"Capitalización de Externalidades y Plusvalías Urbanas" Tesis Magíster-Paulina Rica Mery

UNIVERSIDAD DE VIÑA DEL MAR - ESCUELA DE ARQUITECTURA
MAGISTER
EN PROYECTOS URBANO REGIONALES Y
SEGURIDAD HUMANA PARA AMERICA LATINA
Y EL CARIBE
TESIS DE MAGISTER
““CAPITALIZACIÓN DE EXTERNALIDADES Y PLUSVALÍAS
GENERADAS POR MEJORAS EN LA GESTION DEL TRANSPORTE, LA
ACCESIBILIDAD Y USO DEL SUELO, POR MEDIO DE LA
ASOCIATIVIDAD DE PROPIETARIOS”
”
PAULINA RICA MERY

Arquitecta
Tesis presentada a la Escuela de

Arquitectura de la Universidad de Viña del Mar de Chile.
Jaime Valenzuela G., Oscar Valenzuela G., Ricardo Jordán

Profesores Guía
Santiago, Chile
©2008, Paulina Rica Mery
Acuerdo Universidad de Viña del Mar - Naciones Unidas UNCRD / LAC y CEPAL - Ciudad de Milán - MINVU,
Gobierno de Chile - Universidad Blas Pascal, Argentina 1
Agradezco a mi Padre,
Sergio Rica L., quién me
enseñó a “ver la ciudad”, a
comprenderla, observar su
desarrollo, evolución, y a
descubrir el orden en el
caos.
Me enseñó a tener una

visión y a ser parte activa de
ella.
Paulina Rica Mery
2
INDICE
Índice…………………………………………………………………………………………..…… 3
Índice de Tablas………………………………………………………………………… ….…… 5
Anexos……………………………………………………………………………………………….7
Resumen Ejecutivo……………………………………………………………………………….8
CAPITULO 1
1. Problemas y oportunidades que generan el proyecto y la estrategia para abordarlas.
1.1. El Problema …………………………..……………………………………….……………..9
1.2. La Oportunidad ……………………………………………………………………………...10
1.3. La Estrategia …………………………………………………………………………….. ....12
1.4. Síntesis del proyecto de taller………………………………………………………….. ....15
CAPITULO 2
Instrumentos de captación y redistribución de plusvalías
2.1. Instrumento: Captura de plusvalías en normativas urbanísticas…………………... ...17
2.2. Instrumento: Operaciones urbanas consorciadas e interligadas………………….. ....18
2.3. Instrumento: Sociedades Urbanísticas………………………………………………... ..19
2.4. Instrumento: Participación Ciudadana………………...…………………………….. .....20
2.5. Instrumento: Ley captación de renta para obras viales y estacionamientos…….. ....21
2.6. Instrumento: Contribuciones especiales…………………………………………….. .....22
2.7. Instrumento: precios Hedónicos…………………………………………………….........23
2.8. Instrumentos para la recuperación de plusvalías en sector Plaza los Dominicos y
Colon 9.000: Plan de Acción.………..………………….……………..…………….......23
CAPITULO 3
Formulación y Comprobación de la Hipótesis
3.1. Formulación de la Hipótesis………………………..………………………………..……..25
3.1.1. Los componentes de la hipótesis………………………..…………………………..…..27
3.2. Comprobación de la hipótesis………………….…………………………………….…....30
1. Componente 1:...……....................................................................................................30
a) Definiendo las Características de la Amenaza/Problema ……………………………….30
b) Indicadores relevantes para estudio del sector colon 9.000….………………………......31
c) Detalle de algunos indicadores relevantes analizados en Colon 9.000….………….......31
Dimensión Socio-económica……………...…………………………………………..…......31
2. Componente 2 ……….…………………………………………………………..……..……35
Dimensión Socio-económica……………...…………………………………………..…......35
Dimensión de Buena Gestión de Gobierno……………………………………..….............37
Dimensión Movilidad…………………………………………………………..….................38
Dimensión Calidad de Aire y Energía……….………………………………………..……..43
Dimensión Agentes Físicos.……………………………………………………………..……44
Dimensión Suelo, Subsuelo y Asentamientos Urbanos.…………………………..………45
Dimensión Residuos.…………………………..……………………………………………...47
3. Componente 3….………….… …………………………………………………..……..……48

3.1. Elementos que generan plusvalías………………………………………………….……48
3.2. El Metro como generador de plusvalías……………………………………………….…49
3
3.3. Vías conectoras como generador de plusvalías (red vial): …………….………..….…51
3.4. Vías conectoras de alta velocidad como generador de plusvalías………………….…53
3.5. Detalle histórico de plusvalías en Santiago………………………………………………54
4. Componente 4……………..………………………………………………………..….....…56
4.1. Indicadores económicos para aplicar al proyecto………………………………………56
4.2. Instrumentos Fiscales………………………………………………………………………57
4.3. Instrumentos Regulatorios………………………………………………………………...58
4.4. Instrumentos Híbridos……………...……………………………………………………...59
5. Componente 5……………...……………………………………………………………..….51
5.1. Renovación de barrios precarios……………...…………………………………………..60
5.2. Concepto de localización eficiente……………...………………………………………....61
5.3. Reforma de los mercados de suelo en Santiago……………...……………………..….62
6. Componente 6……………...………………………………………………………..……...63
Estudios de casos
6.1. Caso - Brasil - Río Claro: “Instrumentos de Redistribución de la Renta Urbana”.…63
6.2. Caso - Programa de Pavimentación Participativa en Chile:“Pavimentación de vías
en barrios pobres urbanos y semirurales con activa Participación Ciudadana”…………...65
6.3. Caso - Instrumentos para la Recuperación de Plusvalías en Bogotá (I): “Marco
teórico para la recuperación de plusvalías” y “Recuperación de plusvalías en
Colombia”………………………………………………………………………………………….68
6.4. Caso Cali – Colombia: “La comunidad como proveedora de agua potable en la
periferia marginal urbana” ………………………………………………………………...…….70
6.5. Caso Proyecto Radicación De Allegados 9*18: Proyecto “Radicación de Allegados,
Densificación de Lotes 9*18 en Huechuraba” …..……………………………………...……..73
6.6. Caso Vitoria Gasteiz, País Vasco, España.: “Integración social de los grupos
marginados y recuperación del Casco Medieval de la ciudad” …..……………………..…..76
6.7. Caso - Villa De Leyva, Colombia: “Administración Popular Democrática”……….….82
6.8. Caso - Quito, Ecuador: “Plan de Desarrollo Comunitario en la Cooperativa Martha
Bucaram” ………………………………………………………………...…………………….....84
6.9. Caso - El Proyecto Troyan de Acción Ambiental (PTAA): “El Proyecto Troyan de
Acción Ambiental (PTAA)” ……………………………………………………………………....86
6.10. Caso - Arteria Big Dig en Boston: “Big Dig: El Diseño Conceptual de la Arteria
Central en Boston, Massachussets” ………………………………………………….………..88
6.11. Análisis Comparativo de Casos….………………………………….…………………...91
7. Componente 7……………………….……………….…………………………...………... 98
7.1. Análisis de Alternativas de Soluciones Arquitectónicas y Evaluaciones Económicas
de los Proyecto de Reordenamiento Urbano Propuestos para Sector Colon 9.000……...98
7.2. Alternativa 1………..…………….…..…………………………………...…………….... 99
7.2.1. Definición del Proyecto……………………….……………………………...….……... 99
7.2.4. Viabilidad Económica del Proyecto en Colon 9.000 - Proyecto total…………..….100
7.3. Alternativa 2………………….……………………… ………………...…………….... 102
7.3.1. Definición del Proyecto…………………………………………………………………102
7.3.6. Resultado de la Evaluación…………………………………………………………….104
7.4. Alternativa 3…………………………………………………………………………..….105
7.4.1. Definición del proyecto………………………………………………………………….105
7.4.3. Proposición de Perfiles en Proyecto……………………………………………...…..107
7.4.5. Etapas De Construcción…………………………………………………………...…..109
4
7.4.6. Datos Proyecto Propuesto………………………………………………………...…...109
7.4.11. Intervenciones en Zona C…………………………………………………………….113
7.4.16. Viabilidad Económica del Proyecto Colon 9.000, Alternativa 3…………………...115
7.5. Estudio de Valores Prediales en Las Condes en Octubre 2007………………....121
7.5.1. Análisis de Demanda……………………………………………………………….......121
8. Componente 8……………………….……………………………………....…………..125
8.1. Una Solución a los Allegados por Medio de la Renovación de Barrios Precarios.....125
8.2. Estudio Allegados Sector Colon 9.000……………………….…………………….…...125
8.3. Estudio Proyecto 9*18 en Huechuraba……………………….………………………...127
8.3.1. Proyecto “Radicación de Allegados” ……………………….………………….……...127
8.3.2. Proyecto Piloto “Radicación De Allegados” en Huechuraba…………………..…...129
8.3.3. Objetivo……………………………………………………………………………...…...132
8.3.4. Plan de Acción Social…………………………………………………………….…….134
8.3.5. Evaluación del Proyecto Piloto e Impacto en las Políticas Públicas………….......135
CAPITULO 4
1. Aplicación de los Resultados Obtenidos al Proyecto de Taller……………………..….136
2. Captación de plusvalías y Redistribución…………………….…………………………..138
2.1. En Sector de Plaza Los Dominicos y Colon 9.000…………………..…...………..….138
2.2. En la Comuna de Las Condes…………………..…...………………………….......…..138
3. Nuevas Obras Complementarias Que Revitalizan El Sector………………………..….140
4. Proyecto exitoso de recuperación de barrios en deterioro……………………….….141
4.1. Proyecto Urbano de la ”Rive Gauche en Paris”.
Recuperación de baldío ferroviario-industrial, habilitación de nuevo barrio parisino
y construcción de Biblioteca Nacional de Francia. …………………………………141
5. Conclusiones y Recomendaciones para Implementar el Proyecto……………........…152
5. 1. Proposición del Proyecto …………………..…...…………...………………….........…153
BIBLIOGRAFIA…………………..…...………………………………....…………………......154
INDICE DE TABLAS, CUADROS Y PLANOS
CAPITULO 2
Tabla 3.2. Externalidades positivas y negativas, según Camagni………….…….…....28
CAPITULO 3
Tabla 1.1.2. Tasas de Pobreza Urbana …………….……………….….…………………31
Tabla 1.1.3. Dinámicas Migratorias…………….……………….….………………………32
Tabla 1.1.4. Hacinamiento………….……………….….…………………………...………32
Tabla 1.1.5. Dinámicas Demográficas……….……………….……..…………………..…33
Tabla 1.1.6. Mercado del Trabajo……….……………….……..………………………...…34
Tabla 1.1.7. Empleo del Sector Avanzado..…………….……..………………………...…34
Tabla 2.1.1. Tenencia de la Vivienda…………….………………….……………………..35
Tabla 2.1.2. Crecimiento y estructura de las inversiones en el área urbana…………..36
Tabla 2.1.3. Funcionamiento del Mercado del Suelo ……………………….…………..36
5
Tabla 2.2.1. Grado de Confianza y Satisfacción con el desempeño del Gobierno Local
Expresado por Los Ciudadanos y Otros Agentes Locales…………………………………...37
Tabla 2.2.2. Acceso Público a la Información con Respecto al Proceso de toma de
decisiones del Gobierno Local ……………………………………………………………..…...37
Tabla 2.3.1. Dotación Viaria……………………………………………………………..…...38
Tabla 2.3.2. Desplazamientos con Medios Privados..………………………………..…...39
Tabla 2.3.6. Seguridad………………………………......………………………………..…..42
Tabla 2.6.1. Población…………………………………….…………………………………..45
Tabla 3.2.3. Generación de Plusvalías por Metro..……….…….……………………...….50
Tabla 3.3.1. Valores Localización por distancia al Centro…………...…...…………….…52
Tabla 3.3.2. Valores Localización por cercanía a Autopistas No Tarificadas…...……….52
Tabla 3.3.3. Valores Localización por cercanía a Autopistas Tarificadas…..……………53
Tabla 6.11.1. Matriz de Factores de Éxito en Casos en Procesos de Seguridad Humana
y Apropiación de Externalidades……………………………………………….….……………92
Tabla 6.11.2. Síntesis de casos: Los Factores de éxito más relevantes……….…..…...93
Tabla 6.11.3. Cuadro esquemático de Factores de Éxito…………………………....….…94
Tabla 6.11.4. Matriz de casos en procesos de seguridad humana y apropiación de
externalidades producto de obras urbanas……………………………………………..…..…95
Tablas 6.12 Esquemas de Síntesis de Procesos Urbanos en Casos Estudiados..…....96
Plano 7.2.2. Sector Colon 9.000 – Proposición…………….………………………...….. 99
Plano 7.2.3. Proyecto Reordenamiento Urbano Colon 9.000 – Elevaciones.………...100
Tabla 7.2.5. Resultados Evaluación Privada y Social……..…………………………….101
Tabla 7.2.6. Estudio de Sensibilidad del Proyecto …..………………………………….101
Plano 7.3.2. Sector Colon 9.000 – Proyecto Inmobiliario...………………………..…...102
Tabla 7.3.3. Cuadro de Beneficios no cuantificables del Proyecto………………….…103
Tabla 7.3.4. Cuadro de Evaluación Privada y Social……………………………………103
Tabla 7.3.5. Estudio de Sensibilidad del Proyecto …..………………………………….104
Plano 7.4.2. Proyecto de Intervención y Remodelación del Barrio Colon 9.000
Gestión y Proyecto de Vivienda Social en Colon 9.000…………..……...106
Plano 7.4.4. Perfiles del Proyecto de Remodelación del barrio Colon 9.000………....107
Plano 7.4.7. Proyecto de Intervención y Remodelación del Barrio Colon 9.000:
Etapas de construcción………………………………………………..…....110
Proyecto De Arquitectura Evaluado – Plantas Tipo……………………....111
Elevación Tipo………………………………………………..……………....111
Planta Subterráneo Tipo. …………………………………………………112
Cuadro 7.4.12. Solución considerada en nuestro Proyecto de Renovación del sector
Colon 9.000. Distribución de Copropiedad dentro del Lote…………......113
Cuadro 7.4.13. Solución considerada en Proyecto de Renovación de lotes 9*18.
Distribución Copropiedad dentro del Lote…………………………..…….114
Cuadro 7.4.14. Planta Proyecto propuesto……………………..……………………..…….114
Cuadro 7.4.15. Planta Proyecto 9*18……………………..………………………………....115
Tabla 7.4.17. Cuadro de Evaluación Privada y Social…………….………………..........116
Tabla 7.4.18. Estudio de Sensibilidad del Proyecto ..……..………………..………...….116
Tabla 7.4.19. Resumen de Superficies y Unidades del Proyecto………………………...117
Tabla 7.4.20. Cuadro de Beneficios Sociales del Proyecto…………………………..…...117
Tabla 7.4.21. Cuadro de Beneficios Sociales No Cuantificables del Proyecto…….....…118
Plano 7.4.22. Estrategias proyecto Reordenamiento Urbano, Colon 9.000 y
Proyecto de Movilidad ……………………………………………………….119
6
Plano 7.4.23. Cuadro componentes socio estrategia. …………………………………...120
Cuadro 7.5.2. Rangos de Precios y Superficies comuna de Las Condes……………..122

Cuadro 7.5.3. Comparativo de precio promedio UF/m2 de unidades en comuna de Las
Condes………………………………………………………………………..122
Gráfico 7.5.4. Cuadro de Precio promedio UF/m2 según sector en comuna de Las
Condes………………………………………………………………………..123
Cuadro 8.3. Cuadros y planos de Hacinamiento y detalle de Allegados en sector Colón
9.000 de la comuna de Las Condes……………………………………...126
CAPITULO 4
Tabla 2.2. Estrategias Proyecto Reordenamiento Urbano Colon 9.000
Proyecto Total…………………………………….......................................138
ANEXOS…………………………………….....................................................................149
PLANOS ESTUDIOS DE ALTERNATIVAS

PLANOS ESTUDIOS DE PERFILES DE VIAS
PLANOS ESTUDIOS DE EDIFICIO TIPO PARA EVALUACIÓN
PLANOS ESTUDIO PROYECTO DE INTERVENCIÓN Y REMODELACIÓN DEL
BARRIO COLON 9.000
CUADRO COMPONENTES SOCIO-ESTRATEGIA
CD CON INFORMACION DEL PROYECTO:
o Planos En Autocad De Proyectos Entregados
o Documento de Tesis digital.
7
RESUMEN EJECUTIVO
Esta tesis profundiza la potencial expulsión de sectores de bajos ingresos en un sector de

rápida valorización, resultante de mejoras en la accesibilidad de un barrio en transición,
de uso residencial a uso mixto de comercio y servicios. Las consecuencias de esta
potencial expulsión son la escasez de vivienda, segregación social, aumento de la
inseguridad, escasas fuentes de trabajo, y marginación de estos habitantes entre otros.
Hemos desarrollado un programa dirigido a generar oportunidades de beneficios a
sectores de escasos recursos, su finalidad es la construcción de la vivienda, fomentar la
renovación, la densificación y rehabilitación en áreas urbanas precarias, así como la
exploración de nuevas soluciones de vivienda, para las familias de Allegados, que
generalmente son un porcentaje importante de la población de estos sectores. Para
lograr estos objetivos proponemos generar políticas de integración y mejoramiento de la
calidad de vida de la población, en una gestión urbana sostenible, donde la intervención
de sus habitantes en una activa participación ciudadana, junto a organismos políticos, sea
con una orientación al logro de mejores estándares de habitabilidad, funcionalidad, y el
aumento de la productividad de los sectores, elementos que se constituyen en los factores
de éxito para este tipo de intervenciones.
Para demostrar esta hipótesis, escogimos un sector de la comuna de Las Condes, donde
se puede observar el inicio de grandes Obras de Infraestructura Vial y de Transporte, que
impactaran fuertemente sobre el sector, la comuna y la ciudad de Santiago; y en forma
especial sobre un sector muy precario, correspondiente al barrio de Colon 9.000, el cual
se caracteriza por sufrir una alta segregación social. El barrio de los Dominicos presenta
características de clase media y alta con buen standard de vida, coexistiendo con
viviendas de escasos recursos en Colon 9.000 donde sus habitantes presentan graves
problemas sociales y de inseguridad humana como hacinamiento, delincuencia,
alcoholismo, drogadicción, entre otros, aislándolos en un ghetto, situación que se ha
mantenido en el tiempo debido a la cesantía, bajo nivel de educación y capacitación de
sus habitantes, reforzado por condiciones urbanas como la mala conectividad
prevaleciente.
Se prevé que estas obras de infraestructura vial y de transporte generarán un fuerte

impacto en el sector especialmente en la revalorización de los terrenos. Nuestro proyecto
profundiza en la problemática urbano-social del grupo vulnerable, Colon 9.000, con el
objetivo de incentivar el crecimiento económico y desarrollo urbano del sector, a través de
la internalización y capitalización de las externalidades y plusvalías generadas por estas
obras. Entre los objetivos se propone aumentar la oferta de viviendas, evitar la expulsión
de este grupo, y mejoras en el entorno urbano, lo que generará nuevas oportunidades de
empleo, para este grupo vulnerable.
Se han definido estrategias donde se les entregue a los propietarios de predios las
herramientas para lograr sacar beneficios de sus predios, y de las condiciones
ambientales y espaciales que favorezcan el sector, logrando de esta manera un nuevo
ingreso, o mayores recursos financieros. Se propone una asociación de propietarios de
predios, que vele por sus intereses y sus derechos, exigiendo el cumplimiento de las
obligaciones del gobierno local, capitalizando sus propiedades, asociándose al sector
privado en un negocio común rentable, e impidiendo que sean apropiadas por las
empresas Inmobiliarias que serán atraídas al sector, logrando finalmente una real
integración social de los habitantes. Elementos que demostraremos en esta Tesis.
8
CAPITULO 1
PROBLEMAS Y OPORTUNIDADES QUE GENERAN EL PROYECTO Y LA

ESTRATEGIA PARA ABORDARLAS.
1.1. EL PROBLEMA
El área en estudio corresponde a un Sector Residencial ubicado en el sector de los

Dominicos, comuna de Las Condes, Santiago de Chile. Su población se caracteriza por
tener un standard socio-económico de nivel medio alto, vecinos a áreas de un nivel
económico muy bajo. El espacio urbano actual tiene una actual mezcla de usos de suelo.
Esta condición residencial se ha mantenido sin mayores cambios a través del tiempo, lo
que ha disminuido su carácter de zona residencial propia, agravado por la falta de
conectividad del sector con el resto de la comuna y la ciudad, lo que genera una alta
congestión vehicular en horas punta, y las deficientes soluciones de diseño urbano.
Es rescatable que dentro de este sector se encuentran elementos del Patrimonio Cultural
de Chile, como la Iglesia San Vicente Ferrer, construida por Joaquín Toesca alrededor del
año 1780, manteniendo el estilo Colonial típico de Chile y declarada Monumento Nacional
en 1983. Dentro de las construcciones anexas a la Iglesia, en los corredores y patios, se
desarrolla un Centro Artesanal, llamado los Graneros del Alba, o Pueblito de Artesanos de
los Dominicos, declarado como Zona Típica. Toda esta construcción se encuentra
rodeadas y enmarcadas por Áreas verdes con especies arbóreas de gran calidad y
antigüedad, las que conforman la Plaza de los Dominicos, elementos que cuentan con la
protección del Estado por ser Bienes Patrimoniales del país. Dada esta característica de
hito de la ciudad, la iglesia, junto al centro artesanal y la plaza se constituyen en un punto
de encuentro de la comuna y del turismo, logrando en sus espacios el intercambio de una
alta diversidad cultural y social, reflejados en la convergencia de zonas urbanas muy
heterogéneas.
Pero dentro del marco del sector de Los Dominicos, a pocas cuadras de este hito
nacional, existe un barrio de muy escasos recursos, con mala calidad de vida, y grandes
problemáticas de seguridad social, el sector de Colon 9.000. Dentro de una de las
Comunas de mayores recursos económicos de la Región Metropolitana y del país, donde
convergen e interactúan zonas residenciales de niveles socio-económicos medios y altos,
con zonas de un alto nivel Comercial y Financiero a nivel Corporativo, se encuentra este
grupo humano vulnerable, generando un marco urbano, social y económico muy
contrastante, detectándose una alta segregación social, lo que se ve profundiza por el
paso del tiempo y el deterioro ambiental de su entorno. Constituyéndose finalmente en un
Ghetto dentro de la Comuna.
La heterogeneidad de los sectores involucrados, nos lleva a preguntarnos por qué una
política que fue tan exitosa en un sector, generando un alto desarrollo, no impacta de la
misma manera en otros sectores, incluso vecinos como el sector de Los Dominicos y
Colon 9.000, con características aparentemente de infraestructura similares. Esta
situación nos deja de manifiesto la necesidad de repensar la forma en que estamos
diseñando las políticas públicas en sus diferentes ámbitos y su relación con el proceso de
desarrollo y evolución de los diferentes barrios que conforman nuestra ciudad; concepto
que constituye uno de los ejes fundamentales y ordenadores de la concepción del
desarrollo de los barrios y de nuestro país.
9
En este contexto, el nuevo rol económico del Estado y los Gobiernos Locales, deberá
centrarse preferentemente en la mantención de los equilibrios macroeconómicos básicos.
Sin embargo, estas políticas macroeconómicas afectan de manera diferenciada el
territorio nacional; generando oportunidades de crecimiento y diferentes problemas a
resolver para cada sector de la ciudad, e incluso a nivel regional. Las externalidades
provenientes de proyectos públicos y privados, como las inversiones en Infraestructura, y
políticas locales de Corporaciones nacionales e internacionales, afectan las economías
locales, tanto positiva como negativamente. Por lo que el crecimiento y desarrollo
dependerá de la capacidad de los sectores para aprovechar las externalidades que ofrece
el entorno, así como de la capacidad para reducir los costos producidos por las
externalidades negativas, que los cambios generan.
En síntesis, el problema puede definirse así (“situación base”):
• Mala Conectividad y Accesibilidad deficiente al sector, causal de alta congestión

vial, con largos tiempos de viaje origen destino, y altos costos en traslados. La
actual Red de Transporte público del área es insatisfactoria. El eje Padre Hurtado
no logra la conectividad esperada, por la interrupción de Plaza Los Dominicos.
• La congestión vehicular trae consigo alta contaminación ambiental, acústica y
atmosférica, lo que se traduce en una paulatina y creciente perdida de la calidad
de vida de la población.
• En el sector hay un escaso dinamismo económico, con un precario desarrollo
urbano; escasa oferta de servicios y comercio; alto potencial endógeno
inexplotado; escasas actividades de orden global; escasa oferta de nuevas
viviendas y comercio.
• En el sector existe segregación social, ya que allí se detectan viviendas de clase
media y alta, con buena calidad de vida, coexistiendo con áreas de viviendas de
escasos recursos, Colon 9.000, donde sus habitantes presentan graves problemas
sociales y de seguridad humana, como delincuencia, drogadicción, violencia
intrafamiliar, hacinamiento, cesantía, entre otros problemas.
• Escasas oportunidades de empleos formales y capacitación.
• Bajos niveles de calidad de vida para sectores vulnerables, con viviendas
precarias y equipamiento urbano y áreas verdes escasas.
• Dentro del sector existe un alto número de Allegados, parientes en su gran
mayoría de los propietarios de predios, causando hacinamiento en muchas de las
viviendas del sector.
• Condiciones de Edificación y constructibilidad muy restringidas, lo que evita el
desarrollo Inmobiliario en sectores vulnerables.
1.2. LA OPORTUNIDAD
En el sector de Plaza Los Dominicos, de la comuna de Las Condes, ciudad de Santiago,

Chile, se pueden observar el inicio de grandes Obras de Infraestructura Vial y de
Transporte, que impactaran fuertemente sobre el sector, la comuna y la ciudad. Estas son
las obras del Metro por la extensión de Línea 1 hacia los Dominicos situando allí su
Estación Terminal. Pudimos prever que estas obras de infraestructura de transporte junto
al hundimiento Norte – Sur de calle Padre Hurtado en el subsuelo de la plaza los
10
Dominicos, iban a producir un fuerte impacto en el sector especialmente en la
revalorización de los terrenos por los mejoras en la conectividad y accesos que estas
obras traerían, sobre todo en el impacto que tendrán sobre un sector muy precario,
correspondiente al barrio de Colon 9.000, el cual se caracteriza por sufrir una alta
segregación social. El barrio de los Dominicos presenta características de clase media y
alta con buen standard de vida, coexistiendo con viviendas de escasos recursos en Colon
9.000 donde sus habitantes presentan graves problemas sociales y de inseguridad
humana como hacinamiento, delincuencia, alcoholismo, drogadicción, entre otro, lo que
los constituye en un ghetto.
Esta situación se ha mantenido en el tiempo, debido a la cesantía, bajo nivel de

educación y capacitación de sus habitantes, reforzado por condiciones urbanas como la
mala conectividad prevaleciente, donde se producen largos tiempos de viaje origen -
destino de los habitantes y altos costos en combustibles y mantención de vehículos
públicos y privados. Actualmente el sector los Dominicos es un Sector residencial con
escasa oferta de servicios y comercio que presenta congestión vial lo que trae
contaminación ambiental y acústica. Dentro del sector existe un monumento nacional,
Iglesia San Vicente Ferrer, que es Patrimonio nacional, el Pueblo de Artesanos Graneros
del Alba, que está declarado Zona Típica y la Plaza Los Dominicos, área verde pública de
gran connotación dentro de la comuna, además de contener especies arbóreas nativas y
de gran antigüedad, constituyéndose en un sector de gran relevancia cultural y turística
para la comuna y la ciudad.
Las nuevas obras de infraestructura vial y de transporte, que en el sector se están

construyendo, como ya se expuso, impactarán fuertemente en las áreas vecinas, siendo
los propietarios de predios del sector de Colon 9.000 algunos de los que podrían ser más
perjudicados, debido a las precarias condiciones de sus habitantes y a la falta de
capacitación para poder negociar con las Inmobiliarias e Inversionistas que ya se han
interesado en adquirir estos predios, para generar futuros negocios inmobiliarios. Nuestro
proyecto incentiva el desarrollo del sector vulnerable de Colon 9.000, aumentando la
oferta de viviendas y las oportunidades de empleo, logrando que sus habitantes se
radiquen en el sector, y al mismo tiempo logren internalizar y capitalizar los beneficios
generados por estas obras. Para lograr este objetivo se proponen programas de
participación ciudadana, junto a las autoridades locales y técnicos asesores, donde se
pueda conocer los intereses y necesidades de los pobladores, su visión del barrio y sus
expectativas a futuro. El objetivo es llegar a generar consensos y compromisos como
también un plan de acción aceptado por todos, para lograr estos objetivos. Hemos
definido estrategias donde la asociación de propietarios de predios, representados por
una Asociación que vele por sus intereses y refuerce su poder de negociación, junto a una
empresa Inversionista, logre la apropiación de las plusvalías generadas beneficiando a los
propietarios vulnerables, e impidiendo que sean apropiadas por las empresas
inmobiliarias que serán atraídas al sector. Con la mejora en sus viviendas, disminución del
hacinamiento, mejores niveles de seguridad, decrecimiento de la drogadicción, el
alcoholismo y delincuencia, se logrará mejorar la calidad de vida de los residentes y por
ende su integración social al entorno, promoviendo la equidad. Además al disminuir la
congestión vehicular, disminuirá la contaminación atmosférica y acústica. Se pretende
desarrollar un tejido urbano armónico con continuidad espacial y funcional entre los
sectores que forman el área, así como preservar áreas verdes, lugares de esparcimiento,
Patrimonio Cultural y Zonas Típicas.
11
Podemos concluir que el proyecto promueve una real integración social de los habitantes
de escasos recursos de Colón 9.000, mejora su calidad de vida, aumenta su poder de
negociación y forma así a un grupo con posibilidades de ejercer sus derechos y exigir el
cumplimiento de las obligaciones de parte de las autoridades locales. El aumento de los
ingresos, se verá favorecido por la mayor actividad económica en el área, las nuevas
oportunidades de empleo y el usufructo de las plusvalías. El Proyecto contempla un
Programa de Gestión estratégica, donde el objetivo es la capitalización de los beneficios y
plusvalías generadas por las obras urbanas en ejecución, así como la reinserción de
estos grupos vulnerables en su propio barrio, eliminar la segregación, y mejorar la calidad
de vida de sus habitantes, con una recuperación espacial, social y económica de sus
habitantes. Las estrategias propuestas deberán tener consideraciones de orden
económico, social y ambiental, para lograr un proyecto sustentable en el largo plazo y
replicable para otros sectores de la ciudad en el país, o en otros países de problemáticas
sociales, económicas y ambientales, con el fin de recuperar barrios en franco deterioro.
1.3. LA ESTRATEGIA: Apropiación de Externalidades Positivas
Con el objetivo de responder a la demanda por mejor transporte público de un sector que
ha dejado de ser residencial de baja densidad y se está convirtiendo en sector mixto de
comercio, servicios y residencial de alta densidad; el Alcalde de la comuna de Las
Condes, gestionó con empresa Metro, la construcción de la Extensión de Línea 1 del
Metro y Estación terminal con Placa Comercial, hasta Plaza Los Dominicos. El objetivo de
lograr dar solución a la problemática de la accesibilidad y conectividad de una gran
cantidad de habitantes y usuarios del sector, generar un mayor desarrollo en el entorno y
una solución a la ineficiente conectividad del área, generando cambios positivos para la
gran cantidad de habitantes y usuarios de esta área. Como apoyo a estas obras se
implementaron obras anexas como el hundimiento de Calle Padre Hurtado, y construcción
de Estacionamientos públicos; se considera además una nueva Estación Intermodal para
el transporte público. Elementos de Infraestructura que mejorarán la accesibilidad del
sector, produciendo un aumento del valor del suelo y generación de plusvalías. Estas
Obras generarán además externalidades negativas sobre el medio ambiente, como
excavaciones, vibraciones, polvo en suspensión, etc., durante la construcción de las
Obras de Infraestructura, las que hacen peligrar la seguridad del Patrimonio Cultural
(Iglesia San Vicente Ferrer), Zona Típica (Pueblito de Artesanos), Áreas verdes (Plaza los
Dominicos), y entorno inmediato.
Las gestiones y estrategias a implementar, necesitan una Integralidad en el aspecto

Institucional y en los diferentes sectores, objetivos de gestión, y en el aspecto territorial;
así como voluntad política y liderazgo colectivo, ya que la Planificación y Gestión política
para el desarrollo y la viabilidad de Proyectos Urbanos, es un mecanismo de gestión de
vital importancia.
Los aspectos a considerar son:

- Vivienda: Aumento cualitativo y cuantitativo de las mismas, promoción
Inmobiliaria, a través de oferta-demanda.
- Servicios Públicos: Provisión de nuevas Infraestructuras.
- Espacio público: Habilitación de espacios públicos, como lugar de acumulación
del Capital social; y generación de un sistema de Parques Recreacionales
públicos.
12
- Empleos e Ingresos: Promoción de empleos formales.
- Suelo: Desarrollar gestiones del uso del suelo, según actividades; mejorar la
accesibilidad y promover la habilitación de barrios en deterioro.
Todas estas condiciones Consolidarán los Asentamientos urbanos en la ciudad, y las

comunas.
Para lograr mejorar la competitividad y fomentar el desarrollo económico que el sector

requiere, es necesario desarrollar el capital social con la cooperación de los diferentes
actores locales, públicos y privados. Para lo cual se propone ejecutar un Plan de Acción,
que logre un desarrollo urbano sostenible. (1)
a) ESTRATEGIAS URBANAS DE GESTION HABITACIONAL: El sector de estudio sufre

precariedad del hábitat urbano, por lo que las gestiones apuntarán a contribuir a una
mayor integración de los grupos vulnerables a la comuna, a través de la recuperación de
sus viviendas, de la dotación de espacios públicos que fomenten el sentido de
pertenencia y la convivencia social, así como del fortalecimiento de la participación
ciudadana.
Es necesario que los procesos de diseño, producción y gestión, intenten atender las
necesidades vecinales de los sectores vulnerables, como recreación, incremento del
capital social del barrio, apoyo a las capacidades de gestión y decisión de las
comunidades más vulnerables a través de mecanismos participativos. Estas iniciativas
permiten crear nuevos espacios públicos. La violencia urbana también contribuye a la
gradual renuncia al uso de los espacios públicos, por lo que para la superación de la
pobreza urbana es importante el uso de estos espacios, donde se dan situaciones que
pueden favorecer la sociabilidad, diversidad y seguridad en la vida urbana.
El mejoramiento de los barrios precarios debe ser parte de los grandes proyectos urbanos
de desarrollo, de manera que los residentes de estos barrios, no sean expulsados por
presiones inmobiliarias o en aras de un “progreso urbano” que beneficie solo a los
habitantes de mayores recursos.
b) ESTRATEGIAS URBANAS PARA LOGRAR EMPLEOS E INGRESOS:

Otro aspecto de importancia es el logro de condiciones que faciliten la inserción laboral y
el desarrollo de actividades productivas por parte de los habitantes de barrios precarios, y
así contribuir a la disminución de la pobreza urbana. Proponemos lograr que en la
comuna la amplia mayoría de la población tenga igual acceso a las oportunidades de
progreso y calidad de vida.
Intervenciones que apunten de manera específica a proveer mayores oportunidades de
progreso, empleo y capacitación para los grupos vulnerables. Es importante incorporar
una buena accesibilidad, además decisiones en materia de vialidad urbana, transporte
público, infraestructura o zonificación que acerquen a los grupos vulnerables a
oportunidades de empleo. Es vital el liderazgo de determinados actores, para impulsar
una dinámica social de movilización de recursos locales.
13
c) ESTRATEGIAS URBANAS DE GESTION DEL USO DEL SUELO: Una gestión del uso
del suelo eficiente, logrará la integración de los ejes del desarrollo económico, social y
ambiental.
Como sistema para lograr mejorar la competitividad y fomentar el desarrollo económico
que el sector requiere, es necesario mejorar la accesibilidad urbana, lo que favorecerá a
sus habitantes, en la disminución significativa del costo y tiempo de viajes, y en las ofertas
de los servicios y oportunidades que genera la ciudad.
Todas estas condiciones deben ser apoyadas por las autoridades locales, ya que es
necesaria la modificación de las actuales normativas, para poder desarrollar este cambio
que el sector requiere. Esto se traduce en la confección de nuevas políticas e
Instrumentos de desarrollo urbano, así como modificaciones al Plan Regulador del Sector
y Seccionales. Se propone adoptar medidas para reducir la congestión. Combinando una
buena localización y una gama de viviendas de diferentes estándares, lo que favorece la
heterogeneidad social y atenúa la segregación socio–espacial. Esta condición constituye
un aspecto importante para la inclusión de los residentes y de grupos vulnerables a la
ciudad y a sus oportunidades.
Para lograr el desarrollo de los objetivos se implementarán las estrategias

indicadas, para lo cual se deberán utilizar instrumentos de planificación.
.
(1) Extractos de Textos Herramientas de Gestión I - Ricardo Jordán
14
1.4. SINTESIS DEL PROYECTO DE TALLER:
a) COMPONENTES DEL PROBLEMA:

La zona elegida para el estudio se caracteriza por su carácter residencial, con escaso
dinamismo económico, baja oferta de servicios y comercio, y con una Accesibilidad
deficiente, con largos tiempos de viaje origen-destino, y un alto consumo del vehículo
particular, para desplazarse.
Esta zona incluye un sub-sector segregado de escasos recursos, con graves problemas
de seguridad y derechos humanos; como delincuencia, drogadicción, violencia,
inseguridad y cesantía. Lo que genera una mala calidad de vida en el sector.
La mala accesibilidad crea congestión vehicular, lo que provoca polución del aire,
contaminación ambiental y acústica, además de accidentes de tránsito e inseguridad al
peatón.
1. Social:
La Participación Ciudadana, con integración y arraigo de los grupos vulnerables, generan
la conformación de barrios con identidad propia.
2. Ambiental:
Se reconocen en el sector daños ambientales como la contaminación atmosférica y
acústica, generados por las actividades humanas, debido a la congestión vehicular,
emisiones por los flujos de transporte, emisiones domiciliarias y comerciales, las que
generan una mayor suspensión de contaminantes en la atmósfera.
3. Seguridad Humana:
Alto nivel de Inseguridad Humana en sector precario (Colon 9.000), con altos índices de
hacinamiento, alto nivel de drogadicción, cesantía, violencia intrafamiliar y delincuencia.
Inseguridad Humana por ineficientes soluciones viales, congestión vial, inexistencia de
pasos peatonales seguros.
4. Económico-Sociales:
Escasa oferta de servicios y comercio. Falta de dinamismo de la actividad económica,
producto de la accesibilidad deficiente.
Alta segregación social entre sectores de nivel A-B-C con sector vulnerable D-E (Colon
9.000, barrio de muy escasos recursos).
En grupos vulnerables alta cesantía, producto de una falta de oportunidades de empleo.
Alto numero de allegados en sector precario.
5. Técnicos:
En sector precario, existencia de población de escasos recursos, sin preparación técnica
para defender sus derechos y abordar temas y planes que los ayuden a lograr soluciones
a sus necesidades. Escasa y dirigida participación ciudadana, a través de Juntas de
Vecinos.
b) COMPONENTES DE LA PROPUESTA:
- Componentes del Escenario Actual: Gatillantes de nuestro proyecto (Extensión de
Línea 1 del Metro (actualmente en construcción), así como el hundimiento de Calle Padre
Hurtado, los Estacionamientos públicos, y la Estación Intermodal).
- Componentes Propios del Proyecto:
1. Lograr una alta Participación Ciudadana, para obtener la confianza, apoyo, y
apropiación del Proyecto por la ciudadanía.
2. Modificación al Plan Regulador del sector, sin el cual los objetivos no se cumplen.
3. Aumento de las Viviendas con inserción social y un Reordenamiento de la trama
urbana, en sector Colon 9.000.
15
3. Constitución de un Asociación Urbanística, donde participen propietarios e
Inversionistas, supervisados por la Municipalidad, quien promoverá la gestión.
4. Solución a las familias de Allegados con viviendas SERVIU.
5. Lograr Integración social y evitar que las actuales familias emigren del sector.
6. Estrategias de Ayuda Social para aquellas familias cesantes, o a cargo de Mujeres
Jefas de Hogar, que no puedan cubrir estos gastos extras.
c) OBJETIVOS:
El objetivo general del Proyecto es crear un nuevo Polo de desarrollo para la comuna de
Las Condes, que:
1. Incentive la actividad económica, Inmobiliaria, y promueva un aumento de
Inversiones en el sector.
2. Mejore la conectividad, logrando disminuir la congestión vehicular, los tiempos de
viajes origen-destino.
3. Mejore la calidad de vida de residentes y usuarios.
4. Mejore los niveles de seguridad humana, menos drogadicción, delincuencia,
accidentes, etc.
5. Mejore las condiciones medioambientales, en contaminación ambiental y
acústica.
6. Conservación de las tradiciones y cultura, respetando los bienes Patrimoniales
y Zonas típicas.
7. Permita la apropiación de plusvalías, especialmente para los sectores
vulnerables.
8. Poner término a la segregación que sufren grupos vulnerables de sector Colón
9.000.
d) TAREAS:
1° Modificación del Plan Regulador del sector.
2° Gestión en Municipalidad de Las Condes, para desarrollo de un Programa integrado
con habitantes del sector, para apoyo técnico y político, y desarrollo de Programa de
Participación Ciudadana.
3° Gestión con Empresas Inmobiliarias e Inversionistas, para invitar a participar en
Proyecto piloto.
4° Constitución de una Asociación Urbanística
5° Desarrollo del proyecto en etapas de construcción.
6° Reubicación de familias de predios a utilizar en primera etapa de construcción.
7° Gestiones y programas de reubicación de allegados.
8° Gestiones de mitigación de impactos en patrimonio cultural y áreas verdes
9° Gestiones de implementación de obras para mejorar el equipamiento urbano del
sector, la movilidad peatonal y redes de ciclovías en calle Padre Hurtado Central.
10° Gestiones de programas de ayuda social a familias de mujeres Jefas de Hogar, con
imposibilidad de mantener sus nuevos departamentos asignados.
16
CAPITULO 2.
INSTRUMENTOS DE CAPTACION Y REDISTRIBUCION DE PLUSVALIAS
Para toda intervención urbana, se deben tomar Talleres Participativos, donde se generen
diálogos permanentes entre el equipo de expertos del proyecto y la comunidad, que
permita el intercambio de ideas y experiencias, análisis de temas que conduzcan a
propuestas viables, ya que cualquier proposición es más sólida, cuanto mayor sea la
difusión, la transparencia del proceso, el conocimiento y apoyo de la comunidad.
En el área de intervención urbana en estudio, propondremos diferentes

instrumentos de captación de plusvalías posibles.
Captura de Plusvalías en normativas urbanísticas
Operaciones Urbanas Consorciadas e Interligadas
Sociedades Urbanísticas
Participación Ciudadana
Ley Captación de renta para obras viales y estacionamientos
Contribuciones especiales
Estos instrumentos, en conjunto con las políticas de inversiones en obras, infraestructura

y servicios que se hayan programado, constituyen instrumentos de redistribución.
Estos instrumentos son la base de la confección de los padrones de los impuestos que
gravan riqueza urbana o el aumento de valor de los terrenos, constituyéndose así en
instrumentos que de manera indirecta aportan a la redistribución de la renta urbana.
2.1. INSTRUMENTO: CAPTURA DE PLUSVALÍAS EN NORMATIVAS URBANÍSTICAS
El objetivo central de este instrumento es satisfacer las necesidades de los habitantes del
municipio relacionadas con su desarrollo urbano procurando lograr un equilibrio entre los
intereses particulares y el bien común.
La captura de plusvalías se aplica a un espacio urbano consolidado con alta capacidad de
transformación. Se permite mayor capacidad de construcción, pagando un tributo para
ello. El concepto de aprovechamiento se genera con la diferencia del potencial
constructivo histórico y los nuevos ordenadores urbanísticos, dicha diferencia será
gravada con un valor por metro cuadrado proyectado, el que será cancelado por el que
materialice la modificación o proyecto. Se fundamenta en la incorporación de la inversión
privada para impulsar el crecimiento de éstas y en la legitimación mediante la
implementación de procesos con instancias participativas.
Objetivos:
Este instrumento tiene como concepto el aprovechamiento privado, donde se utiliza la
creación de un tributo para la materialización de obras y servicios comunitarios. Afecta
directamente el valor de la tierra; conforme a un criterio de equidad, se pretende que los
privados que se favorezcan con el servicio de prestación de una infraestructura, aporten
un tributo que no sólo sirva para el mantenimiento de la misma sino también para la
materialización de obras y servicios.
17
Captación de Rentas y Redistribución:
Se aplicará en un territorio que presenta una tendencia dinámica y proclive a la
transformación o rehabilitación, como sector Plaza Los Dominicos y Colon 9.000. Una
inversión fuerte del Gobierno Municipal, en términos de sus posibilidades reales, en la
creación y producción de espacio público o mejoras sociales, genera un importante valor
económico a su entorno, cuya apropiación deberá ser dirigida, en principio, por el mismo
municipio. Aunque la propiedad de los terrenos sea privada, el municipio no puede perder
la oportunidad de conducir este proceso de transformación.
Como parte del proceso de aplicación, se contempla una consulta pública, que permita
mejorar el proceso de gestión técnica del plan de ordenamiento urbano, incorporando las
ideas presentadas, relacionándolas con las planificadas por el municipio, las que serán
incorporadas en un texto con el formato legal necesario.
2.2. INSTRUMENTO: OPERACIONES URBANAS CONSORCIADAS E INTERLIGADAS
Objetivos:
Viabilizar transformaciones urbanísticas en un área urbana determinada, con la
participación de inversionistas privados. Este instrumento permite recuperar el aumento
del valor del suelo, y emplearlo para cumplir objetivos urbanos globales.
Descripción:
Operación Urbana Consorciada es el conjunto de intervenciones y medidas coordinadas
por el Poder Público municipal (pero no necesariamente realizadas y financiadas por
éste), con la participación de los propietarios, habitantes, usuarios permanentes e
inversionistas privados, con el objetivo de lograr en una determinada área
transformaciones urbanísticas estructurales, mejoramientos sociales y valorización
ambiental. Este instrumento contempla siempre la ejecución de un plano de renovación de
áreas urbanas, con inversión privada que responda al interés público, cuyo potencial de
desarrollo es ampliado en razón de inversiones públicas, ejecutados o planificados, y
también donde exista interés del Poder Público Municipal y de agentes privados en su
promoción.
El área de intervención urbana, donde será implementada la operación consorciada, debe
ser una excepción a la zonificación existente. Se asigna a esta área un mayor potencial
constructivo para ciertos inmuebles, mayor densificación, que exceda los límites
establecidos por la ley vigente. La valorización de los inmuebles obtenida a través del
mayor potencial constructivo, es apropiada por el sector público. El aumento de este
índice de aprovechamiento, tiene como contrapartida un pago a ser efectuado por el
propietario al poder público, a cambio de esta concesión.
Este pago se constituye en un compromiso de edificar un cierto numero de viviendas
sociales, y su valor esta en función de la valorización del inmueble beneficiado. Estas
construcciones deben ser realizadas en las zonas designadas para estos efectos por la
Municipalidad.
Legislación:
El principio de legalidad para el derecho publico es fundamento de validez, para que el
poder publico pueda actuar, por esto es de vital importancia para las operaciones
Consorciadas, tener un respaldo y acuerdos legales.
18
2.3. INSTRUMENTO: SOCIEDADES URBANÍSTICAS
Se propone la constitución de una Sociedad Urbanística, supervisada y avalada por la

Municipalidad. Es entendida como una empresa urbanizadora, de régimen privado, pero
con el 100% de su capital constituido por el suelo a intervenir, de propiedad privada, que
invierte mediante crédito hipotecario sobre el valor de este suelo, para urbanizar y/o
rehabilitar la construcción de viviendas o actividades económicas, por los privados. Esta
concertación público-privada, es un instrumento de la gestión combinada de la propiedad
del suelo y de la inversión sobre el mismo. Esta Sociedad se constituye con una base
legal, que norme todo el proceso, así como las obligaciones de los integrantes. La gestión
de la titularidad del suelo y las Sociedades dentro del marco de planeamiento y de
definición legal de la intervención, y de las normas locales, son una combinación clara de
cómo puede redistribuirse rentas y plusvalías urbanas a favor de los habitantes de
menores recursos.
Objetivos:
• Ejecutar acciones urbanísticas de planificación y construcción en zonas de rehabilitación
urbana, con el fin de reintegrar a los sectores vulnerables, y mejorar su calidad de vida.
• Esta Rehabilitación Integral, produce un cambio en el valor del suelo, generando
plusvalías, las cuales son reintegradas en propiedades en su barrio, compensaciones
monetarias, o ambas.
Descripción:
Las Sociedades Urbanísticas, se encargan de realizar las siguientes acciones:
• Confeccionar y tramitar proyectos.

• Gestionar con las Juntas de Propietarios del
sector a rehabilitar.
• Tramitar instrumentos de gestión.
• Negociar y conseguir financiación; expropiar;
realojar.
• Administrar predios urbanos, o
construcciones.
• Administrar y gestionar viviendas en alquiler,
hacer mantenimiento de edificios.
• Ejecutar obras de rehabilitación, de
construcción y de urbanización.
Dificultades para su aplicación:

Las dificultades se presentan generalmente en
el proceso de creación de la Sociedad, ya que
debe lograrse el consenso y confianza del total
de los propietarios, para lograr su constitución.
En cambio la ejecución de los trabajos por
parte de ésta, no crea dificultades. Juntas de Vecinos – Talleres
Participativos.
19
Bonos de Constructibilidad:
Para aumentar el nivel de confianza de los privados en el aporte de sus terrenos a la

Sociedad, se propone emitir Bonos de Constructibilidad, negociables, correspondientes a
los derechos de construcción en sus predios.
Estos derechos, representados por los bonos de construcción, son comprados y vendidos
por una solo vez, por predio, los cuales para evitar distorsiones en el sistema, se le
asignan a todos los propietarios de terrenos, que forman parte de la zona de
transformación urbana, una misma tasa de volumen a construir. Es vital el acuerdo entre
los propietarios y la Sociedad, para poder utilizar estos bonos, pudiendo ser utilizados en
sectores a rehabilitar de la Comuna, u otras comunas en convenio.
Para estos efectos, será necesario contactar a las Juntas de Vecinos del sector.
Juntas De Vecinos Sector Colon 9.000:
N° 21
U.V. : C-22
Junta vecinal: Colon Oriente
Direccion sede: Diaguitas 911
Presidente: Cristina Noguera Muñoz
Telefono: 2247776
N° 22
U.V. : C-22
Junta vecinal: Horizontes de Apoquindo
Direccion sede: Arroyo de la Luz N° 8749
presidente: Elena Blamey Baudrand
Telefono: 2243091
N° 23
U.V. : C-22
Junta vecinal: Villa Paul Harris
Direccion sede: Descabezado Chico 8936
presidente: Víctor González López
Telefono: 2027032
2.4. INSTRUMENTO: PARTICIPACIÓN CIUDADANA
Objetivos:
• Compartir el poder local y la información.
• Formular políticas públicas con mayor grado de aproximación a los requerimientos de la
comunidad local.
• Eficacia en el acompañamiento de las acciones.
• Control por parte de la población objetivo.
20
Descripción:
La participación ciudadana se realizará, a través de Consejos que son compuestos por
representantes electos por la sociedad civil y representantes del gobierno, todos
formalmente institucionalizados a través del ordenamiento jurídico del Estado. Los
Consejos son de diferentes naturalezas, de interés social y económico para la sociedad
local y que necesite de una instancia específica para su tratamiento, estos poseen normas
de funcionamiento que constan de un Reglamento, elaborado y aprobado por los propios
Consejeros, al ser institucionalizados pasan a constituirse en espacios calificados para el
desarrollo de propuestas de políticas públicas sectoriales. Actualmente existen las Juntas
Vecinales.
Los requisitos necesarios para la implementación de este instrumento son:

• La voluntad política de la autoridad respecto de la democracia participativa.
• Disponer de técnicos especializados que comprendan el significado del trabajo realizado
con la participación de Consejos, organización del trabajo y divulgación de la formación
del Consejo.
Los requisitos para el funcionamiento del Consejo son:
• Mantener a todos los miembros informados de lo que ocurre en el ámbito de las
respectivas temáticas del municipio, de las acciones implementadas y de los resultados
obtenidos.
• Mantener informada a la comunidad de las decisiones aprobadas por los consejeros y de
las acciones emprendidas por la administración, y la frecuencia de las reuniones del
Consejo y con la comunidad.
Captación de Rentas y redistribución:

La participación ciudadana a través de los Consejos se traduce en un efectivo instrumento
de redistribución de la renta en la ciudad, a través del mejoramiento de las condiciones de
vida en la ciudad. Al exponer ante el Consejo las diferentes problemáticas y acciones a
realizar por el poder público, genera una confrontación de ideas de diferentes segmentos
de la población. Esto hace que los temas sean evaluados en forma consensuada.
2.5. INSTRUMENTO: LEY CAPTACIÓN DE RENTA PARA OBRAS VIALES Y

ESTACIONAMIENTOS
Objetivos:
Obtener recursos para la construcción de Obras Viales y Edificios de Uso público.
Descripción:
Se define un "Fondo permanente para la construcción de Obras de Infraestructura y
Equipamiento Comunal". El fondo se forma por aumento en los impuestos inmobiliarios y
en patentes de circulación del parque automotor o permisos de circulación vehicular,
aumento del valor del pasaje del metro y contribución de mejoras, en el sector a intervenir
y mejorar. En el caso de la población directamente beneficiada por el Metro, (localizada a
400 metros a los lados de la extensión de la red de subterráneos) paga un "plus" del
impuesto inmobiliario por la mayor accesibilidad que va a tener y por la valorización de
sus inmuebles, pero sólo al ejecutarse modificaciones a sus propiedades, al solicitar
Permisos de Edificación.

Es un instrumento dedicado a la captación de renta más que a la redistribución.
21
2.6. INSTRUMENTO: CONTRIBUCIONES ESPECIALES
Objetivos:
• Imputar el costo de la obra pública sobre los directamente beneficiados.
• Financiar gran parte de las obras públicas locales de urbanización proyectadas por los
municipios, tales como apertura y mejoramientos viales, iluminación pública construcción
y habilitación de áreas verdes.
Descripción:
La imposición de las Contribuciones Especiales por parte de los municipios permite
recuperar la obtención de un beneficio por parte de un sujeto pasivo privado. Este
beneficio es generalmente un aumento en el valor de su predio (plusvalía), como
consecuencia de la realización de obras públicas.
• Es el instrumento que posee menos naturaleza universal y genérica.
• Es un instrumento aplicado y administrado por la Municipalidad local.
• Su gestión, liquidación y recaudación sigue la misma normativa de los impuestos
municipales.
• El importe máximo previsto por legislación es un % del costo total de las obras.
• Se asignan cuotas individuales, en relación a los metros lineales de fachada de los
inmuebles, su superficie, y volumen edificable; su ubicación de cercanía y el valor
catastral a efectos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles de los predios a gravar.

En el caso de las Contribuciones Especiales los municipios poseen un margen para
decidir si quieren imputar o no directamente el costo de la obra y en que cantidad. No se
trata en este caso de captación de renta derivada de una inversión privada, sino de gravar
un aumento del patrimonio privado por efectos externos de una inversión urbana.
Se verifica una recuperación por parte de la administración de recursos, orientada a la
dotación de los servicios públicos mínimos requeridos por la ciudad. La obra pública será
financiada por aquellos que serán sus usuarios y beneficiarios directos.
Dificultades para su aplicación:

La principal es conseguir una distribución equitativa del coste de la obra entre todos los
beneficiarios. Para esto se combinarán diferentes parámetros para valorar cada propiedad
beneficiada.
2.7. INSTRUMENTO: PRECIOS HEDONICOS
Objetivos:
Se basa en la suposición de que la utilidad que obtiene un individuo por un bien o servicio
está en los atributos que posee dicho bien o servicio, y así estimar los precios de la
vivienda nueva corregidos por su calidad.
Descripción:
Se separan los efectos de sus diversos atributos, de manera que pueda mostrarse cómo
los cambios en los niveles que cada atributo afectan la utilidad del individuo. Para esto se
obtiene una función de precio hedónico, usando técnicas de regresión múltiple con la
información sobre los valores de los bienes o propiedades y sus atributos asociados. La
determinación y selección de esta función influye de manera determinante en la
valoración de las características analizadas. El rápido desarrollo de las tecnologías de la
22
información ha planteado de nuevo los inconvenientes y las consecuencias de utilizar
métodos tradicionales para medir los precios cuando se han producido cambios
sustanciales en calidad. Sin embargo, hay otras áreas en las que la medición adecuada
de los precios ajustados por calidad tiene implicaciones de importancia, como en la
medición de los precios de la vivienda nueva. Con frecuencia se han utilizado los métodos
hedónicos como alternativa, con el fin de captar convenientemente las mejoras en calidad.
Es considerable la importancia que tiene en todos los países la vivienda nueva, al medir la
inversión y el producto real. La construcción residencial constituye una parte sustancial de
la formación bruta de capital fijo, y su importancia en el PIB. Por lo tanto, adoptar las
técnicas hedónicas en la valorización de viviendas nuevas, con el fin de tener en cuenta
las mejoras, lentas pero constantes, que se producen en la calidad de la construcción, es
una forma alternativa a los métodos tradicionales (e insatisfactorios) de ajuste por calidad.
En el caso de la vivienda, se utilizan oficialmente índices de precios hedónicos en los
Países Bajos, Noruega, Suecia y Estados Unidos [véase OCDE (1997)].
Dificultades para su aplicación: La adopción de la metodología hedónica supone un

importante esfuerzo en la recogida de datos, ya que se necesita información no solo sobre
el precio de los productos, sino también sobre sus correspondientes características,
como la importancia de la calidad de la construcción o de la ubicación precisa, que son
normalmente características no observadas.
2.8. INSTRUMENTOS PARA LA RECUPERACION DE PLUSVALIAS EN SECTOR

PLAZA LOS DOMINICOS Y COLON 9.000: PLAN DE ACCION.
El sector de estudio tiene características que lo diferencian a otros sectores de la

comuna, entre las que se cuentan la Iglesia San Vicente Ferrer, patrimonio nacional, y el
Pueblito de los Graneros del Alba, considerada zona típica. Estas se emplazan en Plaza
Los Dominicos, área verde pública de gran relevancia y numerosas actividades para la
comuna, y remate del eje Av. Apoquindo, principal calle de la comuna. Y a partir del 2009,
remate del Metro Línea 1, Estacionamientos públicos y Estación Intermodal de transporte
público, lo que la convertirá en un centro de actividad de gran relevancia para la comuna y
la ciudad.
Iglesia San Vicente Ferrer Plaza Los Dominicos
23
El sector de Colon 9.000, se ubica a pocas cuadras de este centro, se caracteriza por
tener una trama urbana de predios muy reducidos, en manzanas angostas, con
numerosos pasajes públicos, situación que convierte sus predios en terrenos con
condiciones desfavorables y no deseados por los Inversionistas e Inmobiliarias. Este
sector se ha desarrollado como un ghetto, habitado exclusivamente por grupos
vulnerables, donde las condiciones de habitabilidad en su entorno urbano y en sus
viviendas, son muy precarios, debidos a los escasos recursos por los bajos ingresos o a la
cesantía. Esta situación genera bajos niveles de calidad de vida, segregación,
hacinamiento, y bajos niveles de seguridad humana.
Pasaje Pehuenches Calle Río Guadiana
24
CAPITULO 3.
FORMULACION Y COMPROBACION DE LA HIPOTESIS
3.1. FORMULACIÓN:
Las preguntas básicas a responder son las siguientes:

1) ¿Como se relacionan las obras de infraestructura de transporte con la generación
de plusvalías y la captación de las mismas?
2) Como la generación de plusvalías, producto de las obras de infraestructura vial y
de transporte, pueden ser internalizadas por los grupos vulnerables, residentes y/o
propietarios de predios, evitando su expulsión, lo que genera problemáticas socio-
económicas de gran relevancia.
3) Cuales son las externalidades positivas y negativas, que un proyecto de
infraestructura vial y de transporte genera en un sector, y esto como impacta en el
valor del suelo, generando plusvalías?
4) Como opera la Participación Ciudadana en la captación de plusvalías y en el
control de las externalidades positivas y negativas?
5) De que manera se pueden captar las externalidades positivas generadas por estas
obras (urbanas), y solucionar las negativas internalizando sus posibilidades?
6) Las obras de infraestructura de transporte y vial, como soluciones tipos en países
como Chile, resuelven realmente las problemáticas del transporte, la congestión y
la conectividad de los sectores?
HIPOTESIS
En sectores de grupos vulnerables, la cesantía y empleos inestables, son el origen de la

gran problemática de inseguridad y pérdida de calidad de vida, entre otros, incrementados
por la carga de un alto porcentaje de allegados que mantienen en sus predios.
Uno de los pocos beneficios con que cuentan es la tenencia de sus propiedades.
Terrenos propios, con ubicaciones favorables por emplazamiento y desarrollo de sus
actividades.
Modificaciones del entorno y grandes Obras en sectores favorables, aumentan el valor del
suelo del sector.
Generalmente los Inversionistas compran a bajo precio estos predios, expulsando a los
propietarios, los que pierden junto con su terreno, los beneficios de las plusvalías
generadas, además de sus fuentes de trabajo, ubicación y relaciones, manteniendo sus
condiciones precarias en otra localización.
Frente a estas oportunidades, es posible lograr una solución a la problemática de estos
grupos, sólo si se crea una Asociación fuerte y estratégica de los propietarios de predios,
apoyada por el Gobierno Local, solución que sería imposible de lograr en forma por los
propietarios.
En conjunto es posible crear un negocio atractivo para grupos privados de Inversionistas,
con el fin de generar un negocio mixto y equilibrado, donde ganen todos los asociados, al
poder internalizar y capitalizar las externalidades y plusvalías generadas por
modificaciones del entorno, tanto en mejoras externas del medio y propias, en sus
viviendas, consolidándose de esta forma en el sector, una nueva fuente de su empleo.
Proposición que incluso logra dar una solución a los allegados del sector.
25
La gran problemática de la cesantía, bajos ingresos, y empleos informales en los sectores
de escasos recursos, son el origen de los problemas de estos habitantes, donde el
conseguir un empleo no siempre es la respuesta a sus precarias condiciones.
La “Nueva Pobreza Urbana es la violencia, la inequidad, y segregación de grupos que se

caracterizan por el desempleo, la dependencia asistencial, delincuencia, deserción
escolar, e inactividad” (1). Espacialmente esta pobreza urbana se caracteriza por la
concentración del grupo, o ghetización, donde se percibe la homogeneidad social del
área, y la segregación del entorno, la cual se ve agravada por el alto porcentaje de
allegados, que en estos sectores se asientan. Conceptos analizados por numerosas
investigaciones, de los cuales algunos se detallan en la demostración de los conceptos.
Por esta razón surge la idea de que frente a las oportunidades de generación de
plusvalías, producto de mejoramientos del entorno y grandes obras, los propietarios
podrían capitalizar sus predios, como único bien propio. Para lo cual, la asociación
público-privada, en forma organizada y liderada con estrategias claras y positivas para la
comunidad, puede conducir a crear nuevas estructuras sociales y urbanas, como una
forma real para poder surgir, mejorar su calidad de vida, así como la de los habitantes de
un sector, incluso la de los Allegados, que generalmente constituyen un alto porcentaje de
la población de estos sectores; logrando al mismo tiempo consolidar la seguridad de la
tenencia de sus propiedades. Se ha observado que si se tratara de lograr generar esta
oportunidad en forma individual o por grupos fraccionados, los beneficios no serían tan
rentables, e incluso las oportunidades no se darían, ya que los principales beneficios del
grupo son el poder formar grande superficies, de gran atractivo para los Inversionistas e
Inmobiliarias, con el aumento de beneficios de Conjunto Armónico, lo que permite
aumentos de ocupación de suelo, constructibilidad y altura, además de que el poder de
negociación de un grupo consolidado, tiene mayor fuerza y consistencia.
Estas organizaciones entre la Ciudadanía - Inversionistas Privados - Gobierno Local -

ONG (Fundaciones), pueden lograr cambios relevantes en la trama urbana, como una
reorganización del uso de suelo, subdivisiones, fusiones de predios, así como
modificaciones de las condiciones de edificación. El concepto base de un proyecto
propuesto debe incentivar la recuperación de barrios en degradación, y fomentar las
Inversiones en los espacios privados y públicos que estos ocupan.
Es posible generar un negocio atractivo para grupos privados de Inversionistas,

con el fin de generar un negocio mixto y equilibrado, donde ganen todos los
asociados, donde el Asociativismo con metas claras es la base del éxito del
negocio, y un sustituto a la cesantía.
__________________________
(1) CASTILLO, María José; HIDALGO Rodrigo (editores): “1906/2006 Cien años de política de Vivienda en Chile”
26
3.1.1. Los componentes de la hipótesis son:
1. En grupos vulnerables, la cesantía y empleos inestables, son el origen de la gran

problemática de inseguridad y pérdida de calidad de vida.
2. Tenencia de sus propiedades, terrenos propios, con ubicaciones favorables por
ubicación y desarrollo de sus actividades.
3. Modificaciones del entorno y grandes Obras en sector favorable, aumentan el valor
del suelo del sector, generando plusvalías.
4. Inversionistas compran a bajo precio predios, expulsando a los propietarios, los
que pierden junto con su terreno los beneficios de las plusvalías.
5. Propietarios pierden sus fuentes de trabajo, ubicación y relaciones, manteniendo
sus condiciones precarias en otra localización.
6. Es posible lograr una solución a la problemática de estos grupos, formando una
Asociación fuerte y estratégica de los propietarios de predios apoyada por la
municipalidad, solución que sería imposible de lograr en forma individual por los
propietarios.
7. Crear en conjunto un negocio atractivo para grupos privados de Inversionistas,
con el fin de generar un negocio mixto y equilibrado, donde ganen todos los
asociados al poder internalizar y capitalizar las externalidades y plusvalías
generadas por modificaciones del entorno (mejoras externas y propias) y
consolidándose en el sector la fuente de su empleo.
8. Lograr dar una solución a los allegados.
27
Tabla 3.2. Nota: (x – o): de 1 a 3 símbolos, indica a mayor cantidad mayor grado de relevancia.
(1): Camagni, R.,Capello, R. y Nijkamp, P. (1996): “Sustainable city policy: economic, environmental, technological”, en G.
van der Meulen, P. Erkelens (comps.), Urban habitat: the environment of tomorrow, Eindhoven, Technische Unioversiteit
Eindhoven, Faculteit Bpwkunde 41.
28
En los sectores de grupos vulnerables, las condiciones de habitabilidad en su entorno
urbano y en sus viviendas, son muy precarios, debidos a los escasos recursos por la
cesantía, los bajos ingresos e inestabilidad en los empleos. Esta situación genera bajos
niveles de calidad de vida, segregación, hacinamiento, incrementado por el alto
porcentaje de allegados en estos barrios, lo que genera altos niveles de inseguridad
humana. Estas precarias condiciones se ven incrementadas por la escasa capacitación y
educación de sus habitantes, impidiéndoles intervenir o lograr cambios en su entorno, por
la incapacidad de negociación; otro aspecto que aumenta el deterioro de estos sectores
es la insuficiente Inversión publica, ya que los altos niveles de delincuencia y drogadicción
son efectos que aumentan la degradación del barrio, los que generalmente no son
controlados por los gobiernos locales, situación por la que las Inversiones privadas son
nulas en estas áreas.
Generalmente estos sectores se caracterizan por tener una trama urbana de predios muy
reducidos, en manzanas angostas, con numerosos pasajes públicos, situación que
convierte sus predios en terrenos con condiciones desfavorables y no deseados por los
Inversionistas e Inmobiliarias. Todas estas condiciones negativas se ven incrementadas
por la escasa o nula Participación Ciudadana de sus habitantes en las decisiones del
gobierno local sobre su hábitat, eliminando sus posibilidades de negociación. Este
circulo vuelve a repetirse año tras año, impidiéndoles a sus habitantes generar cambios
sustanciales a sus condiciones de vida o a su entorno, generando desesperanza y
disconformidad, por lo que la solución al problema es potenciar la Participación
Ciudadana para lograr generar cambios a sus vidas y su entorno, utilizando sus predios
como un medio o sustituto, según sea el caso, para lograr ingresos e incluso generar
mayores oportunidades de empleos.
29
Para lograr estos objetivos los propietarios de predios necesitan una Asociación publico-
privada, en forma organizada y liderada con estrategias claras y positivas para la
comunidad, lo que puede conducir a crear nuevas estructuras sociales y urbanas, donde
sea posible generar superficies de dimensiones rentables, y condiciones urbanas que les
permitan surgir, recuperar y renovar sus barrios. Esta estrategia permite desarrollar una
formula concreta para poder surgir, mejorar su calidad de vida, así como la de los
habitantes de un sector, incluso la de los Allegados, que generalmente constituyen un alto
porcentaje de la población de estos sectores; logrando al mismo tiempo consolidar la
seguridad de la tenencia de sus propiedades.
3.2. COMPROBACIÓN DE LA HIPÓTESIS
Basándose en los Componentes de la Hipótesis, analizaremos y demostraremos con

diferentes metodologías e indicadores, la comprobación de la misma, elementos que
serán finalmente aplicados en el Proyecto de Tesis.
3.2.1. COMPONENTE 1: En sectores de grupos vulnerables, la cesantía y empleos

inestables, son el origen de la gran problemática de inseguridad y pérdida de calidad de
vida.
a) DEFINIENDO LAS CARACTERÍSTICAS DE LA AMENAZA/PROBLEMA.
Dimensiones de Seguridad Humana afectadas:

- Seguridad económica: Ingreso básico y empleo.
- Seguridad ambiental : Prevención de polución del aire.
- Seguridad personal :
1. Prevención de violencia, accidentes del transito, de las drogas ilícitas.
2. Prevención del acoso y violencia de género, prevención de violencia
doméstica y abuso infantil.
- Seguridad sanitaria :
1. Acceso a provisión de un ambiente sano.
2. Acceso al conocimiento para llevar una vida sana.
3. Seguridad comunitaria:
4. Conservación de tradiciones y culturas, del idioma y de valores
comunitarios.
5. Abolición de cualquier tipo de discriminación.
Estándares de derechos humanos vulnerados:

1.- Estándares civiles y políticos:
• No discriminación (se aplica a todos los derechos).
• Derecho a reparación (se aplica a todos los derechos)
• Derecho a la vida
• Libertad de opinión y creencia
• Libertad de expresión
2.- Estándares económicos, sociales y culturales
• Derecho a un estándar de vida adecuado
• Derecho al trabajo y derechos laborales
• Derecho a la vivienda habitable.
30
3.- Estándares de protección para ciertos grupos
• Protección de la niñez
• Protección de las mujeres
b) INDICADORES RELEVANTES PARA ESTUDIO DEL SECTOR COLON 9.000.
Para poder definir las necesidades reales del sector y de sus habitantes, es necesario
realizar estudios exhaustivos del sector, para lo cual hemos utilizado análisis basados en
las Fichas de Indicadores de datos críticos. El análisis esta basado en diferentes
temáticas, definidas por la Agencia de Movilidad y Ambiente en cada dimensión, las
cuales fueron estudiadas en forma exhaustiva y detallada en el Volumen 2, Capítulo III,
del Texto complementario de esta Tesis Antecedentes desarrollados para el Proyecto.
Los estudios analizados son en base a los criterios de evaluación de Presión-Estado-
Respuesta, para poder evaluar el sector en cada dimensión.
c) DETALLE DE ALGUNOS INDICADORES RELEVANTES ANALISADOS EN COLON

9.000, SECTOR DE ESCASOS RECURSOS:
1.1. ANALISIS DE DIMENSION SOCIO-ECONOMICA
1.1.2. TEMATICA: CALIDAD DE VIDA

Tasas de Pobreza Urbana
Cod. N° : 001 - Tipologia E (Estado)
Distribución del Nivel Socio Económico en Hogares
SECTOR ABC1 C2 C3 D E
PAIS 7,2 15,4 22,4 34,8 20,3
RM 1,6 19,2 25,1 35,3 9,8
LAS CONDES 48,6 30,7 12,9 6,8 0,9
LOS DOMINICOS 0 53,1 23,66 13,34 9,9
COLON 9000 0 0,3 0,99 52,91 45,81
Nota: (Valores en Porcentajes)
60
50
40 PAIS
RM
30
LAS CONDES
LOS DOMINICOS
20
COLON 9000
10
0
ABC1 C2 C3 D E
Los habitantes de Colon 9.000 pertenecen en un 98% a los más bajos estratos
socio-económicos D y E.
31
1.1.3. TEMATICA: DINAMICAS DEMOGRAFICAS
Dinámicas Migratorias
Cod. N° : 004 - Topología P (Presión)
Cuadro Resumen dinámicas Migratorias.

Cuadro 1.f.b. Resumen Dinamicas Migratorias Porcentajes
5,00
4,50
4,00
3,50
3,00
2,50
Cuadro 1.f.b. Resumen Dinamicas
2,00
Migratorias Porcentajes
1,50
1,00
0,50
0,00
Total D06-
Total D07-
Total D16-
Total D07-
ZC3 Colon
ZC1 Y 4
9.000
ZC1
ZC1
En sector de Colon 9.000 el nivel de Migraciones al área es muy alto, debido a los
beneficios que esta localización genera para los familiares y amistades de otras comunas,
como educación y salud gratuita y de buen nivel, además de su privilegiada accesibilidad
y conectividad con el resto de la ciudad, favoreciendo las fuentes de empleos. Todos
estos beneficios atraen un alto número de población, provocando un alto índice de
hacinamiento.
1.1.4. TEMATICA: Hacinamiento (Espacio por persona)

Cod. N° : 002 - Tipología P (Presión)
Este indicador expresa el espacio

por persona. Para nuestro proyecto
este tema es muy relevante como
condición a solucionar, para mejorar
la calidad de vida de los habitantes
del sector, su marco lógico es de
Proceso según el Banco Mundial, y
bajo los indicadores de Milán su
tipología es de Presión.
Fuentes de información: Departamento de

Impacto Ambiental Municipalidad de las
Condes, INE, Censo 2002
32
1.1.5. TEMATICA: Dinámicas Demográficas
Cod. N° 004 - Tipologia P (Presión)
Este indicador evidencia los movimientos de la población residente del sector de estudio,
en el último Censo efectuado. Se puede apreciar cuales sectores son los que sufren
mayores movimientos de flujos de personas, que se movilizan a otros sectores de la
comuna y otras comunas.
En el sector de estudio, el que sufre un mayor N° de movimientos a otros sectores es el
de Colon 9.000, con u 4,87% de migraciones.
Cuadro 1.f.b. Resumen Dinamicas Migratorias Porcentajes
5,00
4,50
4,00
3,50
3,00
2,50
Cuadro 1.f.b. Resumen Dinamicas
2,00
Migratorias Porcentajes
1,50
1,00
0,50
0,00
Total D06-
Total D07-
Total D16-
Total D07-
ZC3 Colon
ZC1 Y 4
9.000
ZC1
ZC1
33
1.1.6. TEMATICA: COMPETITIVIDAD
Mercado del Trabajo
Cuadro Porcentajes de Empleo por Situación Laboral

Empleo del Sector Avanzado
Cod. N° : 004 - Tipologia P (Presión)
Cuadro Porcentajes por Distribución de la Población Económicamente Activa en

Actividades Avanzadas – PEA.
DISTRIBUCION PORCENTUAL DE LA PEA EN ACTIVIDADES AVANZADAS
ACTIVIDADES ACTIVIDADES SUBTOTAL

FINANCIERAS, AVANZADAS Y DE ACTIVIDADES
SEGUROS, INNOVACION AVANZADAS
INMOBILIARIAS
SECTOR LOS
DOMINICOS 6,65% 1,67% 8,32%
SECTOR COLON
9.000 2,11% 0,78% 2,88%
En Colon 9.000 el nivel de Cesantía no es muy alto, solo un 8%, por lo que sus precarias
condiciones se deben al trabajo informal y la falta de Capacitación, solo un 2,88% de la
población tiene una capacitación para desarrollar actividades avanzadas.
34
2. COMPONENTE 2: Tenencia en propiedad de las viviendas, con ubicación favorable por
para el desarrollo de sus actividades.
Un gran beneficio de los habitantes de sectores vulnerables es la tenencia en propiedad

de sus viviendas, las que en su gran mayoría han sido adquiridas por subsidio
habitacional. Dentro del sector en que habitan se desarrollan normalmente las actividades
con que subsisten, beneficios de salud, educación y la red de apoyo de la comunidad, las
que se pierden al emigrar del barrio. Una de las grandes trabas para poder armar
Asociaciones y grandes paños, para generar negocios Inmobiliarios, es la cantidad de
propietarios residentes de un sector, debido a que normalmente en sectores precarios el
recuperar viviendas arrendadas, tienen una mayor complicación.
En Colon 9.000, el 74% de la población es propietaria, o esta pagando a plazos sus

Viviendas, según lo que podemos apreciar en el estudio de los gráficos analizados,
significa un alto porcentaje de propietarios, que pueden decidir el futuro de sus
propiedades y con quienes se puede negociar, para formar la Asociación propuesta.
2.1. DIMENSION SOCIO-ECONOMICA

Tenencia de la Vivienda
Tabla 2.1.1. Tenencia de la Vivienda
Tenencia de la Vivienda Sector colón 9.000
Propia
Propia (pagada Cedida por trabajo
(pagando a Arrendada Gratuita Total
totalmente) o servicio
plazo)
2.251 773 941 33 127 4.125
55% 19% 23% 1% 3% 100%
CUADRO DE TENENCIA DE LA VIVIENDA
Propia (pagada totalmente)

Propia (pagando a plazo)
Arrendada
Cedida por trabajo o servicio
Gratuita
35
Crecimiento y estructura de las inversiones en el área urbana
Este indicador muestra el aumento y diversificación de las inversiones en la Metrópolis.

En el caso de nuestro proyecto este indicador es muy importante, ya que se prevé que
las Obras de Infraestructura vial y de transporte, promoverán el crecimiento económico
del sector y de las inversiones, sobre todo inmobiliarias, generando un nuevo Polo de
Desarrollo para la comuna. Su tipología es de Estado.
Inversión Porcentajes
M$
Total País 208.866.836 100,00%
Total Región
Metropolitana 66.951.818 32,05%
Las Condes 12.167.564 5,83%
Inversión Municipal 2006 M$
250.000.000
200.000.000
150.000.000
100.000.000 Inversión Municipal 2006 M$
50.000.000
-
Total País Total Región Las Condes
Metropolitana
______________________________
Fuente: INE, Censo 2002.

Funcionamiento del Mercado del Suelo (Con el Uso del Suelo Reflejando el Precio
de Mercado)
Las nuevas obras de Infraestructura vial y de transporte

en ejecución, permitirán una mayor conectividad del
sector con el resto de la ciudad, lo que mejorara la
movilidad de los habitantes y usuarios del área,
disminuyendo los tiempos de viajes, y mejorando la
competitividad del mismo. El proyecto contempla
además una modificación al plan regulador de la
comuna, lo que significara un reavaluó en los actuales
precios de mercado del suelo del sector, generando un
cambio en la tendencia histórica del mismo. Se prevé
que los valores de estos terrenos se equipararan con
sectores de alto valor de suelo, de esta comuna y del
resto de la región metropolitana.
Las nuevas condiciones de desarrollo económico,
demandaran acceso a las empresas de información,
tecnología y servicios financieros. Su tipología es de
Presión.
36
2.2. DIMENSION DE BUENA GESTIÓN DE GOBIERNO Y ADMINISTRACIÓN
2.2.1. TEMATICA: DE BUENA GESTIÓN DE GOBIERNO Y ADMINISTRACIÓN

Grado de Confianza y Satisfacción con el desempeño del Gobierno Local Expresado
por Los Ciudadanos y Otros Agentes Locales
Los sectores vulnerables de la comuna manifiestan a través de encuestas su descontento

con la gestión de la municipalidad, en relación a la solución de sus problemáticas y
necesidades. Las principales problemáticas planteados son drogadicción, delincuencia,
inseguridad ciudadana, mejorar la infraestructura, tendidos de alumbrado público, casetas
telefónicas, asistencia social en varios aspectos, solución a los allegados, recolección de
basuras en estos sectores, y otros.
El no cumplimiento de las soluciones a estas necesidades y problemas planteados por la
población, ha redundado en una disminución de la confianza en la eficiencia de la gestión
municipal. Su tipología es de estado.
En otras comunas de la Región Metropolitana, con menores recursos económicos, los
habitantes de sectores vulnerables perciben una mayor respuesta del gobierno local
frente a sus necesidades, que la que se manifiesta en las encuestas de estos grupos en la
Comuna de las Condes.
2.2.2. TEMATICA: DE BUENA GESTIÓN DE GOBIERNO Y ADMINISTRACIÓN

Acceso Público a la Información con Respecto al Proceso de toma de decisiones
del Gobierno Local
Los habitantes de la comuna tienen acceso solo a un restringido Sistema de información,

respecto al proceso de toma de decisiones de la autoridad local, lo que dificulta y anula la
oportunidad de una Participación Ciudadana en la gestión y toma de decisiones
referentes a las acciones estratégicas prioritarias a concretar.
Incluso la información técnica sobre temas como nuevos planes, proyectos y programas a
implementar en la comuna, es muy restringida y de difícil acceso, por lo que la evaluación
y aportes a estas soluciones son inexistentes, negándose a una retroalimentación con
grupos profesionales, que quisieran aportar sus conocimientos. Su tipología es de
Presión.
37
2.3. DIMENSION MOVILIDAD
2.3.1. TEMATICA: MOVILIDAD

Dotación Viaria
Este indicador describe la extensión y ancho de las calles y permite determinar la

incidencia de la infraestructura de las mismas en las diferentes áreas del territorio de la
comuna. La dotación Viaria existente en la comuna, indicara la tendencia del territorio a la
atracción de tráfico, e indirectamente de la presión que se genera en el ambiente, así
como la incidencia que esta tiene en las diferentes divisiones territoriales.
Permite además, según su estructura, si es expresa, secundaria, local, o de servicio, es lo
que define la cuantía de la atracción de tráfico y los efectos indirectos que se generan en
el ambiente.
La capacidad de las vías, determinará el flujo vehicular posible, el cual debería ser
proyectado según las horas punta como flujo máximo, para evitar congestión vial. Su
tipología es de Presión.
Centro de la comuna: Plaza Los Dominicos – Colon 9.000
38
Desplazamientos con Medios Privados
Este indicador permite cuantificar el uso de vehículos privados para desplazarse en

términos de N° de viajes por el sector y la comuna, lo que nos da una noción del grado de
demanda por dotación viaria.
Este indicador constituye un índice de generación y atracción de desplazamientos, en
relación a los movimientos hacia y desde la comuna, y los internos del sector. Nos permite
analizar la problemática de la congestión y nos permite medir el flujo vehicular por horario.
PARTICION MODAL TOTAL DE VIAJES

Total de
Modo de N° Viajes N° Viajes Viajes
transporte Atraídos Generados comuna
Transporte publico 25.848 25.399 51.247
Auto Particular 34.616 32.436 67.052
Caminata 8.485 7.923 16.408
Bicicleta 1.078 845 1.923
TOTAL 70.027 66.603 136.630
70.000
60.000
50.000
40.000 Transporte publico

Auto Particular
30.000
Caminata
20.000
Bicicleta
10.000
-
N° Viajes N° Viajes Total de Viajes
Atraidos Generados comuna

Estacionamientos
Cod. N° : 004 - Tipología P-E (Presión-Estado)
Este indicador muestra la oferta de Estacionamientos, en su tipología de Estado, así como

también indica la demanda existente de Estacionamientos, como indicador de Presión.
Las condiciones de extrema saturación de la red comunal, han conducido a la utilización
de áreas no adecuadas para estacionamientos públicos, por lo que el objetivo es eliminar
estas áreas a nivel, para ser entregadas y recuperadas por las vías de circulación
vehicular, de transporte publico, y de movilidad peatonal y de ciclovías.
En nuestro Proyecto este aspecto es considerado al proyectar 2.000 estacionamientos
bajo nivel de Plaza los Dominicos, con lo cual se resuelven problemas ambientales, de
congestión y de utilización de áreas no permitidas para estacionamientos. Para la
caracterización de la oferta, se deben considerar: la densidad de oferta de
estacionamientos por habitante y la densidad de oferta por vehículos.
39
Para la caracterización de la demanda, se utiliza la demanda de estacionamientos de
horario diurno, y demanda de estacionamiento de horario nocturno, mas allá de estos
valores se elaboran índices para la visualización de los requerimientos de
estacionamientos.
Estacionamientos Pueblito Artesanos - Estacionamiento de Taxis Plaza
En materia de Estacionamientos públicos, estos son escasos para el sector actualmente.

En el caso de Sector del Pueblito de Artesanos e Iglesia San Vicente Ferrer, actualmente
existe un amplio espacio para estacionamiento público, que cubre las necesidades de
estas actividades, disminuyendo las áreas verdes y constituyéndose en un elemento de
contaminación visual del entorno, y ambiental. En la comuna en general los Antejardines
existentes son amplios.
Con respecto a Estacionamientos de Taxis, se considera sólo un área para esta función
en borde de Plaza Los Dominicos, siendo insuficiente para toda la demanda del sector.

Movilidad peatonal y ciclovías
Cod. N° : 005 - Tipologia R (Respuesta)
Evaluación de la dotación comunal, de infraestructura adecuada para el desplazamiento

de formas alternativas (peatonal y bicicletas).
Para la evaluación del indicador se debe tomar en consideración:
- Zonas de tráfico limitado.
- Áreas peatonales.
- Circuitos bicicletas.
El objetivo de promover estas condiciones es desincentivar el tráfico motorizado. En
general estas áreas deben ser representadas en forma de extensión por la ciudad, y su
diseño determina el limite del área de transito y el área restringida (peatonal, ciclovía).
Las áreas peatonales se destacan en forma arquitectónica, con diseños de pavimentos
diferentes, los cruces están marcados, así como
el trazado, de manera de evitar accidentes.
Dentro de las medidas propuestas son una
nueva Red Peatonal, un ajuste a la Red de
Semaforización, la construcción de un Bandejón
central a lo largo de toda la Av. Padre Hurtado,
una nueva Red de Ciclovías, un diseño
geométrico que asegure accesos expeditos desde
y hacia los Estacionamientos Públicos.
40
Oferta de Transporte Publico (Buses)
Cod. N° : 006 - Tipología E (Estado)
Este indicador representa el estado de la oferta del Transporte Publico local, considerado
en forma separada al servicio de Metro.
- Indica el N° de líneas regulares
- Extensión de la Red
- N° de Paraderos por Km. Ofertado.
- N° de Vehículos por Km. de recorrido.
- Tipo de servicio en relación a líneas Troncales y Alimentadoras.
En relación al Transporte público, el sector en la actualidad no cuenta con conexión de
Metro, por lo que depende exclusivamente de la Locomoción Colectiva. La que ofrece 23
Líneas de recorridos, provenientes de diferentes sectores de la ciudad.
El Plan Transantiago propone para el sector en estudio, Plaza Los Dominicos, 2

Troncales:
Línea 401 y 407
Como Alimentadores a la red vial, se contemplan 4 Líneas Alimentadores:
C02, C03, C09 y C06.
Dentro de nuestro Proyecto de

intervención urbana en el sector en
estudio, se contempla la Construcción
de la Nueva estación Intermodal
Oriente del Transantiago, bajo plaza
Los Dominicos, en sincronización
directa con Estación Terminal Metro
Plaza los Dominicos en subsuelo,
haciendo efectiva la Integración de
dos medios de transporte masivo,
como son Metro y Buses. Esta
situación generará un nuevo polo de
desarrollo, lo que incrementara el flujo
de pasajeros estimados para este
sector.
Plano sector Plaza Los Dominicos - Transantiago

Seguridad
Expresa un cuadro global de la situación en incidentes de tráficos con lesiones, a partir de

datos de la policía local.
Para definir este indicador se requiere contar con información sobre el N° de Incidentes
con Lesiones, N° total de Lesiones, N° total de Fallecidos, Índice de Lecividad, Índice de
Mortalidad. Se deberán visualizar las áreas críticas, en base a la reincidencia de
accidentes, con lo cual se podrá caracterizar los nodos de mayor peligro. Se proponen
diferentes medidas, para lograr aumentar la seguridad en las calles, como en el
41
mejoramiento y control de las condiciones mecánicas de los vehículos, mejoramiento de
la infraestructura de las calles, políticas de moderación del tráfico urbano, con un mayor
control de los conductores, estableciendo un sistema de multas según gravedad de la
infracción.
Estadística Sector Colon 9.000

• Hurto: No hay intimidación en las personas, ni fuerza en las cosas.
• Lesiones: Riñas
• Robo con fuerza: A domicilios sin moradores.
• Robo con Violencia: Cuando hay moradores y son amordazados.
Tabla 2.3.6. Seguridad
DELITOS 2003 2004 2005 2006 2007 TOTAL QUINQUENIO
HUERTO 45 45 36 49 83 258
LESIONES 137 138 138 103 160 676
ROBO CON FUERZA 128 151 146 109 139 673
ROBO CON VIOLENCIA 30 30 22 27 37 146
VIOLACION 4 4 1 1 0 10
VIOLENCIA INTRAFAMILIAR 83 94 108 100 145 530
TOTAL 427 462 451 389 564 2293
2.4. DIMENSION CALIDAD DE AIRE Y ENERGIA
2.4.1. TEMATICA: CALIDAD DE AIRE

Emisión de Contaminantes a la Atmósfera
Expresa las fuentes principales presión antrópica de contaminantes, a través de diversos

emisores. Estas emisiones son fuentes de presión que determinan la calidad del aire, de
un determinado territorio. Se deben considerar indicadores sobre emisiones totales, según
la fuente de emisión; y emisiones del tráfico vehicular, considerando el tipo de vehículo y
su antigüedad. Se deberá tener un seguimiento histórico de las emisiones y sus
variaciones, según el territorio que abarca, para lo cual se proponen políticas de reducción
de la contaminación ambiental, a través de una reducción del trafico vehicular privado,
mejorando el transporte publico; así como se deberá controlar las emisiones por
chimeneas y otros calefactores de combustión. Se deberá analizar la combinación de las
emisiones atmosféricas, con las condiciones atmosféricas locales, ya que estas
determinan cada año el transporte de las emisiones en forma diferenciada, así como la
concentración de la contaminación en el territorio de estudio.
En nuestra área de estudio, este es un
elemento destacado, debido a que los cerros
que rodean el sector, contienen la
contaminación, aumentando la polución e
impidiendo su dispersión.
Se reconocen en el sector daños ambientales
por la contaminación atmosférica y acústica.
Estos son generados por las actividades
humanas, debido a la congestión vehicular,
emisiones por los flujos de transporte,
emisiones domiciliarias y comerciales, las que
generan una mayor suspensión de
Sector Plaza Los Dominicos – Contaminación Ambiental
Vista desde Cerro Apoquindo
42
contaminantes en la atmósfera. Esta situación es agravada por la conformación
geográfica del sector, al estar rodeado de Cerros produciría una contención y las
condiciones adecuadas para que se concentre la polución atmosférica, creando un efecto
invernadero en el área, lo que tiene una implicancia local y global, al ayudar a generar el
calentamiento gradual de la atmósfera.
2.4.2. TEMATICA: CALIDAD DE AIRE

Monitoreo de la Contaminación Atmosférica
COD. N° : 002 - TIPOLOGIA R (Respuesta)
Este indicador describe el sistema de monitoreo de la contaminación, mediante una red

pública de Estaciones de Medición de la calidad del aire, en base a indicadores tales
como:
- Analizadores fijos por tipos de contaminantes.
- Rendimiento instrumental de los analizadores de red fija.
- Analizadores móviles de contaminantes.
- Campañas de monitoreo por topología y localización
- Reportes diarios de calidad del aire
- Reporte anual de calidad del aire.
En la Región Metropolitana se evalúa en forma diaria la calidad del aire, y en los casos de
alcanzar niveles peligrosos para la salud humana, se decretan medidas de control y
limitación de emisores de contaminantes, tanto vehiculares como industriales y hogares.
Las Estaciones de Monitoreo de Calidad del Aire son escasas para la ciudad de Santiago,
existiendo para la comuna de las Condes, Vitacura y Lo Barnechea, sólo una estación de
monitoreo, la GMT-4, ubicada a la altura del Estadio Las Condes (ex-Corfo), sector que no
es representativo de otras áreas más congestionadas de la comuna, como sector El Golf
o Plaza Los Dominicos, entre otras.
El sector Plaza Los Dominicos es un sector Residencial, con creciente Contaminación

ambiental, producto de la congestión vial del sector, y por la problemática ambiental de
nuestra ciudad.
En Santiago la Contaminación es cuantificada por un Sistema de Monitoreo de la

Contaminación Atmosférica del Seremi de Salud RM. Este sistema permite conocer en
cualquier momento los promedios móviles de 24 horas de los Índices de Calidad del Aire
referido a Partículas (ICAP) en los puntos
17 hrs (GMT-4) VIERNES, 16 DE JUNIO DE 2006
ICAP : Índice de Calidad del Aire Referido a Partículas
donde están instaladas las estaciones de
ESTACION ICAP CALIDAD
monitoreo. Los procesos claves que
componen el Sistema de Monitoreo son:
1-EMB PROVIDENCIA S/I elaboración de atmósferas patrones para
monóxido de carbono (CO), óxido nítrico
2-EMF INDEPENDENCIA 97 BUENO (NO) y testeo de fotómetro de ozono (O3).
3-EML LA FLORIDA 99 BUENO
4-EMM LAS CONDES 49 BUENO

Por medio de la observación hemos podido
apreciar una discordancia entre lo que
5-EMN SANTIAGO 149 REGULAR
registra la Estación y la realidad atmosférica
6-EMO PUDAHUEL 240 MALO
que se percibe en el sector, para lo cual
7-EMP CERRILLOS 127 REGULAR
adjuntamos una foto, donde podemos
8-EMQ EL BOSQUE 136 REGULAR apreciar el nivel de smog del sector de
estudio, y el informe registrado por la
43
estación de monitoreo de Las Condes del mismo día. Nuestra Hipótesis es que en el
sector de estudio de la comuna, hay una mayor contaminación atmosférica que lo
indicado por la estación, probablemente debido a la conformación geográfica del sector,
los Cerros que rodean el área de Plaza los Dominicos producirían una contención y las
condiciones adecuadas para que se concentre la polución atmosférica por la tarde.
SANTIAGO DE CHILE
MONITOREO HORARIO DE CALIDAD DEL AIRE
Estación de Monitoreo
de Las Condes.
Sector Sur Las Condes – Contaminación Ambiental

Vista desde cerro Apoquindo
2.5. DIMENSION AGENTES FISICOS
2.5.1. TEMATICA: AGENTES FISICOS

Instalaciones para Tele-Radiocomunicación
Cod. N° : 004 - Tipología P-R (Presión- Respuesta)
Este indicador pretende visualizar la presencia y densidad de instalaciones emisoras de

radiofrecuencia y microondas, especialmente aquellas dedicadas a la radiotelevisión y
teléfonos celulares.
Se propone un marco de legislación sobre la ubicación de Antenas de
telecomunicaciones existentes (transmisoras de Estaciones de radio, televisión y
teléfonos celulares), las que generan campos electromagnéticos no ionizantes, causantes
de daños a la salud de la población.
Como solución a la gran cantidad de las antenas

emisoras existentes, se propone que estas sean
ubicadas en áreas fuera de los sectores más
poblados, prohibiendo su instalación en sectores de
protección de áreas verdes, de manera de evitar la
contaminación visual.
Actualmente se permite su instalación en zonas

residenciales, y estas son camufladas en Palmeras
Artificiales, para evitar la oposición de la población.
Antenas de Telecomunicaciones, ubicadas en múltiples

sectores de la comuna de Las Condes
44
2.6. DIMENSION SUELO, SUBSUELO Y ASENTAMIENTOS URBANO
2.6.1. TEMATICA: SUELO, SUBSUELO Y ASENTAMIENTOS URBANO

Población
Este indicador entrega información discreta acerca de la eficiencia en el uso del territorio
guarda relación con la cantidad de personas que habitan las zonas residenciales, así
como también aquellas personas que trabajan en las zonas industriales y de oficina.
Dada la disponibilidad limitada de datos en este aspecto, se utiliza la densidad poblacional
y la densidad laboral respecto del territorio urbanizado.
Se mide en relación a la cantidad de personas/superficie.
RESIDENCIALES
180
160
Residencial
3000
140
GLOBAL
120
100 BARRIO 2500
80 LOCAL
60
ÍNTERCOMUNAL 2000
40
20
1500 RESIDENCIALES
0
D
D
N
B.
NA
1000
DA
DA
IÓ
UR
BA
AC
VI
LI
BI
AS
UR
I
ER
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SI
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UÍ
M
N
CE
500
RQ
LO
IÓ
MP
AC
CC
RA
AG
CO
RA
JE
TE
0
IN
N° ACTIV.

Área de Tráfico Controlado
Este es un indicador que permite identificar las intervenciones de limitación del tráfico, y
sobre todo aquéllas que guardan relación con la peatonalización, se constituyen en
factores de notable influencia en el mejoramiento del medio ambiente urbano, y no se
reducen solamente al campo de la movilidad. Tienen que ver también con el hecho de
garantizar el uso para la satisfacción integral de las necesidades del individuo, sobre todo
en las áreas centrales en las cuales se deben armonizar los diversos usos. En este
sentido, el indicador se expresa a través de la relación porcentual, con respecto a la
superficie impermeabilizada, de las áreas peatonales y de la superficie destinada a tráfico
limitado. Se mide en base al % de superficie.
En nuestro proyecto este es un factor preponderante, para permitir el desplazamiento

previsto de grandes flujos peatonales y de ciclovías, entre las áreas residenciales más
pobladas y los centros de distribución modal y de transporte, como el Metro.
45
Accesibilidad a Las Áreas Verdes Públicas
Este es un indicador expresa el grado de acceso que tienen los residentes a las áreas
verdes públicas, ya sea a través de medios peatonales o de líneas metropolitanas y
ferroviarias. Es un indicador de estado que mide el porcentaje de personas que puede
acceder a estos espacios, aun cuando indirectamente también sirve para medir la presión
a la que estos espacios están sometidos. Para definir el tipo de accesibilidad a tales
áreas, se ha definido un buffer de 300 metros en torno a éstas, que equivale a un acceso
peatonal de un máximo de 15 minutos (para llegar a ella). Así mismo, se han tomado en
cuenta las estaciones de línea de Metro que se encuentran dentro del área definida como
buffer, definiendo así un acceso potencial a los espacios verdes. Se mide en base al %
de área verde por número de habitantes.
El sector se caracteriza por tener una gran Plaza de acceso público, con grandes áreas
verdes y antiguas arboledas, Plaza Los Dominicos, la que en nuestro proyecto se propone
proteger del deterioro de las futuras actividades que se desarrollarán en ella, así como de
la construcción del Metro y otras. En
nuestro proyecto en sector Colon
9.000, se propone dejar áreas verdes,
destinadas al uso público, como
aporte al intercambio cultural y social,
así como para crear lazos de
fortalecimiento de las redes sociales
entre los habitantes del sector
vulnerable y su entorno. La otra
condición es el logro de generar
mayor masa arbórea y vegetal, para
contribuir al mejoramiento del medio
ambiente, frente a la contaminación
ambiental, del sector.

Patrimonio Histórico Monumental
Cod. N° : 007 – Tipología E – R (Estado- Respuesta)
Este indicador permite la evaluación del patrimonio de la ciudad en términos de:

- Edificios históricos: relevantes en cuanto a la
evolución de la ciudad como tal, como por
ejemplo los correspondientes a la época romana,
los religiosos, cívico, etc.
- Parques y jardines históricos: áreas verdes de
antigua formación, actualmente de uso público.
- Intervenciones históricas, transformación
urbana: Intervenciones más recientes a partir
desde el año 800 hasta 1950.
Este indicador ofrece un cuadro sistemático de los
aspectos más significativos que han dado forma a
la ciudad en el tiempo, y que facilitan la lectura de las articulaciones urbanas actuales. Se
46
mide en relación al número de edificios, parques, etc. El sector se caracteriza por tener
estos elementos, como Iglesia y Zona típica en Pueblito de Artesanos, ambas de
Protección Patrimonial por el estado, así como la Plaza tiene especies arbóreas
protegidas por su calidad de especies nativas y la antigüedad de las mismas; la Iglesia
San Vicente Ferrer, Monumento nacional, motivo de atracción cultural para turistas
principalmente extranjeros, e hito de nuestro Patrimonio nacional y cultural.
2.7. DIMENSION RESIDUOS
2.7.1. TEMATICA: RESIDUOS

Producción de Residuos Urbanos
Es un indicador sintético que está ligado directamente al nivel de consumo típico que
existe en el área bajo estudio. Aunque se analiza generalmente en términos de
producción total, también se referencia en relación a los habitantes de área involucrada.
Es muy útil el análisis de la composición cualitativa de los residuos, lo cual puede guiar las
políticas de manejo de residuos. La disponibilidad de una serie histórica permite la
evaluación de la efectividad de las iniciativas que pretenden la reducción de las presiones
ambientales que devienen de la generación de residuos. Se mide en unidades: ton, ton /
habitante Los residuos emitidos en el sector de Plaza Los Dominicos, son básicamente
residenciales y del uso comercial, por lo que existe un sistema de Recolección externa.
2.7.2. TEMATICA: RESIDUOS

Recogida de Residuos Urbanos
Cod. N° : 002 - Tipología R (Respuesta)
Este indicador sirve para medir el desempeño del sistema de recogida selectiva, el cual es
comparado de acuerdo a las metas establecidas en el marco regulatorio. Y por el otro
lado, se pretende caracterizar el escenario de gestión del sector de estudio, para la etapa
de recogida. Para la evaluación de ese indicador se utiliza la siguiente información:
- Recogida por origen
- Distribución por macro-fracciones
- Recogida selectiva (total y % del total)
- Recogida total y per cápita, diferenciada por material.
- Composición de los residuos.
Los residuos emitidos se miden en
unidades: ton, ton / habitante, %.
En el sector de estudio, son recogidos por
una empresa externa de Recolección,
contratada por el Municipio, los que se
encargan de eliminarla en Botaderos
autorizados, en otras comunas periféricas.
En la comuna existen pocos lugares
donde se recolecte basura previamente
clasificada, y uno de ellos esta en Plaza
Los Dominicos. Los camiones
recolectores no clasifican los residuos,
solo existe un sistema paralelo de
camiones recolectores para las ramas y hojas producto de las podas domiciliarias y
municipales.
47
3. COMPONENTE 3: Modificaciones del entorno y grandes Obras en sector favorable,
aumentan el valor del suelo del sector, generando plusvalías.
3.1. ELEMENTOS QUE GENERAN PLUSVALÍAS
3.1.1. LAS CONDICIONES PROPICIAS PARA GENERAR PLUSVALÍAS ENTRE

OTRAS, SON:
Dar una Alta Constructibilidad al sector por el Plan Regulado.
Terrenos disponibles, de dimensiones adecuadas para construir, estar en un radio
de 500 metros de una Estación del Metro y a una distancia de 300 metros de un
enlace con alguna autopista.
3.1.2. LOS ASPECTOS QUE SE APLICAN EN LAS TASACIONES DE INMUEBLES

SON:
La accesibilidad.
La productividad del suelo.
Características físicas del suelo, dimensiones, tamaño, etc.
La población.
La densidad.
Calidad de infraestructura.
Medio ambiente.
3.1.3. ¿ES RECUPERABLE LA INVERSION?
La llegada del Metro al sector Plaza Los Dominicos, y las modificaciones a realizar al Plan
Regulador, generarán plusvalías en el sector, lo que se traduce en un aumento de los
valores de los terrenos. Las mejoras al transporte colectivo favorecen notablemente la
accesibilidad, lo que atrae la ubicación de nuevos Polos comerciales y de servicios, este
auge generará un aumento al ingreso municipal por Patentes Comerciales, y nuevos
negocios por Arriendo de Locales.
Para Metro S.A. el proyecto genera un incremento
adicional en flujo de pasajeros, lo que se traduce en
una mayor venta de Boletos e ingresos del Metro.
Metro S.A., desde el 2000 hasta el 2006 las obras se
han financiado en un 49% por la misma empresa y
con un aporte del 51% de parte de Estado. En la
nueva extensión, la inversión se subdividirá entre La
Municipalidad de las Condes (en su tramo), fondos
del Gobierno Regional, las ganancias de
Transantiago y por supuesto las del mismo Metro.
El cambio del sector favorecerá la generación de
ingresos por concesión de Estación Intermodal de
Locomoción Colectiva, estacionamientos de Taxis y
Colectivos.
Otro instrumento para generar ingresos es la
Concesión de Estacionamientos subterráneos.
Todas estas condiciones serán parte de la
recuperación de la inversión.
48
3.2. EL METRO COMO GENERADOR DE PLUSVALÍAS:
El Metro por la accesibilidad que genera, se ha convertido en un elemento que

favorece la densificación urbana, lo que se traduce en un aumento de las plusvalías.
Históricamente esta condición se ha dado más fuerte en comunas como Santiago,

Providencia, Las Condes, La Florida y ahora en Independencia y Recoleta, donde a
mayor cercanía de la estación, más grande es el impacto.
3.2.1. Beneficios de distanciamientos al Metro:

Estar demasiado cerca de una estación es más conveniente para un Proyecto
Comercial que uno Habitacional.
Para Departamentos es óptima una distancia de cien a cuatrocientos metros de la
estación, el efecto irradia hasta los mil metros.
Las zonas por las que el Metro pasa en forma subterránea se valorizan más que
aquellas en que lo hace sobre la superficie.
Las condiciones propicias para generar Plusvalías entre otras son dar una alta
constructibilidad al sector por el plan regulador, terrenos disponibles, estar en un radio de
500 metros de una estación del metro y a una distancia de 300 metros de un enlace con
alguna autopista.
Los aspectos que se aplican en las tasaciones de inmuebles son:

- La accesibilidad.
- La productividad del suelo.
- Características físicas del suelo, dimensiones, tamaño, etc.
- La población.
- La densidad.
- Calidad de infraestructura.
- Medio ambiente.
Futuro Metro
Plaza los
Dominicos
Perfil proyecto conexión calle Padre Hurtado bajo nivel
3.2.2. Estudio de Plusvalías generadas históricamente por el Metro:

Línea 4 a Tobalaba: la zona experimentará un aumento del valor del suelo en hasta 30%
al año 2010. Entre enero y octubre se aprobó la construcción de unas 5 mil viviendas, un
66% más que durante todo el 2004.
Línea 4 -Ñuñoa: el metro cuadrado subió de 15 UF a 25 UF en las zonas más
comerciales de la comuna. Es el caso de Plaza Egaña, donde la empresa Fernández
Wood proyecta el desarrollo de una multitienda, supermercado y una torre de oficinas.
49
Línea 4 -Bremen con Pucará: En 2005 cancelaron 11 UF en, a seis cuadras de la
futura estación Simón Bolívar, donde hoy los precios bordean las 16 UF.
Línea 4 - En su recorrido por las comunas de Macúl, Peñalolén, La Florida, La Granja,
San Ramón, La Pintana y Puente Alto, el impacto inmobiliario es menor.
Línea 2 del Metro: El impacto ha sido menor en las comunas menos densificadas. En los
80 la llegada de la línea 2 a la Gran Avenida trajo un desarrollo controlado, sin crecimiento
urbano.
Línea 5: Sector de Plaza Vespucio, alta plusvalía.
Línea 5: La llegada de la Línea 5 no generó cambios en el tramo entre Camino Agrícola y
San Joaquín; y el Parque Bustamante, por no haber terrenos disponibles.
Línea 2: El sector de Recoleta triplicó el valor de sus suelos entre los años 2000 a 2005,
pasando de las 2, 95 UF a las 9,8 UF/m² sólo en algunas áreas. La extensión de la línea
2 del Metro y el repoblamiento que experimentan algunos de sus barrios a través de la
construcción de departamentos han sido claves. También la consolidación comercial de
sectores como Patronato y Bellavista favorecidos por los accesos que otorga Costanera
Norte. Cambio de normas, mejoras a través de seccionales.
Tabla 3.2.3. Generación de Plusvalías por Metro
GENERACION DE PLUSVALÍAS POR METRO
Línea 4 -Sánchez Fontecilla

Proyección
Linea 1:Tomás Moro a Los Dominicos
Linea 1:La Gloria a Tomás Moro
Linea 1:Apoquindo hasta Escuela Militar Proyección
Proyección a Maipú:
Línea 5: Vicuña Mackenna-La Cisterna
Línea 5: Hasta Parad. 14
Línea 2: Recoleta
Línea 2: Plaza Vespucio
Línea 4 -Bremén
Línea 4 -Ñuñoa:
0 10 20 30 40 50 60 70
UF./m2
Serie22006
Serie1
199-2003
Nuevas Líneas:
Maipú: Actualmente, el precio promedio de terreno en la comuna alcanza a 7,41 UF. Con
la llegada del Metro, esa cifra será de 14 UF., debido a que Maipú es uno sectores de la
Región Metropolitana más huérfanos en cuanto a accesos públicos.
50
Las Condes: el sector podría tener una plusvalía de 20% con la llegada del Metro a los
Dominicos. La gente, especialmente la de mayores recursos, no está dispuesta a caminar
más de cuatro cuadras para tomar el Metro.
Tramo Apoquindo, entre la Escuela Militar y Las Condes: los precios en promedio 55
UF /m2 en primera línea y 35 UF /m2 en el interior- y queda poca disponibilidad de
grandes paños.
Tramo entre el Estadio Italiano y Los Dominicos: las 15 y las 20 UF/m2, mientras que
en las calles interiores baja hasta cerca de 7 UF/m2.
Sector Parque Sánchez Fontecilla: los precios de los departamentos a menos de 200
metros de las futuras estaciones subieron 8,4% hasta marzo de 2004. Los terrenos en
1997 estaban a 19 UF el metro cuadrado, hoy se están pagando a 27 UF/m2.
3.2.4. El Metro: Es funcional a la tendencia de densificación urbana, destacándose en

comunas como Santiago, Providencia, Las Condes, y ahora en Independencia y Recoleta,
a mayor cercanía de la estación, mayor es el impacto.
Para departamentos es óptima una distancia de cien a cuatrocientos metros de la
estación, generando un alza en los precios de los departamentos que están más cerca de
las estaciones, el efecto irradia hasta los mil metros. Las zonas por las que el Metro pasa
en forma subterránea se valorizan más que aquellas en que lo hace sobre la superficie.
Estar demasiado cerca de una estación es más conveniente para un proyecto comercial
que uno habitacional.
Se sugiere un impuesto especial de recuperación de plusvalías a las viviendas
beneficiadas mientras se esté pagando el crédito.
3.3. VIAS CONECTORAS COMO GENERADOR DE PLUSVALÍAS (Red Vial):
3.3.1. Localización a lo largo de redes de transporte: (1)

Otro factor relacionado con la localización de áreas urbanas es la distribución a lo largo de
las rutas de transporte y los puntos de encuentro. A la función inicial de transporte las
rutas agregan una modificación de la accesibilidad del área, llegando a distorsionar la
distribución de los lugares centrales, por ejemplo la Autoruta London - Birmingham,
diseñada como la unión de dos grandes conurbaciones, ha generado un fuerte impacto
sobre las ciudades próximas.
Las vías de transporte tienen mayor influencia en la localización de ciudades que unen un
área con zonas exteriores: la mayoría de las ciudades costeras presenta tal situación, al
ubicarse en la influencia de dos medios de transporte. Pero también hay casos de
ciudades "interiores" como Chicago, punto de término de 22 sistemas ferroviarios y
encuentro con la vía acuática de los Grandes Lagos.
Las aglomeraciones tienden a crecer en las rutas de transporte solo en ciertos lugares,
como intersecciones y puntos de cambio de un transporte por otro. Las aglomeraciones
urbanas cuyas localizaciones están determinadas por las rutas de transporte, se
encuentran no solamente en término de vía sino a lo largo de éstas: lo importante, no es
tanto el número de vías que lleguen a un punto, sino el grado de intercambio de bienes y
pasajeros que se producen en el centro urbano
Las localizaciones relacionadas con el transporte poseen diversas funciones. Una ruta
atrae líneas secundarias de transporte local, o bien, la ciudad proporciona servicios para
vehículos y pasajeros, situación más frecuente en áreas desoladas.
_______________________
(1) Texto: Factores de localización, distanciamiento y tamaño de los centros Urbanos y sistemas regionales - Lisandro Silva
Arriola
51
Las intersecciones son favorables para ciertos tipos de manufacturas, lo que crea un
estímulo para el crecimiento urbano. Un centro con gran accesibilidad como núcleo de
vías puede actuar como proveedor de servicios especializados, y por sus contratos
exteriores ser también centro comercial.
Tabla de precios promedio por m2 de terrenos, y su

relación en distancia al Centro de la ciudad de
Santiago (año 2006).
TABLA 3.3.1.
“Impacto económico” de Juan Braun Llona.
3.3.2. Disminución Costos de Transporte (20%) Autopistas.
Disminución costos versus los que habría sin autopista - No tarificadas: disminuyen
costo de transporte, pero generan congestión.
TABLA 3.3.2.
52
-Tarificadas: Disminuyen costos en mayor medida (incluso pagando peajes) y hacen la
ciudad más eficiente.
TABLA 3.3.3.
3.4. VIAS CONECTORAS DE ALTA VELOCIDAD COMO GENERADOR DE

PLUSVALÍAS:
3.4.1. Localización a lo largo de Redes de Transporte:

Actualmente se están concesionando vías estructurantes del Gran Santiago, convirtiendo
avenidas masivamente utilizadas en autopistas urbanas. Éstas garantizan altas
velocidades de traslado a la vez que desarticulan una composición espacial que ha sido
capaz de conjugar movimiento, espacio comercial, y espacio público.
Es decir, se despoja a la vía de circulación

de su condición de espacio público.
Se propone reinsertar el espacio público

entre el modelo comercial imperante
(malls) y las nuevas vías de circulación
(autopista urbana). Con el vínculo de
ambos; malls y autopistas urbanas, se
hace realidad poder desplazarse
velozmente por una autopista privada, sin
veredas ni detenciones, para luego
sumergirse en un mall, espacio privado,
cuyo fin último es inducir al consumo.
Todo esto sin siquiera pisar espacio
público.
53
3.4.2. Localización de los lugares centrales:
Está fuertemente relacionada con la
distribución general de la población (...)
Algunas zonas con localizaciones
favorables atraen más personas y pueden
ofrecer servicios más especializados.
Estos lugares tienden a crecer más,
dependiendo su tamaño de su grado de
especialización, lo que genera diferentes
tipos de lugares centrales caracterizados
por poblaciones y áreas de influencia
distintos. Se destacan a lo largo de la
circunvalación de la Av. Américo Vespucio
la construcción de numerosos Mega
Centros Comerciales, al igual que a lo
largo de la Av. Kennedy, por su carácter
de conector entre varias comunas.
_____________________
Bibliografía: Parque de Recreación y comercio en un Nudo Vial
ReinsercióndelaPausaenunaAutopistaUrbana
ProfesorGuía:AndrésElton Alumno:NicolasFrenkiel
3.5. DETALLE HISTORICO DE PLUSVALÍAS EN SANTIAGO
El precio promedio del suelo al año censal del 2002, ha aumentado en términos
nominales en 4.6 UF por M2 comparado a 1992. Las comunas de Las Condes,
Providencia y Vitacura están habitadas por las personas de mayor ingreso per-cápita de
Santiago, y han sido desde hace años las localizaciones de mayor valor dentro de la
ciudad.
El primer grupo, denominado

“Mercado suntuario
consolidado”, se caracteriza
por elevados precios del
suelo y un ritmo de variación
lento.
54
Precio promedio suelo urbano Santiago, 4° Trimestre 2002.
Fuente: Informe Trimestral "Mercado del Suelo Urbano, Santiago.
3.5.1. Precios al alza
Entre enero y marzo, el precio de los terrenos ofrecidos en las 34 comunas del Gran
Santiago promedió 7,73 UF el m². En los últimos tres meses de 2006, el valor era de 6,52
UF/m². Trivelli dice que el valor se mantiene en la tendencia de los últimos años. “Si bien
este incremento podría expresar parcialmente una tendencia real al alza en los precios de
los terrenos, éste se podría explicar en lo fundamental en función de los cambios en la
composición de los terrenos ofrecidos según tamaño”, dice. Providencia, Ñuñoa y Las
Condes lideraron los valores de suelo, con precios de 23,82 UF/m2, 20,86 UF y 18,54 UF,
respectivamente.
__________________
Estudio: oferta de terrenos en Santiago es la más baja desde 1982 . (La Tercera, 17-04-2007) Portal Inmobiliario.
55
4. COMPONENTE 4: Inversionistas compran a bajo precio predios, expulsando a los
propietarios, los que pierden junto con su terreno los beneficios de las plusvalías.
4.1. INDICADORES ECONÓMICOS PARA APLICAR AL PROYECTO

Las grandes Obras de Infraestructura Vial y de Transporte (Metro, Estación Intermodal de
Transporte público), generan grandes cambios y modificaciones del entorno urbano,
generando especulaciones en el mercado Inmobiliario. Las presiones del mercado
Inmobiliario y las especulaciones llevaran a comprar a muy bajos precios estos predios, sin
que estos propietarios ni la ciudadanía se vean beneficiados por las nuevas condiciones.
Los nuevos propietarios (Inversionistas) obtendrán las plusvalías, sin mejorar el espacio
urbano en deterioro, ni las viviendas de este entorno.
Surge la idea de que estos beneficios sean apropiados por los propietarios originales, el
barrio, y en definitiva la ciudad, para lo cual estas plusvalías generadas deberían ser
utilizadas para la recuperación de barrios en decadencia, mejoramiento de espacios
urbanos, e incluso en mejorar la calidad de las viviendas que lo conforman.
El esquema habitual en Chile, es que las Inmobiliarias compran los predios que tienen
condiciones de surgir, y posteriormente promueven cambios en las condiciones de
edificación, logrando cambios en los Planes Reguladores vigentes. Siendo estas nuevas
plusvalías generadas, apropiadas por estos inversionistas, dejando a los actuales
propietarios sin beneficios de estos incrementos del valor de las propiedades. En el caso
de sectores de escasos recursos, los más perjudicados serán estos grupos, debido a su
escaso nivel cultural, sus condiciones de cesantía, falta de recursos y conocimientos
técnicos; por lo que es deber de los Municipios salvaguardar sus intereses promoviendo
gestiones que les permitan apropiarse de estas plusvalías, mejorar sus entornos urbanos
y equipamiento, e incluso mejorar la calidad de vida de los que se quedan en el sector, ya
que el entorno normalmente es su fuente de trabajo.(1)
En Chile, la evolución política del estado no ha permitido realizar una política clara de
recuperación de plusvalías. Los mecanismos más utilizados para la captura de plusvalías
son los fiscales, en especial la Contribución de mejoras. Existen pocos casos, como la
Avenida Nueva Providencia, el barrio Cívico y el programa de Pasajes Peatonales, que
muestran en este país experiencias exitosas de recuperación de plusvalías, mediante
tributos especiales por la valorización de los inmuebles beneficiados con las obras y un
incremento en el impuesto predial. En el programa de Pasajes Peatonales, la recuperación
de plusvalías se ha realizado a través de lo que se ha denominado "Operaciones
Interligadas" (2), negociando con la ciudad índices de edificación y usos más rentables.
.
(1) Marco Teórico para la recuperación de plusvalías y Recuperación de plusvalías en Colombia, en los números 35 y 36
de Café De Las Ciudades. Gloria Henao González.
(2) El Caso de Río Claro de Brasil, contempla las "Operaciones Interligadas", el poder público Municipal promueve una ley
que asigna mayor potencial constructivo a ciertos inmuebles o predios, recibiendo a cambio obras o financiamiento,
retornadas a las viviendas de interés social, con lo que las Inmobiliarias pueden conseguir mayores beneficios en las
condiciones de constructibilidad de los predios donde se construirá, lo que genera plusvalías en estos predios. Para poder
optar a estos beneficios los Inversionistas deberán pagar al poder público un porcentaje aplicado sobre los beneficios
adquiridos. Estos ingresos pueden ser entregados en formas de obras de recuperación urbanas en otros sectores, en
mejoramientos o aumento de equipamientos, u otras obras de interés de la comunidad. Esta condición le confiere un
carácter redistributivo de los ingresos del sector privado, a las Operaciones Consorciadas.
En numerosos países existen diferentes instrumentos de Planificación, que permiten la
apropiación de estas plusvalías y la internalización por parte de estos propietarios de las
56
externalidades positivas generadas por los grandes cambios urbanos. Algunos de estos
Instrumentos son:
4.1.1. Recuperación de Plusvalías: (1)

"Por recuperación de plusvalías se entiende la movilización de parte (o, al límite, de la
totalidad) de aquellos incrementos del valor de la tierra atribuible a los esfuerzos de la
comunidad para convertirlos en recaudación pública por la vía fiscal (a través de
impuestos, tasas, contribuciones y otras formas) o más directamente en mejoramientos in
loco en beneficio de los ocupantes y la comunidad en general. Esas plusvalías resultan
en general de acciones ajenas al propietario (los incrementos de valor de la tierra
debido a mejoramientos realizados por los propietarios son la excepción), y más
notablemente derivan de la actuación pública, sea a través de inversiones en
infraestructura o de decisiones regulatorias sobre el uso del suelo urbano. A pesar de eso,
estos incrementos del valor de la tierra, sin una intervención por parte del sector público
para su recuperación, son apropiados en forma privada por los propietarios de la tierra
beneficiada" (definición de Martim Smolka, "Recuperación de plusvalías en América
Latina", Ed. Eurolibros 2001).
Para lograr la internalización de las plusvalías generadas, es necesario utilizar

Instrumentos de carácter fiscal o regulatorio y otros instrumentos, como la concesión, la
comercialización o participación de los terrenos que permitan la absorción de plusvalías
por parte del estado. El aumento del valor de la tierra se refiere a las valorizaciones de
predios por un proceso de urbanización y no a valorizaciones por edificaciones u grandes
Obras construidas en ellos. Se trata de un incremento de valor y no de precio; es sobre un
valor potencial referido al beneficio conferido al propietario del terreno, que no siempre se
traduce en un aumento de precio. (1)
4.1.2. Justificación de la existencia de Instrumentos de Recuperación de

Plusvalías:
En numerosos países solo existen instrumentos fiscales, tales como el impuesto predial y
la contribución a la valorización, para la recuperación de plusvalías por incrementos de
valor del suelo. Pero hay países, como Colombia, Estados Unidos, Francia, Canadá,
entre otros, que han desarrollado numerosos y variados Instrumentos de Planificación,
para lograr los objetivos requeridos en materia de Recuperación de Plusvalías.
4.2. INSTRUMENTOS FISCALES:
Los instrumentos más usados para la recuperación de plusvalías son:

Impuestos: Son prestaciones tributarias para el estado, de naturaleza obligatoria,
establecida por autoridad de la ley para el cumplimiento de los fines del estado. Dentro de
estos encontramos el impuesto a la propiedad inmobiliaria y el impuesto de renta por la
ganancia en la venta de inmuebles.
Tasas: Es el tributo sobre la prestación efectiva o potencial de un servicio público
individualizado en el contribuyente. Como instrumentos de recuperación de plusvalías, se
considera el pago para obtener permisos de construcción.
_____________________________________________
(1) Marco Teórico para la recuperación de plusvalías y Recuperación de plusvalías en Colombia, en los números 35 y 36
de Café De Las Ciudades. Gloria Henao González.
57
Contribuciones: Este instrumento corresponde al pago sobre un porcentaje de un
beneficio recibido, representado por un mayor valor de los bienes inmuebles.
En la Constitución Política Colombiana de 1991 se indica la "Función Social y Ecológica
de la Propiedad", que implica que el derecho de propiedad puede ser limitado, sometido a
obligaciones o condicionado, por razones de urbanismo, de salud pública o de protección
ambiental. Su principio es la prevalencia del interés general sobre el particular, que va
dirigido a proteger valores superiores y desde el cual es posible limitar también el derecho
de propiedad (2).
De esta forma se establece que la función pública del urbanismo, es el hacer prevalecer el
interés general sobre el particular y la distribución equitativa de las cargas y beneficios, ya
que son la base y fundamento de la recuperación de plusvalías, se deberán repartir los
beneficios entre los propietarios y la comunidad, en pro de la equidad y la justicia social.
4.3. INSTRUMENTOS REGULATORIOS:
La Participación en Plusvalía: Es un derecho del estado a participar en las plusvalías

(incrementos del valor de los terrenos) resultantes de acciones administrativas, como
cambios en la categorización de la tierra, cambios de uso y mayor densificación, las que
generan ganancias para el propietario.
La Bonificación por Zonificación o Bonos de Densidad: Son instrumentos a través de
los cuales los constructores obtienen un incremento en la densidad a cambio de proveer
algún tipo de beneficio público. Este instrumento ha sido utilizado en Nueva York para la
construcción de plazas públicas y en Toronto para el mantenimiento de fachadas y de
inmuebles considerados patrimonio histórico.
La Zonificación Inclusiva: Instrumento mediante el cual el incremento de la densidad se
otorga a cambio de que alguna porción del nuevo edificio provea vivienda de interés
social. El uso de este instrumento es muy común en los Estados Unidos.
La Venta de Derechos sobre Edificios: Este instrumento está basado en la separación
de los derechos sobre edificios y de los derechos de propiedad sobre la tierra. Este
instrumento ha sido utilizado en Francia y en Brasil ("Suelo Creado"), especialmente en
Curitiba. Este instrumento permite recuperar las plusvalías que resultan de la construcción
de los edificios por encima de lo establecido en las normas.
Los Certificados de un Derecho potencial a construir: Estos certificados se utilizan
para financiar inversiones públicas. Se utilizan en áreas determinadas, que se verán
beneficiadas de una inversión pública que a su vez se financiará con los ingresos
generados por la subasta de dichos certificados. Este instrumento ha sido utilizado
especialmente en la ciudad de Sao Paulo, en Brasil.
La Transferencia de Derechos de Construcción: Es la compra de parte o todos los
derechos de desarrollo de un sector determinado, para ser utilizados en otros, en los
cuales se desea o tolera un incremento de densidad. Este instrumento ha sido utilizado
hace varias décadas en Estados Unidos y Canadá; en Colombia, aunque está consagrada
en la Ley de Ordenamiento Territorial y en los Planes de Ordenamiento Territorial de
diferentes ciudades, aún no ha sido aplicada.
La Expropiación: Mecanismo a través del cual el estado adquiere terrenos para la
construcción de una obra pública o el desarrollo de proyectos de interés público.
Los Bancos de Tierras: En los cuales el estado adquiere grandes porciones de tierra
para controlar el uso de la tierra, prevenir especulaciones y capturar para beneficio
público las plusvalías que resulten de las acciones públicas o del mercado.
__________________________
(2) Definición en “Instrumentos para la recuperación de plusvalías en Bogotá (I)” por Gloria Henao González)
58
Las Cesiones obligatorias: Son terrenos que se transfieren de manera obligatoria y
gratuita al municipio, como una contraprestación a cargo del urbanizador por el mayor
valor que adquiere el suelo al aprobarse una licencia de urbanización. Los Planes de cada
municipio, deben determinar cuanto, como y bajo que condiciones se realizan estas
transferencias.
Las Iniciativas de Reajuste de tierras: Bajo este instrumento, los gobiernos compran o
adquieren tierras y posteriormente reajustan los patrones de propiedad, y el estado se
reserva parte de la tierra para proyectos urbanos.
Las Acciones público/privadas: Estas acciones son expresadas en acuerdos que
frecuentemente reemplazan el marco regulatorio, involucran permisos para desarrollar
tierras y construir estructuras, junto con requerimientos al socio privado para proveer
beneficios públicos. (3)
4.4. Instrumentos Híbridos:

Dentro de estos instrumentos encontramos las concesiones otorgadas a agentes privados
(usualmente extranjeros) para organizar compañías de urbanización y/o hacerse cargo de
las responsabilidades públicas, con respecto a la provisión de cierta infraestructura
urbana o de servicio. Estos últimos son financiados, total o parcialmente, por los
incrementos de valor de la tierra, que resultan de la internalización de las externalidades
generadas. La concesión de tierras y otros contratos de derechos de uso son utilizados
como una palanca para capturar incrementos del valor del suelo en proyectos
desarrollados en tierras públicas.
.
(3) Marco teórico para la recuperación de plusvalías y Recuperación de plusvalías en Colombia, en los números 35 y 36 de
Café De Las Ciudades. Gloria Henao González.
59
5. COMPONENTE 5: Propietarios pierden sus fuentes de trabajo, ubicación y
relaciones, manteniendo sus condiciones precarias en otra localización.
5.1. RENOVACIÓN DE BARRIOS PRECARIOS (1)
En los últimos 20 años, se ha generado un desarrollo urbano en el área metropolitana,

como solución a los habitantes sin Vivienda, en la periferia de la ciudad, en zonas de
expansión urbana. En la actualidad esta política ha generado miles de viviendas
construidas, donde no se han considerado la calidad del diseño, en la mayoría la
construcción es deficiente, y la localización es periférica y segregada, aumentando la
inseguridad y marginación de estos habitantes.
La recuperación de barrios deteriorados urbanizados, y dentro del área urbana,

presentan importantes valores del hábitat popular que es importante mantener:
El nivel de arraigo, expresado en redes sociales consolidadas.
La capacidad de densificación expresada en forma espontánea pero precaria.
La riqueza de la expresión constructiva popular y su proceso de consolidación
progresiva.
El potencial de convertirse en un hábitat de gran riqueza espacial, urbana y social.
Estos sectores se caracterizan por contener un alto número de Allegados, en su mayoría

hijos, padres y parientes de los propietarios, los que para acceder a una vivienda propia y
formal, se enfrentan a dos opciones:
Ser erradicados a nuevas viviendas en la periferia de la ciudad.
Invadir terrenos deshabitados para conformar campamentos ilegales, o “las tomas
de terreno”.
Sin embargo, en una gran mayoría optan por permanecer viviendo precariamente donde
están, privilegiando los beneficios de una localización central y mejor equipada,
manteniéndose ligados a la red social a la cual pertenecen. Aun adquiriendo una vivienda
nueva en la periferia es usual que vuelvan a la población de origen y que arrienden la
nueva propiedad.
_______________________________________________________________________
(1) (Pontificia Universidad Católica de Chile y Fundación Rodelillo. Con la participación y apoyo de Constructora Brotec, S.
A., con la participación de Carola Diez, Pérez-Cotapos y Cía. Ltda., con el apoyo de Fundación Invica. Fecha de recepción:
7-VI-04)
60
5.2. CONCEPTO DE LOCALIZACIÓN EFICIENTE (2)
El propósito más generalizado de los estudios y aplicación del concepto de Localización

eficiente, es intervenir o reducir el efecto expansivo de crecimiento en las ciudades, de la
tendencia universal de la demanda de vivienda unifamiliar en la periferia de las ciudades
en desarrollo. El concepto básico de la “localización eficiente” es enfatizar la
“accesibilidad” a empleos, áreas verdes y comercio, antes que a la “movilidad” para
alcanzar esos mismos propósitos.
Las actuales Ciudades suelen tener en común, como efecto del incremento de su
actividad productiva, una mayor competencia de uso del suelo en sus lugares centrales,
por consiguiente mayor congestión de transporte, encarecimiento del valor del suelo,
deterioro ambiental, disminución de su habitabilidad y en general el mayor atractivo
potencial es localizar la mayor parte de la demanda residencial en los “centros urbanos”,
lo que constituye una demanda interesante para el sector inmobiliario en Santiago.
Un factor importante son las políticas habitacionales de alcance social vigente, que dan
solución preferente en la periferia de la ciudad, restando capacidad de elección a las
personas de bajos recursos que se verán obligados a utilizar el servicio de transporte
público, en su expresión más ineficiente (baja frecuencia, inseguridad, etc.), y a
concentrar toda su capacidad de ahorro y mejoramiento del bienestar familiar en la
compra de un vehículo, generalmente usado. Estas políticas han generado una
“movilidad social”, asociados a un cambio y a un desarrollo social. Estos dos describen y
explican el fenómeno de movilidad urbana, especialmente al interior de las áreas
metropolitanas en expansión, como es el caso de Santiago; definiendo una compleja
“movilidad funcional” que se expresa en viajes y modos de transporte que afectan la
calidad de vida y el medio ambiente urbano.
Por lo que existe una alta relación entre la localización residencial y las distancias
recorridas y el número de automóviles que poseen los hogares, donde el costo de
transporte en la elección de un lugar de residencia, es un factor de racionalización en el
mejoramiento de la calidad de vida del habitante urbano. Situación que ha perjudicado
considerablemente a los grupos vulnerables, destinados a vivir en la periferia de las
ciudades.
_______________________________
(2) Expansión urbana y movilidad residencial en el planeamiento
territorial y ambiental de Santiago. Gámez Bastén, Vicente
Revista Electrónica DU&P. Diseño Urbano y Paisaje Volumen II N°4.
Centro de Estudios Arquitectónicos, Urbanísticos y del Paisaje
Universidad Central de Chile.
Santiago, Chile. 2005.
61
5.3. REFORMA DE LOS MERCADOS DE SUELO EN SANTIAGO (3)
La liberalización de los mercados de suelo urbano y la retirada del Estado del sector de la
construcción, dado un contexto de crecimiento y de globalización económica y de
reforzamiento de los derechos de propiedad privada, estimularon el surgimiento de un
fuerte sector privado de promoción inmobiliaria.
La estrategia económica de los Agentes Inmobiliario, es la de "densificar" la capacidad de

pago por cada metro cuadrado de suelo con el fin de maximizar las rentas de la tierra, que
constituyen su fuente principal de ganancias (Sabatini, 1990). Entre las formas de lograr
este objetivo se cuentan la conversión rural-urbana de suelo, la construcción de vivienda
multifamiliar en áreas predominantemente ocupadas por casas, y la modificación del
destino social de áreas o barrios. Todas estas estrategias, y en particular la última, están
especialmente al alcance de empresas Inmobiliarias que pueden desarrollar grandes
proyectos ejercer influencia sobre las decisiones de las autoridades.
La modificación de la categoría social de grandes áreas de Santiago es el efecto, para

desarrollar grandes proyectos residenciales apoyados en estrategias de marketing, las
Inmobiliarias pueden atraer a compradores de estratos socio-económicos altos o medios,
hacia localizaciones cercanos a áreas de ingresos menores, con las promesas de
seguridad y diseños de condominios privados, atractivos a estos estratos. Con esta
estrategia compran tierra en zonas límites, a "bajos precios" y la venden, mejorada
(construida), a un precio correspondiente a la condición social de los recién llegados,
generando altas plusvalías.
Pueden así obtenerse considerables rentas de la tierra, que son distribuidas entre
Inversionistas y nuevos propietarios, siendo los propietarios iniciales perjudicados en la
venta, aunque estos últimos traten de elevar los precios de venta de sus terrenos con el
fin de obtener anticipadamente la mayor parte posible de las rentas. Finalmente la
distribución concreta de estas ganancias entre esos dos agentes depende del momento
del desarrollo del área en que el proyecto es llevado a cabo. Los primeros promotores en
desarrollar proyectos en un área dada capturarán la mayor parte de los incrementos de la
renta de la tierra. En ese momento el capital es escaso y el suelo abundante. Más
adelante, la distribución de las rentas de la tierra varía en favor de los propietarios, ya que
hay menos tierra disponible y más promotores que quieren invertir allí (Sabatini, 1990).
En la comuna de Santiago, las Inmobiliarias han combinado estas estrategias

mencionadas, construyendo viviendas en altura para familias de ingresos medios en
áreas centrales deterioradas habitadas por gente pobre, estrategia apoyada por el
Municipio de Santiago, para lograr revitalizar el centro de la ciudad.
__________________________________
(3) Reforma de los mercados de suelo en Santiago, Chile: efectos sobre los precios de la tierra y la segregación
residencial. SABATINI, Francisco.
EURE (Santiago) v.26 n.77 Santiago mayo 2000
62
6. COMPONENTE 6: Es posible lograr una solución a la problemática de estos grupos,
formando una Asociación fuerte y estratégica de los propietarios de predios apoyada por
la municipalidad, solución que sería imposible de lograr en forma individual por los
propietarios.
CASOS EN PROCESOS DE ASOCIATIVIDAD Y APROPIACIÓN DE

EXTERNALIDADES PRODUCTO DE OBRAS URBANAS
Para comprobar la Hipótesis definida, he evaluado la documentación de diez Casos

relevantes, donde se generan problemáticas urbanas, sociales y económicas en
diferentes sectores del planeta, con diversas realidades y condiciones.
En la mayoría de casos, la Asociación de habitantes de un sector, con una alta

Participación Ciudadana, con liderazgo, apoyo técnico y legitimización ante los Gobiernos
locales, logran generar cambios y mejoras en sus habitats, internalizando externalidades
producto de grandes Obras, las cuales como efecto mínimo en un sector generan
plusvalías por las mejoras efectuadas en el entorno urbano, las viviendas, y en la calidad
de vida de sus habitantes (precios hedónicos), y en otros casos generan aumentos
considerables en el valor del suelo urbano.
ESTUDIOS DE CASOS
6.1. CASO - BRASIL - RIO CLARO:
“Instrumentos de Redistribución de la Renta Urbana”

AUTOR: Josep Maria Llop Torné (Ayuntamiento de Leida).
“Guía de Gestión Urbana”

Operaciones Consorciadas e Interligadas en Río Claro, Brasil.
AUTOR: Ricardo Jordán y Giorgio Martelli
ORIGEN DEL PROYECTO O PROBLEMA DEL CASO:

En la comuna de Río Claro, Brasil, sector de muy escasos recursos, existe un alto
deterioro en los sectores de viviendas precarias y sus espacios públicos. Las condiciones
críticas de estos pobladores, hace necesario tomar medidas para mejorar su calidad de
vida y la seguridad humana de sus habitantes, para lo cual es necesario invertir para
modificar y renovar el entorno urbano de estos sectores, así como las viviendas
asignadas o autoconstruidas por estos habitantes.
CUÁLES FUERON LAS ESTRATEGIAS DE SOLUCIÓN:

En la ciudad de Río Claro, el Municipio como una estrategia para lograr renovaciones
urbanísticas estructurales, mejoras sociales y una valorización ambiental, ha coordinado
un conjunto de intervenciones y medidas para lograr estos objetivos.
Se implementarán Instrumentos de Renovación, a través de relaciones públicas y agentes
privados, llamadas Operaciones Consorciadas.
Este instrumento permite la modificación de índices de Constructibilidad, ocupación de
suelo, alturas y densidades, entre otras normas de construcción, así como la
63
regularización de construcciones, reformas y ampliaciones, con la finalidad de lograr
mejoras en un sector precario, que se quiere renovar.
¿CUÁLES SON LOS FACTORES CLAVES DE ÉXITO?:

- Se utilizan instrumentos de Captación de Rentas y redistribución, denominadas
Operaciones Interligadas, las que fueron autorizadas bajo el decreto en la Ley Municipal
N° 10.209/86.
- Estas operaciones introducirán una nueva forma de ejecución de acciones urbanas, que
generarán retornos a la Municipalidad.
- El poder público Municipal promueve una ley que asigna mayor potencial constructivo a
ciertos inmuebles o predios, recibiendo a cambio obras o financiamiento, retornadas a las
viviendas de interés social.
- Las Inmobiliarias pueden conseguir mayores beneficios en las condiciones de
constructibilidad de los predios donde se construirá, a través de una disposición legal
efectuada por el Municipio, para lo cual promulga una Ley de Zonificación, que determina
el área de operaciones. A este sector delimitado se le otorgan condiciones de edificación
especiales y un mayor potencial constructivo, generando plusvalías en estos predios, por
lo que para poder optar a estos beneficios los Inversionistas deberán pagar al poder
público u porcentaje aplicado sobre los beneficios adquiridos.
- Estos ingresos pueden ser entregados en formas de obras de recuperación urbanas en
otros sectores, en mejoramientos o aumento de equipamientos, u otras obras de interés
de la comunidad.
- Esta condición le confiere un carácter redistributivo de los ingresos del sector privado, a
las Operaciones Consorciadas.
- El sistema esta protocolizado a través de un Certificado de Potencial Adicional de
Construcción, que pueden ser cancelados con pagos o con obras y incluso pueden ser
transados en la bolsa.
- Este tipo de gestión debe ser promovida por el Municipio, ya que se deberán definir las
áreas en que se permitan estas modificaciones al Plan regulador, sin afectar a los predios
vecinos, y al mismo tiempo estos beneficios sean aplicados a sectores realmente muy
vulnerables.
¿EL CASO ES REPLICABLE?, Y ¿CUÁLES SON LAS CONDICIONES Y ELEMENTOS

QUE PERMITIRÍAN ESA REPLICABILIDAD?:
Si, es replicable, el mayor logro es la organización Municipal y la implementación de un
mecanismo que permita una Redistribución equitativa de los beneficios, con liderazgo,
visión clara y fuerza.
- El logro de consensos entre la ciudadanía y las Instituciones Gubernamentales y
privadas.
- La implementación de gestiones a realizar para conseguir el financiamiento para la
ejecución de los planes y proyectos.
- Creación de oportunidades de remodelación y recuperación de barrios en degradación,
e incluso de viviendas en condiciones muy precarias.
- Integrar equipos de apoyo técnico a la comunidad, para el mejor desarrollo de planes.
- Las finalidades de las Operaciones Consorciadas son:
a) Implementación de equipamiento estratégico para el desarrollo urbano
b) Optimización de áreas involucradas en intervenciones urbanísticas de consideración y
de reciclaje de zonas consideradas subutilizadas.
c) Implementación de programas de Vivienda de interés social.
d) Ampliación y mejoramiento de la Red estructural de Transporte público colectivo.
e) Implementación de espacios públicos
64
f) Valorización del patrimonio arquitectónico, histórico, cultural, ambiental y paisajístico.
g) Mejoramiento y ampliación de la Infraestructura de la Red Vial estructural.
h) Dinamización de áreas permitiendo la generación de empleos.
CONCLUSIONES DEL DOCUMENTO O CASO (aplicaciones, recomendaciones o

sugerencias):
- Hemos rescatado, como recomendación, estrategias de mercado para lograr rehabilitar
los sectores deprimidos económicamente, como consolidar un tejido urbano estructurado
y un tejido económico rico en servicios avanzados a empresas, actividades logísticas y
comercio, con un alto desarrollo turístico, así como la diversificación industrial.
- Se necesitan implementar proyectos dinámicos, con el objetivo de transformar la
realidad presente, e implementar un modelo de desarrollo que promueva una mejor
calidad de vida de los ciudadanos, sin deteriorar el medio ambiente y sin perjudicar a
otras comunidades.
- Es de vital importancia definir las áreas posibles de operar bajo estas condiciones, con
un límite de densificación muy claro, ya que estos deben ser compatibles con las
capacidades de cargo de los sectores en que se emplazan.
COMENTARIOS:
- En Brasil este Instrumento esta incorporado a las normativas relacionadas con Políticas
de Urbanización y de Uso de Suelo.
La Ley Municipal 13.430 del 13 de septiembre del 2002, establece como acción
estratégica la creación de Operaciones Urbanas Consorciadas, para la rehabilitación de
áreas de intervención urbana, donde se necesita su rehabilitación.
- En el Caso de Sao-Paulo, Art.226, se determinó que las áreas de Operaciones
Consorciadas deben considerar los siguientes coeficientes de aprovechamiento:
I - mínimo: 0,2
II - básico : correspondiente al definido en esta Ley, a la zona en que se sitúen los lotes.
III - máximo: 4,0
6.2. CASO - PROGRAMA DE PAVIMENTACION PARTICIPATIVA EN CHILE:
“Pavimentación de vías en barrios pobres urbanos y semirurales con activa

Participación Ciudadana”
“Seguridad humana y Desarrollo Regional en América Latina “ (UNCRD)
AUTOR: Jaime Valenzuela, Marcelo Reyes, Renán Retamal, Catalina Sánchez

Hacia el año 1995 existía un déficit total de Calles sin pavimentar en el país de 6.088 Km.
lineales, considerando las localidades urbanas y semirurales de las trece regiones del
país, sin considerar asentamientos pequeños y aislados.
Por esta razón el Ministerio de Vivienda y Urbanismo (MINVU), desarrolla un Programa de
Pavimentación Participativa (PPP), donde propone la ejecución de un gran volumen de
pavimentación de calles y pasajes, beneficiando directamente a los vecinos y particulares
interesados en mejorar las condiciones de las zonas urbanas y asentamientos rurales con
urbanización incompleta en cuanto a pavimento, pero que cuenten con solución definitiva
de agua potable y alcantarillado de aguas servidas.
65
El Programa fue concebido con la idea de incrementar la Participación Ciudadana y
descentralizar la gestión pública. Para lo cual se propuso un plan piloto en barrios de
bajos ingresos de la RMS, en la Municipalidad de la Florida, cuyo éxito promovió su
implementación en el resto del país.
La condición básica era poder completar las urbanizaciones incompletas de los sectores
de viviendas económicas propias, otorgadas por el MINVU, pero que contaban con una
mala calidad en el entorno urbano en que se emplazaban las unidades habitacionales.
Estas viviendas fueron otorgadas por un programa habitacional basado en un sistema de
puntaje, que reunió a numerosas familias desconocidas entre ellos, desvinculándolas de
los lazos sociales de sus residencias anteriores, trasladándolos a zonas periféricas en los
nuevos asentamientos.
Técnicamente por todas estas condiciones, era complejo el sistema para pavimentar las
calles de estos barrios, pero al darle un enfoque participativo y de combinación de
esfuerzos de los gobiernos regionales con los municipios, la comunidad y las empresas
locales, resultando una disminución de los costos y en un aumento de los beneficios a la
comunidad. Se organizaron Comités de Pavimentación, responsables de gestar proyectos
de mejoramiento de espacios públicos en el país, permitiendo fortalecer el debilitado
tejido social de los conjuntos habitacionales construidos anteriormente.

Para poder optar al beneficio directo del PPP, los vecinos y particulares de estas zonas
urbanas, o asentamientos rurales, deberían organizarse en Comités de Pavimentación de
una Calle o de un Pasaje, con personalidad jurídica legalmente protocolizada.
Esta condición obligó a organizarse a estos ciudadanos y constituir los Comités, para
lograr desarrollar los proyectos de mejoramiento de los espacios públicos en los
diferentes sectores, permitiendo fortalecer el tejido social debilitado por el
desconocimiento de los vecinos y por los precarios espacios urbanos que los rodeaban;
generando instancias para construir una red social y nuevas relaciones vecinales.
La transparencia y objetividad en la distribución de los fondos, junto a la descentralización
y desconcentración administrativa, han significado una nueva forma de generar desarrollo
urbano en el espacio público, para consolidar los nuevos barrios, articulando la
participación de los diferentes actores. Asociando de esta manera al MINVU,
Municipalidades y Comités de vecinos. Otro aspecto de gran relevancia es el fomento de
la cooperación interinstitucional y público-privada, para resolver problemas sociales de
alta prioridad para los habitantes de un sector.
Este programa ha favorecido a miles de personas de bajos recursos en la Región
Metropolitana y en el país, reduciendo el déficit de pavimentación nacional en un 41,3%
en seis años, y en un 74,05% en la RMS, en el mismo período.

Si, es replicable.
Se ha demostrado que los habitantes de un sector son capaces de organizarse y
asociarse, para poder apropiarse de los beneficios que aporta este Programa para la
comunidad y su entorno urbano común.
Logrando de esta manera un desarrollo del espacio urbano público, así como de
consolidar los barrios.
Otro logro es la asociación de vecinos desconocidos, generando una participación
ciudadana activa, e integración de diferentes actores, con el fin de lograr mejorar su
calidad de vida.
66
sugerencias):
- La coordinación y asociación de los diferentes organismos (SEREMI del MINVU de cada
región, Municipalidades y Comités de Pavimentación formados por los vecinos), son las
claves del éxito de este programa.
- El fortalecimiento y capacidad de asociación de los vecinos para lograr un objetivo
común, son elementos que propician la organización y las relaciones vecinales, lo que
permite fortalecer el tejido social perdido.
- El liderazgo en la coordinación institucional, es lo que permitió la “asociación por la
acción” de los diferentes organismos participantes en cada etapa de este programa. Ya
que la organización general permanece bajo la orden del Ministerio, con activas
delegaciones en SEREMIS y en los respectivos Municipios, los que contratan a las
empresas que ejecutan las obras (Serviu).
- La descentralización en las decisiones, finanzas y administración, son condiciones que
permitieron el éxito de este programa y lo hacen altamente replicable.
- La difusión del programa, junto a una organización formal de los Comités, supervisados
por los Municipios.
- El logro de un enfoque estratégico de gestión, para entregar de manera tangible mejoras
en la calidad de vida de diferentes comunidades, como una respuesta pronta y eficaz a
esta necesidad de alta prioridad para la comunidad.
- La organización de los vecinos, en cooperación con el Municipio, para administrar los
fondos, junto al ahorro y recolección de los fondos locales y contratar los proyectos para
lograr concretar las obras de pavimentación.
- La capacidad de los vecinos para definir sus prioridades y los proyectos que desean
materializar, así como la ejecución de todas las etapas para su construcción.
- Se ha demostrado en los últimos años que el programa PPP ha sido un éxito de gestión
al lograr la asociatividad entre los vecinos y actores Institucionales, logrando mantenerse
en el tiempo y entregando miles de kms. De calles pavimentadas a los barrios más
precarios y con carencias de urbanización. Se logró que los vecinos se apropiaran de las
obras, manteniéndolas y protegiéndolas en el tiempo, una vez entregadas a su uso.
- La implementación de instancias que permitan una alta Participación Ciudadana, así
como el logro de consensos entre la ciudadanía y las Instituciones Gubernamentales y
privadas, son básicos para que los Proyectos de Planificación urbana, realmente
respondan a las necesidades y prioridades de la ciudadanía
- Todos los factores indicados en el análisis, ayudan a lograr una visión a futuro, con
una integración de las estrategias, planes y acciones, con el fin de lograr la viabilidad de
estos.
COMENTARIOS:
- La coordinación y asociación de los diferentes organismos junto al fortalecimiento y
capacidad de asociación de los vecinos para lograr un objetivo común, son elementos que
la Participación Ciudadana, y la apropiación de los proyectos, así como la mantención en
el tiempo de los mismos.
- Es básico mantener un liderazgo y coordinación Institucional de los diferentes
organismos participantes en cada etapa de este programa.
67
6.3. CASO - INSTRUMENTOS PARA LA RECUPERACIÓN DE PLUSVALÍAS EN
BOGOTÁ (I):
AUTOR: Gloria Henao González

“Marco teórico para la recuperación de plusvalías” y “Recuperación de plusvalías
en Colombia”, en los números 35 y 36 de Café De Las Ciudades.
Smolka, Martim y Furtado, Fernanda. "Recuperación de Plusvalías en América Latina".
Ed. Eurolibros, 2001.

En Colombia las urbanizaciones se caracterizan por la existencia y formación de grandes
desigualdades sociales, de forma que los beneficios generados por las plusvalías o
incrementos del suelo, normalmente son apropiadas por unos pocos, los propietarios de
este, sin que se traduzca en un beneficio real para la ciudad.
Las Inmobiliarias e Inversionistas han captado todas las plusvalías del suelo sin devolver
nada a la ciudad, enriqueciendo solo a los propietarios del suelo.
El impuesto predial nunca ha sido un instrumento eficaz para la recuperación de
plusvalías, pues su tarifa es muy baja y se base en los avalúos catastrales, que siempre
han estado muy por debajo del valor comercial, incluso este impuesto no tiene un destino
específico, ya que los recursos se integran de manera general al presupuesto y no tienen
como finalidad el financiamiento del desarrollo urbano.
La preocupación por el tema urbano y la necesidad de planear la ciudad y de buscar
mecanismos de financiación para programas, obras y proyectos de contenido urbano que
ayudaran al desarrollo de las ciudades, así como el mejoramiento de las ciudades es la
razón de que se tomen políticas eficaces de recuperación de plusvalías y de ordenamiento
urbano, donde se incluyan las funciones sociales y ambientales de la propiedad, y el
bienestar de la sociedad , siendo el espacio público como derecho colectivo y el
urbanismo.

En Colombia solo existían instrumentos fiscales, tales como el impuesto predial y la
contribución a la valorización, para la recuperación de plusvalías por incrementos de valor
del suelo.
En la Constitución Política Colombiana de 1991 se indica la "Función Social y Ecológica

de la Propiedad", que implica que el derecho de propiedad puede ser limitado, sometido a
obligaciones o condicionado, por razones de urbanismo, de salud pública o de protección
ambiental. Su principio es la prevalencia del interés general sobre el particular, que va
dirigido a proteger valores superiores y desde el cual es posible limitar también el derecho
de propiedad. (definición en “Instrumentos para la recuperación de plusvalías en Bogotá
(I)” por Gloria Henao González).
De esta forma se establece que la función pública del urbanismo, es el hacer prevalecer el
interés general sobre el particular y la distribución equitativa de las cargas y beneficios, ya
que son la base y fundamento de la recuperación de plusvalías, se deberán repartir los
beneficios entre los propietarios y la comunidad, en pro de la equidad y la justicia social.
En la ley 388 de 1997 (Ley de desarrollo territorial) se implementan herramientas para la

recuperación de plusvalías y el desarrollo urbano ordenado de conformidad con los
principios de distribución equitativa de las cargas y beneficios, donde prevalezca el interés
público sobre el particular.
68
El 30 de diciembre de 2003, el acuerdo 118, se adoptó y reglamentó la aplicación de la
participación en plusvalía, donde se definió que el urbanismo a través de su función
pública puede transformar el suelo, generar normas de regulación y de expansión, además
con el propósito de financiar el desarrollo urbano, deberá ser un mecanismo eficaz para
controlar la especulación del precio de la tierra, mejorando así el funcionamiento del
mercado del suelo.
Se han definido en la legislación, la participación en plusvalías, así como los instrumentos

fiscales como regulatorios, conformando una Política de Recuperación en Plusvalías,
estos son:
Instrumentos Fiscales, como los Impuestos, Tasas y Contribuciones.
Instrumentos Regulatorios , como la Participación en Plusvalía, la Bonificación por

Zonificación o Bonos de Densidad, la Zonificación Inclusiva, la Venta de Derechos sobre
Edificios, los Certificados de un Derecho potencial a construir, la Transferencia de
Derechos de Construcción, la Expropiación, los Bancos de Tierras, las Cesiones
obligatorias, las Iniciativas de Reajuste de tierras, y las Acciones público/privadas.
Instrumentos Híbridos, como las Concesiones otorgadas a agentes privados

(usualmente extranjeros) para organizar compañías de urbanización y/o hacerse cargo de
las responsabilidades públicas, con respecto a la provisión de cierta infraestructura
urbana o de servicio. La concesión de tierras y otros contratos de derechos de uso son
utilizados como una palanca para capturar incrementos del valor del suelo en proyectos
desarrollados en tierras públicas.

El Plan de Ordenamiento Territorial, adoptado por Colombia, ha incorporado a su sistema
muchos de los instrumentos de recuperación de plusvalías creados por la ley 388 de 1997
y muchos otros que venían de tiempos atrás.
Después de una revisión al sistema, en diciembre de 2003, se adoptó el sistema de
reparto de cargas y beneficios establecido en la ley 388 de 1997, con este sistema ya se
estaba capturando gran parte de las plusvalías que generaban los incrementos del suelo,
y la comunidad ya no tenía que hacer esfuerzos en orientar la inversión hacia
infraestructuras y servicios en esas zonas porque esto ya es parte del sistema de reparto
de cargas y beneficios entre los propietarios de los terrenos objeto de planes parciales
que generan un mayor aprovechamiento. Con esto la plusvalía dejó de ser el elemento
indispensable para la equidad y la justicia.

Algunos de los Instrumentos de recuperación de plusvalías pueden ser aplicables en Chile
y otros países, pero la utilización de excesivos impuestos diferentes sobre un mismo
predio, es algo que crearía grandes dificultados en Chile.
Para nuestra idiosincrasia, los instrumentos relacionados con bonos de constructibilidad,
Operaciones Consorciadas, y otros del estilo, pueden ser de gran utilidad, pero la
aplicación de variados impuestos, es algo que sería profundamente rechazado, e incluso
podría significar una paralización de la actividad Inmobiliaria en el país, ya que estos
impuestos serían recargados a los bienes inmuebles a vender, subiendo
considerablemente los costos de propiedades nuevas.
69
sugerencias):
- Los instrumentos más utilizados en los países son los tributarios y las cesiones de
terrenos al urbanizar.
- El Impuesto predial es común a casi todos los países; siendo un instrumento de
recuperación de plusvalías muy importante, como en Estados Unidos, ya que su recaudo
es muy importante por sus tarifas elevadas; el impuesto al incremento del valor del terreno
(Ganancias Ocasionales en Colombia) es un instrumento que genera buenos resultados
en los países de Europa.
- Colombia ha adoptado todos los instrumentos descritos, y aun así estos no han sido
suficientes, debido a las debilidades de su sistema tributario y por las bajas tarifas que se
aplican; se prefieren 20 impuestos a uno significativo. Donde la plusvalía es un tributo
más.
- En Bogotá existe desde hace varios años una aceptable política de recuperación de
plusvalías; sin embargo, se hacía necesaria la implementación de otros instrumentos que
permitieran captar más plusvalías, porque los incrementos en el valor de la tierra se
estaban convirtiendo en fuente de enriquecimiento muy grande para algunos propietarios
y mientras que la comunidad sufría de escasas posibilidades de lograr mejoras en los
servicios e infraestructura que permitieran la expansión de la ciudad.
- La contribución de mejoras es un Instrumento muy utilizado a casi todos los países de
Latinoamérica, con buenos resultados. Colombia es el país que mejor la ha
implementado.
Junto a este sistema de reparto de cargas y beneficios, se reglamentó la plusvalía y se
estipuló una tarifa graduable por años que va desde el 30% para el 2004 hasta el 50%
para el 2005. Esta figura aplicada en Bogotá se convierte en un gravamen más a la
propiedad inmobiliaria que genera doble tributación con otros tributos que recaen sobre la
propiedad raíz y la renta, que puede generar un impacto negativo en el sector de la
construcción, encareciendo la vivienda.
COMENTARIOS:
En Chile ya se han utilizado los Bonos de Constructibilidad, y las Operaciones
Interligadas, pero son de facultad de los Municipios, ya que se requieren de
modificaciones especiales a los Planes reguladores, para poder ejecutarlas. Incluso es
posible efectuar la transacción entre comunas diferentes.
6.4. CASO CALI – COLOMBIA:
TÍTULO DEL CASO Y SU(S) AUTOR(ES):

“La comunidad como proveedora de agua potable en la periferia marginal urbana”
AUTOR:
Tomado de: “Ciudades para un futuro más sustentable”:
<http://habitat.aq.upm.es/bpal/onu/lista.html>
Escuela Técnica Superior de Arquitectura de Madrid
Patrocinado por la Dirección General de la Vivienda, la Arquitectura y el Urbanismo del
Ministerio de Fomento de España.
70
El origen del problema fue el asentamiento ilegal de una creciente población de migrantes
de muy escasos recursos económicos, vinculados al sector informal, en el sector La
Sirena, situado en la periferia de La ciudad de Santiago de Cali.
Estos asentamientos carecían de servicios públicos básicos, como el agua potable,
debido al alto costo que significaba para el Municipio enviar agua desde las áreas planas
a las laderas.

- Dar impulso de carácter Participativo, para la solución de conflictos, a través de una
asociación de la comunidad, para lo cual se creo una organización comunitaria “la Junta
de Acción Comunal”, que representa a la comunidad. Esta Junta logró la construcción de
un Acueducto propio, mejorando la calidad del agua con una planta de tratamiento.
- Lograr consenso a nivel local sobre los planes a desarrollar, los cuales tendrán un
impacto a nivel regional (global), con el objetivo de lograr un desarrollo sustentable.
- Gestionar a través de la comunidad el logro de recursos económicos, los que
permitieron la construcción del Acueducto.
- Mantener la administración del Acueducto bajo la autoridad de la comunidad, a través de
la Junta.
- Utilizar ingresos recibidos en cubrir los costos de operación y mantenimiento regular del
sistema. Los ingresos son por concepto de pagos de tarifas diferenciadas, por las tarifas
de agua.
- Gestionar fondos externos para financiar las reparaciones mayores y ampliaciones al
sistema.
- Otorgar un apoyo técnico oportuno y continuo a la comunidad, para el desarrollo de sus
proyectos.

- El éxito del proyecto se debe al hecho de ser liderado por la comunidad a través de una
organización comunitaria fuerte, con apoyo institucional, local, e internacional.
- Dar impulso de proyectos de carácter participativo donde la comunidad propone los
planes a desarrollar.
- La organización comunitaria resuelve las situaciones críticas, a nivel local, por el
consenso local, se lograron cumplir las metas de un desarrollo más sustentable.
- La solución del problema tuvo continuidad en el tiempo gracias a la autogestión de la
comunidad.
- La mujer asume el liderazgo en la administración del acueducto, y la empresa creada
permite aumentar los ingresos de numerosas mujeres, cabezas de hogar.
- Gestiones para el logro de financiamiento de los planes y proyectos.
- Los beneficios que generó el nuevo acueducto, fueron distribuidos equitativamente.
- Se crearon nuevas fuentes de trabajo, las que en este caso beneficiaron a las mujeres
del asentamiento.
- El éxito administrativo y económico de esta obra, generó una dinámica de valorización
de la comunidad, lo que permitió desarrollar nuevas obras, así como también el
surgimiento de negocios caseros, y con ello surge un espíritu empresarial comunitario,
que se consolida con la formación de una empresa asociativa comunitaria.
71
Si, es replicable, el mayor logro es la organización comunal y la implementación de un
mecanismo que permite una alta Participación Ciudadana, con liderazgo, visión clara y
fuerza.
privadas.
- Creación de oportunidades de empleos formales, para mujeres jefas de hogar, en
sectores vulnerables.
- Redistribución equitativa de los beneficios.

sugerencias):
- El objetivo de mejorar la calidad de vida de los habitantes del sector fue logrado, lo que
incidió además en la autovaloración de las capacidades de los miembros de la
comunidad.
respondan a las necesidades y prioridades de la ciudadanía. Apoyados por técnicos
municipales, especialistas en los temas a resolver.
- Realizar gestiones para conseguir fondos de organizaciones internacionales y
bilaterales, para la ejecución de los planes y proyectos.
- Esta experiencia demuestra que las comunidades organizadas, usando tecnologías a su
alcance, pueden asumir el manejo autónomo de sus sistemas, contando con el apoyo
institucional.
CRITICA:
- Se observa una débil iniciativa, por parte del Gobierno Local de Cali, para el manejo,
solución y gestión en la solución del problema de otorgar Servicios Básicos a la
comunidad, como el agua. Es de vital importancia que la integración de las áreas
urbanas y rurales, sean planificados de forma integrada entre los organismos sectoriales
y la ciudadanía.
- Se denota una ausencia de apoyo financiero de los organismos Institucionales Locales
y nacionales. El mayor apoyo financiero fue conseguido por la Comunidad, a través de
organismos Internacionales y privados.
72
6.5. CASO PROYECTO RADICACION DE ALLEGADOS 9*18:

Proyecto “Radicación de Allegados, Densificación de Lotes 9*18 en Huechuraba”
AUTOR:
María José Castillo Couve y equipo
Pontificia Universidad Católica de Chile y Fundación Rodelillo.

- El origen del problema fue el asentamiento ilegal de una creciente población de
migrantes de muy escasos recursos económicos, vinculados al sector informal, en la
periferia de la ciudad de Santiago, Chile.
- El parque habitacional construido en las últimas décadas no ha beneficiado a los más
pobres; la morosidad en el pago de los créditos es de aproximadamente 50%; y los
habitantes, generalmente de conjuntos de gran escala, no cuentan con apoyo para el
desarrollo de la vida en comunidad ni para mejorar sus condiciones de pobreza. Debido a
los problemas detectados, surgió la necesidad de ajustar la política habitacional.
- Para lo cual se implemento un programa piloto en la comuna de Huechuraba, donde se
aplicó el proyecto de Radicación de Allegados en los mismos sitios de 9*18, donde
residían. El proyecto “Radicación de Allegados” es una alternativa a la expansión de la
ciudad y a la escasez de suelo urbano.
- En las poblaciones 9x18 existe por lo menos una familia de allegados por lote, integrada
a la comunidad e interesada en radicarse en el lugar. Generalmente son parientes de los
propietarios, en su gran mayoría hijos que ya han formado su propia familia. Los
allegados viven en condiciones precarias en el fondo del lote, generando al interior de la
manzana campamentos invisibles desde el espacio público.
- En una gran mayoría optan por permanecer viviendo precariamente donde están,
privilegiando los beneficios de una localización central y mejor equipada, manteniéndose
ligados a la red social a la cual pertenecen.

- La gestión fue desarrollada por arquitectos y profesionales del área social en relación
directa con los pobladores y sus organizaciones vecinales para formular una imagen
objetivo del desarrollo futuro de sus barrios.
- La estrategia consiste en la construcción de una nueva vivienda para los allegados en
los lotes donde habitan precariamente, sin necesidad de adquirir terreno nuevo. Esto
permite destinar el monto total del subsidio a la vivienda aprovechando las
infraestructuras existentes, y mantener a la población en sus comunas de origen
fortaleciendo las redes sociales.
- Este proyecto plantea una estrategia de construcción sobre lotes 9 x 18 mediante la
incorporación de estructuras de soporte en tres pisos de altura, que permitirían la
radicación de varias familias en un lote y al mismo tiempo introducen mejoras en el
espacio urbano.
- Los allegados se transforman en propietarios bajo la modalidad de la Ley de
Copropiedad
- Se considera en este proyecto el pasaje como unidad de intervención urbana, y la Calle
como Espacios de intercambio entre lo público y lo privado.
- La investigación inicial reconoce al pasaje como unidad social y urbana en las
poblaciones, intentando posicionarlo como unidad de intervención mayor al lote. Para
esto, se estudió un pasaje en particular a través de la identificación de sus partes, a partir
73
de los cuales se pudiera construir un marco teórico y conceptual aplicable a la totalidad de
los pasajes de la población.
- Se propone la generación de un nuevo perfil de pasaje a partir de la construcción de un
nuevo borde que genere una nueva percepción espacial, incorporando los futuros
crecimientos a la conformación del espacio público. Este nuevo borde está definido por
una estructura que se ubica a 3 mts. del fondo de sitio cubriendo el ancho del lote.
- La calle es diseñada en base a su función, donde se que acogen diversos flujos
peatonales y vehiculares y concentra la mayor parte del comercio y el equipamiento.
Esto genera un modo de habitar más urbano que se manifiesta en una mayor
permeabilidad entre
lo público y lo privado. Se transformará el espacio público, densificando en altura sus
bordes, reubicando la vivienda en pisos superiores y liberando espacios en el primer nivel,
que pueden ser reutilizados por una segunda actividad comercial o por patios privados.
- El desarrollo e implementación de estos proyectos ha demostrado el gran potencial que
tiene el lote 9x18 de ser densificado, radicando a los allegados.
- Esta nueva manera de hacer y renovar ciudad propone un cambio radical en la dinámica
de las “soluciones habitacionales” tradicionales.
- La organización y e incorporación del espacio aéreo como un bien transable que permita
redefinir la propiedad del lote, son dos innovaciones fundamentales para el éxito del
proyecto. En este sentido se hace fundamental incorporar a los actuales subsidios los
cambios necesarios que permitan y fomenten este tipo de intervenciones.
- Con esta propuesta, el allegado recibe una vivienda propia con acceso independiente. El
propietario, a su vez, se beneficia porque se libera el espacio ocupado por construcciones
pasajeras (la mayoría son “mediaguas” que se incendian fácilmente), y el terreno
despejado o techado queda disponible para terrazas o ampliaciones de la casa original.
- El proyecto contempla la intervención del habitante como parte del proceso de
apropiación y consolidación de su hábitat.
-Dar impulso de carácter Participativo, para la solución de conflictos, a través de una
asociación de la comunidad, para lo cual se creo una organización comunitaria “la Junta
de Acción Comunal”, que representa a la comunidad. Esta Junta logró la construcción de
un Acueducto propio, mejorando la calidad del agua con una planta de tratamiento.
- Lograr consenso a nivel local sobre los planes a desarrollar, los cuales tendrán un
impacto a nivel regional (global), con el objetivo de lograr un desarrollo sustentable.
- Gestionar a través de la comunidad el logro de recursos económicos, al conseguir
densificar los lotes, logrando adjudicar las nuevas viviendas por Ley de Copropiedad.
- Gestionar fondos externos, a través de Fundación Rodelillo, para financiar los proyectos
y programas, para ejecutar el proyecto final y su construcción.
- Otorgar un apoyo técnico oportuno y continuo a la comunidad, para el desarrollo de sus
proyectos.

- El éxito del proyecto se debe al hecho de ser liderado por la comunidad a través de una
organización comunitaria fuerte, con apoyo institucional, local, profesional e internacional.
- Dar impulso de proyectos de carácter participativo donde la comunidad propone los
planes a desarrollar.
- Las poblaciones 9x18 rescata los valores del hábitat popular como:
El nivel de arraigo, expresado en redes sociales consolidadas.
La capacidad de densificación expresada en forma espontánea pero precaria.
La riqueza de la expresión constructiva popular y su proceso de consolidación
progresiva.
El potencial de convertirse en un hábitat de gran riqueza espacial, urbana y social.
74
- El Estado se beneficia al invertir en cascos urbanos deteriorados, ahorrándose los
costos sociales, de urbanización y equipamiento que conlleva la erradicación de
población.
- Se generan beneficios en el uso de la urbanización existente, como redes de
alcantarillado, agua potable y electricidad.
- Beneficios en el uso del equipamiento urbano y comunitario existente, como
establecimientos educacionales, recreacionales y de salud.
- Beneficios por Localización urbana, en ahorro en los tiempos de viaje, acceso a los
servicios de la ciudad.
- Mantenimiento y desarrollo de actividades productivas al interior de la vivienda o en el
barrio debido a la mejor centralidad.
- Mayor Seguridad ciudadana.
- Se logra mantener la Integración social y reforzamiento de las redes sociales existentes.
- La organización comunitaria resuelve las situaciones críticas, a nivel local, por el
consenso local, se lograron cumplir las metas de un desarrollo más sustentable.
- Gestiones para el logro de financiamiento de los planes y proyectos.
- Se crearon nuevas fuentes de trabajo, al generar espacios para instalar Locales
Comerciales, etc., en primer nivel.
- Se debe escoger un grupo de habitantes que tengan un ahorro previo de 20 UF, para
optar al Subsidio Serviu, y además los propietarios deben tener en regla los títulos de
propiedades.
- El éxito administrativo y económico de esta obra, generó una dinámica de valorización
de la comunidad, lo que permitió desarrollar nuevas obras, así como también el
surgimiento de negocios caseros, y con ello surge un espíritu empresarial comunitario.

Si, es replicable, la solución piloto implementada tuvo continuidad en el tiempo, ya que
gracias al éxito obtenido, se ha ejecutado en otras comunas.
- El mayor logro es la organización comunal y la implementación de un mecanismo que
permite una alta Participación Ciudadana, con liderazgo, visión clara y fuerza.
privadas.
- Creación de oportunidades de empleos formales, en sectores vulnerables.
- Redistribución equitativa de los beneficios.
- El Plan de Acción Social de Fundación Rodelillo como el mejor del “Fondo Solidario de
Vivienda” presentado en 2003, cuando fue aprobado el proyecto.

sugerencias):
- El objetivo de mejorar la calidad de vida de los habitantes del sector fue logrado, así
como el poder entregarles una vivienda propia, donde la tenencia es el factor clave para el
surgimiento de una familia.
respondan a las necesidades y prioridades de la ciudadanía. Apoyados por técnicos
municipales, especialistas en los temas a resolver.
75
- Realizar gestiones para conseguir fondos de organizaciones internacionales y
bilaterales, para la ejecución de los planes y proyectos.
- Esta experiencia demuestra que las comunidades organizadas, usando tecnologías a su
alcance, pueden asumir el manejo autónomo de sus sistemas, contando con el apoyo
institucional.
CRITICA:
- Se observa una débil iniciativa, por parte del Gobierno Local, para el manejo, solución
y gestión en la solución del problema de vivienda y recuperación del espacio urbano
público.
- Para lograr la equidad e integración social de las ciudades, es vital solucionar las
problemáticas de las zonas periféricas precarias. Por lo que se debería planificar la
densificación en zonas consolidadas, de forma integrada entre los organismos
sectoriales y la ciudadanía.
- Se denota una ausencia de apoyo financiero de los organismos Institucionales Locales
y nacionales. El mayor apoyo financiero fue conseguido por la Comunidad, a través de
organismos privados, y finalmente con Subsidios Serviu.
6.6. CASO VITORIA GASTEIZ, PAÍS VASCO, ESPAÑA.:

“Integración social de los grupos marginados y recuperación del Casco Medieval de
la ciudad”
AUTOR: Ayuntamiento de Vitoria Gasteiz

(http://www.vitoria-gasteiz2010.org/http/docs/es/03diagnostico.pdf) Patrocinado por la
Dirección General de la Vivienda, la Arquitectura y el Urbanismo del Ministerio de
Fomento de España.

- Alta calidad de vida de los habitantes, con un equipamiento urbano de calidad e
integración social de los grupos marginados.
- Pero las condiciones cambiantes del entorno, como la economía global, los cambios
geopolíticos y la creciente integración europea, amenazan lo que le deparará el futuro a la
ciudad, por lo que son factores a considerar en la elaboración de estrategias de
desarrollo territorial a futuro.
- Este nuevo esquema introduce relevantes modificaciones en el espacio europeo
provocando un proceso de transformación en las regiones y de los núcleos urbanos que
las conforman.
Algunos problemas existentes son:
- Deterioro del Casco Medieval de la ciudad.
- La ciudad en el pasado aumento de población por las inmigraciones, pero actualmente
está en un proceso de envejecimiento, presenta un alto índice de vejez.
- La esperanza de vida es muy alta, tanto femenina como masculina, por lo que sufre
ahora un declive Demográfico, población es económicamente inactiva por edad.
- El tráfico y la alta congestión vehicular, por uso del vehículo particular para ir al trabajo, a
pesar de la cercanía del transporte público, uno de los aspectos que más preocupa a los
ciudadanos y ciudadanas.
- Mercado de trabajo desigual para hombres y mujeres, existe un alto número de mujeres
desempleadas.
76
- Las nuevas generaciones tienen mayores niveles educativos que sus progenitores, lo
que trae cambio y una nueva visión del futuro de la ciudad.
- Carencia de carreras dirigidas al ámbito empresarial.
- Alto costo de las nuevas viviendas por m2, lo que limita que inmigren nuevos habitantes.
- Su situación de capital del país Vasco, no está explotada, por lo que habría que reforzar
la vida administrativa.
- Escasa diversificación de la actividad industrial, e insuficientes asociaciones
empresariales que favorezcan la competitividad, debido a que los comerciantes
tradicionales se resisten a agruparse.
- Disminución del número de establecimientos comerciales minoristas.
- Alcance socio-cultural de las actividades, se da solo a nivel local.

Con la nueva visión de futuro, surge la necesidad de crear un proyecto dinámico, con el
objetivo de transformar la realidad presente, y proyectar la ciudad al año 2010.
- Para la urbe el concepto de ciudad sostenible, implica seguir un modelo de desarrollo
que promueva una mejor calidad de vida de los ciudadanos, sin deteriorar el medio
ambiente y sin perjudicar a otras comunidades.
- Generar dinámicas para impulsar la Participación Ciudadana, con sentido emprendedor,
inquietud por el cambio, e ilusión ante el futuro y la cooperación entre los agentes de la
ciudad.
- Impulsar la Participación cívica.
- Favorecer un clima de confianza entre los agentes, lo que posibilita intercambiar
opiniones y transmitir conocimientos.
- Se propone un proceso de revitalización y rehabilitación urbana del Casco Medieval de
la ciudad.
- Creación de numerosos Centros Cívicos, como herramienta para la integración y
participación social, promoviendo la integración social, racial, etc.
- Centros Cívicos ofrecen un conjunto de equipamientos sociales, culturales y deportivos
con el fin de desarrollar de manera íntegra a la persona, fomentar la convivencia y
potenciar la participación ciudadana en la vida del barrio y de la ciudad, donde se
desarrollan temas que interesan a la comunidad.
- Mantener y mejorar la lucha y prevención contra la exclusión social, impulsar los valores
democráticos de libertad e igualdad, tolerancia y solidaridad, a través de una red
asistencial dinámica, con el objetivo luchar contra la exclusión social y la inserción y
reinserción de personas con dificultades, como la inserción socio-laboral de personas
desfavorecidas, apoyo a inmigrantes y refugiados, prevención del racismo y xenofobia,
inclusión social de personas “sin hogar”.
- Protección social y seguridad ciudadana, el sistema de prestaciones sociales cubre
fundamentalmente tres tipos de necesidades: la enfermedad, la vejez y el desempleo.
- Implementar una oferta de Educación universitaria más amplia con titulaciones de grado
medio dirigidas al ámbito empresarial o carreras técnicas.
- Mejora de las condiciones de vida de sus ciudadanos y de una movilidad eficiente y
sostenible, que incorpore soluciones modernas y funcionales acordes con las
necesidades y características del municipio, aprovechando al máximo sus potencialidades
y sinergias.
- Se gestionará una estrategia de transporte hecha a medida de la ciudad, de manera que
resulte más cómodo y rentable para el ciudadano utilizar otros medios alternativos y
menos contaminantes, como son la bicicleta, el transporte público o el paseo. De este
modo se promociona una política de transporte sostenible encaminada a reducir el uso del
vehículo.
77
- Explotar su situación de capital del país Vasco, para dar a la ciudad una mayor
proyección a todos los niveles, estatal e internacional, debido a su estratégica ubicación
geográfica, en relación a las comunicaciones con Europa y el país, por lo que habría que
reforzar la vida administrativa.
- Crear un sistema vasco plurinuclear de ciudades, que la conecte con los ejes de
desarrollo del Ebro, y con la red europea de ciudades.
- Promocionar la importancia del asociativismo del comercio, como una forma de
organización, coordinación y estructuración para aumentar su competitividad frente a la
llegada de las grandes superficies comerciales que ofertan a sus clientes servicios tanto
de consumo como de entretención.
- Profesionalizar el sector comercio, mediante la modernización y mejora de la gestión de
empresas comerciales.
- Generar polos alternativos de centralidad comercial, en las distintas áreas de la ciudad,
para evitar el despoblamiento comercial de algunas zonas de la ciudad.
- Estudio de usos de suelo que permitan condiciones idóneas para atraer empresas y
profesionales, y una mayor oferta de servicios y equipamientos que permitan entornos de
convivencia que la hagan una ciudad atractiva en la que las personas quieran vivir y
trabajar, y atraer industrias tecnológicamente avanzadas, con alta productividad y valor
agregado, con mayor capacidad de penetración de los mercados exteriores y respetuosas
del medio ambiente.
- Gestionar usos de suelos en los territorios alrededor de la ciudad, para acoger
infraestructuras, como el Aeropuerto, y para el soporte de actividades industriales y de
servicios que requieran mucha superficie.
- Se propuso como solución a los conflictos entre la ciudad y el medio rural que la rodea,
la configuración de un filtro verde. Se plantea el Anillo Verde, como una solución
integradora, capaz de armonizar el desarrollo urbanístico y garantizar la conservación de
los valores del entorno rural.
- Las expansiones de suelo urbano, deberán considerar la integración de distintas
tipologías edificatorias e intensidades de uso en zonas bien estructuradas formal y
funcionalmente, con una red de equipamientos de carácter estratégico. Se deberá
adecuar la oferta de suelo, vivienda y equipamientos a los escenarios de evolución de las
actividades productivas, como a las necesidades sociales presentes y futuras.
- Gestión de suelo industrial y diversificar las actividades productivas hacia nuevos
sectores emergentes, de modo que siempre exista suelo disponible para facilitar el
asentamiento de nuevas empresas o el crecimiento de las ya existentes.
- Las nuevas extensiones residenciales deberán ser construidas respetando los criterios
de sostenibilidad, que hacen referencia a parámetros de densidad de habitantes por
hectárea.
- Se propone concentrar gran parte de los servicios administrativos, lo que es una
importante ventaja competitiva para la ciudad, desde el punto de vista social y económico,
lo que permite aprovechar las ventajas como las telecomunicaciones, servicios
financieros, actividades relacionadas con el transporte, etc.
- Se propone fomentar de las actividades de investigación, desarrollo e innovación en las
empresas, mediante el crecimiento del gasto para dichas actividades y la creación de
empleos, atraer inversiones; potenciar una serie de actitudes vinculadas al ejercicio de la
actividad económica, a la capacidad de adaptación al cambio, a la innovación, etc., que
hacen de la ciudad un núcleo dinámico siempre en continua evolución.
- Promocionar el fomento del Turismo, actividad de gran importancia en la vida económica
y social de la ciudad, al constituir una fuente de ingresos, de empleo y de promoción de
nuevas actividades económicas. El Turismo se desarrollará a través de tres ejes
78
específicos como son los congresos, el turismo natural y el turismo cultural de calidad en
los Territorios Históricos.
- Promocionar los valores altos de calidad ambiental y de cohesión social, los que son un
factor clave de atracción de actividades económicas en el futuro. Por ello, cualquier
actividad encaminada a la mejora del medio ambiente y a la minimización de los impactos
medioambientales, a largo plazo puede suponer una nueva forma de añadir valor a la
economía.
- Necesidad de promover la bicicleta como medio de transporte en la ciudad, para evitar la
congestión vehicular.
- Se planteó una nueva dimensión del transporte ferroviario que dé respuesta a las
necesidades de manera integrada (Tren de Alta Velocidad, hundimiento de las vías en la
ciudad y tranvía urbano). El tren una solución para el transporte de pasajeros.
- Gestionar una estación Itermodal, tranvía urbano mejorará la comunicación entre los
barrios de la ciudad y fomentará el uso del transporte público entre la población.
- Impulsar la ampliación del Aeropuerto, como un macro centro de distribución terrestre.

- El diagnóstico estratégico elaborado, a través de un proceso participativo, logró el
consenso sobre los problemas prioritarios que el plan municipal debe abordar, con una
visión de futuro compartida una ciudad.
Se lograron identificar los temas críticos y descubrir las potencialidades de transformación
y de cambio, para adaptarse a las nuevas condiciones a un entorno cambiante.
Se planifica una ciudad sostenible, para lo cual se desarrollaron diversas Políticas, Planes
y Programas, desde la perspectiva de la sostenibilidad.
- El hecho de concentrar gran parte de los servicios administrativos y la centralidad
política, por su carácter de capital, le confiere un protagonismo desde el punto de vista
social y económico.
- La ciudad cuenta una amplia red asistencial destinada a dar servicio a la población, la
que se encarga de cuidar la salud de la población, la que se caracteriza por tener una
esperanza de vida alta, bajas tasa de natalidad y mortalidad infantil y un progresivo
envejecimiento de la población.
- Una población con un alto porcentaje de personas con estudios superiores, y un alto
nivel educativo de los jóvenes, y el nivel de estudios femenino es más alto de Europa.
- El territorio sobre el que se asienta la ciudad, le confiere ventajas competitivas. El
territorio llano y extenso constituye una importante ventaja competitiva en el contexto, así
como el sistema de espacios naturales que rodean la ciudad.
- La estructura modélica de la ciudad, con soluciones de alta calidad de diseño de
conexión con las áreas periféricas, se destaca el verde y el sistema de parques urbanos,
los corredores ecológicos, las áreas residenciales y las industriales, en contraste con
otras ciudades que han crecido rápidamente.
- Gran oferta de suelo residencial no ocupado, lo que da una alta disponibilidad de suelo
residencial, generando un mayor potencial de expansión.
- Alto volumen de viviendas, con una amplia capacidad residencial, indicador del alto
grado de desarrollo alcanzado por esta sociedad.
- Amplia dotación de suelo industrial a precios competitivos, con una cultura industrial que
se integra dentro del tejido social.
- Ampliación de suelo urbanizable mediante la integración de distintas tipologías
edificatorias e intensidades de uso en zonas bien estructuradas formal y funcionalmente,
con soluciones de proximidad de zonas de actividad lúdica y comercial con otras de
intensidad residencial, y estructurar la relación con tejidos residenciales de menor
intensidad.
79
- Auge del sector de la construcción por el impulso en las políticas de suelo y vivienda.
- El proceso de diversificación de la economía, tendencia hacia la mediana empresa.
- Gran importancia de los establecimientos industriales y administrativos en la generación
de empleo.

Este es un caso que debería ser replicado por todos los gobiernos institucionales y
locales.
Planificar las ciudades con una nueva visión de futuro, es uno de los principales objetivos
para lograr realizar ciudades sostenibles.
- Se necesitan implementar proyectos dinámicos, con el objetivo de transformar la
realidad presente, e implementar un modelo de desarrollo que promueva una mejor
calidad de vida de los ciudadanos, sin deteriorar el medio ambiente y sin perjudicar a
otras comunidades.
- La implementación de un mecanismo que permite una alta Participación Ciudadana, con
liderazgo, visión clara y fuerza, sigue siendo el instrumento de mayor éxito.
- Las condiciones pre-existentes de nivel económico, educacional, cultural y ambiental,
facilitan la implementación de estrategias que preserven y mejoren las condiciones
actuales.
- Creación de numerosos Centros Cívicos.
- Revitalización y rehabilitación urbana de la ciudad.
- Lucha y prevención contra la exclusión social.
- Lograr una Movilidad eficiente y sostenible, con una estrategia de transporte hecha a
medida de la ciudad.
- Promocionar la importancia del asociativismo del comercio, generar polos alternativos de
centralidad comercial, para evitar el despoblamiento comercial.
- Estudio de usos de suelo que permitan condiciones para atraer empresas y
profesionales, una mayor oferta de servicios y equipamientos y que acojan
infraestructuras.
- Concentrar gran parte de los servicios administrativos, lo que es una importante ventaja
competitiva.
- Implementar la configuración de un filtro verde, como solución a los conflictos entre la
ciudad y el medio rural que la rodea.
- Mejorar del medio ambiente y minimizar los impactos medioambientales.
- Fomentar el Turismo como fuente de ingresos, de empleo y de promoción de nuevas
actividades económicas.
- Mejorar la comunicación entre los barrios de la ciudad y fomentar el uso del transporte
público entre la población.

sugerencias):
- Los objetivos implementados pretenden descubrir las oportunidades a futuro y otorgar a
los ciudadanos de una mayor calidad de vida en un sistema social sostenible a largo
plazo.
- El análisis realizado permitió evaluar las debilidades, las amenazas, las fortalezas, y las
oportunidades en forma exhaustiva y detallada. Lo que les permitió tener una visión
integral de su situación actual y futura, para enfrentar los desafíos y cambios que puedan
surgir a futuro.
- En este caso la implementación de estrategia a desarrollar, se vio favorecido por las
condiciones imperantes, como un nivel económico estable, buen nivel de educación,
80
cultura y ambiente, que facilitan la implementación de estrategias que preserven y
mejoren las condiciones de una ciudad sustentable.
- Es importante tomar en cuenta para futuras planificaciones de las ciudades, las visiones
y estrategias a considerar para los procesos de envejecimiento de las ciudades, como el
caso de los grandes centros metropolitanos que comienzan a perder población a favor de
las ciudades más pequeñas, por lo que es necesario revitalizar y rehabilitar estas
ciudades.
- La estrategia de consolidar un tejido urbano estructurado y un tejido económico rico en
servicios avanzados a empresas, actividades logísticas y comercio, con un alto desarrollo
turístico, así como la diversificación industrial, son estrategias de mercado para lograr
rehabilitar los sectores deprimidos económicamente.
- Es básica la implementación de normas para que las actividades respeten el medio
ambiente y la cultura.
- Las iniciativas de una ciudadanía activa, con Visión de futuro, que quiere planificar su
Habitat a largo plazo, permitieron crear instancias para una alta Participación Ciudadana,
así como el logro de consensos entre la ciudadanía y las Instituciones Gubernamentales
y privadas.
Las estrategias deben contemplar e implementar, como en este caso, que se deben
impulsar valores democráticos de solidaridad y tolerancia, como garantía de la seguridad
humana y de un desarrollo sustentable. De este análisis surgen las posibles soluciones a
conflictos que se puedan presentar a futuro, para garantizar un desarrollo sustentable de
la comuna, ciudad. Es recomendable este tipo de análisis, porque demuestra con una alta
participación ciudadana, el logro de consensos y la coordinación de acciones, que son los
factores que garantizan la viabilidad del sistema y el logro de una mayor calidad de vida
en un sistema social sostenible a largo plazo. Como recomendación de una visión a
futuro, es importante tomar en cuenta para futuras planificaciones de las ciudades, las
visiones y estrategias a considerar para los procesos de envejecimiento de las ciudades,
como el caso de los grandes centros metropolitanos que comienzan a perder población a
favor de las ciudades más pequeñas, por lo que es necesario revitalizar y rehabilitar estas
ciudades.
Hemos rescatado, como recomendación, las estrategias de mercado para lograr

rehabilitar los sectores deprimidos económicamente, como consolidar un tejido urbano
estructurado y un tejido económico rico en servicios avanzados a empresas, actividades
logísticas y comercio, con un alto desarrollo turístico, así como la diversificación industrial.
Es básica la implementación de normas para que las actividades permitidas respeten el
medio ambiente y la cultura. Las iniciativas de una ciudadanía activa, con Visión de futuro,
que quiere planificar su hábitat a largo plazo, permitieron crear instancias para una alta
Participación Ciudadana, así como el logro de consensos entre la ciudadanía y las
Instituciones Gubernamentales y privadas.
Este caso de diagnóstico estratégico, es replicable e incluso muy recomendable para

otros casos, como en nuestro caso de la comuna de las condes, sobre todo en el
concepto de planificación a futuro, basado en el análisis exhaustivo de temas de
problemáticas actuales y futuras, que se prevén surgirán en el mediano y largo plazo.
81
6.7. CASO - VILLA DE LEYVA, COLOMBIA:
“Administración Popular Democrática”
AUTOR: ICLEI "Capacidad para la Sustentabilidad", sistema de información

latinoamericano sobre experiencias exitosas en http://www.iclei.org/capacidad

- La necesidad de lograr la cooperación de esfuerzos y recursos de los municipios locales,
en pro de la integración regional y provincial, para lograr crear mayores niveles de
desarrollo sustentable y bienestar social.
- Alcanzar una relación equilibrada entre la comunidad y su medio ambiente, como
protección de sus recursos naturales.

- Se propone establecer a través de organismos de participación la visión que se quiere
lograr de la ciudad y la región a futuro.
-Se propone la integreación regional para intercambiar experiencias, diseñar estrategias y
para la formulación, ejecucion y evaluacion, para programas de desarrollo ambiental, que
reunan esfuerzos y recursos humanos, economicos y tecnológicos, en el logro de los
objetivos.
- Se crea una Asamblea Regional Ambiental (ARA), para fortalecer la integración a nivel
regional , para lograr un bienestar social y un desarrollo sustentable, basados en una
estrategia de respeto y potección del medio ambiente.
- El ARA será la máxima autoridad de decisión y está integrada por los alcaldes de los
municipios, un representante de cada comunidad local, un representante del magisterio
de cada localidad, un representante por municipio de las Departamentos Municipales
relacionados al tema, y un representante del sector de Educación.
- Se crea la Junta Directiva del ARA, representante de la Asamblea, la que está
constituida por representantes locales y municipales de las localidades integrantes. Este
organismo se encarga de la coordinación, sistematización, diseño y presentación de las
propuestas periódicas.
- Atraer la atención de organismo ambientales nacionales e internacionales, para
cooperación, financiamiento e intercambio de experiencias en el desarrollo sustentable y
medio ambiente, así como de capacitación.
- En cada municipio se implementó un organismo llamado Comisiones Ambientales
Municipales (CAM), donde se elaboran los diagnosticos participativos y planes locales.
Los que a su vez serviran de base al ARA.
- A partir de las necesidades de recuperación y protección del medio ambiente como
concepto y como espacio, en sus impactos en los ámbitos económicos y sociales, se
busca el reordenamiento territorial.
- A través de la descentralización se logra trasladar la ejecución de las políticas públicas a
los agentes locales, con lo que el rol fundamental para el desarrollo sustentable, se
transfiere a la sociedad.

- Elaborar una visión global de la región, integrando a las instituciones locales, en sus
ámbitos económicos, sociales y medio ambientales.
privadas.
82
- El intercambio de experiencias se hace posible a través del modelo de acción y de
participación, así como el logro de la comprensión de la ciudadanía y de los organismos
municipales, de los conceptos ambientales, que interactúan en el desarrollo sustentable
del territorio, tanto a nivel local como regional.
- Se logra esta integración a través de un organismo administrativo (ARA), encargado de
promocionar el desarrollo sustentable de la región.
- Las propuestas ambientales son aprobadas de común acuerdo en la Asamblea
Regional, y evaluadas, en relación a su impacto local y regional.
- Las propuestas presentadas a los organismos, por la Junta Directiva del ARA, recogen
las necesidades e intereses de todos los municipios y comunidades participantes.
- Esta herramienta de trabajo del ARA, ha tenido un impacto global, debido a que el
sistema de formulación de estrategias ha sido replicado a nivel nacional en Colombia y
en Latinoamérica.

Si, es replicable.
- Una organización a nivel regional, con un objetivo común, facilita la elaboración de una
visión global de la ciudad a futuro, así como de la implementación de las acciones a nivel
local.
- La implementación de mecanismos que permitan una alta Participación Ciudadana, con
liderazgo, transparencia, visión clara y fuerza.
- El sistema de trabajo organizado por el ARA, representa una herramienta de trabajo útil,
en la formulación de estrategias, como un medio de establecer prioridades reales de la
ciudadanía en los planes diseñados para un desarrollo sustentable.
- La descentralización que se logró aplicar en Colombia, otorgada por la voluntad política,
es un gran factor de éxito, por lo que es recomendable su aplicación.

sugerencias):
- Este es un caso éxito de cómo se pueden organizar las comunidades locales, para
coordinar los recursos y acciones con un objetivo común, logrando fortalecer a la región,
desde el punto de visto social, económico y ambiental.
- Se logró una descentralización de los gobiernos locales, con un empoderamiento
otorgado por el municipio, siendo la Asamblea la máxima autoridad de decisión.
- Las comunidades comenzaron sus actividades de organización con una visión parcial,
vinculada al medio ambiente, sin embargo finalmente las acciones terminaron con una
visión de desarrollo sustentable a nivel regional. Generando un proceso de integración
regional en la formulación, ejecución y evaluación de planes para este objetivo.
- El éxito de esta cooperación se debe a reunir los esfuerzos y recursos humanos,
económicos y tecnológicos locales, en el logro de los objetivos locales.
COMENTARIOS:
- Este caso nos da un ejemplo de cómo las Comunidades locales son capaces de
organizarse y agruparse en una entidad administrativa a nivel regional, que tiene
representatividad y poder de decisión, para el logro de objetivos comunes.
- Estas organizaciones se lograron implementar por el respaldo institucional y legal de los
Alcaldes, los que participaban activamente integrando las comisiones. Junto con una
activa participación de los departamentos y técnicos municipales.
- Actualmente en Santiago, no se da la integración en un ente administrativo de
autoridades municipales junto a representantes de la comunidad. Situación que permitiría
83
un trabajo común en el logro de objetivos globales, que tomen en consideración las
aspiraciones y requerimientos de las comunidades, logrando planes viables, con un alto
contenido social y sustentable.
6.8. CASO - QUITO, ECUADOR:
“Plan de Desarrollo Comunitario en la Cooperativa Martha Bucaram”
AUTOR: ICLEI-PNUMA: ‘Manual de Planificación para la Agenda 21 Local: Una

introducción a la Planificación para el Desarrollo Sustentable, Toronto 1996.

- El principal problema radica en la necesidad de servicios básicos para los residentes, en
un sector de muy escasos recursos, barrio Martha Bucaram.
- La ciudadanía ha detectado contaminación del agua, escasez de agua, inseguridad, falta
de movilización, desabastecimiento de servicios y productos, dificultad para reunir a la
gente, vías intransitables falta de mantenimiento, contaminación ambiental,
incomunicación por la distancia, falta de educación, falta de infraestructura, falta de sitios
de esparcimiento para la comunidad.

- Se implementó la creación de una cooperativa a nivel de barrio, la Cooperativa Martha
Bucaram, para lograr convocar una alta participación comunitaria.
- Se propone crear un plan de desarrollo comunitario, organizado por la administración
municipal de la zona sur.
- La Cooperativa identificó los problemas, con lo que se pudieron desarrollar ideas de
proyectos concretos para solucionar las causas de los problemas.
- Se estableció la estrategia de categorizar y priorizar los proyectos, para su ejecución.
- Se propuso desarrollar un proceso de planificación, a través de un plan comunitario en
apoyo a la cooperativa.
- Se crea un comité de barrio y una asamblea de todos los residentes interesados, para
mantener informada a la comunidad.
- En los Comités se explica al público los pasos para la planificación y los objetivos
- En los Comités se crean los talleres de capacitación, la recolección de información y el
análisis de datos.
- Se propuso seleccionar un equipo del Comité para investigar entre los residentes, sobre
el estado general del barrio (censo).
- Se capacita a los equipos de residentes para ejecutar la recolección de información,
para la planificación.
- El municipio entrega apoyo técnico en el diseño del censo y el análisis de los resultados.
- Se consulta a la ciudadanía para crear una visión de futuro de la comunidad.
- Se genera una lista de problemas mediante un proceso de votación.
- Se establecen los objetivos y metas para resolver los problemas apuntados.
- Se proponen ideas de proyectos para cada problema, lo que hace este proceso más
concreto y práctico.
- Se priorizan y seleccionan los proyectos para el plan de acción, a través de un sistema
de categorización que numera los proyectos en forma ponderada, el número más alto es
el que se considera más urgente.
- Los proyectos de menor urgencia se dividen en los que son de corto plazo y los que son
de largo plazo.
84
- Se crea un comité específico de residentes para estudiar cada proyecto propuesto, las
formas de cómo superar los obstáculos para la ejecución de estos.
- Se crea un proceso de identificación de recursos, para realizar los proyectos.
- Se implementan Indicadores específicos para cada caso, para monitorear los avances
de la planificación.

- La creación de la Cooperativa favoreció la autoorganización del barrio, lo que facilitó la
generación de soluciones para la construcción de servicios básicos.
- Los proyectos se ejecutaron con la participación activa de la comunidad, el apoyo del
gobierno local y de organizaciones no gubernamentales.
- La comunidad contribuye a estos proyectos con mano de obra.
- Las asambleas funcionaron como un foro donde los residentes pueden hablar de sus
experiencias en el barrio, sus condiciones de vida y el estado de los servicios.
- A través de la consulta pública, se crea la consolidación de las distintas visiones en una
y la identificación de los factores que están obstaculizando su realización.
- Los comités definen las actividades de planificación con la administración zonal, e
identifican otros grupos, como ONGs, etc., que pueden ayudarlos a desarrollar los
proyectos.
- Se logra formalizar la asociación entre la comunidad y los demás actores mediante
contratos, identificando en que colaborarán en el proceso.
- Con éxito de la implementación del plan, se logra involucrar una mayor parte de la
comunidad, a más departamentos municipales y otras organizaciones.
- Se logra llevar un monitoreo de los comités asignados y los residentes a los proyectos.
- El éxito logrado por los Comités y Cooperativas en la implementación de los planes y
proyectos, alentaron a otros barrios de la zona a crear sus propios planes de desarrollo
comunal.
- Las mujeres, jóvenes y niños continuaron con sus grupos y cambiaron el espíritu del
barrio.

Si, es replicable.
privadas, así como en establecer un plan de acción integrado en conjunto.
- El apoyo técnico de expertos, de la municipalidad, aseguran la viabilidad y equidad en el
desarrollo de los trabajos.
- Coordinación de acciones, cumple con las premisas básicas para un desarrollo
sustentable.

sugerencias):
- La dinámica de Participación Ciudadana generada, así como el desarrollo de soluciones
para solucionar la carencia de servicios, significaron el éxito del proceso y el programa.
- La voluntad política para autorizar y apoyar a la ciudadanía en la formación de las
Cooperativas y Comités.
- El sistema de Cooperativas desarrollado crea un espíritu de solidaridad entre la
ciudadanía.
85
- El éxito de los planes y proyectos logrados por los Comités y Cooperativas, alentaron a
otros barrios de la zona a crear sus propios planes de desarrollo comunal.
- A través de la amplia Participación ciudadana, y el éxito obtenido, se produjo una
motivación para la integración de nuevos miembros para participar.
- Se desarrolla una visión de futuro entre las mujeres, los jóvenes y niños, loa hombres no
participan, quedando un gran segmento de la población sin representación.
- Las Cooperativas crearon grupos de acción para la planificación, con un enfoque de
Desarrollo Sustentable.
COMENTARIOS:

respondan a las necesidades y prioridades de la ciudadanía
estos.
6.9. CASO - EL PROYECTO TROYAN DE ACCIÓN AMBIENTAL (PTAA):
“El Proyecto Troyan de Acción Ambiental (PTAA)”

AUTOR: Agencia de Protección Ambiental (APA) de los Estados Unidos, en la
metodología de evaluación comparativa de riesgos.
Instituto para Comunidades Sustentables (ICS) de los Estados Unidos, en la dirección del
PTAA.

- El principal problema radica en la gran escasez de agua potable, la cual se encuentra
racionada en verano y otoño.
- Mala calidad del agua, con muchos casos de disentería.
- El río es contaminado por las aguas negras vertidas directamente y sin tratamiento, de
procedencia municipal, industrial y agrícola.
- Existencia de un relleno sanitario abierto, cercano al río que contiene desechos sólidos y
peligrosos.
- Contaminación del aire por la combustión de carbón con alto nivel de azufre, por el
kerosén para calefacción doméstica y por los procesos industriales sin tratamiento o
tratamientos inadecuados.

- Se crea un modelo de planificación, basado en el nivel de riesgo del sector en estudio.
- Se integran los procesos de evaluación de los riesgos en forma comparativa, con
métodos de toma de decisiones participativas.
- Se promueve la protección ambiental por medio de la toma de decisiones participativa.
- Se propone llevar a cabo proyectos de asistencia técnica y demostrativos.
- Se organizaron dos comités de ciudadanos para supervisar el PTAA y llevar a cabo
actividades específicas, donde se elaboraban los mandatos.
- Cada Comité técnico es responsable de una tarea.
86
- Se propuso como estrategia hacer una lista de los problemas ambientales, y estudiar la
recolección y análisis de información sobre los riesgos de cada problema y sus posibles
soluciones
- Se crea un Comité de políticas, con el deber de formular un plan para la participación
pública, y era el responsable de las actividades de educación, de fomentar una
participación activa del público y de solicitar sus opiniones.
- Se creó un coordinador local y se nombró un voluntario del Cuerpo de Paz para dar
apoyo logístico a los comités de ciudadanos.
- Se capacita a los miembros de los comités y al personal de los proyectos y se les
entregan los recursos necesarios para cumplir con las metas.
- Los miembros tienen la responsabilidad de evaluar los riesgos asociados a los
problemas ambientales de la comunidad, categorizarlos, e implementar un plan de acción
destinado a resolver los problemas más serios.

- Se logra una alta Participación ciudadana voluntaria, donde los miembros de los comités
fueron elegidos por el alcalde de Troyan.
- La creación de la Cooperativa favoreció la autoorganización del barrio, lo que facilitó la
generación de soluciones para la construcción de servicios básicos.
- Los proyectos se ejecutaron con la participación activa de la comunidad, el apoyo del
gobierno local y de organizaciones no gubernamentales.
- La comunidad contribuye a estos proyectos con mano de obra.
- Las asambleas funcionaron como un foro donde los residentes pueden hablar de sus
experiencias en el barrio, sus condiciones de vida y el estado de los servicios.
- A través de la consulta pública, se crea la consolidación de las distintas visiones en una
y la identificación de los factores que están obstaculizando su realización.
- Los comités definen las actividades de planificación con la administración zonal, e
identifican otros grupos, como ONGs, etc., que pueden ayudarlos a desarrollar los
proyectos.
- Se logra formalizar la asociación entre la comunidad y los demás actores mediante
contratos, identificando en que colaborarán en el proceso.
- Con éxito de la implementación del plan, se logra involucrar una mayor parte de la
comunidad, a más departamentos municipales y otras organizaciones.
- Se logra llevar un monitoreo de los comités asignados y los residentes a los proyectos.
- El éxito logrado por los Comités y Cooperativas en la implementación de los planes y
proyectos, alentaron a otros barrios de la zona a crear sus propios planes de desarrollo
comunal.
- Las mujeres, jóvenes y niños continuaron con sus grupos y cambiaron el espíritu del
barrio.

Si, es replicable.
- El apoyo técnico de expertos, de la municipalidad, aseguran la viabilidad y equidad en el
- Coordinación de acciones, cumple con las premisas básicas para un desarrollo
sustentable.
87
sugerencias):
- La APA decide iniciar un proyecto demostrativo de Acción Ambiental, con el propósito de
mejorar la capacidad de manejo ambiental de la municipalidad de Troyan.
- Se integran en el modelo de planificación propuesto, los procesos de evaluación
comparativa de riesgos con metodologías de toma de decisiones participativas.
- Se promueve la protección ambiental por medio de la toma de decisiones participativa.
- Se propone llevar a cabo proyectos de asistencia técnica y demostrativos.
- La dinámica de Participación Ciudadana generada, así como el desarrollo de soluciones
para solucionar la carencia de servicios, significaron el éxito del proceso y el programa.
- La voluntad política para autorizar y apoyar a la ciudadanía en la formación de las
Cooperativas y Comités.
- El sistema de Cooperativas desarrollado crea un espíritu de solidaridad entre la
ciudadanía.
- El éxito de los planes y proyectos logrados por los Comités y Cooperativas, alentaron a
otros barrios de la zona a crear sus propios planes de desarrollo comunal.
- A través de la amplia Participación ciudadana, y el éxito obtenido, se produjo una
motivación para la integración de nuevos miembros para participar.
- Se desarrolla una visión de futuro entre las mujeres, los jóvenes y niños, loa hombres no
participan, quedando un gran segmento de la población sin representación.
- Las Cooperativas crearon grupos de acción para la planificación, con un enfoque de
Desarrollo Sustentable.
COMENTARIOS:
- La implementación de Programas y proyectos creativos que sean económicamente
viables y solucionen grandes problemáticas sociales, como los allegados, son altamente
replicables, ya que con bajos costos solucionan el problema de la tenencia, logrando
considerables mejoras en la calidad de vida de los habitantes de un sector.
. Una estrategia de Participación Ciudadana, organizada y liderada, puede lograr
grandes cambios, así como el logro de consensos entre la ciudadanía y las Instituciones
Gubernamentales y privadas.
estos y Proyectos de Planificación urbana, realmente respondan a las necesidades y
prioridades de la ciudadanía.
6.10. CASO - ARTERIA BIG DIG EN BOSTON:
“BIG DIG: EL DISEÑO CONCEPTUAL DE LA ARTERIA CENTRAL EN BOSTON,

MASSACHUSSETS”
AUTOR: Altshuler, Alan A. Luberoff, David E.. Mega-Projects: The Changing Politics of
Urban Public Investment. Publicado por The Lincoln Institute of Land Policy.
(2003) p. 368.
MTA History of The Central Artery / Tunnel Project,
http://www.masspike.com/bigdig/background/history.html
Tesis Felipe Moreno, José Miguel Urrechaga, Pablo Valdivia, Profesor Iván Poduje,
Universidad Católica de Chile.
88
Unos de los principales conflictos de todas las ciudades en movimiento, es el latente
incremento de la tasa de motorización, por consiguiente los problemas del trafico. Boston,
Massachussets, un centro urbano que alberga menos de 600,000 habitantes, recibe la
misma cantidad de autos todos los días. Políticas gubernamentales desde 1956 que
vienen actuando en base al impacto del tráfico dentro de la ciudad. Sobretodo en una
ciudad como Boston, que alberga los ingresos per cápita más alto de E.E.U.U y por ende
una alta tasa de motorización.
La imagen de ciudad de Boston era posicionarse a partir de los 50’s como el nuevo centro
financiero tanto de la región, como en un contexto mundial. La variable económica esta
directamente comprometida con los impactos que significa el crecimiento urbano. En base
a eso se identificó el conflicto; ...con un sostenido aumento de la población el trafico pasó
a ser un problema, sino se actuaba, el atochamiento podía llegar a sobrepasar las 10
horas... Se implantó una solución dinámica que permitiese tanto la vialidad económica
como de transporte para la ciudad. El Big Dig (CA/T Project).

- Las políticas urbanas de Boston habían deteriorado su centro, acelerando el crecimiento
de la periferia, y originando graves problemas por su expansión, como la falta de
definición de límites, conurbaciones, o el respeto de los existentes. Esto genera que la
escala de la ciudad se vuelve impersonal, careciendo de identidad.
- La clave es hacer de la ciudad un lugar para vivir cerca del lugar de trabajo, que por lo
menos si no es en distancia que lo sea en tiempo. Lo que implica que el transporte es
esencial para la ciudad, y su tendencia dependerá de la evolución de éste.
- La demanda de ciudad responde a exigencias como: Competitividad, Calidad de vida y
Administración. Hoy se tiende a reconocer nuevamente el rol público como regulador e
impulsor, en la definición y puesta en marcha de proyectos.
- El rol público consiste en un análisis participativo de la situación y su posible evolución, y
en la definición de una estrategia de intervención. Este análisis toma en consideración los
entornos, el territorio, los agentes involucrados, el gobierno y la participación, es decir
asume todas las dinámicas que se desenvuelven en la ciudad.
- Dados todas estas condiciones se implantó una solución dinámica que permitiese tanto
la vialidad económica como de transporte para la ciudad. El Big Dig.
- Como estrategias se implementaron conceptos como tener un Enfoque Integrado y
emergente, y no sectorial.
- Estrategias de acción claras y eficientes, no siempre basadas en la normativa.
- Enfoque orientado al Costo-Beneficio, priorizando en base a una evaluación de
proyecto, y a la demanda urbana, y no a la oferta, como antiguamente.
- Organización de una Participación Focalizada y no abierta, se propone segmentar y
focalizar el proceso participativo.
- Se crea un Comité de políticas, con el deber de formular un plan para la participación
pública, de fomentar una participación activa del público y de solicitar sus opiniones.
- Los miembros tienen la responsabilidad de evaluar los riesgos asociados a los
problemas ambientales de la comunidad, categorizarlos, e implementar un plan de acción
destinado a resolver los problemas más serios.

-Este proyecto lleva 20 años de gestión, y se han integrado un sin fin de instituciones,
comités, participación ciudadana, tecnología, medio-ambiente, etc... con el fin de mitigar
los impactos y así manejar los grados de incertidumbre.
89
- Las dinámicas existentes se consideraron mediante un diagnostico de los impactos
positivos y negativos que repercutían en la ciudad producto del trafico.
- Este proyecto buscó dar una solución integradora a la congestión en Boston,
descomponiéndose en varias etapas que atacan situaciones claves para desencadenar
todo el proceso de mejoramiento de accesibilidad de la ciudad.
- La accesibilidad y movilidad son requisitos para la competitividad de la ciudad como
medio económico y para cumplir su rol de integración social. Es por ello, que en
planificación van ligados con los proyectos de transporte y movilidad peatonal.
- Se consideró el equipamiento como infraestructura económica, de manera que los
espacios públicos son objetivo clave de la construcción del contexto urbano, en la medida
que se concilien como creadores de centralidades y atractores, para lo cual es básico
contemplar la accesibilidad y movilidad con la multiplicación de centralidades.
- Se consideró un diseño diversificado, en base al impacto urbano que esta vía de alta
velocidad iba a generar, por lo que según los estudios realizados hubieron sectores que
se construyeron bajo el nivel de vereda en túnel, y otros en forma aérea.
- Los diseños contemplaban recuperar el Casco Histórico y consolidar el centro Urbano
de la ciudad, así como crear Paseos peatonales y Ciclovías, y lugares de equipamiento y
espacios urbanos de calidad y atractivo para la población y el turismo.
- En la Participación Ciudadana se invitaron numerosas Instituciones Culturales, de
gobierno y de la ciudadanía con alto nivel de educación, que velaran por una mejor
calidad de vida, por mitigar los Impactos urbanos negativos de las obras, y promover el
Turismo y la economía de la ciudad.
- Revisión y retroalimentación permanente de los proyectos y su funcionamiento en el
tiempo.
- Estrategias de acción claras y eficientes, no siempre basadas en la normativa.
- Organización de una Participación Focalizada y no abierta, se propone segmentar y
focalizar el proceso participativo.

Si, es replicable.
- Organización de una Participación Focalizada donde se propone segmentar y focalizar
el proceso participativo, junto a una integración de los participantes gubernamentales y
privados.
- El apoyo técnico de expertos, del gobierno local, aseguran la viabilidad y equidad en el
- Coordinación de acciones, creación de espacios para la ciudadanía, coordinación de
movilidad y transporte, son elementos que cumplen con las premisas básicas para un
desarrollo sustentable.

sugerencias):
- El gobierno local apoyado por la ciudadanía, desarrolla un programa de acción que
permita recuperar el Casco Histórico de la ciudad y consolidar el centro Urbano de la
ciudad, así como crear Paseos peatonales y Ciclovías, y lugares de equipamiento y
espacios urbanos de calidad y atractivo para la población y el turismo. Lo que se ha
demostrado a lo largo del tiempo que fue un éxito de gestión.
90
- Los proyectos y programas se mantienen en constante monitoreo y revisión, lo que
permite generar mejoras y mitigar impactos.
- Se integran en el modelo de planificación propuesto, los procesos de evaluación
comparativa de riesgos con metodologías de toma de decisiones participativas.
- Los proyectos son evaluados social, ambiental y económicamente, lo que asegura su
equilibrio y desarrollo sustentable.
COMENTARIOS:
- El gobierno local toma la iniciativa de recuperar una ciudad en deterioro, pero tomando
en consideración a la ciudadanía, a través de programas focalizados de Participación
Ciudadana, con una Asesoría Técnica de respaldo de gran calidad.
- La generación de planes, proyectos y programas que tengan una visión integral y de
consensos entre la ciudadanía y las Instituciones Gubernamentales y privadas, son
básicos para que los Proyectos de Planificación urbana, realmente respondan a las
necesidades y prioridades de la ciudadanía.
- Esta obra lleva en funcionamiento 20 años, demostrando que las estrategias
implementadas con una visión a futuro, con el fin de lograr la viabilidad de los proyectos
y programas a implementar.
COMENTARIO GENERAL
Los casos estudiados tienen en común factores e hipótesis, que otorgan las condiciones
para que todos hayan sido un éxito. Las estrategias consideradas, así como la
complementariedad de los factores, crea una interdependencia de causa-efecto en las
relaciones entre estos factores, formando un circulo virtuoso inter-relacionados entre si.
Para comprobar esta teoría, se ha creado una matriz comparativa entre los casos
analizados, en diferentes variables, según su importancia relativa en cada caso.
6.11. ANALISIS COMPARATIVO DE CASOS:
Para lograr comparar y crear parámetros de análisis de los Casos expuestos, aplicables
a nuestro Proyecto, se ejecutarán tres Matrices diferentes, donde se cruce la
información recopilada en diversos aspectos:
TABLA 1.1. Matriz de Factores de Éxito en Casos en Procesos de Seguridad Humana y
Apropiación de Externalidades.
TABLA 1.2. Síntesis. Factores de éxito más relevantes.
TABLA 1.3. Matriz de Casos en Procesos de Seguridad Humana y Apropiación de
Externalidades Producto de Obras Urbanas
CASOS ANALIZADOS:
1. Río Claro, Brasil
2. Programa de pavimentación participativa en chile
3. Instrumentos para la recuperación de plusvalías en Bogotá
4. Cali – Colombia
5. Proyecto radicación de allegados 9*18
6. Vitoria Gasteiz, país Vasco, España
7. Villa de Leyva, Colombia
8. Quito, Ecuador
9. El proyecto Troyan de acción ambiental (ptaa)
10. Arteria Big Dig Boston
91
TABLA 6.11.1. MATRIZ DE FACTORES DE ÉXITO EN CASOS EN PROCESOS DE
SEGURIDAD HUMANA Y APROPIACIÓN DE EXTERNALIDADES
FACTORES
DE ÉXITO 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Alianzas Estratégicas
y
Asociatividad, con 30% 20% 40% 25% 20% 20% 20% 25% 20% 20%
una clara definición
de responsabilida-
des
Modificaciones al
Plan Regulador, con 30% 20% 20% 20% 20%
integración de
distintas tipologías e
intensidades de uso,
generando plusvalías
Gestión promovida
por el Municipio 20% 20% 20% 20% 30% 20% 20%
Liderazgo de la
comunidad, alta
Participación 20% 30% 30% 20% 20% 30% 20% 26% 20% 20%
ciudadana
diversificada y
focalizada, con
personalidad jurídica
y con apoyo
institucional.
Gestiones para el
logro de
financiamiento de los 10% 10% 10% 20%
planes y proyectos.
Cooperación
interinstitucional y 20% 10% 20%
público-privada
La Mujer asume el 30%
liderazgo
Nuevas fuentes de 10% 10%
trabajo
Desarrollo de
Políticas, Planes y
Programas, desde la 20% 20% 20% 10%
perspectiva de la
sostenibilidad.
Monitoreo de comités
y proyectos. 20% 20% 10%
TOTAL 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
% % % % % % % % % %
92
TABLA 6.11.2. SINTESIS DE CASOS:
Los Factores de éxito más relevantes son:
FACTORES DE ÉXITO % de
CASOS VARIABLES
1) Liderazgo de la comunidad, alta Participación 100 % Liderazgo, Legitimación

ciudadana diversificada y focalizada, con ciudadana y Continuidad
personalidad jurídica y con apoyo institucional. frente al Gobierno Local
2) Alianzas Estratégicas y Asociatividad con una 100 % Alianzas Estratégicas
clara definición de responsabilidades Asociatividad con
definición de
responsabilidades
3) Desarrollo de Políticas, Planes y Programas, 80 % Resultados tangibles
desde la perspectiva de la sostenibilidad, Calidad frente a Estrategias y a la
sistémica. Apropiación
Externalidades
4) Gestión promovida por el Municipio Liderazgo, Legitimación
70 % ciudadana y Continuidad
frente al Gobierno Local
5) Modificaciones al Plan Regulador, con 50 % Resultados tangibles
integración de distintas tipologías e intensidades frente a Estrategias y a la
de uso, generando plusvalías Apropiación
Externalidades
6) Gestiones para el logro de financiamiento de los 40 % Resultados tangibles
planes y proyectos. frente a Estrategias y a la
Apropiación
Externalidades
7) Cooperación interinstitucional y público-privada 30 % Alianzas Estratégicas
Asociatividad con
definición de
responsabilidades
8) Monitoreo de comités y proyectos. 30 % Sistemas de Información y
Herramientas aplicadas
9) Nuevas fuentes de trabajo 20 % Resultados tangibles
frente a Estrategias y a la
Apropiación
Externalidades
10) La Mujer asume el liderazgo 10% Liderazgo, Legitimación
ciudadana y Continuidad
frente al Gobierno Local
93
TABLA 6.11.3. CUADRO ESQUEMATICO DE FACTORES DE EXITO
1) Lider azgo de la comunidad, alt a Par t icipación ciudadana
diversif icada y f ocalizada, con personalidad jurí dica y con apoyo
100% inst it ucional.

2) Alianzas Est r at égicas Asociat ividad con una clara def inición de
responsabilidades
90%
5) Desarrollo de Polí t icas, Planes y Pr ogramas, desde la
80% perspect iva de la sost enibilidad, Calidad sist émica- Result ados
t angibles f r ent e a Est rat egias y a la Apropiación Ext ernalidades.
2) Gest ión promovida por el Municipio
70%
60% 3) Modif icaciones al Plan Regulador, con int egración de dist int as
t ipologí as e int ensidades de uso, generando plusvalí as
50% 6) Gest iones para el logro de f inanciamient o de los planes y

proyect os.
40% 4) Ut ilizar inst r ument os de Capt ación de Rent as y redist ribución
30%
7) Cooperación int erinst it ucional y público-pr ivada
20%
8) Monit oreo de comit és y proyect os.
10%
0%
1
9) Nuevas f uent es de t r abajo
Los Casos estudiados y este grafico demuestran que para que un Caso sea exitoso,
obligatoriamente es necesario que se den tres variables simultáneamente, Liderazgo,
Legitimación Ciudadana y Continuidad frente al Gobierno Local; Alianzas Estratégicas y
Asociatividad con una clara definición de responsabilidades; y Resultados tangibles
frente a Estrategias y a la Apropiación de Externalidades. Condiciones que calzan por un
estudio ejecutado por Jaime Valenzuela en su publicación Regional Development
Dialogue, Sustainable Livehoods for Human Security.
Jaime Valenzuela: Cuadro en publicación Regional Development Dialogue Vol. 25,N° 2, Autumn 2004, Sustainable
Livehoods for Human Security, pag. 5
94
TABLA 6.11.4. MATRIZ DE CASOS EN PROCESOS DE SEGURIDAD HUMANA Y
APROPIACIÓN DE EXTERNALIDADES PRODUCTO DE OBRAS URBANAS
Alianzas Liderazgo, Resultados Sistemas de

Estratégicas Legitima- tangibles Información y
Variables Asociatividad ción frente a Herramientas
con una ciudadana y Estrategias y aplicadas
clara Continuidad a la
definición de frente al Apropiación
Casos responsabili- Gobierno de Externali-
dades Local dades
1. Rio Claro - 3 3 3 3
Brasil
2. Programa de 3 3 3 3
Pavimentación
Participativa
en Chile
3. Instrumentos 3 3 3 2
para la
Recuperación
de Plusvalías
en Bogotá
4. Cali – 3 3 3 2
Colombia
5. Proyecto
Radicación de
Allegados 3 3 3 3
9*18
Huechuraba
6. Diagnóstico 3 3 3 3
Estratégico de
la Ciudad
Vitoria Gasteiz
(2002)
7. Villa de Leyva, 3 3 3 3
Colombia
8. Quito, 3 3 3 2
Ecuador
9. El Proyecto 3 3 3 2
Troyan de
Acción
Ambiental
(PTAA)
10. BIG DIG, 3 3 3 3
Boston, USA.
Notas: 1 al 3 en relación de sin relevancia, a muy importante.
95
6.12. ESQUEMAS DE SINTESIS DE PROCESOS URBANOS EN CASOS
ESTUDIADOS
1. PROCESO GENERAL (1)
VENTA DE
NUEVAS TERRENOS
OBRAS A BAJOS
URBANAS PRECIOS
PLUSVALIAS APROPIACION EMIGRACION
DE
GENERADAS POR
PROPIETARIO
INVERSIONISTAS
PERDIDA DE RESIDENTE
MEJORAS E INMOBILIARIAS
PROPIETA-
DEL BARRIO RIOS DE
POR PREDIOS DE
RESIDENTES PLUSVALIAS
GENERADAS
GANANCIA DE
POR OBRAS
INVERSIONISTAS
URBANAS
POR PLUSVALIAS
GENERADAS POR
(Beneficios
OBRAS URBANAS
Marginales)
(Grandes
Beneficios por
apropiación de
Plusvalías
generadas)
2. PROCESO EN CASOS ANALISADOS (1) EMIGRACION

DE
PROPIETA-
NUEVAS SE RIOS
OBRAS NEGOCIACION COMPARTEN RESIDENTES
URBANAS PUBLICO- BENEFICIOS Y
PRIVADA ENTRE POR VENTA ALLEGADOS
PLUSVALIAS PROPIETARIOS DE PREDIOS (Voluntaria
GENERADAS DE PREDIOS E A VALOR DE en algunos
INVERSIONISTA, MERCADO casos)
MEJORAS INMOBILIARIAS ENTRE
DEL BARRIO PROPIETA-
POR RIOS E Y/O
INVERSIONIS RADICACION
RESIDENTES
TAS DE
PROPIETA-
RIOS Y
ALLEGADOS
.
(1) Diagramas desarrollados en Taller con profesor Jaime Valenzuela
96
3. SOLUCION PROPUESTA EN PROCESO URBANO - PROYECTO PROPUESTO
PARA SECTOR COLON 9.000 (1)
NUEVAS SE
OBRAS NEGOCIACION COMPARTEN
URBANAS PUBLICO- BENEFICIOS RADICACION
PRIVADA ENTRE AL DE
PLUSVALIAS PROPIETARIOS COMPARTIR PROPIETA-
GENERADAS DE PREDIOS E PROYECTO RIOS
INVERSIONISTA- INMOBILIA- RESIDENTES
MEJORAS INMOBILIARIAS RIO,
DEL BARRIO A VALOR DE EMIGRACION
POR MERCADO VOLUNTARIA
RESIDENTES ENTRE
PROPIETA-
RIOS E
INVERSIONIS
ASOCIATIVIDAD DE TAS
PROPIETARIOS DE
PREDIOS, GENERAN
MAYORES Y
ORGANIZADAS MAYORES
MEJORAS DEL BARRIO. MEJORAS DEL
BARRIO
EJECUTADAS POR
PROPIETARIOS E
INVERSIONISTA
(Aumentan
beneficios y
plusvalías de
entorno urbano)
CONCLUSION:
Este esquema de Solución propuesto por el Proyecto de Colon 9.000, genera una doble
valorización del proceso urbano propuesto, ya que las plusvalías generadas en forma
natural por las nuevas Obras de Infraestructura Urbana y de Transporte que se realicen
en un sector, pueden ser apropiadas y potenciadas con nuevas mejoras al equipamiento
urbano y viviendas de un barrio en situación de cambio por estas obras.
Esto es factible sólo si se logra una Asociación fuerte de los propietarios de predios de un
sector, con liderazgo y representatividad ante el gobierno local, junto al sector privado,
como Inversionistas e Inmobiliarias.
.
(1) Diagramas desarrollados en Taller con profesor Jaime Valenzuela
97
7. COMPONENTE 7: Crear un negocio atractivo para grupos privados de Inversionistas,
con el fin de generar un negocio mixto y equilibrado, donde ganen todos los asociados al
poder internalizar y capitalizar las externalidades y plusvalías generadas por
modificaciones del entorno (mejoras externas y propias) y consolidándose en el sector la
fuente de su empleo.
7.1. ANALISIS DE ALTERNATIVAS DE SOLUCIONES ARQUITECTONICAS Y

EVALUACIONES ECONOMICAS DE LOS PROYECTO DE REORDENAMIENTO
URBANO PROPUESTOS PARA SECTOR COLON 9.000
Para poder evaluar las diferentes posibilidades que tiene el sector en estudio y comprobar
la Hipótesis propuesta, hemos estudiado tres alternativas de Proyectos Arquitectónicos
diferentes, donde cada posibilidad implica un nivel diferente de intervención urbana y
económica:
1° Reajuste de Lotes total con Proyecto Inmobiliario.
2° Proyecto Inmobiliario en la esquina más rentable, en combinación a un beneficio
económico de 100 UF, para ser utilizado en el mejoramiento de las viviendas, o
equipamiento urbano del barrio.
3° Proyecto Inmobiliario en los sectores más rentables y favorables para un mejoramiento
del barrio, desde el punto de vista urbano, combinado a una Remodelación Urbana del
equipamiento urbano existente, vías, viviendas y solución a los allegados que estas
viviendas acogen; todo incorporado en el costo del proyecto.
En todas las alternativas analizadas, los Proyectos ejecutados se han desarrollado en

base a los conceptos estudiados, y profundizan en la problemática urbano-social del
grupo vulnerable, Colon 9.000, con el objetivo de incentivar el crecimiento económico y
desarrollo urbano del sector, a través de la internalización y capitalización de las
externalidades y plusvalías generadas por estas obras. Los objetivos en todas las
alternativas es aumentar la oferta de viviendas, lograr mejoras en el entorno urbano, lo
que generará nuevas oportunidades de empleo, para lograr esto se propone entregarles a
los propietarios de predios las herramientas para lograr sacar beneficios de sus predios,
de las condiciones ambientales y espaciales que favorezcan el sector, logrando un nuevo
ingreso.
Como concepto general para todos los proyectos, se aplica lo definido en la Hipótesis,
donde una Asociación de propietarios de predios con una alta Participación Ciudadana en
forma organizada, pueden lograr la capitalización de los beneficios generados por las
Obras de Infraestructura vial y de transporte, o plusvalías de suelos, generadas por el
fuerte impacto en el sector de estas obras. Se han definido estrategias donde la
Asociación de propietarios de predios vele por sus intereses y refuerce su poder de
negociación, y logre la apropiación de las plusvalías generadas beneficiando a los
propietarios vulnerables, e impidiendo que sean apropiadas por las empresas
Inmobiliarias que serán atraídas al sector. Para comprobar la viabilidad de los Proyectos
ejecutados, se ha realizado una Evaluación Económica, desde el punto de vista privado y
social, al mejorar sus viviendas, disminuir el hacinamiento, mejorar los niveles de
seguridad, decrecimiento de la drogadicción, el alcoholismo y delincuencia, mejorar la
calidad de vida de los residentes y por ende su integración social al entorno, promoviendo
la equidad. El aumento de los ingresos, se verá favorecido por la mayor actividad
económica en el área, las nuevas oportunidades de empleo y el usufructo de las
plusvalías.
98
Podemos concluir que el proyecto promueve una real integración social de los habitantes
de escasos recursos de Colón 9.000, mejora su calidad de vida, aumenta su poder de
negociación y forma así a un grupo humano con posibilidades de ejercer sus derechos y
exigir el cumplimiento de las obligaciones de parte de las autoridades locales,
capitalizando sus propiedades.
7.2. ALTERNATIVA 1:
7.2.1. DEFINICION DEL PROYECTO:

Esta primera alternativa corresponde a un Proyecto Inmobiliario, con un reordenamiento
urbano y reajuste de lotes del sector completo, con un aumento de áreas verdes públicas
y equipamiento urbano de apoyo a la comunidad. La finalidad es terminar con la
segregación social; logrando una reinserción de estos grupos vulnerables de escasos
recursos, mejorar la calidad de vida y los niveles de seguridad humana.
El tamaño del proyecto contempla construir 5.880 viviendas, las cuales se construirán en
edificios de 9 pisos, donde en el primer nivel se ubicarán Locales Comerciales hacia a las
calles existentes, y los departamentos se distribuirán en los 8 pisos restantes. Estos
edificios reemplazarán a las actuales viviendas, pasajes y plazoletas, entregando nuevas
viviendas, calles y espacios públicos de mayor calidad urbana.
Plano 7.2.2. Sector Colon 9.000 – Proposición Alt. 1
99
SUPERFICIE TOTAL TERRENO 197.000 m2
TOTAL CONSTRUIDO EDIFICIOS 322.655 m2
AREAS VERDES, EQUIP., CALLES 131.055 m2
Plano 7.2.3. Proyecto Reordenamiento Urbano Colon 9.000- Elevaciones
7.2.4. VIABILIDAD ECONOMICA DEL PROYECTO EN COLON 9.000 - PROYECTO

TOTAL.
RESULTADO DE LA EVALUACION:
La Evaluación del Proyecto completo dio muy favorable, dando un resultado para la
Evaluación Privada altamente positiva.
En cuanto a la Evaluación Social los valores son indicadores de una alta evaluación
social, incluso sin haber considerado monetariamente los cuantiosos beneficios
intangibles ya descritos.
Estos antecedentes justifican plenamente la ejecución del Proyecto propuesto, el cual
contempla la construcción de 80 Edificios, en un plazo de 6 años.
100
TABLA
7.2.5.
TABLA 7.2.6. Estudio de Sensibilidad del Proyecto
101
7.3. ALTERNATIVA 2:
Desde el punto de vista de una empresa Inmobiliaria, su mayor interés es construir en los
predios de mejor ubicación, esquinas más accesibles y calles principales como Padre
Hurtado, Río Guadiana y Colón, siendo esta solución solo un beneficio para los
propietarios directos de estos predios, y más aún para el Inversionista.
Sin embargo desde el punto de vista social, nuestra meta es beneficiar a todo el barrio,
permitiendo una apropiación equitativa frente a los cambios que se generen. Por lo cual
hemos propuesto esta segunda alternativa, donde se considera un Proyecto de menor
envergadura e inversión, en la cual la Asociación Comunal aporta los predios de mejor
ubicación del sector, negociando un valor de venta de predios atractivo, igual a los
anteriores, pero con un aporte adicional de 100 UF, al resto de los integrantes de la
Asociación, como un beneficio para la comunidad, los cuales deberán ser invertidos en
recuperación o remodelación de sus viviendas o entorno urbano, según sea cada caso en
particular. Este proyecto comprende la construcción de 14 Edificios, proyectados en 4
años.
Plano 7.3.2. Sector Colon 9.000 – Proyecto Inmobiliario
102
Tabla 7.3.3. Cuadro de Beneficios no cuantificables del Proyecto
DETALLE DE BENEFICIOS DEL PROYECTO NO CUANTIFICABLES

INDIRECTOS:
CAMBIOS EN CONSUMO DE BIENES:
a) NUEVOS SERVICIOS FINANCIEROS
b) MAYORES CENTROS DE COMERCIO
c) MAYORES CENTROS DE SERVICIOS A LA COMUNIDAD
d) MAYORES PUNTOS DE COMERCIO
INTANGIBLES:
a) AUMENTO DEL NIVEL DE INGRESOS DE LA POBLACION DEL
SECTOR
b) DISMINUCION DE LA POBREZA
c) MEJORA NOTABLE DEL PAISAJE
d) REVALORIZACION DE UN SECTOR
ESTOS BENEFICIOS, AUNQUE NO SON CUANTIFICABLES, SON DE

GRAN RELEVANCIA PARA LA CALIDAD DE VIDA Y SEGURIDAD DE LOS
HABITANTES DEL SECTOR, Y DE LA COMUNA.
Tabla 7.3.4. Cuadro de Evaluación Privada y Social
103
Tabla 7.3.5. Estudio de Sensibilidad del Proyecto
7.3.6. RESULTADO DE LA EVALUACION:
El resultado de esta Evaluación Privada es positiva (TIR: 11,1%, VAN: 22,29%), al igual
que la Evaluación Social (TIR: 14,2%, VAN: 12,47%).
Este resultado de Evaluación Privada, podría ser mucho más favorable, si no existiera el
costo de bonificación a los cooperados, ya que este proyecto beneficia también al resto de
los propietarios, que no aportan sus predios, pero si son integrantes de la Cooperativa, la
que tiene como condición beneficiar siempre a todos los cooperados, aunque sea en un
pequeño monto, como en este caso en que el aporte al resto de los Asociados es de 100
UF, los cuales deberán ser invertidos en recuperación o remodelación de sus viviendas o
entorno urbano, según sea cada caso en particular.
En cuanto a la Evaluación Social el impacto, es favorable para los Asociados ya que todos
se ven beneficiados monetariamente de algún modo.
Esta evaluación fue efectuada a un plazo de 4 años.
104
7.4. ALTERNATIVA 3:
En este escenario, nuestro Proyecto propone una Intervención combinada en sector

Colon 9.000, donde se contempla un Reordenamiento Urbano, que considera un reajuste
de lotes y un aumento de áreas verdes publicas, en un menor porcentaje, con
equipamiento urbano de apoyo a la comunidad y Edificios en densificación con un
Proyecto Inmobiliario.
En un mayor porcentaje del sector, se propone la remodelación de las viviendas

existentes, con el fin de mejorar su calidad de vida, y su entorno de carácter de barrio,
manteniendo las viviendas en predios individuales y con jardines. Esta alternativa significa
una menor Inversión, logrando metas más accesibles de financiamiento, para el proyecto;
sin embargo el beneficio social es muy alto, ya que solo con una intervención menor, el
total del barrio se ve beneficiado en su equipamiento, espacio urbano, áreas verdes, y
calidad de sus construcciones. Se propone terminar con la segregación social; logrando
una reinserción de estos grupos vulnerables de escasos recursos, mejorando su calidad
de vida en sus viviendas y en el equipamiento urbano, junto con mejoras de los niveles
de seguridad humana, a través del diseño de los espacios públicos. Se propone una
graduación de los espacios urbanos desde lo mas publico, frente al Mall Plaza Los
Dominicos, generando hacia el interior espacios públicos de expansión y edificios de un
carácter más de barrio, controlando el ruido y las actividades hacia lo más privado, que es
el barrio antiguo remodelado y mejorado, con sus predios originales.
En el sector a remodelar se consideran las viviendas originales. Las mejoras de la

vivienda consisten en unidades sanitarias, estructura, y/o aumento de superficie en 2°
piso, como solución para los Allegados, mejoras de la infraestructura vial, equipamiento
urbano; según sea la prioridad de cada caso en particular. La forma más económica para
ejecutar estas ampliaciones, sin reforzar la estructura original de cada vivienda, es
desmontar la techumbre, y construir una estructura metálica apoyada fuera de los ejes de
los muros existentes, en forma autosoportante, donde se mantiene el 1° piso original, se
amplían espacios en 2° y 3° piso cerrando la estructura metálica con paneles. Se
contempla adicionar en cada piso aproximadamente 36 m2 por planta. Las mejoras en el
entorno, benefician a estos propietarios al generar plusvalías al conjunto, mejorando su
calidad de vida y aportando mejores oportunidades de empleos formales.
En los nuevos edificios, los propietarios de predios aportados tendrán la posibilidad de

mejorar su calidad de vida, reinstalándose en estos nuevos departamentos, con una mejor
estándar habitacional, logrando apropiarse de las plusvalías generadas, y logrando
mantener su capital al reinvertirlo en propiedades en un sector que se revalorizará
constantemente. Estas condiciones les permitirán cambiar de segmento de Nivel Socio-
económico desde un nivel D y E a un nivel C2-C3. Se establecen 3 áreas, donde las
intervenciones son de diferentes magnitudes, con el propósito de lograr una mayor
rentabilidad del proyecto.
105
Plano 7.4.2. Proyecto de Intervención y Remodelación del Barrio Colon 9.000
Gestión y Proyecto de Vivienda Social en Colon 9.000
El tamaño del proyecto contempla construir 36 edificios, con un total de 1.440 viviendas,
las cuales se construirán en edificios de 9 pisos, con departamentos en 8 pisos, en zonas
A, B y C; diferenciando en la Zona A, un tipo de edificio de mejor nivel de terminaciones y
mejor ubicación en la Av. Padre Hurtado, frente al Mall Plaza Colon, a un mayor costo. A
continuación se construirán edificios de un nivel intermedio, en Zona B y bordes a vías
principales en Zona C, con un valor más accesible al segmento socio-económico C2-C3,
correspondiente al poder adquisitivo de los actuales propietarios residentes, derivado de
la apropiación de plusvalías al aportar sus predios, con el fin de lograr su reubicación en
el sector, evitando su emigración.
En Zona C se propone remodelar el sector, por lo que se considera mantener las

viviendas originales en buen estado, construyendo ampliaciones y/o remodelaciones de
la vivienda, como solución para los Allegados, y mejoras de la infraestructura vial y
equipamiento urbano. Las mejoras en el entorno, benefician a estos propietarios al
generar plusvalías al conjunto, mejorando su calidad de vida y aportando mejores
oportunidades de empleos formales.
106
7.4.3. PROPOSICION DE PERFILES EN PROYECTO
Dentro del Proyecto se contempla una remodelación del entorno urbano, incluyendo la
vialidad, perfiles y equipamiento
Plano 7.4.4. Perfiles del Proyecto de Remodelación del barrio Colon 9.000
107
108
7.4.5. ETAPAS DE CONSTRUCCION:
ZONA A:
• Sup. Predial: 17.371,20 m2
• 11 edificios: 5 deptos./piso * 8 pisos = 40 deptos. por edificio
• Total deptos. tipo a: 11*40= 440 deptos. (entre 68 m2 y 120 m2)
• Locales: 11 edificios* 5 locales = 55 locales
ZONA B:
• Sup. Predial: 17.768,80 m2
• 12 edificios: 5 deptos./piso * 8 pisos = 40 deptos. por edificio
• Total deptos. Tipo a: 12*40= 480 deptos. (entre 68 m2 y 120 m2)
• Locales: 2 edificios* 5 locales= 10 locales por calle Río Guadiana.
• 15 edificios con zonas comunes en 1° piso.
Se utilizan 306 predios en zona A y B, para construir edificios, además de pasajes y

plazuelas. Se mantienen 2 predios del edificio comunitario, de la zona b
ZONA C:
• Total de predios zona c: 470 sitios * 150 m2 = 70.500,00 m2
• 13 edificios: 5 deptos./piso * 8 pisos = 40 deptos. Por edificio
• Total deptos. Tipo a: 13*40= 520 deptos. (entre 68 m2 y 120 m2)
• Locales: 10 edificios* 5 locales= 50 locales por calle Río Guadiana.
• 15 edificios con zonas comunes en 1° piso.
• Para construir los edificios, se aportan = 104 predios de la
Zona C
• Viviendas a Remodelar = 366 PREDIOS (se mantienen viviendas
existentes, liberando superficie en 1° piso, al remodelar y ampliar en 2° piso, se
cuenta con un beneficio de 100 UF, aportados por la Sociedad Urbanística + 150
UF por subsidio Serviu.
RESUMEN ZONAS A-B-C : TOTAL 36 EDIFICIOS DE 40 DEPTOS. c/u.

TOTAL 115 LOCALES
TOTAL 1.440 DEPTOS.
TOTAL DE PREDIOS A DEMOLER: 410 SITIOS
7.4.6. DATOS PROYECTO PROPUESTO:

• Sup. Total del sector colon 9.000= 197.000 m2 (con escuela)
• Sup. Predial total utilizable = 17.768,80 m2 (incluye viviendas, calles interiores,
plazas y centro comunitario).
• Total de predios utilizados por zonas a y b = 306 sitios.
• Total de predios utilizados por zona c = 470 sitios.
(sin 2 sitios, escuela y centro cívico)
• Total predios colon 9.000 = 778 sitios.
• Total de población colon 9.000 = 4.125 hab.
• Total de sup. Calles, áreas verdes y veredas = 45.213 m2
• Allegados: se consideran un 37% de allegados con más de 2-3 integrantes por
familia 410*37%= 152 allegados en zona a demoler.
EDIFICIO TIPO: 14,50 m. * 35,00 m.= 507,50 m2
109
• Zona A: 11 edif.: 507,50 m.*11= 5.582,50 m2
Area libre: 17.371,20 m2 – 5.582,50 m2= 11.788,70 m2 = 32,13% (max.
40%)
• Zona B: 17 edif.: 507,50 m.*17= 8.627,50 m2
Area libre: 26.015 m2 – 8.627,50 m2= 17.387,50 m2 = 33,16% (max. 40%)
• Zona C: 470 sitios * 150 m2 = 70.500 m2

Etapas de construcción. Alternativa 3.
2° 1°
2ºA
ZONA C
ZONA B
ZONA A
1° ETAPA: 36 Predios en Zona B a demoler y se construyen 3 edificios= 120 DEPTOS.,

en 8 meses. Se consigue arriendo para estos propietarios en otra zona (aprox. $ 150.000
mensuales).
2° ETAPA: A los 6 meses se trasladan habitantes de Zona A, a edificios construidos,
desocupando 34 predios, los que se reubican en nuevos edificios de Zona B. Aquí se
construirán 3 edificios, con 120 Deptos. más, de un mayor valor comercial de venta.
2A° ETAPA: Si se dispone de financiamiento en Zona B, se podrían desocupar los 38
predios restantes de esa manzana, donde simultáneamente podríamos construir 4
Edificios más, siendo sus propietarios reubicados en los edificios construidos en la 1ª
Etapa.
110
Con estas etapas en 16 meses logramos construir 10 Edificios, en Zonas A y B, con un
total de 400 Deptos., considerando 280 deptos. para propietarios de predios aportados, y
120 deptos. para venta.
En las siguientes etapas se repetirá el esquema propuesto, de trasladar e deptos. nuevos

construidos, los propietarios de predios cuyas viviendas se demolerán, para construir
nuevos edificios.
PRECIO DE VENTA DE DEPTOS.= ZONA A : 45 UF * m2

ZONA B : 43 UF * m2
LOCALES : 30 UF * m2

Proyecto de Arquitectura Evaluado – Plantas Tipo

Elevación Tipo
111
Planta Subterráneo Tipo.
112
7.4.11. INTERVENCIONES EN ZONA C:
En la zona C a remodelar se considera mantener las viviendas originales.
Se consideran mejoras de las viviendas de este sector, a través de ampliaciones en

altura, las cuales consisten en unidades sanitarias, estructura, y/o aumento de superficie
en 2° piso, como solución para los Allegados; pero con la condicionante de demoler las
ampliaciones en 1° piso ejecutadas para albergarlos, con la obligación de liberar áreas
verdes, recuperar los jardines. Esta solución es similar a Proyectos de Renovación 9*18,
pero con la diferencia de que en el sector se propone construir las ampliaciones sobre la
vivienda original, desmontando la techumbre existente, para poder construir la vivienda
sobre una estructura independiente, y no en la superficie posterior del predio como es el
caso original, implementada en numerosos barrios de la ciudad.
La forma más económica para ejecutar estas ampliaciones es una estructura

autosoportante, donde se mantiene el 1° piso original, y se amplían espacios en 2° y 3°
piso cerrando la estructura con paneles. Se contempla adicionar en cada piso
aproximadamente 36 m2 por planta, sobre la superficie edificada, liberando superficie
destinada a áreas verdes, lo que ayudará a mejorar los índices de contaminación del
sector, y mejorará la calidad de vida de sus habitantes. Las ampliaciones se ejecutarán
con financiamento del Fondo Solidario de Vivienda, junto a un ahorro previo, que
entregará la Inmobiliaria, como parte de la gestión de la negociación del proyecto.
Se consideran además mejoras de la infraestructura vial y equipamiento urbano; según
sea la prioridad en cada caso en particular.
Cuadro 7.4.12. Solución considerada en nuestro Proyecto de Renovación del sector

Colon 9.000. Distribución de Copropiedad dentro del Lote.
113
Cuadro 7.4.13. Solución considerada en Proyecto de Renovación de lotes 9*18.
Distribución Copropiedad dentro del Lote.
Las grandes problemáticas sociales, de seguridad, conectividad, acceso al trabajo, entre

otras, se deben a la escasez de suelo urbano para la construcción de viviendas sociales,
y el alto precio del suelo en Santiago, lo que ha generado que las nuevas viviendas
económicas se ubiquen en la periferia de la ciudad, expandiendo el área urbana de la
ciudad, por lo que es urgente buscar alternativas de proyectos económicamente viables.
Para ayudar a disminuir la contaminación ambiental, se propone densificar sobre el área
construida originalmente, aumentando las áreas verdes.
Cuadro 7.4.14. Planta

Proyecto propuesto:
Esquema de Manzana con

Remodelación de Proyecto
Colón 9.000
Las áreas azules son la
proyección de la ampliación
para allegados en 2° y 3°
piso, sobre construcción
existente.
Alto % de áreas verdes
libres, baja ocupación de
suelo.
114
Cuadro 7.4.15. Planta
Proyecto 9*18
Esquema de Manzana con

Remodelación de Proyecto
9*18
Predios con alto % de

ocupación de suelo, por
ubicación de ampliaciones.
7.4.16. VIABILIDAD ECONOMICA DEL PROYECTO COLON 9.000, ALTERNATIVA 3.
RESULTADO DE LA EVALUACION:
La Evaluación Privada del Proyecto completo dio una Tasa de Retorno favorable de un
8% anual, aunque el valor Actualizado es negativo, lo que significa que las ganancias se
dan hacia el final del período de 6 años, considerado para la negociación.
En cuanto a la Evaluación Social los valores son más favorables que la evaluación
privada, incluso sin haber considerado monetariamente los cuantiosos beneficios
intangibles como áreas verdes, mejoras en el entorno urbano y en las viviendas de los
propietarios que se quedan en sus viviendas.
115
Tabla 7.4.17. Cuadro de Evaluación Privada y Social
Tabla 7.4.18. Estudio de Sensibilidad del Proyecto
116
Tabla 7.4.19. Resumen de Superficies y Unidades del Proyecto
Tabla 7.4.20. Cuadro de Beneficios Sociales del Proyecto
117
Esta alternativa significa una menor Inversión para la empresa Inmobiliaria, logrando igual
una Evaluación Privada positiva (TIR: 9,90%, VAN: 17,50 %), y la Evaluación Social
también es positiva (TIR: 14,1%, VAN: 11,38%).
Tabla 7.4.21. Cuadro de Beneficios Sociales No Cuantificables del Proyecto
DETALLE DE BENEFICIOS DEL PROYECTO NO CUANTIFICABLES

INDIRECTOS:
CAMBIOS EN CONSUMO DE BIENES:
a) NUEVOS SERVICIOS FINANCIEROS
b) MAYORES CENTROS DE COMERCIO
c) MAYORES CENTROS DE SERVICIOS A LA COMUNIDAD
d) MAYORES PUNTOS DE COMERCIO
INTANGIBLES:
a) AUMENTO DEL NIVEL DE INGRESOS DE LA POBLACION DEL
SECTOR
b) DISMINUCION DE LA POBREZA
c) MEJORA NOTABLE DEL PAISAJE
d) REVALORIZACION DE UN SECTOR
ESTOS BENEFICIOS, AUNQUE NO SON CUANTIFICABLES, SON DE

GRAN RELEVANCIA PARA LA CALIDAD DE VIDA Y SEGURIDAD DE LOS
HABITANTES DEL SECTOR, Y DE LA COMUNA.
Esta alternativa significa un beneficio social muy alto, ya que solo con una
intervención menor, el total del barrio se ve beneficiado en su equipamiento,
espacio urbano, áreas verdes, y calidad de sus construcciones, considerando una
Inversión menor y un financiamiento más accesible para el proyecto.
118
PLANO 7.4.21. ESTRATEGIAS PROYECTO REORDENAMIENTO URBANO, COLON
9.000 Y PROYECTO DE MOVILIDAD.
Nuevas pasarelas
peatonales conectoras
119
PLANO 7.4.22. CUADRO COMPONENTES SOCIO ESTRATEGIA.
120
7.5. ESTUDIO DE VALORES PREDIALES EN LAS CONDES EN OCTUBRE 2007
7.5.1. ANÁLISIS DE DEMANDA
1.1. Antecedentes de La Comuna de Las Condes (1)

La comuna de Las Condes para el Censo 2002, presentaba una población de 249.893
habitantes.
El área urbana es fundamentalmente residencial, con una mezcla de usos de suelos, hay
sectores donde coexisten centros comerciales, oficinas, colegios y universidades,
equipamientos deportivos, de salud, de esparcimiento y turismo. En los últimos 20 años,
se ha producido un gran proceso de renovación urbana en distintas áreas de la comuna,
generándose en ella un gran dinamismo desde el punto de vista inmobiliario, siendo una
de las comunas con mayor oferta de departamentos nuevos en venta, concentrándose en
el sector poniente de la comuna, específicamente en los sectores El Golf, Parque
Araucano y Apoquindo Manquehue. Este último sector presenta el mayor número de
proyectos en Las Condes publicados en www.Portalinmobiliario.com
1.2 Búsquedas de departamentos según comuna de origen: (1)
Para el 2do trimestre del año 2007, se ejecutó un estudio, donde se consideran Usuarios
registrados en Portalinmobiliario.com, los que han indicado su domicilio y dejan sus
requerimientos de búsqueda. Este estudio indica que la comuna que mayor demanda
tiene para zona residencial, entre aquellos que manifiestan interés por departamentos en
venta, es la comuna de Las Condes, dentro de la Región Metropolitana.
Se ha estudiado además los sectores preferenciales, como residencia, y los rangos de

precios y superficies, según su ubicación.
Antecedentes que utilizaremos en la comprobación de las Alternativas propuestas al
Proyecto del sector en estudio.
___________________________
(1) Fuente: Elaboración propia en base a datos de Portalinmobiliario.com
121
7.5.2.
7.5.3.
Varía según el sector el tipo de demanda por Departamentos, ya que en sector El Golf,
por su carácter cosmopolita, la mayor demanda es por departamentos de 1 o 2
dormitorios, pequeños, para profesionales solos y parejas. No así en sector Colon y
Rotonda Atenas, que son barrios similares al del sector del Proyecto, donde la demanda
es por departamentos de mayores superficies y programas, de 3 y 4 dormitorios, con un
carácter más familiar.
____________________________
(1) Fuente: Base a datos de Portalinmobiliario.com
122
7.5.4.
1.3. Oferta de Suelo disponible en el gran Santiago (2)
En Santiago, las zonas de mayor densidad de construcción habitacional son La Reina,

Macul, La Pintana, Vitacura y Las Condes, comunas de muy variadas configuraciones
espaciales, ya que sus superficies prediales y densidades máximas varían en base al
Plan Regulador imperante. Por lo que en la Reina, la ocupación de suelo esta copada,
pero a una muy baja densidad de habitación, no así en La Pintana, donde la densidad de
población es altísima, en predios muy reducidos. En sectores como Las Condes, la oferta
de suelo disponible es muy baja también, pero existen predios que al modificar el Plan
Regulador de estos sectores, es posible densificar, logrando optimizar ciertos sectores,
sin alterar el borde natural de la comuna, y así se evitaría la expansión urbana sobre la
cota 1.000.
_____________________________
(2) Fuente: Base a datos de Portalinmobiliario.com
123
1.4. Grupo I: Comunas de Precio de Suelo Alto y Variación Lenta (1)
“Mercado suntuario consolidado”
Esta categoría representa el caso de municipios que, en 1997, reportaban un precio del
suelo superior al promedio de la ciudad y que han experimentado una variación relativa
lenta respecto de 1992 (60% y menos de incremento). Ahora bien, puede estimarse que
en este grupo, el precio promedio del suelo ha aumentado en términos nominales en 4.6
UF por M2 comparado a 1992, muy superior al promedio de la ciudad y a las comunas
que clasifican con tasas medias y acelerada en términos de variación porcentual o relativa
a 1992. Está constituido por las comunas de Las Condes, Providencia, Vitacura (sector
oriente) más Ñuñoa y Santiago, las que forman un eje centro-oriente en la ciudad y
propiamente un conglomerado geográfico con fronteras propias, caracterizado por la
concentración de servicios (Santiago, Providencia y Las Condes) y de la función
residencial para sectores altos y medio-altos. El 15% de la población de la ciudad habita
en las 5 comunas de este grupo. Sus similitudes son una baja incidencia de la pobreza
(en 1998, menos del 5% de las respectivas poblaciones comunales) y altos niveles de
equipamiento e infraestructura.
En este conglomerado se ubican las tres comunas habitadas por personas de mayor
ingreso per cápita (Las Condes, Providencia y Vitacura) y que han sido desde hace
tiempo las localizaciones de mayor valor dentro de la ciudad. Se agrega el caso de la
comuna central (Santiago), que se suma al grupo como efecto de la revalorización
residencial lograda por medio de políticas locales y subsidios de renovación.
_____________________________
(1) Fuente: Serex
124
8. COMPONENTE 8: Lograr dar una solución a los Allegados.
8.1. UNA SOLUCION A LOS ALLEGADOS POR MEDIO DE LA RENOVACIÓN DE

BARRIOS PRECARIOS
Debido a la gran expansión urbana que Santiago de Chile ha sufrido en los últimos 20
años, de 35.000 hectáreas de superficie en 1980, en la actualidad ha pasado a tener
para el desarrollo urbano en el área metropolitana 90.000 hectáreas al año 2003. Pero
estas miles de viviendas que se han construido no han considerado la calidad del diseño,
donde en la mayoría la construcción es deficiente, y la localización es periférica y
segregada, aumentando la inseguridad y marginación de estos habitantes.
Una variable importante a considerar en la recuperación de barrios precarios, es crear una

solución real para los Allegados de un sector, los que normalmente corresponden a un
número importante de habitantes del mismo, y generalmente la mayoría son hijos, padres,
hermanos y/o familiares directos de los propietarios de predios. Situación que es una
variable de gran importancia, frente al hecho de tomar la decisión de participar en
Proyectos Inmobiliarios, y vender sus propiedades, dejando a sus familias allegadas, sin
techo.
El Proyecto de Tesis contempla en la Alternativa 3 analizada, una solución a la inserción

legal de los Allegados, bajo el concepto de Recuperación del Barrio. Para lo cual se
desarrolló un proyecto basado en la “Solución para los Allegados y Renovación de
Barrios Precarios”, propuesta por María José Castillo Couve y su equipo, de la Facultad
de Arquitectura de la Universidad Católica, con variaciones acordes al diseño urbano de
espacios requeridos, y otras consideraciones.
8.2. ESTUDIO ALLEGADOS SECTOR COLON 9.000
Del total de las 778 viviendas del sector, existen 641 familias con allegados, dando un
total 1.125 personas allegadas en total en todo el sector.
De este total, 402 familias tienen 1 familia Allegada, de las 160 familias restantes, hay
161 viviendas con 2 familias de allegados, a quienes se les deberá asignar vivienda, y
las 79 familias restantes tienen de 3 a 8 familias de allegados por vivienda.
De las familias Allegadas se consideran el 63% con 2 o menos integrantes, de las 105
familias de allegados de más de 2 familias por viviendas, el 37% corresponde a 42
hogares con más de 2 integrantes, a los que se les asignará vivienda.
125
Cuadro 8.3. Cuadros y Planos de Hacinamiento y detalle de Allegados en sector Colón
9.000 de la comuna de Las Condes
HACINAMIENTO: Un 51,6% de 778 viviendas, 641 Viviendas están ocupadas por 1 y más familias,
y un 12% por 3 y más familias por vivienda.
La población total del sector de Los Dominicos, Censo 2002, son 6.652 habitantes, lo que significa
un 38% del total de habitantes corresponde a Colon 9.000.
126
8.3. ESTUDIO PROYECTO 9*18 EN HUECHURABA
Como una respuesta a esta problemática, surgió el proyecto piloto de “Renovación de las
Poblaciones mediante la Radicación de Allegados”, donde se considera la densificación
en áreas urbanas consolidadas. Este programa está dirigido a familias bajo la línea de
pobreza, y su finalidad es la construcción de una vivienda, fomenta la renovación,
densificación y rehabilitación en áreas urbanas, así como la exploración de nuevos tipos
de vivienda.
El proyecto consiste en la construcción de una nueva vivienda para los allegados en los
lotes donde habitan en malas condiciones, sin necesidad de adquirir un terreno nuevo.
Esto permite destinar el monto total del
subsidio a la vivienda aprovechando las
infraestructuras existentes, y mantener a
la población en sus comunas de origen,
fortaleciendo las redes sociales. Para
lograr este objetivo, se necesita un
cambio en la normativa, que flexibiliza las
exigencias de diseño para segundas
viviendas en lotes existentes, lo que
podrá ser replicado en otros proyectos de
densificación en poblaciones a futuro. Se
considera construir 30 m2 iniciales,
ampliable a un mínimo de 50 m2 totales.
El monto del subsidio es de 280 UF
(6.160 €) para proyectos en Santiago, el
aporte del beneficiario es de 10 UF (220
€) y se admite el aporte de terceros. Los
postulantes deben estar organizados en
grupos de 10 familias como mínimo y
deben ser asesorados por una Entidad Organizadora (municipios, fundaciones,
cooperativas, consultoras).
En Santiago se han desarrollado el esquema urbano de lotes de 9*18 en numerosas

poblaciones de escasos recursos. En las poblaciones 9x18 existe por lo menos una
familia de allegados por lote, integrada a la comunidad e interesada en radicarse en el
lugar. Generalmente son parientes de los propietarios, en su gran mayoría hijos que ya
han formado su propia familia En el caso de las poblaciones descritas, los allegados viven
en condiciones precarias en el fondo del lote, generando al interior de la manzana
campamentos invisibles desde el espacio público. (1)
8.3.1. PROYECTO “RADICACIÓN DE ALLEGADOS” (1)
El proyecto Radicación de Allegados es una alternativa a la expansión de la ciudad y a la

escasez de suelo urbano. Las actuales viviendas en los lotes 9x18 son el resultado de la
construcción de una o más viviendas con subsidios estatales o por autoconstrucción, a
partir de la entrega inicial de un terreno.
__________________________________
7-VI-04)
127
El proyecto propone la consolidación de este proceso con la construcción de una segunda
vivienda en el mismo lote. La estrategia de radicación consiste en incorporar un nuevo
suelo en altura, mediante la construcción de una losa de hormigón que permite al allegado
recibir una vivienda independiente en segundo y tercer piso. La escasez de suelo urbano
para la construcción de viviendas sociales, y el alto precio del suelo en Santiago ha
generado que las nuevas viviendas económicas se ubiquen en la periferia de la ciudad,
expandiendo el área urbana de la ciudad, lo que genera grandes problemáticas sociales,
de seguridad, conectividad, acceso al trabajo, entro otras problemáticas, por lo que es
urgente buscar alternativas de proyectos viables económicamente, que solucionen esta
problemática.
Los allegados se transforman en propietarios bajo la modalidad de la Ley de

Copropiedad.
La construcción de esta vivienda para los allegados en el lote donde habitan

precariamente, sin necesidad de adquirir un terreno nuevo, permite destinar el monto total
del subsidio a la vivienda.
Con esto se mantiene a los habitantes en sus comunas de origen, impulsando con ello la
renovación de las poblaciones.
Beneficios urbanos y sociales

El Estado se beneficia al invertir en cascos urbanos deteriorados y subutilizados,
ahorrándose los costos sociales, de urbanización y equipamiento que implica la
erradicación de población. Algunos de los beneficios son:
Uso de la urbanización existente: redes de alcantarillado, agua potable y
electricidad.
Uso del equipamiento urbano y comunitario existente: establecimientos
educacionales, recreacionales y de salud.
Buena Localización urbana: ahorro en los tiempos de viaje, acceso a los
servicios de la ciudad.
Mantenimiento y desarrollo de actividades productivas al interior de la
vivienda o en el barrio debido a la mejor centralidad.
Seguridad ciudadana.
Integración social: mantenimiento y reforzamiento de redes sociales existentes.
128
8.3.2. PROYECTO PILOTO “RADICACIÓN DE ALLEGADOS EN HUECHURABA” (1)
El programa y proyectos estudiados para solucionar la radicación de Allegados, fue

aplicado como proyecto piloto en la comuna de Huechuraba, por ser una comuna
especialmente integrada en lo social, y en un período de transformación y crecimiento de
la misma. Se escogieron las poblaciones de La Pincoya y El Barrero.
El anteproyecto “Huechuraba 2010” fue estudiado en forma preliminar , en su factibilidad

económica, junto a la Constructora Brotec S. A. Este consistía en la construcción de una
estructura de soporte en hormigón y perfiles de acero, con la habilitación de 30 m2 en el
tercer piso de la estructura.
Se propone la estrategia de construir sobre los paños de ciudad compuestos por lotes
9x18 mediante la incorporación de estructuras de soporte en tres pisos de altura:
1) Para la densificación y renovación de estas poblaciones, como solución a la desmedida
expansión de Santiago y los efectos negativos que esto trae.
2) Para la radicación de los allegados, como estrategia de integración social. La
radicación de estas familias en el lugar permite la consolidación de los lazos sociales, de
gran importancia para sectores tan vulnerables de la sociedad.
__________________________________
7-VI-04)
129
Figura 6.- Anteproyecto
“Estructura de Soporte”.
Proyecto Urbano:
“Sistema Constructivo Incremental para Densificación de Lotes 9 x 18” ,

Diego Aguiló
Se optó por una estructura que permitiera la construcción de las ampliaciones en un
proceso dinámico, tomando la esencia de la manera de construir popular, donde se va
consolidando en forma aumentando las superficies en el tiempo, según las necesidades,
con una materialidad que varía, generando una dinámica en los barrios, propia de sus
habitantes y del desarrollo individual de cada lote. Por esto se propone un sistema
estructural que se superponga a lo existente densificando en altura. Éste consiste en
marcos rígidos de acero rellenos con hormigón que conforman un módulo base de
4.50 mts x 2.80 mts. Este módulo base puede sumarse longitudinalmente y en altura, con
la capacidad estructural de resistir hasta un 4° piso. Permite distintas formas de
implantación respondiendo a las condiciones particulares de emplazamiento del lote, su
capacidad de conformar el espacio urbano y la manera de construir de los pobladores.
130
“El Pasaje Como Unidad De Intervención Urbana”, Rodrigo Pedraza (1)
El pasaje es como una unidad social y urbana en las poblaciones, para lo cual se estudió
un pasaje identificando sus partes, con lo que se construyó un marco teórico y conceptual,
aplicable a otros pasajes de la población.
__________________________
(1) Anteproyecto 2001-2002: Taller 9X18: Diego Aguiló, Gonzalo Arteaga, María José Castillo, Rodrigo Pedraza, Rodrigo
Tapia, Francisco Vergara, Ximena Villegas, arquitectos PUC, Francisco Sabatini, sociólogo PUC, Ph.D. en Planificación
Urbana UCLA.
131
8.3.3. Objetivo: (1)
El objetivo es promover, diseñar y construir proyectos al interior de las poblaciones, como

una solución a la expansión desmedida de la ciudad ya la escasez de suelo, que permitan
la radicación de varias familias en un lote y contemplen el mejoramiento de su espacio
urbano.
La gestión desarrollada por los profesionales, requiere de una relación directa con los
pobladores, para lograr una organización eficiente y respuestas adecuadas a la demanda.
De esta manera, la gestión inmobiliaria incorpora a arquitectos y pobladores en la
construcción de su vivienda, tomando conciencia de las distintas necesidades
habitacionales y urbanas de éstos y permitiendo soluciones más ajustadas a las
condiciones de cada caso en particular.
Descripción del Proyecto piloto

El concepto básico del proyecto piloto es el diseño de la estructura a partir de dos
sistemas independientes. La construcción en hormigón armado de una losa de 48.6 mt2
(9mt x 5.4 mt), apoyada sobre una estructura de marco rígido de 6 pilares y, sobre esta
“mesa”, una estructura de perfiles de acero estándares de dos pisos. La losa, vigas y
pilares de hormigón generan un nuevo suelo-techo que redefine la propiedad del lote.
Esta doble condición beneficia al propietario y al allegado: El primero gana un nuevo

techo para futuras ampliaciones y libera el espacio ocupado por construcciones pasajeras
y el allegado recibe un suelo en altura donde construir su nueva vivienda. El sistema
estructural del 2° y 3° piso, posibilita incorporar distintas viviendas mínimas, dependiendo
del presupuesto de la entrega inicial, esta solución estructural permite diferentes
soluciones en 2° y 3° piso, dejando fijos los núcleos húmedos, lo que permite que se
generen espacios intermedios como balcones, galerías y terrazas, dando gran riqueza al
espacio urbano común.
La postulación de la incorporación del espacio aéreo como un bien transable que permita
redefinir la propiedad del lote, son grandes aportes a la comunidad.
El proyecto contempla la intervención del habitante como parte del proceso de
apropiación y consolidación de su hábitat. Se distinguen dos etapas principales de
posibles intervenciones posteriores:
Terminaciones:
- Consolidación tabiquería interior tercer piso.
- Pintura.
- Cielos y revestimientos interiores.
Modificaciones y/o ampliaciones:
- Ampliación cocina.
- Construcción de balcón-galería en 2° y 3er piso.
- Intervenciones en fachada principal según modulación estructural, nuevos vanos,
cambio revestimientos.
Ocupación del primer piso por parte del propietario: ampliación de su vivienda,
taller, patio techado, etc.
_________________________________
(1) (Pontificia Universidad Católica de Chile y Fundación Rodelillo.
132
Con esta propuesta, el allegado recibe una vivienda propia con acceso independiente. El
propietario, a su vez, se beneficia porque se libera el espacio ocupado por construcciones
pasajeras (la mayoría son “mediaguas” que se incendian fácilmente), y el terreno
despejado o techado queda disponible para terrazas o ampliaciones de la casa original.
El proyecto de Radicación de Allegados en la comuna de Huechuraba es pionero al
construir 10 viviendas de 56,4 m2 duplicando la superficie exigida por el programa “Fondo
Solidario de Vivienda” con una planta libre que los propietarios pueden completar a su
gusto y según sus necesidades.
Figura 8.- Proyecto piloto construido en el frente de los lotes.
_________________________________
(1) (Pontificia Universidad Católica de Chile y Fundación Rodelillo.
133
La construcción del proyecto piloto ha impulsado un proceso de mejoramiento en el barrio:
rejas, antejardines, etc.
8.3.4. Plan de Acción Social (1)

El Plan de Acción Social, exigido por las autoridades para la ejecución del proyecto
habitacional, tiene como objetivo general lograr que las familias accedan a una vivienda
digna y reciban apoyo integral en los siguientes ámbitos:
dinámica familiar, crecimiento personal, inserción social y acción comunitaria protagónica
en el cuidado de su entorno.
Se realizó un diagnóstico de cada situación familiar y grupal. Se impartieron los siguientes
talleres de capacitación al grupo de beneficiarios:
Comunicación familiar.
Derechos de los niños y jóvenes.
Preparación de la navidad.
Cuidados de la salud.
Aspectos legales.
Redes sociales y comunitarias.
Taller integrado vivienda y expresión de afectos.
Mantenimiento de la vivienda.
Ampliación de la vivienda y cuidado del medio ambiente.
Resolución positiva de conflictos, y un taller de cierre y evaluación.
El plan contempló actividades durante todo el proceso de proyecto, construcción y
adjudicación de las viviendas.
De esta forma, Fundación Rodelillo acompaña a las familias y las prepara para enfrentar
el cambio de vivienda y los nuevos compromisos que adquieren con ello.
_________________________________________
Urbana UCLA.
Proyecto Piloto 2003-2004: Pontificia Universidad Católica de Chile: Gonzalo Arteaga, María José Castillo, Ximena Villegas,
arquitectos; Andrés Iacobelli, Director Programa Políticas Públicas. Fundación Rodelillo: Sandra Birkner, Macarena Currín,
Ximena Gallardo, asistentes sociales; Patricio Browne, arquitecto; Pablo Sepúlveda, Nicolás Fernández, abogados. Estudio
Jurídico Cariola, Díez, Pérez-Cotapos y Cía. Ltda.: José Luis Fuenzalida, Pabla Gaínza, abogados. Rodrigo Mujica,
ingeniero estructural. Constructora Brotec S.A.: Pedro Pablo Browne, ingeniero.
134
8.3.5. EVALUACIÓN DEL PROYECTO PILOTO E IMPACTO EN LAS POLÍTICAS
PÚBLICAS (1)
El desarrollo del proyecto piloto ha confirmado el potencial que tienen los lotes 9x18 para
dar cabida a más de una vivienda. La construcción de la losa en altura posibilita
incorporar, en el marco de la Ley de Copropiedad, el espacio aéreo como un bien
transable, lo que abre grandes posibilidades para la densificación y renovación de estas
poblaciones.
Eliminar Trabas:
Algunas dificultades en el desarrollo del proyecto fueron los problemas legales de
tenencia de la vivienda de algunos propietarios; así como muchas de las construcciones
hechas por los propietarios no contaban con los permisos correspondientes. Otro aspecto
fueron las desavenencias entre parejas, lo que retardó la obtención de firmas y
documentos. Todo esto ha demorado los trámites de adjudicación y ocasionado molestias
en las familias beneficiarias, porque las viviendas están construidas pero todavía no
pueden ser habitadas.
Como solución a estas posibles problemáticas, se recomienda un adecuado proceso de
selección del grupo de beneficiarios, donde cuenten con que los títulos de dominio estén
en orden y se exija que las construcciones existentes cuenten con los permisos
correspondientes. También es fundamental contar con familias avenidas, de modo que
todas las personas que legalmente deban concurrir a la firma de los instrumentos,
efectivamente lo hagan. Las familias escogidas deberán tener un ahorro previo de 20 UF
como aporte mínimo, a fin de fortalecer su compromiso con el proyecto y a la vez cancelar
los gastos administrativos.
Modificación de la normativa
El Ministerio de Vivienda y Urbanismo calificó el Plan de Acción Social de Fundación
Rodelillo como el mejor del “Fondo Solidario de Vivienda” presentado en 2003.
Las modificaciones logradas en el ámbito normativo constituyen un gran avance, pues
este tipo de intervenciones pueden transformarse en políticas de vivienda que permitirán
renovar totalmente las poblaciones para convertirlas en barrios consolidados. (1)
_________________________________________
Urbana UCLA.
135
CAPITULO 4.
1. APLICACIÓN DE LOS RESULTADOS OBTENIDOS AL PROYECTO DE TALLER
Este trabajo nos permitió lograr un Proyecto altamente sustentable, y económicamente

viable, constituyéndose en un aporte de gestión a la nueva visión del Urbanismo
moderno, donde es vital tener una visión de la Ciudad a partir de este enfoque sistémico,
en un marco analítico para visualizar y reflexionar sobre la compleja relación hombre-
naturaleza. Las ciudades son ecosistemas y como tales son sistemas abiertos que
requieren de materia y energía para mantener su estructura compleja, las cuales en la
actualidad están causando procesos de contaminación que deberán ser desplazados,
para preservar las condiciones mínimas de habitabilidad y calidad de vida de los
habitantes.
En la naturaleza los ecosistemas mantienen

su equilibrio a través de relaciones entre
estabilidad y complejidad que la ecología
plantea para los sistemas naturales,
relacionándose todas por un vínculo natural,
incluso a las más alejadas y a las más
diferentes. Es por esto que un árbol solitario,
alejado de sus pares y de sus redes, se
muere y no es capaz de mantenerse y
subsistir. Los seres vivos,
independientemente de su naturaleza, buscan
consciente o inconscientemente, mantener su
estabilidad organizacional, su identidad, y su
viabilidad, para lo cual deben permanecer en
continua sintonización con el medio que le
rodea, y para lograr esto, necesitan la
mantención de su medio interno.
De la evolución del sistema social, junto a un

componente actual como es la complejidad y
la tendencia hacia la globalidad, fenómeno
que involucra una fuerte interdependencia
entre los diferentes sistemas de tipo socio-cultural que existen en el globo. Debemos
adoptar nuevas formas de visualizar y de actuar sobre la Ciudad, poniendo especial
énfasis en la sustentabilidad de éstas y en la calidad de vida de las personas que la
habitan, generar un Desarrollo Sustentable, concepto que involucra la noción de un
sistema económico que debe mantenerse viable a través del tiempo, considerando las
restricciones ambientales existentes en la actualidad, en un contexto de equilibrio social y
bienestar económico, para todos sus habitantes.
El expansivo crecimiento urbano en la Comunas de Las Condes, y su alto crecimiento

económico, han impactado en el desarrollo urbano, donde la morfología es el resultado de
la economía globalizada imperante; desestimando problemáticas sociales y ambientales,
como la segregación social, cesantía, contaminación, crecimiento desmesurado, extinción
de áreas verdes naturales y biodiversidad, entre otros; problemáticas que involucran un
riesgo para los habitantes y el futuro de la ciudad.
136
Este Proyecto tiene el gran desafío de lograr la integración y el vínculo de los sistemas
sociales (y políticos), económicos, y ambientales, generando una respuesta de
sustentabilidad urbana para el Proyecto y su entorno; desarrollando este tipo de solución
como un Proyecto replicable. Como una respuesta frente a los cambios del sector de Los
Dominicos por las nuevas Obras de Infraestructura Vial y de Transporte, que generarán un
nuevo escenario económico y de desarrollo para el entorno y la comuna, y un aumento de
las Plusvalías, surge la necesidad de conformar el sector con un concepto sistémico,
donde se integren soluciones a los barrios más precarios y al medio ambiente, como la
congestión vial, la contaminación atmosférica, y mejoras en la conectividad, lo que
disminuirá los tiempos de viajes origen-destino y costos. Las obras de Infraestructura
mencionadas actualmente están en proceso de ejecución, y se verán potenciadas por la
construcción de un nuevo Mall Plaza, frente al barrio vulnerable de Colon 9.000; el cual
creará sinergias positivas con el futuro Proyecto y sus residentes, generando posibles
plazas de empleos formales e ingresos. Existe una alta relación entre la localización
residencial y las distancias recorridas y el número de automóviles que poseen los hogares.
Los factores claves que se relacionan son: densidad residencial, acceso al transporte
público, accesos a servicios urbanos diversos (comercio, parques, escuelas, etc.), y
facilidades al peatón (veredas, ciclovías, iluminación, plantaciones, etc.). Se trata de
replantear el costo de transporte en la elección de un lugar de residencia, como factor de
racionalización en el mejoramiento de la calidad de vida del habitante urbano.
Los Objetivos del Proyecto apuntan a mejorar la Calidad de Vida y la Seguridad Humana en
Colon 9.000, un barrio muy precario inserto en una comuna de altos recursos, donde se
aprecia Segregación Social. El sector actualmente no tiene posibilidades de lograr mejoras
en sus viviendas y su entorno, debido a sus bajos recursos económicos. Para lo cual será
necesario el diseño de estrategias integrales de actuación que contemplen una concepción
sistémica del entorno. Para lograr que los conceptos y herramientas aplicados
correspondan al contexto adecuado, es necesario involucrar junto al gobierno local a la
comunidad (Agenda Local 21), es importante la validación ante la comunidad.
Un aspecto importante en el mejoramiento de las ciudades es el generar la conciencia en

los ciudadanos en la “Participación Ciudadana”, para lo cual formar a un grupo humano
con posibilidades de ejercer sus derechos y reforzar su poder de negociación, para poder
lograr la apropiación de las plusvalías generadas beneficiándolos, y con esto mejorar su
calidad de vida. Con la mejora en sus viviendas, disminución del hacinamiento, mejores
niveles de seguridad, decrecimiento de la drogadicción, el alcoholismo y delincuencia, se
logrará mejorar la calidad de vida de los residentes y por ende su integración social al
entorno, promoviendo la equidad. El aumento de los ingresos, se verá favorecido por la
mayor actividad económica en el área, las nuevas oportunidades de empleo y el usufructo
de las plusvalías.
Tomando en consideración lo indicado, el proyecto correspondiente a la Alternativa 3 es el

que cumple en mayor medida con los objetivos propuestos de solucionar esta problemática.
Con la Modificación del Plan Regulador, es posible lograr una Remodelación del sector, a
través de un Reordenamiento espacial y Reajuste de lotes, donde se propone construir
nuevos edificios en densificación, con nuevas y mayores áreas verdes publicas y privadas,
y equipamiento urbano de buen nivel para sus habitantes; con el objetivo principal de
reinsertar a los propietarios de los predios donde se construirá el Proyecto, en los nuevos
edificios. Las mejoras en la calidad de vida, el entorno y viviendas de los grupos
vulnerables, así como el usufructo equitativo de las Plusvalías que se generarán,
incentivarán la integración social de estos sectores vulnerables.
137
2. CAPTACION DE PLUSVALÍAS Y REDISTRIBUCION
2.1. EN SECTOR DE PLAZA LOS DOMINICOS Y COLON 9.000
El sector en estudio comprende el área de influencia de las intervenciones de Obras

Viales y de Infraestructura de Transporte que están en ejecución en Plaza Los Dominicos.
Se proponen mejoras del equipamiento urbano de todo el sector, en relación a vialidad,
nuevas redes peatonales, Ciclovías, arborización y nuevas áreas verdes públicas, para
separar y aislar las zonas residenciales, de las comerciales y el ruido de las vías
principales.
Tabla 2.2. Estrategias Proyecto Reordenamiento Urbano Colon 9.000 - Proyecto Total.
2.2. EN LA COMUNA DE LAS CONDES
Las políticas urbanas de recuperación de plusvalías y redistribución de rentas, se logran a

través de instrumentos de generación de renta. Estos instrumentos pueden ser
Modificaciones a los Planes Reguladores, o Seccionales, además de la inversión pública
138
en la construcción de servicios e infraestructuras existentes y futuras, así como la
construcción de áreas verdes, equipamiento, red vial, urbanizaciones, etc.
En nuestro país no existe una nueva política de desarrollo urbano, cada Municipio es libre
para determinar el desarrollo de su comuna, siempre que se rija por el PRMS. Los
Alcaldes deben promover situaciones favorables a las Empresas Inmobiliarias, con el fin
de atraer sus inversiones en la comuna. El rol fundamental de los Planes Reguladores
consiste en dar orden al desarrollo urbano, y también a la actividad inmobiliaria,
resolviendo armónicamente la relación entre usos de suelo, construcciones y espacios
públicos. Como el desarrollo urbano es un proceso dinámico, este instrumento debería
estar constantemente sufriendo modificaciones, con el fin de responder a las necesidades
de la comunidad. Estas modificaciones deben realizarse en forma transparente, con la
participación de la ciudadanía, desde su concepción. Para que las transformaciones sean
vistas como un beneficio y no como un factor de incertidumbre.
Sector Los Militares - Pdte. Riesco
Recuperación Sector Nueva Las

Condes Ex-Pdte. Riesco
139
3. NUEVAS OBRAS COMPLEMENTARIAS QUE REVITALIZAN EL SECTOR
Se anuncian nuevas Obras en el sector, que reforzarán este Proyecto, mejorarán el

equipamiento urbano, y ofrecerán nuevos servicios complementarios, aumentando
la plusvalía del entorno.
1) Nuevo Mall Plaza Los Dominicos en Padre Hurtado esquina Colón, en terrenos del
antiguo INACAP. Terreno requiere modificación de Plan Regulador del sector.
2) Licitación de Ladera poniente del Cerro Apoquindo, 28.7 hectáreas (290 mil m2).
Terreno de gran vista sobre Santiago. La condición es que el 80% tiene que ser
abierto al público, como plaza o ladera, mientras, que en el 20% se pueden desarrollar
proyectos, donde solo el 5% será edificable. Espacios destinados para:
- Áreas verdes
- Centro deportivo
- Colegio Cerro Calán
- Equipamientos
turísticos
- Servicios
Complementarios.
Plaza
Los Dominicos Cerro Apoquindo
Futuro Mall
Plaza
140
4. PROYECTO EXITOSO DE RECUPERACION DE BARRIOS EN DETERIORO
Como conclusión, frente a los estudios efectuados y los numerosos casos evaluados,
un resultado exitoso de recuperación de sectores en deterioro generalmente se debe
a una gestión integrada del suelo, donde son considerados todos los actores o socios
involucrados, así como los aspectos urbano-sociales, ambientales y económicos,
donde además se proyecte un elemento gatillante, que promueva la acción, y sea
capaz de ser un polo de atracción lo suficientemente poderoso, para impactar sobre el
entorno inmediato, y más aún irradiar los beneficios hacia el exterior del perímetro de
intervención.
Como cierre de esta tesis quisiera mostrar, a través del éxito de un proyecto que tiene
muchas de las características propuestas en el proyecto de Colon 9.000, como es el
caso de la recuperación de la Rive Gauche de Paris, la viabilidad de la recuperación de
barrios, cuando se cuenta con una gestión y políticas urbanas sustentables. He querido
destacar esta obra, donde he podido ver personalmente la evolución de un barrio en
gran deterioro, en un sector de gran atractivo público en la actualidad, y de
crecimiento exponencial, incluso superior a lo evaluado en los comienzos de este
proyecto.
4.1. Proyecto Urbano de la ”Rive Gauche en Paris”.

Recuperación de baldío ferroviario-industrial, habilitación de nuevo barrio
parisino y construcción de Biblioteca Nacional de Francia (1)
La Rive Gauche de Paris, se caracterizaba por tener terrenos baldíos de origen

ferroviario-industriales, localizados en intramuros a lo largo del Sena y del tejido urbano
del distrito 13°, ubicado al este de la ciudad y tardíamente urbanizado, donde se
concentraban las actividades rechazadas fuera del centro residencial de la ciudad:
agrícolas, industriales, de transporte, se decide una macro intervención urbana, donde el
perímetro es de aproximadamente unas 130 hectáreas. Cuando estos terrenos
comenzaron a quedar dentro del radio urbano, se planificó incorporarlos a la ciudad. Para
la recuperación de estos sectores en deterioro fue necesario concretar su política urbana
y crear un nuevo barrio, el Municipio, junto con la SEMAPA, formalizó un programa
ambicioso de revitalización, mediante la mezcla de funciones urbanas y la construcción de
la Biblioteca Nacional de Francia como proyecto detonante. La Municipalidad decidió
crear un nuevo barrio, mediante la participación de la SEMAPA como desarrollador, para
concretar objetivos de desarrollo y renovación urbanos a largo plazo y ofrecer más de 2
millones de metros cuadrados construíbles en la zona oriente de la ciudad. El proyecto de
renovación urbana global fue facilitado por las características de los terrenos con baja
construcción y la concentración de la propiedad en pocos dueños.
____________________
(1) Extractos de Duval-Zack, Chloé. El Gran Proyecto Urbano,”Paris Rive Gauche”: La transformación de un baldío
ferroviario-industrial en un nuevo barrio parisino
141
Fig.1. Plano de ubicación del proyecto en Paris Fig.2. Tabla de objetivos del proyecto
Fig.3. Vista del sector antes de la

intervención
Fig.4. Vista del Sena y puente Gare Austerlitz, antes de la

intervención.
142
3. Las orientaciones de desarrollo
Conceptos de proyecto: (1)
a. La organización del trazado vial a partir de un

eje vertebral (Avenue de France) y
del Sena, con un sistema de descenso trasversal
barrio-río.
b. La necesidad de mantener una altura límite
(altura de los inmuebles).
c. La protección y rehabilitación de vestigios
históricos notables, tales como los
“Grands Moulins”, la “Halle aux Farines”, la fabrica
“Sudac”.
d. El desarrollo de una red de transporte público
eficiente para disminuir el uso del
automóvil.
e. La elaboración de un programa con la
repartición de superficie por función.
f. La definición de los equipamientos mayores:
Biblioteca Nacional, conservación de
la estación Austerlitz en su lugar.
Fig.5. Plano del partido de desarrollo
El proyecto prevé el desarrollo urbano del sector sur-oriente en las dos riveras del Sena
con el fin de “rebalancear el empleo hacia el oriente” de la capital, mediante la
“recuperación de antiguos terrenos baldíos industriales” y la oferta de “viviendas sociales,
equipamientos y servicios, empleo, y áreas verdes”. El plan ubica la Biblioteca en este
sector, apoya la creación de un polo de empleo, y la cobertura de las vías ferroviarias. La
empresa nacional de ferrocarriles “SNCF” es un actor esencial del proyecto porque es el
dueño principal de los terrenos de la ZAC (un 70%). Su presencia y su compromiso
determinaron la naturaleza del proyecto urbano desde su inicio (la cobertura de las vías
de ferrocarriles).
Una gestión de proyecto urbano
El proyecto urbano, proceso compartido resultado de la voluntad del sector público, asocia
a varios representantes de la comunidad. Se traduce de la elaboración de un plan
estratégico flexible a gran escala, lo que permite evoluciones y modificaciones propuestas
por la SEMAPA, la participación ciudadana y el Municipio de París. Las 130 hectáreas de
proyecto están articuladas como 4 barrios homogéneos en sí mismos con identidad
propia, cada uno bajo la responsabilidad de un arquitecto coordinador quien define los
grandes principios de composición urbana (altura, tipología, materialidad, ancho de las
calles, etc.) que enmarcan los proyectos arquitectónicos que se desarrollan en los
terrenos urbanizados y vendidos por la SEMAPA.
____________________
(1) Revista de Urbanismo Nº 15, FAU
143
Fig.6. Plano de
localización de los
sectores del proyecto.
El programa general: una mixtura de funciones, El perímetro

administrativo del proyecto es de 130 hectáreas, de las cuales 26
serán cubiertas al final, sabiendo que cada m2 de cobertura
(ferroviaria) cuesta en promedio 1500 euros. La cobertura de las vías
de ferrocarriles es el corazón del proyecto en términos de
composición urbana (salto de las vías y soporte de la Avenida de
Francia) y de la economía global (se financia la cobertura con la
venta de derechos de construir sobre las vías).
Todas las construcciones a realizar en el proyecto por la SEMAPA y

los concesionarios están sometidas a un «Cahier des charges
générales» que fija los materiales que ocupar, el color de los vidrios,
el sistema de protección solar, los techos, las ventanas de las
tiendas, o la implementación de los comercios en la ZAC, y garantiza
la reconversión de los comercios (techos altos, sin escalera, con
chimeneas, etc.). Este instrumento permite conservar un cierto control
sobre la operación. Además, existe otra serie de normas especificas
de urbanismo y arquitectura que respetar («Cahier des Charges
articulières»), elaborado por el arquitecto- coordinador de cada
sector.
El último es un marco técnico y medio-ambientalista, elaborado por la
SEMAPA, que
trata de hidrología, de vialidad, de sistemas anticontaminación, de las
autorizaciones administrativas indispensables, de los seguros, del
seguimiento de las obras, de las circulaciones y espacios públicos.
Elemento detonante, Biblioteca Nacional de Francia Francois
Miterrand (1989-1995)
144
Fig.7. Etapa de construcción.
Fig.8. Una realidad.
145
Fig.9. Planta de la Biblioteca.
Fig.10. Pasillo interior de la Biblioteca. Fig.11. Jardín interior de la Biblioteca.
146
El urbanismo desarrollado refleja la diversidad y los contrastes de corrientes y
pensamientos arquitectónicos actuales. La diversidad arquitectónica construye la
diversidad del barrio. Se enfrentan materiales (vidrio, ladrillo, metal, concreto, piedra),
dialogan las alturas (torre gigantesca de 30 pisos, edificio más modesto, recuperación de
patrimonio industrial como los «Frigos»), se crea un nuevo paisaje urbano parisino.
Fig.12. Rue Neuve Tolbiac, calle

lateral a Biblioteca, dos cuadras
antes. Se comienzan a ver
efectos de recuperación hasta 4
cuadras desde el Sena al
interior.
Se institucionalizó la participación ciudadana mediante varios Comités. Por ejemplo, la

reivindicación de aumentar las áreas verdes, fue el argumento que se tradujo de la
modificación del programa global del proyecto en 1997 (aumento de la superficie total de
áreas verdes, reducción de la superficie dedicada a oficinas). Hoy en día, el balance
económico del proyecto se basa en un precio de venta promedio de los terrenos
dedicados a oficinas de 2.744 euros/m2 (al principio era menos de la mitad, y hoy se
vende a menudo por más).
Fig.13. Avenue de France, calle

posterior a Biblioteca. Recuperación
como nuevo espacio construido
sobre estación de trenes.
147
Fig.14. Calle posterior a Biblioteca.
Recuperación del barrio e integración
con elementos culturales y patrimoniales.
Programa:
El proyecto de la Biblioteca Nacional de Francia.

-Obras de vialidad y redes (alcantarillado, agua, electricidad).
- Primeras licitaciones para los inmuebles de vivienda a lo largo del río Sena en el barrio
Tolbiac Norte.
- Barrio Austerlitz Norte.
- Obras del metro Meteor (línea 14).
- viviendas alrededor de la Biblioteca Nacional de Francia.
- Obras de la Avenida de Francia
- Puente Charles de Gaulle
- construir oficinas.
- construir comercios
- obras de recuperación de vialidad.
- primer jardín infantil + escuela.
- construcción de jardines interiores de las manzanas construidas.
- construir vivienda del barrio Masséna.
- obras en barrios Austerlitz y Masséna
- Convenio Municipio, Estado, Región para la creación de un gran polo universitario.
- Consagración de la Iglesia Notre-Dame-de-la-Sagesse.
- Instalaciones de empresas en 2001
- Construcción de edificios universitarios
148
- edificios oficinas y viviendas estudiantiles en barrio
Austerlitz.
- Entrega edificios oficinas en barrio Masséna.
- Entrega de una clínica y de edificios para viviendas estudiantiles.
- Entrega programas de viviendas sociales y viviendas clásicas en barrio Masséna.
- Entrega pasarela peatonal Tolbiac-Bercy, en 2006.
- Entrega de la piscina sobre “barge” en el río Sena, en 2006.
- Apertura de la Universidad, en 2006.
Situación Actual año 2008:
Fig.15. Rue Neuve Tolbiac, calle

lateral a Biblioteca, sector en
recuperación.
Fig.16. Rue Pablo Casals, calle

paralela a Biblioteca, nuevos
edificios corporativos, carácter
comercial y de servicios.
149
Fig.17. Biblioteca, nuevos edificios de vivienda, y
nuevos espacios de expansión para la
comunidad, elementos de atracción.
Fig.18. Entorno de nuevos edificios de vivienda, con

equipamiento urbano de calidad y gran atractivo, Quai de
la Gare.
Todas estas condiciones pueden ser logradas

en un sector como el de Colon 9.000, si se
aplican los conceptos e instrumentos
mencionados en esta Tesis.
150
5. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES PARA IMPLEMENTAR EL PROYECTO
El impacto de la globalización que poco a poco ha ido transformando en forma rápida e

inexorable las interrelaciones entre agentes económicos y personas, a generado un
efecto que marca de tal manera a la sociedad actual, donde para asegurar a quien quiera
ser un ganador, necesariamente deberá estar conectado y pertenecer a la red global.
Este hecho genera mayores diferencias entre los habitantes, ya que las capacidades y
oportunidades son las claves para poder surgir y ser parte del desarrollo. Por lo que es
vital para un desarrollo realmente sustentable y equitativo, considerar acciones para lograr
estos objetivos, donde de gran relevancia es incorporar los Barrios Vulnerables a la Red
Global de las Metrópolis; generar equidad y acceso a servicios, promover el crecimiento
económico de los sectores urbanos, garantizar el Acceso a la Educación, ya que la
violencia de estos grupos nace de la falta de perspectivas en el futuro; aumentar el
número de Viviendas dignas, y construidas con Materiales que permitan el ahorro
energético.
La Tendencia Urbana regional debería promover:
- Gestiones Estratégicas
- Habitabilidad y Funcionalidad
- Implementación de Agenda Local 21
- Instrumentos de Aplicación
- Control de las Urbanizaciones en extensión
- Financiamiento Urbano con un desarrollo Sostenible.
Los Organismos destinados a promover estos cambios son los Gobiernos Locales, como
nexo directo entre la ciudadanía y el Gobierno Central, para lo cual se propone la
promoción de Participación Ciudadana. Para lograr una Gestión Urbana Sostenible, es de
vital importancia la intervención de sus habitantes, junto a Organismos políticos, donde la
orientación sea con miras al logro de mejores estándares de habitabilidad y funcionalidad,
donde un aspecto importante a considerar es la productividad de los sectores. Las
ciudades actuales, como Santiago y sus comunas periféricas, como Las Condes,
deberían configurar un todo, con una lectura uniforme e integrada, donde la
sustentabilidad ambiental, social y económica sea equitativa para sus sectores.
Para lograr esto necesitamos un Plan Regulador Metropolitano que promueva la

integración y equidad de barrios en la Ciudad, la protección de las áreas verdes existentes
y naturales, el control de la expansión urbana en las comunas periféricas, y la
densificación controlada en zonas difusas, donde se implemente un uso de suelo mixto,
de actividades compatibles con la actividad residencial, junto con una mejora del
equipamiento urbano. Actualmente la Región Metropolitana y la Comuna de Las Condes,
entre otras, sus bordes se están configurando como una Ciudad difusa, donde el consumo
energético y de recursos es cada vez mayor. Tal como hemos comprobado, la energía
que se necesita para mantener este tipo de organizaciones poco complejas, es elevada.
Aumenta el consumo energético en transporte, consumo de aguas, consumo de
calefacción y de iluminación de las viviendas y espacios públicos. En cambio en la ciudad
compacta, como sectores céntricos de la ciudad, con la misma energía se pueda
mantener un área significativamente mayor, por lo que la eficiencia energética del modelo
de ciudad compacta es mucho mayor que en la ciudad difusa.Nuestra Comuna no tiene
recursos para ser autosustentable, por lo que depende de otras comunas para abastecer
sus necesidades. El espacio disponible para nuestro sistema es menor que el espacio
que necesitaríamos para satisfacer nuestro consumo, por lo que podemos decir que
151
nuestro Sistema tiene un déficit ecológico, el cual se suple importando capacidad
productiva desde otras comunas.
El análisis del flujo de materiales comunales, nos lleva a recomendar:
a) El desarrollo y fomento de tecnologías limpias.
b) El fomento de modelos de consumo y producción sostenibles y eco-eficientes.
c) Bajar niveles de Contaminación ambiental, para lo cual se deberá controlar la
congestión vehicular.
d) Implementar sistemas de Transporte Colectivo de calidad y eficiencia, que abarquen
mayores radios de atención.
e) Políticas sectoriales de fomento al ahorro de materiales ( en construcciones, etc.).
f) Implementar medidas de protección y de asesoría a sectores vulnerables, frente a
incremento de plusvalías en sus propiedades.
g) Fomentar la reducción en la cantidad de residuos, junto con una política de selección,
como primera etapa.
h) Fomentar el desarrollo de tecnologías de eliminación segura de estos residuos, con la
posibilidad de generar energía a través de la combustión de gases de estas basuras.
5. 1. PROPOSICION:
Se propone promover la integración y densificación controlada de los sectores ya

consolidados, donde se consideren además áreas con servicios y comercio compatibles
con las viviendas, promover un mayor aprovechamiento de plazas y parques de uso
público, para incentivar el intercambio de información y desarrollo de la cultura en los
sectores. Es de gran importancia encontrar la solución a los problemas de las zonas
compactas, como la Contaminación atmosférica, y a los altos índices de ruido generados
por los vehículos.
La comuna de Las Condes ha tenido un fuerte desarrollo económico, situación favorecida

por las políticas Municipales. Las políticas urbanas han privilegiado las Inversiones
Urbanas y la instalación de grandes Corporaciones Internacionales, lo que favorece este
desarrollo económico, por sobre los aspectos ambientales y sociales en algunos casos,
creando desequilibrio entre ellos. Por lo que estas condiciones que imperan en la comuna
de Las Condes, han creado comportamientos insostenibles a futuro. Es necesario contar
con un plan de acción integral que sea elaborado en un contexto de Participación
Ciudadana que haga posible llegar a un consenso en cuanto a las políticas de mitigación
que se adopten en estas áreas. La principal problemática en la comuna es la
Segregación de grupos residenciales de bajos recursos, para lo cual se propone mejorar
la calidad de vida de estos habitantes, se deberá reordenar el espacio y una densificación
en altura, mejorar la calidad de las viviendas, garantizando áreas verdes y equipamiento
urbano adecuado a la cantidad de población existente. Estas intervenciones ayudaran a
mejorar los niveles de seguridad humana en estos sectores, disminuyendo los índices de
delincuencia, drogadicción, violencia intrafamiliar, entre otros. Esta problemática se
centra en lograr la integración y equidad de estos sectores vulnerables, para lo cual se
propone densificar algunos sectores, promoviendo la integración de viviendas, funciones y
servicios compatibles con estos usos, implementando nuevas áreas verdes de expansión,
modificando el Plan Regulador Comunal. Junto con estas intervenciones en los sectores,
se deberá mejorar la accesibilidad y crear nuevos polos de desarrollo, con lo que
aumentaremos las posibilidades de empleos.
152
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y Sistemas Regionales”,
Documento Docente, Economía Urbana, FAD-UNAB, Santiago, 2004.
SILVA ARRIOLA, Lisandro:

“Teoría Locacional”,
Documento docente. Faculta de Arquitectura y Diseño, Universidad Andrés Bello,
Santiago, 2001.

“Paradigma de la complejidad en la gestión urbana regional, y modos de planificación del
territorio”. “ Planificación estratégica urbana”.
Documento docente. Escuela de Arquitectura Pontificia Universidad Católica de Santiago,
2002.

“Renta Agrícola y Urbana: Base Teórica Conceptual”
CURSO ECONOMÍA URBANA y REGIONAL – Marzo 2006
161
SILVA y ROVIRA:
“Competitividad, capital territorial y proyecto de territorio. El ”potencial endógeno”, el
paisaje, las formas de vida, los recursos naturales, la identidad cultural. Caso del modelo
territorial del sector Pudeto, Ancud, Chile” 2002.
TIRONI, M. (2003).
Nueva pobreza urbana. Santiago:
Universidad de Chile, Facultad de Ciencias Sociales/RIL Editores.
Torres, Mario
“Recuperación de la Renta Urbana: Tarea ética pendiente”
Revista INVI, Noviembre año/vol. 21, N° 058
Universidad de Chile, Santiago de Chile
Págs., 42-70.
UNCRD, Nagoya , Japan.

Rdd, Sustainable Livehoods for Human Security,
Vol. 25, N° 2, Autumm 2004.
VARELA Villegas, Rodrigo;

"Evaluación Económica de Proyectos de Inversión",
Grupo Editorial Iberoamericana, Sexta Edición, Reimpresión, 2000.
VILLAVECCHIA, Bruno
et Al.: "Relazione sullo Stato dell'Ambiente del Comune di Milano",
Agenzia Milanese di Mobilitá e Ambiente",
Comune di Milano, Milán, Italia, 2003
(http://www.ama-mi.it/documenti/default.asp).
WILLIAMS; Alonso:
“Location and Land Use: Toward a General Theory of Land Rent”,
Harvard University Press, Cambridge, Massachusetts, 1970.
WORLD BANK.
Ciudades en transición.
Resumen Estrategia del Banco Mundial para los gobiernos urbanos y locales.
Banco Mundial Grupo de Infraestructura Desarrollo Urbano.
Copyright © 2000 The International Bank for Reconstruction and Development
/ THE WORLD BANK 1818 H Street, N.W. Washington, D.C. 20433, USA.
ZAPATA Alegría Isabel;

Stock habitacional de conjuntos de viviendas sociales ¿Territorios de exclusión social y
deterioro
físico espacial? Santiago, escenario para la regeneración urbana social.
Arquitecta U. de Chile.
Instituto de la Vivienda- INVI- FAU- U. de Chile
162
ANEXO 1
La Hipótesis planteada fue analizada y comprobado su viabilidad al desarrollar tres

Alternativas de Proyectos, los cuales cumplen con diferentes variables, y diferentes
condiciones de mercado, para ejecutar Proyectos los más reales posibles.
Se adjuntan planos y detalles de los Estudios de Alternativas 1, 2 y 3, en carpeta adjunta,

Anexo 1.
Las Evaluaciones desarrolladas incluyen todos los antecedentes para una Evaluación
económica Privada y Social, lo más real posible, para poder evaluar la alternativa más
conveniente desde un punto de vista sustentable para el sector.
Finalmente se llego a la conclusión de que la Alternativa 3, donde se desarrolla un

Proyecto de Gestión Urbana de Intervención y Remodelación del sector precario, donde
se logran mejoras para toda la población propietaria y residente del sector, incluidos los
Allegados, es el más rentable y real de ejecutar, dadas las condiciones del mercado
inmobiliario actual.
DETALLES DE PLANOS ADJUNTOS:
1. Plano sector de estudio Plaza Los Dominicos y Colon 9.000, con esquemas de
Componentes del proyecto propuesto.
2. Plano de Emplazamiento y Anteproyecto esquemático de intervenciones en
equipamiento, movilidad y vialidad del sector de estudio.
3. Plano de emplazamiento y detalle esquemático de ubicación de Obras de
Infraestructura Vial y de Transporte a ejecutar en sector Plaza Los Dominicos.
4. Plano detalle de Anteproyecto esquemático de intervenciones en equipamiento,
movilidad y vialidad del sector Colon 9.000
5. Plano Estudio de Alternativa 3 y Emplazamiento, Estudio Proyecto de Intervención
y Remodelación del Barrio Colon 9.000, solución mixta, y considerada más viable
económica, social y ambientalmente.
6. Planos Estudios de Perfiles de Vías principales, Padre Hurtado y Río Guadiana
(3)
7. Plano Emplazamiento de Situación Actual
8. Plano Estudio de Alternativa 1 y Emplazamiento
9. Plano de Elevaciones Av. Padre Hurtado y Calle Río Guadiana, Alternativa 1
10. Plano Emplazamiento de Alternativa 2
11. Plano Estudio de Alternativa 2
12. Plano de Planta Departamentos Edificio tipo A y B
13. Plano de Planta Departamentos Edificio tipo C y D
14. Plano de Techumbre Edificio tipo
15. Plano de Elevación de Edificio tipo
16. Plano de estudio de Subterráneo Proyecto Alternativa 2
17. Plano de Iluminación de Exteriores de Proyecto alternativa 2
18. Cuadro Componentes de Socios y Estrategias.
163

"Capitalización de Externalidades y Plusvalías Urbanas" Tesis Magíster-Paulina Rica Mery

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UNIVERSIDAD DE VIÑA DEL MAR - ESCUELA DE ARQUITECTURA

PAULINA RICA MERY

Tesis presentada a la Escuela de

Jaime Valenzuela G., Oscar Valenzuela G., Ricardo Jordán

Me enseñó a tener una

Paulina Rica Mery

3. Componente 3….………….… …………………………………………………..……..……48

INDICE DE TABLAS, CUADROS Y PLANOS

Cuadro 7.5.2. Rangos de Precios y Superficies comuna de Las Condes……………..122

PLANOS ESTUDIOS DE ALTERNATIVAS

Esta tesis profundiza la potencial expulsión de sectores de bajos ingresos en un sector de

Se prevé que estas obras de infraestructura vial y de transporte generarán un fuerte

PROBLEMAS Y OPORTUNIDADES QUE GENERAN EL PROYECTO Y LA

El área en estudio corresponde a un Sector Residencial ubicado en el sector de los

En síntesis, el problema puede definirse así (“situación base”):

• Mala Conectividad y Accesibilidad deficiente al sector, causal de alta congestión

En el sector de Plaza Los Dominicos, de la comuna de Las Condes, ciudad de Santiago,

Esta situación se ha mantenido en el tiempo, debido a la cesantía, bajo nivel de

Las nuevas obras de infraestructura vial y de transporte, que en el sector se están

1.3. LA ESTRATEGIA: Apropiación de Externalidades Positivas

Las gestiones y estrategias a implementar, necesitan una Integralidad en el aspecto

Los aspectos a considerar son:

Todas estas condiciones Consolidarán los Asentamientos urbanos en la ciudad, y las

Para lograr mejorar la competitividad y fomentar el desarrollo económico que el sector

a) ESTRATEGIAS URBANAS DE GESTION HABITACIONAL: El sector de estudio sufre

b) ESTRATEGIAS URBANAS PARA LOGRAR EMPLEOS E INGRESOS:

Para lograr el desarrollo de los objetivos se implementarán las estrategias

a) COMPONENTES DEL PROBLEMA:

INSTRUMENTOS DE CAPTACION Y REDISTRIBUCION DE PLUSVALIAS

En el área de intervención urbana en estudio, propondremos diferentes

Estos instrumentos, en conjunto con las políticas de inversiones en obras, infraestructura

2.1. INSTRUMENTO: CAPTURA DE PLUSVALÍAS EN NORMATIVAS URBANÍSTICAS

2.2. INSTRUMENTO: OPERACIONES URBANAS CONSORCIADAS E INTERLIGADAS

Se propone la constitución de una Sociedad Urbanística, supervisada y avalada por la

• Confeccionar y tramitar proyectos.

Dificultades para su aplicación:

Para aumentar el nivel de confianza de los privados en el aporte de sus terrenos a la

Juntas De Vecinos Sector Colon 9.000:

2.4. INSTRUMENTO: PARTICIPACIÓN CIUDADANA

Los requisitos necesarios para la implementación de este instrumento son:

Captación de Rentas y redistribución:

2.5. INSTRUMENTO: LEY CAPTACIÓN DE RENTA PARA OBRAS VIALES Y

Captación de Rentas y redistribución:

Captación de Rentas y redistribución:

Dificultades para su aplicación:

2.7. INSTRUMENTO: PRECIOS HEDONICOS

Dificultades para su aplicación: La adopción de la metodología hedónica supone un

2.8. INSTRUMENTOS PARA LA RECUPERACION DE PLUSVALIAS EN SECTOR

El sector de estudio tiene características que lo diferencian a otros sectores de la

Iglesia San Vicente Ferrer Plaza Los Dominicos

Pasaje Pehuenches Calle Río Guadiana

FORMULACION Y COMPROBACION DE LA HIPOTESIS

Las preguntas básicas a responder son las siguientes:

En sectores de grupos vulnerables, la cesantía y empleos inestables, son el origen de la

La “Nueva Pobreza Urbana es la violencia, la inequidad, y segregación de grupos que se

Estas organizaciones entre la Ciudadanía - Inversionistas Privados - Gobierno Local -

Es posible generar un negocio atractivo para grupos privados de Inversionistas,

1. En grupos vulnerables, la cesantía y empleos inestables, son el origen de la gran

3.2. COMPROBACIÓN DE LA HIPÓTESIS

Basándose en los Componentes de la Hipótesis, analizaremos y demostraremos con

3.2.1. COMPONENTE 1: En sectores de grupos vulnerables, la cesantía y empleos

a) DEFINIENDO LAS CARACTERÍSTICAS DE LA AMENAZA/PROBLEMA.

Dimensiones de Seguridad Humana afectadas: