Академический Документы
Профессиональный Документы
Культура Документы
Введение
В соответствии с методологией затратного подхода (п. 24д ФСО № 7) для целей опре-
деления рыночной стоимости объекта недвижимости земельный участок оценивается как
1
В соответствии с пунктом 24б ФСО № 7 затратный подход целесообразно применять для оценки недвижи-
мости, если она соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастро-
енного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего
(экономического) устареваний объектов капитального строительства.
Рассмотрим оценку ОКН при допущении 2, то есть предположив, что на земельный уча-
сток не распространяются исторические ограничения. В этом случае в процессе оценки
земельного участка как незастроенного мы будем руководствоваться лишь стандартными
градостроительными ограничениями по возможной застройке земельного участка – Пра-
вилами землепользования и застройки [5] и СНИПами [6].
Допустим, что в соответствии с этими ограничениями на земельном участке можно воз-
вести 5-этажный офисный центр. Анализ рынка показал, что такие участки на рынке стоят
500 000 д. е.
Пусть (для простоты) здание с прибылью предпринимателя также стоит 77 000 д. е.
Применив метод прямой капитализации, получаем, что земельный участок стоит больше,
чем ОКН в целом (500 000 д. е. > 216 000 д. е.). Это значит, что наилучшим использовани-
ем объекта недвижимости является снос строений и продажа земельного участка по цене
в 500 000 д. е. за вычетом затрат на снос существующих строений. Но здание является
историческим и, как мы уже отмечали, его снос запрещен. Следовательно, лучшее, что
Итак, как мы уже показали, два способа оценки земельного участка позволяют ариф-
метически получить одну и ту же стоимость ОКН. Однако получаемое при этом распреде-
ление стоимости активов (земли и улучшений) разное. В первом случае стоимость земли,
по сути, определяется как разность общей стоимости объекта минус стоимость улучше-
ний. Во втором случае доминирующим активом является земельный участок, рыночная
стоимость которого определяется исходя из его наиболее эффективного использования
как незастроенного, а стоимость исторических улучшений рассчитывается как остаточная
стоимость. Эта остаточная стоимость может вносить либо положительный, либо отрица-
тельный вклад в общую стоимость объекта культурного наследия. Заметим, что оценка
улучшений по остаточному принципу соответствует принципу оценки земли как свободной
исходя из ее наиболее эффективного использования 2.
Заключение
Выводы
2
Международные стандарты оценки в редакции 2007 года. Понятия, лежащие в основе общепринятых прин-
ципов оценки. П. 6.0.
ского») использования, что, на наш взгляд, противоречит концепции ценности земли как
незастроенной.
5. При нераспространении охранных обязательств на земельный участок его оценка с
использованием затратного подхода возможна обычным способом – посредством анали-
за его наиболее эффективного использования с учетом только его местоположения и гра-
достроительных ограничений, что, на наш взгляд, соответствует теории земельной ренты
и стоимости земли. Кроме того, такой способ оценки ОКН может оказаться хорошим ин-
струментом для анализа и принятия решений о коммерческом использовании ОКН.
* * *