Вы находитесь на странице: 1из 15

ВОПРОСЫ ИМУЩЕСТВЕННОЙ ПОЛИТИКИ – ПРАКТИЧЕСКИЙ ОПЫТ

Титульное страхование – действенный


механизм защиты прав участников рынка
недвижимости
В.В. Ус
заместитель директора Центра страхования финансовых рисков открытого
акционерного общества «Страховая компания «РОСНО» (г. Москва)

Виталий Валентинович Ус, Us@rosno.ru

«Каждый имеет право на жилище.


Никто не может быть лишен произвольно жилища».
Пункт 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации

История появления проблемы защиты ной и муниципальной собственности, в Рос-


права собственности на недвижимость сии отметил свое совершеннолетие – закон
Российской Федерации «О приватизации
Во все времена наличие в собственнос- жилищного фонда в Российской Федера-
ти недвижимого имущества, в частности ции» вступил в силу летом 1991 года. За
собственного жилища, было основным ме- это время как сам процесс приватизации,
рилом качества жизни, ее благополучия и так и судьбы приватизированного недви-
безопасности. С возникновением права жимого имущества, а заодно и судьбы его
собственности как феномена, определяю- собственников неоднократно проверялись
щего направления существования имущес- на прочность разного рода веяниями в за-
твенных отношений между всеми слоями и конотворчестве, в правоприменительной
субъектами общества, а также между обще- и судоприменительной практике, в проце-
ством и государством, неприкосновенность дуре установления и прекращения права
права собственности и исключительное собственности на недвижимое имущество
право собственника распоряжаться при- и задействованных в ней государствен-
надлежащим ему на праве собственности ных и муниципальных институтах. Какими
имуществом стали базисными понятиями. последствиями это обернулось для сущес-
Именно из права собственности вытекают твования права собственности граждан и
все иные вещные права. В связи с этим пра- юридических лиц, а для простоты понима-
ва собственности граждан и юридических ния – права частной собственности на не-
лиц – важнейшая составляющая комплекса движимое имущество, какие угрозы для
вещных прав. такого частного права существуют, какой
В новейшей истории России право не- имеется механизмы защиты права частной
государственной и немуниципальной собс- собственности на недвижимое имущество
твенности на недвижимое имущество и и в каком направлении должен развиваться
сам пласт недвижимого имущества, нахо- рынок недвижимости в России, мы и поста-
дящегося в собственности граждан и юри- раемся показать в настоящей статье.
дических лиц, а также самих этих собс-
твенников, начали формироваться сразу Свое исследование начнем, приведя
же после возникновения российского го- некоторые данные. Например, еще в 2007
сударства – в первой половине 90-х годов году, когда в столице ежегодно соверша-
прошлого века. Таким образом, запущен- лось по 80 тысяч сделок купли-продажи
ный механизм приватизации недвижимого жилья в год, 50 тысяч приходилось на вто-
имущества, находящегося в государствен- ричный рынок, 2 процента от сделок, совер-

Подписка на журнал в любое время (495) 974-1945, 974-1950 53


№ 3 (102) 2010 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ

шенных за год на вторичном рынке, то есть на отказываться от принятия риска утраты


операции с 1 000 квартир, в дальнейшем права собственности на страхование.
расторгались1. Относительно сделок с жи- Под давлением фактов на эту пробле-
лой недвижимостью, заключаемым на пер- му вынуждены были обратить внимание и
вичном рынке, устойчивой статистики нет, сами риелторы. Так, некоторое время назад
но и в этом сегменте рынка также имели и по инициативе одной крупной корпорации,
имеют место случаи расторжения сделок. оказывающей услуги на рынке недвижи-
В 2008 году число заключаемых с жилой мости, был проведен тематический круглый
недвижимостью сделок существенно уве- стол, на котором была озвучена любопыт-
личилось, снизившись лишь в 2009 году. ная цифра: только за один месяц в Москве
Но, как и ранее, проблемой номер один было вынесено 27 судебных решений, в ре-
было и есть отслеживание юридической зультате которых добросовестные приоб-
чистоты права собственности на квартиру, ретатели жилья лишились своих квартир.
если с ней совершалось более двух сделок. Причем это были именно добросовестные
Риск покупки юридически «проблемной» приобретатели – сделки, в результате ко-
квартиры увеличивается, если она была по- торых они получали квартиры, были безуп-
лучена в результате наследства по завеща- речны. Сложность ситуации заключается
нию, договора ренты, дарения или же если в том, что рынку недвижимости в нашей
в отношении квартиры уже были судебные стране уже почти 20 лет и многие квартиры
разбирательства, а также если есть реше- переходили из рук в руки уже по несколько
ние суда об ограничении или лишении дее- раз. И если в этой цепочке сделок недейс-
способности кого-нибудь из предыдущих твительной признают хотя бы одну, этого
собственников недвижимости. зачастую оказывается вполне достаточно,
Насколько же в настоящее время велик чтобы текущий собственник лишился квар-
риск расторжения сделок? По официаль- тиры.
ным данным Департамента муниципально- Благодатной почвой для возникновения
го жилья и жилищной политики правитель- юридически «проблемных» квартир явля-
ства Москвы, ежегодно более 1,5 процента ется купля-продажа невыделяемых долей в
сделок купли-продажи и ренты жилых поме- столичных квартирах. Скандалы, регулярно
щений, ранее совершенных на территории возникающие на этой почве, докатились и
Москвы, расторгаются судами, в нескольких до Московской городской думы, послужив
сотнях случаев в отношении них возбужда- одной из тем прошедшего в ней круглого
ются уголовные дела. Объекты коммерчес- стола «Рейдерские захваты квартир моск-
кой недвижимости регулярно становятся вичей. Социальные последствия». В засе-
мишенями рейдерских атак. Профессиона- дании круглого стола приняли участие как
лы рынка недвижимости утверждают: прак- представители мэрии и правоохранитель-
тически любая сделка с недвижимостью на ных органов, так и москвичи, в частности,
вторичном рынке может быть оспорена и во пострадавшие от деятельности специали-
многих случаях признана недействитель- зирующихся на перепродаже долей риел-
ной решением суда. По статистике ведущих торских агентств. Между тем в Интернете
страховых компаний, в результате проведе- действуют целые сайты, где сотнями пред-
ния экспертизы юридической чистоты права лагаются малые доли московских квартир.
собственности на недвижимое имущество в Финал рассказанных москвичами историй
40 процентах случаев обнаруживаются оче- практически один – меньшая доля квар-
видные обстоятельства, способные повлечь тиры оказывалась в собственности опре-
утрату права собственности на недвижи- деленной группы лиц, тут же начинавших
мость. В 5 процентах случаев вероятность терроризировать собственников. Новые
реализации страхового риска настолько совладельцы предлагали человеку про-
велика, что страховая компания вынужде- дать за бесценок его часть квартиры, а

1
По неофициальным данным источников, близких к риелторским кругам.

54
ВОПРОСЫ ИМУЩЕСТВЕННОЙ ПОЛИТИКИ – ПРАКТИЧЕСКИЙ ОПЫТ

в случае отказа угрожали, уничтожали иму- личество сделок, в результате которых про-
щество, просто выбрасывали собственника падали люди. Была выделена группа риска,
на улицу. Милиция вмешивалась, удаляла и все связанные с ней сделки рассматрива-
из квартиры посторонних лиц. Но, как пра- лись в комиссиях при префектурах. Пред-
вило, уже на следующий день все возвра- принимались попытки вместе с Управле-
щалось на круги своя. В возбуждении уго- нием Федеральной миграционной службы
ловных дела о самоуправстве, незаконном (УФМС) ужесточить правила регистрации
проникновении в жилище и порче имущес- и вселения (в случае когда сособственни-
тва потерпевшим отказывалось. Ничем не ки не были членами одной семьи или по-
мог помочь им и суд. Представители Глав- мещение не являлось изолированным). Но
ного управления внутренних дел, давая прокуратура незамедлительно отменяла та-
комментарии, указывают, что вселение мо- кие решения, мотивируя это защитой прав
жет быть произведено только при наличии граждан. УФМС, несмотря на «нарушение
определения суда, в присутствии судебного прав граждан», решило не регистрировать
пристава и участкового милиционера. За- посторонних граждан на долях в несколько
частую же те, кто взламывает чужие две- квадратных метров. Такая позиция нашла
ри, апеллируют к свидетельству о покупке, поддержку в Московском городском суде,
регистрации, иногда обманом приглашают но на законодательном уровне вопрос ос-
представителей МЧС или милицию, пока- тается неурегулированным, что порождает
зывают паспорт. риск возникновения все новых и новых юри-
С юридической точки зрения проблема дически «проблемных» квартир.
возникла еще в 1994 году с принятием Граж- По состоянию на начало 2009 года коли-
данского кодекса Российской Федерации чество юридически «проблемных» квартир
(ГК РФ), часть 1 статьи 247 которого содер- увеличилось настолько, что этот факт стал
жала положения о долевой собственности. достоянием гласности. Начиная с того вре-
Это и послужило своеобразным стартом для мени как мировой финансовый кризис стал
приобретения долей в массовом порядке, проявляться в России, среди квартир, вы-
потом они перепродавались и отнимались. ставленных на продажу в Москве на вторич-
В 2006 году проблема приобрела настоль- ном рынке жилья, количество таких, юри-
ко большой масштаб, что Правительство дическая чистота права собственности на
Москвы приняло постановление № 859-ПП, которые находится под сомнением, увели-
в котором были утверждены правила регис- чилось. В частности, увеличение количест-
трации граждан по месту пребывания и жи- ва таких квартир на 40 процентов произош-
тельства. В конце 2007 года Верховный Суд ло за период с осени 2008 по январь 2009
Российской Федерации отменил это поста- года, как отметил руководитель Департа-
новление, признав его незаконным. Эконо- мента вторичного рынка одной из крупней-
мическая суть проблемы сводилась к тому, ших риелторских компаний Москвы.
что доли приобретались не только для того, Большую долю «проблемных» квартир
чтобы захватить квартиры, но и для торгов- составляет жилье, одним из собственников
ли пропиской. В итоге на малой доле мос- которого является лицо, состоящее на учете
ковской квартиры могли оказаться зарегис- в психоневрологическом или наркологичес-
трированными десятки человек. И за все ком диспансере, жилье, права на которое
это расплачивался ничего не подозреваю- могут быть оспорены наследниками первой
щий ответственный квартиросъемщик. При очереди, а также жилье, в котором при при-
этом преимущественное право покупки для ватизации не были учтены интересы несо-
сособственника квартиры, установленное вершеннолетних членов семьи.
ГК РФ, рейдеры обходили легко, приобре- Среди юридически «проблемных» квар-
тая доли по договорам дарения. тир могут оказаться такие, в которых были
Суды по этому вопросу заняли неод- прописаны осужденные впоследствии лица
нозначную позицию, столичные же власти и лица, имевшие право пользования этой
изначально пытались минимизировать ко- квартирой, а также квартиры, которые были

Подписка на журнал в любое время (495) 974-1945, 974-1950 55


№ 3 (102) 2010 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ

обременены залоговыми правами и на кото- гистрации прав на недвижимое имущество


рые наложено ограничение в виде ареста. и сделок с ним. На рассмотрении Госдумы
«Проблемной» может оказаться и кварти- находятся поправки в часть вторую Граж-
ра, с которой проводилась так называемая данского кодекса Российской Федерации,
альтернативная сделка и в числе предыду- которые предполагают исключение требо-
щих собственников которой значились лица вания о государственной регистрации дого-
с ограниченной дееспособностью. Сделка воров купли-продажи жилых помещений и
с такой квартирой требовала одобрения договоров ренты. Если законопроект будет
органами опеки и попечительства, но про- принят, требование о государственной ре-
верить, насколько требования этих органов гистрации будет распространяться только
были соблюдены и насколько были в даль- на факт перехода права собственности на
нейшем учтены интересы указанных лиц, объект недвижимости, в том числе на объ-
зачастую оказывается затруднительно. екты жилой недвижимости.
На фоне кризиса резко возросли шан- Ранее требование о государственной
сы попасть на юридически «проблемную» регистрации как договоров купли-прода-
квартиру. жи объектов недвижимого имущества, так
Бедственное положение на вторичном и факта перехода права собственности по
рынке жилья с юридической чистотой права такому договору купли-продажи было вве-
собственности на квартиры в столице и факт дено специально. В период становления
существенного увеличения числа юриди- законодательства России и формирова-
чески «проблемных» квартир подтвердило ния правовых условий для гражданского
и руководство Московской ассоциации ри- оборота недвижимого имущества граж-
елторов (МАР). По данным МАР, проблема дане при совершении сделок с жилыми
резко обозначилась к середине осени 2008 помещениями сталкивались с многочис-
года. На рынке жилой недвижимости сто- ленными проявлениями мошенничества
лицы вновь стало увеличиваться количес- при заключении сделок с недвижимостью.
тво объектов с юридическими проблемами Государство, вводя такой порядок регист-
в отношении права собственности, и сделки рации, преследовало цель создания меха-
с большинством из таких объектов не мог- низма защиты.
ли быть совершены без огромного риска их В настоящее время часть депутатского
расторжения. корпуса и некоторые эксперты уверены, что
Резко выросло предложение подобных система государственной регистрации прав
квартир посредниками, работающими без на недвижимое имущество и сделок с ним
образования юридического лица и не пред- полностью обеспечивает защиту прав граж-
ставляющими какую-либо риелторскую дан при продаже или покупке ими жилых по-
компанию, – так называемыми маклерами. мещений. Так, в Комитете Государственной
Отмечено, что кризис вызвал рост числа Думы по гражданскому, уголовному, арбит-
мошенничеств на рынке жилой недвижи- ражному и процессуальному законодатель-
мости и профессиональные участники рын- ству бытует мнение, что требование о ре-
ка вынуждены искать способы минимиза- гистрации договоров купли-продажи жилых
ции риска совершения сделки с юридически помещений приводит к неопределенности
«проблемной» квартирой, зачастую безус- правового положения участников сделки
пешно. в период после подписания соответству-
Не вносят позитива в перспективу сни- ющего договора и до его государственной
жения числа юридически «проблемных» регистрации. По мнению депутатов, это тре-
квартир и отдельные законодательные ини- бование влечет за собой дополнительные
циативы. В начале 2009 года депутаты Госу- финансовые расходы для граждан и юри-
дарственной Думы Федерального Собрания дических лиц, а также является еще одним
Российской Федерации (Госдума) решили административным барьером, препятству-
найти возможность экономии времени и ющим развитию гражданского оборота жи-
денег граждан и юридических лиц при ре- лой недвижимости.

56
ВОПРОСЫ ИМУЩЕСТВЕННОЙ ПОЛИТИКИ – ПРАКТИЧЕСКИЙ ОПЫТ

Но зададимся вопросом: а как же при вильного заполнения документов, обнару-


отсутствии требования о регистрации до- жения неточностей и так далее, что конечно
говоров купли-продажи и договоров ренты же влечет за собой необходимость устра-
обеспечить надлежащее содержание этих нения замечаний. Заботясь о сокращении
договоров и соответствие их требовани- времени государственной регистрации и,
ям существующего законодательства? И как может показаться, об устранении хотя
как обеспечить доступность текстов этих бы части бюрократических хлопот, риелто-
самых договоров для исследования юри- ры упускают из виду то, что за последствия
дической чистоты права собственности на такой быстроты придется расплачиваться
недвижимое имущество? Указанная зако- собственникам недвижимого имущества,
нодательная инициатива не дает ответа когда окажется, что документы, по которым
на этот вопрос. Снятие такого требования была проведена регистрация, составлены
фактически обезоружит систему государс- с нарушением законодательства либо вов-
твенной регистрации прав собственности се были поддельными или подложными, а
на недвижимое имущество и сделок с ним. участники такой сделки – мошенниками
Такая система регистрации будет нести для (к слову сказать, в Европе проверка объ-
участников рынка недвижимости, в первую екта недвижимости перед сделкой может
очередь для ее собственников, немалые занимать до двух месяцев – и это на таком
риски в условиях, когда за дефекты в пра- «старом» и законодательно устоявшем-
ве собственности на недвижимость и за де- ся рынке). И череда таких сделок сделает
фекты в самих сделках с ним сама система совершенно невозможным исследование
государственной регистрации фактически юридической чистоты права собственности
не несет никакой ответственности (за более на недвижимое имущество в интересах оче-
чем десятилетнюю историю существова- редного собственника.
ния системы государственной регистрации Российский рынок жилой недвижимости
прав на недвижимое имущество и сделок по-прежнему остается нестабильным. Не-
с ним ни один государственный регистра- смотря на то, что растет общая культура
тор не был признан виновным и ни одному совершения сделок купли-продажи с жиль-
пострадавшему собственнику недвижимос- ем, сохраняется риск в одночасье потерять
ти не был выплачен пресловутый миллион собственное жилье, причем даже прожив в
рублей государственной компенсации). нем нескольких лет. И такой взгляд на сло-
В то же время представители риелторских жившуюся в России ситуацию разделяют
кругов, прежде всего крупнейших столич- ведущие юристы специализирующихся на
ных риелторских компаний, не усматривают работе с объектами жилой недвижимости
большой необходимости в государственной юридических компаний, при этом отмечая,
регистрации договора купли-продажи жи- что в общей массе сделок на вторичном
лой недвижимости. По мнению риелторов, рынке недвижимости только мизерное коли-
раз регистрация договора не влечет воз- чество покупателей осознает возникающие
никновения прав на недвижимость, то она угрозы и ищет пути защиты от них. По мне-
не дает дополнительной защиты участни- нию юристов, это обусловлено прежде всего
кам сделки. так называемой «уверенностью» в проверке
Но в такой позиции риелторов можно на «юридическую чистоту» квартиры риел-
усмотреть преследование в первую оче- торами, их призывами довериться опыту ри-
редь собственных интересов. Ведь отмена елторов и заверениями в том, что все будет
государственной регистрации договора об- хорошо. В качестве «гарантии» своих обе-
легчит их работу и сэкономит время. Дейс- щаний некоторые риелторские компании
твительно, оформление пакета документов даже предлагали сертификаты, по которым,
и ожидание государственной регистрации как указывалось в таких сертификатах, они
занимает не один день. При этом имеются брали на себя обязательства возмещать
факты отказа государственных регистра- убытки клиентов в случае утраты ими права
торов в регистрации договора из-за непра- собственности. Специфику таких сертифи-

Подписка на журнал в любое время (495) 974-1945, 974-1950 57


№ 3 (102) 2010 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ

катов и вопрос, насколько они могут в дейс- • на купленное жилье наложен арест из-
твительности защитить интересы собствен- за неуплаченных бывшим владельцем
ника недвижимости, мы рассмотрим далее. налогов или иных обязательств;
Казалось бы, чего опасаться, если по • продавец не достиг совершеннолетне-
закону в случае признания сделки недейс- го возраста, страдает психическими
твительной одна сторона по сделке возвра- расстройствами, ограничен судом в
щает другой приобретенную недвижимость, дееспособности;
а другая – деньги, которые были получены • на приобретенную недвижимость име-
за нее. Все остаются при своем интересе, ют право наследники ее бывшего вла-
правда, есть неприятный осадок, но катас- дельца;
трофы не происходит. На самом деле все • у представителя продавца истекли
значительно сложнее. Никто не будет ком- или были недействительны полномо-
пенсировать затраты на сделанный ремонт, чия поверенного лица;
да и сам переезд – процедура весьма не- • документы, сопровождающие сделку,
простая и затратная. Но дело даже не в этих были составлены неправильно;
потерях. Они могут оказаться несуществен- • продавец не сообщил о несогласии
ными по сравнению с главным. супруги на сделку;
Указание в договоре купли-продажи пол- • в оформлении сделки были использо-
ной и реальной стоимости приобретаемого ваны подложные документы;
объекта – насущная необходимость. Ведь, • сделка совершена под влиянием наси-
например, в случае оспаривания сделки лия, обмана, угрозы;
продавцом или, скажем, его родственника- • в некоторых других случаях.
ми или иными заинтересованными лицами Сделка признается недействительной
суд обяжет продавца возвратить все деньги, в следующих случаях:
полученные по договору купли-продажи, а • совершение недееспособным гражда-
это и есть именно та сумма, которая фи- нином или ограниченным в дееспособ-
гурировала в договоре купли-продажи. Но ности судом (ст. 171, 176 ГК РФ);
зачастую возникает ситуация, когда у про- • совершение неправоспособным юри-
давца уже нет денег, и он не может вернуть дическим лицом (ст. 172 ГК РФ);
сумму сделки покупателю, а обратить взыс- • совершение лицом, имеющим недо-
кание на недвижимость, возвратившуюся к статочные полномочия на совершение
нему по решению суда, еще нужно суметь, сделки (ст. 173 ГК РФ);
что далеко не всегда бывает возможным. • совершение лицом, не способным по-
Особенно проблемной является ситуация, нимать значение своих действий или
когда суд усматривает в действиях продав- руководить ими (ст. 177 ГК РФ);
ца или его представителя преступный умы- • совершение лицом, находящимся
сел и все деньги, полученные продавцом по под влиянием заблуждения, обмана,
сделке, обращаются в доход государства насилия, угрозы, злонамеренного со-
(так называемая односторонняя реститу- глашения представителя одной сто-
ция). В этом случае у покупателя отсутс- роны с другой стороной или стечения
твует даже возможность претендовать на тяжелых обстоятельств (ст. 178, 179
получение обратно денег, уплаченных им ГК РФ);
по сделке. И вот тогда во весь рост встает • совершение сделки с совместным
извечный вопрос: «Кто виноват и что де- имуществом супругов без согласия
лать?». одного из них (ст. 34 Семейного кодек-
По каким же основаниям суд может при- са Российской Федерации);
знать сделку недействительной и обязать • появление не указанных в догово-
стороны возвратить друг другу все получен- ре лиц, прописанных в квартире, или
ное по сделке? Эти основания следующие: имеющих право собственности на нее.
• жилье приобретено не у истинного Порядок проведения проверки прав на
владельца; недвижимость (ст. 13 Федерального

58
ВОПРОСЫ ИМУЩЕСТВЕННОЙ ПОЛИТИКИ – ПРАКТИЧЕСКИЙ ОПЫТ

закона от 21 июля 1997 года № 122- Под оспоримой сделкой понимается


ФЗ «О государственной регистрации сделка, недействительность которой может
прав на недвижимое имущество и быть установлена только судом после ее со-
сделок с ним») не предусматривает вершения.
обязанности сбора информации, под- Ничтожной является сделка, противоре-
тверждающей отсутствие каких-либо чащая интересам государства и общества
прав на объект недвижимости у треть- (незаконное отчуждение государственного
их лиц; имущества), не соответствующая требова-
• появление неучтенных наследников ниям закона (отсутствие государственной
по закону или завещанию. По зако- регистрации договора купли-продажи не-
ну – первой (дети, супруг и родители движимого имущества), мнимая или при-
умершего) и второй (братья и сестры творная сделка (отчуждение недвижимого
умершего, его дедушка и бабушка) оче- имущества в пользу аффилированного лица
редей (гл. 63 ГК РФ). По завещанию – или заключение договора дарения вместо
граждане, находящиеся в живых к мо- договора купли-продажи).
менту смерти наследодателя, а также При этом под мнимой сделкой понима-
зачатые при его жизни и родившиеся ется сделка, совершенная без намерения
после его смерти (гл. 62 ГК РФ); создать правовые последствия (что-либо
• появление иждивенцев, престарелых изменить в положении сторон), а под при-
и несовершеннолетних граждан (гл. 3 творной сделкой – сделка, которую совер-
ГК РФ); шают для того, чтобы прикрыть другую
• появление лиц, проходящих действи- сделку, которую стороны имели в виду.
тельную службу в рядах российской Также к ничтожным сделкам относятся
армии; сделки, совершенные лицами, признанными
• появление лиц, отбывающих наказа- недееспособными вследствие психического
ния в местах лишения свободы; расстройства, и несовершеннолетними, не
• если квартира была приватизирована достигшими четырнадцати лет (малолетни-
с нарушениями (основания и порядок ми).
раздела общего имущества и выдела
из него доли определяются по статье Пример из судебной практики
252 ГК РФ). Банк обратился в Арбитражный суд го-
рода Москвы с исковым заявлением к об-
Обзор норм законодательства ществу с ограниченной ответственностью
Российской Федерации, регулирующих (ООО) и открытому акционерному обще-
отношения при оспаривании права ству (ОАО) о признании недействительным
собственности на недвижимость договора купли-продажи недвижимости, за-
ключенного между ответчиками.
Для полноты восприятия материала на- При этом судом было установлено, что
стоящей статьи не лишними будет совер- договор купли-продажи был заключен в то
шить небольшой экскурс в нормы россий- время, когда лимит кредитования, опреде-
ского законодательства, применяемые при ленный банком-истцом для ОАО, был пол-
решении вопроса о расторжении сделок ностью исчерпан, а строительство объекта,
с недвижимым имуществом, а также проил- прокредитованного банком, было останов-
люстрировать примерами их применение на лено и ОАО прекратило уплату процентов
практике. по договору об открытии невозобновляе-
Под ничтожной сделкой понимается мой кредитной линии. То есть сложилась
сделка, недействительность которой выте- ситуация, когда банк был вправе требовать
кает из самого факта нарушения законо- обращения взыскания на принадлежащее
дательства при ее осуществлении и, сле- должникам имущество.
довательно, не нуждается в обязательном Материалы дела, по мнению суда, сви-
судебном признании. детельствуют о том, что подлинное наме-

Подписка на журнал в любое время (495) 974-1945, 974-1950 59


№ 3 (102) 2010 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ

рение ОАО при заключении оспариваемого В частях 3 и 4 статьи 37 Земельного ко-


договора состояло именно в воспрепятс- декса Российской Федерации прямо пре-
твовании истцу в обращении взыскания на дусмотрены виды информации о земель-
имущество, являвшееся предметом оспари- ном участке, предполагаемом к продаже,
ваемого договора. Вывод суда основан на которые могут ввести покупателя в сущест-
следующих, установленных в ходе судебно- венное заблуждение относительно предме-
го разбирательства обстоятельствах: та сделки.
• учредителями ООО и ОАО являлись А вот заблуждение одного из участников
одни и те же лица, что подтверждено относительно мотивов другого участника
уставами этих обществ; сделки существенного значения не имеет.
• местонахождение обоих участников Теперь потребуется уточнить некоторые
сделки идентично, что также под- используемые нами понятия (это мы будем
тверждено уставами обществ и фак- делать и далее).
тическими обстоятельствами; Обман – намеренное введение другого
• руководителями ООО и ОАО являлось лица в заблуждение. Обман обычно состо-
одно и то же лицо. ит в ложном заявлении, распространении
Таким образом, суд пришел к заключе- ложных сведений или умолчании о сущес-
нию, что договор купли-продажи фактичес- твенных элементах сделки.
ки не повлек для заключивших его лиц ни- Насилие – противоправное воздействие
каких соответствующих для данного вида на другую сторону сделки, в силу которого
договора последствий, реального перехода она вступает в сделку под страхом причи-
прав собственности от одного собственни- нения ей имущественного или личного вре-
ка к другому не произошло. да самой стороне или ее близким.
Установленные судом фактические об- Угроза – психическое насилие, которое
стоятельства свидетельствуют о притвор- характеризуется серьезностью, значитель-
ности и, следовательно, ничтожности ука- ностью и вероятностью осуществления.
занной сделки и наличии оснований для В качестве основания для признания сдел-
удовлетворения заявленного банком иска. ки недействительной угроза должна быть
реальной, исполнимой.
К оспоримым относятся сделки, со- Стечение тяжелых обстоятельств (ка-
вершенные без права на осуществление бальная сделка) – болезнь близкого чело-
(сделка, запрещенная уставом юридичес- века, отсутствие источников для матери-
кого лица), совершенные с превышением ального содержания семьи и т. п.
полномочий (сделка по неправомочной Основанием для признания недействи-
доверенности), совершенные с участием тельности оспоримой сделки, к которой
несовершеннолетних (сделка с 15-летним применимы приведенные понятия, служат
продавцом), совершенные ее участниками, два взаимосвязанных факта: нахождение
находящимися в невменяемом состоянии субъекта, совершающего сделку, в тяже-
(сделка, совершенная лицом, страдающим лых обстоятельствах и крайне невыгодные
алкогольной или наркотической зависимос- условия сделки. Для признания такой сдел-
тью), совершенные под влиянием заблуж- ки недействительной необходимо доказать
дения, имеющего существенное значение наличие виновного поведения контрагента,
(покупателю не сообщили об ограничениях, например, использующего сделку в своих
наложенных на операции с земельным учас- интересах.
тком), совершенные под угрозой, обманом, Примером оспоримой сделки является
насилием, а также кабальные сделки. сделка, совершенная юридическим лицом
Существенным признается заблуждение в противоречии с целями деятельности,
относительно природы сделки или таких определенно ограниченными в его учре-
качеств ее предмета, которые значительно дительных документах, либо юридическим
снижают возможности его использования лицом, не имеющим лицензии на занятие
по назначению. соответствующей деятельностью.

60
ВОПРОСЫ ИМУЩЕСТВЕННОЙ ПОЛИТИКИ – ПРАКТИЧЕСКИЙ ОПЫТ

Оспоримой также является сделка, по сделки по отчуждению спорных зданий.


которой директор филиала компании со- Продажа зданий была совершена с целью
вершает сделку по продаже недвижимости предотвращения еще бóльших потерь – уг-
от имени всей компании, предъявив дове- розы продажи с торгов всей недвижимости,
ренность. При этом в уставе компании за- оцененной в рамках сводного исполнитель-
фиксировано, что любые сделки с недви- ного производства с целью ускоренной ре-
жимостью от имени компании совершаются ализации по цене гораздо ниже рыночной.
только руководителем и (или) с предвари- Суд усмотрел основания для признания не-
тельного одобрения совета директоров. То действительным оспариваемого договора,
есть доверенность не имела силы. квалифицировав его как кабальную сделку,
Оспоримыми являются сделки, совер- выгодную лишь ответчику и совершенную
шенные лицами, ограниченно дееспособны- истцом вследствие стечения тяжелых об-
ми по возрасту (то есть несовершеннолетни- стоятельств на крайне невыгодных для ист-
ми в возрасте от 15 до 18 лет), без согласия ца условиях, чем воспользовался ответчик.
родителей, усыновителей, попечителей.
Оспорима сделка по распоряжению Недействительными могут быть призна-
имуществом, совершенная без согласия ны сделки, дефектные по субъекту, по во-
попечителей лицом, признанным по суду леизъявлению, по форме, по содержанию.
ограниченно дееспособным в силу злоупот- Сделки, дефектные по субъекту:
ребления спиртными напитками или нарко- • сделки, совершенные гражданином,
тическими веществами. признанным недееспособным (нич-
К оспоримым законодательство относит тожны в силу статьи 171 ГК РФ);
сделки, совершенные дееспособным ли- • сделки, совершенные несовершенно-
цом, находившимся в момент совершения летним, не достигшим 14 лет (ничтож-
сделки в таком состоянии, когда он не мог ны в силу статьи 172 ГК РФ);
понимать значение своих действий и руко- • сделки, при совершении которых юри-
водить ими, в том числе впоследствии при- дическое лицо вышло за пределы сво-
знанным судом недееспособным. В то же ей правоспособности (оспоримы в си-
время для того чтобы такие сделки были лу статьи 173 ГК РФ);
признаны недействительными, требуется • сделки, совершенные органами юри-
доказать, что другая сторона должна была дического лица с превышением их
знать (или знала) о незаконности совер- полномочий (оспоримы в силу статьи
шаемой ею сделки. В противном случае 174 ГК РФ);
признание этой сделки оспоримой никаких • сделки, совершенные несовершенно-
юридических последствий для этой, другой, летними в возрасте от 14 до 18 лет
стороны иметь не будет. (оспоримы в силу статьи 175 ГК РФ);
• сделки, совершенные гражданином,
Пример из судебной практики ограниченным судом в дееспособ-
ОАО обратилось в Арбитражный суд го- ности (оспоримы в силу статьи 176
рода Москвы с иском к ООО о признании ГК РФ).
недействительным заключенного между Сделки, дефектные по волеизъявлению:
сторонами договора купли-продажи недви- • сделки, совершенные под влиянием
жимости. обмана, насилия, угрозы, злонаме-
Судом было установлено, что подписа- ренного соглашения представителя
ние спорного договора с ответчиком явля- одной стороны с другой стороной или
лось вынужденной мерой для истца. Ответ- стечения тяжелых обстоятельств (ос-
чик воспользовался сложным финансовым поримы в силу статьи 179 ГК РФ);
положением истца и условиями договора • сделки, совершенные гражданином,
займа, позволявшего заимодавцу в любой не способным понимать значение сво-
момент потребовать возврата займа, и на- их действий или руководить ими (ос-
вязал истцу крайне невыгодные условия поримы в силу статьи 177 ГК РФ);

Подписка на журнал в любое время (495) 974-1945, 974-1950 61


№ 3 (102) 2010 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ

• сделки, совершенные под влиянием признан недееспособным. На основании


заблуждения (оспоримы в силу статьи договора от 1 декабря 1992 года, заре-
178 ГК РФ). гистрированного в Департаменте муници-
Сделки, дефектные по форме: пального жилья, квартира в порядке при-
• сделки, форма заключения которых ватизации передана в собственность сыну,
не соответствует требованиям сущес- с ущемлением прав недееспособного отца,
твующего законодательства или со- который в число собственников включен
глашению сторон. не был. После получения квартиры в собс-
Сделки, дефектные по содержанию: твенность сын заключил договор купли-
• сделки, совершенные с целью, заве- продажи квартиры с ОАО, а по договору
домо противной основам правопоряд- мены квартира перешла в собственность
ка и (или) нравственности (ничтожны другой семьи.
в силу статьи 169 ГК РФ); Прокурор просил признать эти договоры
• мнимые сделки, то есть сделки, со- недействительными, выселить приобрет-
вершаемые лишь для вида, без наме- шую квартиру семью. Решением Головинс-
рения создать соответствующие пра- кого межмуниципального суда Москвы при-
вовые последствия (ничтожны в силу знаны недействительными:
пункта 1 статьи 170 ГК РФ); • договор купли-продажи квартиры
• притворные сделки, то есть сделки, с указанием о возврате сторон в пер-
совершаемые с целью прикрытия дру- воначальное положение;
гих сделок (ничтожны в силу пункта 2 • договор мены квартир с приведением
статьи 170 ГК РФ). сторон в первоначальное положение.
Тем же решением семья в составе ма-
Разобравшись с классификацией не- тери и совместно проживающего с нею
действительных сделок, рассмотрим пос- ребенка была выселена из двухкомнатной
ледствия признания сделки недействитель- квартиры, полученной по договору мены,
ной. без предоставления другого жилого поме-
Во-первых, признание недействитель- щения. Определением судебной коллегии
ности сделки не влечет никаких юридичес- Московского городского суда решение ос-
ких последствий для ее сторон, за исклю- тавлено без изменения.
чением последствий, связанных с самой
недействительностью. Иначе говоря, права, Надо отметить, что возможность при-
которые должны были возникнуть и (или) нятия решений такого рода благотворно
прекратиться по такой сделке, не возни- сказывается на рынке недвижимости. Эти
кают и (или) не прекращаются – не более решения являются юридическим заслоном
того. Просто все остается так же, как было обороту квартир и иного недвижимого иму-
до совершения сделки. щества, права на которые были получены
Во-вторых, согласно положению пункта 2 криминальным путем. Независимо от коли-
статьи 167 ГК РФ при недействительности чества сменившихся владельцев, лицо, сво-
сделки каждая сторона обязана возвратить бодное волеизъявление которого на распо-
другой все полученное по сделке (двусто- ряжение принадлежащим ему имуществом
ронняя реституция). было нарушено, остается вправе истребо-
Двусторонняя реституция – обязанность вать восстановления своих прав.
каждой из сторон сделки возвратить другой Применение двусторонней реституции
все полученное по сделке. исключено в следующих случаях:
• при односторонней сделке (например
Пример из судебной практики сделка дарения);
В двухкомнатной квартире площадью • когда закон предусматривает иные
26,1 квадратных метра в городе Моск- конкретные последствия недействи-
ве проживали двое граждан – отец и сын. тельности сделки (например, для сдел-
В 1975 году решением народного суда отец ки, совершенной с целью, противной

62
ВОПРОСЫ ИМУЩЕСТВЕННОЙ ПОЛИТИКИ – ПРАКТИЧЕСКИЙ ОПЫТ

основам правопорядка и нравствен- чение которого суд обязан принимать к рас-


ности, статья 169 ГК РФ предусматри- смотрению иски от лиц, права которых были
вает взыскание всего полученного по нарушены при проведении сделки.
сделке в доход государства); Истечение срока исковой давности, если
• при прекращении существования од- об этом заявила заинтересованная сторона,
ной из сторон к моменту признания является основанием для вынесения судом
сделки недействительной; решения об отказе в рассмотрении иска.
• в случае объективной невозможности Гражданский кодекс Российской Феде-
для одной из сторон возвратить все рации устанавливает общий и специаль-
полученное по сделке ни в деньгах, ни ные сроки исковой давности. Общий срок
в натуре. исковой давности составляет 3 года со дня,
По-разному в законодательстве опреде- когда лицо узнало или должно было узнать
лен круг лиц, которые могут заявлять тре- о нарушении своего права. Исключения из
бования о признании недействительности этого правила установлены для ничтож-
сделки: ной сделки. В соответствии со статьей 181
• в отношении ничтожной сделки требо- ГК РФ иск о применении последствий не-
вание о признании ее недействитель- действительности ничтожной сделки может
ной может быть предъявлено любым быть предъявлен в течение 3-х лет со дня,
заинтересованным лицом, включая когда началось ее фактическое исполне-
суд; ние.
• для оспоримой сделки круг заявите- Для оспоримых сделок предусмотрен
лей ограничен лицами, непосредс- специальный (сокращенный) срок исковой
твенно указанными в ГК РФ. Это огра- давности – 1 год. Исчисление этого срока
ничение введено в целях обеспечения начинается со дня прекращения насилия
надежности имущественного оборота или угрозы, под влиянием которых была со-
и устойчивости совершаемых сделок. вершена сделка, или с момента, когда ис-
Что же касается срока исковой давности тец узнал или должен был узнать об обсто-
для недействительных сделок, то сначала ятельствах, являющихся основанием для
рассмотрим само понятие исковой давнос- оспаривания сделки.
ти. Течение срока исковой давности также
Обращение в суд возможно и по истече- может прерываться в связи с предъявле-
нии этого срока, установленного законода- нием иска в установленном порядке. Осно-
тельством. При этом суд может не принять ванием для приостановки также является
дело к рассмотрению, если этот срок уже совершение обязанным лицом действий,
истек. Причем для этого должны быть вы- свидетельствующих о признании им долга.
полнены два условия: Еще одна предусмотренная законом
• об истечении срока исковой давности возможность удлинения сроков исковой
должен заявить ответчик; давности – это восстановление срока иско-
• заявление должно поступить до на- вой давности. В исключительных случаях,
чала судебных слушаний, а не тогда, когда суд признает уважительной причину
когда ответчик поймет, что суд пошел пропуска срока исковой давности по обсто-
по нежелательному для него пути. ятельствам, связанным с личностью истца
Смысл института исковой давности со- (тяжелая болезнь, беспомощное состояние,
стоит в том, что по истечении разумного сро- неграмотность и т. п.), нарушенное право
ка доказывание становится затруднительно гражданина подлежит защите. Причины
для защищающейся стороны, которая не пропуска срока исковой давности могут
была готова к иску и вряд ли будет в состоя- признаваться уважительными, если они
нии собрать доказательства, например, че- имели место в последние шесть месяцев
рез 15 лет после совершения сделки. срока давности.
Исковая давность – устанавливаемый Срок давности для виндикационных ис-
законодательством предельный срок, в те- ков, то есть исков об истребовании имущес-

Подписка на журнал в любое время (495) 974-1945, 974-1950 63


№ 3 (102) 2010 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ

тва из чужого незаконного владения, исчис- деление добросовестного приобретателя.


ляется не с момента совершения сделки, а Надо сказать, что проблемы с этим могут
с того момента, как истец (или его законный возникнуть.
представитель) узнал о нарушении своих
прав. Пример из судебной практики
Особо следует уделить внимание такому Комитет по управлению государствен-
важному для сделок с недвижимым иму- ным имуществом обратился в арбитражный
ществом юридическому понятию, как «доб- суд с иском к банку и войсковой части об
росовестный приобретатель». истребовании из чужого незаконного вла-
Добросовестным приобретателем недви- дения банка здания.
жимости является лицо, которое не знало и Из материалов дела следует, что на ос-
не могло знать о законных притязаниях тре- новании договора купли-продажи банк при-
тьих лиц в отношении приобретаемого им обрел у войсковой части здание штаба.
объекта, уже заявленных в момент прове- Названное здание как имущество желез-
дения сделки, приобрело объект недвижи- нодорожных войск было отнесено к феде-
мости возмездно и полностью за него рас- ральной собственности. Войсковая часть
считалось, не имело умысла на заключение без согласия собственника и без каких-
незаконной сделки и не проявило грубой либо на то полномочий распорядилась фе-
неосторожности при совершении сделки. деральным имуществом. Следовательно,
У такого приобретателя забрать приоб- договор купли-продажи недвижимости, по
ретенное им имущество можно только в мнению суда, является ничтожной сделкой.
одном случае: если это имущество выбыло Банк владеет названным имуществом не-
из владения законного собственника либо законно. Согласно статье 301 ГК РФ собс-
лица, которому оно было передано собс- твенник вправе истребовать свое имущест-
твенником во владение, помимо их воли. То во из чужого незаконного владения.
есть было каким-либо образом похищено. Судом было установлено следующее:
Причем бремя доказывания наличия ука- • банк не является добросовестным
занных обстоятельств при подаче иска ло- приобретателем, поскольку должен
жится на заявителя – бывшего собственни- был знать, что войсковая часть не
ка. Добросовестный приобретатель ничего имеет права отчуждать спорное иму-
доказывать не должен. щество;
В соответствии с постановлением Конс- • индивидуально определенное иму-
титуционного Суда Российской Федерации щество сохранилось до настояще-
от 21 апреля 2003 года № 6-П для указан- го времени, новая вещь создана не
ных выше целей к добросовестному при- была;
обретателю (титульному владельцу) может • срок исковой давности не пропущен.
быть предъявлен только виндикационный Следовательно, по мнению суда, иму-
иск на основании статьи 302 ГК РФ. щество подлежит истребованию из чужого
Виндикация – истребование имущества незаконного владения банка.
из чужого незаконного владения. Соответс-
твенно, под виндикационным иском понима- В принципе и в отношении квартиры,
ется требование не владеющего собствен- приобретенной частным лицом, судья мо-
ника к фактическому владельцу имущества жет вынести решение, основанное на том,
о возврате последнего в натуре. что приобретатель действительно не знал
Таким образом, при ответе на вопрос о о нарушении прав третьих лиц продавцом
возврате имущества, приобретенного в ре- такой квартиры, но мог и должен был поин-
зультате совершения сделки, признанной тересоваться этим.
недействительной, необходимо в первую В завершение обзора норм существую-
очередь определить, подпадает ли в соот- щего законодательства рассмотрим одно
ветствии с существующим законодательс- любопытное решение суда о восстановле-
твом покупатель недвижимости под опре- нии срока принятия наследства.

64
ВОПРОСЫ ИМУЩЕСТВЕННОЙ ПОЛИТИКИ – ПРАКТИЧЕСКИЙ ОПЫТ

Пример из судебной практики гистрация) и регистрация прав на недви-


15 марта 2006 года Тушинский районный жимое имущество (титульная регистрация
суд города Москвы, рассмотрев в открытом по системе Торренса). Титульная система
судебном заседании иск дочери умершего регистрации распространена и хорошо раз-
в апреле 2004 года бывшего собственника вита в Западной Европе, актовая регистра-
однокомнатной квартиры, расположенной ция – в США.
в городе Москве, к родным сестрам умер- При титульной системе орган государс-
шего, о признании за истицей права собс- твенной регистрации производит тща-
твенности на указанную квартиру в порядке тельное изучение истории имущества и
наследования по закону и признании вы- устанавливает законность приобретаемых
данного в ноябре 2004 года свидетельства прав. Государство отвечает за правиль-
о праве наследования по закону на имя от- ность записей, и такая государственная ре-
ветчиц недействительным. Суд установил, гистрация прав на недвижимость по закону
что истица со своим отцом не виделась полностью гарантирует их защиту самим
около двадцати шести лет, общалась с ним государством.
только по телефону. Ответчицы о смерти В США принята система регистрации
отца истицы ее не известили, при открытии сделок (актовая система регистрации), при
наследственного дела в связи со смертью которой орган государственной регистра-
истицы и в своем заявлении от июня 2006 ции не рассматривает существо сделки и
года ответчицы утаили факт наличия дру- не выносит суждение о юридической значи-
гой наследницы – дочери умершего. Судом мости приобретаемых прав, а лишь регист-
было установлено, что факт наличия у на- рирует сами документы, придавая им таким
следодателя родной дочери, являющейся образом публичность, то есть известность и
наследницей первой очереди, был скрыт доступность для любого заинтересованного
от нотариуса умышленно. Исследовав об- лица. Сама по себе регистрация не обеспе-
стоятельства дела, суд счел возможным чивает законность сделки, а лишь делает
удовлетворить требования истицы, о чем незарегистрированные документы менее
вынес решение, также данным решением значимыми, чем зарегистрированные. Та-
суда был восстановлен срок принятия на- кая система регистрации не предоставляет
следства истицей, а свидетельство о праве собственникам гарантии их прав, так как
на наследство по закону, выданное в нояб- регистрируемые сделки не гарантируются
ре 2004 года ответчицам, признано недейс- государством. По этой причине система го-
твительным. Решение суда вступило в за- сударственной регистрации логично допол-
конную силу. няется институтом специализированных
титульных страховых компаний, тщательно
Анализ существующих систем изучающих при совершении сделки с не-
регистрации движимостью ее законность и отсутствие
неучтенных прав других лиц. В случае за-
Отвлечемся на некоторое время от про- явления кем-либо обоснованных претензий
блем, возникающих в России в отноше- на недвижимость, после соответствующей
нии права собственности на недвижимое судебной процедуры страховая компания
имущество, сделок с ним, и от норм зако- выплачивает страховое возмещение.
нодательства, применяемых при решении Законодательно введенная в России
вопроса о недействительности сделок, и система регистрации предусматривает ре-
уделим внимание не менее важному для по- гистрацию не только сделок с недвижимым
нимания сути проблемы обзору существую- имуществом, но и прав на него. Тем не ме-
щих в мире основных систем регистрации нее государство не принимает на себя обя-
в области недвижимости. зательства возмещать возможные убытки
В мировой практике используются две пострадавшим. Этим российская система
принципиально различные системы регис- регистрации прав близка к американской
трации – регистрация сделок (актовая ре- актовой системе регистрации сделок.

Подписка на журнал в любое время (495) 974-1945, 974-1950 65


№ 3 (102) 2010 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ

Указанные две различные системы ре- В большинстве американских штатов


гистрации недвижимого имущества отли- используется система регистрации сде-
чаются и принципами, согласно которым лок. Американская система защищает
определяется судьба добросовестного при- фактическое владение добросовестного
обретателя. Напомним, что страны, в кото- приобретателя недвижимости. В боль-
рых регистрация прав осуществляется по шинстве судебных случаев собственность
системе Торренса, – это Австралия, Кана- остается во владении добросовестного
да, Германия, Швеция, Франция и другие приобретателя, даже когда обладатель
страны Западной Европы, а к странам, в ко- преимущественного права тоже добросо-
торых действует система регистрации сде- вестен. Добросовестность приобретателя
лок, относятся США и другие. В Латинской отменяется, если выясняется, что он знал
Америке, Азии, Африке, Восточной Европе об имущественном споре, касающемся
и СНГ государственная регистрация или от- этой недвижимости. Если во всем вино-
сутствует вовсе или развивается по одной ват регистратор, пострадавшие получат
из этих двух схем. компенсацию. В других случаях денежное
Добросовестным приобретателем в обе- возмещение не предусматривается. Риск
их системах регистрации будет считаться дефекта правового титула и перерыва
тот, кто приобрел недвижимость за деньги ряда передачи права – одна из основных
(на возмездной основе), действовал в рам- проблем системы регистрации в США, по-
ках закона, располагал об этой недвижи- этому широкое распространение в «аме-
мости определенной информацией. Сис- риканской системе» получило страхова-
темы отличаются принципами, на которых ние дефектов титула.
они базируются, а именно: Таким образом, гарантии прав собствен-
• принцип неоспоримости зарегистри- ника на недвижимость и прав третьих лиц
рованного права (система Торренса); обеспечиваются либо государством (при
• принцип добросовестности покупате- системе регистрации прав), либо титуль-
ля, полагающегося на записи в реес- ным страхованием (при системе регистра-
тре. ции сделок).
Система Торренса является системой В России образовался гибрид двух сис-
регистрации сделок с недвижимостью, по тем регистрации, в котором регистрируют-
которой государство гарантирует точность ся как права на недвижимость, так и сами
титула, находящегося в процессе оформ- сделки (например договоры купли-продажи
ления (страхует против ошибок). При этом квартир). При этом недостаточно развитая
незарегистрированные сделки обычно аб- информационная база и пробелы в зако-
солютно не сказываются на людях, не участ- нодательстве практически не позволяют
вующих в них. Система Торренса не требует покупателю досконально проверить юриди-
от правоприобретателя заниматься поис- ческую чистоту предыдущих сделок с при-
ками информации о предыдущих владель- обретаемой недвижимостью. Увеличение
цах недвижимости, тем самым обеспечи- количества сделок, незавершенность про-
вая защищенность и юридическую чистоту цесса приватизации, недостатки законода-
сделки. В основе системы Торренса лежит тельства позволяют считать рынок недви-
принцип «неоспоримости прав», в соответс- жимости высоко рискованным.
твии с которым предыдущий владелец не В нашей стране все отношения, возника-
может заявить свои права на недвижимость ющие при совершении сделок с недвижи-
после того, как новый приобретатель заре- мостью, регулирует Федеральный закон от
гистрировал сделку, даже если права были 21 июня 1997 года № 122-ФЗ «О государс-
утрачены в результате мошенничества при твенной регистрации прав на недвижимое
регистрации или подделки документов. имущество и сделок с ним». Законодатель
Система Торренса заменяет возможность сделал шаг в сторону обеспечения защи-
получить недвижимость обратно на право ты имущественных интересов собствен-
денежного возмещения убытка. ников недвижимого имущества, но шаг

66
ВОПРОСЫ ИМУЩЕСТВЕННОЙ ПОЛИТИКИ – ПРАКТИЧЕСКИЙ ОПЫТ

этот оказался робким и, по сути, никаких там всенародного голосования, проведен-


последствий для рынка недвижимости не ного в соответствии с Указом Президента
имел (речь идет об установленной законо- Российской Федерации от 15 октября 1993
дательно ответственности государства за года № 1633 «О проведении всенародного
ошибки, совершенные государственными голосования по проекту Конституции Рос-
регистраторами при совершении ими ре- сийской Федерации».
гистрационных действий в отношении не- 2. Гражданский кодекс Российской Фе-
движимого имущества, имеющей денежное дерации. Часть первая от 30 ноября 1994
выражение в 1 миллион рублей). Здесь сле- года № 51-ФЗ. Часть вторая от 26 января
дует сделать одну, но весьма существенную 1996 года № 14-ФЗ. Часть третья от 26 но-
оговорку: даже опуская тот факт, что дока- ября 2001 года № 146-ФЗ. Часть четвертая
зать ошибочность действий государствен- от 18 декабря 2006 года № 230-ФЗ.
ного регистратора затруднительно, всерьез 3. Земельный кодекс Российской Феде-
рассчитывать на получение такой выплаты рации от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ.
не приходится, так как в государственном 4. Семейный кодекс Российской Федера-
бюджете на очередной год регулярно не ции от 29 декабря 1995 года № 223-ФЗ.
оказывается строки, защищающей и гаран- 5. О государственной регистрации прав
тирующей наличие денежных средств на на недвижимое имущество и сделок с ним :
такие выплаты (что не удивительно – обя- Федеральный закон от 21 июля 1997 года
зательства государства по предоставлению № 122-ФЗ.
жилья перед одними только инвалидами 6. О приватизации жилищного фонда в
исчисляются суммой в 600 миллиардов Российской Федерации : Закон Российской
рублей). Отдельного комментария заслу- Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-1.
живает и установленный законодательно 7. Постановление Конституционного
размер такой выплаты – ведь в Москве, Суда Российской Федерации от 21 апреля
Санкт-Петербурге и других городах-милли- 2003 года № 6-П.
онниках стоимость среднестатистической 8. Об утверждении Правил регистрации
двухкомнатной квартиры (а в обеих столи- и снятия граждан Российской Федерации
цах – и однокомнатной) существенно выше с регистрационного учета по месту пребы-
1 миллиона рублей. вания и по месту жительства в городе Мос-
кве : постановление правительства Москвы
ЛИТЕРАТУРА от 31 октября 2006 года № 859-ПП.
1. Конституция Российской Федерации :
принята 12 декабря 1993 года по результа- Продолжение следует

Подписка на журнал в любое время (495) 974-1945, 974-1950 67