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ESTADO DO RIO GRANDE DO SUL

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA

NAMP
Nº 70021795216
2007/CÍVEL

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO CIVIL


PÚBLICA. COOPERATIVA HABITACIONAL.
LOTEAMENTOS IRREGULARES. OCUPAÇÃO E
COMERCIALIZAÇÃO DE LOTES EM ÁREA VERDE.
GESTÃO FRAUDULENTA. ATIVIDADE ILÍCITA.
AUSÊNCIA DE REGISTRO DOS LOTES NO ÁLBUM
IMOBILIÁRIO. INTERVENÇÃO. POSSIBILIDADE.
Mostra-se prudente a decretação da intervenção na
Cooperativa Habitacional COOHAP Ltda, ora
agravante, na medida em que restou clara a
realização de negócio jurídico de compra e venda
de lotes de forma ilícita, porquanto os lotes de
terra comercializados não possuíam registro no
álbum imobiliário. Direito da coletividade que há de
ser resguardado, diante dos fortes indícios
colhidos nos inquéritos civis que instruíram a
inicial.
AGRAVO DE INSTRUMENTO IMPROVIDO.

AGRAVO DE INSTRUMENTO TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Nº 70021795216 SÃO LEOPOLDO

COOPERATIVA HABITACIONAL AGRAVANTE


COOHAP LTDA

MINISTÉRIO PÚBLICO AGRAVADO

ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos os autos.
Acordam os Desembargadores integrantes da Terceira Câmara
Cível do Tribunal de Justiça do Estado, à unanimidade, em negar
provimento ao agravo de instrumento.
Custas na forma da lei.
Participaram do julgamento, além do signatário (Presidente), os
eminentes Senhores DES. PAULO DE TARSO VIEIRA SANSEVERINO E
DES. ROGÉRIO GESTA LEAL.
Porto Alegre, 10 de janeiro de 2008.

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RELATÓRIO
Trata-se de agravo de instrumento manejado pela
COOPERATIVA HABITACIONAL COOHAP LTDA, inconformada com a
decisão constante da fl. 13 do traslado, proferida nos autos da ação civil
pública promovida pelo MINISTÉRIO PÚBLICO, ora agravado, que deferiu a
intervenção na agravante.
Nas razões, sustentou que a intervenção decretada pelo
magistrado é ilegal, na medida em que ofende o art. 5º, XVIII, da CF-88. Por
outro lado, salientou que a relação que mantém com seus associados não
se caracteriza como sendo de consumo, pois passam sempre por decisão
em assembléia na forma de seu estatuto. Disse que não pode ser operada a
liquidação judicial da cooperativa, lembrando a disposição do art. 63 da Lei
nº 5.764/71, e que ainda não há provas da sua má-gestão, havendo risco
irreparável para seu funcionamento e a manutenção de seu quadro de
pessoal. Pediu a atribuição de efeito suspensivo ao agravo e, ao final, o seu
provimento para revogar a decisão agravada.
Recebido o recurso, o efeito suspensivo foi indeferido (fls. 50-
0vº).
Intimado, o agravado ofertou contra-minuta (fls. 54-68).
Os autos foram com vista Dr. Leonel Ohlweiler, Procurador de
Justiça, que opinou pelo improvimento do agravo de instrumento (fls. 71-
3vº).
É o relatório.

VOTOS
NELSON ANTONIO MONTEIRO PACHECO (PRESIDENTE E RELATOR)
Encaminho voto no sentido de negar provimento ao agravo de
instrumento.

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Com efeito, tal como referi na decisão que recebeu o presente


recurso e indeferiu o efeito suspensivo, a intervenção deferida pelo
magistrado veio calcada em farta prova documental dando conta de que a
agravante estaria promovendo o parcelamento do solo e comercializando
lotes que estariam situados em área verde.
Por outro lado, a intervenção já surtiu seus efeitos, ainda com a
devida publicidade da medida, tal como consta da decisão de fls. 15-6 do
traslado. E aqui lembro que a questão vertida nos autos já é de
conhecimento deste Colegiado, materializada no acórdão de minha relatoria
proferido nos autos do AgInst nº 70019993971, julgado em 18OUT07, cuja
ementa restou assim redigida:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO CIVIL
PÚBLICA. COOPERATIVA HABITACIONAL.
LOTEAMENTOS IRREGULARES. OCUPAÇÃO E
COMERCIALIZAÇÃO DE LOTES EM ÁREA VERDE.
GESTÃO FRAUDULENTA. ATIVIDADE ILÍCITA.
AUSÊNCIA DE REGISTRO DOS LOTES NO ÁLBUM
IMOBILIÁRIO. PLEITO DE PUBLICAÇÃO DA
DECISÃO LIMINAR NA IMPRENSA LOCAL QUE VAI
DEFERIDO.
1. A insurgência do agravante centra-se no fato de
que não restaram deferidos os pedidos formulados
no sentido de que fosse determinada a
desocupação das áreas verdes; houvesse a
publicação em jornal local da decisão liminar e
ocorresse o bloqueio das contas bancárias e
eventuais aplicações pertencentes à requerida.
2. Restou clara a realização de negócio jurídico de
compra e venda de lotes pela agravada de forma
ilícita, pois os lotes de terra comercializados não
possuíam registro no álbum imobiliário.
3. Pretensão do agravante de que seja publicado o
teor da decisão que deferiu a liminar na imprensa
local vai acolhida, a fim de dar publicidade acerca
das irregularidades até o momento detectadas.
AGRAVO DE INSTRUMENTO PARCIALMENTE
PROVIDO.

Naquela oportunidade, lembrando que no AgInst em referência


o agravante era o MINISTÉRIO PÚBLICO, assim me manifestei:
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(...) da prova trazida aos autos, pelo menos neste momento


processual, foi possível verificar que a atuação da agravada foi contrária
à lei, pois comercializou lotes de terra de forma irregular, sem que estes
estivessem registrados no álbum imobiliário, além de estar causando
danos ao meio ambiente em razão do corte de vegetação nativa em
área de preservação permanente (banhado), sem o prévio
licenciamento ambiental, bem como em virtude do depósito de lixo
irregular no local.
Destaco que a atuação do Ministério Público é muito anterior ao
ajuizamento da ação civil pública, pois desde 2002, mediante a
instauração de Inquérito Civil (fl. 78), já vinha coletando dados a fim de
apurar as irregularidades detectadas no loteamento da Cooperativa
Habitacional COOHAP Ltda em São Leopoldo, o que ensejou inclusive
a celebração de Termo de Compromisso de Ajustamento de Conduta
entre o agravante e a agravada, sem que houvesse o seu cumprimento
até o momento da interposição do presente recurso.
Destaco que diante do inadimplemento do acordo pela agravada,
os pedidos formulados na inicial da ação civil pública também englobam
as condições estabelecidas no Termo de Compromisso de Ajustamento
de Conduta – TAC, firmado da seguinte forma:

“CLÁUSULA PRIMEIRA: considerando ter loteado, de


forma irregular, áreas de terras na Av. Mauá, 2175,
Bairro Santos Dumont, nesta Cidade, o compromitente
assume a obrigação de suspender a realização de
obras no loteamento até obter a certidão de registro
imobiliário do loteamento, podendo terminar a
tubulação dos canos num prazo máximo de 15 dias;

(...)

CLÁUSULA TERCEIRA: o compromitente


compromete-se a não vender nem prometer a venda
nenhum lote do referido loteamento enquanto o
mesmo não estiver registrado no registro de imóveis;

CLÁUSULA QUARTA: o compromitente compromete-


se a não permitir a ocupação de nenhum dos lotes
para moradia enquanto a situação não estiver
regularizada e o loteamento pronto, conforme as
licenças obtidas e registrado no registro de imóveis;

(...)

CLÁUSULA SEXTA: o compromitente fica ciente de


que o descumprimento de cada uma das obrigações
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assumidas neste compromisso importará em multa


diária e por atividade, no valor de 10 salários mínimos.
Ademais, também em razão do descumprimento do termo firmado
entre as partes, o Ministério Público propôs execução de obrigação de
não fazer em 15MAI03, visando ao desfazimento dos atos praticados
pela agravada, os quais se obrigou a não fazer; a incidência de multa a
partir de 14NOV02, bem como a citação da executada para cumprir as
obrigações de não fazer assumidas perante a Promotoria de Justiça,
especialmente de não permitir a ocupação dos lotes enquanto não
regularizado o loteamento.
Ainda, mesmo após o ajuizamento da execução, a agravada
descurou de cumprir com o acordo firmado, conforme se verifica da
certidão juntada à fl. 53, levando o agravante ao ajuizamento da ação
civil pública e à presente insurgência, diante do deferimento parcial da
tutela antecipada na origem.
Nesse sentido, destaco os argumentos lançados pelo ilustre
Procurador de Justiça atuante no feito, em seu parecer, os quais adoto
como razão de decidir:
A prova inequívoca e a verossimilhança das alegações
(fumus boni juris) encontram-se consubstanciados nos
documentos de fls. 469/474, onde foram acostadas
informações de contas bancárias e aplicações
financeiras da agravada. Nelas, é possível constatar
quatro contas junto à Caixa Econômica Federal, cujo
saldo em 06/03/2007 é de R$ 4.805,99.
Os documentos referidos informam que a conta
0511.003.00002149-3, junto à caixa Econômica
Federal, foi encerrada em 30/04/2004 e a conta nº
06.009145.0-8 do Banrisul está com saldo zero.
Também tem-se notícia que a comercialização dos
lotes eram vendidos cada, no montante de R$
4.800,00 (quatro mil e oitocentos reais), o que avulta a
quantia parcial ou total de R$ 1.920.000,00 (um
milhão, novecentos e vinte mil reais).
Ao que tudo indica, os recursos que foram
capitalizados pelo agravado no momento da
comercialização dos lotes, não foram empregados na
infra-estrutura do loteamento.
Deste modo, os requeridos promoveram a execução
do parcelamento de solo urbano de maneira
totalmente irregular, sem a aprovação do projeto de
loteamento pelo Município e infringindo as normas
civis e urbanísticas que regulam a ordenação do solo
urbano.
Ademais, é consabido que é vedado vender ou
prometer vender parcela de loteamento ou

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desmembramento não registrado, consoante o


disposto no artigo 37 da Lei 6.766/79.
Logo, pretende-se a tutela jurisdicional para proteger o
grupo de consumidores identificáveis que, a mercê da
oferta dos terrenos pela requerida, apresentada,
inclusive, por meio de publicidades, já contrataram a
aquisição de lotes no local, sofrendo os prejuízos em
decorrência da falta de infra-estrutura e da
impossibilidade de efetuar o registro do imóvel
enquanto não regularizado o loteamento.
O fundado receio de dano irreparável ou de difícil
reparação (periculum in mora) advêm do
inadimplemento do termo de Compromisso de
Ajustamento de Conduta para regularizar o
loteamento, sob o pretexto da falta de recursos
financeiros, além do surgimento da denúncia de que a
Cooperativa está ampliando a área loteada. Também,
é importante ressaltar que desde o início do
loteamento nenhuma obra de infra-estrutura foi
executada.
Compulsando os autos percebe-se que não foram
atendidas as exigências mínimas para a constituição
do loteamento, como a reserva de áreas para espaços
e equipamentos de uso públicos e a dotação de infra-
estrutura básica, previstas na legislação Municipal e
nos arts. 4º e 5º da Lei nº 6.766/79, compreendendo o
abastecimento de água, serviços de esgotos, energia
elétrica e sistema de coleta de águas pluviais.
Assim, diante da falta de atendimento às
determinações contidas na Lei 6.766/79, e a
comercialização de lotes, bem como a denúncia de
alteração do projeto inicial com abertura de rua e
delimitação de novos lotes, está evidente a má-fé da
agravada.
Com efeito, o conjunto probatório evidencia a
existência do fundado receio de dano irreparável à
comunidade e aos adquirentes dos lotes, até que seja
concluído o provimento jurisdicional.
Nesse sentido, cita-se decisão de caso análogo:
“AÇÃO CIVIL PÚBLICA. LOTEAMENTO
IRREGULAR. INDISPONIBILIDADE
DOS BENS DO LOTEADOR.
GARANTIA DE EFICÁCIA DE FUTURA
DECISÃO. Demonstrada a
irregularidade na implantação de
loteamento, diante da falta de

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atendimento às determinações contidas


na Lei 6.766/79, e a comercialização de
15 lotes, o que caracteriza a exigência
de garantia substancial, a fim de
possibilitar o ressarcimento pleno e
eficaz aos lesados, a indisponibilidade
dos bens e numerários do agravante é
uma medida que se impõe, nos termos
do art. 273 do CPC. AGRAVO
DESPROVIDO.” (Agravo de Instrumento
Nº 70018067553, Décima Sétima
Câmara Cível, Tribunal de Justiça do
RS, Relator: Marco Aurélio dos Santos
Caminha, Julgado em 03/05/2007)

A esse respeito, decisão do egrégio Tribunal de


Justiça do Estado de São Paulo:

“Ação Civil Pública – Loteamento –


Determinada a execução de obras de
infra-estrutura, bem como o arresto e a
indisponibilidade dos bens pertencentes
à ré – Necessidade para garantir a
regularização do loteamento e impedir
que o patrimônio seja dissipado –
recurso Improvido.” (Agravo de
Instrumento n. 130.194-4/2 – mauá – 9ª
Câmara de Direito Privado – TJSP –
Rel. Silva Rico.)

“Ação Civil Pública – Liminar –


Deferimento – Admissibilidade –
Configuração dos requisitos do fumus
boni iuris e do periculum in mora –
Aspecto envolvendo responsabilidade
que escapa do âmbito deste remédio
jurídico – decisão mantida – Agravo não
provido. “Se não preservado o
patrimônio dos agravantes, através da
medida em questão, certamente haverá
o risco de comprometimento da eficácia
do provimento obtido ao final na ação
pública” (Agravo de Instrumento n.
155.499-5/0 – Cândido Mota – 4ª
Câmara de Direito Público – TJSP, Rel.
Soares Lima, j. 25.05.00)

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E para o bom andamento do processo, é indispensável


que a interventora nomeada dê continuidade aos
compromissos firmados pela demandada.
No que pertine à desocupação das áreas verdes é
imprescindível a conclusão do relatório para que seja
apreciada a matéria e delimitadas as áreas verdes e
institucionais dentro do loteamento, sob pena de
estarmos nos precipitando quanto a análise do direito
fundamental à moradia em ofensa ao princípio da
igualdade e ao direito constitucional ao meio ambiente
ecologicamente equilibrado.
Finalmente, assiste razão ao agravante, quanto à
publicação da concessão da liminar na imprensa local,
uma vez que há fundado receio de que a agravada
volte a comercializar os lotes remanescentes,
causando prejuízo aos futuros adquirentes, além do
perigo de dano e de difícil reparação àqueles já
comercializados e que estão na iminência de
edificação sobre lotes não regularizados, até mesmo
sobre área verde ou institucionais.

Diante deste quadro, tenho como prudente a decisão a quo


pela intervenção da agravante, não havendo falar em ofensa ao art. 5º, XVII,
da CF-88, em razão da supremacia do direito da coletividade que estava
sendo ofendido pela má atuação da agravada em relação aos seus
cooperativados. A prova coletada nos inquéritos civis que instruíram a inicial
autorizou o deferimento da antecipação de tutela nos autos da ação civil
pública.
Outrossim, observo que a questão poderá ser revista pelo
magistrado na origem, após a apresentação da contestação e documentos
pela agravante, ou mesmo durante a instrução do feito. O certo é que, neste
primeiro momento, afigura-se prudente a decisão a quo, pelo que vai
mantida no ponto atacado, inclusive porque está em risco a própria relação
mantida pela agravante com os seus associados, com a aplicação de
recursos em fins que não os constates do TAC firmado com o agravado e
nunca cumprido. Será mesmo a agravante uma cooperativa típica ou há
muito se desviou das verdadeiras finalidades que configurar o seu ser e

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existir? A questão deve ser respondida oportunamente, depois de coletada a


prova na origem.
Tais as razões pelas quais, voto no sentido de negar
provimento ao agravo de instrumento.

DES. PAULO DE TARSO VIEIRA SANSEVERINO - De acordo.


DES. ROGÉRIO GESTA LEAL - De acordo.

DES. NELSON ANTONIO MONTEIRO PACHECO - Presidente - Agravo de


Instrumento nº 70021795216, Comarca de São Leopoldo: "NEGARAM
PROVIMENTO AO AGRAVO DE INSTRUMENTO. UNÂNIME."

Julgador(a) de 1º Grau: LEANDRO RAUL KLIPPEL