Вы находитесь на странице: 1из 207

Александр Николаевич Латыев

Анна Викторовна Губарева


Недвижимость за
рубежом. Правовые
вопросы. Учебное пособие

http://www.litres.ru/pages/biblio_book/?art=21568948
Издательство "Проспект"; 2014
ISBN 9785392162772

Аннотация
Рассматриваются наиболее существенные институты,
определяющие правовой режим недвижимости в
зарубежных странах, раскрываются подходы к
определению недвижимого имущества и его отдельных
разновидностей, обозначаются публично-правовые
ограничения оборота недвижимости, описывается
система прав на недвижимое имущество в разных
странах. Особое внимание уделено различным системам
регистрации прав на недвижимость и влиянию
регистрационных систем на материальное право,
способам защиты прав на недвижимое имущество. В
приложении систематизированы данные о правовом
режиме недвижимости в ряде стран. Студентам,
аспирантам, научным работникам, а также практикующим
юристам, интересующимся мировым опытом правового
регулирования отношений по поводу недвижимого
имущества.
Содержание
ИНФОРМАЦИЯ О КНИГЕ 6
ВВЕДЕНИЕ 8
ГЛОССАРИЙ 10
Глава 1 16
Глава 2 29
Глава 3 51
Глава 4 62
Глава 5 100
Глава 6 147
Глава 7 166
РЕКОМЕНДУЕМАЯ ЛИТЕРАТУРА 192
ПРИЛОЖЕНИЕ 202
ПРИМЕЧАНИЯ 205
А. В. Губарева,
А. Н. Латыев
Недвижимость
за рубежом
Правовые вопросы
Учебное пособие

ebooks@prospekt.org
ИНФОРМАЦИЯ О КНИГЕ
УДК 347.214.2(1-87)(075.8)
ББК 67.404.12я73
Г93

Рецензенты:
Р. С. Бевзенко, кандидат юридических наук, на-
чальник Управления законодательства Высшего Ар-
битражного Суда Российской Федерации;
М. С. Абраменков, кандидат юридических наук, до-
цент Ульяновского государственного университета;
В. В. Голофаев, кандидат юридических наук, до-
цент Уральской государственной юридической акаде-
мии

А. В. Губарева, А. Н. Латыев
Рассматриваются наиболее существенные инсти-
туты, определяющие правовой режим недвижимо-
сти в зарубежных странах, раскрываются подходы к
определению недвижимого имущества и его отдель-
ных разновидностей, обозначаются публично-право-
вые ограничения оборота недвижимости, описывает-
ся система прав на недвижимое имущество в раз-
ных странах. Особое внимание уделено различным
системам регистрации прав на недвижимость и влия-
нию регистрационных систем на материальное право,
способам защиты прав на недвижимое имущество. В
приложении систематизированы данные о правовом
режиме недвижимости в ряде стран.
Студентам, аспирантам, научным работникам, а
также практикующим юристам, интересующимся ми-
ровым опытом правового регулирования отношений
по поводу недвижимого имущества.
УДК 347.214.2(1-87)(075.8)
ББК 67.404.12я73
© А. В. Губарева, А. Н. Латыев, 2014
© ООО «Проспект», 2014
ВВЕДЕНИЕ
Спецкурс «Правовой режим недвижимости по зако-
нодательству зарубежных стран» предназначен для
специализированной подготовки студентов, обучаю-
щихся в профильных группах, с целью выработки у
них необходимых практических навыков и создания
теоретической базы, позволяющих правильно разре-
шать дела с иностранным элементом, а также про-
водить научные исследования по указанной темати-
ке. Кроме того, спецкурс призван сформировать у сту-
дентов общее представление о действующих в ино-
странных правовых системах нормах, регулирующих
отношения, складывающиеся в связи с недвижимым
имуществом. Среди них нормы, определяющие само
понятие недвижимости, ограничивающие права соб-
ственников и иных владельцев недвижимости в пуб-
личных целях, нормы о праве собственности и иных
вещных правах на недвижимое имущество. В рамках
учебного курса подробно рассматриваются также раз-
личные системы регистрации недвижимости, влияние
такой регистрации на материальное право, способы
защиты прав на недвижимость от нарушений.
Освоение студентами данного учебного курса по-
может им лучше понять не только сущность правовых
отношений, складывающихся в связи с недвижимым
имуществом в других странах, но и российское право
при сравнении отечественных институтов с аналогич-
ными или же функционально схожими, но содержа-
тельно совершенно отличными зарубежными инсти-
тутами. Тем самым изучение правового регулирова-
ния недвижимости за границей стимулирует расшире-
ние кругозора студентов, открывает им новый подход
к решению практических задач, в том числе встающих
в рамках российской правовой системы.
Разумеется, жанр учебного пособия накладывает
ряд ограничений. Так, нами сознательно использова-
ны некоторые упрощения, опущены детали, не суще-
ственные для общего понимания регулирования отно-
шений, связанных с недвижимостью, в той или иной
стране. Изложение материала максимально приспо-
соблено для понимания студентами российских юри-
дических вузов за счет аналогий с отечественным
правом.
ГЛОССАРИЙ
Auflassung – в немецком праве – формальный до-
кумент о передаче или установлении права на недви-
жимость.
Briefhypothek – письменная ипотека (нем.),
оформляемая особой ценной бумагой – закладной.
Buchhypothek – книжная ипотека (нем.), при кото-
рой не оформляется закладная.
Cédule hypothécaire – закладная (фр.). Название
используется в Швейцарии.
Conversion – присвоение (англ.). В англосаксон-
ском праве – деликт, заключающийся в том, что от-
ветчик распоряжается чужой недвижимостью как сво-
ей или иным образом создает видимость того, что она
принадлежит ему.
Conveyance – в англосаксонском праве – фор-
мальный акт передачи владения имуществом.
Detinue – удержание (англ.). В англосаксонском
праве – деликт, заключающийся в неправомерном
удержании чужого имущества, влекущий ответствен-
ность в виде возмещения убытков.
Dispossession – лишение владения (англ.). В ан-
глосаксонском праве – деликт, заключающийся в
неправомерном захвате чужого имущества, влекущий
возврат имущества собственнику в натуре.
Fixtures – в англосаксонском праве – предметы, яв-
ляющиеся движимыми, но неразрывно связанные с
недвижимостью, в силу чего они признаются частью
недвижимости.
Grundschuld – см. земельный долг.
Hypothekenbrief – закладная (нем.). Название ис-
пользуется в Германии.
Mortgage – англосаксонская форма залога, при ко-
торой право собственности на предмет залога счита-
ется переходящим к залогодержателю. Прекращение
залога происходит путем выкупа залогодателем пра-
ва собственности у залогодержателя.
Nuissance – зловредность (англ.). В англосаксон-
ском праве – деликт в виде любых помех в пользова-
нии имуществом. При защите от этого деликта титул
истца не проверяется.
Personal property – в англосаксонском праве –
имущество, права на которое защищаются личными
исками – только против конкретного нарушителя. Про-
тивопоставляется real property.
Real property – в англосаксонском праве – имуще-
ство, права на которое защищаются вещными исками
– против любого лица. Противопоставляется personal
property.
Rentenschuld – см. рентный долг.
Schuldbrief – закладная (нем.). Название исполь-
зуется в Швейцарии.
Tenures – традиционные англосаксонские земель-
ные титулы.
Trespass – в англосаксонском праве – деликт в ви-
де вторжения на земельный участок или иное вмеша-
тельство во владение недвижимостью. При защите от
этого деликта титул истца не проверяется.
Абстрактное обеспечение – реальное обеспече-
ние, действительность и существование которого не
зависят от действительности и существования обес-
печиваемого требования и не следуют судьбе послед-
него. Противопоставляется акцессорному обеспе-
чению.
Акцессорное обеспечение – реальное обеспече-
ние, действительность и существование которого за-
висят от действительности и существования обеспе-
чиваемого требования и следуют судьбе последне-
го. Противопоставляется абстрактному обеспече-
нию.
Антихрез – разновидность залога, при котором за-
ложенное имущество используется кредитором, а до-
ходы от такого использования идут в погашение про-
центов или основной суммы кредита.
Вещные выдачи – ограниченное вещное право,
заключающееся в получении за счет недвижимого
имущества регулярных выдач в натуральной форме
(продуктами питания и т. п.).
Владельческая защита – см. посессорная защи-
та.
Земельный долг – Grundschuld (нем.). Абстракт-
ная форма реального обеспечения (залог недвижи-
мости), при которой требования кредитора обеспечи-
ваются исключительно за счет стоимости заложенной
недвижимости. Взыскание не может быть обращено
на другое имущество должника. Ср. с ипотекой.
Земельный реестр – Grundbuch (нем.). Реестр, в
котором учитываются права на недвижимое имуще-
ство. Ср. с кадастром.
Инскрипция – во Франции – краткая запись в зе-
мельном реестре о совершенном юридическом акте
с указанием только некоторых его существенных мо-
ментов. Ср. с транскрипцией.
Ипотека – акцессорная форма реального обеспе-
чения (залог недвижимости), при которой требования
кредитора обеспечиваются как за счет заложенного
недвижимого имущества, так и за счет иного имуще-
ства должника. Ср. с земельным долгом.
Кадастр – реестр, в котором отражаются техниче-
ские характеристики недвижимости, в основном зе-
мельных участков: расположение, площадь, характе-
ристики почв, наличие растительности, водоемов и
т. п. Ср. с земельным реестром.
Книжная давность – разновидность приобрета-
тельной давности, при которой неосновательно вне-
сенное в земельный реестр право становится бес-
спорным по истечении определенного периода вре-
мени.
Петиторная защита – защита, при которой от ист-
ца требуется доказывание его права на имущество.
Противопоставляется посессорной защите.
Посессорная защита – защита, при которой от ист-
ца не требуется доказывания его права на имущество.
То же самое, что владельческая защита. Противо-
поставляется петиторной защите.
Рентный долг – ограниченное вещное право, за-
ключающееся в получении регулярных денежных вы-
плат за счет недвижимого имущества.
Суперфиций – ограниченное вещное право, обес-
печивающее неограниченное использование здания,
сооружения, находящегося на чужом земельном
участке.
Существенная составная часть земельного
участка – в Германии – здания, сооружения и иные
объекты, неразрывно связанные с земельным участ-
ком.
Талон – в регистрационной системе Торренса – ко-
пия листа земельного реестра, выдаваемая собствен-
нику недвижимости, без предъявления которой реги-
стратор не может вносить новые записи в реестр.
Транскрипция – во Франции – запись в земельном
реестре в виде полного воспроизведения документа.
Ср. с инскрипцией.
Узус – ограниченное вещное право, предоставляю-
щее его обладателю возможность пользоваться иму-
ществом без извлечения из него плодов или доходов.
Узуфрукт – ограниченное вещное право, предо-
ставляющее его обладателю возможность пользо-
ваться имуществом и извлекать из него плоды и до-
ходы.
Хабитация – разновидность узуса – право прожи-
вания в чужом жилом помещении, обычно пожизнен-
ное.
Чиншевое право – см. эмфитевзис.
Эмфитевзис – ограниченное вещное право,
предоставляющее его обладателю возможность
неограниченного сельскохозяйственного использова-
ния земельного участка за небольшую фиксирован-
ную плату – чинш, ценз.

См. также чиншевое право.


Глава 1
ВВЕДЕНИЕ В КУРС
Хозяйственное значение недвижимости. Недви-
жимость как средство производства и как капитал.
Ограниченность предложения как критерий ценно-
сти недвижимости.
Необходимость изучения правового регулирова-
ния недвижимости за рубежом. Аспект международ-
ных экономических связей и аспект развития соб-
ственной правовой системы.
Сложность сравнительно-правового исследова-
ния прав на недвижимое имущество. Большая до-
ля национальной специфики по сравнению с более
космополитичными разделами гражданского права –
обязательственным правом и правом на результа-
ты интеллектуальной деятельности. Сложность
вещно-правовых категорий в целом. Отсутствие
многих институтов в российском праве.

Во все времена и во всех странах недвижимость


считалась одним из основных активов национальной
экономики, источником и показателем имуществен-
ного благополучия отдельного гражданина. Разумеет-
ся, сегодня уже нельзя однозначно утверждать, что
только недвижимое имущество является наиболее
ценным или самым значимым объектом гражданских
прав: не меньшую, а порой и намного большую цен-
ность в современной экономике имеет денежный ка-
питал, ценные бумаги, нематериальные объекты раз-
личного рода – от произведений искусства до па-
тентов на изобретения, от секретов производства до
товарных знаков. Однако и сейчас сохраняется та-
кая показательная характеристика недвижимости, в
первую очередь земельных участков, как ее стабиль-
ность. «Единственным имуществом, не подвластным
огню и воде» называли землю в средние века. Так же
и ныне – в периоды кризисов и экономических потря-
сений, приводящих в расстройство фондовые рынки
и денежную систему, недвижимость сохраняет свою
стоимость и остается надежным инвестиционным ак-
тивом.
Помимо экономического аспекта недвижимость вы-
полняет и важную политическую роль. В отличие от
других видов имущества, которые могут быть до-
статочно свободно перемещены в другое государ-
ство, как, например, денежный капитал, недвижи-
мость неразрывно связана с той страной, где она на-
ходится. Вполне естественно, что собственник недви-
жимого имущества заинтересован в защите своих
прав, а значит, и в стабильности государства, обес-
печивающего такую защиту, нерушимости его границ
и государственного строя. Неудивительно, что земле-
владельцы становились первыми, кому в ходе исто-
рического развития доверялось участвовать в управ-
лении государственными делами, предоставлялось
право голоса.
Имущественный актив, играющий столь суще-
ственную роль в национальной экономике, да и не
только экономике, не мог остаться без внимания за-
конодателя. Издревле во всех странах мира склады-
вались системы правовых норм, регулирующих от-
ношения по поводу недвижимого имущества, прежде
всего норм частноправовых, определяющих преде-
лы права собственности на него и самую возмож-
ность такого права, виды и содержание иных вещных
прав, основания и порядок приобретения и прекраще-
ния прав на недвижимость, согласовывающих инте-
ресы соседних собственников, а также публично-пра-
вовых норм, налагающих на владельцев недвижимо-
сти обязанности уплачивать налоги, сохранять эко-
логическое разнообразие, соблюдать строительные
и иные нормы, обеспечивающие безопасность самих
владельцев недвижимости и третьих лиц, и многое
другое.
Даже краткий обзор иностранного законодатель-
ства о недвижимом имуществе, при всем его раз-
нообразии, показывает, что законодатель, как пра-
вило, весьма благосклонно относится к владельцам
недвижимости, предоставляя им широкие возможно-
сти по использованию своего имущества. Но в то же
время к ним предъявляются и весьма строгие тре-
бования, обусловленные высокой экономической и
социальной ценностью принадлежащего им имуще-
ства. Именно баланс этих дозволений и требований,
с одной стороны, обеспечивает сохранность земель
и иных объектов недвижимости, а с другой – гаран-
тирует возможность нормального поземельного обо-
рота, позволяющего использовать недвижимое иму-
щество в современной капиталистической экономи-
ке. Отклонения в ту или иную сторону обычно закан-
чиваются печально, приводя либо к варварскому от-
ношению к своей, а потом и к чужой недвижимости,
либо к чрезмерной заурегулированности, парализую-
щей оборот. Примеры последнего можно наблюдать в
странах, следующих социалистическому пути разви-
тия, одним из первейших требований которого явля-
ется национализация земли. Как показывает история,
ничего хорошего из этого, как и из любой другой край-
ности, не выходит. В рамках настоящего учебного кур-
са мы будем рассматривать правовое регулирование
оборота недвижимости только в тех странах, где дей-
ствуют законы капитализма, ибо там, где они не дей-
ствуют, ни о каком обороте и говорить не имеет смыс-
ла.
При регулировании отношений, связанных с недви-
жимостью, в первую очередь с земельными участка-
ми, законодатели всех стран исходят из двух аспек-
тов.
Во-первых, недвижимость является основным
средством производства. Без использования земель-
ных участков невозможно сельскохозяйственное про-
изводство, на земле строятся производственные зда-
ния, жилые дома, торговые центры и офисы, из земли
добываются полезные ископаемые. Без эксплуатации
зданий и сооружений, построенных на земле, невоз-
можно существование промышленности, да и просто
жизнь человека немыслима. Исходя из этого, законо-
датель устанавливает нормы, упорядочивающие ис-
пользование недвижимости: правила о целевом ис-
пользовании земельных участков; строительные нор-
мы; сервитуты, обеспечивающие возможность досту-
па к земельным участкам; права, позволяющие несоб-
ственникам пользоваться чужой недвижимостью. На-
конец, правовая система дает средства защиты от та-
ких нарушений прав на недвижимость, которые пре-
пятствуют нормальному ее использованию.
Во-вторых, в современной экономике недвижи-
мость выступает в роли капитала. Обладая высокой
ликвидностью, недвижимое имущество часто служит
гарантом возврата кредитов, полученных на разви-
тие того же производства или на иные цели. В случа-
ях недостаточности финансовых ресурсов недвижи-
мое имущество может быть продано. Учитывая это
обстоятельство, законодатели разных стран преду-
сматривают различные нормы, регулирующие оборот
недвижимости: позволяющие закладывать и прода-
вать ее, обеспечивающие надежность приобретенных
прав, защищающие от таких посягательств на недви-
жимое имущество, которые, быть может, не затруд-
няя его фактическое использование, делают невоз-
можным распоряжение им.
Если первый из названных аспектов традиционно
упоминается в отечественной литературе, то второму
до недавнего времени уделялось сравнительно мало
внимания. Между тем его следует постоянно иметь
в виду при изучении иностранного законодательства,
поскольку именно второй аспект зачастую является
основным руководящим началом при организации си-
стемы правового регулирования поземельных отно-
шений за рубежом. Без учета данного обстоятельства
многие иностранные правовые институты могут по-
казаться бессмысленными и удивительными, однако
они сразу же занимают подобающее им место в си-
стеме права, как только в расчет принимается необхо-
димость капитализации недвижимого имущества, т. е.
использования его не только (и, быть может, не столь-
ко) как средства производства, но и как одного из ос-
новных видов капитала.
Так, если для хозяйственного использования
недвижимости вполне можно обходиться чрезвычай-
но сложными и длительными способами оформления
правопреемства (в принципе, в таком случае необя-
зательно и законодательное допущение самого пра-
ва собственности на нее – пользоваться землей мож-
но и в условиях исключительной государственной
собственности), то для использования той же самой
недвижимости как капитала насущным является, во-
первых, допущение самого оборота недвижимости,
а во-вторых, обставление его как можно меньшими
обременительными в финансовом и временно́м пла-
не формальностями. Отсюда – развитие различных
систем регистрации прав на недвижимость, которые
будут подробно рассмотрены далее.
При определении стоимости земли существенным
моментом является ее ограниченность. Действитель-
но, территория отдельного государства, да и всей су-
ши на Земле, представляет собой относительно по-
стоянную величину; опыты по отвоеванию суши у мо-
ря, несмотря на отдельные локальные выдающие-
ся достижения (например, известно, что значитель-
ная часть Нидерландов искусственно освобождена от
морской воды; попытки создания искусственных ост-
ровов предпринимаются в Японии и странах Персид-
ского залива), все-таки остаются ничтожно малой ве-
личиной в общемировом измерении. В связи с этим
появление на рынке новых земельных участков мало-
вероятно. В сфере правового регулирования это при-
водит к тому, что современное законодательство со-
держит относительно мало норм о первоначальном
возникновении прав на недвижимость (в отличие, ска-
жем, от древних правовых систем, в принципе до-
пускавших завоевание как способ первоначального
приобретения земель), но большое количество норм,
определяющих условия и порядок перехода прав на
земельные участки и гарантирующих надежность при-
обретенных прав.
Несмотря на разнообразие правовых систем, мож-
но выделить основные вопросы, которые необходи-
мо рассмотреть при изучении правового регулиро-
вания отношений, связанных с недвижимым имуще-
ством: это вопросы самого определения недвижимо-
сти, публично-правовых ограничений, налагаемых на
собственников и других владельцев недвижимости,
системы прав на недвижимость, их регистрации и за-
щиты, а также модификации материального права
под влиянием регистрационной системы.
Настоящий учебный курс можно рассматривать как
дисциплину сравнительно-правового характера. Как и
любая такая дисциплина, она преследует две основ-
ные цели.
Во-первых, изучение курса позволяет получить
представление о нормах, регулирующих поземель-
ные отношения в других странах. Это может быть по-
лезно в будущей практической деятельности: как бы-
ло показано выше, недвижимость является важным
имущественным активом, в наше время нередки си-
туации, когда российские граждане или организации
приобретают недвижимость за границей, принимают
ее в залог, вступают в иные отношения, для надлежа-
щего оформления которых необходимо иметь пред-
ставление о системе регулирующих их норм.
Во-вторых, знания о правовых институтах зару-
бежных стран расширяют кругозор юриста, позволя-
ют ему видеть новые перспективы развития отече-
ственной правовой системы. В настоящее время под
эгидой Президента РФ разрабатываются предложе-
ния по совершенствованию российского гражданско-
го законодательства. В частности, в 2003 г. увидела
свет Концепция развития гражданского законодатель-
[1]
ства о недвижимом имуществе , при разработке ко-
торой широко использовался иностранный опыт. Зна-
комство с иностранными институтами позволит юри-
сту при изменении законодательства лучше понимать
смысл и цель вносимых изменений, представлять ме-
ханизмы функционирования этих институтов.
Сравнительно-правовой анализ норм, регулирую-
щих отношения, связанные с недвижимым имуще-
ством, достаточно сложен в силу нескольких причин.
Прежде всего это связано с тем, что основные изучае-
мые институты принадлежат к такой подотрасли граж-
данского права, как вещное право. Вообще в рамках
гражданского права можно выделить космополитич-
ные подотрасли, институты которых в разных странах
весьма схожи. В первую очередь к таковым принад-
лежат институты, регулирующие права на результаты
интеллектуальной деятельности, в основном за счет
того, что эти институты относительно молоды и осно-
ваны во многом на положениях всемирных междуна-
родных конвенций. Довольно унифицированы также и
нормы международного частного права. Весьма схо-
жи в разных странах нормы обязательственного пра-
ва, особенно регулирующие так называемые торго-
вые отношения. В ходе международной торговли вы-
работан ряд правил, практически совпадающих в раз-
личных странах. В то же время в сфере частного пра-
ва немало институтов, носящих ярко выраженный на-
циональный характер. Главным образом это относит-
ся к семейному и тесно связанному с ним наслед-
ственному праву – здесь расхождения в правовом ре-
гулировании между государствами намного сильнее,
поскольку названные подотрасли теснейшим образом
связаны с национальными традициями, особенностя-
ми исторического развития страны, структурой семей-
ных отношений, свойственными данному обществу
ценностями.
Интересующее нас вещное право в этой системе
располагается примерно посередине: с одной сторо-
ны, оно значительно менее, чем семейное или на-
следственное, связано с национальным духом, тра-
диционными ценностями, с другой – оно все-таки
значительно более национально, нежели обязатель-
ственное право или права на результаты интеллекту-
альной деятельности. Как было отмечено, недвижи-
мость издавна рассматривается как одна из основ на-
циональной экономики, а значит, и нормы, регулиру-
ющие связанные с ней отношения, начали склады-
ваться в разных странах уже давно и успели пройти
большой эволюционный путь, в ходе которого нормы
одних стран все сильнее отличались от норм других.
Кроме того, важное политическое значение недвижи-
мости также обусловливает различие в подходах к ее
правовому регулированию.
Немаловажно и то, что вещное право само по се-
бе является достаточно сложной для изучения подо-
траслью гражданского права. Так, при составлении
Германского гражданского уложения (ГГУ) раздел о
вещном праве был размещен после раздела об обя-
зательственном праве, причем в качестве основания
для такого размещения, отступающего от традиций
пандектной системы, авторы Уложения ссылались на
то, что институты вещного права сложнее институтов
права обязательственного. Здесь, вероятно, имелось
в виду следующее обстоятельство: если обязатель-
ственные права, будучи относительными, затрагива-
ют лишь ограниченный круг лиц, то вещные права,
как абсолютные, имеют значение для всех и каждо-
го, а потому требуют от законодателя большей взве-
шенности и осторожности в подходах. Пренебреже-
ние этим обстоятельством со стороны отечественного
законодателя, обусловленное практически полувеко-
[2]
вым забвением концепции вещных прав , привело к
тому, что ныне действующий Гражданский кодекс Рос-
сии (ГК РФ) весьма беден в вещно-правовом плане и
сейчас – по прошествии десяти лет со дня принятия
– требует реформы.
Наконец, названная бедность отечественного за-
конодательства в вещно-правовом плане вызывает
еще одну сложность в изучении настоящего учебного
курса: в иностранных правовых системах, даже при-
надлежащих к той же правовой семье, что и россий-
ская, довольно много институтов либо вообще неиз-
вестных отечественному праву, либо существующих
в нашей стране в весьма упрощенном виде. Это мож-
но оценить, например, по тому разнообразию залого-
вых прав, которое существует в немецком праве, или
обилию ограниченных вещных прав, известных праву
Латвии. Очевидно, что юристу, воспитанному на тра-
диционных для его собственной страны представле-
ниях, довольно сложно воспринять иные конструкции
и идеи, о которых, быть может, он даже не догадывал-
ся.
Глава 2
ПОНЯТИЕ НЕДВИЖИМОСТИ
В ПРАВОПОРЯДКЕ
ЗАРУБЕЖНЫХ СТРАН
Деление имущества на движимое и недвижи-
мое как характерная черта правопорядка большин-
ства стран. Специфика англосаксонского права:
real property и personal property – отличие в спосо-
бах защиты. Физический, социально-экономический
и юридический критерии разграничения движимого
и недвижимого имущества.
Земельный участок – основной объект недвижи-
мости. Определение границ земельного участка.
Соотношение гражданско-правового и экологиче-
ского регулирования отношений по поводу земель-
ных участков. Земля как объект гражданского пра-
ва и как часть территории государства.
Иные природные объекты как объекты недвижи-
мости. Реки, озера. Леса. Участки недр.
Здание как составляющая часть земельного
участка. Здание как самостоятельный объект
недвижимости.
Недвижимость по назначению: объекты, предна-
значенные для работы на земельном участке. Объ-
екты, прикрепленные к недвижимости (fixtures).
Распространение режима недвижимого имуще-
ства на права на недвижимость.
Предприятие как имущественный комплекс.
Объекты, приравненные к недвижимости: мор-
ские и воздушные суда.
1. Общая характеристика
Деление имущества на движимое и недвижимое
широко распространено в подавляющем большин-
стве современных правовых систем. Это разделение
отражает высокую социальную, экономическую зна-
чимость недвижимости, ее специфические физиче-
ские характеристики. Как и всякая юридическая клас-
сификация, такое деление влечет дифференциацию
правового режима движимости и недвижимости, за-
ключающуюся в основном в различии набора прав на
движимое и недвижимое имущество, специфике спо-
собов возникновения и прекращения этих прав и их
защиты.
В то же время эта классификация не является им-
манентно присущей любой правовой системе. Напри-
мер, римское право, до сих пор остающееся образ-
цом для многих правовых систем, не делало особо-
го различия в правовом режиме движимых и недви-
жимых вещей. Во второй половине XX в. в социали-
стических странах деление имущества на движимое
и недвижимое не использовалось в связи с тем, что
гражданский оборот недвижимости в них был почти
полностью ликвидирован. Однако даже в таких случа-
ях специфика недвижимого имущества давала о се-
бе знать и проявлялась в других используемых соот-
ветствующими правовыми системами классификаци-
ях. В случае с римским правом таковым было деле-
ние вещей на манципируемые (основной разновидно-
стью которых были земельные участки) и неманципи-
руемые, а в социалистических странах – на основные
и оборотные средства, из которых в числе первых,
опять же, назывались здания, сооружения и прочие
недвижимые объекты.
Известной спецификой в настоящее время облада-
ет англосаксонская правовая система. Несмотря на
то что в бытовом обиходе разделение имущества на
движимое и недвижимое и в странах общего права
является вполне очевидным и не вызывает вопросов,
с юридической точки зрения используется несколько
иное деление. Во-первых, следует иметь в виду весь-
ма широкий подход англосаксов к самому понятию ве-
щи. Под вещами они подразумевают не только ма-
териальные предметы, но и различное «бестелесное
имущество» – права, ценные бумаги и т. п., так что по-
нятие вещи в странах общего права приближается к
понятию имущества вообще. В свою очередь имуще-
ство делится на real property и personal property, бук-
вально – реальную и персональную собственность. В
первую группу входит то, что в континентальных пра-
вопорядках включается в понятие недвижимости – зе-
мельные участки, здания и сооружения. Однако это
не совсем совпадающие классификации. Деление на
real и personal property обусловлено не физическими
свойствами вещей, а их правовым режимом. То есть
в данном случае можно наблюдать подход, противо-
положный континентальному, где правовой режим за-
висит от деления на движимость или недвижимость.
Если реальная собственность защищается вещны-
[3]
ми исками, направленными против любого лица , то
персональная – только против конкретного нарушите-
ля. Таким образом, в отношении персональной соб-
ственности (в состав которой входят и движимые ве-
щи, и «бестелесное имущество» – права, иски и т. д.)
англосаксонское право вообще не предлагает абсо-
лютной защиты, что с точки зрения континентальных
представлений означает, что в странах общего права
вещные права распространяются только на недвижи-
мость.
При разделении имущества на движимое и недви-
жимое используются различные основания.
Первым, наиболее очевидным и отраженным да-
же в названии «недвижимость», является физический
критерий – невозможность перемещения объекта. Со-
гласно ему недвижимостью признается такое имуще-
ство, которое не может быть перемещено без несо-
размерного ущерба его назначению. При всей своей
очевидности этот критерий, однако, недостаточно че-
ток. Так, современные строительные технологии поз-
воляют практически в неизменном виде, не разби-
рая, перемещать на довольно значительные рассто-
яния – до нескольких километров – здания и соору-
жения, которые бесспорно относятся к недвижимо-
сти. Более того, даже земельные участки, представ-
ляющие собой хрестоматийный пример недвижимо-
сти, могут перемещаться под воздействием природ-
ных факторов или человеческой деятельности. Для
наглядности представим остров, находящийся посре-
ди водоема. Его перемещение, вплоть до присоеди-
нения к одному из берегов, может быть обусловле-
но намывом ила или песка, изменением уровня во-
ды в водоеме, наконец, геологическими процессами.
И если на землетрясения пока человечество влиять
не научилось, то изменение русла рек, намыв терри-
тории или ее освобождение от воды путем сооруже-
ния польдеров давно перестали быть диковинкой. Та-
ким образом, возможно и перемещение земельного
участка без изменения, в принципе, его назначения,
особенно если такое перемещение происходит посте-
пенно. В связи с этим практически ни одна правовая
система мира не использует только лишь физический
критерий для определения понятия недвижимости.
Другой часто используемый критерий – социаль-
но-экономический – связан с высокой, как правило,
стоимостью недвижимого имущества и его социаль-
ной значимостью. Далее мы покажем, что в некото-
рых странах к недвижимости приравниваются дви-
жимые вещи, размещенные на земельном участке,
или права на недвижимое имущество. Это же сооб-
ражение заставляет законодателя признавать недви-
жимостью объекты, являющиеся частью других объ-
ектов недвижимости, например здания и сооружения
как часть земельного участка или квартиры как часть
многоквартирного дома. Наконец, социально-эконо-
мические соображения обусловливают используемое
в некоторых странах включение в число недвижимо-
сти заведомо движимых объектов, таких как морские
и воздушные суда.
Для разграничения применяется также и юридиче-
ский критерий, т. е. недвижимостью признается то, в
отношении чего установлен правовой режим, свой-
ственный недвижимости. Как уже говорилось, в англо-
саксонских странах вся система строится именно на
таком критерии: real property – это то, что защищается
реальными исками, а не наоборот. Впрочем, анало-
гичный подход можно наблюдать в некоторых случаях
и в континентальных правовых системах. Так, распро-
странение на права на недвижимость либо на мор-
ские или воздушные суда регистрационной системы
влечет в некоторых странах признание соответствую-
щих объектов недвижимым имуществом, несмотря на
то что по природе своей они таковыми не являются.
2. Земельные участки
В любой стране во все времена основным объ-
ектом недвижимости всегда признавался земельный
участок как наиболее неперемещаемый из всех мыс-
лимых объектов. Приведенные ранее примеры, ко-
гда земельный участок может переместиться, – это
все-таки чрезвычайно редкие исключения. Земель-
ный участок служит необходимым местом размеще-
ния других объектов недвижимости, самая классифи-
кация которых в этом качестве обусловлена именно
неразрывной связью с участком. Кроме того, земель-
ный участок – едва ли не единственный объект граж-
данских прав, не поддающийся уничтожению: даже
если будет разрушен весь почвенный слой земельно-
го участка, а на его месте выкопана яма, он сохранит-
ся как объект.
Характерная особенность земельных участков, от-
личающая их от любых других вещей, – двухмер-
ность. Если движимые вещи, да и прочие объекты
недвижимости, трехмерны (могут быть измерены по
длине, ширине, высоте), то для земельных участков
возможно лишь измерение по длине и ширине.
Определение границ земельного участка имеет су-
щественное значение для установления и защиты
прав на него. Первоначально границы определялись
с помощью природных ориентиров – берегов водое-
мов, оврагов, канав, холмов, скал, больших деревьев
и т. п. Но, с одной стороны, это было не совсем удоб-
но, ибо далеко не всегда можно найти подходящий
ориентир, стоящий к тому же прямо на границе участ-
ков. С другой стороны, такие природные объекты за-
частую не вечны: берега водоемов могут меняться,
овраги осыпаться либо, наоборот, расти, холмы – вы-
ветриваться, деревья – умирать или сгорать. В свя-
зи с этим довольно быстро начали применять искус-
ственные метки границ участков – так называемые
межевые знаки. Их форма бывает различной, в насто-
ящее время, она, как правило, регламентируется спе-
циальными актами (в Германии, например, определе-
ние порядка межевания отнесено к ведению земель –
§ 919 ГГУ). Установка этих знаков – межевание – все-
гда была процедурой, осуществляемой государствен-
ными чиновниками либо (под их надзором) техниче-
скими специалистами. Наряду с установкой на грани-
це земельного участка межевых знаков составляется
карта участка, где отмечается расположение этих зна-
ков с привязкой друг к другу либо к другим ориенти-
рам. В настоящее время с помощью систем глобаль-
ного позиционирования границы земельного участка
зачастую отмечаются с указанием их точных геогра-
фических координат. В результате, как бы ни менялся
ландшафт местности и что бы ни происходило с са-
мими знаками, границы участка остаются неизменны-
ми и всегда могут быть восстановлены, таким обра-
зом, земельные участки становятся в принципе неуни-
чтожимым имуществом. В процедуре межевания име-
ют право участвовать все заинтересованные лица,
в первую очередь собственники соседних земельных
участков, которые следят за правильностью проведе-
ния границ. Споры, связанные с межеванием, обычно
рассматриваются в административном порядке.
Мы уже отмечали, что при любых изменениях со-
стояния земельного участка он сохраняет свое тожде-
ство и остается объектом гражданских прав. Но поми-
мо гражданско-правового регулирования практически
во всех странах предусмотрено и экологическое регу-
лирование. Поскольку земля составляет основу сель-
ского хозяйства, законодательством устанавливают-
ся ограничения, связанные с использованием участ-
ков сельскохозяйственного назначения. На них запре-
щается промышленное производство или строитель-
ство, более того, в случае использования земельных
участков для определенного вида деятельности (на-
пример, во Франции – в качестве виноградников) за-
прещается и сельскохозяйственное использование в
иных видах. Так как земельные участки не могут быть
отделены друг от друга, деятельность, осуществляе-
мая собственником одного из них, может оказать вли-
яние и на состояние соседних участков, в связи с чем
устанавливаются ограничения по устройству плотин
на водоемах, по выбросу отходов в проточные водое-
мы и т. п. Наконец, отдельные земельные участки мо-
гут рассматриваться государством как особо ценные
и в отношении них устанавливается совершенно ис-
ключительный режим использования, который пред-
полагает необходимость сохранения таких участков в
неизменном виде. Это относится, например, к различ-
ным заповедникам, национальным паркам. При этом
экологическое и гражданско-правовое регулирование
отношений по поводу земельных участков существу-
ют как бы в параллельных плоскостях: наличие огра-
ничений, как правило, никак не сказывается на правах
собственниках земельного участка распорядиться им
любым образом. В то же время такое распоряжение
не влечет отмены или изменения экологических огра-
ничений. Однако в случае нарушения существующих
ограничений собственник не только привлекается к
публично-правовой ответственности, но и может быть
лишен принадлежащего ему земельного участка.
Помимо того что земельный участок является объ-
ектом гражданских прав, он выступает еще и в каче-
стве части территории государства. Первоначально
гражданско-правое и публично-правовое господство
над земельным участком не разделялись и государ-
ство считалось верховным собственником всей зем-
ли на территории страны. В настоящее время такой
подход нельзя расценивать иначе чем анахронизм, но
сугубо теоретически он сохраняется в ряде стран, на-
пример в Великобритании, где верховным собствен-
ником всех земель на территории страны считает-
ся государство (корона). Разумеется, это сейчас рас-
сматривается только как декларация, на деле вер-
ховная собственность короны не более чем фикция,
«голое право», и никак не проявляется в ходе нор-
мального поземельного оборота, хотя ее следы и со-
храняются в названиях распространенных в Британии
прав на землю. Так, самое широкое право на земель-
ный участок, более или менее равное праву собствен-
ности в континентальных представлениях, именуется
freehold, в буквальном переводе – свободное держа-
ние. При этом предполагается, что обладатель этого
права получил держание от кого-то, в данном случае
– он короны, т. е. от государства. В прошлом верхов-
ная собственность государства рассматривалась как
юридическое основание для установления поземель-
ных налогов, уже упомянутых экологических ограни-
чений и – более того – для определения самих границ
государства. Однако сегодня такие ограничения уста-
навливаются мерами публичного права вне зависимо-
сти от принадлежности частных прав на имущество, а
тот факт, что земельные участки формируют террито-
риальную основу государства, отражается, например,
в установлении различных ограничений на оборот и
использование участков в приграничной зоне.
3. Иные природные объекты
Помимо земельных участков объектами недвижи-
мости являются иные природные объекты. Водные
объекты, имеющиеся в пределах одного земельного
участка, как правило, признаются частью этого участ-
ка и находятся в собственности его собственника. Что
касается водных объектов, выходящих за пределы од-
ного земельного участка, например крупных озер, рек,
протекающих через несколько земельных участков,
то по их поводу в разных странах устанавливаются
различные нормы. Так, ст. 538 Французского граждан-
ского кодекса (ФГК) содержит очень широкое опреде-
ление водных объектов, которые не могут находить-
ся в частной собственности, к ним относятся «реки,
впадающие в море, и судоходные или сплавные ре-
ки, берега, морские намывы, порты, гавани, рейды». В
Латвии несколько иной подход: согласно ст. 1102 ГЗ к
общественным водам относится полоса морских при-
брежных вод, а также озера и реки, перечисленные в
приложении к закону, все же остальные водные объ-
екты находятся в частной собственности.
Леса, как правило, не рассматриваются как само-
стоятельный объект недвижимости, а выступают в ка-
честве характеристики того земельного участка, на
котором они располагаются.
Традиционные определения пределов прав соб-
ственника земельного участка предусматривают, что
это право распространяется вниз до центра земли и
вверх без ограничения. Так, ст. 552 ФГК устанавли-
вает: «Собственность на землю включает в себя все,
что находится над и под землей», почти то же го-
ворится в § 905 Германского гражданского уложения
(ГГУ): «Право собственника земельного участка рас-
пространяется на пространство над и под поверхност-
ным слоем участка». Однако следующие положения
тех же самых статей содержат ограничения прав соб-
ственника участка только такими пределами над и под
поверхностью, которые используются в обычной хо-
зяйственной деятельности. В силу этого подземные
ископаемые оказываются изъятыми из собственности
владельца земельного участка. Порядок использова-
ния недр определяется специальными нормами, об-
разующими так называемое горное право. В большин-
стве стран для использования недр необходимо полу-
чать от государства особое разрешение (лицензию).
В то же время в связи с тем, что порядок предоставле-
ния лицензий регулируется публичным правом, участ-
ки недр, как правило, не рассматриваются как объек-
ты гражданских прав.
4. Здания и сооружения
Вторым по значимости и, возможно, наиболее рас-
пространенным объектом недвижимости выступают
здания и сооружения. Зачастую законодатель упоми-
нает здания, наравне с земельными участками, сразу
же при определении понятия недвижимости (ст. 518
[4]
ФГК, ст. 3:3 ГК Нидерландов ). Однако такое, каза-
лось бы, очевидное положение создает значительные
юридические трудности. Дело в том, что если при-
знавать здание самостоятельным объектом недвижи-
мости, то неизбежно и признание на него самостоя-
тельного права собственности, не связанного непре-
менно с правом собственности на земельный уча-
сток, на котором оно расположено. В таком случае
возникает вопрос соотношения прав собственников
земли и здания: как быть, например, в случае, когда
договор аренды, на основании которого собственник
здания пользовался земельным участком, прекратил
свое действие?
Если обратиться к истории – к римскому праву, по-
ныне вдохновляющему континентальных законодате-
лей, то мы увидим, что там здания самостоятельными
объектами не признавались. Они рассматривались
как часть земельного участка, на котором они распо-
ложены. Римский подход в настоящее время разде-
ляется немецким правом: в соответствии с § 94 ГГУ
здания рассматриваются как существенные состав-
ные части земельного участка. Той же точки зрения
придерживается эстонское законодательство (ст. 16
Закона о вещном праве 1993 г.). В таком случае уже не
возникает вопроса о соотношении права на земель-
ный участок и расположенное на нем здание: коль
скоро здание рассматривается как часть участка, все
права на участок полностью распространяются и на
здание. И все же такой подход, будучи проведенным
последовательно, вступает в противоречие с интере-
сами гражданского оборота, который требует во мно-
гих случаях разделения собственности на землю и на
здание.
Как видим, каждый из двух обозначенных подходов
к вопросу о статусе здания, расположенного на зе-
мельном участке, имеет свои минусы. Однако и в том
и в другом случае обозначенные вопросы решаются с
помощью особых ограниченных вещных прав, к кото-
рым мы еще вернемся в гл. 4.
Еще более сложные вопросы встают перед зако-
нодателем, когда ему приходится регулировать отно-
шения не между собственниками здания и земельно-
го участка, а между собственниками разных помеще-
ний в здании. Длительное время континентальное за-
конодательство не допускало возможности деления
здания по горизонтали – так, чтобы первый этаж был
одним объектом права, второй – другим и т. д. Такое
недопущение также было обусловлено тесной свя-
зью здания с землей: если само здание не признает-
ся самостоятельным объектом, то уж отдельные по-
мещения в нем – тем более. Самым последователь-
ным в этом плане было немецкое законодательство,
однако жизненные потребности заставили его отсту-
пить от ригористичного подхода и допустить возмож-
ность собственности на отдельные квартиры. Указан-
ное допущение было произведено не в самом ГГУ, а
в отдельном Законе – о праве собственности на жи-
лое помещение и о праве длительного пользования
[5]
жилой площадью 1951 г. . При этом в соответствии
с законом наряду с индивидуальной собственностью
на квартиры устанавливается общая собственность
всех собственников квартир на общее имущество до-
ма (стены, крышу, лестничные клетки и т. п.), а также
на земельный участок, на котором оно расположено.
Несколько проще решаются обозначенные вопро-
сы в странах англосаксонского права, где признает-
ся расщепленная собственность. Благодаря этой кон-
струкции сохраняется возможность признавать соб-
ственниками с разным объемом прав и собственников
отдельных квартир, и (в части общего имущества зда-
ния) объединение собственников (ассоциацию). Та-
ким образом, индивидуальные собственники появля-
ются и у здания в целом, и у отдельных помещений
в нем.
5. Иные объекты
Режим недвижимого имущества зачастую распро-
страняется на объекты, которые по природе своей яв-
ляются движимыми, однако либо соединены с недви-
жимостью, либо предназначены для ее эксплуатации.
Так, практически во всех странах объекты, неразрыв-
но присоединенные к недвижимости (зданию или зе-
мельному участку), например дверные косяки и окон-
ные рамы, системы отопления и водоснабжения – так
называемые fixtures, признаются частями этой недви-
жимости и утрачивают свое самостоятельное суще-
ствование в качестве объектов гражданских прав.
Кроме того, недвижимостями в правопорядке неко-
торых стран признаются и вещи явно движимые, но
тем или иным образом (идеально, а не физически)
связанные с недвижимостью. Так, ст. 524 ФГК уста-
навливает довольно обширный перечень подобного
имущества: недвижимым имуществом по своему на-
значению признаются помещенные собственником на
своем участке животные, служащие для обработки
земли, земледельческие орудия, семена, голуби в го-
лубятнях, прессы и котлы и многое другое, даже соло-
ма и удобрения. Поскольку французский кодекс ока-
зал существенное влияние на законодательство дру-
гих государств, его положения, в том числе о при-
знании таких заведомо движимых вещей недвижимо-
стью, зачастую воспроизводятся практически дослов-
но. Согласно ст. 308 ГК Мальты, например, движи-
мое имущество, находящееся на земельном участке
и предназначенное для его использования, рассмат-
ривается как недвижимость.
В то же время во многих странах законодатели при-
держиваются более строгого подхода, отказываясь
признавать такие объекты недвижимостью. Наиболее
характерно это для стран германской правовой се-
мьи (к ним с определенными оговорками может быть
отнесена и Россия), законодательство которых вслед
за ГГУ стремится последовательно проводить клас-
сификационные границы, не допуская необоснован-
ных исключений. В связи с этим невозможно предста-
вить, чтобы сельскохозяйственные животные или ин-
вентарь были признаны недвижимостью в Германии,
Греции, Эстонии или Японии – странах, чье граждан-
ское законодательство наиболее точно следует гер-
манской модели.
Широкий подход французского права подтвержда-
ется тем, что недвижимостью в соответствии со ст.
526 ФГК признаются и права на недвижимое иму-
щество: узуфрукт на недвижимые вещи, сервитуты
или земельные повинности, а также иски, имеющие
своим предметом истребование недвижимого имуще-
ства. Мальтийский законодатель, например, в ст. 310
ГК дополнил этот перечень правом собственности на
недвижимое имущество, а также правом эмфитевто-
[6]
ра .
Однако отнесение прав на недвижимость к недви-
жимому имуществу происходит далеко не во всех
странах. Так, в ст. 846 ГЗ Латвии прямо указано, что
вещные и обязательственные права, вне зависимости
от того, относятся они к движимому или недвижимому
имуществу, сами по себе являются имуществом дви-
жимым. В странах же германской традиции этот ас-
пект чаще всего остается фигурой умолчания, во-пер-
вых, потому что вещами там признаются только ма-
териальные предметы, а не права, а во-вторых, по-
тому что в законодательстве стран германской пра-
вовой семьи, как правило, не содержится излишних
разъяснений, до которых читатель может дойти само-
стоятельно, путем логических рассуждений.
Еще одной характерной особенностью германско-
го права является принцип индивидуальной опреде-
ленности вещных прав, в силу которого не признает-
ся возможность существования имущественных ком-
плексов с единой правовой судьбой. Такие комплек-
сы, будучи созданы по воле сторон (например, в це-
лях продажи или залога предприятия в целом), рас-
сматриваются германским правом как совокупность
движимых и недвижимых вещей, а также разного ро-
да имущественных прав, каждое из которых обладает
собственной судьбой, и передача их осуществляется
по своим правилам. В то же время в некоторых стра-
нах законодательство признает возможность объеди-
нения совокупности вещей и придания им единой пра-
вовой судьбы. Такие совокупности, например, широко
допускаются в Латвии (ст. 849 ГЗ), более того, некото-
рые из них прямо в законе названы недвижимостью:
скажем, согласно примечанию к ст. 842 таковой счи-
тается железная дорога со всеми ее принадлежностя-
ми.
В соответствии с российским гражданским законо-
дательством к недвижимости приравниваются также
морские и воздушные суда. Подобная практика до-
вольно мало распространена в мире. Наиболее ха-
рактерно это для стран с близкой к отечественной
правовой системой, например Беларуси и Казахста-
на. Очевидно, что правовой режим этих вещей и «на-
стоящей» недвижимости существенно различается. В
принципе, единственное, что их объединяет, – это на-
личие регистрационной системы возникновения, из-
менения и прекращения прав на них. Однако даже ре-
гистрация данных объектов производится по совер-
шенно иным правилам, нежели регистрация прав на
земельные участки, здания и сооружения, помещения
и прочие объекты недвижимости.
В связи с этим гораздо более рациональным вы-
глядит подход, использованный в ГК Нидерландов:
в ст. 3:10 вводится классификация имущества на ре-
гистрируемое и нерегистрируемое, которая хотя и пе-
ресекается с вводимым ст. 3:3 делением на движимое
и недвижимое имущество, однако не совпадает с ним.
Всякое недвижимое имущество в Нидерландах явля-
ется регистрируемым, однако далеко не всякое ре-
гистрируемое – недвижимым. Аналогично и в других
странах: законодательство содержит положения о ре-
гистрации морских и воздушных судов в соответству-
ющих реестрах, но не называет их при этом недвижи-
мостью. Более того, в некоторых государствах, напри-
мер в Латвии (чье гражданское законодательство во-
обще склонно разъяснять любые способные вызвать
вопросы положения, в силу чего оно напоминает учеб-
ник), прямо указывается, что суда являются движи-
мым имуществом.
Глава 3
ПУБЛИЧНО-ПРАВОВЫЕ
ОГРАНИЧЕНИЯ ОБОРОТА
НЕДВИЖИМОСТИ
Основания введения публично-правовых ограниче-
ний оборота недвижимости и прав собственников
объектов недвижимого имущества.
Политические ограничения. Ограничения в при-
граничной зоне. Запрет на приобретение недвижи-
мости иностранцами.
Социальные ограничения. Отмена частной соб-
ственности на землю. Ограничение максимального
размера землевладения.
Экологические ограничения. Исключительная
собственность государства на отдельные природ-
ные объекты. Установление обязанности использо-
вать земельные участки определенным образом.
Экономические ограничения. Горное право.
Технические ограничения. Строительные, проти-
вопожарные и тому подобные правила.
Изъятие объектов недвижимого имущества для
публичных нужд.
Коль скоро недвижимость является не только иму-
щественным активом, но и территориальной основой
государства и важнейшим фактором социальной жиз-
ни любой страны, вполне естественно, что в отно-
шении нее устанавливается немало публично-право-
вых ограничений. В принципе, их можно поделить на
ограничения оборота и ограничения прав собствен-
ников. Если первые влияют на возможность распоря-
жаться недвижимостью, ее правовую судьбу, то вто-
рые в большей степени связаны с фактическим ис-
пользованием имущества. Соответственно различа-
ются и основания введения тех или иных ограниче-
ний. Разумеется, все они, будучи установлены пра-
вовыми (социальными) нормами, по сути, ограниче-
ния социальные. Однако в основаниях установления
такого рода ограничений могут лежать мотивы, соб-
ственно относящиеся к политической жизни обще-
ства, а равно основывающиеся на природных харак-
теристиках недвижимости. Общественные причины в
большей степени характерны для ограничений обо-
рота недвижимости, ограничения же в использовании
имущества зачастую связаны с его природными ха-
рактеристиками.
Публичные ограничения намного более различают-
ся от страны к стране, нежели частные, ввиду чего
затруднительно построить их классификацию. Поэто-
му предлагаемое в дальнейшем изложение не сле-
дует рассматривать как исчерпывающее и системати-
зированное перечисление всех мыслимых форм пуб-
лично-правовых ограничений. Оно является, скорее,
некоей инвентаризацией, примерным перечнем воз-
можных ограничений с сортировкой их по основаниям
установления.
Земельные участки в праве выступают в двояком
качестве: как объекты гражданского оборота и как
часть территории государства. Долгое время понятия
принадлежности земли в гражданско-правовом смыс-
ле и территории в конституционно-правовом смысле
не различались и собственность на землю рассмат-
ривалась так же, как и определенная степень вла-
сти. Так, в средние века собственник земли являл-
ся и носителем публичной власти на соответствую-
щей территории. Разумеется, к настоящему времени
такие представления утратили актуальность, однако
некоторые их пережитки сохраняются до сих пор. В
Великобритании, например, эти пережитки заключа-
ются в том, что формально верховным собственни-
ком всех земель в стране является корона, т. е. го-
сударство. Однако никаких практических последствий
это не влечет: верховная собственность короны давно
уже представляет собой не более чем «голое право».
Гораздо более существенны имеющиеся в других
странах ограничения политического характера. Так,
во многих государствах собственниками земли могут
быть только их граждане, иностранцам же доступ-
но владение и пользование недвижимостью лишь на
основании договора аренды, эмфитевтического пра-
ва или узуфрукта. К этой же группе относятся за-
преты на передачу в частную собственность земель-
ных участков в пределах определенного расстояния
от государственной границы. Предполагается, что до-
пущение частной собственности в непосредственной
близости от границы способно ослабить контроль за
нею. Однако ограничения этой группы в наше время
все более и более сходят на нет: так, в рамках ев-
ропейской интеграции страны, входящие в Европей-
ский Союз, обязываются применять к гражданам всех
стран-членов Союза те же нормы, что и в отношении
своих граждан, а это исключает возможность запре-
тов на передачу в собственность иностранцев объ-
ектов недвижимости. Пограничные ограничения в на-
стоящее время также заключаются в основном толь-
ко в особом порядке пользования такими земельными
участками, но не запретами на их нахождение в част-
ной собственности.
Ограничения могут быть обусловлены и социаль-
ными причинами. Так, во многих странах, вставших
на социалистический путь развития, была отменена
частная собственность на землю. В результате ис-
пользование ее осуществлялось на основании адми-
нистративного предоставления земельных участков
отдельным пользователям – сельскохозяйственным
кооперативам, фермерам и т. д. В странах Латинской
Америки в ходе земельных реформ, проводимых с се-
редины XIX в. и направленных на ликвидацию суще-
ствовавших там гигантских плантаций – асиенд и эн-
комьенд, создавались условия для развития мелкого
крестьянского землевладения. В этих целях, в част-
ности, вводились ограничения на предельный размер
земельных участков, которые могли находиться в соб-
ственности одного лица. К настоящему времени эти
ограничения отменены.
В странах, основу экономики которых составляет
туризм, а не сельское хозяйство, аналогичные ограни-
чения устанавливаются в отношении объектов, кото-
рые используются для туристической деятельности.
Во многих странах земельные участки в прибрежной
полосе могут находиться в собственности лишь граж-
дан этих стран или же вообще частная собственность
на них отменена.
Как ни странно, едва ли не самыми давними из
всех являются ограничения экологические. Вопроса-
ми сохранения природной среды были озабочены
еще средневековые феодалы, ограничивавшие сель-
скохозяйственное и иное использование больших зе-
мельных угодий и создававшие в них охотничьи за-
казники. К нашему времени экологические ограниче-
ния устанавливаются не только в охотничьих целях,
но и для сохранения редких видов животных и расте-
ний, уникальных природных ландшафтов. Можно вы-
делить два подхода к введению таких ограничений.
Первым из них устанавливается исключительная
государственная собственность на земельные участ-
ки, образующие, например, национальный парк или
заповедник. На государственные же органы возлага-
ется в таком случае обязанность поддерживать соот-
ветствующий природный объект в нормальном состо-
янии, проводить различные научные исследования,
сохранять популяции животных и т. п.
В рамках второго подхода территория охраняемых
природных объектов остается в собственности част-
ных лиц, однако пользование ими обставляется чрез-
вычайно жесткими ограничениями, а на собственника
зачастую возлагается обязанность по охране объекта
и поддержанию его в порядке. Взамен собственнику
дается исключительное право организовывать посе-
щение охраняемого природного объекта туристами, в
некоторых случаях предоставляются налоговые льго-
ты.
Весьма близко к ограничениям второго типа под-
ходят ограничения по использованию иных земель-
ных участков, не относящихся к особо охраняемым
природным объектам. Прежде всего во многих стра-
нах устанавливаются правила, нацеленные на сохра-
нение сельскохозяйственных площадей, причем как в
физическом плане, т. е. запрет их использования для
иных – несельскохозяйственных – целей, так и в пла-
не качества, т. е. установление норм, препятствующих
истощению земли, ее порче. Введение таких ограни-
чений обусловлено тем, что возможность самостоя-
тельно производить необходимое для страны количе-
ство сельскохозяйственной продукции служит гаран-
тией независимости этой страны от иностранного вли-
яния. Кроме того, в некоторых государствах отдель-
ные виды сельскохозяйственной продукции приносят
существенную часть национального дохода, так что
сокращение их производства или ухудшение качества
отрицательно скажется и на бюджете страны. Так, во
Франции и Италии устанавливаются особые правила
использования земельных участков, на которых рас-
положены виноградники.
Другим распространенным ограничением прав на
недвижимость является лишение собственников зе-
мельных участков права извлекать находящиеся под
этим участком полезные ископаемые. Согласно пред-
ставлениям, идущим от римского права, права соб-
ственника земельного участка распространяются без
ограничений вверх и вниз. С учетом шарообразной
формы Земли следовало бы считать, что права всех
собственников земельных участков прекращаются в
самом центре планеты. Однако уже с середины XIX в.
собственники земельных участков ограничиваются в
праве извлечения полезных ископаемых: им оставля-
ют только те из них, что находятся непосредствен-
но возле поверхности, а недра объявляются исключи-
тельной государственной собственностью.
Использование недр осуществляется на основе
концессионной системы. При этом в некоторых стра-
нах собственник земельного участка, под которым на-
ходятся полезные ископаемые, имеет исключитель-
ное право на получение концессии на их добычу, а в
других концессионер, приобретший такое право, мо-
жет требовать от собственника земельного участка
доступ на основании прав сервитутного типа. Для ря-
да стран добыча полезных ископаемых представляет
собой настолько существенную часть национальной
экономики, что остается в исключительном государ-
ственном ведении в силу либо того, что государство
никогда не передавало ее в частные руки, как, напри-
мер, в странах Ближнего Востока, либо того, что соот-
ветствующая отрасль была национализирована, как
это было сделано, допустим, в Венесуэле.
Нахождение добычи полезных ископаемых в ис-
ключительном ведении государства привело к форми-
рованию целого массива правовых норм, регулирую-
щих их использование, порядок предоставления кон-
цессии, возможность отчуждения и т. п. Эти нормы
права, являющиеся по своей природе административ-
но-правовыми, сформировали так называемое гор-
ное право.
Помимо норм, регулирующих использование зе-
мельных участков, немалый нормативный массив
формируется для регламентации строительства и
эксплуатации зданий и сооружений. Прежде всего
устанавливаются строительные правила, определяю-
щие необходимые расстояния между зданиями, раз-
мер отступов от границ земельных участков, меры
противопожарного характера: брандмауэры, обяза-
тельное строительство водонапорных башен, откры-
тых эвакуационных лестниц и т. п. Специфические
требования предъявляются при строительстве и экс-
плуатации объектов, которые могут создавать повы-
шенную опасность для окружающих, например атом-
ных станций. Здесь также возможны два подхода к
контролю: он осуществляется либо путем установле-
ния исключительной государственной собственности
на такие объекты, либо посредством передачи их в
частные руки, но с подчинением строжайшему кон-
тролю со стороны соответствующих государственных
органов.
Специфика объектов недвижимости – невозмож-
ность их перемещения – предопределяет появление
такого института, как принудительный выкуп земель-
ных участков и иных объектов недвижимости в пуб-
личных целях (экспроприация). Экспроприация про-
изводится в основном при реализации крупных ин-
фраструктурных проектов (строительство дорог, мо-
стов, газопроводов и т. п.), когда невозможно осу-
ществить строительство в другом месте. Основным
принципом экспроприации является предваритель-
ная компенсация собственнику всех понесенных им
убытков. Нередко суммы компенсации оказывают-
ся настолько существенными, что лица, заинтересо-
ванные в строительстве соответствующих объектов,
предпочитают использовать более сложные техниче-
ские решения или иные – более длинные – маршруты
проложения указанных объектов, но не выкупать их у
собственника.
Другой разновидностью принудительного прекра-
щения права собственности выступает национализа-
ция. В отличие от экспроприации, обусловленной фи-
зическими свойствами недвижимости, национализа-
ция производится по экономическим, политическим
или иным мотивам и, в принципе, не направлена ис-
ключительно на недвижимое имущество. Фактически
же в ходе национализации главным национализируе-
мым активом оказывается именно недвижимость, что
позволяет упомянуть о ней в настоящем пособии. Ос-
новным принципом национализации, так же как и экс-
проприации, является ее возмездность, однако прак-
тика национализации в разных странах, особенно ес-
ли она обусловлена политическими мотивами, пока-
зывает, что далеко не всегда этот принцип соблюда-
ется.
Глава 4
СИСТЕМА ПРАВ НА
НЕДВИЖИМОСТЬ В
ЗАРУБЕЖНЫХ СТРАНАХ
Общая характеристика прав на недвижимое иму-
щество. Влияние исторических и социальных при-
чин на формирование системы прав на недвижи-
мость. Отличия континентального и англосаксон-
ского подходов к формированию системы прав на
недвижимость. Классификации прав на недвижи-
мость.
Право собственности на недвижимое имуще-
ство. Определения права собственности в разных
странах. Содержание права собственности.
Права на хозяйственное использование недвижи-
мого имущества. Широкие права использования, за-
мещающие собственность. Права на ограничен-
ное пользование недвижимым имуществом (личные
сервитуты). Аренда недвижимости. Проблема при-
роды аренды в континентальных правовых систе-
мах. Аренда недвижимости по англосаксонскому
праву.
Права, обеспечивающие сосуществование недви-
жимостей. Реальные сервитуты. Соседское право.
Права на здания, расположенные на чужом земель-
ном участке. Концепции разрешения коллизии меж-
ду правами на земельный участок и здание, располо-
женное на нем. Унитарная концепция superficies solo
cedit. Суперфиций. Концепция разделения собствен-
ности на земельный участок и здание. Право поль-
зования земельным участком под зданием.
Квартирная собственность. Отношения соб-
ственности в многоквартирных домах.
Права на получение стоимости имущества. Зало-
говое право, ипотека. Акцессорная ипотека в стра-
нах романской правовой семьи. Специфика залого-
вых прав в странах германской правовой семьи (Гер-
мания, Швейцария), земельный долг (Grundschuld).
Специфика залога недвижимости в странах англо-
саксонского права.
Права на получение регулярного дохода от недви-
жимости. Рента. Вещные выдачи. Права на приоб-
ретение недвижимости.
1. Общая характеристика
При рассмотрении системы прав на недвижимое
имущество следует исходить из традиционного для
континентальных правовых систем разделения граж-
данских прав на вещные и обязательственные. Если
первые являются абсолютными, действующими про-
тив всех и каждого, то вторые – относительными, име-
ющими значение только для конкретного контраген-
та. При этом согласно господствующему на Западе
представлению объектом вещных прав выступает са-
мо имущество, а обязательственных – действия обя-
занного лица. Таким образом, под правами на недви-
жимость понимаются в первую очередь вещные пра-
ва на нее. Впрочем, это и оправданно, с учетом того,
что именно вещные права на недвижимость обладают
наибольшей спецификой. Обязательственные права
в отношении недвижимого имущества хотя и предпо-
лагают некоторые особенности по сравнению с ана-
логичными правами на иные виды имущества, все-та-
ки остаются разновидностями соответствующих обя-
зательств вообще. Более того, специфика недвижи-
мости в этой области проявляется обычно там, где
они соприкасаются с правами вещными – в моменты
перехода или возникновения последних. Еще один ха-
рактерный случай, когда проявляется специфика обя-
зательственных прав на недвижимость, – это особые
требования к форме и содержанию актов, на основа-
нии которых возникают эти права: как правило, зако-
нодательство предъявляет требование о заключении
сделок по поводу недвижимости в квалифицирован-
ной форме – нотариальной или иной подобной. Как бы
то ни было, в настоящей главе мы рассмотрим имен-
но вещные права на недвижимость как в наибольшей
степени отражающие специфику этого объекта граж-
данских прав.
Характерной чертой вещных прав на недвижимость
является их большее по сравнению с правами на дви-
жимое имущество разнообразие. Это обусловлено
несколькими причинами: и большей экономической и
социальной значимостью недвижимости; и тем обсто-
ятельством, что объекты недвижимости вынужденно
взаимодействуют друг с другом и воздействие одно-
го объекта на другой невозможно устранить простым
удалением их друг от друга, соответственно, возни-
кает необходимость в существовании прав, которые
примиряли бы между собой интересы собственников
и владельцев соседних объектов; и, наконец, наличи-
ем регистрационной системы, которая также позволя-
ет устанавливать ряд прав, которые невозможны в ее
отсутствие. Система же вещных прав на движимость
(если не брать исключительные случаи регистрируе-
мого движимого имущества или таких специфических
движимых объектов, как ордерные ценные бумаги)
довольно бедна. Это связано, помимо прочего, еще и
с тем, что в соответствии с принципом публичности
вещных прав, господствующим в странах германской
правовой семьи, установление вещного права на дви-
жимое имущество требует, чтобы оно было передано
во владение его носителя. А поскольку одновремен-
ное владение одной и той же вещью невозможно, то
затруднительно и установление разнообразных вещ-
ных прав на движимое имущество.
Формирование системы вещных прав на недвижи-
мое имущество в различных странах происходит под
воздействием многих факторов. Поскольку, повторим,
земля издавна рассматривалась не только как эконо-
мический ресурс, но и как основа социальной и по-
литической жизни страны, права на нее также при-
обретают повышенное социальное значение. В свя-
зи с этим во многих странах происходила концентра-
ция земельных ресурсов, приводящая к их сосредо-
точению в руках небольшой группы крупных земле-
владельцев. Однако, как выяснилось, они неспособ-
ны были эффективно использовать такое количество
земли, но и отчуждать ее в пользу других лиц тоже не
желали, ибо это привело бы к утрате их влияния. Как
следствие, были созданы такие права, которые поз-
воляли бы передавать земельные участки в пользо-
вание другим лицам, не передавая им при этом пра-
ва собственности, – права на хозяйственное исполь-
зование недвижимости.
Это же обстоятельство зачастую приводило к тому,
что земля рассматривалась не как индивидуальное
имущество отдельного лица, а как достояние всей се-
мьи, рода или иного подобного объединения лиц. И
хотя к настоящему времени такое представление уже
не разделяется ни одной из стран мира, сохраняются
некоторые его пережитки – права на преимуществен-
ное перед третьими лицами приобретение недвижи-
мости. Они изначально были созданы именно для то-
го, чтобы в случае отчуждения недвижимости она не
уходила окончательно из семейного или родового до-
стояния, а переходила к другим членам той же со-
циальной группы. Сегодня такие права не только ис-
пользуются в указанных целях, но являются самосто-
ятельной имущественной ценностью, признаваемой
некоторыми законодателями.
Социальное значение таких объектов недвижимо-
сти, как жилые помещения, обусловило формирова-
ние целого направления в системе вещных прав на
недвижимость – квартирной собственности и прав на
проживание в чужом помещении.
Существенное влияние на формирование системы
прав на недвижимость оказали и физические свой-
ства объектов. Само понятие недвижимости, пред-
определяющее невозможность (или чрезвычайную
трудность) устранения взаимодействия принадлежа-
щих разным лицам вещей путем их физического уда-
ления друг от друга, влечет необходимость примирить
права собственников соседних участков или строе-
ния и участка под ним. Для решения этой задачи пра-
вовые системы предлагают широкий выбор юридиче-
ских конструкций: реальные сервитуты, суперфиций,
право застройки и т. д.
Наконец, на формирование системы прав на
недвижимость оказывает влияние и ее правовой ре-
жим. Так, регистрация прав на недвижимость обусло-
вила существование ряда прав, невозможных в ее от-
сутствие.
В наибольшей степени национальная специфика
проявляется именно в правах, относящихся к первой
группе, т. е. формирование которых определено соци-
ально-политическими мотивами, различающимися от
страны к стране.
Можно обозначить два основных подхода к систе-
ме вещных прав на недвижимость: континентальный
и (условно) англосаксонский. В рамках первого под-
хода вся эта система строится на противопоставле-
нии, с одной стороны, наиболее полного вещного пра-
ва – права собственности, с другой – огромного мно-
гообразия ограниченных вещных прав. При этом счи-
тается, что в содержание права собственности входят
в принципе все возможные правомочия в отношении
вещи, а ограниченные вещные права представляют
собой «выделение» из него тех или иных правомочий.
Так, ст. 3:8 ГК Нидерландов прямо устанавливает, что
«ограниченное право – это право, которое выделено
из другого, более емкого права, обремененного этим
ограниченным правом». В связи с этим согласно кон-
тинентальным представлениям существование огра-
ниченных вещных прав в отсутствие права собствен-
ности на тот же объект невозможно, а если и возмож-
но, то лишь как исключительная, аномальная ситуа-
ция, которая должна быть ликвидирована как можно
быстрей. По той же причине в случае перерыва в пре-
емстве прав собственности на недвижимость (приоб-
ретение по давности либо добросовестное приобре-
тение от неуправомоченного лица) прекращаются и
ограниченные права на нее.
Англосаксонское право, распространенное также
на Кипре, в Индии, иных бывших британских колони-
ях и воспринятое в некоторых других странах, напри-
мер в Объединенных Арабских Эмиратах, исходит из
несколько иных представлений. Прежде всего здесь
возможно так называемое расщепление права соб-
ственности – ситуация, в которой право собственно-
сти принадлежит одновременно нескольким лицам,
но в различных аспектах, допустим, одному лицу при-
надлежит право распоряжаться имуществом, другому
– извлекать из него плоды, третьему – строить здание
на земельном участке, четвертому – право приобре-
сти имущество в будущем, пятому – проживать в до-
ме в течение определенного периода времени (тайм-
шер).
На первый взгляд кажется, что такого принципиаль-
ного отличия от континентального права здесь нет,
различается только терминология: континентальный
юрист может подумать, что в общем праве всего лишь
название «право собственности» используется в бо-
лее широком смысле, объемлющем также и ограни-
ченные вещные права. Однако это неверное пред-
ставление о системе прав на недвижимость в общем
праве. Дело в том, что англосаксонская система не
знает противопоставления полного права собствен-
ности и ограниченных прав. В бесконечных сочетани-
ях прав на недвижимость может оказаться так, что
ни один из собственников не обладает всей полно-
той правомочий в отношении имущества, а значит,
не может считаться собственником с континенталь-
ной точки зрения. В учебных целях в дальнейшем мы
будем рассматривать наиболее полные права соб-
ственности по англосаксонскому праву как некий ана-
лог континентального права собственности, а другие,
несколько более ограниченные модификации этого
права, – как аналоги ограниченных вещных прав.
Итак, в основе деления вещных прав на недвижи-
мость лежит их членение на право собственности и
ограниченные вещные права. Что касается класси-
фикации последних, то здесь прежде всего следу-
ет оговорить, что перечень вещных прав в континен-
тальных правовых системах является закрытым (ча-
сто используется латинское словосочетание numerus
clausus – закрытый перечень). Однако, в отличие от
отечественного ГК, этот перечень, как правило, фор-
мально не закрепляется в законе. Так, в Германии,
Испании, Италии, Швейцарии конкретное содержа-
ние перечня можно определить лишь исходя из того,
какие главы помещены в соответствующие разделы
гражданских кодексов. Среди стран Западной Евро-
пы лишь нидерландский законодатель прямо и недву-
смысленно закрепил теоретический принцип в тексте
закона: согласно ст. 3:81 ГК Нидерландов «тот, кому
принадлежит самостоятельное и отчуждаемое право,
может в границах этого права учреждать упомянутые
в законе ограниченные права» (впрочем, такие пра-
ва нидерландский кодекс также не указывает). В этом
отношении европейцев почти на сто лет опередили
японцы: японский ГК 1896 г., в отличие от своего идей-
ного и во многом содержательного прототипа – ГГУ,
содержит буквально следующее положение: «Не мо-
гут создаваться вещные права, кроме тех, что преду-
смотрены в настоящем кодексе или в других зако-
нах» (ст. 175).
А вот в большинстве стран-бывших республик
СССР в гражданские кодексы входят статьи, перечис-
ляющие вещные права. Исключение – Гражданский
закон Латвии 1937 г., а из новейшего законодатель-
ства – ГК Грузии, Туркменистана и Молдовы, не даю-
щие особого перечня вещных прав. В кодексах стран,
закрепивших такой список, тоже есть отличия. Наи-
более строгое решение избрали законодатели Азер-
байджана и Армении: в их ГК перечень действитель-
но является закрытым и не содержит никакой «откры-
вающей» оговорки (ст. 158 и ст. 170 соответственно).
Несколько более гибкое регулирование предусмотре-
но ГК Казахстана, подп. 4 п. 1 ст. 195 которого упо-
минает «другие вещные права, предусмотренные на-
стоящим Кодексом или иными законодательными ак-
[7]
тами» . ГК Украины (п. 2 ст. 395) и эстонский Закон
о вещном праве (п. 2 ст. 5) предусматривают возмож-
ность установления иных, кроме названных п. 1 тех
же статей, вещных прав другими законами. Наконец,
третья группа кодексов содержит еще более гибкую
оговорку: так, подп. «г» п. 1 ст. 241 ГК Таджикистана
упоминает просто «другие вещные права» без уточне-
ния акта, которым они могут быть установлены. Граж-
данские же кодексы Узбекистана (ст. 165) и Беларуси
(п. 1 ст. 217) вслед за ГК РФ (п. 1 ст. 216) предварили
перечень оговоркой, что названные права являются
вещными «в частности».
Закрытость перечня вещных прав предполагает
невозможность введения новых типов вещных прав
соглашением сторон. Это обусловлено в первую оче-
редь тем, что вещные права, будучи абсолютными,
устанавливают отношения между носителями этих
прав и третьими лицами. Таким образом, строго го-
воря, соглашения между сторонами здесь быть и не
может, поскольку обязанной стороной является зара-
нее не определенный круг третьих лиц, заключить до-
говор с которыми, очевидно, невозможно. Единствен-
но допустимым вариантом установления новых типов
вещных прав оказывается их закрепление в тексте
нормативного акта или иного источника права. Кро-
ме того, в случае с недвижимым имуществом значимо
и то обстоятельство, что права на такое имущество
обычно регистрируются в публичном реестре. Для то-
го чтобы с этими правами можно было легко ознако-
миться, они должны быть типизированы и отсортиро-
ваны по разделам реестра. Очевидно, что это выпол-
нимо только при условии, что перечень возможных
прав ограничен.
При классификации ограниченных вещных прав
наиболее логичным было бы провести их деление
в соответствии с теми правомочиями, которые они
предоставляют своим обладателям. Однако вещные
правомочия, прежде всего правомочие пользования
имуществом, настолько внутренне богаты, что по-
строить какую-либо стройную систему нельзя. В свя-
зи с этим иностранные законодатели, как правило, пе-
речень вещных прав дают в достаточно произволь-
ном порядке – в соответствии с тем, какие предпосыл-
ки послужили основанием для формирования тех или
иных прав. Можно выделить права на хозяйственное
использование недвижимости, права на личное поль-
зование недвижимостью (личные сервитуты), права
на пользование недвижимым имуществом, обеспечи-
вающие сосуществование недвижимостей (реальные
сервитуты, суперфиций и т. п.), права на пользование
общим имуществом в многоквартирном доме, права
на получение стоимости имущества (различные виды
залогового права) и права на получение регулярных
выплат за счет недвижимости (рента и подобные ей
права).
2. Право собственности
Основным вещным правом всегда было право соб-
ственности. Существуют два основных подхода к его
определению. Первый из них заключается в перечис-
лении правомочий, которые принадлежат собствен-
нику имущества. Традиционная для российского пра-
ва триада правомочий – владение, пользование и
распоряжение – используется также и в законодатель-
стве некоторых других стран. В первую очередь это
относится к странам-бывшим республикам СССР. Но
если законодатели Беларуси (п. 1 ст. 210 ГК), Литвы
[8]
(ч. 1 ст. 4.37 ГК ), Молдовы (п. 1 ст. 315 ГК) и Украи-
ны (п. 1 ст. 317 ГК), так же как и России, лишь пере-
числили правомочия владения, пользования и распо-
ряжения, то их коллеги из Азербайджана (ст. 152 ГК),
Армении (ст. 163 ГК), Казахстана (ст. 188 ГК), Кыргыз-
стана (ст. 222 ГК) и Таджикистана (ст. 232 ГК) посчи-
тали необходимым еще и раскрыть содержание каж-
дого из правомочий. В Узбекистане (п. 1 ст. 170 ГК) и
Эстонии (ч. 1 ст. 68 Закона о вещном праве) в допол-
нение к триаде оговаривается возможность собствен-
ника требовать устранения нарушений его права, от
кого бы они ни исходили, а в Грузии (п. 1 ст. 170 ГК)
и Туркменистане (п. 1 ст. 191 ГК) – «не допускать вла-
дения этим имуществом другими лицами». Лишь лат-
вийский законодатель посчитал возможным, помимо
триады и права на виндикацию, упомянуть еще одно
правомочие – на получение от вещи возможных благ
(ст. 927 Гражданского закона).
Раскрытие содержания права собственности через
владение, пользование и распоряжение характерно
не только для тех правовых систем, которые являются
«родственными» отечественной. Так, эта триада вос-
производится в ст. 1305 ГК Португалии. В странах Ла-
тинской Америки часто используется триада, допол-
ненная правом на виндикацию (ст. 524 ГК Бразилии,
ст. 923 ГК Перу) или – в Аргентине – правом употреб-
лять вещь в соответствии с волей собственника (ст.
2513 ГК). В то же время в ряде стран количество пра-
вомочий сокращается: так, ГК Колумбии и Федераль-
ный ГК Мексики следуют ст. 544 ФГК, упоминая лишь
два правомочия: пользование и распоряжение. То-
му же примеру последовал итальянский законодатель
(ст. 832 ГК), а новейший из кодексов романской тра-
диции – ГК Квебека – определил собственность как
«право свободно и безраздельно использовать, поль-
зоваться и распоряжаться имуществом» (ст. 947). Для
англосаксонского права характерно, наоборот, рас-
ширение, иногда даже чрезмерное, перечня правомо-
чий собственника. Широкое распространение получи-
ло там предложенное А. Оноре определение, состо-
ящее из следующих одиннадцати элементов: 1) пра-
во владения; 2) право пользования; 3) право управле-
ния; 4) право на доход; 5) право на отчуждение, по-
требление, изменение или уничтожение вещи; 6) га-
рантия от экспроприации; 7) право передавать вещь;
8) бессрочность; 9) запрет на использование вещи во
вред другим; 10) возможность обращения взыскания
на вещь по долгам; 11) остаточный характер права.
При этом собственность в англосаксонском понима-
нии может включать лишь некоторые из этих одинна-
дцати элементов.
Такое различие в определениях права собствен-
ности привело к тому, что законодатели ряда стран
отказались от положительного определения права
собственности через перечисление правомочий соб-
ственника, а дают лишь отрицательное определение
как самое полное из вещных прав. Так, при разработ-
ке ГГУ в конце позапрошлого века предлагалось пере-
числить правомочия собственника, однако редакци-
онной комиссией это предложение было отвергнуто,
а в Уложении закреплено следующее определение:
«Собственник вещи может, если тому не препятствует
закон или права третьих лиц, распоряжаться вещью
по своему усмотрению и устранять любое на нее воз-
действие» (§ 903 ГГУ). Сходным образом, не перечис-
ляя конкретных правомочий, определяют право соб-
ственности ст. 641 ГК Швейцарии и ст. 5:1 ГК Нидер-
ландов.
Помимо юридического содержания право соб-
ственности может дифференцироваться в зависимо-
[9]
сти от своих пространственных границ , наложен-
[10]
ных на него публичных ограничений , а также нали-
чия в отношении того же имущества интересов дру-
гих лиц, например в случае общей собственности.
В подходе к общей собственности законодатели раз-
ных стран проявляют чрезвычайное разнообразие,
однако практически все они предусматривают более
сложные правила, касающиеся распоряжения и ис-
пользования находящегося в общей собственности
недвижимого имущества по сравнению с имуществом
движимым. Так, может предусматриваться необходи-
мость общего согласия всех сособственников на рас-
поряжение таким имуществом или оформление со-
глашений о его использовании в какой-либо квалифи-
цированной форме. Особая ситуация складывается в
англосаксонских странах, где, как мы уже отмечали, в
силу допускаемого расщепления собственности воз-
можны различные категории собственников, отлича-
ющиеся по времени, пространству либо по содержа-
нию своих правовых возможностей в отношении иму-
щества.
3. Права на хозяйственное использование
недвижимости
Наиболее близки по своему объему к праву соб-
ственности права, предоставляющие их носителям
возможность хозяйственного (сельскохозяйственно-
го) использования имущества. Такое право традици-
онно – со времен римского права – именуется эм-
фитевзисом (emphyteusys) и в настоящее время из-
вестно, например, итальянскому правопорядку. Обла-
датель этого права – эмфитевтор или эмифитевта –
вправе владеть и пользоваться земельным участком,
в том числе извлекать плоды от его нормального ис-
пользования и приобретать право собственности на
них, а также может распоряжаться своим правом пу-
тем его уступки другому лицу или передачи этого пра-
ва в залог. Эмфитевзис устанавливается на длитель-
ный срок – до 99 лет – и обычно не может быть досроч-
но прекращен. Таким образом, эмфитевтор практиче-
ски полностью замещает собственника в хозяйствен-
ном плане. Связь собственника с имуществом прояв-
ляется лишь в том, что эмфитевтор обязан уплачи-
вать ему регулярные платежи в точно определенном
соглашением об установлении эмфитевзиса размере,
а также в том, что это право может быть досрочно пре-
кращено в случае ненадлежащего использования зе-
мельного участка.
Исторической предпосылкой появления такого ро-
да прав послужила ситуация, когда земельная соб-
ственность была напрямую связана с политическим
и экономическим могуществом владеющего ею лица.
В силу этого собственники значительных земельных
угодий не могли ни продавать свои участки, ни обра-
батывать их своими силами. Известно, что сельскохо-
зяйственное использование земли наиболее эффек-
тивно, если человек, обрабатывающий землю, отно-
сится к ней как к своей собственной и не боится быть
лишенным земельного участка по прихоти кого бы то
ни было. Для того чтобы разрешить это противоречие,
и были сконструированы права типа эмфитевзиса, по
сути заменяющие собственность для его носителей,
но в то же время сохраняющие собственником другое
лицо.
Аналогичная ситуация складывается в тех странах,
где значительные земельные угодья принадлежат го-
сударству и не могут быть переданы в частную соб-
ственность. Так, в Польше существует право вечного
пользования государственными земельными участка-
ми, также предоставляющее его носителям чрезвы-
чайно широкие права, практически равные праву соб-
ственности. Право пожизненного наследуемого вла-
дения и постоянного пользования земельными участ-
ками существует и в странах-бывших республиках
СССР, включая Россию.
Достаточно широкие права на использование
недвижимости предоставляют также личные серви-
туты. Наиболее распространен среди них узуфрукт
– право пользования недвижимостью, сопряженное
с возможностью извлекать естественные и граж-
данские плоды этого имущества. Узуфрукт известен
большинству иностранных законодателей, в том чис-
ле в тех странах, где достаточно развита мелкая зе-
мельная собственность и в силу этого отсутствует ин-
ститут эмфитевзиса. Так, узуфрукт детально урегу-
лирован в законодательстве Германии (§ 1030–1089
ГГУ), Франции (ст. 578–624 ФГК), Нидерландов (ст.
3: 201–226 ГК). Это одно из немногих прав, объек-
том которого может выступать как недвижимое иму-
щество, так и движимое, и даже имущественные пра-
ва. Заметим, что немецкое законодательство, вооб-
ще не признающее бестелесных вещей, в данном слу-
чае отступает от своих принципов и включает пара-
графы об узуфрукте на права в раздел о вещном пра-
ве. В Нидерландах нормы о нем содержатся в тре-
тьей книге, именуемой «Общие положения об имуще-
ственном праве». Право узуфрукта достаточно гибко
не только по перечню объектов, на которые оно может
распространаяться, но и по основаниям своего воз-
никновения и по содержанию: оно устанавливается в
большинстве случаев соглашением между собствен-
ником и узуфруктуарием и может быть срочным, бес-
срочным, устанавливаться на время жизни узуфрукту-
ария; соглашением могут определяться пределы ис-
пользования имущества, а также возможность узуф-
руктуария распорядиться своим правом.
Наряду с узуфруктом выделяется также существен-
но более ограниченная в возможностях использова-
ния имущества форма личного сервитута – узус (это
право может иметь различные названия, например,
во Франции – право пользования, в Германии – огра-
ниченный личный сервитут). В отличие от узуфрук-
туария, который может извлекать гражданские и на-
туральные плоды от использования имущества, узу-
арий, или пользователь, вправе осуществлять лишь
потребительское использование имущества без из-
влечения плодов и без изменения сущности вещи.
Это может быть, допустим, использование помеще-
ния для собственных целей. Пользователь, в отли-
чие от узуфруктуария, не может уступать свое пра-
во или иным образом распоряжаться им. Разновидно-
стью узуса считается право проживания (хабитация),
к рассмотрению которого мы обратимся ниже.
Еще одним правом, предоставляющим возмож-
ность пользования имуществом, является его арен-
да. В большинстве континентальных стран аренду
не принято рассматривать в качестве вещного пра-
ва, в англосаксонских же странах, наоборот, арен-
да недвижимости (leasehold) рассматривается имен-
но как вещное право с общими оговорками о том, на-
сколько вообще это понятие применимо к англосак-
сонским институтам.
Нежелание признавать вещный характер аренды
на континенте во многом объясняется исторически-
ми факторами: в римском праве имущественный на-
ем действительно являлся исключительно обязатель-
ственным правом, действующим только между арен-
датором и арендодателем и не распространяющим-
ся на третьих лиц. Скажем, в случае изъятия имуще-
ства у арендатора третьими лицами он не вправе был
предъявлять какие-либо претензии к этим лицам, а
мог лишь требовать от арендодателя, чтобы тот обес-
печил ему спокойное пользование арендуемым иму-
ществом; кроме того, сугубо обязательственный ха-
рактер древнеримской аренды проявлялся и в том,
что она прекращалась в случае смены собственника
имущества (новый собственник не был связан преж-
ним договором найма и мог отобрать имущество у на-
нимателя). Однако уже в Древнем Риме очевидна ста-
ла неудовлетворительность такого слабого положе-
ния нанимателя. Считается, что эмфитевзис развился
из аренды земли, когда хозяйственные нужды потре-
бовали предоставить пользователю большую надеж-
ность его прав и защиту от посягательств со стороны
третьих лиц; аналогично развивалось право прожива-
ния (хабитация), которое в настоящее время рассмат-
ривается как специфическая разновидность узуфрук-
та. К сожалению, в Древнем Риме процесс усиления
правового положения нанимателя завершен не был,
а юристы Нового времени поныне не решаются отсту-
пить от римских конструкций, хотя сейчас как мини-
мум в странах германской правовой традиции арен-
датору предоставляется уже абсолютная защита, его
право пользования имуществом не прекращается в
случае перехода права собственности на него к дру-
гому лицу. Англосаксонские юристы в этом плане ока-
зались намного более гибкими и признали очевид-
ное, рассматривая арендное владение недвижимо-
стью как разновидность вещного права, а не обяза-
тельственного.
4. Права, обеспечивающие сосуществование
недвижимостей
Характерной особенностью недвижимого имуще-
ства является неизбежное взаимовлияние разных
объектов, которого невозможно избежать путем уда-
ления этих объектов друг от друга. Данное обстоя-
тельство послужило причиной появления еще одной
группы прав – реальных сервитутов, т. е. прав ограни-
ченного пользования соседним земельным участком
(или иной недвижимостью) в целях использования
собственного земельного участка (или иной недвижи-
мости). Они так же, как и сервитуты личные, извест-
ны правопорядку большинства зарубежных стран. По
своему содержанию это одна из наиболее разно-
образных групп ограниченных вещных прав: серви-
тут может устанавливаться для обеспечения прохода,
проезда к земельному участку, прогона скота, прове-
дения водопровода или канализации, в городах – для
использования стены соседнего дома или соседских
ворот и т. д. Развитие современной техники еще более
расширило область применения сервитутов: теперь
они могут устанавливаться для прокладки линий элек-
тропередач или связи, различных трубопроводов.
Реальные сервитуты могут устанавливаться как
на основании соглашения собственников земельных
участков, так и по судебному решению. От них необхо-
димо отличать так называемые соседские права, т. е.
ограничения на использование собственного участка,
устанавливаемые в нормативном порядке в интере-
сах соседей (например, минимальный отступ от гра-
ницы соседнего земельного участка, который необхо-
димо соблюдать при строительстве зданий и соору-
жений на своем участке; запрет устраивать канализа-
цию или водосточные трубы так, чтобы они выходи-
ли на соседний участок, и т. д.). В относительно ста-
рых законах, например в ФГК, такие ограничения за-
крепляются непосредственно в тексте закона, в более
новых – отдаются обычно на откуп подзаконным нор-
мам. Соседские права так же, как и реальные сервиту-
ты, обеспечивают сосуществование недвижимостей,
однако в отличие от последних делают это норматив-
ным образом, сервитуты же всегда индивидуальны.
Предметом реального сервитута может служить и от-
каз от реализации того или иного соседского права
(например, дозволение соседу вывести окно на со-
седний участок или построить кровлю дома так, чтобы
вода стекала на участок соседа).
Особую проблему представляет согласование ин-
тересов собственников земельного участка и распо-
ложенных на нем зданий и сооружений. Традиционно
считается, что собственнику земли в соответствии с
[11]
правилом superficies solo cedit принадлежат и все
построенные на его участке здания и сооружения. Од-
нако собственник земли порой не имеет ресурсов для
строительства зданий. Лицо же, имеющее такие сред-
ства, не готово вкладывать их в строительство, не бу-
дучи уверенным в надежности своих прав на земель-
ный участок. Договора аренды для такой уверенности
зачастую не хватает, так как он рано или поздно пре-
кращается, в то время как построенное здание про-
должает выполнять свои функции. Возникла необхо-
димость в создании институтов, примиряющих инте-
ресы собственников земли и недвижимости на ней.
Для решения этой задачи было разработано несколь-
ко конструкций.
Согласно первой из них здание или сооружение
не является самостоятельным объектом прав, а рас-
сматривается как часть земельного участка. Соб-
ственнику строения предоставляется особое право –
суперфиций. В силу этого права суперфициар при-
обретает возможность пользоваться всем земельным
участком, на котором расположена недвижимость
(именно земельным участком, поскольку, напомним,
сама недвижимость объектом права не является), но
лишь определенным образом, а именно путем эксплу-
атации здания или сооружения. Причем эта эксплуа-
тация является исключительной и фактически заме-
няет собой право собственности на здание. В связи
с этим суперфиций часто уподобляют эмфитевзису –
оба эти права настолько широки, что оставляют соб-
ственнику земельного участка лишь «голое право».
Наиболее сложная вариация указанной конструк-
ции используется в Германии. Там, как мы уже говори-
[12]
ли , здание вообще не признается объектом недви-
жимости, а рассматривается лишь как существенная
составная часть земельного участка. Однако для тех
случаев, когда необходимо разделить собственность
(в экономическом плане) на земельный участок и
на расположенное на нем здание, используется на-
следственное право застройки, введенное специаль-
ным Положением о наследственном праве застройки
1919 г., не инкорпорированным в текст ГГУ. Наслед-
ственное право застройки устанавливается в отноше-
нии той части земельного участка, которая необходи-
ма для строительства здания, на основании возмезд-
ного договора с собственником земельного участка
и, как правило, на определенный срок. По истечении
этого срока право собственности на здание переходит
к собственнику земельного участка, который обязы-
вается выплатить соответствующую компенсацию за
него. Пока действует наследственное право застрой-
ки, здание рассматривается как существенная состав-
ная часть не земельного участка, а самого права за-
стройки: для этого права в поземельной книге откры-
вается отдельный раздел (как если бы оно было зе-
мельным участком), где отражается наличие постро-
енного здания.
В рамках противоположного подхода здание при-
знается самостоятельным объектом недвижимости.
Здесь уже появляется собственник данной недвижи-
мости, который может не совпадать с собственником
земельного участка. Для примирения прав этих лиц
собственнику здания предоставляется особое право
на земельный участок, в силу которого он получает
узаконенную возможность пользоваться этим участ-
ком путем эксплуатации (а зачастую и строительства)
здания. Такое право во многом напоминает реальный
сервитут и называется правом застройки.
Еще больше вопросов возникает в случае с пра-
вами на квартиры в многоквартирных домах. Здесь
необходимо уже соотнести не только права на зем-
лю и на здание, но и права на отдельные помеще-
ния (квартиры) и на здание в целом. В отношении
жилья достаточно давно сформировалось широкое
право пользования помещением – право проживания,
или хабитация (habitatio), обладатель которого впра-
ве проживать в помещении вместе с членами своей
семьи, защищать владение этим помещением от по-
сягательств со стороны любых лиц, причем это пра-
во не прекращается при смене собственника помеще-
ния. В некоторых странах такое право рассматривает-
ся как разновидность узуса (в тех странах, законода-
тельство которых не знает института узуса, – как са-
мостоятельное право или как разновидность узуфрук-
та). Усиление правового положения жильца по срав-
нению с обычным нанимателем было связано с повы-
шенной социальной ценностью жилья.
Однако во многих случаях даже усиленного по-
ложения жильца оказывалось недостаточно, вслед-
ствие чего возникла необходимость в предоставле-
нии ему полноценного права собственности на жилое
помещение. Проблема определения прав на осталь-
ное имущество дома в таких случаях может разре-
шаться двояко: в одних странах (например, в Герма-
нии) все имущество многоквартирного дома делится
на две части – квартиры, находящиеся в индивиду-
альной собственности, и общее имущество, находя-
щееся в общей собственности собственников квар-
тир; в других же странах (Австрия, Нидерланды) весь
дом считается находящимся в общей собственности
всех жильцов, но при этом для отдельных квартир
устанавливается особый режим их использования –
только отдельными жильцами.
5. Права на приобретение недвижимости или
получение ее стоимости
Появление следующей группы прав на недвижи-
мость обусловлено традиционно высокой стоимо-
стью недвижимого имущества, в силу чего оно мо-
жет использоваться в качестве надежного обеспече-
ния различных требований. Это залоговое право и
различные его производные. Классическая конструк-
ция залога недвижимости в континентальных право-
вых системах представлена в виде ипотеки – зало-
га без передачи предмета залога во владение зало-
годержателя. Залог недвижимости с передачей пред-
мета залога залогодержателю хотя и предусмотрен
некоторыми современными законодателями (в част-
ности, в виде антихреза – формы залога, при кото-
рой залогодержатель вправе пользоваться заложен-
ным имуществом, а полученные от этого плоды идут
в погашение процентов по обеспеченному обязатель-
ству или основного долга), практически не применяет-
ся. Некоторые же законодатели вообще не предпола-
гают передачи заложенной недвижимости залогодер-
жателю.
В своем традиционном виде, закрепленном, на-
пример, в странах романской правовой семьи (Бель-
гия, Франция, Италия, Испания), ипотека представля-
ет собой акцессорное, т. е. зависимое от обеспечива-
емого обязательства, право. Эта зависимость прояв-
ляется в том, что в случае недействительности обес-
печиваемого обязательства или его прекращения ста-
новится недействительной или прекращается соот-
ветственно и ипотека. При неисполнении обеспечива-
емого обязательства залогодержатель вправе обра-
тить взыскание на заложенное имущество, как пра-
вило, путем его продажи с публичных торгов. Выру-
ченная от продажи сумма направляется в погашение
задолженности по обеспечиваемому обязательству;
в том случае, если вырученная от продажи сумма пре-
вышает сумму задолженности, разница возвращает-
ся залогодателю; если же этой суммы недостаточно
для погашения долга, разница может быть дополни-
тельно взыскана с должника за счет его остального
имущества. Вещный характер ипотеки проявляется в
первую очередь в том, что взыскание на заложенное
имущество может быть обращено вне зависимости
от того, в чьей собственности оно находится, – само-
го лица, предоставившего залог, либо последующего
приобретателя этого имущества, т. е. залоговому пра-
ву присуще сохранение при переходе права собствен-
ности на вещь – так называемое право следования.
Основанием возникновения ипотеки может быть и
в большинстве случаев является договор, заключае-
мый между залогодателем и залогодержателем – кре-
дитором по обеспечиваемому обязательству. В целях
упрощения уступки залога и обеспечиваемых им тре-
бований многие законодатели предусматривают воз-
можность выдачи залогодержателю особой ценной
бумаги – закладной, передача которой приравнивает-
ся к такой уступке. Кроме того, во многих странах до-
пускаются так называемые законные ипотеки: напри-
мер, во Франции выделяются пять групп требований,
обеспечиваемых законной ипотекой. В их числе: тре-
бования супруга на имущество другого супруга; тре-
бования опекаемого на имущество опекуна; требова-
ния государства и коммун и др. (ст. 2121 ФГК). В от-
личие от договорной, распространяющейся только на
определенное в договоре имущество, законная ипо-
тека обременяет все имущество лица. Существуют
также судебные ипотеки, устанавливаемые судом во
исполнение вынесенных решений.
На одно и то же имущество может быть установ-
лено несколько ипотек. В таком случае между ними
определяется очередность: средства, вырученные от
реализации предмета залога, поступают сначала в
погашение требований первых очередей и только по-
том – в погашение последующих. Эта очередность за-
висит, как правило, от даты возникновения ипотеки,
т. е. в большинстве случаев – даты ее регистрации в
реестре. Однако для некоторых законных, а также су-
дебных ипотек предусматриваются привилегии, фак-
тически ставящие их в очередь перед договорными.
Также различна судьба ипотек в случае банкрот-
ства залогодателя. В некоторых странах заложен-
ное имущество исключается из конкурсной массы и
полученные от его продажи средства направляются
исключительно на погашение требований залоговых
кредиторов, и лишь в том случае, если после тако-
го погашения остается нераспределенная денежная
сумма, она поступает в конкурсную массу. В других
же странах заложенное имущество так же, как и все
остальное имущество должника, включается в кон-
курсную массу, однако залоговым кредиторам предо-
ставляются определенные привилегии по сравнению
с другими кредиторами.
В странах германской правовой семьи (Германия,
Швейцария) классическая ипотека хотя и предусмот-
рена законодательством, на практике применяется
сравнительно редко, поскольку в этих странах име-
ется функционально аналогичный, но конструктив-
но существенно отличающийся и более удобный в
использовании инструмент – земельный долг (нем.
Grundschuld). Главным отличием земельного долга от
ипотеки является его абстрактный характер. Для дей-
ствительности и – шире – существования названно-
го права не имеет значения наличие обеспечиваемо-
го обязательства; весь долг воплощается в залоговом
праве. Эффект действующей в указанных странах аб-
солютной публичной достоверности земельного ре-
естра, согласно которому запись в реестре о наличии
залога рассматривается как достаточное основание
[13]
для существования требования , повлек ряд дру-
гих последствий. Так, в случае недостаточности вы-
рученной от продажи заложенного в порядке земель-
ного долга имущества денежной суммы для погаше-
ния требования никакое довзыскание за счет осталь-
ного имущества должника не допускается – его ответ-
ственность ограничивается исключительно стоимо-
стью заложенной недвижимости. Разумеется, долж-
ники при этом чувствуют себя намного увереннее, так
как максимум, что они могут потерять, – предмет за-
лога, но не все остальное имущество. В то же вре-
мя данное обстоятельство побуждает кредиторов бо-
лее внимательно относиться к оценке предмета зало-
га, поскольку в случае завышенной оценки и, соответ-
ственно, выдачи кредита в размере, превышающем
стоимость этого предмета, кредитор понесет убытки.
Кроме того, отсутствие юридической связи с обес-
печиваемым обязательством влечет большую надеж-
ность при уступке требования путем передачи заклад-
ной: приобретатель закладной может быть уверен,
что все характеристики уступаемого требования пол-
ностью отражены в закладной и никакой скрытый по-
рок обеспечиваемого требования не повлияет на его
право. К земельному долгу относится все, сказанное
выше о вещном характере ипотеки, об очередности
ипотек (за тем исключением, что в странах герман-
ской правовой семьи не допускаются законные ипоте-
ки) и их судьбе при банкротстве залогодателя.
Совершенно иная конструкция залога принята в ан-
глосаксонском праве. Действующий в нем институт
mortgage предполагает, что залогодержатель приоб-
ретает не просто ограниченное вещное право на иму-
щество, а право собственности, обусловленное неис-
полнением должником своего обязательства. В соот-
ветствии с англосаксонской концепцией расщеплен-
ной собственности собственником становится и зало-
годатель, право собственности которого является ак-
туальным и резолютивно обусловлено надлежащим
исполнением должником своих обязанностей в рам-
ках обеспечиваемого обязательства, и залогодержа-
тель, чье право собственности потенциально и отла-
гательно обусловлено тем же самым фактом. В слу-
чае надлежащего исполнения обеспечиваемого обя-
зательства считается, что залогодатель выкупил у за-
логодержателя его потенциальное право собствен-
ности. В случае же неисполнения залогодержатель
направляет залогодателю уведомление о лишении
права выкупа (сюжет, часто встречающийся в амери-
канских художественных фильмах), после чего пра-
во собственности залогодержателя из потенциально-
го становится актуальным, а право собственности за-
логодателя прекращается.
Весьма близко к залогу стоит рента. Так, в Герма-
нии нормы, регулирующие земельный долг и рентный
долг (Rentenschuld), сосредоточены в одном разделе
ГГУ (при том, что земельный долг и ипотека, напри-
мер, – в разных разделах). Рентополучатель имеет
право на получение регулярных денежных платежей
от собственника недвижимости, обремененной рент-
ным долгом. В случае неуплаты этих платежей рен-
тополучатель вправе обратить взыскание на обреме-
ненную недвижимость по правилам, установленным
для обращения взыскания на предмет залога. Раз-
новидностью ренты являются вещные выдачи, когда
управомоченное лицо получает не денежные плате-
жи, а регулярные выдачи в натуральном выражении,
как правило, – плодами, получаемыми от использова-
ния обремененного этим правом имущества.
Аналогичные институты предусмотрены и законо-
дательством многих других стран. С их помощью в
свое время проводилась политика дробления круп-
ных землевладений и передачи их в руки фермеров и
иных собственников, непосредственно использующих
недвижимость. Благодаря ренте и подобным ей ин-
ститутам крупные землевладельцы могли передавать
свои земельные участки в собственность других лиц,
не опасаясь утраты стабильного дохода, получаемого
от этих участков. В свою очередь, приобретатели та-
кой недвижимости получали ее в собственность, а не
на ограниченном праве, что также усиливало их пози-
ции. На сегодняшний день свою социальную функцию
эти институты уже выполнили и используются, напри-
мер, для оформления пожизненного содержания по-
жилых лиц, в качестве прибавки к пенсии.
Помимо права на получение определенных дохо-
дов или плодов от недвижимости, многие иностран-
ные законодательства предусматривают также права
на приобретение самих объектов недвижимости. Эти
права имеют очень глубокие исторические корни: они
были широко распространены, когда недвижимость, в
первую очередь земля, рассматривалась как достоя-
ние не столько одного лица, сколько целой семьи или
рода. Однако де-юре собственником оставался лишь
один член рода, но, дабы избежать перехода имуще-
ства в собственность лиц, в эту социальную группу
не входящих, другим членам семьи или рода предо-
ставлялось право в случае продажи или иного отчуж-
дения имения выкупить его на определенных усло-
виях. Условия бывают самыми разными: они могут
быть предусмотрены заранее либо сохраняются те же
условия, на которых имущество приобретается посто-
ронним лицом.
В настоящее время право приобретения недвижи-
мости уже не связано с родовыми или семейными от-
ношениями и устанавливается обычно на основании
договора с ее актуальным собственником, где опре-
деляются условия, при наступлении которых управо-
моченное лицо может требовать реализации своего
права, и условия такой реализации. Возможны два ва-
рианта указанного права: обязательственное и вещ-
ное. В случае обязательственного права приобрете-
ния собственник, нарушивший это право, т. е. про-
изведший отчуждение имущества другому лицу, дол-
жен понести ответственность за нарушение обяза-
тельства, например уплатить предусмотренную дого-
вором неустойку, однако обладатель этого права не
сможет истребовать имущество у постороннего при-
обретателя в силу относительности обязательства.
Вещное же право приобретения устанавливается при
условии его регистрации в земельном реестре и дей-
ствует в отношении любого приобретателя, а значит,
в случае продажи имущества третьему лицу носитель
данного права сможет истребовать у него это имуще-
ство.
Глава 5
РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ
НА НЕДВИЖИМОСТЬ В
ЗАРУБЕЖНЫХ СТРАНАХ
Идея регистрации прав на недвижимость. Ре-
гистрация актов и регистрация прав. Правоуста-
навливающая и учетная регистрация. Регистрация
прав и кадастр недвижимости. Принципы регистра-
ционной системы: принцип внесения и принцип пуб-
личной достоверности. Гарантии эффективности
регистрационной системы. Возможность отмены
регистрации. Защита прав лиц, пострадавших от
неправильных действий регистратора.
Общий обзор регистрационных систем.
Французская регистрационная система. Личное
начало регистрации. Проскрипция и инскрипция.
Юридическое значение регистрации. Вопросы эф-
фективности системы.
Традиционная англосаксонская система. Отсут-
ствие единой регистрации. Обеспечение надеж-
ности титула путем исследования документов,
подтверждающих законность прав отчуждателя.
Страхование титула. Оценка системы.
Германская система регистрации. Пообъектный
принцип регистрации. Статус регистратора. Про-
цедура регистрации. Публичная достоверность по-
земельной книги.
Система Торренса. Происхождение системы. Со-
держание поземельной книги. Талон. Порядок вос-
становления утраченного талона. Сходство тало-
на с векселем. Процедура регистрации. Публичная
достоверность в системе Торренса. Оценка систе-
мы.
1. Общая характеристика
Регистрация прав на недвижимое имущество в на-
ше время едва ли не наиболее заметная особенность
правового режима этого имущества. Она настолько
существенна, что в ряде стран, в том числе и в нашей,
некоторые заведомо движимые объекты, такие как
морские и воздушные суда, объявляются недвижимо-
стью с той лишь целью, чтобы распространить на них
регистрационную систему. Однако, как мы уже пока-
зали в предыдущей главе, правовой режим недвижи-
мости имеет множество и других особенностей, так
что не стоит абсолютизировать именно момент реги-
страции. В случае же необходимости распространить
регистрационную систему на какие-либо объекты во-
все не обязательно признавать их недвижимым иму-
ществом: вполне достаточно выделить особую группу
– регистрируемое имущество, в число которого вой-
дет вся недвижимость и некоторые движимые объек-
ты, как это сделано в Нидерландах (ст. 3:10 ГК). Как
бы то ни было, воздействие регистрационной систе-
мы на правовой режим недвижимости (и особенно на
ее участие в гражданском обороте) настолько велико,
что было бы неразумным оставлять его без внимания.
Стоит отметить, что регистрация, несмотря на ее
повсеместную распространенность, вовсе не являет-
ся неотъемлемой чертой правового режима недвижи-
мости. Так, римское право, чье влияние до сих пор
чувствуется во многих континентальных правовых си-
стемах, вполне успешно обходилось без нее. Одна-
ко Древний Рим в данном случае представляет собой
хотя и весьма примечательное, но все же исключение
из общего правила. Даже в некоторых странах, под-
властных Римской империи, уже в древности функ-
ционировали собственные достаточно развитые ре-
гистрационные системы (например, в птолемеевском
Египте). Современные исследователи обнаруживают
сходные с регистрацией недвижимости институты да-
[14]
же у индейцев-ацтеков доколумбовой эпохи . Так
что можно смело утверждать, что идея регистрации
недвижимости буквально «носится в воздухе», и хотя
она не есть непременный атрибут ее правового режи-
ма, на сегодняшний день регистрационные системы в
том или ином виде распространены в подавляющем
большинстве стран мира.
Формированию регистрационной системы способ-
ствовали несколько обстоятельств. Во-первых, воз-
никновение таких систем связано с высокой стои-
мостью и социальной ценностью недвижимости. Эти
факторы обусловливают необходимость установле-
ния требования о регистрации. Во-вторых, недвижи-
мое имущество по своей природе приспособлено для
регистрации: оно относительно постоянно в разме-
рах, расположено в одном месте, что облегчает его
учет.
Большинство современных регистрационных си-
стем сформировались в XIX в., но корни их, как прави-
ло, уходят глубже – в средневековье, когда владение
землей помимо сугубо экономического имело и важ-
ное политическое значение, а различные церемонии,
связанные с поземельным оборотом, в том числе са-
мого разного рода регистрации и реестры, были чрез-
вычайно распространены. С утратой политического
значения землевладения регистрационные системы
потеряли свои наиболее церемониальные черты, од-
нако ряд существенных характеристик этих систем
сохранился до наших дней. Прежде чем рассматри-
вать отдельные регистрационные системы, следует
сделать несколько предварительных замечаний, ха-
рактеризующих их в целом.
Довольно часто проводят различие между реги-
страцией прав и регистрацией сделок (актов), приня-
той, например, в Италии. В сущности же это различие
сугубо внешнее: при регистрации прав в любом слу-
чае в реестре отражаются моменты их возникнове-
ния, прекращения, перехода или иного изменения. Но
указанные моменты в большинстве случаев оформ-
ляются сделками. Так что при регистрации актов тоже
регистрируются возникновение, изменение, прекра-
щение прав. В конечном итоге не так уж существенно,
что именно регистрируется, намного важнее, как ор-
ганизована система регистрации и каковы взаимные
отношения между различными составляющими этой
системы. Несмотря на то что регистрация прав счи-
тается более прогрессивной системой, нежели реги-
страция сделок, в конкретной стране может оказаться
никуда не годная система регистрации прав, а в со-
седней – превосходная во всех отношениях система
регистрации сделок.
Более существенное отличие, которое следует
иметь в виду при рассмотрении различных регистра-
ционных систем, заключается в юридическом значе-
нии регистрации. Здесь необходимо различать реги-
страцию правообразующую и регистрацию учетную.
В первом случае регистрация является необходи-
мым условием возникновения (изменения, прекраще-
ния) права; отступления от этого принципа если и до-
пускаются, то лишь в порядке исключения, либо исхо-
дя из публичных соображений (например, судебный
арест может считаться наложенным не с момента ре-
гистрации, а с момента его наложения судом, хотя в
большинстве случаев судебные аресты все-таки тре-
буют регистрации), либо когда это не повлечет вре-
да для гражданского оборота (к примеру, возникнове-
ние права на основании наследования не представ-
ляет опасности для оборота, так как наследодатель в
любом случае уже не в состоянии распорядиться иму-
ществом).
При действии правоустанавливающей регистраци-
онной системы нет необходимости в дополнительных
стимулах (положительных или отрицательных) для
регистрации: в отсутствие регистрации возникнове-
ние, изменение или прекращение права просто не бу-
дут считаться свершившимися, так что представле-
ние документов на регистрацию отвечает в первую
очередь интересам самих участников гражданских
правоотношений. Так, покупатель до регистрации не
становится собственником, а значит, он заинтересо-
ван в такой регистрации, а продавец до регистрации
не может считаться исполнившим свою обязанность
по договору, стало быть, может не получить и при-
читающегося ему платежа либо подвергнуться иным
гражданско-правовым санкциям со стороны своего
контрагента.
Совсем иная ситуация складывается, когда зако-
нодатель не связывает само возникновение (изме-
нение, прекращение) гражданских прав с регистра-
цией, а требует ее лишь в целях учета и обеспече-
ния большей надежности оборота. В этом случае, по-
скольку права уже возникли (изменились, прекрати-
лись) помимо реестра, последний не отражает реаль-
ного юридического состояния недвижимости. Такое
расхождение самым губительным образом сказыва-
ется на поземельном обороте, поэтому законодатель
устанавливает, во-первых, сроки, в течение которых
информация о происшедшем изменении в правовом
положении недвижимости должна быть предоставле-
на регистратору, во-вторых, публично-правовые санк-
ции в виде штрафов или иных наказаний за наруше-
ние этих сроков. Как бы то ни было, опыт функцио-
нирования регистрационных систем показывает, что
частный интерес – несравнимо более существенный
стимул, нежели любые публичные штрафы, устанав-
ливаемые за пренебрежение регистрацией.
Наконец, необходимо провести различие между ре-
естром прав на недвижимость и кадастром недвижи-
мости.
В реестре отражается правовое положение имуще-
ства: принадлежность права собственности, наличие
ограниченных вещных прав, юридических ограниче-
ний в пользовании или распоряжении, разного рода
судебные или административные аресты и т. п.
В кадастре же – хозяйственное состояние земель-
ного участка: его размеры, расположение относитель-
но других участков или иных ориентиров, состояние
почв, способы использования земельного участка, на-
личие строений, каких-либо сооружений, в некоторых
случаях – средняя доходность участка, объемы по-
лучаемых с него урожаев и т. д.; в случае с иной
недвижимостью, например зданиями или сооружени-
ями, кадастр отражает также их технические характе-
ристики: этажность, материал стен, целевое назначе-
ние.
Очевидно, что ведение этих двух типов реестров
требует совершенно различных познаний: для веде-
ния реестра прав требуются юридические познания,
для ведения кадастра – познания в области земле-
устройства, сельского хозяйства, почвоведения, эко-
номики, строительства и т. п. Различны и их функ-
ции: если реестр прав предназначен для фиксации и
– через это – обеспечения большей надежности част-
ных прав землевладельцев, носителей ограниченных
вещных прав и иных лиц, то кадастр необходим для
проведения экономических расчетов, налогообложе-
ния, проверки соблюдения административных огра-
ничений. Все эти факторы приводят к тому, что в боль-
шинстве стран функции по учету прав и по техни-
ческому учету недвижимости поделены между раз-
личными учреждениями (государственными или него-
сударственными); объединение кадастра и реестра
прав на недвижимость характерно лишь для неболь-
ших по размерам стран, где такое объединение не
приводит к чрезмерной перегрузке регистраторов тех-
нической информации. Там же, где реестр и кадастр
разделены, данные кадастра служат для описания
недвижимости, в том числе и в реестре прав на нее,
но сами частью реестра прав не являются. Это обсто-
ятельство имеет еще одно важное последствие: вне
зависимости от способа ведения реестра и кадастра
(в одном учреждении или в разных) публичная досто-
верность, которой обладает реестр прав на недвижи-
мость, распространяется лишь на зафиксированные
в нем права, ограничения, обременения, но не на тех-
нические данные кадастра.
Анализ истории и сравнительного правоведения
показывает, что надлежащая организация регистра-
ционной системы возможна лишь при сочетании двух
основных принципов построения этой системы: на-
чала внесения и начала публичной достоверности.
Принцип (или начало) внесения характеризует реги-
страционную систему с внешней стороны: в соответ-
ствии с ним любое право на недвижимость возника-
ет только с момента его регистрации в реестре. Как
следствие, действует отрицательная максима: «Чего
нет в реестре – того нет в действительности». Прин-
цип публичной достоверности квалифицирует внут-
реннюю сторону системы: в соответствии с ним дан-
ные реестра признаются точно и полностью отражаю-
щими все правовое положение недвижимости. След-
ствием публичной достоверности является положи-
тельная максима: «Все, что есть в реестре, существу-
ет в действительности». Эти два принципа взаимо-
связаны и при их последовательном проведении вся
юридическая жизнь объекта недвижимости сосредо-
точивается в реестре. Начало внесения отсекает от
нее все факторы, не отраженные в реестре, начало
же публичной достоверности позволяет полагаться на
данные реестра.
Принципы внесения и публичной достоверности
влекут ряд следствий в организации регистрационной
системы.
Принцип внесения требует придания записи в ре-
естре правоустанавливающего характера. Исключе-
ния здесь делаются крайне редко и лишь тогда, когда
это обусловлено особо важными публичными инте-
ресами (например, судебные аресты, хотя и они, как
правило, регистрируются) и если это не вредит пуб-
личной достоверности (допустим, при наследовании
считается, что права возникают с момента открытия
наследства, регистрация же нужна лишь для их осу-
ществления; такое исключение возможно потому, что
указанный в реестре наследодатель умер и в принци-
пе не может распорядиться имуществом).
Из принципа публичной достоверности с необходи-
мостью следует, во-первых, требование единства ре-
гистрации: все записи о регистрации по конкретно-
му объекту недвижимости должны стекаться в един-
ственном реестре. Теоретически это может быть и
негосударственный реестр, однако единства, как пра-
вило, можно добиться лишь при условии, что реестр
ведется государственным учреждением. В противном
случае, при множественности реестров, никогда не
будет уверенности в том, который из них содержит
достоверную информацию. Во-вторых, коль скоро в
соответствии с принципом публичной достоверности
заинтересованные лица могут полагаться на данные
реестра, совершенно необходимо, чтобы эти данные
были стабильными и в них не происходило измене-
ний задним числом, например вследствие признания
записей недействительными. Добиться этого можно
двумя способами: с одной стороны, проводится юри-
дическая экспертиза документов, представляемых на
регистрацию, в ходе которой регистратор сверяется
с данными реестра, дабы убедиться, что распоряже-
ние имуществом произведено лицом, имеющим на
это право, а также проверяет действительность сдел-
ки по иным признакам, не связанным с правомочи-
ем на распоряжение имуществом. Это так называ-
емое правило формального легалитета. Но далеко
не всегда имеется возможность проверить все обсто-
ятельства, определяющие действительность сделки,
поэтому для защиты записи от действия таких обстоя-
тельств применяется второй способ: ограничение пе-
речня фактов, проверка которых должна быть произ-
ведена при регистрации и которые, соответственно,
влияют на действительность регистрации. Так, в Гер-
мании акты об установлении вещных прав являют-
ся абстрактными, их действительность не зависит от
тех обязательственных отношений, которые послужи-
ли основанием для совершения таких актов, а значит,
и возможные пороки в таких обязательственных отно-
шениях сторон никак не сказываются на действитель-
ности произведенной в реестре записи.
Однако принципов внесения и публичной достовер-
ности и их следствий недостаточно для надлежащей
организации регистрационной системы. Для ее эф-
фективного функционирования необходимо примене-
ние еще ряда вспомогательных начал. Прежде всего
это начало публичности реестра. Действительно, ка-
кой смысл в публичной достоверности поземельной
книги, если заинтересованное лицо (например, буду-
щий приобретатель недвижимости) не может само-
стоятельно убедиться в том, что его контрагент в са-
мом деле обладает правом распоряжаться недвижи-
мостью, а вынужден доверять последнему на слово?
Во избежание этого реестры недвижимости делают-
ся доступными для обозрения любым заинтересован-
ным лицом. В некоторых странах в заявлении на озна-
комление с реестром требуется хотя бы формаль-
но указывать причину своей заинтересованности (к
примеру, намерение приобрести недвижимость), но в
большинстве стран достаточным доказательством за-
интересованности является сам факт обращения ли-
ца к регистратору за получением информации из ре-
естра и уплата соответствующих пошлин (обычно по-
лучение информации из реестра облагается неболь-
шой пошлиной, направляемой, как правило, на обес-
печение регистрирующего ведомства необходимыми
техническими средствами копирования и т. п.).
Предоставление информации может происходить
различными способами: в наиболее старых регистра-
ционных системах заинтересованному лицу дается
возможность лично ознакомиться с поземельной кни-
гой по интересующему его объекту недвижимости.
Однако такой способ довольно неудобен, посколь-
ку создает опасность утраты книги, да и от самого
заинтересованного лица требует изучения достаточ-
но большого объема информации (например, о пра-
вах, которые уже прекращены). В связи с этим наи-
более распространено предоставление регистрирую-
щим органом краткой выписки из реестра, в которой
полностью отражается актуальное правовое положе-
ние соответствующего объекта на момент выдачи вы-
писки. С развитием современных средств электрон-
ного документооборота появляется возможность по-
лучить такие выписки в режиме онлайн, что упрощает
и ускоряет доступ к данным реестра.
Другим вспомогательным принципом является на-
чало специальности. Для удобства ведения реестра
и ознакомления с ним записи должны производить-
ся пообъектно: по каждому объекту недвижимости от-
крывается отдельное дело или отдельная книга в ре-
естре, в которых отражаются данные о правах только
на этот объект. Указанное правило позволяет концен-
трировать все сведения о правах на конкретный объ-
ект в одном месте, а также облегчает ознакомление
с правовым положением объекта. Этому же способ-
ствует типизация возможных прав и ограничений, ко-
торые могут быть установлены в отношении конкрет-
ного объекта: лицо, ознакомливающееся с поземель-
ной книгой или выпиской из нее, в таком случае бу-
дет освобождено от необходимости изучать большое
количество информации, зачастую не относящейся к
делу, а сможет легко вычленить только существен-
ную информацию. Здесь свою роль играет также за-
крытость перечня вещных прав, о которой шла речь в
предыдущей главе.
В отличие от начал внесения и публичной досто-
верности и следствий из них, регистрационная систе-
ма, в принципе, может быть построена с нарушени-
ем требований публичности и специальности. Одна-
ко в случае недостаточной публичности она не смо-
жет выполнять свою функцию по донесению инфор-
мации о правовом положении недвижимости до заин-
тересованных третьих лиц, а пренебрежение требо-
ванием специальности и устройства системы (напри-
мер, не по объектному, а по субъектному принципу)
существенно осложнит и сбор, и поиск информации
об объекте.
Чем бо́льшая роль придается регистрации, тем
опаснее становятся любые недоразумения и особен-
но злоупотребления в ходе нее. Для предотвраще-
ния этого правила ведения реестров предусматрива-
ют детальнейшее регулирование действий регистра-
торов, вплоть до определения того, какой из посту-
пивших в регистрационное учреждение документов
нужно регистрировать первым, а какой – следующим,
каковы должны быть записи в реестрах и из каких
частей состоят поземельные книги. В целях же пре-
дупреждения злоупотреблений регистрация возлага-
ется на должностных лиц, обладающих чрезвычай-
но высоким статусом, с тем чтобы на регистрато-
ра невозможно было каким-либо образом «надавить»
и дабы у него не было соблазна поддаться коррупции.
Так, во многих странах (в Германии, например) реги-
страция возлагается на чиновников судебного ведом-
ства, обладающих теми же привилегиями, что даются
судьям.
Однако несмотря на это, неправильные записи все-
таки возможны, и здесь в полной мере проявляется
публичная достоверность реестра. В силу публичной
достоверности права, приобретенные третьими лица-
ми на основании записи в реестре, признаются дей-
ствительными даже если первоначальная запись бы-
ла впоследствии отменена как неправильная. Таким
образом, приобретенные в соответствии с данными
реестра права обладают признаком бесповоротности.
Разумеется, бесповоротность не абсолютна: в разных
странах ее наступление обусловлено различными об-
стоятельствами. Так, в подавляющем большинстве
стран лицо, приобретшее права на основании при-
знанных впоследствии неправильными данных ре-
естра, должно быть добросовестным, т. е. не знать о
тех пороках, которые были присущи отмененным за-
писям. Недобросовестный приобретатель по общему
правилу на бесповоротность приобретения прав по
реестру ссылаться не может. В некоторых странах вы-
ставляется дополнительно требование возмездности
приобретения (подобно добросовестному приобрете-
нию при виндикации). В других – где публичная до-
стоверность регистрации существенно ограничена –
приобретенные на основании записей в реестре пра-
ва вообще не обладают качеством бесповоротности.
А там, где система регистрации, наоборот, поставле-
на на чрезвычайно высоком уровне, как, например, в
Австралии, отмена произведенной регистрации воз-
можна в самых исключительных случаях, а именно
при доказанном в судебном (уголовном) порядке зло-
употреблении или подлоге регистратора при внесе-
нии записи.
Казалось бы, бесповоротность прав не нужна, ведь
она способна привести к тому, что лицо, не совершив-
шее никаких упущений со своей стороны, может утра-
тить принадлежащее ему право просто в силу непра-
вильной записи в реестре. Однако другой стороной
бесповоротности является большая надежность прав
лиц, записанных в реестре: для утверждения закон-
ности своих прав им достаточно сослаться на запись
и не надо доказывать правомерность всех предше-
ствовавших приобретений недвижимости (как мини-
мум, за период приобретательной давности). В конеч-
ном счете любой сегодняшний собственник имуще-
ства – это вчерашний его приобретатель и, защищая
добросовестного приобретателя в его столкновении
с прошлым собственником, законодатель тем самым
защищает опять же собственников, а дополнительно
стабилизирует гражданский оборот, исключая из него
возможные возражения о неправомерных переходах
прав на недвижимость.
Как же защищаются интересы лиц, имевших пра-
ва на недвижимость, но утративших их вследствие
неправильных записей в реестре? Как уже было пока-
зано, в некоторых исключительных случаях такое ли-
цо может защищаться, требуя отмены неправильной
регистрации и восстановления своего права. Однако
в силу исключительности случаев, когда ему предо-
ставляется данное право, этот способ не является
основным. В принципе, при утрате права из-за его
добросовестного приобретения третьим лицом быв-
ший собственник (или носитель иного права, если
прекратилось именно оно) может требовать возмеще-
ния стоимости своего имущества (или своего права)
от лица, неосновательно обогатившегося вследствие
такого неправомерного распоряжения. Но поскольку
при действии регистрационной системы действитель-
ность записей гарантируется публичной властью, на
нее же, как правило, возлагается и обязанность ком-
пенсировать причиненный неправильной регистра-
цией ущерб. Такая компенсация производится либо
из государственного бюджета, либо из специально-
го страхового фонда, пополняемого за счет взносов,
уплачиваемых при регистрации.
Далее мы рассмотрим четыре распространенные
современные регистрационные системы: француз-
скую, традиционную англосаксонскую, германскую и
так называемую систему Торренса, появившуюся в
Австралии и распространенную в ряде других быв-
ших английских колоний (ее еще иногда называют ко-
лониальной). Приведенные названия первых трех си-
стем довольно условны, ибо они распространены не
только в тех странах, от названий которых произошли
(здесь они наиболее последовательно проведены или
впервые появились), но и в некоторых других. Пер-
вые две можно назвать системами, в которых в силу
различных причин в недостаточной степени проводят-
ся начала внесения и публичной достоверности. Две
последние же изначально строились на этих принци-
пах, при этом германская несколько ближе к нашей
отечественной, а система Торренса представляет со-
бой, пожалуй, наиболее бескомпромиссную регистра-
ционную систему с едва ли не абсолютной публичной
достоверностью.
2. Французская регистрационная система
Французская регистрационная система берет свое
начало от положений ФГК 1804 г. (Кодекса Наполео-
на), хотя предпосылки ее появления были заложе-
ны еще ранее – правовыми актами дореволюционной
Франции и времен Великой французской революции.
До конца XVIII в. для Франции был характерен юри-
дический партикуляризм: в разных областях страны
действовали различные правовые нормы и существо-
вали свои подходы к регистрации недвижимости. В
целом принято делить Францию того времени на две
большие части: так называемую страну обычного пра-
ва (pays de droit coutumer), к которой относились тер-
ритории на севере Франции, где действовали право-
вые нормы средневекового происхождения, зафикси-
рованные в сводах обычаев – кутюмов, и южную часть
страны – страну писаного права (pays de droit écrit),
где господствовало модифицированное римское пра-
во.
Если в области обычного права издавна существо-
вало требование регистрации прав на недвижимость,
то в области писаного права, как и в праве рим-
ском, оборот недвижимости не был связан практиче-
ски никакими формальностями. Великая революция
повлекла переворот во всей жизни Франции, не обо-
шедший стороной и правовую систему: старые зако-
ны были отменены, в новых же правовых актах рево-
люционный законодатель метался из стороны в сто-
рону, в течение нескольких лет то вводя обязатель-
ную и публично достоверную регистрацию, то, наобо-
рот, отменяя все формальности. Некоторая стабиль-
ность наступила лишь с принятием в 1804 г. Граждан-
ского кодекса. Кодекс этот, вообще славящийся сво-
им романистическим характером (а в римском пра-
ве, напомним, регистрации недвижимости не было),
впитал также расхожие представления революционе-
ров о том, что любая регистрация противоречит духу
свободной торговли и означает вмешательство госу-
дарства в частную жизнь, а значит, ведет к тирании.
Вследствие этого ФГК в целом достаточно насторо-
женно относится к любой регистрации и по сей день.
Признавая ее необходимость, он придает ей весьма
небольшое значение.
Изложенное нами скромное историческое введе-
ние позволит получить представление о причинах
формирования французской регистрационной систе-
мы именно в том виде, в каком она существует сего-
дня.
Характерной чертой французской регистрационной
системы является ее ведение по субъектному прин-
ципу: записи заносятся в реестр сообразно фами-
лиям управомоченных лиц, а не объектам, на кото-
рые устанавливаются права. Само по себе такое ве-
дение реестра хоть и несколько затрудняет проясне-
ние юридического состояния конкретной недвижимо-
сти, но при должной организации работы, отлаженной
за два века существования системы, не влечет суще-
ственных проблем для гражданского оборота. Более
того, это обстоятельство позволяет учитывать в ре-
естре не только отдельные объекты недвижимости,
но и их комплексы, поэтому во Франции несложно
установить и зарегистрировать, например, ипотеку на
предприятие в целом или на иной комплекс недвижи-
мости. В то же время это означает сознательный отказ
от принципа специальности реестра, что, как было по-
казано выше, затрудняет создание эффективной ре-
гистрационной системы.
Используются два способа внесения записи в ре-
естр.
Первый – транскрипция, когда в реестр дословно
и полностью переписывается все содержание акта,
устанавливающего право. Таким образом, транскри-
бированный акт получает в реестре свою полную ко-
пию, с которой в любой момент может ознакомиться
заинтересованное лицо. Транскрипция применяется
к наиболее важным актам, определяющим правовое
положение недвижимости, – договорам об отчужде-
нии недвижимости (купли-продажи, мены, дарения),
договорам ипотеки.
Второй способ записи – инскипция, при которой
в реестр переписывается только часть текста акта,
устанавливающего право. Этот способ применяется в
отношении менее существенных с точки зрения фран-
цузского законодателя прав, например сервитутов.
С одной стороны, такие способы записи позволя-
ют сохранять в реестре копии документов об установ-
лении прав или хотя бы наиболее существенные вы-
держки из них, что дает возможность при возникно-
вении каких-либо споров обратиться к регистратору и
получить их, обеспечив тем самым достоверные дока-
зательства. С другой стороны, это влечет сложность
изучения реестра, особенно записей, сделанных в ви-
де транскрипции: при ознакомлении с ними лицу при-
ходится читать весь текст документа, в том числе и
не относящиеся непосредственно к режиму недвижи-
мости оговорки, вычленяя из этого текста существен-
ные моменты и рискуя пропустить какое-либо важное
условие. Разумеется, сделать это, не имея юридиче-
ского образования и опыта работы в сфере недвижи-
мости, довольно сложно, а потому проверку юриди-
ческой «чистоты» недвижимости во Франции принято
возлагать на агентов по недвижимости и нотариусов,
тем более что большинство договоров, связанных с
недвижимостью, подлежат нотариальному удостове-
рению.
Однако наиболее существенным отступлением от
принципов организации регистрационной системы яв-
ляется непризнание французским правом принци-
па внесения. Права на недвижимость возникают во
Франции не в момент внесения записи в реестр, а
непосредственно в момент заключения соответству-
ющей сделки. В первую очередь это относится к пра-
ву собственности. В соответствии со ст. 1585 ФГК пра-
во собственности на проданную вещь считается пере-
шедшим к покупателю с момента заключения догово-
ра купли-продажи вне зависимости от регистрации та-
кого договора, передачи владения имуществом либо
[15]
внесения покупной платы . Это так называемая кон-
сенсуальная система перехода права собственности,
применяемая во Франции и к движимому, и к недви-
жимому имуществу.
Аналогично и ограниченные вещные права обра-
зуются независимо от их регистрации. Так, ипотека
возникает в силу заключения соответствующего до-
говора – для договорной ипотеки, вынесения судеб-
ного решения – для судебной ипотеки и наступления
указанных в законе обстоятельств – для законной. В
то же время датой регистрации определяется очеред-
ность ипотек, т. е. последовательность, в которой бу-
дут удовлетворяться требования, обеспеченные иму-
ществом, при его продаже с публичных торгов, так что
в интересах кредитора как можно скорее зарегистри-
ровать ипотеку, с тем чтобы за то время, пока он пред-
ставляет документы на регистрацию, в реестре не бы-
ла зарегистрирована еще какая-либо ипотека, умень-
шающая его шансы на получение удовлетворения за
счет стоимости имущества.
С одной стороны, консенсуальная система уста-
новления прав на имущество существенно облегча-
ет гражданский оборот, позволяя сторонам самосто-
ятельно определять момент возникновения, измене-
ния или прекращения прав. С другой стороны, та-
кая система приводит к полному отсутствию публич-
ной достоверности реестра, ибо, как мы отмечали вы-
ше, публичная достоверность без принципа внесения
немыслима. Ведь если права возникают вне зависи-
мости от реестра, то никогда нельзя быть уверенным,
что реестр точно отражает действительное правовое
состояние конкретного имущества. Вполне возможна
ситуация, когда лицо, указанное в реестре в качестве
собственника, в действительности таковым уже не яв-
ляется, так как продало его другому лицу, которое еще
не зарегистрировало свое право в реестре. Также мо-
жет быть, что имущество, на момент заключения до-
говора об ипотеке казавшееся достаточным для обес-
печения требования кредитора, к моменту регистра-
ции окажется обремененным множеством других ипо-
тек, так что наш кредитор будет оттеснен далеко на-
зад в очереди и его шансы на получение удовлетворе-
ния из стоимости имущества станут совсем призрач-
ными.
Конечно, французское право предусматривает
некоторые институты, смягчающие последствия от-
сутствия принципа внесения, – это, например, воз-
можность добросовестного приобретения прав от ли-
ца, записанного в реестре. Согласно этому институту
право, приобретенное от лица, указанного в реестре,
сохраняет свою силу, даже если впоследствии выяс-
нится, что это лицо уже не имело права распоряжать-
ся имуществом. Однако в данном случае страдает тот
собственник, чье право еще не было зарегистрирова-
но. Как следствие, недвижимость не рассматривается
во Франции в качестве надежного средства обеспече-
ния требований кредиторов; на сегодняшний день из-
за несовершенства ипотечного законодательства ко-
личество залоговых кредитов во Франции значитель-
но меньше, чем в других странах Европейского Со-
юза, имеющих более развитые системы регистрации
[16]
недвижимости .
Аналогичная система регистрации распространена
в странах романской правовой семьи, где на разви-
тие гражданского права существенное влияние ока-
зал ФГК. Это прежде всего Бельгия и Люксембург, чьи
гражданские кодексы представляют собой практиче-
ски точные копии Кодекса Наполеона, причем даже
с меньшими изменениями, чем в самой Франции; на
Мальте, ГК которой очень напоминает ФГК; в Италии,
чье законодательство также предусматривает возник-
новение прав до регистрации; в Польше, издавна сле-
дующей французским образцам. Подобно тому, как во
Франции проводят реформу регистрационной систе-
мы, с тем чтобы она соответствовала требованиям
времени, в этих странах тоже по-разному устраняют
недостатки имеющейся системы: ведут реестр не по
личному, а по объектному принципу; устанавливают
сроки для представления правоустанавливающих до-
кументов в регистрирующий орган и вводят высокие
штрафы за нарушение этих сроков и т. д. Однако в об-
щем и целом пренебрежение требованием внесения
влечет недостаточную публичную достоверность ре-
естра, а вследствие этого – неэффективное решение
регистрационной системой поставленных перед ней
задач.
3. Традиционная англосаксонская система
В рамках настоящего раздела мы рассмотрим ре-
гистрационную систему, сложившуюся в Великобри-
тании и некоторых штатах США. Мы назвали ее тра-
диционной, дабы отделить от появившейся в середи-
не XIX в. в Австралии и распространившейся в ряде
бывших британских колоний системы Торренса, име-
нуемой также «британской колониальной», построен-
ной на совершенно иных принципах.
Становление регистрационной системы в Англии,
пожалуй, даже в большей степени, чем во Франции,
обусловлено историческими причинами. Свойствен-
ный англосаксонскому праву консерватизм приводит
к тому, что архаичные формы оборота недвижимости
очень медленно уступают место более приспособлен-
ным к современным реалиям институтам. Так, прово-
дящаяся и поныне реформа регистрации, целью ко-
торой является введение всеобъемлющей регистра-
ционной системы, была начата более века назад.
Существует ряд объективных препятствий к созда-
нию в Англии эффективной регистрационной систе-
мы. Прежде всего, это отмеченное в гл. 4 наследо-
ванное от средневековья и поддерживаемое англо-
саксонской концепцией собственности многообразие
прав на недвижимость. И действительно, в условиях,
когда правом собственности на одно и то же имуще-
ство в различных аспектах могут одновременно об-
ладать несколько лиц, когда та или иная комбинация
правомочий способна порождать то разновидность
права собственности, то некое ограниченное право
на недвижимость, когда полное право может суще-
ствовать в самых разнообразных вариантах, создать
систему, учитывающую все эти особенности, чрезвы-
чайно трудно. В такой ситуации едва ли не единствен-
ным возможным вариантом оказывается переход к
регистрации документов на недвижимость, а не са-
мих прав на нее. Однако, как мы отмечали, регистра-
ция документов сопровождается проблемами для ли-
ца, желающего ознакомиться с правовым положени-
ям конкретного объекта: такому лицу приходится изу-
чать полные тексты этих документов (что особенно
трудно с учетом выработавшейся у английских юри-
стов привычки писать чрезвычайно длинные, слож-
ные тексты), рискуя пропустить в массиве не имею-
щих отношения к делу фраз и предложений действи-
тельно существенные положения или же, наоборот,
посчитать существенным то, что таковым не являет-
ся.
Еще одной специфической особенностью Велико-
британии выступает свойственная ей множествен-
ность правовых систем: в Англии и Уэльсе действу-
ют одни правовые нормы, в Шотландии – другие, в
Северной Ирландии – третьи, на острове Мэн и Нор-
мандских островах – четвертые и т. д. Аналогичная си-
туация складывается и в США, где законодательство
разных штатов предъявляет самые разные требова-
ния к документам на недвижимость и их регистрации.
Например, в Шотландии, чья правовая система до-
вольно близка к континентальной, с XVII в. действует
общий реестр. Любое право на недвижимость может
быть противопоставлено третьим лицам только с то-
го момента, как оно зарегистрировано в реестре. До
этого право на недвижимость действительно только
между сторонами сделки.
В Англии же регистрация недвижимости – сравни-
тельно новый институт, долгое время она была необя-
зательной. Современное английское право требует в
двухмесячный срок регистрировать все акты о пра-
вах на недвижимое имущество. Таким образом, само
право в нарушение принципа внесения возникает до
регистрации. Однако если такая регистрация не бы-
ла произведена, право считается не возникшим. Ес-
ли недвижимость уже была передана приобретателю,
он рассматривается как ее доверительный собствен-
ник. Ограниченные же права в случае отсутствия ре-
гистрации признаются несуществующими с обратной
силой. Вследствие всего этого о публичной достовер-
ности реестра в Англии говорить явно преждевремен-
но.
Поскольку обязательная регистрация введена со-
всем недавно и осуществляется путем регистрации
актов, проверка юридической «чистоты» недвижимо-
сти при ее приобретении либо обременении пред-
ставляет собой довольно сложное занятие. Проблем
добавляет и специфика английского права, сформи-
рованного в юридической практике юристами и для
юристов и потому недоступного для понимания диле-
тантов. По этой причине проверка титула на недви-
жимость практически всегда возлагается на специа-
листов – юристов и агентов недвижимости. Эта про-
верка заключается в собирании и детальном изуче-
нии всех документов на недвижимость в пределах до-
статочно длительного периода (не менее срока иско-
вой давности). Материалы для проверки добывают-
ся в регистрационном учреждении, в иных архивах, у
самих собственников недвижимости. В связи с боль-
шим объемом работы такая проверка занимает нема-
ло времени и весьма дорогостояща.
Но даже самая тщательная проверка не может дать
стопроцентной гарантии безупречности приобретае-
мого титула, отсутствия неучтенных прав на имуще-
ство или обременений. В связи с этим в странах ан-
глосаксонской системы широко распространено стра-
хование титула, т. е. заключение договора страхова-
ния, страховым случаем по которому будет прекраще-
ние или невозникновение права на недвижимость по
любым основаниям либо обнаружение в будущем та-
ких прав у третьих лиц или обременений недвижимо-
сти, в силу которых выгодоприобретатель утратит ин-
терес к недвижимости. Разумеется, уплата страховых
взносов еще более удорожает процедуру приобрете-
ния недвижимости. Однако широкая практика стра-
хования титула привела к тому, что страховые ком-
пании стали сами оказывать помощь своим клиен-
там в оценке юридического состояния приобретаемой
недвижимости, что несколько уменьшает общий раз-
мер издержек на такое приобретение.
Аналогичным способом обеспечивается надеж-
ность прав на недвижимое имущество и в США,
несмотря на то что далеко не во всех штатах вооб-
ще обязательна регистрация даже актов на недвижи-
мость. В какой-то мере облегчает проблему здесь то
обстоятельство, что в США не столь разнообразны
земельные титулы – американцы не сохранили все-
го разнообразия средневековых, феодального проис-
хождения, прав на землю, существенно упростив тем
самым процедуру проверки прав на недвижимость.
Кроме того, необходимо отметить, что в некоторых
штатах США, например в Калифорнии, действует си-
стема Торренса, построенная на совершенно иных
началах.
Подводя итог, отметим, что традиционная англо-
саксонская система недостаточно гарантирует права
приобретателей недвижимости. Однако в странах, где
она применяется, разработано довольно много спо-
собов, обеспечивающих если не защиту от ее дефек-
тов, то хотя бы минимизацию их негативных послед-
ствий. Единственным недостатком этих способов яв-
ляется тот факт, что их применение, как правило, тре-
бует существенных временных и финансовых затрат,
что делает приобретение недвижимости в этих стра-
нах весьма дорогостоящим мероприятием.
4. Германская система регистрации
Германская регистрационная система, так же как
и рассмотренные ранее, сформировалась путем дли-
тельного исторического развития. В средние века в
подавляющем большинстве германских городов для
перехода прав на недвижимость требовалось осуще-
ствить регистрацию такого перехода в магистрате ли-
бо в суде. К ХVIII – ХIХ вв. под влиянием римского
права (а в Германии того времени римское право бы-
ло реципировано в наиболее полном объеме) и Ко-
декса Наполеона эта практика почти сошла на нет. Но
уже в первой половине XIX в. недостатки отсутствия
регистрационной системы стали вполне очевидными.
Сначала законодательство отдельных германских го-
сударств (например, Саксонское гражданское уложе-
ние 1864 г.), а затем и общегерманское законодатель-
ство начали последовательно и непреклонно прово-
дить требование регистрации как основу поземельно-
го оборота. Завершением этого процесса стал реги-
страционный режим, установленный ГГУ 1896 г.
В Германии было установлено начало специалите-
та: поземельная книга ведется пообъектно. Для каж-
дого земельного участка заводится отдельная книга,
в которую вносятся записи о нем. Вследствие это-
го исключается, например, возможность обременения
ипотекой сразу целого предприятия. В случае необхо-
димости заложить предприятие в Германии стороны
вынуждены установить залог на каждый из объектов
недвижимости, входящих в него, по отдельности.
В регистрационной системе Германии наиболее по-
следовательно проводятся обозначенные выше прин-
ципы ее организации. Скажем, там безусловно дей-
ствует принцип внесения: в соответствии с § 873
ГГУ для возникновения права собственности на зе-
мельный участок (который, напомним, рассматрива-
ется немецким законодательством как основной объ-
ект недвижимости), его обременения (в том числе
посредством ограниченного вещного права), а также
для передачи или обременения самого такого обре-
менения необходима запись в поземельной книге. Со-
ответственно, до внесения указанной записи никакое
право не может считаться возникшим.
С другой стороны, ГГУ установлена высокая, по-
чти абсолютная публичная достоверность поземель-
ной книги. В соответствии с § 891 зарегистрированное
право действительно существует и принадлежит то-
му, за кем оно зарегистрировано. Параграф 892 ГГУ
гласит, что приобретение права от лица, указанного
в поземельной книге в качестве собственника участ-
ка, а равно иное распоряжение имуществом, произве-
денное таким лицом, считается действительным, да-
же если право данного лица было впоследствии оспо-
рено. Исключение из этого правила допускается толь-
ко тогда, когда в саму книгу было внесено возражение
в отношении достоверности записи, либо если будет
доказано, что приобретатель знал об имеющемся по-
роке, т. е. был недобросовестным.
Высокая степень публичной достоверности требует
обязательной проверки законности представляемых
на регистрацию документов.
В противном случае законодателю пришлось бы
оставить граждан один на один с разного рода неоспо-
римыми в силу публичной достоверности подлогами
и незаконными отчуждениями, совершение которых
оказалось возможным лишь потому, что их законность
не была надлежащим образом проверена при реги-
страции.
Для проверки законности используются различные
меры.
Во-первых, все сделки с недвижимостью подлежат
нотариальному удостоверению. Нотариусы не только
проверяют право- и дееспособность сторон сделки,
наличие или отсутствие ограничений корпоративного
или семейного характера, но и в подавляющем боль-
шинстве случаев передают документы на регистра-
цию. Благодаря этому регистратору остается лишь
проверить по книге, действительно ли лицу, распоря-
жающемуся имуществом, принадлежит право на него
и не зафиксировано ли в книге каких-либо ограниче-
ний его прав.
Во-вторых, надежности регистрации способствует
принятая в Германии абстрактная система распоря-
жения, заключающаяся в следующем. Как известно,
со времен римского права для любого распоряжения
имуществом (в первую очередь для его отчуждения)
требуется наличие двух юридических фактов: осно-
вания распоряжения – так называемой каузы, в роли
которой может выступать договор купли-продажи, ме-
ны, дарения и т. п., и собственно распорядительного
акта, с моментом совершения которого связывается
переход права (для движимого имущества таким ак-
том является передача владения имуществом, а для
недвижимого – регистрация в реестре). При этом тра-
диционно распорядительный акт считается каузаль-
ным, т. е. зависимым от его основания: недействи-
тельность основания с неизбежностью влечет недей-
ствительность распоряжения. Такая система принята
во многих странах, в том числе в России.
С XIX в. в Германии действует система абстракт-
ного распоряжения, согласно которой распорядитель-
ный акт абстрагируется от его основания: действи-
тельность распоряжения не зависит от действитель-
ности и даже от наличия каузы. Если распоряжение
было осуществлено без каузы или по недействитель-
ному основанию, свершившийся переход права или
иное распоряжение не отменяются автоматически, а
означают лишь, что тот, кто приобрел право таким
образом, неосновательно обогатился, а значит, обя-
зан вернуть имущество по кондикционному иску. Од-
нако до момента такого возврата он является полно-
стью управомоченным и вправе распоряжаться иму-
ществом. В случае с недвижимостью абстрактность
распоряжения приводит к тому, что для регистрации
не имеет значения договор-основание, а значит, нет
необходимости проверять его законность. В связи с
этим на регистрацию такой договор даже не представ-
ляется, а регистратору передается лишь составлен-
ный сторонами в нотариальной форме вещный дого-
вор, единственным содержанием которого является
соглашение о переходе права или об ином распоря-
жении имуществом. Все же остальные условия, на-
пример об оплате этого имущества или об иных обя-
занностях приобретателя, отражаются в договоре-ка-
узе и для регистрации не важны.
Доверие к данным поземельной книги обусловле-
но также высоким статусом регистратора. Ведение
поземельных книг возлагается не на административ-
ных чиновников, а на суды. Таким образом, регистра-
торы рассматриваются как представители судебной
власти со всеми присущими им привилегиями, а акт
регистрации – как судебный акт, со свойственными
ему качествами неоспоримости и общеобязательно-
сти. Здесь также проявляется историческая наслед-
ственность немецкой регистрационной системы: во
многих германских государствах задолго до принятия
ГГУ формальный акт передачи права (Auflassung) со-
вершался перед судом, порой даже в форме мнимого
процесса (здесь можно провести аналогию с древне-
римским способом уступки прав путем мнимого про-
цесса – in jure cessio; идея большей надежности су-
дебного акта, нежели частной сделки, очевидно, бук-
вально носится в воздухе).
В то же время публичная достоверность поземель-
ной книги и следующая из нее бесповоротность за-
регистрированных прав не являются абсолютными.
Отмена регистрации возможна, во-первых, при пре-
ступном подлоге, совершенном регистратором, а во-
вторых, если приобретатель, получивший право от
неправильно зарегистрированного в реестре лица,
был недобросовестным, т. е. знал об имеющемся по-
роке в правах отчуждателя. В случае порока в каузе
распоряжения, как мы уже говорили, возврат имуще-
ства либо – если оно перешло к другим лицам – его
стоимости возможен в порядке кондикции. В осталь-
ных же случаях защите если не самих прав на имуще-
ство, то хотя бы связанных с ним экономических ин-
тересов пострадавшего лица служит возложенная на
государство обязанность компенсировать ущерб, вы-
званный неправильной регистрацией.
Процедура регистрации в Германии в общих чер-
тах выглядит следующим образом. Стороны сделки
заключают в нотариальной форме договор – основа-
ние распоряжения. По наступлении предусмотренно-
го им срока или условия они вновь обращаются к но-
тариусу для составления вещного договора о распо-
ряжении имуществом. Удостоверив такой договор, но-
тариус передает его в соответствующий суд для ре-
гистрации. Поскольку это занимает некоторое время,
может сложиться ситуация, когда на регистрацию бу-
дет подано несколько противоречащих друг другу до-
кументов о распоряжении имуществом. В таком слу-
чае приоритет отдается тому из них, который посту-
пил на регистрацию ранее. В целях соблюдения пуб-
личной достоверности поземельной книги в тот мо-
мент, когда регистрация еще не произведена, но до-
кументы для ее проведения представлены регистра-
тору, в поземельной книге делается предварительная
отметка, предупреждающая заинтересованных лиц о
наличии документов на регистрацию.
Будучи наиболее четко закрепленной в Германии,
такая система регистрации распространена и во мно-
гих других странах, прежде всего относящихся к так
называемой германской правовой семье. Среди них
Греция, Япония, Эстония – страны, чье законодатель-
ство испытало огромное влияние ГГУ, а также Швей-
цария и Турция, имеющие несколько отличающиеся
от немецкой системы (например, распоряжение в них
не является абстрактным и зависит от каузы), плюс
все страны-бывшие республики СССР, которые в той
или иной мере позаимствовали германскую регистра-
ционную систему.
5. Система Торренса
Последняя из рассматриваемых систем регистра-
ции – система Торренса – является самой молодой
и, в отличие от всех вышеперечисленных, в наимень-
шей степени связана с историческим развитием тер-
ритории, где она была принята. Наоборот, можно ска-
зать, что эта регистрационная система представля-
ет собой довольно редкий пример совершенно искус-
ственной, специально созданной конструкции, никак
не связанной с предыдущим историческим развити-
ем, но при этом оказавшейся чрезвычайно эффектив-
ной и успешной. Также она единственная названа по
имени человека, приложившего значительные усилия
к ее разработке и внедрению в практику.
Сэр Роберт Торренс был в середине XIX в. гене-
ральным регистратором британской колонии Южной
Австралии. До начала реформы регистрационной си-
стемы там действовали старые английские правила,
описанные ранее. Однако, в отличие от размерен-
ного поземельного оборота метрополии, опутанного
многочисленными родовыми обременениями, оборот
недвижимости в колониях был намного более ожив-
ленным, он уже к середине позапрошлого века при-
обрел характер капиталистического, при котором зем-
ля рассматривалась не как священная ценность, где
расположены могилы предков, а лишь как имущество.
И для такого оборота старые британские порядки уже
не годились.
Приступая к реформе, Торренс обратил внимание
на то, что юридический статус участков, приобретен-
ных непосредственно от короны, был прост и понятен,
тогда как права на участки, полученные от частных
лиц, – запутанны и ненадежны. Основная идея заду-
манной им регистрационной системы заключалась в
том, чтобы сделать приобретение земельных участ-
ков таким, как будто они каждый раз приобретаются
непосредственно от короны, устраняя тем самым вся-
кое значение ранее имевших место прав, сделок и
ограничений на участки, если только они не были от-
ражены в реестре. С указанной целью прежде всего
был предусмотрен чрезвычайно строгий порядок под-
чинения земельных участков этой системе. Проводи-
лось подробнейшее обследование хозяйственных ха-
рактеристик участка, точное установление его границ,
а равно самое детальное исследование его правово-
го положения, особенно важное с учетом того, что по
внесении в реестр никакие возражения о неправиль-
ности записи не принимались. Само по себе подчине-
ние системе являлось добровольным, хотя к настоя-
щему времени, разумеется, трудно найти в Австралии
земельные участки, которые не были бы подчинены
этой системе.
По итогам проведенных исследований для земель-
ного участка составляется поземельная книга, состоя-
щая из описания участка с его картой и записей о пра-
вах на участок (листа). Одновременно составляется
копия этой книги – так называемый талон, который вы-
дается собственнику участка. Таким образом, на ру-
ках у собственника имеется точная копия поземель-
ной книги по его участку. При необходимости отчуж-
дения участка либо установления какого-либо огра-
ниченного права на него стороны заключают соответ-
ствующее соглашение, запись об этом вносится соб-
ственником в талон, после чего он передается приоб-
ретателю. Любая запись в поземельной книге возмож-
на только при условии предъявления талона. По его
предъявлении вместе с соглашением в регистрацион-
ное учреждение старый талон, а также его точная ко-
пия в поземельной книге погашаются, при этом листы
из поземельной книги изымаются и составляются но-
вый лист и новый талон.
Таким образом, если, например, в германской си-
стеме прежние записи, в том числе погашенные, оста-
ются хотя бы в поземельной книге и существует да-
же теоретическая возможность их оспаривания, то в
системе Торренса погашенный талон и соответству-
ющий ему лист поземельной книги уходят в небытие
и оспаривать оказывается нечего. Кроме того, как ви-
дим, в отличие от германской системы, где реестр
ведется исключительно в регистрационном учрежде-
нии, а выдаваемое им свидетельство лишь подтвер-
ждает внесение записи в реестр, в системе Торренса
находящийся на руках частного лица талон представ-
ляет собой точную копию поземельной книги и должен
быть предъявлен регистратору для реализации прав
собственника.
Это обстоятельство роднит талон с ценными бума-
гами, предъявление которых также необходимо для
осуществления прав по ним (начало презентации).
Более того, можно сказать, что в рамках данной си-
стемы оборот земельных участков сосредоточивает-
ся даже не в реестре, а в талоне: от момента совер-
шения сделки с участком и отметки ее в талоне до мо-
мента представления такого талона в регистрацион-
ное учреждение и выдачи нового талона может прой-
ти определенное время, в течение которого данные
талона и книги будут различаться (особенно много
времени могло пройти в период учреждения системы,
когда транспорт был гораздо менее развит, чем сей-
час, при том что сделка, отмеченная в талоне, могла
быть совершена в любой точке мира). Впрочем, упо-
мянутое отличие не влечет вреда для публичной до-
стоверности книги и оборота, так как собственник, со-
вершивший надпись на талоне, может распорядить-
ся имуществом лишь по его предъявлении регистра-
тору. Благодаря этому в системе Торренса отпадает
необходимость в предварительных записях: там про-
сто физически не может быть подано несколько про-
тиворечащих друг другу заявлений о регистрации, по-
скольку талон всего один.
Однако не исключена ситуация, когда талон утра-
чен собственником. В таком случае его восстановле-
ние возможно только в порядке вызывного производ-
ства. Регистратор производит публикацию в офици-
альном, а также в наиболее распространенных дело-
вых изданиях региона об утрате талона, после чего,
если он не будет найден, выдает новый талон по дан-
ным поземельной книги.
Все сказанное сильно сближает талон с векселем:
подобно тому как в векселе полностью отражено пра-
вовое состояние вексельного требования, в талоне
полностью отражается правовое состояние недвижи-
мости; для осуществления прав по тому и другому
необходимо их предъявление соответственно долж-
нику или регистратору; переход и обременение прав
по этим документам в равной мере производятся пу-
тем совершения записей в них; даже порядок восста-
новления утраченного талона во многом воспроизво-
дит ту же процедуру в отношении ценных бумаг.
Публичная достоверность в рамках системы Тор-
ренса достигает своего апогея. По общему правилу
данные поземельной книги (а значит, и талона) счи-
таются бесспорными и служат единственным дока-
зательством существования права на недвижимость.
Отмена регистрации возможна лишь при установлен-
ном приговором суда подлоге со стороны регистрато-
ра. На случай неправильной регистрации создается
специальный страховой фонд, куда поступают сред-
ства от пошлин, уплачиваемых при регистрации, и из
которого возмещается ущерб, причиненный такой ре-
гистрацией.
Система Торренса – наиболее передовая и приспо-
собленная к быстрому поземельному обороту совре-
менного капиталистического общества. В принципе,
для перехода прав на участок по ней достаточно де-
сяти минут. Но в то же время она предъявляет осо-
бые требования к тем, кто ею пользуется: любое рас-
поряжение, любая запись в талоне немедленно вле-
кут правовой эффект, никакие возражения в будущем
не допускаются. В силу этого собственнику недвижи-
мости подлежит быть максимально ответственным за
свои действия, понимать их значение и последствия.
Роль находящегося на руках у собственника талона
в рамках этой системы настолько высока, что он дол-
жен постоянно заботиться о безопасности данного до-
кумента.
В связи со всем этим система Торренса не ис-
пользуется в достаточно консервативных странах кон-
тинентальной Европы, но в то же время она по-
лучила распространение там, где большие земель-
ные пространства осваивались независимыми, само-
стоятельными и рассчитывающими только на себя
людьми – британскими колонистами в Австралии и
Новой Зеландии, покорителями американского Дико-
го Запада. И ареал распространения системы Тор-
ренса сегодня охватывает некоторые бывшие британ-
ские колонии и ряд западных штатов США (например,
модифицированная система Торренса в штате Кали-
форния была принята в конце XIX в.).
Глава 6
ВЛИЯНИЕ РЕГИСТРАЦИОННОЙ
СИСТЕМЫ НА
МАТЕРИАЛЬНОЕ ПРАВО
Взаимная зависимость материального права и
регистрационной системы. Значение публичной до-
стоверности.
Модификации залогового права под влиянием ре-
гистрационной системы. Возможность отказа от
акцессорности залога. Оборотоспособность зало-
говых прав и обеспеченных залогом требований.
Проблема неподвижности залоговых мест. Ипоте-
ка в пользу собственника. Возникновение залогово-
го права ранее обеспечиваемого обязательства.
Значение передачи владения при распоряжении
недвижимостью. Необходимость передачи имуще-
ства при отчуждении. Необходимость передачи
имущества для установления ограниченных прав.
Добросовестное приобретение недвижимости
при действии регистрационной системы. Значе-
ние владения при добросовестном приобретении
зарегистрированных объектов. Сохранение зареги-
стрированных ограниченных прав при добросовест-
ном приобретении. Добросовестное приобретение
прав, отличных от права собственности. Защита
интересов лица, утратившего право собственно-
сти на имущество.
Приобретение недвижимости по давности. Книж-
ная давность. Значение владения.

Введение регистрационной системы оборота


недвижимости на первый взгляд является сугубо тех-
ническим действием, которое не должно оказать су-
щественного влияния на материально-правовые нор-
мы, относящиеся к недвижимому имуществу. Из этого,
по-видимому, исходил отечественный законодатель,
когда формулировал закрепленные в ныне действую-
щем ГК РФ правила, касающиеся недвижимости. При
внимательном рассмотрении нетрудно заметить, что
правовой режим движимого и недвижимого имуще-
ства у нас в стране различается совсем незначитель-
но и лишь в тех вопросах, где игнорировать несхо-
жесть этих двух видов вещей просто невозможно.
Между тем и регистрационная система, и матери-
альное право находятся в неразрывной взаимосвязи.
В предыдущей главе мы уже говорили о том, как при-
нятая в Германии материально-правовая конструк-
ция абстрактного распорядительного акта существен-
но уменьшает перечень обстоятельств, которые необ-
ходимо проверять при регистрации, и через это спо-
собствует большей надежности регистрации и обес-
печивает ее публичную достоверность. При изучении
правовых систем стран, где действуют высокоразви-
тые регистрационные системы, становится ясно, что
не только материальное право влияет на регистраци-
онную систему, но и наоборот, причем чем выше сте-
пень публичной достоверности реестра, тем больше
такое влияние.
Рассмотрим эту зависимость на примере немецко-
го права, которое, с одной стороны, последователь-
но придерживается принципов внесения и публичной
достоверности поземельной книги, а с другой – доста-
точно близко к отечественному праву и в силу этого
проще для понимания и сравнения, чем, например,
довольно экзотическая система Торренса.
Наиболее существенные изменения под влияни-
ем регистрационной системы претерпевает залого-
вое право. Не будем забывать, что сама по себе реги-
страция вводилась именно как средство обеспечения
надежности реального кредита и залоговые отноше-
ния были первыми, к которым обращались законода-
тели при конструировании регистрационных систем.
В соответствии с классическими представлениями
римского права залог недвижимости в виде ипотеки
является таким ограниченным вещным правом, кото-
рое обеспечивает исполнение основного обязатель-
ства и в силу которого залогодержатель вправе об-
ратить взыскание на заложенное имущество предпо-
чтительно перед другими кредиторами залогодателя,
чьи требования не обеспечены залогом. Обращение
взыскания традиционно производится путем продажи
имущества с публичных торгов, хотя в некоторых слу-
чаях возможно и присвоение его залогодержателем.
Если сумма, вырученная от продажи имущества, пре-
вышает сумму долга, разница возвращается залого-
дателю, а коль скоро вырученной суммы недостаточ-
но, остаток долга может быть взыскан с должника,
который не всегда совпадает с залогодателем. Пре-
имущество перед другими кредиторами залогодате-
ля заключается в том, что в случае несостоятельно-
сти последнего заложенное имущество либо вообще
не поступает в состав конкурсной массы, а направля-
ется для погашения требований залоговых кредито-
ров, либо хотя и включается в конкурсную массу, но
залоговые кредиторы получают преимущество в оче-
редности удовлетворения своих требований в сум-
ме стоимости заложенного имущества. Вещный ха-
рактер традиционной ипотеки проявляется в том, что
переход права собственности на заложенное имуще-
ство никак не влияет на залоговое право, взыскание
может быть обращено на него вне зависимости от то-
го, в чьей собственности и в чьем владении оно будет
находиться к моменту взыскания. Наконец, из обес-
печительного характера ипотеки следует ее акцессор-
ность, т. е. зависимость от существования, действи-
тельности и размера обеспечиваемого требования.
Таковы классические представления об ипотеке, раз-
вившиеся в римском праве и полностью воспринятые
современным российским правом.
Такая ипотека существует и в Германии, однако
немецкое законодательство знает и другие, гораздо
более удобные в практическом использовании инсти-
туты реального кредита.
Прежде всего, публичная достоверность поземель-
ной книги, закрепленная в § 891 ГГУ, приводит к невоз-
можности последовательного проведения начала ак-
цессорности залога. Исходя из принципа акцессорно-
сти, погашение обеспеченного ипотекой требования
должно автоматически влечь и прекращение самой
ипотеки. В то же время очевидно, что само по себе
исполнение основного обязательства никак не отра-
жается в поземельной книге. Вследствие этого возни-
кает расхождение между данными реестра и матери-
альным правом. Российское законодательство разре-
шает эту коллизию в пользу материального права: по
исполнении основного обязательства ипотека прекра-
щается.
Однако такое решение может повлечь нарушение
интересов добросовестных третьих лиц, которые, по-
ложившись на данные реестра о наличии залога,
обеспечивающего определенное требование, приоб-
рели это требование в порядке цессии у лица, кото-
рое указано в реестре в качестве залогодержателя.
В связи с этим немецкий законодатель, руководству-
ясь принципом публичной достоверности поземель-
ной книги, встал на защиту таких третьих лиц и по-
становил, что право, зафиксированное в реестре, мо-
жет быть законно приобретено, несмотря на то что
наступили материально-правовые основания для его
прекращения, пока запись о нем в реестре не пога-
шена. Разумеется, при любом решении этой коллизии
– что российском, что немецком – залогодатель, це-
дировавший уже исполненное обязательство и усту-
пивший цессионарию ипотеку, обеспечивающую это
обязательство, поступает незаконно и понесет ответ-
ственность, но по российскому решению ущерб от та-
ких действий цедента потерпит цессионарий, дове-
рявший записям в книге, а по немецкому – собствен-
ник имущества, не озаботившийся своевременно по-
гасить записи об ипотеке в поземельной книге. Вы-
бирая между этими двумя вариантами, необходимо
иметь в виду, что цессионарий здесь более заслужи-
вает защиты, так как, в отличие от собственника, он
не знает о том, что обязательство прекращено, и не
в состоянии каким бы то ни было образом повлиять
на содержание реестра. В связи с этим немецкое ре-
шение представляется более обоснованным с поли-
тико-правовой точки зрения.
Однако если мы признаем, что в силу публичной
достоверности поземельной книги обеспеченное за-
регистрированным в ней залогом требование может
быть уступлено, несмотря на то что наступили мате-
риально-правовые основания для его прекращения,
то возникает вопрос: а является ли это залоговое пра-
во акцессорным, т. е. зависимым от обеспечиваемо-
го требования? Если основным источником информа-
ции об обеспеченном требовании служит реестр, то
не получается ли так, что это требование теперь зави-
сит от ипотеки (точнее – от записи о ней в реестре), а
не наоборот? Но если признать это, то непонятно, ка-
кое же обязательство исполняет должник, когда упла-
чивает долг. Ведь ипотека как вещное право не может
исполняться как обязательство.
В целях разрешения указанного противоречия
немецкий законодатель предусмотрел наряду с ак-
цессорной ипотекой также неакцессорное право за-
логового типа – так называемый земельный долг
(Grundschuld). Данное право совершенно не зависит
от обеспечиваемого обязательства, оно полностью
основывается на записях в поземельной книге. В силу
этого лицо, приобретающее такое право, может пол-
ностью доверять реестру, не рискуя получить обес-
печение уже прекращенного обязательства. Однако
воплощение требования в реестре влечет за собой
ряд модификаций самого обеспечения. В первую оче-
редь это проявляется в том, что при земельном долге
ответственность собственника недвижимости ограни-
чивается стоимостью обремененного им имущества.
Если вырученной от его продажи суммы недостаточ-
но для погашения всего долга, кредитор не вправе
требовать оставшуюся сумму с собственника. С од-
ной стороны, это обстоятельство вынуждает креди-
торов быть более осторожными в оценке имущества
при выдаче земельного долга, а с другой – стимулиру-
ет собственников имущества активнее получать зай-
мы, обременяя свою недвижимость земельным дол-
гом, так как в случае его неисполнения они не рискуют
утратить иное имущество.
Отказ от акцессорности залога и создание институ-
та земельного долга облегчило и уступку обеспечен-
ных требований. Если в случае с акцессорной ипоте-
кой для такой уступки требуется совершить два дей-
ствия: цессию основного требования и запись в ре-
естре, то для уступки земельного долга достаточно
лишь второго. Более того, и ипотека, и земельный
долг могут существовать как исключительно в виде
записи в поземельной книге (так называемая книж-
ная ипотека (Buchhypothek), так и быть оформленны-
ми особыми ценными бумагами – закладными (в та-
ком случае ипотека называется письменной ипотекой
(Briefhypothek). Одним из постулатов теории ценных
бумаг, так же как и регистрационной системы, явля-
ется принцип публичной достоверности, согласно ко-
торому приобретатель ценной бумаги вправе пола-
гаться на ее текст для определения тех прав, кото-
рые он получит как ее владелец. Разумеется, если за-
кладной оформляется не ипотека, а земельный долг,
публичная достоверность такой бумаги намного вы-
ше. Вследствие этого облегчается оборот залоговых
прав и обеспечиваемых ими требований, что служит
выгоде самого кредитора, поскольку принадлежащее
ему требование становится более ликвидным и может
быть легко реализовано им, чтобы получить необхо-
димые для ведения дел денежные средства.
Помимо Германии, абстрактное обеспечение в ви-
де земельного долга используется еще, например,
в Швейцарии, где оно называется Schuldbrief. Такие
способы обеспечения оказались настолько удобны,
что в течение нескольких десятилетий практически
вытеснили из экономической жизни классические ак-
цессорные типы ипотеки, а в настоящее время взя-
ты за образец при конструировании нового обеспе-
чительного института в Европейском Союзе – так на-
зываемого еврозалога, который также должен стать
независимым от обеспечиваемого обязательства от-
[17]
ношением .
Далеко не всегда размер обеспечиваемого тре-
бования соразмерен стоимости предоставленного в
обеспечение имущества. Последнее может быть на-
столько ценным, что с легкостью обеспечит исполне-
ние нескольких обязательств. В связи с этим практи-
чески все законодатели допускают возможность обре-
менения одного и того же имущества несколькими за-
логами. При этом между такими залогами устанав-
ливается очередность, как правило, по временному
принципу: чей залог был установлен раньше, тот и по-
гашается в первую очередь. Согласно классическому
римскому праву в случае погашения залога, занима-
ющего более высокую очередь, все последующие за-
логи как бы продвигаются на одно место вперед. Та-
кая ситуация вполне нормальна, когда залоги не отра-
жены в реестре. Однако если залоговое право тесно
связано с записью в поземельной книге и, более того,
оформлено закладной, то положение осложняется.
Представим, что на какое-то имущество установле-
но несколько залогов, покрывающих, например, поло-
вину его стоимости, причем часть из них оформле-
на закладными, а значит, невозможно установить, ко-
му в настоящее время принадлежит требование (пе-
реход прав по закладным может осуществляться без
предъявления их в регистрирующий орган – в реест-
ре отражены лишь факт выдачи закладной и ее сум-
ма). Кредитор, предоставляющий денежные средства
под обеспечение таким имуществом, ознакомившись
с данными реестра, прекрасно отдает себе отчет, что
его обеспечение займет очередь после тех залогов,
которые уже установлены ранее, и исходя из этого
обстоятельства будет оценивать свои экономические
риски, например определять процентную ставку по
предоставляемому кредиту (очевидно, что чем даль-
ше очередь, тем больше рисков и выше ставка). Од-
нако вполне может сложиться такая ситуация, что к
этому моменту часть требований будет уже погаше-
на, что не найдет отражения в реестре (а закладная
вообще может находиться на руках у должника и не
предъявляться вовсе). В этих обстоятельствах, если
мы признаем, что погашенные залоги должны быть
исключены, а остальные – продвинуться в очереди,
окажется, что такой кредитор получил ничем не обос-
нованную экономическую выгоду: он и учел свои рис-
ки в определении условий договора, и получил в дей-
ствительности право более высокой очереди, нежели
предполагал изначально.
Во избежание получения такой необоснованной
выгоды немецкое законодательство устанавливает
принцип неподвижности залоговых мест. В соответ-
ствии с ним залог, по которому произошло прекраще-
ние обеспечиваемых прав (например, погашение тре-
бования), не прекращается, а считается перешедшим
[18]
к собственнику . Вообще-то в случае оформления
залога закладной это происходит и без указания зако-
нодателя: просто закладная находится на руках у соб-
ственника. Собственник по своему усмотрению может
предоставить этот залог с более высокой очередью
своему новому кредитору либо погасить его с продви-
жением остальных залогов в очередности (однако по-
гашение оказывается менее выгодным для собствен-
ника: при нем остальные кредиторы получат необос-
нованную экономическую выгоду, а сам он вынужден
будет в дальнейшем предоставлять имущество в за-
лог с более поздней очередью, что повлечет уста-
новление для него более жестких условий кредитова-
ния, так что погашение залога имеет смысл только в
том случае, когда он является единственным, – с тем
чтобы имущество осталось свободным от обремене-
ний). Разумеется, собственник не может сам обратить
взыскание на свое имущество по такому залогу, рав-
но как и при банкротстве он не становится собствен-
ным кредитором, – в этих случаях залог в пользу соб-
ственника не учитывается.
Но если законодательство допускает поступление
залогового права в распоряжение собственника иму-
щества, то что мешает признать возможность уста-
новления такого права изначально в пользу собствен-
ника? И немецкое законодательство позволило со-
здавать залоговые права изначально в пользу соб-
ственника (Eigentümerhypothek). Это дает собствен-
никам имущества возможность заранее зарегистри-
ровать в реестре и при желании получить закладные
на несколько залогов на свое имущество, чтобы при
необходимости срочно получить заем и предоставить
его обеспечение в виде уже имеющегося залогового
права – ипотеки или земельного долга.
И снова вопрос: если законодательство разреша-
ет устанавливать залог в пользу собственника, то
что препятствует существованию иных ограниченных
вещных прав на собственное имущество? Ничего. Па-
раграф 889 ГГУ гласит, что ограниченные вещные
права не прекращаются в случае совпадения соб-
ственника обремененного участка и управомоченного
лица. Это естественное следствие регистрационной
системы вступает в полное противоречие с закреп-
ленным в п. 2 ст. 216 ГК РФ римским принципом при-
надлежности ограниченных вещных прав на имуще-
ство только лицам, не являющимся собственниками
данного имущества.
Другим заметным следствием введения регистра-
ционной системы является отказ от требования пе-
редачи владения для перехода права собственности
или установления ограниченных вещных прав в поль-
зу требования о совершении регистрационной запи-
си. Если для передачи права собственности на дви-
жимые вещи в соответствии с § 929 ГГУ по общему
правилу необходима передача вещи во владение при-
обретателя, то для недвижимости § 873 ГГУ преду-
сматривает только внесение изменения в поземель-
ную книгу.
Параграф 873 ГГУ распространяется не только на
переход права собственности, но и на обременение
недвижимости каким-либо ограниченным правом, и
на переход обременения другому лицу. Для совер-
шения всех этих действий в Германии единственным
необходимым и достаточным условием является за-
пись в поземельной книге. В аналогичных ситуациях
для движимого имущества ГГУ требует поступления
вещи во владение лица, в пользу которого установ-
лено обременение (§ 1032 – для установления узуф-
рукта; § 1204 – для установления залогового права на
движимые вещи), и если к моменту перехода права
собственности ограниченное вещное право не обес-
печено владением, оно в соответствии с § 936 ГГУ
прекращается.
Другим показательным примером действия публич-
ности вещных прав является возможность добросо-
вестного приобретения имущества от неуправомо-
ченного лица, внешне легитимированного в качестве
управомоченного. Обращаясь к этому вопросу, мы без
труда обнаружим, что по ГГУ добросовестное при-
обретение движимого и недвижимого имущества от
неуправомоченного лица, впрочем, как и вообще все
вопросы приобретения прав на движимое и недвижи-
мое имущество, разведены по разделам.
Добросовестное приобретение движимых вещей
регулируется § 932–936 ГГУ Возможность добро-
совестного приобретения недвижимости следует из
§ 892 ГГУ, согласно которому «содержание поземель-
ной книги признается достоверным в отношении ли-
ца, которое вследствие совершения сделки приобре-
ло право на земельный участок или право, обреме-
няющее это право, за исключением случаев, когда
в поземельную книгу внесено возражение в отноше-
нии достоверности записи либо о недостоверности
записи известно приобретателю». Как видим, проци-
тированный параграф целиком и полностью возлага-
ет функцию публичной легитимации управомоченного
лица на регистрационную запись, совершенно игно-
рируя факт владения. Точно так же и презумпцию пра-
ва собственности в отношении владельца § 1006 ГГУ
устанавливает лишь для движимого имущества; для
недвижимости презумпция установлена в § 891, гла-
сящем: «…если право зарегистрировано в поземель-
ной книге в пользу какого-либо лица, то предполага-
ется, что это право принадлежит ему».
Добросовестное приобретение права считается
первоначальным способом приобретения. В связи с
этим при добросовестном приобретении движимых
вещей прекращаются все обременения такой вещи
(установленные на нее залоги, узуфрукты и др.). Ина-
че обстоит дело с недвижимостью: поскольку основа-
нием для добросовестного приобретения здесь слу-
жит не владение имуществом, а запись о регистра-
ции, то даже при приобретении его от неправильно
записанного лица иные зарегистрированные права в
отношении этого имущества сохраняются и действу-
ют и в отношении добросовестного приобретателя.
Отечественному законодательству известно толь-
ко добросовестное приобретение права собственно-
сти от неуправомоченного лица (абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК
РФ). Однако с точки зрения регистрационной системы
приобретение права собственности, в принципе, ни-
чем не отличается от приобретения любого иного пра-
ва на имущество. В связи с этим здесь допускается
и добросовестное приобретение ограниченных прав
от неправильно записанного в реестре лица. Даже ес-
ли неправильная запись будет впоследствии исклю-
чена из поземельной книги, сделанные этим лицом в
отношении добросовестных третьих лиц (которые не
знали об имеющемся пороке в зарегистрированном
титуле) распоряжения сохраняют силу и установлен-
ные им обременения обязательны для истинного соб-
ственника, восстановленного в реестре.
Лица, утратившие свое право на имущество в свя-
зи с произведенной неправильной записью, либо те,
чье право было необоснованно обременено чужими
правами, которые не могут быть отменены в силу бес-
поворотности регистрации, вправе обратиться с ис-
ком о возмещении убытков к лицу, осуществившему
неправомерное распоряжение, либо, если это лицо
действовало невиновно или является неплатежеспо-
собным, – к государству, кое обязано компенсировать
причиненный неправильной регистрацией ущерб за
счет средств специального фонда.
В связи с действием регистрационной системы
изменения претерпел и институт приобретательной
давности. Если для приобретения по этому основа-
нию права собственности на движимую вещь в соот-
ветствии с § 937 ГГУ требуется владение ею как своей
в течение десяти лет, то приобретательная давность
для недвижимости имеет совсем иной вид. Соглас-
но § 900 ГГУ «лицо, зарегистрированное в поземель-
ной книге в качестве собственника земельного участ-
ка, но в действительности собственности не приоб-
ретшее, становится собственником, если запись вне-
сена тридцать лет назад и в течение этого срока ука-
занное лицо владело земельным участком как соб-
ственным». Владение здесь уже имеет некоторое зна-
чение, однако его роль явно второстепенна, в любом
случае без регистрации нет давности. Такое значе-
ние регистрации для приобретения права по давности
обусловлено тем, что до момента регистрации невоз-
можно утверждать, что лицо владеет имуществом в
качестве собственника, ибо в силу принципа внесе-
ния право собственности возникает лишь с момента
регистрации. Необходимость наличия записи в реест-
ре для приобретения права по давности приводит к
тому, что уместно уже говорить не о давности владе-
ния, а о «книжной давности», т. е. давности существо-
вания записи в поземельной книге.
Как видим, во всех сколько-нибудь значимых случа-
ях конкуренция владения и регистрации как способов
обеспечения публичности вещных прав разрешается
в пользу регистрации – более специального, удобного
и надежного средства.
Обратившись к аналогичным институтам отече-
ственного права, мы увидим, что в нашей стране ре-
гистрационная система не доведена до логическо-
го завершения: законодатель, установив на словах
принципы внесения и публичной достоверности ре-
естра, не пошел дальше и не реализовал те матери-
ально-правовые последствия, которых требует нали-
чие регистрационной системы. Российская ипотека –
это по-прежнему акцессорное право римского типа,
зависящее не столько от реестра, сколько от обеспе-
чиваемого обязательства. Как следствие, и признава-
емая нашим законодательством закладная не игра-
ет той роли, которую должна бы играть, – средства
упрощения оборота ипотечных прав. По вопросу о пе-
реходе права собственности на имущество вопреки
явно выставляемому законодательством требованию
регистрации судебная практика фактически установи-
ла дополнительное требование передачи владения.
В сфере приобретательной давности о регистрации
законодатель вообще забыл. И лишь в области доб-
росовестного приобретения регистрационное начало
имеет чуть большее значение, хотя и не занимает то-
го ведущего положения, которое ему бы принадлежа-
ло, будь регистрационная система в России логиче-
ски завершена.
Глава 7
ЗАЩИТА ПРАВ НА
НЕДВИЖИМОСТЬ
Общая характеристика. Отличие подходов кон-
тинентального и англосаксонского права. Проти-
вопоставление обязательственных и вещных исков
в континентальном праве. Развитие англосаксон-
ской системы исков из казуистической системы де-
ликтов.
Виндикация недвижимости в континентальном
праве. Активная легитимация виндиканта. Пассив-
ная легитимация при виндикации недвижимости.
Ограничение виндикации в пользу добросовестного
приобретателя.
Защита прав на недвижимость от нарушений, не
связанных с нарушением владения. Защита носите-
лей ограниченных вещных прав.
Владельческая защита. Понятие владельческой
защиты, противопоставление посессорных и пети-
торных требований. Посессорная защита владель-
цев недвижимости. Влияние петиторных возраже-
ний. Противоположные подходы романской и гер-
манской систем. Значение регистрации.
Англосаксонская система защиты прав на недви-
жимость. Общая характеристика. Деликты, при ко-
торых от пострадавшего не требуется доказы-
вания титула: нарушение владения (trespass); зло-
вредность (nuisance). Деликты, для защиты от ко-
торых истец должен доказать свое право: лишение
владения (dispossession), удержание (detinue), при-
своение (conversion).
1. Общая характеристика
Как и всякое гражданское право, права на недви-
жимость могут быть нарушены. В этом случае все
без исключения правовые системы предлагают упра-
вомоченному лицу определенный набор правовых
возможностей, направленных на защиту его права.
Прежде всего, практически везде допускается само-
защита права: если собственник или иное управомо-
ченное лицо в состоянии самостоятельно отразить
нарушение, правовая система предоставляет ему та-
кую возможность. Разумеется, от страны к стране раз-
нятся пределы самозащиты, но это вопрос, скорее,
уголовно-правовой и даже в случае их превышения
субъект обычно не утрачивает защищаемое им граж-
данское право на недвижимость.
Однако случаи самозащиты в современном пра-
ве являются более исключением, нежели правилом.
При нарушении какого-либо права государство сей-
час предоставляет потерпевшему всю мощь своих
правоохранительных органов, с тем чтобы он мог ли-
бо восстановить свое право, либо хотя бы компенси-
ровать убытки, вызванные его нарушением.
При формировании системы защиты прав на
недвижимость государства шли разными путями.
Наиболее заметно различие между странами кон-
тинентального и англосаксонского права. Континен-
тальный подход основывается на системе, состоящей
из небольшого количества абстрактно сформулиро-
ванных и оттого охватывающих широкий круг наруше-
ний типовых исков – обязательственных и вещных.
Формулировкой этих исков мы обязаны в первую оче-
редь многовековой работе ученых-юристов, методич-
но исключавших обстоятельства, не имеющие значе-
ния для дела, и производивших обобщения, которые
впоследствии были зафиксированы в гражданских ко-
дексах. Англосаксонская же исковая система являет-
ся казуистической: она формировалась на протяже-
нии веков в судебной практике на основе различных
специфических нарушений – деликтов. Англосаксон-
ские иски намного более конкретны, нежели континен-
тальные, как следствие, сфера применения каждого
из них довольно ограничена, а значит, для защиты
права от всех мыслимых нарушений требуется боль-
шее количество типовых исков в сравнении с конти-
нентальными системами.
Законодательство стран континентального права
при построении системы защиты гражданских прав
исходит прежде всего из противоположения вещных и
обязательственных притязаний. Конструкции вещных
исков обусловлены спецификой защищаемых ими
вещных прав: поскольку последние являются абсо-
лютными (т. е. направленными против всех и каждо-
го), то и нарушение их возможно любым лицом. Соот-
ветственно, и вещные иски могут быть предъявлены к
любому нарушителю. Непосредственной целью вещ-
ных исков является пресечение нарушения права и
восстановление прав истца. Необходимым условием
для удовлетворения вещных исков служит продолжа-
ющееся нарушение прав истца: если нарушение пре-
кращено либо продолжается, но уже не ответчиком,
а другим лицом, то иск к данному ответчику по обще-
му правилу удовлетворен быть не может, ибо он уже
не в состоянии восстановить нарушенное право. По
аналогии вещные иски не подлежат удовлетворению
и в том случае, если имущество полностью утрачено
(что сложно представить лишь в отношении земель-
ного участка). Восстановить право здесь уже невоз-
можно, реально лишь компенсировать убытки, но та-
кая компенсация производится уже с помощью обяза-
тельственных исков.
Обязательственные иски, в свою очередь, делятся
на договорные и внедоговорные. Договорные приме-
няются тогда, когда истец и ответчик еще до наруше-
ния находились в обязательственных отношениях, в
рамках которых и были нарушены обязанности. На-
пример, если арендатор не возвращает арендуемое
имущество по истечении срока аренды, его возвра-
та можно добиваться именно договорным обязатель-
ственным требованием из аренды, но не вещным ис-
ком.
Но предъявление обязательственных исков воз-
можно и в случае, когда стороны до нарушения не на-
ходились в обязательственных отношениях между со-
бой (либо находились, но допущенное нарушение не
являлось нарушением обязанности в рамках такого
отношения). Это так называемые внедоговорные обя-
зательственные иски. Они в чем-то похожи на вещ-
ные: как ответчиком по вещным искам может стать
любое лицо, так и внедоговорные иски могут быть
предъявлены к любому нарушителю. Однако, в отли-
чие от вещных, эти иски направлены не на пресечение
нарушения и восстановление права, а лишь на ком-
пенсацию вызванных нарушением экономических по-
терь. Соответственно, они могут применяться и если
объект права уничтожен, и если нарушение уже пре-
кращено – для возмещения вызванных им убытков.
В континентальном праве выделяются два основ-
ных вида таких исков: деликтные (из причинения вре-
да), где основанием для предъявления служат ви-
новные нарушения гражданских прав и с помощью
которых можно требовать возмещения всех вызван-
ных таким нарушением убытков, и кондикционные (из
неосновательного обогащения), позволяющие истре-
бовать у ответчика не всю сумму убытков, а лишь по-
лученную им неосновательную экономическую выго-
ду, но не предписывающие при этом установление ви-
ны ответчика. В современном гражданском праве по-
рой выделяется еще и третий вид внедоговорных обя-
зательственных требований – о возмещении в пол-
ном объеме невиновно причиненного источником по-
[19]
вышенной опасности вреда .
При этом в странах континентального права у ист-
ца, как правило, отсутствует возможность использо-
вать одновременно несколько средств защиты: если
реально предъявление одного иска, то другие обычно
предъявлены быть не могут. Так, если осуществимо
предъявить договорный иск, то исключается вероят-
ность добиться такого же результата с помощью вне-
договорных обязательственных либо вещных исков.
Истребование имущества в натуре с помощью вещ-
ного иска исключает взыскание его стоимости с помо-
щью иска из деликта. В то же время деликтные или
кондикционные требования могут сопровождать вещ-
ные иски: например, при возврате имущества с помо-
щью вещного иска возможно взыскание причиненных
нарушителем убытков либо полученного им неосно-
вательного обогащения. Поскольку наибольшей спе-
цификой, зависящей от особенностей защищаемых
ими прав, обладают именно вещные требования, на
их рассмотрении мы сконцентрируем свое внимание
в дальнейшем.
В отличие от континентального права, англосаксон-
скому неизвестно основное разделение прав на обя-
зательственные и вещные. Более того, как мы гово-
[20]
рили ранее , права на некоторые виды имущества
вообще не защищаются в этих странах исками, об-
ращенными к любому и каждому. Несмотря на это,
во множестве казуистических англосаксонских исков
можно выделить нацеленные именно на защиту прав,
которые с определенной долей условности подходят
под название вещных. В первую очередь это иски, на-
правленные на восстановление нарушенных прав на
недвижимость. На них мы и остановимся далее при
рассмотрении англосаксонской системы.
2. Вещно-правовая защита в странах континен-
тального права
При формировании системы защиты прав на
недвижимость иностранный законодатель традици-
онно прежде всего обращает внимание на защи-
ту права собственности. В странах континентальной
правовой семьи эта защита осуществляется с помо-
щью двух основных видов вещных исков: виндикаци-
онного и негаторного.
Под виндикационным иском понимается требова-
ние собственника, не владеющего спорным имуще-
ством, к лицу, незаконно владеющему им, о возврате
такого имущества. Следовательно, истцом здесь яв-
ляется собственник недвижимости. Поскольку в боль-
шинстве стран действует регистрационная система,
возникает вопрос, должен ли истец по виндикацион-
ному иску быть непременно зарегистрирован в ка-
честве собственника или нет. Как правило, под соб-
ственником в целях виндикации понимается матери-
альный собственник, т. е. не обязательно тот, кто за-
регистрирован в реестре, но также иное лицо, если
оно имеет право требовать исправления записей в ре-
естре и указания себя в качестве собственника иму-
щества (например, лишенный владения имуществом
собственник, запись о котором в реестре была исклю-
чена путем преступного подлога). В то же время запи-
си в реестре создают презумпцию, по которой лицо,
указанное в поземельной книге в качестве собствен-
ника, действительно является таковым. Однако такая
презумпция опровержима, а от страны к стране меня-
ется лишь сложность ее опровержения: так, в странах
со слабой публичной достоверностью (например, во
Франции) опровергнуть ее проще, а в странах с силь-
ной публичной достоверностью (например, в Герма-
нии) – намного труднее.
Ответчиком по виндикационному иску выступает
лицо, незаконно владеющее имуществом. При этом
по общему правилу считается, что виндикация на-
правлена против такого владельца, который владе-
ет как собственник, не признавая власти над имуще-
ством какого-либо иного лица. В случае если факти-
ческий владелец имущества владеет им в качестве
арендатора, узуфруктуария или иным образом на ос-
новании соглашения с третьим лицом (не виндикан-
том), он может освободиться от вчиненного ему иска,
указав на то лицо, от которого им получено имуще-
ство во владение. Тогда производится замена ответ-
чика на то лицо, которое считает себя собственником.
Если же фактический владелец не назовет лицо, от
которого получил имущество, то он останется ответ-
чиком и в случае проигрыша процесса и отобрания у
него спорного имущества не сможет предъявить пре-
тензии тому, от кого это имущество получил.
Поскольку виндикационный иск направлен на ис-
требование спорного имущества в натуре, он не мо-
жет быть предъявлен, коль скоро имущество уже уни-
чтожено (что в случае с недвижимостью может про-
изойти, если спорный объект – здание или соору-
жение, хотя в некоторых редких случаях и земель-
ные участки могут быть уничтожены, допустим в ре-
зультате наводнения). Точно так же возврат имуще-
ства невозможен, если ответчик более не является
его владельцем (например, передал его третьему ли-
цу или возвратил тому, от кого оно было получено).
Однако из последнего правила допускается исклю-
чение: многие иностранные законодатели допускают
удовлетворение виндикационного иска к так называ-
емому фиктивному владельцу, т. е. лицу, которое сво-
ими действиями создало видимость, что именно оно
владеет спорным имуществом, и не сообщило о пре-
кращении владения в ходе процесса (см., к примеру,
ст. 1044 Гражданского закона Латвии). Естественно,
раз фиктивный владелец в действительности имуще-
ством не владеет, вернуть его истцу он также не смо-
жет, в связи с этим при удовлетворении иска он при-
суждается не к возврату имущества, а к уплате истцу
его стоимости. Иначе говоря, в этом случае виндика-
ционный иск утрачивает свои качества вещного иска
и превращается в иск о возмещении ущерба.
Виндикационный иск не подлежит удовлетворению,
если ответчик имеет адресованное истцу право вла-
деть спорным имуществом, скажем, он является его
арендатором или получил имущество во владение от
самого истца по какому-либо иному основанию (см.,
например, § 986 ГГУ). В таком случае для возврата
имущества собственник должен будет обращаться к
иску из тех отношений, которые послужили основани-
ем для такой передачи, допустим, из договора арен-
ды, ссуды, об установлении узуфрукта и т. п.
Если виндикационный иск направлен на возврат
имущества, т. е. на устранение последствий уже свер-
шившегося нарушения прав собственника, то другой
вещный иск – негаторный – нацелен на устранение
нарушений, не связанных с утратой владения и про-
должающихся на момент вынесения решения. По-
добно тому как это сделано в российском граждан-
ском законодательстве (ст. 304 ГК РФ), в законода-
тельстве других стран данный иск также формулиру-
ется остаточным способом: собственник может требо-
вать устранения любых нарушений его права, не свя-
занных с лишением владения (см., например, § 1004
ГГУ). Разумеется, так же как и при виндикации, предъ-
явить подобный иск вправе лишь собственник, а от-
ветчиком по нему выступает только то лицо, кото-
рое фактически препятствует осуществлению права
собственности на момент вынесения судебного ре-
шения. В качестве дополнительной возможности для
собственника предусматривается право требовать от
ответчика воздержания от совершения на будущее
действий, нарушающих право.
В то же время все законодатели нормы о негатор-
ном иске изложили гораздо лаконичнее, чем нормы,
относящиеся к виндикации. Это объясняется несколь-
кими обстоятельствами.
Во-первых, будучи сформулированы остаточным
образом, нормы о негаторном иске охватывают чрез-
вычайно широкий круг нарушений, описать которые
в тексте закона просто невозможно. Очевидно, что в
каждом случае специфика исковых требований будет
зависеть от того, каким именно образом препятству-
ют собственнику в осуществлении его права. В слу-
чае же виндикации нарушение выглядит достаточно
однообразно: фактическое владение слишком бедно
по содержанию, чтобы его нарушение могло сильно
варьироваться; установить, кто владеет имуществом
в конкретный момент, довольно легко, а значит, зако-
нодатель имеет возможность урегулировать склады-
вающиеся при этом отношения более детально.
Во-вторых, что важнее, владение имуществом вы-
ступает необходимой фактической предпосылкой для
пользования им. Действительно, выращивание сель-
скохозяйственной продукции на земельном участке,
использование его для строительства, проживание в
помещении или расположение в нем торговых либо
производственных предприятий – т. е. извлечение по-
лезных свойств соответствующего объекта недвижи-
мости – возможно лишь при условии владения иму-
ществом. А раз так, при виндикации всегда встает во-
прос о принадлежности плодов и доходов от недвижи-
мости, полученных за то время, пока она находилась
в незаконном владении. По общему правилу владе-
лец недвижимости может оставить себе плоды и до-
ходы, которые были получены им за тот период, пока
он не знал, что его владение незаконно. А вот плоды и
доходы, полученные после этого момента, подлежат
передаче собственнику. В свою очередь, собствен-
ник обязывается компенсировать владельцу добросо-
вестно понесенные расходы на имущество: обеспече-
ние его сохранности, необходимые улучшения и т. п.
В-третьих, большее внимание законодателя к вин-
дикации, чем к негаторному иску, обусловлено еще и
тем обстоятельством, что владение имуществом за-
частую выступает необходимым основанием для его
добросовестного приобретения от неуправомоченно-
го лица. Владение издавна является способом леги-
тимации собственника имущества в силу того, что во
все времена предполагалось, что владелец и есть
собственник. С развитием регистрационных систем
эта функция легитимации в большей или меньшей
степени перешла от владения к записи в реестре.
Так, в Германии презумпция собственности за вла-
дельцем установлена только для движимого имуще-
ства, а для недвижимого действует презумпция до-
стоверности поземельной книги. Однако в тех стра-
нах, где система регистрации недостаточно развита
и не обладает высокой публичной достоверностью,
за владением по-прежнему сохраняется хотя бы ча-
стично функция легитимации собственника имуще-
ства. Добросовестное же приобретение представляет
собой фактически приобретение имущества от лица,
необоснованно легитимированного в качестве соб-
ственника (в том случае, когда владение имеет зна-
чение, – от незаконного владельца). Соответственно,
виндикация суть не только возврат экономического
господства над имуществом, но и возврат собствен-
ником внешней легитимации своего права и предот-
вращение перехода имущества к добросовестному
приобретателю.
В разных странах устанавливаются различные кри-
терии, которым должен отвечать приобретатель, что-
бы получить право собственности от неуправомочен-
ного лица. Пожалуй, единственным общим для всех
обязательным условием является лишь требование
добросовестности приобретателя, т. е. его незнание
о том, что имущество приобретается незаконно. По-
мимо этого, необходимо также внешнее завершение
процесса приобретения, которое в случае действия
регистрационной системы (даже не обладающей вы-
сокой степенью публичной достоверности) связыва-
ется обычно с записью в реестре. Отечественное за-
конодательство, напомним, выставляет еще условия
возмездности приобретения и выбытия имущества из
владения собственника не против его воли. В то же
время в Германии, например, не является обязатель-
ной возмездность приобретения, но безвозмездно по-
лученное добросовестным приобретателем имуще-
ство может быть истребовано у него не виндикаци-
онным, а кондикционным иском. Однако до момента
такого истребования он остается законным собствен-
ником и может свободно распоряжаться имуществом.
Во многих странах исключается истребование имуще-
ства у приобретателя, купившего его на публичных
торгах, несмотря на то что в таком случае отчуждение
происходит вопреки воле собственника.
В отличие от российского ГК, распространяющего
нормы о защите права собственности на обладателей
иных вещных прав (ст. 305), иностранные законодате-
ли, как правило, предусматривают свои меры защи-
ты для каждого из ограниченных вещных прав. При
этом те права, которые сопровождаются владением
имуществом, обычно защищаются путем использова-
ния инструментов посессорной защиты (см. ниже), а
для прав, не сопряженных с владением, предусмат-
риваются собственные иски, соответствующие суще-
ству этих прав. Так, для защиты сервитутов сервиту-
арию либо предоставляется специальный иск, либо
в главе о сервитутах делается отсылка к правилам
о негаторном иске; для защиты рентополучателя ему
дается иск о взыскании сумм ренты за счет стоимо-
сти имущества, а залогодержатель вправе требовать
продажи имущества с публичных торгов и удовлетво-
рения своих требований за счет вырученной суммы.
3. Владельческая защита в странах континен-
тального права
Современному отечественному праву практически
неизвестен такой существенный институт иностран-
ного законодательства, как владельческая (посессор-
ная) защита. Вкратце ее смысл заключается в том,
что любой владелец имущества – вне зависимости
от того, законно его владение или нет – вправе за-
щищать свое владение от самоуправного отобрания
имущества либо иного препятствия его владению. Ис-
тец по владельческому иску не обязан доказывать
наличие своего права на имущество, более того, со-
гласно классическим представлениям о владельче-
ской защите ответчик также не может защищаться
возражениями, основанными на том, что он является
собственником или обладает каким-либо иным пра-
вом на это имущество.
Смысл посессорной защиты заключается в предот-
вращении самоуправства: даже если собственник са-
мостоятельно отбирает свое имущество у незаконно-
го владельца, последний сможет вернуть его обрат-
но с помощью посессорного иска, собственнику же
останется для восстановления своего владения толь-
ко предъявить виндикационный иск. Таким образом,
наличие института владельческой защиты лишает са-
моуправные действия какого-либо смысла и предот-
вращает развитие в обществе «кулачного права», за-
ставляя разрешать конфликты цивилизованным спо-
собом – через суд.
Посессорной защите противопоставляется защита
петиторная, осуществляемая с помощью виндикаци-
онного и негаторного исков, для удовлетворения кото-
рых истец должен доказать свое право на имущество.
Поскольку даже действительный собственник далеко
не всегда способен доказать свое право, посессорной
защитой зачастую пользуются не только простые вла-
дельцы, но и сами собственники имущества, которым
проще и быстрее возвратить свою вещь с помощью
владельческого иска, чем прибегать к виндикации.
Владельческие ситуации можно классифицировать
по нескольким основаниям.
Во-первых, по признаку законности владение мо-
жет быть законным или незаконным. Законным явля-
ется владение собственника, узуфруктуария, эмфи-
тевтора, арендатора имущества и других лиц, полу-
чивших владение на законном основании. Незакон-
ным же может быть владение как похитителя, так и
добросовестного приобретателя (если добросовест-
ное приобретение не влечет возникновения права
собственности), а также тех лиц, которые получили
имущество во временное владение от незаконных
владельцев. При посессорной защите эта классифи-
кация, как правило, значения не имеет. Исключение
составляют случаи, когда истец по владельческому
иску получил свое владение путем квалифицирован-
но противоправных действий, а именно путем обма-
на или насилия по отношению к законному владель-
цу, – в такой ситуации владельческая защита обычно
не предоставляется.
Во-вторых, владение может быть классифициро-
вано по признаку субъективного отношения владель-
ца к имуществу. Владелец может относиться к нему
как к своему собственному, что характерно для соб-
ственника, но также и для похитителя. В таком случае
мы имеем дело с владением самостоятельным. Если
же владелец признает, что получил свое владение от
другого лица, например, если он является арендато-
ром или узуфруктуарием, причем как законным, чье
право основывается на действительном договоре, так
и незаконным, допустим, получившим имущество от
похитителя, то такое владение считается производ-
ным или зависимым. Долгое время европейское зако-
нодательство не признавало зависимых владельцев
достойными посессорной защиты. Такие лица даже
назывались не владельцами, а «держателями», т. е.
теми, чье отношение к вещи имеет сугубо физиче-
ский характер и не влечет юридических последствий
в виде его защиты. Однако с течением времени круг
владельцев расширялся (быстрее этот процесс шел
в странах германской правовой семьи, чуть медлен-
нее – в романских странах) и к настоящему момен-
ту практически везде арендаторы и иные зависимые
владельцы получили возможность пользоваться по-
сессорной защитой. В некоторых кодексах, например
в Нидерландах (ст. 3:107 ГК) и Квебеке (ст. 921 ГК),
проводится разделение на владельцев и держателей,
но понятие держателей в данном случае выступает
как синоним зависимых владельцев.
Наконец, в-третьих, в некоторых странах проводит-
ся разграничение владельческих ситуаций по спосо-
бу отношения к вещи. Здесь выделяется владение
непосредственное, когда владелец физически владе-
ет имуществом, и опосредованное, при котором вла-
дение осуществляется через правовую связь с иным
лицом (например, опосредованным владельцем оста-
ется собственник имущества, передавший его во вла-
дение арендатора). Эта классификация активно ис-
пользуется немецким законодателем. В Нидерландах
же выделяется не только непосредственное и опосре-
дованное владение, но и непосредственное и опосре-
дованное держание.
Во всех перечисленных ситуациях владение при-
знается достойным защиты. При этом оно рассмат-
ривается не как право, а лишь как факт, и далеко не
всегда факт законный. Однако это обстоятельство не
оказывает влияния на его защиту.
Известны две основные разновидности владельче-
ских исков: о возврате утраченного владения и о пре-
сечении нарушений владения. Их можно рассматри-
вать как аналоги соответственно виндикационного и
негаторного исков. При этом для владельческих исков
устанавливаются сокращенные сроки исковой давно-
сти, по истечении которых заинтересованное лицо
может пользоваться уже только обычными петитор-
ными исками (если, конечно, обладает правом на иму-
щество).
Исконная концепция владельческой защиты пред-
полагает, что ответчик по посессорному иску не мо-
жет ссылаться на свое право в качестве возражений
против заявленного иска. Этого подхода последова-
тельно придерживаются законодатели стран роман-
ской правовой семьи. Несколько иначе решается во-
прос в странах германской семьи: при формулирова-
нии норм о владельческой защите там не дают воз-
можным незаконным владельцам настолько сильной
защиты и в некоторых случаях позволяют законным
собственникам оставлять имущество за собой. Так,
в соответствии с § S64 ГГУ ответчик по владельче-
скому иску может быть освобожден от ответственно-
сти, если докажет, что его действия не были запре-
щенным самоуправством, а § 927 ШГК предусмотре-
но, что ответчик может освободиться от посессорного
иска, если докажет свое лучшее право на вещь. Та-
ким образом, законодатели германской правовой се-
мьи несколько отступают от классических правил вла-
дельческой защиты, допуская петиторные (т. е. осно-
ванные на праве) возражения в посессорном процес-
се.
Допущение таких возражений, а также то обстоя-
тельство, что именно в этих государствах действуют
наиболее развитые регистрационные системы, при-
вело к существенному сокращению применения по-
сессорной защиты для владения недвижимостью в
странах германской правовой семьи. И действитель-
но, если из данных публично достоверной поземель-
ной книги можно с легкостью установить, кто является
собственником, то незаконный владелец сам должен
возвратить имущество собственнику, а отнятие у него
такого имущества не будет противоречить публично-
му порядку. В связи с этим в указанных странах посес-
сорной защитой недвижимости пользуются лишь те,
кому недоступна защита петиторная, например арен-
даторы. Движимое же имущество в странах герман-
ской правовой семьи, наоборот, чаще защищается по-
сессорными средствами (в силу сложности доказыва-
ния права на него).
Прямо противоположная ситуация складывается в
романских странах. Там для недвижимого имущества
устанавливается презумпция собственности владель-
ца, в связи с чем любой посессорный процесс в отно-
шении владения движимостью с неизбежностью тре-
бует обсуждения прав на имущество, а значит, пре-
вращается в петиторный. В условиях же действия ме-
нее достоверной регистрационной системы доволь-
но сложно порой доказывание прав на недвижимость.
При том что в романских странах петиторные возра-
жения в посессорном процессе не допускаются, вла-
дельческая защита там получила наибольшее рас-
пространение именно применительно к недвижимому
имуществу.
4. Защита прав на недвижимость в англосаксон-
ском праве
Совсем иначе строится система защиты прав на
недвижимость в англосаксонском праве. В ходе исто-
рического развития там сформировалось несколько
типовых форм деликтов – нарушений прав на недви-
жимость, которые отличаются предметом доказыва-
ния и исковыми требованиями. Англосаксонское пра-
во допускает так называемую конкуренцию исков, ко-
гда при одном и том же нарушении своего права упра-
вомоченное лицо может выбрать разные средства
правовой защиты – в зависимости от своих целей или
от того, какие доказательства оно может представить.
Показательно, что наиболее популярные иски, при-
меняемые для защиты прав на недвижимость в англо-
[21]
саксонских странах, построены на «посессорных»
началах: при их предъявлении истцу не требуется
подтверждать свое право на имущество, а достаточ-
но лишь доказать, что он владел им до нарушения. К
таким искам относятся иски из нарушения владения и
из зловредности.
Нарушение владения (англ. trespass) – едва ли
не самый известный деликт англосаксонского права.
Истцу в этом случае не нужно доказывать свое пра-
во на имущество. Основанием для предъявления ис-
ка из нарушения владения служит любое вмешатель-
ство во владение имуществом – его захват или просто
пересечение границ земельного участка – вне зави-
симости от того, причинен такими действиями ущерб
истцу или нет. Средством реагирования выступает су-
дебный запрет, т. е. официальное требование суда к
нарушителю о прекращении правонарушения. Нару-
шение судебного запрета может рассматриваться как
неуважение к суду, что в странах общего права спо-
собно повлечь строгие санкции вплоть до тюремно-
го заключения. Помимо судебного запрета следстви-
ем нарушения владения является наложение на на-
рушителя штрафа, а в случае причинения им убытков
– обязанность по их возмещению. Таким образом, иск
о нарушении владения не ведет непосредственно к
возврату имущества в натуре, но понуждает к соблю-
дению закона косвенным путем – через неблагопри-
ятные для нарушителя последствия.
Другое средство защиты, не требующее доказы-
вания титула истца, – это иск из зловредности
(nuisance). Основанием для его предъявления мо-
гут быть любые действия, создающие помехи или
неудобства в пользовании недвижимостью, не свя-
занные с нарушением владения ею. В свое время
этот иск часто использовался для защиты от разно-
го рода дымов и испарений от промышленных произ-
водств, выбрасывавшихся в воздух и переносивших-
ся ветром на соседние участки. Для защиты от данно-
го деликта пострадавшему предоставляется возмож-
ность прибегнуть к самозащите, а мерой судебного
реагирования является судебный запрет.
Как видим, иски, не требующие доказывания титу-
ла, в некоторых случаях недостаточны для истца, по-
скольку с их помощью невозможно возвратить иму-
щество (если только нарушитель владения, напри-
мер под угрозой судебных штрафов, не возвратит его
сам). При необходимости получить судебное решение
о возврате имущества в натуре собственнику придет-
ся прибегнуть к иным искам, при вчинении которых он
должен будет доказать свой титул.
Так, при предъявлении иска из лишения владения
(dispossession) суд проверяет титул истца и, обнару-
жив, что ему принадлежит право на имущество, кото-
рым незаконно владеет ответчик, присуждает к воз-
врату этого имущества истцу в натуре. Надо заметить,
такой способ защиты, как присуждение имущества в
натуре, вообще очень не любим англосаксонскими су-
дами и применяется только в исключительных слу-
чаях. С гораздо большим удовольствием суд может
удовлетворить иск из удержания имущества (detinue),
при рассмотрении которого также исследуются титу-
лы сторон, но присуждение производится в виде воз-
мещения убытков.
Наконец, защиту права собственности в англо-
саксонских странах выполняет иск из присвоения
(conversion), основанием для предъявления которого
служит распоряжение ответчиком чужим имуществом
как своим (его отчуждение, обременение и т. п.). При
этом истец должен непосредственно предшествовать
ответчику во владении имуществом и доказать свой
титул. Суд по удовлетворении такого иска может воз-
вратить имущество в натуре, издать судебный запрет,
а при причинении ответчиком убытков истцу – взыс-
кать их возмещение.
РЕКОМЕНДУЕМАЯ ЛИТЕРАТУРА
Бабаев А. Б. Система вещных прав. М.: Волтерс
Клувер, 2006.
Бабкин С. А. Основные начала организации оборо-
та недвижимости. М.: Центр ЮрИнфоР, 2001.
Базанов И. А. Ипотечный режим в Болгарии // Циви-
листические исследования: выпуск первый: сб. науч.
тр. имени профессора И. В. Федорова / под ред. Б. Л.
Хаскельберга, Д. О. Тузова. М.: Статут, 2004.
Базанов И. А. Происхождение современной ипоте-
ки. Новейшие течения в вотчинном праве в связи с со-
временным строем народного хозяйства. М.: Статут,
2004.
Башмаков А. А. Основные начала ипотечного пра-
ва. Либава, 1891 // СПС «Гарант».
Безбах В. В. Частная собственность на землю в
странах Латинской Америки (правовое регулирова-
ние). М.: Зерцало, 1997.
Берман Г. Дж. Западная традиция права: эпоха
формирования. М.: Изд-во Моск. ун-та; ИНФРА-М;
Норма, 1998.
Бернам У. Правовая система США. Вып. 3. М.: Но-
вая юстиция, 2006.
Богатых Е. А. Гражданское и торговое право. М.,
2000.
Варул П. А., Тамме М. Э.-Э. Переход предприятия
по сделке в эстонском праве // Вещные права: систе-
ма, содержание, приобретение: сб. науч. тр. / под ред.
Д. О. Тузова. М.: Статут, 2008.
Василевская Л. Ю. Ипотечное свидетельство и за-
кладная по германскому и российскому праву // Циви-
листические записки: межвуз. сб. науч. тр. Вып. 4. М.:
Статут; Екатеринбург: Ин-т частного права, 2005.
Василевская Л. Ю. Учение о вещных сделках по
германскому праву. М.: Статут, 2004.
Венедиктов А. В. Государственная социалистиче-
ская собственность // Венедиктов А. В. Избранные
труды по гражданскому праву: в 2 т. М.: Статут, 2004.
Т. II.
Венкштерн М. Основы вещного права // Проблемы
гражданского и предпринимательского права Герма-
нии. М.: БЕК, 2001.
Вольф М. Вещное право: учеб. / М. Вольф. Изд. 19.
Мюнхен: Beck, 2003.
Гонгало Б. М. Учение об обеспечении обяза-
тельств. М., 2002.
Германское право: сб. / Исследовательский центр
частного права, Германский фонд международного
правового сотрудничества; пер. с нем. Т. А. Доценко
и др.; ред. А. Г. Федотов. М.: Междунар. центр финан-
сово-эконом. развития, 1996.
Гражданское право Японии: в 2 т. / С. Вагацума, Т.
Ариидзуми; пер. с яп. В. В. Батуренко. М.: Прогресс,
1983.
Гражданское право Франции / Л. Жулио де ла Мо-
рандьер. М.: Иностранная литература, 1980.
Гражданское и торговое право зарубежных госу-
дарств / отв. ред. Е. А. Васильев, А. С. Комаров. 4-е
изд., перераб. и доп. М.: Междунар. отношения, 2004.
Гражданское и торговое право зарубежных стран:
учеб. пособие / под общ. ред. В. В. Безбаха, В. К. Пу-
чинского. М.: МЦФЭР, 2004.
Гражданское право: актуальные проблемы теории
и практики / под общ. ред. В. А. Белова. М.: Юрайт-
Издат, 2007.
Гражданское право Народной Республики Болга-
рии. Общая часть / под общ. ред. П. Е. Орловского.
М.: Госюриздат, 1958.
Гражданский кодекс Польской Народной Республи-
ки: закон от 23 апреля 1964 г. / под ред. И. А. Гринголь-
ца. М.: Прогресс, 1966.
Гражданское уложение. Кн. 1: Положения общие:
проект Высочайше утвержденной Редакционной ко-
миссии по составлению Гражданского уложения (с
объяснениями, извлеченными из трудов Редакцион-
ной комиссии) / под ред. И. М. Тютрюмова; сост. А. Л.
Саатчиан. М.: Волтерс Клувер, 2007.
Гражданское уложение. Кн. 3: Вотчинное право:
проект Высочайше утвержденной Редакционной ко-
миссии по составлению Гражданского уложения (с
объяснениями, извлеченными из трудов Редакцион-
ной комиссии) / под ред. И. М. Тютрюмова; сост. А. Л.
Саатчиан. М.: Волтерс Клувер, 2008.
Грибанов В. П. К вопросу о понятии права собствен-
ности // Грибанов В. П. Осуществление и защита граж-
данских прав. М., 2000.
Гриниш Д. Закон о реформировании отношений по
владению недвижимостью на правах аренды 1967 г. //
Цивилистические записки: меж-вуз. сб. науч. тр. Вып.
5. Екатеринбург: Ин-т частного права, 2007.
Давид Р., Жоффре-Спинози К. Основные правовые
системы современности. М., 1999.
Ельяшевич В. Б. Очерк развития форм поземель-
ного оборота на Западе // Ельяшевич В. Б. Избран-
ные труды о юридических лицах, объектах граждан-
ских правоотношений и организации их оборота: в 2 т.
М.: Статут, 2007. Т. II.
Ельяшевич В. Б. Продажа строений на чужой зем-
ле // Ельяшевич В. Б. Избранные труды о юридиче-
ских лицах, объектах гражданских правоотношений и
организации их оборота: в 2 т. М.: Статут, 2007. Т. II.
Жалинский А., Рёрихт А. Введение в немецкое
право. М.: Спарк, 2001.
Законодательство зарубежных стран: реферат.
сб. / А. Л. Маковский, М. И. Брагинский и др. М., 1986.
Иванов А.А. Права на землю и иное недвижимое
имущество – основа стабильного гражданского обо-
рота // Вестн. гражданского права. 2007. № 2.
Ильясова К. М. Понятие и виды обременений прав
на недвижимое имущество в Казахстане // Цивилисти-
ческие записки: межвуз. сб. науч. тр. М.: Статут, 2001.
Кассо Л. А. Понятие о залоге в современном праве.
М.: Статут, 1999.
Китайская Народная Республика: законодательные
акты / под ред. А. М. Гудошникова. М.: Прогресс, 1989.
Коновалов А. В. Владение и владельческая защита
в гражданском праве. СПб.: Пресс, 2001.
Концепция развития гражданского законодатель-
ства о недвижимом имуществе / Совет при Президен-
те Российской Федерации по кодификации и совер-
шенствованию гражданского законодательства. Ис-
следовательский центр частного права / под общ. ред.
В. В. Витрянского, О. М. Козырь, А. А. Маковской. М.:
Статут, 2004.
Копылов А. В. Вещные права на землю в римском,
русском дореволюционном и современном граждан-
ском праве. М., 2000.
Кох Х., Магнус У., Винклер фон Моренфельс П.
Международное частное право и сравнительное пра-
воведение / пер. с нем. М.: Междунар. отношения,
2001.
Лапач В. А. Система объектов гражданских прав:
теория и судебная практика. СПб., 2002.
Латыев А. Н. Недвижимость как объект вещных
прав // Гражданин и право. 2003. № 6.
Латыев А. Н. Проблема вещных прав в граждан-
ском праве. Екатеринбург, 2003.
Латыев А. Н. Проблема реального обеспечения
обязательств в современной западноевропейской
юриспруденции // Актуальные проблемы современно-
го гражданского и предпринимательского права: ма-
териалы Всероссийской науч. – практ. конф. (4–5 но-
ября 2003 г.). Екатеринбург: Гармония и благодетель,
2004.
Латыев А. Н. Регистрация прав на недвижимое
имущество и владение: соотношение и влияние на
оборот недвижимости // Объекты гражданского обо-
рота: сб. ст. / отв. ред. М. А. Рожкова. М.: Статут, 2007.
Ломидзе О., Ломидзе Э. Значение фактической пе-
редачи имущества собственника при его отчуждении
и проблемы восстановления собственником своего
владения // Хоз-во и право. 2002. № 1.
Маковский А. Л. О защите собственника недвижи-
мости и ее добросовестного приобретателя // Цивили-
стическая практика. Вып. 4. Екатеринбург, 2002.
Масевич М. Г. Основания приобретения права соб-
ственности на бесхозяйные вещи // Проблемы совре-
менного гражданского права / отв. ред. В. Н. Литовкин,
В. А. Рахмилович. М.: Городец, 2000.
Маттеи У., Суханов Е. А. Основные положения
права собственности. М.: Юристъ, 1999.
Мейер Д. И. Русское гражданское право: в 2 ч. М.,
1997.
Мурзин Д. В. Английская аренда: отсвет средневе-
ковья (к речи Дамиана Гриниша в ассоциации адвока-
тов по имущественным вопросам) // Цивилистические
записки: межвуз. сб. науч. тр. Вып. 5. Екатеринбург:
Ин-т частного права, 2007.
Мурзин Д. В. К вопросу о соотношении норм о бес-
поворотности прав и приобретательной давности //
Цивилистические записки: меж-вуз. сб. науч. тр. Вып.
4. М.: Статут; Екатеринбург: Ин-т частного права,
2005.
Основные институты гражданского права зарубеж-
ных стран. Сравнительно-правовое исследование / В.
В. Залесский. М.: Норма, 1999.
Петров Е. Ю. К вопросу о публичной достоверно-
сти государственной регистрации прав на недвижи-
мое имущество и сделок с ним // Цивилистические за-
писки: межвуз. сб. науч. тр. Вып. 1. М.: Статут, 2001.
Петров Е. Ю. Конструирование правил оборота
недвижимости. Принцип внесения прав на недвижи-
мое имущество // Цивилистические записки: межвуз.
сб. науч. тр. Вып. 3 (к 80-летию С. С. Алексеева). М.:
Статут; Екатеринбург: Ин-т частного права, 2004.
Петров Е. Ю. Понятие, признаки и виды недвижи-
мости // Цивилистические записки: межвуз. сб. науч.
тр. Вып. 2. М.: Статут, 2002.
Писков И. П. Границы действия принципа обяза-
тельного внесения // Цивилистические записки: меж-
вуз. сб. науч. тр. Вып. 2. М.: Статут, 2002.
Плешанова О. П. Права ипотечного кредитора:
юридическая природа и основные положения // Акту-
альные проблемы гражданского права. Вып. 2 / под
ред. М. И. Брагинского. М., 2000.
Победоносцев К. П. Курс гражданского права. Часть
первая: Вотчинные права. М.: Статут, 2002.
Покровский И. А. Основные проблемы гражданско-
го права. М., 1998.
Рухтин С. А. Принудительное изъятие земли и дру-
гой недвижимости в России, США и Великобритании /
С. А. Рухтин; под науч. ред. В. П. Камышанского. М.:
Арктика, 2007.
Самойлов Е. Ю. Публичная достоверность в граж-
данском праве: теоретическая конструкция и условия
использования института // Вестн. гражданского пра-
ва. 2007. № 4.
Синайский В. И. Русское гражданское право. М.:
Статут, 2002.
Скловский К. И. Собственность в гражданском пра-
ве. М., 2000.
Скрябин С. В. Право собственности в Республике
Казахстан: сравнительно-правовой комментарий кни-
ги Уго Маттеи «Основные принципы права собствен-
ности». Алматы, 2000.
Степанов С. А. Недвижимое имущество в граждан-
ском праве. М.: Статут, 2004.
Сулейменов М. К., Скрябин С. В. Вещные права на
чужую вещь // Вещные права: система, содержание,
приобретение: сб. науч. тр. / под ред. Д. О. Тузова. М.:
Статут, 2008.
Сыродоев Н. А. Регистрация прав на землю и дру-
гое недвижимое имущество // Государство и право.
1998. № 8.
Фогель В. А. Недвижимое имущество как объект
добросовестного приобретения (по праву Германии) //
Объекты гражданского оборота: сб. ст. / отв. ред. М.
А. Рожкова. М.: Статут, 2007.
Фрейтаг-Лоринговен А. Л. Возникновение и пре-
кращение залога по проекту Вотчинного Устава //
Сборник статей по гражданскому и торговому праву.
Памяти профессора Габриэля Феликсовича Шерше-
невича. М.: Статут, 2005.
Цвайгерт К., Кётц Х. Введение в сравнительное
правоведение в сфере частного права: в 2 т. М., 1998.
Черепахин Б. Б. Виндикационные иски в советском
праве // Черепахин Б. Б. Труды по гражданскому пра-
ву. М.: Статут, 2001.
Чубаров В. В. Вопросы государственной регистра-
ции прав на недвижимое имущество и сделок с ним //
Проблемы современного гражданского права / отв.
ред. В. Н. Литовкин, В. А. Рахмилович. М.: Городец,
2000.
Чубаров В. В. Проблемы правового регулирования
недвижимости. М.: Статут, 2006.
Цебулла М. Немецкое хозяйственное право: учеб.
пособие / пер. и юрид. ред. А. Крец. Красноярск: Крас-
ноярский гос. ун-т, 2001.
Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского
права. М.: Статут, 2005. Т. 1.
Щенникова Л. В. Вещные права в гражданском пра-
ве России. М., 1996.
ПРИЛОЖЕНИЕ
Правовой режим недвижимости
в отдельных странах
ПРИМЕЧАНИЯ
1
<< >> Принята на заседании Совета при Прези-
денте Российской Федерации по кодификации и со-
вершенствованию гражданского законодательства 15
декабря 2003 г. (протокол № 18). См.: Концепция раз-
вития гражданского законодательства о недвижимом
имуществе / Совет при Президенте Российской Фе-
дерации по кодификации и совершенствованию граж-
данского законодательства; Исслед. центр частного
права / под общ. ред. В. В. Витрянского, О. М. Козырь,
А. А. Маковской. М.: Статут, 2004.
2
<< >> Раздел «Вещное право» существовал в ГК
РСФСР 1922 г., действовавшем до 1964 г. В ГК РСФСР
1964 г. он был заменен разделом «Право собственно-
сти».
3
<< >> Подробнее см. гл. 7.
4
<< >> ГК Нидерландов состоит из восьми книг
(первая посвящена физическим лицам, вторая – юри-
дическим, третья – общим положениям имуществен-
ного права, четвертая – наследственному праву, пя-
тая – вещному праву, шестая – общей части обя-
зательственного права, седьмая – особенной части
обязательственного права, восьмая – транспортному
праву), причем в каждой из них используется своя ну-
мерация статей. В официальных изданиях указыва-
ются подробно номер книги и номер статьи в книге, а
в научной и учебной литературе зачастую использу-
ется сокращенная запись – через двоеточие, при этом
первая цифра обозначает номер книги, а вторая – но-
мер статьи.
5
<< >> Само ГГУ, напомним, было принято в 1896 г.
и введено в действие с 1900 г.
6
<< >> Подробнее см. в гл. 4.
7
<< >> Практически такой же фразой завершается
перечень вещных прав в ГК Кыргызстана (п. 1 ст. 228).
8
<< >> Новый ГК Литовской Республики, подобно
ГК Нидерландов, разделен на книги с собственной ну-
мерацией статей: первая – общие положения, вторая
– лица, третья – семейное право, четвертая – вещное
право, пятая – наследственное право, шестая – обя-
зательственное право. Первая цифра означает номер
книги, вторая, через точку, номер статьи в ней.
9
<< >> См. гл. 2.
10
<< >> См. гл. 3.
11
<< >> Построенное следует за землей – лат.
12
<< >> См. гл. 2.
13
<< >> Подробнее см. ниже – гл.6.
14
<< >> См.: Безбах В. В. Частная собственность
на землю в странах Латинской Америки (правовое ре-
гулирование). М.: Зерцало, 1997. С. 14.
15
<< >> Для договоров мены ст. 1703 ФГК отсыла-
ет к правилам о купле-продаже, а для дарения анало-
гичная норма установлена в ст. 938 ФГК.
16
<< >> Cm.: Wehrens H. Real security regarding
immovable objects // Towards a European Civil Code.
Second Revised and Expended Edition / Editors: A.
Hartkamp, M. Heselink, E. Hondius, C.Joustra and E. du
Perron. Nijmegen: Ars Aequi Libri – The Hague / London /
Boston: Kluwer Law International, 1998. P. 564.
17
<< >> См.: Wehrens H. Op. cit. P. 558.
18
<< >> Следует отметить, что во многом близкое
к немецкому швейцарское законодательство этот во-
прос решает иначе, признавая перемещение очеред-
ности более поздних залогов при прекращении более
ранних.
19
<< >> У нас в стране такой вид исков рассматри-
вается как разновидность деликтных.
20
<< >> См. гл. 2.
21
<< >> Мы заключаем это слово в кавычки, так
как в странах англосаксонского права не использует-
ся деление исков на посессорные и петиторные.