Вы находитесь на странице: 1из 8

Modern Economy Success 2019, №4

Бабичев К.Н., кандидат экономических наук, доцент,


Кубанский государственный университет

Работа выполнена в рамках гранта РФФИ №18-410-230020/18 «Межсекторные взаимосвязи


в многоуровневой системе управления развитием сельских территорий»
(2018-2019 гг., региональный конкурс РФФИ) при финансовой поддержке РФФИ

ВОЗМОЖНОСТИ И ОГРАНИЧЕНИЯ РАЗВИТИЯ ЖИЛИЩНОГО СЕКТОРА


СЕЛЬСКИХ ТЕРРИТОРИЙ КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Аннотация: цель работы – на основе мониторинга жилищного сектора Краснодарского края провести
сравнительный анализ качественных и количественных характеристик жилищного фонда в городской и
сельской местности в муниципальных образованиях Краснодарского края; определить возможности и огра-
ничения для развития жилищного сектора сельских территорий, а также стратегические приоритеты жи-
лищной политики сельских территорий. Исследование основывается на общенаучной методологии, которая
предусматривает применение метода сравнительных оценок на основе выделения критерия/нормы сравне-
ния. Проведенное исследование позволяет сделать вывод, что при общей позитивной динамике жилищного
строительства, ряд факторов указывает на возможность формирования серьезных противоречий в перспек-
тиве: дефицит земли для застройки, высокая стоимость инфраструктуры, увеличение миграции из сельских
районов в города, неадекватные механизмы финансирования жилья для специалистов на селе, сложный
процесс утверждения и согласований нормативными актами, неадекватность муниципальной статистики в
части жилищных индикаторов.
Проведенное исследование позволяет определить стратегические приоритеты в развитии жилищного
сектора сельских территорий на средне – и долгосрочную перспективу и может быть использован в
разработке стратегий социально-экономического развития муниципальных образований Краснодарского
края.
Ключевые слова: жилищный фонд, жилищная политика; благоустройство; жилищно-коммунальное хо-
зяйство; жилищная обеспеченность, сельские территории

Важнейшим условием развития сельских тер- ется устойчивый миграционный прирост, причем в
риторий в Краснодарском крае является карди- ряде случаев весьма значительными темпами. В
нальное улучшение условий жизни населения, со- некоторых более отдаленных и экономически сла-
вершенствование инженерной и социальной ин- бых районах (преимущественно север и северо-
фраструктуры, жилья. восток края) наблюдается сокращение общей чис-
Политика в области жилищного строительства ленности населения.
в сельских районах должна принимать во внима- Один из главных вопросов сельской жилищной
ние существующую систему расселения в Красно- политики заключается в том, как сбалансировать
дарском крае. Согласно данным Краснодарстата, потребность в жилье и рабочих местах и связан-
на начало 2019 г. около 44,8% населения в крае в ные с этим антропогенные изменения природного
целом проживают в сельской местности. При этом ландшафта с целью сохранения сельской местно-
в 19 муниципальных районах – 100% населения – сти, обеспечение ее устойчивого развития.
проживает в сельской местности [1]. Общая потребность населения Краснодарского
Данные официальной статистики показывают края в жилье составляет 70 млн м2. В сельской ме-
весьма разнонаправленные тенденции в отноше- стности спрос на жилье сопоставим со спросом на
нии численности населения в различных типах жилье в городах и составляет на начало 2018 г. –
сельских территорий. В сельских территориях, 30 млн. кв.м.
прилегающих к крупным городам и агломерациям, За период с 2010 г. по 2017 г. жилищный фонд
в районах, прилегающих к важным транспортным края вырос на 23,5% и составил 143,9 млн м2 об-
коридорам, связывающим крупные города, а также щей площади (табл. 1). При этом городской жи-
в некоторых районах, вызывающих интерес с точ- лищный фонд увеличился на 31%, темп роста
ки зрения живописного природного ландшафта сельского жилья был несколько ниже и составил
(предгорная местность, побережье и пр.) наблюда- около 15% за данный период времени [3].

14
Modern Economy Success 2019, №4

Таблица 1
Жилищный фонд Краснодарского края за 2010-2017 гг., тыс. м2
2010 2013 2014 2015 2016 2017
Тысяч квадратных метров
Жилищный фонд – 116793 126346 129609 134656 139191 143946
всего
в том числе: 1485 1647 1648 1675 1666 1661
государственный
муниципальный 4489 4262 4244 4199 4178 4152
частный 110919 120137 124017 128782 133347 138133
из него в собственно- 105275 113416 116667 121097 125680 130144
сти граждан
Городской жилищный 63947 69783 72604 76182 79480 83353
фонд
в том числе: 1196 1330 1341 1365 1360 1368
государственный
муниципальный 3800 3593 3564 3507 3485 3462
частный 58952 64861 67600 71310 74634 78524
из него в собственно- 53983 58815 61014 64202 67633 71196
сти раждан
Сельский жилищный 52946 56262 57405 58577 59712 60592
фонд
в том числе: 290 317 302 300 306 294
государственный
муниципальный 690 669 680 692 693 690
частный 51967 55276 56618 57573 58713 59609
из него в собственно- 51292 54601 55742 56875 58047 58948
сти граждан
В процентах к итогу
Жилищный фонд 100 100 100 100 100 100
в том числе: 1,3 1,3 1,3 1,3 1,2 1,2
государственный
муниципальный 3,8 3,4 3,3 3,1 3,0 2,9
частный 94,9 95,3 95,5 95,6 95,8 96,1
из него в собственно- 90,1 90,0 89,9 89,9 90,3 90,4
сти раждан
Источник: Краснодарстат
На начало 2017 г. в частной собственности покровском районе (100%), в Ейском (99,1%), в
граждан находился 91 млн м2, или 96% от жилищ- Белоглинском (98,9%).
ного фонда края, что несколько выше, чем в сред- Площадь жилищ, приходящаяся в среднем на
нем по России (79%) из-за высокой доли сельского одного жителя края, увеличилась по сравнению с
жилищного фонда, практически полностью част- 2010 г. на 14% и составила 25,7 м2, что незначи-
ного. В крае очень малая доля государственного тельно выше среднероссийского значения (24,3 м2)
(1,2%) и муниципального (2,9%) жилья, что значи- [4].
тельно снижает нагрузку на муниципальные бюд- В сельской местности темп роста жилищной
жеты из-за отсутствия необходимости проводить обеспеченности за этот же период времени соста-
дорогостоящий капитальный ремонт и переселе- вил 11%. Но показатель жилищной обеспеченно-
ние граждан из аварийного жилья. сти был ниже, чем в городской местности и соста-
В ряде муниципальных образований практиче- вил на конец 2017 г. 24 кв.м против 27,1 кв.м.
ски весь жилищный фонд, подлежащий привати- В 18 муниципальных образованиях данный по-
зации, передан в частную собственность: в Ново- казатель был выше общекраевого значения. Лиде-
рами являются такие города и районы края как

15
Modern Economy Success 2019, №4

Белоглинский – 29,0 м2, Брюховецкий – 27,8 м2, отмечен в таких муниципальных образованиях,
Успенский – 26,2 м2, Анапа – 26,4 м2, Геленджик – как Ейск – 18,6 м2, Новороссийск – 19,6 м2, Арма-
26,4 м2, Краснодар – 26,7 м2. Значительно ниже вир – 19,0 м2, Крыловский – 18,0 м2, Тимашевский
общекраевого уровень жилищной обеспеченности – 22,7 м2 и Красноармейский район – 23,8 м2 [4].
Таблица 2
Площадь жилищ, приходящаяся в среднем на одного жителя, м2
2010 2013 2014 2015 2016 2017
Общая площадь жилых помещений, прихо- 22,4 23,3 23,8 24,4 25,0 25,7
дящаяся в среднем на одного жителя – всего
в городской местности 23,1 24,0 24,6 25,4 26,1 27,1
в сельской местности 21,5 22,6 22,9 23,3 23,6 24,0
Составлена автором по: Краснодарстат
Средняя площадь квартиры в Краснодарском лизацией и отоплением, 14% – газом, более чет-
крае составляет 52,9 м2, что несколько выше, чем в верти – ваннами (душем), горячим водоснабжени-
среднем по России (51,4). В то же время для ряда ем. В сельской местности с комфортабельностью
европейских стран средний размер жилой едини- жилья дело обстоит менее благополучно – от 24 до
цы в 1,5-2 раза выше (в Великобритании 88,9 м2, в 50,5% жилищного фонда вообще не имело этих
Германии 89,7 м2, в Дании – 109,1 м2, в Норвегии удобств. Учитывая это обстоятельство, приори-
– 189,2 м2). тетным направлением сельской жилищной поли-
Качественное состояние жилищного фонда ха- тики должно стать развитие коммунальной, инже-
рактеризуется следующими данными: в городах и нерной и транспортной инфраструктуры уже сло-
поселках городского типа 12% жилищного фонда жившейся и новой жилой застройки.
не было оборудовано водопроводом, 15% – кана-
Таблица 3
Благоустройство жилищного фонда (на конец года; в процентах)
2010 2013 2014 2015 2016 2017

Общая площадь оборудованная: 78,4 79,4 80,3 80,8 81,3 81,7


водопроводом
водоотведением (канализацией) 74,3 75,7 76,4 76,6 76,9 77,0
отоплением 74,2 75,9 76,6 77,2 77,5 78,2
горячим водоснабжением 62,6 63,9 64,4 65,0 65,3 66,0
ваннами (душем) 60,7 61,4 62,2 63,1 63,4 63,7
газом (сетевым, сжиженным) 80,0 78,8 78,5 79,0 78,7 78,6
напольными электроплитами 3,8 4,5 4,6 4,9 5,4 5,6
одновременно водопроводом, водоот- 60,8 60,9 61,1 61,5 61,7 62,0
ведением канализацией), отоплением,
горячим водоснабжением, газом или
напольными электроплитами

Общая площадь оборудованная: 86,6 87,4 87,7 87,7 88,0 88,1


водопроводом
водоотведением (канализацией) 84,9 85,7 86,1 86,0 86,3 86,2
отоплением 84,8 85,1 85,4 85,5 85,7 86,4
горячим водоснабжением 73,4 74,3 74,3 74,7 74,9 74,9
ваннами (душем) 71,7 71,7 71,9 72,3 72,8 72,9
газом 83,4 80,8 80,2 80,7 80,5 80,0
напольными электроплитами 6,7 7,8 8,0 8,5 9,2 9,6

16
Modern Economy Success 2019, №4

Продолжение таблицы 3
одновременно водопроводом, 71,9 70,5 70,4 70,5 71,1 71,1
водоотведением (канализаци-
ей), отоплением, горячим водо-
снабжением, газом или наполь-
ными электроплитами

Общая площадь оборудованная: 68,5 69,6 71,1 71,8 72,3 73,0


водопроводом
водоотведением (канализацией) 61,6 63,3 64,1 64,3 64,4 64,5
отоплением 61,4 64,4 65,5 66,2 66,7 66,9
горячим водоснабжением 49,5 50,9 51,9 52,4 52,5 53,7
ваннами (душем) 47,4 48,5 50,0 51,0 50,8 51,2
газом 76,0 76,3 76,3 76,7 76,3 76,7
напольными электроплитами 0,2 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3
одновременно водопроводом, 47,3 49,0 49,4 49,9 49,2 49,5
водоотведением (канализаци-
ей), отоплением, горячим водо-
снабжением, газом или наполь-
ными электроплитами
Источник: Краснодарстат
В 2017 г. жилищный фонд, отнесенный к вет- менее, более чем в 2 раза увеличилась доля ветхо-
хому и аварийному, составил 1521,7 м2 и по срав- го и аварийного жилья в сельской местности с
нению с 2010 г. сократился на 20% (рис. 1). Тем не 1,3% до 1,5% в 2017 г.

Рис. 1. Удельный вес ветхого и аварийного жилищного фонда во всем жилищном фонде, %
Составлен автором по: Краснодарстат
Медленно идет не только выбытие ветхого и основном для последующей перепродажи). Данная
аварийного жилищного фонда, но и его реновация. категория жилья фактически «вымывается» с рын-
При этом свыше 40% жилищного фонда края по- ка, не участвует в экономическом обороте. Подоб-
строено свыше 35 лет назад. Из этого следует, что ная ситуация характерна в основном для жилья в
в уже в обозримом будущем возникнет необходи- крупных городах. В сельской местности жилье
мость его системной модернизации. покупается или строится преимущественно для
По данным экспертов, в области рынка недви- собственного проживания в нем. Более 90% сель-
жимости, в Краснодарском крае в 2017 г. только ского жилищного фонда в Краснодарском крае
67% покупателей жилья приобрели его с целью используется для удовлетворения собственных
дальнейшего проживания. Более 20% покупаемого жилищных потребностей [5].
жилья используется как способ приумножения Еще одной из особенностей сельской жилищ-
личных сбережений, т.е. в спекулятивных целях (в ной политики на Кубани является значительный
17
Modern Economy Success 2019, №4

спрос на жилую недвижимость у нерезидентов но 1369,3 тыс. кв. метров, что составило 125,3% к
Краснодарского края. По оценкам Краснодарской январю-июню 2018 г., в сельской местности –
краевой ассоциации риелторов, доля нерезидентов 438,0 тыс. кв. метров (113,0%).
среди покупателей жилой недвижимости в сель- Доля индивидуального жилищного строитель-
ской местности составляет порядка 20%. В горо- ства в общем объеме жилищного строительства
дах края доля нерезидентов в сделках с недвижи- составила 45,8% против 46,0% за соответствую-
мостью еще выше и доходит до 30%. щий период прошлого года. Всего индивидуаль-
В январе-июне 2019г. организациями всех ными застройщиками построено 6,8 тыс. квартир
форм собственности и индивидуальными за- (домов) общей площадью 828,0 тыс. кв. метров
стройщиками введено в эксплуатацию 27,5 тыс. (120,6% к январю-июню 2018г.) [5].
квартир общей площадью 1807,3 тыс. кв. метров, Таким образом, строительство частных жилых
что на 22,0% больше по сравнению с аналогичным домов является определяющим в развитии жи-
периодом прошлого года. лищного строительства в крае, но в последнее
Средняя площадь квартир, построенных за- время прослеживается тенденция к уменьшению
стройщиками, составила 47,3 кв. метра. Средняя доли индивидуального жилья.
фактическая стоимость строительства 1 кв. метра Разрыв между объемами строящегося жилья,
общей площади жилых домов квартирного типа, приходящегося на 1000 человек городского и
построенных в январе-июне 2019 г. составила сельского населения, в 2017 г. значительно увели-
49766 рублей, в январе-июне 2018г. – 46849 руб- чился по сравнению с 2010 г.: в городах и посел-
лей. ках городского типа в расчете на 1000 человек на-
Из общей площади введенного жилья в январе- селения было введено на 531 м2 общей площади
июне 2019г. в городской местности было построе- жилых домов больше, чем в сельской местности.

Рис. 2. Общая площадь жилых домов, введенных в действие в расчете на 1000 человек населения, м2
Составлен автором по: Краснодарстат
Резерв ввода жилья в эксплуатацию сосредото- раза по сравнению с 2010 г. [6] а счет средств
чен в незавершенном жилищном строительстве, краевого и местных бюджетов введено 5,2 тыс.
объем которого на конец 2017 г. составил 1,1 млн льства из федерального бюджета введено 72,6 тыс.
м2 общей площади. По сравнению с 2016 г. этот оенной населением.
показатель увеличился на 392,4 тыс. м2, или в 1,5

18
Modern Economy Success 2019, №4

Таблица 4
Жилые дома, находящиеся в незавершенном строительстве
Показатель 2010 2011 2013 2014 2015 2016 2017
Число жилых домов, 1148 1093 1022 907 868 740 464
единиц
Общая площадь, 1103,0 1022,6 914,7 750,0 824,4 746,2 1138,6
тыс. м2
Доля к предыдуще- 105,1 92,7 89,4 82,0 109,9 90,5 152,5
му году, %
Источник: Краснодарстат
В шести преимущественно сельских муници- Стоимость инфраструктуры составляет около
пальных образованиях объем незавершенного 25-30% расходов на жилье. Это основной фактор в
строительства значительно превысил количество строительстве недорогого жилья.
введенного жилья: в Кореновском районе – в 4,2 3. Увеличение миграции из сельских районов в
раза, Гулькевичском – в 5,9 раз, в Успенском – в города.
4,1 раза, в Красноармейском – в 3,2 раза, в Кущев- Сельско-городской дрейф не только создает
ском – в 3,0 раза. Такая парадоксальная ситуация значительную нагрузку на спрос на жилье в горо-
может объясняться тем фактом, что значительная дах, но и приводит к серьезным транспортным и
часть жилья после завершения строительства не экологическим проблемам. Действительно, выра-
сдается в эксплуатацию по причине сложности женный спрос на многоквартирное жилье в круп-
процедуры приема в эксплуатацию, а также высо- ных городах является значительным. На макро-
ких административных барьеров. экономическом уровне одной из основных про-
Анализ жилищной ситуации в Краснодарском блем является необходимость проведения полити-
крае показал, что существует несколько ограниче- ки экономического развития, которая позволит
ний, с которыми сталкивается жилищный сектор в снизить темпы урбанизации за счет расширения
сельской местности. Эти ключевые ограничения возможностей трудоустройства в сельских рай-
обусловили дисбаланс спроса и предложения на онах.
жилье. В более сильных сельских районах структура
1. Дефицит земли для застройки станиц и небольших городов имеет большой по-
Относительно небольшой размер базы земель- тенциал для развития нового жилищного строи-
ных ресурсов, предназначенных для жилищного тельства для лиц, работающих в крупных городах,
строительства в сочетании с ее нынешней формой но желающих вести сельский образ жизни.
собственности, представляет собой серьезное пре- В более слабых в экономическом отношении
пятствие для жилищного строительства. Высокая сельских районах важным является удовлетворе-
цена на землю является одним из основных факто- ние любого спроса на постоянное жилищное
ров, сдерживающих жилищное строительство в строительство, признавая при этом важность ин-
сельской местности. Поэтому проблема наличия фраструктурной поддержки таких районов, созда-
земли представляется крайне важной и заслужива- ние привлекательных рабочих мест в них, укреп-
ет особого внимания. ление сложившейся структуры станиц и неболь-
2. Высокая стоимость инфраструктуры ших поселений как для поддержки местной эко-
Еще одним сдерживающим фактором в созда- номики, так и для размещения дополнительного
нии жилья на селе является высокая стоимость населения таким образом, чтобы поддерживать
инвестиций в земельную инфраструктуру, особен- жизнеспособность местного сообщества.
но в тех случаях, когда она далека от существую- 4. Неадекватные механизмы финансирования
щей инфраструктуры. Девелопер в полной мере жилья для специалистов на селе.
несет высокие инвестиционные затраты на обес- В связи с этим необходимо задействовать соот-
печение водой и дорожной инфраструктурой но- ветствующие механизмы финансирования домо-
вого участка без будущих выгод для подключения хозяйств с низкими доходами, молодых специали-
этих коммуникаций к другим участкам другими стов уделяя особое внимание более низким про-
лицами или девелоперами. Такая высокая стои- центным ставкам.
мость инфраструктуры существенно влияет на ко- Хотя некоторая жилищная помощь предостав-
нечную цену земли и, в конечном счете, на стои- ляется через государственные жилищные про-
мость жилья для потребителя. граммы, механизм доступа к этим стимулам оста-
ется в значительной степени неструктурирован-
19
Modern Economy Success 2019, №4

ным. В результате выгоды могут быть непредна- ет собой нечто большее, чем просто экологиче-
меренно перенаправлены группам с более высо- скую концепцию, хотя и включает в себя этот
ким уровнем дохода. важный элемент. Депрессивные сельские районы,
5. Сложный процесс утверждения и согласова- испытывающие постоянное сокращение численно-
ний нормативными актами. сти населения, рискуют потерять такие базовые
Длительный и сложный процесс утверждения услуги как школы, магазины и дома культуры, что
нормативными актами препятствует эффективно- приведет к трудностям в поддержании жизнеспо-
сти системы создания жилья. собной социальной структуры. Обращение вспять
6. Неадекватность муниципальной статистики в процесса сокращения численности населения за
части жилищных индикаторов. счет оказания помощи сельским районам будет
Недостаток информации является значительной способствовать обеспечению устойчивого разви-
проблемой, поскольку разработка любой успеш- тия. Такие преимущества могут быть максимизи-
ной жилищной политики должна основываться на рованы путем размещения нового сельского жи-
надежной системе жилищной информации. лищного строительства, улучшения комфортности
Таким образом, применительно к сельским тер- проживания в сельской местности.
риториям сбалансированное развитие представля-
Литература
1. Стратегия развития жилищно-коммунального комплекса Краснодарского края до 2020 г. Департамент
жилищно-коммунального хозяйства Краснодарского края. Электронный ресурс. URL: http://www.gkh-
kuban.ru/ (дата обращения: 18.07.2019)
2. Инвестиционный потенциал жилищно-коммунального хозяйства Кубани. Департамент жилищно-
коммунального хозяйства Краснодарского края. Электронный ресурс. URL: http://www.gkh-kuban.ru/ (дата
обращения: 19.07.2019)
3. Жилищное хозяйство в России. 2017 // Статистический сборник: официальное издание. М.: 2018. 286
с.
4. Авдеева Т.Т., Скрипиль И.А. Взаимодействие городских и сельских территорий в экономическом
пространстве региона: монография. Краснодар: Кубанский гос. ун-т, 2018. 170 с.
5. База данных муниципальных образований Краснодарского края. Электронный ресурс URL:
http://www.gks.ru/dbscripts/munst/munst.htm (дата обращения: 19.07.2019)
References
1. Strategiya razvitiya zhilishchno-kommunal'nogo kompleksa Krasnodarskogo kraya do 2020 g. Departament
zhilishchno-kommunal'nogo hozyajstva Krasnodarskogo kraya. Elektronnyj resurs. URL: http://www.gkh-
kuban.ru/ (data obrashcheniya: 18.07.2019)
2. Investicionnyj potencial zhilishchno-kommunal'nogo hozyajstva Kubani. Departament zhilishchno-
kommunal'nogo hozyajstva Krasnodarskogo kraya. Elektronnyj resurs. URL: http://www.gkh-kuban.ru/ (data ob-
rashcheniya: 19.07.2019)
3. ZHilishchnoe hozyajstvo v Rossii. 2017 // Statisticheskij sbornik: oficial'noe izdanie. M.: 2018. 286 s.
4. Avdeeva T.T., Skripil' I.A. Vzaimodejstvie gorodskih i sel'skih territorij v ekonomicheskom prostranstve re-
giona: monografiya. Krasnodar: Kubanskij gos. un-t, 2018. 170 s.
5. Baza dannyh municipal'nyh obrazovanij Krasnodarskogo kraya. Elektronnyj resurs URL:
http://www.gks.ru/dbscripts/munst/munst.htm (data obrashcheniya: 19.07.2019)

20
Modern Economy Success 2019, №4

Babichev K.N., Candidate of Economic Sciences (Ph.D.), Associate Professor,


Kuban State University

OPPORTUNITIES AND LIMITATIONS OF DEVELOPMENT OF HOUSING


SECTOR IN RURAL AREAS OF KRASNODAR REGION

Abstract: the aim of the work is to conduct a comparative analysis of qualitative and quantitative characteristics
of the housing stock in urban and rural areas in the municipalities of Krasnodar region based on the monitoring of
the housing sector of Krasnodar region; to identify opportunities and constraints for housing development in the
rural areas, as well as the strategic priorities of housing policy in rural areas. The research is based on the general
scientific methodology, which provides for the use of the method of comparative assessments based on the selec-
tion of the criterion/norm of comparison. The study allows us to conclude that with the overall positive dynamics of
housing construction, a number of factors indicate the possibility of forming serious contradictions in the future:
the shortage of land for development, the high cost of infrastructure, the increase in migration from rural areas to
cities, inadequate mechanisms for financing housing for specialists in rural areas, the complex process of approval
and approval of regulations, the inadequacy of municipal statistics in terms of housing indicators.
The study allows to determine the strategic priorities in the development of the housing sector of rural areas in
the medium and long term and can be used in the development of strategies for socio – economic development of
municipalities in Krasnodar region.
Keywords: housing stock, housing policy; improvement; housing and communal services; housing security

21