172 Раздел VII.

Договоры

отмечалось, единственное специальное основание прекращения до­

говора — это виновная непередача лизингодателем предмета аренды
лизингополучателю, дающее право последнему требовать досрочного
расторжения договора (п. 2 ст. 668 ГК РФ).
Литература
1. Брагинский М.И., Витрянский В. В. Договорное право. Кн. 2: До­
говоры о передаче имущества. М.: Статут, 2003.
2. Газман В.Д. Лизинг: Теория, практика, комментарии. М.: Фонд
«Правовая культура», 1997.
3. Газман В.Д. Финансовый лизинг: учебное пособие для вузов. М.:
Изд-во ГУ ВШЭ, 2005.
4. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации
(учебно-практический). Части первая, вторая, третья, четвертая
(постатейный). 5-е изд., перераб. идоп. /подред. С. А. Степанова.
М.: Проспект; Екатеринбург: Институт частного права, 2016.
 Глава 47
Д О Г О В О Р НАЙМ А Ж И Л О ГО П О М Е Щ Е Н И Я

§ 1. Общие положения
Сущность и значение. Определение.
Юридическая природа. Стороны. Форма

1. Исторически наем жилого помещения является разновидностью

аренды. Как и при аренде, сдача жилого помещения внаем — реализа­
ция собственником помещения его права распоряжения своим имуще­
ством, а права нанимателя являются обременением жилого помещения
при смене собственника. Однако дальнейшее развитие привело к тако­
му обособлению договора найма жилого помещения, что законодатель
вообще не предусматривает даже субсидиарного применения к нему норм
о договоре аренды.
Необходимость в отдельном правовом регулировании отношений,
связанных с наймом жилья, вызвана их особой социальной значимо­
стью, чем объясняется, например, льготное положение нанимателя
при расторжении договора.
Многообразные общественные отношения, связанные с осущест­
влением гражданами своего конституционного права на жилище
(ст. 40 Конституции РФ), регулируются преимущественно граждан­
ским, жилищным и административным законодательством.
Гражданское право исходя из принципа равенства сторон в ос­
новном распространяется на коммерческий наем жилых помещений.
К договору социального найма жилого помещения (в государствен­
ном и муниципальном жилищном фонде социального использова­
ния) применяются только некоторые гражданско-правовые поло­
жения, а в целом такой договор регулируется нормами жилищного
права. В свою очередь, из жилищного права в договор найма жилого
помещения перешли, например, требования о норме общей площади
жилого помещения на одного человека.

Обобщение судебной практики и рекомендации при решении

Судебная
практика
споров, вытекающих из договора найма жилого помещения,
изложены в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от
174 Раздел VII. Договоры

2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практи­

ке при применении Жилищного кодекса Российской Федерации».

2. Гражданское и жилищное законодательство предусматривают

два основных вида договоров найма жилого помещения:
— договор социального найма;
— договор коммерческого найма.
В договоре социального найма всегда участвует (прямо или опос­
редованно) публичный собственник (государство или муниципальное
образование), а предметом отношений является помещения жи­
лищного фонда социального назначения. Гражданский кодекс опре­
деляет, что в государственном и муниципальном жилищном фонде
социального использования жилые помещения предоставляются
гражданам по договору социального найма жилого помещения, по
договору найма жилого помещения жилищного фонда социально­
го использования. Договор найма жилого помещения жилищного
фонда социального использования заключается по основаниям, на
условиях и в порядке, которые предусмотрены жилищным законо­
дательством.
Договор коммерческого найма — отчетливо выраженное граждан­
ско-правовое предпринимательское соглашение, суть которого опре­
деляется коммерческим интересом наймодателя.

Цивилистическая
По мнению П. И. Седугина и Ю. К. Толстого, гл. 35
дискуссия ГК РФ регулирует договоры найма жилого помещения,
которые подразделяются на договор коммерческого
найма жилого помещения и договор социального найма жилого помеще­
ния, т. е. речь идет о системе договоров, состоящей из одного договорного
типа и двух его видов. Иной точки зрения придерживается В. В. Витрян-
ский, полагающий, что соответствующая глава рассчитана на два само­
стоятельных типа договоров: договор жилищного найма или, что то же
самое, коммерческого найма, а параллельно с ним — договор социального
найма (поскольку в главе отсутствует общая часть, а договор коммерче­
ского найма не только не выделен с перечислением относящихся к нему
норм, но даже не обозначен).

Таким образом, нормы гл. 35 ГК РФ «Наем жилого помещения»

преимущественно распространяются на договор коммерческого най­
ма и в известной степени на договор социального найма.
Жилищному законодательству (ст. 100 Жилищного кодекса РФ)
известна еще одна разновидность рассматриваемого соглашения —
договор найма специализированного помещения (подробно исследу­
ется в курсе «Жилищное право»).
 Глава 47. Договор найма жилого помещения 175

Самостоятельный характер отношений по найму жилья обусловлен

также и целевым назначением жилого помещения. Поэтому юридиче­
ские лица не могут быть нанимателями по договору найма жилого по­
мещения — им жилые помещения предоставляются по другим догово­
рам (аренды), а использовать помещение юридическое лицо должно
только для проживания граждан.

3. Договор найма жилого помещения — это соглашение, в силу кото­

рого одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне
(нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для
проживания в нем (ст. 671 ГК РФ).

4. Договор найма жилого помещения по своей юридической при­

роде является:
— консенсуальным;
— возмездным;
— двусторонне обязывающим (взаимным).

5. Субъектами договора найма жилого помещения выступают:

— наймодатель;
— наниматель.
Наймодателем может быть собственник жилого помещения или
управомоченное им лицо.
В качестве нанимателя выступает только гражданин. Постоянно
проживающие с нанимателем граждане (необязательно члены семьи)
имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помеще­
нием. Эти граждане именуются сопользователями.
Каких-либо особых требований к юридическому статусу сторон
рассматриваемого договора законодательство не предусматривает.

6. Договор найма жилого помещения заключается в простой пись­

менной форме.

§ 2. Существенные условия,
содержание и исполнение
Предмет. Срок. Плата за жилое помещение.
Права и обязанности сторон. Сопользователи жилым помещением.
Поднаем. Прекращение договора

1. Существенные условия договора найма жилого помещения ис­

черпываются его предметом. Предметом договора найма является жи­
лое помещение, которое должно быть:
176 Раздел VII. Договоры

— изолированным (квартира в многоквартирном доме, жилой

дом, часть квартиры или жилого дома, имеющие отдельный
вход);
— признано пригодным для всесезонного проживания в порядке,
предусмотренном жилищным законодательством.
Жилищный кодекс относит к таким жилым помещениям сле­
дующие:
— индивидуальный жилой дом;
— часть индивидуального жилого дома;
— квартира в многоквартирном жилом доме;
— часть квартиры;
— комната, предназначенная для проживания граждан.

2. Договор заключается на определенный срок. Срок договора не

должен превышать 5 лет, при отсутствии условия о сроке договор счи­
тается заключенным на 5 лет.
Различают краткосрочный (на срок до I года) и долгосрочный (от
1 года до 5 лет) наем.
По истечении срока долгосрочного договора наниматель имеет пре­
имущественное право на заключение договора на новый срок. При нару­
шении своего преимущественного права наниматель вправе требовать
признания недействительным договора с новым нанимателем и (или)
возмещения убытков.

3. Плата за жилое помещение устанавливается по соглашению сто­

рон, но не выше максимального размера, если таковой установлен
в соответствии с законом. Одностороннее изменение размера платы по
общему правилу не допускается. Плата за жилое помещение вносится
в сроки, установленные договором, а если сроки не установлены —
ежемесячно. Коммунальные платежи, если иное не предусмотрено
договором, не включаются в плату за жилое помещение и вносятся на­
нимателем самостоятельно.

4. Содержание договора найма жилого помещения составляют пра­

ва и обязанности сторон. Наймодатель обязан передать нанимателю во
владение и в пользование свободное (юридически и фактически) жи­
лое помещение в состоянии, пригодном для проживания.
Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помеще­
ние и освободить помещение при прекращении договора.
Условия пользования помещением. Наниматель обязан обеспечивать
сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем
( состоянии. По общему правилу текущий ремонт жилого помещения
\является обязанностью нанимателя, а капитальный ремонт — обязан­
Глава 47. Договор найма жилого помещения 177

ностью наймодателя. Переустройство и реконструкция жилого поме­

щения без согласия наймодателя не допускаются. Если помещение на­
ходится в жилом (в том числе многоквартирном) доме, то наймодатель
обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию дома и обеспечивать
предоставление коммунальных услуг, проведение ремонта общего
имущества собственников квартир.

Из истории 1822. Наймодатель обязан обеспечить нанимателю

цивилистики спокойное пользование нанятым имуществом в про­
должении найма (Проект Гражданского уложения
Российской империи).

Переоборудование жилого дома, если такое переоборудование су­

щественно изменяет условия пользования жилым помещением, без
согласия нанимателя не допускается.

5. Сопользователи, как уже отмечалось в § 1, — это граждане, по­

стоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем.
Сопользователи должны быть указаны в договоре долгосрочного
найма либо вселены с соблюдением установленного порядка.

Авторитетное В коммерческом найме может и не быть семейных

мнение или родственных отношений (П. В. Крашенинников).

В частности, вселение в жилое помещение других граждан для по­

стоянного проживания совершается с согласия наймодателя, нанима­
теля и всех сопользователей. Согласия этих лиц не требуется, если на­
ниматель или один из сопользователей вселяет несовершеннолетних
детей.
Сопользователи не несут обязанностей перед наймодателем: за их
действия, нарушающие условия договора, отвечает наниматель.
При долгосрочном найме с согласия наймодателя наниматель в лю­
бое время может быть заменен одним из совершеннолетних сопользо­
вателей. В случае смерти или выбытия нанимателя его место занимает
один из сопользователей с согласия всех других сопользователей.
Сопользователи могут, известив наймодателя, заключить с на­
нимателем договор о том, что все сопользователи несут солидарную
ответственность перед нанимателем по договору. В этом случае со­
пользователи становятся сонанимателями. При долгосрочном най­
ме сопользователи станут сонанимателями в силу закона, если после
смерти (выбытия) прежнего нанимателя они не смогут прийти к со­
глашению о том, кто из них станет новым нанимателем.
178 Раздел VII. Договоры

Не будут являться сопользователями временные жильцы, безвоз­

мездно проживающие в жилом помещении сроком до 6 мес., вселен­
ные по соглашению нанимателя и всех сопользователей с предвари­
тельным уведомлением наймодателя.

6. Поднаем. При долгосрочном найме наниматель с согласия най­

модателя передает на срок, не превышающий срока договора найма,
часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю
при условии соблюдения норм жилой площади на человека. Требова­
ний, касающихся изолированности сдаваемого в поднаем помещения,
нет. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого
помещения остается наниматель. Поднаниматель не пользуется пре­
имущественным правом на заключение договора на новый срок. До­
говор поднайма жилого помещения является реальным, возмездным,
двусторонним.

7. Прекращение договора, помимо случаев истечения срока, воз­

можно при его расторжении по следующим причинам:
— по требованию нанимателя с согласия сопользователей — в лю­
бое время с письменным предупреждением наймодателя за
3 мес.;
— в судебном порядке по требованию любой из сторон — если по­
мещение перестает быть пригодным для постоянного прожива­
ния или находится в аварийном состоянии;
— в судебном порядке по требованию наймодателя — при допу­
щении нанимателем просрочки внесения платы за помещение
(6 мес. при долгосрочном и 2 мес. при краткосрочном найме);
при разрушении или порче помещения, когда наниматель за
это отвечает; с предварительным предупреждением нанимате­
ля, если помещение используется не по назначению или систе­
матически нарушаются права и интересы соседей, когда нани­
матель за это отвечает.
При расторжении договора долгосрочного найма суд исходя из ин­
тересов нанимателя может предоставить нанимателю срок не более
I года для устранения им нарушений, послуживших основанием для
расторжения договора. Если нанимателем необходимые меры в отве­
денный срок приняты не будут, договор расторгается судом по повтор­
ному обращению наймодателя. Но даже в этом случае суд по просьбе
нанимателя может отсрочить исполнение своего решения о расторже­
нии договора на срок не более 1 года. Выселение граждан, которые
проживают в помещении к моменту расторжения договора (нанима­
тель, сопользователи, поднаниматели, временные жильцы), осущест­
вляется только по решению суда.
Глава 47. Договор найма жилого помещения 179

Таким образом, регламентируя основания и порядок прекраще­

ния договора найма жилого помещения, законодатель в соответствии
с традицией последовательно учитывает и защищает интересы нани­
мателя, принося в жертву (в известной степени) абсолютность вещных
прав наймодателя.

Из истории Жизнь противится этому логическому заключению

цивилистики (преимуществу вещных прав над обязательственны­
ми), опасаясь за интересы арендаторов и квартиран­
тов... которые могут быть во всякое время лишены крова и насиженного
гнезда... С договором найма соединяются и неимущественные интересы,
которые не могут быть ограждены гражданским правом, так как не под­
лежат оценке. Таков интерес нанимателя, которому среди зимы пред­
лагают оставить квартиру и искать себе новую (Г. Ф. Шершеневич).

Литература
1. Крашенинников П. В. Жилищное право. 3-е изд. М., 2004.
2. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской
Федерации / под ред. П. В. Крашенинникова. М., 2005.
3. Сергеев А. П. Жилищное право. М., 2006.