Вопрос №1.

Методики расчета и внесения поправок

Для расчёта и внесения поправок применяются множество различных

методов, среди которых можно выделить следующие:
-методы, основанные на анализе парных продаж;
-экспертные методы расчёта и внесения поправок;
-статистические методы.
Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале
являющихся точной копией друг друга за исключением одного параметра
(например - местоположения), наличием которого и объясняется разница в
цене этих объектов. Данный метод позволяет рассчитать поправку на
вышеупомянутую характеристику и применить его для корректировки цены
продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога на этот
параметр. Ограниченность применения данного метода объясняется
сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой
большого количества информации.
Основу экспертных методов расчёта и внесения поправок, обычно
процентных, составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том,
насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога.
Экспертными методами расчета и внесения поправок обычно пользуются,
когда невозможно рассчитать достаточно точные денежные корректировки,
но есть рыночная информация о процентных различиях.
Статистические методы расчёта поправок- состоит в допустимой
формализации зависимости между изменениями цен объекта недвижимости
и изменениями каких-либо его характеристик.
Данный метод трудоёмок и требует для своего применения достаточно
развитого рынка недвижимости, т.к. не предполагает анализ большого
количества репрезентативных выборок из базы данных.
Вопрос №2. Вычислительные алгоритмы оценки инвестиций. Текущая
стоимость единицы

Инвестор, принимающий решение о вложении своего капитала в бизнес-

проект, в большинстве случаев руководствуется рациональными
аргументами, которые выражены в конкретных цифрах, сроках и понятиях.
Деловой практикой и экономической наукой за всю индустриальную эпоху
накоплен солидный инструментарий, позволяющий оценить перспективы
практически любого инвестиционного проекта. Разнообразие методов и
способов оценки инвестиций в современной коммерческой деятельности
можно по своей структуре разделить на две большие группы:
1.Фундаментальный анализ, включающий в себя исследование и оценку всех
факторов внешней среды, связанных с реализацией инвестиционного
проекта, например, рыночную конъектуру, правовые и социальные условия,
влияние на окружающую среду и т.п.
2.Технический анализ, который основан на изучении и расчете показателей
самой деятельности проекта или компании в отношении ее
производственной, финансовой и технологической составляющих.
Текущая стоимость единицы – это величина, обратная накопленной сумме
единицы. Это сегодняшняя стоимость единицы, которая должна быть
получена в будущем.
Процесс определения текущей стоимости единицы (его также называют
дисконтированием; не путать с дисконтом – скидкой!) аналогичен процессу
накопления дохода от процентов, но имеет обратную направленность во
времени: от будущего к настоящему. То есть мы определяем, сколько нужно
сегодня вложить в приносящий периодический доход от процентов актив,
чтобы в конкретный момент времени в будущем получить заранее заданную
сумму. При определении текущей стоимости ставку процента, по которой
начисляется периодический доход, чаще называют ставкой дисконтирования.
Функция текущей стоимости единицы дает возможность определить
стоимость суммы в данный момент, если известна ее величина в будущем,
число периодов и ставка процента.

Задача №1
Объект сравнения обременен действующим договором аренды. Оставшийся
срок действия договора аренды составляет 5 лет. Рыночная арендная плата
составляет 60000 руб. в год за объект. Контрактная - 50000 руб. в год за
объект. Риск инвестиций для аналогичных объектов составляет 12%.
Предполагается: контрактная и рыночная арендные ставки за оставшийся
срок действия договора не изменятся
Определить денежную поправку на состав передаваемых прав.
Разница в платежах (РМТ) = 60 000 – 50 000 = 10 000 руб.
Текущая стоимость аннуитета
(5 функция: РМТ-? при РV=1, N=5, i=12%) = (1-1/(1+i) n)/ i = 3,6048
П = 10 000 * 3,6048 = 36 048 000 руб.