LA OBRA PRIVADA Y LAS PYME DE LA

CONSTRUCCIÓN

El Instituto Universitario IDEA* continúa la labor desarrollada desde 1968 por la

Escuela de Administración de IDEA. El Departamento de Investigación del Instituto
Universitario IDEA tiene como misión la generación de conocimiento sobre las
organizaciones económicas y sociales, mediante la realización de investigaciones que
describan y/o expliquen distintos aspectos de la realidad.

Dirección de Investigación
Director
Dr. Rodrigo Bunge
Moreno 1850 5º
(C1094ABB) Buenos Aires
Tel.: 5861-4364
Fax: 5861-4397
Mail: rbunge@ideamail.com.ar

Marcelo Lozano
Ingeniero Civil - Universidad de Buenos Aires.
Master en Administración de Empresas - Instituto para el Desarrollo Empresarial de la
Argentina, 2002.
Mail: mlozano@infovia.com.ar

Este documento de investigación se ha realizado en el marco de la Beca Giménez Zapiola,

otorgada por Fernando Giménez Zapiola.

Registro de la Propiedad Intelectual No. 278734

*
El Instituto Universitario IDEA ha obtenido la autorización provisoria por Decreto
Nº1353/02 conforme a lo establecido por el artículo 62 de la Ley de Educación Superior Nº
24.521.
ÍNDICE PÁGINA

1. Introducción, marco y objetivos 2

2. Características del negocio de la construcción 2
3. La construcción en la argentina en las últimas décadas 5
4. Estructura de la oferta 9
5. Estructura de la demanda 12
6. Segmentación y protagonistas 13
7. Lo que quedó en mayo del 2003 20
8. Análisis del mercado en 1997 y 2003 21
9. Amenazas y oportunidades en mayo de 2003 32
10. Comentarios finales 37
Anexos 40
Bibliografía 43

1
1. Introducción, marco y objetivos
Introducción
En Argentina, hasta fines de los años ochenta, vastos sectores de la industria de la
construcción experimentaron comportamientos comunes a la obra pública y privada:
utilización de contactos políticos y constante renegociación de contratos por mayores costos
derivados de la inflación imperante en esos años.
A partir de 1993, la inversión privada en emprendimientos inmobiliarios de
envergadura, las obras de infraestructura de las empresas privatizadas y el crecimiento de
algunos sectores modificaron radicalmente el escenario de la industria de la construcción,
dando lugar a un mercado basado en la diferenciación, competencia, e inversión en
equipamiento y recursos humanos.
Así, en el transcurso de la década del noventa, el sector privado alcanzó una
participación del orden del 82% en el total de los m2 construidos. Esto generó, sobre la base
de un financiamiento genuino (sin intervención del Estado), un crecimiento significativo del
mercado de la construcción.
No obstante, en medio de la euforia fueron pocos los que prestaron atención a ciertos
signos del mercado interno y de la macroeconomía que presagiaban lo que culminaría, hacia
fines de la década del noventa, con la desaparición de un conjunto de empresas del sector y la
instalación de un proceso recesivo de intensa gravedad.

Definición del marco del presente trabajo

El presente trabajo se centra en un análisis de la construcción privada en la Argentina.
Este sector, constituido en su totalidad por capital de origen privado, se ocupa de la
construcción de unidades de viviendas, oficinas, hoteles, edificios institucionales y/o centros
comerciales para comitentes privados1.

Objetivos
• Describir la evolución de la obra privada en la Argentina en el período 1980-2003.
• Proyectar la evolución del sector en el mediano plazo, considerando las estrategias de
las empresas pequeñas y medianas.
• Identificar los aspectos del mercado de la construcción que deberían ser tenidos en
cuenta para no repetir los errores cometidos durante la década del noventa.

2. Características del negocio de la construcción

La construcción, desde el punto de vista de los inversores privados, se caracteriza
respecto de la mayoría de las otras industrias en que el éxito (o el fracaso) de un determinado
desarrollo inmobiliario nace y muere con la construcción y venta del emprendimiento mismo.
Cualquier otra rama industrial involucra la inversión en activos íntimamente ligados al
mantenimiento en el tiempo de una determinada línea de producción. Es así que quien invierte
en una planta de producción de alimentos no podrá dejar de fabricar productos alimenticios
sin asumir pérdidas enormes asociadas al capital inmovilizado por la planta improductiva.
Por el contrario, en la industria de la construcción cada obra en sí misma se convierte en
una única línea de producción que se inicia con la inversión en el terreno y el proyecto
asociado y se cierra definitivamente el día que se vende la última unidad funcional.

1
Queda excluida la construcción de unidades para uso propio y las obras públicas.
2
 Del mismo modo, el éxito de un determinado producto inmobiliario no garantizará
iguales resultados para otro emprendimiento de iguales características, aún ejecutado por los
mismos responsables en un predio similar, dependiendo fuertemente los resultados de
diversos factores, entre los que se pueden mencionar:
la localización,
las características del mercado al que va dirigido,
la existencia de crédito y tasas de interés atractivas,
el contexto político y macroeconómico y la magnitud de la aversión al riesgo asociada,
la forma en la que el público percibe las cualidades y defectos del emprendimiento.

Con carácter de aproximación y con el objeto de definir los roles en un proyecto

inmobiliario se remite al siguiente esquema donde se hace foco en las funciones que
desempeña cada uno de los participantes:

Esquema de Participantes de la Construcción Privada

Desarrollador

Dirección Estructura
Proyecto Construcción financiera, Comercialización
De Obra
legal y
administrativa

Estudio de Inmobiliaria
Empresa
Arquitectura
Constructora

Asesores
Proveedores
Estructurales
de insumos y
y de
Servicios
instalaciones

Desarrollador
Es aquella persona, o grupo de personas asociadas, que realizan la inversión y el
desarrollo de un determinado Emprendimiento abarcando su proyecto, construcción y
comercialización. En el caso de las obras públicas el desarrollador es el Estado; en el caso del
edificio corporativo de una gran empresa el desarrollador podrá ser la misma empresa. Dentro
de la obra privada se pueden definir dos categorías preliminares de desarrolladores:

Desarrolladores estables: son aquellos que a lo largo de los años han mantenido su presencia
a través de la generación de varios emprendimientos, concentrando la mayor parte de sus
negocios en la construcción de proyectos Inmobiliarios. En esta categoría se puede mencionar
a RAGHSA y BKS, entre otros.

Desarrolladores Ocasionales: son aquellos cuyo “core business” no es la construcción pero

toman la decisión de encarar un proyecto bajo condiciones muy específicas del mercado
motivados por la posibilidad de realizar un buen negocio en un contexto económico favorable
3
(por ejemplo, un grupo de pequeños inversores que se asocia para construir un edificio de
departamentos). Otro ejemplo de desarrollador ocasional es el ya mencionado de empresas
que encaran la construcción de su propio edificio corporativo (Repsol, Telecom, Grupo
Fortabat, etc.).
El desarrollo del emprendimiento requiere de la generación de áreas encargadas del
proyecto, construcción, dirección y comercialización del emprendimiento, además de una
estructura administrativa, financiera y legal. En el contexto del esquema precedente, de todas
las áreas mencionadas las únicas que pertenecen a la estructura del Desarrollador son los
sectores administrativo y financiero, tercerizándose la totalidad de las áreas restantes.

Proyecto
El proyecto se encarga a un Estudio de Arquitectura según las pautas establecidas por el
Desarrollador, previo análisis de la viabilidad comercial del Emprendimiento. En esta primera
etapa, el Estudio intercambia propuestas con el Desarrollador y los Consultores Inmobiliarios,
a efectos de definir las características distintivas del proyecto considerando el segmento de
mercado al que estará dirigido y las condiciones de comercialización. Para la definición
técnica del proyecto, el Estudio de Arquitectura contará con la participación de un estudio de
Ingeniería Estructural, asesores en Instalaciones, etc.
El mismo Estudio de Arquitectura elabora presupuestos preliminares a medida que se
avanza en la definición del proyecto proponiendo plazos de obra; a partir de los cuales el
Desarrollador realiza las evaluaciones financieras pertinentes en relación con los flujos a
considerar durante toda la construcción y comercialización del Emprendimiento.

Construcción
La construcción de la obra propiamente dicha se encarga a una Empresa Constructora (o
a varios contratistas según la modalidad de contratación elegida por el Desarrollador) que
previamente resultó adjudicataria del concurso de ofertas para la ejecución del proyecto en
cuestión. Para la construcción de la obra, la Empresa Constructora emplea mano de obra
(propia o subcontratada), compra materiales (hormigón, ladrillos, cemento, etc.) y
equipamiento (mobiliario, ascensores, carpinterías, etc.) y contrata servicios (instalaciones,
pintura, higiene y seguridad, proyecto de estructura, etc.)

Estructura legal
El área legal generalmente se terceriza en uno o más Estudios que se ocupan de la
redacción de contratos, boletos, escrituras, etc., y solucionan temas inherentes al área a lo
largo del desarrollo del Emprendimiento.

Dirección de Obra
La Dirección de Obra representa técnicamente al Comitente en la obra y tiene la
responsabilidad de que ésta se ejecute en un todo de acuerdo con las especificaciones
contractuales del proyecto. Dicha Dirección puede ser ejercida tanto por el mismo Estudio
que ejecutó el proyecto como por un Estudio o Profesional ajeno a aquel. Durante la década
del noventa en algunos emprendimientos se adoptó la modalidad de Gerenciamiento de Obra
y de Proyecto2.

Comercialización
El área de comercialización generalmente se concentra en una o mas Inmobiliarias cuya
participación se manifiesta en la definición de los requerimientos del Emprendimiento durante

2
Estas modalidades se describen en detalle en el anexo 2
4
la primera etapa de proyecto y, posteriormente ocupándose de todos los rubros vinculados con
la promoción y venta del Emprendimiento en las diferentes instancias de la comercialización.
El Esquema de Participantes de la Construcción Privada utilizado como base para
definir a los protagonistas del sector ha admitido a lo largo del tiempo diversas
modificaciones: en varios casos se ha unificado el rol de Desarrollador con el de la
Constructora, o el de la Inmobiliaria con el de Gerenciamiento de Proyecto, o el del Estudio
de Arquitectura con el del Desarrollador. Además, el surgimiento de nuevas modalidades de
financiamiento de obras3, tales como el fideicomiso financiero, dio entidad a roles como el de
fiduciante, fiduciario y fideicomisario.

3. La construcción en la Argentina en las últimas décadas

La industria de la construcción posee una gran relevancia económica, caracterizándose
por las siguientes particularidades:

1. Es una de las industrias con mayor coeficiente de utilización de mano de obra.

2. Posee una alta heterogeneidad de los productos vendidos y una reducida estandarización
en la producción.
3. Ejerce un importante efecto sobre la actividad de los sectores proveedores de insumos y
prestadores de servicios.
4. Alcanza una alta dispersión en la localización geográfica de la demanda.
5. Concentra una alta proporción de mano de obra poco calificada.
6. Muestra una elevada concentración empresaria en grandes obras junto a una amplia
rotación de PyMEs a cargo de obras de menor escala y empresas subcontratistas
especializadas en ítems específicos de obra.
7. Activa la economía mediante su influencia sobre la capacidad de consumo de las clases
mas bajas (de donde proviene la mayoría de la mano de obra).
8. Cumple un rol social relevante en la satisfacción de las necesidades de vivienda e
infraestructura.
9. Dada la preponderancia del stock de activos inmobiliarios (en particular la vivienda) en
la ponderación de los stocks de capital agregado y riqueza, la construcción es un sector
que actúa como uno de sus principales determinantes.

Los últimos treinta años

La característica predominante de la década del setenta fue la influencia del sector
público como principal demandante de obras. En forma simultánea, existía una fuerte
complementariedad con el sector privado oferente a través de las contrataciones de obra
pública, FONAVI y financiación por medio de bancos del Estado.
En un escenario signado por la existencia de un mercado casi cautivo (obra pública) y la
inestabilidad macroeconómica, las empresas constructoras buscaron maximizar su
rentabilidad en el corto plazo mediante el sostenimiento de su perfil productivo tradicional:
mano de obra de baja calificación, bajo costo unitario y escasa inversión en tecnología,
capacitación y maquinaria.
Mientras esta tendencia fue consolidándose a lo largo del tiempo, caracterizada por
procesos inflacionarios y la falta de crédito, los años ochenta representaron para la industria
de la construcción un retroceso respecto de los niveles de producción históricos.

3
Las modalidades de financiamiento se describen detalladamente en el anexo 1.
5
 Esto fue consecuencia de la reducción de la inversión pública a causa de ajustes
presupuestarios derivados de los sucesivos planes económicos puestos en marcha durante esa
década. La caída de este componente del gasto público modificó el escenario haciendo que la
construcción comenzara a depender fuertemente de la demanda del sector privado.
Durante el período 1981-1982 se registró una fuerte caída de la demanda de inmuebles y
de sus precios como resultado del contexto recesivo y la consiguiente caída de los niveles de
ocupación y salario real con retracción del crédito. Mientras tanto, el nivel de inflación
imperante redefinió el carácter de los activos inmobiliarios en virtud de la demanda de éstos
como reserva de valor.
Fue a partir de 1983 que las variaciones en dólares de los inmuebles fueron menos
significativas, dando lugar a la compra de inmuebles como estrategia de conservación del
poder adquisitivo del dinero aunque con escasos márgenes de rentabilidad.
Entretanto, el impacto de las políticas de ajuste en el ahorro y la inversión incidió
negativamente en la demanda y oferta de inmuebles. Posteriormente, con la llegada de la
hiperinflación y como consecuencia de la mayor rentabilidad de las alternativas especulativas
que se suscitaron en esa época, el nivel de actividad cayó a sus valores mínimos.
El contexto recesivo de los ochenta dio lugar a un fuerte retroceso evidenciado en
cambios estructurales de envergadura, entre los que se pueden enumerar:

Mayor fragilidad del mercado laboral: la caída de la inversión del Estado en obras
públicas contribuyó a informalizar aún más las relaciones laborales (históricamente, por sus
características, el sector concentró una alta incidencia de ocupados no asalariados respecto de
otras industrias debido a la tendencia a realizar el proceso productivo mediante la
subcontratación y la conveniencia de mantener una fuerza de trabajo informal que se adaptara
con más facilidad a los ritmos de las obras y del mercado).
Disminución de la productividad laboral y del salario real del sector.
Profundización del perfil tecnológico tradicional asociado al uso intensivo de mano de
obra de baja calificación.
Absorción de mano de obra expulsada de otros sectores de la economía como
consecuencia del apenas insinuado proceso de apertura económica.
Sangría de personal asalariado “calificado”, el que, afectado por la caída del salario,
abandonaba el sector formal de la economía, buscando mejorar sus ingresos en calidad de
cuentapropista4.

No obstante, a partir de las reformas estructurales y la estabilidad macroeconómica de la

década del noventa y de la recuperación del ingreso real y el acceso al crédito (aún con tasas
muy elevadas en comparación con las existentes en países desarrollados) se produjo una
recuperación en los niveles de demanda de obras de construcción cuyo valor máximo se
alcanzó recién en 1998 cuando se llegaron a despachar más de 7.000.000 de toneladas de
cemento Portland, cifra cercana al máximo histórico que corresponde al año 1980 (aunque,
como se señaló anteriormente, con una estructura de la inversión completamente diferente).
La desaparición del rol del sector público en la construcción se continuó consolidando
con un mayor dinamismo de la demanda del sector privado, apoyado éste último
principalmente en la demanda de obras por parte de las empresas de servicios públicos
privatizados y la reactivación del mercado de viviendas como consecuencia de la mayor
disponibilidad de créditos hipotecarios.
Respecto de esto último, la sanción de la ley 22.441/95 de financiamiento de la vivienda
y la construcción facilitó la generación de instrumentos que contribuyeron a la reactivación
4
En la mayoría de los casos, estos trabajadores terminaron realizando tareas de escasa remuneración y baja
calificación en empleos inestables.
6
del sector. Por el lado de la demanda, constituyó los mecanismos para captar recursos de largo
plazo destinados al financiamiento de viviendas, en particular a través de la titulización de
hipotecas. Por el lado de la oferta, simplificó regulaciones e impuso limitaciones a los
márgenes de intermediación.
Además de la normalización de instrumentos que no se encontraban adecuadamente
legislados hasta la fecha de sanción de la ley, tales como el fideicomiso financiero5 y las letras
hipotecarias, la mencionada ley apuntó a:

La reducción de costos permitiendo que sectores de ingresos medios y medios bajos

pudieran acceder a viviendas de calidad.
El efecto multiplicador como consecuencia del impacto de la reactivación de la
construcción en el nivel de actividad agregado de la economía.
Un sustancial incremento de la demanda de trabajadores, tanto directa como indirecta.

No es menor el papel cumplido por los bancos del Estado (en particular, el Banco
Hipotecario Nacional) en el crecimiento del crédito hipotecario al perforar el piso de tasa de
interés ofrecido por los bancos privados. El surgimiento de líneas de crédito a 20 años con
tasas del orden de un 4% por debajo de lo que ofrecía la banca privada resultó un fuerte
estímulo para el crecimiento de la demanda de vivienda, permitiendo el acceso al crédito de
sectores sociales medios y empujando al resto de la banca a acompañar la iniciativa.
De este modo, a principios de 1996 se esperaba un escenario a dos años en el que, a raíz
de la implementación de la ley, hacia 1998 se duplicarían los valores de participación
porcentual de la construcción en el PBI, alcanzando niveles del orden de un 5,6% contra el
2,7% de 1994.
Sin embargo, a partir de 1998 se configura un escenario (que se extiende hasta fines de
2002) marcado por la conjunción de una serie de elementos: un mercado fuertemente
concentrado y con bajas rentabilidades, el aumento de las tasas de interés y la desaparición de
crédito.
La llegada de la recesión, como consecuencia de la intervención de múltiples factores de
índole macroeconómicos, generó un fuerte impacto en la actividad de la construcción. El
mercado de la obra privada, sostenido principalmente por la construcción de viviendas,
oficinas, cines, sucursales bancarias e hipermercados (estos últimos vinculados directamente a
la declinante demanda de bienes y servicios) se contrajo intensamente, poniendo en evidencia
los débiles apuntalamientos estratégicos de las constructoras del segmento mencionado:
escasa diferenciación, competencia por precio, ausencia de respuesta corporativa para
defender el mercado y caída de la calidad en el producto final.
Esta situación derivó en presupuestos con mínimos márgenes de beneficio, transferencia
de una parte del ajuste a los proveedores, deterioro de la cadena de pagos, endurecimiento de
las condiciones contractuales exigidas por los inversionistas y contratos cerrados a precios
inusualmente bajos con mínimas rentabilidades previstas. Como consecuencia de lo expuesto,
se instaló en la obra privada un escenario de competencia perfecta (por precio y sin
diferenciación), arrastrando a la quiebra a empresas constructoras y a proveedores de los más
variados rubros.
En el período 1999-2001, el escenario dominante se caracteriza por la desaparición de
las obras en construcción, la expulsión de una alta proporción de la mano de obra del sector,
el incremento de los pasivos de las empresas y el retiro del apoyo al sector por parte de los
bancos mediante el cierre de cuentas o la ruptura de las condiciones de descubierto acordadas
con las empresas (incluso, con las que hasta ese entonces cumplían con sus compromisos).

5
Ver características y descripción de las modalidades de financiación en el Anexo.
7
Los hechos políticos y económicos de diciembre de 2001 determinaron una profundización
aún mayor de la crisis del sector.
Los datos recabados por el INDEC, según el informe de coyuntura de la construcción
realizado en forma bimestral, correspondientes a Agosto de 2002, muestran que la industria
había caído en ese entonces al nivel más bajo de los últimos años. Así, el ISAC6 alcanzó
durante el segundo trimestre de 2002 su valor histórico más bajo desde su implementación en
1993. Sobre un índice base 100 correspondiente al año 1993, el ISAC correspondiente al
segundo trimestre del corriente año fue de 65,75. El valor histórico más alto del ISAC
(desestacionalizado) se registró en el primer trimestre de 1998 con 133,6.
Con respecto a agosto del año 2001, las cifras del mismo mes del año 2002 registraron
bajas del 27,5% (en términos desestacionalizados), mientras que, para el acumulado de los
ocho primeros meses de este año, el indicador bajó un 37,1% respecto al mismo período de
2001.
En la comparación interanual se registraron caídas del 70,5% en la venta de ladrillos
huecos, 22,2% en cemento, 21,1% en hierro redondo y 20,9% en pinturas para la
construcción.
El 28,6% de las empresas que se dedicaban a las obras privadas no estaban ejecutando
obras y el 36% de las empresas dedicadas a la obra pública estaban paralizadas.
Un indicador representativo es la variación en permisos emitidos de edificación privada,
el que se obtiene sobre una estadística realizada en 42 municipios de todo el país. Los
comportamientos relativos a este indicador permiten formarse una idea aproximada acerca del
nivel de actividad a esperar en el futuro.
La superficie a construir, comparando las cifras acumuladas de los primeros ocho meses
de 2002 con respecto a igual período del año anterior, registra una caída del 54,3%, reflejando
el impacto que ha tenido entre los inversores privados la crisis financiera imperante durante
ese año.
En el sector Industrias no se registró en todo el año ningún permiso de construcción de
obra nueva. Recién en el cuarto trimestre algunos segmentos presentaron aumentos de la
actividad respecto de igual trimestre del año 2001, comenzando a revertir la tendencia
negativa observada hasta entonces. Estos sectores fueron: Univivienda (87%), Comercio
(33%) y Multivivienda (21%). Por oposición los segmentos de “Administración y Banca” y
“Transporte” registraron caídas del 97% y 36% respectivamente.7
Otro indicador de la evolución de la industria es el relacionado con los registros de
ventas de cemento. Este indicador muestra una tendencia decreciente, que se extiende desde
noviembre de 1999 hasta el cuarto trimestre de 2002, acumulando entre ambas fechas una
caída de un 44%.8
En marzo de 2003 la industria registró un crecimiento del 28,3% respecto de igual mes
del año anterior. No obstante, el dato más importante del último informe del INDEC lo
constituye el hecho de que por primera vez en los últimos cinco años la construcción volvió a
crear empleo. Así pues, en el cuarto trimestre del año 2002, el número de puestos de trabajo
con relación de dependencia del sector aumentó un 7,6% con respecto al tercer trimestre de
2002, mostrando indicios de una leve recuperación.

6
Indicador Sintético de la Actividad de la Construcción: muestra la evolución del sector tomando como
referencia la demanda de insumos requeridos en la construcción. Esta compuesto por el análisis agregado de
cuatro topologías de obra (vivienda, vial, obras petroleras, obras de infraestructura) que permiten lograr una
adecuada cobertura de la actividad.
7
Datos extraídos del Informe sectorial de Construcción y mercado inmobiliario. Instituto de Economía.
Universidad Argentina de la Empresa. Abril 2003.
8
Tendencias de Mercado cuarto trimestre 2002. Página web de Loma Negra.
8
 En este mismo mes también volvieron a aumentar los pedidos de edificación, mostrando
una tendencia que ya se había observado en el último trimestre de 2002. Según la medición
realizada por el INDEC en 42 municipios, la superficie por construir en obras privadas
aumentó un 17,4% en relación con febrero último y un 15,9% con respecto a marzo de 2002.
Estos datos muestran un giro relativo en el comportamiento de la actividad de la
construcción en los últimos años. Ahora bien, acompañando la evolución de los indicadores
macroeconómicos del sector, las expectativas que tienen los empresarios respecto del futuro
adoptan un tono "cauteloso" y en muchos casos algo "optimista".9 De este modo, mientras
sólo un 9,5% de los empresarios manifiesta que en los próximos meses podría haber nuevas
caídas, un poco más del 50% no espera cambios y el tercio restante cree que habrá un
aumento en el nivel de actividad.

4. Estructura de la oferta
En Argentina, a fines de los noventa existían aproximadamente 3.200 empresas
constructoras de los más variados tamaños apuntando a diferentes segmentos.
En el 2003, muchas empresas han desaparecido, otras se han achicado, reconvertido o
cambiado su razón social, mientras otras tantas, a pesar de la crisis, han sido creadas con el
objeto de atender un conjunto de demandas marginales dadas las bajas barreras de entrada
existentes en el sector de las pequeñas empresas.
No obstante, es evidente que en cualquier circunstancia la estructura de la oferta variará
en función de las condiciones de inversión, las tasas de financiación en el mediano y largo
plazo y la rentabilidad esperada de cada una de las actividades asociadas a la obra con
independencia del segmento analizado.

Distribución geográfica
Según datos de fines de 1997, alrededor del 70% de las empresas constructoras se
encontraban radicadas en Capital Federal (42%) y Provincia de Buenos Aires (28%).
Siguiendo en importancia, aparecen las provincias de Santa Fe (7%) y Córdoba (5%).
El motivo de esta concentración obedece a que el mayor nivel de actividad para la obra
privada (vivienda, plantas industriales, oficinas, hoteles de categoría y centros comerciales y
de esparcimiento) se encuentra en los grandes centros urbanos y sus áreas de influencia.
Aunque la mayoría de las empresas dedicadas a la obra privada de infraestructura para
transporte de energía eléctrica, gas y petróleo se encuentran radicadas en la Capital Federal,
tienen una fuerte gravitación en diversas regiones del interior del país.

Empleo
La construcción presenta un comportamiento sustancialmente diferente respecto de otras
industrias en lo referente al empleo. Buena parte de sus recursos humanos, en particular en
cuanto al plantel obrero, es rotativo.
La alta rotación de mano de obra es una característica que se acentúa en las categorías
de menor calificación, en las que habitualmente se desempeñan operarios oriundos del interior
o de países limítrofes atraídos por mejores condiciones laborales que las existentes en sus
lugares de origen y trabajadores expulsados de otras actividades industriales a causa de la
caída de la actividad.

9
Estos datos se desprenden de la encuesta realizada por el INDEC sobre el panorama futuro del sector.
9
 De acuerdo a datos de fines de los noventa de la Unión Obrera de la Construcción de la
República Argentina (U.O.C.R.A.), la composición de la mano de obra según su
especialización muestra la siguiente distribución:

Distribución de los trabajadores de la construcción

según especialización
Ayudantes 40%
Medio Oficial 30%
Oficial 20%
Oficial Especializado 10%
Fuente: UOCRA

Así, el 70% de la mano de obra se inserta en puestos de trabajo de baja calificación, en

tanto que el 30% restante se emplea en ocupaciones de calificación media y alta. Ahora bien,
considerando la demanda laboral por oficio, como se observa en el cuadro siguiente, las
necesidades del mercado apuntan a operarios con mayor nivel de calificación (electricistas y
oficiales albañiles).

Distribución de los trabajadores de la construcción

según oficio
Carpintero 5%
Yesero 6%
Plomero 6%
Pintor 9%
Electricista 20%
Oficial Albañil 23%

Otros 31%
Fuente: UOCRA

De ambos cuadros surge una contradicción entre la composición de la población laboral

según sus capacidades y la demanda real existente por oficio. Esto puede atribuirse a las
escasas inquietudes de superación personal de los individuos, la alta rotación que impide el
aprendizaje del obrero y al bajo interés de las empresas en invertir en la capacitación de sus
operarios.
Hacia 1997, la reactivación que se había producido en el sector y el aumento de la
inversión resultante no se vieron reflejados en los índices de ocupación de la construcción, los
cuales se situaron por debajo de los valores históricos. En este sentido, en octubre de 1997 los
obreros ocupados en la construcción representaban apenas el 6,8% del total de ocupación en
Capital y GBA. Con respecto a la tasa de desocupación del sector, se pasó del 12,7% en mayo
de 1992 al 37% en mayo de 1995 mientras que la tasa de desocupación del total de la
economía pasó de 6,6% al 20,2% en el mismo período.10
Uno de los elementos que pueden explicar el rápido aumento de la tasa de desocupación
es el vinculado a la racionalización de los procesos constructivos tradicionales por
incorporación de nuevas tecnologías. Este factor ha incidido en la demanda de mano de obra,
determinando además la necesidad de una mayor especialización y la conformación de nuevos
oficios.
No obstante, resulta evidente que en el período citado se produjo algo poco habitual: se
incrementó el producto con una reducción del nivel de ocupación. Esto puede explicarse a
partir del elevado número de operarios en "negro" que históricamente ha tenido la industria de

10
Encuesta Permanente de Hogares del INDEC. 1995.
10
la construcción y del nivel de informalidad del sector, que impide contar con datos
estadísticos que permitan hacer una estimación confiable de este fenómeno.
La recesión imperante desde fines de 1998 (paradójicamente, el año durante el cual se
registró el pico de empleo con 284.596 puestos de trabajo11) dio inicio a una etapa en la que se
perdió una cantidad significativa de puestos de trabajo del sector, la que se extendió hasta el
tercer trimestre de 2002. Hacia agosto de 2002, la mayoría de los trabajadores que perdieron
su empleo en el período julio 2001 - julio 2002 pertenecía al rubro de la construcción
(106.000 puestos de trabajo o, lo que es lo mismo, el 45% de los trabajadores ocupados un
año atrás en el sector)12.
Recién a partir del cuarto trimestre de 2002 se revierte la caída de puestos de trabajo que
se produjo durante quince trimestres a lo largo de los cuales la masa laboral se redujo a un
39% de la existente a fines de 1998. La recuperación evidenciada entre el tercer y cuarto
trimestre de 2002 fue de un 7,5% entre las cantidades de trabajadores registradas en ambos
períodos.
Por último, merece un párrafo la magnitud de los costos laborales, los que aún hoy en
pleno 2003 constituyen un impedimento considerable a la hora de tomar personal obrero dada
su incidencia en los costos finales.
Actualmente, la incidencia mensual per cápita en concepto de ART, contribuciones
patronales, fondo de desempleo, Instituto de Estadística y Registro de la Industria de la
Construcción (IERIC), fondos de convenio y seguro de vida representa para el empleador
entre un 25% y 50% por encima del salario de bolsillo de un obrero de la construcción (según
la cantidad de horas trabajadas por cada operario).

Capacidad técnica, operativa y financiera

La alta heterogeneidad del sector de la construcción está caracterizada por los distintos
requerimientos tecnológicos y relaciones equipos / mano de obra según la tipología de
emprendimiento que se encara: serán entonces distintas las necesidades para una obra
hidráulica que para una ruta o un complejo de edificios de viviendas, inclusive en el caso que
los tres proyectos sean de montos contractuales similares.
Lo descripto obliga a cada empresa a cubrir una serie de requerimientos tecnológicos
cada vez más cambiantes cuanto más se diversifique el mercado. Por esto, la configuración
del equipamiento termina teniendo una alta incidencia, dando lugar a un alto grado de
especialización en el sector, lo que debería tender a disminuir el número de empresas con
carteras de obras altamente diversificadas.
Los grandes emprendimientos viales, puentes, diques y obras de ingeniería en general
requieren, por lo general, de una alta capacidad operativa y financiera por parte de las
empresas, las cuales en varias ocasiones conforman unidades transitorias con otras firmas a
fin de alcanzar la capacidad exigida para tales emprendimientos.
Las características de este tipo de obras, principalmente por el “know-how” y las
necesidades de capital, contribuyen a que sean encaradas casi con exclusividad por empresas
pertenecientes a grandes grupos económicos, para los cuales la construcción del
emprendimiento es sólo una parte de un negocio mayor vinculado a la explotación de la
concesión durante el plazo contemplado en los pliegos de la obra.
Mientras tanto, la construcción de viviendas, oficinas, centros comerciales, hoteles de
categoría y obras de arquitectura en general no requieren altos niveles de capacidad operativa
por desarrollarse durante toda su construcción dentro de un mismo predio y necesitan

11
Datos del Sistema Integrado de Jubilaciones y Pensiones correspondientes a puestos de trabajo sobre los que
se realizan aportes y contribuciones al sistema provisional según las declaraciones juradas presentadas por las
empresas contribuyentes.
12
Clarín: Se destruyeron 500.000 de los mejores empleos. 05/09/2002.
11
generalmente menor respaldo financiero (por ser menores las cifras de los contratos) y menor
monto de inversión en maquinarias y equipos que las obras de ingeniería (infraestructura vial,
hídrica, transporte de energía, etc.). Es por ello que las obras de arquitectura son
frecuentemente encaradas por las empresas medianas.

Potenciales entrantes
Los jugadores del mercado nacional han sido mayoritariamente los mismos durante los
últimos veinte años, con la excepción de la aparición esporádica de algunas nuevas sociedades
que resultaron exitosas y ocuparon, en algunos casos, lugares protagónicos en el mercado.
Durante los noventa, un grupo de empresas constructoras extranjeras (españolas,
estadounidenses, chilenas y alemanas) desembarcó en Argentina. Una proporción significativa
de estas compañías se caracterizaba por tener un alto desconocimiento del mercado argentino,
lo que provocó que el nivel de competitividad que tuvieran en el mismo fuera bajo, sobre todo
en las instancias finales de adjudicación de las obras.
Algunas de ellas, mediante la asociación con empresas nacionales o mediante UTEs
mejoraron su posición competitiva; no obstante, la devaluación del peso impulsó a muchas de
ellas a abandonar el país.
Si bien la actualidad del mercado (mayo de 2003) no invita al ingreso de nuevos
jugadores de importancia (actualmente y en virtud de las bajas barreras de entrada sólo se
incorporan empresas chicas, casi familiares), una eventual recuperación económica con una
fuerte expansión de la actividad podría ser una buena oportunidad para que empresas
extranjeras de envergadura ingresen en el mercado, absorbiendo el “know-how” de algunas
empresas nacionales mediante la compra de éstas.

5. Estructura de la demanda
La demanda en el sector privado de la industria de la construcción es muy amplia y se
encuentra atomizada en función de los diferentes intereses y características de los mercados
involucrados en cada inversión.
Las empresas constructoras ligadas a grupos económicos adjudicatarios de concesiones
y privatizaciones, las especializadas en montajes industriales y las que operan en
emprendimientos residenciales o de oficinas configuran un resumen representativo de cómo el
mercado se las ingenia para atender los diferentes segmentos de la demanda.
En el siguiente cuadro se resume la estructura de la demanda durante buena parte de la
década del noventa:

12
 Segmento Tipo de Empresa13
Obras de Infraestructura:
• Viales
• Hidráulicas
• Servicios públicos privatizados Grandes
• Petróleo
• Transporte de energía
Edificios de mas de 3.000 m2:
• Vivienda
• Oficinas
• Shoppings
• Complejos de Cines Medianas y Grandes
• Hoteles de Categoría
• Corporativos
• Educación Privada y Museos
• Tiendas
Edificios de viviendas ( 1.000 a 3.000 m2) Medianas
Plantas Industriales Medianas
Hipermercados Medianas
Barrios Cerrados y Countries Medianas y Chicas
Locales Comerciales Medianas y Chicas
Edificios de viviendas (menos de1.000 m2) Chicas
Viviendas Unifamiliares Chicas
Remodelaciones menores Chicas
Mantenimiento Chicas

Esta situación, no obstante, admite excepciones propias de sectores de demanda tan

amplios y diferenciados:

Existen emprendimientos de barrios cerrados que en una primera etapa de

comercialización fueron construidos por empresas medianas y luego fueron continuados
por empresas chicas contratadas directamente por cada nuevo propietario.
Varios de los hipermercados de la cadena Carrefour fueron construidos por Gualtieri,
que al momento de la construcción de los mismos era sin lugar a dudas una empresa
grande. Lo mismo puede decirse de la construcción de sucursales del Banco Río por
parte de Sade.
Existen empresas de mantenimiento de edificios que, si bien tienen niveles de
facturación similares a los de las empresas chicas, pertenecen a los mismos grupos
económicos a los que corresponden algunas de las grandes empresas.

6. Segmentación y protagonistas
Históricamente se pueden identificar en el sector dos ámbitos bien diferenciados: el
público y el privado. No obstante, por causas ya expuestas, más de un 80% del capital
invertido en la ejecución de obras durante los últimos diez años corresponden a la obra
privada.
La heterogeneidad de las diferentes tipologías de obra y sus correspondientes
requerimientos de capital, tecnología, equipos y mano de obra calificada conduce a cierta
especialización de las empresas en determinados rubros específicos, dada la escasa
13
Empresa grande: facturación anual mayor a 60 millones de USD.
Empresa mediana: facturación anual entre 8 y 60 millones de USD.
Empresa chica: facturación anual menor a 8 millones de USD.
(En todos los casos los montos corresponden al período de vigencia de la convertibilidad).
13
flexibilidad para atender segmentos muy diferentes entre sí. Así, la propia composición de la
demanda y las características de cada tipo de obra contribuyeron a segmentar el sector de
acuerdo a la capacidad de cada empresa para poder hacer frente a una o varias tipologías de
obra en forma simultánea.
En el segmento corporativo del ámbito privado, y en particular en el sector de las
empresas medianas, existió durante la segunda mitad de la década pasada una fuerte
concentración, ya que a pesar de operar una gran cantidad de empresas, sólo seis o siete de
ellas dominaron el mercado mediante la ejecución de las principales obras.
La evolución del segmento mencionado estuvo fuertemente condicionada por las
siguientes variables: relación precio de venta / costo de la construcción, nivel de actividad y
rentabilidad de otras alternativas financieras. Este fue sin duda el segmento con mayor nivel
de competencia, y al mismo tiempo, el de menor grado de diferenciación.
Intentos aislados de estrategias de diferenciación, como el encarado por Creaurban (del
grupo Socma) para vender viviendas con marca, no prosperaron en virtud del escaso tiempo
de maduración y del advenimiento de la crisis recesiva de fines de los años noventa.
Otro caso es el de Criba, que al diferenciarse por la buena calidad de terminación de
edificios con estructuras de hormigón visto, pudo mantener, aún durante los peores momentos
de la crisis, una cartera significativa de obras.

Obras de infraestructura
Las obras de infraestructura se corresponden principalmente con las estrategias de los
holdings empresarios donde la construcción es sólo un eslabón de un negocio de mayor
envergadura. Se trata de obras de ingeniería con una alta necesidad de respuesta operativa y
financiera por parte de las empresas a cargo de la ejecución.
En muchos casos se conforman uniones transitorias de empresas con la finalidad de
poder cubrir todas las necesidades (financieras, operativas, “know-how”, etc.) planteadas para
la ejecución de la obra.
Durante los noventa estuvieron directamente asociadas a concesiones viales y obras de
infraestructura y modernización asociadas a las empresas concesionarias de los servicios
públicos privatizados.
Actualmente, este segmento está concentrado en obras vinculadas al petróleo, gas y
transporte de energía en general. Entre las empresas concentradas en este segmento se puede
citar a varios grupos: Pérez Companc (a través de Sade y Premoldeados San Luis), Techint (a
través de Tenco y otras), Comercial del Plata (CPC, Mc Kee del Plata), Socma (Sideco
Americana, Autopistas del Sol, IECSA), Roggio (Benito Roggio S.A., Covimet, Coviares,
Covisur, Concanor y otras), Aragón (Construcciones Civiles Aragón, Covimet, Coviares,
Covisur, Concanor y otras), Tacna S.A. y Dycasa.

Edificios de más de 3.000 m2

Dentro de este grupo se ubican los edificios de vivienda, oficinas, centros comerciales,
cines y hoteles de cuatro y cinco estrellas que tuvieron una fuerte expansión entre 1993 y
1998.
En este sector se destacaron durante los años noventa empresas como Riva, Gerlach
Campbell, Criba, Constructora Iberoamericana, Caputo, Constructora Sudamericana, la hoy
desaparecida Ineco, o en convocatoria de acreedores como Guiraldes Zafferer.
También, en este segmento se registró la participación de Techint, que pese a ser un
fuerte jugador en el sector de empresas grandes, participó en emprendimientos importantes
tales como el Hospital Austral y, desde el 2000, en el edificio del diario “La Nación”.

14
Edificios de vivienda (más de 3.000 m2)
Los edificios de vivienda de gran superficie tuvieron un fuerte impulso a partir de la
operatoria de titulización de hipotecas llevada adelante por el Banco Hipotecario Nacional
(previo a su posterior privatización) a partir de la sanción de la ley 24.441 de financiamiento
de la vivienda y de la construcción.
Del mismo modo, la mayor accesibilidad al crédito por parte de las familias de clase
media permitió que muchos pudieran acceder a un producto de calidad standard pagando una
cuota equivalente al monto del alquiler de una unidad de similares características mediante el
otorgamiento de un crédito a pagar hasta en 20 años.

Oficinas
El crecimiento del intercambio comercial con el exterior, la radicación de nuevas
empresas, la prácticamente nula inversión en la construcción de oficinas durante los ochenta y
el crecimiento de los negocios en la región impulsaron el crecimiento del mercado de
edificios de oficinas.
A lo ya mencionado se sumó el crecimiento de las zonas de Puerto Madero, Catalinas
Norte y el fuerte estímulo que se le intentó imprimir a la zona norte para la radicación de
oficinas, orientado este último a capitalizar el boom de los barrios privados en esa zona.
Este segmento contó con la presencia dominante de Developers de la envergadura de
IRSA, RAGHSA y Consultatio que hicieron foco en el desarrollo de los negocios
inmobiliarios.

“Shoppings”
Capital Federal, GBA y las principales ciudades del interior vieron crecer a lo largo de
la década pasada, como consecuencia de la transformación estructural del sector comercial,
una modalidad de concentración de locales inédita hasta ese momento en la Argentina: los
“shopping-center”.
Planteados como grandes espacios multifunción, los “shoppings” intentaron conjugar
una amplia diversidad de locales de venta de indumentaria, juguetes, decoración, libros y
música con patios de comidas con una oferta gastronómica variada, espacios de esparcimiento
(incluyendo en algunos casos sectores con juegos para niños y salas de cine), cocheras y
seguridad privada.
Así, se instalaron algunos centros comerciales que al día de hoy resultan emblemáticos
para algunos barrios de la ciudad de Buenos Aires tales como Alto Palermo, Patio Bullrich,
Galerías Pacifico, Abasto de Buenos Aires y Unicenter, los que a pesar de la caída de las
ventas de los últimos años lograron mantenerse en pie conservando, en alguna medida, el
nivel de prestaciones original.
El mismo proceso (pero en menor escala) se produjo en el interior, por ejemplo, en
Córdoba (Patio Olmos) y Salta (Alto NOA).
Muchos otros desaparecieron (Spinetto, Gran Lomas Mall) o sobreviven con
dificultades crecientes y errático perfil comercial (Caballito Shopping Center).
La saturación de la oferta que tuvo lugar a mediados de la década de los noventa y la
crisis económica contribuyeron a la depuración del segmento. Prácticamente, desde 1997
hasta la actualidad no se han desarrollado nuevos emprendimientos de estas características,
salvo alguna excepción como el Devoto Shopping inaugurado a fines del 2000.

Complejos de cines
Hasta la década del ochenta los cines en Argentina tenían capacidad para más de 1.200
espectadores. Sin embargo, las diferentes crisis económicas del país sumadas a una tendencia
que se registró en el mercado de exhibidores cinematográficos de todo el mundo llevaron a

15
que, a causa de la fuerte caída del número de asistentes a los cines, muchas de esas salas
cerraran o fueran sometidas a obras de subdivisión a efectos de transformar una sala grande en
dos o más pequeñas.
Sin embargo, luego de mucho tiempo sin obras nuevas en este segmento se construyeron
nuevos cines en la ciudad de Buenos Aires: primero fue el complejo de los tres cines Belgrano
1, 2 y 3 (construido sobre fines de los ochenta) y luego, a media cuadra, otras tres salas bajo la
denominación conjunta de Multiplex Belgrano (1995). En ambos casos se apuntó a la
construcción de cines de categoría con salas con capacidad de entre 200 y 300 espectadores.
No obstante, la explosión se produjo con la llegada de varias cadenas norteamericanas al
mercado argentino con planes de inversión a largo plazo y la importación de un modelo que
no siempre rindió los resultados esperados.
A partir de 1996 la cadena estadounidense Cinemark implementó complejos de entre 6 y
10 salas en Puerto Madero, Adrogué, Caballito, Boulogne, Malvinas Argentinas, Bahía
Blanca, Palermo, Santa Fe y Mendoza.
Del mismo modo, la cadena Village construyó complejos en Pilar, Avellaneda y
Recoleta, entre otras locaciones, y la cadena Hoyts hizo lo suyo en Martínez, Abasto, Lanús,
Temperley, Moreno, Quilmes, Morón, Salta y Córdoba, mejorando sustancialmente la oferta
cinematográfica al instalarse también en localidades donde los cines habían desaparecido e
incorporándose en muchos casos como una atracción complementaria de “shoppings” e
hipermercados. Otras cadenas con menor presencia ingresaron en este segmento completando
una oferta que no en todos los casos se correspondió con la demanda real del mercado.
Los complejos consistían en salas óptimamente equipadas en todo lo referente a
proyección, sonido y butacas pero sin mayor inversión en el resto de los rubros. Además,
tenían la novedad de estimular el consumo de alimentos dentro de la sala mediante su venta
en el hall de acceso y en las salas mismas, lo que en ese momento constituyó una novedad
para los hábitos argentinos. El crecimiento de la oferta durante la segunda mitad de los
noventa sumado a la fuerte caída de la demanda sobre fines de la misma década y la insólita
ubicación geográfica de algunos complejos, llevó a varias de las cadenas a realizar numerosas
promociones con reducciones en el precio de las entradas de hasta un 50% mientras que otras
se vieron obligadas a cerrar más de un complejo.
Actualmente, se encuentran en carpeta algunos proyectos en zonas donde aún existe un
mercado para la instalación de nuevas salas cinematográficas (Caballito, Belgrano) aunque sin
fecha definida de comienzo de obra.

Hoteles de categoría
Desde el mundial de 1978 prácticamente no existió inversión en la construcción de
hoteles de cuatro y cinco estrellas en la Argentina. La falta de hoteles de categoría de nivel
internacional dio lugar, en un primer momento, al crecimiento de negocios consistentes en la
construcción de edificios para ser explotados como hoteles con el gerenciamiento de
importantes cadenas internacionales.
En varias ocasiones se construyeron edificios sin tener definido (aún durante su
construcción) su destino final. Ese fue el caso de los actuales Meliá Buenos Aires Boutique
(ubicado en Reconquista y Paraguay) o NH Latino (localizado en Suipacha y Bartolomé
Mitre), los cuales, a lo largo de su construcción, mutaron de su destino original de oficinas a
formar parte del mercado hotelero.
Paulatinamente ingresaron al mercado hotelero argentino marcas internacionales, tales
como: Howard Johnson, Holiday Inn, Hilton, Meliá, Accor, NH, Hyatt y Four Seasons. En
forma paralela, ampliaron su presencia las marcas Sheraton y Marriot. En este segmento
existen tres esquemas básicos de configuración de la titularidad del negocio:

16
 Cadenas hoteleras con hoteles propios: donde la cadena es propietaria o locataria del
edificio al tiempo que es responsable del gerenciamiento del hotel (NH, Accor, Marriot
Plaza Hotel).
Edificio de un grupo inversor con gerenciamiento a cargo de una cadena: los
propietarios de los edificios son grupos de inversores privados que contratan marcas
hoteleras prestigiosas en carácter de gerenciadoras para administrar el hotel y contar con
los beneficios de “know-how” y de los eficientes sistemas de reservas internacionales
vía internet (Meliá, Hilton, Four Seasons, Hyatt).
Franquicias: donde los inversores compran la franquicia para la utilización de una marca
determinada (por un tiempo determinado y bajo ciertas condiciones inherentes a la
categoría y características de arquitectura y diseño del edificio) pero donde el
gerenciamiento permanece a cargo de los inversores (Howard Johnson, Holiday Inn).

Si bien la crisis del año 2001 arrastró a buena parte del mercado corporativo que
atendían estos hoteles, las nuevas pautas cambiarias convirtieron a Argentina en un destino
turístico altamente conveniente para los turistas del exterior dispuestos a pagar tarifas
internacionales por alojamientos de categoría, lo que ha llevado a varias de las cadenas
mencionadas a contemplar la construcción de nuevos hoteles en el mediano plazo.

Edificios Corporativos
Ante el aumento de los negocios en Argentina, una cantidad significativa de empresas
extranjeras y nacionales realizaron inversiones en la construcción o remodelación de sus
edificios corporativos.
Empresas de envergadura, como Telefónica, Telecom, Metrogás, Zurich y las
integrantes del Grupo Fortabat, entre otros, solventaron la construcción de sus edificios
corporativos modificando sustancialmente el perfil edilicio de Buenos Aires.
Pero fue el sector Bancos el que más se destacó en este segmento dada la expansión del
área servicios que se registró en la economía argentina. Citibank y BankBoston construyeron
grandes superficies de obra para ser utilizadas por oficinas propias. Por ejemplo, HSBC
invirtió más de USD 9 millones en la remodelación de su casa matriz (ubicada en Perón y
Florida, Capital Federal).
Dentro del segmento de los bancos, cobró un fuerte impulso la construcción de nuevas
sucursales, encabezada por los bancos Río, Francés, Galicia, Boston y HSBC, entre los que
abrieron más locales nuevos.
Actualmente, el segmento corporativo se encuentra casi paralizado a excepción de
reformas menores, obras de mantenimiento en edificios existentes y la lenta construcción del
edificio del Banco Galicia en el microcentro, el edificio La Nación sobre la calle Bouchard o
el inicio de los trabajos de submuración en el futuro edificio de Repsol YPF (Puerto Madero).

Educación Privada y Museos

Las universidades privadas gozaron de un fuerte crecimiento durante la década del
noventa. En esos años se construyeron nuevos centros educativos de importancia, tales como
los cuatro pabellones (el último de ellos remodelado parcialmente durante 2003) de la
Universidad Católica Argentina en Puerto Madero, el complejo de la Universidad Argentina
de la Empresa (localizado en Independencia y Lima), el edificio de la Universidad
Maimónides (ubicado en el barrio de Caballito), la ampliación de la Universidad de Morón, el
campus de la Universidad del Salvador (Pilar) o el IAE de la Universidad Austral en la misma
localidad.

17
 También, a partir de 1999 se construyó el Museo de Arte Latinoamericano de Buenos
Aires (MALBA) solventado por el empresario Eduardo Constantini, al tiempo que se iniciaba
la construcción (hoy inconclusa) del Museo Fortabat en Puerto Madero.

Tiendas
La instalación en Buenos Aires de algunas cadenas internacionales, como ser Zara y
C&A, las cuales inauguraron varias sucursales en Capital, GBA y principales ciudades del
interior, dio lugar a la aparición de otro segmento que ofreció cierta continuidad durante los
años 1997 y 1998. La constructora española San José (responsable de las tiendas Zara,
también de capitales del mismo origen) y la desaparecida Ineco fueron las protagonistas
excluyentes de este segmento.

Plantas industriales
En correspondencia con el crecimiento de la actividad industrial y la inversión en
maquinarias y equipamiento, durante el decenio pasado se incrementó de manera sustancial la
construcción de nuevas plantas industriales y la ampliación de las ya existentes.
Se realizaron fuertes inversiones entre las que se destacan las efectuadas en los parques
industriales de Zarate, Pilar, Concordia y Rosario (San Lorenzo, Puerto San Martín y Cordón
Industrial).
Entre las empresas que se destacaron en este sector se puede mencionar a: Constructora
Sudamericana, Caputo y Tawara Construcciones.
Posteriormente, hacia fines de 1999 la caída de la inversión en el sector industrial afectó
notablemente a este segmento, perdiendo participación en el mercado. Actualmente, las obras
en plantas industriales se limitan a adecuaciones de lo existente y a obras de mantenimiento.

Hipermercados
Si bien la construcción de los primeros hipermercados data de mediados de la década del
ochenta, fue durante los noventa cuando el rubro creció en forma explosiva. Las cadenas
Carrefour, Jumbo, Tía, Coto, Auchán y Wall Mart realizaron fuertes inversiones en la
construcción de este tipo de emprendimientos.
Principalmente localizados en Ciudad de Buenos Aires, Gran Buenos Aires y las
ciudades del interior con considerable movimiento comercial y poblaciones mayores a los
90.000 habitantes, generaron un segmento en el que las empresas constructoras competían
predominantemente por precio. En este estrato tuvieron una fuerte presencia un grupo de
empresas como Gualtieri, Constructora Sudamericana, Riva, San José y Constructora
Iberoamericana, entre otras.
El boom se fue atenuando sobre fines del año 2000 cuando las ventas totales por m2 de
salón reflejaban valores muy por debajo de las expectativas previas a la construcción de los
locales.
Durante 2001 y 2002 las únicas obras en el sector consistieron en tareas de
mantenimiento, readecuación de locales y marcas (los locales de la marca Tía pasaron a
llamarse Norte en buena parte del país) y adaptación de superficies originalmente construidas
para destinar a la venta minorista en sectores para venta mayorista.
Hacia mayo de 2003, mientras la caída de las ventas en los supermercados no se detenía,
mostrando una pérdida de participación en el mercado frente a los almacenes y autoservicios
de barrio, las cadenas del grupo francés Promodes (que incluye a Carrefour, Norte y Tía) y
Coto comenzaron a hablar de construir nuevos complejos de menor superficie en algunas
ciudades del interior. Coto inauguró locales medianos en La Plata mientras se apresta a
construir otros nuevos en Escobar y Tristan Suarez, en tanto que Carrefour planea la
construcción de un hipermercado Norte en la ciudad de Mendoza.

18
 Durante los últimos dos años las obras en el segmento de hipermercados fueron de
escasa envergadura; en el 90% de los casos fueron ejecutadas por empresas chicas.
De características similares (desde el punto de vista de la tipología de obra) y en muchos
casos localizados junto a los hipermercados, pueden sumarse a este segmento los centros de
venta de materiales para el hogar, tales como, Easy (de origen chileno) y Home Depot (de
origen estadounidense, hoy absorbido por Easy). En este sector, si bien se pone en evidencia
un incremento en las ventas, potenciado por una agresiva política de precios por parte de
Easy, también se observa el cierre de sucursales de baja rentabilidad (como el Easy de
Quilmes) y el ingreso de nuevos jugadores como es el caso de Fallabella que anunció su
ingreso en este segmento para el año 2004.

Barrios Cerrados
Además de ser una consecuencia directa de la fuerte inversión en infraestructura de
accesos a la Capital Federal y la decisión de miles personas de cambiar sus hábitos de vida,
las urbanizaciones privadas significan también el surgimiento de un nuevo segmento dentro
del negocio de la construcción.
Si bien los primeros countries14 aparecieron durante la década del cincuenta como casas
de fin de semana para la clase alta, en los noventa se redefine el modelo del Barrio Privado
buscando conjugar un nivel de prestación común que se aproxime al de los countries, pero
como vivienda permanente y con un nivel de gastos fijos accesibles para una familia de clase
media.
Hacia fines del 2000, este mercado movía en todo concepto USD 1.000 millones anuales
de los cuales aproximadamente USD 450 millones correspondían a la construcción y venta de
casas.
Contra las 140 urbanizaciones privadas que existían a principios de los noventa, las que
ocupaban aproximadamente 8.000 hectáreas con 10.000 casas construidas, a fines del año
2000 las cifras alcanzaban 350 urbanizaciones en 18.000 hectáreas con más de 22.000
viviendas construidas.
No obstante, actualmente existe una sobreoferta de lotes que, aún en el caso de una
recuperación económica, demorará en ser absorbida por la demanda.
En cuanto a la localización, el 81% de las urbanizaciones privadas del GBA se ha
desarrollado en la zona norte, seguidas por un 11% en la zona oeste y un 8% en la sur.
Antes del fin de la convertibilidad, el 80% del mercado se desarrollaba mediante financiación,
tanto para la venta de lotes como de casas terminadas o la construcción de casas sobre
terrenos previamente adquiridos.
Además de las consecuencias propias de la crisis económica y la ausencia de crédito, la
sobreoferta existente, la competencia de precios y la escasez de terrenos libres bien ubicados y
a bajos costos han reducido los márgenes originales de rentabilidad de este negocio.
No obstante, es este segmento uno de los que sostiene la recuperación de la actividad del
sector registrado desde fines de 2002 a consecuencia del atractivo que constituye la

14
Las urbanizaciones privadas se dividen en cuatro categorías:
1. Country Clubs: orientados a segmentos de altos ingresos. Incluyen una completa infraestructura
deportiva y amplios espacios verdes de uso común. Viviendas de fin de semana o vacaciones.
2. Barrios Privados: como mínimo cuentan con servicios básicos y de seguridad. Lotes del orden de las
800 m2 y residencia permanente. Los más jerarquizados tienen infraestructura deportiva similar a un
country pero con menor superficie de espacios verdes y expensas más accesibles.
3. Barrios de chacras: se ubican a más de 60 Km. de Capital. Lotes entre dos y cinco hectáreas. Algunos
incluyen caballerizas y canchas de polo.
4. Miniciudades: tienen una superficie entre 350 y 1500 has. Son planificadas como ciudades, por lo que
cuentan con zonas separadas para diferentes segmentos socioeconómicos, centros comerciales, escuelas,
etc.
19
construcción ante la caída del precio del dólar para aquellos que contaban con ahorros
disponibles en esta moneda. De esta manera, muchos individuos decidieron invertir en la
construcción de sus viviendas en barrios cerrados y countries.
Respecto de las empresas constructoras, las que se desempeñaron en este sector han sido
paulatinamente desplazadas por otras más chicas e informales, con diversos niveles de calidad
de ejecución, pero más competitivas por precio (dado el alto porcentaje de operaciones en
negro) y calidad de atención personalizada acorde con las características del producto.
Por otra parte, la instalación en el mercado argentino de la empresa estadounidense Pulte
Homes y su posicionamiento en el mercado de casas para segmentos de alto nivel
socioeconómico, representa un hecho atípico: la aparición de un nuevo jugador con recursos
suficientes para apostar a largo plazo y ganar mercado en un segmento inundado por
jugadores de mucha menor envergadura.
Lo novedoso de la inserción de Pulte en Argentina fue su estrategia de marketing para el
posicionamiento de un producto de regular calidad en un segmento de alto poder adquisitivo
mediante una gran inversión en publicidad, financiación propia y compras de terrenos en
barrios estratégicos (Nordelta, La Lomada y Abril). El éxito de la propuesta ha sido
acompañado por la aparición de otras marcas competidoras como HausBaus (de Stieglitz
Construcciones) o Argencons (desarrolladores durante los noventa de las torres Quartier en
Palermo).
Otro hito ineludible en el segmento de barrios privados ha sido el desarrollo del mega-
emprendimiento Nordelta en la zona de Tigre por sus características inéditas de urbanización
y la magnitud de la inversión asociada al emprendimiento.

7. Lo que quedó en mayo del 2003

De acuerdo a lo descripto hasta aquí, en el cuadro siguiente se compara el escenario de
la construcción de hace seis años con el de mayo 2003:

Segmentación 1997 Segmentación 2003

Obras de Infraestructura: Obras de Infraestructura:
• Viales • Petroquímica
• Hidráulicas • Agroindustria
• Servicios públicos privatizados
• Petroquímica
• Transporte de energía
Edificios de mas de 3.000 m2:
• Vivienda
• Oficinas
• Shoppings
• Complejos de Cines
• Hoteles de Categoría
• Corporativos
• Educación Privada y Museos
• Tiendas
Edificios de viviendas ( 1.500 a 3.000 m2)
Plantas Industriales
Hipermercados
Barrios Cerrados y Countries Barrios Cerrados y Countries
Locales Comerciales Locales Comerciales
Edificios de viviendas (menos de 1.500 m2) Edificios de viviendas (menos 1500 m2)
Viviendas Unifamiliares Viviendas Unifamiliares
Remodelaciones menores Remodelaciones menores
Mantenimiento Mantenimiento

20
 De la comparación entre la segmentación de 1997 con la de 2003, se desprende la
desaparición de aquellos segmentos atendidos mayoritariamente por las empresas medianas
(edificios de viviendas, oficinas, cines, hoteles, shoppings, plantas industriales,
hipermercados, etc.), lo que aporta otro elemento de juicio para evaluar los motivos de la
desaparición de muchas de las empresas de ese sector.
Actualmente, las obras privadas de infraestructura se encuentran acotadas a la
construcción de redes para el transporte de gas y obras para el sector petrolero que, por las
demandantes condiciones de equipamiento y respaldo financiero, sólo es accesible a las
empresas grandes, las que de todos modos también sufren la fuerte caída de la actividad.
Pero peor es la situación en los sectores de las empresas medianas y pequeñas donde
toda la actividad se encuentra concentrada en aquellos segmentos en los que antes solo
predominaban las firmas chicas: viviendas unifamiliares, edificios del orden de los 1200 m2,
locales comerciales y casas en barrios privados y clubes de campo.
Las consecuencias del proceso de deterioro descripto se resumen en tres elementos
intrínsecos que condicionarán de aquí en adelante el desarrollo de la industria de la
construcción:

Fuerte caída de la calidad de las construcciones y sus componentes constitutivos.

Nula inversión en tecnología a cambio de un uso más intensivo de la mano de obra.
Profundización del deterioro de la calidad de la mano de obra disponible como
consecuencia de la discontinua actividad durante los últimos cinco años.

8. Análisis del mercado en 1997 y 2003

A los efectos de profundizar la explicación del fenómeno, el análisis se situará en dos
momentos: el año 1997 (último año sin síntomas de recesión en la economía) y mayo del año
2003 (momento en el que se realiza el presente trabajo).
En todos los casos del presente análisis de mercado se menciona a las Empresas
Constructoras haciendo hincapié en su rol de responsables de la construcción de un
Emprendimiento, sin considerar aquellos casos en que también hayan ejercido como
Desarrolladores.

El mercado de la obra privada en 1997

Ingresantes
Potenciales

Proveedores:
• de M aterias Primas Clientes:
•De alquileres •Particulares
Com petencia:
•Profesionales externos •Em presas
3200 Em presas
•De servicios (agua, luz, etc.) •Instituciones
•De bienes de capital •Desarrolladores
•De servicios financieros (Bancos)

Productos Sustitutos :
Prefabricacion
Construccion en seco

21
Competencia
En 1997 la industria de la construcción se encontraba compuesta por alrededor de 3.200
empresas, las cuales pueden clasificarse por su tamaño en grandes, medianas y pequeñas.
Las empresas grandes concentran más de la mitad del mercado. Fundan su
competitividad en economías de escala, imagen, acceso al crédito (interno y externo),
trayectoria en el mercado y una fuerte capacidad de lobby.
Estas empresas acceden a grandes proyectos de inversión, integrándose la mayoría de
ellas a grupos económicos que participan en la ejecución de obras de infraestructura. Se
especializan, en muchos casos, en petróleo, transporte de energía eléctrica y gas, obras viales
y grandes obras de ingeniería en general, expandiendo su mercado a algunos mercados del
exterior. En este grupo podemos mencionar a Techint, Tecna, Sideco, Dycasa, Roggio y Sade,
entre otros.
La rivalidad existente entre las empresas grandes es de media a alta, siendo muy
importante en este segmento la calidad de ejecución de las obras, la trayectoria y la imagen de
las empresas.
Las empresas medianas se han especializado en obras de arquitectura residencial
respaldadas por la onda expansiva producida por la operatoria de fideicomisos impulsada por
la ley 24.441, centros comerciales, oficinas, plantas industriales y barrios privados. Su
facturación anual durante la convertibilidad podía alcanzar hasta los USD 50.000.000.
En este grupo convivían empresas con muchos años de trayectoria en el mercado
(Gerlach-Campbell, Caputo, Riva, Criba) y nuevos jugadores con creciente participación en el
mercado (Constructora Iberoamericana, Guiraldes-Zaefferer). En el mismo estrato también se
puede citar a Constructora Sudamericana, Ineco, Delta y Niro Construcciones, entre otros.
En este segmento la rivalidad es alta y dada la escasa diferenciación entre empresas, el
precio termina siendo un factor determinante.
Las empresas pequeñas actúan generalmente como subcontratistas de empresas
medianas y grandes, desenvolviéndose en muchos casos con escasa capacidad de
financiamiento, creciente informalidad impositiva y en ámbitos geográficos limitados.
Los tres segmentos se encontraban fuertemente diferenciados por lo que, si bien existían
algunos cruces aislados entre segmentos contiguos en el caso de algunas licitaciones privadas,
prácticamente se comportaban como mercados independientes cuyo principal condicionante
era el acceso al financiamiento, la capacidad técnica y la estructura disponible para la
ejecución de las obras.
En los segmentos correspondientes a empresas medianas y pequeñas, la ausencia de
cambios sustanciales desde el punto de vista constructivo estuvo acompañada de una
inversión relativamente baja en relación con el volumen del flujo que manejó históricamente
la industria al punto que, en algunos casos, no se observan diferencias notables en la calidad
de terminación de un edificio chico construido por una empresa constructora mediana y el
mismo producto ejecutado por un contratista de hormigón y albañilería.
La inversión más fuerte en desarrollo tecnológico durante la década del noventa fue la
realizada por proveedores de la industria mediante fabricación o importación (carpinterías
metálicas y de madera, pisos y revestimientos, sistemas de aire acondicionado, ascensores,
muebles de cocina, etc.) y por otras empresas que importaron tecnología y métodos
constructivos desde el exterior con resultados diversos.
Mientras tanto, en esos años la inversión de las empresas constructoras medianas
consistió básicamente en la compra de encofrados metálicos para estructuras de Hormigón
Armado, grúas, máquinas revocadoras, maquinaria liviana, camionetas, etc.

22
Clientes
Instituciones
En este grupo se incluye a las universidades, bancos, supermercados, hoteles, empresas
comerciales en general, clubes, etc. En todos los casos mencionados el poder negociador de
los mismos es alto al establecer unilateralmente las reglas de juego en cuanto a las
especificaciones contractuales, de inversión y proyecto.

Particulares
Son clientes finales que comprenden a pequeños inversores (grupos o individuos) que se
caracterizan por requerir servicios de empresas constructoras en forma aislada y en función de
necesidades específicas. Por lo general, prefieren pagar un poco más pero contar con servicio
y calidad final.
Su poder negociador con las empresas constructoras es de nivel medio dado que, por lo
general, este tipo de cliente no es especialista en el mercado de la construcción y, por lo tanto
no maneja información sobre los precios del mercado.
Además, los montos finales de los contratos involucrados en las operaciones es otra de
las causas que atentan contra el poder de negociación de los particulares por tratarse de sumas
menores que las manejadas con otros segmentos de clientes.

Desarrolladores
En este grupo se incluye a todas las formas que pueden tomar los desarrolladores que
actúan en el mercado (desarrolladores estables, inmobiliarias, bancos, supermercados, etc.),
los cuales se convierten en clientes intermedios al promover emprendimientos de mediana
envergadura tales como edificios de departamentos, oficinas y centros comerciales.

Ingresantes potenciales
En el segmento de empresas grandes y en algunos casos de empresas medianas, se
verificó el ingreso de empresas extranjeras en el mercado local mediante la compra,
asociación o radicación de una sucursal en el país (Hochtief y Constructora San José, entre
otras).
Al mismo tiempo, la participación de los inversores institucionales externos, como ser,
los bancos, fondos de pensión y compañías de seguros, se concentró en ciertos
emprendimientos: edificios de oficinas, shoppings, hipermercados y barrios cerrados.
En los segmentos de empresas grandes y medianas las barreras de ingreso en el mercado
son altas dados los requisitos de capital, “know-how”, equipamiento y maquinaria. En
contraste, en el segmento de las empresas pequeñas las barreras de entrada son
predominantemente bajas. Este hecho se funda en tres aspectos: la informalidad del sector, los
escasos requerimiento de capital y la existencia en los acuerdos contractuales de anticipos en
carácter de acopio, los cuales permiten contar con el capital requerido para comenzar una obra
de pequeña envergadura o actuar como subcontratista de otra empresa.

Proveedores
El poder negociador de las empresas respecto de sus proveedores es directamente
proporcional a la envergadura y cantidad de obras en ejecución a cargo de cada empresa, las
características del insumo y los canales de venta ofrecidos por cada proveedor. De esto se
desprende que, cuanto mayor sea la cantidad y la envergadura de las obras ejecutadas
simultáneamente por una empresa, mayor será su poder negociador con sus proveedores.
Desde la perspectiva de los proveedores de materias primas es evidente que algunos de
los que las fabrican, especialmente en el caso del hierro y del cemento, poseen una alta

23
concentración por ser un número acotado de productores y, como consecuencia de esto,
exhiben un alto poder de negociación.
Otros insumos cuya fabricación se encuentra mas atomizada, como es el caso de las
cerámicas, griferías y los artefactos sanitarios, poseen un poder negociador medio.
No obstante, en el caso de las empresas medianas y pequeñas, la mayoría de estas
compras se canalizan a través de corralones de materiales los cuales compiten entre sí
directamente por precio, siendo su poder negociador por lo general medio-bajo por estar
fuertemente condicionado por la distribución geográfica de sus competidores.
Nuevamente en este sector aparece como factor fuertemente distorsivo de las
condiciones de la competencia el alto número de operaciones que se realizan en "negro".
Lo mismo sucede en el caso de los proveedores de equipamiento y servicio, en
particular en el caso de las empresas que ofrecen provisión de mano de obra, materiales y
equipos para la ejecución de instalaciones (eléctricas, sanitarias, gas, termomecánicas, etc.);
en estos casos, la percepción de algunos elementos de diferenciación (especialización,
representación de marcas prestigiosas, capacidad técnica y trayectoria en el mercado)
contribuyen a facilitar una cierta segmentación de este grupo de proveedores.
En lo referente al poder negociador de las empresas con los bancos, es menester
detenerse un instante en el contexto de fines de 1997. La perspectiva de una fuerte liquidez
nacional e internacional, el crecimiento de la inversión privada y la expansión del crédito
inmobiliario, alimentaba el crecimiento de la competencia por el acceso al financiamiento, en
particular en el segmento de las empresas medianas.
Sin embargo, la rigurosidad aplicada en las evaluaciones de riesgo por parte de los
bancos minoristas, como requisito para el otorgamiento de financiación a las empresas y las
tasas de interés comparativamente altas respecto de otros mercados del exterior, insinuaban
las reservas con las que el sistema financiero evaluaba el crecimiento del segmento de la
construcción.
Se conjugaban las dos componentes del riesgo que en este contexto potenciaban
mutuamente el deterioro de las condiciones de financiamiento: por un lado, el riesgo propio
del país donde el déficit fiscal comenzaba a crecer de manera irresponsable y, por otra parte,
el riesgo propio del negocio a financiar, inmerso en un mercado de la construcción donde el
endeudamiento de muchas de las empresas del sector crecía en forma exponencial mientras
empezaba a dañarse la cadena de pagos.
Mientras tanto, en el caso de las empresas grandes, el acceso al crédito se facilitaba en
virtud de la participación en obras vinculadas a concesiones y privatizaciones, las cuales
aseguraban flujos y rentabilidades atractivas en el mediano y largo plazo, además de la
presencia de algunos bancos de envergadura en los grupos económicos adjudicatarios de
dichas obras.

Sustitutos
A diferencia de otros países, en la actualidad en Argentina todavía se siguen aplicando
procedimientos y materiales similares a los empleados varias décadas atrás. Así, a pesar del
crecimiento de la construcción en seco y las estructuras metálicas en los países desarrollados,
los edificios de vivienda continúan construyéndose predominantemente con ladrillos, arena,
cal, cemento y hormigón armado. En esta falta de aceptación a nuevas alternativas
constructivas deben leerse, además de factores de costo (justificados en muchos casos), un
fuerte componente de tipo “cultural” asociado al comportamiento del comprador final de una
unidad de vivienda.
La construcción en seco no llegó a tener la participación en el mercado de viviendas que
ha tenido en otras latitudes. Los motivos son varios: la mencionada resistencia del comprador
final, algunos problemas técnicos de instalación que no pudieron subsanarse completamente

24
con el paso del tiempo, la diferencia de costos finales respecto de los materiales utilizados en
la construcción tradicional y la deficiente calidad de la mano de obra disponible para este tipo
de montaje.
Sin embargo, la construcción en seco ha sido incorporada exitosamente en la ejecución
de obras con plazos acotados, o en aquellos casos en los que, por las características del
proyecto, no existen motivos de “rechazo cultural” (locales comerciales, cines, oficinas, etc.).
En estos casos, las empresas constructoras generalmente subcontratan la provisión de
materiales y mano de obra para atender este requerimiento específico del proyecto.
Otro sustituto a mencionar es la vivienda prefabricada, la cual ha tenido escasa
aceptación a lo largo de los años a pesar de la importación de los más diversos sistemas y
calidades. El alto precio final de los productos de calidad y los malos resultados obtenidos
hicieron que la incidencia de la vivienda prefabricada en el mercado fuera poco significativa.
Cabe destacar que durante muchos años existió entre los consumidores argentinos el
prejuicio que asociaba la idea de prefabricación a productos de mala calidad u orientados a
sectores de bajos recursos. Esto podría deberse a la proliferación, durante fines de los sesenta
y principios de los setenta, de viviendas prefabricadas de mala calidad. No obstante, cambiar
la percepción del público respecto de lo prefabricado requirió de fuertes inversiones por parte
de aquellos que encararon estas tecnologías desde perspectivas de mejor calidad y prestación,
aunque sin haber alcanzado en muchos casos el resultado esperado.

Barreras
Barreras de entrada
Requisitos de Capital
Empresas Grandes 4
Empresas Medianas 3
Empresas Pequeñas 1

Economías de Escala
Empresas Grandes 5
Empresas Medianas 4
Empresas Pequeñas 2

Tecnología de producto
Empresas Grandes 5
Empresas Medianas 2
Empresas Pequeñas 1

Controles Gubernamentales
Empresas Grandes 4
Empresas Medianas 3
Empresas Pequeñas 2

Management
Empresas Grandes 5
Empresas Medianas 3
Empresas Pequeñas 1
*Nota: Calificaciones: 5 Alto / 4 Medio-Alto / 3 Medio / 2 Medio-bajo / 1 Bajo.

Requisitos de Capital
Se trata de una fuerte barrera de ingreso sobre todo en el caso de las empresas grandes y
medianas ante la necesidad de respaldo financiero para la ejecución de obras de envergadura e
inversión en equipamiento. La trayectoria de las empresas de estos segmentos puede en
algunos casos contribuir a acceder a mejores tasas y plazos.

25
 No ocurre lo mismo en el segmento de las empresas pequeñas donde los requisitos de
capital para ejecutar una primera obra son mas bien escasos y se limitan a los recursos
necesarios para contratar a la mano de obra, adquirir los materiales y seguros necesarios para
el período que transcurre entre el inicio de la obra y la primera certificación.

Economías de escala
Este concepto es mucho más relativo que en la mayoría del resto de las industrias, dado
que no cuenta con las ventajas de compartir procesos y además se encuentra íntimamente
vinculado a la proximidad geográfica entre las obras ejecutadas simultáneamente por una
misma empresa.
Existirá entonces el concepto de economía de escala en lo referente a las ventajas que da
el poder negociador por volumen con los proveedores y la posibilidad de compartir recursos
de maquinaria y equipos, investigación y desarrollo, administración de capital y recursos
humanos, pero no así en lo que al proceso se refiere, dado que cada obra es en sí misma una
línea de producción única.
Por otra parte, en los segmentos de empresas grandes y medianas es común subcontratar
maquinaria a otras empresas especializadas en determinados rubros a los efectos de contar con
mayor flexibilidad en la gestión y evitar incrementos en los costos fijos.

Tecnología de Producto
La tecnología de producto debería ser una barrera fuerte por ser la que define la
capacidad técnica y ejecutiva de la empresa para concretar obras de importancia. No obstante,
mas allá de lo enunciado por los directivos de la mayoría de las empresas, las inversiones
requeridas para el auténtico desarrollo de una tecnología de producto (capacitación
programada del personal, ajuste a normas de calidad, controles de procesos, sistematización
de actividades internas) son sólo efectuadas por las empresas grandes en virtud de los altos
costos involucrados.

Controles Gubernamentales
En el caso de la obra privada, los controles gubernamentales se limitan a lo requerido
reglamentariamente por los códigos de edificación y planeamiento, normativa sobre uso del
suelo y medio ambiente, pago de seguros y cargas sociales del personal y cargas impositivas.
Prescindiendo de los juicios de valor sobre la magnitud de cada ítem, la injerencia
promedio del Estado en las obras privadas puede ser calificada como media.

Management
En 1997, ante las expectativas del sector, la variable de la capacitación del management
y su adecuación a los procesos de reconversión comenzaba a tomar una importancia relevante
con vistas al futuro próximo. La capacitación del management fue en la mayoría de los casos
patrimonio casi exclusivo de las empresas grandes.

Barreras de salida
Activos Específicos
Afectan principalmente a las empresas grandes y medianas ya que ambos grupos
cuentan con activos en equipos de uso específico (grúas, sistemas de encofrados, etc.) cuya
liquidación a precios de mercado puede ser compleja y poco redituable.

26
Costos fijos de salida
La mayor parte de los costos fijos inherentes al personal obrero se desembolsa durante la
obra y al final de la misma (liquidación final) por lo que, desde el punto de vista de los
obreros, este costo se va pagando a medida que se van terminando las obras.
En lo referente a los profesionales y administrativos, la salida del mercado implica el
pago de las correspondientes indemnizaciones por despido.
La incidencia de estos costos será entonces proporcional al plantel de personal de cada
empresa.

Estrategia de grupo empresarial

En el caso que la existencia de la empresa forme parte de la estrategia de un grupo
empresario, la desaparición de la misma puede repercutir negativamente en el
desenvolvimiento estratégico del grupo, en su imagen en el mercado y en la confianza que
pueda inspirar en los mercados de capital.

El mercado de la obra privada en 2003

A partir del tercer trimestre de 2002, se registra una leve recuperación de la actividad de
la construcción, sostenida principalmente por inversiones privadas de pequeña envergadura (a
cargo de particulares o pequeños grupos de inversores). Este hecho marca un punto de
inflexión en la crisis del sector de los últimos tres años.

Variación Porcentual de la construcción respecto a igual mes del año anterior

50
40
Variacion porcentual (%)

30 37,7 39,6
20
26,1
10
0 9,8
-10 Mar- Abr- May- Jun- Jul- Ago- Sep- Oct- Nov- Dic- Ene- Feb- Mar-
02 02 02 02 02 02 02 02 02 02 03 03 03
-20 -10,7
-14,7
-30 -19,6
-25,9
-40 -33,5 -34,8 -33,4 -36,4
-50 -38,5

Meses

Fuente: La Nación 30/04/03 según datos del INDEC

Uno de los motivos que explicarían esta recuperación fue el empleo de fondos retenidos
en el "corralito financiero" y la caída en la cotización del dólar libre que, de haber rozado los
4 pesos en el año 2002, cayó lentamente hasta estacionarse en el orden de los 3 pesos.
Los costos de mano de obra se mantuvieron prácticamente sin variación desde la
devaluación (sólo se registraron para el sector privado aumentos del orden de los 150 pesos
por decreto del gobierno) y los precios de los materiales quedaron rezagados respecto de la
fuerte crecida del dólar en ese período. No obstante, una vez estacionado el dólar en el umbral
de los 3 pesos, los precios de los materiales comenzaron a recuperarse respecto del dólar, en
busca de sus valores históricos.

27
 Se desprende del gráfico que una parte significativa del crecimiento de la actividad se
desarrollo en el período en el que se registraron los precios más bajos de los materiales con
relación al dólar.
Por lo expuesto, algunos tenedores de dólares decidieron invertir en la construcción
aunque en escala muy reducida en comparación con la inversión de los noventa. Estas
inversiones pueden enumerarse en la siguiente lista:
Particulares que emplean parte de sus ahorros en reformas de sus viviendas.
Particulares que invierten en la construcción de sus casas en barrios privados.
Inversores que adquieren estructuras de hormigón o edificios de departamentos sin
terminar con el fin de completar la obra apuntando a la recuperación en dólares del
precio del metro cuadrado que, en las mejores zonas de la ciudad de Buenos Aires, se
acerca nuevamente al valor en dólares que tenían antes de la caída de la convertibilidad.
Reanudación de emprendimientos del orden de los 1.500 m2 en zonas cotizadas de
Capital Federal (Palermo, Belgrano, Barrio Norte, Caballito) que se encontraban
parados o con lento ritmo de ejecución.
Construcción de edificios de departamentos con detalles de categoría (de tres y cuatro
ambientes) con superficies totales de obra entre 1.200 y 1.800 m2 en las zonas antes
mencionadas, con plazos de ejecución de 9 a 12 meses.
Construcción de edificios de departamentos con características de exclusividad para un
nivel socioeconómico ABC1, por ejemplo, El Porteño, Grand Bourg o Le Parc Puerto
Madero
Construcción de garajes y playas de estacionamiento ubicados en la zona céntrica de
Capital Federal en predios originalmente comprados para emprendimientos de mayor
envergadura (oficinas, hoteles, etc.). Estas construcciones tienen por fin minimizar los
costos de mantenimiento del predio mediante la explotación de las cocheras hasta que se
alcancen condiciones propicias para la construcción de emprendimientos que impliquen
una mayor rentabilidad.
Obras demandadas por sectores productores de bienes transables en los mercados
internacionales (petroquímica, agroindustria, siderurgia) y sectores vinculados a la
sustitución de importaciones.

Competencia
Si bien no existen datos sobre el número de empresas que forman parte del mercado de
la construcción en el año 2003, es evidente que la fuerte contracción contribuyó a la
desaparición de una buena parte de las firmas existentes antes de la recesión.
Las empresas grandes, dada su capacidad técnica, operativa y financiera, han participado
en licitaciones en el exterior, resultando, en algunos casos, adjudicatarias de importantes obras
de infraestructura.
Dentro del mercado local se concentraron en la industria petrolera y en la construcción
de algunos de los pocos edificios de envergadura que se están construyendo en la actualidad.
Tal es el caso de Techint con el edificio de La Nación o el ubicado en Cerviño y Juan B. Justo
que, cinco años antes habría sido ejecutado por alguna empresa mediana líder en su segmento.
La rivalidad existente entre las empresas grandes es alta aunque muchas de las obras en
ejecución corresponden a negocios en los que participa directamente una empresa o el grupo
del que forma parte. Por lo tanto, en muchos casos la adjudicación ha sido directa.
Las empresas denominadas medianas hasta 1998 hoy podrían ser consideradas, en la
mayoría de los casos, empresas chicas y se corresponden con los segmentos que mayor caída
han registrado, representando el sector más afectado por quiebras, convocatorias o fuertes
achicamientos.

28
 Las pocas protagonistas de los noventa que sobreviven actualmente en el sector (Riva,
Caputo, Constructora Sudamericana, Gerlach-Campbell, Criba) se encuentran ejecutando un
escaso volumen de obra en relación con sus capacidades históricas. En algunos casos,
intentaron la realización de emprendimientos inmobiliarios en el exterior sin mayor fortuna.
Algunas de las empresas extranjeras que se instalaron en el país durante la década
pasada decidieron abandonar el país (o dejar sólo las oficinas con escaso plantel) no sólo
como consecuencia de la caída del mercado sino también por la devaluación del peso que
incidió en forma directa en los resultados operativos de sus balances evaluados en dólares. Tal
es el caso de Hochtief y la estadounidense Bovis Lend Lease.
Otras empresas desaparecieron del mercado como consecuencia de los procesos de
endeudamiento que las llevaron a la quiebra (Ineco); algunas continúan negociando dentro del
marco de una convocatoria de acreedores (Guiraldes Zaefferer) y unas pocas pudieron
homologar judicialmente un acuerdo con sus acreedores luego de un desgastante proceso de
negociación para evitar la quiebra (Niro, Constructora Iberoamericana).
En este segmento, la rivalidad continúa siendo alta y persiste la escasa diferenciación
entre empresas que actualmente ejecutan lo que encuentran disponible en el mercado para
sostener estructuras mínimas de personal.
En el rubro de las empresas pequeñas se mezclan las medianas debilitadas con aquellas
que se mantuvieron en el mercado con administraciones prolijas y con un volumen importante
de nuevos jugadores con estructuras mínimas que entran y salen del mercado según sus
posibilidades de tomar obra.
Es común en este sector la participación de estas empresas en licitaciones de municipios
o bancos estatales donde habitualmente muchas de ellas no llegan a satisfacer los
requerimientos de antecedentes y comprobantes mínimos solicitados por los organismos
(certificado fiscal para contratar emitido por la AFIP, inscripción con pago al día en ART,
etc.).
Otro común denominador que también incluye a las empresas “medianas” es la ausencia
de capacidad de financiación propia, la comprometida estructura de sus pasivos y las deudas
de carácter previsional e impositiva.

Clientes
Actualmente los clientes de la industria de la construcción se pueden clasificar en:
Particulares: incluyen a personas que invierten en la remodelación o construcción de su
vivienda y a pequeños grupos inversores en edificios de hasta 1.500 m2 o cocheras.
Empresas: predominantemente de los sectores de petroquímica, agroindustria y sustitución de
importaciones.
El poder negociador de ambos grupos es alto. Sin embargo, la falta de certeza con
relación a los precios de mercado, en virtud de su escaso volumen y la variación del costo de
los materiales, reduce la capacidad de negociación de estos grupos a la hora de definir el piso
sobre el cual buscar el acuerdo.

Ingresantes potenciales
No existiendo por ahora interés por parte de las empresas del exterior de ingresar en un
mercado contraído, con incertidumbre macroeconómica y de escasa rentabilidad medida en
dólares, las barreras de entrada en el sector de las empresas grandes siguen siendo altas en
función de los requerimientos de equipamiento, “know-how” y, sobre todo, solidez financiera.
En la banda de empresas medianas-pequeñas, las barreras de entrada son bajas dada la
creciente informalidad del sector y el retroceso registrado en el equipamiento con que se
ejecutan actualmente la mayoría de las obras de pequeña envergadura que requiere el
mercado.

29
Proveedores
La ruptura de la cadena de pagos registrada a partir de 1998 y el fuerte ajuste transferido
por las constructoras a sus proveedores en el mismo período provocó la salida del mercado de
una cantidad considerable de empresas de los más diversos rubros.
Respecto de los proveedores de materias primas, tanto Loma Negra (líder en el mercado
del cemento y del hormigón elaborado, a través de su controlada Lomax) como Acindar (líder
en la venta de hierro para construcción) han pasado por situaciones financieras muy
comprometidas a lo largo de los últimos tres años, sin haber podido superarlas en su totalidad
a mayo de 2003.
Muchas de las marcas mas reconocidas de insumos para la construcción se asociaron
para estimular al público en general a la ejecución de reformas o la construcción de viviendas
unifamiliares mediante el emprendimiento denominado “Construya”, a través del cual se
intentó difundir las condiciones adecuadas para construir dadas por el atraso del precio de los
materiales respecto del dólar.
Debe señalarse que aún durante los períodos de mayor actividad de la industria, un
porcentaje importante de la producción de insumos para la construcción era consumido por
particulares y pequeños contratistas de obra menor. A modo de ejemplo, podemos mencionar
el destino del cemento por canal durante los primeros meses de 1999, donde el 37% de las
ventas eran absorbidas por particulares y albañiles, un 16% por empresas pequeñas, un 18%
por las medianas, un 17% por las grandes y un 12% por el sector público.
En lo referente a los productores de insumos para la construcción, a pesar de la
estabilidad del tipo de cambio se continúan registrando aumentos. Esto pone en evidencia la
tendencia de los precios a recuperarse respecto del defasaje con el dólar y la atomización de
los compradores donde sólo se encuentran en condiciones de ejercer su poder negociador las
grandes cadenas de venta minorista (por ejemplo, Easy y, en menor medida, Barugel-Azulay
y Blainstein).
Respecto de los bancos, en calidad de proveedores de servicios financieros, la ausencia
de crédito o productos sustitutos limita a las entidades bancarias a meros proveedores de
cuentas corrientes y cuentas sueldo.

Sustitutos
La devaluación del peso borró del mapa la disponibilidad de productos sustitutos que
ingresaron en el mercado durante la convertibilidad quedando sólo disponibles unos pocos
que pudieron comenzar a fabricarse en Argentina.
La construcción en seco mantiene el mismo nicho que tenía en 1997 aunque con cierta
pérdida de mercado respecto de la tradicional obra húmeda. Esto se debe a que la mano de
obra (que tiene mayor incidencia en la obra húmeda que en la construcción en seco)
prácticamente no ha sufrido modificaciones desde la devaluación hasta mayo de 2003
mientras que el precio de los materiales para ambos tipos de construcción se ha incrementado.
Por último, los productos premoldeados standard (viguetas y losetas pretensadas)
resultan competitivas respectos del hormigón armado en obras de vivienda unifamiliar, en el
caso de industrias o en aquellas obras donde el plazo no permite la utilización de hormigón
colado.

30
Barreras de entrada y salida
Barreras de entrada

Requisitos de Capital
Empresas Grandes 4
Empresas Medianas y Pequeñas 2

Tecnología de producto
Empresas Grandes 5
Empresas Medianas y Pequeñas 1

Controles Gubernamentales
Empresas Grandes 4
Empresas Medianas y Pequeñas 2

Management
Empresas Grandes 4
Empresas Medianas y Pequeñas 1
*Nota: Calificaciones: 5 Alto / 4 Medio-Alto / 3 Medio / 2 Medio-bajo / 1 Bajo.

Requisitos de Capital
Sigue siendo una fuerte barrera de ingreso en el caso de las empresas grandes por la
necesidad de respaldo financiero para la ejecución de obras de envergadura e inversión en
equipamiento.
Respecto de las medianas, muchas de estas empresas han desaparecido o reducido su
estructura pasando a desempeñarse en una escala menor. Por lo expuesto, una parte del
mercado en el que no intervienen las empresas grandes es disputado por las medianas y chicas
(por tratarse en la mayoría de los casos de obras que no exceden los 1.500 m2).
En este contexto, los requisitos de capital necesarios para comenzar la obra no son
significativos. Sólo adquieren un peso relativo en esta última banda del mercado.

Economías de escala
Como se mencionó anteriormente, dado que cada obra es una línea de producción
exclusiva, el concepto de economía de escala en la construcción es sólo aplicable a los
recursos administrativos, de investigación y desarrollo y estructura.
No obstante, la limitación del mercado actual, expresado a partir del escaso volumen de
obras en ejecución, impide la consideración de economías de escala.

Tecnología de Producto
La tecnología de producto continúa siendo una barrera alta en la banda de las empresas
grandes. No ocurre lo mismo en el grupo de las pequeñas y medianas empresas, aunque el
hecho de que muchas de las empresas medianas hayan retenido equipos que les permitan
racionalizar mano de obra puede resultar una ventaja competitiva en la medida que aumente la
demanda en el mercado.

Controles Gubernamentales
Los controles gubernamentales se mantienen en la misma medida que hace seis años
atrás. No obstante, en relación con las reglamentaciones municipales, las modificaciones en el
Código de Edificación de la Ciudad de Buenos Aires imponen, a partir de fines de mayo de
2003, nuevas restricciones de proyecto, originando un número inusual de presentaciones de
planos municipales de obra nueva durante abril y mayo del mismo año.

31
Management
Otra consecuencia de la crisis fue una reducción en la capacitación de los cuadros
gerenciales altos y medios en las empresas grandes, produciéndose en cambio un incremento
en la cantidad de estudiantes de postgrado que solventaron sus estudios con fondos propios.

Barreras de salida

Activos específicos
Empresas Grandes 4
Empresas Medianas y pequeñas 2
Costos fijos de salida
Empresas Grandes 3
Empresas Medianas y pequeñas 1
*Nota: Calificaciones: 5 Alto / 4 Medio-Alto / 3 Medio / 2 Medio-bajo / 1 Bajo.

Activos específicos
En este caso la barrera de salida será directamente proporcional a los activos específicos
en poder de la empresa. De todos modos, la posibilidad de desprenderse de dichos activos en
un contexto de contracción del mercado imposibilita su venta a valores razonables para el
vendedor.

Costos fijos de salida

Los costos fijos de salida vinculados con el personal obrero, administrativo y
profesional se han reducido proporcionalmente al achicamiento de los planteles de personal.

9. Amenazas y oportunidades en mayo de 2003

El 25 de mayo de 2003, Néstor Kirchner asumió la presidencia de la Nación. En un
contexto dominado por las expectativas sobre el rumbo político y económico del nuevo
gobierno, se elabora una matriz FODA con el fin de explicitar las amenazas y oportunidades
del mercado, especialmente desde la perspectiva de las empresas medianas que han podido
sobrevivir, mediante una fuerte reducción de personal, activos y facturación, al proceso
recesivo descripto en este informe.

AMENAZAS
De corto plazo:
Aumento del costo de materiales.
Aumento del costo de mano de obra.
Descalce de variables macro.
Persistencia de la falta de crédito.
Persistencia contexto recesivo.
De mediano y largo plazo:
Caída de la inversión publica.
Escasa inversión privada.
Crisis social.
OPORTUNIDADES
De corto plazo:
Aumento inversión publica.
Integración comercial regional.
Fideicomisos.
Reactivación demanda ABC1.
Sustitución de Importaciones.
De mediano y largo plazo:
Reaparición de crédito hipotecario.
Construcción nuevos hoteles.
Financiamiento para PyMEs.
Recuperación del sistema financiero.

32
Amenazas de corto plazo
Aumento del costo de los materiales
Pese a que la cotización del peso respecto del dólar se ha mantenido estable en el último
año, los materiales continuaron aumentando su valor, aproximándose lentamente a su nivel
histórico. Si bien no ha sucedido lo mismo con el costo de la mano de obra, el cual se
mantuvo prácticamente constante, el aumento de los materiales configura un componente de
variación de fuerte impacto en determinadas tipologías de obra.

Aumento del costo de la mano de obra

Dado el atraso de los salarios, que prácticamente se han mantenido congelados desde la
devaluación, no debería descartarse que en el caso de una renegociación de las tarifas de
servicios públicos con las empresas concesionarias, el Estado decrete aumentos salariales con
el objeto de amortiguar el impacto de nuevos aumentos en el salario de los trabajadores. De la
magnitud de dicho aumento dependerá el impacto sobre la actividad.

Descalce de las variables macroeconómicas

Pese a los signos de movimiento que presenta la economía argentina, no deja de ser
preocupante la convivencia de una serie de elementos que pondrían los pelos de punta a
cualquier analista imparcial, dado que buena parte de las causas de la relativa estabilidad
actual se basan en tres datos insoslayables: contexto recesivo, fuerte retracción del consumo y
falta de pago de la deuda externa.
Cabría esperar que tras un acuerdo con el Fondo Monetario Internacional que formalice
un plan de pagos se podría dar lugar a cierto incremento en la demanda de dólares con
aumento controlado del tipo de cambio.
Por otra parte, una posible renegociación de las tarifas de servicios públicos con las
empresas concesionarias y la posibilidad de aumentos salariales otorgados por decreto
contribuirían a empujar los precios hacia arriba.
Con relación a la expansión de la base monetaria que, desde enero de 2000 hasta mayo
de 2003 creció en un 114% (si se considera la emisión de monedas y cuasi monedas), lo que
equivale a $ 21.000 millones, hay quienes consideran que “si bien creció fuertemente la base
monetaria, el colapso bancario redujo notablemente la multiplicación de ese dinero”, es decir
que, a mayo de 2003, “el total de la base monetaria genera la mitad de la oferta monetaria que
se lograba cuando los bancos utilizaban casi a pleno su capacidad prestable”.15
Mientras el Banco Central considera que ante la falta de inversiones y crédito, la
flexibilidad de la política monetaria puede contribuir a apuntalar la reactivación de la
demanda interna, otros ponen en duda la efectividad de estas medidas relacionando la fuerte
expansión de la base (atenuada durante 2003 pero producida especialmente en el segundo
semestre de 2002) con un posible futuro rebrote inflacionario.

Persistencia de la falta de crédito

Si bien las expectativas de una reaparición del crédito van de la mano de la confianza
que genere la estrategia económica del nuevo gobierno, también es cierto que la evaluación de
riesgo que puede hacer cualquier analista financiero conduciría a altos niveles de tasa de
interés considerando el errático rumbo de nuestra economía hasta hoy y los recurrentes
incumplimientos en los que han caído las últimas administraciones nacionales.
En la medida que persista la desconfianza, como consecuencia de la historia reciente y
no se implementen medidas estructurales por parte del nuevo gobierno, persistirán las

15
“Podrían emitir $4.900 millones más sin riesgo de inflación”, en un artículo de Javier Blanco sobre un
informe de la Fundación Ecolatina. La Nación 24/5/03.
33
condiciones para que el crédito siga estando ausente, afectando a las dos puntas de la cadena:
el financiamiento de los emprendimientos y el comprador final.

Persistencia del contexto recesivo

El principal motor de la obra privada en la franja que nos ocupa (empresas medianas) es
la construcción de viviendas. Este nicho se encuentra fuertemente vinculado al crédito
hipotecario y, por extensión, a la percepción que pueda tener el tomador del crédito respecto
del futuro en el caso de disponer de parte de sus ingresos para el pago de la cuota.
El fuerte deterioro del salario real y la marcada aversión al riesgo, sobre todo después de
la última crisis financiera, configuran un escenario poco optimista respecto de la disposición
que puedan tener los argentinos para contraer un crédito hipotecario.
Por otra parte, el atraso salarial respecto de los precios hace que, aún considerando las
tasas de interés de 1997, las cuotas que eventualmente exigirían los bancos estarían muy por
encima de la capacidad de pago de los potenciales beneficiarios, pertenecientes en su mayoría
a los sectores medios.

Amenazas de medio y largo plazo

Caída de la inversión pública
Dado que buena parte de las expectativas del Estado respecto del fondeo para el
financiamiento de obras públicas surge de créditos otorgados por organismos internacionales,
emerge una razonable inquietud respecto de la capacidad de pago del Estado a sus
proveedores en el mediano plazo considerando un marco donde la asistencia social y la
reanudación del pago de la deuda representarán una parte importante de las obligaciones que
aquél deberá enfrentar en le corto y mediano plazo.

Ausencia de recuperación en la inversión privada

La forma de percibir el riesgo por parte de los inversores está condicionada por las
características que asuma la dinámica económica, especialmente en términos de la
previsibilidad que manifieste aquella en relación a los acuerdos contractuales. Considerando
que en los últimos años se han producido cambios significativos en la economía, provocando,
entre otras cosas, una alta imprevisibilidad en materia de respeto de los contratos, es por lo
menos dudosa una recuperación de la inversión privada en la construcción en el corto plazo.
En este contexto, debe tenerse en cuenta que, si bien la necesidad de una renegociación
de las condiciones de pago de la deuda externa constituiría un punto de partida para la
recuperación de la confianza en el país y la inversión productiva por parte de inversores
extranjeros, también generaría un impacto considerable sobre la capacidad del sector privado
nacional para retomar el financiamiento en mercados internacionales. Cuanto más grande sea
la quita a valor presente de la deuda pública, mayor será el riesgo país a futuro, lo que termina
aumentando la prima de riesgo de mercado para la toma de fondos por parte del sector
privado.

Operaciones financieras
Durante los meses de marzo, abril y mayo de 2003 se detectaron algunas operaciones
financieras cuyo fin era la especulación. En la medida que persistan altas tasas de interés en el
circuito bancario, comparativamente más atractivas que las rentabilidades esperadas en el
sector productivo, y condiciones de contexto poco propicias para la inversión a largo plazo, se
mantendrá presente el riesgo de que las operaciones financieras sean especulativas,
orientándose en sentido opuesto a las actividades productivas.

34
Crisis social
La fractura social que ha sufrido Argentina a lo largo de los últimos 14 años configura
un escenario de fuertes tensiones sociales, inseguridad y alto desempleo. En la medida que no
se generen fuentes genuinas de empleo que conduzca a revertir la situación de los sectores
más vulnerables, parece que el delicado equilibrio social en el que se encuentra la sociedad
argentina a mayo de 2003 no podrá sostenerse en el mediano plazo.

Oportunidades de corto plazo

Incremento de inversión en obra pública
La política anunciada por el nuevo gobierno, dirigida a crear empleo mediante la obra
pública financiada por créditos externos (previo acuerdo de pago con el FMI), se presenta
como una paradójica oportunidad para las empresas que en los últimos diez años atendieron el
sector privado.
La ausencia de inversión y el alto costo de la financiación para encarar emprendimientos
propios conducen a las empresas sobrevivientes del sector a converger en el corto plazo en la
construcción de obras públicas.
No obstante, persiste el interrogante sobre cual será en el mediano plazo la partida de
fondos con la que realmente podrá contar el Estado para destinar a obras públicas, luego de
reiniciar los pagos de la deuda y satisfacer la emergencia de asistencia social.

Apertura de nuevos mercados / integración comercial con países limítrofes

El sostenimiento y posible aumento del precio del dólar, en el corto plazo, facilita las
condiciones de competitividad de aquellas empresas que se desenvolvían en el segmento
medio, dada la acumulación de equipos con los que aún cuentan, su reducida estructura de
costos fijos y el “know-how” de sus profesionales. Estos últimos factores (sumados a una
racional administración de los recursos a adquirir en los países limítrofes donde se ejecuten
las nuevas obras) podrían configurar una razonable ventaja competitiva en otros mercados de
la región

Creación de nuevos fondos fiduciarios para emprendimientos de construcción

Dados el estado actual del crédito y el fuerte grado de aversión al riesgo resultante de los
últimos años de incertidumbre, podría conjeturarse que los primeros instrumentos de
financiación para la ejecución de nuevos emprendimientos surgirán de operatorias de
fideicomiso, las cuales pueden ser de gran utilidad aún para financiar obras de menor
envergadura.

Reactivación del mercado inmobiliario sector ABC1

La percepción de una incipiente recuperación del mercado inmobiliario orientada a la
compra de unidades de categoría o a la inversión en la construcción de las mismas por parte
de grupos inversores configura una oportunidad en función de la demanda real del mercado, la
cual se encuentra fuertemente sesgada por la localización.

Sustitución de importaciones
Es una oportunidad interesante para aquellos grupos en condiciones de apostar a nuevos
sistemas constructivos o de racionalización de recursos de mano de obra que, a raíz de la
devaluación, lograron insertarse definitivamente en el mercado.

35
Oportunidades de medio y largo plazo
Recuperación del crédito hipotecario
La posibilidad de una recuperación del salario real de los trabajadores en el mediano
plazo permitiría, en el más optimista de los escenarios, una recuperación del crédito
hipotecario. En ese contexto, cabría esperar que la industria de la construcción experimentara
una rápida expansión, generando un fuerte impulso en el crecimiento del sector.

Recuperación de instrumentos de financiación para PyMEs

Actualmente, la combinación entre la ausencia de crédito y la penosa estructura de
pasivos de la mayoría de la PyMEs del sector hacen imposible pensar en instrumentos de
financiación para el sector en el corto plazo.
No obstante, obra pública mediante, la generación de ingresos genuinos sumada a una
adecuada renegociación de la deuda podría conducir al saneamiento de las economías de las
empresas. En la medida que esto suceda, y se recupere lentamente la confianza, surgirán
nuevos productos de financiación con el objeto de satisfacer la demanda del sector.

Reactivación de la construcción de hoteles de categoría

El aumento del número de turistas extranjeros y la consolidación de la Argentina como
uno de los destinos turísticos internacionales, sumados al bajo costo histórico del m2 de
construcción, puede conducir a una reactivación de este segmento, apuntando especialmente a
algunas ciudades del interior con marcado déficit de plazas hoteleras de calidad.

Reconstrucción del sistema financiero

Dada la imposibilidad actual de acceder a los mercados internacionales y al ahorro
externo, será vital la reconstrucción del sistema financiero como objetivo de la política de
Estado para la financiación de nuevos proyectos. Por otra parte, dado el escaso desarrollo del
mercado argentino de capitales, el único canal para derivar el ahorro doméstico hacia la
inversión es el sector bancario.

Fortalezas y debilidades de una PyME en mayo de 2003

Cabría preguntarse cómo debería afrontar el futuro cercano una empresa constructora
que antes de la recesión se desempeñaba en la franja y que ha logrado sobrevivir a los efectos
de aquella. A continuación se exponen algunas fortalezas y debilidades comunes al segmento
mencionado.

FORTALEZAS DEBILIDADES

Estructura redimensionada Estructura de pasivos

“Know-how” Capacidad financiera
Activos Desprestigio

Fortalezas
Estructura redimensionada
Los vaivenes de la crisis obligaron a las empresas a reducir sus estructuras de costos
fijos, dándose casos de algunas compañías que, en los momentos de mayor actividad llegaron
a tener un plantel de más de cincuenta profesionales, siendo hoy menor a diez personas
considerando tanto a los profesionales como a los administrativos.
Simultáneamente, se reformularon los esquemas de relación laboral en algunas empresas
y con sus profesionales, dando lugar a acuerdos de corto plazo que se limitaban a la duración
de una obra en particular durante la cual se requerirían los servicios de un profesional.

36
“Know-how”
A pesar del enorme achicamiento que sufrieron las empresas del sector construcción,
estas empresas cuentan con la capacidad técnica y humana para insertarse en la construcción
de emprendimientos de diversa naturaleza.
Por otra parte, el conocimiento de todas las etapas del proceso de producción de obra
civil coloca a las firmas constructoras en un lugar inmejorable para administrar los esquemas
de contratación de mayor transparencia, como por ejemplo, el gerenciamiento de obra.

Activos
Del mismo modo que con el “know-how”, se ha dado que, en muchos casos, aún a pesar
de tener que desprenderse de una cantidad importante de maquinarias y herramientas, las
empresas han hecho lo posible por mantener aquellos bienes de capital que pudieran resultar
de utilidad a la hora de la reactivación. De esa manera, estas empresas han mantenido en
algunos casos maquinarias y/o sistemas tecnológicos de racionalización de mano de obra que
pueden representar en un futuro cercano una ventaja competitiva a tener en cuenta en relación
a otras empresas de menor tamaño y con diferente trayectoria en el mercado.

Debilidades
Estructura de pasivos
Esta debilidad es tal, con independencia del tamaño de la empresa, dado que tanto las
grandes (con elevadas deudas con el exterior en dólares) como las PyMEs sobrevivientes (con
deuda mayoritariamente en pesos) enfrentan una estructura de pasivos comprometida a pesar
de ya haber reestructurado dicha deuda en alguna oportunidad anteriormente.
Así, las empresas, incluso las que renegociaron sus deudas con períodos de gracia de dos
o tres años, confiando en una reactivación de la industria, se encuentran en la actualidad ante
la inminencia de empezar a cumplir con las obligaciones oportunamente contraídas.

Capacidad financiera
Actualmente la capacidad financiera de las PyMEs, que durante los noventa participaban
de la financiación de los emprendimientos o contribuían tomando metros en forma de pago,
puede extenderse hasta la toma de contratos sin anticipo financiero.

Desprestigio
La ya mencionada estructura de pasivos generada como consecuencia de los anteriores
incumplimientos, los cuales fueron encarados por las empresas de manera diversa y en
muchos casos sin el consenso necesario, predisponen a la desconfianza de los clientes y
proveedores, haciendo que algunos integrantes de las citadas empresas volvieran a agruparse
bajo otra razón social y otros se encuentren en un intento de recuperar cierto prestigio con el
tiempo a fuerza de cumplir con los compromisos contraídos después de la crisis.

10. Comentarios finales

A lo largo del presente trabajo hemos analizado el comportamiento de la construcción
durante los últimos veinte años con la intención de profundizar, entre otras cosas, en la
performance del mercado y la reacción de la industria, haciendo hincapié en el cambio
estructural provocado por las reformas de la década del noventa donde, por motivos ya
enumerados, la obra privada tuvo un inédito papel protagónico.

37
 Fuera de toda discusión, el tenor de los sucesos políticos y económicos que deterioraron
la calidad de vida de los argentinos durante estos años fueron causas troncales en la debacle
de la construcción, dada su alta sensibilidad a los permanentes cambios en la situación
económica del país y de la región.
No obstante, una mirada sobre las estrategias adoptadas ante el comportamiento
sinuosidal del mercado PyME de la construcción conduce a dos preguntas elementales: ¿Han
sido tenidos en cuenta, tanto en la época de bonanza como en la de debacle posterior, los
factores clave de éxito (imagen y trayectoria, diversificación, diferenciación, investigación y
desarrollo, atención al cliente, etc.) comunes a cualquier industria?, y ¿qué debería corregirse
desde la perspectiva del management con vista al futuro?
En la actualidad, la percepción de los inversores respecto de la imagen y trayectoria de
las empresas se volvió inéditamente negativa como consecuencia del alto número de
compañías del sector (algunas grandes) que por administración ineficiente cayeron en
cesación de pagos, convocatorias de acreedores y procesos de liquidación, configurando
verdaderos efectos dominó en toda la cadena de producción y abastecimiento.
La diversificación que tuvo lugar durante la expansión de la industria conspiró en forma
directa contra la diferenciación. En otras palabras, la mayoría de las empresas eludió toda
posibilidad de diferenciarse evitando la estrategia de especialización en un número racional de
segmentos a abastecer con productos de calidad y servicio de excelencia.
Durante los noventa, particularmente en el segmento de las empresas medianas, todos se
consideraban aptos para construir lo que fuera (viviendas, oficinas, hipermercados, hoteles,
shoppings, universidades, plantas industriales, obra vial o lo que el mercado pidiera) a cambio
de una rentabilidad interesante, sin otra condición que ser invitados a las licitaciones y
cumplir con los requisitos legales y contables de estas, ocultando, en el uso impropio de la
idea de diversificación, la voracidad por no perder ninguno de los múltiples negocios que
ofrecía el mercado.
La investigación y el desarrollo de los emprendimientos inmobiliarios generalmente
estaban a cargo de los propios inversores del proyecto, abundando los casos en los cuales la
urgencia por subirse a la "ola" fue más fuerte que cualquier estudio serio de factibilidad
comercial, lo que explica la suerte de varios emprendimientos fallidos en torres de
departamentos, shoppings, barrios privados y complejos de cines.
La calidad de servicio al cliente disminuyó exponencialmente con el aumento del
volumen de obras de las empresas, pasando a ser un objetivo siempre enunciado y pocas
veces alcanzado.
En el análisis de sólo cinco factores de éxito comunes a cualquier industria se responden
las preguntas planteadas, por lo que resulta insoslayable la cuota de responsabilidad del
management empresario en la suerte que sufrió la industria de la construcción en los últimos
cinco años.
Es una consecuencia de lo mencionado el hecho de que en la actualidad muchos
inversores con el ojo puesto en la rentabilidad insistan en realizar las obras por contratos
separados y, en algunos casos, proponiendo comprar directamente los materiales y contratar
por separado a la mano de obra.
Esta tendencia, que no necesariamente arroja resultados satisfactorios al final de la obra,
es consecuencia del desprestigio que acumularon las constructoras medianas en los últimos
cinco años. Al mismo tiempo, representa un fuerte retroceso en las expectativas de
rentabilidad de las empresas y un territorio que se debe recuperar a fuerza de profesionalismo
y utilización de mecanismos transparentes de administración.
La actitud a tomar en el futuro respecto de los factores mencionados así como de otros
muchos que conforman el ABC de la administración de empresas (repetidos hasta el
cansancio pero no siempre puestos en práctica) serán condicionantes en el desempeño de las

38
empresas en el futuro. Por otra parte, y con el objeto de delinear un escenario probable a corto
y mediano plazo, se observa que la paulatina recuperación que indican los números de la
economía obedece a la reutilización de parte de la capacidad ociosa disponible sin que, a
mayo de 2003, podamos hablar de crecimiento y recuperación de la capacidad productiva del
país.
El afianzamiento de cierta previsibilidad macroeconómica que permita provocar el
regreso del crédito, atraer la inversión privada para la gestación de nuevos emprendimientos
de obra civil y expandir el mercado de obra nueva a sectores de clase media, llevará bastante
más tiempo del que están dispuestas a esperar la mayoría de las empresas del sector.
Mientras tanto, el crecimiento de la actividad se concentra nuevamente en saturar la
demanda, en este caso del segmento ABC1, conformado por personas que compran sin crédito
por contar con ahorros propios, en un contexto donde el público revaloriza los activos
inmobiliarios por sobre los financieros.
Otro mercado que aparece es el vinculado a la obra pública, expuesta por el nuevo
gobierno como uno de los pilares para la reactivación del empleo y la economía.
Si bien en un primer momento la obra pública surge como una tabla de salvación en un
mercado contraído para las PyMEs constructoras, es menester subrayar que las características
de competencia por precio y ausencia de diferenciación, que generalmente reviste la
definición del adjudicatario de una obra pública, se parece a la que desencadenó la crisis del
sector de las empresas medianas entre 1998 y 2000: competencia por precio, rentabilidades
mínimas, transferencia de parte del ajuste a los proveedores, ruptura de la cadena de pagos y
quiebra de empresas.
En dirección a la gestación de políticas activas que apunten a la reaparición del crédito
interno, no debe soslayarse el papel de los bancos estatales en relación con un futuro regreso
del crédito hipotecario. Esto debe ser considerado debido a que, en la década del noventa, la
irrupción de la operatoria del entonces Banco Hipotecario Nacional, al perforar el piso
promedio de las tasas de interés que hasta entonces ofrecía la banca privada para créditos de
esas características, tuvo un efecto dinamizador en el mercado. En la actualidad, mientras
tanto, la estrategia a seguir por muchas constructoras PyMEs consiste en apuntar en el corto
plazo a la obra pública de modo de garantizar flujos de caja que permitan sobrevivir,
manteniendo su estructura actual.
Sin embargo, esperar mucho de la obra pública sería un error ya que implicaría adecuar
el perfil de la empresa a un mercado poco transparente donde predominara la competencia por
precio y en el que existe incertidumbre respecto de la capacidad de pago del Estado en el
mediano plazo.
Otra oportunidad se manifiesta en el mercado de edificios de viviendas entre 1.000 y
2.000 m2, donde una empresa puede ganar dinero a partir de emprendimientos propios,
acotados en magnitud, con una administración racional de los presupuestos y financiados por
grupos de pequeños inversores.
En este sentido, la implementación de fideicomisos para la construcción será una
herramienta que pronto comenzarán a estimular las mismas entidades bancarias como un paso
previo a la reaparición del crédito, configurando una oportunidad dada las garantías que
ofrece el sistema a los inversores.
La utilización de sistemas como el gerenciamiento de obra16 o de administración a libro
abierto, donde el Comitente tenga participación activa en la elección de los contratistas y en la
administración de los contratos a partir de un presupuesto patrón previamente acordado,
puede contribuir a aportar transparencia en la relación entre el cliente y la empresa.

16
Ver anexo 2

39
 Será entonces en el mercado de obra privada donde las empresas podrán encontrar el
campo fértil para definir segmentos en los cuales destacarse, estableciendo políticas internas
que apunten a la diferenciación, a la calidad de ejecución de obra y atención al cliente.
En síntesis, y desde la perspectiva de una PyME, la coyuntura conduce a la ejecución de
obra pública en el corto plazo, al tiempo que se vuelve imperativo en el menor plazo posible
incrementar la cartera de obras privadas a través de los instrumentos de financiación y
administración que se encuentren disponibles.
Esta estrategia sumada a un fuerte cambio de mentalidad consistente en una seria y
sistemática evaluación financiera de proyectos y en la generación real de valor (calidad,
servicio, investigación y desarrollo, capacitación, tecnología, especialización, etc.) podrá
contribuir, en un contexto de lenta pero sostenida recuperación económica, a la reconstrucción
de un mercado multiplicador del trabajo y la economía.

Anexos
1. Venta y financiamiento de obra privada
Existen tres procedimientos básicos de venta:
1. Venta a precio fijo: utilizado en períodos sin inflación o con variaciones previsibles de
ésta, consiste en la fijación de un precio de venta en el momento de efectuar la operación. El
monto se considera fijo y es independiente del valor de la tasa que pudiera aplicársele al
comprador en el caso que este recurra a un crédito para acceder al bien. Esta tasa de interés
sólo reflejará el riesgo crediticio y el valor del dinero en el tiempo sin considerar otras
variables asociadas a eventuales cambios de precios de los insumos involucrados en la obra.
2. Venta a precio fijo indexado: cuando existe incertidumbre respecto del comportamiento
de la inflación en el corto y mediano plazo, el desarrollador deja de absorber este riesgo y se
lo transfiere al comprador mediante el agregado de un componente de tasa que ajusta los
saldos deudores impagos directa o indirectamente según la inflación.
3. Venta al costo: admite por lo menos dos variantes:
a. Sistema de consorcio: el organizador del emprendimiento vende el terreno (con un
porcentaje de utilidad respecto de su precio de costo) a un grupo de personas a cuyo nombre
se escritura y quienes se convierten en condóminos del terreno. Este consorcio firma a su vez
un contrato con un estudio de arquitectura, otro con una constructora y, eventualmente, otro
con una gerenciadora. Mediante estos contratos los condóminos se comprometen a pagar los
costos de la construcción en su totalidad incluyendo materiales, mano de obra y honorarios
profesionales. Cada condómino tendrá derecho, al término de la obra, sobre una o más
unidades del emprendimiento.
b. Sistema de boletos: difiere del sistema de consorcios en que no se produce un traspaso
del terreno, es decir, es el titular del terreno el que contrata a los profesionales y la empresa y
no los compradores de las unidades quienes, en cambio, reciben un boleto de compra – venta
por las unidades adquiridas, las cuales serán escrituradas posteriormente.

Respecto de la financiación de las obras, existen tres procedimientos básicos:

1. Capital Propio: el emprendimiento se financia total o parcialmente con capital propio del
grupo empresario.
2. Créditos a largo plazo: se financia total o parcialmente con créditos de entidades
financieras. Las altas tasas de interés en los tiempos de actividad del sector sumadas a la
ausencia de crédito vigente desde 2001 hacen que este recurso se aproxime más a una
enunciación teórica que a una alternativa real de financiación.

40
3. Fideicomisos financieros: instrumentado a principio de 1995 a través de la ley 24.441, el
fideicomiso consiste en la cesión por parte de una persona o sociedad (fiduciante) a otra
persona o sociedad (Fiduciario) de un determinado bien (terreno) a efectos de que se realicen
allí las obras necesarias para la ejecución de un determinado emprendimiento. Una vez
concluido este, sus unidades podrán ser transferidas a los adquirentes.
Esta operatoria se traduce en mayores seguridades y beneficios para todas las partes
integrantes del negocio, entre las que se pueden señalar:
a) El fiduciante y el fiduciario no confunden su patrimonio ni sus bienes con el patrimonio
fiduciario comprometido en el emprendimiento ya que este se constituye en un patrimonio de
afectación distinto, por lo que, en caso de que el emprendimiento no pudiera concretarse, no
se produciría la quiebra del fiduciante ni del fiduciario y se liquidaría solamente el patrimonio
del fideicomiso a favor de los acreedores de la fiducia.
b) Respecto de los beneficiarios (aquellos que aportaron trabajo o dinero para el desarrollo
esperando obtener una determinada utilidad) y los fideicomisarios (aquellos adquirentes de
unidades de vivienda en carácter de destinatarios finales) tendrán asegurados sus créditos
pudiendo cobrar el patrimonio afectado exclusivamente para ellos.
c) El fiduciario tiene prohibido adquirir cualquiera de los bienes que administra y tiene la
obligación de rendir cuentas sobre su gestión.
d) A efectos de garantizar la continuidad del proyecto existe la figura del fiduciario
sustituto.
e) Ausencia de efectos retroactivos de la revocación del dominio por parte del fiduciante
por lo que no se pueden afectar los derechos adquiridos por terceros.

FIDEICOMISO

Beneficiarios
Fiduciante: Fiduciario:
Transfiere Adminstra a favor de
la propiedad los beneficiarios
Fideicomisario

Finalmente, se pueden enunciar otras variantes inherentes al concepto de financiación,

tales como, el rescate anticipado de bonos del Estado nominados en dólares (BODEN 2012),
recibidos por quienes aceptaron canjear sus plazos fijos reprogramados, la aplicación de
recursos de las AFJP al financiamiento de obras privadas de vivienda, la conformación de
fondos de inversión que permitan el financiamiento de la obra y de los compradores finales,
modificación de la normativa impositiva para emprendimientos de vivienda para sectores
medios y bajos, etc.
Respecto de la afectación de los BODEN 2012 para la construcción de viviendas
individuales, el 15/05/03 se cerró el proceso de licitación, recibiéndose 116 ofertas por un
monto de $ 27 millones, siendo el cupo original establecido de $150 millones. Respecto de la
misma operatoria definida para emprendimientos habitacionales, dada la cantidad de
operaciones en proceso de presentación, se produjo una extensión a 45 días de plazo para la
recepción de ofertas por parte de la Secretaria de Finanzas.

2. ¿Cómo se contrata y administra la ejecución de una obra?

La forma más común de contratación de obra es mediante “Ajuste Alzado”, sistema
mediante el cual se contrata la ejecución de una obra (o una parte de esta como ser instalación
41
sanitaria, eléctrica, etc.) donde la constructora asume la responsabilidad de materializar el
proyecto y entregarlo con las prestaciones proyectadas y de acuerdo a su fin.
Dentro del mismo sistema una obra puede contratarse por “contratos separados” donde
se contrata a varias empresas, cada una a cargo de un ítem especifico (albañilería, estructura
de hormigón, instalación de aire acondicionado, pintura, etc.).
La otra opción de contratación dentro del esquema de ajuste alzado es la denominada
“llave en mano” mediante la cual se contrata la ejecución de la obra completa a una sola
empresa, la cual será responsable de la ejecución de todos los rubros de la misma.
En nuestro país, a lo largo de los años la ejecución de la mayoría de las obras ha
dependido (desde el punto de vista de su materialización proyectual y técnica) de tres figuras
principales: el Proyectista, la Dirección de Obra y la Empresa Constructora (o los contratistas
de cada rubro en el caso de que la obra se realice por contratos separados).
El proyecto y la dirección de obra es, por lo general, responsabilidad de un Estudio de
Arquitectura que ejecuta el Proyecto y designa a un profesional propio para que ejerza el
cargo de Director de Obra.
En algunos casos, el Propietario del Emprendimiento decide separar las figuras del
Proyectista y de la Dirección de Obra de obra, asignándolas a dos Estudios distintos.
La responsabilidad del Proyectista es producir la documentación de Proyecto, de
acuerdo a las necesidades del propietario del emprendimiento, respetando las normativas y
restricciones impuestas por los entes oficiales.
La principal responsabilidad de la Dirección de Obra consiste en asegurar la
materialización más fiel del proyecto en la obra, previa inspección y aprobación de los
trabajos ejecutados de acuerdo a las normas vigentes de los diferentes organismos de control
(Municipalidad, Empresas de Servicios y sus Entes Reguladores, etc.).
La ejecución de la obra se encarga a una Empresa Constructora cuya responsabilidad
consiste en la construcción “llave en mano”, es decir, de acuerdo a las especificaciones del
proyecto contractual y ocupándose de todos los detalles para entregar la unidad a sus
propietarios en perfecto funcionamiento.
Una variante de lo expuesto es la administración de la obra por contratos separados
(generalmente a cargo de la Dirección de Obra o de un Administrador contratado ad hoc), es
decir, sin la existencia de una empresa constructora a cargo de la obra, sino un coordinador de
diferentes subcontratos de obra.
Del esquema resultante surge una idea de los tiempos que transcurren desde la
designación del Estudio a cargo del Proyecto hasta la terminación de una obra.
Las etapas de proyecto y construcción de un emprendimiento, según lo habitual en el
mercado argentino, son instancias claramente diferenciadas, es decir, que no se inicia la etapa
de Construcción hasta tanto no esté definida la etapa de proyecto, dando lugar a "tiempos
muertos" entre ambas etapas, necesarios para licitar las obras, evaluar los presupuestos y
generar modificaciones del proyecto a fin de adecuarlo a los montos de inversión previstos
por el responsable del emprendimiento.
A modo de ejemplo supondremos un emprendimiento que requiere 90 días de proyecto,
40 días de licitación y adjudicación de la obra y 180 días para la construcción. De acuerdo a la
secuencia mencionada en el párrafo anterior, el plazo total seria de 310 días y el Gantt
resultante seria el siguiente:
1er trimestre 2º trimestre 3er trimestre 4º trimestre
Id Nombre de tarea Duración Comienzo Fin ene feb mar abr may jun jul ago sep oct nov
1 Proyecto 90 días lu 01/01/01 sá 31/03/01

2 Licitacion y adjudicacion 40 días do 01/04/01 ju 10/05/01

3 Obra 180 días vi 11/05/01 ma 06/11/01

42
 Por otra parte, dentro del esquema mencionado, es el inversor el que corre con el riesgo
de solventar mayores costos entre lo supuesto en la instancia de proyecto y el costo final de la
obra.
Durante la década del noventa, con el objeto de minimizar la sumatoria de los tiempos
mencionados y encontrar una forma de distribuir el riesgo de los mayores costos con los
responsables de la elaboración y materialización del proyecto se comenzó a emplear en
Argentina el sistema de Gerenciamiento de Obra.
En este sistema, sumamente utilizado en Norteamérica, se unifican las responsabilidades
de Proyecto y Construcción con las de la Administración de los recursos. De este modo, la
Gerenciadora asume la responsabilidad del Proyecto, Dirección y Ejecución del
Emprendimiento garantizando un precio máximo, asumiendo responsabilidad sobre los
eventuales excedentes de dicho precio y compartiendo los beneficios con el Comitente en el
caso de obtenerse un precio final menor que el pactado en el presupuesto patrón.
A diferencia de la modalidad tradicional, en el Gerenciamiento se produce una
superposición parcial de las tareas acortando el plazo total para la ejecución del
Emprendimiento. Esto puede verse en el siguiente diagrama de Gantt para la misma hipótesis
de plazos planteada antes:
1er trimestre 2º trimestre 3er trimestre
Id Nombre de tarea Duración Comienzo Fin ene feb mar abr may jun jul ago sep
1 Proyecto 90 días lu 01/01/01 sá 31/03/01

2 Elaboracion de presupuesto patron 30 días do 04/02/01 lu 05/03/01

3 Aprobacion presupuesto patron 0 días lu 05/03/01 lu 05/03/01 05/03
4 Licitaciones y contrataciones 150 días ma 06/03/01 ju 02/08/01
5 Obra 180 días do 11/03/01 ju 06/09/01

Los plazos se optimizaron en 60 días, es decir, se mejoró en aproximadamente un 20%

el plazo total original sin modificar los plazos parciales de cada una de las tareas.
Los contratos son formalizados entre el Comitente y los Subcontratistas y los pagos
(previa aprobación de los certificados por la Gerenciadora y el Comitente) se emiten a nombre
de cada contratista, no existiendo intervención de la Gerenciadora en el proceso de pago,
garantizando el pago directo a los contratistas.
No obstante, a pesar de las evidentes ventajas de este sistema, nunca consiguió
imponerse al esquema tradicional antes mencionado. Los posible motivos pueden ser su
escasa difusión, algunas experiencias poco exitosas, la conformación de la figura de la
Gerenciadora que, sin ser una empresa constructora, debe contar con el respaldo financiero
que le permita hacer frente a eventuales excesos al presupuesto patrón y, por ultimo, la
errónea suposición de que se trata de un sistema para obras de gran envergadura.

Bibliografía
Bezanko, D., Dranove, D., Shanley, M., Economics of Strategy. Second Edition. John Wiley
& Sons, 2000.
Coremberg, A., La reconversión productiva en el sector construcción en la Argentina durante
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