Вы находитесь на странице: 1из 37

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ………..……...………………………………………………………3
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО
КРЕДИТОВАНИЯ………………………………………………………….……..5
1.1. Ипотечный кредит: понятие, история, роль в экономике…..……….…….5
1.2. Правовые основы ипотечного кредитования в РФ……...………………..11
ГЛАВА 2. СИСТЕМА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ…………………..16
2.1. Система ипотечного кредитования в России………………………………
16
2.2. Роль государства в системе ипотечного кредитования…………………..18
ГЛАВА 3. ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ В ЧЕЧЕНСКОМ
РЕГИОНАЛЬНОМ ФИЛИАЛЕ АО «РОССЕЛЬХОЗБАНК»…………......….21
3.1. Экономическая характеристика АО «Россельхозбанк»………….………21
3.2. Ипотечное кредитование в АО «Россельхозбанк»………………..………29
ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………..………...36
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ………………….…….….37
ВВЕДЕНИЕ

Ипотечный кредит, выдаваемый под залог недвижимости, включая


земельную собственность, является одной из форм кредитования, активно
используемых в рыночной экономике, обеспечивающей надежность сделки.
Земельная собственность вовлекает в систему рыночных кредитных
отношений предприятия, организации, фирмы, население, имеющие в
собственности приватизированные квартиры, земельные наделы, жилой
фонд.
В настоящее время складывается несколько видов систем ипотечного
кредита. Одна из них опирается на коммерческого застройщика, для которого
недвижимость - не предмет потребления, а товар и источник прибыли. Эта
система включает элементы ипотеки и оформления кредитов под залог
объекта нового строительства, а также порционность предоставления
кредита.
Другая система основана на оформлении закладной на имеющуюся
недвижимость и получении под нее кредита на новое строительство.
Существуют системы ипотечного кредита, которые предусматривают
наряду с банковским кредитом под закладную использование ряда
дополнительных источников финансирования, в частности,
приватизационных сертификатов, дотаций муниципалитетов, финансовых
средств предприятий и граждан, дополнительных кредитов банка под
дополнительные закладные на земельный участок, дачу, гараж и другую
недвижимость.
Система ипотечного кредитования занимает уникальное положение в
национальной экономике. Во-первых, в настоящее время ипотечное
кредитование в большинстве экономически развитых стран не только
является основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает
существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом. С
другой стороны, система ипотечного кредитования представляет сегодня

3
сложнейший механизм, состоящий из взаимосвязанных и взаимозависимых
подсистем.
Целью развития системы ипотечного кредитования является, с одной
стороны, улучшение жилищных условий населения, а с другой,
стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства. Кроме
этого поддержка государством развития ипотечного кредитования является
одной из основных предпосылок достижения реального экономического
роста в стране. Особое место ипотечного кредитования в системе рыночной
экономики определяется и тем, что оно является одним из самых
проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения
внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Ипотечное кредитование
оказывает огромное влияние на мотивацию человека, общественные
процессы, происходящие в обществе.
Данная курсовая работа посвящена изучению теоретических и
правовых аспектов ипотечного кредитования, истории его развития,
нормативно-правовому регулированию ипотеки в коммерческом банке.
Объектом исследования является теоретические и правовые аспекты
ипотечного кредитования, предметом исследования – ипотечное
кредитования в ОАО «Россельхозбанк».
Цель курсовой работы заключается в рассмотрении ипотечного
кредитования в АО «Россельхозбанк», для этого необходимо рассмотреть
следующие задачи:
– рассмотреть этапы становления института ипотеки;
– рассмотреть правовые аспекты ипотечного кредитования в России;
– на примере АО «Россельхозбанк» рассмотреть основные условия
ипотечного кредитования, выявить долю данных кредитов в общем объеме
кредитования;
– выявить недостатки при осуществлении ипотечного кредитования в
банке;

4
– с учетом выявленных недостатков предложить методы и пути
совершенствования.

5
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО
КРЕДИТОВАНИЯ
1.1 Ипотечный кредит: понятие, история, роль в экономике
банк ипотечный кредит недвижимость
По определению И.А. Разумовой ипотека – это одна из форм
имущественного обеспечения обязательства должника, при которой
недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в
случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право
получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.
В Большом экономическом словаре А.Б. Борисова термин «ипотека»
определяется как залог предприятия, строения, здания, сооружения или
иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с
соответствующим земельным участком или правом пользования им. Ипотека
представляет такой вид залога, при котором закладываемое имущество не
передается в руки кредитора, а остается у должника.
Ю.И. Львов рассматривает ипотечные кредиты как долгосрочные
ссуды, предоставляемые банками под залог недвижимости, выделяя объекты
ипотечного кредитования: земельные участки, жилые помещения, здания и
сооружения предприятий, обслуживающих социальную сферу, коммерческие
помещения – офисы, торговые центры, отдельные магазины, рестораны и
другие объекты сервисного обслуживания коммерческой деятельности,
производственные помещения – склады, заводские здания и научно-
исследовательские институты, объекты энергетики, гаражи, другие
сооружения производственного назначения.
Термин «ипотека» впервые появился в Греции в начале VI в. до н.э.
Оно было введено в обиход афинским реформатором Солоном, который
предложил способ перевода личной ответственности в имущественную. На
пограничной меже имения должника устанавливался столб с надписью, что
имущество служит обеспечением претензий на определенную сумму. На
таком столбе, получившем название «ипотека» (от греч. hypotheca –

6
подпорка, подставка), отмечались все долги собственника земли. Столб
являлся наглядным оповещением всякого заинтересованного лица о том, что
данный участок земли заложен и обеспечивает права кредитора. Позже этой
цели стали служить ипотечные книги. Уже в Древней Греции обеспечивалась
гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно
удостовериться в состоянии данной земельной собственности.
Дальнейшее развитие ипотека получила уже в римском праве, именно
оно вводит в практику систему обеспечения исполнения обязательств путем
залога недвижимого имущества. Первоначально заложенное по договору
имущество до исполнения должником своих обязательств передавалось
кредитору в полную собственность, такая форма вещного обеспечения
называлась фидуция (от лат. fiducia – сделка на доверии, доверительная
сделка). Fiducia больше напоминала усложненную форму купли-продажи и
не отвечала цели установления залогового обременения – обеспечить
исполнение должником основного обязательства. Естественно, что в ходе
экономического развития она должна была быть заменена другой, более
прогрессивной формой залога – пигнусом (pignus – неформальный залог).
Договор пигнуса рассматривал передачу недвижимости уже не в
собственность, а во владение ею, как гарантию кредитного обязательства.
Кредитор не имел права оставлять предмет залога у себя и мог продать
имущество только в случае невыполнения взятых должником обязательств,
возвращая разницу между продажной ценой и остатком залога заемщику.
Появление последней стадии института ипотеки – собственно самой
ипотеки – было обосновано политическими и экономическими условиями
того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования в Риме и
массовая передача земель арендаторам привели к возникновению
классического института ипотеки. По существующему законодательству ни
одна действующая правовая форма не подходила для гарантирования этого
вида сделок между собственниками земель (латифундистами) и
арендаторами, так как мелкие арендаторы не имели ничего кроме орудий

7
труда, которые они в силу своей профессии не могли заложить. Выходом из
этой ситуации было введение новой формы залога – залога арендаторами
самих орудий труда, причем без передачи предмета залога во владение
арендодателя.
Позже новый вид залога распространился на другие и, в частности, на
залог недвижимости. Таким образом, возник институт ипотеки, который был,
во-первых, договором о залоге, во-вторых, договором о гарантии, что взятые
заемщиком обязательства будут выполнены, на основании чего при
неисполнении должником обязательства возникало право кредитора
истребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и
компенсацией из вырученной суммы оставшихся долгов заемщика.
Свидетельством данного соглашения были сначала простые соглашения
между заемщиком и кредитором, позже, в пост классическое время,
составлялись официальные и неофициальные документы, которые уже
обладали правовой силой.
Ипотечное кредитование было первым видом кредитования на Руси и
появилось оно одновременно с возникновением права частной собственности
на землю. История ипотеки в России как таковая началась в XVIII веке при
императрице Елизавете Петровне.
В 1754 г. были созданы первые кредитные учреждения: для дворянства
– Санкт-Петербургские и московские конторы Государственного банка при
Сенате и Сенатской Конторе, для купцов – в Петербургском порту и
Коммерцколлегии. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог
имений. В 1786 г. эти банки были реорганизованы в «Государственный
заёмный банк».
Манифестом Екатерины II от 29 октября 1768 года в России впервые
был юридически закреплен выпуск бумажных денег – ассигнаций. Эмиссия
бумажных денег была возложена на ассигнационные банки, созданные в
Москве и Санкт-Петербурге в 1769 г. Дополнительное заимствование
кредитных ресурсов на государственные нужды, производилось из средств

8
Государственного Заемного банка, который был образован в 1786 году с
целью организации ипотечного кредита землевладельцам, главным образом
дворянству.
В том же 1786 году при Заемном банке была образована Страховая
экспедиция – первое страховое учреждение в России. Манифест
предусматривал страхование каменных домов, принимаемых в залог при
осуществлении кредитных операций. Процедура оформления договора
страхования сопровождалась выдачей страхового полиса, неотъемлемой
частью которого являлся архитектурный план объекта залога, передаваемого
под обеспечение ссуды в Государственный Заемный банк.
1 января 1835 г. был введён Свод законов гражданских (автор М.
Сперанский), где залоговое право было подробно регламентировано. Залог в
России в это время существовал в следующих видах (при этом само понятие
«залог» относилось только к недвижимому имуществу): с казной, между
частными лицами. Существовал и третий вид залога, представленный в
уставах учреждений кредитного и общественного призрения.
В 1859 г. было принято решение о реорганизации кредитных
учреждений в связи с подготовкой реформы по отмене крепостного права.
Ликвидировались все существовавшие государственные кредитные
институты, взамен них учреждались земские банки. Одновременно
создавались частные кредитные учреждения. В 1861 г. была образована
первая частная организация долгосрочного кредита «Санкт-Петербургское
городское кредитное общество». В 1863 г. было учреждено «Общество
взаимного кредита».
C начала 70-х годов XIX столетия в стране действовало 11
акционерных ипотечных (земельных) банков. История работы этих
финансовых учреждений тесно переплетена с социально-экономической
жизнью страны на рубеже XIX–XX столетий. Их роль в развитии кредитной
системы и, как следствие, взлет российской экономики к 1913 году до сих
пор недостаточно оценена, хотя именно акционеры этих банков проводили

9
масштабные операции с землей и недвижимостью (за всё время лишь 1 из 11
разорился).
Само по себе ипотечное кредитование становилось очень
распространённым. Например, в 1867 г. было выдано кредитов на сумму 99,6
млн. руб., в 1874 г. – 294,9 млн. руб., в 1877 г. – 415 млн. руб. Рост кредитных
институтов привёл к жёсткой конкуренции.
С 1912 г. основным координатором по ипотеке становится
«Московский народный банк».
К 1917 году в России существовала развитая кредитно-банковская
система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее
законодательное обеспечение и была блестяще организована. В финансовое
обращение широко вовлекались ипотечные ценные бумаги: закладные листы,
различные обязательства, векселя, сертификаты, а также непосредственно
закладные.
Долгосрочное финансирование недвижимости способствовало бурному
развитию экономики, промышленности, сельского и городского хозяйства.
Россия по развитию кредитно-финансовой системы не уступала Западной
Европе, более того, по объёмам ценных бумаг, обеспеченных ипотечными
обязательствами, обращающихся на европейских рынках, Россия
превалировала над всей Европой.
Специфический российский опыт долгосрочного кредитования того
времени, в частности, под залог земли, разнообразие кредитно-
инвестиционных технологий и инфраструктуры в области залога
недвижимости, несомненно, сыграли огромную роль в развитии как
американской, так и европейской ипотек, послужили базой для создания
новых инвестиционных и ипотечных инструментов.
После октябрьской революции ипотечные кредитные организации в
России были полностью ликвидированы вместе с правами частной
собственности.

10
Новый оборот развития ипотека приобрела в советское время. Был
зарегистрирован ряд законов о залоговом праве, но имущественный кредит
не получил распространения. Ипотечное кредитование по настоящему
возродилось только в 1990-е годы. В 1992 году приняли Закон РФ «О
залоге». Свое правовое оформление ипотека получила в виде Федерального
закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Современная ипотека в России является самым востребованным
кредитным инструментом. Перспективы развития ипотечного жилищного
кредитования неограниченны, их регулировкой занимается государство,
правила кредитования диктуют государственные и коммерческие банки,
предлагающие своим клиентам множество различных программ,
предусматривающих самые разные условия.
Современные ипотечные кредиты классифицируются по различным
признакам:
1. По объекту недвижимости – земельные участки, организации,
здания, сооружения и другое недвижимое имущество, которое используется в
процессе предпринимательской деятельности, дома и квартиры, а так же –
части жилых домов или квартир, которые состоят из одной или нескольких
комнат, садовые дома, дачи, гаражи и др. строения, морские суда,
воздушные, и космические объекты, а так же – объекты незавершенного
строительства.
2. По целям кредитования – приобретение готового жилья, на
строительство, реконструкцию, капитальный ремонт.
3. По виду кредитора – банковские, небанковские.
4. По виду заемщиков – как субъектов кредитования: кредиты
предоставляемые застройщикам и строителям, кредиты предоставляемые
непосредственно будущему владельцу жилья; по степени аффилированности
заемщиков кредиты могут предоставляться: сотрудникам банков,
сотрудникам фирм – клиентов банка, клиентам риэлторских фирм, лицам
проживающим в данном регионе, всем желающим.

11
5. По способу рефинансирования.
6. По срокам кредитования.
7. По способу амортизации долга – постоянный ипотечный кредит,
кредит с переменными выплатами, кредит с единовременным погашением,
согласно особым условиям.
8. По виду процентной ставки – с фиксированной или переменной
процентной ставкой.
9. По возможности досрочного погашения – с правом досрочного
погашения, без досрочного погашения, с правом досрочного погашения при
условии уплаты штрафа.
10. По степени обеспеченности (величине первоначального платежа).
Кроме того, ипотечные кредиты могут быть обычные и
комбинированные (выдаваемые несколькими кредиторами), субсидируемые
и выдаваемые на общих условиях.

1.2. Правовые основы ипотечного кредитования в РФ

Деятельность кредитных организаций на ипотечном рынке Российской


Федерации регламентируется действующими законодательными актами,
регулирующими систему ипотеки. Формирование законодательной базы
ипотечного кредитования в России началось с середины 90-х гг. прошлого
столетия, для этого был разработан пакет из 27 законопроектов. Среди них –
проекты федеральных законов «О внесении дополнений и изменений в
Гражданский кодекс Российской Федерации», «О внесении изменений и
дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»,
проекты Жилищного и Градостроительного кодексов, поправки в области
налогообложения и ипотечных операций и др.
В результате вступили в силу новые законы и новые редакции
действующих Кодексов и законов, регулирующих ипотеку:

12
1) Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. №188-ФЗ «Жилищный
кодекс Российской Федерации»;
2) Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. №218-ФЗ «О кредитных
историях»;
3) Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. №152-ФЗ «Об ипотечных
ценных бумагах» в ред. в ред. Федеральных законов от 29.12.2004 №193-ФЗ,
от 27.07.2006 №141-ФЗ, от 09.03.2010 №22-ФЗ (с изм., внесенными
Федеральным законом от 21.11.2011 №327-ФЗ). Настоящим Федеральным
законом регулируются отношения, возникающие при выпуске, эмиссии,
выдаче и обращении ипотечных ценных бумаг, за исключением закладных, а
также при исполнении обязательств по указанным ипотечным ценным
бумагам.
4) Федеральный закон от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге
недвижимости)» (в ред. Федеральных законов от 09.11.2001 №143ФЗ, от
11.02.2002 №18-ФЗ, от 24.12.2002 №179-ФЗ, от 05.02.2004 №1-ФЗ, от
29.06.2004 №58-ФЗ, от 02.11.2004 №127-ФЗ, от 30.12.2004 №214-ФЗ, от
30.12.2004 №216-ФЗ, от 04.12.2006 №201-ФЗ, от 18.12.2006 №232-ФЗ, от
26.06.2007 №118-ФЗ, от 04.12.2007 №324-ФЗ, от 13.05.2008 №66-ФЗ, от
22.12.2008 №264-ФЗ, от 30.12.2008 №306-ФЗ, от 17.07.2009 №166-ФЗ, от
17.06.2010 №119-ФЗ, от 28.06.2011 №168-ФЗ, от 01.07.2011 №169-ФЗ, от
06.12.2011 №405-ФЗ);
5) Часть первая Гражданского кодекса РФ в ред. Федерального закона
от 30 декабря 2004 г. №217-ФЗ;
6) Части первая и вторая налогового кодекса РФ в ред. Федерального
закона от 29 декабря 2004 г. №204-ФЗ;
7) Гражданский процессуальный кодекс РФ в ред. Федерального закона
от 29 декабря 2004 г. №294-ФЗ;
8) Федеральный закон об оценочной деятельности в Российской
Федерации» (в ред. Федеральных законов от 21.12.2001 №178-ФЗ, от
21.03.2002 №31-ФЗ, от 14.11.2002 №143-ФЗ, от 10.01.2003 №15-ФЗ, от

13
27.02.2003 №29-ФЗ, от 22.08.2004 №122-ФЗ, от 05.01.2006 №7-ФЗ, от
27.07.2006 №157-ФЗ, от 05.02.2007 №13-ФЗ, от 13.07.2007 №129-ФЗ, от
24.07.2007 №220-ФЗ, от 30.06.2008 №108-ФЗ, от 07.05.2009 №91-ФЗ, от
17.07.2009 №145-ФЗ, от 27.12.2009 №343-ФЗ, от 27.12.2009 №374-ФЗ, от
22.07.2010 №167-ФЗ, от 28.12.2010 №431-ФЗ, с изм., внесенными
Федеральным законом от 18.07.2009 №181-ФЗ);
9) Федеральный закон «О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. Федеральных законов от
05.03.2001 №20-ФЗ, от 12.04.2001 №36-ФЗ, от 11.04.2002 №36-ФЗ, от
09.06.2003 №69-ФЗ, от 11.05.2004 №39-ФЗ, от 29.06.2004 №58-ФЗ, от
22.08.2004 №122-ФЗ (ред. 29.12.2004), от 02.11.2004 №127-ФЗ, от 29.12.2004
№189-ФЗ, от 29.12.2004 №196-ФЗ, от 30.12.2004 №214-ФЗ, от 30.12.2004
№217-ФЗ, от 05.12.2005 №153-ФЗ, от 31.12.2005 №206-ФЗ, от 17.04.2006
№53-ФЗ, от 03.06.2006 №73-ФЗ, от 30.06.2006 №93-ФЗ, от 18.07.2006 №111-
ФЗ, от 04.12.2006 №201-ФЗ, от 18.12.2006 №232-ФЗ, от 24.07.2007 №214-ФЗ,
от 02.10.2007 №225-ФЗ, от 18.10.2007 №230-ФЗ, от 08.11.2007 №257-ФЗ, от
23.11.2007 №268-ФЗ, от 13.05.2008 №66-ФЗ, от 30.06.2008 №108-ФЗ, от
22.07.2008 №141-ФЗ, от 23.07.2008 №160-ФЗ, от 22.12.2008 №264-ФЗ, от
30.12.2008 №306-ФЗ, от 08.05.2009 №93-ФЗ, от 17.07.2009 №174-ФЗ, от
21.12.2009 №334-ФЗ, от 27.12.2009 №343-ФЗ, от 07.04.2010 №60-ФЗ, от
17.06.2010 №119-ФЗ, от 30.11.2010 №328-ФЗ, от 29.12.2010 №435-ФЗ, от
20.03.2011 №41-ФЗ, от 04.06.2011 №129-ФЗ, от 01.07.2011 №169-ФЗ, от
18.07.2011 №214-ФЗ, от 19.07.2011 №246-ФЗ, от 21.11.2011 №329-ФЗ, от
03.12.2011 №378-ФЗ, от 03.12.2011 №383-ФЗ, от 06.12.2011 №405-ФЗ, от
08.12.2011 №423-ФЗ, от 12.12.2011 №427-ФЗ, с изм., внесенными
Федеральным законом от 07.12.2011 №417-ФЗ);
и постановления Правительства РФ:
1) Постановление Правительства РФ от 27 декабря 2004 г. №846 «О
предоставлении государственной гарантии Российской Федерации по
заимствованиям ОАО «Агенство по ипотечному жилищному кредитованию»;

14
2) Постановление Правительства от 15 октября 2004 г. №562 «Об
утверждении типовых правил доверительного управления ипотечным
покрытием».
Основным законом, регулирующим отношения по поводу залога,
является Федеральный закон №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
В данном законе:
– определены основные требования к содержанию договора об ипотеке
и закладной; обозначен момент возникновения залога недвижимости;
описана процедура государственной регистрации. Договор ипотеки
заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.
Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения
имущества, являющегося предметом ипотеки. Несоблюдение правил о
государственной регистрации договора об ипотеке влечет его
недействительность. Такой договор считается ничтожным. Договор об
ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его
государственной регистрации. Государственная регистрация договора об
ипотеке – основание для внесения в Единый государственный реестр прав на
недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке. Ранее, в прежней
редакции Закона об ипотеке, данный вид договоров должен был быть
нотариально удостоверен и только потом подлежал государственной
регистрации. Ныне необходимость в нотариальном удостоверении отменена,
хотя на практике очень многие банки предпочитают работать по прежней
схеме, и требуют нотариального заверения договора;
– определены права и обязанности залогодателя при использовании
имущества, заложенного по договору ипотеки; переход прав на это
имущество к другим лицам и обременение этого имущества правами других
лиц;
– установлены понятия последующей ипотеки и условия, при которых
она допускается, а также возможность уступки прав по договору об ипотеке;
– заложены основы развития вторичного рынка ипотечных кредитов;

15
– уделяется внимание особенностям ипотеки земельных участков,
предприятий, зданий и сооружений;
– четко отражены правоотношения в области ипотеки жилых домов и
квартир;
– порядок государственной регистрации ипотеки. Дата
государственной регистрации ипотеки – день совершения регистрационной
записи. При прекращении ипотеки соответствующая регистрационная запись
погашается. Основанием являются заявления законного владельца закладной,
совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо решение суда,
арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

16
ГЛАВА 2. СИСТЕМА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
2.1. Система ипотечного кредитования в России

Под системой ипотечного кредитования подразумевается создание


соответствующих институтов и отработанных механизмов, которые бы
обеспечили возможность эффективного ипотечного кредитования.
Ипотечные отношения обладают огромным потенциалом, в полной
мере не реализующимся в жилищной сфере, хотя именно эти отношения
являются тем действенным средством, которое позволяет решить ряд
насущных задач:
1) обеспечить долговременную и прочную интеграцию рынка
недвижимости и финансового рынка;
2) обеспечить щадящий режим приобретения жилья гражданами;
3) повысить инвестиционную активность в капитальном строительстве.
В зависимости от стоимости жилья, источников средств,
платежеспособности и категории (с учетом прав на льготы) граждан,
желающих улучшить жилищные условия, выделяются несколько жилищных
стратегий:
- стратегия, рассчитанная на предоставление государственных
субсидий и помощь предприятий;
- смешанная стратегия, основанная на использовании государственных
субсидий и собственных средств граждан;
- рыночная стратегия, ориентированная в основном на собственные
средства граждан.
При создании системы ипотечного жилищного кредитования в России
необходимо учитывать имеющийся международный опыт. Вместе с тем
следует исходить из российских макроэкономических условий и
законодательной базы, принимать во внимание то, что население России пока
еще с настороженностью воспринимает ситуацию длительной зависимости
от банка - кредитора при ипотечном кредитовании.

17
Одним из ключевых требований является обеспечение доступности
ипотечных кредитов для групп населения не только с высокими, но и со
средними доходами. При этом система должна носить рыночный, а не
дотационный характер, быть полностью прозрачна и понятна всем
участникам процесса ипотечного кредитования. Обязательное условие -
постоянное развитие системы, опора на эффективное использование
привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-
кредиторов, инвесторов, а не на финансирование со стороны
государственного бюджета.
Решение жилищной проблемы и координация деятельности всех
субъектов рынка жилья в существенной мере зависит от деятельности
органов исполнительной власти на всех уровнях. В связи с этим возрастает
роль региональных и местных органов власти на этапе создания системы
ипотечного кредитования.
Становлению и поступательному развитию системы долгосрочного
ипотечного жилищного кредитования мешает целый ряд проблем:
несовершенство законодательства; неэффективность системы регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним в учреждениях юстиции;
недостаточное развитие оценочного и страхового дела; отсутствие
специализированных ипотечных банков; высокая стоимость кредитных
ресурсов коммерческих банков; отсутствие вторичного рынка закладных
(ипотечных кредитов); высокие ставки рефинансирования; отсутствие
эффективных механизмов ограничения рисков банков и покрытия со стороны
государственных органов; высокая стоимость кредитов для заемщика; низкие
доходы преобладающей части населения по сравнению со стоимостью
жилья.
Формирование системы ипотечного жилищного кредитования
становится одним из приоритетных направлений государственной политики.
Не случайно Правительством РФ была одобрена Концепция развития
системы ипотечного жилищного кредитования. Она ориентирована на

18
создание системы эффективного и масштабного долгосрочного ипотечного
кредитования населения. В качестве основной задачи государства в
Концепции выдвигается создание законодательной базы и нормативного
регулирования процесса ипотечного кредитования с целью снижения
финансовых рисков и повышения доступности жилья. Наряду с Концепцией,
Постановлением Правительства РФ утвержден План подготовки проектов
нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы
ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. Совершенно
очевидно, что существующая сегодня законодательная база недостаточно
полна, имеет внутренние противоречия, что, в частности, мешает банкам
эффективно участвовать в ипотечном кредитовании. Принятое
Постановление позволяет устранить многие препятствия на пути развития
ипотеки.

2.2. Роль государства в системе ипотечного кредитования

Сформировался и быстро развивается рынок жилья. В настоящее время


57% всего жилищного фонда в России находится в частной собственности.
По разным оценкам, в крупных городах России ежегодно в сделки купли-
продажи вовлекается 1,5-2% квартир, находящихся в частной собственности.
Задача государства в новых условиях заключается в поддержании
платежеспособного спроса различных слоев населения на рынке жилья за
счет создания условий для развития рыночных механизмов мобилизации
внебюджетных ресурсов общества и направления их в кредитно-финансовую
сферу. Для выполнения этой задачи необходимо развивать систему
долгосрочного жилищного ипотечного кредитования, переходить от
практики строительства жилья за счет бюджетных средств и его
последующего бесплатного распределения к приобретению населением
готового жилья на свободном рынке за счет собственных и кредитных
средств. За государством остается функция обеспечения жильем на условиях

19
социального найма тех граждан, которые, ввиду низкого уровня доходов, не в
состоянии приобрести жилье в собственность даже с помощью
долгосрочного кредита и безвозмездных субсидий, покрывающих часть
стоимости жилья.
Развитие жилищной ипотеки в России сегодня сдерживается
следующими факторами:
1. Ограниченным платежеспособным спросом населения. По оценкам
Минэкономразвития России, даже при самых "либеральных", почти не
существующих параметрах, максимальная граница доступности для
населения России составит не более 10%.
2. Низкими объемами и невысоким качеством нового жилищного
строительства в субъектах Федерации, что обусловливает недостаточность
предложений и высокую стоимость квартир на рынке жилья.
3. Низкими темпами разработки и совершенствования
законодательства о недвижимости и несогласованностью правовых актов
друг с другом. Например, большое значение для развития рынка жилья имеет
земельное законодательство.
4. Неразвитостью инфраструктуры рынка жилья и жилищного
строительства.
5. Психологическими факторами, главным из которых является
национальная особенность большинства населения - нежелание жить в долг.
6. Большим количеством административных барьеров: строительные
компании, заемщики и ипотечные компании сталкиваются с трудно
преодолимыми административными препонами.
7. Высокими процентными ставками, в связи с чем ипотечное
кредитование в России не становится массовым, а большинство россиян не
могут воспользоваться ипотекой.
8. Непрозрачными источниками доходов граждан.
Для увеличения спроса на ипотеку необходимо снизить ставки по
кредиту ниже "психологического" барьера в 10% и упростить порядок его

20
получения. Возможно, это могло бы уменьшить всю сегодняшнюю
непривлекательность ипотеки для потенциального клиента. Однако о
снижении ставок говорить сложно: ипотека - это рыночный механизм. Сумма
выплат по кредиту рассчитывается по сложному проценту, а итоговая сумма
может превышать стоимость квартиры в полтора раза и более. Кроме того, к
выплате процентов по кредиту добавляются дополнительные траты:
страхование квартиры, жизни и потери трудоспособности - это еще 0,5-2% от
общей суммы.
Что касается упрощения процедуры, то у банкиров есть против этого
довольно веский довод - андеррайтинг (это оценка кредитором вероятности
погашения кредита). При оформлении кредита банк оценивает
платежеспособность заемщика, его готовность погасить кредит (анализ
кредитной истории), стоимость закладываемого имущества.
Универсальным механизмом привлечения длинных кредитных
ресурсов должны стать ипотечные ценные бумаги, законодательное
регулирование которых до недавнего времени находилось в зачаточном
состоянии. С их помощью банки получат возможность быстро возвращать
вложенные в ипотечное кредитование средства, а покупатели таких бумаг
при ликвидации банка будут наделяться правами кредиторов.
Развитие рынка ипотечных закладных в России позволит решить
проблему, с которой рано или поздно столкнутся все занимающиеся выдачей
кредитов на жилье банки, - с нехваткой средств для финансирования
ипотечных проектов.
Ипотечное кредитование жилья - один из самых проверенных в
мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных
инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет согласовать
интересы населения - в улучшении жилищных условий, коммерческих
банков - в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в
ритмичной загрузке производства, и, конечно, государства,
заинтересованного в общем экономическом росте, которому будет

21
способствовать широкое распространение ипотечного кредитования
населения.

ГЛАВА 2. ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ В ЧЕЧЕНСКОМ


РЕГИОНАЛЬНОМ ФИЛИАЛЕ АО «РОССЕЛЬХОЗБАНК»
2.1. Экономическая характеристика АО «Россельхозбанк»

АО «Российский Сельскохозяйственный банк» – один из крупнейших


банков в России. Созданный в 2000 году в целях развития национальной
кредитно-финансовой системы агропромышленного сектора и сельских
территорий Российской Федерации, сегодня это универсальный
коммерческий банк, предоставляющий все виды банковских услуг и
занимающий лидирующие позиции в финансировании агропромышленного
комплекса России. 100% акций банка находится в собственности
государства.
Россельхозбанк занимает четвертое место в банковской системе России
по объему активов, входит в тройку лидеров рейтинга надежности
крупнейших российских банков. Россельхозбанк обслуживает розничных и
корпоративных клиентов, предлагая наряду с универсальными банковскими
продуктами десятки специализированных программ для развития
производства в области сельского хозяйства и смежных отраслей. Особое
внимание уделяется программам кредитования малого и среднего бизнеса.
Россельхозбанк является агентом Правительства Российской Федерации по
выполнению федеральных целевых программ в аграрном комплексе.
Россельхозбанк занимает второе место в России по размеру
филиальной сети. Свыше 1600 отделений работают во всех регионах страны,
в том числе более половины в малых городах и сельских населенных

22
пунктах. Представительства Банка открыты в Белоруссии, Казахстане,
Таджикистане и Азербайджане.
Банк располагает широкой и оптимально сформированной
корреспондентской сетью, насчитывающей более 100 иностранных банков-
партнеров и позволяющей обеспечивать полный спектр услуг клиентам по
международным расчетам и связанному кредитованию и совершать прочие
межбанковские операции.
В г. Грозном расположен региональный филиал АО «Россельхозбанк»,
помимо этого в разных городах и районах Чеченской Республики
расположены 9 дополнительных офисов вышеуказанного филиала. В данной
курсовой работе речь пойдет о Дополнительном офисе № 3349/76/05,
расположенном по адресу: г.Грозный, ул. Умара Садаева, 7.
ДО №3349/76/05 был открыт в 2009 г., изначально деятельность велась
по таким направлениям как: кредитование юридических и физических лиц,
расчетно-кассовое обслуживание, прием вкладов от населения,
осуществление денежных переводов, прием платежей от населения и др. В
июле 2009 г. кредитный отдел Дополнительного офиса был закрыт в связи с
отсутствием сотрудников. Деятельность была возобновлена в марте 2010 г.,
на сегодняшний день осуществляет свою деятельность в полном объеме.
ДО, являясь структурным подразделением Банка, освобожден от
обязанности предоставления финансовой отчетности в налоговые органы, в
связи с чем, проведен анализ всего Банка в целом.
Аналитический агрегированный баланс АО «Россельхозбанк» за три
последних завершенных года (тыс. руб.)
№ Наименование статьи 01.01.2016 г. 01.01.2017 г. 01.01.2018 г.
строки
1. Активы
1. Денежные средства 5 297 904 12 363 359 16101406
2. Средства кредитных организаций в 28 145 099 20 644 335 37 224 137
Центральном банке РФ
2.1. Обязательные резервы 961 572 2 974 175 3 468 121
3. Средства в кредитных организациях 46 053 480 62 676 746 22 040 755
4. Чистые вложения в ценные бумаги, 17 667 628 20 212 632 4 180 302
оцениваемые по справедливой стоимости через

23
прибыль или убыток
5. Чистая ссудная задолженность 672 656 264 779 550 544 858 054 999
6. Чистые вложения в ценные бумаги и другие 11 220 567 12 097 205 43 230 200
финансовые активы, имеющиеся в наличии
для продажи
6.1. Инвестиции в дочерние и зависимые 141 219 1 888 213 10 854 206
организации
7. Чистые вложения в ценные бумаги, 8 314 454 7 851 058 13 688 455
удерживаемые до погашения
8. Основные средства, нематериальные активы 10 633 082 18 196 802 19 514 785
и материальные запасы
9. Прочие активы 10 046 040 16 977 197 17 241 605
10. Всего активов 810 064 492 950 569 878 1 031 276 644
2. Пассивы
11. Кредиты, депозиты и прочие средства 105 000 000 69 969 591 3 844 967
Центрального банка Российской Федерации
12. Средства кредитных организаций 278 190 446 283 095 290 236 263 213
13. Средства клиентов, не являющихся кредитными 298 032 031 400 348 647 564 917 586
организациями
13.1. Вклады физических лиц 49 123 199 79 317 924 125 186 770
14. Финансовые обязательства, оцениваемые по 23 317 0 0
справедливой стоимости через прибыль или
убыток
15. Выпущенные долговые обязательства 53 411 626 70 950 170 97 861 108
16. Прочие обязательства 9 349 349 12 913 702 12 380 076
17. Резервы на возможные потери по условным 85 111 74 715 140 536
обязательствам кредитного характера, прочим
возможным потерям и операциям с резидентами
офшорных зон
18. Всего обязательств 744 091 880 837 352 115 915 407 486
3. Источники собственных средств
19. Средства акционеров (участников) 61 233 000 106 223 000 108 048 000
20. Собственные акции (доли), выкупленные у 0 0 0
акционеров (участников)
21. Эмиссионный доход 0 0 0
22. Резервный фонд 1 735 417 4 326 943 5 023 249
23. Переоценка по справедливой стоимости -2 038 849 -274 480 -550 789
ценных бумаг, имеющихся в наличии для
продажи
24. Переоценка основных средств 1 841 400 1 542 826 1 863 578
25. Нераспределенная прибыль (непокрытые 1 787 473 471 408 471 408
убытки) прошлых лет
26. Неиспользованная прибыль (убыток) 1 424 171 928 066 1 013 712
за отчетный период
27. Всего источников собственных средств 65 972 612 113 217 763 115 869 158
4. Внебалансовые обязательства
28. Безотзывные обязательства кредитной 41 069 403 33 203 957 56 262 540
организации
29. Выданные кредитной организацией гарантии 23 218 712 36 004 345 1 096 897
и поручительства

24
Абсолютная величина валюты баланса АО «Россельхозбанк» по
состоянию на 01.01.2018 г. составила 1 031 276 644,0 тыс. рублей. На
протяжении трех последних завершенных лет наблюдается непрерывный
рост валюты баланса, увеличение по сравнению с данными на 01.01.2017 г.
составило 80 706 766,0 тыс. рублей или 7,82%, по сравнению с данными на
01.01.2016 г. – 221 212 152,0 тыс. рублей или 21,45%.
Актив баланса АО «Россельхозбанк» на 01.01.2018 г. на 83,2% или 858
054 999,0 тыс. рублей сформирован чистой ссудной задолженности. Её рост
по сравнению с аналогичным периодом прошлого года составил 78 504 455,0
тыс. рублей или 9,15%, по сравнению с данными на 01.01.2016 г. – 185 398
735,0 тыс. рублей или 21,61%. Такой рост свидетельствует о значительном
росте объемов кредитной поддержки клиентов Банка, подавляющую часть
которых составляют субъекты агропромышленного комплекса.
Доля средств в кредитных организациях по итогам 2017 г. составила 22
040 755,0 тыс. руб. или 2,14% к валюте баланса, по сравнению с аналогичным
периодом прошлого года данная статья баланса снизилась на 40 635 991,0
тыс. руб. или 64,8%, по сравнению с 2016 г. на 24 012 725,0 тыс. рублей или
52,1%.
Доля средств в Банке России по итогам 2017 г. составила 3,6%, по
сравнению с аналогичным периодом прошлого года рост данной статьи
баланса составил 16 579 802,0 тыс. рублей или 44,5%, по сравнению с 2015 г.
– 9 079 038,0 тыс. рублей или 24,4%.
Чистые вложения в ценные бумаги на 01.01.2018 г. составили 56 918
655,0 тыс. рублей или 5,5% к валюте баланса. На протяжении
анализируемого периода наблюдается рост вложений АО «Россельхозбанк» в
финансовые активы. За 2017 г. произошел значительный рост данной статьи
баланса который составил 36 970 392,0 тыс. рублей или 64,9%.
Доля основных средств и прочих активов на 01.01.2018 г. составила
1,9% и 1,7% соответственно.

25
Пассив баланса АО «Россельхозбанк» на 01.01.2018 г. на 11,2% состоит
из собственных средств и на 88,8% из заемных.
Собственные средства банка по итогам 2017 г. составили 115 869 158,0
тыс. рублей, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года рост
составил 2 651 395,0 тыс. рублей или 2,3%. По сравнению с итогами 2015 г.
рост собственных средств значительный, он составляет 43,1%, что связано с
взносом Государства РФ в уставной капитал Банка. Доля средств акционеров
к общему объему собственных средств составляет 93,2%, к валюте баланса –
10,48%.
Привлеченные средства АО «Россельхозбанк» на 01.01.2018 г.
составили 915 407 486,0 тыс. рублей. В структуре привлеченных средств
Банка доминируют средства клиентов, не являющимися кредитными
организациями, по итогам 2017 г. они составили 564 917 586,0 тыс. рублей
или 54,8% к валюте баланса. На протяжении анализируемого периода
наблюдается непрерывный рост данной статьи, который по сравнению с
аналогичным периодом прошлого года составил 29,1%.
Вклады физических лиц на 01.01.2019 г. составили 125 786 770,0 тыс.
рублей или 12,1% к валюте баланса. При анализе было выявлено, что за 2017
г. привлеченные вклады физических лиц составили 45 868 846,0 тыс. рублей,
за 2016 г. – 30 194 725,0 тыс. рублей.
Средства кредитных организации по состоянию на 01.01.2018 г.
составили 236 263 213,0 тыс. рублей или 22,9% к валюте баланса. По
сравнению с аналогичным периодом прошлого года снижение данной статьи
баланса составило 46,8 млрд. рублей. Средства Центрального банка России
на 01.01.2018 г. составляют 3,8 млрд. рублей, наблюдается значительное
снижение данного показателя по сравнению с предыдущими отчетными
периодами, в 2017 г. оно составило – 66,1 млрд. рублей, в 2016 г. – 65,1 млрд.
рублей.
В целом при анализе активов и пассивов было выявлено, что АО
«Россельхозбанк» является стабильно развивающимся банком. Валюта

26
баланса на протяжении трех последних завершенных лет непрерывно
увеличивается, что напрямую связано с ростом чистой ссудной
задолженности, собственных и привлеченных средств. Следует отметить, что
в структуре пассивов банка преобладают собственные средства, средства
клиентов не являющимися кредитными организациями и вклады физических
лиц, что является благоприятным фактором. Доля средств кредитных
организаций и ЦБ РФ непрерывно снижается.
Отчет о прибылях и убытках АО «Россельхозбанк» за три последних
завершенных года (тыс. руб.)
№ строки Наименование статьи 01.01.2015 г. 01.01.2017 г. 01.01.2018 г.
1. Процентные доходы, всего, в том числе: 66 368 168 102 352 558 112 222 442
1.1. От размещения средств в кредитных 12 324 624 13 568 906 11 339 406
организациях
1.2. От ссуд, предоставленных клиентам, 52 112 207 83 905 933 97 745 800
не являющимся кредитными организациями
1.3. От оказания услуг по финансовой аренде 0 0 0
(лизингу)
1.4. От вложений в ценные бумаги 1 931 337 4 877 719 3 137 236
2. Процентные расходы, всего, в том числе: 45 020 691 69 108 236 62 404 008
2.1. По привлеченным средствам кредитных 26 085 161 30 283 025 19 869 131
организаций
2.2. По привлеченным средствам клиентов, 13 862 299 32 999 785 33 726 076
не являющихся кредитными организациями
2.3. По выпущенным долговым обязательствам 5 073 231 5 825 426 8 808 801
3. Чистые процентные доходы (отрицательная 21 347 477 33 244 322 49 818 434
процентная маржа)
4. Изменение резерва на возможные потери -8 480 836 -17 305 489 -26 759 614
по ссудам, ссудной и приравненной к ней
задолженности, средствам, размещенным на
корреспондентских счетах, а также
начисленным процентным доходам, всего, в
том числе:
4.1. Изменение резерва на возможные потери -75 110 -344 507 -1 165 744
по начисленным процентным доходам
5. Чистые процентные доходы (отрицательная 12 866 641 15 938 833 23 058 820
процентная маржа) после создания резерва
на возможные потери
6. Чистые доходы от операций с ценными 21 367 -94 347 534 300
бумагами, оцениваемыми по справедливой
стоимости через прибыль или убыток
7. Чистые доходы от операций с ценными 1 045 344 2 591 979 399 904
бумагами, имеющимися в наличии для
продажи

27
8. Чистые доходы от операций с ценными 23 815 -1 721 -33 230
бумагами, удерживаемыми до погашения
9. Чистые доходы от операций с иностранной -1 413 324 -299 596 -178 574
валютой
10. Чистые доходы от переоценки иностранной 2 523 620 2 055 010 57 475
валюты
11. Доходы от участия в капитале других 67 970 38 980 29 916
юридических лиц
12. Комиссионные доходы 3 434 074 3 221 796 4 679 325
13. Комиссионные расходы 845210 1 624 924 785 890
14. Изменение резерва на возможные потери по 1237 -123 295 -202 781
ценным бумагам, имеющимся в наличии для
продажи
15. Изменение резерва на возможные потери по 2047 0 0
ценным бумагам, удерживаемым до
погашения
16. Изменение резерва по прочим потерям -43 585 -341 241 -829 962
17. Прочие операционные доходы 129 649 699 845 593 749
18. Чистые доходы (расходы) 17 813 645 22 061 319 27 323 052
19. Операционные расходы 14 742 320 18 647 017 23 401 861
20. Прибыль (убыток) до налогообложения 3 071 325 3 414 302 3 921 191
21. Начисленные (уплаченные) налоги 1 647 154 2 486 236 2 907 479
22. Прибыль (убыток) после налогообложения 1 424 171 928 066 1 013 712
23. Выплаты из прибыли после 0 0 0
налогообложения, всего, в том числе:
23.1. Распределение между акционерами 0 0 0
(участниками) в виде дивидендов
23.2. Отчисления на формирование и пополнение 0 0 0
резервного фонда
24. Неиспользованная прибыль (убыток) за 1 424 171 928 066 1 013 712
отчетный период

При анализе отчета о прибылях и убытках, было выявлено, что доходы


АО «Россельхозбанк» формируются из процентных доходов, доходов от
операций с ценными бумагами, доходов от участия в капитале других
юридических лиц, комиссионных доходов и прочих операционных доходов.
Основную долю во всех вышеперечисленных доходов составляют
процентные доходы банка, наблюдается положительная динамика роста за
три последних завершенных года.
Согласно опубликованному на официальном сайте АО
«Россельхозбанк» годовому отчету деятельности за 2017 год динамика
доходов и расходов в 2017 году характеризуется увеличением процентных
доходов Банка за счет существенного развития кредитных операций на фоне
28
значительного роста расходов по отчислениям в резервы на возможные
потери. Безрисковая составляющая в доходах Банка увеличилась при
одновременном росте доли расходов, связанных с обеспечением
деятельности. В структуре доходов Банка традиционно преобладают
процентные доходы по кредитам юридическим и физическим лицам, доля
которых в 2017 году увеличилась на 6,7 процентного пункта, до 82,6%. За
2010 год сократилась доля доходов от межбанковского кредитования (с
12,3% до 9,6%) и доля доходов от операций с ценными бумагами (с 2,3% до
0,8%). По операциям с иностранной валютой в 2017 году сложился
отрицательный результат против положительного результата в 2016 году,
доля которого в доходах Банка за 2016 год составляла 1,6%. Доля
комиссионных доходов выросла за год с 2,9% до 4,0%.
В структуре расходов существенная доля приходится на процентные
расходы: по привлеченным средствам банков, юридических и физических
лиц, а также выпущенным долговым обязательствам – 63,0%. При этом доля
отчислений в резервы на возможные потери выросла за год с 16,2% до 23,7%.
По итогам 2017 года доля административно-управленческих и других
операционных расходов увеличилась с 17,0% до 20,0%.
Итогом деятельности АО «Россельхозбанк» по итогам трех последних
завершенных лет является чистая прибыль, которая по итогам 2017 г.
составила 1 млрд. рублей, по итогам 2016 г. – 928 млн. руб., по итогам 2015 г.
– 1,4 млрд. руб. Самый большой объем прибыли был получен Банком в 2015
г.
В целом при анализе финансовой деятельности АО «Россельхозбанк»
было выявлено, что банк является прибыльным и рентабельным год за годом
увеличивая объемы полученных доходов.

3.2. Ипотечное кредитование в АО «Россельхозбанк»

29
Дополнительный офис предлагает довольно широкую линейку
кредитных продуктов, как для физических, так и для юридических лиц.
Юридические лица могут получить в банке кредит на текущие или
инвестиционные цели под залог имеющейся недвижимости. Физическим
лицам Дополнительный офис предлагает воспользоваться таким продуктом
как «ипотечное жилищное кредитование». В данной курсовой работе речь
пойдет об ипотечном жилищном кредитовании физических лиц.
На основании данных полученных при опросе сотрудников, а также
при анализе журнала учета кредитных договоров было выявлено следующее:
– по состоянию на 01.02.2019 г. в ДО №3349/76/05 на обслуживании
находится 526 кредитных договоров, из них ипотечных кредитов – 25, что
составляет 4,7% в общем объеме.

Период Всего В т.ч. Доля, % Объем В т.ч. Доля, %


кредитов ипотечных выданных ипотечных
(шт.) (шт.) кредитов (млн. руб.)
(млн. руб.)
2017 г. 107 3 2,8 14 2,7 19,3
5 месяцев 2018 г. 116 3 2,6 20,3 4,6 22,7
2018 г. 364 16 4,4 73 27 37,0

Как видно из предоставленных данных за весь период анализа было


выдано 26 ипотечных кредитов (один из которых был погашен в октябре
2018 г.) на сумму 37,6 млн. руб., доля в общем объеме предоставленных
кредитных средств – 29,3%. При анализе текущего года в сравнении с
аналогичным периодом прошлого года, было выявлено, что объем
кредитования увеличился на 17,7% по количеству выданных кредитов и на
3,3% по сумме. В текущем году было выдано на 1 ипотечный кредит больше,
чем за аналогичный период прошлого года, сумма выданных ипотечных
кредитов сократилась на 28,2% или 1,3 млн. руб., доля в общем объеме
сократилась на 7%.
Структура ипотечных кредитов по срокам, условиям и размерам
2017 г. 2018 г.

30
Сумма Срок % ставка Сумма Срок % ставка
кредита (лет) кредита (лет)
(тыс. (тыс. руб.)
руб.)
765 10 12,5 1800 20 13,5
400 20 13 1499 20 12,5
1500 15 12,5 700 15 12,5
1340 20 14
1400 20 13,5
890 25 13,5
2040 22 13,5
3570 10 12,5
500 20 13,5
600 10 11,5
595 20 13,5
800 8 13,5
800 8 12,5
450 8 11,5
700 20 13,5
595 20 14,5
1360 20 14,5
6000 25 14
1190 10 13,5
888,33 р. 15 12,7 1 338,63 р. 16,9 12,6

Из предоставленных данных следует что:


– средняя сумма выданных ипотечных кредитов в 2017 г. составила
888,33 тыс. руб., средний срок кредитования составил 15 лет, средняя
процентная ставка – 12,7% годовых;
– средняя сумма выданных ипотечных кредитов в 2018 г. составила 1
338,63 тыс. руб., средний срок кредитования составил 16,9 лет, средняя
процентная ставка – 12,6% годовых.
В целом из предоставленных данных было выявлено, что средний срок
ипотечного кредитования составляет 17,7 лет, средняя процентная ставка –
13% годовых, средний объем выданного ипотечного кредита – 1 018,15 тыс.
руб. Таким образом, среднегодовой доход с одного ипотечного кредита
(учитывая дифференцированную форму платежей) составляет 66,21 тыс. руб.
Заемщиком, желающим получить ипотечный жилищный кредит может
выступить дееспособный гражданин в возрасте от 18 до 65 лет (на момент
окончания действия кредитного договора), имеющий непрерывный рабочий
стаж не менее 6 месяцев и получающий стабильный регулярный доход,

31
подтвержденный документально. По данному кредиту банк разрешает
привлекать Созаемщиков, которыми могут быть только члены семьи
Заемщика – супруг (а), дети, родители.
Ипотечный кредит предоставляется на следующие цели:
 приобретение квартиры;
 приобретение жилого дома с земельным участком;
 приобретение незавершенного строительством объекта
недвижимости (с земельным участком) и завершение его строительства;
 оплата цены договора участия в долевом строительстве;
 строительство жилого дома подрядным способом либо
собственными силами, включая завершение начатого строительства жилого
дома (в том числе, зарегистрированного незавершенного строительством
жилого помещения с земельным участком);
 приобретение земельного участка и строительство на нем жилого
помещения.
Обязательным условием по ипотечному кредиту является наличие у
Заемщиков собственных средств в размере не менее 15% от стоимости
приобретаемой недвижимости указанной в договоре купли – продажи, либо
сметной стоимости строительства. Наличие собственных средств должно
быть подтверждено документально. В качестве подтверждения банк
принимает финансовые документы, подтверждающие оплату
первоначального взноса при безналичном расчете, расписки физических лиц
– при наличном расчете (расписка должна быть заверена нотариусом, либо
кредитным работником банка). При кредите на строительство вложение
Заемщиком собственных средств может быть подтверждено документами,
подтверждающими приобретение строительных материалов, в случае
отсутствия у Заемщика/ Созаемщиков таких документов и наличия частично
построенного своими силами жилого объекта допускается предоставления
отчета независимого оценщика.

32
Обеспечением по ипотечному кредиту выступает залог приобретаемой
недвижимости, по кредитам на строительство жилого дома до момента
окончания строительства обеспечением является залог земельного участка и
поручительство не менее одного физического лица. После окончания
строительства поручительство отпадает и в залог принимается построенный
и введенный в эксплуатацию жилой дом. Предельный срок строительства не
должен превышать двух лет.
В марте 2018 г. в нормативно-правовые документы АО
«Россельхозбанк» были внесены изменения, согласно которым стоимость
обеспечения определяется на основании предоставленного отчета об оценке
жилого помещения, выполненного независимым оценщиком, прошедшим
аккредитацию в АО «Россельхозбанк», до внесения изменений она
определялась на основании цены предусмотренной договором купли-
продажи.
Максимальный срок ипотечного кредитования в АО «Россельхозбанк»
– 25 лет, предельный срок кредитования определяется с учетом возраста всех
Заемщиков.
Процентные ставки при ипотечном кредитовании в АО
«Россельхозбанк» зависят от выбора Заемщиком условий кредитования (со
страхованием жизни и здоровья Заемщика (Созаемщика) или без
страхования), а также срока кредитования и объема собственных средств.
Процентные ставки по ипотечным кредитам в АО «Россельхозбанк»
действующие на 01.02.2019 г. приведены в табл. №3.
Процентные ставки при ипотечном кредитовании в АО
«Россельхозбанк»
Срок кредитования Первоначальный взнос Процентная ставка годовых в
рублях
Свыше 180 и до 300 месяцев от 15 до 30% (включительно) от 14,5% годовых
от 30 до 50% (включительно) от 14% годовых
(включительно)
свыше 50% от 13,5% годовых
Свыше 120 и до 180 месяцев от 15 до 30% (включительно) от 14% годовых
от 30 до 50% (включительно) от 13,5% годовых
(включительно)
свыше 50% от 13% годовых
До 120 месяцев (включительно) от 15 до 30% (включительно) от 13,5% годовых

33
от 30 до 50% (включительно) от 13% годовых
свыше 50% от 12,5% годовых

При отказе Заемщиков от страхования своих жизни и здоровья


процентная ставка устанавливается в размере, предусмотренном при
потребительском целевом кредитовании, на 01.02.2019 г. она составляет 17%
годовых.
Ипотечные кредиты в АО «Россельхозбанк» предоставляются в
безналичном порядке. При заключении договоров купли-продажи жилых
помещений, приобретаемых Заемщиком (Созаемщиками) частично за счет
денежных средств, полученных по ипотечным кредитам, выдаваемым
Банком, с обеспечением исполнения обязательств Заемщика/ Созаемщиков
по кредитному договору ипотекой в силу закона, применяется аккредитивная
форма расчетов путем открытия в пользу продавца аккредитива в валюте
Российской Федерации.
Аккредитив – форма безналичных расчетов, при которой Банк,
действующий по поручению плательщика об открытии аккредитива и в
соответствии с его указанием, обязуется произвести платеж Получателю
средств, против представления последним документов, определенных
условиями аккредитива.
Типовая форма договора купли-продажи, предусматривающая
аккредитивную форму расчетов между его сторонами, приведена в
приложении №1 к настоящей курсовой работе.
При анализе годового отчета о деятельности АО «Россельхозбанк»
было выявлено, что за 2017 год объем розничного кредитного портфеля
составил 84,6 млрд. рублей, увеличившись с начала года на 27,6%, или на
18,3 млрд. рублей. Доля розничных кредитов в портфеле Банка выросла за
отчетный период с 10,8% до 11,5%.
Всего за 2017 год Банком было выдано 125 тыс. кредитов, в т.ч.:
– кредит пенсионный – 40,3 тыс. кредитов;

34
– «инженерные коммуникации», «газификация жилья», «садовод» – 1,5
тыс. кредитов;
– ипотечное кредитование – 3,2 тыс. кредитов, их доля в общем объеме
кредитов – 2,56%.
Ипотечное кредитование в АО «Россельхозбанк» является менее
эффективным по сравнению с другими активными операциями, что связано с
разными причинами:
1) Основной направленностью банка является кредитование
АПК, к примеру, доля кредитов, выданных гражданам, ведущим личное
подсобное хозяйство в 2017 году, составила 42,6%;
2) Банк является довольно молодым и за срок своего
существования еще не зарекомендовал себя на рынке, как, например, его
главный конкурент Сбербанк. Многие потребители – потенциальные
Заемщики, проживающие в небольших городах, попросту не знают о
существовании АО «Россельхозбанк». Кроме того, существует мнение о том,
что банк осуществляет только кредитование сельского хозяйства. Причиной
неосведомленности граждан является отсутствие рекламы, что является
довольно негативным фактором. Первый рекламный ролик по телевидению
был выпущен банком только весной 2018 года, ответом на который послужил
небывалый поток клиентов во всех региональных филиалах и
дополнительных офисах Россельхозбанка.
3) К причинам неэффективности ипотечного кредитования
хотелось бы отнести факт того, что в банке отсутствуют льготные программы
кредитования для сотрудников. Процентные ставки по ипотечным кредитам
для сотрудников банка выше чем ставки для обычных клиентов, в связи с чем
Россельхозбанк теряет немалую долю платежеспособных Заемщиков.

35
ЗАКЛЮЧЕНИЕ

При анализе ипотечного жилищного кредитования в АО


«Россельхозбанк» был выявлен ряд существенных недостатков,
препятствующих развитию данного направления деятельности в полной
мере.
Как было указано выше, одной из причин неразвитости ипотечного
кредитования в АО «Россельхозбанк» является отсутствие рекламы, в связи с
чем считаю, что банку необходимо развиваться в данном направлении, как
можно чаще транслировать рекламные ролики по центральным каналам
телевидения с целью привлечения клиентов. Кроме этого необходимо
проведение рекламных акций в городах, деревнях и селах России с целью
привлечения Заемщиков из наиболее отдаленных городов.
Другой не менее важной причиной является отсутствие льготной
программы ипотечного кредитования для сотрудников. С целью
совершенствования данного направления руководством Банка было принято
решение внести изменения в нормативно-правовые документы, с целью
привлечения сотрудников в качестве клиентов.
Помимо этого, считаю, что банку необходимо рассмотреть
возможность упрощения процедуры кредитования, сократить сроки
рассмотрения кредитных заявок, предложить клиентам возможность выбора
между дифференцированными и аннуитетными платежами, что является
немаловажным фактором при выборе Банка.
В целом, в ходе исследования было выявлено, что АО
«Россельхозбанк» является стабильно развивающимся, прибыльным и
рентабельным банком, занимает достаточно устойчивую позицию на рынке.
Помимо недостатков препятствующим развитию ипотечного кредитования
Банк имеет немало плюсов, среди которых низкие процентные ставки по
кредитам, возможность досрочного погашения кредита без комиссий и
ограничений по срокам и др.

36
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Аверченко, В. Принципы жилищного кредитования / В. Аверченко. -


М.: Альпина Бизнес Букс (Юнайтед Пресс), 2016. - 276 c.
2. Боннер, Е. А. Банковское кредитование / Е.А. Боннер. - М.:
Городец, 2017. - 160 c.
3. Бурых, Елена Инвестиционное кредитование в аграрной сфере:
проблемы и пути решения / Елена Бурых. - Москва: Высшая школа, 2017.
4. Гейко, Юрий Как обманывают автомобилистов. Покупка,
кредитование, страхование, ГИБДД, ГТО / Юрий Гейко. - М.: Эксмо, 2016. -
256 c.
5. Гусев, А. Ипотечное жилищное кредитование. Жилье взаймы / А.
Гусев. - М.: Феникс, 2016. - 627 c.
6. Даниленко, С. А. Банковское потребительское кредитование / С.А.
Даниленко, М.В. Комиссарова. - М.: Юстицинформ, 2016. - 384 c.
7. Денис, Мурзин und Наталья Зарук Государственное регулирование
системы кредитования сельского хозяйства / Денис Мурзин und Наталья
Зарук. - Москва: РГГУ, 2016. - 192 c.
8. Елисеева, Т. В. Оптимизация нормативов ипотечного кредитования:
моногр. / Т.В. Елисеева. - М.: Юриспруденция, 2016. - 128 c.
9. Журавлева, Н. В. Кредитование и расчетные операции в России / Н.В.
Журавлева. - М.: Экзамен, 2016. - 288 c.
10. Каменецкий, М. И. Ипотечное кредитование на рынке жилья / М.И.
Каменецкий, Л.В. Донцова, С.М. Печатникова. - М.: Дело и сервис, 2016.
11. Кредитование и расчеты в промышленности / ред. Р.В. Корнеева. -
М.: Финансы и статистика; Издание 3-е, перераб. и доп., 2017. - 285 c.
12. Крюков, Р. В. Банковское дело и кредитование / Р.В. Крюков. - М.:
А-Приор, 2016. - 236 c.

37
13. Лаврушин, О. И. Банковское дело. Современная система
кредитования / О.И. Лаврушин, О.Н. Афанасьева, С.Л. Корниенко. - М.:
КноРус, 2016.
14. Лев, Лабскер Очередность кредитования банком корпоративных
заемщиков / Лабскер Лев , Наталия Ященко und Анастасия Амелина. -
Москва: СПб. [и др.] : Питер, 2017. - 236 c.
15. Петюков, Сергей Эдуардович Кредитование инвестиционных
проектов в Российской Федерации / Петюков Сергей Эдуардович. -
Москва: ИЛ, 2017. - 222 c.
16. Попов, Г. П. Как компании стать первоклассным заемщиком.
Практические советы и рекомендации компаниям по организации
кредитования и финансовой деятельности компании / Г.П. Попов. - М.:
КноРус, 2016. - 248 c.
17. Разумова, И. А. Ипотечное кредитование / И.А. Разумова. - М.: Книга
по Требованию, 2016. - 304 c.
18. Разумова, И. А. Ипотечное кредитование / И.А. Разумова. - М.:
Питер, 2017. - 304 c.
19. Разумова, И.А. Ипотечное кредитование / И.А. Разумова. - М.: СПб:
Питер, 2017. - 208 c.
20. Рассел, Джесси Кабальное кредитование / Джесси Рассел. - М.:
VSD, 2017. - 432 c.

38