Академический Документы
Профессиональный Документы
Культура Документы
Dina Mustika
Fakultas Ekonomi Universitas 17 Agustus 1945
Email : dinamustika.17@gmail.com
Abstract
Assessment is one service sector that can play an important role in shaping the economic value
of assets and potential wealth. Value estimation is a realistic indication and can be sold at any given time.
The purpose of this study is to determine and analyze the market value of residential property in
Citraland City housing in Samarinda in 2016. Broadly speaking the problem is formulated as follows,
whether the market value of residential property in Citraland City housing in Samarinda in 2016 has
increased based on data approach Market and cost approach.
The basic theory in this study is financial accounting that focuses on asset valuation. The
hypothesis proposed is that the market value of residential property in Citraland City housing in Samarinda
in 2016 has increased based on the approach of market data and cost approach.
Analyzer used in this research is method of approach of market data and cost approach method
that is by doing comparison and cost calculation.
The results of analysis and discussion of the market value of housing in Citraland City Samarinda
housing in 2016 amounted to Rp. 2,277,509,028, where the market value of land amounted to Rp.5.550.000,
- / m² and the market value of the building after experiencing physical depreciation to Rp. 4.953.677, - / m².
The cost of replacing the new building is estimated at Rp. 5504.086, - / m². Based on the results of the
analysis, the residential house in Citraland City Samarinda housing increased market value in 2016 seen
from the method of market data approach and cost approach that shows the balance of supply of similar
properties, the hypothesis accepted.
Pendahuluan
Rumah tinggal berserta sarana dan Kondisi perumahan atau pemukiman
prasarana mendapatkan prioritas, mengingat merupakan cerminan perilaku masyarakat, baik
rumah tinggal merupakan salah satu kebutuhan secara ekonomi maupun budaya. Hal ini juga
dasar di samping sandang, pangan dan lainnya. merefleksikan peran dan perhatian pemerintah
Secara umum perumahan mencakup lahan terhadap kebutuhan dasar masyarakatnya.
(tanah) dan bangunan yang merupakan aset yang Pemenuhan kebutuhan dasar ini, rumah dapat
saling mendominasi penilaian suatu properti, dijadikan salah satu tolak ukur tingkat
dalam menilai suatu properti ada beberapa kesejahteraan masyarakat.
variabel yang perlu dipertimbangkan sehingga Masyarakat tidak lagi memandang
perlu di kaji lebih jauh tentang variabel apa saja permintaan rumah tinggal hanya sebagai
yang mempengaruhi penilaian properti. pemenuhan kebutuhan pokok saja, tetapi telah
menganggap sebagai sarana investasi yang
menarik. Keunggulan investasi tersebut dapat masyarakat tentang penentuan harga/nilai pasar
dibedakan menjadi 2, yaitu finansial dan non dari properti berupa tanah dan bangunan.
finansial. Keunggulan finansial antara lain : Penilaian atau appraisal merupakan
1. Nilai tanah cenderung meningkat sehingga salah satu sektor jasa yang dapat berperan penting
dapat dijadikan capital gain. dalam mentukan nilai ekonomis aset dan potensi
2. Dapat dijadikan sebagai pendapatan dari harta kekayaan. Estimasi nilai seyogyanya
operasinya dalam bentuk sewa. merupakan indikasi yang realistis dan dapat
3. Sebagai agunan/jaminan yang baik dalam dijual pada suatu waktu tertentu. Pemikiran
pengambilan kredit. estimasi nilai semacam itulah yang disebut
4. Merupakan investasi jangka panjang yang sebagai market value (nilai pasar) yang selama
aman. bertahun ± tahun menjadi suatu kesepakatan yang
Keunggulan dari segi non finansial yaitu kuat yang telah terbentuk di antara para ahli,
adanya nilai prestise atau kebanggaan bagi klien, pemerintah dan sistem hukum bahwa
pemiliknya. Meski demikian ada pula penilaian atas nilai pasar harus berdasarkan
kelemahannya adalah : kepada data pasar yang riil agar hasil penilaian
1. Tingkat likuiditasnya rendah. dapat diterima.
2. Sewaktu ± waktu dapat terjadi depresiasi.
Dasar Teori
3. Rusak atau hancur bila terjadi bencana.
Aset Tetap
Daerah yang memiliki lokasi strategis,
Aset dapat diartikan sebagai sumber
memiliki tingkat harga properti jenis tanah dan
daya ekonomi yang dimiliki atau dikuasai oleh
bangunan yang terbilang sangat tinggi. Tingginya
perseorangan/entitas atau pemerintah dan dari
harga tersebut didasarkan pada berbagai aspek
mana manfaat ekonomi di masa depan
yang berpengaruh. Aspek yang menjadi penentu
diharapkan dapat diperoleh serta dapat diukur
harga properti tersebut yaitu lokasi. Semakin
dengan satuan uang.
strategis lokasi, maka harga yang dihasilkan juga
Aset tetap merupakan aktiva yang
semakin mahal. Namun, penentuan harga tanah
berwujud (tangible assets). Berbeda dengan aset
terkadang masih kurang tepat dilakukan oleh
tidak berwujud (intangible assets), yang dimana
beberapa masyarakat yang ingin menjual tanah
tidak memiliki wujud fisik dan dihasilkan sebagai
dan bangunan rumah tinggal. Harga yang
akibat dari sebuah kontrak hukum, ekonomi,
ditawarkan terkadang terlalu tinggi bahkan
maupun kontrak sosial.
terlalu rendah. Jika harga yang ditawarkan terlalu
Aktiva berwujud, dimana aktiva
tinggi, maka tanah tersebut akan sulit terjual. Jika
terssebut memiliki fisik yang akan digunakan
harga yang ditawarkan terlalu rendah, maka akan
sebagai sarana usaha, seperti tanah. Tanah adalah
merugikan pihak penjual. Hal ± hal tersebut dapat
harta yang digunakan untuk tujuan usaha atau
disebabkan karena kurangnya pengetahuan
perbaikan tanah yaitu unsur ± unsur seperti
pemetaan tanah, pengaspalan, dan pemekaran rights inherent in the ownership of physical real
yang meningkatkan kegunaan dari aktiva, setelah estate.
itu gedung yaitu bangunan yang akan digunakan Penilaian atas tanah dengan asumsi
untuk menempatkan operasi perusahaan, terakhir tanah tersebut kosong, atau tanah dengan
peralatan yaitu aktiva yang dipergunakan dalam bangunan, berikut sarana perlengkapan yang
proses produksi atau penyediaan jasa. terdapat diatasnya merupakan konsep ekonomi.
Contohnya, antara lain mobil, truk, mesin. Oleh karena itu, baik tanah kosong maupun tanah
Aktiva tidak berwujud adalah aktiva yang sudah dibangun dalam keadaan demikian
yang tidak termasuk di dalam aktiva keuangan disebut sebagai real estate.
yang tidak memiliki bentuk fisik. Banyak aktiva Terdapat hubungan antara investasi pada properti
tak berwujud diperoleh dari hak kontraktual atau dengan penilaian oleh Prawoto (2015:2) yaitu :
pemerintah. Adapun aktiva tidak berwujud yang 1. Arus pendapatan yang dihasilkan oleh suatu
lain antara lain merek dagang, waralaba, income producing properti mencerminkan
pemesanan yang belum terpenuhi (order nilai pasar dari properti tersebut. Nilai
backlog) dan good will yaitu suatu hubungan ± merupakan fungsi dari income sehingga bila
hubungan usaha, reputasi, sistem berjalan. income dari suatu properti naik maka nilainya
Baridwan ( 2004 : 271 ) juga naik. Hal itu akan menyebabkan bahwa
mendefinisikan aset tetap adalah aset ± aset yang suatu properti yang dibangun dengan biaya
berwujud yang sifatnya relatif permanen yang yang tinggi nilainya bias rendah karena
digunakan dalam kegiatan perusahaan yang pendapatan yang dihasilkan oleh properti
normal. tersebut rendah.
Definisi ± definisi di atas dapat 2. Pendapatan yang dihasilkan oleh suatu
ditarik kesimpulan bahwa aset tetap adalah properti diperoleh pada saat ini dan saat yang
suatu harta atau sumber daya yang berwujud akan datang, maka menghadapi suatu risiko
maupun tidak berwujud yang dimiliki oleh yang bias berpengaruh terhadap nilai properti
perusahaan, digunakan dalam kegiatan operasi tersebut. Namun, risiko kerugian yang akan
perusahaan. timbul secara total adalah kecil. Investasi
memiliki yield yang akan mengakibatkan
Pengertian Properti
adanya capital appreciation.
Penguasaan dan pemilikan tanah dan
bangunan (real property) memiliki peranan yang Analisis Pasar
besar terhadap harta kekayaan yang ada di dunia Penilai menggunakan analisis pasar
ini dan penilaiannya merupakan asas dasar bagi untuk menentukan ada tidaknya dukungan pasar
kelangsungan pasar properti dan finansial secara yang memadai bagi properti yang sudah ada
global. Appraisal Institute (2013:4) menyatakan berdasarkan penggunaan tertentu yang diusulkan
Real property includes the interests, benefits, and pada tempat tertentu pada waktu yang akan
datang. Apabila kondisi pasar tidak menunjukkan juga biaya. Suatu benda dikatakan mempunyai
permintaan yang mencukupi terhadap nilai apabila benda itu bermanfaat bagi manusia.
pengembangan yang diusulkan, maka analisis Prawoto (2015:39) menyatakan nilai
pasar dapat mengidentifikasikan suatu waktu di adalah sejumlah uang yang setara dengan milik
mana permintaan terhadap proyek itu (property) yang dapat memberikan keuntungan
diperkirakan akan muncul. Jadi analisis pasar dari kepemilikan tersebut. Nilai dicerminkan oleh
menginformasikan kepada penilai tentang usulan aliran ± aliran keuntungan yang diterima atas
kapan pengembangan dapat dilakukan dan pemakaian properti tersebut. Nilai dalam konteks
jumlah permintaan yang diantisipasi pada periode pasar properti adalah nilai yang ditentukan atau
tertentu. ditetapkan oleh pembeli yang ingin membeli
Mengukur dukungan pasar terhadap sesuatu dan penjual yang ingin menjual sesuatu
penggunaan properti tertentu, analisis harus berdasarkan persetujuan atau kesepakatan kedua
mengidentifikasi hubungan antara permintaan belah pihak.
dan penawaran yang kompetitif pada pasar real Estimasi nilai diperlukan dalam
estate tertentu, baik sekarang maupun yang akan penilaian, jenis dari nilai yang diminta harus
datang. Hubungan tersebut menunjukkan adanya didefinisikan di permulaan. nilai yang
keseimbangan atau ketidakseimbangan yang dikehendaki bisa nilai pasar, nilai asuransi, going
memberikan ciri keadaan pasar sekarang untuk concern value, assesed value, use value,
menentukan ciri ± ciri pasar pada periode investment value atau jenis nilai yang lain. Tujuan
mendatang. dari penilaian merupakan dasar dari kesimpulan
nilai akhir, yang tidak berubah untuk
Penilaian Properti
mengakomodasikan penggunaan penilaian.
Siregar (2002:41) mendefinisikan
Struktur laporan penilaian dilakukan sesuai
penilaian adalah suatu pekerjaan dalam
dengan maksud penggunaan estimasi nilai.
memberikan opini secara tertulis mengenai nilai
ekonomi atau perhitungan manfaat ekonomi Metodelogi
(calculation of worth) menjadi suatu nilai tertentu Definisi Operasional
pada saat tertentu. Definisi operasional berisi uraian atau
Nilai suatu properti merupakan pusat penjelasan mengenai variabel - veriabel dan
perhatian dari anggota masyarakat yang terlibat indikator lainnya yang akan dibahas dan
di dalam kegiatan yang berkenaan dengan real dianalisis dalam penelitian. Untuk memperoleh
estate. Istilah nilai sering digunakan secara gambaran tentang konsep yang telah
kurang tepat dalam percakapan sehari ± hari, dikemukakan sebelumnya, maka perlu dibuat
tetapi di dalam ekonomi istilah tersebut rumusan sebagai berikut :
mempunyai arti khusus yang berbeda dengan Aset atau properti berupa rumah
istilah yang berkaitan dengan harga, pasar dan tinggal di perumahan Citraland City Samarinda
adalah jenis investasi yang potensial dan dapat Citraland City Samarinda dikarenakan adanya
memberikan hasil yang baik bagi pemiliknya. kerusakan fisik, perencanaan yang kurang baik
3HQLODLDQ DGDODK SURVHV SHNHUMDDQ dilihat dari ukuran, model, bentuk, dll.
XQWXN PHPEHULNDQ HVWLPDVL GDQ SHQGDSDW DWDV
Metode Pengumpulan Data
QLODL HNRQRPLV VXDWX UXPDK WLQJJDO GL SHUXPDKDQ
Penelitian ini dilakukan dengan
&LWUDODQG &LW\ 6DPDULQGD SDGD ZDNWX WHUWHQWX
mengumpulkan data sekunder dari dokumen -
VHVXDL GHQJDQ 6WDQGDU 3HQLODLDQ ,QGRQHVLD GDQ
dokumen dan laporan yang berhubungan dengan
SHUDWXUDQ ± SHUDWXUDQ \DQJ EHUODNX
masalah yang diteliti.
Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah
Melakukan wawancara antara peneliti
uang yang dapat diperoleh dari hasil penukaran
dan narasumber sebagai pihak yang terkait dalam
rumah tinggal di perumahan Citraland City
penilaian properti, dengan tujuan mendapatkan
Samarinda pada tanggal penilaian antara pembeli
informasi yang mendalam tentang objek atau
dan penjual dalam suatu transaksi bebas ikatan
penunjang dalam mendapatkan hasil penelitian.
dan tanpa paksaan.
Metode pendekatan data pasar Alat Analisis
merupakan metode penilaian yang dilakukan Dalam melakukan sebuah analisis,
dengan cara membandingkan secara langsung diperlukan data yang akurat dan relevan agar
rumah tinggal di perumahan Citraland City nantinya dapat memudahkan dalam proses
Samarinda yang dinilai dengan data properti yang penelitian. Alat analisis yang akan digunakan
sejenis yaitu dengan cara mendapatkan tiga atau dalam penelitian ini adalah pendekatan data pasar
lebih data pembanding yang telah terjual atau dan pendekatan biaya (Prawoto, 2015 : 333 &
sedang ditawarkan untuk dijual yang sejenis 381) sebagai berikut:
terhadap rumah tinggal di perumahan Citraland 1. Metode Pendekatan Data Pasar (Market
City Samarinda yang akan dinilai kemudian Data Approach)
dibuat penyesuaiannya. Metode pendekatan data pasar
Metode pendekatan biaya adalah menghasilkan indikasi nilai dengan cara
menentukan besarnya biaya reproduksi baru atau membandingkan aset yang dinilai dengan aset
biaya pengganti baru rumah tinggal di perumahan yang identik atau sebanding dan
Citraland City Samarinda dan biaya besarnya adanya informasi harga transaksi atau harga
penyusutan. Nilai tanah dihitung dengan penawaran.
menggunakan perbandingan data pasar (market Rumus umum yang digunakan adalah :
data approach). Sedangkan nilai bangunan
Indikasi Nilai Tanah = Harga Jual Properti Pembanding
dihitung dengan kalkulasi biaya. ± Penyesuaian
Penyusutan adalah faktor yang
mengurangi nilai rumah tinggal di perumahan 2. Metode Pendekatan Biaya (Cost Approach)
Nilai bangunan diperoleh dengan Perhitungan Estimasi Nilai Pasar Tanah
menghitung biaya pengganti baru bangunan pada Uraian Pembanding I Pembanding II Pembanding III
Waktu
saat penilaian dikurangi penyusutan. 2016 2016 2016
Transaksi
Rumus umum yang digunakan adalah : Luas tanah 266 m2 144 m2 105 m2
Lebar jalan 5 m2 5 m2 5 m2
,QGLNDVL 1LODL 3URSHUWL 1LODL 7DQDK %LD\D SHQJJDQWL Perkerasan
%DUX ± 3HQ\XVXWDQ Aspal Aspal Aspal
jalan
Harga
Rp.2.500.000.000 Rp.1.250.000.000 Rp.1.300.000.000
Analisis dan Pembahasan Penawaran
Perkiraan
Analisis Rp.2.250.000.000 Rp.1.062.500.000 Rp.1.040.000.000
Transaksi
$QDOLVLV QLODL SDVDU WDQDK GL SHUXPDKDQ Penyesuaian