TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

COMARCA de São Paulo

3ª VARA CÍVEL - FÓRUM REGIONAL DE SANTANA
AV. ENGENHEIRO CAETANO ALVARES, 594, 2º ANDAR, SALAS
205 E 206, CASA VERDE, FONE: 11-3951-2525, SÃO PAULO-SP - E-
MAIL: SANTANA3CV@TJSP.JUS.BR

SENTENÇA

Processo nº: 0103552-66.2009.8.26.0001 - Procedimento Ordinário

Requerente: Cooperativa Habitacional dos Bancários de São Paulo - Bancoop
Requerido: João Moreira dos Santos

Se impresso, para conferência acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/esaj, informe o processo 0103552-66.2009.8.26.0001 e o código 0100000021XGU.
Juiz(ª) de Direito Dr.(ª): Jorge Alberto Quadros de Carvalho Silva

Vistos.

Este documento foi assinado digitalmente por JORGE ALBERTO QUADROS DE CARVALHO SILVA.
COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DE
SÃO PAULO - BANCOOP, qualificada nos autos, moveu ação de cobrança
contra JOÃO MOREIRA DOS SANTOS, alegando, em síntese, que
celebrou com o réu um Termo de Autorização para Uso Antecipado de
Unidade Habitacional, em razão do qual ele se associou a ela, a fim de
contribuir, financeiramente, para a construção de um empreendimento
residencial, por certo preço estimado e contra a promessa de pagar um saldo
residual ao final, tudo para receber, em compensação, uma unidade
habitacional. Disse que, apesar de ter entregado para ele um apartamento no
empreendimento, o réu tornou-se inadimplente, por ter deixado de pagar
parcelas correspondentes ao custo adicional, a partir de 05.08.2007, no total
de R$ 143.027,40 (60 parcelas de R$ 2.383,78). Assim, pediu a condenação
do réu ao pagamento do valor atualizado de R$ 201.092,50.
 Exibiu os documentos de fls. 19/91.

O réu foi citado e apresentou a contestação de fls. 110/129, com

os documentos de fls. 130/136. Em suma, disse que a autor estaria cobrando
um aporte financeiro extra, excessiva, indevida e unilateralmente, sem
nenhum respaldo legal e contratual.

Ingressou no processo a esposa do réu, TELMA LACHOWICZ

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DOS SANTOS, que apresentou a contestação de fls. 138/159, com os
documentos de fls. 160/163, e alegou litisconsórcio passivo necessário.

Réplica, a fls. 167/170 e 172/196, com os documentos de fls.

197/220.

Tréplicas, a fls. 258/264.

É o relatório do necessário.

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DECIDO.

Conheço diretamente do pedido e antecipo o julgamento da lide,

visto não ser necessária a produção de provas em audiência de instrução,
além dos documentos já exibidos pelas partes (art. 330, I, do Código de
Processo Civil).

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 Mantenho TELMA LACHOWICZ DOS SANTOS no pólo
passivo, porque, embora não haja litisconsórcio passivo necessário (trata-se
de ação de cobrança), ao assinar o contrato como co-obrigada, ela passou a
ter interesse jurídico suficiente para atuar como assistente, nos termos do
artigo 50 e seguintes do Código de Processo Civil.

Passo a analisar o mérito.

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A pretensão da autora não pode ser acolhida.

O ato cooperativo, no caso dos autos, constitui, na verdade,

compromisso de compra e venda, pois, ao aderir à cooperativa habitacional,
o intuito do aderente não foi o de participar de associação civil, mas o de
adquirir imóvel para uso próprio. Nesse sentido, não importa o nome que se
dê ao contrato, mas, isto sim, a sua natureza jurídica, pois é o conjunto de
direitos e deveres essenciais que permite verificar e definir a espécie de

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negócio jurídico.

Uma vez que o autor aderiu à cooperativa unicamente com o

intuito de adquirir um imóvel, mediante prévio compromisso de pagar
prestações até integralizar o preço, aplicam-se as normas próprias ao
compromisso de compra e venda, além do Código de Defesa do Consumidor
(CDC).

O Colendo Superior Tribunal de Justiça, aliás, já aplicou o CDC

para as cooperativas habitacionais, como deixa claro a seguinte ementa:

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 “CIVIL E PROCESSUAL. COOPERATIVA
HABITACIONAL. TERMO DE ADESÃO PARA COMPRA DE IMÓVEL.
DESISTÊNCIA. AÇÃO PRETENDENDO O RESSARCIMENTO DAS
IMPORTÂNCIAS PAGAS. RETENÇÃO SOBRE PARTE DAS
PARCELAS DETERMINADA EM PERCENTUAL INFERIOR AO
PREVISTO CONTRATUALMENTE. CLÁUSULA ABUSIVA.
SITUAÇÃO PECULIAR. OBRA SEQUER INICIADA. DESPESAS

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ADMINISTRATIVAS IRRELEVANTES. CÓDIGO DE DEFESA DO
CONSUMIDOR, ARTS. 51, II, 53 E 54. CÓDIGO CIVIL, ART. 924. (...)”
(REsp. 403.189/DF) (Destaquei).

A cobrança do aporte financeiro extra, rejeitada pelo réu, é

indevida, pois a cláusula do Termo de Adesão, que prevê a cobrança de valor
residual, é abusiva, na medida em que deixa ao fornecedor estabelecer o
preço do contrato, unilateralmente, sem a concordância do consumidor, sem

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critérios objetivos e sem referências concretas (art. 51, X, do Código de
Defesa do Consumidor).

Isso é vedado no art. 122 do Código Civil de 2002: “entre as

condições defesas se incluem as que privarem de todo efeito o negócio
jurídico, ou o sujeitarem ao puro arbítrio de uma das partes” (Destaquei).

O art. 489 desse mesmo Código estabelece: “Nulo é o contrato

de compra e venda, quando se deixa ao arbítrio exclusivo de uma das partes a
fixação do preço”.

Por sua vez, o art. 487 prevê: “É lícito às partes fixar o preço em
função de índices ou parâmetros, desde que suscetíveis de objetiva
determinação”.

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 Pois bem, no presente caso, não existe nenhum parâmetro na
cláusula que prevê o aporte financeiro extra, nenhuma possibilidade de
determinação, nenhum critério objetivo, tal como revela a respectiva
redação:

“Ao final do empreendimento, com a obra concluída e tendo

todos os cooperados cumpridos seus compromissos para com a

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COOPERATIVA, cada um deles deverá, exceto no que se refere a multas ou
encargos previstos no Estatuto, neste instrumento, ou por decisão de
diretoria, ou de assembléia, ter pago custos conforme a unidade
escolhida/atribuída, considerados ainda os reajustes, previstos no presente
Termo” (cláusula 16ª, Apuração Final, fls. 135).

Outrossim, se o compromisso foi firmado com base no

pressuposto de que a aquisição deveria ser mediante preço de custo, de
molde que o adquirente deveria participar de rateio necessário para a

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consecução das obras, então, por óbvio, deveria a autora ter exigido dele,
durante a construção e contra a apresentação de planilhas de custo, eventuais
diferenças necessárias, acaso verificasse a insuficiência de recursos dos
participantes.

Terminada a obra e concedida a posse direta, não faz sentido a

autora, muito tempo depois, exigir diferenças significativas, sem nenhum
critério objetivo e sem apresentação de planilhas, como se, aleatoriamente,
estivesse tentando cobrir um rombo financeiro da cooperativa e de todos os
seus projetos, em vez de fechar as contas do empreendimento específico do
qual o réu participara.

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 Percebe-se, também, que não existe nenhuma ata de assembleia,
específica ao empreendimento habitacional do réu, referendando a cobrança
do saldo residual, mediante a apresentação de planilhas de custo. Nenhuma
ata de assembléia seccional a respeito do Residencial Village Palmas.

O artigo 46 do Estatuto Social é claro: “Ressalvados os casos

que envolvam o interesse global da Cooperativa e que impliquem

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convocação da Assembleia Geral, as deliberações sobre assuntos de interesse
exclusivo dos associados integrantes de determinado empreendimento
habitacional, serão tomadas em Assembleias Seccionais, das quais só
poderão participar com direito a voto os associados daquela Seção” (fls. 30).

A ata exibida pela autora, referente à assembléia geral ordinária

de 19.02.2009, trata das contas da cooperativa nos exercícios de 2005/2008,
sem nenhuma menção à obra para cuja realização o réu se comprometera a
contribuir financeiramente (fls. 197/202).

Este documento foi assinado digitalmente por JORGE ALBERTO QUADROS DE CARVALHO SILVA.
Outrossim, não poderiam pessoas de outros empreendimentos da
cooperativa dispor, exclusivamente, sobre o destino do Residencial Village
Palmas, criando obrigações financeiras para as pessoas que haviam adquirido
unidades neste condomínio.

Portanto, não há base jurídica, nem econômica para a cobrança

que a autora promoveu, apesar de o réu ter cumprido, substancialmente, o
contrato, pagando o preço pré-fixado e o exigido durante o curso da obra
(substantial performance).

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 Diante do exposto, julgo IMPROCEDENTE o pedido, para
condenar a autora a pagar para o réu as custas processuais e os honorários
advocatícios, ora arbitrados em R$ 1.500,00, nos termos do artigo 20, §4º, do
Código de Processo Civil — em 15 dias, sob pena de penhora e multa de
10%.

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P. R. I.

São Paulo, FERIADO de 8 de março de 2011.

JORGE ALBERTO QUADROS DE CARVALHO SILVA

JUIZ DE DIREITO

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