Академический Документы
Профессиональный Документы
Культура Документы
ИНДУСТРИАЛЬНАЯ
НЕДВИЖИМОСТЬ
МОСКВА
I квартал 2020 г.
2
ПРЕДЛОЖЕНИЕ
Общее предложение качественных складских комплексов в I квартале 2020 г. достигло 16 961 тыс. м 2.
За три месяца было построено более 150 тыс. м 2 качественных складских площадей, что на 57,5% выше
показателей аналогичного периода 2019 г. 65% нового предложения было построено под нужды конечного
пользователя, в то время как 35% — для спекулятивных целей.
До конца года прогнозируется ввод 500 тыс. м 2 качественных складских площадей, среди которых
200 тыс. м2 будут введены в эксплуатацию на спекулятивной основе. Причиной сокращения нового
строительства является экономическая турбулентность и меры по борьбе с распространением
коронавируса. Рецессия может привести к простою новых складских помещений без арендаторов,
а девальвация рубля — к снижению доходов от арендного потока в реальном выражении.
ГРАФИК 1: Новое
строительство в
Московском регионе, 200 186
I кв. 2019 – I кв. 2020 гг. 175
180
160
140
116
120 106
тыс. м2
98
100 90
84
80
60 53
42
40
20
0
0
I кв. 2019 II кв. 2019 III кв. 2019 IV кв. 2019 I кв. 2020
Спекулятивные BTS
3
ГРАФИК 2:
1600
1 456
1400
1200
1000
тыс. м2
800
575
600 483 474 478
432 457 451
399
400 347 328
237 253
200
60
0
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020П
ТАБЛИЦА 1:
Объекты, введенные
в эксплуатацию
в I квартале 2020 г.
ФОРМАТ
НАЗВАНИЕ ДЕВЕЛОПЕР ПЛОЩАДЬ, М2
СТРОИТЕЛЬСТВА
СПРОС
Апрель 2020 г. | Москва
Рынок складской и индустриальной недвижимости Москвы | Colliers International
В I квартале 2020 г. было поглощено чуть более 300 тыс. м 2, что примерно на 25% ниже показателя
аналогичного квартала 2019 г. Экономическая турбулентность не оказала влияния на бизнес-активность
на складском рынке в I квартале, Однако экономическая нестабильность приведет к увеличению времени
принятия решений большинством компаний относительно аренды или покупки дополнительных складских
площадей, что негативно отразится на объеме спроса в текущем году.
Наиболее активными игроками в I квартале стали ритейлеры и онлайн-ритейлеры, на которых в совокупности
пришлось около 70% от общего объема спроса. Доля онлайн-ритейла достигла 23%, что сравнимо с
показателями 2017 г., когда сектор e-commerce начал составлять конкуренцию традиционному ритейлу за
счет выхода крупных игроков на рынок.
Онлайн-ритейлеры и экспедиторские компании продолжают активно развивать систему городской логистики,
что иллюстрирует тенденцию роста онлайн-продаж и сокращения времени доставки товаров.
Текущая ситуация с разной силой отражается на компаниях — онлайн-ритейлеры расширяют складские
мощности с целью удовлетворить возросший спрос со стороны аудитории, традиционно приобретающей
товары в офлайне. E-commerce требуются дополнительные площади для обслуживания потребителей, что
станет причиной роста числа краткосрочных договоров и субаренды. Однако для большинства компаний
ограничительные меры, связанные с пандемией, вкупе с сокращением реальных доходов населения и
розничного товарооборота могут привести к краткосрочному сокращению спроса на складские площади.
ГРАФИК 3:
Распределение
арендованных и
купленных площадей
по отраслям, I кв. 2020 г.
8%
Ритейл
10%
Онлайн-ритейл
13% 46%
Производственные компании
Дистрибьюторы
Логистические компании
23%
80 25% 25%
140 20%
60
14% 15%
40 75
2% 2% 5% 2% 10%
20 42 5%
6 6 14 7 6
0 2% 0%
ГРАФИК 5:
Распределение спроса
по количеству и объему
сделок, I кв. 2020 г.
6% <5 000 5%
5%
18% 5 001-10 000 30%
20%
46% 10 001-20 000
20 001-50 000
21%
>50 000
9% 40%
ТАБЛИЦА 2:
Крупнейшие сделки
аренды и продажи,
I кв. 2020 г.
КОМПАНИЯ СЕКТОР ФОРМАТ ПЛОЩАДЬ, М2 ОБЪЕКТ
Индустриальный парк
Маршрут Логистика Аренда 17 788
«Южные Врата»
Складской комплекс
Wildberries Онлайн-ритейл Аренда 16 326
«4 Сезона»
ГРАФИК 6:
По итогам I квартала 2020 г.
Динамика вакантности в
вакантность достигла минимального
уровня за последние 5 лет и составила Московском регионе,
3,1%. Наименьший уровень вакансии 2014 – I кв. 2020 гг.
зафиксирован на юге (1,3%), юго-
востоке (1,9%) и востоке (1,9%) 12,0%
Московского региона, в то время как
наиболее высокий уровень 10,0% 10,1%
зафиксирован на западе Московского
региона — 6,6%. Суммарный объем
вакантных площадей в Московском 8,0% 7,9% 7,9%
регионе составил около 520 тыс. м2. В
течение 2020 г. вакансия будет 6,0% 6,2%
возрастать и достигнет 4-5%.
Умеренный рост объема свободных
площадей объясняется двумя 4,0% 3,7%
факторами: переносом ввода большей 3,1%
части спекулятивных проектов на 2,0% 2,1%
2021 г. с одной стороны и
сокращением спроса на складские
помещения — с другой. 0,0%
2014 2015 2016 2017 2018 2019 I кв.
2020
ГРАФИК 7:
Распределение свободных
площадей по направлениям
Московского региона,
I кв. 2020 г.
120 7,0%
6,6%
100 6,0%
5,3%
5,0%
80
4,2%
тыс. м2
4,0% 4,0%
60
112
3,0%
2,8% 1,9%
40 85 1,9% 2,3%
65 2,0%
1,3% 53
20 40 37 1,0%
32 30 29
0 0,0%
СТАВКИ АРЕНДЫ
Москва 5 800
Запад 4 200
Северо-запад 4 100
Юго-запад 4 100
Юг 4 050
Север 4 000
Северо-восток 3 800
Юго-восток 3 700
Восток 3 400
ПРОГНОЗЫ
В течение года рынок складской недвижимости может столкнуться с рядом проблем, связанных с
сокращением доходов арендаторов, что может привести к замораживанию ставок аренды в
существующих договорах аренды, а также росту уровня вакантности. Драйверами рынка в 2020 г.
будут выступать онлайн-ритейлеры, продовольственные сети и службы доставки, спрос на товары
и услуги которых остается на высоком уровне. Востребованным форматом на складском рынке
могут стать новый формат — дарксторы, а также распределительные центры и склады для e-
commerce. В условиях ограничения международного трафика товаров вырастет доля российских
производителей поставщиков на электронных витринах маркетплейсов. Скорость доставки и цена
станут решающими факторами для потребителей. Замещение иностранной продукции также
может затронуть аптечные сети.
Сокращение спроса, рост заемного капитала и стоимости строительства приведут к уменьшению
девелоперской активности в 2020 г. Объекты с высокой степенью строительной готовности будут
вводиться в эксплуатацию в случае наличия арендаторов на большую часть площадей.
Динамика развития рынка складской недвижимости будут зависеть от того, насколько сильно
рецессия скажется на российской экономике и насколько быстро она сможет оправиться от
последствий.
.
КОНТАКТЫ
ДЕПАРТАМЕНТ СКЛАДСКОЙ И МАРКЕТИНГ И PR ИССЛЕДОВАНИЯ
ИНДУСТРИАЛЬНОЙ Ольга Бакулина Вероника Лежнева
НЕДВИЖИМОСТИ Региональный директор Директор
Светлана Пронина +7 495 258 5151 +7 495 258 5151
И.о. регионального директора, Olga.Bakulina@colliers.com Veronika.Lezhneva@colliers.com
Региональный операционный
директор Артем Шикунов
+7 495 258 5151 Старший аналитик
Svetlana.Pronina@colliers.com +7 495 258 5151
Artyom.Shikunov@colliers.com