Вы находитесь на странице: 1из 4

№ 1 (232) 2021 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ

Об отдельных аспектах залоговой работы


кредитной организации в условиях
коронакризиса 2020 года
А.С. Вовк
старший вице-президент крупного российского банка, член Совета по оценочной
деятельности при Министерстве экономического развития Российской
Федерации, председатель Комитета по оценочной деятельности НП «Российская
гильдия управляющих и девелоперов» (г. Санкт-Петербург)

Антон Сергеевич Вовк, antvovk@yandex.ru

В 2020 году человечество столкнулось кредитование невозможно. Таким образом,


с пандемией, которая изменила привычный появился выбор – или сократить залоговое
образ жизни. Конечно, пандемии случались кредитование (а это – необоснованное на-
и ранее, но особенностью сложившейся ращивание кредитного риска, а также от-
в настоящее время ситуации является то, сутствие возможности корректировки ре-
что в мире на момент пандемии многие зервов, что негативно может сказаться
бизнес-процессы были критически связаны на капитале кредитной организации), или
с глобализацией, перемещением людей, их временно отказаться от кредитования во-
постоянными межличностными контакта- обще (что, конечно, может привести к еще
ми. В связи с этим введенные карантинные большим экономическим проблемам), или
меры, запрет передвижений, конечно, ока- найти альтернативу традиционному визу-
зали прямое влияние на бизнес-процессы. альному осмотру. Самым разумным пред-
При этом важным стало и распространение ставляется последний вариант, рассмо-
информационных технологий, благодаря трим его.
которым возможно было оперативно орга- Сегодня можно предложить следующие
низовать удаленную работу, а также пере- инструменты, с одной стороны, миними-
строить устоявшиеся ранее бизнес-процес- зирующие риски кредитной организации,
сы. Таким образом, изменения, с которыми с другой – позволяющие кредитовать в но-
мы столкнулись, можно разделить на вну- вых условиях под залог активов:
тренние и внешние. К внутренним можно 1) использование результатов фотофик-
отнести то, как перестроились бизнес-про- сации предмета залога, представленных
цессы, а к внешним – тренды, которые мы в отчетах независимых оценщиков, над-
наблюдаем на рынке. зорных компаний или сюрвейеров. Важно
Залоговые специалисты в банке – это отметить, что отчеты должны быть актуаль-
глаза кредитной организации. Именно они ными. В зависимости от политики конкрет-
посещают клиентов чаще всего, ведь в их ного банка срок такой актуальности может
в функциональные обязанности входит не- составлять от 3 до 6 месяцев;
обходимость периодического визуального 2) использование программного обеспе-
мониторинга предмета залога. Безусловно, чения, позволяющего клиенту проводить
введенные повсеместно карантинные меры осмотр предмета залога самостоятельно.
мгновенно наложили ограничения на пере- Тут важно определить количество необ-
мещение специалистов банков, в регла- ходимых фотографий и требования к ним
ментах которых зачастую указано, что без с тем, чтобы у кредитной организации была
проведения мониторинга предметов залога возможность составить свое мнение о со-

16 Подписка в любое время по минимальной цене +7 916 936 77 91, iovrf@mail.ru


ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ НАРОДНЫМ ХОЗЯЙСТВОМ

стоянии предмета залога, о наличии или об в коронакризис, являются закрытые много-


отсутствии у него перепланировок и прове- функциональные центры (далее – МФЦ), то
денной реконструкции. Также фотографии есть отсутствие возможности регистрации
могут быть представлены клиентами и без залога недвижимого имущества. Важно
специального программного обеспечения. отметить, что до коронакризиса уже были
Стоит отметить, что в обоих описанных слу- распространены технологии, позволяющие
чаях необходимо запрашивать комфортное проводить регистрацию ипотеки по сдел-
письмо, где залогодатель фиксирует состо- кам с физическими лицами, а вот сделки
яние предмета залога, информации о про- с юридическими лицами находились в се-
веденных перепланировках и прочую суще- рой зоне.
ственную для банка информацию; В 2020 году технологии получили актив-
3) использование имеющихся ресурсов ное развитие, и сегодня существует практи-
по отслеживанию местоположения и состо- ка регистрации ипотеки по сделкам с юри-
яния движимого имущества (ГЛОНАСС); дическими лицами в удаленном формате.
4) можно говорить об использовании К таким технологиями относятся, напри-
дронов при проведении осмотра предметов мер, решения Smart Deal или Жилищная
залога. Такая технология целесообразна экосистема ВТБ (Метр квадратный). Важ-
при проведении осмотра крупных произ- но подчеркнуть, что указанные технологии
водственных площадок. способствуют минимизации рисков банка,
Важно подчеркнуть, что представляется поскольку обеспечивают регистрацию ипо-
разумным проведение визуального осмотра теки даже в условиях карантина, а также
предмета залога после снятия ограничений решают массу иных бизнес-задач. С их по-
на сам осмотр, по результатам которого мощью, в частности, снижаются прямые и
возможно выявление фактора кредитного/ косвенные издержки на сопровождение
залогового риска с соответствующими по- залогового портфеля, так как теперь со-
следствиями для сделки. трудникам не надо посещать МФЦ, имеется
В отдельных случаях кредитным орга- возможность экстерриториальной подачи
низациям можно задуматься об отказе заявления на регистрацию ипотеки, появ-
от осмотра предмета залога вообще, как ляется возможность пройти полный клиент-
минимум, в период ограничений на пере- ский путь удаленно – от регистрации ипоте-
движение (с учетом принимаемого риска, ки до снятия обременений.
специфики конкретного продукта, скажем, В условиях любого кризиса всегда важно
когда речь идет о формальном рычаговом следить за трендами в разных сегментах не-
залоге, который не рассматривается как движимости как самого распространенного
источник погашения задолженности перед и ликвидного предмета залога, поскольку
банком, или о низкорисковом продукте от них зависят и устойчивость банковского
(например ипотека для заемщиков с хоро- системы страны, и тренды развития кредит-
шей кредитной историей). В случаях когда ных организаций.
кредитная организация допускает оформ- Среди общих трендов, которые наблюда-
ление залога без осмотра и когда необ- ются в любой кризис, можно отметить сле-
ходимо определение стоимости залога, дующие:
его состояние можно принять как условно • проблема ликвидности;
стандартное, где заведомо игнорируются • проблема рыночного/ограниченного
любые улучшения или ухудшения предме- срока экспозиции;
та залога. Конечно, описанный шаг банку • проблема резкого падения рыночной
стоит делать осознанно. стоимости ранее оцененных объектов,
Еще одной очевидной проблемой, с ко- появление у них ликвидационной сто-
торой столкнулись кредитные организации имости, а следовательно, и снижение

Подписка в любое время по минимальной цене +7 916 936 77 91, iovrf@mail.ru 17


№ 1 (232) 2021 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ

справедливой стоимость и увеличе- снижает и достоверность рассчитанного


ние резервов; результата.
• выявление специфических тенден- На мой взгляд, здесь необходимо отме-
ций в методологии расчета стоимости тить, что при оценке стоимости доходопри-
в рамках разных подходов (об этом бу- носящей недвижимости именно получен-
дет сказано далее); ный в рамках доходного подхода результат
• снижение возможности использова- является самым показательным, так как
ния в отдельных случаях тех или иных ставки аренды гораздо быстрее реагируют
подходов (подробнее об этом речь на объективно складывающуюся общеэко-
пойдет далее). номическую ситуацию.
В любой кризис снижается ликвидность В отношении затратного подхода следу-
предметов залога. А это основная характе- ет отметить следующие тренды:
ристика, если сделка структурирована так, • от учета этого подхода при согласова-
что риск принимается на залог, поэтому нии результатов оценки доходной не-
вопрос заслуживает отдельного внимания. движимости в условиях кризиса для
В кризис увеличиваются рыночные сроки целей залога рекомендуется отказать-
экспозиции, а это означает увеличение лик- ся или свести его влияние на итоговый
видационных скидок и снижение ликвида- результат к минимуму. Затратный под-
ционной/справедливой стоимости обеспе- ход отражает интересы исключитель-
чения. но продавца, текущего собственника,
В рамках доходного подхода наблюдает- поэтому в кризис применение этого
ся следующее: подхода имеет минимальное значе-
• снижение ставок аренды; ние;
• фиксирование валютных ставок в ру- • при оценке машин и оборудования
блях; наблюдается тенденция роста скидок
• замораживание роста арендных ста- на уторговывание, появляются зна-
вок; чительные величины экономического
• рост числа вакансий; устаревания.
• изменение величины ставки дисконти- Рекомендуется воздержаться от приме-
рования. В интересах банка встать на нения затратного подхода в кризис, особен-
позицию роста ставки дисконтирова- но применительно к залогам. Полученный
ния и, соответственно, коэффициента результат с большой долей вероятности не
капитализации. будет отражать объективную рыночную сто-
При отсутствии понимания расчетных имостьи активов.
параметров можно реализовать сценар- Теперь рассмотрим тренды в различных
ный подход. При этом дается рекомендация сегментах рынка недвижимости в условиях
присваивать следующие веса расчету – коронакризиса 2020 года. В рамках насто-
20 / 40 / 40 или даже 0 / 50 / 50. ящей статьи остановимся лишь на общих
Важно иметь в виду, что особенностью трендах, так как существует достаточно
использования сравнительного подхода много материалов с подробным описанием
в кризис является то, что полученный в текущих трендов.
его рамках результат может быть непо- Очевидным является то, что коронакри-
казательным. Это происходит в силу того, зис крайне отрицательно сказался на тор-
что реальные скидки на торг могут быть говой недвижимости и гостиницах. Именно
значительными, но их реальное значение указанные активы были закрыты в период
может быть неизвестным ни банку, ни локдауна. В меньшей степени негативное
оценщику. Кроме того, резкое снижение влияние наблюдалось в секторе произ-
количества аналогов на вторичном рынке водственно-складской недвижимости, во-

18 Подписка в любое время по минимальной цене +7 916 936 77 91, iovrf@mail.ru


ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ НАРОДНЫМ ХОЗЯЙСТВОМ

первых, потому что в условиях изоляции го результата рыночной стоимости больший


развивалась интернет-торговля, для кото- вес, поэтому стоит отдавать предпочтение
рой нужны склады, во-вторых, рассматри- результату расчета, полученному в рамках
ваемый сегмент всегда достаточно инертен консервативного сценария, а меньший (или
по сравнению с другими сегментами недви- даже нулевой) – оптимистичного, что мы
жимости. также ранее отмечали.
Отметим, что самым неопределенным В таблице представлены расчетные ха-
с точки зрения трендов пока является рактеристики, которые могут быть исполь-
офисный рынок, поскольку стало очевид- зованы в моделях прогнозирования дей-
ным, что можно работать удаленно без по- ствительного валового дохода различных
тери эффективности. объектов оценки недвижимого имущества,
В целом, если говорить об оценке стои- полученные автором настоящей статьи по
мости доходоприносящей недвижимости результатам экспертных оценок и своего
как о предмете залога, важно отметить, что личного опыта. Конечно, каждый из при-
сегодня целесообразно избегать примене- веденных параметров должен быть пере-
ния классического метода прямой капитали- смотрен в случае наступления следующих
зации при реализации доходного подхода и длительных волн коронавируса и будут дей-
переходить к активному использованию ме- ствовать вводимые в связи с этим ограни-
тода дисконтированных денежных потоков. чения.
На это можно возразить, что определенно- Подводя итог, следует отметить, что ко-
сти для реализации метода ДДП достаточно ронакризис 2020 года имеет как негатив-
мало (как в любой кризис), однако и в том ные, так и позитивные последствия. К нега-
случае применение рассматриваемого ме- тивным можно отнести падение рыночной
тода возможно и даже необходимо с учетом стоимости залогового обеспечения креди-
изложенного далее. Можно рекомендовать та, ликвидности, рост неопределенности.
применение сценарного подхода к оценке, К позитивным – резкое ускорение исполь-
по результатам реализации которого, пом- зования информационных технологий, уда-
ня о том, что оценка для целей залога – это ленных каналов связи, рост новых компе-
оценка консервативная, в сведении итогово- тенций.

Снижение заполняемости площадей по сравнению с докризисными значениями, %


Снижение заполняемости
Год
допустимое критическое
ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ С РАБОТАЮЩЕЙ КОНЦЕПЦИЕЙ *
2020 30 >30
2021 20 >20
2022 0 >0
БИЗНЕС-ЦЕНТРЫ КЛАССОВ А и В
2020 20 >20
2021 10 >10
2022 0 >0
ГОСТИНИЦЫ 5* и 4*
2020 60 >60
2021 40 >40
2022 <40 ≥40

* Торговые центры с работающей концепцией – это хорошо заполненные торговые центры (выше
95 процентов заполняемости от общей площади), с высокой посещаемостью в силу того, что пул
арендаторов обеспечивает устойчивый поток покупателей.

Подписка в любое время по минимальной цене +7 916 936 77 91, iovrf@mail.ru 19