DERECHO NOTARIAL Y REGISTRAL

El registro público surgió de la necesidad de dar certeza, seguridad pública y

protección oficial a los derechos inscribibles, tanto para la tranquilidad de la
persona como para una mejor comprensión en las relaciones sociales y jurídicas,
buscando una firme garantía para la realización de su derecho.
El derecho Registral es una rama del derecho con la que los notarios mayor trato
tienen. De acuerdo a nuestro sistema jurídico, los actos una vez naces, ante
notario, deben ir en vía de testimonio al Registro para obtener su inscripción y,
consecuentemente, su oponibilidad frente a terceros.
La institución tiene una vigencia tal que va cambiando y modificándose con el
devenir del tiempo, pero no por ello deja de ser, al fin y al cabo, un bastión de la
historia; una historia constante, una historia actual, una historia vigente y esa
historia deriva de la necesidad que hay de dejar constancia de las cosas.

TITULO CUARTO DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL CAPITULO PRIMERO

DISPOSICIONES GENERALES
Artículo 32. Los formatos precodificados deberán ser presentados junto con el
documento requerido para la prestación del servicio. Los formatos precodificados
serán autorizados por el Director General, quien determinará los requisitos que
deberá contener y serán llenados por la parte usuaria del servicio con los datos
que estos le requieran para inscribir, anotar o cancelar. Cuando se trate de oficios
de autoridades administrativas o judiciales que directamente sean notificados a la
oficina registral, por algún proceso en los que se ordene alguna limitación,
anotación en el asiento registral, no se procederá a requerir dicho formato
precodificado.
Artículo 33. El procedimiento registral se inicia con la asignación del número de
entrada, fecha, hora y trámite a la solicitud presentada. La fase de recepción podrá
ser física o electrónica, debiéndose acreditar el pago de los derechos que se
causen, cuando así proceda y consistirá, dependiendo el caso, de lo siguiente:
I. Recepción física. El interesado presentará en oficialía de partes del Registro
Público:
1. El o los formatos precodificados respectivos, llenados bajo su responsabilidad,
acompañado del testimonio original y señalando el tipo de predio que refiere el
artículo 21, fracción I de la presente Ley.
2. Documento auténtico y, en ambos casos, acompañarán copia legible de los
documentos autorizados en el instrumento, sujetándose a las siguientes reglas:
A) Ingresado el documento, el Sistema Informático asignará al mismo, el número
de entrada por orden de presentación, que será progresivo, fecha, hora y acto a
que corresponda, lo que se hará constar en la solicitud de entrada y trámite de
cada documento, de la cual se expedirán dos ejemplares de dicho ingreso
entregándose uno al solicitante, que le servirá como constancia para acreditar su
entrada. La numeración será continua, incluso al iniciar cada año calendario. Por
ningún motivo estará permitido emplear para documentos diversos el mismo
número, salvo que se trate de un solo instrumento.
B) Con la solicitud de entrada y trámite se turnará para calificación el formato
precodificado, acompañado del testimonio o documento de conformidad con lo
siguiente:
1. El servidor público encargado de la calificación extrínseca registral
procederá a la revisión y análisis del documento para determinar si procede
a inscribir, anotar, cancelar, suspender o rechazar.
2. El servidor público encargado de efectuar el análisis a los documentos
para expedición de las certificaciones determinará si es procedente o
improcedente, según sea el caso. En ambos casos, los servidores públicos
verificarán el pago de los derechos que corresponda, conforme a lo
establecido en las disposiciones fiscales y el tipo de predio de acuerdo al
artículo 2, fracción I de la presente Ley. La calificación y análisis registral se
realizará en la copia legible y autorizada del documento, y la revisión
correspondiente se hará en cumplimiento al Código, la Ley Registral, su
Reglamento y aquellas otras disposiciones jurídicas que así lo prevean. La
forma precodificada presentada servirá como solicitud de petición,
cumpliendo con el principio de rogación.
C) Cuando se presenten varios documentos a inscribir, en los cuales el interesado
señale en cada uno de los formatos precodificados de entrada del trámite que
están vinculados entre sí y se presenten al mismo tiempo, deberán acumularse
para la revisión de los mismos a un solo calificador. Los documentos que sean
presentados por el interesado con posterioridad y se encuentren relacionados con
otros ya ingresados surtirán sus efectos de prelación desde la fecha de ingreso,
sin ninguna responsabilidad para la oficina registral. Si de la calificación registral
se desprende que faltó un documento que no fue ingresado por parte del
interesado, procederá a suspender los documentos que se relacionen y que no
sea posible su inscripción, anotación o cancelación.
II. Recepción electrónica. el notario público podrá enviar por medios telemáticos a
través del sistema informático, el formato pre codificado respectivo, llenado bajo
su responsabilidad, acompañado de la copia certificada electrónica en la que
conste el acto a inscribir y deberá sujetarse a las siguientes reglas:
A) El formato pre codificado deberá enviarse firmado electrónicamente por el
notario público, acompañado del testimonio y la copia certificada electrónica,
además de los anexos que dispongan el Código, la presente Ley Registral, su
Reglamento y demás disposiciones legales aplicables. El Sistema Informático
asignará al documento, el número de entrada por orden de presentación, que será
progresivo, fecha, hora y acto que corresponda, generando con estos datos la
boleta de ingreso, que surtirá efectos de solicitud de entrada y trámite,
remitiéndose al notario por vía telemática de manera simultánea.
B) La Copia Certificada Electrónica que remita el notario público deberá incluir las
notas complementarias del instrumento en las que indique que se ha cumplido con
todos los requisitos fiscales y administrativos que el acto requiera, así como los
anexos respectivos para su inscripción, anotación o cancelación, conforme lo
establezca el Código, la presente Ley Registral, su Reglamento y demás
disposiciones legales aplicables.
El Registro Público de la propiedad no obra de oficio, debe solicitársele su
intervención, que es lo que se conoce como principio de rogación; su petición
deber ser presentación un título que deberá ser otorgado por el titular del asiento
anterior, lo que se conoce como principio de tracto sucesivo; a su vez dicho título
tiene que ser válido, esto es, debe llenar los requisitos exigidos por las leyes para
su registro, lo que es el llamado principio de legalidad; dentro de esto se procede a
analizar si el titular del derecho afectado consiente en que se transmita su dominio
o constituya un derecho real sobre el mismo, lo que se denomina como principio
de consentimiento. Posteriormente a esto se procede a realizar la consignación
gráfica de ese acto para su constancia y recuerdo, siendo el asiento principal,
definitivo y completo que da constancia en el registro de la Propiedad de una
situación real o personal sobre el inmueble de que se trate, nombrándose esto
como principio de inscripción; esta inscripción debe precisar claramente la finca,
que es la base física de la inscripción, el derecho, que es el contenido jurídico y
económico de la misma y la persona que puede ejercer el derecho, o sea, el titular
del mismo, lo que se designa como principio de especialidad: requisito
indispensable es que ese título tiene que ingresar al registro primero que otro que
le sea incompatible y que ingrese con posterioridad para que tenga preferencia, lo
que es la prioridad registral. Ya inscrito ese título su inscripción gozará de una
presunción de veracidad que se mantiene hasta en tanto no se demuestre la
discordancia entre el registro y la verdad extra registral, o sea, el principio de
legitimación que es la esencia y ser del registro Público de la propiedad y otro
principio, el de la fe pública registral solidiza la creación de esa institución ya que
éste constituye la manifestación más importante de la presunción de exactitud del
registro pues se reputa exacto en beneficio del adquiriente que contrató confiado
en el contenido de sus asientos y, en consecuencia, se le protege en su
adquisición

PRINCIPIOS REGISTRALES
 
Principio de Publicidad:
Consiste en que los actos documentos inscritos en el Registro se hacen  del
conocimiento público para que surtan efectos contra terceros, por lo que toda
persona interesada podrá consultar y solicitar se le muestren los asientos del
Registro, así como obtener las certificaciones relacionadas con éstos.
 
Principio de Inscripción:
Es el asiento principal, definitivo y completo, que da constancia en el Registro
Público de la Propiedad de una situación real o personal sobre inmuebles o
personas jurídicas colectivas, el cual debe hacerse constar en el folio electrónico o
libros, de manera que éste surta efectos contra terceros.
 
Principio de Consentimiento:
Es la declaración de la voluntad del titular registral o interesado, para la que
autoriza al Registrador a practicar las inscripciones o anotaciones para que se
transmita el dominio o se constituya un derecho real.
 
Principio de Tracto Sucesivo:
Es la organización de los asientos registrales, de manera que expresen con toda
exactitud la sucesión ininterrumpida de los derechos que recaen sobre el mismo
inmueble, determinando la correlación o concatenamiento entre los distintos
titulares registrales del mismo.
 
Principio de Rogación:
Es la solicitud de inscripción o anotación física o electrónica de los actos o
documentos registrales a petición de parte interesada o por mandato de autoridad
judicial o administrativa competente.
 
Principio de Prelación:
Consiste en que la preferencia entre derechos reales sobre un mismo bien
inmueble o finca y se determina por el orden de la presentación en el Registro y no
por la fecha del título o documento que contiene el acto jurídico a registrar.
 
Principio de Legalidad:
Consiste en que sólo se inscribirán los actos o documentos que reúnan los
requisitos exigidos por la legislación aplicable para su inscripción.
 
Principio de Legitimación:
Consiste en otorgar certeza y seguridad jurídica sobre los derechos inscritos, los
cuales gozan de una presunción de veracidad, que se mantiene hasta en tanto no
se demuestre la discordancia entre el Registro y la legalidad.
 
Principio de Fe Pública:
Es tener como verdad jurídica el contenido de los asientos del Registro, salvo
prueba en contrario. Por este principio se reputa siempre exacto en beneficio del
adquiriente que contrató, confiado en el contenido de sus asientos y, en
consecuencia, se le protege con carácter absoluto en su adquisición.
 
Principio de Especialidad o Determinación: Es la precisión o individualización del
acto inscrito de tal manera que se identifique de manera indubitable a la
naturaleza y alcances de los derechos inscritos.

FOLIO REAL.
Es físicamente un cartón dividido en cuatro secciones que se despliegan donde la
primera es la carátula donde se describe la ubicación, medidas y colindancias del
inmueble. En seguida la parte llamada inscripción de propiedad, donde se harán
los cambios de propietario, después la sección de gravámenes o limitaciones de
dominio, donde como su nombre lo dice se anotan las cargas que pesan sobre la
finca, y por último el área de anotaciones preventivas, mismas que se explican
más adelante.
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La primera inscripción de cada finca en el Registro es la de dominio.

Las fincas pueden proceder de otras ya inscritas, por segregación o agrupación, o
bien inscribirse por primera vez a través del expediente de inmatriculación.
LA INMATRICULACIÓN puede obtenerse:
Mediante expediente de dominio.
Mediante el título público de su adquisición, complementado por acta de
notoriedad cuando no se acredite de modo fehaciente el título adquisitivo del
transmitente o enajenante.
Mediante aquellos títulos, cualquiera que sea su fecha, que fueren inscribibles
directamente con arreglo a leyes o disposiciones especiales.
El Estado, la provincia, el municipio y las Corporaciones de derecho público o
servicios organizados que forman parte de la estructura política de aquél, cuando
carezcan del título escrito de dominio, podrán inscribir el de los bienes inmuebles
que les pertenezcan mediante la oportuna certificación librada por el funcionario a
cuyo cargo esté la administración de los mismos.

ANOTACIÓN:
Son actos del procedimiento a cargo del Registrador, para indicar situaciones que
sin indicar la esencia de la inscripción a la cual están referidas, de algún modo
afectan el contenido de las mismas.
Es preventiva o provisional, ya que depende de la existencia del asiento o
inscripción principal, de lo contrario no opera. No obstante, puede convertirse en
inscripción definitiva, cuando se ha cumplido alguno de los requisitos o
condiciones legales  que confieren carácter permanente y firme a lo prevenido o
previsto en las anotaciones.
En el sistema tradicional de libros, la anotación tiene carácter marginal, en
oposición a las inscripciones destinadas a ocupar la parte central o contra imagen
de las hojas respectivas; circunstancia ésta que, condiciona la práctica de la
anotación a la existencia de la inscripción.
En el sistema en donde se utiliza el Folio Real y el Folio Mercantil de cartón, la
anotación se lleva a cabo en la parte o sección destinada para este fin, sin que por
ello, deje de estar referida a una inscripción preexistente.
Existen varios tipos de asientos en el Registro de la Propiedad:
ASIENTO DE PRESENTACIÓN: que realiza el Registrador en el Libro Diario
cuando se le presentan documentos, dejando constancia de la fecha y hora de la
presentación. Está sujeto a plazo de caducidad.
ASIENTO DE INSCRIPCIÓN: son asientos definitivos a través de los cuales se
inscriben y publican en el Registro de la Propiedad determinados hechos, actos o
derechos que afectan a bienes inmuebles. Son objeto de inscripción en el Registro
de la Propiedad:
 Los títulos en virtud de los cuales se transmite o declara la propiedad de los
inmuebles.
 Los títulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o
extingan derechos sobre bienes inmuebles como:
 La hipoteca.
 Los derechos de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, censos,
servidumbres, superficie, vuelo y otros cualesquiera reales.
 Las resoluciones judiciales en que se declare la incapacidad legal para
administrar, y cualesquiera otras por las que se modifique la capacidad civil
de las personas en cuanto a la libre disposición de sus bienes.
 Los contratos de arrendamiento financiero o no de bienes inmuebles, y los
subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos.
 Los títulos referentes a los bienes inmuebles y derechos reales que
pertenezcan al Estado, o a las corporaciones civiles o eclesiásticas.
 Los títulos referentes a determinadas concesiones administrativas.
 Los títulos referentes a determinados bienes inmuebles de dominio público.

ANOTACIÓN PREVENTIVA: son asientos sujetos a plazo de caducidad que se

usan para proteger derechos que aún no son firmes o para dar publicidad a
determinadas decisiones judiciales o administrativas. Las anotaciones preventivas
se extinguen por cancelación (al realizar el Registrador un asiento por el que
suprime la anotación), por caducidad (caducan a los cuatro años de la fecha de la
anotación misma, salvo aquellas que tengan señalado en la Ley un plazo más
breve) o por su conversión en inscripción.
Sólo pueden practicarse aquellas anotaciones preventivas expresamente previstas
en las leyes, entre otras:
o De demanda.
o De embargo.
o De prohibición de enajenar.
o De demanda de incapacidad.
o De derecho hereditario.
o De legados.
o De crédito refaccionario.
o Por defectos subsanables que impiden la inscripción.

NOTA MARGINAL: se practican al margen de los asientos de presentación, de las

inscripciones, anotaciones o cancelaciones y sirven para dar noticia de algún
hecho secundario que afecta a las fincas o derechos inscritos.

CODIGO CIVIL FEDERAL

ARTICULO 8.35. LA RECTIFICACION DE LOS ASIENTOS por causa de error
material o de concepto, solo procede cuando existe discrepancia entre el título y la
inscripción.
Procederá la rectificación de oficio o a petición de cualquier interesado con la
exhibición de testimonio, acta o cualquier documento autentico que reproduzca el
documento que dio origen al asiento o inscripción a rectificarse. Cuando de los
propios asientos registrales o legajos se desprenda el contenido de lo que se
pretenda rectificar o reponer, no será necesaria la exhibición de documento
alguno.
El registrador deberá hacer la rectificación en un plazo de cinco días hábiles.
Cuando para la rectificación de una anotación o inscripción sea necesaria la
consulta de algún instrumento o documento que obre depositado en el archivo
general de notarías, tal consulta deberá hacerla el registrador directamente en el
mencionado archivo, sin necesidad de pago de derecho alguno, en un plazo de
cinco días hábiles. Lo mismo se observara en tratándose de reposición de folios,
asientos o inscripciones.

CAPÍTULO I.- Del registro de la propiedad pública municipal, estatal y federal.

De la ley tipo de los registros públicos de la propiedad en México.
Artículo 5 .- Para los efectos de la presente Ley, serán objeto de Inscripción ante
la Institución Registral Federal, en forma enunciativa, aquellos actos jurídicos y
administrativos, por virtud de los cuales se adquiera, transmita, modifique o
extinga el dominio, la posesión y los demás derechos reales pertenecientes a la
Federación, a las entidades y a las instituciones de carácter Federal con
personalidad jurídica y patrimonio propios, sin perjuicio a lo que establece el
artículo 42 de la Ley General de Bienes Nacionales.
Artículo 6 .- Será obligación de los Municipios y Entidades Federativas, el
resguardar en la oficina que para tal efecto determinen, los documentos originales,
en los que se sustente el acto jurídico o administrativo objeto de inscripción ante la
Institución Registral de cada Entidad Federativa, tales como título de propiedad,
planos, memorias técnicas, descripciones topográficas, acuerdos administrativos,
etc, para efecto de aclaraciones posteriores que se lleguen a suscitar, así como la
constancia que acredite, el haber realizado la inscripción a que refiere el artículo
2º de la presente Ley

SANCHEZ MEDAL, Ramón, op. Cit. P.570

CARRAL Y DE TERESA, Luis, op. Cit. P. 323
CONFERENCIA SOBRE “DERECHO EGISTRAL” DICTADA POR EL LIC. DAVID
FIGUEROA MÁRQUEZ EN LA JORNADA NOTARIAL DEL SURESTE, CIUDAD
DE MÉRIDA, OCTUBRE 3 DE 1998 (www.bibliojuridicasunam.mx)
Código de Comercio
Ley del Registro Público de México