Вы находитесь на странице: 1из 20

I

Чигрина А.И., м .э.н., ст. преподаватель


Кафедры Финансов и бухгалтерского учета
УО «Гродненский Государственный
Университет им. Я. Купалы»
Г. Гродно
Республика Беларусь

ОБОСНОВАНИЕ НЕОБХОДИМОСТИ ФОРМИРОВАНИЯ ЕДИНЫХ ПОДХОДОВ К


ОПРЕДЕЛЕНИЮ ПОНЯТИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
Развитие рынка недвижимости в странах Советского Союза начинается с 1990 г.,
после принятия «Закона о собственности в СССР», в котором закреплялось понятие «частной
собственности». Такой термин как «недвижимость» исчез из практики с 1917 года, после
отмены частной собственности, и с момента ее возрождения в 1990 году снова был введен в
хозяйственный оборот. В последующем данное понятие нашло законодательное закрепление
в основополагающих нормативных актах для регулирования оборота земельных участков,
зданий, сооружений, и их обособленных частей в виде помещений.
Следует отметить, что в литературе встречаются различные трактовки понятий
«недвижимость», «рынок недвижимости», «коммерческая недвижимость». Разночтения
вызывают сложность формирования единых подходов к разработке механизмов учета,
анализа и управления объектами коммерческой недвижимости.
Лингвисты считают, что слово «недвижимость» образовалось в русском языке в 17
веке из трех слов: НЕпоДВИЖный-ИМущество-собственнОСТЬ. Соответственно, русское
слово «недвижимость» закрепило три характеристики – неподвижность, принадлежность
кому-либо, принадлежность на праве собственности (1).
В английском языке применяются такие термины как real estate, real property,
которые в нашей литературе принято переводить как «недвижимость». Первый из них
дословно переводится как «реальный неподвижный объект», второй как – «реальная
собственность». Таким образом, каждый из этих терминов подчеркивает ту или иную
характеристику русского термина «недвижимость», поэтому при переводе с английского
целесообразно было бы в первом случае говорить «недвижимый объект», «недвижимая
вещь», а во втором «недвижимая собственность».
Обратимся к хозяйственной практике Республики Беларусь. Так, в
Гражданском Кодексе РБ понятия «недвижимые вещи», «недвижимое имущество»
«недвижимость» отождествляются. К недвижимым вещам относят земельные участки,
участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть
объекты перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том
числе леса, многолетние насаждения, капитальные строения (здания, сооружения),
незавершенные законсервированные капитальные строения, изолированные помещения,
машино-места. К недвижимым вещам также приравниваются предприятие в
целом как имущественный комплекс, подлежащие государственной регистрации воздушные
и морские суда, суда внутреннего плавания, суда плавания «река-море», космические
объекты. (2) В «Договоре о Евразийском экономическом союзе» недвижимое
имущество определяется как земельные водные объекты и все, что прочно связано с землей,
то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба, их назначению
невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, трубопроводы,
линии электропередачи, предприятия как имущественные комплексы и космические
объекты. (3)
В целях создания Единого реестра государственного имущества под недвижимым
имуществом понимаются находящиеся в государственной собственности капитальные
строения (здания, сооружения), за исключением жилых домов, передаточные устройства,
изолированные помещения, за исключением жилых помещений, машино-места, не
завершенные строительством капитальные строения, за исключением не завершенных
строительством жилых домов и жилых помещений, воздушные суда гражданской авиации.
(4) Налоговом кодексе в целях налогообложения определено такое понятие как
«капитальное строение».
Капитальное строение- это строительная система, предназначенная для проживания
или пребывания людей, хранения имущества, производства и реализации товаров (работ,
услуг), выполнения различного вида производственных процессов, перемещения людей или
грузов. (5)
Обобщая приведенные выше определения видно, что подход к термину
«недвижимость» носит абстрактно-теоретический характер, то есть объекты недвижимости
рассматриваются как совокупность технических, или искусственно созданных физических
систем (зданий, комплексов, инженерных сооружений). Это справедливо при
проектировании, строительстве, технической эксплуатации и ликвидации. Вместе с тем, в
современных условиях хозяйствования практически нет бесхозных объектов недвижимости.
На каждом этапе жизненного цикла в функционировании объекта принимают участия люди
и коллективы, выполняющие различные роли: собственники, инвесторы, брокеры, риэлторы,
девелоперы, строители, подрядчики, арендодатели, арендаторы, эксплуатирующие
организации и государственные органы. Таким образом, недвижимость из теоретических и
технических систем переходит на гораздо более высокий уровень социально-технической
системы, что предполагает углубление методик анализа и учета объектов недвижимости, их
классификацию, разработку механизма управления, совершенствование действующих
методов и методик.
Следует отметить, что в Гражданском Кодексе республики Беларусь нет раздела,
посвященного риэлтерской и девелоперской деятельности, не закреплено понятие
«коммерческая недвижимость». Гражданским кодексом РБ косвенно затрагиваются
отношения, связанные с оборотом коммерческой недвижимости, а именно:
1. Статья 268 регламентирует отношения ограниченного пользования чужим
недвижимым имуществом – сервитут. Сервитут предполагает возможность собственника
недвижимого имущества требовать от собственника соседнего недвижимого имущества
предоставления права ограниченного пользования недвижимым имуществом. Сервитут
подлежит государственной регистрации. Собственник сервитута вправе требовать
соразмерную плату за пользование недвижимым имуществом.
2. Глава 34 регулирует отношения аренды. Аренда – это предоставление
имущества за плату во временное владение и пользование. В том случае, если договор
аренды заключается на срок более одного года, он должен быть зарегистрирован в
установленном порядке.
По нашему мнению, введение в хозяйственный оборот термина
«коммерческая недвижимость» как недвижимости созданной с целью получения прибыли от
ее оборота, позволит расширить возможности учетно-аналитического обеспечения
функционирования рынка недвижимости. Кроме этого, дальнейшее развитие указанной
сферы, расширение отношений по купле-продаже недвижимости, усложнение
инфраструктуры рынка недвижимости, появление предпринимателей, основным видом
деятельности которых являются исключительно операции с недвижимостью, развитие
доходных вложений в недвижимость в Республике Беларусь обуславливает актуальность
вопросов по углубленному изучению денежных потоков и денежных отношений, связанных
с функционированием рынка недвижимости.
Рынок недвижимости является важной частью любой рыночной
экономики. По некоторым оценкам на недвижимость приходится более 50% мирового
богатства. Коммерческая недвижимость способна приносить доход, обеспечивать
долгосрочную защиту инвестиций от инфляционных и дефляционных влияний. В настоящее
время все большее и большее число инвесторов желают вложить свои капитал в
недвижимость. Однако с вложением капитала только начинается работа с недвижимостью.
Жизненный цикл объектов коммерческой недвижимости таков, что на каждом этапе должны
быть разработаны специфические механизмы управления.
Вложения в недвижимость могут принести инвестору несколько видов
последствий:
1. Получение прибыли за счет продажи готового объекта;
2. Получение постоянного потока денежных средств при сдаче объекта недвижимости в
аренду;
3. Обеспечение высокого уровня платежеспособности;
4. Обеспечение собственных потребностей в объектах основных фондов.
Проведение экономических реформ невозможно без развития сектора недвижимости.
В условиях стимулирования развития малого и среднего бизнеса развитая инфраструктура
рынка недвижимости освобождает бизнес от необходимости траты времени на поиск
важнейшего фактора производства. В настоящее время сложившаяся ситуация на рынке не
позволяет малым и средним предприятиям приобретать объекты недвижимости в
собственность, поэтому на первый план выходят отношения аренды.
Рынок недвижимости отличается от других рынков технической сложностью сделок,
осуществляемых на нем, высокими транзакционными издержками, затратами на
осуществление сделок, значительным периодом подготовки проекта, строительства объекта
недвижимости.
Предпосылками формирования рынка недвижимости и, как следствие, арендных
отношений, выступает развитие рыночных отношений и частной собственности, ускорение
процессов приватизации.
Основное свойство недвижимости — ее неподвижность — приводит к
индивидуальному характеру любого объекта недвижимости. Даже здания, построенные
одновременно, по одному проекту и с равным качеством выполнения работ (например,
типовые), но расположенные в разных местах, обычно имеют различные полезности. Этот
факт определяет формирование индивидуальных цен на каждый объект. Реализация
недвижимости не предполагает продажу по образцам и биржевую торговлю.
Особенностью недвижимости, как товара является также и то, что в процессе
эксплуатации ее потребительские характеристика уменьшаются значительно медленнее в
сравнении с другими товарами. Следовательно, жизненный цикл недвижимости более
продолжительный, и недвижимость становится объектом не только и не столько личного
потребления, а объектом, способным приносить доход от использования. Вложения в
недвижимость обеспечивают получение прибыли с помощью использования объекта в
собственном бизнесе, что существенно снижает издержки, особенно в промышленности и
для торговых предприятий; через сдачу ее в аренду или субаренду; либо строительство
объекта с целью последующей перепродажи. Таким образом, рынок недвижимости
органично связывает рынок капитала и финансовый рынок, так как строительство и
управление недвижимостью предполагает получение кредитов, использование ипотеки.
Невозможность отделения объекта недвижимости от конкретного
места определяет относительную независимость отношений рынка недвижимости от
экспортных и импортных операций в стране, особенно ранее возведенных объектов. Однако,
арендные отношения во многом зависят от курса валют, так как частные владельцы имеют
право устанавливать арендные ставки в валюте, таким образом колебание курсов валют
влияет на сумму арендного платежа, который в свою очередь включается в себестоимость
продукции и может оказывать значительное влияние на конечную цену продукта.
Возведение нового объекта предполагает привлечение строительных и подрядных
организаций, закупку строительных материалов, инструментов и оборудования, которые
могут быть импортными, следовательно, их стоимость будет колебаться в зависимости от
изменения курсов валют, а также ожиданий инвесторов на валютном рынке.
Рынок недвижимости
следует рассматривать с учетом такой особенности – как предоставление услуг от объекта и
приобретение самого объекта. Функции, выполняемые недвижимостью, социальная и
экономическая, обосновывают необходимость вмешательства государства через
нормотворческую деятельность. Соответственно, следует изучить механизм
государственного регулирования. Механизм государственного регулирования – это система
типовых мер законодательного, исполнительного и контролирующего характера,
осуществляемых правомочными государственными учреждениями и общественными
организациями в целях стабилизации и приспособления существующей социально-
экономической системы к изменяющимся условиям рынка.
В сравнении с иными рынками, рынок недвижимости в Республике Беларусь
относительно молодой, можно выделить все традиционные составляющие: рынок земельных
участков (в определенной, ограниченной мере), рынок жилья, рынок нежилых помещений,
строительные организации, производство стройматериалов. Кроме этого, он пронизывает все
сферы финансовой системы государства, что обуславливает необходимость дальнейшего
углубленного изучения методов и механизмов функционирования этой сложной структуры.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ


1. Системный подход к анализу структуры рынка недвижимости – Стерник Г.М. –
Электронный журнал инженерный вестник Дона
2. Гражданский кодекс РБ от 07.12.1998 № 218-3 (ред. От 30.12.2015) с изменениями
и дополнениями, вступившими в силу с 24.01.2016г.)
3. Договор о Евразийском экономическом союзе (вместе с приложениями 1-33) ред.
08.05.2015 г. Подписан в Астане 29.05.2014 г.
4. «О создании Единого реестра государственного имущества» Указ Президента
Республики Беларусь от 16.02.2012 № 68 (ред. От 24.01.2014 )
5. Налоговый кодекс Республики Беларусь от 29.12.2009 г. № 71-3