Вы находитесь на странице: 1из 14

Серия внутривузовских

методических указаний СибАДИ

С Министерство образования и науки Российской Федерации


Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования
«Сибирский государственный автомобильно-дорожный университет (СибАДИ)»
Кафедра «Городское строительство, хозяйство и экспертиза объектов недвижимости»

иб ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ
Е.В. Тишков

АД Методические указания к практическим занятиям

И Омск ▪ 2018
Согласно 436-ФЗ от 29.12.2010 «О защите
УДК 332.6 детей от информации, причиняющей вред их
ББК 65.22 здоровью и развитию» данная продукция
Т47 маркировке не подлежит.

Рецензент
д-р. экон. наук, проф. Кирничный В.Ю. (СибАДИ)

Работа утверждена редакционно-издательским советом СибАДИ в качест-


ве методических указаний.
С
Тишков, Евгений Владимирович.
Т47 Оценка недвижимости [Электронный ресурс] : методические указания к
практическим занятиям / Е.В. Тишков. – (Серия внитривузовских методических
указаний СибАДИ). − Электрон. дан. − Омск : СибАДИ, 2018. − URL:
http://bek.sibadi.org/cgi-bin/irbis64r_plus/cgiirbis_64_ft.exe. - Режим доступа: для
авторизованных пользователей.
иб
В методических указаниях изложены теоретические и расчетные задания
по оценке недвижимости, позволяющие получить навыки в стоимостной оценке
недвижимости методами затратного, сравнительного и доходного подходов.
Имеют интерактивное оглавление в виде закладок.
Рекомендуются для студентов всех форм обучения по направлению
«Строительство», профилей ПГС по дисциплине «Оценка недвижимости».
Подготовлены на кафедре «Городское строительство, хозяйство и
АД
экспертиза объектов недвижимости».

Текстовое (символьное) издание (350 КБ)


Системные требования: Intel, 3,4 GHz; 150 Мб; Windows XP/Vista/7;
DVD-ROM; 1 Гб свободного места на жестком диске; программа для чтения
pdf-файлов: Adobe Acrobat Reader; Foxit Reader

Техническая подготовка Н.В. Кенжалинова


И
Издание первое. Дата подписания к использованию 29.01.2018
Издательско-полиграфический комплекс СибАДИ. 644080, г. Омск, пр. Мира, 5
РИО ИПК СибАДИ. 644080, г. Омск, ул. 2-я Поселковая, 1

© ФГБОУ ВО «СибАДИ», 2018


ОБЩИЕ УКАЗАНИЯ
Методические указания предназначены для бакалавров, обу-
чающихся по направлению «Строительство» по профилю «Промыш-
ленное и гражданское строительство».
Цель настоящих указаний состоит в способствованию получе-
ния студентами практических навыков в оценке рыночной стоимости
объектов капитального строительства в рамках дисциплины «Оценка
недвижимости».
Практические занятия по дисциплине «Оценка недвижимости»
выполняются после прослушивания бакалаврами соответствующего
С
лекционного материала и самостоятельного изучения разделов дис-
циплины.
Студенты выполняют реферативные задания и производят рас-
чет рыночной стоимости объекта недвижимости, включающий не-
иб
сколько последовательно выполняемых этапов. Задание выдается по
одному из вариантов в соответствии с последней цифрой шифра сту-
дента. По итогам выполнения каждое задание подлежит защите.
Выполнение практических заданий должно производиться в со-
ответствии с требованиями действующих нормативных документов
по оценке недвижимости. Оформление заданий выполняется в уста-
новленном порядке.
АД
ЗАДАНИЕ 1. Вопросы оценки недвижимости
Требуется: подготовить развернутый ответ по темам поставлен-
ной задачи.
Исходные данные к заданию 1: в табл. 1 определяется соответст-
вующее номеру варианта задание.
Таблица 1
Исходные данные к заданию 1
№ варианта Наименование темы задания
1 2
И
Понятие, виды, классификация, сущность и основные характери-
1 стики недвижимости. Виды износа и амортизация. Жизненный
цикл объектов недвижимости.
Характеристика недвижимости как сферы жизнедеятельности че-
ловека, товара, фактора производства, имущества, актива пред-
приятия. Факторы внутренней и внешней среды, влияющие на
2
объект недвижимости. Виды использования недвижимости.
Принцип наиболее эффективного использования. Критерии эф-
фективности использования объектов недвижимости

3
Окончание табл.1
1 2
Основные характеристики рынка недвижимости, спрос и пред-
ложение на рынке недвижимости, сегментация, функции, уча-
3 стники, формы государственного регулирования рынка недви-
жимости. Особенности предприятий, действующих в сфере не-
движимости.
Право собственности, виды и формы сделок с недвижимым
имуществом. Особенности системы договоров и их содержание
4
по сделкам с недвижимостью. Порядок государственной реги-
страции прав на недвижимое имущество
С
Стоимостной эквивалент объектов недвижимости. Виды стои-
5 мости. Основные факторы, влияющие на стоимость недвижи-
мости. Инвестиции в недвижимость и их назначение
Принципы, этапы и основные подходы оценки недвижимости.
Понятие об оценочной деятельности. Определение итоговой
6
стоимости объекта оценки, согласование и оформление резуль-
иб
татов оценки недвижимости
Методы определения стоимости объекта недвижимости в рам-
7
ках сравнительного, затратного, доходного подходов
Особенности, цели и принципы процесса управления недвижи-
мым имуществом. Характеристика недвижимости как объекта
управления с позиции системного подхода. Субъекты управле-
ния недвижимостью. Функции (общие, частные, сквозные)
8
управления недвижимостью. Характеристика системы управле-
ния недвижимостью: субъектно-объектная, ресурсная, функ-
АД
циональная подсистемы. Оценка соотношения «риск-
доходность» и управление рисками в недвижимости
Земля как экономическая категория. Государственный земель-
ный кадастр как экономико-правовая система функционирова-
ния объектов недвижимости. Особенности и методы оценки
9
земли. Государственное регулирование земельных отношений.
Основы территориально-экономического зонирования. Земель-
ная рента
Особенности, формы ипотечного кредитования. Состояние и
перспективы развития ипотечного кредитования в РФ. Страхо-
И
10 вание недвижимости. Понятия и общие положения о налогооб-
ложении недвижимости. Система налогов и сборов в сфере не-
движимого имущества

Указания к выполнению. Анализируется нормативная и учебная


литература по поставленному вопросу. Подготавливается письмен-
ный ответ со ссылками на источники литературы. Обязательным яв-
ляется приведение практических примеров по вопросам.

4
ЗАДАНИЕ 2. Определение рыночной стоимости объекта
недвижимости
Требуется: рассчитать рыночную стоимость объекта недвижи-
мости.

Исходные данные. Во всех вариантах принято, что объекты не-


движимости находятся в частной собственности. Земельные участки,
на которых размещены здания, находятся в долгосрочной аренде. В
табл. 2 указаны объекты для оценки и их назначение.
Таблица 2
С
Исходные данные к заданию 2
№ варианта Показатели для задач
1 Офисное помещение
2 Квартира 3-х комнатная (новостройка)
Индивидуальный жилой дом (область)
иб
3
4 Индивидуальный жилой дом (город)
5 Квартира 2-х комнатная (вторичное жилье)
6 Склад
7 Квартира 1-комнатная (вторичное жилье)
8 Торговое помещение
9 Офисное помещение
10 Индивидуальный жилой дом (город)
АД
Последовательность работы:
1. Подготавливается вводная часть. Указывается объект оценки
[1], цель работы [2] и решаемые задачи, обосновывается актуаль-
ность.
2. Приводится описание объекта недвижимости. Указываются
адрес, необходимые технические параметры и характеристики, отра-
жаются:
- конструктивные решения: описание и характеристики основ-
И
ных несущих и ограждающих конструкций;
- объемно-планировочные решения по зданию: этажность, осо-
бенности планировки, высоты этажей, инсоляция и др.;
- дается информация по транспортной доступности и инфра-
структуре прилегающих территорий.
В целом необходимо отразить все параметры, которые могут
оказать влияние на рыночную стоимость объекта. В зависимости от
назначения объекта те или иные его характеристики могут оказывать

5
большее влияние на стоимость, при этом для объектов иного значения
они менее актуальны. Определить характеристики поможет класси-
фикации недвижимости по классам, имеющиеся, в том числе, и для
Омска.
3. Анализируется рынок недвижимости [3]. Выделяется сегмент
рынка в зависимости от назначения оцениваемого объекта. Опреде-
ляются следующие показатели:
- уровень и динамика изменения арендных ставок;
- уровень и динамика изменения удельного показателя стоимо-
сти;
С
- соотношение количества предложений по продаже и аренде
соответствующих объектов недвижимости.
- другие показатели, характеризующие сегмент рынка, к кото-
рому относится объект оценки.
В данном разделе обязательно приведение графиков, таблиц и
иб
диаграмм. Примеры результатов анализа рынка доступны в открытых
источниках, оценочных отчетах и на сайтах аналитических и оценоч-
ных компаний. Примеры показаны ниже (рис. 1, рис. 2).
АД

Рис. 1. Соотношение количества предложений по продаже офисных


помещений по округам г. Омска по данным ООО «Омэкс», 2013г.
И
4. Выполняется расчет рыночной стоимости объекта недвижи-
мости затратным подходом. Рыночная стоимость объекта оценки -
наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть от-
чужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны
сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информа-

6
цией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвы-
чайные обстоятельства.
С
иб
Рис. 2. Динамика изменения арендных ставок офисной недвижимости
по округам г. Омска в I-м квартале 2013 г.

Затратный подход, используемый для оценки недвижимости,


основан на предположении, что затраты, необходимые для создания
оцениваемого объекта в его существующем состоянии или воспроиз-
ведения его потребительских свойств, в совокупности с рыночной
АД
стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится,
являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стои-
мости объекта оценки.
Этапы расчета:
4.1. Определяется стоимость замещения или восстановления.
Под восстановительной стоимостью понимаются затраты на
строительство точной копии здания в текущих ценах с использовани-
ем точно таких же материалов, строительных стандартов и того же
качества работ. Стоимость замещения объекта оценки - это стоимость
нового объекта строительства в текущих ценах, являющегося по сво-
И
им функциональным характеристикам близким аналогом оцениваемо-
го объекта, но построенного из новых материалов, с современной
планировкой и дизайном.
Для определения стоимости восстановления или замещения не-
обходимо знать год постройки здания, площадь и объем оцениваемо-
го объекта, материал конструкций. Чаще всего при отсутствии смет-
ной документации используют данные укрупненных показателей

7
стоимости строительства, приведенные в различных сборниках. При
этом необходимо перевести посредством индексов стоимость строи-
тельства к периоду выполнения расчетов. Ввиду того, что стоимость
по различным видам работ и материалам менялась неодинаково, воз-
никает необходимость при расчетах определять индексы к ценам для
различных элементов. Пример представлен в табл. 3.
Таблица 3
Пример разбивки здания для определения стоимости замещения
Ст-ть замеще-
Ст-ть работ в ис- Индекс удо- ния
С
Конструктивные Удель-
ходных ценах, рожания в текущих це-
элементы ный вес
руб J нах 2008г,
руб.
Фундаменты
Стены, перегородки
иб
Перекрытие, покры-
тие
Кровля
Полы
Проемы
Отделочные работы
Инженерные сети
Прочие
Итого
АД
4.2. Оценивается совокупный износ, включающий физический,
моральный и экономический. Под накопленным износом понимается
общая потеря стоимости объектом на момент оценки в процентном
выражении, под действием физических, функциональных и внешних
факторов.
Физический износ — это потеря стоимости за счет физического
разрушения конструкций и материалов в процессе эксплуатации. Он
выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржав-
И
лении, поломке и конструктивных дефектах. Такой тип износа может
быть как исправимым, так и неисправимым. Исправимый физический
износ (т.е. износ, который может быть устранен в результате текуще-
го ремонта) включает в себя плановый ремонт или замену частей объ-
екта в процессе повседневной эксплуатации. Износ считается испра-
вимым, если затраты на его исправление меньше, чем добавляемая
при этом стоимость.

8
Физический износ решающее значение при оценке недвижимо-
сти имеет. Данные для его определения можно найти в техническом
паспорте здания с последующей актуализацией до уровня текущего
периода времени. При отсутствии технического паспорта расчет из-
носа производится самостоятельно в соответствии с требованиями
нормативных документов, пример приведен в табл. 4.
Таблица 4
Пример к определению физического износа
%
По- Удел
из-
С
Удел прав ьный
носа
Описание Техниче- ьный ка к вес
Название кон- Из- к
конструк- ское вес удел КЭ
структивных нос, стр.
тивных состояние по ьно- с по-
элементов % гр. 6
элементов таб- му прав
х гр.
лице весу, ками
иб
7/
%
100
1 2 3 4 5 6 7 8
Свайный трещины в
Фундаменты
кустовой цоколе
а)стены на-
ружные
кирпичные, выветрива-
внутренние
панельные ние швов
б) перегород-
АД
ки
Перекрытие и волосяные
ж/б плиты
покрытие трещины
мягкая на мелкие
Кровля битумной трещины,
мастике поврежд-я
бетонные, отставание,
Полы
линолеум вздутие
Оконные и деревянные, стертость,
дверные про- двойные, щели в при-
емы окрашены творах
И
Наруж. и краска, отдельные
внутр. отделка обои выбоины
отопление,
Внутренние ослабление
электроос-
сети прокладок
вещение
Прочее отмостка трещины
Итого

9
Функциональный (моральный) износ – это потеря стоимости
вследствие относительной неспособности данного сооружения обес-
печить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным
для таких же целей.
Внешний (экономический) износ – уменьшение стоимости иму-
щества вследствие изменения внешней среды: социальных стандартов
общества, законодательных и финансовых условий, демографической
ситуации, градостроительных решений, экологической обстановки и
других качественных параметров окружения.
4.3. Определяется прибыль инвестора. Расчет возможно произ-
С
водить по формуле Е.С. Озерова. При этом необходимо осознавать
масштаб полученной цифры во избежание потери здравого смысла.
4.4. Рассчитывается стоимость аренды земельного участка.
4.5. Определяется стоимость объекта недвижимости затратным
подходом.
иб
5. Расчет стоимости сравнительным подходом. Сравнительный
подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки,
основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами,
в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Расчет включает следующие этапы.
5.1. Выбор объектов аналогов. Аналог объекта оценки — сход-
ный по основным экономическим, материальным, техническим и
иным характеристикам при сходных условиях. Информация по объек-
АД
там-аналогам может быть принята по данным открытых источников.
Следует проверить найденную информацию на предмет исключения
ошибок и дублей. Количество аналогов принимать не менее 5.
5.2. Выбор элементов сравнения. Элементы сравнения – это ха-
рактеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают
изменения цен на недвижимость. К обязательным критериям выбора
элементов сравнения сопоставимых объектов-аналогов относятся:
право собственности на недвижимость, условия финансирования, ме-
стоположение, физические характеристики.
И
5.3. Расчет посредством внесения корректировок к известным
стоимостям объектов-аналогов (таблица 5).
Если аналог уступает оцениваемому объекту, то в его стоимость
вносят повышающие корректировки, и, наоборот, если аналог превос-
ходит оцениваемый объект, то вносимые в стоимость корректировки
должны быть понижающими.

10
Таблица 5
Пример к расчету стоимости сравнительным подходом
Элементы сравнения Оцениваемый
Аналог 1 Аналог 2 Аналог i
объект
1 2 3 4 5
2
Цена за 1м , руб.
Рыночные поправки
Единица сравнения
Право собственности на здание, на здание, на здание, на здание
земля в арен- земля в земля в и на зем-
С
де аренде аренде лю
Корректировка 0% 0% -5%
Физические поправки
Транспортная в стороне
на магистра- на магист- на маги-
доступность от магист-
ли рали страли
рали
иб
Корректировка 0% 2% 0%
Скорректированная ве-
личина, руб.
Материал конструкций жбк кирпичное жбк жбк
Корректировка -3% 0% 0%
Скорректированная ве-
личина, руб.
Техническое состояние удовл. хорошее хорошее удовл.
Корректировка -7% -7% 0%
АД
Скорректированная ве-
личина, руб.
Прочие элементы срав-
нения
Выводы
Весовой коэффициент
Стоимость 1м2

6. Определение рыночной стоимости доходным подходом. До-


ходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта
И
оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта
оценки. Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:
6.1. Оценка потенциального валового дохода для первого года,
начиная от даты оценки, на основе анализа текущих ставок и тарифов
на рынке аренды для сравнимых объектов. Арендная ставка принима-
ется средневзвешенной по результатам выполненного анализа рынка
недвижимости.

11
6.2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и не
взысканных арендных платежей на основе анализа рынка, характера
его динамики применительно к оцениваемой недвижимости.
6.3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимо-
сти основывается на анализе фактических издержек по её содержа-
нию и/или типичных издержек на данном рынке. В статьи издержек
включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к экс-
плуатации собственности, и не включаются ипотечные платежи, про-
центы и амортизационные отчисления. Величина издержек вычитает-
ся из действительного валового дохода и получается величина чисто-
С
го операционного дохода. Операционные расходы делятся на условно
постоянные, условно переменные и расходы на замещение. Каждый
из этих видов расходов оценивается отдельно.
6.4. Пересчет чистого операционного дохода в текущую стои-
мость объекта. Существуют два метода пересчета чистого дохода в
иб
текущую стоимость: метод прямой капитализации и анализ дисконти-
рованного денежного потока.
Капитализация доходов – перевод годового чистого операцион-
ного дохода в текущую стоимость с использованием соответствую-
щей ставки капитализации. Метод капитализации наиболее применим
к объектам, приносящим доход, со стабильными предсказуемыми
суммами доходов и расходов.
Дисконтирование денежных потоков – приведение будущих де-
АД
нежных потоков, ожидаемых от объекта оценки, к его настоящей
стоимости на дату оценки с использованием соответствующей ставки
дисконтирования. Метод дисконтирования денежных поступлений
более применим к приносящим доход объектам, имеющим неста-
бильные потоки доходов и расходов.
7. Согласование результатов оценки. Это является процедурой
определения итоговой величины стоимости объекта при которой каж-
дому результату оценки по трем подходам присваивается определен-
ная весовая доля.
И
Для определения итоговой стоимости объекта оценки необхо-
димо учесть с помощью весовых коэффициентов относительную важ-
ность, применимость и обоснованность полученных значений стои-
мости по каждому из подходов. Очевидно, что сумма весовых коэф-
фициентов равна 1.
Затратный подход актуален для оценки объектов, уникальных
по своему виду и назначению, для которых не развит рынок, либо для

12
объектов с незначительным износом. Сравнительный подход имеет
наибольшее значение по тем объектам, по которым имеется сложив-
шийся рынок. Доходный подход отражает ожидания инвестора на вы-
годы, связанные с использованием объектов оценки, т.е. коммерче-
ских объектов.
Для согласования применяются различные методы, в том числе
метод экспертных оценок, матрица анализа иерархий и др..
Оформление работы производится с учетом требований [4].
С
Библиографический список

1. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и тре- бования к проведению оценки
(ФСО № 1)», утвержденный приказом Минэкономразвития России № 297 от 20.05.2015 г.
2. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденный приказом
Минэкономразвития России № 298 от 20.05.2015 г
3. Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденный приказом
иб
Минэкономразвития России № 611 от 25.09.2014 г.
4. Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденный приказом
Минэкономразвития России № 299 20.05.2015 г.
АД
И

13
Приложение
Министерство образования и науки Российской Федерации
Федеральное государственное бюджетное образовательное
учреждение высшего образования
«Сибирский государственный автомобильно-дорожный университет
(СибАДИ)»

Кафедра «Городское строительство, хозяйство и экспертиза


объектов недвижимости»
С
Практическая работа по дисциплине
«Оценка недвижимости»
иб
Выполнил:
студент гр.
АД
Ф.И.О.
Проверил:
преподаватель
И
Омск – 2018

14