Sesión Mercado Inmobiliario y Oferta

PLANEAMIENTO DE LA VIVIENDA
Grupo 02
Arq. Doraliza Olivera Mendoza
1
Logro de la unidad
Al finalizar la unidad el estudiante Interpreta y valora variables

e indicadores relacionados al mercado inmobiliario a nivel
nacional a través de la elaboración de un estudio de mercado
en una realidad concreta de manera ética y con juicio crítico.
Planeamiento de la Vivienda Grupo 02/ FAU / URP Arq. Doraliza Olivera Mendoza 2
Logro de la sesión
Identifica las condiciones del mercado inmobiliario. Se introduce al análisis de la

oferta inmobiliaria
Actividades teóricas: Charla y explicación del tema

Actividades prácticas: Crítica del estudio de la oferta de la vivienda en un espacio
concreto.
3
Planeamiento de la Vivienda Grupo 02/ FAU / URP Arq. Doraliza Olivera Mendoza
EL MERCADO INMOBILIARIO
Definición de Mercado Inmobiliario
ESPACIO ABSTRACTO DE
DE LUGAR COFLUENCIA Y COORDINACIÓN
ENTRE OFERTA Y DEMANDA
Inicialmente se refería a “lugar” de intercambio

comercial. (´ámbito físico espacial)
Concepto abstracto que alude a mecanismo de

coordinación de las intenciones independientes entre
compradores y vendedores.
Los compradores comparten una necesidad o deseo

particular que puede satisfacerse mediante una
relación de intercambio.
Espacio donde confluyen la “oferta” y “demanda”

conjugando a los compradores reales y potenciales de
un producto.
Los compradores determinan la

demanda del producto LAS
FUERZAS
Los vendedores determinan la oferta QUE
del producto. MUEVEN EL
MERCADO
OFERTA Y
ESTUDIO DE MERCADO
DEMANDA
D I S T I N TA S E S T R U C T U R A S D E L M E R C A D O
COMPETENCIA Mucha oferta y mucha

demanda
OLIGOPOLIO
Poca oferta y mucha demanda
MONOPOLIO Un solo oferente y muchos

demandantes
OLIGOPSONIO Poca demanda y mucha oferta
MONOPSONIO Una sola demanda y mucha

oferta
D I S T I N TA S E S T R U C T U R A S D E L M E R C A D O
a. Muchos compradores y vendedores

b. Las empresas producen un bien estándar,
que no se diferencia de lo que produce otra
La competencia compañía.
perfecta: c. Compradores y vendedores tienen la
información total del precio y lugar donde
adquirir los bienes.
d. Las empresas y materias primas para
producir los bienes tienen libertad para
desplazarse sin obstáculos como patentes,
licencias, pagos de altos costes para
acceder al capital o desconocimiento de la
tecnología disponible en el lugar.
LA BURBUJA INMOBILIARIA
Burbuja especulativa en el mercado de

bienes inmuebles
Se forma:
1. Se cree que la inversión inmobiliaria siempre será un
camino seguro y sin límites de crecimiento.
2. La abundancia de fondos, las bajas tasas de interés y
la falta de inversiones alternativas lleva a los
inversionistas a invertir incluso en inmuebles sobre
valorados.
3. Los precios sobrepasan ampliamente el nivel normal
de precios y luego los “analistas” empiezan a justificar
tanto las diferencias de precios con respecto al pasado
como los retornos bajos sobre la inversión.
Incremento en la construcción de edificios – vivienda, aumento

Planeamientoespeculación
del precio de la vivienda, de la Vivienda Grupo 02/ FAU suelo,etc.
del / URP Arq. Doraliza Olivera Mendoza
¿ ex p l o t a ?
1. Aumento de los costos por intereses e

incremento de la percepción de riesgo.
2. Los negocios empiezan a cerrar total o
parcialmente y a reducir personal.
3. Los hipotecados se retrasan en su pago.
4. Con el fin de obtener liquidez, los
promotores inmobiliarios empiezan a bajar
los precios.
5. Los precios entran en caída libre.
6. Las entidades financieras ejecutan las
hipotecas muy atrasadas y se convierten en
inmobiliarias, poniendo en venta un
importante stock de propiedades.
7. Las propiedades demoran en ser vendidas.
¿ ex p l o t a ?
Fue uno de los menos afectados por la
El Mercado inmobiliario en el crisis debido a:
Perú
1. Variables macroeconómicas positivas.
2. Crecimiento sostenido del PBI.
3. El sector construcción y comercio
aportan significativamente al
crecimiento del PBI.
4. Adecuado acceso a los créditos
hipotecarios en todos los sectores socio
económicos.
5. El Perú es visto como atractivo destino
de inversión nacional y extranjera.
Crecimiento Económico Inversión privada

descentralizada
Factores
promotores
Control de la inflación y
reaparición del crédito Mejora del empleo y del
hipotecario ingreso per cápita.
El Mercado inmobiliario en el
Perú
Perú
Demanda
potencial de
vivienda
sobre pasa
300 000
unidades
Oferta
inmobiliaria
actual es de:
24,508.00
(635
proyectos)
Estudio de Tinsa para enero – julio 2010

Perú
Infografía el
comercio agosto
2010
INVESTIGACIÓN DE MERCADO
Proceso que permite conocer el funcionamiento mercantil
Procedimiento sistemático (plan establecido)
Organizado (especifica detalles relacionados con temas de

estudio)
Objetivo (las conclusiones concretas y dejan subjetividad de lado)
Consiste en recopilar, procesar y analizar información vinculada a distintos

aspectos de la mercadotecnia.
Permite reconocer que ocurre en el mercado.
Determina tendencias (identifica competidores, posicionamiento de

productos, necesidades de consumidores)
INVESTIGACIÓN DE MERCADO
Segmentación del mercado
División del Mercado en grupos uniformes

pequeños, cuyos miembros comparten ciertas
características y necesidades.
Segmentación profunda:
Se produce cuando se toman muchas variables que
brindan un amplio conocimiento de cada segmento.
Permite trazar un perfil de comprador
Se anticipa con relativa precisión a la reacción de los

consumidores ante un producto determinado.
OFERTA
Mercado Inmobiliario
OFERTA / definición
Fuerza de Mercado que

representa la cantidad de
bienes o servicios que
individuos, empresas u
organizaciones quieren y
pueden vender en el
mercado a un precio
determinado en un tiempo
determinado para
satisfacer necesidades de
usuarios.
Planeamiento
Julio 2011 de la Vivienda Grupo 02/ FAU / URP Arq. Doraliza Olivera Mendoza
/ La República
OFERTA / componentes de la oferta
1. La existencia de vendedores:
Los individuos, empresas u organizaciones

que tienen un producto o servicio a la
venta
2. La cantidad de un producto:
El número de un producto y/o servicio que los

vendedores están dispuestos a vender a un precio
determinado.
3. La disposición para vender:
Lo que los vendedores quieren vender a un

determinado precio y en un determinado periodo de
tiempo.
4. La capacidad de vender:
La cantidad de productos y / o servicios que los

vendedores pueden proveer al mercado, a un precio
determinado y en un periodo de tiempo determinado.
5. El puesto en el mercado:
Un determinado lugar físico o virtual en el que se

pondrán a la venta los productos o servicios..
6. El precio determinado:
Expresión de valor
expresado , por lo
general, en términos
monetarios que tienen
los bienes y servicios
que los vendedores
ponen a la venta.
7. El periodo de tiempo:
Se refiere a un ciclo establecido de años, meses,

semanas o días, en el que el producto o servicio
estará disponible para la venta a un precio
determinado.
8. Las necesidades y deseos:
La necesidad es el estado
en que se siente la
privación de algunos
factores básicos.
Los deseos consisten en

anhelar la satisfacción
específica para estas
necesidades profundas .
OFERTA / competencia
Estudiar a los que buscan

resolver los mismos problemas
y necesidades.
Conocer:
Que tantos competidores existen y quienes son.
Cuál es el tamaño de la empresa competidora y su fortaleza.
Cuál es el importe de las ventas de los competidores.
Cuál es la calidad del producto,. mercancía
Conocer:
Qué tipo de cliente vende el competidor.
(si se encuentran sectores desatendidos pueden capturarse ese

mercado – nicho de mercado)
1. Identificar a los 2. Tamaño de los 3. Tipo de mercado
competidores competidores al que se dirige.
caracterizar
OFERTA / nicho de mercado
Mercado pequeño cuyas
necesidades no están siendo
atendidas.
Mas específico que el segmento.
Características:
1. Fracción de un segmento de mercado.
2. Grupo pequeño (reducido)
3. Necesidades y anhelos parecidos.
4. Voluntad de satisfacer sus deseos y necesidades.
5. Cuenta con Capacidad económica.
6. Requiere operaciones especializadas.
7. Muy pocas empresas proveedoras que satisfagan sus
necesidades.
8. Tamaño suficiente como para generar utilidades.
OFERTA / variables de estudio
Efectuar un levantamiento de datos existentes con respecto a la

zona y sector a competir.
Variables:
Precio
Ingreso familiar
Socio – económicas: Capacidad de pago
Problemas sociales, actividades y
usos del suelo.
Funcionales:
Área (unidad y conjunto)
Tipos de viviendas ofertadas
OFERTA / variables de estudio
Calidad:
Características :
Acabados.
Tipos de ambientes
Facilidades.
Técnicas constructivas
Innovaciones respecto a propuestas
convencionales.
Reconocimiento de área y
potencialidades, accesibilidad,
seguridad, áreas verdes - no
contaminación.
OFERTA / evaluación de la competencia
OFERTA / Ficha de evaluación
Ficha de
evaluación
OFERTA / Ficha de evaluación
Ficha de
evaluación
OFERTA / Cuadro comparativo áreas y
precios
OFERTA / Cuadro comparativo
localización de la oferta
OFERTA / Cuadro comparativo de
ambientes y áreas de la oferta
OFERTA / Cuadro comparativo acabados
de ambientes de la oferta
Conclusiones
41

Sesión Mercado Inmobiliario y Oferta

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PLANEAMIENTO DE LA VIVIENDA

Al finalizar la unidad el estudiante Interpreta y valora variables

Identifica las condiciones del mercado inmobiliario. Se introduce al análisis de la

Actividades teóricas: Charla y explicación del tema

Inicialmente se refería a “lugar” de intercambio

Concepto abstracto que alude a mecanismo de

Los compradores comparten una necesidad o deseo

Espacio donde confluyen la “oferta” y “demanda”

Los compradores determinan la

COMPETENCIA Mucha oferta y mucha

MONOPOLIO Un solo oferente y muchos

MONOPSONIO Una sola demanda y mucha

a. Muchos compradores y vendedores

Burbuja especulativa en el mercado de

Incremento en la construcción de edificios – vivienda, aumento

1. Aumento de los costos por intereses e

Crecimiento Económico Inversión privada

Estudio de Tinsa para enero – julio 2010

Proceso que permite conocer el funcionamiento mercantil

Procedimiento sistemático (plan establecido)

Organizado (especifica detalles relacionados con temas de

Objetivo (las conclusiones concretas y dejan subjetividad de lado)

Consiste en recopilar, procesar y analizar información vinculada a distintos

Permite reconocer que ocurre en el mercado.

Determina tendencias (identifica competidores, posicionamiento de

Segmentación del mercado

División del Mercado en grupos uniformes

Permite trazar un perfil de comprador

Se anticipa con relativa precisión a la reacción de los

Fuerza de Mercado que

Los individuos, empresas u organizaciones

El número de un producto y/o servicio que los

3. La disposición para vender:

Lo que los vendedores quieren vender a un

La cantidad de productos y / o servicios que los

Un determinado lugar físico o virtual en el que se

Se refiere a un ciclo establecido de años, meses,

8. Las necesidades y deseos:

Los deseos consisten en

Estudiar a los que buscan

Cuál es el tamaño de la empresa competidora y su fortaleza.

Cuál es el importe de las ventas de los competidores.

Cuál es la calidad del producto,. mercancía

(si se encuentran sectores desatendidos pueden capturarse ese

Efectuar un levantamiento de datos existentes con respecto a la

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