Вы находитесь на странице: 1из 28

Глава 43

А Р Е Н Д А . Д О Г О В О Р П РО К А Т А

§ 1. Особенности договора проката


Предмет. Субъектный состав.
Особенности содержания. Форма. Виды

1. Законодатель выделил договор проката из общей юридической


конструкции аренды в силу его особенностей, касающихся следую­
щего:
— предмета договора проката;
— специального субъектного состава;
— наделения дополнительными правами арендатора и, соответ­
ственно, ограничения прав арендодателя',
— публичного характера договора;
— специальных правил о содержании, сроке и арендной плате.
Предмет договора проката по общему правилу — движимое имуще­
ство (за исключением транспортных средств), используемое граждана­
ми в потребительских целях (бытовая электротехника и радиотехника,
инструменты, мебель, спортивный инвентарь и т. д., вплоть до посуды
и предметов одежды).
Особенности субъектного состава заключаются в предписывае­
мом статусе арендодателя — он должен быть лицом, осуществляю­
щим сдачу имущества в качестве постоянной предпринимательской
деятельности.

Цивилистическая По мнению А. А. Иванова, в роли арендодателя могут


дискуссия выступать и некоммерческие организации, которым
разрешено заниматься предпринимательской деятель­
ностью для достижения целей, ради которых они были созданы, соответ­
ствующей этим целям. Противоположного мнения придерживается
В. В. Витрянский, указывая, что в роли арендодателя по договору прока­
та могут выступать только коммерческие организации, профессиональ­
но занимающиеся прокатом имущества.
Глава 43. Аренда. Договор проката 147

Арендатор наделяется правом на одностороннее расторжение дого­


вора, а арендодатель лишен права на распоряжение имуществом, пере­
данным по договору проката.
Договор проката в силу прямого указания ГК РФ отнесен к публич­
ным договорам.
С 1 июня 2015 г. в качестве лица, обязанного заключить публичный
договор, выступает любое лицо, осуществляющее предприниматель­
скую или иную приносящую доход деятельность. В ранее действовав­
шей редакции ГК РФ в качестве лица, обязанного заключить публич­
ный договор, выступала только коммерческая организация.
Срок договора проката не должен превышать 1 года.
Особенности содержания и арендной платы по договору проката
рассматриваются в следующем параграфе.

2. Форма договора проката установлена п. 2 ст. 626 ГК РФ, кото­


рый предусматривает для данного договора простую письменную форму
с обычными последствиями ее несоблюдения.

Форма проката всегда письменная. Конкретные ее


реквизиты видоизменяются в зависимости от объ­
екта, сдаваемого напрокат. Чаще всего договор
фиксируется на типовых формулярах установленного образца с вручени­
ем одного экземпляра нанимателю и оставлением второго прокатной ор­
ганизации (О. С. Иоффе).

3. Сторонами в договоре проката выступают арендатор и арендо­


датель.
В качестве арендодателя могут выступать коммерческие организации
и индивидуальные предприниматели, систематически осуществляющие
сдачу имущества в аренду.
Каких-либо специальных требований к статусу арендатора по догово­
ру проката закон не предъявляет. Арендаторами могут выступать любые
субъекты гражданского права (в бытовом прокате — только граждане).

4. Договор проката, будучи разновидностью договора аренды, мо­


жет быть подразделен на два основных вида:
а) бытовой прокат, когда переданное по договору имущество ис­
пользуется в потребительских целях;
б) коммерческий прокат, когда переданное по договору имущество
используется в целях извлечения прибыли.

Таким образом, наряду с бытовым (потребитель­


ским) прокатом законодатель допускает и небыто­
вой (коммерческий) прокат. Вследствие этого пра-
148 Раздел VII. Договоры

вомерен вывод, что помимо граждан, составляющих основной контингент


арендаторов по договору проката, в этом качестве также могут высту­
пать индивидуальные предприниматели и юридические лица (В. С. Ем).

К отношениям, возникающим из договора бытового проката, под­


лежит применению законодательство о защите прав потребителей.

Правовой \ Закон РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав


акт ) потребителей»

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня


Судебная
практика 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по
спорам о защите прав потребителей»

§ 2. Определение и юридическая характеристика


Определение. Юридическая природа.
Особенности содержания, исполнения и прекращения договора.
Особенности ответственности сторон

1. Договор проката — это соглашение, в силу которого одна сторона


(арендодатель), осуществляющая сдачу имущества в' аренду в качестве
постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить
другой стороне (арендатору) движимое имущество во временное владение
и пользование, а арендатор обязуется возвратить арендованное имуще­
ство по истечении срока аренды и уплатить определенную договором де­
нежную сумму (ст. 626 ГК РФ).

2. По своей юридической природе договор проката является:


— консенсуальным;
— возмездным;
— двусторонне обязывающим (взаимным).

3. Существенные условия договора проката исчерпываются его пред­


метом. Срок и цена договора проката к существенным условиям не от­
носятся. По своей юридической сущности условия о цене и о сроке до­
говора проката относятся к группе так называемых обычных условий.

4. Особенности содержания договора проката заключаются в сле­


дующем:
— арендодатель обязан в присутствии арендатора проверить ис­
правность имущества, а также ознакомить арендатора с прави­
лами его эксплуатации;
Глава 43. Аренда. Договор проката 149

— при обнаружении недостатков сданного в аренду имущества,


которые препятствуют пользованию этим имуществом, на арен­
додателя возлагается дополнительная обязанность в 10-дневный
срок безвозмездно устранить данные недостатки или произвести
замену имущества с недостатками другим аналогичным имуще­
ством, находящимся в надлежащем состоянии;
— арендная плата вносится периодически или единовременно
в виде определенных в твердой денежной сумме платежей;
— арендодатель несет обязанность по осуществлению капитально­
го и текущего ремонта арендованного имущества;
— сдача в субаренду имущества, предоставленного арендатору по
договору проката, передача им своих прав и обязанностей дру­
гим лицам, передача этого имущества в безвозмездное пользо­
вание, залог арендных прав и т. д. не допускаются,

5. Особенности исполнения и прекращения договора проката:


— взыскание задолженности арендатора по арендной плате про­
изводится в бесспорном порядке на основе исполнительной надпи­
си нотариуса',
— общие правила о возобновлении договора аренды на неопреде­
ленный срок и о преимущественном праве арендатора на воз­
обновление договора к договору проката не применяются',
— арендатор вправе отказаться от договора проката в любое вре­
мя, письменно предупредив об этом арендодателя не менее чем
за 10 дней.

6. Особенности ответственности по договору проката заключают­


ся в применении соответствующих норм Закона РФ «О защите прав
потребителей» (ст. 14, 15):
— предусматривается имущественная ответственность за вред,
причиненный жизни, здоровью или имуществу потребителя
вследствие недостатков арендованного имущества. Данная от­
ветственность носит деликтный характер;
— предусматриваются нормы о компенсации морального вреда,
причиненного нарушением прав арендатора-гражданина.

Литература
1. Брагинский М.И., Витрянский В. В. Договорное право. Кн. 2: До­
говоры о передаче имущества. М.: Статут, 2000.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации / под ред. О. М. Ко­
зырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. Ч. 2: текст, комментарии,
алфавитно-предметный указатель. М., 1996.
Глава 44
АРЕНДА. Д О Г О В О Р А РЕН ДЫ
ТРАН СП О РТН Ы Х СРЕДСТВ

§ 1. Общие положения

Определение и юридическая характеристика. Форма.


Соотношение с иными договорными обязательствами

1. Договор аренлы транспортных средств — это соглашение, в силу


которого арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство
за плату во временное владение и пользование с оказанием арендодате­
лем услуг по управлению им и по его технической эксплуатации — аренда
транспортного средства с экипажем (ст. 632 ГК РФ) или без оказания по­
добного рода услуг — аренда транспортного средства без экипажа (ст. 642
ГК РФ).

2. Гражданский кодекс РФ закрепил две разновидности договора


аренды транспортных средств:
— аренда транспортного средства с предоставлением услуг по
управлению и технической эксплуатации — договор аренды
транспортного средства с экипажем (фрахтование на время);
— аренда транспортного средства без предоставления услуг по
управлению и технической эксплуатации (договор аренды транс­
портного средства без экипажа).
Договор аренды транспортных средств обладает специфическими
признаками, что позволяет рассматривать его как самостоятельный
вид договора аренды.
Во-первых, предметом договора может быть только транспортное
средство, использование которого возможно специально подготов­
ленным, обладающим необходимой квалификацией и компетенцией
экипажем, обеспечивающим квалифицированное управление и над­
лежащую техническую эксплуатацию транспортного средства (мор­
ские и воздушные суда, железнодорожный подвижной состав, боль­
шие грузовые автомобили и т. п.).
Глава 44. Аренда. Договор аренды транспортных средств 151

Авторитетное
Транспортные средства, являющиеся предметом
мнение договора аренды транспортных средств, — это
технические устройства, предназначенные для пе­
ревозки грузов, пассажиров, багажа или буксировки объектов и переме­
щающиеся в пространстве вместе с грузом или буксируемым объектом.
Поэтому аренда трубопроводного транспорта, также предназначенного
для перемещения грузов в пространстве, считается арендой сооружения
(недвижимого имущества, связанного с земельным участком), ибо трубо­
проводный транспорт выполняет свои функции без перемещения в про­
странстве.
При сопоставлении норм ст. 640 и 648 ГК, регламентирующих ответ­
ственность за вред, причиненный транспортным средством, взятым
в аренду с экипажем или без экипажа, можно обнаружить, что принци­
пы, заложенные в указанных нормах, совпадают с принципами ответ­
ственности за вред, .причиненный источником повышенной опасности,
закрепленными в ст. 1079 ГК. Вследствие этого аренда конной повоз­
ки должна относиться к обычной аренде движимой вещи, а не к аренде
транспортного средства. По аналогичной причине нельзя признать пред­
метом договора аренды транспортных средств, например, велосипед
(В. С. Ем).

Специальные требования к транспортным средствам и экипажам,


а также особенности самих арендных отношений устанавливаются
транспортными кодексами и уставами (ст. 641, 649 ГК РФ).

При подготовке ГК не преследовалась цель обеспече­


Авторитетное
г мнение ния исчерпывающего регулирования обязательств,
Ч| возникающих из договора аренды транспортного
средства. Напротив, более подробному определению особенностей аренды
отдельных видов транспортных средств (как с предоставлением арендо­
дателем услуг по управлению и технической эксплуатации, так и без та­
ковых) было предоставлено место в транспортных уставах и кодексах
( В. В. Витрянский).
-------------- -
Правовые
Воздушный кодекс РФ от 19 марта 1997 г. № 60-Ф З;
акты Кодекс торгового мореплавания РФ от 30 апреля 1999 г.
№ 81 -Ф З;
Кодекс внутреннего водного транспорта РФ от 7 марта 2001 г. № 24-Ф З;
Федеральный закон от 8 ноября 2007 г. № 259-Ф З «Устав автомобильного
транспорта и городского наземного электрического транспорта»;
Федеральный закон от 10 января 2003 г. № 17-Ф З «О железнодорожном
транспорте в Российской Федерации»
152 Раздел VII. Договоры

Во-вторых, фигура арендатора в отношениях с третьими лицами


может выступать в роли контрагента по иным договорным обязатель­
ствам, касающимся коммерческой эксплуатации транспортного сред­
ства (оказание услуг по перевозке грузов и пассажиров, буксировке
и т. п.); в деликтных обязательствах (при аренде транспортного сред­
ства без экипажа) — в роли ответственного (владельца) за вред, при­
чиненный источником повышенной опасности; при субаренде арен­
датор трансформируется в арендодателя.

Авторитетное
В процессе эксплуатации транспортного средства
мнение арендатор может быть субъектом следующих пра­
воотношений с третьими лицами, например, выс­
тупать в качестве заказчика по договору подряда при капитальном
ремонте транспортного средства, в роли страхователя по договору иму­
щественного страхования и т. п.; однако указанные правоотношения не
относятся к существу обязательств, вытекающих из договора аренды
транспортного средства (В. В. Витрянский).

В-третьих, использование арендованного транспортного средства


должно производиться только в целях, предусмотренных назначением
объекта и условиями договора.

Авторитетное
При заключении договоров арендатор должен ис­
мнение пользовать транспортное средство в соответствии
с целями, указанными в договоре аренды данного
транспортного средства. Если они в договоре не указаны, то таким кри­
терием является назначение данного транспортного средства. Напри­
мер, грузовые транспортные средства должны использоваться для пере­
возки грузов, а пассажирские — для перевозок пассажиров и багажа,
рыболовные суда — для рыболовства и т. д. Использование грузовых
транспортных средств ограничивается специальными целями соответ­
ственно их виду или типу. Так, для перевозки наливных продуктов исполь­
зуются танкеры, для иных — сухогрузы, для специальных грузов (напри­
мер, ядерных материалов) — специальные транспортные средства,
имеющие специальные средства защиты (Е. Н. Васильева).

3. Согласно Гражданскому кодексу РФ, договор аренды транс­


портного средства носит реальный характер, об этом свидетельствует
текст закона: арендодатель предоставляет арендатору транспорт­
ное средство за плату во временное владение и пользование. Однако
в морском праве договоры фрахтования судна без экипажа (бербоут-
чартер) (ст. 11 Кодекса торгового мореплавания РФ) и фрахтование
Глава 44. Аренда. Договор аренды транспортных средств 153

судна на время (тайм-чартер) (ст. 198 Кодекса торгового мореплавания


РФ) рассматриваются как консенсуальные; такие же конструкции пред­
усмотрены для внутреннего водного (п. 6 ст. 60 Кодекса внутреннего
водного транспорта РФ) и воздушного транспорта (ст. 115 Воздушного
кодекса РФ).
Кроме того, договор аренды транспортных средств (как и иные
виды аренды) является:
— возмездным;
— двусторонне обязывающим (взаимным).

4. Форма договора аренды транспортных средств независимо от


срока — простая письменная, не требующая государственной реги­
страции, даже если в аренду передаются транспортные средства, в силу
закона являющиеся недвижимым имуществом (воздушные и морские
суда, суда внутреннего плавания).

При аренде морских, воздушных, а также судов вну­


Авторитетное
мнение треннего водного плавания договоры, как правило,
заключаются с использованием проформ (стан­
дартных форм) чартеров.
В проформе с учетом рода (вида) груза, направления перевозки и дру­
гих факторов излагаются общие, как правило, постоянные условия арен­
ды судна.
На морском транспорте наиболее широкое применение получила уни­
версальная проформа фрахтования судна на время с экипажем «Бал-
тайм». Эта проформа была разработана БИМ КО [Балтийский и между­
народный морской совет] в 1939г., а затем в 1950г. изменена и дополнена
Советом по документации Палаты судоходства Великобритании.
При найме судов, следующих из портов американского континента
в Европу, используется проформа «Нью-Йорк продьюс», разработанная
в 1913 г. и в последний раз пересмотренная в 1946 г. Условия договора,
содержащиеся в проформах, не обязательны для сторон. Они могут их
изменить или дополнить. Значение же проформ двояко. Во-первых, одо­
брение условий, содержащихся в проформе, ускоряет и облегчает процесс
заключения договора. Во-вторых, использование проформ способствует
единообразному применению условий договора.
Для заключения договора аренды транспортного средства без эки­
пажа на морском, внутреннем водном и воздушном транспорте исполь­
зуются стандартные, типографски отпечатанные формы (проформы)
договоров аренды соответствующего транспортного средства без эки­
пажа (в настоящее время — проформа бербоут-чартера «Беркон-2001»)
(А. Г. Калпин).
154 Раздел VII. Договоры

5. Договор аренды транспортного средства с экипажем (фрахтование


на время) включает в свой предмет два элемента: первый — само транс­
портное средство, обладающее индивидуальными признаками, второй —
оказание услуг по управлению транспортным средством (вождение, на­
вигационные услуги, услуги связи и иные) и технической эксплуатации
(контроль приборов и механизмов, регулировка, замена деталей и иные).
При этом указанный договор необходимо отличать от договора фрахто­
вания (чартера), являющегося разновидностью договора перевозки, по
следующим критериям. В договоре чартера предметом договора является
комплекс предоставления услуг (коммерческой эксплуатации) по пере­
возке (доставке) пассажиров и грузов самим собственником транспорт­
ного средства; управление транспортным средством и его техническая
эксплуатация признака самостоятельной объектности в данном право­
отношении не имеют; при заключении договора фрахтования (чартера)
не происходит передачи транспортного средства во владение и пользова­
ние фрахтователя, а осуществляется предоставление площади (объема)
транспортного средства для оказания услуг по перевозке пассажиров
и грузов на определенное количество рейсов.

§ 2. Общее и особенное в правовом регулировании


отношений аренды транспортных средств
с экипажем и без экипажа
Общие черты. Особенности.
Содержание. Ответственность

1. Выделяются общие положения, свойственные для договоров


аренды транспортного средства как с экипажем, так и без экипажа:
— к указанным договорам не применяются правила о возобнов­
лении их действия на новый срок и о преимущественном праве
арендатора на их пролонгацию (ст. 632, 642 ГК РФ);
— арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать транспорт­
ное средство в субаренду, если договором не предусмотрено
иное (ч. 1 ст. 638, ст. 647 ГК РФ);
— в рамках осуществления коммерческой эксплуатации аренда­
тор вправе без согласия арендодателя от своего имени заклю­
чать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры
(ч. 2 ст. 638, ст. 647 ГК РФ).

2. Специфика проявляется в том, что при аренде транспортного


средства с экипажем обязанности по управлению и технической экс­
плуатации возложены на арендодателя, при аренде транспортного
средства без экипажа — на арендатора.
Глава 44. Аренда. Договор аренды транспортных средств 155

О бязанности ,
О бязан ности ,
л е ж а щ и е на ар ен д а то р е ,
л е ж а щ и е на а р е н д о д а те л е при арен д е
пр и а р е н д е т р а н с п о р т н о г о с р е д с т в а
тр а н сп о р тн о го с р е д с тв а с э ки п а ж е м
без экипаж а

В течение всего срока д о го в о р а аренды под дер­ А на л о ги чна я о б я за н но сть, за и с к л ю ­


ж ивать надлеж ащ ее состояние тр а нсп о р тн о го чением о б я за н но сти пред оставле­
средства, вкл ю чая осущ ествлени е те ку щ е го ния н е о б хо д и м ы х п р и н а д л е ж н о сте й
и ка п и та л ьно го рем онта и предоставление не­ (ст. 644 ГК Р Ф )
о б хо д и м ы х пр и н а д л е ж н о сте й (ст. 6 34 ГК Р Ф )
О казы вать аренд атору у с л у ги по уп р а вл е ни ю С вои м и силам и и с п о л ня ть у ка за н ­
и те хни ч е ско й э ксп л уа та ц и и тр а н с п о р тн о го ную о б я за н но сть (ст. 6 44 ГК Р Ф )
средства, о б е сп е чи ва ю щ и е его но р м а л ьн ую
и безопасную э ксп л уа та ц и ю (ч. 2 ст. 635 ГК Р Ф )
Нести расходы , в о зн и ка ю щ и е в связи с к о м ­ А налоги чное правило (ст. 6 46 ГК Р Ф )
м ерческой экспл уа та ц и е й т р а н с п о р тн о го ср е д ­
ства, если иное не пр е д ус м о тр е н о д о го в о р о м
(ст. 6 36 ГК Р Ф ), а та кж е страховать тр а н с п о р т­
ное средство и (и л и ) страховать ответствен­
ность за ущ ерб, ко то р ы й м о ж е т бы ть п ричинен
им или в связи с его эксп л уа та ц и е й , когда
такое страхование является о б язател ьны м
в силу за ко н а или д о го в о р а (ст. 6 3 7 ГК Р Ф )
В озм е сти ть аренд одател ю п р и ч и ­
ненны е у б ы тки в случае гибел и или
п о в р е ж д е н и я тр а н с п о р тн о го ср е д ­
ства, если п о сл е д ни й д о ка ж е т, что
арендатор отвечает за ни х в со о т­
ветствии с за ко н о м или д о го в о р о м
(ст. 6 39 ГК Р Ф )

3. Ответственность за вред, причинный транспортным средством,


его механизмами, устройствами, оборудованием распределяется сле­
дующим образом: при аренде транспортного средства с экипажем
ответственность несет арендодатель, который вправе предъявить ре­
грессное требование к арендатору о возмещении сумм, выплаченных
третьим лицам, если докажет, что вред возник по вине арендатора
(ст. 640 ГК РФ); при аренде транспортного средства без экипажа от­
ветственность лежит на арендаторе (ст. 648 ГК РФ).
_______ I По договору аренды транспортного средства с экипажем
Судебная
арендодатель предоставляет арендатору транспортное сред­
практика
ство за плату во временное владение и пользование и оказы­
вает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуа­
тации (ст. 632 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При этом в силу ст. 640 Гражданского кодекса Российской Федерации от­
ветственность за вред, причиненный третьим лицам арендованным транс-
156 Раздел VII. Договоры

портным средством, его механизмами, устройствами, оборудованием, несет


арендодатель в соответствии с правилами, предусмотренными гл. 59 Кодек­
са. Он вправе предъявить к арендатору регрессное требование о возмеще­
нии сумм, выплаченных третьим лицам, если докажет, что вред возник по
вине арендатора.
Таким образом, по общему правилу, установленному ч. 1 ст. 1079 Граж­
данского кодекса Российской Федерации, ответственность за вред, причи­
ненный источником повышенной опасности, возлагается на его титульного
(законного) владельца, к числу которых законом отнесен и арендатор иму­
щества.
Однако в случае аренды транспортного средства с экипажем транспортное
средство (источник повышенной опасности) фактически не выходит из-под
контроля арендодателя, поскольку управление и техническая эксплуатация
осуществляются его работниками (экипажем), в связи с чем ответственность
за причинение вреда арендованным транспортным средством третьим лицам
в силу специального указания закона продолжает нести арендодатель.
Ответственность арендодателя в виде обязанности возместить причиненный
ущерб как владельца источника повышенной опасности наступает в этих
случаях в соответствии с правилами гл. 59 Гражданского кодекса Россий­
ской Федерации, т. е. независимо от его вины (постановление Федераль­
ного арбитражного суда Уральского округа от 7 октября 2009 г. № Ф 09-
7150/09-С 4).
«
Литература
1. Брагинский М.И., Витрянский В. В. Договорное право. Кн. 2: До­
говоры о передаче имущества. М.: Статут, 2000.
2. Иоффе О. С. Обязательственное право. М., 1975.
3. Мейер Д. И. Русское гражданское право. В 2 ч. (По испр. и доп. 8-му
изд., 1902). Ч. 1. М., 1997. (Классика российской цивилистики.)
4. Шершеневич Г. Ф. Курс гражданского права. Тула: Автограф, 2001.
Глава 45
А РЕ Н Д А - Д О Г О В О Р
АРЕНДЫ НЕДВИ Ж И М ОСТИ

§ 1. Понятие и юридическая характеристика


Сфера правового регулирования. Предмет договора.
Форма договора. Государственная регистрация договора

1. Гражданский кодекс РФ посвящает отдельный параграф толь­


ко нормам, регулирующим договор аренды зданий и сооружений (§ 4
гл. 34). На практике пришлось распространить эти нормы и на договор
аренды нежилых помещений. Аренда земельных участков регулирует­
ся гражданским законодательством в соответствии с общими положе­
ниями о договоре аренды с учетом особенностей, установленных спе­
циальным законодательством (п. 2 ст. 607 ГК РФ, п. 3 ст. 3 Земельного
кодекса РФ). В целом аренду земельных участков целесообразно рас­
сматривать как аренду недвижимости.
Что касается жилых помещений, они могут предоставляться в арен­
ду только юридическим лицам с использованием таких помещений
исключительно для проживания граждан. Наем жилых помещений
гражданами образует самостоятельный вид договора (гл. 35 ГК РФ),
к которому нормы об аренде недвижимости не применяются даже по
аналогии. Аренда предприятия выделена в ГК РФ в особую разновид­
ность договора аренды (§ 5 гл. 34 ГК РФ).

2. По своей юридической природе договор аренды недвижимости,


как и общая конструкция арендного соглашения, является:
— консенсуальным;
— возмездным;
— двусторонне обязывающим (взаимным).

3. Исходя из сферы правового регулирования аренды недвижимо­


сти, предметом договора являются:
— здание или сооружение;
— нежилое помещение;
— земельный участок.
158 Раздел VII. Договоры

Указанное имущество способно быть предметом договора аренды


(как и всяких сделок) только в том случае, если оно признано объек­
том недвижимости в результате государственной регистрации права
собственности на него в ЕГРП.

Закон не ограничивает право сторон заключить такой дого­


Судебная
практика
вор аренды, по которому в пользование арендатору предо­
ставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.
Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается
пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помеще­
ния, то он подлежит государственной регистрации, при этом обременение
устанавливается на всю недвижимую вещь в целом (п. 9 постановления Пле­
нума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. № 73).

4. Так же, как и в договоре купли-продажи недвижимости, форма


договора аренды недвижимого имущества — простая письменная. Под
угрозой недействительности договор должен быть составлен в виде
единого документа, подписанного сторонами.
Что касается государственной регистрации, имеются существенные
особенности по сравнению с продажей недвижимости. Государствен­
ной регистрации подлежит не право, а договор аренды — и только в том
случае, если он заключен на дрок не менее 1 года. Сама аренда тракту­
ется как ограничение (обременение) права собственности на недви­
жимость. Государственная регистрация такого ограничения произво­
дится автоматически в случаях, когда государственной регистрации
подлежит договор аренды.

Регистрация права аренды не является самостоятельной го­


Судебная
практика
сударственной регистрацией упомянутого права, а представ­
ляет собой запись в ЕГРП о произведенной государственной
регистрации договора аренды недвижимого имущества, на основании кото­
рого возникают права арендатора, обременяющие недвижимое имущество
(п. 3 ст. 26 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое иму­
щество) (информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного
Суда РФ от 16 февраля 2001 г. № 59).

Правило о государственной регистрации договора аренды установле­


но в ст. 651 ГК РФ для аренды здания или сооружения. Судебная практи­
ка распространила эти правила на договор аренды нежилого помещения.

Принимая во внимание то, что нежилое помещение является


Судебная
практика
объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения,
в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то,
что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной
регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам арен-
Глава 45. Аренда. Договор аренды недвижимости 159

ды должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК (информационное письмо


Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. № 53),

В отношении земельных участков то же самое правило установлено


в Земельном кодексе РФ.

Правовой Договоры аренды земельного участка, заключенные на срок


акт менее чем 1 год, не подлежат государственной регистрации,
за исключением случаев, установленных федеральными за­
конами (п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ).

Существует богатая судебная практика по вопросу о том, в каких


случаях договор аренды считается заключенным на срок более 1 года.
------------в 1. Если стороны установили, что условия заключенного им
Судебная
практика договора аренды здания применяются к их отношениям, су­
ществовавшим в течение определенного периода времени до
его заключения, то при исчислении срока аренды здания в целях определе­
ния, подлежит договор государственной регистрации или нет, такой период
времени не включается в срок аренды.
2. При продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее
1 года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды от­
ношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подле­
жит государственной регистрации.
3. Договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не
нуждается в государственной регистрации (информационное письмо Прези­
диума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. № 59).

§ 2. Содержание и исполнение
Возникновение и содержание прав и обязанностей сторон.
Условие об арендной плате. Предоставление и возврат
недвижимости по договору.

1. Если договор аренды не подлежит государственной регистра­


ции, он считается заключенным в момент его подписания сторонами —
соответственно, с этого момента и возникают права и обязанности
сторон по договору.
По договору аренды, подлежащему государственной регистрации,
права и обязанности сторон возникают только после такой регистра­
ции договора в ЕГРП.
_____________ 8 При отсутствии государственной регистрации договор аренды
Судебная
практика недвижимого имущества является незаключенным. Если одна
из сторон такого договора уклоняется от его государственной
160 Раздел VII. Договоры

регистрации, другая сторона вправе на основании п. 3 ст. 165 ГК предъявить


иск об обязании зарегистрировать договор (информационное письмо Прези­
диума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. № 59).

2. Так же, как и в договоре купли-продажи недвижимости, цена


договора — арендная плата — должна быть установлена в договоре либо
за весь объект, либо на единицу площади объекта или иного показате­
ля его размера. При отсутствии условия о цене договор считается неза­
ключенным — правило о восполнении отсутствующей цены договора
платой, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается
при аренде аналогичной недвижимости, не подлежит применению.
Отличие от договора купли-продажи заключается в том, что аренд­
ная плата в соответствии с общими положениями об аренде (ст. 614
ГК РФ) не обязательно устанавливается в виде денежных платежей.
Следует обратить внимание на то, что при аренде зданий (сооруже­
ний) или нежилых помещений всегда встает вопрос о расходах на ком­
мунальные услуги. Обязанность по оплате коммунальных платежей
может быть возложена на арендатора, однако это не является формой
арендной платы.
_______ а Поскольку арендодатель фактически не получает встречного
Судебная
практика
предоставления за переданное в аренду здание, оплата арен­
датором коммунальных услуг сама по себе не означает воз­
мездности договора аренды (информационное письмо Президиума Высшего
Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N° 66).

3. Так же, как и в договоре купли-продажи недвижимости, переда­


ча недвижимости арендатору осуществляются по передаточному акту
или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Однако при аренде недвижимости символическая передача не под­
меняет собой непосредственного предоставления объекта в пользова­
ние арендатору. Судебная практика установила прямую связь между
фактическим владением арендатора и его обязанностью по внесению
арендной платы.

Арендодатель, который не исполнил обязательство по переда­


Судебная
практика че сданных в аренду нежилых помещений в момент заключе­
ния договора или иной установленный договором срок, вправе
требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической
передачи последнему нежилых помещений (информационное письмо Прези­
диума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. № 66).

Спецификой договора аренды является и обязанность по возврату


недвижимости арендодателю после прекращения договора. Возврат
Глава 45. Аренда. Договор аренды недвижимости 161

также осуществляется по передаточному акту и подразумевает факти­


ческое освобождение арендатором объекта.

§ 3. Единство судьбы земельного участка


и расположенного на нем арендованного здания
(сооружения)
Общее правило о передаче прав на земельный участок.
Право пользования частью земельного участка
1. В соответствии со ст. 652 ГК РФ, арендатору одновременно
с предоставлением здания (сооружения) передаются права на зе­
мельный участок, который занят зданием (сооружением) и необ­
ходим для его использования. Режимы, при которых арендатору
предоставляется земельный участок, различны и зависят от прав
арендодателя на него.
Если арендодатель является собственником земельного участка,
арендатору предоставляется право аренды этого земельного участка.
Соответственно, в такой ситуации заключаются два договора аренды
недвижимости: во-первых, договор аренды здания (сооружения), во-
вторых, договор аренды земельного участка под арендуемым зданием
(сооружением). Арендная плата за пользование земельным участком
устанавливается в договоре аренды участка.

2. Однако закон предусматривает ситуацию, когда в договоре арен­


ды здания (сооружения) не определено передаваемое арендатору право
на соответствующий земельный участок — в этом случае к арендатору
переходит на срок аренды недвижимости право пользования той частью
земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необ­
ходима для его использования по назначению. Юридическая природа
этого особого права пользования не определена ни гражданским, ни
земельным законодательством. Судебная практика выработала следу­
ющую позицию.
_______ 12 При указанных обстоятельствах арендатор не вправе требо­
Судебная
практика вать в судебном порядке заключения с ним договора аренды
земельного участка. Он может пользоваться земельным участ­
ком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего
договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости (постановление
Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. № 11).

Такое же особое право пользования земельным участком в силу за­


кона возникает у арендатора здания (сооружения) в том случае, когда
арендодатель не является собственником земельного участка.
162 Раздел VII. Договоры

Это особое право пользования земельным участком в силу закона


является возмездным. Условие о размере платы за пользование зе­
мельным участком может быть установлено в договоре аренды здания
(сооружения). Если такое условие отсутствует, считается, что плата за
пользование зданием (сооружением) включает в себя и плату за поль­
зование земельным участком, на котором оно расположено.
При продаже земельного участка на нового собственника перехо­
дит обременение участка правами пользования арендатора здания (со­
оружения), расположенного на этом участке.
Вопрос о том, распространяются ли рассмотренные нормы о поль­
зовании земельным участком на договор аренды нежилых помещений,
является дискуссионным. Но на сегодняшний день необходимо учи­
тывать позицию судебной практики, в соответствии с которой при вы­
делении из состава здания хотя бы одного помещения здание в целом
утрачивает правовой режим объекта недвижимости. По крайней мере
очевидно, что при сдаче собственником всех помещений в аренду арен­
даторы совместно выступают субъектом права пользования земельным
участком (в том числе и по договору аренды земельного участка).

§ 4. Особенности аренды нежилых помещений


Существуют нежилые помещения, которые относятся к общему
имуществу здания (крыши, холлы, лестничные площадки и т. д.) и ко­
торые не могут быть зарегистрированы в качестве самостоятельных
объектов недвижимости.
_______ I По соглашению сособственников общего имущества (соб­
Судебная
практика ственников помещений в здании) допускается передача от­
дельных частей здания в пользование. Например, может
быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для
размещения наружной рекламы. Стороной такого договора, предоставляю­
щей имущество в пользование, признаются все сособственники общего иму­
щества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии
с действующим законодательством. К таким договорам применяются по
аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат
государственной регистрации применительно к п. 2 ст. 651 ГК РФ. При этом
обременение устанавливается на все здание в целом (постановление Плену­
ма Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 г. № 64).

При решении вопроса об аренде помещений в здании, которые не


являются общим имуществом, но и не выделены из здания в качестве
самостоятельных объектов недвижимости, необходимо учитывать раз­
личие между правом собственности на вещь и правомочием владения
вещью. Это различие можно проследить на примере из русского доре­
Глава 45. Аренда. Договор аренды недвижимости 163

волюционного права: закон не разрешал выделять помещения из зда­


ния, поэтому нельзя было продать часть здания, но передача в аренду
части неделимой вещи — квартиры в здании (как правило, квартира
представляла собой один этаж особняка) или комнаты в доме допуска­
лась безоговорочно. Таким образом, следует признать, что помещения
в здании, которые не выделены в качестве объектов недвижимости,
могут предоставляться во владение и пользование по договору. К тако­
му договору также должны применяться по аналогии положения зако­
нодательства о договоре аренды здания (сооружения), а обременение
должно устанавливаться на здание в целом.

§ 5. Особенности аренды земельного участка


Специфика аренды земельного участка устанавливается в Земель­
ном кодексе РФ и в основном связана со специальным режимом зе­
мель или с их нахождением в публичной собственности.
Наибольшее практическое значение с точки зрения гражданского
права имеет аренда земельного участка, на котором расположен мно­
гоквартирный жилой дом или здание, разделенное на отдельные по­
мещения. На стороне арендатора в этом случае должны выступать все
собственники квартир и нежилых помещений.
_______ с При рассмотрении споров, связанных с приобретением таких
Судебная
практика земельных участков упомянутыми лицами, необходимо исхо­
дить из того, что договор аренды земельного участка с множе­
ственностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии
участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них. За­
ключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится
с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне
арендатора. Понуждение к заключению договора аренды земельного участка
в отношении отдельных владельцев помещений не допускается (постановление
Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. № 11).

При этом предметом договора аренды в любом случае может быть


только весь земельный участок. Соответственно, и размер арендной
платы устанавливается в целом за пользование всем участком. У соб­
ственников помещений, не вступивших в договор аренды земель­
ного участка, возникает неосновательное обогащение (в форме не
основанного на законе сбережения своего имущества). На практике
остро стоит вопрос: в каком порядке производится платеж арендной
платы, если в договоре на стороне арендатора участвуют только неко­
торые собственники помещений? Очевидно, что было бы несправед­
ливо возложить на добросовестных арендаторов обязанность вносить
164 Раздел VII. Договоры

арендную плату за всех собственников, а потом обрекать их на судеб­


ные тяжбы по взысканию неосновательного обогащения.

Рекомендуется учитывать, что в договоре может


Авторитетное
мнение быть предусмотрена обязанность лица, заключив­
шего договор, по внесению арендной платы за зе­
мельный участок в размере, пропорциональном площади находящегося
в его собственности помещения. Собственник земельного участка имеет
право взыскать с лиц, не вступивших в договор аренды на стороне аренда­
тора, сумму неосновательного обогащения в части недостающей аренд­
ной платы по правилам гл. 60 ГК РФ (рекомендации научно-консульта­
тивных советов при Федеральном арбитражном суде Уральского округа,
Федеральном арбитражном суде Западно-Сибирского округа, протокол
от 25 ноября 2009 г. № 4).

§ 6. Особенности аренды предприятия


Специфика предмета аренды.
Особенности содержания договора

1. Мотивы, по которым законодатель выделяет аренду предприя­


тия, — те же самые, что и для обособленного регулирования прода­
жи предприятия.
При аренде предприятия арендатору передается весь имущест­
венный комплекс, образующий предприятие. Главная специфика
предмета договора аренды проявляется в том, что в состав предприя­
тия входит такое имущество, которое само по себе никогда не может
быть сдано в аренду, — это и потребляемые вещи (такие как запасы
сырья, топлива, материалов), и имущественные права (включая ин­
теллектуальные), и долги перед кредиторами.
Кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприя­
тия, имеют такие же права, как и при продаже предприятия, с теми
же ограничениями по последствиям недействительности и прекра­
щения (изменения) договора.
Учитывая, что предприятие в целом является недвижимостью,
форма договора аренды предписана в виде составления единого до­
кумента, подписанного сторонами.

2. Особые права арендатора:


— если иное не предусмотрено договором и не запрещено зако­
ном, арендатор вправе распоряжаться материальными ценно­
стями, входящими в состав имущества арендованного предпри­
Глава 45. Аренда. Договор аренды недвижимости 165

ятия, производить без согласия арендодателя реконструкцию,


расширение, техническое перевооружение предприятия. Ука­
занные действия арендатора не должны повлечь уменьшения
стоимости предприятия;
— если иное не предусмотрено договором, арендатор имеет право
на возмещение ему стоимости неотделимых разумных (с учетом
соотношения «цена — качество») улучшений арендованного
имущества, произведенных без разрешения арендодателя.
Особые обязанности арендатора заключаются в том, что он обя­
зан поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоя­
нии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт
и (если иное не предусмотрено договором) оплачивать расходы, свя­
занные с эксплуатацией предприятия.

Литература
1. Брагинский М.И., Витрянский В. В. Договорное право. Кн. 2: До­
говоры о передаче имущества. М.: Статут, 2000.
2. Скворцов О. Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом оборо­
те. М.: Волтере Клувер, 2006.
3. Степанов С. А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М.:
Статут, 2004.
4. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на не­
движимое имущество и сделок с ним»: постатейный коммента­
рий / под ред. П. В. Крашенинникова. М.: Статут, 2007.
5. Чубаров В. В. Проблемы правового регулирования недвижимости.
М.: Статут, 2006.
УбМ
^ ^ оуМ ^\

Глава 46
А РЕ Н Д А - Д О Г О В О Р Ф И Н А Н С О В О Й А Р Е Н Д Ы
(Д О Г О В О Р Л И З И Н Г А )

§ Г Общие положения
История становления. Определение.
Природа договора. Субъектный состав. Форма

1. Договор лизинга (от англ. 1еазе — сдавать в аренду) появил­


ся в связи с развитием экономических отношений в середине XIX в.
в США; к середине XX в. этот договор признавался практически во
всех странах Западной Европы, в Японии и т. д.
В России впервые Указом Президента РФ от 47 сентября 1994 г.
№ 1929 «О развитии финансового лизинга в инвестиционной деятель­
ности» было дано указание о необходимости урегулирования лизинго­
вых отношений. Во исполнение данного акта было принято постанов­
ление Правительства РФ от 29 июня 1995 г. № 633 «О развитии лизинга
в инвестиционной деятельности», которым было утверждено Времен­
ное положение о лизинге.
С момента вступления в силу 1 марта 1996 г. части второй Граждан­
ского кодекса РФ действуют нормы § 6 гл. 34 о договоре финансовой
аренды (лизинга); также принят Федеральный закон от 29 октября 1998 г.
№ 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» (далее — Закон о лизинге).

2. Договор финансовой аренды (договор лизинга) — это договор, по


которому арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собствен­
ность указанное арендатором (лизингополучателем) имущество у опреде­
ленного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату
во временное владение и пользование (ст. 665 ГК РФ).

х Лизинг — совокупность экономических и правовых отноше­


Правовой
ний, возникающих в связи с реализацией договора лизинга,
акт
в том числе приобретением предмета лизинга.
Лизинговая деятельность — вид инвестиционной деятельности по приобре­
тению имущества и передаче его в лизинг (ст. 2 Закона о лизинге).
Глава 46. Аренда. Договор финансовой аренды (договор лизинга) 167

3. Договор лизинга выделяется в отдельный вид договора аренды


по следующим признакам.
Во-первых, в момент заключения договора лизинга арендодатель
не является собственником или владельцем имущества, которое подле­
жит передаче в аренду. По договору лизинга он обязуется приобрести
в собственность это имущество у другого лица — продавца — с целью
передачи этого имущества в аренду, о чем уведомляется продавец.
Во-вторых, продавец имущества, не участвующий в договоре ли­
зинга в качестве его стороны, тем не менее несет ответственность пе­
ред арендатором как перед покупателем. При этом по общему правилу
выбор продавца осуществляется арендатором, в этом случае арендода­
тель не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца.
Договором финансовой аренды может быть предусмотрено, что выбор
продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодате­
лем, тогда последний отвечает перед арендатором в полном объеме.

Правовой Если лизингополучателем является государственное или му­


акт ниципальное учреждение, в договоре лизинга должно преду­
сматриваться обязательство лизингодателя самостоятельно
определять продавца (ст. 9.1 Закона о лизинге).

4. Субъектами договора лизинга являются:


— арендодатель (лизингодатель);
— арендатор (лизингополучатель).
Лизингодатель — физическое или юридическое лицо, которое за
счет привлеченных и (или) собственных средств приобретает в ходе
реализации договора лизинга в собственность имущество и предо­
ставляет его в качестве предмета лизинга лизингополучателю за опре­
деленную плату, на определенный срок и на определенных условиях
во временное владение и в пользование с переходом или без перехода
к лизингополучателю права собственности на предмет лизинга. В каче­
стве лизингодателей могут выступать лизинговые компании (фирмы) —
коммерческие организации (резиденты Российской Федерации или не­
резиденты Российской Федерации), выполняющие в соответствии
с законодательством Российской Федерации и со своими учредитель­
ными документами функции лизингодателей (ст. 5 Закона о лизинге).
Лизингополучатель — физическое или юридическое лицо, которое
в соответствии с договоромлйзинга обязано принять предмет лизинга
за определенную плату, на определенный срок и на определенных ус­
ловиях во временное владение и в пользование в соответствии с дого­
вором лизинга. Законом о лизинге устанавливаются особенности до­
говора лизинга, заключаемого государственным или муниципальным
учреждением.
168 Раздел VII. Договоры

Продавец — физическое или юридическое лицо, которое в соответ­


ствии с договором купли-продажи с лизингодателем продает лизинго­
дателю в обусловленный срок имущество, являющееся предметом ли­
зинга. Продавец обязан передать предмет лизинга лизингодателю или
лизингополучателю в соответствии с условиями договора купли-про­
дажи (ст. 4 Закона о лизинге). Продавец не является стороной договора
лизинга, однако несет ответственность перед арендатором.
Любой из субъектов лизинга может быть резидентом Российской
Федерации или нерезидентом Российской Федерации. В зависимости
от этого различают две формы лизинга: внутренний и международный ли­
зинг (ст. 7 Закона о лизинге).
При осуществлении внутреннего лизинга лизингодатель и лизинго­
получатель являются резидентами Российской Федерации.
При осуществлении международного лизинга лизингодатель или ли­
зингополучатель является нерезидентом Российской Федерации.

-----------------1
Международный Конвенция Международного института по унификации
правовой акт частного права о международном финансовом лизинге
(Оттава, 28 мая 1988 г.) (применяется в том случае, когда
лизингодатель и лизингополучатель имеют места своей деятельности в раз­
личных государствах и при этом сделка связана с государствами — членами
Конвенции).

5. Структура договорных связей по договору.

Среди наиболее общих закономерных явлений нынеш­


Авторитетное
мнение него времени в области обязательственного права
можно обозначить и появление «третьего лица»
(притом «третьего лица» в строго материальном смысле!) в субъектном
составе обязательственных правоотношений. Причем речь идет не про­
сто о множественности лиц в обязательстве, а о том, что, например,
в отношениях по лизингу со своими специфическими правами и обязанно­
Глава 46. Аренда. Договор финансовой аренды (договор лизинга) 169

стями участвует, наряду с арендодателем и арендатором, еще и прода­


вец (С. С. Алексеев).

6. Форма договора лизинга подчиняется требованиям общих поло­


жений о договоре аренды (ст. 609 ГК РФ). При этом согласно п. I ст. 15
Закона о лизинге договор лизинга независимо от срока заключается
в письменной форме. Специальные правила, касающиеся иных видов
договора аренды, к лизинговым отношениям не применяются.

Пример. Если предметом договора лизинга является недвижимое иму­


щество, в том числе здание или сооружение, договор лизинга, в соответ­
ствии сп. 2 ст. 609 ГК РФ, подлежит государственной регистрации. При
этом положения ст. 651 ГК РФ не применяются.

§ 2. Существенные условия и содержание


Существенные условия. Права и обязанности сторон.

1. Существенным условием договора лизинга является условие


о предмете договора.
Предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи. За­
кон о лизинге называет в качестве предмета лизинга предприятия,
иные имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование,
транспортные средства и другое имущество.
Предметом лизинга не могут быть земельные участки и другие при­
родные объекты, а также имущество, которое федеральными законами
запрещено для свободного обращения или для которого установлен
особый порядок обращения.

Правовые Лизинг продукции военного назначения осуществляется


акты в соответствии с международными договорами Российской
Федерации, Федеральным законом от 19 июля 1998 г.
№ 114-Ф З «О военно-техническом сотрудничестве Российской Федерации
с иностранными государствами» в порядке, установленном Президентом
Российской Федерации; лизинг технологического оборудования иностран­
ного производства осуществляется в порядке, установленном Президентом
Российской Федерации (ст. 3 Закона о лизинге).

2. Из договора лизинга возникают права и обязанности арендато­


ра и арендодателя, общие для арендных отношений, но наряду с ними
также предусматриваются следующие особые права и обязанности, ха­
рактерные только для лизинговых отношений.
Права и обязанности лизингодателя. Во-первых, лизингодатель обя­
зан приобрести в собственность указанное лизингополучателем иму­
170 Раздел VII. Договоры

щество у определенного последним продавца, для чего лизингодатель


должен заключить самостоятельный договор купли-продажи лизин­
гового имущества с продавцом. Арендодатель, приобретая имущество
для арендатора, должен уведомить продавца о том, что имущество
предназначено для передачи его в аренду определенному лицу.
Арендодатель обязан оплатить товар продавцу по договору купли-
продажи. Товар при этом поступает в собственность лизингодателя.
Иные права и обязанности, предусмотренные законом для поку­
пателя по договору купли-продажи, несет за арендодателя арендатор
(лизингополучатель), за исключением права на расторжение договора
купли-продажи, которое может быть реализовано только с согласия
лизингодателя, получающего статус солидарного кредитора по отно­
шению к продавцу.
Арендодатель не несет ответственности за выбор арендатором
предмета аренды и продавца. При этом, однако, договором финансо­
вой аренды может быть предусмотрено, что выбор продавца и приоб­
ретаемого имущества осуществляется арендодателем. В этом случае
последний не освобождается от ответственности перед арендатором.
Во-вторых, лизингодатель обязан предоставить приобретенный им
предмет лизинга лизингополучателю во временное владение и пользо­
вание. При этом порядок передачи имущества в аренду специфичен:
если иное не предусмотрено договором финансовой аренды, имуще­
ство, являющееся предметом этого договора, передается непосред­
ственно арендатору в месте его нахождения продавцом.
В случае если имущество, являющееся предметом договора финан­
совой аренды, не передано лизингополучателю в указанный в этом
договоре срок, а в договоре такой срок не указан, лизингополучатель
вправе в разумный срок, если просрочка допущена по обстоятель­
ствам, за которые отвечает лизингодатель, потребовать расторжения
договора и возмещения убытков.
В-третьих, лизингодатель имеет право в целях привлечения денеж­
ных средств использовать в качестве залога предмет лизинга, который
будет приобретен в будущем по условиям договора лизинга.
Права и обязанности лизингополучателя. Во-первых, в лизинговых
отношениях риск случайной гибели или случайной порчи лизингово­
го имущества переходит непосредственно к лизингополучателю в мо­
мент передачи ему этого имущества, если иное не предусмотрено до­
говором лизинга (ст. 669 ГК РФ).
Во-вторых,лизингополучатель обязан принять лизинговое имуще­
ство у продавца во владение и использовать его по назначению, опреде­
ленному договором лизинга. Лизингополучатель за свой счет осущест­
вляет техническое обслуживание предмета лизинга и обеспечивает его
сохранность, а также осуществляет капитальный и текущий ремонт
предмета лизинга, если иное не предусмотрено договором лизинга.
Глава 46. Аренда. Договор финансовой аренды (договор лизинга) 171

В-третьих, арендатор обязан своевременно вносить лизингодателю


лизинговые платежи (арендную плату).
В случае неперечисления лизингополучателем лизинговых плате­
жей более двух раз подряд по истечении установленного договором
лизинга срока платежа их списание со счета лизингополучателя осу­
ществляется в бесспорном порядке путем направления лизингодате­
лем в банк или иную кредитную организацию, в которых открыт счет
лизингополучателя, распоряжения на списание с его счета денежных
средств в пределах сумм просроченных лизинговых платежей. Бес­
спорное списание денежных средств не лишает лизингополучателя
права на обращение в суд.
_______ 1 Ссылка заявителя кассационной жалобы на то, что выкупная
Судебная
практика цена предмета лизинга не подлежит включению в сумму ли­
зинговых платежей, являлась предметом рассмотрения суда
апелляционной инстанции, и ей дана надлежащая правовая оценка. При
этом суд правомерно указал на то, что в соответствии со ст. 28 Федерально­
го закона «О финансовой аренде (лизинге)» лизинговый платеж, несмотря
на несколько составляющих, является единым платежом, производимым
в рамках единого договора лизинга, и обязательство по его уплате в полном
объеме является договорным условием (постановление Федерального арби­
тражного суда Уральского округа от 17 мая 2007 г. № Ф 09-5210/06-С 4 по
делу № А 47-15794/2005-14ГК).

В-четвертых, арендатор обязан по окончании срока лизинга воз­


вратить лизинговое имущество лизингодателю либо приобрести его
в собственность на основании договора купли-продажи, если это
предусмотрено договором лизинга на условиях, предусмотренных со­
глашением сторон.

Пример. Стороны могут предусмотреть, что по истечении срока дого­


вора лизинга и выплаты всех лизинговых платежей в полном объеме арен­
датор выкупит имущество в собственность у лизингодателя по цене, со­
гласованной сторонами.

В-пятых, лизингополучатель может передать лизинговое имуще­


ство третьему лицу в сублизинг с согласия лизингодателя в письмен­
ной форме. При передаче имущества в сублизинг право требования
к продавцу переходит к лизингополучателю по договору сублизинга.
При нарушении условий договора лизинга стороны должны руко­
водствоваться также общими положениями о договоре аренды.

3. Основания и порядок прекращения договора лизинга предус­


матриваются общими нормами ГК РФ о договоре и аренде. Как уже
172 Раздел VII. Договоры

отмечалось, единственное специальное основание прекращения до­


говора — это виновная непередача лизингодателем предмета аренды
лизингополучателю, дающее право последнему требовать досрочного
расторжения договора (п. 2 ст. 668 ГК РФ).
Литература
1. Брагинский М.И., Витрянский В. В. Договорное право. Кн. 2: До­
говоры о передаче имущества. М.: Статут, 2003.
2. Газман В.Д. Лизинг: Теория, практика, комментарии. М.: Фонд
«Правовая культура», 1997.
3. Газман В.Д. Финансовый лизинг: учебное пособие для вузов. М.:
Изд-во ГУ ВШЭ, 2005.
4. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации
(учебно-практический). Части первая, вторая, третья, четвертая
(постатейный). 5-е изд., перераб. и доп. / под ред. С. А. Степанова.
М.: Проспект; Екатеринбург: Институт частного права, 2016.
Глава 47
ДО ГО ВО Р НАЙМ А Ж ИЛОГО П О М ЕЩ ЕН И Я

§ 1. Обилие положения
Сущность и значение. Определение.
Юридическая природа. Стороны. Форма

1. Исторически наем жилого помещения является разновидностью


аренды. Как и при аренде, сдача жилого помещения внаем — реализа­
ция собственником помещения его права распоряжения своим имуще­
ством, а права нанимателя являются обременением жилого помещения
при смене собственника. Однако дальнейшее развитие привело к тако­
му обособлению договора найма жилого помещения, что законодатель
вообще не предусматривает даже субсидиарного применения к нему норм
о договоре аренды.
Необходимость в отдельном правовом регулировании отношений,
связанных с наймом жилья, вызвана их особой социальной значимо­
стью, чем объясняется, например, льготное положение нанимателя
при расторжении договора.
Многообразные общественные отношения, связанные с осущест­
влением гражданами своего конституционного права на жилище
(ст. 40 Конституции РФ), регулируются преимущественно граждан­
ским, жилищным и административным законодательством.
Гражданское право исходя из принципа равенства сторон в ос­
новном распространяется на коммерческий наем жилых помещений.
К договору социального найма жилого помещения (в государствен­
ном и муниципальном жилищном фонде социального использова­
ния) применяются только некоторые гражданско-правовые поло­
жения, а в целом такой договор регулируется нормами жилищного
права. В свою очередь, из жилищного права в договор найма жилого
помещения перешли, например, требования о норме общей площади
жилого помещения на одного человека.
________« Обобщение судебной практики и рекомендации при решении
Судебная
практика споров, вытекающих из договора найма жилого помещения,
изложены в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от