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APONTAMENTOS DE IMT

Marcada a data da celebração da escritura definitiva é necessário proceder ao pagamento do


Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT).
O IMT veio substituir a Sisa, tendo entrado em vigor no dia 1 de Janeiro de 2004. Ao nível
da incidência o IMT continua a considerar a transmissão onerosa do direito de propriedade
ou de figuras parcelares deste direito (uso e habitação, direito de superfície, usufruto, entre
outros) sobre bens imóveis.
Atendendo, no entanto, à forte componente de evasão fiscal que caracterizava o imposto
anterior entendeu o legislador consagrar nas normas de sujeição do Código do IMT duas
novas figuras sujeitas a este tributo, a saber: as procurações irrevogáveis e as cessões de
posição contratual em contratos – promessa de compra e venda de bens imóveis.

Estabelece a alínea c) do n.º 3.º do art.º 2.º do CIMT que as procurações que confiram
poderes de alienação de bens imóveis e nas quais o representado fique impossibilitado de
revogar livremente a procuração ficam sujeitas ao pagamento de IMT.
Neste contexto, uma vez elaborada a procuração considera-se consumada a transmissão
para efeitos de aplicação de IMT, devendo este imposto ser liquidado e pago antes da
respectiva outorga notarial.
A taxa aplicável ao procurador ou aos substabelecidos será sempre de 5 % ou de 6,5 %,
conforme a natureza dos prédios, sem que possam beneficiar de qualquer isenção ou
redução. O valor tributável sobre o qual incidirão as taxas será o valor patrimonial
tributário ou o valor declarado (pago pelo procurador ou pelo substabelecido) se este for
superior.
Contudo, se posteriormente o procurador vier a celebrar contrato definitivo de compra e
venda sobre o imóvel objecto da procuração, só haverá lugar a liquidação adicional se o
valor do imposto a suportar pela compra e venda for superior àquele que serviu de base à
procuração irrevogável. Se tiver sido pago um montante de imposto superior ao que serviu
de base à liquidação, anular-se-á parcialmente ou totalmente o IMT pago, se o adquirente
beneficiar de redução de taxa ou de isenção.
O controlo referente a esta matéria reporta-se ao momento de liquidação do imposto não
podendo os notários, nestas situações, emitir a procuração sem que o pagamento do IMT
tenha sido efectuado e comprovado. A eficácia do sistema é ainda reforçada com a
obrigação dos Cartórios Notariais procederam ao envio mensal, às Direcções de Finanças,
de cópias das procurações irrevogáveis emitidas.
O código da Sisa, só conferia relevância aos contratos promessa de compra e venda quando
ocorria a entrega material do imóvel ou quando o promitente comprador já se encontrava a
usar o bem, exceptuando-se deste regime os imóveis que se destinavam à habitação própria
e permanente do promitente comprador.
O novo Código mantém esta sujeição vindo, no entanto, acrescentar dois novos factos
geradores do pagamento do imposto. São eles a menção, no contrato promessa, ou em
documento à parte, que o promitente comprador pode ceder a sua posição contratual e a
cessão da posição contratual do promitente comprador a um terceiro.
Em ambas as situações considera-se que se verificam transmissões sujeitas ao IMT. Na
primeira o sujeito passivo será o promitente comprador que beneficia da faculdade de poder
ceder a sua posição a um terceiro, independentemente da vontade do promitente vendedor.
Na segunda será o cessionário, verificando- se pagamento do imposto sempre que se
verifique um negócio de cessão de posição contratual.
Na primeira situação, a obrigação tributária surge no momento em que o contrato promessa
de compra e venda é celebrado.
Quando se verificar a celebração da escritura de compra e venda entre as partes, surge um
novo facto tributário sujeito a imposto.
Nesta nova liquidação do imposto devem reconhecer-se ao sujeito passivo as isenções ou
reduções de taxas previstas na lei.
Na segunda situação, realiza-se negócio da cessão da posição contratual, adquirindo o
terceiro todos os direitos do promitente comprador originário, o qual pode vir a celebrar a
escritura definitiva ou pode, ainda, ceder a sua posição contratual a outro terceiro.
Estas cessões de posição contratual do promitente adquirente a terceiro, encontram-se
sujeitas a imposto, assim como todas as que eventualmente venham a ocorrer.
Realça-se, ainda, que nestas situações a taxa devida para liquidação do imposto apura-se
em função do preço global do negócio imobiliário, aplicando-se, no entanto, ao valor do
sinal pago pelo promitente-comprador.
Nos casos em que se verifique cessão da posição contratual do promitente comprador a um
terceiro e em que a anuência do promitente vendedor não conste de cláusula aposta no
contrato-promessa, o sujeito passivo pode declarar e provar à administração fiscal nos 30
dias subsequentes à cessão que não ocorreu o pagamento ou recebimento de qualquer
quantia para além da que constava no sinal ou adiantamento. A prova deverá ser efectuada
mediante a apresentação de documentos idóneos ou através da concessão de autorização à
administração fiscal para aceder à sua informação bancária.
Em relação ao sistema de taxas previstas para o IMT, estabeleceu-se um patamar de isenção
para os prédios destinados exclusivamente à habitação, correspondente a € 85.500.
Relativamente aos imóveis situados nas Regiões Autónomas dos Açores e da Madeira, este
valor sobe para 106.875 euros. Em paralelo previu-se uma nova estrutura em relação à qual
se instituiu como valor máximo para a habitação própria permanente a taxa de 8%
Comparativamente com 2006, é ainda alargado o âmbito das operações de aquisição de
imóveis por instituições de crédito ou por sociedades comerciais cujo capital seja directa ou
indirectamente por aquelas dominado, que beneficiam de isenção.
A taxa será sempre de 15 %, não se aplicando qualquer isenção ou redução, sempre que o
adquirente tenha residência ou sede em país, território ou região, sujeito a um regime fiscal
claramente mais favorável constante de lista aprovada pela Portaria n.º 150/2004, de 13 de
Fevereiro.
Existem duas tabelas para cálculo do IMT:
Na primeira tabela que apresentamos, o cálculo é efectuado do seguinte modo (tendo por
base o valor de escritura do imóvel):
• O limite superior do escalão imediatamente anterior é multiplicado pela sua
respectiva taxa média;
• A diferença entre o limite superior do escalão imediatamente anterior e o valor pelo
qual está a ser declarada a Compra e Venda é multiplicado pela sua respectiva taxa
marginal;
• A soma dos dois valores encontrados corresponde ao montante de IMT a suportar.
Tabela para cálculo de IMT tendo em vista a aquisição de prédio urbano ou de
fracção autónoma de prédio urbano destinado exclusivamente a habitação:
Valor sobre que incide o IMT em euros Taxas percentuais
Marginal Média (*)
Até 85.5000 0 0
De mais de 85.5000 até 117.200 2 0,5444
De mais de 117.200 até 159.800 5 1,7322
De mais de 159.800 até 266.400 7 3,8401
De mais de 266.400 até 532 700 8
Superior a 532 700 6 taxa única
(*) No limite superior do escalão
• Ex: Valor da Escritura em Portugal Continental: € 100.000,00
• Limite superior do escalão anterior (€ 85.500,00) *Taxa Média (0) = € 0
• Limite superior do escalão anterior (€ 85.500,00) - Valor da Escritura(?100.000) = €
14.500
• € 14.500 * Taxa Marginal (2%)
• Total a pagar: € 290
Tabela simplificada para calcular IMT
CONTINENTE
Valor sobre o qual incide o IMT Taxa a aplicar Parcela a abater
Até 85.500 euros 0% 0
De 85.500 até 117.200 euros 2% 1.710 euros
De 112.200,01 até 159.800 euros 5% 5.220,91 euros
De 159.800,01 até 266.400 euros 7% 8.417,78 euros
De 266.400,01 até 532.700 euros 8% 11.081,71 euros
Superior a 532.700 euros 6% -

REGIÕES AUTÓNOMAS
Valor sobre o qual incide o IMT Taxa a aplicar Parcela a abater
Até 106.875 euros 0% 0
De 106.875,01 até 146.500 euros 2% 2.088 euros
De 146.500,01 até 199.750 euros 5% 6.393 euros
De 199.750,01 até 333.000 euros 7% 10.305 euros
De 333.000,01 até 652.125 euros 8% 13.566 euros
Superior a 652.125 euros 6% -
Uma forma mais simples de calcular o valor de IMT é aplicar ao valor de escritura do
imóvel a taxa aplicável para esse escalão e em seguida abater o valor de parcela associado.
Ex: Valor de escritura (€ 100.000,00) * Taxa a Aplicar (2%) - Parcela a abater (€ 1.710) =
€290.

Benefícios Fiscais - IMT


Determinadas operações podem beneficiar de isenção ou redução de IMT, nomeadamente a
compra ou troca de imóveis para habitação, até determinado valor
Isenção
Se um imóvel for adquirido em 2010, exclusivamente para habitação, e o seu valor for inferior
a 90.418 EUR, no Continente, ou 113.023 EUR, nas Regiões Autónomas, está isento do
pagamento de IMT.

Entre outros, podem destacar-se, ainda, os seguintes casos que beneficiam de isenção de IMT:

- aquisições de imóveis (casas ou terrenos) até ao montante do dobro do saldo da conta


emigrante que seja utilizado na compra. Por exemplo, se o preço do prédio for 100.000 EUR
e o saldo da conta utilizado na compra for de 45.000 EUR, o IMT a pagar recai só sobre
10.000 EUR. Se o saldo utilizado for de, pelo menos, 50.000 EUR, a isenção é total, não
havendo, assim, lugar a pagamento de IMT;

- aquisições de imóveis para habitação, localizados em certas zonas do interior do país e


dentro de determinados preços, por jovens de 18 a 35 anos e para sua habitação própria e
permanente;

- aquisições de terrenos agrícolas por jovens agricultores candidatos a determinados apoios


estatais e desde que se destinem à sua primeira instalação, até ao limite de 90.418 EUR, sendo
devido IMT pela parte do valor de aquisição do terreno que exceder este limite;

- aquisições de prédios classificados como património cultural ou como de interesse público,


nacional ou municipal;

- aquisições de prédios para empreendimentos qualificados de utilidade turística.

Para se obter algumas destas isenções é preciso requerer a concessão do benefício antes de se
pagar o IMT e antes de se adquirir a posse ou propriedade dos bens, ou seja antes de realizar a
escritura ou de os ocupar. Em regra, o pedido é entregue nos serviços de finanças da zona dos
imóveis a adquirir.

No que respeita aos imóveis destinados exclusivamente à habitação, se o valor do imóvel


ultrapassar os valores que permitem beneficiar de isenção de IMT, mas for inferior a 557.500
EUR, no Continente, ou 696.875 EUR, nas Regiões Autónomas, a sua transmissão beneficia
de uma redução da taxa.

O valor da redução varia também em função do destino final do imóvel. Deste modo, se o
imóvel se destinar exclusivamente à habitação própria e permanente do comprador o IMT a
pagar será inferior ao de um imóvel que se destine ao mercado de arrendamento, a segunda
habitação ou qualquer outro fim habitacional.
Neste caso, o montante do IMT devido pode ser calculado de acordo com as seguintes tabelas
práticas:
TABELA I - (Território do Continente)
Imóveis destinados a habitação própria e permanente
Valor sobre que incide o IMT Taxa (%) Parcela a abater
(euros) (euros)
Até 90.418 0 -
De 90.418,01 até 123.682 2 1.808,36
De 123.682,01 até 168.638 5 5.518,82
De 168.638,01 até 281.030 7 8.891,58
De 281.030,01 até 561.960 8 11.701,88
Superior a 561.960 Taxa única de 6%

TABELA I - (Território do Continente)


Imóveis destinados a habitação com outros fins
(por exemplo, arrendamento, ou segundas habitações)
Valor sobre que incide o IMT Taxa Parcela a abater
(euros) (%) (euros)
Até 90.418 1 -
De 90.418,01 até 123.682 2 904,18
De 123.682,01 até 168.638 5 4.614,64
De 168.638,01 até 281.030 7 7.987,40
De 281.030,01 até 561.960 8 10.797,70
Superior a 561.960 Taxa única de 6%

TABELA II - (Regiões Autónomas)


Imóveis destinados a habitação própria e permanente
Valor sobre que incide o IMT Taxa Parcela a abater
(euros) (%) (euros)
Até 113.023 0 -
De 113.023,01 até 154.603 2 2.260,45
De 154.603,01 até 210.798 5 6.898,53
De 210.798,01 até 351.288 7 11.114,48
De 351.288,01 até 702.450 8 14.627,35
Superior a 702.450 Taxa única de 6%

TABELA II - (Regiões Autónomas)


Imóveis destinados a habitação com outros fins
(por exemplo, arrendamento, ou segundas habitações)
Valor sobre que incide o IMT Taxa Parcela a abater
(euros) (%) (euros)
Até 113.023 1 -
De 113.023,01 até 154.603 2 1.130,23
De 154.603,01 até 210.798 5 5.768,30
De 210.798,01 até 351.288 7 9.984,25
De 351.288,01 até 673.723 8 13.497,13
Superior a 673.723 Taxa única de 6%
Para efeito do cálculo, recorda-se que o valor do imóvel corresponde ao maior dos seguintes
valores:
• valor patrimonial tributário do imóvel, que consta da caderneta predial ou disponível, para
os seus proprietários, na página de Declarações Electrónicas da DGCI;
• preço.
Operando com estas tabelas, determina-se o valor do IMT a pagar pela aplicação da taxa
correspondente ao valor do imóvel, deduzindo-se ao resultado a respectiva parcela a abater.

Assim, deverá seguir os seguintes passos:


1º escolher a tabela relativa ao destino e à localização do imóvel - Continente ou Regiões
Autónomas;
2º ver qual o intervalo em que se insere o valor da casa,
3º multiplicá-lo pela taxa correspondente;
4º ao valor obtido deduzir a parcela a abater;
5º o resultado obtido corresponde ao valor a pagar.
Por exemplo:
Ao adquirir uma casa, para habitação própria e permanente, no Continente, por 150.500,00
EUR (cujo valor patrimonial é de 85.000,00 EUR), o valor do IMT é de 2.006,18 EUR. Este
valor é calculado da seguinte forma:

150.500,00 x 5% - 5.518,82 = 7.525 - 5.518,82 = 2.006,18 EUR

Se adquirir uma casa pelo mesmo valor nas Regiões Autónomas, o valor do IMT é de 749,55
EUR, calculado da seguinte forma:

150.500,00 x 2% - 1.130,23 = 3.010 – 1.130,23 = 749,55

Se adquirir uma casa de férias, pelo mesmo valor e no Continente, o valor do IMT é de
2.910,36 EUR, calculado da seguinte forma:
150.500,00 x 5% - 4.614,64 = 7.525 – 4.614,64 = 2.910,23 EUR

Actualmente, já é possível efectuar a liquidação do IMT e o seu pagamento sem sair de casa.
Para este efeito, deverá aceder ao Portal das Finanças, identificar-se com o seu número de
contribuinte e senha de acesso, e no Menu lateral escolher sucessivamente as opções
CIDADÃOS / ENTREGAR / DECLARAÇÕES / IMT / DECLARAÇÃO.