Вы находитесь на странице: 1из 7

№ 4 (103) 2010 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ

Информационные технологии
как эффективный механизм
защиты риелторского бизнеса от
недобросовестных участников
С.А. Саяпин
генеральный директор агентства недвижимости «Простор»,
обладатель степени МВА «Стратегический менеджмент» (г. Москва)

Сергей Александрович Саяпин, s.sayapin@naprostore.ru

Для цивилизованного развития рынка сающе высоким уровнем детализации. При


недвижимости требуется обеспечение со- этом существует одна характерная особен-
блюдения прав всех его участников: как ность – чем крупнее компания, тем больше
профессиональных – риелторов и строи- информации о ней может почерпнуть потре-
телей, так и самих потребителей. Однако в битель из открытых информационных ис-
нашей стране правоохранительная систе- точников. А вот компании-однодневки или
ма построена таким образом, что возмож- «частные маклеры», фактически постоянно
ности защиты своих интересов у потреби- работающие с нарушением уголовного и на-
теля и значительно шире, и существенно логового законодательства, практически не
легче реализуемы, нежели возможности публикуют информацию о себе в Интерне-
защиты интересов коммерческой органи- те. Отзывы клиентов о них в сети – большая
зации – риелторской компании. На страже редкость из-за незначительного количества
интересов потребителя прямо или косвен- самих клиентов у одного такого «участника
но стоят разнообразные контролирующие рынка».
органы, в том числе налоговая инспекция, Вот и получается, что согласно принципу
отделы по борьбе с экономическими пре- «не ругают только того, кто ничего не дела-
ступлениями, антимонопольный комитет, ет» достойные, порядочные крупные компа-
роспотребнадзор и иные органы, кото- нии могут проиграть информационную вой-
рые в большинстве случаев при конфлик- ну полукриминальным «фирмешкам» или
те потребителя с риелторской компанией самим недобросовестным потребителям,
с огромной радостью и плохо скрываемым даже не начав ее.
удовольствием буквально бросаются на В процессе анализа активного участ-
помощь потребителю, организуя любые ника рынка недвижимости при соверше-
контрольные проверки и выдавая предпи- нии сделки с недвижимостью потребитель
сания. имеет возможность принимать достаточно
На этапе выбора компании-исполнителя взвешенное решение, основанное на по-
потребитель также обладает огромными лучении предварительной информации о
преимуществами перед риелторами: ис- фирме с использованием информацион-
пользуя современные информационные ных технологий. При этом потребитель ли-
технологии (и в первую очередь Интернет) шен такой информации, если дело каса-
в большинстве случаев он заранее может ется новых или малоактивных участников
получить как информацию о каждой компа- рынка. А риелторская фирма, в свою оче-
нии – профессиональном участнике рынка, редь, вообще не имеет возможности зара-
так и информацию о продаваемых объек- нее получить какую-либо информацию как
тах, обычно находящуюся в открытом досту- о потенциальном клиенте, его намерениях
пе, причем с массой подробностей и ужа- (которые могут быть и откровенно преступ-

6
ВОПРОСЫ ИМУЩЕСТВЕННОЙ ПОЛИТИКИ

ными), его платежеспособности в случае вую очередь именно защита бизнеса от не-
необходимости возмещения ущерба, так и добросовестных участников рынка, и такая
о его «частном» представителе. стратегическая цель очевидна. Несмотря
Таким образом, можно сделать одно- на это, многие участники форума говорили
значный вывод о том, что при взаимодейс- о существенных недоработках региональ-
твии достойной риелторской компании ных профессиональных ассоциаций. Так,
с потребителями и недобросовестными например, анализируя рынок недвижимо-
контрагентами наблюдается серьезный ин- сти московского региона, было отмечено,
формационный арбитраж, который совсем что он находится в постоянной динамике,
не в пользу добросовестного агентства не- однако, как это ни прискорбно, за прошед-
движимости. шие 15 лет его полноценного функцио-
Часто нам остается лишь один способ нирования ничего не изменилось с точки
защиты своих прав (зато самый последо- зрения снижения потенциальных угроз для
вательный и легитимный) – обращение в риелторского бизнеса – все категории не-
суд! При этом всем, кто имеет опыт судеб- добросовестных участников рынка лишь
ных споров, понятно, что реализация такого укрепились и отточили свои «относитель-
механизма защиты бывает неэффективна, но честные» методы зарабатывания денег.
в особенности с учетом отсутствия реаль- Говорилось и об откровенной пассивности
ной положительной практики исполнения Московской ассоциации риэлторов* в борь-
судебных решений о взыскании реальных бе с такими недобросовестными участни-
убытков с физических лиц или фирм-одно- ками, которая объясняется либо нежела-
дневок (от получения судебного решения нием, либо невозможностью ассоциации
до получения реальных денег – «дистанция бороться с ними, используя все доступные
огромного размера»). методы – в первую очередь современные
В России риелторский бизнес существует информационные технологии и ресурсы,
уже почти 20 лет, и все это время он посто- находящиеся в распоряжении профессио-
янно привлекал к себе пристальное внима- нального сообщества. Таким образом, ста-
ние различного рода криминальных эле- ло очевидным, что сегодня в московском
ментов. Поскольку на рынке недвижимости регионе не существует профессионального
происходит оборот очень дорогостоящего риелторского объединения, в полной мере
товара – квартир и нежилых помещений, удовлетворяющего потребностям, целям и
каждая сделка, проведенная с нарушением задачам риелторского сообщества. А ин-
закона или ущемлением чьих-то прав, мо- тересы риелторского сообщества должны
жет очень серьезно сказаться на благосо- защищаться ассоциацией не только на бу-
стоянии и физическом здоровье каждого из маге. При этом, на наш взгляд, современ-
участников рынка. ные профессиональные объединения ри-
Сейчас, во время очередного экономиче- елторов обладают всеми необходимыми и
ского кризиса, вновь резко возросла актив- достаточными информационными техноло-
ность недобросовестных участников рынка. гиями и ресурсами для обеспечения полно-
Именно поэтому вопрос повышения без- ценной защиты риелторских компаний от
опасности риелторского бизнеса был вы- недобросовестных участников рынка.
несен на обсуждение в рамках отдельной Поясним на примерах. Для простоты
специализированной секции на XII Нацио- и наглядности, попробуем в упрощенной
нальном конгрессе по недвижимости. Боль- форме классифицировать потенциальных
шинство выступающих экспертов сошлись недобросовестных участников риелторско-
во мнении, что в современных условиях го рынка, выделив следующие основные
основной задачей любого профессиональ- категории:
ного объединения риелторов должна стать • клиенты (физические и юридические
защита интересов самих риелторов, в пер- лица);

* Слово дается в орфографии, принятой в официальном названии организации (здесь и далее).

Подписка на журнал в любое время (495) 974-1945, 974-1950 7


№ 4 (103) 2010 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ

• контрагенты (риелторские и строи- Все эти недобросовестные участники


тельные компании); рынка вольно или невольно рождают ог-
• сотрудники (работники риелторских ромные риски и проблемы для добросо-
компаний); вестных риелторских компаний, заставляя
• прочие (к этой категории можно от- нас каждый раз выполнять огромную рабо-
нести и контрольные органы, и банки, ту по изучению всей юридической истории
и всевозможные жилищные коопера- каждого объекта недвижимости, личнос-
тивы). ти самого клиента и т. д. Несмотря на то,
Мы предлагаем именно такую условную что формально риелтор не должен нести
систему классификации недобросовестных ответственность за юридическую чистоту
участников рынка недвижимости, посколь- сделки (не его это работа в классическом
ку каждая названная категория имеет свои понимании «риелтора»), проблемы, источ-
особенности и представляет определенную ником которых является именно эта кате-
самостоятельную угрозу бизнесу риелторс- гория недобросовестных участников рынка
ких компаний. недвижимости, как правило, самые серьез-
Клиенты – физические лица (они же пот- ные и тяжело решаемые.
ребители) или юридические лица, если мы Контрагенты – как правило, это такие же
говорим о таких сегментах рынка, как ново- агентства недвижимости, только представ-
стройки или коммерческая недвижимость. ляющие интересы другой стороны по сдел-
Риски, которые они несут, можно услов- ке, или, в отдельных случаях, строительные
но разделить: компании.
• на риски, связанные с неисполнением Разумеется, даже среди них бывают
договорных обязательств – финан- профессиональные аферисты. Наибо-
совых или каких-либо иных, которые лее яркий пример – широко известная
в любом случае всегда перерастают в московских кругах компания «Проект-
в финансовые проблемы; Инвест», в настоящее время трансформи-
• на риски юридического мошенничес- ровавшаяся в целый ряд компаний. Увы,
тва, то есть потенциальные угрозы, работа с риелторской компанией (особен-
определяемые юридическими порока- но еще неизвестной на рынке) в качестве
ми сделки. Я имею в виду и заранее контрагента не снимает рисков попадания
продуманные признания сделок не- на мошенников – здесь наиболее высок
действительными по различным ос- риск несоблюдения договорных условий
нованиям, и недобросовестность при при проведении совместных сделок, кото-
сдаче квартир в аренду, что приводит рый в зависимости от ситуации выливает-
к последующему срочному выселению ся в следующее:
нанимателей, и «бабушек», регулярно • утрата внесенного аванса (задатка/
передающих одну и ту же квартиру предоплаты) по причине невозврата,
под ренту, а потом оспаривающих ее, растраты или банкротства компании;
и многое другое. При работе с юриди- • риск возникновения убытков в резуль-
ческими лицами, в эту же категорию тате необоснованного «срыва» сдел-
можно включить проблемные сделки, ки, например перепродажа квартиры
проводимые в рамках «рейдерских» другим покупателям после принятия
атак; аванса.
• на риски криминального мошенничес- Понятно, что второй сценарий для риел-
тва, определяемые исключительно торских компаний не только таит в себе упу-
личностью и «талантами» преступни- щенную выгоду, но и может привести к пря-
ка. К этим рискам я отношу такие кри- мым убыткам, например при организации
минальные варианты, как откровенная раздела квартиры, или к осуществлению
подделка документов, оформление значительных вложений при проведении
«левых» завещаний и доверенностей, любых «альтернативных» сделок. Этот сце-
работа с алкоголиками и прочее. нарий страшен еще и тем, что, как прави-

8
ВОПРОСЫ ИМУЩЕСТВЕННОЙ ПОЛИТИКИ

ло, он лежит полностью в рамках закона, но составлять 20–30 процентов от общего


абсолютно противоречит всем этическим объема московского риелторского рынка,
нормам любой ассоциации. При этом, ис- то есть миллионы долларов ежемесячно.
ходя из собственного опыта, отмечу, что Понятно, что объемы потерь риелторских
такую схему работы, особенно на растущем компаний от таких недобросовестных ин-
рынке, практикуют чуть ли не все компании, сайдеров рынка колоссальны и с этой про-
разрабатывавшие кодекс этики и стандар- блемой необходимо бороться всеми силами
ты практики московского региона, что ста- и методами.
вит под сильное сомнение их применимость Прочие – это совокупность угроз, исходя-
и эффективность. щих от иных недобросовестных участников
Сотрудники – здесь основным риском рынка.
будет, скорее всего, даже не растрата вве- Здесь стоит упомянуть и различного рода
ренных денежных средств, а так называе- потребительские (жилищные) кооперативы,
мые «левые» сделки, которые наносят ко- которые, якобы подменяя собой ипотеку,
лоссальный ущерб риелторскому бизнесу. на самом деле элементарно лукавят, иска-
«Левак» – это обобщенное название угрозы жают факты и в конечном итоге обирают
неполучения денег компанией, которую так- недальновидных граждан, наживаясь на
же стоит разделить: чужом горе почти в рамках закона, а неко-
• на сделки, полностью проведенные торые риелторские компании, ассоциации
штатными риелторами мимо (без учас- риелторов и правоохранительные органы
тия) компании – «левые» сделки; им в этом потворствуют. Есть и нотариусы,
• на проведенные «мимо кассы» откаты некоторые документы которых не выдер-
или иные не оприходованные денеж- живают никакой проверки – «липовые» до-
ные средства по сделкам, проводи- веренности, завещания и т. д. Профессио-
мым сотрудником от имени и в рамках нальные участники рынка хорошо знают их
компании. фамилии. Лишь в последнее время стали
Это больной вопрос для всего риелторс- появляться уголовные дела и выноситься
кого сообщества, решение которого требу- реальные приговоры таким «служителям
ет комплексного и, главное, коллективного закона».
подхода, то есть необходимы не частные Сделки с недвижимостью – это колос-
решения, а направленные действия про- сальный рыночный сегмент, вокруг которо-
фессиональных риелторских объединений. го всегда были и будут всякого рода афе-
По разным оценкам, доля сделок так на- ристы (всех типов их не перечислить, да и в
зываемых «частных» маклеров, на рынке этом нет необходимости).
Москвы составляет от 15 до 30 процентов. В современных условиях самое важное,
На самом деле не менее 50 процентов та- определив основные категории потенциаль-
ких сделок проводится псевдочастными ма- ных угроз, – наметить четкие и конкретные
клерами – сотрудниками, лишь делающими мероприятия, которые могли бы эффектив-
вид, что они работают частным образом, а но противодействовать недобросовестным
в действительности являющимися регуляр- участникам и минимизировали бы потери
ными сотрудниками риелторских компаний. риелторского бизнеса (как совокупности
Таким образом, потерянная для бизнеса риелторских компаний) от их действий.
доля рынка составляет 8–15 процентов. Разумеется, такие вопросы в первую оче-
Прибавив к этому ущерб от неучтенных от- редь должны решаться совместными уси-
катов в пользу сотрудников (которые в за- лиями профессиональных общественных
висимости от ситуации могут составлять от объединений. Пока основная действующая
500 до 10 000 долларов), несложно понять, ассоциация московского региона – Москов-
что существует огромный по своим масшта- ская ассоциация риэлторов – не предпри-
бам «черный» неучтенный объем риелтор- нимает какие-либо шаги для исправления
ского вознаграждения, который, по оценкам ситуации. Однако другие общественные
специалистов компании «Простор», может объединения активизировались при обсуж-

Подписка на журнал в любое время (495) 974-1945, 974-1950 9


№ 4 (103) 2010 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ

дении этого вопроса. Так, на заседаниях регламента – члены совета Гильдии риэлто-
добровольного объединения московско- ров Москвы считают выбранный ими путь
го региона – Клуб руководителей агентств борьбы с недобросовестными участниками
недвижимости (такой клуб создан нами в рынка эффективным и перспективным и ак-
столице недавно) было принято решение о тивно предлагают использовать этот меха-
противостоянии недобросовестным участ- низм (базу данных «Черный список» риел-
никам рынка недвижимости посредством торов; далее – ЧС) всем участникам рынка.
использования информационных техноло- По сути, ЧС – это специализированная база
гий, была создана рабочая группа, сфор- данных, в которой содержится информация
мулирован предварительный регламент по о служащих риелторских компаний, сотруд-
специализированному информационному ничество с которыми или прием на работу
продукту. В настоящее время эти идеи уже которых несет в себе повышенные риски
реализуются в качестве пилотного проекта (мошенничества, растраты, «левые» сдел-
Гильдией риэлторов Москвы. ки и т. п.).
Информационные технологии сегодня – Цели создания ЧС:
это мощнейший механизм развития любо- • создание механизма воздействия на
го рынка и обеспечения его эффективной сотрудников для предотвращения на-
работы. Информационные технологии в не- рушения ими этических норм работы
движимости – это не только способ донесе- на рынке недвижимости, в компании а
ния и обработки информации, но и способ также для предотвращения соверше-
контроля рынка, и обеспечение правильно- ния ими противоправных действий;
го вектора его развития. • пресечение приема на работу сотруд-
Сегодня мы предлагаем акцентировать ников, опыт работы которых показы-
внимание на тех информационных техноло- вает наличие рисков для работодате-
гиях, которые позволят в рамках риелторс- ля;
кого сообщества нивелировать выявленные • создание дополнительного конкурент-
нами риски. В первую очередь это создание, ного преимущества для агентств, име-
поддержание и наполнение в рамках риел- ющих доступ к полной версии ЧС, что
торского сообщества специализированных позволит минимизировать их риски и
баз данных, учитывающих информацию повысить качество обслуживания кли-
именно о выявленных нами рисках. ентов.
Приведем пример. Информация, размещенная в БД «Чер-
Категория: недобросовестный сотрудник. ный список», может иметь две части: откры-
Риски: «левые» сделки, откаты, мошен- тую и закрытую.
ничество на рынке. Открытая часть представляет собой крат-
Идея создания некоего «черного списка кую информацию о сотруднике и степени
риелторов» не нова – в некоторых компани- риска работы с ним. Для просмотра откры-
ях такой список уже есть, но имеет локаль- той информации регистрация не требуется,
ный характер. Проблема в том, что в Мо- это общедоступная информация без излиш-
скве такая информация, полученная от всех ней конкретики, в ней отсутствуют сведения
компаний-подписчиков, не была обобщена, о частной жизни граждан.
не был выработан регламент размещения и Закрытая часть – это полная информация
проверки достоверности сообщений в такой о сотруднике и обстоятельствах, приведших
базе данных (БД), не было и механизмов за- к размещению информации о нем в БД. Для
щиты от сведéния личных счетов в рамках просмотра или внесения информации в за-
такой БД. крытую часть обязательна предваритель-
И тем не менее сейчас инициативная ная регистрация, имеющая неформальный
группа сформирована, регламент выра- характер. Эта информация фактически яв-
ботан, и есть уверенность в том, что идея, ляется аккредитацией компании – постав-
сформированная в умах специалистов рын- щика данных в качестве информационного
ка, будет эффективно реализована. Авторы партнера БД (см. табл. 1).

10
ВОПРОСЫ ИМУЩЕСТВЕННОЙ ПОЛИТИКИ

Таблица 1

База данных «Черный список» риелторов

Поля БД Закрытая часть Открытая часть


Контактная информация Полная Краткая
Данные о месте работы Полные –
Негативная информация Полная –
Присвоенная категория риска + +
Источник размещения информации + –

В настоящее время вопрос целесообраз- блюдения принятых норм и стандартов


ности организации именно «открытой» ча- должен осуществляться Гильдией риэлто-
сти активно обсуждается. Высказываются ров Московы.
мнения как «за», так и «против», поэтому На наш взгляд, наличие такой БД в ра-
сейчас мы говорим о том, что пока тесто- ботающем виде, то есть регулярно напол-
вая версия «Черного списка» будет рабо- няемой, обновляемой и качественно моде-
тать только в закрытом режиме для членов рируемой, принесло бы намного бóльшую
Московской гильдии риэлторов, и лишь по пользу, чем любые кодексы этики и стан-
истечении тестового периода, возможно, дарты практики, принятые на бумаге, но не
станет доступна в качестве открытого ре- соблюдаемые ни членами самой ассоциа-
сурса. ции, ни тем более другими независимыми
Основным информативным элементом компаниями.
в предлагаемой БД должен стать параметр Стоит сказать, что использование такой
«Присвоенная категория риска», который информационной технологии, как база дан-
предполагается присваивать согласно ных, доступная в Интернете, – простое, но
представлениям модератора системы об потенциально очень эффективное средство
опасности сотрудничества с субъектом, на противодействия рискам, которые мы пере-
основе реальных данных об имеющейся числили в начале статьи. Просто для сниже-
негативной информации, согласно прави- ния всех рисков необходимо создание и мо-
лам, выработанным риелторским сообще- дерация сразу несколько аналогичных баз
ством. данных (табл. 2).
На момент внесения данных об опасном Глядя на таблицу 2, несложно увидеть,
субъекте источник информации сам уста- что создание и объединение всего четырех
навливает категорию риска, но размеще- баз данных может полностью систематизи-
ние анкеты для просмотра в БД допуска- ровать информацию о недобросовестных
ется только после проверки модератором участниках рынка недвижимости или нега-
соответствия установленного уровня риска тивных инцидентах на рынке. А значит, си-
действующим правилам. стематизировав информацию, мы достиг-
Мы понимаем, что рассматриваемая нем трех важнейших стратегических целей:
БД – достаточно опасный информацион- 1) сможем заранее обладать информа-
ный ресурс, поэтому модерация инфор- цией о многих объектах или субъектах рын-
мации в нем должна осуществляться кол- ка до вступления с ними в отношения. Это
легиальным органом, сформированным превентивная мера, направленная на пре-
риелторским сообществом по принципу дотвращение проблемных ситуаций;
компетентности, профессионализма и по- 2) при наступлении каких-либо негатив-
рядочности. Основная цель модерации – ных событий с помошью размещенной в
проверка правильности присвоения кате- базе информации заблокируем возмож-
гории риска и недопущение опубликования ность повтора и тиражирования такой си-
недостоверной информации. Контроль со- туации для недобросовестного участника

Подписка на журнал в любое время (495) 974-1945, 974-1950 11


№ 4 (103) 2010 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ

Таблица 2

Объединенная база данных

Категория недобросовестных участников Необходимая база данных


Черный список клиентов
Клиенты Черный список объектов
Черный список риелторов
Черный список риелторов
Контрагенты
Совместные сделки
Черный список риелторов
Сотрудники
Совместные сделки
Прочие Подраздел в «Черном списке» риелторов

рынка, а значит, сильно осложним его не- деятельности и добьемся повышения циви-
добросовестный бизнес. С помощью такой лизованности рынка недвижимости.
меры можно не просто карать постфактум, Решение трех таких высокоуровневых
но и мотивировать недобросовестных субъ- задач эффективно скажется на всех участ-
ектов рынка к исправлению собственных никах рынка недвижимости, при этом эф-
ошибок или добровольному урегулирова- фективность будет увеличиваться по экспо-
нию претензий; ненте, с увеличением количества компаний,
3) сориентируем потребителя на посто- присоединившихся к системе. Именно поэ-
янную работу с агентствами, имеющими тому внедрение предлагаемых нами инфор-
доступ к предлагаемым БД, увеличим при- мационных продуктов должно проводиться
сутствие на рынке компаний, активно ис- в рамках открытой профессиональной ассо-
пользующих информационные технологии, циации и контролироваться наиболее актив-
соблюдающих реальные стандарты в своей ными участниками рынка недвижимости.

12

Вам также может понравиться