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Conceito:
Direito real consiste no poder jurídico, direto e imediato, do titular (sujeito de direito)
sobre a coisa (objeto de direito), com exclusividade e contra todos. No polo passivo
incluem-se os membros da coletividade, pois todos devem abster-se de qualquer atitude
que possa turbar o direito do titular (CRG).
P.S.: O autor difere de direito obrigacional afirmando que este é a relação entre um
titular do direito (SA) e o devedor (SP) obrigado a cumprir uma prestação (objeto do
direito) em benefício do primeiro.
DIREITOS REAIS
Características:
P.S.: Alguns dizem se tratar de direito absoluto, mas não é. Exemplo1: a propriedade
pode ser invadida (na forma da lei). Exemplo2: Desapropriação.
São as que recaem sobre uma pessoa, por força de determinado direito real.
Surgem ex legis (CRG). Exemplo: obrigação imposta aos proprietários e inquilinos
de um prédio de não prejudicarem a segurança, o sossego e a saúde dos vizinhos
(artigo 1.277, CC).
Doutrina moderna: localiza-se em terreno fronteiriço entre os direitos reais
(pois vincula sempre o titular da coisa) e pessoais (por recair sobre uma pessoa
que fica adstrita a satisfazer uma prestação).
Configura um direito misto.
Elas são ambulatórias, acompanham a coisa nas mãos de qualquer novo titular, de
tal maneira que, se se vende um prédio, transfere-se para o adquirente a
obrigação de entrar com sua metade das despesas do muro comum, assim como
para ele também são transferidas todas as obrigações que estão compreendidas
na vizinhança (CRG).
POSSE
Artigo 1.196
Estudamos como direito real porque o código traz assim, MAS não é. Já que os
direitos reais estão contidos no art. 1.225 (que é taxativo).
Posse é direito pessoal e não real, isso faz diferença, por exemplo, no que diz
respeito à outorga uxória, correndo o risco de ser uma irregularidade fiscal. Se
João mora sozinho, mas ainda é casado civilmente, se fosse direito real, para
entrar com ação possessória precisaria da outorga de sua mulher, mas como é
pessoal ele pode entrar com ação possessória sozinho (PROF).
Conceito: Compreende a posse uma relação material do homem com a coisa, que tem um
elemento anímico (pertencente ou relativo à alma), de natureza subjetiva, decorrendo
daí diversos efeitos, inclusive o de proteção e desde que presentes os requisitos, a
aquisição da propriedade (PROF).
Natureza: Tem natureza híbrida porque seria, ao mesmo tempo, um fato e um direito.
Seria um fato, mas quanto aos efeitos, seria um direito, como, por exemplo, à
indenização, retenção etc.
Classificação:
1) Posse direta e indireta: o locador mantém para si a posse indireta sobre o imóvel
que ele aluga, transferindo ao locatário a posse direta. P.S. Enquanto válido o
contrato de locação, o locatário tem o direito de uso, gozo e fruição do imóvel,
como decorrência de sua posse direta. Nessa condição, pode o locatário, sem
comprometimento de seu direito, dar ao imóvel a destinação que melhor lhe
aprouver, não proibida por lei ou pelo contrato, podendo, inclusive, se assim for
sua vontade, mantê-lo vazio e fechado.
3) Posse justa e injusta (artigo 1.200): é justa a que não for violenta, clandestina ou
precária. Já a injusta será o contrário.
Entendimento de CLÓVIS BEVILÁQUA: a posse precária, aquela deferida a
título de favor é lícita. É o que se dá no comodato (empréstimo gratuito de
coisa infungível). Exemplo: Eu empresto a Gabrielly o meu apartamento. Esta
posse, licitamente concedida em seu favor, é, tipicamente, precária. O vício
da precariedade surge, tornando a posse precária injusta, quando, em violação
à cláusula de boa-fé objetiva, eu exijo o bem de volta, e ela, a possuidora
precária, em nítida e reprovável “quebra de confiança”, recusa a sua
devolução.
9) Composse tem seu conceito trazido pelo artigo 1.119, CC, é aquela exercida pelos
herdeiros, por exemplo, durante o inventário, em face do acervo. E poderá ser:
pro diviso: quando os possuidores, posto tenham direito à posse de todo o bem,
delimitam áreas para o seu exercício, ou seja, cada um se localiza em partes
determinadas do imóvel, estabelecendo uma divisão de fato. Exemplo: três
irmãos, condôminos e compossuidores do mesmo imóvel, resolvem delimitar a área
de uso de cada um.
pro indiviso: quando possuidores, indistintamente, exercem, simultaneamente,
atos de posse sobre todo o bem.
P.S.: Os compossuidores poderão se valer das ações possessórias para a defesa dos
seus respectivos direitos. Cada possuidor poderá mover ação possessória contra outro
compossuidor que o moleste no exercício de seus direitos, nascidos naquela situação de
fato.
Aquisição da posse:
Artigo 1.204
A sua aquisição pode concretizar-se, portanto, por qualquer dos modos de
aquisição em geral, exemplificativamente, a apreensão, o constituto possessório e
qualquer outro ato ou negócio jurídico, a título gratuito ou oneroso, inter vivos ou
causa mortis.
Importante:
“Enunciado 237 da III Jornada de Direito Civil: Art. 1.203 – É cabível a
modificação do título da posse – interversio possessionis – na hipótese em que o
até então possuidor direto demonstrar ato exterior e inequívoco de oposição ao
antigo possuidor indireto, tendo por efeito a caracterização do animus domini”
Artigo 1.223 + 1.224 – Exemplos citados por MHD: abandono da coisa, tradição
(como se dá na venda de um bem), perda da própria coisa, destruição etc.
Efeitos da posse:
Proteção possessória – você pode proteger sua posse através do direito material
(são os casos de autotutela da posse: legítima defesa, artigo 1.210, CC e
desforço incontinenti ou imediato, §1º do mencionado artigo) e processual (que
diz respeito às ações possessórias.
1) Material - Legitimidade de defesa/desforço imediato: (art. 1.210, §1°,
CC).
2) Processual - Ações Possessórias: art. 554, CPC + 561, requisitos.
Regras Gerais/ Características das ações possessórias:
FUNGIBILIDADE – artigo 554, CPC. Exemplo: entro com
ação de manutenção de posse (porque ainda há só turbação),
mas, na verdade, já houve a posse, então, o juiz, mediante
requerimento ou de ofício, troca para o de reintegração de
posse.
CUMULAÇÃO DE PEDIDOS (desde que não sejam
contraditórios). Exemplo: reintegração de posse + indenização
+ destruição do que já foi feito etc. Ex.: artigo 555, CPC.
NATUREZA DÚPLICE: reconvenção. Exemplo: alguém entra
com uma demanda em face de mim porque devo R$ 10.000,
mas na verdade, já tentei pagar e o sujeito não recebeu (por
acreditar que devo R$ 10.500), então contesto isso e na
própria contestação entro com uma “nova ação” de
consignação em pagamento. Daí o juiz julga da forma que ele
ver quem realmente está certo.
LEGITIMIDADE: em regra, quem sofre a agressão a seu
direito de posse é o legítimo.
LIMINAR: somente será concedida à agressão a posse nova (1
ano e 1 dia – prova-se isso a partir do início da turbação, com
foto e um jornal com a data, por exemplo, ou ata notarial).
P.S. Justificação prévia – a liminar pode ser concedida
imediatamente ou após uma justificação prévia para deferir
ou indeferir a liminar requerida. Dra. Stela disse que é uma
audiência que o juiz faz (se quiser) para tentar entender o
caso ou tentar entrar numa conciliação.
As demandas possessórias (remédios possessórios típicos – PROF) mais
frequentes são:
1. Ação de reintegração de posse: em caso de esbulho (privação ou perda de posse)
– quando o MST, por exemplo, efetivamente, invade meu terreno;
2. Ação de manutenção de posse: em caso de turbação (embaraço ou perturbação da
posse);
3. Interdito Proibitório: em caso de ameaça à posse. Aqui o cara nem chegou a
entrar no meu terreno, mas fica só ameaçando;
4.
PROPRIEDADE
Art. 1.228, CC
Art. 1.225, I, CC
Conceito: Consiste no direito real de usar, gozar, ou fruir, dispor, reivindicar a coisa,
nos limites da sua função social (art. 5º, XXIII, CF) – PSz.
Classificação:
a) Plena: quando reúne todas as faculdades (ou poderes) citadas (1.228, caput);
b) Limitada: Neste caso, ocorre o fenômeno do desmembramento (e com ele nasce o
direito real sobre coisa alheia), ou seja, quando um ou alguns daqueles elementos
(usar, gozar etc.) passam a ser exercidos por outra pessoa, como ocorre, por
exemplo, no direito real de usufruto. Pois, neste, os direitos de usar e gozar da
coisa passam para o usufrutuário, permanecendo o nu-proprietário somente com
os de dispor e de reivindica-la.
Direito de vizinhança;
Cláusulas impostas voluntariamente (ex.: inalienabilidade);
Patrimônio histórico (limitação compulsória);
Fauna/flora;
Artigo 1.229 – No Rio de Janeiro, por exemplo, eu não posso me opor aos cabos
do bonde do Pão-de-Açúcar que passam em cima da minha casa, levando em
consideração a sua altura;
Reavisições (de reaver) etc.
Percebe-se, por fim, que o perfil atual do direito de propriedade no direito brasileiro,
que deixou de apresentar as características de direito absoluto e ilimitado, para se
transformar em um direito de finalidade social.
1. REGISTRO IMOBILIÁRIO
2. USUCAPIÃO
3. ACESSÃO
1. Registro imobiliário:
P.S.: Importante lembrar que matrícula (“nº de batismo” do imóvel) ≠ registro (a cada
alienação, faz-se um novo registro, mantendo-se o número da matrícula) ≠ averbação
(qualquer anotação feita à margem de um registro, para indicar alterações ocorridas no
imóvel; ex.: mudança de nome de rua, mudança [do proprietário] de solteiro para casado
etc.).
Princípios (CRG):
Publicidade: o registro confere publicidade às transações imobiliárias, valendo
contra terceiros. Assim, segundo o artigo 17, LRP, dispõe que qualquer pessoa
poderá requerer certidão do registro sem informar ao oficial ou ao
funcionário o motivo ou interesse público. Portanto, deve estar aberto a
todos, o serventuário que negar a expedir certidões ou informar a parte pode
até sofrer penas disciplinares (exceções: direitos alusivos à família e a
filiação);
Força Probante (fé pública) ou presunção: os registros têm força probante,
pois gozam de presunção (juris tantum, ou seja, relativa) de veracidade.
Presume-se pertencer o direito real à pessoa em cujo nome se encontra
registrado. Mas por que essa presunção é relativa???? Veja os artigos 1.247 e
1.245, §2º, CC, a partir deles podemos perceber que você é tido como dono do
imóvel (por exemplo), pelo registro, até que se prove o contrário. Portanto,
essa presunção NÃO é absoluta. No que diz respeito ao registro, NÃO temos
presunção absoluta no Brasil (exceção: registro pelo sistema Torrens, artigo
277, LRP);
Legalidade: o oficial do cartório tem o dever de analisar a legalidade e a
validade dos títulos que lhes são apresentados para registro. Essa análise é
limitada só a verificar se é registrável ou não, isto é, a sua natureza;
Territorialidade: este princípio exige que o registro seja feito na
circunscrição imobiliária da situação do imóvel, ou seja, o imóvel será
registrado no lugar o qual ele se encontra. Isso ocorre justamente para
facilitar a pesquisa em torno dos imóveis. P.S.: escritura pública pode ser
lavrada no Cartório de Notas de qualquer cidade, MAS o registro só pode ser
efetuado no Registro de Imóveis da situação do imóvel. E se houver mais de
uma circunscrição imobiliária na comarca???? As leis de organização judiciária
organizarão e definirão tais atribuições. E se houver bens em comarcas
diversas???? Far-se-á o registro em TODAS.
Art. 170, LRP - O desmembramento territorial posterior ao
registro não exige sua repetição no novo cartório.
Continuidade (Do Registro): *para que possa dar continuidade*, somente se
admite o registro de um título se a pessoa que nele aparece como alienante é
a mesma que figura no registro como o seu proprietário. Ex.: João me vendeu
uma casa e chegou o dia que fui registrá-la em meu nome, no entanto, o oficial
se negou a fazer o registro (a dar continuidade), porque a casa não estava no
nome de João, mas sim de Josefina. E o título e a matrícula que apresentei
estava no nome de João e não de Josefina.
Art. 195, LRP - Se o imóvel não estiver matriculado ou
registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia
matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua
natureza, para manter a continuidade do registro.
Prioridade – Preferência: este princípio protege quem primeiro registra o seu
título. E o que assegura essa prioridade do registro???? A prenotação. Assim,
se mais de um título for apresentado a registro no mesmo dia, será registrado
aquele prenotado em primeiro lugar no protocolo.
Art. 191, LRP - Prevalecerão, para efeito de prioridade de
registro, quando apresentados no mesmo dia, os títulos prenotados
no Protocolo sob número de ordem mais baixo, protelando-se o
registro dos apresentados posteriormente, pelo prazo
correspondente a, pelo menos, um dia útil.
Especialidade: é exigido uma minuciosa individualização, no título, do bem a
ser registrado, descrevendo, por exemplo, os dados geográficos,
especialmente os relativos às suas metragens e confrontações. E, a respeito
dos vizinhos, é necessária a expressa indicação do confrontante (não posso
mais utilizar indicações como: “com quem de direito”, ou “com fulano ou
sucessores”).
Art. 225, caput, LRP - Os tabeliães, escrivães e juizes farão
com que, nas escrituras e nos autos judiciais, as partes indiquem,
com precisão, os característicos, as confrontações e as localizações
dos imóveis, mencionando os nomes dos confrontantes e, ainda,
quando se tratar só de terreno, se esse fica do lado par ou do lado
ímpar do logradouro, em que quadra e a que distância métrica da
edificação ou da esquina mais próxima, exigindo dos interessados
certidão do registro imobiliário.
Princípio da instância: sem solicitação ou instância da parte ou da autoridade,
o registrador não pratica atos do seu ofício.
Art. 13. Salvo as anotações e as averbações obrigatórias, os
atos do registro serão praticados:
I - por ordem judicial;
II - a requerimento verbal ou escrito dos interessados;
III - a requerimento do Ministério Público, quando a lei
autorizar.
Espécies:
Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um
imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao
juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de
Registro de Imóveis.
Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor
houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de
caráter produtivo.
Esta modalidade é a que tem menos exigências, por este motivo o tempo exigido é
maior. E exige-se todos os requisitos da posse qualificada: 1–posse mansa e pacífica; 2–
tempo ininterrupto; e 3-animus domini.
Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido
adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada
posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou
realizado investimentos de interesse social e econômico (posse-trabalho). Exemplo: aquele que
compra um imóvel, ignorando o vício que inquina a sua escritura. P.S. chama-se, também, de
USUCAPIÃO TABULAR.
3. Constitucional (ou especial) rural ou pro labore (art. 191, CF; art. 1.239, CC):
Art. 191, CF. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como seu, por
cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra, em zona rural, não superior a cinquenta
hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia,
adquirir-lhe-á a propriedade.
4. Constitucional (ou especial) urbana ou pro misero (art. 183, CF; art. 1.240, CC;
art. 9º do Estatuto da Cidade):
Art. 183, CF. Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinquenta metros
quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou
de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano
ou rural.
Esta forma de usucapião poderá ser útil em caso de exercício de posse ad usucapionem
de apartamento. Veja o Enunciado nº 85 da I Jornada de Direito Civil: “Para efeitos do
art. 1.240, caput, do novo Código Civil, entende-se por "área urbana" o imóvel edificado
ou não, inclusive unidades autônomas vinculadas a condomínios edilícios”.
Art. 10. Os núcleos urbanos informais existentes sem oposição há mais de cinco anos e cuja
área total dividida pelo número de possuidores seja inferior a duzentos e cinquenta metros
quadrados por possuidor são suscetíveis de serem usucapidos coletivamente, desde que os
possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.
§ 1o O possuidor pode, para o fim de contar o prazo exigido por este artigo, acrescentar sua
posse à de seu antecessor, contanto que ambas sejam contínuas.
§ 2o A usucapião especial coletiva de imóvel urbano será declarada pelo juiz, mediante
sentença, a qual servirá de título para registro no cartório de registro de imóveis.
Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de
reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.
Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição,
posse direta, com exclusividade sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta
metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o
lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que
não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
§1º O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma
vez. – Ou seja, a pessoa só pode se valer desse tipo de usucapião apenas uma vez.
P.S. Não se poderá reconhecer a prescrição aquisitiva contra quem fora compelido a se
retirar da residência, mesmo que houvesse dado causa à medida por conta do seu mau
comportamento. Exemplo: aquele que sai em decorrência da Lei Maria da Penha.
Também não haverá usucapião se o abandono resulta de consenso ou ajuste entre os
cônjuges ou companheiros e quando há disputa judicial pelo imóvel.
Esse dispositivo não segue aquela regra geral da usucapião ter que ser reconhecida
judicialmente, por isso, dá-se o nome “extrajudicial” ou “administrativa”. P.S.: Fazer
leitura integral do artigo.
REQUISITOS (Prof):
Ata notarial – atestar o tempo de posse;
Elaboração de planta e memorial descritivo do imóvel, firmados por técnico
responsável;
Certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel -
atestando a inexistência de ações possessórias ou reivindicatórias com o objetivo
de demonstrar que a posse é mansa e pacífica – e do domicílio do requerente.
Juntada de demonstrativo de justo título ou quaisquer outros documentos que
demonstrem a origem da posse, a continuidade, a natureza e tempo;
Justo título ou qualquer outro documento semelhante;
O pedido será autuado e depois prenotado no cartório, com requerimento de
intimação para ciência da União, do E e do M.
c) Tenho um contrato de locação com o dono da casa, mesmo assim posso pedir a
usucapião? Não. Neste caso, falta o exercício da posse com o ânimo de dono, já que a
posse está sendo exercida por mera tolerância do dono do imóvel.
d) Zelador pode usucapir unidade autônoma que lhe foi cedida em razão da sua
função? Não, nessa situação o zelador não tem a posse, mas tão somente a detenção
da unidade, conforme disposto no artigo 1.198 do Código Civil.
e) Imóvel que não tem matrícula pode ser usucapido? A ausência de matrícula não
impede a usucapião, mesmo se for feita a usucapião extrajudicial.
3. Acessão
Requisitos:
a) Conjunção entre duas coisas, até então separadas - se, por exemplo, um furacão
arremessa de um imóvel para outro madeiras cortadas, cercas de arame e outros
objetos, inexiste acessão, e deverão ser restituídos ao legítimo dono, pois, não
há a consolidação de duas coisas em uma;
b) Caráter acessório entre uma dessas coisas, em confronto com a outra.
Espécies: