Вы находитесь на странице: 1из 41

Содержание

Введение

Глава 1. Описание методов оценки земель промышленности

1.1. Доходный подход

1.2. Сравнительный подход

1.2. Затратный подход

Глава 2. Состав, структура и характеристика сегментов, отражающих

недвижимость на землях промышленности

Глава 3. Земли промышленности Смоленской области

Заключение

Список литературы
Введение

Земля является важнейшей составляющей жизнедеятельности человека и


общества в целом, отсюда и необходимость в проведении оценочных и иных
мероприятий, связанных непосредственно с объектами и земельными
участками. Написанная мною работа помогает проанализировать и понять,
посредством каких методов, способов и критериев проводится оценка и
рассчитывается та или иная стоимости объекта оценки, в частности земель
промышленности.

Задачи:

 Описать методы оценки земель промышленности


 Выявить применяемые методы оценки земель промышленности в

Смоленской области

 Охарактеризовать сегменты, отражающие недвижимость на землях

промышленности, проанализировать их состав и структуру.

Целью курсовой работы является изучение особенностей оценки

промышленной недвижимости, в том числе описание конкретных примеров на

территории Смоленской области.

В конце ХХ в, когда Россия переходила от доминирующей при Советском

Союзе государственной собственности к рыночной экономике в стране

появилась потребность в оценочных услугах, что повлекло за собой

появление такой профессии как эксперт по оценке различных объектов

собственности. Ключевым моментом рыночных преобразований в экономике

РФ стало коренное изменение отношений собственности.


Коммерческая недвижимость в России стала формироваться только с началом
приватизации предприятий. Сейчас на рынке недвижимости представлены
различные типы недвижимого имущества, при оценке которых считается
немаловажным учитывать региональные особенности рынка недвижимости и
его территориальное местоположение. Промышленные объекты имеют
множество характерных признаков, так как их главной особенностью являются
не столько здания и сооружения, сколько производственная технология с
наличием специального оборудования.

При рассмотрении промышленной недвижимости в качестве объекта оценки


в первую очередь встает вопрос единой классификации подобных объектов,
вернее, отсутствия таковой. К настоящему моменту в данном сегменте рынка
не разработано типологии1, принимаемой всеми или хотя бы большинством
участников рынка, как, например, в сегменте офисной недвижимости. Из этого
вытекают прочие сложности оценки промышленных объектов.

Оценка объектов промышленной недвижимости – это сложный процесс,


который учитывает структуру предприятия, состоящего из нескольких частей.
Эффективность, срок и стоимость оценки напрямую зависит от поставленной
цели, индивидуальных пожеланий заказчика и сложности организации работ.
На сегодняшний день успешно работают многие специализированные
компании, сфера их деятельности постоянно расширяется.

Рынок промышленной недвижимости становится все более цивилизованным, за


этим должно следовать и повышение качества оценочных услуг. Анализ и
выводы о наиболее эффективном использовании участка, комплексный и
точный подход к описанию и классификации объекта оценки, а также
обоснованный выбор подходов и методов к оценке - это то, на чем базируется
качественная оценка любых видов недвижимости, в том числе и
индустриальной. Целью курсовой является описание и изучение способов и
методов оценки земель промышленности.
1
Классификация по существенным признакам
ГЛАВА 1

МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Метод - последовательность процедур, позволяющая на основе существенной


информации определить стоимость объекта. Применение подходов и методов к
оценке и расчет стоимости объекта недвижимости проводится на основе
собранной информации об объекте и ценообразующих факторах, влияющих на
стоимость объекта. Для определения стоимости возможно использование трех
подходов: доходного, сравнительного или затратного. Выбор нужного зависит
от особенностей вида разрешенного использования2.

1.1. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД

Доходный подход применяется для оценки объектов недвижимости не


требующих капитальных вложений в их восстановление, фактическое
использование которых соответствует наиболее эффективному
использованию. Применяется при наличии надежных данных о доходах и
расходах, об общей ставке капитализации и ставке дисконтирования.
Доходный подход используется при определении:
 инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не
оплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих
доходов от этого объекта
 рыночной стоимости.

При оценке объектов недвижимости включает два метода:


 метод капитализации доходов
 метод дисконтирования денежных потоков

2
Характеристика земельного участка, влияющая на правовой режим его использования, устанавливается
согласно зонированию территорий.
МЕТОД КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДОВ

1. Определяется потенциальный валовой доход, который может приносить

земельный участок.

2. Определяется величина операционных расходов связанных с

функционированием земельного участка.

3. Рассчитывается чистый операционный доход как разность

потенциально-валового дохода и операционных расходов.

4. Полученная разница капитализируется.

Принцип в том, что земельный участок способен приносить прибыть.

Учитывается уровень риска. Цена земельного участка формируется с учетом

прибыли. Используется, когда финансовые потоки стабильны в течение

длительного промежутка времени, и потоки прибыли увеличиваются с

течением времени.

Суть данного метода можно выразить формулой:

Чистая прибыль
Оцененная стоимость=
Ставка капитализации
(1.1)

Мето
д капитализации дохода применяется, когда предприятие в течение
длительного времени будет получать примерно одинаковый доход (или темпы
его роста будут постоянными).
МЕТОД ДИСКОНТИРОВАНИЯ

Метод дисконтирования входит в состав доходного подхода и заключается в


прогнозировании будущих доходов, на основе приведения этих доходов при
помощи формулы сложного процента к текущей стоимости. Применяется для
оценки земельных участков, которые способны генерировать потоки доходов
путем дисконтирования соответствующей доходности.

1. Определяется потенциальный валовой доход.


2. Определяется прогнозный период.
3. Определяется объем прибыли.
4. Проводятся исследования состояния рынка недвижимости на момент
проведения оценки.
5. Прогнозируются затраты и поступления в виде инвестиций.
6. Вычисляется ставка дисконтирования
7. Вычисление цены объекта недвижимости с помощью методики ДДП.

Для расчета применяется следующая формула:

n
Ct R
PV =∑ t
+ (1.2)
t =1 (1+i) (1+ i)n

Где PV - текущая стоимость, C t- денежный поток периода t , i - ставка


дисконтирования денежного потока периода t , R - стоимость реверсии,
n – длительность прогнозного периода.
Дисконтирование - метод приведения текущих и будущих денежных
потоков к одному времени. Потоки определяются через коэффициент
дисконтирования денежных потоков.

1
k g= (1.3)
(1+ r)t

Где: k g- цифровой показатель, используя который можно определить,


какой доход можно будет получить через определенное время с учетом
временного фактора и возможного риска, r - ставка дисконта, t - срок
окупаемости инвестиций (6 лет).
За норму дисконта можно принимать темпы инфляционных процессов,
стоимость долгосрочных депозитов или кредитов, размер ставки
рефинансирования Центробанка. Ставка дисконтирования показывает,
какую норму прибыли следует ожидать в инвестиционном проекте.
1.2. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД

Затратный подход - совокупность методов оценки объекта, основанный на


определении затрат, необходимых для воспроизводства3 или улучшения.
Общая стоимость объектов равна сумме стоимости участка земли
и воспроизведения объекта за минусом накопленного износа. Применим для
земельных участков, застроенных объектами капитального строительства.
Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить
объект оценки другим объектом, который имеет аналогичные полезные
свойства. Затратный подход основан на предположении, что затраты,
необходимые для создания оцениваемого объекта недвижимости в его
существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств,
соответствуют стоимости этого объекта. Затратный подход является
целесообразным в случаях:

1. Технико-экономический анализ стоимости нового строительства


2. Обоснование необходимости обновления действующего объекта
3. Оценка зданий специального назначения
4. Оценка объектов в пассивных секторах рынка
5. Анализ эффективности использования земли
6. Решение задач страхования
7. Решение задач налогообложения
8. Согласование стоимостей объекта, полученных другими методами

3
Воспроизводство - непрерывный процесс возобновления объекта недвижимости и предотвращение его от
преждевременного физического и морального износа.
Затратный подход предполагает следующие этапы:

1. Оценивается рыночная стоимость земельного участка (С зу )

2. Проводится оценка воспроизводства недвижимости (С вс)

При определении восстановительной стоимости (стоимости


воспроизводства) недвижимости может быть использован метод
сравнительной стоимости единицы, что представляет собой оценку
имущества на основе единичных скорректированных укрупненных
показателей затрат на создание аналогичного имущества. Оценка
воспроизводства (восстановительной стоимости) основана на включении в
стоимость прямых и косвенных затрат.
3. Рассчитываются виды износа (С из)

Износ представляет собой снижение стоимости имущества под действием

различных причин. Износ имущества различается трех видов:

 Физический износ;

 Моральный (функциональный) износ;

 Внешний (экономический) износ.

Физический износ является результатом, как естественного физического


старения имущества, так и влияния на него эксплуатационных нагрузок и
внешних неблагоприятных факторов. Физический износ бывает как
устранимым, так и неустранимым. При определении величины данного вида
износа учитывается фактическое состояние объекта на дату оценки.

Функциональный износ представляет собой снижение стоимости имущества из-


за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к данному
имуществу. Внешний износ может быть вызван рядом причин, таких как общий
упадок района (квартала), местоположение объекта в районе (квартале),
области или регионе, а также состоянием рынка.

Внешний износ представляет собой износ имущества в результате


изменения внешней экономической ситуации.

4. Рассчитывается общая стоимость (С об) объекта оценки путем

корректировки стоимости воспроизводства на износ с последующим

увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Затратный подход в виде формулы выглядит следующим образом:

С об =С зу +С вс −Сиз (1.4)

В итоге, восстановительная стоимость оцениваемого объекта,


скорректированная на все виды износа, и будет стоимостью, полученной в
результате расчетов методами затратного подхода.

При осуществлении затратного подхода могут быть использованы методы:


 Сравнительной единицы
Стоимость строительства сравнительной единицы объекта - аналога;

 Индексный
Умножается балансовая стоимость объекта на соответствующий индекс;
 Поэлементного расчета
Является самым трудоемким, предполагает разбивку здания на компоненты,
расчет расходов и составление сметы на строительство (возведение) объекта
недвижимости, якобы строящийся заново.
1.3. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД

Сравнительный подход основан на сравнении цен по аналогичным объектам


недвижимости. Этому подходу отдается предпочтение перед остальными
подходами в условиях развитости рынков. То есть при наличии достаточной и
репрезентативной информации об объектах.

Сравнительный подход использует следующие методы:


1. Метод статистического (регрессионного) моделирования
2. Метод типового (эталонного) объекта недвижимости
3. Метод моделирования на основе удельных показателей кадастровой
стоимости (УПКС)
4. Метод индексации прошлых результатов

Этапы сравнительного подхода:


1. Изучение рынка и сбор информации о типовых, аналоговых
объектах недвижимости, представленных на рынке;
2. Корректировка времени;
3. Корректировка цен недвижимости;
4. Установление стоимости объекта оценки недвижимости, пользуясь
скорректированными ценами изученных типовых объектов.
Корректировка цен производится путем внесения поправок в цены
предложений объектов с целью их сопоставления. Поправки разделяются на
процентные и денежные.
Вывод:

Для определения стоимости возможно использование трех подходов:


доходного, сравнительного или затратного, каждый из которых состоит их
множества этапов и включает в себя методы, использующиеся посредством
математических формул и вычислений. Всех их объединяет общая цель,
направленная на вычисление итоговой стоимости оцениваемого объекта
недвижимости. Выбор нужных подходов и методов зависит от особенностей
вида разрешенного использования, выбор таковых должен быть обоснован.

Отчет об оценке объекта недвижимости включает:

 Описание проведения оценки объекта, что позволяет пользователю


отчета понять процесс оценки и значимость предпринятых оценщиком
действий для установления стоимости объекта оценки;
 обоснование выбора примененных оценщиком методов оценки:
затратного, сравнительного и доходного подходов;
 описание расчетов и пояснений, которые гарантируют верность выводов
и результатов, полученных и указанных оценщиком при применении
подходов и методов, за время проведения оценки;
 в отчете об оценке итоговую стоимость можно округлить по правилам
округления.

Присущие всем объектам промышленности особенности делают каждый


подобный объект абсолютно уникальным. Это часто приводит к невозможности
применения сравнительного и доходного подходов, а значит, выходом (иногда
единственным) будет считаться затратный подход. Такая логика вполне
оправдана. Это находит свое отражение как в стандартах оценки, так и во
мнении оценочного сообщества. Применять можно и нужно все подходы, но
приоритет в оценке промышленной недвижимости находится в области
пересчета затрат на воспроизводство или замещение.

ГЛАВА 2

СОСТАВ И СТРУКТУРА СЕГМЕНТОВ, ОТРАЖАЮЩИХ НЕДВИЖИМОСТЬ


НА ЗЕМЛЯХ ПРОМЫШЛЕННОСТИ.

Оценка промышленной недвижимости - это исследования, целью которых


является определение стоимости зданий, сооружений, иных объектов
недвижимости и земельных участков, необходимых для выпуска продукции,
размещения технологического оборудования. Оценка производственных
объектов основывается на их доходности, так как любая коммерческая
недвижимость приносит прибыль или нацелена на ее извлечение.

Согласно ст. 88 ЗК РФ, землями промышленности признаются земли, которые


используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и
(или) эксплуатации объектов промышленности и права на которые возникли у
участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным
настоящим Кодексом, федеральными законами и законами субъектов
Российской Федерации. В целях обеспечения деятельности организаций и (или)
эксплуатации объектов промышленности могут предоставляться земельные
участки для размещения производственных и административных зданий,
сооружений и обслуживающих их объектов.
Промышленная недвижимость относится к нежилой, которая, в свою очередь,
включает коммерческую, рекреационную, институциональную. Коммерческая
подразделяется на объекты торговли и промышленные объекты.

Промышленная или индустриальная недвижимость - это производственные


здания и сооружения, предназначенные для осуществления определенных
технологических и иных процессов, направленных на обеспечение получения
продукции.
К объектам данного типа относятся:

1. Производственные

Предназначены для размещения различных цехов, выпускающих ту или


иную продукцию предприятия. Это могут быть следующие цеха:

 литейные, кузнечные;
 сборочные;
 деревообделочные;
 прядильные, ткацкие;

2. Подсобно-производственные

Используются для обеспечения различных, способствующих оптимизации


основного производства, ремонту оборудования, поддержания в целостности
инженерных сооружений, сетей предприятия, мебели. К ним относятся:

 ремонтно-механические цеха;
 экспериментальные цеха;
 конструкторские бюро;
 различные лаборатории при производстве;

3. Энергетические

Энергетические объекты, предназначенные для снабжения предприятий


необходимой энергией, которая может быть световой, силовой, паровой, газ
под давлением. К этой группе можно отнести: ТЭЦ

 Компрессорные
 газогенераторные;
4. Транспортно-складское хозяйство

К транспортным зданиям относятся сооружения, приспособленные для


обслуживания и размещения транспорта предприятия:

 гаражи;
 зарядные депо для погрузчиков и электрокар;
 мастерские техобслуживания.

Складские здания для размещения и хранения производственных и


вспомогательных материалов:

 сырья, готовой продукции;


 комплектующих деталей;

5. Санитарно-технические

Назначение санитарно-технических объектов в обеспечении


функционирования водопровода и канализации:

 насосные станции; очистные сооружения;


 градирни.

6. Вспомогательные

Это здания связанные с административной и бытовой организацией


предприятия, без которых производство невозможно:

 администрация предприятия;
 бытовые сооружения (гардеробы, душевые комнаты, прачечные);
 медпункты;
 столовые;
 контрольно-пропускные пункты

Также все промышленные объекты принято делить на категории A, B и C.

 Категория A - объекты, необходимые для ведения бизнеса. Продаются


они, как правило, уже с собственным бизнесом. Это магазины, фабрики,
и прочие объекты.
 Категория B - объекты, предназначенные для инвестиций.
Их приобретают чаще всего для сдачи в аренду и получения стабильного
дохода.
 Категория C - это избыточная недвижимость. Земля с постройками или
просто участки, которые не задействованы для бизнеса.

Производственная недвижимость может подвергаться оценке для


следующих целей:
 Сделка купли-продажи, при передаче из государственной или
муниципальной собственности

Страхование производственных помещений

При принятии решения застраховать объекты работы, необходимо знать сумму,


на которую стоит рассчитывать. Чем выше стоимость предприятия, тем выше
цена его страхования.

 Передача производственных помещений в аренду или


доверительное управление, приватизация
 Снятие объекта с баланса предприятия.

В том случае, когда производство решает снять со своего баланса тот


или иной объект, необходимо провести его точную оценку.

 Проведение инвестирования
Для оценки эффективности проекта
 Получение кредита под залог производственных помещений

В этом случае нужно провести полную оценку имущества, чтобы определить


результативную сумму. Если руководитель предприятия имеет задолженности,
то после оценки промышленной недвижимости можно начать процесс продажи.

 Кадастровая оценка для пересмотра налогообложения

При потребности пересмотра всей документации компании и повторной оценке


объектов недвижимости.

 Разрешение имущественных споров в суде

Учитывается стоимость предприятия, чтобы на основе полученных данных


выдвинуть конечное решение судебных процессов.

 Ликвидация объекта

В том случае, когда предприятие находится на грани краха или же переносится


в другое место, тогда нужно проводить полную оценку всех объектов.

1. Правоустанавливающие документы:
 Свидетельство о государственной регистрации права собственности
на объект или договор аренды;
 Свидетельство о государственной регистрации права собственности
или договор аренды на земельный участок под объектом оценки
(требуется для оценки отдельно стоящих зданий);
 Сведения об обременениях (при наличии).
2. Технические документы:
 Кадастровый или технический паспорт объекта;
 Экспликация и поэтажный план объекта;
 Кадастровый план земельного участка (требуется для оценки
отдельно стоящих зданий);
 Справка о балансовой (остаточной) стоимости объекта
недвижимости (при наличии);
 Сведения об эксплуатационных расходах.
Конечный результат проведения оценки полностью зависит от множества
факторов. Именно они определяют стоимость той или иной недвижимости. В
оценку входят не только объекты недвижимости, но и все гражданские права.
Для одной промышленной единицы может быть разная цена. Примером служит
земельный участок, который находится в правах полной или долевой
собственности. Сооружения часто оказываются в праве хозяйственного или
оперативного использования.

Факторы, влияющие на цену земель промышленности и учитываемые только


при оценке промышленной недвижимости:

1. Уровень развития производственной инфраструктуры;


2. Уровень инженерного обустройства и технологического
оснащения;
3. Развитие социальной и бытовой сферы обслуживания;
4. Система промышленной безопасности;
5. Экология и устойчивость природного промысла;
6. Инженерные и транспортные коммуникации предприятия: дороги,
газо-, водо- и теплопроводы, магистрали подачи продукции,
системы канализации.

Большинство перечисленных пунктов, с точки зрения бизнеса - является


активами предприятия, т.е. имущество, способное приносить доход.
В бухгалтерском балансе компании их стоимость указывается в активе.
В пассиве содержатся источники формирования этого имущества: кредиты
банков, уставный капитал, заимствования и тому подобное.
По форме активы делятся на:

1. Материальные (физическое имущество): оборудование, топливо,


мебель, здания, инструмент и так далее;
2. Нематериальные активы неосязаемы, но имеют стоимость
и экономическую ценность:
 патенты, торговые знаки, права на объекты интеллектуальной
собственности;
 право на использование недр;
 лицензии и разрешения;
 формулы, программные продукты, технологии и другие
подобные товарно-материальные ценности;
3. Финансовые (деньги и денежные эквиваленты): депозиты на счетах
в финансовых учреждениях, займы выданные, акции и облигации
других организаций.

Фирма использует все виды имущества. В то же время роль нематериальной


составляющей возросла из-за влияния информационных технологий
и информации в целом на успешность бизнеса. Чем больше нематериальных
активов использует компания, тем более высокотехнологичный продукт
она производит.

Большинство промышленных объектов строится собственниками для


использования в собственных нуждах. Присущие всем объектам производства
особенности делают каждый подобный объект абсолютно уникальным. Это
часто приводит к невозможности применения сравнительного и доходного
подходов, а значит, выходом (иногда единственным) будет считаться затратный
подход. Такая логика вполне оправдана. Это находит свое отражение как
в стандартах оценки, так и во мнении оценочного сообщества. Применять
можно и нужно все подходы, но приоритет в оценке промышленной
недвижимости находится в области пересчета затрат на воспроизводство или
замещение.

В сегменте промышленной недвижимости типична следующая ситуация:


земельный участок застроен эффективно, с точки зрения собственника, но
неэффективно с точки зрения рынка. Например, по мнению собственника,
актив крайне удачно вписывается в логистическую модель бизнеса, но рынок
эффективным подобный объект не считает, ибо смотрит на данный участок
с точки зрения альтернативных вариантов застройки. Оценочное сообщество
сходится во мнении, что именно в сегменте промышленной недвижимости
чаще, нежели в других сегментах рынка, возникает ситуация несоответствия
текущего и наиболее эффективного варианта застройки.

Логика анализа наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ)


заставляет нас проводить его в два этапа. На первом этапе земельный участок
рассматривается как условно свободный, а вывод о наиболее эффективной
застройке не учитывает застройку существующую. На втором этапе
полученный вариант наиболее эффективной застройки сравнивается с текущим
использованием. Возникшее несоответствие укрупнено имеет причину:
инертность рынка недвижимости. Это фактически неэластичность
предложения. Управленцам нужно время для изменения прежнего
неэффективного зонирования территорий путем застройки или реконструкции
промзон. Важно, что здания прежней застройки часто не соответствуют уровню
развития городов и территорий. Это естественный процесс.
К промышленной недвижимости предъявляется ряд общих требований,
которым то или иное производственное здание должно соответствовать.

1. Функциональные требования заключаются в том, что конструкция и


планировка должны обеспечивать оптимальные условия для
производственного процесса и участвующих в нем людей.
2. Технические требования касаются исправности оборудования,
обеспечения безопасности согласно категории опасности предприятия и
соответствия нормам пожарной безопасности, освещения.
3. Архитектурные требования затрагивают внешний вид производственного
объекта, которое должно соответствовать месту своего расположения, а
также внутренний вид и обстановку. Внутренняя обстановка должна
благотворно воздействовать на работников.
4. Экономические требования касаются конструктивных решений,
используемых при строительстве здания с точки зрения затрат на
возведение и эксплуатацию. Строительство предполагает
преимущественное использование сборных элементов и конструкций.
5. Выбор территории, на которой будет располагаться предприятие, должен
осуществляться с учетом специфики производства. Существуют
санитарные нормы, требующие помещать предприятия с высоким
уровнем шума, какого-либо излучения, загрязнения воздуха на расстоянии
от жилой застройки. Рядом с таким производством обычно создаются
специальные санитарно-защитные зоны.
Из экономической теории известно, что доходность предприятия определяют
четыре производственных фактора: земля, труд, капитал и менеджмент. Под
землей как фактором понимаются характеристика земельного участка, на
котором размещено предприятие, ценность земельного участка с точки зрения
географического положения и территориального расположения в городе,
состояния грунта, наличия коммуникаций. Труд — опытность, квалификация,
профессионализм и деловые качества производственного персонала. Капитал
понимается как совокупность материальных и нематериальных активов,
функционирующих в производственной деятельности предприятия.
Менеджмент как фактор — это опытность и квалификация управляющего
персонала, сложившиеся отношения у персонала предприятия с органами
управления в регионе, с другими предприятиями, с банками и другими
партнерами и клиентами, сформировавшаяся репутация (бренд) предприятия.
[2, с. 7]
Вывод:

Рынок промышленной недвижимости становится все более цивилизованным,


что в свою очередь требует повышение качества оценочных услуг. При оценке
промышленной недвижимости учитывается множество факторов, влияющих на
его стоимость. Качественная оценка производственных объектов заключается в
нахождении и установлении наиболее эффективного использования земельного
участка, на котором возведен объект или комплекс объектов; в использовании
комплексного подхода к описанию и классификации объекта оценки.
Немаловажным считается изучение и составление характеристики активов, что
позволяет подробно и тщательно оценивать деятельность коммерческой
организации в конкретных экономических показателях. На основании данных
такого анализа принимаются управленческие решения, в том числе
и относительно дальнейшего развития бизнеса. Цель оценки - получить
значение конкретного вида стоимости оцениваемого имущества. Она
необходима для того, чтобы принять управленческое решение в отношении
имущества. Таким образом, управление имуществом невозможно без
результатов оценки этого имущества. Стоимость - не единственный показатель
недвижимости. Для принятия управленческих решений в отношении
имущества следует учесть многие его характеристики: назначение,
качественные свойства, производственную мощность (производительность),
эксплуатационные издержки, износ и другие.
ГЛАВА 3
КОНКРЕТНЫЙ ПРИМЕР ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
ПРОМЫШЛЕННОЙ НЕДВИЖИМОСТИ, РАЗМЕЩЕННОЙ НА ЗЕМЛЯХ
СМОЛЕНСКОЙ ОБЛАСТИ.

Образцом может служить отчет №1662/16 «Об оценке рыночной стоимости,


имущества, состоящего из линий для производства и переработки
комбикормов».

Результаты работы оценщика отражаются в отчете об оценке, чтобы в


дальнейшем была возможность использовать полученную информацию для тех
или иных целей, указанных на странице 17.

Отчет, состоящий из 10 разделов, отражает все необходимые этапы проведения


оценки объекта промышленной недвижимости, в частности одного из
сегментов промышленного комплекса.
3.1. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ

Адрес объекта: Смоленская область, Рославльский район, д. Козловка, ул.


Мира, д. 46 принадлежащего ООО "Агротрейд". Оценка проведена по
состоянию на 29.06.2016г. Результаты настоящей оценки не могут быть
использованы другими лицами или в других целях.

Таблица 3.1.

Результат проведения оценки

№п/п Наименование объекта Сравнительный Доходный Затратный


подход подход подход
Линия для переработки
1 соевых бобов № 1 Не применялся Не применялся 2 663 392

Линия для переработки


2 соевых бобов № 2 Не применялся Не применялся 2 663 392

Линия для производства


3 комбикормов и смесей Не применялся Не применялся 4 391 295

Таким образом, основываясь на фактах, предположениях, примененных и


описанных в отчете, рыночная стоимость объекта оценки, по мнению
оценщика, округленно без учета НДС составляет:

9 718 079 рублей

Цена, установленная в случае реальной сделки, может отличаться от стоимости,


определенной в ходе оценки, ввиду некоторых факторов, указанных в 4 разделе
настоящего отчета.
3.2. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ
 Объект и состав объекта оценки с указанием сведений;
 имущественные права на объект оценки, цель;
 дата, срок проведения;
 информация об осмотре оценки;
 вид определяемой стоимости;
 место оказания услуг, общие требования к оказанию услуг, порядок сдачи
и приемки результатов услуг.

3.3. СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ


 Заказчик (юридический адрес, в лице кого представлен, ИНН, ОГРН, дата
государственной регистрации);
 Юридическое лицо, в котором по трудовому договору работает оценщик;
 Оценщик (ФИО, страховой полис, страховая сумма);
 Документы, подтверждающие наличие образования и профессиональных
знаний в области оценочной деятельности
 Информация о привлекаемых организациях и специалистах

3.4. ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ,


ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ
 Допущения;
 Ограничивающие условия;
 Иные сведения, которые необходимы для полного и
недвусмысленного толкования результатов проведения оценки
объекта оценки
3.5. ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ
ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
1. Стандарты оценки:
 Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к
оценке и Требования к проведению оценки (ФСО№1)», утвержден
приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015г. №297.;
 Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО
№2)», утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015г.
№ 298;
 Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО
№3)», утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015г.
№ 299;
 Федеральный стандарт оценки «оценка стоимости машин и оборудования
(ФСО №10)», утвержден приказом Минэкономразвития России от 1 июня
2015г. № 328;
 Федеральные стандарты оценки №1-3 вступили в действие в связи с
опубликованием Приказа № 467 Минэкономразвития России с 29
сентября 2015г.
2. Обоснование использования стандартов для определения
соответствующего вида стоимости
3. Используемая терминология

3.6. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ


Деревня Козловка расположена в южной части области, на правом берегу реки
Остер, у автодороги А141 Орел - Витебск. Железнодорожная станция на
железнодорожной ветке Орел - Витебск. Население - 914 жителей (2007 год).
Входит в состав Остерского сельского поселения. Рославль -
административный центр Рославльского района Смоленской области. 54,8
тысяч человек (2010). Город расположен на левом берегу реки Остер (приток
реки Сож, впадающей в Днепр), в 123 км от Смоленска, в 135 км от Брянска.
Через Рославль проходят автодороги А141 Орел - Рудня (через Брянск и
Смоленск далее на Витебск), Варшавское шоссе А130 (Москва Серый Камень и
далее на Бобруйск и Варшаву), и P137. Предприятия ОАО «Хлебная база» и
ООО «Агротрейд» представляет собой основную составляющую экономики
Рославльского района, и занимают важное место в экономике области.

Рисунок 3.1.

Описание количественных и качественных характеристик оборудования:


1. Линия для переработки соевых бобов. Линия экструзивной переработки
сои предназначена для переработки бобов сои с получением соевого
жмыха и соевого масла. Линия позволяет перерабатывать бобы сои (а
также может перерабатывать рапс и подсолнечник).

Применение этой линии позволяет: производить высококачественное


растительное масло, производить высококачественный жмых, резко увеличить
стоимость продукта по сравнению со стоимостью сырья.

Основным оборудованием, входящим в состав линии является:

 Экструдер Insta Pro 2000 трехкамерный, 2 штуки;


 Охладитель барабанный - Insta Pro с вентиляторами и циклоном;
 Бункер накопительный 98 метров кубических;
 Дробилка молотковая с редукторами;
 Система подачи сырья в экструдер с двигателем, шнеком,
редуктором;
 Разгрузочный шнек с редуктором и двигателем;
 Система удаления пара экструдера;
 Разгрузочный шнек охладителя;
 Устройство фасовки (мешок, биг-бэг);
 Система управления.

Производительность линии составляет 33 т/сутки;

Основные элементы линии введены в эксплуатацию в 2009-2010гг.

2. Линия по производству комбикормов предназначена для получения в


автоматическом режиме точно рассчитанного рациона комбикорма из
зернофуража и витаминных добавок для кормления различных
половозрастных групп свиней, КРС, птиц.

Основными элементами линии являются:

 Устройство загрузки;
 Бункер накопительный;
 Узла дробления зерна;
 Узла дозировки и смешивания;
 Узла ввода жидких компонентов;
 Система ввода и выгрузки компонентов;
 Устройство фасовки;
 Система управления линией.

Основные элементы линии введены в эксплуатацию в 2009-2010гг.

Оборудование полностью смонтировано, установлено на фундаменты,


подключено к сетям и в настоящее время используется по своему назначению.
3.7. АНАЛИЗ РЫНКА

Таблица 3.2.

Основные показатели развития экономики, %, г/г

2014 год (декабрь) 2015 год (декабрь)


ВВП 101,1 96,5
Инвестиции в основной 97,1 91,9
капитал
Реальная заработная плата 96,0 90,0
работников организаций
Оборот розничной 105,1 84,7
торговли
Реальные располагаемые 92,4 99,3
денежные доходы
населения
Индекс промышленного 103,9 95,5
производства
Объем платных услуг 102,4 96,3
населению

Основные макроэкономические показатели и тенденции развития России.


Предварительные данные за декабрь показали практически остановку спада
экономической активности.
Таблица 3.3.

Структура промышленного производства, виды деятельности

Объем отгруженной Доля в общем объеме


продукции отгруженной
в 2015 году, в продукции
действующих ценах, промышленности
млн. руб. области, %

Добыча полезных ископаемых 982,2 0,4


Обрабатывающие производства 163 433,6 74,7
производство пищевых продуктов, 26 574,7 12,1
включая напитки, и табака
текстильное и швейное производство 5 939,3 2,7
производство кожи, изделий из кожи и 847,7 0,4
производство обуви
обработка древесины и производство 8 371,7 3,8
изделий из дерева
целлюлозно-бумажное производство; 3 625,8 1,7
издательская и полиграфическая
деятельность
химическое производство 29 292,6 13,4
производство резиновых и пластмассовых 15 086,2 6,9
изделий
производство прочих неметаллических 8 547,9 3,9
минеральных продуктов
металлургическое производство и 15 280,5 7,0
производство готовых металлических
изделий
производство машин и оборудования 3 865,3 1,8
производство электрооборудования, 19 126,1 8,7
электронного и оптического оборудования
производство транспортных средств и 14 863,4 6,8
оборудования
прочие производства 11 966,7 5,5
Производство и распределение 54 490,5 24,9
электроэнергии, газа и воды
производство, передача и распределение 44 299,3 20,2
электроэнергии
производство, передача и распределение 8 265,7 3,8
пара и горячей воды (тепловой энергии)
Проанализировав политическую и социально-экономическую ситуацию в
регионе, оценщик не выявил влияние на стоимость объектов оценки факторов,
кроме тех, которые количественно напрямую нашли отражение в
анализируемом сегменте рынка и фактически в условиях, в которых участвуют
участники рынка недвижимого имущества и ценах реализуемых объектов.

Распределение земельного фонда по категориям (тыс.га)

Земли сельскохозяйстенного назначения

Земли поселений

Земли промышленности

Земли особо охраняемых территорий

Земли лесного фонда

Земли водного фонда

Земли запаса

Рисунок 3.2.

64,9% земель области отнесена к категории земель сельскохозяйственного


назначения, земли лесного фонда занимают 18,0% территории области, 5,4%
-земли населенных пунктов, 2,3% - земли особо охраняемых территорий, 1,4%
-земли промышленности, транспорта и иного назначения, 0,5%, - земли водного
фонда, 7,5% - земли запаса. Третью часть территории области занимают леса.

На рынке недвижимости в Смоленской области обращается недвижимость,


владельцами которой являются предприятия и организации различных форм
собственности, а также большая часть недвижимости принадлежит частным
лицам.
Также в этом разделе описывается:

 Территориальное расположение Смоленской области, ее сегменты,


рельеф, лесной фонд, климат, почвенный состав
 Анализ рынка отрасли, входе которого выяснилось, что рынок
комбикормов Российской Федерации в последние несколько лет довольно
стабилен. В 2015 году отрасль производства кормов выросла на 7
процентов. В современной комбикормовой промышленности России
насчитывается около 500-600 предприятий. В будущих периодах
стабильность растущего тренда рынка комбикормов в России в большой
степени будет зависеть от состояния зерновой отрасли и отраслей
животноводства и птицеводства. И если дальнейшая динамика зерновой
отрасли выглядит неопределенно, в связи с непредсказуемостью в
последнее время погодных условий, то динамика «мясных» отраслей
становится более четкой.

3.8. НАИЛУЧШЕЕ И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОЕ


ИСПОЛЬЗОВАНИЕ
Под наилучшим использованием объекта понимают наиболее вероятное его
использование, являющееся физически возможным, разумно оправданным,
юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения и в
результате которого рыночная стоимость объекта будет максимальной. Для
определения наилучшего и наиболее эффективного использования
оцениваемого объекта были учтены четыре основных критерия:

 Юридическая правомочность;
 Физическая возможность;
 Экономическая приемлемость;
 Максимальная эффективность;
Принимая во внимание указанные критерии и, согласуя их с нынешним
состоянием экономики, оценщик считает, что наилучшее и наиболее
эффективное использование объектов оценки заключается в использовании их
в составе комплекса по оборудование по переработке сои, т.е. использование по
функциональному назначению.

3.9. АНАЛИЗ ЛИКВИДНОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Ликвидность имущества, характеризуется тем, насколько быстро объект можно


обменять на деньги, т.е. продать по цене, адекватной рыночной стоимости на
открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют
разумно, располагая всей необходимой информацией, а на сделке не
отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Таблица 3.4.

Градация ликвидности имущества в зависимости от сроков реализации

Показатель ликвидности Высокая Низкая Средняя


Примерный срок реализации, месяцев 1-2 3-6 7-18

Факторы, влияющие на ликвидность:

 Эластичность спроса на данный вид имущества;


 Состояние имущества;
 Соответствие современным технологиям;
 Масштабность;
 Количество;
 Местоположение;
3.10. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ

Последовательность определения стоимости объекта оценки

Процесс расчета рыночной стоимости оцениваемого Объекта включает в себя


следующие этапы:

1. Заключение с заказчиком договора об оценке:

На этом этапе определяется основание заключения договора об оценке, вид


объекта оценки, вид определяемой стоимости объекта оценки, денежное
вознаграждение за проведение оценки объекта оценки.

2. Установление количественных и качественных характеристик объекта


оценки:

Оценщик делает описание конструктивных элементов, определяет их состояние


и характеристики, затем анализирует количественные характеристики для
обоснованного выбора объектов аналогов.

3. Анализ рынка, к которому относится объект оценки: На данном этапе


была собрана и проанализирована более детальная информация,
относящаяся как к оцениваемому объекту, так и к сопоставимыми с ним
подобным объектами, недавно проданным или сданным в аренду. Сбор
данных осуществлялся путем изучения соответствующей документации,
консультаций с представителями административных служб,
сотрудниками агентств по недвижимости. Также был проведен анализ
цен предложения на рынке жилой недвижимости.
4. Выбор метода оценки в рамках каждого из подходов к оценке и
осуществление необходимых расчетов: Расчет рыночной стоимости
объекта был проведен с использованием затратного, доходного и
сравнительного подходов. Методы и расчеты, приведенные в Отчете,
были использованы в соответствии с требованиями отечественных и
международных стандартов.
5. Обобщение результатов полученных в рамках каждого из подходов к
оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки: На
описанном выше этапе были проанализированы затратный,
сравнительный и доходный подход. В рамках каждого подхода
применялись методы описанные ниже.
6. Подготовка отчета по определению рыночной стоимости объекта: Вся
информация, которая была собрана и проанализирована в процессе
работы по оценке, систематизируется и представляется в виде единого
отчета с детальным изложением всех расчетов, логических выводов и
заключений.
Заключение
В данной курсовой работе представлены и описаны основные существующие
методы и способы оценки земель. Перечислены ведущие элементы и критерии
классификации промышленной недвижимости, которые являются основой при
проведении оценочной деятельности данного типа недвижимости. Грамотное и
обоснованное использование методов оценки и применение существующих
критериев отражены в 3 главе, в приведенном в качестве примера настоящем
отчете об оценке рыночной стоимости объекта. Там же изложены состав и
структура отчета, то, каким он должен быть и из чего должен состоять. В
отчете содержатся статистические данные о состоянии рынка, структуре
промышленного производства, а также данные о распределении земельного
фонда по категориям на территории Смоленской области. Данные изложены в
виде таблиц и диаграмм.
В ходе исследования существующих сегментов промышленной недвижимости
и способов ее оценки на примере отчета об оценке объекта, расположенного на
территории Смоленской области я столкнулся со сложностями или
невозможностью использования сравнительного метода из-за нехватки или
отсутствия информации о недавних сделках купли-продажи.
Доходный подход также оказался неприемлем к использованию, так как
основывается он на принципе ожидания и подразумевает возможность объекта
приносить доход в будущем, а в нашем случае оцениваемое имущество не
является самостоятельно бизнесообразующим и его использование возможно
только в комплексе.
Проблемой также является отсутствие строгих критериев классификации, с
которыми согласны участники рынка промышленной недвижимости.
Имеет место быть вопрос эффективности использования земли под
оцениваемыми промышленными активами, так как эффективность
использования земельных участков под промышленным объектом оценивается
по-разному.
Все эти проблемы были проработаны и пройдены. Единым решением для себя
считаю уделять наибольшее внимание выбору лучшего метода и доскональной
оценке всех составляющих промышленного комплекса для проведения более
точной оценки.

Поставленные задачи по описанию методов оценки и сегментов промышленной


недвижимости выполнены. Анализ показал, что наилучшим подходом для
оценки промышленной недвижимости может стать затратный подход,
проблемой которого остается только расчет стоимости воспроизводства старых
строений. Доходный подход также приемлем к оценке, если речь идет о
целостном промышленном комплексе, способном приносить доход.
Список литературы

1. Ковалев А.П. Финансы и статистика. М., 2009. С. 7.


2. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и
бизнеса. М., 2000.
3. Приказ Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611
"Об утверждении Федерального стандарта оценки
"Оценка недвижимости (ФСО N 7)"
4. Приказ Росземкадастра от 20.03.2003 N П/49 "Об
утверждении Методики государственной кадастровой
оценки земель промышленности и иного специального
назначения"
5. Официальный сайт администрации Смоленской области
6. Отчет № 1662/16 «Об оценке рыночной стоимости»