Вы находитесь на странице: 1из 7

УДК 33.

336

ПРИМЕНЕНИЕ НАКОПИТЕЛЬНО-КРЕДИТНОЙ СХЕМЫ

ФИНАНСИРОВАНИЯ ПРОЕКТА КОМПЛЕКСНОЙ МНОГОЭТАЖНОЙ

ЗАСТРОЙКИ

А. Ю. Чудновец, А. С. Плисова

Аннотация: многоэтажная застройка представляет собой


перспективное направление развития рынка доступного жилья в России. В
статье исследуется вопрос эффективности комплексной многоэтажной
застройки в качестве инвестиционного проекта, отражены основные
критерии привлечения заемных средств с помощью выпуска облигаций, а
также выполнен анализ индивидуальных особенностей двухуровневой схемы
финансирования комплексной многоэтажной застройки с подробным
расчетом значений. Облигационный займ как инструмент привлечения
заемных средств организациями был ранее рассмотрен в статьях авторами
Урюмцевой В.С., Корнееевой О.С., Масленковой О.Ф., но не был описан
четкий механизм применения указанного вида займа для предприятия, что
значительно усложняет понимание практического значения данного
инструмента и его экономическую эффективность. Для упрощенного
понимания применения облигационного займа для застройщика разработан
конкретный инвестиционный проект, применяемый для действующей
строительной компании с пошаговым расчетом накопительно-кредитной
схемы финансирования.
Ключевые слова: комплексная многоэтажная застройка,
финансирование инвестиционных проектов, облигационный займ,
накопительная схема, кредитная схема.

Быстрый рост городов с большим количеством городского населения


создал огромную потребность в строительстве жилья, комплексная
многоэтажная застройка – это наиболее рациональное использование земли и
гарантированные комфортные условия жизни. Финансирование проекта
комплексной многоэтажной застройки начинается с выпуска серий
финансовых облигаций.

Выпуск облигаций
Предприятие осуществляет выпуск трех серий финансовых облигаций
по 900 млн. руб. каждая, что покроет затраты на строительство в 2,7 млдр.
руб. Застройка равномерная, время застройки 8 лет. Погашение первой серии
осуществляется через три года, второй – через четыре года, третьей – через
пять лет.
Предприятие ежемесячно выплачивает проценты по всем трем
выпускам по ставке 9% годовых, что составляет 0,0075 – ежемесячная доля
уплаты % по облигациям.

Определяем расчетную формулу


A PV∗r ,
где A-расходы по обслуживанию серии облигаций; PV-текущая
стоимость серии;
r - процентная ставка.

1000000
900000
800000
700000
600000
500000
400000
300000 го
200000 И то
100000 III
II
0 I

I II III Итого

Рис. 1 - График выплат процентов по облигациям


Табл.1 - График выплат процентов по облигациям по кварталам, тыс. руб
Серия облигаций I II III Итого
I 20250 20250 20250 60750
1 год

II 20250 20250 20250 60750


Сумма выплат по кварталам, тыс. руб.

III 20250 20250 20250 60750


IV 20250 20250 20250 60750
I 20250 20250 20250 60750
2 год

II 20250 20250 20250 60750


III 20250 20250 20250 60750
IV 20250 20250 20250 60750
I 20250 20250 20250 60750
3 год

II 20250 20250 20250 60750


III 20250 20250 20250 60750
IV 920250 20250 20250 960750
I 0 20250 20250 40500
4 год

II 0 20250 20250 40500


III 0 20250 20250 40500
IV 0 920250 20250 940500
I 0 0 20250 20250
5 год

II 0 0 20250 20250
III 0 0 20250 20250
IV 0 0 920250 920250
Для погашения серии облигаций используется накопительно-кредитная
схема 50/50. По одной серии накопительный счет открывается на 3 года, по
окончанию срока мы имеем 450 млн. руб - половину от стоимости одного
облигационного займа, и в тот же момент времени компания берет кредит в
450 млн. руб под 12% годовых, чтобы единовременно погасить «ударную
выплату» в 900 млн. руб., т.е. полную стоимость серии. Последующие 3 года
строительная компания выплачивает кредит. По аналогии закрываются
остальные серии. Аналогично выплачиваем кредит. Рассчитаем параметры
сделки, используя формулы для расчета наращенного и дисконтированного
аннуитетов.

1. Расчет параметров по 3. Расчет параметров по


накопительному счету №1 накопительному счету №3
FV1 = 450 000 000 руб. (1+0 ,0075 ) 60 -1
FM3= = 75,42
0,0075
t = 3 года, r = 0,0075
А3н = 5 966 587 руб.
Aн – ежемесячный платеж.
4. Расчет параметров по кредиту
Определяем расчетную формулу:
Предприятие берет в кредит
(1+r) n -1
A
FV =A∙ ,
PS
r 450 000 000 руб. на три года при r
где r = 0,0075, n1= 3∙12 = 36 = 12%.
(1+ r )n -1 PV3 = 450 000 000 руб.
FM 3 r , n =
( )
r
T = 3 года → n = 36
(1+0 ,0075 ) 36 -1
FM3= = 41,15 r = 12% → r = 0,01 (месячный
0,0075
А1н = 450 000 000/41,15 = 10 935 процент).
601 руб. Определяем расчетную формулу:
1−(1+r)-n -n
2. Расчет параметров по A
PV PS =A∙ ; FM4 ( r,n ) = 1- (1+r)
r r
накопительному счету №2
Используя формулу, произведем
(1+0 ,0075 ) 48 -1
FM3= = 57,52 расчет:
0,0075
А2н = 450 000 000/57,52 = 7 823 366 1- (1+0 ,01 ) -36
FM4= =30,11
0,01
руб.
A3к = 14 945 201 руб.
Накопительная часть выделена синим цветом, кредитная часть выделена
красным.

Рис. 2 – Денежные потоки по накопительно-кредитной схеме

График накопительно-кредитной схемы


50000000
45000000
40000000
35000000
30000000
25000000
20000000
15000000
10000000
5000000
0

Итого выплаты

Рис. 3 – График накопительно-кредитной схемы по погашению «ударных»


выплат
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

Расходы по накопит.-кред.системе Расходы по выплате % ОД

Рис. 4 – График соотношения ОД, расходов на облигации и накопительно-


кредитную систему

90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

Общие расходы по обслуживанию облигаций ОД

Рис. 5 – График соотношения величины ОД и общих затрат по


обслуживанию облигаций

Данные графики наглядно демонстрируют, что комбинированная


накопительно-кредитной схема оптимизирует и снижает финансовую
нагрузку на строительную компанию в период возврата имеющегося займа.
Соотнеся нагрузку по выплатам в рамках накопительно-кредитной схемы с
условно рассчитанным операционным доходом, делаем вывод о возможной
реализации проекта комплексной многоэтажной застройки в данном
формате, так как доход компании превышает общие затраты по
обслуживанию облигаций.
В заключении следует отметить, что комплексная многоэтажная
застройка – это наиболее экономически выгодное использование земли, что
подтверждается быстрым ростом популярности и динамики реализации
проектов комплексной многоэтажной застройки в последние годы как для
покупателей недвижимости, так и для застройщиков и инвесторов.
В России практика эмиссии облигаций в качестве источника заемных
средств, к сожалению, является исключением, так как несет в себе
определенные риски, связанные с выпуском и продажей облигаций для
инвестора. В то время как предлагаемая схема финансирования комплексной
многоэтажной застройки является достаточно эффективной альтернативой
эскроу-счетам.
Привлечение облигационного займа позволит оперативно получить
необходимые средства на застройку в полном объеме еще на начальном этапе
проекта, применение накопительно-кредитной схемы снизит финансовую
нагрузку по обслуживанию основного долга, а стоимость квадратного метра
жилья не увеличиться.
Авторами планируется дальнейщая разработка накопительно-
кредитной схемы финансирования инвестиционных проектов с целью
минимизации рисков и эффективного модифицирования параметров выпуска
облигаций.

Библиографический список

1. Чудновец А.Ю., Калинникова В.В. Применение накопительно-


кредитной схемы финансирования обслуживания облигационного займа.
Экономика и управление в современных условиях: материалы
международной заочной научно-практической конференции / Редактор: В.Ф.
Забуга. 2014. С. 400-405.
2. Чудновец А.Ю. Накопительно-кредитная стратегия обеспечения
«ударных» платежей по обслуживанию выпуска облигаций. Экономика и
управление в современных условиях: материалы международной заочной
научно-практической конференции / Сост. Т.А. Кравченко; НОУ ВПО
«Сибирский институт бизнеса, управления и психологии». - Красноярск,
2012. С. 360-362.
3. Гареев И.Ф. Долевое строительство: внимание исследователей,
тенденции рынка и перспективы развития / Гареев И.Ф., Ефросиньина С.А. -
Жилищные стратегии. 2017. - №3.
4. Гермисашвили А.И. Анализ эффективности инвестирования
денежных средств в многоэтажное и коттеджное строительство /
Гермисашвили А.И., Столяров А.А. - Инновационная экономика:
перспективы развития и совершенствования. 2017. - №2 (7).
5. Веселова Д. Н. Проблемы и перспективы развития строительного
рынка в РФ / Молодой ученый. – 2018. – №17. – С. 158-161.
6. Велесевич С.А. Банки вместо ДДУ: как новая схема продажи
жилья изменит рынок новостроек / РБК [Электронный ресурс]. – Режим
доступа: https://realty.rbc.ru/news/5a01cf9a9a794735447205df