Строительство и техногенная безопасность №15(67) - 2019

УДК 05.23.01

МЕТОДИКА КОМПЛЕКСНОЙ ОЦЕНКИ СОСТОЯНИЯ ПАМЯТНИКОВ АРХИТЕКТУРЫ

Шеина С. Г., Гиря Л. В., Буракова А. А., Горская А. Л.

Донской государственный технический университет (ДГТУ),

344000, ЮФО, Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, пл. Гагарина, 1, rgsu-gsh@mail.ru

Аннотация. В данной статье предложена методика комплексной оценки памятников архитектуры. На примере
Екатерининской женской гимназии (ныне МБОУ Лицей № 13), на основании которой проведена оценка технического
состояния, оценка историко-культурной, градостроительной и архитектурно-эстетической ценности, экономическая
оценка, суть каждого из модулей полностью раскрыта. Статья подкреплена расчетом, из которого становится понятно,
что реставрация памятников требует колоссальных затрат, но тем не менее, реставрация необходима, так как памятники
архитектуры составляют культурное наследие нашей страны.
Предмет исследования: Описание методики комплексной оценки состояния памятников архитектуры
Материалы и методы: Метод комплексной оценки состояния памятников архитектуры
Результаты: Оценка стоимости объекта исследования
Выводы: Выполнение комплексной оценки состояния памятников архитектуры на примере Екатерининской женской
гимназии (ныне МБОУ Лицей № 13)
Ключевые слова: техническое состояние, экономическая оценка, памятник архитектуры

федерального бюджета, но и из регионального, что

ВВЕДЕНИЕ представляет собой проблему, а значит, может
грозить невосполнимой их утратой [3].
На сегодняшний день актуальна задача по
сохранению памятников архитектуры, так как МАТЕРИАЛЫ И МЕТОДЫ
состояние их с каждым годом из-за недоремонта ИССЛЕДОВАНИЙ
ветшает. Основным законом является Федеральный
закон «Об объектах культурного наследия народов Здания памятников архитектуры –
Российской Федерации», он обозначил основные специализированный вид недвижимости,
принципы, связанные с охраной и сохранением определение стоимости которых требует
памятников культурного наследия[1].Так, комплексной оценки, которая включает в себя
напримерв Ростове-на-Дону, в 2008 г. были (рисунок 1):
приняты, а в 2012 г. обновлены «Правила застройки - оценку технического состояния;
и землепользования», в составе которых были - оценку историко-культурной, градостроительной
выделены зоны с особыми условиями и архитектурно-эстетической ценности здания-
использования территорий, в части охраны памятника;
объектов культурного наследияв которые вошли - экономическую оценку.
488 объекта культурного наследия, из которых Комплексная оценка, как было указано выше,
количество существующих памятников истории и состоит из трёх модулей.
культуры регионального значения – 338, МОДУЛЬ 1 «Оценка технического состояния
выявленных памятников истории и культуры – 133, памятника архитектуры» включает в себя:
памятников истории и культуры федерального - обследование несущих и ограждающих
значения – 17 на 1 января 2018 года[2].В настоящее конструкций, включая определение
время многие из памятников архитектуры являются конструктивного выполнения, характеристик
жилым фондом и находятся в материалов и несущей способности;
неудовлетворительном состоянии. - материаловедческие исследования, то есть
На основании имеющейся на данный момент определение физических, физико-химических,
информации о памятниках истории и культуры, физико-механических характеристик материалов и
основным направлением, требующим внимания, их повреждений.
является сохранение, реставрация их надлежащий МОДУЛЬ 2 «Оценка историко-культурной,
ремонт памятников архитектуры. Не смотря на градостроительной и архитектурно-эстетической
техническое обслуживание, реставрация и ремонт ценности» учитывает: целостность, сохранность,
памятников должны представлять собой подлинность, значимость и своеобразие объекта,
непрерывный процесс, реализацию комплекса мер систему планировки, рассматривает объект
по уходу и поддержанию всех видов ремонта, исследования со всех сторон.
объекта в целом, в исправном состоянии в течение МОДУЛЬ 3 «Экономическая оценка» основана
всего срока службы. В противном случае общее на данных технической и историко-культурной
техническое состояние ухудшается и вместе с этим оценок. Учитывает все параметры инвестирования,
увеличивается физический износ. Для проведения прогнозирует увеличение физического износа и
качественных реставрационных и ремонтных работ, определяет стоимость объекта.
требуется выделение огромных средств не только из

7
 Строительство и техногенная безопасность №15(67) - 2019

Комплексная оценкасостояния
памятника архитектуры

МОДУЛЬ 1 МОДУЛЬ 2
Оценка технического состояния Оценка историко-культурной,
градостроительной и архитектурно-
эстетической ценности

МОДУЛЬ 3
Экономическая оценка

Рис. 1. Комплексная оценка состояния памятника архитектуры

Fig. 1 Comprehensive assessment of the state of the monument of architecture

разработанный на основании ВСН 53-86(р), создана

дефектная ведомость (табл.1). А также выполнена
компьютерная модель здания (рис.2). Она является
РЕЗУЛЬТАТЫ И ИХ АНАЛИЗ информационной моделью исследуемого здания,
является основанием для необходимых расчетов и
В целях выполнения реставрационных работ, получения рабочей документации.
было выполнено обследование здания Было установлено, что здание по адресу: пл.
Екатерининской женской гимназии (ныне МБОУ Свободы 1/1 находится в неудовлетворительном
Лицей № 13). состоянии (физический износ здания составляет
В результате проведенного обследования 52,81%). Появление выявленных разрушений
объекта определено техническое состояние явилось причиной неблагоприятной экологической
конструктивных элементов данного объекта, в и геологической ситуацией на территории
результате чего был составлен акт обследования, памятника архитектуры, а также неправильной
эксплуатацией[6].

Таблица 1. Дефектная ведомость здания Лицея № 13.

Table. 1. Defective list of the lyceum building №13

№ п/п Дефект Фото

1 Отслоение штукатурного слоя и следы
увлажнения в цоколе здания

8
 Строительство и техногенная безопасность №15(67) - 2019

№ п/п Дефект Фото

2 Отслоение и отпадение штукатурного слоя на
карнизной плите

3 Трещины шириной раскрытия до 10 мм,

отслоение штукатурного слоя

4 Отсутствие части водосточной трубы

5 Поражение коррозией чугунных участков труб

системы канализации

9
 Строительство и техногенная безопасность №15(67) - 2019
№ п/п Дефект
6 Следы увлажнения несущих конструкций
кровли, протечки, просветы
Рис. 2 Компьютерная модель здания Лицея № 13
Fig. 2. Computer model of the building lyceum №13
По результатам проведенного технического
обследования несущих конструкций здания для
повышения эксплуатационной надежности здания
необходимо провести следующие инженерные
мероприятия:
1. Трещины в стенах и перегородках
раскрытием до 2 мм зачеканить цементно-песчаным
раствором состава 1:2, трещины раскрытием свыше
2 мм заинъецировать по существующей методике.
2. Установить лотки в отмостке для стока
атмосферных вод.
3. Выполнить ремонт лестничных клеток,
ступеней и отделки мест общего пользования.
4. Произвести замену стальных участков труб
системы отопления.
5. Произвести замену стальных участков труб
системы холодного водоснабжения.
6. Произвести модернизацию системы
электроснабжения.
7. Выполнить частичную замену оконных и
дверных проемов.
8. Произвести частичную замену паркетного
покрытия пола.
9. Полная замена кровли и ее несущих
конструкций.
10
Фото
Экономическая оценка
Оценка памятника – расчет стоимости
недвижимости.Для того, чтобы расчет был
произведен необходимо иметь как традиционные
знания в этой сфере, так и знания в сфере
строительства. При оценке стоимости объекта
необходимо также определить перечень затрат на их
выполнение. Памятники архитектуры могут быть
рассмотрены с двух сторон:
1. как материальный результат труда;
2. как формы исторического и культурного
наследия.
Данные аспекты определения стоимости
памятника являются связующим звеном при оценке
данного вида недвижимости. На основании
проведенного технического обследования можно
сделать вывод о том, что при оценке памятников
возможно использование трех
подходов – затратного, сравнительных продаж,
доходного, но с внесением некоторых дополнений в
каждый из подходов, то есть необходим учет их
специфики, которая определяется особенностями
данного типа недвижимости. Методика расчета
каждого подхода представлена на рисунке 3.
 Строительство и техногенная безопасность №15(67) - 2019

Рис. 3 Методика расчета тремя подходами памятников архитектуры

Fig. 3. Method of calculation by three approaches of architectural monuments

На рисунке 3 приводится полное описание каждого из подходов и их особенности.

Таблица 3. Описание подходов, используемых при оценке объекта исследования
Table 3. Description of the approaches used in the evaluation of the object of study

Подход Описание Минусы Особенности

Доходный Определение ожидаемых доходов от Отсутствие Исследование факторов,
оцениваемого объекта. необходимой влияние которых способствуют
информации о уменьшению величины чистого
сопоставимых операционного дохода за счёт
продажах, а расходов по его сохранению.
извлечение дохода Вследствие чего под действием
не является основой фактора историко-культурной
для инвестиций в ценности возрастает его
памятники доходность с течением времени.
архитектуры.

11
 Строительство и техногенная безопасность №15(67) - 2019

Продолжение таблицы 3
Continuation of table 3
Сравнительных Совокупность методов оценки стоимости Недостаток Памятники архитектуры в связи
продаж объекта оценки, основанных на информации о со своей уникальностью
сравнении объекта оценки сделках являются несравнимыми с
объектами – аналогами. купли – продажи другими объектами
объектов – аналогах. недвижимости.
Затратный Определение затрат на восстановление Учёт физических, Уникальность объектов
или замещение объекта недвижимости. экономических и архитектуры позволяет
Учет его износа. социальных учитывать иные способы
факторов. получения дохода, то есть
имеют отличия в системе
единиц измерения.

Оценка стоимости памятника архитектуры была (памятниках истории и культуры) народов

рассчитана затратным подходом, так как на Российской Федерации» в части подготовки проекта
основании проведенного анализа подходов оценки, закона Российской Федерации «Об отнесении
затратный подход наиболее подходит для находящихся в государственной собственности
получения достоверных результатов проведенного объектов культурного наследия (памятников
исследования. Расчет оценки приведен ниже. истории и культуры) народов Российской
Исходные данные: восстановительная Федерации к федеральной собственности,
стоимость –48 365 228,270 млн. руб.; t = 150 лет; Е = собственности субъектов Российской Федерации и
0,01; К= 0,8·0,2 = 0,16; t(1-k) = 150(1 - 0,16) = 126 муниципальной собственности»: постановление
лет. правительство Москвы от 27 января 2004 года № 28-
Результат расчета: оценка стоимости с учетом пп.
исторической и культурной ценности составляет - 4. Шеина С. Г., Бабенко Л. Л., Шумеев П. А.
С  48,365  (1  0, 01) 126  0, 68 Разработка информационно-аналитического
С  4123,8 млн.руб. сопровождения системы градоэкологического
обеспечения сохранения исторической застройки
Согласно проведенной экономической
при реконструкции городских территорий.
оценке,можно сделать вывод о том, что стоимость
Интернет – журнал «НАУКОВЕДЕНИЕ», №5,
здания памятника значительно превышает его
(2013).
восстановительную стоимость. Данный результат
5. Шеина С. Г., Упенников Д.К. Современные
говорит о целесообразности восстановления
технологии, приборы и оборудования для
памятника архитектуры несмотря на большие
трёхмерного моделирования памятников
затраты.
архитектурного наследия. Интернет-журнал
«НАУКОВЕДЕНИЕ», Том 7, №3, (2015)
ВЫВОД 6. Свод реставрационных правил.
«Рекомендации по проведению научно-
На основании проведенной комплексной оценки
исследовательских, изыскательских, проектных и
можно прийти к выводу о том, что памятники
производственных работ, направленных на
архитектуры – объекты, требующие внушительное
сохранение объектов культурного наследия
количества денежных средств на восстановление и
(памятников истории и культуры) народов
поддержание работоспособного состояния. Как
Российской Федерации». СРП-2007.
говорилось ранее, памятники архитектуры являются
7. Svetlana Sheina, Lidia Girya, Anastasia Lapina
уникальными объектами, единственными в своём
Use of ground surface deformations monitoring data for
роде, поэтому их восстановление необходимо, так
control of housing facilities health // MATEC Web of
как они являются достоянием страны.
ConferencesиVolume 106 (2017) International Science
Conference SPbWOSCE-2016 “SMART City”
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ URL: matec-
conferences.org/articles/matecconf/abs/2017/20/conten
1. Федеральный закон от 25.06.2002 № 73-ФЗ
ts/contents.html.
(ред. От 13.07ю2015) «Об объектах культурного
8. Шеина С.Г., Хамавова А.А., Исматулаева
наследия (памятниках истории и культуры) народов
Н.А. Комфортная среда жизнедеятельности: новые
Российской Федерации».
стандарты устойчивого развития сельских
2. Постановление Правительства РФ от 5
территорий // Инженерный вестник Дона. 2015. №3
июля 2002 г. № 504 «Об общероссийском
(37). С. 88 URL:
мониторинге состояния и использования
ivdon.ru/ru/magazine/archive/n3y2015/3123
памятников истории и культуры, предметов
9. Петров К.С., Колесников И.А.
музейного фонда Российской Федерации, а также
Современные аспекты формирования комфортной
кинофонда».
городской среды // Инновации в науке. 2016. №9
3. О реализации положений Федерального
(58). С. 98-102.
закона «Об объектах культурного наследия

12
 Строительство и техногенная безопасность №15(67) - 2019

10. Справочник расчетных данных для оценки.
СРД-2. М.: ООО «НПЦПО»; Вею-принт, 2008.
11. Методика оценки зданий – памятников
культурного наследия. М.: ООО «НПЦПО», 2004,
2008. URL: www.cpcpa.ru
REFERENCES
1. Federal Law of June 25, 2002 No. 73-FZ (as
amended on July 13, 2015) “On Objects of Cultural
Heritage (Monuments of History and Culture) of the
Peoples of the Russian Federation”.
2. Decree of the Government of the Russian
Federation of July 5, 2002 No. 504 “On All-Russian
Monitoring of the Condition and Use of Monuments of
History and Culture, Objects of the Museum Fund of the
Russian Federation, and also the Film Fund”.
3. On the implementation of the provisions of the
Federal Law “On Objects of Cultural Heritage
(Historical and Cultural Monuments) of the Peoples of
the Russian Federation” regarding the preparation of the
draft law of the Russian Federation “On the assignment
of state-owned cultural heritage objects (historical and
cultural monuments) of the peoples of the Russian
Federation to the Federal property, property of
constituent entities of the Russian Federation and
municipal property ”: Resolution of the Moscow
Government of January 27, 2004 No. 28-pp.
4. Sheina S. G., Babenko L. L., Shumeev P. A.
Development of information and analytical support for
the system of urban ecological support for the
preservation of historical buildings during the
reconstruction of urban areas. Internet journal
"SCIENCE", №5, (2013).
5. Sheina S. G., Upennikov D.K. Modern
technologies, instruments and equipment for three-
dimensional modeling of monuments of architectural
heritage. Internet journal "SCIENCE", Volume 7, No. 3,
(2015)
6. Code of restoration rules. "Recommendations for
research, survey, design and production work aimed at
preserving cultural heritage objects (historical and
cultural monuments) of the peoples of the Russian
Federation." PSA 2007.
7. Svetlana Sheina, Lidia Girya, Anastasia Lapina
Use of ground surface deformations monitoring data for
control of housing facilities health // MATEC Web of
Conferences and Volume 106 (2017) International
Science Conference SPbWOSCE-2016 “SMART City”
URL: matec-
conferences.org/articles/matecconf/abs/2017/20/conten
ts/contents.html.
8. Sheina S.G., Khamavova A.A., Ismatulaeva N.A.
Comfortable living environment: new standards for
sustainable development of rural areas // Engineering
Bulletin of the Don. 2015. No3 (37). S. 88 URL:
ivdon.ru/ru/magazine/archive/n3y2015/3123
9. Petrov K.S., Kolesnikov I.A. Modern aspects of
the formation of a comfortable urban environment //
Innovations in science. 2016. No9 (58). S. 98-102.
10. Reference book of calculated data for evaluation.
SRD-2. M .: LLC "NPTSPO"; Veyu-print, 2008.
11. Methodology for the assessment of buildings -
monuments of cultural heritage. M .: LLC "NPTsPO",
2004, 2008. URL: www.cpcpa.ru

THE METHODOLOGY OF COMPLEX ASSESSMENT OF THE STATE OF

MONUMENTS

Sheina S. G., Girya L. V., Burakova A. A., Gorskaya A. L.

Summary. This article proposes a method of complex assessment of architectural monuments. On the example of the Catherine
women's gymnasium (now MBOU Lyceum № 13), based on which the assessment of the technical condition, the assessment of
historical and cultural, urban planning and architectural and aesthetic value, economic assessment, the essence of each of the
modules is fully disclosed. The article is supported by the calculation, from which it becomes clear that the restoration of
monuments requires enormous costs, but nevertheless, the restoration is necessary, since the monuments of architecture constitute
the cultural heritage of our country.
Subject of research: Description of the method of complex assessment of the state of architectural monuments
Materials and methods: Method of complex assessment of architectural monuments
Results: Valuation of the research object
Conclusions: A comprehensive assessment of the state of architectural monuments on the example of the Catherine women's
gymnasium (now MBOU Lyceum № 13)
Key words: technical condition, economic assessment, architectural monument

13