Вы находитесь на странице: 1из 5

Известия Сарат. ун-та. Нов. сер. Сер. Экономика. Управление. Право. 2013. Т. 13, вып.

4(2)

УДК 336.648

РОЛЬ АИЖК В ОРГАНИЗАЦИИ


ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ
Т. П. Варламова
кандидат экономических наук, доцент кафедры учета, финансов и банковского дела,
Саратовский институт (филиал) Российского государственного
торгово-экономического университета
E-mail: taniavar@rambler.ru

А. П. Трубина
магистрант кафедры учета, финансов и банковского дела,
Саратовский институт (филиал) Российского государственного
торгово-экономического университета
E-mail: TrubinaAP@mail.ru

Введение. В России система ипотечного кредитования пока органами исполнительной власти важнейшую
находится в стадии становления. Важную роль в развитии стратегическую задачу: обеспечить до 2015 г.
ипотеки, несомненно, играет Агентство ипотечного жилищного существенное увеличение (не менее чем в 2 раза)
кредитования, что определяет актуальность избранной темы объемов ввода жилья с одновременным ускоре-
исследования. Методология. Ипотека – залог недвижимого нием процесса реконструкции существующего
имущества, то есть отношения, направленные на обеспечение жилищного фонда. Основой для достижения
исполнения основного обязательства посредством предостав- целей государственной жилищной политики
ления залогодержателю в случае неисполнения или ненадле- является система ипотечного жилищного кре-
жащего исполнения должником основного обязательства пре- дитования.
имущественного права на удовлетворение своих требований за В России рынок ипотечного жилищного
счет предмета залога. Результаты. Российское государство
кредитования находится в стадии формирова-
принимает на себя все риски ипотечных кредитов за счет ис-
ния, и потому понятия «ипотека», «закладная»
пользования схемы вторичного ипотечного рынка: ипотечный
кредит выдается коммерческим банком, а затем продается го-
еще не стали привычными для большинства
сударственной организации – Агентству ипотечного жилищного
россиян. Сам термин «ипотека» пришел в
кредитования. АИЖК финансирует ипотечные кредиты за счет мировую финансово-экономическую систему
выпуска собственных долговых обязательств (обычно сроком на из Древней Греции, где так называли столб с
30 лет), гарантированных государством, то есть привлекает для надписью, что эта земля служит обеспечением
финансирования ипотечных кредитов самые дешевые ресурсы, претензий на определенную сумму. На таком
которые можно найти на рынке. Заключение. Создание и раз- столбе, получившем название «ипотека» (от
витие ипотечного кредитования не только поможет улучшить греч. hypotheka – подставка, подпорка), отме-
жилищные условия граждан, но и будет способствовать созда- чались все долги собственника земли.
нию устойчивой банковской системы. Ипотечный рынок – это рынок ипотечных
Ключевые слова: ипотечное кредитование, риски ипотечных кредитов, предоставляемых банками и другими
кредитов. учреждениям домашним хозяйствам с целью
приобретения жилья под залог этого (или иного)
Введение жилья, и финансовых активов, размещаемых на
Приобретение собственного жилья – перво- рынке с целью приобретения ресурсов в ипотеч-
очередная потребность для каждой семьи, без ное кредитование.
удовлетворения которой нельзя говорить ни о Рынок ипотечного кредитования подразделя-
каких иных социальных приоритетах развития ется на первичный и вторичный. На первичном
страны. рынке выдаются и могут быть проданы ипотеч-
Анализ ситуации, сложившейся в обла- ные кредиты. На вторичном рынке происходит
сти жилищной политики, сложный характер продажа прав на получение процентного дохода
жилищных проблем, серьезная зависимость по кредитам через выпуск специальных ценных
социально-экономической стабильности от их бумаг, приобретение которых предоставляет
решения, необходимость принятия неотложных это право. Такие ценные бумаги имеют раз-
мер, направленных на кардинальное изменение личные качественные характеристики, такие
положения с обеспеченностью населения жи- как наличие кредитного риска, степень обе-
льем, требуют придания системе ипотечного спеченности ипотечным пулом и т.д. Бурное
кредитования статуса президентской программы. развитие фондового рынка и современные
Президент и Правительство Российской возможности финансового инжиниринга по-
Федерации в настоящее время ставят перед стоянно вызывают к жизни новые виды таких

© Варламова Т. П., Трубина А. П., 2013


640 Научный отдел
Т. П. Варламова, А. П. Трубина. Роль АИЖК в организации ипотечного кредитования в России

ценных бумаг. Например, в настоящее время Систему ипотек можно разделить на откры-
в США, имеющих наиболее развитый ипотеч- тую, где источником средств являются средства,
ный рынок, на вторичном рынке обращается заимствованные с рынка на текущих рыночных
более 50 разновидностей ипотечных ценных условиях, и замкнутую, основанную на согла-
бумаг. сии участников системы получать процентный
Товаром (услугой) на ипотечном рынке доход по сбережениям на целевых счетах ниже
является кредит, предоставляемый для финан- рыночного при условии получения возможности
сирования приобретения жилой недвижимости, воспользоваться льготной ссудой.
обеспечением возврата которого наряду с буду- Рынок ипотечного кредитования оказывает
щим доходом заемщика выступает залог при- большое влияние на конъюнктуру рынка не-
обретаемого (иногда иного) жилья. Основными движимости, а при достижении определенных
характеристиками данного товара, как и любого размеров это воздействие может приобретать
другого кредита, являются срок кредитования, ключевую роль (например, в США 70–80%
процентная ставка (ее величина и тип), план по- приобретенной недвижимости оплачивается с
гашения кредита, требования по первому взносу. помощью ипотечного кредита).
Емкость ипотечного рынка определяется плате- Таким образом, можно сказать, что чем бо-
жеспособным спросом на ипотечные кредиты со лее развита в национальной экономике система
стороны домашних хозяйств. ипотечного кредитования, чем значительнее
Предложение на ипотечном рынке создают доля сделок с недвижимостью происходит с
банки (универсальные, кооперативные и ипо- участием ипотечного кредита, тем больше рынок
течные), ссудо-сберегательные организации, недвижимости зависит от конъюнктуры на фи-
кредитные союзы, страховые компании. Доля нансовых рынках, текущей стоимости активов.
той или иной финансовой организации на рынке В России система ипотечного кредитования пока
ипотечного кредитования во многом зависит от находится в стадии становления. Важную роль
исторического опыта построения национальной в развитии ипотеки, несомненно, играет Агент-
системы ипотечного кредитования, включаю- ство ипотечного жилищного кредитования, что
щего механизм финансирования жилищных определяет актуальность избранной темы ис-
ипотек, и текущих рыночных тенденций. Так, в следования.
Дании уже 150 лет все ипотечное кредитование
осуществляется специальными ипотечными Методология
банками. В Германии наряду с ипотечными Ипотека – залог недвижимого имущества,
банками подобные кредиты активно выдают то есть отношения, направленные на обеспе-
стройсберкассы (Bausoarkassen). В США, не- чение исполнения основного обязательства
смотря на то что первоначально кредиты выда- посредством предоставления залогодержателю
ют коммерческие банки, ссудо-сберегательные в случае неисполнения или ненадлежащего ис-
ассоциации, кредитные союзы, фактическими полнения должником основного обязательства
держателями большой доли национального преимущественного права на удовлетворение
ипотечного портфеля являются созданные по своих требований за счет предмета залога. За-
решению Конгресса США специальные прави- лог недвижимого имущества, как покупаемого
тельственные агентства. так и имеющегося, является наиболее надеж-
Осуществление долгосрочного кредито- ной формой в силу значительной стоимости
вания возможно благодаря организованной объектов и необходимости государственной
системе ипотечного кредитования. Система регистрации всех юридически значимых дей-
ипотечного кредитования – это модель орга- ствий с ним. Выдавая кредиты, банки требуют
низации взаимодействия между рынком ипо- оформить залоговый документ, в соответствии
течного кредитования, рынком недвижимости с которым имущество не передается кредитору
и финансовым рынком. При формировании (залогодержателю) в собственность, а остается
национальной системы ипотечного кредитова- у должника (залогодателя), что дает ему воз-
ния правительству и ипотечным кредиторам можность по-прежнему пользоваться предметом
в силу длительного срока вложения средств в залога для удовлетворения собственных нужд.
ипотечные активы приходится решать, каким Обязательством должника перед кредитором
образом рефинансировать фонды, использован- является погашение кредита, а обеспечивает
ные на ипотечное кредитование с целью выдачи исполнение этого обязательства залог недвижи-
новых кредитов. Все методы финансирования мости. Залогодержатель (кредитор) вправе лишь
ипотечных операций разделяются на универ- контролировать это использование, чтобы не до-
сальные (присущие и другим видам финансово- пустить ухудшения качества или исчезновения
кредитных операций) и специальные методы, предмета залога. Если это все же происходит,
характерные только (или преимущественно) для то кредитор вправе потребовать дополнительное
ипотечного рынка. обеспечение. Оформление ипотеки – многоэтап-

Экономика 641
Известия Сарат. ун-та. Нов. сер. Сер. Экономика. Управление. Право. 2013. Т. 13, вып. 4(2)

ная процедура, включающая сбор документов, ные расходы, такие как оплата услуг оценочной
прохождение кредитной комиссии банка, поиск компании и регистрационной палаты и т.п. Еще
подходящего жилья, его оценку и страхование, один минус ипотеки – большое количество
заключение кредитного договора, оформление требований ипотечных банков к заемщикам:
закладной на недвижимое имущество. документальное подтверждение доходов, на-
Государство рассматривает ипотечное кре- личие регистрации и российского гражданства,
дитование в качестве механизма, способного определенный стаж работы на одном месте,
решить задачи огромной социальной важности положительная кредитная история и т.д. Найти
в масштабах страны: жилищную проблему, идеальный компромисс между преимуществами
проблему финансирования капитального стро- и недостатками ипотеки непросто. Но сегод-
ительства и др. Для абсолютного большинства няшний ипотечный рынок радует количеством
рядовых граждан ипотечное кредитование пред- и разнообразием предлагаемых ипотечных
ставляется единственно возможным источником программ.
решения извечного для россиян жилищного Ипотечные кредиты будут доступными для
вопроса. большинства в случае, если доход (в первую
Ипотека привлекательна, прежде всего, очередь заработок) основной массы жителей
тем, что позволяет в достаточно короткие сроки страны достаточен для осуществления ежеме-
стать собственником жилья, вселиться в новую сячных выплат по кредитам без значительного
квартиру, прописать всех членов своей семьи, а ущерба для текущего потребления. Другими
оплачивать ее стоимость в течение нескольких словами, ипотечные кредиты тем доступнее,
последующих лет, не боясь роста цен на не- чем меньше ежемесячные выплаты по ним.
движимость. Это значительно удобнее, нежели Минимизация выплат может быть достигнута за
откладывать деньги, подвергая значительные счет снижения процентной ставки, уменьшения
накопления инфляционным и иным рискам, или суммы кредита и увеличения его срока.
арендовать квартиру, так как размер ежемесяч- В России повышение доступности ипотеч-
ных платежей по кредиту сопоставим с месяч- ных кредитов опирается на снижение надбавки
ной арендной платой за аналогичную квартиру. за риск. Оно обеспечивается тем, что основные
Надежность и безопасность покупки квартиры риски ипотечного кредитования принимает на
при помощи ипотечного кредита заключаются в себя государство.
том, что квартира проходит тщательную юриди-
ческую проверку банком и страховой компанией Результаты
и полностью оформляется в собственность за- Российское государство принимает на себя
емщика при получении кредита. все риски ипотечных кредитов частично из-за
Главным преимуществом ипотеки является осуществления ипотечного кредитования го-
то, что вместо многолетнего накапливания не- сударственными банками, а частично – за счет
обходимой суммы на покупку жилья появляется использования схемы вторичного ипотечного
возможность уже сейчас жить в новой квартире рынка. Ее суть заключается в том, что ипотеч-
(или доме). Безопасность операции обеспе- ный кредит выдается коммерческим банком,
чивается страхованием рисков утраты права а затем сразу продается (иногда через по-
собственности на квартиру и ее повреждения, средника, иногда напрямую) государственной
а также потери заемщиком трудоспособности. организации – Агентству ипотечного жилищ-
Кроме того, у ипотеки есть еще ряд плюсов: ного кредитования (АИЖК). С этого момента
заемщику ипотечного кредита предоставляется коммерческий банк никакого отношения к
имущественный налоговый вычет, который фак- ипотечному кредиту не имеет и никаких рисков
тически снижает процентную ставку по ипотеке по нему не несет. Если заемщик окажется не-
за счет того, что заемщик не будет платить подо- платежеспособным, а наложить взыскание на
ходный налог с суммы, потраченной на покупку залог не удается, то убытки понесет не банк, а
жилья и с процентов по ипотеке; длительный государство в лице АИЖК. Следовательно, на
срок кредитования делает платежи по ипотеке него полностью перекладывается кредитный
не слишком большими и, следовательно, не риск.
слишком обременительными. АИЖК финансирует кредиты за счет выпу-
Самым существенным недостатком ипотеки ска собственных долговых обязательств, гаран-
является так называемая переплата за квартиру, тированных государством, то есть фактически
которая может достигать 100% и более. «Пере- за счет государственного долга. Таким образом,
плата» по ипотеке включает в себя проценты АИЖК привлекает для финансирования ипотеч-
по ипотечному кредиту и ежегодные суммы ных кредитов самые дешевые ресурсы, которые
обязательного страхования. Кроме того, в про- можно найти на рынке, – средства, вклады-
цессе получения ипотечного кредита заемщику ваемые в наименее доходные (но и наименее
приходится нести еще некоторые дополнитель- рискованные) государственные ценные бумаги.

642 Научный отдел


Т. П. Варламова, А. П. Трубина. Роль АИЖК в организации ипотечного кредитования в России

Отметим, что долговые обязательства, вы- течных ценных бумаг АИЖК в течение 2012 г.
пускаемые АИЖК, обычно рассчитаны на срок приобрело на баланс облигации с ипотечным
до 30 лет. Значит, кредит (в случае если он до- покрытием в рамках выпусков третьих лиц на
срочно не погашается) финансируется в течение сумму12,26 млрд руб. (в 2011 г. – 8,02 млрд руб.).
срока его жизни за счет пяти выпусков долговых Основными источниками финансирования
обязательств Агентства. Выпуская обязательства роста активов стали размещенные облигацион-
со сравнительно небольшим сроком, АИЖК ные займы, включая облигации с ипотечным
дополнительно снижает стоимость ресурсов, покрытием, а также привлеченные средства
однако при этом оно берет на себя (точнее, на Внешэкономбанка.
государство) помимо кредитного еще и процент- В 2012 г. процентные доходы по закладным
ный риск. Принимая на себя основные риски выросли на 13% (с 17,13 млрд руб. в 2011 г. до
ипотечного кредитования и не устанавливая при 19,31 млрд руб. в 2012 г.); зафиксировано уве-
этом соответствующей надбавки за риск, госу- личение резервов под обесценение закладных и
дарство фактически субсидирует все ипотечные стабилизационных займов на 0,27 млрд руб., в
кредиты на сумму этой надбавки. В результате то время как в 2011 г. имело место восстановле-
ему удается обеспечить предложение ипотечных ние резервов на сумму 0,32 млрд руб. Основной
кредитов населению по очень низким ставкам. причиной роста резервов по закладным стало
Правительство России, Агентство по ипо- изменение параметров методики резервирования
течному жилищному кредитованию, Прави- в связи с вступлением в силу Федерального за-
тельство Саратовской области многое делают кона от 06 декабря 2011 г. № 405-ФЗ «О внесении
для того, чтобы кредиты по ипотеке стали изменений в отдельные законодательные акты
доступными для граждан, чтобы люди могли Российской Федерации в части совершенствова-
себе позволить приобретать новое современное ния порядка обращения взыскания на заложенное
жилье, чтобы спрос был сбалансированным. имущество» о применении дисконта при реали-
Добиться этого можно за счет специальных зации заложенного имущества в размере 20%.
механизмов, которые увязывают интересы всех Рост чистых процентных доходов АИЖК в срав-
участников рынка – застройщиков, кредиторов и нении с 2011 г. составил 14% (14,63 млрд руб.
покупателей, создают гарантии для выполнения в 2012 г., 12,91 млрд руб. в 2011 г.) [1].
обязательств перед сторонами. С 31 мая 2013 г. ОАО «Агентство по ипо-
Результаты 2012 г. показали парадоксаль- течному жилищному кредитованию» снизило
ные результаты. Несмотря на то что состояние ставки по основной линейке ипотечных про-
российской экономики не блестящее, эксперты дуктов – «Стандарт», «Малоэтажное жилье»,
рассуждают о мировом кризисе, а банки под- «Материнский капитал», «Новостройка» (в
нимают ставки по кредитам, люди продолжают рамках программы «Стимул»), «Переезд» и
брать ипотечные кредиты, чтобы купить себе «Кредит на погашение ранее выданного кре-
жилье. Одна из основных тенденций ипотечного дита». Ставки были снижены в среднем на
рынка в 2012 г. – существенный рост спроса. 1,0–1,2% в зависимости от срока кредитования,
Окончательной официальной статистики по первоначального взноса, суммы кредита и типа
прошлому году пока нет, но предварительные ставки (фиксированная или комбинированная).
итоги впечатляют. По данным Росреестра, Наибольшую выгоду от снижения получают
каждый пятый объект недвижимости в 2012-м заемщики, которые воспользуются комбиниро-
приобретался в кредит. Доля сделок с участием ванной ставкой с возможностью фиксации от
ипотеки за год составила 20,5% [1]. 1 года до 5 лет. Возможность получить ипо-
Таким образом, в 2012 г. рынок ипотеки течный кредит с комбинированной ставкой,
пережил рост. Увеличению числа ипотечных переменная часть которой привязана к уровню
сделок не помешал даже рост процентных ста- инфляции и фиксируется по желанию заемщика
вок, начавшийся в августе-сентябре в ответ на на срок до 10 лет, появилась у заемщиков АИЖК
ситуацию на российском и мировом финансовых в 2012 г. «Сочетание переменной и фиксиро-
рынках, и повышение ставки рефинансирова- ванной ставки дает заемщику больше возмож-
ния. На рынок выходили новые программы, ностей и позволяет ему гибко управлять своим
совершенствовались имеющиеся продукты, от- кредитом, выбирая для себя наиболее прием-
ношения с партнерами-застройщиками, а также лемые условия кредитования с более выгодной
удовлетворялись потребности заемщиков. процентной ставкой», – отмечает заместитель
Объем целевых займов, выданных в 2012 г. генерального директора АИЖК Марина Ма-
АИЖК банкам, вырос в 2 раза. Чистая при- лайчик [2]. Снижение ставок стало возможным
быль ОАО «АИЖК» по МСФО по итогам дея- благодаря изменению стоимости фондирования,
тельности 2012 г. составила 8,33 млрд руб., привлекаемого Агентством путем размещения
что на 4,5% больше чистой прибыли за 2011 г. на рынке ценных бумаг – корпоративных и ипо-
(7,97 млрд руб.). В целях развития рынка ипо- течных облигаций.

Экономика 643
Известия Сарат. ун-та. Нов. сер. Сер. Экономика. Управление. Право. 2013. Т. 13, вып. 4(2)

Заключение цент инфляции и ставки рефинансирования. И


Система ипотечного кредитования очень банки, кредитуя заемщиков, не должны работать
важна как для физических лиц, так и для малого себе в убыток. Снижая проценты по ипотеке,
предпринимательства России по двум причи- инфляционные процессы будут «съедать» все
нам: во-первых, развитие ипотеки повлечет рост заработанные на кредитах деньги.
платежеспособного спроса на недвижимость, Создание и развитие ипотечного кредито-
а следом и на всю сферу услуг, связанную с вания поможет не только улучшить жилищные
ремонтом, благоустройством и обслуживанием условия граждан, но и будет способствовать
жилья (и нежилой недвижимости), а во-вторых, созданию устойчивой банковской системы.
физическим лицам развитие ипотеки даст воз-
можность улучшить свои жилищные условия, а Список литературы
для кого-то это единственный шанс приобрести
собственное жилье. Для заемщиков необходимо 1. Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru. URL:
снижение процентных ставок на ипотечные http://www.metrinfo.ru/articles/109769.html (дата об-
кредиты. В настоящее время государство на- ращения: 02.08.2013).
правляет все силы на то, чтобы сделать жилье 2. АИЖК снижает ставки. Мост. Ваш ипотечный брокер.
доступным для различных слоев населения, но, URL: http://www.ipoteka-most.ru/news/aizhk-snizhaet-
к сожалению, пока в нашей стране высоки про- stavki-/ (дата обращения: 02.08.2013).

Agency for Housing Mortgage Lending: Role in the Organization of Mortgage Lending in Russia

T. P. Varlamova
Сandidate of Economic Sciences, Associate Professor
of the Department of Accounting, Finance and Banking,
Saratov Institute (branch) of the Russian State Trade and Economic University,
24, International str., Saratov, 410065 Russia
E-mail: taniavar@rambler.ru

A. P. Trubina
Master Student of the Department of Accounting, Finance and Banking,
Saratov Institute (branch) of the Russian State Trade and Economic University,
24, International str., Saratov, 410065 Russia
E-mail: TrubinaAP@mail.ru

Introduction. In Russia, the mortgage system is still under development. Important role in the development of mortgage undoubtedly
plays Mortgage Agency, which determines the relevance of the chosen research topic. Methodology. Mortgage – secured by real
property, i.e. relationship to ensure performance of the principal obligation by providing the mortgagee in the event of nonperformance
or improper performance by the debtor of the principal obligation of the preemptive right to meet their demands by collateral. Results.
Russian state assumes all the risks of mortgage loans through the use of a secondary mortgage market schemes: a mortgage loan granted
by commercial banks, and then sold the state organization – the Agency for Housing Mortgage Lending. HMLA financed mortgage loans
by issuing its own debt (usually for 30 years), guaranteed by the state, that is attracted to finance mortgages cheapest resources that can
be found on the market. Conclusion. Creation and development of mortgage lending will not only help improve the living conditions of
citizens, but will also help create a stable banking system.
Key words: mortgage lending, mortgage risks.

References 2. AIZhK snizhaet stavki. Most. Vash ipotechnyi broker


(Agency for Housing Mortgage Lending: lowers rates.
1. Internet-zhurnal o nedvizhimosti Metrinfo.Ru (Internet
magazine about real estate Metrinfo.Ru). Available at: Bridge. Your mortgage broker). Available at: http://www.
http://www.metrinfo.ru/articles/109769.html (accessed ipoteka-most.ru/news/aizhk-snizhaet-stavki-/ (accessed
02 August 2013). 02 August 2013).

644 Научный отдел