ВВЕДЕНИЕ

Реконструкция городских территорий и отдельных зданий заключается в

повышении или изменении функциональных, конструктивных и эстетических
свойств объектов в процессе их службы. На реконструкцию жилой застройки
городов выделяются большие финансовые, трудовые и материально-технические
ресурсы. Расходы на реконструктивные мероприятия значительны — они
составляют до 60 % затрат на новое строительство.
и настоящее время реконструкция жилой застройки городов стала очень
актуальной во всем мире. Быстрыми темпами реконструируются массивы за-
тройки в Средней и Восточной Европе. Особенно энергично занимаются
реконструкцией и обновлением городов в Германии. До 50 % жилой застройки от
общих объемов сдачи ежегодного жилья реконструируется в Москве. При этом
реконструируется и старый опорный фонд — центральная часть города и здания
индустриальной застройки — пятиэтажные панельные и блочные дома, так
называемые «хрущебы». Однако к реконструкции территорий и зданий нельзя
приступать без тщательно проработанных проектов, разработка которых, в свою
очередь, не может быть выполнена без детально проведенных инженерных
изысканий.
Инженерные изыскания на реконструируемых территориях разделяют на
исследования природных явлений, с одной стороны, и технического и морального
состояния существующей застройки — с другой. К первым относят
геодезические, геологические, гидрометеорологические и экологические
изыскания, ко второму — так называемые обследования. Этим термином в
жилищно-коммунальном хозяйстве определяют инженерные изыскания,
проводимые для получения сведений о качестве благоустройства территорий,
застройки, технического состояния зданий и инженерных систем. Следует
отметить, что такие изыскания позволяют комплексно оценить существующую
жилую застройку и выявить факторы, влияющие на ее реконструкцию.
Ниже рассматриваются основные виды инженерных изысканий при
реконструкции застройки городских территорий, порядок и методы их
проведения.
1.МЕТОДЫ ИЗЫСКАНИЙ
1.1. ИНЖЕНЕРНО-ГЕОДЕЗИЧЕСКИЕ ИЗЫСКАНИЯ
Инженерно-геодезические изыскания [1] для реконструкции территорий
оформляются в виде технического отчета, как правило, составленного на основе
использования имеющихся материалов прошлых лет, а при их недостаточности с
указанием выполненного объема топографо-геодезических работ в соответствии
с требованиями технического задания заказчика. Технический отчет должен
содержать:
сведения и данные о топографо-геодезической изученности;
краткую характеристику инженерно-топографических планов территорий,
подлежащих реконструкции;
топографо-геодезические материалы для составления схемы генерального
плана;
рекомендации по проведению последующих инженерно-геодезических
изысканий.
Кроме того, материалы топографо-геодезической изученности должны
содержать:
 сведения о геодезических сетях, являющихся геодезической основой на
территории инженерных изысканий (в том числе по пунктам стационарных
геодезических наблюдений) с указанием их технических характеристик, систем
координат и высот, типов центров и наружных знаков;
данные об использовании топографических карт и планов из федерального,
территориального и ведомственного фондов с указанием их масштабов и систем
координат и высот;
высоты сечения рельефа, даты съемки или создания карты (плана), методы
выполнения топографических съемок и др.;
сведения об использованных материалах аэросъемок;
технические характеристики, оценку полноты и достоверности
использованных геодезических и топографических материалов и данных
стационарных геодезических наблюдений;
картограмму топографо-геодезической изученности;
ведомости обследования исходных геодезических пунктов и пунктов опорных
геодезических сетей.
В составе технического отчета дополнительно должна представляться
следующая документация:
1) каталог координат и высот пунктов опорных геодезических сетей;
2) инженерно-топографические планы (фотопланы) в масштабах 1:500 —
1:2000; 3) планы надземных и подземных сооружений, согласованные с
эксплуатирующими организациями, в масштабах 1:500 — 1:2000;
4) эскизы и каталоги колодцев (камер) подземных сооружений и эскизы опор
при их детальном обследовании;
5) материалы определения геометрических размеров элементов зданий,
сооружений, технологических установок, архитектурных и градостроительных
форм;
6) инженерно-топографические планы рек, внутренних водоемов и
акваторий, как правило, в масштабах 1:500 — 1:1000;
в материалы результатов геодезических измерений осадок и деформаций
оснований зданий и сооружений, земной поверхности и толщи горных пород в
районах развития опасных природных и техноприродных процессов.
8) обмерные чертежи зданий и сооружений;
9) схемы подземных и надземных сооружений (инженерных сетей и
транспортных коммуникаций);
10) ведомости координат углов зданий (сооружений).
Съемки выполняют, опираясь на пункты геодезической опорной сети, а также
съемочного обоснования, создаваемого в начале и в процессе съемочных работ.
Само съемочное обоснование опирается на пункты геодезической опорной сети,
создавая таким образом единый каркас опорных точек в единой системе
координат и высот для всей территории города [ 2 ] .
Плановое съемочное обоснование создают преимущественно путем
прокладки теодолитных ходов, а высотное — нивелирных ходов. Установлена
следующая техническая характеристика для теодолитных ходов:
1) длины сторон теодолитного хода должны быть в пределах 20—350 м на
застроенных территориях и 40—350 — на незастроенных;
2) относительная невязка в ходах не должна быть более 1 : 2000. Высотное
съемочное обоснование создают тригонометрическим и геометрическим
нивелированием . Первое применяют при съемке рельефа с сечением 1 м, второе
— менее 1 м.
 Положение в плане и по высоте разного рода трубопроводов и кабелей,
составляющих подземное хозяйство города, определяют при исполнительной
съемке во вскрытых траншеях и котлованах. Необходимость в съемке подземных
сетей в период их эксплуатации может быть только в особых случаях — при утере
документации исполнительной съемки, возникновении сомнений в полноте или
правильности исполнительной съемки, а также относительно неизменности
положения сооружений сети за период их эксплуатации и т. п.
Для съемки подземных сетей сначала наносят на план масштаба 1 : 500 всю
городскую сеть по имеющимся в соответствующих городских учреждениях
данным. Затем на местности проводят рекогносцировку, сличая изображение сети
на плане с натурой, и вносят на план дополнения и изменения. При
рекогносцировке определяют необходимый объем предстоящих съемочных
работ, места закладки шурфов (если на поверхности где-либо отсутствуют
выходы сооружений), обследуют через туннели, колодцы , камеры, дюкеры,
выпуски канализации каждую из подземных прокладок, устанавливая ее
назначение, материал, из которого изготовлена, диаметры труб, направление
течения жидкости и другие технические данные, необходимые для
инвентаризации сети и составления проектов ее реконструкции. В период
обследования определяют посредством геометрического нивелирования отметки
различных точек сооружения — дна колодца, верха трубы, кольца колодца.
Нивелирование выполняют от реперов городской высотной сети и отметки
вычисляют в единой городской системе высот.
Плановую и высотную съемки выходов подземных сооружений на
поверхность земли выполняют одновременно со съемкой городских улиц и
кварталов на основе теодолитных и нивелирных ходов. Выходы подземных сетей
путем промеров расстояний привязывают к существующим капитальным
зданиям, на незастроенной территории определяют координаты выходов от
теодолитных ходов.
При отсутствии выходов подземных сооружений на поверхность земли их
съемку, если нет надежных материалов исполнительной съемки, ведут
посредством вскрытия шурфов и с помощью трубокабелеискателей.
1.2. ИНЖЕНЕРНО-ГЕОЛОГИЧЕСКИЕ ИЗЫСКАНИЯ
Инженерно-геологические изыскания [1] должны обеспечивать комплексное
изучение инженерно-геологических условий района (площадки, участка, трассы)
проектируемого строительства включая рельеф, геологическое строение,
геоморфологические и гидрогеологические условия, состав, состояние и свойства
грунтов, геологические и инженерно-геологические процессы, изменение
условий освоенных (застроенных) территорий, составление прогноза возможных
изменений инженерно-геологических условий в сфере взаимодействия
проектируемых объектов с геологической средой с це-лью получения
необходимых и достаточных материалов для проектирования, строительства и
эксплуатации объектов.
В состав инженерно-геологических изысканий входят: сбор и обработка
материалов изысканий прошлых лет; дешифрирование
космоаэрофотоматериалов и аэровизуальные наблюдения; маршрутные
наблюдения (рекогносцировочное обследование); проходка горных выработок;
геофизические исследования; полевые исследования грунтов;
гидрогеологические исследования; сейсмологические исследования;
сейсмическое микрорайонирование; стационарные наблюдения; лабораторные
исследования грунтов и подземных вод;
 обследование грунтов оснований существующих зданий и сооружений;
камеральная обработка материалов; составление прогноза изменений инженерно-
геологических условий;
оценка опасности и риска от геологических и инженерно-геологических
процессов;
составление технического отчета.
Необходимость выполнения отдельных видов инженерно-геологических
работ, условия их комплексирования (при инженерно-геологической съемке и
др.) и заменяемости следует устанавливать в программе инженерных изысканий
на основе технического задания заказчика и с учетом стадийности
проектирования, сложности инженерно-геологических условий, уровня
ответственности проектируемых зданий и сооружений (геотехнических
категорий объекта).
Текстовая часть технического отчета по результатам инженерно-
геологических изысканий для разработки предпроектной документации должна
содержать следующие разделы.
Введение. Основание для производства работ, задачи инженерно-
геологических изысканий. Местоположение района (площадок, трасс, их
вариантов) инженерных изысканий, данные о проектируемом объекте. Виды и
объемы выполненных работ, сроки их проведения. Методы производства
отдельных видов работ, состав исполнителей, отступления от программы и их
обоснование и др.
Изученность инженерно-геологических условий. Характер, назначение
и границы участков ранее выполненных инженерных изысканий и
исследований. Наименование организаций-исполнителей, период производства и
основные результаты работ, возможности их использования для установления
инженерно-геологических условий.
Физико-географические и техногенные условия. Климат, рельеф,
геоморфология, растительность, почвы, гидрография, сведения о хозяйственном
освоении и использовании территории, техногенных нагрузках, опыт местного
строительства включая состояние и эффективность инженерной защиты, характер
и причины деформаций оснований зданий и сооружений (если они имеются и
установлены).
Геологическое строение. Стратиграфо-генетические комплексы, условия
залегания грунтов, литологическая и петрографическая характеристика
выделенных слоев грунтов по генетическим типам, тектоническое строение и
неотектоника.
Гидрогеологические условия. Характеристика в сфере взаимодействия
проектируемого объекта с геологической средой вскрытых выработками
водоносных горизонтов, влияющих на условия строительства и (или)
эксплуатацию предприятий, зданий и сооружений: положение уровня подземных
вод, распространение, условия залегания, источники питания, химический состав
подземных вод, прогноз изменений гидрогеологических условий в процессе
строительства и эксплуатации объектов.
Свойства грунтов. Характеристика состава, состояния, физических,
механических и химических свойств выделенных типов (слоев) грунтов и их
пространственной изменчивости.
Специфические грунты. Наличие и распространение специфических грунтов
(многолетнемерзлых, просадочных, набухающих, органоминеральных и
органических, засоленных, элювиальных и техногенных), их приуроченность к
определенным формам рельефа и геоморфологическим элементам, границы
распространения, мощность и условия залегания, генезис и особенности
формирования. Характерные формы рельефа, литологический и минеральный
составы, состояние и специфические свойства.
Геологические и инженерно-геологические процессы. Наличие,
распространение и контуры проявления геологических и инженерно-
геологических процессов (карст, склоновые процессы, сели, переработка берегов
рек, озер, морей и водохранилищ, подтопление, подрабатываемые территории,
сейсмические районы). Зоны и глубины их развития. Типизация и
приуроченность процессов к определенным формам рельефа,
геоморфологическим элементам, типам грунтов, гидрогеологическим условиям,
видам и зонам техногенного воздействия. Особенности развития каждого из
процессов, причины, факторы и условия развития процессов. Состояние и
эффективность существующих сооружений инженерной защиты. Прогноз
развития процессов во времени и в пространстве в сфере взаимодействия
проектируемого объекта с геологической средой. Оценка опасности и риска от
геологических и инженерно-геологических процессов. Рекомендации по
использованию территории, мероприятиям и сооружениям инженерной защиты,
в том числе по реконструкции существующих.
Инженерно-геологическое районирование. Инженерно-геологическое
районирование территории с обоснованием и характеристикой выделенных на
инженерно-геологической карте таксонов (районы, подрайоны, участки и т. п.).
Сопоставительная оценка вариантов площадок и трасс по степени
благоприятности для строительного освоения с учетом прогноза изменения
геологической среды в процессе строительства и эксплуатации объектов.
Рекомендации по инженерной защите, подготовке и возможному использованию
территории.
Заключение. Кратко результаты выполненных инженерно-геологических
изысканий и рекомендации для принятия проектных решений по проведению
дальнейших инженерных изысканий и необходимости специальных работ и
исследований.
Список использованных материалов должен включать перечень фондовых и
опубликованных материалов, использованных при составлении отчета.
Графическая часть технического отчета для разработки предпроектной
документации должна содержать:
карты фактических материалов (по площадкам, трассам, территориям и их
вариантам);
карты инженерно-геологических условий;
карты инженерно-геологического районирования;
карты опасности и риска от геологических и инженерно-геологических
процессов;
инженерно-геологические разрезы;
колонки или описания горных выработок;
специальные карты (при необходимости) — использования территории и
техногенной нагрузки, гидрогеологические, кровли коренных пород,
сейсмического микрорайонирования и др.
Инженерные изыскания на территориях старой застройки в значительной
степени отличаются от строительных изысканий. Последними определяют
пригодность для освоения новых территорий, как правило, неизученных.
Устанавливают ограничения, связанные с особенностями местности. В связи с
этим охватывают широкий спектр природных явлений начиная
метеорологическими и топографическими и кончая гидрологическими.
Главное отличие изысканий на освоенных территориях заключается в
необходимости исследований, связанных с оценкой влияния таких техногенных
факторов, как подземные части зданий и водопроводящие коммуникации,
преобразования природного ландшафта, и других явлений, связанных с
деятельностью людей, в том числе химического наполнения стоков, свалок и
захоронения твердых отходов коммунального хозяйства и производства,
поскольку они могут быть причиной загрязнения окружающей среды. Не менее
существенны засыпка оврагов, осушение болот, заключение малых рек и ручьев
в коллекторы.
Другая особенность заключается в наличии архивных материалов
предшествующих изысканий и наблюдений за время многолетней эксплуатации
сооружений. На территориях поселений данные о природе накапливали
десятилетиями, в исторических городах — столетиями. Эти данные изучены
градостроителями.
В крупных населенных пунктах функционируют специальные учреждения,
обычно называемые «горгеотрестами». В их архивах накапливается информация
о природных особенностях, освоенных и неосвоенных городских земель.
Практика показала, что анализ этой информации, дополненный пред-проектными
изысканиями, как правило, позволяет дать объективное заключение о геологии и
гидрогеологии местности.
Таким образом, инженерные изыскания на территориях старой застройки
необходимы, но должна быть изменена их направленность. Важна оценка
последствий техногенного вмешательства в естественное течение природных
процессов, при этом не только на территории всего района реконструкции, но и
города в целом.
Возникает потребность в определении потенциальной возможности
возникновения динамичных геологических процессов, которые особо опасны для
застройки. Если они наблюдаются, то необходимо изучение причин, их
вызывающих. Это нужно для разработки мероприятий инженерной защиты
территории, существующих и вновь возводимых зданий.
Необходим системный анализ изменений поверхности земли, поведения
водных горизонтов, сейсмических и оползневых явлений, загрязнения природных
сред (воздуха, поверхностных и подземных вод, почв и донных осадков).
Надежной информацией об этом являются материалы многолетних наблюдений
за состоянием и динамикой природной среды. Именно они позволяют обеспечить
консервацию и даже улучшение ее состояния.
Службы геофизического мониторинга созданы в крупных городах.
Организован систематический контроль деформаций земной поверхности и
других природных процессов, в том числе геологических. Геодезический
мониторинг необходим, поскольку достаточно достоверно установлено, что
современные подвижки земной коры в городах имеют структурно-тектоническое
происхождение. Они наиболее существенны в местах тектонических разломов. В
задачи такого вида мониторинга входит геодезическое наблюдение за
подвижками и деформациями дневной поверхности, выявление участков
наибольшей их активности. На базе этого строят карты динамики этой
поверхности во времени. В результате создается возможность прогнозирования
проявления негативных процессов.
 Мониторинг оползней очень важный процесс информационного обеспечения
градостроительной деятельности. Задачи такого мониторинга заключаются в
выявлении размеров территорий, пораженных оползнями, изучении природы и
закономерностей их возникновения. Это позволяет прогнозировать дальнейшие
подвижки геологических пород, разрабатывать противооползневые мероприятия
при реконструкции застройки и градостроительное освоение склонов и
заовраженных территорий.
Мониторинг водных режимов необходим, поскольку в практике эксплуатации
жилых образований наблюдаются деформации и просадки зданий, вызванные
изменением режимов грунтовых вод. Нарушение водоупорных пластов часто
приводит к появлению карстовых пустот из-за увлажнения и выщелачивания
доломитов и гипсов. Такие пустоты могут вызвать карстовые провалы.
Аналогичные явления наблюдают при изменении водного режима в наносных
породах, сложенных из мелких частиц. Увеличение скоростей водных потоков
приводит к появлению суффозии — вымывания частиц породы.
В результате теряется прочность оснований под фундаментами.
В результате сейсмического мониторинга получают характеристики
колебаний земной коры от различных источников естественного и техногенного
происхождения. В подвалах зданий устанавливают сеть высокочувствительных
датчиков. Непрерывно получают информацию о координатах эпицентров и
глубине очагов землетрясений, скоростях и энергии сейсмических волн и
микрофона. В результате создают банк данных. Их обрабатывают по
специальным ЭВМ-программам. Это позволяет прогнозировать возможность
чрезвычайных обстоятельств.
Используя системы сейсмического мониторинга в городах, расположенных
вне зон активных землетрясений, можно получить данные о вибрациях
техногенного происхождения, установить причины помех, деля их на природные
и искусственные. Системы сейсмического мониторинга, оснащенные
высокоэффективными приборами новых поколений, применяют для
исследования тектонической структуры местности. Выявляют неоднородность
геологических пород и микроразломы в тектонических плитах. Данные
инженерно-геологических изысканий фиксируют на картах, составляемых для
каждого из факторов. На базе их комплексного анализа разрабатывают карты
геологического риска, где показывают городские территории различной степени
опасности (рис. 1). Различают пять категорий по степени опасности
геологического риска (табл. 1).
Таблица 1
Категории городских территорий по степени опасности геологического
риска
Категория геологи- Условные Процессы, обусловливаю-
Рекомендации по исполь
ческого риска обозначения щие геологический риск зованию территории
Чрезвычайно 1 Не рекомендуются для Соблюдение принятых
опасная новых застроек; имею- норм водоотбора подзем-
щиеся объекты должны ных вод: снижение обвод-
находиться под постоян- нённости четвертичных от-
ным наблюдением ложений; предотвращение
динамических воздействий,
дополнительной пригрузки,
подрезки склонов, углубле-
 ния русла рек на участках
развития оползней
Весьма опасная 2 Сочетания: Допустимо промышленное
1 — потенциальных кар- и гражданское строитель-
стово-суффозионных про- ство (за исключением наи-
валов и мелких оползней; более ответственных жиз-
2 — потенциальных кар- необеспечивающих соору-
стово-суффозионных про- жений) при выполнении
валов и подтопления; мероприятий по снижению
3 — мелких оползней и геологического риска
подтопления
Опасная 3 Подтопление. Сочетание Допустимо промышлен-
потенциальных карстово- ное и гражданское строи-
суффозийных провалов и тельство при выполнении
потенциального подтоп- мероприятий по сниже-
ления. Сочетание мелких нию геологического риска
оползней и потенциально-
го подтопления
Малоопасная 4 Потенциальные карстово- Возможно градостроитель
суффозийные провалы. ное использование без ог-
Мелкие оползни. Потен- раничений при выполнении
циальное подтопление мероприятий по снижению
геологического риска
Неопасная 5 Отсутствуют Возможно градостроитель
ное использование без ог-
раничений

1.3. ИНЖЕНЕРНО-ГИДРОМЕТЕОРОЛОГИЧЕСКИЕ ИЗЫСКАНИЯ

Инженерно-гидрометеорологические изыскания [1] должны выполняться для

решения следующих задач:
определения возможности обеспечения потребности в воде и организации
различных видов водопользования;
выбора мест размещения площадки строительства и ее инженерной защиты от
неблагоприятных гидрометеорологических воздействий;
разработки генерального плана территории (города, поселка);
выбора конструкций сооружений, определения их основных параметров и
организации строительства;
определения условий эксплуатации сооружений;
оценки воздействия объектов строительства на окружающую водную и
воздушную среду и разработки природоохранных мероприятий.
Инженерно-гидрометеорологические изыскания должны проводиться в
комплексе с инженерно-геологическими и инженерно-геодезическими
изысканиями в следующих случаях:
при изысканиях источников водоснабжения на базе подземных вод; изучении
процессов подтопления территории подземными водами и изменения их
химического состава;
изучении и прогнозе русловых и пойменных деформаций рек;
изучении и прогнозе переработки берегов озер и водохранилищ, динамики
морских побережий;
 геокриологических исследованиях, изучении карста, оползней, селей и других
опасных геологических процессов.
При гидрометеорологическом обосновании проектных решений для
экологически опасных сооружений и градостроительной документации
инженерно-гидрометеорологические изыскания следует выполнять в комплексе с
инженерно-экологическими изысканиями.
В состав инженерно-гидрометеорологических изысканий входят:
сбор, анализ и обобщение материалов гидрометеорологической и
картографической изученности территории;
рекогносцировочное обследование района инженерных изысканий;
наблюдения за характеристиками гидрологического режима водных объектов и
метеорологическими элементами;
изучение опасных гидрометеорологических процессов и явлений;
камеральная обработка материалов с определением расчетных
гидрологических и (или) метеорологических характеристик;
составление технического отчета.
Технический отчет в общем случае должен содержать следующие разделы.
Введение. Основание для производства изыскательских работ, задачи
инженерно-гидрометеорологических изыскании, принятые изменения к
программе инженерных изысканий и их обоснование, сведения о проектируемых
объектах, мероприятиях по инженерной защите территории и охране
окружающей среды, состав исполнителей.
Гидрометеорологическая изученность. Сведения о ранее выполненных
инженерных изысканиях и исследованиях, наличии пунктов стационарных
наблюдений Росгидромета и других министерств и ведомств, возможностях их
использования для решения поставленных задач, характеристика изученности
территории с учетом имеющихся материалов.
Природные условия района. Сведения о местоположении района работ,
рельефе, геоморфологии и гидрографии. Характеристика
гидрометеорологических и техногенных условий района строительства, в том
числе климатических (температура и влажность воздуха, скорость и направление
ветра, осадки, испарения и атмосферные явления, глубина промерзания грунта и
высота снежного покрова). Особенности гидрологического режима водных
объектов (режимов уровней и стока, ледового и термического, режимов наносов
и руслового процесса, гидрохимического, режимов волнений и течений для озер,
водохранилищ и прибрежных зон морей). Характеристика опасных
гидрометеорологических процессов и явлений (наводнения, цунами, селевые
потоки, снежные лавины и заносы, ураганные ветры и смерчи, гололед, активные
проявления русловых процессов, заторов и зажоров).
Состав, объем и методы производства изыскательских работ. Сведения о
составе и объемах выполненных инженерных изысканий. Описание методов
полевых и камеральных работ, в том числе методов определения расчетных
характеристик и способов их получения с указанием использованных
нормативных документов.
Результаты инженерно-гидрометеорологических изысканий. Материалы
выполненных работ, их анализ и оценка. Принятые для расчетов исходные
данные. Определение достоверности выполненных расчетов. Оценка
гидрометеорологических условий района строительства с приведением
расчетных характеристик, требуемых для обоснования проектов сооружений.
Прогноз воздействия опасных природных процессов и явлений (при их наличии)
с оценкой степени их опасности и риска для проектируемого строительства.
Предвидение возможного воздействия объектов строительства на окружающую
природную среду и при необходимости оценка фонового загрязнения
атмосферного воздуха с учетом метеорологических характеристик,
определяющих условия рассеивания вредных веществ, последствий забора воды
и выпусков сточных вод на водную экосистему, теплового и химического
загрязнения водоемов, изменения русловых процессов, термического и ледового
режимов (табл. 2).
Заключение. Основные выводы по результатам выполненных инженерно-
гидрометеорологических изысканий, рекомендации для принятия проектных
решений и охраны окружающей природной среды, а также обоснование
необходимости проведения дальнейших инженерных изысканий.
Таблица 2
Основные гидрометеорологические характеристики,
определяемые при инженерных изысканиях
Гидрометеорологические Гидрометеорологические характеристики
условия
Климат Экстремальные и средние значения температуры и влаж-
ности воздуха, количества и интенсивности атмосферных
осадков, скорости ветра; наибольшая высота снежного по-
крова и глубина промерзания почвы; атмосферные
явления
Гидрологический режим рек Режим уровней (наивысшие уровни воды); границы затоп-
ления; ледовый режим;режим руслового процесса (тип ру-
слового процесса, интенсивность и степень его развития,
характеристика деформации берегов)
Режим прибрежной зоны Наивысшие уровни воды; приливно-отливные колебания
морей уровней воды; сгоны и нагоны; волнение; ледовый режим;
характеристика литодинамических процессов
Переработка берегов водо- Тип процесса, его направленность, интенсивность и сте-
хранилищ и абразия морских пень развития
берегов
Сели Границы распространения селевых потоков, продолжи-
тельность селеопасного периода, частота схода селей
Снежные лавины Частота схода лавин, границы распространения лавин и
действия воздушной волны, продолжительность лавино-
опасного периода
Для площадок строительства, расположенных в пределах изученной
территории, вместо технического отчета допускается составлять заключение на
основе имеющихся материалов изученности и рекогносцировочного
обследования при ограниченном выполнении полевых изыскательских работ.
1.4. ИНЖЕНЕРНО-ЭКОЛОГИЧЕСКИЕ ИЗЫСКАНИЯ
Для экологического обоснования строительства и иной хозяйственной
деятельности с целью предотвращения, снижения или ликвидации
неблагоприятных экологических и связанных с ними социальных, экономических
и других последствий и сохранения оптимальных условий жизни населения
выполняются инженерно-экологические изыскания [ 1 ] .
Они должны обеспечивать:
комплексное изучение природных и техногенных условий территории, ее
хозяйственного использования и социальной сферы;
 оценку современного экологического состояния отдельных компонентов
природной среды и экосистем в целом, их устойчивости к техногенным
воздействиям и способности к восстановлению;
разработку прогноза возможных изменений природных (природно-
технических) систем при строительстве, эксплуатации и ликвидации объекта;
оценку экологической опасности и риска;
разработку рекомендаций по предотвращению вредных и нежелательных
экологических последствий инженерно-хозяйственной деятельности и
обоснование природоохранных и компенсационных мероприятий по сохранению,
восстановлению и оздоровлению экологической обстановки;
разработку мероприятий по сохранению социально-экономических,
исторических, культурных, этнических и других особенностей жизни местного
населения;
разработку рекомендаций и (или) программы организации и проведения
локального экологического мониторинга, отвечающего этапам (стадиям)
предпроектных и проектных работ.
В состав инженерно-экологических изысканий входят:
сбор, обработка и анализ опубликованных и фондовых материалов и данных
о состоянии природной среды, поиск объектов-аналогов для разработки
прогнозов;
экологическое дешифрирование аэрокосмических материалов с
использованием различных видов съемок (черно-белая, многозональная,
радиолокационная, тепловая и др.);
маршрутные наблюдения с покомпонентным описанием природной среды и
ландшафтов в целом, состояния наземных и водных экосистем, источников и
визуальных признаков загрязнения;
проходка горных выработок для установления условий распространения
загрязнений и геоэкологического опробования;
опробование почвогрунтов, поверхностных и подземных вод и определение в
них комплексов загрязнителей;
исследование и оценка радиационной обстановки;
газогеохимические исследования;
исследование и оценка физических воздействий;
экологогидрогеологические исследования (оценка влияния техногенных
факторов на изменение гидрогеологических условий);
почвенные исследования;
изучение растительности и животного мира;
социально-экономические исследования;
санитарно-эпидемиологические и медико-биологические исследования;
стационарные наблюдения (экологический мониторинг);
камеральная обработка материалов;
составление технического отчета.
Назначение и необходимость отдельных видов работ и исследований, условия
их взаимозаменяемости устанавливаются в программе инженерно- экологических
изысканий на основе технического задания заказчика в зависимости от вида
строительства, характера и уровня ответственности проектируемых зданий и
сооружений, особенностей природно-техногенной обстановки, степени
экологической изученности территории и стадии проектных работ.
Технический отчет по результатам инженерно-экологических изысканий
должен содержать представленные ниже разделы.
 Введение. Обоснование выполненных инженерных изысканий, их задачи.
Краткие данные о проектируемом объекте с указанием технологических
особенностей производства, виды и объемы выполненных изыскательских работ
и исследований, сроки проведения и методы исследований, состав исполнителей
и др.
Изученность экологических условий. Наличие материалов специально
уполномоченных государственных органов в области охраны окружающей среды
Государственного комитета Российской Федерации по охране окружающей
среды и их территориальных подразделений, данных Росгидромета,
санэпиднадзора Минздрава России и других министерств и ведомств,
осуществляющих экологические исследования и мониторинг окружающей
природной среды, а также материалов инженерно-экологических изысканий
прошлых лет. Данные по объектам-аналогам, функционирующим в сходных
ландшафтно-климатических и геолого-структурных условиях.
Краткая характеристика природных и техногенных условии.
Климатические и ландшафтные условия включая региональные особенности
местности (урочища, фации, их распространение), освоенность (нарушенность)
местности, заболачивание, опустынивание, эрозия, особо охраняемые территории
(статус, ценность, назначение, расположение), а также геоморфологические,
гидрологические, геологические, гидрогеологические и инженерно-
геологические условия.
Почвенно-растительные условия. Сведения о типах и подтипах почв, их
площадном распространении, физико-химических свойствах, преобладающих
типах зональной растительности, основных растительных сообществах,
агроценозах, редких, эндемичных, реликтовых видах растений, основных
растительных сообществах, их состоянии и системе охраны. Данные о видовом
составе животных, обилии видов, распределении по местообитаниям, путях
миграции, тенденциям изменения численности, особо охраняемых, особо ценных
и особо уязвимых видов и системе их охраны.
Хозяйственное использование территории. Структура земельного фонда,
традиционное природопользование, инфраструктура, виды мелиорации, данные о
производственной и непроизводственной сферах, основных источниках
загрязнения.
Социальная сфера. Численность, занятость и уровень жизни населения,
демографическая ситуация, медико-биологические условия и заболеваемость.
Объекты историко-культурного наследия. Их состояние, перспективы
сохранения и реставрации.
Графическая документация—экологические (или ландшафтно-
экологические) карты (схемы) современного и прогнозируемого состояния
изучаемой территории при инженерных изысканиях для проекта строительства
должны, как правило, составляются в масштабах 1:5000—1:2000.
На карте (схеме) современного экологического состояния отображаются:
распространение различных типов ландшафтов;
функциональное зонирование территории;
расположение основных источников загрязнения и их характеристики;
возможные пути миграции и участки аккумуляции загрязнений;
расположение особо охраняемых участков и зон ограниченного
использования;
 расположение участков особой чувствительности к воздействиям опасных
природных и техноприродных процессов; расположение объектов историко-
культурного наследия;
результаты геохимических, гидрохимических и радиационных исследований
(в виде изолиний коэффициентов концентрации токсичных веществ в почвах,
диаграмм концентрации загрязняющих компонентов в пробах поверхностных,
подземных и сточных вод и т. п.);
оценку современного экологического состояния территории и районирование
по условиям экологического благополучия природной среды.
На карте (схеме) прогнозируемого экологического состояния в зависимости от
видов и характера воздействий и особенностей местных условий следует
отображать:
ожидаемые изменения в ландшафтной структуре территории (деградация
почв, трансформация растительных сообществ, сокращение лесных площадей и
т. п.);
ожидаемые изменения отдельных компонентов окружающей природной
среды (подъем уровня грунтовых вод, развитие заболачивания, подтопления,
засоления, дефляции и других опасных процессов, деградация мерзлоты);
динамику предполагаемого распространения различных типов и видов
загрязнений;
ожидаемые изменения общих оценок территории по степени экологического
благополучия природной среды.
Экологические карты (схемы) сопровождаются развернутыми легендами
(экспликациями), необходимыми разрезами и другими дополнениями.
2. ОБЩЕЕ ОБСЛЕДОВАНИЕ ЗАСТРОЙКИ
2.1. ВИДЫ И ЦЕЛИ ОБЩЕГО ОБСЛЕДОВАНИЯ ЗАСТРОЙКИ
В жилищно-коммунальном хозяйстве обследованием называют
инженерные изыскания в городской застройке. Различают два вида таких
изысканий: общее и детальное. Целью общего обследования является получение
информации об историко-архитектурной ценности застройки, планировке и
благоустройстве территории, градостроительных, технических и других
свойствах зданий. Все эти данные необходимы для разработки стратегии
восстановления и обновления зданий, но прежде всего для благоустройства
территории. От полноты информации зависит степень обоснованности решений.
Недостаточность или неточность исходных данных может привести к
невосполнимым утратам в городской среде, поэтому обследование проводят с
особой тщательностью. Для этого разработана программа, структурная схема
которой показана на рис. 2. Она отражает идею комплексного подхода к
реконструкции.
Комплексность выражается двумя факторами: во-первых, это рассмотрение
территории застройки как части городской структуры; во-вторых, изучение
совокупности сведений, характеризующих отдельные здания как элемент этой
застройки.
Исходная информация о территории разделена на пять групп. Особо важна
историко-архитектурная и градостроительная, поскольку она является отправной
точкой в проектировании реконструкции. Данные о зданиях выделены в четыре
группы. Ведущие среди них — сведения об архитектурно-исторической
ценности.
Выходные документы общего обследования включают в себя расчетно-
пояснительную записку — сборник информации и обоснованных заключений,
необходимых для принятия градостроительно-реконструктивных решений и
составления бизнес-планов, отбор архивных материалов, натурные изыскания и
камеральную обработку. Отправными документами являются ситуационный план
существующей застройки, технические паспорта зданий с инвентаризационными
поэтажными планами, исторические документы об эволюции планировки
территории и зданий.
Технические паспорта отражают состояние зданий и все происшедшие в них
изменения. По действующим правилам эксплуатации на базе осмотров
технического состояния дома в эти паспорта вносят изменения. Не менее важны
материалы генерального плана развития города или проект детальной
планировки.
2.2. ИССЛЕДОВАНИЕ ИСТОРИКО-АРХИТЕКТУРНОЙ ЦЕННОСТИ
ЗАСТРОЙКИ
Историко-архитектурную ценность застройки исследуют на двух уровнях.
Изучают планировочную структуру территории и обследуют здания-памятники.
Обследование начинают с анализа архивных документов учреждений городского
управления, исторических и краевых музеев. Именно здесь концентрируются
сведения, касающиеся застройки территорий, сохраняются и планы города,
составленные в разные эпохи.
В последнее время в связи с переходом к рынку и отсутствием
централизованного финансирования исключают детализацию реконструктивных
мероприятий. Поэтому предлагают разрабатывать концепцию благоустройства
района и его планировочных структур. Обследование ориентируют на
градостроительные ограничения и требования общегородского и зонального
значения.
Эволюцию планировочной структуры территорий изучают, анализируя
указанные документы. Как правило, привлекают специалистов из инспекций
государственного контроля, охраны и использования памятников истории и
культуры и материалы их исследований.
Анализ эволюции планировки совмещают с исследованием историко-
архитектурной ценности отдельных зданий. Архивные данные сопоставляют с
уточненным ситуационным планом. В результате анализа составляют историко-
архитектурную справку, где приводят сведения о качестве пространственной
структуры территории и ее частей, наличии памятников архитектуры и местах
утраченных исторических зданий. Определяют историю застройки в целом и
отдельных зданий. Выявляют особенности возникновения и перекладки улиц,
изменений в планировке территории и причины этих изменений. Справку
сопровождают графическим материалом — планом ретроспекции развития
территории. На нем наносят существующие и снесенные памятники архитектуры,
их охранные зоны, которые стратифицируют на заповедные и зоны
регулирования и т. д. Показывают оптимальные секторы обзора сохранившихся
памятников.
2.3. ИСТОРИКО-АРХИТЕКТУРНАЯ ОЦЕНКА ЗДАНИЙ
Поскольку необходимо бережное отношение к каждому строению, историко-
архитектурная оценка зданий требует особой глубины исследований. Возможна
реставрация и даже реконструкция, но щадящая, с максимальным сохранением
старинных элементов и созданием условий обзора с наиболее выигрышных точек.
При обследовании изучают первоначальное окружение памятника и
дальнейшее развитие застройки. Устанавливают, как можно обеспечить его
обзор. Вводят ограничения на расположение и высоту зданий нового
строительства.
Эволюцию старинных зданий изучают по архивным документам. Не только
выясняют время постройки и перестроек, но и уточняют фамилии авторов-
архитекторов, владельцев и даже арендаторов. Это иногда позволяет установить
места жительства великих художников и общественных деятелей.
В зданиях, подвергнутых неоднократной реконструкции, стараются
восстановить первоначальный облик, определить, насколько он искажен, какие
элементы утрачены или появились позже. Эту информацию записывают в табл. 3.
На основе получаемых данных застройку ранжируют на четыре вида:
1) памятники федерального, территориального и местного значения,
охраняемые государством;
2) здания исторической или архитектурной ценности, предложенные к охране;
3) постройки, представляющие интерес как этнографические образцы старой
застройки;
4) элементы градостроительной среды, фасады которых придают кварталу
индивидуальность.
Одновременно отделяют рядовую застройку и малоценные здания. Их
кардинальная реконструкция и даже снос не противоречат целостности
восприятия ансамбля улиц и площадей. Ранжируют и части зданий. Отмечают,
сохранилась ли объемная композиция, представляет ли фасад художественную
ценность, не утрачены ли элементы первоначальной архитектуры или ценные
декоративные и композиционные детали. Исследуют и интерьеры.
Устанавливают наличие ценной лепной отделки лестниц и квартир, состояние
росписей и других декоративных деталей, выявляют присутствие в интерьерах
декоративных ограждений и перил, дверей и других столярных изделий, ручек и
другой фурнитуры.
Поэтажные планы разных лет сопоставляют с инвентарными, хранящимися в
БТИ. Определяют, насколько сохранилась первоначальная планировка. Такая
проверка не только помогает получить сведения о перепланировках, но и
упрощает диагностику конструкций, так как расширяет знания о внесенных в них
изменениях.
Результаты обследований отражают двояко. Графическую информацию
закрепляют на планах территории. На них показывают границы охранных зон
разного назначения, как изображено на рис. 4. Для особо ценных зданий
восстанавливают чертежи фасадов с подбором колеров.
Составляют историческую справку, в которой дают рекомендации по
использованию застройки и формулируют условия реконструкции (табл. 3).
Информацию о ситуации на местности получают на основе полевых
обследований. Во время обходов тщательно проверяют наличие и функцию
зданий, поскольку возможны расхождения фактических и архивных данных. Эти
данные сопоставляют с планами, хранящимися в бюро технической
инвентаризации (БТИ) и данными дирекции единого заказчика (ДЕЗ). Уточняют
границы домовладений и территорий, подведомственных эксплуатационным
организациям (государственным, акционерным или частным ремонтно-
эксплуатационным предприятиям, кондоминиумам, другим товариществам и
фирмам).
Обследование ситуации совмещают с получением информации о зданиях. На
ситуационном плане (рис. 5, а) условными обозначениями отделяют жилую
застройку от нежилой. Наносят нумерацию домов и других строений. Указывают
этажность и материал стен. В дополнение к этому плану часто строят
картограмму этажности, пример которой показан на рис. 5, б.
транспортных и пешеходных потоках информацию черпают в отделе главного
архитектора города. В случае их отсутствия сведения об интенсивности движения
транспорта и составе потоков экипажей получают в результате натурных
обследований.
Сначала изучают особенности обслуживания территории общественным
транспортом. Устанавливают местоположение остановок автобусов,
троллейбусов и трамваев, а также связи со станциями внеуличного транспорта —
основного средства передвижения населения к местам тяготения в крупном
городе. Далее определяют реальные пути перемещения людей в пределах жилых
территорий. Пешеходную сеть обследуют, выявляя трассы к местам тяготения
населения, остановкам, предприятиям торговли и обслуживания, школам и
детским учреждениям. В сложных условиях хаотичной застройки центра города
такое обследование целесообразно проводить зимой, когда пешеходные пути
легко прослеживаются по дорожкам на свежевыпавшем снегу.
Полученные данные о реальных расстояниях пешеходных маршрутов
проверяют на соответствие действующим нормативным ограничениям.

Анализируют оптимальность мест остановок с точки зрения их доступности для

жителей. Изучают структуру транспортно-пешеходной системы в пределах
обследуемой территории. Устанавливают, нет ли кольцевых и сквозных проездов,
конфликтных точек пересечения транспортных и пешеходных потоков.
Результаты обследования сводят в справку, где помимо прочего ранжируют
пешеходные пути на главные и второстепенные. Отмечают положительные и
отрицательные стороны сложившейся транспортно-пешеходной системы.
Выявляют необходимость и возможности ее изменения. В этой части
обследования составляют схему типа показанной на рис. 6, а.

2.5. ОБСЛЕДОВАНИЕ СИСТЕМЫ СОЦИАЛЬНО-БЫТОВОГО

ОБСЛУЖИВАНИЯ
При обследовании системы социально-бытового обслуживания уточняют
соответствие состава и параметров учреждений действующим нормативным
требованиям. Эти учреждения, расположенные в историческом центре городов,
как правило, обслуживают нелокальные территории. К ним тяготеют жители
других районов. Кроме того, здесь много организаций городского значения типа
управленческих, финансовых, лечебных, культурно-зрелищных, спорта и связи,
поэтому обследование корректируют с генеральными планами развития города.
Полученную информацию совмещают с обследованием арендаторов и
собственников недвижимости. Выявляют не только месторасположение,
вместимость и техническое состояние объектов, но и степень влияния на
окружающую среду шума и загрязнения, вызванных, например, разгрузкой или
складированием товаров, внутриквартальным движением транспорта и
пешеходов.
Составляют список учреждений и предприятий социально-бытового
обслуживания (табл. 5). При этом их разделяют по принадлежности
(государственные, акционерные и частные) и значению (общегородские,
территориальные и местные). Исходными для этого являются сведения,
получаемые в территориальных комитетах имущества, жилищных инспекциях,
управлениях образования, торговли и общественного питания. Эти сведения
корректируют по результатам натурных обследований.
Список учреждений и предприятий социально-бытового обслуживания
Адрес Номер Этаж- Матери Наименов Местопо Площадь Примечание
строения ность ал ание орга ложение м2
стен низации
+ + + + + + + +
На территории центра городов в традиционно сложившейся системе
большинство учреждений и предприятий имеет достаточную вместимость и
мощность. Однако сеть детских учреждений и школ, служб жилищно-ком-
мунального хозяйства, а иногда и магазинов не соответствует нормам. По-этому
при общем обследовании возникает необходимость в анализе.
Систему детских учреждений обследуют, привлекая руководство этой
системы. Натурно уточняют вместимость, дефекты планировки частей зда-ний.
Полученные сведения сводят в табл. 6, где в последнем столбце указы-вают:
форму собственности и условия оказания услуг (платные или бесплат-ные);
встроено учреждение или расположено в отдельном здании; насколько оно
физически изношено и обеспечено ли участком территории.
Таблица 6
Результаты обследования системы детских учреждений
Адрес Количество мест Характеристика учреждений,
учрежде- по демогра- дефекты планировки
фактически по СНиПу
ния фии и частей здания
Детские сады и ясли

......... + – – +
.......... + – – +
Итого + + + –
Общеобразовательные школы
.......... + – – +
.......... + – – +
Итого + + + –

Данные, полученные в результате обследования, важно правильно оценить.

Необходимо сравнение с нормативами вместимости, количества рабочих мест и
наличия требуемых площадей. Эту информацию приводят в справке,
характеризующей систему детских учреждений.
Систему промтоварных и продовольственных магазинов обследуют по
аналогии с системой детских учреждений. Как показала практика, установить
площадь этих учреждений трудно, особенно в условиях частной собственности
на торговые помещения. Поэтому в магазинах с продавцами расчет допустимо
вести по количеству торговых мест. Для сопоставления с действующими
нормативами можно принять 20—22 м2 на каждое рабочее место в торговом зале
промтоварного магазина и 20—35 м2 — продовольственного.
Потребную по нормам вместимость торговых учреждений принимают,
руководствуясь градостроительными методиками. Здесь необходимо внести
поправку в эти методики. В современных переходных условиях при анализе
существующей системы следует учитывать, что на старозастроенных
территориях города сам рынок диктует пути развития сети торговли.
Нерентабельные учреждения исчезают. В зависимости от спроса на товары
помещения перепрофилируют, и этот процесс перманентен.
Все же анализ системы торговли необходим. Его результаты используют как
информационный материал для проектирования реконструкции, например, для
решения использовать непригодные для жилья здания при переносе необходимой
населению части временных торговых точек на стационарную основу.
Сейчас в центре городов возникло много торговых киосков и павильонов
временного характера, которые также подлежат оценке при обследовании. Важно
установить, насколько они рациональны с точки зрения интересов города и
населения: не портят ли экстерьер улиц, не создают ли неудобство для жителей,
не мешают ли эксплуатационным организациям убирать территорию.
Результаты анализа отражают по форме табл. 7, где в последнем столбце
приводят информацию о том, насколько торговые строения нарушают
окружающую среду и как отделена зона загрузки товаров от жилой застройки.

Таблица 7
Результаты обследования предприятий торговли
Наименование Количество Площадь, м2 Характеристика магазина,
и адрес рабочих Фактически По норме дефекты планировки и частей здан.
магазина приведенных
Промтоварные
.......... + + – +
.......... + + – +
Итого
площадь – + + –
Продовольственные
.......... + + - +
.......... + + - +
Итого
площадь – + + –
Предприятия общественного питания обследуют по аналогии с торговыми.
В центре города их потребную вместимость, как и магазинов, принимают
по «дневному» количеству населения. Результаты анализа отражают в табл. 8.
Таблица 8
Результаты обследования предприятий общественного питания
Наименован Характеристика предприятия, дефекты
ие и адрес Количество посадочных мест планировки и частей здания
Общественные столовые
.......... + – +
.......... + – +
Итого + + –
Кафе и рестораны
.......... + – +
.......... + – +
Итого + + –

Службы эксплуатационных организаций обследуют с целью выявления

обеспеченности офисными помещениями основного управленческого аппарата,
техников-смотрителей и объединенной диспетчерской службы.
Освидетельствуют и производственные помещения: мастерские, дворницкие и
гаражи уборочной техники, мусорокамеры и места сбора твердых отходов.
Результаты обследования отражают в справке и на чертеже-схеме типа
показанной на рис. 7.
Рис. 7. Схема социально-бытового
обслуживания: 1 — здания, на-ходящиеся
на ремонте; 2 — продовольственные
магазины; 3 — промтовар-ные; 4 —
предприятия общественного питания; 5 —
бытового обслуживания; 6 —
административно-хозяйственные
учреждения; 7 — школы
общеобразовательные; 8 — специальные;
9 — детские сады; 10 — детские ясли; 11
— многофункциональные учреждения
культуры; 12 — библиоте - ки; 13 —
кинотеатры; 14 — театры; 15 — аптеки; 16 —
пункты детского питания; 17 — поликлиники; 18 —
радиусы доступности; 19 — номера ГРЭП
3. ИССЛЕДОВАНИЕ ГИГИЕНЫ
СРЕДЫ НА ТЕРРИТОРИИ
Гигиену среды на территории, как правило,
проверяют по двум факторам: шумовому и
инсоляционному режимам застройки. В
некоторых особо оговоренных случаях
оценивают загазованность воздушного
бассейна и аэрационный режим.
 3.1. ОЦЕНКА ШУМОВОГО РЕЖИМА ЗАСТРОЙКИ
При оценке шумового режима застройки применяют графоаналитический
метод, как менее трудоемкий. Исходят из того, что основным источником шума в
центральных районах городов является уличный транспорт, а в некоторых
случаях и внеуличный — открытые линии метрополитена и железные дороги.
Обычно этот шум на межмагистральных территориях составляет 80—90 % всех
шумов.
Состав транспортных потоков, существующая и перспективная интенсивность
движения на магистралях, улицах городского и районного значения являются
основными характеристиками. Их закладывают в концепции реконструкции
улично-дорожной сети генеральных планов развития городов. Эти же
характеристики необходимы для оценки шумового режима. Поэтому при расчете
пользуются данными генерального плана, если с момента проведенного
обследования не произошли кардинальные изменения в системе движения в
городе.
Данные о транспортных потоках на улицах местного значения и в переулках в
городах обычно отсутствуют, поэтому эту часть улично-дорожной сети
приходится обследовать дополнительно. Обычно рассчитывают шумовой режим
вручную или с применением ЭВМ. Метод замеров шумомерами обычно не
применяют, поскольку шумы в городе нестабильны. От разных источников они
накладываются друг на друга; часто появляются случайные шумы, поэтому
требуется неоднократное дублирование показаний.
Исходные данные для графоаналитического метода получают на местности.
Визуально определяют скорости движения, интенсивность и состав
транспортных потоков. Это легко сделать, поскольку потоки на второстепенных
улицах легко поддаются зрительному учету даже без привлечения значительного
количества учетчиков. Для общего обследования такие данные не нужны,
поэтому поправкой на материал покрытий дорог, как и способностью различных
поверхностей по-разному глушить звук пренебрегают.
Вначале выполняют подготовительные работы. Выделяют характерные
транспортные узлы, намечают точки размещения учетчиков и определяют их
количество. При этом учитывают, что каждый учетчик в течение 1 мин может
зафиксировать до 40 единиц проходящего транспорта. Обычно в узлах
второстепенных улиц достаточно одного учетчика.
Транспортные потоки оценивают в теплое время года (с мая по октябрь).
Выбирают «часы пик», когда улицы наиболее насыщены экипажами (обычно с 9
до 10 и с 16 до 18 ч). Применяют выборочный метод обследования в течение
получасового времени с последующим приведением к одному часу. Это дает
выигрыш за счет сокращения объема работы и уменьшения штата учетчиков.
Результаты данных о транспортной загрузке улиц сводят в форму, где указаны
наименование узла, его схема, время обследования, фамилия учетчика и все
параметры проходящих потоков. Эти сведения заносят в табл. 9.
Таблица 9
Данные о транспортной загрузке улиц
Наименование и № узла . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Схема движения
Время обследования (дата, время суток) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
в узле
Учетчик (ф., и., о.) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Интервалы вре- Размеры проходящих потоков
мени обследования Автомобили троллейбусы Трамвай
легковые Грузовые (марка)

Эквивалентные уровни звука LАЭКВ в точке, расположенной в 7,5 м от

ближайшей полосы движения , определяют по номограмме, приведенной на
рис.8, а. Здесь величина LАЭКВ поставлена в зависимость от сочетания парных
значений: вначале от скорости движения v, км /ч, и процента содержания в потоке
грузового и общественного транспорта р (см. шкалы в левой части рис. 8), потом
от плотности потока N, авт/ч, и той же скорости v, км/ч (правая часть того же
рисунка).
ум от трамвая учитывают , принимая эквивалентный уровень звука по табл.
10. Уровень звука (шум) от открытой линии метрополитена условно принимают
по этой же таблице.
Таблица 10
Уровни звука (шума) от трамваев и открытой линии метрополитена
Влияющий фактор Эквивалентный уровень звука LA экв, дБА
и его показатель 0 +1 +2 +3 +4
Количество трамваев в потоке по
типам, пар/ч:
МТБ – 10 15 25 30
РВЗ 0 15 25 30 –
Татра» 0 25 30 – –
Рис. 8. Графический метод расчета уровней звука LАЭКВ: а —
номограмма для
определения
эквивалентного
уровня звука на
расстоянии 7,5 м
от оси
ближайшей
полосы
движения
транспорта; б —
уровни звука от
железнодорожного
транспорта на расстоянии
7,5 м от оси рельсового
пути; в — график зависимости расстояния
r, м, проникновения шума на
территорию от
величины
превышения
эквивалентного
уровня звука
над
нормативным
(LАОСТ = LА экв – LАн ): 1 — от грузовых составов; 2 — электропоездов; 3 —
пассажирских поездов; 4 — точечных источников; 5 — линейных
 Расчетные уровни звука от потоков железнодорожного транспорта
определяют по графику (рис. 8, б). Шум от бъектов железнодорожного хозяйства
принимают по данным, приведенным в табл. 11.
Расстояние проникновения шума r, м, на межмагистральную территорию
приближенно определяют по графику на рис. 9, в. Здесь за барьер звукового
комфорта для жилой застройки принята величина LАн = 55 дБА.
Расчет шумового режима ведут в табличной форме (табл. 12).
Шум от объектов железнодорожного хозяйства Таблица 11
Объекты Эквивалентные уровни звука LАэкв, дБА
Сортировочные станции
1-го класса 77 99
То же, внеклассные 75 97
Грузовые станции 65 87
Грузовые дворы 75 97
Пункты реостатных испы-
таний локомотивов 85 107
Локомотивное депо 68 90
Результаты отражают на картограмме (рис. 9, а). Демаркационные кривые
акустического комфорта строят с учетом глубины проникновения шума на
межмагистральную территорию.
3.2. ОЦЕНКА ИНСОЛЯЦИОННОГО РЕЖИМА
ЗАСТРОЙКИ
Характеризуя инсоляционный режим
застройки, определяют недостаточно
облучаемые солнцем участки территории, где
продолжительность инсоляции нормируется. К
ним относятся площадки для пассивного и
активного отдыха, спорта и игр.
Разработка инсоляционных вопросов
проекта реконструкции имеет четко
выраженные этапы, по которым
последовательно проводятся
подготовка опорных материалов,
расчет инсоляции и составление
предложений по реконструкции.
На первом этапе
устанавливается санитарно-
гигиенический критерий
инсоляции для отдельных
элементов жилой застройки. В
данном случае за основу
принимают критерий по
общеоздоровительному воздействию —
обеспечение инсоляции с 22 марта
по 22 сентября
продолжительностью не менее 2,5
ч для помещений и территорий, а
также норматив ограничения
круглогодичного и полугодичного затенения территории и перегрева по расчету
на 22 июня.
Второй этап охватывает все работы, связанные с определением условий
инсоляции в существующей застройке. При этом устанавливают назначение и
высоту зданий, расположение в них помещений, размеры окон, функциональное
распределение территории, направление севера и широту места. Полученные
данные наносят на план застройки. Для расчета инсоляции графоаналитическим
методом выполняют схемы плана с указанием этажности или высоты каждого
дома. Данные о размерах окон требуют предварительной обработки в связи с тем,
что в старом жилом фонде их форма и размеры, а также толщина стен
разнообразны.
На третьем этапе выполняют расчет фактических показателей инсоляции
помещений и территории по опорному плану застройки. При этом
графоаналитически устанавливают границы участков круглогодичного и
полугодичного затенения, а также границы нормативной инсоляции территории.
Показатели продолжительности инсоляции помещений также определяют
расчетно.
Одновременно выявляют причину неудовлетворительной инсоляции
помещений или территории. Так, например, недостаток облучения помещения,
обусловленный ориентацией окна, может быть свойствен всем помещениям,
выходящим окнами на тот же фасад. Если же причиной недостатка облучения
помещения является тень от другого здания, то необходимо установить границу
влияния затенения на рассматриваемом фасаде. Участок территории,
неинсолируемый 22 июня, находится в условиях круглогодичного затенения,
границу которого следует установить.
Следующий этап заключается в сопоставлении полученных расчетных данных
с нормативными санитарно-гигиеническими критериями. При этом выделяют
помещения неинсолируемые, инсолируемые менее нормы с марта по сентябрь,
инсолируемые более нормы и перегреваемые в летние месяцы. Графически
фиксируют затеняющие здания или части их, которые в связи с этим подлежат
сносу или реконструкции.
На последнем этапе исходя из условий инсоляции намечают различные
мероприятия по реконструкции зданий с учетом их физической и моральной
амортизации: снос, изменение функционального назначения (передача
помещения под нежилое назначение), перепланировку с сохранением назначения,
конструктивные изменения (увеличение размеров оконных проемов, уменьшение
глубины жилых помещений, особенно спален, до 4,5—5 м, ликвидация элементов
здания, затеняющих окно: балконов, карнизов и др.).
В зависимости от рекомендуемых мероприятий составляется схема
реконструкции жилой застройки с учетом требований инсоляции, которая в
дальнейшем согласуется с аналогичными схемами по другим санитарно-
гигиеническим (шум, аэрация) и архитектурно-композиционным (сохранение
облика застройки, плотность и этажность застройки и др.) требованиям.
Полученные данные о солнечном облучении участков территории, зданий и
помещений в них сравнивают с нормативными требованиями. На плане застройки
отражают результаты такого сравнения и строят картограмму инсоляционного
режима (рис. 9, б).
На плане демаркационными линиями отделяют территории инсоляционного
дискомфорта от зон солнечного облучения в пределах действующих норм.
Дополнительно отмечают участки, куда в течение всего года не проникают
солнечные лучи. На планах зданий условными обозначениями вдоль
неблагоприятных фасадов выделяют площади, где в помещениях время
инсоляции меньше нормативной.
4. ОБСЛЕДОВАНИЕ ТЕХНИЧЕСКОГО СОСТОЯНИЯ ЗДАНИЙ
4.1. ОСНОВНЫЕ ВИДЫ НЕОБХОДИМОЙ ИНФОРМАЦИИ
Исследование технического состояния зданий дополняет оценку их историко-
архитектурной значимости как элемента городской среды. Такое обследование
состоит из изучения технических паспортов и натурной проверки строений. Его
целью является получение информации, прежде всего о таких
свойствах, как функции объекта и объемно-планировочные решения. Не менее
важны сведения о материале основных несущих конструкциях, физическом и
моральном износе. Нужны данные об обеспечении зданий инженерными
системами, их составе и техническом состоянии.
Информацию о функции зданий получают одновременно с натурными
обследованиями, предваряющими составление ситуационного плана территории.
При этом используют данные ДЕЗов и ГРЭПов об арендаторах и собственниках.
Помещения нежилого назначения ранжируют на встроенные и расположенные в
отдельных зданиях. По виду собственности делят на государственные,
муниципальные, принадлежащие юридическим и физическим лицам. По
третьему признаку — значимости нежилой фонд стратифицируют на учреждения
федерального, городского и районного значения.
Объемно-планировочные решения зданий обследуют по следующим
показателям: этажности, строительному объему (в м 3), количеству жилой,
полезной и подсобной площади (в м3), группе капитальности и др.
Основа оценки — сведения, заложенные в поэтажные планы и технические
паспорта. Архивные данные сверяют с ситуацией на местности и выявляют
несоответствия.
Результаты обследования представляют в табличной форме. Например, жилье
оценивают по параметрам, приведенным в табл. 13. Сведения о зданиях
располагают поквартально, что позволяет подсчитать итоги по каждой
территориальной единице. Эту таблицу рассматривают как дополнение к
ситуационному плану и картограмме этажности застройки.
Материал несущих конструкций изучают по техническим паспортам, сверяя
данные с натурой, поскольку возможны расхождения. Например, в паспорте
старого многократно перестраивавшегося здания записано: стены каменные. В
действительности же оказывается, что часть верхнего этажа выполнена в дереве.
При общем обследовании важно установить, из чего выполнены стены и
перекрытия, поскольку их состояние предопределяет стратегию реконструкции.
Поэтому во всех сомнительных случаях не следует пренебрегать вскрытиями,
если иначе нельзя быть уверенным в конструктивном решении здания.
В результате обследования несущих конструкций на ситуационном плане
условными обозначениями показывают материал стен, а на картограмме
морального износа — материал перекрытий.
Физический износ в технических паспортах выражают в рублях и процентах.
Для общего обследования необходимы значения этого показателя в пр-центах.
Физический износ Иф определяют спустя несколько лет после переоценки
основных фондов, т. е. на момент обследования. В тех случаях, когда этот
показатель неизвестен, для приближенных оценок используют сопоставление
фактической продолжительности эксплуатации Тэ с нормативным сроком службы
здания Тэн и применяют ту же методику.
 Результаты расчетов интерпретируют графически в виде картограммы,
показанной на рис. 10, а. При этом принимают следующую стратификацию
жилищного фонда по физическому износу: от 0 до 20 % — хорошее состояние
объекта, от 21 до 40 % —удовлетворительное, от 41 до 60 % —
неудовлетворительное и более 60 % — ветхое.

Рис. 10. Схемы, характеризующие современное состояние застройки: а —

картограмма физического износа: 1 — износ до 20 %, состояние конструкций
хорошее; 2 — 21—40 %, удовлетворительное; 3 — 41—60 %,
неудовлетворительное; 4 — более 60 %, состояние здания ветхое; 5 — не-жилые
строения; 6 — здания на ремонте; б — картограмма морального износа: 1 —
здания с износом до 15 %; 2 — 16—25 %; 3 — 26—35 %; 4 — 36—45 %; 5 — более
45%; 6 — в здании отсутствует лифт; 7 — мусоропровод; 8 — горячее
водоснабжение ; 9 — ванные комнаты; 10 — в части квартир; 11 — в здании
отсутствуют несгораемые перекрытия . Цифрами, проставленными у планов
зданий, указан % износа строения
Моральный износ только одного рода — второго определяют во время общего
обследования. Износ этого рода частично характеризует жилье, предназначенное
для материально обеспеченного населения. Это связано с тем, что эксклюзивные
квартиры индивидуальны, имеют большую, не ограниченную нормами площадь
и приспосабливаются к запросам конкретного потребителя. Поэтому моральным
износом здесь можно оценить только состояние инженерных систем.
Другое дело в муниципальном жилищном фонде, где площадь квартир
нормируется. Здесь можно довольно точно рассчитать износ второго рода Им2 .
Частные показатели износа ∆Иф2 для расчета суммарного ∆Им2 нахо-дят по табл.
14 в зависимости от признаков, характеризующих жилье.
 Таблица 14
Частные показатели физического и морального износа квартир
И
Группа признаков Признаки м2 ,
Шифр Наименование Шифр Описание %
1 Планировка квартир 1.1 Отсутствие ванных комнат 3
1.2 То же, кухонь 15
1.3 То же, туалетов в квартирах 2,5
1.4 Кухни менее 7 м2 7
1.5 Ванные по размерам, не позволяющим
разместить стиральные машины 2
1.6 Совмещенные узлы (кроме одноком-
натных квартир) 2
1.7 Планировка квартир, неудобная для
заселения одной семьи при средней
площади квартиры А0, м2 2
1.8 До 60 2
1.9 61 — 70 5
1.10 71 — 80 7
1.11 81 — 120 9
1.12 Более 120 11
2 Конструкции 2.1 Отсутствие железобетонных перекры-
тий полностью 2
2.2 То же, в санитарных узлах 1
2.3 Отсутствие негниющих перегородок 1,5
полностью
2.4 То же, в санитарных узлах 1
3 Инженерные сети 3.1 Отсутствие центрального отопления 2,6
и оборудование 3.2 То же, водопровода 0,6
3.3 « « канализации 1,8
3.4 « « электроснабжения 2,6
3.5 « « газоснабжения 1,5
3.6 « « горячего водоснабжения 1,8
3.7 « « приборов в ванных комнатах 3,2
3.9 « « телефонного ввода 0,2
3.10 « « коллективных телеантенн 1,7
3.11 « « лифтов в зданиях с последней сто-
янкой выше 13,5 м 6,6
3.12 То же, мусоропроводов 2
3.13 Инженерные сети, построенные до
1941 г., с горячим водоснабжением 5,5
3.14 То же, без горячего водоснабжения 4,6

Определяют дефекты здания, соответствующие описаниям, принимают

процент износа, а затем заполняют табл. 15.
Таблица 15
Процент износа здания, определенный на основании дефектов
№ Удельный процент морального износа при шифре
квартала Адрес признака ,
дома 1,1 — 1,12 2,1 — 2,4 3,1 — 3,14 Всего Им2 %
 Данные расчета используют для построения картограммы морального износа.
Пример такой картограммы приведен на рис. 10, б.
Инженерное обеспечение зданий выявляют по данным технических
паспортов. Уточняют, централизованно ли холодное и горячее водоснабжение,
отопление и газоснабжение.
Устанавливают наличие и состояние лифтового хозяйства и системы
мусороудаления. Данные, полученные в результате обследования, отражают в
справке и на рис. 10, б.
Технико-экономическую информацию о застройке ограничивают сведениями,
необходимыми для составления бизнес-планов, дополненными данными о
восстановительной стоимости зданий, стоимостном выражении физического и
морального износа. Конъюнктуру рынка недвижимости не отражают, поскольку
она не может быть причислена к непреложным и устойчивым показателям.
4.2. АНАЛИЗ ИНФОРМАЦИИ
Анализ информации — это заключительный камеральный этап общего
обследования. На основе полученных данных разрабатывают рекомендации,
дают заключение о ремонтно-реконструктивных мероприятиях, определяют,
какие из них являются оптимальными, возможными, желательными или
недопустимыми.
Существует несколько методов анализа информации. Все они основаны на
классификации зданий по группам, каждая из которых объединяет объекты,
обладающие определенной комбинацией исходных свойств. При этом считают,
что дома, причисленные к той или иной группе, могут быть подвергнуты строго
регламентированным и экономически оправданным видам реконструктивных
мероприятий.
Как показала практика, единовременная оценка всего многообразия
комбинации факторов позволяет дать весьма приближенное заключение,
например, заставляет назначить комплексный капитальный ремонт без учета
вариантности сопутствующих мероприятий. Кроме того, выбор решения во
многом зависит от интуиции специалиста, что часто приводит к разночтению
значимости параметров. В результате расхождение в окончательном решении о
дальнейшей судьбе здания, принятом в разных вариантах проекта, достигает 40%.
Возможен другой подход к решению проблемы: поэтапная оценка каждого из
факторов, характеризующих здание. Тогда поиск оптимального решения можно
представить в виде логической схемы, где показатели ранжированы на
одиннадцать уровней. На каждом из них оценивается один фактор.
На первом уровне (А) выявляют историко-архитектурную ценность объекта.
По этому признаку здания распределяют на памятники архитектуры, здания-
элементы архитектурно-исторической среды города и строения, не
представляющие такой ценности. Такая оценка — прерогатива государственных
инспекций по охране памятников, специалистов-искусствоведов и реставраторов.
На втором уровне (Б) дома распределяют по первоначальной функции, ради
которой они построены. На последующих рассматривают их градостроительные,
технические и планировочные характеристики, приведенные в табл. 16.
Таблица 16
Градостроительные, технические и планировочные характеристики
зданий
Индекс
Наименование кри-
уровня терия (фактора) Наименование критерия и его физический смысл
оценки
1 2 3
А Архитектурно- А1 — памятник архитектуры или здание, предложенное
историческая цен- к охране, как памятник; А2 — здание является элемен-
ность здания по том архитектурно-исторической среды города, имеет
экспертной оценке важное градостроительное значение; А3 — рядовое
Госинспекции ох- здание, не являющееся элементом архитектурно-
раны памятников исторической среды города
архитектуры ис-
и
тории (ГИОПАиИ)
Б Группы домов по Ба … Бn — категории памятников архитектуры и исто-
первоначальному рии; Б1 — жилью дома, построенные в 1956 г. и позже;
назначению Б2 — то же, в 1941—1955; Б3 — то же, в 1918—1940;
Б4 — доходные квартирные дома постройки конца
XIX — начала XX в.; Б5 — то же, бывшие гостиницы и
дома с меблированными комнатами; Б6 — бывшие
особняки и одноквартирные дома
В Градостроительная Взаимоотношение красных линий и жилого здания, пред-
характеристика, от- ставляющего архитектурно-историческую ценность, так
ношение здания к же как многоэтажного, построенного после 1920 г., уста-
красным линиям навливают на уровне генерального плана реконструкции
застройки или мес- города, т. е. вопрос о реконструктивных мероприятиях
ту посадки соору- решают до разработки проекта реконструкции межмаги-
жений общегород- стральной территории. Остальные здания оценивают, учи-
ского значения по тывая функциональное зонирование территории и прини-
проекту реконст- мая: В11 — здание, стоящее перед красной линией или на
рукции города месте, выделенном для последующего размещения соору-
жения общегородского значения; В12 — здание на красной
линии или за ней, но не в зоне учреждений или выделен-
ной для сооружения общегородского назначения
Г Этажность здания Критические значения показателя Г принимают на ос-
новании градостроительной концепции генплана ре-
конструкции города и оценки практики проектирова-
ния ремонтов
Д Капитальность зда- Критические значения показателя Д принимают на ос-
ния нове анализа эффективности технической эксплуата-
ции зданий
Е Общая приведенная Критические значения показателя Е принимают на ос-
площадь здания нове анализа проектов реконструкции застройки, капи-
тального ремонта здания и эффективности их техниче-
ской эксплуатация
Ж Физический износ То же
здания
З Вид планировки 31 — регулярная, близкая к современной, отвечающей
квартир в здании действующим требованиям комфорта; З2 — то же, но
без некоторых элементов благоустройства, ее возмож-
но приспособить к современным комфортным требова-
ниям; З3 — планировка с многокомнатными квартира-
ми, недостаточно регулярная или хаотичная, трудно
приспосабливаемая к современным требованиям ком-
форта для жилища
 И Конфигурация зда- Критические значения показателя И задают, анализируя
ния и ширина кор- проекты капитального ремонта с перепланировкой, на-
пуса пример принимают: И1 — до 14 м, конфигурация здания
несложная; И2 — более 14 м, конфигурация сложная
К Инсоляционный К1 — благоприятный, К2 — наличие затеняющего объ-
режим помещений ема в составе рассматриваемого звания, который сле-
в здании дует снести; К3 — в нижних этажах здание затенено
объемом, который нельзя снести; К4 — комбинация
условий К2 и К3, A5 — задние затенено по всей высоте
объемом, который нельзя снести
Л Второй уровень градо- Показатели Л — критерии возможности
надстройки строительной характе- (НД) определяют после экспертной оценки
таких пара-ристики здания: соот- метров градостроительной ситуации, как
этажность
Градостроительные показатели застройки анализируют на двух уровнях. На
уровне Б рассматривают факторы общегородского значения, диктуемые
генеральным планом развития города. В нем концептуально решены проблемы
зонирования территории, упорядочения планировочных образований и
транспортной инфраструктуры. Намечены методы пробивки магистралей и
расширения улиц. Учтена ценность зданий по показателям А и Б. Это позволяет
еще до начала разработки проекта реконструкции застройки на
межмагистральной территории определить объекты сноса и передвижки.
На уровне В — внутриквартальном определяют планировочные возможности
в части надстройки зданий, пристроек и встроек. На уровне Л исследуют
этажность, плотность жилого фонда, разрывы между строениями и
инфляционные режимы. Эти факторы могут быть положены в основу решений о
дальнейшей судьбе зданий.
Критическими значениями показателей, используемых в схеме логического
поиска и стоящих на рубеже того или иного решения, задаются исходя из
реконструктивно-градостроительных концепций, принятых в конкретном городе.
Учитывают и практику капитального ремонта, статистический анализ реальных
проектов. Например ,значение Г1 — минимальная этажность сохраняемых
зданий, в больших городах может составлять 3 этажа, а в малых всего 1.
Аналогично решают вопрос о критической капитальности (уровень Д)
строений и приведенной их площади (уровень Е). Известно также, что ветхие
дома ремонтировать нецелесообразно, и критическое значение физического
износа на уровне Ж принимают Иф = 60 %, а промежуточное — на основе
научного анализа практики эксплуатации жилищного фонда. Здесь значение
показателя Иф назначают, анализируя проекты капитального ремонта
соответствующей группы зданий, сопоставляя их с нормами проектирования.
К числу ремонтно-реконструктивных мероприятий, которые возможны на
территории застройки, относят снос С, изменение функции здания под
учреждения У. К текущим ремонтам причисляют очередной планово-
предупредительный Р1, выборочный капитальный ремонт охранного порядка Р2,
необходимый для обеспечения безопасности проживания до сноса строения.
Различные виды капитального (без перепланировки Р 3, с частичной Р4 и полной
перепланировкой Р5) являются основными мероприятиями, направленными на
обновление и преобразование жилищного фонда.
В современных условиях перехода к рынку все выводы, полученные в
результате анализа зданий, носят рекомендательный характер (рис. 11). Это
связано с тем, что часть зданий изменила собственника или арендатора на
длительный срок. Естественно, что, намечая капитальный ремонт, пользователь
стремится приспособить дом, как и прилегающий участок, к своим потребностям.
Поэтому он не сможет четко следовать изложенным выше рекомендациям.
Однако они помогут выбрать оптимальное решение, поскольку ориентируют в
возможностях элементов застройки и диктуют ограничения, накладываемые
сложившейся ситуацией и техническим состоянием зданий.
Рис. 11. Картограмма возможных реконструктивных мероприятий:
1 — требуется реставрация здания с восстановлением планировки; 2 — то же,
но допустима перепланировка; 3 — необходим планово-предупредительный
ремонт; 4 — требуется капитальный ремонт, при котором желательна частичная
перепла-нировка; 5 — то же, но нужна полная перепланировка; 6 — рациональна
продажа, передача дома в аренду под учреждение; 7 — возможно восстановление
в доме жилых функций; 8 — желателен снос строения или его части для
улучшения гигиенических условий; 9 — снос необходим и возможно возведение
новодела; 10 — допустимо сохранение учреждений; 11 — возможна надстройка
здания
Особо сложно обоснование выбора решения на защитных территориях города,
где основным критерием является эстетическая составляющая реконструкции.
Здесь сохранение зданий, представляющих историко-архитектурную ценность,
— непреложный социальный фактор, от которого отталкиваются, принимая
решение об их дальнейшей судьбе.
Памятники архитектуры и исторически ценные здания включают в структуру
современного города, наделяя определенными функциями. Их подбирают,
приспосабливая не только к окружению, но и к новым условиям эксплуатации.
Памятники архитектуры реставрируют, подбирая для размещения в них
престижные организации городского значения. Возможно использование их как
культурно-просветительных учреждений, музеев, клубов, выставочных залов,
структура которых наиболее полно отвечает объемно-планировочной
композиции сооружения.
За сохраняемыми старинными фасадами дома — элемента градостроительной
среды можно расположить современные квартиры или учреждения, отвечающие
самым эксклюзивным требованиям эксплуатации. Другое дело — решение
вопроса об изменении внешнего облика
дома: надстройке его, пристройке
или частичной разборке. Здесь
нельзя обойтись без экспертизы
специалистов-искусствоведов.
Рядовые здания, имеющие износ,
близкий к 60 %, часто причисляют к
условно опорному фонду и
намечают к сносу в перспективе. В
целях обеспечения безопасности
жильцов предполагают проведение
выборочного капитального
ремонта. Реконструкция опорных
зданий с трансформацией имеет
несколько разновидностей. Жилые
дома дореволюционной постройки
можно трансформировать в
ведомственные или муниципальные учреждения, в том числе детские, гостиницы,
клубы и магазины. Однако предпочтение следует отдавать реконструкции под
частные учреждения или эксклюзивное жилье, если есть спрос на престижные
квартиры.
В некоторых случаях оправдывает себя преобразование малоэтажного
здания под эксплуатационные службы, иногда с гаражами-стоянками уборочной
техники или индивидуальных автомашин. Однако решение о перспективном
сносе или передаче зданий учреждениям является вынужденной альтернативой
основному виду мероприятий в старых домах — комплексному ремонту с
сохранением жилья или превращению в офисы различных фирм.
Определение дальнейшей судьбы зданий, находящихся на обследуемой
территории, — задача главная, но не единственная. При разработке рекомендаций
по реконструкции квартала или микрорайона рассматривают допустимость
изменения схемы благоустройства и зонирования территории, уплотнения или
разрежения плотности застройки. Оговаривают условия обновления дворов,
модернизации системы социально-бытового обслуживания, улучшения схемы
транспортно-пешеходного движения.
В рекомендациях по реконструкции обосновывают ликвидацию
предприятий и учреждений в жилой застройке. Выделяют группы домов, где
допустимо вкрапление некоторых административно-хозяйственных организаций.
Определяют возможность изменения баланса территории в пользу зеленых
насаждений, которых обычно не хватает.
5.ТЕХНИЧЕСКОЕ ОБСЛЕДОВАНИЕ ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ ДЛЯ
ПРОЕКТИРОВАНИЯ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА И
РЕКОНСТРУКЦИИ
5.1. ЦЕЛЬ И ЭТАПЫ ТЕХНИЧЕСКОГО ОБСЛЕДОВАНИЯ
Техническое обследование здания следует производить после изучения
проектной или специализированной организацией задания на проектирование
капитального ремонта или реконструкции.
Цель технического обследования заключается в определении действительного
технического состояния здания и его элементов, получении количественной
оценки фактических показателей качества конструкций (прочность,
сопротивление теплопередаче и др.) с учетом изменений, происходящих во
времени для установления состава и объема работ капитального ремонта или
реконструкции на объекте.
Техническое обследование зданий должно состоять из следующих этапов:
подготовительного, общего и детального обследования здания, составления
технического заключения с последующим уточнением основных его положений
после освобождения помещений или здания жильцами или арендаторами.
5.1.1. Подготовительный этап. На этом этапе должно проводиться изучение
архивных материалов, норм, по которым велись проектирование, сбор исходных
и иллюстративных материалов.
Исходными данными для выполнения работ по техническому обследова-нию
зданий являются:
техническое задание;
инвентаризационные поэтажные планы и технический паспорт на здание; акт
последнего общего осмотра здания, выполненного персоналом жилищно-
эксплуатационной организации;
сведения об участке строительства (сейсмичность, наличие карстов и др.);
 справка отдела по делам строительства и архитектуры горисполкома или
архитектора райисполкома о целесообразности проведения комплексного
капитального ремонта, надстройки, реконструкции здания с градостроительной
точки зрения и указанием, находится ли здание на учете Государственной
инспекции по охране памятников истории и архитектуры;
геоподоснова, выполненная специализированной организацией.
5.1.2. Общее обследование. Его следует проводить для предварительного
ознакомления со зданием и составления программы детального обследования
конструкций. При общем обследовании здания выполняют следующие работы:
определяют конструктивную схему здания, выявляют несущие конструкции
по этажам и их расположение;
анализируют планировочные решения в сочетании с конструктивной схемой;
осматривают и фотографируют конструкции крыши, дверные и оконные
блоки, лестницы, несущие конструкции, фасад;
намечают места выработок, вскрытий, зондирования конструкций в
зависимости от целей обследования здания;
изучают особенности близлежащих участков территории, вертикальной
планировки, состояние благоустройства участка, организацию отвода
поверхностных вод;
устанавливают наличие вблизи здания засыпанных оврагов, термокарстовых
провалов, зон оползней и других опасных геологических явлений;
оценивают расположение здания в застройке с точки зрения подпора в
дымовых, газовых, вентиляционных каналах.
5.1.3. Детальное обследование. Так обследуют опорные здания,
предназначенные для капитального ремонта, реконструкции и реставрации. При
этом за основу принимают результаты общих инженерных изысканий,
выполненных на стадии подготовки к проектированию реконструкции и
благоустройства застройки.
Детальное обследование зданий необходимо для уточнения конструктивной
схемы здания, размеров элементов, состояния материала и конструкций в целом,
оценки прочности и технического состояния несущих и ограждающих
конструкций, анализа качества архитектурно-планировочного и объемного
решения здания.
При детальном обследовании выполняют работы по вскрытию конструкций,
испытанию отобранных проб, проверке и оценке деформаций, определению
физико-механических характеристик конструкции, материалов, грунтов с
использованием инструментов, приборов, оборудования для испытаний.
Техническое заключение по детальному обследованию здания для
проектирования его капитального ремонта, модернизации или реконструкции
должно содержать:
перечень документальных данных, на основе которых составлено заключение;
историю сооружения;
описание окружающей местности;
описание общего состояния здания по внешнему осмотру; определение
физического и морального износа здания; описание конструкций здания, их
характеристик и состояния; чертежи конструкций здания с деталями и обмерами;
расчет действующих нагрузок и поверочные расчеты несущих конструкций,
оснований и фундаментов:
обмерные планы и разрезы здания, планы и разрезы шурфов, скважин,
чертежи вскрытий;
 геологические и гидрогеологические условия участка, строительную и
мерзлотную характеристику грунтов основания (при необходимости), условия
эксплуатации;
анализ причин аварийного состояния здания, если таковые имеются;
фотографии фасадов и поврежденных конструкций: выводы и рекомендации.
Техническое заключение следует составлять в четырех экземплярах. Первый
экземпляр направляют в организацию, согласовывающую проект; второй —
заказчику, третий передают организации (мастерской института),
проектирующей ремонт, четвертый оставляют в архиве отдела, составляющего
техническое заключение.
5.2. ТЕХНИЧЕСКОЕ ОБСЛЕДОВАНИЕ НЕСУЩИХ И
ОГРАЖДАЮЩИХ КОНСТРУКЦИЙ
В состав технического обследования входит подробное изучение
архитектурно-планировочного и объемного решения, конструкций и
инженерного оборудования здания. Целью такого обследования является
разработка технического заключения о стратегии ремонта и восстановления
несущей способности поврежденных конструкций, о мероприятиях,
обеспечивающих безопасную в дальнейшем эксплуатацию сооружения.
При обследовании стремятся выявить фактическую схему работы элементов,
входящих в единую систему коробки здания. В нем большинство конструкций
работают не самостоятельно, а во взаимодействии с другими. Сказывается
перераспределение нагрузок из-за повышения со временем жесткости остова
здания в целом, появления омоноличенных узлов, включения перегородок в
работу перекрытий и т. п. Количественная оценка этого фактора, благоприятно
отражающегося на работе конструкций, является серьезной задачей, решение
которой выходит за рамки нормативных и справочных документов, применяемых
для расчета конструкций нового строительства, С другой стороны, использование
резервов прочности, возникших в период эксплуатации здания, является
насущной задачей конструирования. При разработке проекта ремонта и
реконструкции заманчиво использовать эти резервы. Поэтому при детальном
обследовании возникает необходимость в научном исследовании работы
конструктивных элементов.
Обценка объемно-планировочного решения преследует цель получения
подробных данных об архитектуре здания и его фасадов. В процессе
обследования составляют обмерные чертежи поэтажных планов, разрезов и
фасадов.
Поэтажные планы составляют в масштабе 1:100 с точностью замеров
± 0,01 м. На этих планах указывают назначение и характер использования
помещений, наносят размеры конструктивных элементов и санитарно-
технического оборудования. Детали, вызывающие дополнительные нагрузки на
несущие конструкции, отмечают особо.
Разрезы в масштабе 1:50 или 1:100 делают по наиболее характерным местам
здания. При этом разрез по лестничной клетке обязателен. На чертежах
проставляют вертикальные отметки, толщины и детали основных конструкций.
Приводят вертикальную привязку оконных проемов и архитектурных членений
фасадов.
Фасады здания выполняют в масштабе 1:100. Для облегчения работы
используют фотографии здания и его архитектурных деталей. Делают также
фотоснимки прилегающих домов, которые помогут в последующем увязать фасад
с соседней застройкой.
 Генеральный план участка составляют в масштабе 1:500. На нем показывают
соседнюю застройку, зеленые насаждения и участки прилегающих улиц.
Несущие и ограждающие конструкции обследуют для получения сведений об
их прочности и надежности. Тщательному обследованию подвергают основные
несущие элементы: фундаменты, стены, столбы и колонны, перекрытия и кровли.
В результате после проведения поверочных расчетов составляют техническое
заключение, где дают оценку прочности здания и его элементов. Определяют
допустимые нагрузки на отдельные конструкции. Рекомендуют мероприятия по
их восстановлению и усилению.
5.2.1. Обследование оснований и фундаментов. Характер обследования
фундаментов и оснований зависит от вида предполагаемых реконструктивных
работ. Когда в здании собираются провести капитальный ремонт без
значительного увеличения нагрузок на фундаменты, то выполняют контрольное
обследование. Если же планируют реконструировать дом, надстраивая его или
меняя перекрытия на железобетонные, то выполняют всестороннее обследование.
Это связано со значительным увеличением нагрузок в результате намечаемых
мероприятий.
В процессе обследования грунтов оснований выявляют следующие данные:
физико-механические свойства (пористость, влажность, удельное сцепление,
угол естественного откоса);
однородность основания и степень использования величины допускаемого
давления под подошвой фундаментов;
неравномерность давления на разных участках, характер осадок и
деформаций. Конструкции фундаментов исследуют, определяя следующие
параметры: тип фундаментов, их форму в плане, размер, глубину заложения;
выполненные ранее подводки усиления и другие устройства, а также ростверки и
искусственные основания;
прочность конструкции фундаментов с установлением повреждений.
Кроме того, необходимо:
отобрать пробы для лабораторных испытаний материалов фундаментов;
установить состояние гидроизоляции;
отобрать пробы грунта основания и грунтовой воды для лабораторного
анализа.
Также определяют:
влажность, однородность и прочность кладки, бетона или бутобетона; наличие
арматуры в элементах фундаментов, ее состояние и степень износа. Прочность и
некоторые другие свойства грунтов и материалов фундаментов определяют
лабораторным испытанием проб, взятых на разной глубине. Используют и
неразрушающие методы испытаний, проводимых непосредственно в
конструкциях или породе.
В результате обследования составляют описание фундаментов и
подстилающих их пород, выполняют обмерочные чертежи, включая детали полов
подвала. Замеры производят с точностью ± 0,01 м. В описании указывают
допустимое давление на основание под зданием, фактическую удельную нагрузку
под подошвой, полученную расчетом. Характеризуют расчетно-конструктивную
схему фундаментов, их конструктивное решение, деформационные изменения и
качество материалов.
5.2.2. Обследование каменных стен. В зависимости от цели обследования и
предполагаемого вида ремонта следует выполнять работы по обследованию
каменных стен, указанные в табл. 17.
 Стены здания обследуют в следующем порядке. Прежде всего анализируют
конструктивную схему всего сооружения, выявляя несущие и самонесущие
стены. После этого приступают к исследованию конструкций. Объем
обследования зависит от вида ремонта. В тех случаях, когда намечают
капитальный ремонт без увеличения нагрузок или ослабления стен,
освидетельствуют состояние кладки, определяют возможность ее дальнейшей
эксплуатации и запас долговечности. Особое внимание уделяют обследованию
трещин, признаков выветривания, вспучивания или отслоения стен от вертикали.
Если обнаруженные дефекты превышают нормативные пределы или
установлено, что процесс деформации не стабилизировался, определяют
несущую способность конструкций. Проводят поверочные расчеты отдельных
элементов. Стены подвергают тщательному изучению, выясняют причины
появления изъянов.
В случае предполагаемого обновления здания с увеличением нагрузок на
стены проводят их детальный расчет. Одновременно тщательно обследуют эти
конструкции и изучают причины возникновения имеющихся дефектов.
Наиболее типичным дефектом каменных стен являются трещины. Они
появляются по разным причинам: от нагрузок, превышающих допустимые; из-за
неравномерности осадок основания под фундаментами или местных просадок на
отдельных участках.
Таблица 17
Работы по обследованию каменных стен
Цель обследования здания Выполняемые работы
Капитальный ремонт без смены перекры-
тий, увеличения нагрузки и пробивки про-
емов Осмотр кладки
Модернизация, реконструкция или капиталь- Осмотр кладки. Механическое определение
ный ремонт со сменой всех перекрытий прочности кладки стен, зондирование стен.
Лабораторная проверка прочности материа-
лов стен. Проверочный расчет
Выявление причин деформации стен, тре- Осмотр кладки. Установка маяков. Местное
щин, возможности перебивки проемов зондирование стен. Механическое опреде-
ление прочности кладки стен. Поверочный
расчет
Установление причин появления сырости Местное зондирование стен. Исследование
на стенах и промерзаний теплотехнических характеристик. Проверка
гидроизоляции стен

Трещины замеряют щупами, которые заводят в кладку, или физическими

методами, например, импульсным. В особо ответственных местах на трещины
ставят гипсовые маяки. Наблюдая за ними, судят о динамике процесса
трещинообразования. Применяют и экспресс -методы, например, датчики,
улавливающие даже незначительные подвижки кладки.
При обследовании важно установить монолитность стен. Каналы, заложенные
проемы, другие пустоты или расслоения, появившиеся во время эксплуатации,
легко выявить методом проникающей радиации или ультразвука. Арматуру и
металлические закладные детали определяют электромагнитными методами. Ими
же можно установить сечение металла.
Прочность кладки проверяют лабораторным анализом образцов, отбираемых
поэтажно. Перед отправкой на испытание их маркируют, а места высверливания
колонок отмечают на развертках стен. Применяют и неразрушающие методы:
механические, действующие по принципу отпечатка или отдачи, и
электрофизические, например, ультразвуковой.
В результате обследования составляют обмерные чертежи планов зданий.
Размеры проставляют с точностью ± 0,01 м. Эти чертежи дополняют
исполнительными развертками стен. На них показывают все каналы и места
заложенных проемов, расположение трещин, их характер и связанность между
собой, глубину и давность образования. Отмечают арматуру и металлические
крепления.
5.2.3. Обследование стен полносборных зданий. В зависимости от цели
обследования и предполагаемого вида ремонта необходимо выполнить работы по
обследованию стен полносборных зданий, указанные в табл. 18. При этом следует
определять их конструкцию, прочность, трещиностойкость материалов,
герметичность стыковых соединений, а также оценить состояние арматуры и
металлических закладных деталей, утеплителя и материалов заделки стыков.
В сейсмических районах обязательной является выборочная проверка
сейсмоопасных участков и узлов конструкций. В случае обнаружения их
повреждений производят детальное обследование с установлением фактических
характеристик конструкций.
Оценивая состояние стен, поврежденных трещинами, необходимо выявить
причину их возникновения. При этом проводят визуальный осмотр наружных и
внутренних поверхностей стен, выявление поврежденных участков, фиксацию
направления трещин, измерение ширины их раскрытия, вскрытие участков с
трещинами для оценки состояния бетона и арматуры, постановку маяков и
длительные наблюдения за раскрытием трещин в стенах для установления
динамики их раскрытия.
Состояние герметизации стыков наружных стен следует определять по
наличию протечек, а также вскрытием стыков и оценкой состояния материалов
заполнения и адгезии герметика.
Число участков стыков, подлежащих обследованию, должно быть не менее 20,
дефектные стыки обследуют в обязательном порядке.
Таблица 18Работы по обследованию стен полносборных зданий
Цель обследования Выполняемые работы
здания
1 2
Капитальный ремонт Оценка состояния стен и стыков наружных стеновых панелей
или блоков
Модернизация или Оценка состояния стен и стыков наружных стеновых панелей
реконструкция или блоков. Вскрытие связей и закладных деталей. Механиче-
ское определение прочности несущих стен. Лабораторная про-
верка прочности материала стен и зондирование стен. Исследо-
вание теплотехнических характеристик. Проверочный расчет.
Определение звукоизоляции внутренних и наружных стен
Выявление причин Оценка состояния стен. Установка маяков. Местное зондирова-
деформации стен ние стен. Механическое определение прочности материала
конструкций. Вскрытие связей и закладных деталей. Определе-
ние геометрических параметров стен, в том числе параметров
армирования. Поверочный расчет
Установление причин Определение состояния стыков наружных стен. Местное зон-
появления сырости на дирование стен. Исследование теплотехнических характери-
стенах и промерзания стик. Проверка гидроизоляции стен
 Для обследования состояния связей и закладных деталей в первую очередь
необходимо выбрать конструктивные узлы, находящиеся в наиболее
неблагоприятных условиях эксплуатации (наличие протечек, промерзаний,
высокая влажность воздуха в помещениях, наличие на поверхности бетона
ржавых пятен, разрушение защитного слоя бетона и др.).
Места закладных деталей и связей устанавливают по проектной
документации, в каждом конкретном узле их расположение уточняется с
помощью металлоискателя.
5.2.4. Обследование перегородок. Состав работ по обследованию
перегородок следует определять в зависимости от вида планируемых ремонтно-
строительных работ по табл. 19.
Таблица 19
Состав работ по обследованию перегородок
Цель обследования здания Выполняемые работы
Капитальный ремонт здания Определение характера работы и конструкции перего-
без смены перекрытий и пере- родок. Оценка устойчивости. Определение прочности
планировки звукоизоляции
Капитальный ремонт с час- Определение характера работы и конструкции перего-
тичной сменой перекрытий родок. Определение устойчивости, прочности и зву-
или перепланировкой (для ос- коизоляции
тавляемых перегородок)
Ремонт отдельных деформи- Определение характера работы и конструкции дефор-
рованных несущих перегоро- мированных перегородок. Определение причин дефор-
док мации
Перегородки обследуют путем осмотра, простукивания и зондирования. При
этом выявляют деформации этих ненесущих конструкций, трещины и
вспучивания. Исследуют наличие нагрузок от перекрытий как следствие
непредусмотренных проектом прогибов балок и прогонов. В зданиях, где
перекрытия не будут менять, устанавливают, какие из перегородок можно
разобрать, а какие нельзя.
Проверяют звукоизоляционные свойства в местах повышенной
звукопроводности, устанавливают причины дефектов в местах примыкания к
смежным элементам. Если же обнаруживают проникновение звуковых волн по
всей плоскости, то изучают звукоизолирующий слой.
В деревянных перегородках проверяют качество древесины. Ее подвергают
анализу на грибок и другие виды биологического поражения.
Все полученные в результате обследования данные отражают на чертежах и в
пояснительной части заключения.
5.2.5. Обследование колонн. В зависимости от цели обследования здания
следует выполнять работы, указанные в табл. 20.
Столбы и колонны из кирпича освидетельствуют методами, применяемыми
для обследования стен. В дополнение определяют тип кладки, так как в старых
зданиях столбы зачастую сложены «в корзинку» и их прочность на 20 % ниже,
чем у сплошной кладки, поскольку имеется пустота. Иногда в столбы
закладывали чугунный или стальной сердечник.
В железобетонных колоннах определяют сечение арматуры и класс бетона,
в чугунных и стальных выявляют толщины стенок.
Таблица 20
Работы по обследованию колонн
 Цель обследования зданий Выполняемые работы
Капитальный ремонт без Предварительный осмотр и обмер конструкций колонн.
смены перекрытий, увели- Механическое определение прочности
чения нагрузок
Надстройка, реконструкция Предварительный осмотр и обмер конструкций колонн.
или капитальный ремонт со Определение характера работы и конструкции колонны.
сменой всех перекрытий Механическое определение прочности. Определение на-
личия и сечения металла, степени коррозии. Установле-
ние причин деформаций. Поверочный расчет колонн.
Описываемые конструкции обмеряют на каждом этапе. Устанавливают
конструкции стыков, опор, консолей и капителей.
Колонны и столбы обмеряют на каждом этаже. Натурные данные наносят на
чертежи.
5.2.6. Обследование перекрытий и покрытий. В зависимости от цели
обследования здания и предполагаемого вида ремонта следует выполнять работы
по обследованию перекрытий и покрытий, указанные в табл. 21.
Перекрытия являются такими частями здания, техническое состояние которых
в значительной степени определяет стратегию капитального ремонта всего
сооружения, поэтому эти конструкции обследуют весьма тщательно.
В отдельных местах вскрывают полы и облицовку потолков. В заселенных
квартирах такие вскрытия затруднительны, и в этом заключается определенная
сложность инженерных изысканий.

Таблица 21
Работы по обследованию перекрытий и покрытий
Цель обследования здания Выполняемые работы
Капитальный ремонт без смены пе- Предварительный осмотр
рекрытий и увеличения нагрузок
Модернизация, реконструкция с уве- Предварительный осмотр. Выполнение вскрытий.
личением нагрузок Лабораторные анализы материалов перекрытий.
Составление планов перекрытий и статической
схемы работы. Поверочные расчеты. Испытание
пробной нагрузкой
Выявление причин деформаций и Предварительный осмотр. Инструментальные из-
трещинообразования перекрытий мерения деформаций. Выполнение вскрытий. Ла-
бораторные анализы материалов перекрытий. По-
верочные расчеты

Во время обследования устанавливают следующие характеристики

перекрытий:
расчетно-конструктивную схему и вид промежуточных (внутренних) опор;
сечение и шаг несущих элементов — прогонов и балок;
вид материалов и степень износа в помещениях различного назначения —
комнатах, санитарных узлах и т. д.;
техническое состояние отдельных частей конструкций: прогонов, балок,
накатов, засыпки, полов, гидро- и пароизоляции;
прочностные показатели элементов — прогибы, деформации потолков и
полов;
звуко- и теплоизоляционные свойства конструкций.
 Изучая расчетно-конструктивную схему, рассматривают возможность
совместной работы несущих элементов перекрытий, роль промежуточных опор,
на которые может передаваться часть нагрузки, не предусмотренная при
строительстве. Определяют и влияние заделки балок, поскольку они со временем
могут превращаться в жесткую опору, способную воспринимать моменты.
Выявляют расположение и сечение металлических балок, арматуры и
стальных закладных частей. Используют электрофизические методы. Для этих
целей конструкции вскрывают реже, так как при современной технике
неразрушающие методы дают весьма точные результаты.
Техническое состояние конструктивных элементов и качество применяемых
материалов устанавливают путем отбора проб и последующего лабораторного
анализа. Образцы высверливают специальными бурами на наименее загруженных
участках конструкции.
В металлических элементах определяют степень поражения коррозией.
Деревянные конструкции проверяют на загнивание и влажность по поверхности
и в теле элемента. Пробы подвергают анализу на грибок, гниль и плесень.

При обнаружении этих дефектов устанавливают границы пораженных мест.

Прогибы перекрытий обследуют путем нивелировки и измерения потолка
и несущих балок прогибомерами. При этом проверяют провесы в центре
относительно опор.
Деформации перекрытий изучают по трещинам на потолке. Они появляются в
результате неравномерных осадок коробки здания, усадок в самой конструкции,
динамических и статических нагрузок, превышающих нормативные. По
направлению и глубине раскрытия трещины оценивают несущую способность
перекрытия. Иногда для такой оценки необходимо изучить динамику процесса
трещинообразования. Тогда устанавливают «маяки».
При обследовании составляют обмерные чертежи. На них наносят места
вскрытий, оси балок и прогонов. Приводят поперечные сечения по перекрытиям,
фиксируют расположение трещин и пораженных узлов элементов. Размеры
проставляют с точностью ±0,01 м.
При обследовании строения покрытия и ферм следует выполнять следующие
работы:
предварительный осмотр, обмер конструкции и составление планов и схем;
установление типа несущих систем (настилы, обрешетки, прогоны); определение
типа кровли, соответствия уклонов крыши материалу кровельного покрытия,
состояния кровли и внутренних водостоков, наличия вентиляционных продухов,
их соотношения с площадью крыш;
установление основных деформаций системы (прогибы и удлинение пролета
балочных покрытии, углы наклона сечений элементов и узлов ферм), смещения
податливых соединений (взаимные сдвиги соединяемых элементов, обмятие во
врубках и примыканиях), вторичных деформаций разрушения и других
повреждений (трещины скалывания, складки сжатия и др.);
определение состояния древесины (гниль, жучковые повреждения), наличия
гидроизоляции между деревянными и каменными конструкциями.
При обследовании кровель определяют состояние гидроизоляционного слоя.
Выявляют дефекты в нем, устанавливают места протечек. Особо осматривают
места примыкания к вертикальным конструкциям, проходящим через кровлю, и
осмотру водостоков.
 В рулонных кровлях проверяют сцепление отдельных слоев
гидроизоляционного ковра между собой. Их осматривают в высоких точках
кровли, поскольку известно, что мастика под действием инсоляции и связанного
с этим повышения температуры размягчается и может стекать вниз. У
внутреннего водостока определяют качество примыкания ковра к чаше воронки.
Оценивают и состояние водостока, который может быть засорен мусором и
сползающей мастикой.
5.2.7. Обследование лестниц, балконов. Работы выполняют в зависимости от
цели обследования здания (табл. 22).
Лестницы обследуют, определяя следующие данные:
материал и конструктивные особенности маршей и площадок, конструктивное
решение узлов сопряжения;
техническое состояние этих элементов (проводят испытания пробной
нагрузкой с измерением специальными приборами деформаций в конструкциях);
причины, вызывающие деформационные изменения;
характер деформаций несущих элементов, трещин и повреждений ступеней,
плит площадок, мест заделки в стенах;
уклоны маршей и наличие забежных ступеней.
Таблица 22
Работы по обследованию лестниц
Цель обследования зданий Выполняемые работы
Капитальный ремонт Предварительный осмотр
Выявление причин деформаций Предварительный осмотр. Установление причин де-
лестниц формаций. Выполнение вскрытий. Поверочные расчеты
Эти конструктивные элементы здания обследуют методами, применяемыми
при инженерных изысканиях на перекрытиях. Результаты обследования наносят
на чертежи перекрытий и обмерные планы этажей.
Проводят поверочные расчеты и дают рекомендации по усилению
конструкций.
Балконы эксплуатируют в наиболее неблагоприятных условиях атмосферного
воздействия на конструкции. Осадки, знакопеременные перепады температуры,
газы, содержащиеся в воздухе, оказывают разрушающее действие на материалы,
вызывают коррозию стальных деталей. В связи с этим возникает необходимость
в регулярном обследовании этих частей здания, обладающих наибольшей
вероятностью разрушения.
Обследование балконов заключается в осмотре конструкций. При этом
выявляют:
расчетную схему и наиболее нагруженные элементы; сечения балок, плит и
подкосов или подвесок.
5.2.8. Обследование окон. При обследовании оконных заполнений
необходимо выявлять:
деформации и повреждения элементов заполнений;
состояние наружных водоотводящих устройств — места и характер осаждения
конденсата на остеклении, места протечек и промерзаний;
состояние древесины, ее влажность;
состояние уплотнений между оконными коробками и стенами.
5.3. СОСТАВЛЕНИЕ ЗАКЛЮЧЕНИЯ
В техническом заключении отражают результаты детального
обследования. Заключение состоит из четырех частей: архитектурной,
конструктивной, технико-экономической и выводов.
 В архитектурной части приводят обмерные чертежи, генеральный план
участка, фасадов и поэтажных планов, продольные и поперечные разрезы.
К этому прилагают краткое описание архитектуры здания и прилегающей
застройки.
Для зданий, представляющих архитектурно-художественную ценность,
фасады представляют в виде фотографий, выполняют обмерные чертежи. По
архивно-историческим документам и сравнению с натурой дают заключение о
сохранности первоначального облика дома. Оговаривают и мероприятия,
допустимые на этом объекте, исходя из условий сохранности памятников и
элементов исторической среды города. В пояснительную записку включают
документы о предварительном согласовании ремонта с городскими и
муниципальными властями.
Конструктивная часть технического заключения содержит чертежи всех
конструктивных частей здания, описание их технического состояния и
деформаций с приложением фотографий, данные лабораторных и натурных
испытаний неразрушающими методами, а также поверочные расчеты
конструкций. В этой части заключения приводят и сохранившиеся архивные
материалы, характеризующие конструктивные элементы обследованного дома.
В технико-экономической части отражают физический и моральный износ
здания, характер планировки квартир и их инженерного оснащения. Освещают
благоустройство прилегающей территории и экологическое состояние
окружающей среды. На основании этих данных определяют ориентировочную
стоимость реконструкции и экономически обоснованные мероприятия. Базируясь
на этих технико-экономических показателях, составляют бизнес-планы.
Выводы содержат рекомендации о возможном дальнейшем использовании
здания в целом и его отдельных элементов. Они являются отправной точкой для
разработки тех же бизнес-планов и проектирования капитального ремонта или
реконструкции.
Форма технического заключения об обследовании жилого (общественного)
здания дана в прил. 1.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Основная задача данного учебного пособия — ознакомление студентов с
перечнем и методологией проведения инженерных изысканий и инвентаризации
городской застройки, предшествующих принятию решений об объемах и составе
реконструкции как городских территорий в целом, так и отдельных зданий, и
сооружений, системы общественного обслуживания населения, улучшении
гигиенических условий этих территорий. В качестве труднорешаемых проблем в
этой области следует назвать то, что в отличие от инженерных изысканий,
предшествующих новому строительству, изыскания на реконструируемых
территориях приходится выполнять в условиях густонаселенных жилых или
плотно застроенных промышленных районов, что значительно усложняет, а
иногда и ограничивает возможности проведения таких работ.
Изучая курс реконструкции жилой застройки, студент должен помнить и
понимать, что правильное, достаточное по объему проведение этих работ
является, в свою очередь, залогом правильного принятия последующих решений
о реконструкции городских территорий, которые базируются на оценке меры
необходимости градостроительных преобразований, с одной стороны, и
возможностях инвестиционных программ — с другой. Особенность этих
программ заключается в том, что муниципальное жилье, создаваемое для
малообеспеченных горожан, не приносит прибыли.