Реконструкция здания - основные термины и их определения комплекс строительных работ и

организационно- технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-

экономических показателей здания (нагрузки, планировка помещений, строительный объем и
площадь здания, инженерная оснащенность [equipamiento]).

Цель реконструкции - продление срока службы здания, ликвидация морального и физического

износа, достижения новых целей эксплуатации здания.
[El objetivo de la reconstrucción es prolongar la vida útil del edificio, eliminar el desgaste moral y
físico, lograr nuevos objetivos de funcionamiento del edificio]

Основные термины и их определения

Изменение основных технико-экономических показателей зданий или сооружений
(реконструкция зданий или сооружений) включает в себя:

1. Модернизацию здания - приведение здания в соответствие современным требованиям

проживания и эксплуатации.
[Modernización del edificio- ajuste del edificio en concordancia con los requerimientos modernos
de habitabilidad y explotación]

2. Аварийно-восстановительные работы с целью устранения повреждений здания, возникших в

результате стихийных бедствий или деятельности человека.
[Trabajos de recuperación ante desastres para reparar los daños causados por desastres naturales
o humanos]
3. Реставрацию комплекс мероприятий, обеспечивающих восстановление утраченного
архитектурно-исторического облика здания.
[Restauración de un conjunto de medidas para garantizar la restauración del aspecto
arquitectónico e histórico perdido del edificio]
4. Капитальный ремонт - замена или восстановление основных конструкций и инженерного
оборудования в связи с их физическим износом и разрушением.
[Reparación general - cambio o reparación de las construcciones principales y equipos de
ingeniería en relación desde su desgaste físico y ruptura]

Основные результаты реконструкции зданий.

1. Повышение конструктивной и эксплуатационной надежности зданий средствами
капитального ремонта и частичного нового строительства.
[Mejora de la confiabilidad estructural y operativa de los edificios mediante reparaciones de
capital y nuevas construcciones parciales]
2. Получение дополнительной жилой площади за счет уплотнения существующей застройки
(надстройки и пристройки).
[Obtención de espacio habitable adicional debido a la consolidación del edificio existente
(complemento y extensión)]

3. Сокращение энергопотребления в зданиях вследствие утепления ограждающих конструкций и

модернизации систем инженерного оборудования.
[Reducción del consumo de energía en edificios debido al aislamiento de muros y modernización
de los sistemas de equipos de ingeniería]
Социальные задачи реконструкции:
1. Повышение доступности жилья. [Mejoramiento de la accesibilidad a la vivienda]

2. Улучшение качества эксплуатации жилищного фонда; [Mejoramiento de la calidad de la

vivienda]

3. Совершенствование градостроительных, архитектурно-планировочных и экологических

подходов к формированию жилой среды. [Mejoramiento de la planificación urbana, la planificación
arquitectónica y los enfoques medioambientales para la formación de un entorno de vida]

Нормативно-правовая основа для реконструкции:

Федеральные законы, указы президента РФ, постановления правительства РФ и нормативно-
правовые акты, принимаемые на уровне субъектов Федерации.

Специфика и сложность реконструкции:

[Especificidad y complejidad de la reconstrucción]

1. Необходимость осуществлять переустройство зданий, построенных в разное время и

имеющих свои конструктивные особенности.
[Necesidad de realizar la reorganización de los edificios, construidos a diferentes momentos los
cuales tienen sus características constructivas]

2. Обязательный учёт технического состояния здания, выявляемого в процессе обследования.

[Registro obligatorio del estado técnico del edificio identificado durante la encuesta]

3. Комплексное решение технических, экономических, социальных и экологических задач.

[Solución general de tareas técnicas, económicas, sociales y ecológicas]

4. Необходимость выполнять работы, не присущие новому строительству (разрушение или

демонтаж конструкций конструктивных элементов и т.д.);
[Necesidad de realizar los trabajos que no sean inherentes a la construcción nueva (destrucción o
desmantelamiento de estructuras de elementos estructurales, etc.)]

5. Необходимость выполнять работы в стесненных условиях, что оказывает существенное

влияние на общую схему организации и технологии производства работ.
[La necesidad de realizar trabajos en condiciones difíciles, lo que tiene un impacto significativo en
el Esquema general de la organización y la tecnología de producción de los trabajos]

Основные термины и их определения

Срок службы - календарная продолжительность функционирования конструктивных элементов и
здания в целом, при условии осуществления мероприятий технического обслуживания и ремонта.
[Vida de servicio - Duración por calendario del funcionamiento de elementos constructivos y del
edificio en conjunto, Sujeto a la implementación de mantenimiento y reparación]

Срок службы здания определяется долговечностью основных несущих конструкций: фундаментов,

стен и перекрытий.
[La vida de servicio de el edificio de define por su durabilidad de sus principales construcciones
portantes: cimientos paredes y cubiertas]
Строительные элементы зданий по признаку долговечности делятся на группы:
1. Несменяемые элементы, от долговечности которых зависит срок службы здания в целом;
[Elementos no reemplazables, cuya durabilidad determina la vida útil del edificio en su conjunto]

2. Сменяемые элементы, срок службы которых менее срока службы несменяемых элементов и
которые приходится полностью или частично заменять (один или несколько раз) за весь
период эксплуатации здания.
[Elementos reemplazables, cuya vida útil es mucho menor que la vida útil de los elementos no
reemplazables y los cuales deben ser reemplazados total o parcialmente (una o varias veces)
durante todo el período de operación del edificio]

Основные термины и их определения

Физический износ - утрата первоначальных техническо-эксплуатационных свойств конструкций,
элементов, инженерного оборудования и здания в целом под воздействием различных факторов.
[Desgaste físico es la pérdida de las propiedades técnicas y operativas de las construcciones,
estructuras elementos, equipos de ingeniería y del edificio en general bajo la acción de diferentes
factores]

Методы определения физического износа здания или сооружения:

1. Экспертный метод.

2. Метод компенсационных затрат [Método de costo compensatorio].

3. Метод хронологического возраста [Método de crecimiento cronológico]

4. Метод эффективного возраста [Método de crecimiento efectivo]

5. Метод разбивки. [Método de desglose]

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ФИЗИЧЕСКОГО ИЗНОСА

Экспертный метод (в основу положена шкала экспертных оценок для определения физического
износа).

Степень износа здания в целом определяется как среднее арифметическое степеней износов его
отдельных конструктивных элементов.
[El grado de desgaste del edificio en general se define como el promedio aritmético de los grados de
desgaste de sus elementos estructurales individuales]
n
И физ =∑ ( и i × Y Bi ) ×100 %
i=1

Где и - величина физического износа і-го элемента в здании, определяемая по нормативному

документу (ВСН 53-86р «Правила оценки физического износа жилых зданий); YB, - удельный вес
і-го элемента в здании.

Метод компенсационных затрат (величина физического износа приравнивается к затратам на его

устранение).

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ФИЗИЧЕСКОГО ИЗНОСА

Метод хронологического возраста:

Вх
И физ = × 100 %
В нс
где Вх - фактический (хронологический) возраст объекта оценки; Внс - нормативная срок
эксплуатации (экономической жизни).

Метод эффективного возраста:

В нс−В ост
И физ = ×100 %
Внс

где Вост оставшийся срок эксплуатации [vida restante] (экономической жизни) объекта.

Определение физического износа

[definición del desgaste físico]

Метод разбивки (износ определяется по отдельным группам с учетом физической возможности

устранения данного износа или экономической целесообразности его устранения).
[Método de desglose (el desgaste se define por grupos separados teniendo en cuenta la posibilidad
física de eliminar este desgaste o la viabilidad económica de eliminarlo]

Группы для разбивки:

a) Исправимый физический износ (отложенный ремонт):

[Deterioro físico corregible (reparación diferida)]

b) Неисправимый физический износ сменяемых элементов;

[Desgaste físico irrecuperable de artículos reemplazables]

c) Неисправимый физический износ неисправимых элементов.

[Desgaste físico irrecuperable de elementos no reemplazables]

Основные термины и их определения

Моральный износ - несоответствие здания его функциональному назначению, возникающее
вследствие меняющихся социальных запросов. Две основных формы морального износа:
[Desgaste moral es la inconsistencia del edificio con su propósito funcional, resultante de las
necesidades sociales cambiantes. Dos formas principales de obsolescencia]

1. Первая форма морального износа состоит в том, что по мере развития науки, технологий и
нового опыта строительства, уменьшаются затраты труда и удешевляется само строительство,
т.е. стоимость воспроизводства аналогичных зданий. Мерой оценки морального износа
первой формы является размер этого уменьшения.
[La primera forma de obsolescencia es que a medida que la ciencia, la tecnología y la nueva
experiencia en construcción se desarrollan, los costos laborales disminuyen y la construcción en sí se
vuelve más barata, es decir, el costo de la reproducción de edificios similares. La medida de la
obsolescencia de la primera forma es el tamaño de esta disminución]

2. Вторая форма морального износа связана с изменением запросов и требований потребителей

с течением времени, в результате чего здания до наступления их физического износа
устаревают технически и функционально. Вторая форма морального износа характеризуется
величиной затрат на реконструкцию старого здания с целью перевода его на современный
уровень инженерного оснащения и комфорта.
[La segunda forma de obsolescencia está relacionada con el cambio de las demandas y
requerimientos de los consumidores, con el paso del tiempo, con el resultado de que los edificios
se vuelven obsoletos técnica y funcionalmente antes de su deterioro físico. La segunda forma de
 obsolescencia se caracteriza por la cantidad de costos para la reconstrucción del edificio antiguo
para transferirlo al nivel moderno de equipo de ingeniería y confort]

Методы определения морального износа:

1. Метод приблизительной оценки;
[Método de evaluación aproximado]

2. Расчетный метод;
[Método de cálculo]

3. Объективный метод
[Método objetivo]

Метод приблизительной оценки (использование для определения морального износа шкал и

таблиц укрупненных показателей, в которых приводится краткая характеристика здания).

Данный метод не позволяет с достаточной степенью точности определять размер морального

износа, а применяемые шкалы и таблицы пока не учитывают изменения в нормировании
теплозащиты зданий.

Определение морального износа

Расчетный метод:

Для первой формы:

100
М 1=( А−В )
А
где А - первоначальная стоимость здания; В - балансовая стоимость здания на морская оценки.

Для второй формы:

М 2=С /В

где С - стоимость ремонтных работ (в действующих ценах) для устранения морального износа.

Абсолютная величина морального износа определяется по формуле:

М =М 1 + М 2

Определение морального износа

Объективный метод (базируется на оценке фактической комфортабельности жилых зданий).

Показатели комфортабельности подразделяются на 3 группы:

a) Показатели оценки объемно-планировочных и архитектурно-конструктивных решений (К)):

b) Показатели оценки уровня инженерного благоустройства (К,);

c) Показатели санитарно-гигиенической оценки (К).

К0
(
М = К max
0 −
К max
0
)
×100 %
где К 0 = К а + К b + К c - общий показатель оценки фактической комфортабельности жилых зданий;
К max
0 −¿ максимальное значение общего показателя фактической комфортабельности жилых
зданий в баллах (принимается в зависимости от типа города по специальным таблицам).

Отрицательные качества жилых зданий, приводящие к моральному износу:

1. Дефекты планировки (малая площадь комнат, неудобное расположение санузлов);

2. Несоответствие конструктивных элементов здания современным требованиям

(неудовлетворительные теплотехнические характеристики, звукоизоляция)
[Discrepancia de los elementos estructurales del edificio a los requisitos modernos (rendimiento
térmico deficiente, aislamiento acústico]
3. Отсутствие или неудовлетворительное качество элементов инженерного оборудования здания
(лифты, кондиционеры, электро-, водо- и газоснабжение).
[Falta o insatisfactoria calidad de los elementos de los equipos de ingeniería del edificio (ascensores,
acondicionadores de aire, electricidad, agua y gas)]

Основные термины и их определения

В рыночных условиях физический и моральный износ частично или полностью компенсируются
инвестиционной привлекательностью реконструкции здания.
[Bajo las condiciones del mercado, el deterioro físico y moral es compensado parcial o totalmente por
el atractivo de inversión de la reconstrucción del edificio]

Инвестиционная привлекательность реконструкции — это переведенная в стоимостное

выражение сумма экспертных оценок комплекса смежных объективных факторов улучшения
(ухудшения) здания, определяющих его востребованность (привлекательность) на рынке
реконструируемой недвижимости.
[El atractivo de inversión de la reconstrucción es la suma de las evaluaciones de expertos de un
complejo de factores objetivos adyacentes de mejora (deterioro) de un edificio que determina su
relevancia (atractivo) en el mercado inmobiliario que se está reconstruyendo]

ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ВОПРОСЫ РЕКОНСТРУКЦИИ

Технико-экономическая целесообразность реконструкции определяется на стадии

перспективного планирования и сравнении проектных решений.
[La viabilidad técnica y económica de la reconstrucción se determina en la etapa de planificación y
comparación a largo plazo de las soluciones de diseño]

При этом рассматриваются:

1. Характер технических решений (конструктивные решения, технология и организация работ).

2. Затраты и результаты, связанные с реализацией проекта реконструкции.

3. Как правило, полная стоимость реконструкции здания составляет не более 75-85% стоимости
нового строительства такой же общей площади.
 1. Дать определение реконструкции. В чём её цель?
2. Состав задания на проектирование реконструкции.
3. Дать определения морального и физического износа.
4. Основные принципы организационно-технологического проектирования
реконструкции.

Организационно-технологическое проектирование реконструкции (модернизации) зданий и

сооружений зависит от ряда факторов, а именно от:

 гидрогеологических условий строительства;

 природно-климатических условий региона;
 рельефа строительной площадки;
 стесненностей (свободные территории, городские условия);
 геоподосновы места реконструкционных работ;
 типа реконструируемых зданий и сооружений;
 конструктивных характеристик;
 назначения здания и сооружения (характера производства);
 возможности использования существующих зданий и сооружений в качестве временных
(временного использования);
 способа выполнения СМР: хозяйственного, подрядного, совмещённого (под ключ);
 квалификационного состава исполнителей;
 назначения реконструкции (надстройка, пристройка, перепланировка)

5. Состав технического заключения по итогам обследования здания или сооружения.

Техническое заключение является результатом выполненных работ по обследованию зданий и

сооружений, а также, их отдельных строительных конструкций.

Текстовая часть:
Введение (краткое описание целей и задач выполненных работ по техническому обследованию);
описание существующего здания (общее описание: габариты здания, его конструктивная схема,
основные характеристики строительных конструкций);
результаты обследования конструкций зданий (подробное описание всех строительных
конструкций: фундаменты и грунты, стены, колонны, перекрытия, стропила, лестницы и др.);
оценка физического износа конструкций здания;
выводы и рекомендации по результатам выполненных работ.
Приложения:
графическое приложение (фасады и планы здания с указанием мест расположения дефектов,
разрезы по зданию и его фундаментам, раскладка балок и плит перекрытий, вскрытия
строительных конструкций и пр.);
таблица физико-механических свойств грунтов;
результаты испытаний материалов конструкций здания;
поверочные расчеты (определение давления под подошвой фундамента; расчеты на прочность
строительных конструкций и др.);
фотоматериалы;
прочие материалы (планы БТИ, ситуационный план, архивные материалы и др.).