Índice:

1 - Introdução....................................................................................................................1
2 - Natureza jurídica da locação.................................................................................2
3 – Lei Do inquilnato...................................................................................................3
3.1) Locação residencial .............................................................................................4
3.2) Locação de temporada.........................................................................................5
3.3) Locação não residencial.......................................................................................6
3.4) Sublocação..........................................................................................................6
4 - O COMEÇO E O FIM DO CONTRATO DE LOCAÇÃO.......................................7
5 - AS NULIDADES DA LEI.......................................................................................7
6 - OBSERVAÇÕES COMPLEMENTARES ACERCA DA LOCAÇÃO....................9
6.1) Divórcio do locatário:...........................................................................................8
6.2) Morte:...................................................................................................................8
6.3) Alienação do imóvel:............................................................................................8
7 – CONCLUSÃO.......................................................................................................8
8 - REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

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1 - INTRODUÇÃO

O contrato de locação é um dos mais importantes e também um dos mais utilizados na

órbita contratual. Talvez por isso desperte tanta controvérsia e mereça a atenção de tantos
estudiosos do Direito, e até mesmo atenção especial do legislador, que designou uma lei
especial para esse tipo de contrato.

É acerca não só da lei do inquilinato, mas também de toda leva de matéria que este traz
consigo que este trabalho se propõe penetrar nas indagações e pontos cruciais da
locação.

2 - A NATUREZA JURÍDICA DA LOCAÇÃO

“Locar” algo, segundo Soares Amora, significa alugar, arrendar um determinado objeto. O
termo arrendamento, bastante utilizado no universo contratual, condiz ao contrato de
locação, que, por sua vez, é aquele em que uma parte, geralmente o proprietário do
objeto, cede à outra parte este em troca de uma determinada prestação.
È importante salientar que a coisa não pode exaurir-se com o uso e gozo proporcionado à
parte usufruinte; portanto bens como gás, energia elétrica ou mesmo água não podem ser
objeto de locação.

No que tange à sua classificação, o contrato de locação é oneroso, na maior parte das
vezes consensual, comutativo, de execução continuada (há continuidade de prestação até
que se cesse o contrato – o aluguel); resulta-se a partir dessa caracterização um dos seus
três principais pressupostos: a contratualidade, seguida da chamada “cessão temporária
de uso e gozo” (onde há transferência de propriedade) e remuneração. Este último se
materializa perante o aluguel, o salário e a soldada, conforme o contrato se tratar de
locação de coisa, prestação de serviço ou empreitada, respectivamente.

O contrato de locação possui três espécies: locação de serviços, de obra e de coisas.

Locação de serviços (locatio conductio operarum): De acordo com a explicação de Maria

Helena Diniz, “Se relativa a uma prestação de serviço economicamente apreciável,
considerada em si mesma, independente do resultado”. Em outras palavras, nessa

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espécie de locação uma parte presta serviços à outra mediante um pagamento.

Locação de obra ou empreitada (locatio conductio operis):No entender de Sílvio

Rodrigues, é aquela em que há um obra “... para a qual o locador promete fornecer seu
trabalho e/ou material em troca de uma remuneração”.

Locação de coisa (locatio conductio rerum): É aquela que, como cita Venosa, “O locador
cedia ao locatário o uso e gozo de um bem mediante dinheiro”, fazendo referência ao
Direito Romano. Essa espécie de locação, cuida exclusivamente do uso e gozo de bem
infungível, uma vez que ao tratar de um bem fungível, ter-se-ia o negócio de mútuo e não
de locação.

A lei do inquilinato, para a qual o estudo desta pesquisa está sendo direcionado, toca a
espécie locação de coisas.

3 - A LEI DO INQUILINATO

A lei do inquilinato, de nº 8245, publicada em outubro de 1991, dispões sobre as locações

de imóveis urbanos, bem como os procedimentos concernentes a ela, excluind0-se, pelo
menos num primeiro instante – como cita Venosa, os bens móveis e os imóveis rurais.

Isso porque, a partir da reflexão do mesmo autor, “Considera-se imóvel urbano conforme
sua destinação e não de acordo com sua localização”. O que Venosa defende é a idéia de
que mesmo situado numa área rural, o imóvel pode ser considerado urbano para fins de
locação desde que seja destinado à moradia ou ao comércio.

A lei também denominada norma inquilinária por parte da doutrina exclui do seu âmbito de
atuação alguns dos tipos de imóveis urbanos. Logo em seu primeiro artigo, diz
expressamente que não cuida de apart-hotéis, arrendamentos mercantis (leasing),
espaços destinados à publicidade, imóveis da União e vagas de garagem autônomas e
estacionamentos, por pertencerem à alçada do código civil ou de legislações especiais.

Obras de célebres juristas como Humberto Theodoro Jr e Venosa, atentos certamente ao

entendimento sólido do leitor, costumam classificar a locação de coisas em três sub

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grupos, dos quais esta pesquisa se utilizou para uma melhor compreensão do universo da
locação.

3.1) Locação residencial

Na locação residencial, há que se considerar o tempo de duração do contrato escrito; se

este fora acordado com prazo inferior ou superior a trinta meses. A lei, em seu dispositivo
nº 46, trata das locações com prazo igual ou superior a trinta meses, frisando a
possibilidade da chamada denúncia vazia, que consiste na faculdade de notificação por
parte do locador.

Assim, findo o prazo do contrato, o locador, nos termos concernentes a este artigo, fica
desobrigado de notificar o locatário, havendo resolução automática do acordo. Porém,
caso o locatário permaneça no imóvel por mais de trinta dias sem a oposição do locador
(prorrogação tácita), o contrato dar-se-á como vigente (art. 46 § 1º) até que este notifique
aquele (art. 46 § 2º).

No artigo 47 estão arroladas as restrições impostas aos contratos escritos ou verbais que
estipularem prazo inferior a trinta meses (denúncia justificada). De acordo com o
disposto no artigo, ao contrário do citado anteriormente, ocorre a prorrogação automática
do contrato que, por sua vez, só findará com a operância das hipóteses de seus incisos,
seguido da devida e obrigatória notificação do locatário,incisos estes que se seguem:

I – Nos casos do art. 9º

Esse inciso diz que pode haver resolução contratual nas hipóteses do art. 9º da lei,
abrangendo o mútuo acordo, a prática de infração legal ou contratual, falta de pagamento
de aluguel e/ou inadimplemento de encargos e mediante a necessidade de reparação
urgente determinada pelo poder público.

II – Em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo

locatário for relacionada com seu emprego.

A relação que evidencia o vínculo trabalhista é pressuposto essencial para a locação;

desfazendo-se abre-se espaço para despejo.

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III – Se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso
residencial de ascendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro,
de imóvel residencial próprio.

Nesse inciso a lei trata do direito de retomada do imóvel em casos de necessidade por
parte do locador. Ele abraça também a pessoa jurídica locadora que pede o imóvel para
que nele possa instalar e exercer sua atividade, desde que para uso próprio.

IV – Se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para realização de obras

aprovadas pelo poder público, que aumentem a área construída, em , no mínimo, vinte por
cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por
cento.

Tal inciso não se confunde com o art.9º IV, pois aqui a iniciativa é do proprietário e não do
poder publico, que apenas aprova a idéia.

V - Se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

Venosa cita este inciso como sendo o mais importante, fundamental à nova lei do
inquilinato. Ele cuida da “denúncia imotivada da locação com vigência ininterrupta por
mais de cinco anos”, ou seja, uma espécie de denúncia vazia que está restrita aos tomos
da lei e que só florescerá finda o prazo mínimo estipulado, que é de cinco anos nos casos
de locações com prazo inferior a trinta meses.

3.2) Locação de temporada

A locação de temporada é “... aquela destinada à residência temporária do locatário, para

prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu
imóvel, e outros fatos que decorrem tão somente de determinado tempo”, e contratada por
prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel”. (art48)

Uma vez que possui prazo determinado, este tipo de contrato de locação só poderá existir
se escrito, pois sob a forma verbal irá submeter-se às normas do dispositivo anterior
(“Quando ajustada verbalmente...” art.47). Como se refere a situações transitórias, com

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curta duração, é comum que o pagamento de aluguel e encargos se façam anteriormente
ao uso e gozo do bem, atentando-nos para uma de suas mais relevantes peculiaridades.

A prorrogação tácita se dará da mesma forma daquelas locações residenciais com prazo
igual ou superior a trinta meses; se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta
dias sem a oposição do locador presumir-se-á a prorrogação do contrato até que se faça a
notificação por parte deste (art 50).

3.3) Locação não residencial

As locações não residenciais se dividem quanto à possibilidade da renovação

compulsória. Caso a locação não esteja acobertada por essa possibilidade, a regra a qual
irá submeter-se o contrato será a da lei 8245/91, estando este sujeito à denúncia vazia, ao
direito de retomada.

Nos contratos com renovação compulsória, também denominados comerciais, em que

não há vínculo existente entre a locação e relevante significância social ( escolas,
igrejas..) ou humanitária (hospitais..), é preciso que o contrato seja de no mínimo cinco
anos e que não haja mudança no ramo de atividade por no mínimo três, a fim de
preservar o valor do “ponto”. Para garantir a inerência do locatário, deve-se fazer com seis
meses de antecedência do vencimento do contrato uma renovação deste – a ação
renovatória, para garantir a prioridade sobre o imóvel. Se não houver a possibilidade de
renovação, o locatário deverá ser indenizado pelos acréscimos que realizou.

3.4) Sublocação

Segundo Maria Helena Diniz, “ A sublocação vem a ser um contrato de locação que se
efetiva entre o locatário de um bem e terceiro – o sublocatário, com a prévia permissão do
locador, que, participando de uma primeira relação jurídica ex locatio ( contrato de
locação) , se vincula a uma segunda (contrato de sublocação), tendo-se em conta, nas
duas, o mesmo objeto locado”

A lei do inquilinato trata especialmente da sublocação nos arts 14,15 e16, onde diz que
essa relação jurídica ramificada de uma outra da mesma espécie segue as mesmas
normas e procedimentos da locação, sujeitando-se primordialmente à permissão do

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locador original. Segue o mesmo raciocínio da sublocação a cessão e o empréstimo do
imóvel já em locação.

4 - O COMEÇO E O FIM DO CONTRATO DE LOCAÇÃO

Como todo contrato, é preciso estar atento às formalidades da lei quando esta assim
determinar – quando se tratar de contratos solenes; além de, obviamente, conter os
elementos essenciais de qualquer contrato como o consentimento válido dos contratantes
e a capacidade dos sujeitos envolvidos no acordado.

Há ainda observações concernentes à locação em especial como a cessão de posse do

bem locado, forma livre na maior parte das vezes e lapso de tempo, sendo este último
determinado ou não.

A extinção do contrato se dará mediante resilição bilateral, direito de retomada, cláusula

resolutiva, perda da coisa (seja de forma total ou parcial), vencimento do prazo,
desapropriação, nulidade (absoluta ou relativa), inexecução contratual ou infração à lei,
falência ou concordata de um dos contratantes e ainda por extinção de usufruto ou
fideicomisso , no caso do art 7º da lei.

5 - AS NULIDADES DA LEI

A lei do inquilinato visa proteger a ordem pública, no que tange os atos que possam atingir
seus objetivos basilares.É importante salientar que o texto legal não trata de nulidades
relativas, embora estas obviamente possam ocorrer, mediante interpretação doutrinária ou
jurisprudencial. Wilson de Andrade Brandão cita, em obra especializada: “Para o art 45 da
lei do inquilinato, só existem nulidades, porque a ineficácia das cláusulas advém de sua
ofensa à ordem pública em que se situam os ditames”.

6 - OBSERVAÇÕES COMPLEMENTARES ACERCA DA LOCAÇÃO

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6.1) Divórcio do locatário:

Ocorrendo separação ou divórcio a locação se estenderá ao cônjuge que permanecer no

imóvel locado, lembrando sempre que se deve comunicar o locador por escrito. Este, por
sua vez, poderá exigir a substituição do fiador ou uma das garantias legais no prazo de
trinta dias.

6.2) Morte:

A morte de uma das partes da relação ex locatio, seja do locador ou do locatário, não
finda os efeitos do contrato. Em casos assim, ocorre a transmissão aos herdeiros ou
segue-se as ordens de sub-rogação elencadas no art 11 da lei.

6.3) Alienação do imóvel:

A alienação, quando ocorre durante a vigência do contrato, requer a denúncia do mesmo,

que deve ser exercida por sua vez no prazo de noventa dias, contados do registro da
venda ou do compromisso, sob pena de se presumir a concordância tácita de continuação
da locação. Esta regra se aplica a todas as modalidades de locação, com exceção apenas
daquelas contratadas com prazo determinado, com cláusula de vigência e devidamente
registradas no registro imobiliário competente.

7 - CONCLUSÃO

A nova lei do inquilinato veio para materializar a até então também inovadora teoria
contratual. Balanceou as bases do contrato, igualou as partes contratantes, harmonizou a
relação ex locatio. A pesquisa que se seguiu procurou ambientar o entendimento de forma
objetiva e didática, procurando mostrar os ditames estruturais da lei e sua aplicabilidade
prática.

8 - REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

Obras consultadas:

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Diniz, Maria Helena . Curso de Direito Civil Brasileiro vol 3, “Teoria das obrigações
contratuais e extracontratuais”, 20ª ed. , São Paulo: Saraiva, 2004.

Gomes ,Orlando.* Obrigações, 18ª ed., Rio de Janeiro: Forense,1999.

Venosa, Sílvio de Saulo.Lei do inquilinato comentada – doutrina e prática,7ª ed, São

Paulo: Atlas,2001.

Rodrigues,Sílvio. Direito Civil vol 3 , “Dos contratos e das declarações unilaterais da

vontade”, 29ª ed., São Paulo: Saraiva, 2003

Brandão,Wilson de Andrade. Locações de imóveis urbanos, Rio de Janeiro: Freitas e

Bastos, 1995.

Amora, Soares. Minidicionário de língua portuguesa, 9ª ed.,São Paulo: Saraiva, 2001.