Вы находитесь на странице: 1из 2289

Путеводитель по судебной

практике. Продажа
недвижимости

Документ предоставлен КонсультантПлюс

www.consultant.ru

Дата сохранения: 16.05.2021


Изменения за последний месяц
КонсультантПлюс, 30.12.2019

ПУТЕВОДИТЕЛЬ ПО СУДЕБНОЙ ПРАКТИКЕ

ПРОДАЖА НЕДВИЖИМОСТИ

Глава 30. Купля-продажа

§ 7. Продажа недвижимости

Статья 549. Договор продажи недвижимости

См. также: Важнейшая практика по ст.


549 ГК РФ

Вопросы судебной практики по толкованию и


применению ст. 549 ГК РФ

1. Признание имущества недвижимым для целей


купли-продажи >>>

2. Существенные условия договора


купли-продажи недвижимости >>>

3. Заключение договора купли-продажи


недвижимости >>>

4. Расторжение договора купли-продажи


недвижимости >>>

5. Обеспечение предварительного договора


купли-продажи недвижимости задатком >>>

6. Ограничение возможности заключения


договора купли-продажи земельного участка >>>

7. Недопустимость отказа в заключении договора


купли-продажи земельного участка >>>

8. Договор купли-продажи, в том числе


предварительный, будущего недвижимого имущества
>>>

1. Признание имущества недвижимым для


целей купли-продажи

В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым


вещам (недвижимому имуществу, недвижимости)
относятся земельные участки, участки недр и все, что
прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение
которых без несоразмерного ущерба их назначению
невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты
незавершенного строительства. В отношении договора
купли-продажи такого имущества действует
специальное правовое регулирование (§ 7 гл. 30 ГК РФ).

На практике возникают трудности с отнесением


имущества к движимому или недвижимому.

1.1. Вывод из судебной практики: Имущество


нельзя отнести к недвижимому только на основании
факта составления его технического паспорта.
Примечание: Технические паспорта, которые
выданы до 01.03.2008, в целях, связанных с
осуществлением госрегистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним, являются действительными
и имеют равную юридическую силу с кадастровыми
паспортами объектов недвижимости в соответствии с п.
10 ст. 33 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ
"О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним" (в редакции, действовавшей
до принятия Федерального закона от 21.12.2009 N
334-ФЗ).

Согласно действующей редакции п. 10 ст. 33


Федерального закона N 122-ФЗ до 01.01.2013
обязательным приложением к документам,
необходимым для госрегистрации прав на здание,
сооружение, помещение или объект незавершенного
строительства, по установленным в п. 1 ст. 17
указанного Закона основаниям, является кадастровый
паспорт такого объекта недвижимого имущества. Его
представление не требуется, если кадастровый
паспорт, план указанного объекта или иной
предусмотренный данным Законом документ (в
частности, техпаспорт), в котором содержится описание
этого объекта, ранее был представлен и помещен в
соответствующее дело правоустанавливающих
документов.

В связи с тем что в настоящее время


осуществляется государственный кадастровый учет,
Постановление Правительства РФ от 04.12.2000 N 921,
регулирующее порядок организации технической
инвентаризации объектов капитального строительства,
утратило силу с 01.07.2013. Составление технических
паспортов на объекты недвижимого имущества более
не осуществляется. Объекты недвижимости подлежат
кадастровому учету с составлением кадастровых
паспортов.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Поволжского


округа от 20.06.2018 N Ф06-23525/2017 по делу N
А65-28890/2016

"...По мнению суда кассационной инстанции,


выводы судов нельзя признать в полной мере
правильными.

В силу пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса


Российской Федерации к недвижимым вещам
(недвижимое имущество, недвижимость) относятся в
том числе здания, сооружения, объекты
незавершенного строительства.

Право собственности и другие вещные права на


недвижимые вещи, ограничения этих прав, их
возникновение, переход и прекращение подлежат
государственной регистрации в реестре (пункт 1 статьи
131 ГК РФ).

По смыслу указанных положений гражданского


законодательства право собственности (право
хозяйственного ведения и оперативного управления)
может быть зарегистрировано в реестре лишь в
отношении тех вещей, которые, обладая признаками
недвижимости, способны выступать в гражданском
обороте в качестве отдельных объектов гражданских
прав.

Поскольку требование о государственной


регистрации прав установлено лишь в отношении
недвижимости как категории гражданского права, вывод
о необходимости распространения в отношении того
или иного объекта капитального строительства
соответствующего правового режима может быть
сделан в каждом конкретном случае только с учетом
критериев, установленных приведенными нормами ГК
РФ.

Понятие "недвижимость" является правовой


категорией, поэтому признание объекта недвижимым в
качестве объекта гражданских прав невозможно на том
лишь основании, что оно прочно связано с землей и на
него оформлен технический паспорт. Проведение в
отношении таких объектов технического и кадастрового
учета является следствием, а не причиной
распространения на конкретный объект правового
режима недвижимого имущества и осуществление в
отношении него технического учета автоматически не
может служить основанием для признания объекта
недвижимостью. Кроме того, сама по себе
государственная регистрация объекта не определяет
статус объекта как недвижимого, поскольку для этого
необходимо наличие определенных признаков.

Учитывая назначение и особенности


гражданского оборота недвижимости, Гражданский
кодекс Российской Федерации и Закон о
государственной регистрации недвижимости
предусматривают осуществление государственной
регистрации вещных прав и сделок только в отношении
объектов, имеющих признаки, установленные статьей
130 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Отказывая в удовлетворении иска, суды двух


инстанций ограничились констатацией факта
возведения спорного строения как объекта
недвижимости в соответствии с разрешительной
документацией, действовавшей в период его создания.

Однако несмотря на наличие перечисленной


документации на момент рассмотрения настоящего
спора в арбитражном суде данный объект, согласно
техническому паспорту (л.д. 97 - 107, т. 1), представляет
собой металлическую сборно-разборную конструкцию,
находящуюся на остановке общественного транспорта
"Молодежная" города Набережные Челны.

Применительно к обстоятельствам настоящего


дела разрешение на ввод в эксплуатацию спорного
объекта как объекта капитального строительства от
30.07.2007 (л.д. 78, т. 1), последующая на основании
этого разрешения регистрация права собственности
объекта ответчика как объекта недвижимости от
05.10.2007 не опровергает доводов исполкома о том,
что спорный объект, исходя из его технических
характеристик, не является объектом недвижимости.

Так как спорный объект не является объектом


недвижимости, в иске исполкома отказано
неправомерно.

Поскольку данное дело направлялось ранее на


новое рассмотрение, судебная коллегия полагает
необходимым отменить принятые судебные акты,
удовлетворив заявленные требования..."

Аналогичная судебная практика:

Волго-Вятский округ
Постановление Арбитражного суда
Волго-Вятского округа от 01.02.2018 N
Ф01-5831/2017 по делу N А11-7053/2016

"...Посчитав, что спорный подъездной путь


не является объектом недвижимости и его
регистрация в качестве такового нарушает права
и законные интересы Администрации, последняя
обратилась в суд с настоящим иском.

По смыслу пункта 1 статьи 130


Гражданского кодекса Российской Федерации
прочная связь с землей является не
единственным признаком, по которому объект
может быть отнесен к недвижимости. Вопрос о
том, является ли конкретное имущество
недвижимым, должен разрешаться с учетом
назначения этого имущества и обстоятельств,
связанных с его созданием. Понятие
"недвижимость" является правовой категорией,
поэтому признание объекта недвижимым в
качестве объекта гражданских прав невозможно
на том лишь основании, что оно прочно связано с
землей и на него оформлен технический паспорт.

По смыслу приведенной нормы права


прочная связь с землей не является
единственным признаком, по которому объект
может быть отнесен к недвижимости. Для
признания недвижимым имущества как объекта
гражданских прав необходимо подтверждение
того, что данный объект был создан именно как
недвижимость в установленном законом и иными
правовыми актами порядке с получением
необходимой разрешительной документации и с
соблюдением градостроительных норм и правил.

Согласно техническому паспорту на


сооружение с кадастровым номером
33:22:016024:61, составленному ООО "Единая
служба недвижимости, кадастра и оценки
"ПРОФИ" 27.03.2017, спорная дорога
представляет собой щебеночное покрытие на
песчаном основании шириной от 3.35 до 4,65
метра и длиной 233,32 метра.

Укладка на части земельного участка


определенного покрытия (из бетона, асфальта,
щебня) для проезда автомобилей не создает
нового объекта недвижимости, а представляет
собой улучшение полезных свойств земельного
участка, на котором данные работы выполнены.
При этом асфальтовое или щебеночное покрытие
земельного участка по существу несет
вспомогательную функцию, а не основное
значение по отношению к недвижимому
имуществу и не должно препятствовать
использованию такого земельного участка для
иных целей.

С учетом указанного кассационная


инстанция считает, что суды при разрешении
настоящего спора неправильно применили статьи
130, 131 Гражданского кодекса Российской
Федерации, пункт 52 Постановления 10/22, пункт
38 Постановления N 25, постановления
Президиума Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации от 26.01.2010 1052/09, от
24.01.2012 N 12576/11, от 17.01.2012 N 4777/08, от
28.05.2013 N 17085/12, от 24.09.2013 N 1160/2013,
что является основанием для отмены решения
суда первой инстанции и постановления суда
апелляционной инстанции на основании пункта 1
и подпункта 3 пункта 2 статьи 288 Арбитражного
процессуального кодекса Российской Федерации
и принятия в соответствии с подпунктом 2 пункта
1 *** <*> Арбитражного процессуального кодекса
Российской Федерации нового судебного акта об
удовлетворении требования Администрации..."

--------------------------------

<*> В документе, видимо, допущен пропуск


текста: имеется в виду подпункт 2 пункта 1 статьи
287 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Постановление ФАС Волго-Вятского округа


от 06.07.2011 по делу N А11-14125/2009

"...Понятие "недвижимости" является


правовой категорией, поэтому признание объекта
недвижимым в качестве объекта гражданских
прав невозможно на том лишь основании, что оно
прочно связано с землей и на него оформлен
технический паспорт. Проведение в отношении
сооружений (внутриплощадочной дороги, сети
наружного освещения и железобетонного
ограждения) технического и кадастрового учета
является следствием, а не причиной
распространения на конкретный объект правового
режима недвижимого имущества, и
осуществление в отношении него технического
учета автоматически не может служить
основанием для признания объекта
недвижимостью. Кроме того, сама по себе
государственная регистрация объекта не
определяет статус объекта как недвижимого,
поскольку для этого необходимо наличие
определенных признаков, в частности
неразрывной связи с земельным участком.

Более того, суд апелляционной инстанции


установил отсутствие воли сторон на отчуждение
земельного участка без находящегося на нем
сооружения, не являющегося объектом
недвижимости.

При указанных обстоятельствах в


соответствии со статьей 71 Арбитражного
процессуального кодекса Российской Федерации,
всесторонне, полно и объективно исследовав
фактические обстоятельства и представленные в
дело доказательства, в том числе кадастровые и
технические паспорта, а также технический план,
суд пришел к правомерному выводу о том, что
железобетонное ограждение, находящееся на
проданном земельном участке с кадастровым
номером 33:13:030228:18, не является
недвижимым имуществом..."

Московский округ

Постановление Арбитражного суда


Московского округа от 01.06.2017 N Ф05-6423/2017
по делу N А41-16683/16

"...В обоснование вышеуказанного


обстоятельства ФГУП "ДЭЗ при Спецстрое
России" указало на то, что на данном земельном
участке имеется самовольно возведенный
ответчиком объект строительства,
представляющий собой одноэтажный магазин с
вывеской "Электрика".

В соответствии с пунктом 1 статьи 130


Гражданского кодекса Российской Федерации к
недвижимым вещам (недвижимое имущество,
недвижимость) относятся земельные участки,
участки недр и все, что прочно связано с землей,
то есть объекты, перемещение которых без
несоразмерного ущерба их назначению
невозможно, в том числе здания, сооружения,
объекты незавершенного строительства.

Имущество, обладающее таким признаком,


как физическая связь с землей, может быть
признано недвижимостью лишь в том случае,
если оно создано как объект недвижимости в
установленном законом и иными правовыми
актами порядке, с получением необходимых
разрешений и соблюдением градостроительных
норм и правил на земельном участке,
предоставленном именно под строительство
объекта недвижимости.

Помимо неразрывной связи с землей объект


недвижимости должен иметь самостоятельное
функциональное назначение.

Проведение в отношении сооружений


технического и кадастрового учета является
следствием, а не причиной распространения на
конкретный объект правового режима
недвижимого имущества, и осуществление в
отношении него технического учета не может
служить основанием автоматического признания
его объектом недвижимости.

По итогам проведенного исследования в


материалы дела представлено экспертное
заключение, которым установлено, что
одноэтажное нежилое строение - магазин с
вывеской "Электрика", расположенный по адресу:
Московская область, город Дмитров, ул.
Пушкинская, вблизи д. 1, не имеет фундамента,
является каркасным и не является объектом,
прочно связанным с землей, то есть не является
капитальным.

Принимая во внимание выводы экспертизы,


суд пришел к правомерному выводу о том, что
спорные объекты являются объектами
некапитального строительства и не относятся к
недвижимому имуществу.

При таких обстоятельствах, учитывая, что


спорные объекты не являются недвижимым
имуществом, суд пришел к обоснованному выводу
об отсутствии правовых оснований для
применения положений статьи 222 Гражданского
кодекса Российской Федерации..."

Поволжский округ

Постановление Арбитражного суда


Поволжского округа от 09.06.2018 N
Ф06-33337/2018 по делу N А72-12904/2017

"...Обращаясь в суд с иском о признании


отсутствующим зарегистрированного права
собственности ответчика на сооружение
(сооружение дорожного транспорта, платная
автостоянка) с кадастровым номером
73:24:021015:469, расположенное по адресу:
Ульяновская область, г. Ульяновск, проспект
Авиастроителей, 32, истец исходит из того, что
указанное сооружение представляет собой лишь
асфальтовое замощение, по своим
характеристикам не обладает самостоятельными
полезными свойствами, не имеет
самостоятельного хозяйственного назначения, не
является отдельным объектом гражданского
оборота, выполняя лишь обслуживающую
функцию по отношению к земельному участку, и
не относится к недвижимому имуществу.

В пункте 38 постановления Пленума


Верховного Суда Российской Федерации от
23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых
положений раздела I части первой Гражданского
кодекса Российской Федерации" (далее -
постановление Пленума N 25) указано, что вещь
является недвижимой либо в силу своих
природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи
130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона,
что такой объект подчинен режиму недвижимых
вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ).
Замощение земельного участка, не отвечающее
признакам сооружения, является его частью и не
может быть признано самостоятельной
недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).

Таким образом, "автостоянка" как объект


(сооружение) не имеет самостоятельного
функционального назначения, создано
исключительно в целях улучшения качества
земель и обслуживает только земельный участок,
на котором расположено, поэтому является его
неотъемлемой частью и не может в силу статей
128, 130 ГК РФ относиться к недвижимому
имуществу, в силу чего не может являться
самостоятельным объектом гражданских прав,
право на который подлежит государственной
регистрации, поскольку данное асфальтовое
замощение является обычным благоустройством
земельного участка, то есть составной частью
данного земельного участка.

Судами также верно указано, что


проведение в отношении спорного замощения
технического и кадастрового учета не
свидетельствует о наличии у этого объекта
статуса недвижимой вещи.

Органы технической инвентаризации и


кадастрового учета не осуществляют проверку
соответствия объекта требованиям недвижимой
вещи, предусмотренным статьей 130 ГК РФ, а
лишь фиксируют факт наличия объекта,
имеющего связь с земельным участком, в связи с
чем наличие технического и кадастрового
паспортов само по себе не означает, что такой
объект является недвижимым имуществом.

С учетом вышеизложенного наличие


государственной регистрации на спорное
сооружение как на объект недвижимого
имущества, технического паспорта, а также
продажи как объектов недвижимого имущества не
подтверждают их статуса недвижимого
имущества.

Принимая во внимание изложенное,


оснований для отмены судебных актов судов
первой и апелляционной инстанций не имеется..."

Постановление Арбитражного суда


Поволжского округа от 05.06.2018 N
Ф06-33652/2018 по делу N А12-29198/2017

"...Обжалуя решение суда первой инстанции


и постановление суда апелляционной инстанции,
ООО "Уран" ссылается на генеральный план,
кадастровый паспорт, бухгалтерские документы,
которые указывают, что спорное строение
являлось объектом недвижимого имущества и,
соответственно, не могло быть самовольно
демонтировано администрацией.

Судом кассационной инстанции указанные


доводы отклоняются как противоречащие
установленным судами обстоятельствам дела в
силу следующего.

По смыслу пункта 1 статьи 130


Гражданского кодекса Российской Федерации
прочная связь с землей является не
единственным признаком, по которому объект
может быть отнесен к недвижимости. Вопрос о
том, является ли конкретное имущество
недвижимым, должен разрешаться с учетом
назначения этого имущества и обстоятельств,
связанных с его созданием. Понятие
"недвижимость" является правовой категорией,
поэтому признание объекта недвижимым в
качестве объекта гражданских прав невозможно
на том лишь основании, что оно прочно связано с
землей и на него оформлен технический паспорт.

Признание объекта недвижимым в качестве


объекта гражданских прав на том лишь
основании, что он прочно связан с землей и на
него оформлен технический и кадастровый
паспорт, невозможно.

В материалах дела отсутствуют


доказательства, подтверждающие, что спорный
объект является капитальным, а именно: договор
аренды земельного участка для строительства
объекта недвижимости, разрешение на
строительно-монтажные работы, акт приемки в
эксплуатацию законченных строительством
объектов.

При таких обстоятельствах обжалуемые


судебные акты соответствуют нормам
материального права, а содержащиеся в них
выводы - установленным по делу фактическим
обстоятельствам и имеющимся в деле
доказательствам..."
Постановление Арбитражного суда
Поволжского округа от 11.12.2017 N
Ф06-27324/2017 по делу N А12-19644/2016

"...Также суды приняли во внимание, что


сооружение автостоянки по своим техническим
характеристикам является замощением
земельного участка, а не самостоятельным
объектом недвижимого имущества.

В пункте 38 постановления Пленума


Верховного Суда Российской Федерации от
23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых
положений раздела I части первой Гражданского
кодекса Российской Федерации" указано, что
вещь является недвижимой либо в силу своих
природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи
130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона,
что такой объект подчинен режиму недвижимых
вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ).
Замощение земельного участка, не отвечающее
признакам сооружения, является его частью и не
может быть признано самостоятельной
недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).

Таким образом, "автостоянка с навесами"


как объект (сооружение) не имеет
самостоятельного функционального назначения,
создано исключительно в целях улучшения
качества земель и обслуживает только земельный
участок, на котором расположено, поэтому
является его неотъемлемой частью и не может в
силу статей 128, 130 ГК РФ относиться к
недвижимому имуществу, в силу чего не может
являться самостоятельным объектом гражданских
прав, право на который подлежит
государственной регистрации, поскольку данное
асфальтовое замощение является обычным
благоустройством земельного участка, то есть
составной частью данного земельного участка.

Судами также верно указано, что


проведение в отношении спорного замощения
технического и кадастрового учета не
свидетельствует о наличии у этого объекта
статуса недвижимой вещи.

Органы технической инвентаризации и


кадастрового учета не осуществляют проверку
соответствия объекта требованиям недвижимой
вещи, предусмотренным статьей 130 ГК РФ, а
лишь фиксируют факт наличия объекта,
имеющего связь с земельным участком, в связи с
чем наличие технического и кадастрового
паспортов само по себе не означает, что такой
объект является недвижимым имуществом.

При таких обстоятельствах судебные


инстанции правомерно отказали в
удовлетворении исковых требований..."
Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного


округа от 11.10.2010 по делу N А26-2336/2010

"...Понятие недвижимого имущества


содержится в статье 130 Гражданского кодекса
Российской Федерации, согласно которой к
недвижимым вещам относятся земельные
участки, участки недр и все, что прочно связано с
землей, то есть объекты, перемещение которых
без несоразмерного ущерба их назначению
невозможно, в том числе здания, сооружения,
объекты незавершенного строительства.

Всесторонне и полно исследовав собранные


по делу доказательства и надлежащим образом
оценив их, суд пришел к правильному выводу, что
спорные объекты исходя из их назначения,
технических характеристик и обстоятельств
создания не являются объектами недвижимости и
права на эти объекты не подлежат
государственной регистрации в Едином
государственном реестре прав на недвижимое
имущество и сделок с ним.

Ссылка подателя жалобы в опровержение


данного вывода на проведение в отношении
спорного имущества технического и кадастрового
учета обоснованно отклонена судом, так как
документы технического учета не относятся к
правоустанавливающим, их составление является
следствием, а не причиной распространения на
конкретный объект правового режима
недвижимого имущества, а осуществление в
отношении того или иного имущества
технического учета (инвентаризации)
автоматически не может служить основанием для
признания объекта недвижимостью..."

Постановление ФАС Северо-Западного


округа от 18.09.2009 по делу N А21-3721/2008

"...В силу статьи 16 Федерального закона "О


государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним"
государственная регистрация прав проводится на
основании заявления правообладателя, сторон
договора. При уклонении одной из сторон
договора от государственной регистрации прав
переход права собственности регистрируется на
основании решения суда, вынесенного по
требованию другой стороны.

Всесторонне и полно исследовав собранные


по делу доказательства и надлежащим образом
оценив их, суд пришел к правильному выводу о
недоказанности истцом оснований для
удовлетворения заявленных требований. Суд
посчитал недоказанным, что объекты,
перечисленные в приложении N 1 к договору от
01.03.2004 N 1/03-2004, принадлежат ОАО
"Янтарьэнерго"; что в совместную деятельность
ответчиком внесены объекты, принадлежащие
ему в соответствии со свидетельствами о
государственной регистрации права, поскольку
сведения о внесенных объектах, указанные в
перечне, и сведения об объектах, на которые
зарегистрировано право собственности ответчика,
не совпадают; что все указанные в перечне
объекты относятся к недвижимому имуществу.

При таких обстоятельствах суд правомерно


отказал в удовлетворении заявленных
требований.

Ссылка подателя жалобы на наличие в деле


технических паспортов не может быть принята во
внимание, так как технический паспорт не
является ни правоустанавливающим, ни
правоудостоверяющим документом, а
составление в отношении того или иного объекта
технического паспорта само по себе не
подтверждает наличие у данного объекта всех
признаков недвижимого имущества как объекта
гражданских прав..."

Постановление ФАС Северо-Западного


округа от 05.08.2005 N А05-25778/04-24

"...Согласно пункту 1 статьи 130


Гражданского кодекса Российской Федерации
(далее - ГК РФ) к недвижимым вещам
(недвижимое имущество, недвижимость)
относятся земельные участки, участки недр,
обособленные водные объекты и все, что прочно
связано с землей, то есть объекты, перемещение
которых без несоразмерного ущерба их
назначению невозможно, в том числе леса,
многолетние насаждения, здания, сооружения,
объекты незавершенного строительства.

Таким образом, истец обязан доказать, что


объект, на который истец требует признания
права собственности как на недвижимое
имущество, прочно связан с землей, то есть его
перемещение без несоразмерного ущерба его
назначению невозможно.

Наличие кадастровых номеров и


технических паспортов на подкрановые пути само
по себе не свидетельствует о том, что объекты
имеют признаки недвижимого имущества,
указанные в статье 130 ГК РФ..."

Постановление ФАС Северо-Западного


округа от 17.02.2004 N А66-4844-03

"...Согласно статье 130 названного Кодекса к


недвижимому имуществу относятся земельные
участки, участки недр, обособленные водные
объекты и все, что прочно связано с землей, то
есть объекты, перемещение которых без
несоразмерного ущерба их назначению
невозможно. По смыслу данной статьи прочная
связь с землей является не единственным
признаком, по которому объект может быть
отнесен к недвижимости. Вопрос о том, является
ли конкретное имущество недвижимым, должен
разрешаться с учетом назначения этого
имущества, а также обстоятельств, связанных с
его созданием.

Довод ООО "Центральный рынок" о том, что


на данный объект составлен технический паспорт
и ему присвоен кадастровый номер, также законно
отклонен судом. Данные обстоятельства сами по
себе основанием для отнесения имущества к
недвижимому не являются. Как следует из
технического паспорта, план объекта "рынок
металлоизделий" представляет собой схему
земельного участка.

С учетом изложенного кассационная


инстанция находит, что при вынесении
обжалуемых судебных актов нормы права
применены правильно, выводы суда
соответствуют материалам дела, в связи с чем
оснований для отмены решения первой и
постановления апелляционной инстанций нет..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского


округа от 05.03.2014 по делу N А63-12971/2012

"...Из материалов дела видно и судами


установлено, что право собственности открытого
акционерного общества "Предгорная МПМК"
(далее - акционерное общество) на земельный
участок, а также расположенные на нем
автодорогу (литера XVI) протяженностью 322 м,
разворотные площадки N 16-19 (литера XVI) с
инвентарным номером 1617/3 (далее -
автодорога, разворотные площадки) возникло в
результате приватизации государственного
предприятия "Предгорная МПМК" на основании
плана приватизации с приложениями N 1 и N 9,
утвержденного решением комитета по
управлению имуществом Предгорного района от
12.07.1993 N 50, а также реализации
собственником названных сооружений
установленного земельным законодательством
исключительного права на выкуп необходимого
для их эксплуатации земельного участка. Право
собственности акционерного общества на
автодорогу и разворотные площадки
зарегистрировано в реестре 02.11.2010 под
номером 26-26-01/143/2010-209, а на земельный
участок на основании договора купли-продажи от
07.12.2010 N 257-13.01.2011 под номером
26-26-35/056/2010-210.

Статьей 2 Федерального закона от


21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним" государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним, под
которой понимается юридический акт признания и
подтверждения государством возникновения,
ограничения (обременения), перехода или
прекращения прав на недвижимое имущество,
придан статус единственного доказательства
существования зарегистрированного права,
которое может быть оспорено только в судебном
порядке.

При этом признание объекта недвижимым в


качестве объекта гражданских прав невозможно
на том лишь основании, что оно прочно связано с
землей и на него оформлен технический паспорт.
Проведение в отношении объекта технического и
кадастрового учета является следствием, а не
причиной распространения на конкретный объект
правового режима недвижимого имущества и
осуществление в отношении него технического
учета не может служить самостоятельным
основанием для признания объекта недвижимым
имуществом.

В предмет доказывания по настоящему делу


входили не только принадлежность обществу на
праве собственности автодороги и разворотных
площадок и регистрации соответствующих прав в
реестре, но и соответствие названных объектов
понятию недвижимого имущества, его возведение
в соответствии с проектной документацией как
здания, строения, сооружения или иного объекта
недвижимости.
Вместе с тем постановлением
Федерального арбитражного суда
Северо-Кавказского округа от 12.07.2013 по делу
N А63-3586/2012 оставлены без изменения
решение Арбитражного суда Ставропольского
края от 28.12.2012 и постановление
Шестнадцатого арбитражного апелляционного
суда от 10.04.2013, которыми предпринимателю
отказано в удовлетворении иска к обществу о
признании отсутствующим права на
расположенную на земельном участке автодорогу.
Определением Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации от 12.09.2013 отказано в
передаче дела в Президиум Высшего
Арбитражного Суда Российской Федерации.
Судебные акты мотивированы наличием у
находящейся в собственности общества
автодороги признаков недвижимого имущества и
законностью государственной регистрации права
на нее. Данное обстоятельство имело в силу
статьи 69 Кодекса преюдициальное значение для
судов, рассматривавших настоящее дело.

При указанных обстоятельствах, право


собственности общества на земельный участок,
возникшее в результате реализации
установленного статьей 36 Земельного кодекса
исключительного права собственника объектов
недвижимости, не могло быть признано
отсутствующим..."
Центральный округ

Постановление Арбитражного суда


Центрального округа от 05.07.2018 N
Ф10-2573/2018 по делу N А84-3201/2017

"...Кассационная коллегия полагает, что суд


апелляционной инстанции обоснованно отменил
решение суда первой инстанции, отказав истцу в
признании права собственности на спорное
имущество.

Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к


недвижимым вещам относятся земельные
участки, участки недр и все, что прочно связано с
землей, то есть объекты, перемещение которых
без несоразмерного ущерба их назначению
невозможно, в том числе здания, сооружения,
объекты незавершенного строительства.

Для признания имущества недвижимым


необходимо подтверждение того, что такой объект
создан именно как недвижимость в
установленном законом и иными правовыми
актами порядке с получением необходимой
разрешительной документации и соблюдением
градостроительных норм и правил. При этом
понятие "недвижимость" - правовая категория,
поэтому признание объекта недвижимым в
качестве объекта гражданских прав на том лишь
основании, что он прочно связан с землей и на
него оформлен технический паспорт, невозможно.
В данном случае навес, беседка и
ограждения, на которые истец просит признать
право собственности, не являются
самостоятельными объектами недвижимости, а
созданы как элементы благоустройства
земельного участка и носят вспомогательные
функции. Доказательства того, что эти объекты
созданы именно как недвижимость в
установленном законом и иными правовыми
актами порядке с получением необходимой
разрешительной документации и соблюдением
градостроительных норм и правил, материалы
дела не содержат. При этом истцом не
представлено доказательств наличия у него
каких-либо прав на соответствующий земельный
участок.

Отсутствие у объектов признаков


недвижимого имущества исключает применение к
спорным правоотношениям способов защиты,
предусмотренных для защиты прав на
недвижимое имущество.

С учетом изложенного суд апелляционной


инстанции пришел к правомерному выводу об
отсутствии оснований для признания за истцом
права собственности на спорное имущество..."

1.2. Вывод из судебной практики: Объекты,


обладающие признаками недвижимого имущества, в
том числе такие объекты, которые невозможно
переместить без несоразмерного ущерба их
назначению, не относятся к недвижимому имуществу,
если они не были созданы как недвижимость в
установленном законом и иными правовыми актами
порядке, с получением необходимой разрешительной
документации и соблюдением градостроительных норм
и правил.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда


Волго-Вятского округа от 02.08.2018 N Ф01-2918/2018 по
делу N А11-11168/2017

"...Согласно правовой позиции, приведенной в


постановлениях Президиума Высшего Арбитражного
Суда Российской Федерации от 28.05.2013 N 17085/12,
от 26.01.2010 N 11052/09, от 17.01.2012 N 4777/08, от
24.09.2013 N 1160/2013, если объекты, хотя и прочно
связанные с землей, не имеют самостоятельного
функционального назначения и обслуживают только
земельный участок, на котором они расположены,
данные объекты не являются самостоятельными
объектами гражданских прав.

По смыслу пункта 1 статьи 130 Гражданского


кодекса Российской Федерации прочная связь с землей
является не единственным признаком, по которому
объект может быть отнесен к недвижимости. Вопрос о
том, является ли конкретное имущество недвижимым,
должен разрешаться с учетом назначения этого
имущества и обстоятельств, связанных с его созданием.

Понятие "недвижимость" является правовой


категорией, поэтому признание объекта недвижимым в
качестве объекта гражданских прав невозможно на том
лишь основании, что оно прочно связано с землей и на
него оформлен кадастровый паспорт.
Для признания недвижимым имущества как
объекта гражданских прав необходимо подтверждение
того, что данный объект был создан именно как
недвижимость в установленном законом и иными
правовыми актами порядке с получением необходимой
разрешительной документации и с соблюдением
градостроительных норм и правил..."

Аналогичная судебная практика:

Волго-Вятский округ

Постановление Арбитражного суда


Волго-Вятского округа от 27.06.2018 N
Ф01-1988/2018 по делу N А17-5998/2017

"...Согласно разъяснениям, содержащимся в


пункте 38 постановления Пленума Верховного
Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25
"О применении судами некоторых положений
раздела I части первой Гражданского кодекса
Российской Федерации", вещь является
недвижимой либо в силу своих природных свойств
(первый абзац пункта 1 статьи 130 Гражданского
кодекса Российской Федерации), либо в силу
прямого указания закона, что такой объект
подчинен режиму недвижимых вещей (второй
абзац пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса
Российской Федерации).

Таким образом, при разрешении вопроса о


признании вещи недвижимостью следует
устанавливать наличие у нее признаков,
способных относить ее в силу природных свойств
или на основании закона к недвижимым объектам.

В силу пункта 1 статьи 130 Гражданского


кодекса Российской Федерации к недвижимым
вещам (недвижимое имущество, недвижимость)
относятся земельные участки, участки недр и все,
что прочно связано с землей, то есть объекты,
перемещение которых без несоразмерного
ущерба их назначению невозможно, в том числе
здания, сооружения, объекты незавершенного
строительства.

По смыслу приведенной нормы права


прочная связь с землей не является
единственным признаком, по которому объект
может быть отнесен к недвижимости. Вопрос о
том, является ли конкретное имущество
недвижимым, должен разрешаться с учетом
назначения этого имущества и обстоятельств,
связанных с его созданием. Понятие
"недвижимость" является правовой категорией,
поэтому признание объекта недвижимым в
качестве объекта гражданских прав невозможно
на том лишь основании, что оно прочно связано с
землей и на него оформлен технический паспорт.
Для признания недвижимым имущества как
объекта гражданских прав необходимо
подтверждение того, что данный объект был
создан именно как недвижимость в
установленном законом и иными правовыми
актами порядке с получением необходимой
разрешительной документации и с соблюдением
градостроительных норм и правил..."

Постановление Арбитражного суда


Волго-Вятского округа от 01.02.2018 N
Ф01-5831/2017 по делу N А11-7053/2016

"...По смыслу пункта 1 статьи 130


Гражданского кодекса Российской Федерации
прочная связь с землей является не
единственным признаком, по которому объект
может быть отнесен к недвижимости. Вопрос о
том, является ли конкретное имущество
недвижимым, должен разрешаться с учетом
назначения этого имущества и обстоятельств,
связанных с его созданием. Понятие
"недвижимость" является правовой категорией,
поэтому признание объекта недвижимым в
качестве объекта гражданских прав невозможно
на том лишь основании, что оно прочно связано с
землей и на него оформлен технический паспорт.

По смыслу приведенной нормы права


прочная связь с землей не является
единственным признаком, по которому объект
может быть отнесен к недвижимости. Для
признания недвижимым имущества как объекта
гражданских прав необходимо подтверждение
того, что данный объект был создан именно как
недвижимость в установленном законом и иными
правовыми актами порядке с получением
необходимой разрешительной документации и с
соблюдением градостроительных норм и
правил..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа


от 20.12.2010 по делу N А82-1025/2010

"...Комиссией по подготовке проекта правил


пользования и застройки города Ярославля
(протокол от 02.10.2009 N 30) принято решение
освободить указанный земельный участок от
временных построек, не являющихся объектами
капитального строительства, в связи с
необходимостью использования данного участка
для целей строительства объектов транспортной,
инженерной инфраструктур, благоустройства
территории и проводимой реконструкцией
Московского проспекта.

Посчитав, что объект относится к


недвижимому имуществу, как стационарное
сооружение, смонтированное на специально
возведенном для него фундаменте, с
подведенными стационарными коммуникациями
по электро- и водоснабжению, Предприниматель
обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Понятие недвижимого имущества
содержится в статье 130 названного Кодекса,
согласно которой к недвижимым вещам относятся
земельные участки, участки недр, обособленные
водные объекты и все, что прочно связано с
землей, то есть объекты, перемещение которых
без несоразмерного ущерба их назначению
невозможно, в том числе леса, многолетние
насаждения, здания, сооружения.

Для признания имущества недвижимым как


объекта гражданских прав необходимо
подтверждение того, что данный объект был
создан именно как недвижимость в
установленном законом и иными правовыми
актами порядке с получением необходимой
разрешительной документации и с соблюдением
градостроительных норм и правил.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного


процессуального кодекса Российской Федерации,
всесторонне, полно и объективно исследовав
фактические обстоятельства и представленные в
дело доказательства, суд пришел к правомерному
выводу о том, что спорный объект возведен
истцом на земельном участке, предоставленном
для установки и эксплуатации некапитального
строения, намерения муниципалитета были
направлены на выделение земельного участка
под сооружение временного характера, не
являющегося объектом недвижимости, и
обоснованно отказал в удовлетворении иска,
поскольку счел, что в нарушение требований
статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса
Российской Федерации Предприниматель не
представил всей совокупности доказательств,
необходимых для признания права собственности
на спорный объект как объект недвижимости..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа


от 07.07.2009 по делу N А43-27174/2008-21-704

"...На земельном участке, полученном на


праве аренды, Предприниматель построил
автостоянку, ограждение, щебеночное покрытие
территории автостоянки, на которые
государственное предприятие Нижегородской
области по учету, инвентаризации и оценке
недвижимого имущества "Нижтехинвентаризация"
выдало технические паспорта объектов
недвижимости.

Предприниматель обратился в суд с


настоящим иском, посчитав, что спорный объект
является объектом недвижимости и подлежит
государственной регистрации.

Понятие недвижимого имущества


содержится в статье 130 Гражданского кодекса
Российской Федерации, согласно которой к
недвижимым вещам относятся земельные
участки, участки недр, обособленные водные
объекты и все, что прочно связано с землей, то
есть объекты, перемещение которых без
несоразмерного ущерба их назначению
невозможно, в том числе леса, многолетние
насаждения, здания, сооружения.

Для признания имущества недвижимым как


объекта гражданских прав необходимо
подтверждение того, что данный объект был
создан именно как недвижимость в
установленном законом и иными правовыми
актами порядке с получением необходимой
разрешительной документации и с соблюдением
градостроительных норм и правил.

Материалами дела подтверждено, что


земельный участок выделен Предпринимателю
для размещения платной автостоянки, а не для
строительства объекта.

Следовательно, суды пришли к


правильному выводу о том, что платная
автостоянка не относится к объектам
недвижимости и является имуществом,
созданным на земельном участке, не
предназначенном для ведения строительства, а
потому статьи 218 и 222 Гражданского кодекса
Российской Федерации не могут выступать
основанием для признания права собственности
на автостоянку..."
Московский округ

Постановление Арбитражного суда


Московского округа от 03.05.2017 N Ф05-5022/2017
по делу N А40-151042/2016

"...Как установлено судами, по состоянию на


01.01.2015 подъездные пути не являлись
самостоятельным объектом недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 130


Гражданского кодекса Российской Федерации к
недвижимому имуществу относятся земельные
участки, участки недр и все, что прочно связано с
землей, то есть объекты, перемещение которых
без несоразмерного ущерба их назначению
невозможно, в том числе здания, сооружения,
объекты незавершенного строительства.

Согласно статье 219 Гражданского кодекса


Российской Федерации право собственности на
объект недвижимости возникает с момента его
государственной регистрации.

Отнесение подъездных путей (площадок) с


асфальтовым или бетонным покрытием,
используемых для размещения автостоянок или
иных целей, в большинстве случаев сводится к
тому, что для признания недвижимым имущества
как объекта гражданских прав необходимо
подтверждение того, что данный объект был
создан именно как недвижимость в
установленном законом и иными правовыми
актами порядке с получением необходимой
разрешительной документации и с соблюдением
градостроительных норм и правил. В противном
случае объект фактически не относится к
недвижимому имуществу. Укладка на части
земельного участка определенного покрытия (из
бетона, асфальта, щебня) для проезда и стоянки
автомобилей или его благоустройство не создает
нового объекта недвижимости, а представляет
собой улучшение полезных свойств земельного
участка, на котором данные работы выполнены.
При этом асфальтовое покрытие земельного
участка по существу несет вспомогательную
функцию, а не основное значение по отношению к
недвижимому имуществу и не должно
препятствовать использованию такого земельного
участка для иных целей..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного


округа от 02.06.2010 по делу N А05-17388/2009

"...Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к


недвижимым вещам (недвижимое имущество,
недвижимость) относятся земельные участки,
участки недр и все, что прочно связано с землей,
то есть объекты, перемещение которых без
несоразмерного ущерба их назначению
невозможно, в том числе здания, сооружения,
объекты незавершенного строительства.

Однако имущество, обладающее таким


признаком, как физическая связь с землей, может
быть признано недвижимостью в качестве
объекта гражданского права в случае, если оно
создано как объект недвижимости в
установленном законом и иными правовыми
актами порядке, с получением необходимых
разрешений и соблюдением градостроительных
норм и правил.

В материалах дела отсутствуют


доказательства того, что истцу предоставлялся
земельный участок по ул. Розигина для
возведения капитальных строений; проектная
документация на возведение спорных объектов
отсутствует; указанные объекты в эксплуатацию в
установленном законом порядке не вводились.
Кроме того, перемещение спорных опор
наружного освещения возможно без
несоразмерного ущерба их назначению.

При таких обстоятельствах суды первой и


апелляционной инстанций пришли к правильному
выводу, что спорные опоры наружного освещения
не являются теми объектами, права на которые
могли быть зарегистрированы в порядке,
определенном законом о государственной
регистрации, и обоснованно удовлетворили иск..."

Постановление ФАС Северо-Западного


округа от 25.12.2008 по делу N А56-15499/2006

"...В силу статьи 130 ГК РФ к недвижимым


вещам относятся земельные участки, участки
недр, обособленные водные объекты и все, что
прочно связано с землей, то есть объекты,
перемещение которых без несоразмерного
ущерба их назначению невозможно, в том числе
леса, многолетние насаждения, здания,
сооружения.

Для признания объекта недвижимым


имуществом необходимо наличие подтверждения
того, что данный объект был создан именно как
недвижимость в установленном законом и иными
правовыми актами порядке, с получением
необходимой разрешительной документации и с
соблюдением градостроительных норм и правил.

Как установлено судом и подтверждается


материалами дела, ООО "Праз" в свое время
было разрешено строительство временных
сооружений авторынка (павильонов), земельный
участок, занятый спорными объектами, был
предоставлен не для целей капитального
строительства. Также в материалах дела
отсутствуют доказательства наличия какой-либо
разрешительной документации, предусмотренной
градостроительным законодательством, для
возведения спорных строений как объектов
недвижимости.

Между тем из материалов дела


усматривается, что спорные объекты возведены
как капитальные.

При таких обстоятельствах спорные


объекты являются самовольными постройками.

Учитывая изложенные обстоятельства,


кассационная инстанция считает, что
арбитражные суды всесторонне и полно
исследовали представленные в дело материалы,
правильно применили нормы материального
права и не допустили каких-либо нарушений норм
процессуального права, влекущих в соответствии
с положениями части 4 статьи 288 АПК РФ
безусловную отмену обжалуемых судебных актов.
Судебные акты законны и отмене не подлежат, в
удовлетворении жалобы следует отказать..."

Постановление ФАС Северо-Западного


округа от 04.12.2008 по делу N А56-42212/2007

"...К недвижимым вещам согласно пункту 1


статьи 130 Гражданского кодекса Российской
Федерации (далее - ГК РФ) относятся земельные
участки, участки недр и все, что прочно связано с
землей, то есть объекты, перемещение которых
без несоразмерного ущерба их назначению
невозможно, в том числе здания, сооружения,
объекты незавершенного строительства.

Для отнесения объекта к недвижимому


имуществу помимо прочной связи с землей
необходимо, чтобы этот объект был создан в
установленном порядке как недвижимость с
получением необходимой разрешительной
документации и с соблюдением
градостроительных норм и правил.

Кассационная инстанция считает


правильным вывод суда о том, что спорный
объект относится к числу производственных баз и
носит временный характер, поскольку он был
построен для обеспечения строительства
основных объектов.

С учетом изложенного суды обеих


инстанций обоснованно признали
государственную регистрацию права
собственности на спорный объект
недействительной..."

Постановление ФАС Северо-Западного


округа от 27.04.2006 по делу N А26-4169/2005-112
"...Понятие недвижимого имущества
содержится в статье 130 названного Кодекса,
согласно которой к недвижимым вещам относятся
земельные участки, участки недр, обособленные
водные объекты и все, что прочно связано с
землей, то есть объекты, перемещение которых
без несоразмерного ущерба их назначению
невозможно, в том числе леса, многолетние
насаждения, здания, сооружения.

Для признания имущества недвижимым как


объекта гражданских прав необходимо
подтверждение того, что данный объект был
создан именно как недвижимость в
установленном законом и иными правовыми
актами порядке, с получением необходимой
разрешительной документации и с соблюдением
градостроительных норм и правил.

Между тем в материалах дела нет


доказательств того, что спортивная площадка
создавалась как объект недвижимости, с
отведением земельного участка для сооружения
на нем капитального строения, равно как и
доказательств государственной приемки в
эксплуатацию такого объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах суд


апелляционной инстанции правомерно посчитал,
что спортивная площадка самостоятельным
объектом недвижимости не является..."
Постановление ФАС Северо-Западного
округа от 10.02.2006 по делу N А26-1507/2005-17

"...Понятие недвижимого имущества


содержится в статье 130 названного Кодекса,
согласно которой к недвижимым вещам относятся
земельные участки, участки недр, обособленные
водные объекты и все, что прочно связано с
землей, то есть объекты, перемещение которых
без несоразмерного ущерба их назначению
невозможно, в том числе леса, многолетние
насаждения, здания, сооружения.

Для признания имущества недвижимым как


объекта гражданских прав необходимо наличие
подтверждения того, что данный объект был
создан именно как недвижимость в
установленном законом и иными правовыми
актами порядке, с получением необходимой
разрешительной документации и с соблюдением
градостроительных норм и правил.

Между тем в материалах дела нет


доказательств того, что автостоянка создавалась
как объект недвижимости, с отведением
земельного участка для сооружения на нем
капитального строения. Напротив, участок был
предоставлен ООО "Стройбаза" в краткосрочную
аренду для эксплуатации автостоянки, а в
настоящее время, по пояснениям представителя
Администрации, оформляется краткосрочный
договор аренды с ООО "Магазин-Стройцентр".

При таких обстоятельствах суд


апелляционной инстанции правомерно посчитал,
что автостоянка представляет собой улучшение
земельного участка и самостоятельным объектом
недвижимости не является..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского


округа от 19.10.2011 по делу N А61-2115/2009

"...Пунктом 1 статьи 130 Гражданского


кодекса Российской Федерации предусмотрено,
что к недвижимым вещам (недвижимое
имущество, недвижимость) относятся земельные
участки, участки недр и все, что прочно связано с
землей, то есть объекты, перемещение которых
без соразмерного ущерба их назначению
невозможно, в том числе здания, сооружения,
объекты незавершенного строительства.

Указание в техническом паспорте на


наличие у здания (литера А) автозаправочной
станции бетонного фундамента с кирпичными
стенами не позволяет однозначно отнести объект
с учетом требований статьи 130 Гражданского
кодекса Российской Федерации к недвижимому
имуществу.

По смыслу статей 130, 218 и 219


Гражданского кодекса Российской Федерации
вещи, обладающие такими признаками, как
физическая связь с землей, могут быть признаны
недвижимым имуществом (объектом гражданских
прав) в случае, если они созданы именно как
объекты недвижимости в установленном законом
и иными правовыми актами порядке, с
получением необходимой разрешительной
документации и с соблюдением
градостроительных и строительных норм и
правил.

Такие доказательства общество не


представило, и суд эти обстоятельства не
проверил. Кроме того, администрация указывает
вообще на отсутствие какого-либо здания на
спорном земельном участке и подтверждает
данный факт приложенным к кассационной
жалобе фотоматериалом, из которого видно, что
на земельном участке находится объект
контейнерного типа с вывеской, обозначающей
автозаправочную станцию общества.

При новом рассмотрении суду необходимо


установить, имеет ли строение литера А,
расположенное на спорном земельном участке,
признаки недвижимого имущества согласно
положениям статьи 130 Гражданского кодекса
Российской Федерации, создавался ли
изначально объект как недвижимое имущество,
имеется ли разрешительная документация на его
строительство..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского


округа от 22.12.2010 по делу N А32-56324/2009

"...Торговый павильон это обособленное


помещение, как правило сборно-разборная
конструкция облегченного типа, имеющее
торговый зал для покупателей и одно или
несколько рабочих мест.

В соответствии с пунктом 1 статьи 130


Гражданского кодекса Российской Федерации к
недвижимым вещам (недвижимое имущество,
недвижимость) относятся земельные участка,
участки недр и все, что прочно связано с землей,
то есть объекты, перемещение которых без
соразмерного ущерба их назначению невозможно,
в том числе здания, сооружения, объекты
незавершенного строительства.

Наличие у спорного объекта


железобетонного фундамента, наружных стен,
выполненных из керамзитовых блоков, а также
железобетонного перекрытия не позволяет
однозначно отнести торговый павильон с учетом
требований статьи 130 Гражданского кодекса
Российской Федерации к объекту недвижимости.
По смыслу статей 130, 218 и 219
Гражданского кодекса Российской Федерации
вещи, обладающие таким признаком, как
физическая связь с землей, могут быть признаны
недвижимым имуществом (объектом гражданских
прав) в случае, если они созданы именно как
объекты недвижимости в установленном законом
и иными правовыми актами порядке, с
получением необходимой разрешительной
документации и с соблюдением
градостроительных и строительных норм и
правил.

Такие доказательства общество не


представило, и суд эти обстоятельства не
проверил. Также не имеется доказательств того,
что земля предоставлялась для строительства
либо эксплуатации спорного строения,
расположенного на территории рынка, договоры
аренды земельного участка под павильоном
отсутствуют.

Учитывая изложенные обстоятельства и


поскольку в соответствии со статьей 287
Арбитражного процессуального кодекса
Российской Федерации кассационная инстанция
не имеет полномочий на исследование и
установление новых обстоятельств дела, а также
не вправе переоценивать доказательства,
которые были предметом исследования в судах
первой и апелляционной инстанций, обжалуемые
судебные акты надлежит отменить, дело
направить на новое рассмотрение в суд первой
инстанции..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского


округа от 24.11.2010 по делу N А32-47211/2009

"...Согласно техническому заключению N


01-09-07, выполненному НОУ ЦПК "Строитель", в
конструктивном исполнении указанный объект
представляет собой стальной каркас с
кирпичными наружными стенами (из полуторного
кирпича переменной толщины - 120 и 250 мм). С
внутренней стороны по стальным стойкам
приварена арматурная сетка. Между кирпичной
стеной и арматурной сеткой уложен утеплитель.
Изнутри стены обшиты панелями ПВХ и ДВП. По
наружным кирпичным стенам выполнены
ленточные фундаменты шириной 250 мм,
глубиной заложения 800 мм.

Подобное описание с учетом требований


статьи 130 Гражданского кодекса Российской
Федерации не позволяет однозначно отнести
соответствующий объект к недвижимости.

Кроме того, по смыслу статей 130, 218 и 219


Гражданского кодекса Российской Федерации
вещи, обладающие таким признаком, как
физическая связь с землей, могут быть признаны
недвижимым имуществом (объектом гражданских
прав) в случае, если они созданы именно как
объекты недвижимости в установленном законом
и иными правовыми актами порядке, с
получением необходимой разрешительной
документации и с соблюдением
градостроительных и строительных норм и
правил.

Таких доказательств общество не


представило, суд эти обстоятельства не
проверил.

Поскольку суды неполно исследовали


обстоятельства, имеющие существенное
значение для правильного разрешения спора, и
выводы судов не соответствуют имеющимся в
деле доказательствам, обжалуемые судебные
акты надлежит отменить, дело направить на
новое рассмотрение в суд первой инстанции..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского


округа от 10.06.2010 по делу N А32-27408/2009

"...Свое право на приобретение земельного


участка в собственность общество обосновывает
нахождением на нем принадлежащих ему на
праве собственности объектов - летних домиков
(под Литерой Д, Д 1, Д 2, Д 3, Д 4, Д 5, Д 6, Д 7, Д
8, Д 9, Д 10, Д 11, Д 12, Д 13, Е, Е 1, Е 2, Е 3, Ж, Ж
1, Ж 2, И 1). Вместе с тем судом установлено, что
спорные здания (летние домики базы отдыха)
представляют собой объекты, возведенные из
ламинированного ДВП, в качестве фундамента в
них использованы бетонные плиты. Подобное
описание с учетом требований статьи 130
Гражданского кодекса Российской Федерации не
позволяет однозначно отнести соответствующие
объекты к недвижимости.

Для признания имущества недвижимым как


объекта гражданских прав необходимо наличие
подтверждения того, что данный объект был
создан именно как недвижимость в
установленном законом и иными правовыми
актами порядке, с получением необходимой
разрешительной документации и с соблюдением
градостроительных и строительных норм и
правил.

Подобных доказательств обществом не


представлено.

Как следует из представленных в


материалы дела свидетельств о государственной
регистрации права, государственная регистрация
прав общества на летние домики осуществлена
на основании акта обследования технического
состояния объектов - то есть документы,
подтверждающие возведение соответствующих
построек с соблюдением требований,
предусмотренных законодательством РФ для
объектов недвижимости, обществом в учреждение
юстиции также не представлялись.
При изложенных обстоятельствах суды
первой и апелляционной инстанций обоснованно
установили, что сооружения, возведенные на
земельном участке, не обладают признаками
недвижимого имущества, указанными в статье 130
Гражданского кодекса Российской Федерации, а
следовательно, у общества отсутствует право на
приобретение земельного участка в
собственность по основанию, предусмотренному
абзацем 2 пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса
Российской Федерации..."

Центральный округ

Постановление Арбитражного суда


Центрального округа от 24.05.2018 N
Ф10-1598/2018 по делу N А83-6690/2017

"...Верно применяя положения статьи 2


данного закона в совокупности со статьей 130
Гражданского кодекса Российской Федерации,
суды пришли к обоснованному выводу о том, что
для признания имущества недвижимым
необходимо подтверждение того, что такой объект
гражданских прав создан именно как
недвижимость в установленном законом и иными
правовыми актами порядке.

Принимая во внимание представленные в


материалы дела доказательства, учитывая, что
земельный участок предоставлен заявителю в
аренду для размещения торгового павильона,
который в соответствии с законодательством
Российской Федерации о торговой деятельности
признается нестационарным торговым объектом,
суды обоснованно заключили, что расположенный
на спорном земельном участке торговый
павильон объектом недвижимости не является..."

Постановление Арбитражного суда


Центрального округа от 26.10.2017 N
Ф10-4281/2017 по делу N А84-5179/2016

"...Право собственности и другие вещные


права на недвижимые вещи, ограничения этих
прав, их возникновение, переход и прекращение
подлежат государственной регистрации в едином
государственном реестре органами,
осуществляющими государственную регистрацию
прав на недвижимость и сделок с ней (пункт 1
статьи 131 Гражданского кодекса Российской
Федерации).

Из содержания указанных норм следует, что


для признания имущества недвижимым
необходимо подтверждение того, что такой объект
гражданских прав создан именно как
недвижимость в установленном законом и иными
правовыми актами порядке..."
1.3. Вывод из судебной практики:
Асфальтовое, бетонное или иное покрытие не
признается объектом недвижимости.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда


Дальневосточного округа от 21.12.2018 N Ф03-5517/2018
по делу N А51-20368/2017

"...Согласно статье 130 ГК РФ к недвижимым


вещам (недвижимое имущество, недвижимость)
относятся земельные участки, участки недр и все, что
прочно связано с землей, то есть объекты,
перемещение которых без несоразмерного ущерба их
назначению невозможно, в том числе здания,
сооружения, объекты незавершенного строительства.
Имущество, обладающее признаком физической связи с
землей, может быть признано недвижимостью лишь в
том случае, если оно создано как объект недвижимости
в установленном законом и иными правовыми актами
порядке, с получением необходимых разрешений и
соблюдением градостроительных норм и правил на
земельном участке, предоставленном именно под
строительство объекта недвижимости. Более того,
помимо неразрывной связи с землей объект
недвижимости должен иметь самостоятельное
функциональное назначение. Покрытие (замощение) из
бетона, асфальта, щебня и других твердых материалов,
используемое для подъезда, обеспечивает чистую,
ровную и твердую поверхность, но не обладает
самостоятельными полезными свойствами, а лишь
улучшает полезные свойства земельного участка, на
котором оно находится. Такие покрытия используются
совместно со зданиями, строениями или сооружениями,
они дополняют их полезные свойства при
осуществлении предпринимательской и иной
экономической деятельности собственника. Замощение
земельного участка, не отвечающее признакам
сооружения, является частью данного участка и не
может быть признано самостоятельной вещью.

Простое замощение земельного участка, не


отвечающее признакам сооружения, является его
частью и не может быть признано самостоятельной
недвижимой вещью. Укладка на части земельного
участка определенного покрытия (из бетона, песка,
асфальта, щебня) не создает объекта недвижимости, а
представляет собой улучшение полезных свойств
земельного участка.

Исследовав и оценив представленные


доказательства по делу по правилам статьи 71 АПК РФ,
в частности технические паспорта, суды установили, что
спорное сооружение фактически представляет собой
покрытие из железобетона, железобетонных плит и
асфальта (подстил, слой - песок-щебень), в составе
которого отсутствуют какие-либо сооружения, которые
не могли бы быть перемещены без несоразмерного
ущерба его назначению; наличие данного покрытия
является улучшением свойств земельного участка, на
котором находится спорное сооружение, и его
благоустройством; сам спорный объект не имеет
самостоятельного хозяйственного назначения,
соответственно, не обладает признаками объекта
недвижимого имущества.

Суд кассационной инстанции считает, что судами


правильно применены нормы материального права,
подлежащие применению к рассматриваемым
отношениям сторон, установлены все обстоятельства
по делу, имеющие существенное значение для
разрешения настоящего спора..."

Аналогичная судебная практика:

Акты высших судов

Обзор судебной практики Верховного Суда


Российской Федерации N 1 (утв. Президиумом
Верховного Суда РФ 13.04.2016)

"...1. Иск о признании права отсутствующим


на объект, не обладающий признаками
недвижимой вещи, но права на который
зарегистрированы как на недвижимость, является
разновидностью негаторного иска. Исковая
давность на такое требование не
распространяется.

Возможность признания объекта


незавершенного строительства недвижимостью
была также разъяснена в п. 38 постановления N
25, согласно которому при разрешении вопроса о
признании правомерно строящегося объекта
недвижимой вещью (объектом незавершенного
строительства) необходимо установить, что на
нем, по крайней мере, полностью завершены
работы по сооружению фундамента или
аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 ГК РФ). При
этом замощение земельного участка, не
отвечающее признакам сооружения, является его
частью и не может быть признано
самостоятельной недвижимой вещью (п. 1 ст. 133
ГК РФ).

Из исследованных судами по делу


документов, в том числе акта о государственной
регистрации права собственности на объект
незавершенного строительства (благоустроенная
площадка) с указанием степени готовности
объекта 1,18%, исходя из конструктивных
элементов, приведенных судами при его описании
(щебень, асфальтовое покрытие), спорный
объект ввиду отсутствия неразрывной связи с
землей следует признать замощением земельного
участка, которое является его частью и согласно
п. 38 постановления N 25 не может быть признано
самостоятельной недвижимой вещью..."

Определение Судебной коллегии по


гражданским делам Верховного Суда РФ от
12.01.2016 N 18-КГ15-222

"...Администрация МО города-курорта
Геленджик и ООО СПКФ "АЗОТ" заявили
требование о признании отсутствующим
зарегистрированного права собственности за
Гончаровым А.В., Михайлиди А.А., Когай В.С. на
открытый полигон как на объект недвижимости,
ссылаясь на то, что он таковым не является.

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского


кодекса Российской Федерации к недвижимым
вещам относятся земельные участки, участки
недр и все, что прочно связано с землей, то есть
объекты, перемещение которых без
несоразмерного ущерба их назначению
невозможно, в том числе здания, сооружения,
объекты незавершенного строительства.

При решении вопроса о признании вещи


недвижимостью независимо от осуществления
государственной регистрации права
собственности на нее необходимо установить
наличие у нее признаков, способных относить ее в
силу природных свойств или на основании закона
к недвижимым объектам.

Для признания имущества недвижимым


необходимо представить доказательства
возведения его в установленном законом и иными
нормативными актами порядке на земельном
участке, предоставленном для строительства
объекта недвижимости, с получением
разрешительной документации с соблюдением
градостроительных норм и правил.

Замощение земельного участка, не


отвечающее признакам сооружения, является его
частью и не может быть признано
самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1
статьи 133 Гражданского кодекса Российской
Федерации).
Как установлено судом, полигон
представляет собой открытую бетонную
площадку, как объект недвижимости данное
сооружение не возводилось и в эксплуатацию не
принималось.

Регистрация права собственности истцов на


бетонную площадку как на объект недвижимости
нарушает интересы администрации МО
город-курорт Геленджик, поскольку влечет
обязанность предоставить истцам земельный
участок, необходимый для эксплуатации объекта,
не являющегося недвижимым имуществом, то
есть создает угрозу нарушения публичных
интересов, препятствует органам местного
самоуправления в осуществлении функций и
задач, установленных федеральным законом.

При таком положении суд апелляционной


инстанций пришел к обоснованному выводу о том,
что заявленное МО город-курорт Геленджик и
ООО СПКФ "АЗОТ" по настоящему делу
требование является надлежащим способом
защиты их нарушенных прав.

Доказательств того, что объект,


представляющий собой согласно материалам
дела бетонную площадку, является объектом
недвижимости, права в отношении которого
подлежали государственной регистрации в ЕГРП,
представлено не было.
Учитывая, что земельный участок находится
под принадлежащим ООО СПКФ "АЗОТ" на праве
собственности зданием склада, документы ООО
СПКФ "АЗОТ" на данный объект недвижимости не
признаны недействительными, право
собственности Гончарова А.В., Михайлиди А.А.,
Когай В.С. на открытый полигон как объект
недвижимого имущества зарегистрировано
необоснованно, поскольку оно таковым по смыслу
статьи 130 Гражданского кодекса Российской
Федерации не является, суд апелляционной
инстанции пришел к правильному выводу об
отказе в удовлетворении первоначальных
исковых требований.

Учитывая изложенное, апелляционное


определение судебной коллегии по гражданским
делам Краснодарского краевого суда от 12
февраля 2015 г. подлежит оставлению без
изменения, а кассационная жалоба Гончарова
А.В. - без удовлетворения..."

Определение Судебной коллегии по


экономическим спорам Верховного Суда РФ от
30.09.2015 N 303-ЭС15-5520 по делу N
А51-12453/2014

"...Целью заявленного требования по делу


является оспаривание права собственности
ответчика, зарегистрированного на спорный
объект как на недвижимое имущество, тогда как
он, по мнению истца, является движимым
имуществом.

Понятие недвижимого объекта


раскрывается в статье 130 Гражданского кодекса,
в части 1 которой содержится указание на то, что
к недвижимым вещам (недвижимое имущество,
недвижимость) относятся земельные участки,
участки недр и все, что прочно связано с землей,
то есть объекты, перемещение которых без
несоразмерного ущерба их назначению
невозможно, в том числе здания, сооружения,
объекты незавершенного строительства.

В пункте 38 Постановления Пленума


Верховного Суда Российской Федерации от
23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых
положений раздела I части первой Гражданского
кодекса Российской Федерации" (далее -
Постановление Пленума N 25) разъяснено, что по
смыслу статьи 131 Гражданского кодекса закон в
целях обеспечения стабильности гражданского
оборота устанавливает необходимость
государственной регистрации права
собственности и других вещных прав на
недвижимые вещи, ограничения этих прав, их
возникновение, переход и прекращение. При этом
по общему правилу государственная регистрация
права на вещь не является обязательным
условием для признания ее объектом
недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского
кодекса).

Из изложенного следует, что при


разрешении вопроса о признании вещи
недвижимостью независимо от осуществления
государственной регистрации права
собственности на нее следует устанавливать
наличие у нее признаков, способных относить ее в
силу природных свойств или на основании закона
к недвижимым объектам.

Спор по настоящему делу возник в


отношении вещи - объекта незавершенного
строительства, которым является
благоустроенная площадка со степенью
готовности 1,18% (лит. 1), площадью застройки
1227 кв. метров.

Возможность признания объекта


незавершенного строительства недвижимостью
была также разъяснена Постановлением Пленума
N 25 в пункте 38, где указано следующее: при
разрешении вопроса о признании правомерно
строящегося объекта недвижимой вещью
(объектом незавершенного строительства)
необходимо установить, что на нем, по крайней
мере, полностью завершены работы по
сооружению фундамента или аналогичные им
работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса).
При этом замощение земельного участка, не
отвечающее признакам сооружения, является его
частью и не может быть признано
самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1
статьи 133 Гражданского кодекса).

Ранее Постановлением Пленума Высшего


Арбитражного Суда Российской Федерации от
25.01.2013 N 13, которым в Постановление
Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской
Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных
вопросах практики применения правил
Гражданского кодекса Российской Федерации о
договоре аренды" был внесен пункт 24, было
также разъяснено, что если объект
незавершенного строительства как
самостоятельная недвижимая вещь отсутствует
(например, на объекте не полностью завершены
фундаментные работы и т.п.), то отказ в
государственной регистрации права на него
является правомерным.

Из исследованных судами по делу


документов, в том числе акта от 14.12.2005 N
9506, выписки из ЕГРП от 17.04.2014 о
государственной регистрации права
собственности на объект незавершенного
строительства (благоустроенная площадка) с
указанием степени готовности объекта 1,18%,
исходя из конструктивных элементов,
приведенных судами при его описании (щебень,
асфальтовое покрытие), спорный объект ввиду
отсутствия неразрывной связи с землей следует
признать замощением земельного участка,
которое является его частью и согласно пункту 38
Постановлению Пленума N 25 не может быть
признано самостоятельной недвижимой вещью.

На основании вышеизложенного Судебная


коллегия пришла к выводу о том, что судами при
рассмотрении настоящего дела были допущены
существенные нарушения норм материального
права, в связи с чем судебные акты по делу
подлежат отмене, а заявленный управлением иск
удовлетворению..."

Постановление Пленума Верховного Суда


РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами
некоторых положений раздела I части первой
Гражданского кодекса Российской Федерации"

"...При разрешении вопроса о признании


правомерно строящегося объекта недвижимой
вещью (объектом незавершенного строительства)
необходимо установить, что на нем, по крайней
мере, полностью завершены работы по
сооружению фундамента или аналогичные им
работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение
земельного участка, не отвечающее признакам
сооружения, является его частью и не может быть
признано самостоятельной недвижимой вещью (
пункт 1 статьи 133 ГК РФ)..."

Обзор судебной практики по вопросам,


возникающим при рассмотрении дел, связанных с
садоводческими, огородническими и дачными
некоммерческими объединениями, за 2010 - 2013
год (утв. Президиумом Верховного Суда РФ
02.07.2014)

"...2.4. Общее имущество садоводческого,


огороднического или дачного некоммерческого
объединения

Устройство асфальтового покрытия дороги


за счет личных средств членов товарищества
само по себе не влечет возникновения у них
права собственности на дорогу как объект
недвижимости, расположенный на землях общего
пользования, являющихся собственностью
товарищества.

В силу статьи 128 ГК РФ к объектам


гражданских прав относятся вещи, включая
деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том
числе имущественные права; работы и услуги;
охраняемые результаты интеллектуальной
деятельности и приравненные к ним средства
индивидуализации (интеллектуальная
собственность); нематериальные блага.
Согласно пункту 1 статьи 130 Кодекса к
недвижимым вещам (недвижимое имущество,
недвижимость) относятся земельные участки,
участки недр и все, что прочно связано с землей,
то есть объекты, перемещение которых без
несоразмерного ущерба их назначению
невозможно, в том числе здания, сооружения,
объекты незавершенного строительства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 218


Кодекса право собственности на новую вещь,
изготовленную или созданную лицом для себя с
соблюдением закона и иных правовых актов,
приобретается этим лицом.

Из содержания указанных норм следует, что


для признания имущества недвижимым
необходимо подтверждение того, что такой объект
гражданских прав создан именно как
недвижимость в установленном законом и иными
правовыми актами порядке.

Соответственно, право собственности, в том


числе право общей собственности на сооружение
- дорогу как на самостоятельный объект
гражданских прав, может возникнуть в том случае,
если она создана именно как объект
недвижимости в установленном порядке,
индивидуализирована в качестве объекта
недвижимости.
При таких обстоятельствах покрытие
асфальтового полотна дороги за счет личных
средств истцов само по себе не влечет
возникновения у них права собственности на
дорогу как объект недвижимости, расположенный
на землях общего пользования, являющихся
собственностью ТЛПХ; наличие технического
паспорта на сооружение "дорога и трасса
водопровода с водонапорной станцией", на
который ссылается суд, также не влечет
возникновения на сооружение права
собственности конкретных физических лиц..."

Постановление Пленума ВАС РФ от


17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики
применения правил Гражданского кодекса
Российской Федерации о договоре аренды"

"...24. Согласно пункту 4 статьи 25


Федерального закона "О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним" в случае, если земельный участок,
отведенный для создания объекта недвижимого
имущества, принадлежит заявителю на ином
праве, чем право собственности, право
собственности заявителя на объект
незавершенного строительства регистрируется на
основании, помимо прочего, документов,
подтверждающих право пользования данным
земельным участком.
Судам следует иметь в виду, что указанное
положение не препятствует государственной
регистрации права собственности на созданный в
период действия договора аренды объект
незавершенного строительства, если к моменту
подачи заявления о государственной регистрации
срок аренды истек. В связи с этим отказ в
регистрации права собственности на объект
незавершенного строительства только на
основании того, что срок аренды земельного
участка, на котором был возведен объект
незавершенного строительства, истек,
противоречит закону.

Вместе с тем, если при проведении


правовой экспертизы регистрирующий орган
придет к выводу о том, что объект
незавершенного строительства как
самостоятельная недвижимая вещь отсутствует
(например, на объекте не полностью завершены
фундаментные работы и т.п.), то отказ в
государственной регистрации прав является
правомерным..."

Волго-Вятский округ

Постановление Арбитражного суда


Волго-Вятского округа от 02.08.2018 N
Ф01-2918/2018 по делу N А11-11168/2017

"...Вещь является недвижимой либо в силу


своих природных свойств (абзац первый пункта 1
статьи 130 Гражданского кодекса Российской
Федерации), либо в силу прямого указания закона,
что такой объект подчинен режиму недвижимых
вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130
Гражданского кодекса Российской Федерации).
При этом по общему правилу государственная
регистрация права на вещь не является
обязательным условием для признания ее
объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130
Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно правовой позиции, приведенной в


постановлениях Президиума Высшего
Арбитражного Суда Российской Федерации от
28.05.2013 N 17085/12, от 26.01.2010 N 11052/09,
от 17.01.2012 N 4777/08, от 24.09.2013 N
1160/2013, если объекты, хотя и прочно
связанные с землей, не имеют самостоятельного
функционального назначения и обслуживают
только земельный участок, на котором они
расположены, данные объекты не являются
самостоятельными объектами гражданских прав.

По смыслу пункта 1 статьи 130


Гражданского кодекса Российской Федерации
прочная связь с землей является не
единственным признаком, по которому объект
может быть отнесен к недвижимости. Вопрос о
том, является ли конкретное имущество
недвижимым, должен разрешаться с учетом
назначения этого имущества и обстоятельств,
связанных с его созданием.

Суд установил, что сооружение с


кадастровым номером 33:19:000000:191
представляет из себя: проезжую часть площадью
4937 квадратных метров, тротуары площадью 249
квадратных метров, площадки площадью 596
квадратных метров, газоны площадью 2304
квадратных метров (кадастровый паспорт от
10.09.2015 N 33/202/15-297489).

В целом сооружение с кадастровым


номером 33:19:000000:191 имеет площадь 8086
квадратных метров и имеет назначение -
благоустройство территории.

Согласно Общероссийскому
классификатору основных фондов ОК 013-94,
утвержденному постановлением Комитета
Российской Федерации по стандартизации,
метрологии и сертификации от 26.12.1994 N 359,
площадки и замощения относятся к
вспомогательным элементам сооружений
(площадка для плотины, мостовое полотно для
моста, настил для эстакады, верхнее покрытие
автомобильной дороги). Подъездные пути,
покрытие (замощение) из бетона, асфальта,
щебня и других твердых материалов
обеспечивают чистую, ровную и твердую
поверхность, но не обладают самостоятельными
полезными свойствами, а лишь улучшают
полезные свойства земельного участка, на
котором оно находится.

Укладка на части земельного участка


определенного покрытия (из бетона, асфальта,
щебня) для проезда и стоянки автотранспорта не
создает нового объекта недвижимости, а
представляет собой улучшение полезных свойств
земельного участка, на котором данные работы
выполнены. При этом асфальтовое или
щебеночное покрытие земельного участка по
существу несет вспомогательную функцию, а не
основное значение по отношению к недвижимому
имуществу и не должно препятствовать
использованию такого земельного участка для
иных целей. В отличие от зданий, строений и
сооружений твердое покрытие не имеет
конструктивных элементов, которые могут быть
разрушены при перемещении объекта.
Материалы, из которых изготовлено покрытие
(асфальт, щебень, бордюры), при их переносе не
теряют качества, необходимые для их
дальнейшего использования.

Газоны с отдельно стоящими деревьями и


кустарниками тем более не могут быть отнесены к
объектам недвижимости.

В соответствии с требованиями статьи 71


Арбитражного процессуального кодекса
Российской Федерации суд оценил
представленную в материалы дела
доказательственную базу и пришел к
правильному выводу о том, что сооружение с
кадастровым номером 33:19:000000:191,
расположенное по адресу: Владимирская область,
Суздальский район, МО город Суздаль (городское
поселение) г. Суздаль, ул. Васильевская, д. 44,
назначение: благоустройство территории не
является объектом недвижимости..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа


от 13.11.2010 по делу N А28-9263/2009

"...Суды обеих инстанций установили, что


два зарегистрированных Обществом сооружения
(проезжие части) непосредственно окружают
принадлежащее истцу здание цеха по
производству печенья и использование
расположенного под ним земельного участка
зависит от воли и желания Общества, и
правомерно пришли к выводу, что даже законно
произведенная регистрация права собственности
на новые объекты недвижимости на данном
земельном участке затрагивает права истца,
поскольку лишает его возможности реализовать
предоставленные гражданским и земельным
законодательством правомочия по владению и
пользованию той частью земельного участка,
которая необходима для эксплуатации
находящихся на нем объектов недвижимости, и
выбрать способ закрепления права на землю.
Отнесение заявителем спорных объектов к
объектам недвижимого имущества является
ошибочным.

Понятие недвижимого имущества


содержится в статье 130 Гражданского кодекса
Российской Федерации, согласно которой к
недвижимым вещам относятся земельные
участки, участки недр, обособленные водные
объекты и все, что прочно связано с землей, то
есть объекты, перемещение которых без
несоразмерного ущерба их назначению
невозможно, в том числе леса, многолетние
насаждения, здания, сооружения.

Для признания недвижимым имущества как


объекта гражданских прав необходимо
подтверждение того, что данный объект был
создан именно как недвижимость в
установленном законом и иными правовыми
актами порядке с получением необходимой
разрешительной документации и с соблюдением
градостроительных норм и правил.

Суды первой и апелляционной инстанций


оценили по правилам статьи 71 Арбитражного
процессуального кодекса Российской Федерации
представленные в материалы дела технические
паспорта на спорные объекты и пришли к выводу,
что спорные объекты представляют собой
асфальтовое покрытие, а укладка на части
земельного участка определенного покрытия (из
бетона, асфальта, щебня) для проезда и стоянки
автомобилей или его благоустройство
посредством высадки зеленых насаждений и
разбивки газонов не создают нового объекта
недвижимости, а представляют собой улучшение
полезных свойств земельного участка, на котором
данные работы выполнены. При этом покрытие
земельного участка по существу несет
вспомогательную функцию, а не основное
значение по отношению к недвижимому
имуществу и не должно препятствовать
использованию такого земельного участка для
иных целей.

Понятие недвижимости является правовой


категорией, поэтому признание объекта
недвижимым в качестве объекта гражданских
прав невозможно на том лишь основании, что он
прочно связан с землей и на него оформлен
технический паспорт. Проведение в отношении
сооружений (благоустройства и проезжие части)
технического и кадастрового учета является
следствием, а не причиной распространения на
конкретный объект правового режима
недвижимого имущества, и осуществление в
отношении его технического учета автоматически
не может служить основанием для признания
объекта недвижимостью.

Ссылка Общества на акт приемки в


эксплуатацию 1978 и 1983 годов, а также на
генеральный план строительства
райпищекомбината не принимается судом округа
во внимание, поскольку ни в актах, ни в
градостроительном плане не числится таких
сооружений, как проезжая часть и
благоустройство.

При таких обстоятельствах по делу


окружной суд не усмотрел оснований для отмены
обжалуемых судебных актов..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда


Восточно-Сибирского округа от 22.08.2017 N
Ф02-3734/2017 по делу N А33-28543/2016

"...Суды, учитывая условия создания и


использования спорного объекта, его технические
характеристики, исходили из следующего:
испрашиваемый земельный участок был
предоставлен обществу в аренду для
использования в целях строительства гостевой
автомобильной парковки и инженерного
обеспечения; спорный объект представляет собой
заасфальтированную площадку, ограниченную
бортовым бетонным камнем (бордюром), с
местами для газонов (согласно информации,
содержащейся в техническом плане объекта от
18.11.2016); основным элементом спорного
объекта является асфальтобетонное покрытие,
которое осуществляет вспомогательную функцию
по отношению к назначению земельного участка и
является элементом его благоустройства, иные
конструктивные элементы отсутствуют;
доказательств строительства данного объекта как
объекта недвижимого имущества не
представлено.

Исходя из изложенного, суды признали, что


спорный объект в силу статьи 130 Гражданского
кодекса Российской Федерации не может быть
отнесен к недвижимому имуществу, которое
подлежит государственному кадастровому учету и
права на которое подлежат государственной
регистрации..."

Дальневосточный округ

Постановление Арбитражного суда


Дальневосточного округа от 17.04.2018 N
Ф03-1097/2018 по делу N А51-5723/2017

"...В данном случае спор связан с


необходимостью проведения государственного
кадастрового учета 2-х сооружений, образованных
в результате раздела сооружения - спортивная
площадка площадью 1120 кв. м.
В обоснование того, что сооружение -
спортивная площадка площадью 1120 кв. м, год
ввода в эксплуатацию - 1986, с кадастровым
номером 25:28:010042:6253, является объектом
недвижимости представлен кадастровый паспорт
на это сооружение, по сведениям которого
сооружение расположено в границах 2-х
земельных участков:

- на части земельного участка с


кадастровым номером 25:28:010042:138,
имеющим разрешенное использование - для
дальнейшей эксплуатации многоквартирного дома
и находящегося в общей долевой собственности
собственников помещений многоквартирного
дома по ул. Нейбута, 13;

- на части земельного участка с


кадастровым номером 25:28:000000:13770,
находящегося в муниципальной собственности.

Кроме того, суды, оценив по правилам


статьи 71 АПК РФ представленные в дело
доказательства (кадастровый паспорт,
декларации об объекте недвижимости,
фотоснимки), установили, что спорные
сооружения представляют собой площадку,
покрытие которой не имеет конструктивных
элементов прочно связанных с землей.

Суды верно отметили, что покрытие


(замощение) из бетона, асфальта, щебня и других
твердых материалов не обладает
самостоятельными полезными свойствами, а
лишь улучшает полезные свойства земельного
участка, на котором оно находится, а
соответственно, согласно абзацу 5 пункта 38
постановления Пленума Верховного Суда
Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О
применении судами некоторых положений
раздела I части первой Гражданского кодекса
Российской Федерации" названные площадки
нельзя признать самостоятельными объектами
недвижимости..."

Постановление ФАС Дальневосточного


округа от 25.02.2014 N Ф03-7139/2013 по делу N
А04-1937/2013

"...В границах указанных земельных


участков расположены объекты недвижимости:
склад, склад металлический, насосная станция,
гараж, склад аммиака, производственный корпус,
пристройка к помещению кладовщиков,
административно-бытовой корпус, заглубленный
склад, холодильник, проходная, пристройка,
сооружения: трансформаторная, пром. площадки,
здание весовой, насосная, убежище.

Общество обратилось с заявлением в


Управление о выкупе земельного участка
площадью 38 387 кв. м на основании ст. 36
Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ).
Письмом от 12.12.2012 N 03/8330
управление, вновь возвращая обществу
документы, указало на то, что в границах спорного
земельного участка расположены асфальтовые
площадки и прочие проезды, которые по своим
техническим характеристикам и в силу подпункта
23 пункта 2 статьи 2 Федерального закона от
30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о
безопасности зданий и сооружений" являются
сооружениями, однако документы,
удостоверяющие права на указанные сооружения,
отсутствуют.

Земельный участок использовался ОАО


"Хладокомбинат" вначале - на праве постоянного
(бессрочного) пользования (свидетельство о
соответствующем праве от 20.03.1997), затем - на
условиях аренды (договор N 8330); в границах
земельного участка находятся 19 объектов
недвижимости, использование которых
осуществляется их собственником во взаимосвязи
для производственной деятельности. В этой
связи асфальтовые площадки и проезды, как
правильно указано судами, являются элементами
благоустройства и представляют собой
улучшение полезных свойств земельного участка,
по существу несут вспомогательную функцию.
Кроме того, суды учли отсутствие надлежащих
доказательств того, что они создавались
изначально в качестве объекта недвижимости как
сооружение, а также отсутствие притязаний со
стороны Росимущества на асфальтовое покрытие
и подъезды как имущество федеральной
собственности.

При установленном и принимая во внимание


отсутствие доказательств, что по спорному
участку имеются законодательно установленные
ограничения, суды, руководствуясь ст. ст. 27, 36
ЗК РФ, признали оспариваемый отказ
незаконным.

При изложенном основания для отмены


решения, постановления и удовлетворения
кассационной жалобы отсутствуют..."

Московский округ

Постановление Арбитражного суда


Московского округа от 10.07.2018 N Ф05-9637/2018
по делу N А41-75189/2017

"...Постановлением Высшего Арбитражного


Суда Российской Федерации от 17.01.2012 N
4777/08 разъяснено, что объекты, которые хотя
прочно связаны с землей, но не имеют
самостоятельного функционального назначения,
не признаются недвижимостью. Соответствующие
сооружения рассматриваются в качестве
улучшения того земельного участка, для
обслуживания которого возведены, а потому
следуют его юридической судьбе.

Покрытие (замощение) из бетона, асфальта,


щебня и других твердых материалов
обеспечивает чистую, ровную и твердую
поверхность, но не обладает самостоятельными
полезными свойствами, а лишь улучшает
полезные свойства земельного участка, на
котором оно находится. Покрытие (площадка),
улучшающее свойства земельного участка,
обычно используется совместно со зданиями,
строениями или сооружениями, дополняет их
полезные свойства при осуществлении
предпринимательской и иной экономической
деятельности собственника зданий и сооружений.

При этом твердое покрытие (площадка)


имеет вспомогательное, а не основное значение
по отношению к остальному недвижимому
имуществу, входящему в такой имущественный
комплекс.

Согласно Общероссийскому
классификатору основных фондов ОК 013-94,
утвержденному Постановлением комитета
Российской Федерации по стандартизации,
метрологии и сертификации от 26.12.1994 N 359,
площадки и замощения относятся к
вспомогательным элементам сооружений
(площадка для плотины, мостовое полотно для
моста, настил для эстакады, верхнее покрытие
автомобильной дороги).
С учетом изложенного суды пришли к
обоснованному выводу о том, что укладка на
части земельного участка определенного
покрытия (из бетона, асфальта, щебня), в том
числе для стоянки или для проезда автомобилей,
не создает нового объекта недвижимости, а
представляет собой улучшение полезных свойств
земельного участка (несет вспомогательную
функцию по отношению к назначению земельного
участка) и является лишь элементом
благоустройства данного участка.

Таким образом, асфальтовая дорога как


объект (сооружение) не имеет самостоятельного
функционального назначения и не может в силу
статей 128, 130 Гражданского кодекса относиться
к недвижимому имуществу, в силу чего не может
являться самостоятельным объектом гражданских
прав, поскольку данное асфальтовое замощение
является обычным благоустройством земельного
участка, то есть составной частью данного
земельного участка.

Возведение на земельном участке


вспомогательных объектов, даже при наличии
государственной регистрации права
собственности на эти объекты, не влечет
возникновения у заявителя права на
приобретение в собственность спорного
земельного участка без проведения торгов.

Исследовав и оценив имеющиеся в деле


доказательства, доводы и возражения лиц,
участвующих в деле, суды установили, что
расположенная на земельном участке с
кадастровым номером 50:22:0040105:11
асфальтовая дорога не обладает
характеристиками самостоятельного объекта
недвижимости, под эксплуатацию которого у
истцов имеется преимущественное право выкупа
спорного земельного участка в собственность без
проведения торгов, равно как и признания доли в
праве на земельный участок. Суды пришли к
обоснованному выводу, что истцы не обладают
исключительным правом на приватизацию
испрашиваемого земельного участка на
основании статьи 39.20 Земельного кодекса
Российской Федерации.

При таких обстоятельствах вывод судов об


отказе в удовлетворении заявленных требований
соответствует установленным по делу
обстоятельствам и имеющимся в деле
доказательствам, сделан при правильном
применении норм материального права.

Оснований, установленных статьей 288


Арбитражного процессуального кодекса
Российской Федерации, для отмены обжалуемых
в кассационном порядке судебных актов не
имеется, в связи с чем кассационная жалоба
удовлетворению не подлежит..."
Постановление Арбитражного суда
Московского округа от 24.05.2018 N Ф05-4355/2018
по делу N А41-23148/2017

"...Отклоняя доводы истца о том, что


спорный объект незавершенного строительства
является объектом капитального строительства, а
также отклоняя представленные в обоснование
указанного довода доказательства (акт проверки
органом муниципального контроля юридического
лица N 201501184460 (5) от 27-29.05.2015,
заключение от 18.09.2017 о признании
сооружения - спецавтостоянки, расположенной по
адресу: Московская область, Ленинский район,
городское поселение Видное, город Видное,
промзона, объектом капитального строительства,
технический паспорт на сооружение -
спецавтостоянка - по состоянию на 28.02.2013),
суды руководствовались положениями статьи 130
Гражданского кодекса Российской Федерации,
пунктом 10 статьи 1 Градостроительного кодекса
Российской Федерации, а также приняли во
внимание разъяснения, данные в постановлении
Президиума ВАС РФ в постановлении от
24.09.2013 N 1160/2013, учли, что смыслу
действующего законодательства Российской
Федерации специализированными стоянками
признаются оборудованные места для хранения
задержанных транспортных средств в
соответствии с Правилами дорожного движения, в
связи с чем исходили из того, что асфальтовое
покрытие, обозначенное как автостоянка,
улучшающее свойства земельного участка,
используется совместно со зданиями, строениями
или сооружениями, дополняет их полезные
свойства. Укладка на части земельного участка
определенного покрытия (асфальта, щебня) или
его благоустройство не создает нового объекта
недвижимости, а представляет собой улучшение
полезных свойств земельного участка, на котором
данные работы выполнены. При этом
асфальтовое покрытие земельного участка по
существу несет вспомогательную функцию, а не
основное значение по отношению к недвижимому
имуществу и не должно препятствовать
использованию такого земельного участка для
иных целей.

Как было отмечено судами, замощение


земельного участка является его частью и не
может быть признано самостоятельной
недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133
Гражданского кодекса), а навесы не признаются
таковыми в силу прямого указания закона..."

Постановление ФАС Московского округа от


22.06.2011 N КА-А40/6278-11 по делу N
А40-137345/10-2-687

"...Судами первой и апелляционной


инстанций установлено, что обществом для
оформления земельного участка в собственность
в порядке статьи 36 ЗК РФ представлены все
необходимые и достаточные документы.
Основания для отказа в предоставлении
земельного участка у Росимущества
отсутствовали.

Вопреки доводам подателя кассационной


жалобы заявитель не обязан был представлять
выписку из ЕГРП в отношении асфальтированной
площадки, расположенной на испрашиваемом
участке, поскольку данная площадка не является
объектом недвижимого имущества.

Данная площадка представляет собой


улучшение земельного участка, выполнена
обычным образом в целях благоустройства
земельного участка, создавалась и используется
не как объект недвижимого имущества для
выполнения самостоятельных функций, а несет
вспомогательную функцию по отношению к
назначению земельного участка (для
эксплуатации производственной базы).

Согласно Акту проверки фактического


использования земельного участка от 20.04.2010
и письму ГУПТИ РО от 17.09.2009 N 2196 на
испрашиваемом участке размещены только три
объекта недвижимости, которые были указаны
заявителем при подаче заявки (административное
здание, вентиляционный цех и мастерская).

Более того, в письме от 17.09.2009 N 2196


сообщено, что на спорном земельном участке
отсутствуют объекты недвижимости, находящиеся
в собственности иных лиц.

Таким образом, обществом при подаче


заявки на приватизацию земельного участка от
08.06.2010 были представлены все необходимые
документы, в том числе и подтверждающие права
заявителя на находящиеся на земельном участке
объекты недвижимости. Непредставление
выписки из ЕГРП в отношении асфальтированной
площадки не могло являться основанием для
отказа в предоставлении в собственность
испрашиваемого земельного участка, поскольку
данный объект не является недвижимостью и,
соответственно, подтверждающие документы в
порядке пункта 5 Приказа Минэкономразвития РФ
от 30.10.2007 N 370 на него не представляются..."

Поволжский округ

Постановление Арбитражного суда


Поволжского округа от 21.04.2017 N
Ф06-5797/2016 по делу N А12-26316/2015

"...Удовлетворяя исковые требования в


части признания отсутствующим права
собственности ответчика на ток для хранения
зерна, с кадастровым номером
34-34-16/023/2010-461, площадью 17 295 кв. м,
суд первой инстанции, с учетом выводов
экспертов, сделанным по результатам
проведенных по делу экспертиз, пояснений,
данных экспертами и представителями сторон в
судебных заседаниях, установил, что указанный
объект представляет собой асфальтированную
площадку без каких-либо строений и сооружений.

Проверка наличия у спорного объекта


признаков, способных относить его в силу
природных свойств или на основании закона к
недвижимым объектам, была осуществлена
судами первой и апелляционной инстанций,
которые в пределах предоставленных
процессуальных полномочий оценили имеющиеся
в деле доказательства и пришли к выводу об
отсутствии у данного объекта признаков
недвижимости.

Покрытие (замощение) из бетона, асфальта,


щебня и других твердых материалов
обеспечивает чистую, ровную и твердую
поверхность, но не обладает самостоятельными
полезными свойствами, а лишь улучшает
полезные свойства земельного участка, на
котором оно находится.

Выводы судов соответствуют разъяснениям,


содержащимся в пункте 38 Постановления N 25 о
том, что замощение земельного участка, не
отвечающее признакам сооружения, является его
частью и не может быть признано
самостоятельной недвижимой вещью, в связи с
чем судами правомерно удовлетворены исковые
требования в указанной части..."

Постановление ФАС Поволжского округа от


27.12.2013 по делу N А06-557/2013

"...ИП Радченко С.В. обратился с


заявлением по вопросу оформления в
собственность земельного участка для
эксплуатации бетонной площадки.

Управление земельными ресурсами


администрации г. Астрахани в ответе от
12.12.2012 N 05/003/2012-871 отказало в
предоставлении земельного участка общей
площадью 2788 кв. м в собственность, указав, что
укладка на части земельного участка бетонного
покрытия несет вспомогательную функцию, в
связи с чем такой объект не относится к
недвижимому имуществу.

Следовательно, в ЕГРП подлежат


государственной регистрации вещные права
только на те объекты материального мира,
которые по своим свойствам являются
недвижимыми вещами, выступающими в
гражданском обороте в качестве отдельных
объектов гражданских прав.

Суд апелляционной инстанции, в данном


конкретном случае делая вывод о том, что
бетонная площадка не может самостоятельно
использоваться в отрыве от иного недвижимого
имущества и обеспечивает лишь соблюдение
установленного режима эксплуатации земельного
участка, также дал оценку этому сооружению и с
точки зрения наличия у него признаков отдельного
объекта вещного права. Таким образом, признав
вспомогательный характер этого сооружения, суд
апелляционной инстанции установил, что оно не
может признаваться недвижимым имуществом и
выполняет только вспомогательную функцию.

В правовой позиции Президиума Высшего


Арбитражного Суда Российской Федерации,
изложенной в Постановлении от 17.01.2012 N
4777/08, разъяснено, что объекты, которые хотя
прочно связаны с землей, но не имеют
самостоятельного функционального назначения,
не признаются недвижимостью. Соответствующие
сооружения рассматриваются в качестве
улучшения того земельного участка, для
обслуживания которого возведены, а потому
следуют его юридической судьбе.

В связи с тем что такие сооружения не


являются вещами, на них не может быть
зарегистрировано вещное право - право
собственности. Применительно к статье 135 ГК
РФ их юридическая судьба и принадлежность
определяются по принадлежности
соответствующего земельного участка.
Таким образом, сам факт государственной
регистрации прав на такой объект за
предпринимателем нарушает права публичного
собственника земельного участка и потому суд
вправе дать этому объекту иную квалификацию и
не применять к отношениям сторон правила о
недвижимых вещах (соответствующая позиция
изложена в Президиума Высшего Арбитражного
Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N
12576/11, от 04.09.2012 N 3809/12, от 28.05.2013 N
17085/12).

С позиции статьи 71 Арбитражного


процессуального кодекса Российской Федерации
суд апелляционной инстанции, руководствуясь
статьями 130, 135 ГК РФ, статьей 35 ЗК РФ,
установив, что на земельном участке не имеется
объектов недвижимости, принадлежащих
предпринимателю, правомерно отказал в
удовлетворении заявленных требований..."

Постановление ФАС Поволжского округа от


10.07.2012 по делу N А65-5399/2011

"...Между тем судом апелляционной


инстанции не учтено, что земельный участок,
ранее принадлежавший ОАО "УПТК", на котором
расположена спорная бетонированная площадка,
был изъят у общества на основании его
письменного заявления от 08.02.1999 об отказе от
земельного участка.
Изъятие земельного участка в связи с
добровольным отказом от него осуществлено в
соответствии с постановлением администрации
города Набережные Челны от 11.10.1999 N 1302/4
"О прекращении прав ОАО "УПТК" на часть
земельного участка".

Указанное постановление не оспорено и


недействительным не признано.

Общество, добровольно отказавшись от


прав на земельный участок, также отказалось и от
имущества, расположенного на данном
земельном участке.

Таким образом, общество должно было


представить доказательства приобретения
каких-либо прав на спорный земельный участок
либо строительство бетонированной площадки
после 1999 года, однако в нарушение статьи 65
Арбитражного кодекса Российской Федерации
ответчиком таких доказательств представлено не
было.

Решением Арбитражного суда Республики


Татарстан от 07.12.2005 по делу N
А65-30393/2005 ОАО "УПТК" было отказано в
удовлетворении заявления о признании
недействительным постановления главы
администрации города Набережные Челны от
18.11.2002 N 2572 "О предоставлении Пилясову
Д.Ф. земельного участка".
Данным судебным актом, вступившим в
законную силу, было установлено, что на
земельном участке, предоставленном ИП
Пилясову Д.Ф., отсутствует недвижимое
имущество, принадлежащее на праве
собственности ОАО "УПТК", наличие которого
порождает исключительное право на земельный
участок, занятый указанным объектом, в порядке,
предусмотренном положениями пункта 1 статьи
36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Республики


Татарстан от 27.07.2011 по делу N А65-2671/2011,
оставленным без изменения постановлением
Одиннадцатого арбитражного апелляционного
суда от 30.11.2011, ОАО "УПТК" было отказано в
признании недействительным постановления
руководителя Исполнительного комитета
муниципального образования города Набережные
Челны от 08.07.2010 N 4498 и о признании
незаконными действий по разделу земельного
участка, кадастровый номер 16:52:080201:37,
предоставленного в аренду ИП Пилясову Д.Ф., на
земельные участки с кадастровыми номерами
16:52:080201:113 и 16:52:080201:114.

Указанными судебными актами


установлено, что бетонированная площадка
общей площадью 8 257 кв. м, принадлежащая
ОАО "УПТК" на основании плана приватизации, и
принадлежность которой подтверждена решением
Набережночелнинского городского суда
Республики Татарстан от 18.08.2010 по делу N
2-3583/2010, не может быть отнесена к объектам
недвижимости, перечисленным в статье 36
Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 130 Гражданского кодекса


Российской Федерации к недвижимым вещам
отнесены земельные участки, участки недр и все,
что прочно связано с землей, то есть объекты,
перемещение которых без несоразмерного
ущерба их назначению невозможно, в том числе
здания, сооружения, объекты незавершенного
строительства. Для признания объекта
недвижимым как объекта гражданских прав
необходимо также подтверждение того, что
данный объект был создан в установленном
законом и иными правовыми актами порядке, с
получением необходимой разрешительной
документации и с соблюдением
градостроительных норм и правил.

Площадки, покрытые асфальтом и


обустроенные тротуарным покрытием из бетонной
брусчатки, нельзя рассматривать в качестве
самостоятельного объекта недвижимого
имущества. По существу покрытие (замощение)
какой-либо площади земельного участка несет
вспомогательную функцию по отношению к
назначению земельного участка и является лишь
элементом благоустройства участка.

Принимая во внимание, что спорный объект


не является недвижимым имуществом, а запись в
Едином государственном реестре прав на
недвижимое имущество и сделок с ним нарушает
права и законные интересы истцов, судебная
коллегия приходит к выводу, что у суда
апелляционной инстанции отсутствовали
правовые основания для отмены в указанной
части решения суда первой инстанции.

При таких обстоятельствах судебная


коллегия считает необходимым постановление
Одиннадцатого арбитражного апелляционного
суда от 29.03.2012 в части отказа в
удовлетворении исковых требований о признании
зарегистрированного за ОАО "УПТК" права
собственности на бетонированную площадку
общей площадью 8256,6 кв. м, кадастровый номер
16:52:000000:0000:92 430 002:00000:1680 000:II,
расположенную по адресу: Республика Татарстан,
г. Набережные Челны, район БСИ,
отсутствующим отменить, оставить в силе в
указанной части решение суда первой
инстанции..."

Северо-Западный округ

Постановление Арбитражного суда


Северо-Западного округа от 12.04.2018 N
Ф07-2263/2018 по делу N А66-2134/2017
"...Согласно пункту 38 постановления
Пленума Верховного Суда Российской Федерации
от 23.06.2015 N 25 "О применении судами
некоторых положений раздела 1 части первой
Гражданского кодекса Российской Федерации"
объекты, которые хотя прочно связаны с землей,
но не имеют самостоятельного функционального
назначения, не признаются недвижимостью.
Соответствующие сооружения рассматриваются в
качестве улучшения того земельного участка, для
обслуживания которого возведены, а потому
следуют его юридической судьбе. Не являются
недвижимым имуществом такие сооружения,
которые представляют собой улучшения
земельного участка, заключающиеся в
приспособлении его для удовлетворения нужд
лиц, пользующихся участком.

Исследовав характеристики спорного


объекта, а также обстоятельства его создания,
суды пришли к обоснованному выводу о том, что
асфальтовое дорожное покрытие в данном случае
не имеет самостоятельного функционального
назначения, отличного от назначения земельного
участка, то есть является его неотъемлемой
частью и не может в силу статьи 130
Гражданского кодекса Российской Федерации
являться недвижимой вещью..."

Постановление ФАС Северо-Западного


округа от 17.05.2012 по делу N А26-7683/2010
"...Суды, исследовав обстоятельства дела,
пришли к выводу о том, что в материалах дела
отсутствуют доказательства, свидетельствующие
о наличии у спорного объекта - стоянки признаков
недвижимого имущества, предусмотренных
пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса
Российской Федерации.

Суды установили, что спорный объект


представляет собой заасфальтированные
площадки на земельном участке, которые следует
отнести к элементам благоустройства земельного
участка, объект не имеет признаков капитального
строения, не отвечает требованиям,
предъявляемым к недвижимому имуществу, и
сочли, что оформление технического паспорта на
объект само по себе не является основанием для
признания объекта недвижимым имуществом.

Поскольку судами первой и апелляционной


инстанций правильно применены нормы
материального права, нарушений норм
процессуального законодательства, которые
привели или могли привести к принятию
неправильного решения, не допущено,
обжалуемые судебные акты следует оставить без
изменения..."
Северо-Кавказский округ

Постановление Арбитражного суда


Северо-Кавказского округа от 08.02.2017 N
Ф08-10355/2016 по делу N А53-8645/2016

"...Департамент имущественно-земельных
отношений города Ростова-на-Дону (далее -
департамент) обратился в Арбитражный суд
Ростовской области с иском к индивидуальному
предпринимателю Исаеву З.Г. (далее -
предприниматель) о признании отсутствующим
зарегистрированного права на объекты
недвижимого имущества: теннисный корт
площадью 336,8 кв. м, баскетбольную площадку
площадью 475,5 кв. м и гостевую парковку
площадью 117,2 кв. м, расположенные по адресу:
г. Ростов-на-Дону, улица Думенко, 12.

Решением суда 04.07.2016, оставленным


без изменения постановлением апелляционного
суда от 12.10.2016, исковые требования
удовлетворены.

Изучив материалы дела и доводы


кассационной жалобы, выслушав представителя
предпринимателя, Арбитражный суд
Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не
подлежит удовлетворению по следующим
основаниям.

Вещь является недвижимой либо в силу


своих природных свойств (абзац первый пункта 1
статьи 130 Гражданского кодекса Российской
Федерации), либо в силу прямого указания закона,
что такой объект подчинен режиму недвижимых
вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130
Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу статьи 131 Гражданского кодекса


Российской Федерации закон в целях
обеспечения стабильности гражданского оборота
устанавливает необходимость государственной
регистрации права собственности и других
вещных прав на недвижимые вещи, ограничения
этих прав, их возникновение, переход и
прекращение. При этом по общему правилу
государственная регистрация права на вещь не
является обязательным условием для признания
ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130
Гражданского кодекса Российской Федерации).

Данные разъяснения содержатся в пункте


38 постановления Пленума Верховного Суда
Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О
применении судами некоторых положений
раздела I части первой Гражданского кодекса
Российской Федерации".

Такие сооружения, как замощения,


асфальтовые площадки и покрытия,
представляют собой улучшения земельного
участка, заключающиеся в приспособлении его
для удовлетворения нужд лиц, пользующихся
участком. Названные сооружения не являются
самостоятельными недвижимыми вещами, а
представляют собой неотъемлемую составную
часть земельного участка, на котором они
расположены.

В связи с тем что упомянутые сооружения


не являются вещами, на них не может быть
зарегистрировано вещное право - право
собственности. Применительно к статье 135
Гражданского кодекса Российской Федерации их
юридическая судьба и принадлежность
определяются по принадлежности
соответствующего земельного участка.

Данная правовая позиция последовательно


выражена в постановлениях Президиума Высшего
Арбитражного Суда Российской Федерации от
17.01.2012 N 4777/08, от 26.01.2010 N 11052/09, от
28.05.2013 N 17085/12, определении Судебной
коллегии по экономическим спорам Верховного
Суда Российской Федерации от 30.09.2015 N
303-ЭС15-5520..."

Постановление Арбитражного суда


Северо-Кавказского округа от 10.07.2015 N
Ф08-4086/2015 по делу N А32-24542/2013

"...Администрация обратилась к
предпринимателю со встречным исковым
заявлением, в котором просила:
- признать отсутствующим право
собственности Даниеляна А.М. на мощение лит.
"II" площадью 79 кв. м, расположенное по адресу:
г. Геленджик, ул. Революционная, городской пляж
(далее - мощение, т. 1, л. д. 61 - 62).

К недвижимым вещам относятся земельные


участки, участки недр и все, что прочно связано с
землей, то есть объекты, перемещение которых
без несоразмерного ущерба их назначению
невозможно, в том числе здания, сооружения,
объекты незавершенного строительства (статья
130 Гражданского кодекса).

По смыслу указанной нормы прочная связь с


землей является не единственным признаком, по
которому объект может быть отнесен к
недвижимости. Вопрос о том, является ли
конкретное имущество недвижимым, должен
разрешаться с учетом назначения этого
имущества и обстоятельств, связанных с его
созданием.

Для признания недвижимым имущества как


объекта гражданских прав необходимо
подтверждение того, что такой объект был создан
именно как недвижимость в установленном
законом и иными правовыми актами порядке с
получением необходимой разрешительной
документации и с соблюдением
градостроительных норм и правил. Признание
объекта недвижимым в качестве объекта
гражданских прав невозможно на том лишь
основании, что оно прочно связано с землей и на
него оформлен технический, кадастровый
паспорт.

Покрытие (замощение) из бетона, асфальта,


щебня и других твердых материалов, как
правило, обеспечивает чистую, ровную и твердую
поверхность, используемую для прохода и
проезда, но при этом не обладает
самостоятельными полезными свойствами, а
лишь улучшает полезные свойства земельного
участка, на котором оно находится. Такого рода
замощения земельного участка обычно
используется совместно со зданиями, строениями
или сооружениями, дополняют их полезные
свойства при осуществлении
предпринимательской и иной экономической
деятельности собственника зданий и сооружений.

Исследовав и оценив представленные в


материалы дела доказательства, судебные
инстанции пришли к выводам о том, что в данном
случае мощение является элементом
благоустройства (улучшением) земельного
участка, а не объектом недвижимого имущества в
смысле, придаваемом соответствующему
понятию статьей 130 Гражданского кодекса. Из
имеющихся в деле доказательств, в том числе
решения Геленджикского городского суда от
23.08.2002 и определения этого суда от
25.11.2013, технического описания мощения, не
следует, что спорное сооружение создавалось
для самостоятельного использования как объект
недвижимости, технический и кадастровый учет
мощения не могут служить достаточными
доказательствами отнесения его к недвижимому
имуществу. Решение арбитражного суда по
настоящему делу является основанием для
исключения из ЕГРП записи о праве
собственности предпринимателя на указанный
объект и, как следствие, исключает возможность
включения мощения в число тех объектов, для
эксплуатации которых возможно предоставление
земельного участка.

Ссылка заявителя на нарушение судами


положений статьи 69 Арбитражного
процессуального кодекса окружным судом
отклоняется, поскольку ни одна из сторон
настоящего спора к участию в деле N 2-1453/02
Геленджикским городским судом не привлекалась,
наличие у спорного мощения признаков
недвижимого имущества данным судом не
установлено.

Суждение предпринимателя о наличии у


судебных инстанций сомнений об отнесении
мощения к категории недвижимого имущества, с
учетом представленных предпринимателем
документальных доказательств, для устранения
которых надлежало назначить экспертизу (статья
82 Кодекса), не основано на содержании
обжалуемых судебных актов. Признав мощение
улучшением земельного участка, суды применили
право, а не разрешили технический вопрос..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского


округа от 25.03.2013 по делу N А53-19838/2012

"...Возникновение исключительного права на


приватизацию земельного участка поставлено
законодателем в зависимость от наличия на нем
находящихся в собственности заявителя зданий,
строений, сооружений, но не от государственной
регистрации права собственности на какой-либо
объект (пункт 1 статьи 36 Земельного кодекса).

В соответствии с пунктом 1 статьи 130


Гражданского кодекса к недвижимым вещам
(недвижимое имущество, недвижимость)
относятся земельные участки, участки недр и все,
что прочно связано с землей, то есть объекты,
перемещение которых без несоразмерного
ущерба их назначению невозможно, в том числе
здания, сооружения, объекты незавершенного
строительства.

Имущество, обладающее таким признаком,


как физическая связь с землей, может быть
признано недвижимостью лишь в том в случае,
если оно создано как объект недвижимости в
установленном законом и иными правовыми
актами порядке, с получением необходимых
разрешений и соблюдением градостроительных
норм и правил на земельном участке,
предоставленном под строительство объекта
недвижимости.

Между тем в материалы дела сторонами не


представлено убедительных доказательств того,
что асфальтовая площадка, представляющая
собой обычные заасфальтированные земельные
участки, создавалась как объект недвижимости на
территории, отведенной для строительства
именно такого рода объекта, принятого в
эксплуатацию. Доказательства завершения
строительства рынка по реализации
сельскохозяйственной продукции и введения в
эксплуатацию автомобильного рынка общество не
представило.

В результате судебные инстанции сделали


обоснованный вывод о том, что площадку,
покрытую асфальтом, нельзя рассматривать в
качестве самостоятельного объекта недвижимого
имущества, поскольку покрытие (замощение)
какой-либо площади земельного участка несет
вспомогательную функцию по отношению к
назначению земельного участка. В настоящем же
случае замощение будет лишь элементом
благоустройства земельного участка..."
Уральский округ

Постановление Арбитражного суда


Уральского округа от 14.05.2015 N Ф09-2531/15 по
делу N А71-9252/2014

"...Как установлено судами и


подтверждается материалами дела, в результате
исполнения оформленного по результатам
аукциона договора купли-продажи
высвобождаемого недвижимого военного
имущества от 23.11.2011 N 01-16/715 обществу
"Удмуртская Газовая Компания" на праве
собственности принадлежит площадка под
пробный склад, литера У4 (инв. N 40357),
кадастровый (условный) номер -
18-18-01/099/2007-494, площадью 468 кв. м, 1992
года постройки, имеющая цементно-бетонное
покрытие, расположенная на земельном участке с
кадастровым (или условным) номером
18:26:041141:98, принадлежащем на праве
собственности Российской Федерации и
закрепленном на праве хозяйственного ведения
за ФГУП "ГУССТ N 8 при Спецстрое России"
(балансодержатель).

24.02.2012 заявителю на указанное выше


имущество выдано свидетельство о
государственной регистрации права
собственности.

Обращаясь с заявлением о предоставлении


в собственность земельного участка с
кадастровым номером 18:26:041141:268 в порядке
ст. 36 Земельного кодекса Российской
Федерации, общество "Удмуртская Газовая
Компания" ссылалось на факт регистрации за ним
права собственности на вышеуказанную
площадку под пробный склад, приобретенную
заявителем по заключенному по результатам
аукциона договору купли-продажи
высвобождаемого недвижимого военного
имущества.

Возникновение исключительного права на


приватизацию земельного участка поставлено
законодателем в зависимость от наличия на нем
находящихся в собственности заявителя объектов
недвижимого имущества - зданий, строений,
сооружений, но не от государственной
регистрации права собственности на какой-либо
объект (п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской
Федерации).

В соответствии с п. 1 ст. 130 Гражданского


кодекса к недвижимым вещам (недвижимое
имущество, недвижимость) относятся земельные
участки, участки недр и все, что прочно связано с
землей, то есть объекты, перемещение которых
без несоразмерного ущерба их назначению
невозможно, в том числе здания, сооружения,
объекты незавершенного строительства.

Понятие "недвижимость" является правовой


категорией, поэтому признание объекта
недвижимым в качестве объекта гражданских
прав невозможно на том лишь основании, что оно
прочно связано с землей.

Вопрос о том, является ли конкретное


имущество недвижимым, должен разрешаться
также с учетом назначения этого имущества и
обстоятельств, связанных с его созданием.

Оценив представленные в материалы дела


доказательства в соответствии с положениями ст.
71 Арбитражного процессуального кодекса
Российской Федерации, договоры аренды и
купли-продажи, фотоснимки, пояснения
заявителя, суды установили, что площадка под
пробный склад представляет собой
оборудованную площадку с твердым покрытием,
на которой в данный момент расположена
автомобильная газозаправочная станция.

Между тем, как верно отмечено судами,


покрытие (замощение) из бетона, асфальта,
щебня и других твердых материалов лишь
обеспечивает чистую, ровную и твердую
поверхность, но не обладает самостоятельными
полезными свойствами, а лишь улучшает
полезные свойства земельного участка, на
котором оно находится. Асфальтирование
(замощение), улучшающее свойства земельного
участка, обычно используется совместно со
зданиями, строениями, сооружениями либо
земельным участком, дополняет их полезные
свойства при осуществлении
предпринимательской и иной экономической
деятельности собственника зданий, сооружений
либо земельного участка. При этом твердое
покрытие (площадка), как правило, имеет
вспомогательное, а не основное значение по
отношению к остальному недвижимому
имуществу, входящему в имущественный
комплекс.

В отличие от зданий, строений и сооружений


твердое покрытие не имеет конструктивных
элементов, которые могут быть разрушены при
перемещении объекта. Материалы, из которых
изготовлено покрытие (асфальт, щебень), при их
переносе не теряют качества, необходимые для
его дальнейшего использования.

Поскольку асфальтовое покрытие


земельного участка по существу несет
вспомогательную функцию по отношению к
назначению земельного участка, укладка на
земельном участке определенного покрытия не
создает нового объекта недвижимости, а
представляет собой улучшение полезных свойств
земельного участка, на котором данные работы
выполнены, вывод суда о том, что спорный объект
(площадка под пробный склад) не может быть
признан объектом недвижимого имущества, ввиду
отсутствия у него признаков, указанных в ст. 130
Гражданского кодекса Российской Федерации,
является обоснованным..."

Постановление ФАС Уральского округа от


12.09.2013 N Ф09-7798/13 по делу N
А34-6477/2012

"...Согласно ст. 130 Гражданского кодекса


Российской Федерации к недвижимым вещам
относятся земельные участки, участки недр,
обособленные водные объекты и все, что прочно
связано с землей, то есть объекты, перемещение
которых без несоразмерного ущерба их
назначению невозможно, в том числе леса,
многолетние насаждения, здания, сооружения.

Для признания недвижимым имущества как


объекта гражданских прав необходимо
подтверждение того, что данный объект был
создан именно как недвижимость в
установленном законом и иными правовыми
актами порядке с получением необходимой
разрешительной документации и с соблюдением
градостроительных норм и правил.

Доказательства создания спорного


замощения изначально как недвижимого
имущества (открытой стоянки с твердым
покрытием, рассчитанной на использование ее в
целях прирельсового склада) с получением всей
необходимой разрешительной документации и с
соблюдением градостроительных норм и правил и
введения его в эксплуатацию как объекта
недвижимости в порядке, установленном на
момент его возведения Постановлением Совета
Министров СССР от 13.07.1970 N 538 "О порядке
приемки в эксплуатацию законченных
строительством объектов жилищно-гражданского
назначения", в материалы дела не представлены.

Как установлено судом апелляционной


инстанции, замощение имеет покрытие
асфальтом с 90-процентным износом.

В соответствии с постановлением
Правительства Российской Федерации от
01.01.2002 N 1 "О классификации основных
средств, включаемых в амортизационные группы"
площадки производственные с покрытиями и без
покрытий отнесены к сооружениям, при данной
правовой квалификации площадок необходимо
учитывать Общероссийский классификатор
основных фондов ОК 013-94, утвержденный
постановлением Комитета Российской Федерации
по стандартизации, метрологии и сертификации
от 26.12.1994 N 359 (далее - классификатор
основных фондов), который относит площадки и
замощения к вспомогательным элементам
сооружений (площадка для плотины, мостовое
полотно для моста, настил для эстакады, верхнее
покрытие автомобильной дороги).

Согласно классификатору основных фондов


объектом, выступающим как сооружение,
является каждое отдельное сооружение со всеми
устройствами, составляющими с ним единое
целое.

Асфальтовые площадки в виде стоянок для


машин не указаны в классификаторе основных
фондов в качестве отдельных сооружений.

Сама по себе укладка на части земельного


участка определенного покрытия (из асфальта)
для целей складирования, удобства разгрузки или
его благоустройства не создает нового объекта
недвижимости, а представляет собой улучшение
полезных свойств земельного участка, на котором
данные работы выполнены. При этом
асфальтовое покрытие земельного участка по
существу несет вспомогательную функцию, а не
основное значение по отношению к недвижимому
имуществу, о чем указано в техническом
паспорте.

Учитывая изложенное, вывод


апелляционного суда о том, что спорное
имущество не является недвижимым
имуществом, а является элементом
благоустройства земельного участка, является
обоснованным..."
Центральный округ

Постановление Арбитражного суда


Центрального округа от 05.04.2017 N
Ф10-873/2017 по делу N А83-828/2016

"...Как установлено судами и следует из


материалов дела, 26.06.2008 между Управлением
экономики Евпаторийского городского Совета
(продавец) и ООО "Сервис-XXII" (покупатель) был
заключен договор купли-продажи целостного
имущественного комплекса, в том числе и
расположенного по ул. Фрунзе, 24в, г. Евпатории,
включающего в себе нежилое здание (мясной
павильон) общей площадью 76,5 кв. м, состоящее
из помещений 1,2,3 (литер "А"), навеса и
замощения (литер "Б").

Кассационная коллегия полагает, что


отменяя решение суда первой инстанции и
удовлетворяя исковые требования,
апелляционный суд правомерно
руководствовался следующим.

Понятие недвижимого объекта


раскрывается в ст. 130 Гражданского кодекса РФ,
в части 1 которой содержится указание на то, что
к недвижимым вещам (недвижимое имущество,
недвижимость) относятся земельные участки,
участки недр и все, что прочно связано с землей,
то есть объекты, перемещение которых без
несоразмерного ущерба их назначению
невозможно, в том числе здания, сооружения,
объекты незавершенного строительства.

Кассационная инстанция считает


обоснованным вывод суда апелляционной
инстанции о том, что спорный объект - замощение
представляет собой открытую бетонную
площадку, созданную в целях улучшения
полезных свойств земельного участка, не
отвечает признакам сооружения, не несет
самостоятельного функционального назначения и
является неотъемлемой частью (улучшением)
земельного участка.

В соответствии с п. 1 ст. 133 ГК РФ


замощение земельного участка, не отвечающее
признакам сооружения, является его частью и не
может быть признано самостоятельной
недвижимой вещью.

При этом спорный объект создан без


получения соответствующих разрешений, при
отсутствии градостроительной документации,
необходимых при строительстве объекта
капитального характера, что свидетельствует о
несоблюдении установленного порядка создания
объекта недвижимости.

Факт кадастрового учета и государственной


регистрации спорного объекта как объекта
недвижимости в отрыве от его физических
характеристик, назначения и обстоятельств
создания сам по себе не свидетельствует о том,
что объект является недвижимой вещью..."

1.4. Вывод из судебной практики:


Производственная площадка для автомобилей
признается объектом недвижимости, если отвечает
соответствующим признакам.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от


16.12.2008 N 9626/08 по делу N А08-7744/06-5

"...Согласно техническому паспорту от 06.05.2006


спорный объект имеет кадастровый номер, является
сооружением - производственной площадкой для
грузовых автомобилей площадью 8565,4 кв. метра,
имеющей песчаную подушку, щебеночную подготовку и
слой бетона толщиной 20 сантиметров.

В соответствии со статьей 130 Гражданского


кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам
относятся земельные участки, участки недр и все, что
прочно связано с землей, то есть объекты,
перемещение которых без несоразмерного ущерба их
назначению невозможно, в том числе здания,
сооружения, объекты незавершенного строительства.

Учитывая фактические обстоятельства дела,


Президиум соглашается с выводами судов
апелляционной и кассационной инстанций о признании
спорного объекта недвижимым имуществом в силу его
соответствия признакам, предусмотренным статьей 130
Гражданского кодекса Российской Федерации.
Как обоснованно указали суды апелляционной и
кассационной инстанций, спорный объект также не
является самовольной постройкой в связи с наличием у
общества права бессрочного (постоянного) пользования
земельным участком под спорным объектом и
соблюдением строительных норм и правил при
строительстве спорного объекта..."

1.5. Вывод из судебной практики:


Железнодорожный подъездной путь является объектом
недвижимости.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Московского


округа от 21.03.2018 N Ф05-2762/2018 по делу N
А40-71470/17

"...Обращаясь в суд с настоящим иском, истец


указал, что на основании Передаточного акта
подлежащего приватизации имущества
Северо-Западного государственного предприятия
промышленного железнодорожного транспорта
("Промжелдортранс") от 05.07.2017 в его собственности
находятся подъездные железнодорожные пути
необщего пользования N 52, 53 и стрелочный перевод N
35.

Вплоть до 2011 года истец оказывал ответчику на


вышеуказанных путях транспортные услуги по подаче и
уборке вагонов (договор N 6/1 от 05.12.2006), а в
дальнейшем ответчик обращался к истцу с просьбой о
сохранении путей N 52 и 53 на территории завода,
указывая, что демонтаж путей негативно скажется на
развитии производственной деятельности их завода и в
будущем ожидаются крупные поставки продукции
железнодорожным транспортом, однако в октябре 2016
г. сотрудникам истца стало известно, что ж.д. пути N 52
и 53 и стрелочный перевод N 35, находящиеся на
огороженной глухим забором территории завода
пластических масс, были незаконно демонтированы.

Стоимость восстановительного ремонта


определяется локальной сметой на восстановление
железнодорожного пути необщего пользования N 52, 53
и стрелочного перевода N 35 и составляет 5 155 218,22
рублей, которые истец просит взыскать в качестве
убытков.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 36


совместного Постановления Пленума Верховного Суда
РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от
23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в
судебной практике при разрешении споров, связанных с
защитой права собственности и других вещных прав",
доказательством права собственности на недвижимое
имущество является выписка из ЕГРП. При отсутствии
государственной регистрации право собственности
доказывается с помощью любых предусмотренных
процессуальным законодательством доказательств,
подтверждающих возникновение этого права у истца.
Факт включения недвижимого имущества в реестр
государственной или муниципальной собственности, а
также факт нахождения имущества на балансе лица
сами по себе не являются доказательствами права
собственности или законного владения.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона


от 10.01.2003 N 18-ФЗ "Устав железнодорожного
транспорта Российской Федерации" к железнодорожным
путям относятся, в частности, железнодорожные пути
необщего пользования - железнодорожные подъездные
пути, примыкающие непосредственно или через другие
железнодорожные подъездные пути к
железнодорожным путям общего пользования и
предназначенные для обслуживания определенных
пользователей услугами железнодорожного транспорта
на условиях договоров или выполнения работ для
собственных нужд.

Согласно пункту 1.9 Правил эксплуатации и


обслуживания железнодорожных путей необщего
пользования (утв. Приказом МПС РФ от 18.06.2003 N
26) каждый такой железнодорожный путь должен иметь
технический паспорт, план и продольный профиль,
чертежи сооружений.

В силу пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса


Российской Федерации к недвижимым вещам
(недвижимое имущество, недвижимость) относятся
земельные участки, участки недр и все, что прочно
связано с землей, то есть объекты, перемещение
которых без несоразмерного ущерба их назначению
невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты
незавершенного строительства.

В соответствии со статьей 134 Гражданского


кодекса Российской Федерации, если разнородные
вещи образуют единое целое, предполагающее
использование их по общему назначению, они
рассматриваются как одна (сложная) вещь.

Подъездной путь представляет собой сложное


сооружение, неотъемлемой частью которого является
земляное полотно и балластный слой, а рельсы и
шпалы составляют только верхнее строение пути.

Таким образом, железнодорожные подъездные


пути относятся к недвижимому имуществу, право
собственности на которое подлежит государственной
регистрации согласно ст. 131 ГК РФ.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71


Арбитражного процессуального кодекса Российской
Федерации представленные в материалы дела
доказательства и доводы сторон, суды первой и
апелляционной инстанций пришли к правомерному
выводу об отказе в удовлетворении заявленных
требований, поскольку истец не подтвердил наличие
прав на ж.д. пути и стрелочный перевод, не представил
доказательств демонтажа путей, а также доказательств
неправомерных действий со стороны ответчика.

Таким образом, фактические обстоятельства,


имеющие значение для дела, установлены судами
первой и апелляционной инстанций на основании
полного, всестороннего и объективного исследования
имеющихся в деле доказательств с учетом всех
доводов и возражений участвующих в деле лиц, а
окончательные выводы судов соответствуют
фактическим обстоятельствам и представленным
доказательствам, основаны на правильном применении
норм материального и процессуального права..."

Аналогичная судебная практика:

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа


от 12.03.2004 N А82-141/2003-Г/3
"...Регистрирующий орган мотивировал
отказ тем, что железнодорожные подъездные пути
не относятся к объектам недвижимости,
определенным в статье 130 Гражданского кодекса
Российской Федерации, и в нарушение статьи 17
Федерального закона "О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним" отсутствует акт приема-передачи,
подтверждающий передачу этих путей ООО
"Ярпатока" на основании учредительного
договора от 08.12.1994.

Согласно пункту 1 статьи 130 названного


Кодекса к недвижимым вещам (недвижимое
имущество, недвижимость) относятся земельные
участки, участки недр, обособленные водные
объекты и все, что прочно связано с землей, то
есть объекты, перемещение которых без
несоразмерного ущерба их назначению
невозможно, в том числе леса, многолетние
насаждения, здания, сооружения.

Железнодорожные подъездные пути как


результат труда и как реальное материальное
благо являются объектом гражданских прав (
статья 128 Гражданского кодекса Российской
Федерации). В то же время в силу
функционального предназначения это имущество
прочно связано с землей и его перемещение
невозможно без несоразмерного ущерба его
назначению.
Таким образом, железнодорожные
подъездные пути относятся к недвижимому
имуществу. При этом железнодорожные
подъездные пути главной линии станция Филино -
станция Красный Профинтерн протяженностью
7592,07 метра, находящиеся в Ярославском
районе Ярославской области, точно так же
являются недвижимостью, как и
железнодорожные подъездные пути этой линии
протяженностью 30054,07 метра.

Оснований для отмены обжалуемых


судебных актов по приведенным в кассационной
жалобе доводам не имеется. Нарушений норм
процессуального права, предусмотренных частью
4 статьи 288 Арбитражного процессуального
кодекса Российской Федерации, при разрешении
спора судом первой и апелляционной инстанций
не допущено..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от


25.03.2004 N А65-15629/03-СГ2-4

"...Между тем, как правильно установлено


судебными инстанциями, в соответствии с п. 1 ст.
130 Гражданского кодекса Российской Федерации
к недвижимым вещам относится все, что прочно
связано с землей, то есть объекты, перемещение
которых без несоразмерного ущерба их
назначению невозможно, в том числе сооружения.

В материалах дела имеется договор о


создании ООО "Управления
производственно-технической комплектации" от
18.05.2001 и приложение N 1 к нему, согласно
которому ООО "Цех N 2" передает в качестве
вклада в уставный капитал заявителя (должника)
подъездные железнодорожные пути, что
свидетельствует о назначении данного имущества
и эксплуатации его в качестве именно
подъездных железнодорожных путей.

В соответствии со ст. 2 Устава


железнодорожного транспорта Российской
Федерации железнодорожные пути необщего
пользования - это железнодорожные пути,
примыкающие непосредственно или через другие
железнодорожные пути к железнодорожным путям
общего пользования и предназначенные для
обслуживания определенных пользователей
услугами железнодорожного транспорта на
условиях договоров или выполнения работ для
собственных нужд.

При таких обстоятельствах судебными


инстанциями сделан правильный вывод о том, что
исходя из смысла п. 1 ст. 130 Гражданского
кодекса Российской Федерации железнодорожные
пути являются объектом недвижимости..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного


округа от 12.05.2006 по делу N А56-22940/2005

"...Согласно пункту 1 статьи 130


Гражданского кодекса Российской Федерации к
недвижимым вещам (недвижимое имущество,
недвижимость) относятся земельные участки,
участки недр, обособленные водные объекты и
все, что прочно связано с землей, то есть
объекты, перемещение которых без
несоразмерного ущерба их назначению
невозможно.

Согласно пункту 1.9 Правил эксплуатации и


обслуживания железнодорожных путей необщего
пользования, утвержденных приказом
Министерства путей сообщения Российской
Федерации от 18.06.2003 N 26, каждый
железнодорожный путь необщего пользования
должен иметь технический паспорт, план и
продольный профиль, чертежи сооружений. В
техническом паспорте указываются технические
характеристики и состояние рельсов, шпал,
балласта, земляного полотна, сооружений,
весовых приборов, обустройств и механизмов,
предназначенных для погрузки, выгрузки, очистки,
промывки вагонов, маневровых устройств,
лебедок, а также промышленные
железнодорожные станции, горки, полугорки,
вытяжные пути, устройства сигнализации,
централизации, блокировки и связи,
используемые при поездной и маневровой
работах, и другие устройства и механизмы.

В случае демонтажа железнодорожного


подъездного пути возможность обслуживания
объектов недвижимости и грузовых перевалочных
(производственных) площадок будет утрачена.
Установленные в другом месте железнодорожные
подъездные пути будут выполнять уже иное
назначение.

Оценив все указанные обстоятельства, суд


пришел к верному выводу, что железнодорожный
подъездной путь, находящийся в собственности
Общества, является сооружением, прочно
связанным с землей и обладающим всеми
признаками недвижимого имущества, право
собственности на которое подлежит
государственной регистрации согласно статье 131
Гражданского кодекса Российской Федерации, а
следовательно, и кадастровому учету в
установленном законом порядке.

Довод КЗРиЗ о том, что для отнесения


объекта к недвижимому имуществу необходимо
наличие документов, подтверждающих
правомерность его возведения как капитального
строения на земельном участке, отведенном под
строительство недвижимого имущества, подлежит
отклонению. Данные обстоятельства имели бы
значение при решении вопроса о признании за
лицом права собственности на сооружение.
Однако в рамках настоящего дела права
Общества на железнодорожный подъездной путь
не оспариваются..."

Постановление ФАС Северо-Западного


округа от 23.12.2003 N А56-13341/03

"...В соответствии со статьей 130


Гражданского кодекса Российской Федерации к
недвижимым вещам (недвижимое имущество,
недвижимость) относятся земельные участки,
участки недр, обособленные водные объекты и
все, что прочно связано с землей, то есть
объекты, перемещение которых без
несоразмерного ущерба их назначению
невозможно, в том числе сооружения.

В соответствии с пунктом 1.7 Правил


обслуживания железнодорожных подъездных
путей, утвержденных приказом Министерства
путей сообщения Российской Федерации от
25.05.2000 N 15Ц, каждый железнодорожный
подъездной путь должен иметь технический
паспорт, в котором указываются технические
характеристики рельсов, шпал, балласта,
земляного полотна, искусственных сооружений,
весовых приборов, обустройств и механизмов,
предназначенных для погрузки, выгрузки, очистки,
промывки вагонов, маневровых устройств,
лебедок, промышленных станций, горок,
полугорок, вытяжных путей, устройств
сигнализации, централизации, блокировки и
связи, используемых при поездной и маневровой
работе, и других обустройств и механизмов. При
описании конкретного подъездного пути
обязательно указание на точки примыкания его к
железнодорожным путям общего пользования.

Таким образом, железнодорожный


подъездной путь представляет собой сложное
сооружение, характеризующееся определенным
месторасположением, обеспечивающим связь с
железнодорожными путями общего пользования в
установленном месте для обслуживания
конкретных грузовладельцев.

Как следует из представленных заводом


документов, железнодорожные пути завода имеют
сложную конструкцию верхнего строения,
балластный слой, водоотвод, определенные
места примыкания к различным объектам и цели
использования. В случае демонтажа
железнодорожных подъездных путей возможность
обслуживания конкретных объектов будет
утрачена, а установленные в другом месте
подъездные пути будут выполнять иное
назначение.
Всесторонне и полно исследовав
имеющиеся в деле доказательства, суд пришел к
правомерному выводу, что железнодорожный
подъездной путь обладает всеми признаками
недвижимого имущества, указанными в статье 130
Гражданского кодекса Российской Федерации.
Возможность демонтажа железнодорожных путей
и установки их на другом месте не лишает данный
объект статуса недвижимого имущества,
поскольку подъездной путь, сооруженный из тех
же элементов, но в другом месте, является уже
новым объектом, имеющим другие
характеристики.

Довод КЗРиЗ о том, что для отнесения


объекта к недвижимому имуществу необходимо
наличие документов, подтверждающих
правомерность его возведения, отклоняется
кассационной инстанцией. Данные
обстоятельства имели бы значение при решении
вопроса о признании за лицом права
собственности на сооружение. Однако в рамках
настоящего дела права завода на
железнодорожные подъездные пути не
оспариваются..."

Постановление ФАС Северо-Западного


округа от 02.12.2003 N А56-16816/03

"...В соответствии со статьей 130


Гражданского кодекса Российской Федерации к
недвижимым вещам (недвижимое имущество,
недвижимость) относятся земельные участки,
участки недр, обособленные водные объекты и
все, что прочно связано с землей, то есть
объекты, перемещение которых без
несоразмерного ущерба их назначению
невозможно, в том числе сооружения.

В соответствии со статьей 3 Транспортного


устава железных дорог Российской Федерации,
действовавшего на момент вынесения КЗРиЗ
оспариваемого решения, железнодорожный
подъездной путь - это железнодорожный путь,
примыкающий к железнодорожным путям общего
пользования и предназначенный для
обслуживания определенных грузоотправителей,
грузополучателей.

В соответствии с пунктом 1.7 Правил


обслуживания железнодорожных подъездных
путей, утвержденных приказом Министерства
путей сообщения Российской Федерации от
25.05.2000 N 15Ц, каждый железнодорожный
подъездной путь должен иметь технический
паспорт, в котором указываются технические
характеристики рельсов, шпал, балласта,
земляного полотна, искусственных сооружений,
весовых приборов, обустройств и механизмов,
предназначенных для погрузки, выгрузки, очистки,
промывки вагонов, маневровых устройств,
лебедок, промышленных станций, горок,
полугорок, вытяжных путей, устройств
сигнализации, централизации, блокировки и
связи, используемых при поездной и маневровой
работе, и других обустройств и механизмов. При
описании конкретного подъездного пути
обязательно указание на точки примыкания его к
железнодорожным путям общего пользования.

Таким образом, железнодорожный


подъездной путь представляет собой сложное
сооружение, характеризующееся определенным
месторасположением, обеспечивающим связь с
железнодорожными путями общего пользования в
установленном месте для обслуживания
конкретных грузовладельцев.

Как следует из плана приватизации


государственного предприятия
"Санкт-Петербургский мясокомбинат",
преобразованного в акционерное общество, на
территории мясокомбината имеются местные
железнодорожные пути общей протяженностью до
12 км, примыкающие к грузопринимающим
производственным и складским корпусам. В
случае демонтажа железнодорожных подъездных
путей возможность обслуживания данных
объектов будет утрачена, а установленные в
другом месте подъездные пути будут выполнять
иное назначение.

Всесторонне и полно исследовав


имеющиеся в деле доказательства, суд пришел к
правомерному выводу, что железнодорожный
подъездной путь обладает всеми признаками
недвижимого имущества, указанными в статье 130
Гражданского кодекса Российской Федерации.
Возможность демонтажа железнодорожных путей
и установки их на другом месте не лишает данный
объект статуса недвижимого имущества,
поскольку подъездной путь, сооруженный из тех
же элементов, но в другом месте, является уже
новым объектом, имеющим другие
характеристики..."

Постановление ФАС Северо-Западного


округа от 03.12.2002 N А56-19925/02

"...В соответствии с пунктом 1 статьи 130


Гражданского кодекса Российской Федерации к
недвижимым вещам относятся земельные
участки, участки недр, обособленные водные
объекты и все то, что прочно связано с землей, то
есть объекты, в том числе сооружения,
перемещение которых без несоразмерного
ущерба их назначению невозможно.

Согласно статье 3 Транспортного устава


железных дорог Российской Федерации
железнодорожный подъездной путь - это
железнодорожный путь, примыкающий к
железнодорожным путям общего пользования и
предназначенный для обслуживания
определенных грузоотправителей,
грузополучателей.
В соответствии с пунктом 1.7 Правил
обслуживания железнодорожных подъездных
путей, утвержденных приказом Министерства
путей сообщения Российской Федерации от
25.05.2000 N 15Ц, каждый железнодорожный
подъездной путь должен иметь технический
паспорт, в котором указываются технические
характеристики рельсов, шпал, балласта,
земляного полотна, искусственных сооружений,
весовых приборов, обустройств и механизмов,
предназначенных для погрузки, выгрузки, очистки,
промывки вагонов, маневровых устройств,
лебедок, промышленных станций, горок,
полугорок, вытяжных путей, устройств
сигнализации, централизации, блокировки и
связи, используемых при поездной и маневровой
работе, и других обустройств и механизмов.

Таким образом, железнодорожные


подъездные пути относятся к недвижимому
имуществу, право собственности на которое
подлежит государственной регистрации согласно
статье 131 Гражданского кодекса Российской
Федерации.

При таких обстоятельствах кассационная


инстанция считает, что судом при вынесении
решения и постановления нормы материального
права применены правильно и оснований к
отмене обжалуемых судебных актов нет..."
Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского


округа от 28.04.2009 по делу N
А32-20827/2008-36/335

"...Довод заявителя кассационной жалобы о


том, что железнодорожные подъездные пути N 38
и N 39 не являются объектом недвижимости,
поэтому основания для государственной
регистрации прав на них отсутствовали,
отклоняется кассационным судом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 130


Гражданского кодекса Российской Федерации к
недвижимым вещам относятся земельные
участки, участки недр и все, что прочно связано с
землей, т.е. объекты, перемещение которых без
несоразмерного ущерба их назначению
невозможно, в том числе здания, сооружения,
объекты незавершенного строительства.

В силу статьи 2 Устава железнодорожного


транспорта Российской Федерации
железнодорожные пути необщего пользования -
это железнодорожные подъездные пути,
примыкающие непосредственно или через другие
железнодорожные подъездные пути к
железнодорожным путям общего пользования и
предназначенные для обслуживания
определенных пользователей услугами
железнодорожного транспорта на условиях
договоров и выполнения работ для собственных
нужд.

Согласно пункту 1.9 Правил эксплуатации и


обслуживания железнодорожных путей необщего
пользования, утвержденных приказом
Министерства путей сообщения Российской
Федерации от 18.06.2003 N 26, каждый
железнодорожный путь необщего пользования
должен иметь технический паспорт, план и
продольный профиль, чертежи сооружений. В
техническом паспорте указываются технические
характеристики и состояние рельсов, шпал,
балласта, земляного полотна, сооружений,
весовых приборов, иных обустройств и
механизмов для погрузки, выгрузки, очистки и т.п.
вагонов.

Таким образом, железнодорожный


подъездной путь представляет собой сложное
сооружение, характеризующееся определенным
месторасположением (связью с конкретным
земельным участком), обеспечивающим связь с
железнодорожными путями общего пользования в
установленном месте. В случае демонтажа
железнодорожного полотна сам по себе
железнодорожный путь как возможность
обслуживания конкретных объектов будет
утрачен, а установленный в другом месте
подъездной путь будет являться иным объектом
недвижимого имущества, имеющим иные
характеристики..."
Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от


17.02.2012 N Ф09-10079/11 по делу N
А50-4129/2011

"...Общество обратилось в арбитражный суд


с заявлением к Департаменту планирования и
развития территории г. Перми (далее -
департамент планирования и развития) о
признании незаконным решения об отказе
согласования схемы расположения земельного
участка площадью 190 284 кв. м, расположенного
в Дзержинском районе г. Перми, правый берег р.
Камы (назначение - подъездные
железнодорожные пути), выраженного в виде
заключения по схеме расположения земельного
участка на кадастровом плане или кадастровой
карте от 07.12.2010, и возложении обязанности по
устранению допущенного нарушения прав и
законных интересов общества.

В соответствии с п. 1 ст. 36 Земельного


кодекса Российской Федерации исключительное
право на приватизацию земельных участков или
приобретение права аренды земельных участков
имеют граждане и юридические лица -
собственники зданий, строений, сооружений,
расположенных на земельных участках,
находящихся в государственной или
муниципальной собственности. Исключительное
право на приватизацию земельных участков или
приобретение права аренды земельных участков
имеют граждане и юридические лица -
собственники зданий, строений, сооружений в
порядке и на условиях, которые установлены
Земельным кодексом Российской Федерации,
федеральными законами.

Установив, что право собственности


общества на железнодорожные пути
протяженностью 836,76 п. м и 350 п. м,
зарегистрировано в установленном законом
порядке и никем не оспорено, суд апелляционной
инстанции, с учетом ст. 131 Гражданского кодекса
Российской Федерации, пришел к выводу о том,
что они являются самостоятельными объектами
недвижимости и общество имеет исключительное
право на приватизацию земельного участка под
этими путями.

Нарушений норм материального и


процессуального права, являющихся основанием
для отмены судебных актов в соответствии со ст.
288 Арбитражного процессуального кодекса
Российской Федерации, судом кассационной
инстанции не установлено. Обжалуемые
судебные акты подлежат оставлению без
изменения, кассационная жалоба - без
удовлетворения..."
1.6. Вывод из судебной практики: Объект
незавершенного строительства признается
недвижимым имуществом, если на нем осуществлены
работы, результат которых неразрывно связан с
землей, в частности заложен фундамент, возведены
стены или выполнены аналогичные работы.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда


Западно-Сибирского округа от 10.11.2017 N
Ф04-4278/2017 по делу N А75-1347/2017

"...Как следует из материалов дела и установлено


судами, между администрацией (арендодатель) и
обществом с ограниченной ответственностью "ВИНГС"
(арендатор) 10.08.2012 заключен договор N 16 аренды
земельного участка с кадастровым номером
86:03:0020202:385 по адресу: Тюменская область,
Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, Сургутский
район, с.п. Ульт-Ягун в целях использования для
строительства детского сада сроком на 3 года с
момента государственной регистрации (пункты 1.1 - 1.4
договора).

Поскольку земельный участок после прекращения


действия договора ответчиком не был освобожден,
администрация обратилась в арбитражный суд с иском
по настоящему делу.

Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к


недвижимым вещам относятся земельные участки,
участки недр и все, что прочно связано с землей, то
есть объекты, перемещение которых без
несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в
том числе здания, сооружения, объекты
незавершенного строительства. К недвижимым вещам
относятся также подлежащие государственной
регистрации воздушные и морские суда, суда
внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам
может быть отнесено и иное имущество.

Пунктом 38 Постановления N 25 разъяснено, что


по смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения
стабильности гражданского оборота устанавливает
необходимость государственной регистрации права
собственности и других вещных прав на недвижимые
вещи, ограничения этих прав, их возникновение,
переход и прекращение. При этом по общему правилу
государственная регистрация права на вещь не
является обязательным условием для признания ее
объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

При разрешении вопроса о признании


правомерно строящегося объекта недвижимой вещью
(объектом незавершенного строительства) необходимо
установить, что на нем, по крайней мере, полностью
завершены работы по сооружению фундамента или
аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).
Замощение земельного участка, не отвечающее
признакам сооружения, является его частью и не может
быть признано самостоятельной недвижимой вещью (
пункт 1 статьи 133 ГК РФ).

Оценив представленный в материалы дела акт


визуального обследования земельного участка от
24.05.2016 N 81 и приложенные к нему фотоматериалы,
письмо от 17.09.2014 N 67, в котором ЗАО
"Альянстрансстрой" сообщало администрации о том,
что в ходе строительства забиты сваи, выполнены
работы по устройству ростверков, суд апелляционной
инстанции пришел к выводу, что имеющийся на
земельном участке объект обладает признаками,
присущими недвижимому имуществу, так как имеет все
элементы фундамента (сваи, ростверки),
функционально завершен, его перемещение без
несоразмерного ущерба его назначению невозможно.
При этом доказательств обратного истцом в материалы
дела не представлено (статья 65 АПК РФ).

Следовательно, является несостоятельным,


опровергающимся имеющимися в материалах дела
доказательствами довод заявителя жалобы об
отсутствии доказательств возведения на участке
объекта, обладающего признаками, присущими
недвижимому имуществу.

Таким образом, поскольку обществом на


законных основаниях возведен объект, являющийся
недвижимой вещью (объектом незавершенного
строительства) независимо от государственной
регистрации прав на нее, суд апелляционной инстанции
пришел к верному выводу, что если на спорном
земельном участке находится не завершенный
строительством объект недвижимости, статья 622 ГК РФ
не может быть применена к рассматриваемым
отношениям и служить основанием для возложения на
ЗАО "Альянстрансстрой" обязанности по освобождению
земельного участка независимо от того, расторгнут или
прекращен договор аренды земельного участка..."

Аналогичная судебная практика:

Акты высших судов

Определение Судебной коллегии по


экономическим спорам Верховного Суда РФ от
30.09.2015 N 303-ЭС15-5520 по делу N
А51-12453/2014

"...Понятие недвижимого объекта


раскрывается в статье 130 Гражданского кодекса,
в части 1 которой содержится указание на то, что
к недвижимым вещам (недвижимое имущество,
недвижимость) относятся земельные участки,
участки недр и все, что прочно связано с землей,
то есть объекты, перемещение которых без
несоразмерного ущерба их назначению
невозможно, в том числе здания, сооружения,
объекты незавершенного строительства.

Возможность признания объекта


незавершенного строительства недвижимостью
была также разъяснена Постановлением Пленума
N 25 в пункте 38, где указано следующее: при
разрешении вопроса о признании правомерно
строящегося объекта недвижимой вещью
(объектом незавершенного строительства)
необходимо установить, что на нем, по крайней
мере, полностью завершены работы по
сооружению фундамента или аналогичные им
работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского
кодекса)..."

Постановление Пленума Верховного Суда


РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами
некоторых положений раздела I части первой
Гражданского кодекса Российской Федерации"

"...38. Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к


недвижимым вещам относятся земельные
участки, участки недр и все, что прочно связано с
землей, то есть объекты, перемещение которых
без несоразмерного ущерба их назначению
невозможно, в том числе здания, сооружения,
объекты незавершенного строительства. К
недвижимым вещам относятся также подлежащие
государственной регистрации воздушные и
морские суда, суда внутреннего плавания.
Законом к недвижимым вещам может быть
отнесено и иное имущество.

При разрешении вопроса о признании


правомерно строящегося объекта недвижимой
вещью (объектом незавершенного строительства)
необходимо установить, что на нем, по крайней
мере, полностью завершены работы по
сооружению фундамента или аналогичные им
работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение
земельного участка, не отвечающее признакам
сооружения, является его частью и не может быть
признано самостоятельной недвижимой вещью (
пункт 1 статьи 133 ГК РФ)..."

Постановление Пленума ВАС РФ от


17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики
применения правил Гражданского кодекса
Российской Федерации о договоре аренды"
"...24. Согласно пункту 4 статьи 25
Федерального закона "О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним" в случае, если земельный участок,
отведенный для создания объекта недвижимого
имущества, принадлежит заявителю на ином
праве, чем право собственности, право
собственности заявителя на объект
незавершенного строительства регистрируется на
основании, помимо прочего, документов,
подтверждающих право пользования данным
земельным участком.

Судам следует иметь в виду, что указанное


положение не препятствует государственной
регистрации права собственности на созданный в
период действия договора аренды объект
незавершенного строительства, если к моменту
подачи заявления о государственной регистрации
срок аренды истек. В связи с этим отказ в
регистрации права собственности на объект
незавершенного строительства только на
основании того, что срок аренды земельного
участка, на котором был возведен объект
незавершенного строительства, истек,
противоречит закону.

Вместе с тем, если при проведении


правовой экспертизы регистрирующий орган
придет к выводу о том, что объект
незавершенного строительства как
самостоятельная недвижимая вещь отсутствует
(например, на объекте не полностью завершены
фундаментные работы и т.п.), то отказ в
государственной регистрации прав является
правомерным..."

Информационное письмо Президиума ВАС


РФ от 13.11.1997 N 21

"...7. Не завершенный строительством


объект может быть предметом договора
купли-продажи, а право собственности на него
возникает с момента государственной
регистрации.

В соответствии со статьей 129 Гражданского


кодекса Российской Федерации объекты
гражданских прав могут свободно отчуждаться,
если они не изъяты из оборота или не ограничены
в обороте.

Виды объектов гражданских прав,


нахождение которых в обороте не допускается
(объекты, изъятые из оборота), должны быть
прямо указаны в законе.

Гражданское законодательство не
устанавливает каких-либо ограничений в
отношении приобретения и перехода прав на
объекты, не завершенные строительством.
Таким образом, эти объекты не изъяты из
гражданского оборота и могут отчуждаться
собственником другим лицам.

В силу статьи 130 Гражданского кодекса


Российской Федерации к недвижимым вещам
относятся объекты, прочно связанные с землей,
то есть объекты, перемещение которых без
несоразмерного ущерба их назначению
невозможно.

В статье 219 Кодекса указано, что право


собственности на здания, сооружения и другое
вновь создаваемое недвижимое имущество,
подлежащее государственной регистрации,
возникает с момента такой регистрации.

В соответствии со статьей 8 Федерального


закона "О введении в действие части первой
Гражданского кодекса Российской Федерации" до
введения в действие закона о регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним
применяется действующий порядок регистрации
недвижимого имущества и сделок с ним.

Из материалов дела следовало, что на


участке возведен фундамент и стены дома.
Перемещение этого объекта без несоразмерного
ущерба невозможно. Следовательно, данный
объект является объектом недвижимости..."
2. Существенные условия договора
купли-продажи недвижимости

Существенные условия договора купли-продажи


недвижимости закреплены в § 7 гл. 30 ГК РФ.

Согласно ст. 554 ГК РФ предмет договора


купли-продажи должен быть надлежащим образом
индивидуализирован, т.е. договор должен содержать
данные, которые позволяют определенно установить
недвижимое имущество. К ним относятся в том числе
сведения о расположении недвижимости на
соответствующем земельном участке либо о его
нахождении в составе другого недвижимого имущества.

В ст. 555 ГК РФ в числе существенных условий


названа также цена отчуждаемой недвижимости.

Существенным условием договора


купли-продажи жилых помещений, в которых проживают
лица, сохраняющие в соответствии с законом право
пользования этим жилым помещением после его
приобретения покупателем, является указание на этих
лиц и их права на пользование продаваемым жилым
помещением.

В судебной практике возникают споры о


последствиях несогласования существенных условий
договора купли-продажи недвижимости в случае его
фактического исполнения, а также о возможности
отнесения к существенным иных условий такого
договора.

2.1. Вывод из судебной практики: Порядок


оплаты не является существенным условием договора
купли-продажи недвижимости.
Судебная практика:

Постановление ФАС Центрального округа от


18.02.2009 N Ф10-6202/08(2) по делу N
А14-2154-2008/55/11

"...Не может быть признан правомерным и вывод


суда первой инстанции о том, что недостижение
сторонами сделки соглашения о порядке оплаты
отчуждаемого имущества влечет за собой
незаключенность спорного договора.

В частности, параграф 7 главы 30 ГК РФ, нормы


которого регулируют особенности заключения сделок по
продаже недвижимости, не относят порядок оплаты к
существенным условиям договора такого вида. Кроме
того, довод о нарушении порядка оплаты
передаваемого по сделке имущества истцом не
заявлялся, в связи с чем суд первой инстанции вышел
за пределы заявленных конкурсным управляющим
исковых требований.

В связи с изложенным, арбитражный суд


апелляционной инстанции правомерно отменил
принятое по делу решение и отказал в удовлетворении
иска..."

2.2. Вывод из судебной практики: Если


сторонами не было согласовано условие о цене
договора купли-продажи недвижимости и при этом он
исполнялся, такой договор признается заключенным.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от


03.03.2014 N Ф05-17265/2013 по делу N А41-46151/12
"...Удовлетворяя исковые требования, суды
исходили из того, что основанием для заключения
договора купли-продажи N 896-10-КП-ЗН от 12 августа
2010 г. явилось постановление Администрации
Егорьевского муниципального района Московской
области N 2252 от 29 октября 2009 г. "О предоставлении
земельного участка в собственность путем продажи",
которое было отменено постановлением
администрации Егорьевского муниципального района
Московской области N 3321 от 23 ноября 2011 г., при
этом основное условие договора купли-продажи -
выкупная цена, было определено решением
Арбитражного суда Московской области от 31 марта
2010 г. по делу N А41-40940/09, которое было отменено
постановлением Десятого арбитражного
апелляционного суда от 28 сентября 2011 г., и,
следовательно, условие договора купли-продажи о цене
сторонами не определено.

В соответствии с пунктом 1 статьи 555


Гражданского кодекса Российской Федерации договор
продажи недвижимости должен предусматривать цену
этого имущества. При отсутствии в договоре
согласованного сторонами в письменной форме
условия о цене недвижимости договор о ее продаже
считается незаключенным. При этом правила
определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи
424 настоящего Кодекса, не применяются.

Делая вывод о том, что условие договора


купли-продажи о цене сторонами не определено, суды,
по сути, указали на то, что оспариваемый договор
является незаключенным.

При этом суды не проверили обстоятельства,


связанные с исполнением договора.
Указанное обстоятельство имеет значение,
поскольку, если договор исполнен одной стороной и
исполнение принято другой стороной без оговорок, у
сторон неопределенности в отношении существенных
условий не возникло, договор считается заключенным,
и, следовательно, вывод суда, основанный на
вышеуказанных обстоятельствах, не может быть
признан обоснованным..."

3. Заключение договора купли-продажи


недвижимости

В п. 1 ст. 432 ГК РФ указано, что договор


считается заключенным, если между сторонами
достигнуто соглашение в требуемой форме по всем его
существенным условиям.

При заключении договора между сторонами могут


возникнуть споры относительно соблюдения различных
процедур, согласования его условий и др.

3.1. Вывод из судебной практики: Отсутствие


поручения Росимущества территориальному
управлению о заключении договора купли-продажи
федерального имущества не является основанием для
отказа в его заключении или увеличения срока
рассмотрения документов.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда


Западно-Сибирского округа от 30.11.2018 N
Ф04-5484/2018 по делу N А45-14877/2018

"...Заявитель обратился к территориальному


управлению с заявлением, исх. N 43 от 31.08.2017, о
предоставлении в собственность без проведения торгов
земельного участка с кадастровым номером
54:19:050601:1154 площадью 553 295 кв. м,
разрешенное использование: для
сельскохозяйственного производства, расположенного
по адресу: примерно в 4,8 км по направлению на запад
от ориентира - Новосибирская область, Новосибирский
район, МО Боровской сельсовет, с. Боровое,
расположенного за пределами участка.

Поскольку площадь испрашиваемого земельного


участка превышает 10 га и составляет 55,3295 га, для
принятия решения о его предоставлении в
собственность заявителю территориальное управление
направило в Росимущество обращение от 28.03.2018
исх. N НК-2078/05. Какого-либо решения о
предоставлении испрашиваемого земельного участка в
установленный срок не принято.

Непринятие в установленный срок


предусмотренного законодательством решения по
заявлению о предоставлении земельного участка
послужило основанием для обращения ООО "Альянс" с
указанным требованием.

При рассмотрении спора суды первой и


апелляционной инстанций пришли к верному выводу,
что в соответствии с полномочиями Территориального
управления именно оно в силу возложенных на него
обязанностей и предоставленных ему полномочий
обязано было в установленный срок рассмотреть
обращение заявителя и принять соответствующее
решение по нему.

Было правомерно отмечено, что вопросы


внутриведомственного характера, связанные с
порядком принятия решений о предоставлении
земельных участков, не должны являться препятствием
осуществления лицом, обратившимся с заявлением в
государственный орган, прав на получение
соответствующего решения в установленный законом
срок и проекта договора купли-продажи земельного
участка с предложением о его заключении.
Необходимость оформления Росимуществом
поручения, на которое ссылается заявитель жалобы
(отсутствие полномочий по принятию решения и
направлении проекта договора купли-продажи на
земельные участки площадью свыше 10 гектаров), не
является обстоятельством, влекущим изменение срока
принятия решения о предоставлении земельного
участка, установленного в части 5 статьи 39.17
Земельного кодекса Российской Федерации.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК


РФ представленные в материалы дела доказательства,
руководствуясь указанными нормативными
положениями, установив, что решения по заявлению
общества о предоставлении испрашиваемого
земельного участка в собственность не принималось,
суды пришли к правильному выводу о том, что
территориальное управление допустило незаконное
бездействие, права и законные интересы общества
подлежат восстановлению путем обязания
уполномоченного органа принять решение о
предоставлении обществу спорного земельного участка
в собственность..."

Аналогичная судебная практика:

Акты высших судов


Определение ВАС РФ от 03.09.2013 N
ВАС-11956/13 по делу N А12-11665/2012

"...Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного


кодекса Российской Федерации граждане и
юридические лица, являющиеся собственниками
зданий, строений, сооружений, имеют
исключительное право на приватизацию
земельных участков, на которых они
расположены.

Из пункта 6 статьи 36 Земельного кодекса


Российской Федерации следует, что
рассмотрение заявлений собственников
уполномоченными органами и принятие по ним
решений является обязательным.

Отклоняя довод территориального


управления об отсутствии у него полномочий по
продаже земельных участков федеральной
собственности без поручения Росимущества,
суды, с учетом положений пункта 4 Положения о
Федеральном агентстве по управлению
государственным имуществом, утвержденного
Постановлением Правительства Российской
Федерации от 05.06.2008 N 432, исходили из того,
что отсутствие поручения Росимущества не может
служить препятствием для реализации права
собственников объектов недвижимости на
приватизацию земельного участка,
предоставленного им федеральным
законодательством. Суды пришли к выводу, что
поскольку ответчик оставил обращение заявителя
без ответа, то тем самым допустил бездействие,
которым нарушил требования статьи 36
Земельного кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев спор по существу заявленных


требований с участием Федерального агентства
по управлению государственным имуществом,
оценив представленные в материалы дела
доказательства, суды установили, что общество
представило все необходимые документы, и
обязали ответчика устранить допущенные
нарушения прав и законных интересов заявителя
посредством принятия решения о предоставлении
в собственность спорного земельного участка,
расчета выкупной стоимости участка в размере
2,5% от кадастровой стоимости земельного
участка и направления обществу проекта
договора купли-продажи.

Изучив содержащиеся в заявлении доводы и


принятые по делу судебные акты, коллегия судей
Высшего Арбитражного Суда Российской
Федерации сделала вывод об отсутствии
оснований, предусмотренных частью 1 статьи 304
Арбитражного процессуального кодекса
Российской Федерации, по которым дело может
быть передано на рассмотрение в Президиум
Высшего Арбитражного Суда Российской
Федерации..."

Определение ВАС РФ от 07.02.2012 N


ВАС-377/12 по делу N А48-3992/2010

"...Из пункта 6 статьи 36 Земельного кодекса


Российской Федерации следует, что
рассмотрение заявлений собственников
уполномоченными органами и принятие по ним
решений является обязательным.

Отклоняя довод территориального


управления об отсутствии у него полномочий по
продаже земельных участков без поручения
Росимущества, суды, с учетом положений пункта
4 Положения о Федеральном агентстве по
управлению государственным имуществом,
утвержденного Постановлением Правительства
Российской Федерации от 05.06.2008 N 432,
исходили из того, что отсутствие поручения
Росимущества не может служить препятствием
для реализации права собственников объектов
недвижимости на приватизацию земельного
участка, предоставленного им федеральным
законодательством.

На основании изложенного суды признали


территориальное управление уполномоченным
органом по решению вопроса о предоставлении
испрашиваемых заявителем земельных участков.
Данный вывод судов в указанной части
соответствует правовой позиции,
сформулированной в Постановлении Президиума
Высшего Арбитражного Суда Российской
Федерации от 19.04.2011 N 15361/10.

Установив, что общество представило все


необходимые документы, суды обязали
территориальное управление принять решение о
предоставлении в собственность спорных
земельных участков и направлении заявителю
проекта договора купли-продажи.

Нарушений норм права, являющихся


безусловным основанием для изменения или
отмены судебных актов, не установлено..."

Определение ВАС РФ от 27.12.2011 N


ВАС-16653/11 по делу N А74-4662/2010

"...Из пункта 6 статьи 36 Земельного кодекса


Российской Федерации следует, что
рассмотрение заявлений собственников
уполномоченными органами и принятие по ним
решений является обязательным.

Согласно пунктам 4, 5.6 Положения о


Федеральном агентстве по управлению
государственным имуществом, утвержденного
Постановлением Правительства Российской
Федерации от 05.06.2008 N 432, Росимущество
заключает в установленном порядке договоры
купли-продажи федерального и иного имущества,
а также обеспечивает передачу прав
собственности на это имущество и осуществляет
свою деятельность непосредственно и через свои
территориальные органы.

Отклоняя довод управления об отсутствии у


него полномочий по продаже земельных участков
федеральной собственности без поручения
Росимущества, суды, с учетом положений пунктов
4, 5 Положения о Федеральном агентстве по
управлению государственным имуществом,
утвержденного Постановлением Правительства
Российской Федерации от 05.06.2008 N 432,
исходили из того, что отсутствие поручения
Росимущества не может служить препятствием
для реализации права собственников объектов
недвижимости на приватизацию земельного
участка, предоставленного им федеральным
законодательством.

На основании изложенного суды признали


управление уполномоченным органом по
решению вопроса о предоставлении
испрашиваемого заявителем земельного участка.

Данный вывод судов в указанной части


соответствует правовой позиции,
сформулированной в Постановлении Президиума
Высшего Арбитражного Суда Российской
Федерации от 19.04.2011 N 15361/10..."

Определение ВАС РФ от 22.12.2011 N


ВАС-15986/11 по делу N А57-13943/2010

"...Суд, исследовав и оценив


представленные сторонами доказательства,
установил, что Росимущество, осуществляя
полномочия собственника федерального
имущества в Саратовской области через ТУ
Росимущества в Саратовской области, в
нарушение пункта 6 статьи 36 Земельного кодекса
Российской Федерации не рассмотрело по
существу в месячный срок заявление ОАО
"Екатериновская мука" о предоставлении
земельного участка в собственность.

При таких обстоятельствах суд пришел к


выводу, что оспариваемые действия ТУ
Росимущества в Саратовской области привели к
ущемлению исключительных прав ОАО
"Екатериновская мука" на приобретение в
собственность земельных участков, и
удовлетворил заявленные прокуратурой
требования.

Довод заявителя о возможности принятия


решения о предоставлении прав на земельные
участки лишь при наличии поручения
Росимущества опровергается правовой позицией
Президиума Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации, выраженной в
Постановлении от 19.04.2011 N 15361/10.

В названном Постановлении Президиум


Высшего Арбитражного Суда Российской
Федерации, руководствуясь пунктом 4
Постановления Правительства Российской
Федерации от 05.06.2008 N 432 "О Федеральном
агентстве по управлению государственным
имуществом", согласно которому Росимущество
осуществляет свою деятельность как
непосредственно, так и через свои
территориальные органы, указал, что отсутствие
поручения Росимущества на заключение договора
по реализации федерального имущества
территориальным управлением Росимущества не
могло служить основанием к отказу в
удовлетворении заявленных требований..."

Определение ВАС РФ от 12.12.2011 N


ВАС-15508/11 по делу N А48-4256/2010

"...Поскольку управлением в установленный


пунктом 6 статьи 36 Земельного кодекса
Российской Федерации срок не было принято
решение о продаже спорного земельного участка,
общество обратилось с настоящими
требованиями в суд.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36
Земельного кодекса Российской Федерации
граждане и юридические лица, являющиеся
собственниками зданий, строений, сооружений,
имеют исключительное право на приватизацию
земельных участков, на которых они
расположены.

Отклоняя довод управления об отсутствии у


него полномочий по продаже земельных участков
федеральной собственности без поручения
Росимущества, суды, с учетом положений пункта
4 Положения о Федеральном агентстве по
управлению государственным имуществом,
утвержденного Постановлением Правительства
Российской Федерации от 05.06.2008 N 432,
исходили из того, что отсутствие поручения
Росимущества не может служить препятствием
для реализации права собственников объектов
недвижимости на приватизацию земельного
участка, предоставленного им федеральным
законодательством.

Суды признали, что управлением нарушены


требования статьи 36 Земельного кодекса
Российской Федерации, а потому признали
незаконным бездействие управления и обязали
его устранить допущенные нарушения прав и
законных интересов заявителя посредством
принятия решения о предоставлении в
собственность спорного земельного участка и
направления ему проекта договора
купли-продажи.

Изучив содержащиеся в заявлении доводы и


принятые по делу судебные акты, коллегия судей
Высшего Арбитражного Суда Российской
Федерации пришла к выводу об отсутствии
оснований, предусмотренных статьей 304
Арбитражного процессуального кодекса
Российской Федерации, по которым дело может
быть передано на рассмотрение в Президиум
Высшего Арбитражного Суда Российской
Федерации..."

Определение ВАС РФ от 23.11.2011 N


ВАС-14577/11 по делу N А55-23883/2010

"...Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного


кодекса Российской Федерации граждане и
юридические лица, являющиеся собственниками
зданий, строений, сооружений, имеют
исключительное право на приватизацию
земельных участков, на которых они
расположены.

Из пункта 6 статьи 36 Земельного кодекса


Российской Федерации следует, что
рассмотрение заявлений собственников
уполномоченными органами и принятие по ним
решений является обязательным.
Отклоняя довод управления об отсутствии у
него полномочий по продаже земельных участков
федеральной собственности без поручения
Росимущества, суды, с учетом положений пункта
4 Положения о Федеральном агентстве по
управлению государственным имуществом,
утвержденного Постановлением Правительства
Российской Федерации от 05.06.2008 N 432,
исходили из того, что отсутствие поручения
Росимущества не может служить препятствием
для реализации права собственников объектов
недвижимости на приватизацию земельного
участка, предоставленного им федеральным
законодательством.

На основании изложенного суды признали


управление и Росимущество уполномоченными
органами по решению вопроса о предоставлении
испрашиваемого заявителями земельного
участка.

Изучив содержащиеся в заявлении доводы и


принятые по делу судебные акты, коллегия судей
Высшего Арбитражного Суда Российской
Федерации сделала вывод об отсутствии
оснований, предусмотренных частью 1 статьи 304
Арбитражного процессуального кодекса
Российской Федерации, по которым дело может
быть передано на рассмотрение в Президиум
Высшего Арбитражного Суда Российской
Федерации..."
Определение ВАС РФ от 23.09.2011 N
ВАС-11609/11 по делу N А27-12876/2010

"...Доводы заявителя об отсутствии у


территориального управления полномочий по
продаже земельных участков, находящихся в
федеральной собственности, без
соответствующего поручения Федерального
агентства по управлению государственным
имуществом (далее - Росимущество), ранее уже
являлись предметом рассмотрения суда
кассационной инстанции и признаны
необоснованными. Сославшись на пункты 4, 5
Положения о Росимуществе, утвержденного
Постановлением Правительства РФ от 05.06.2008
N 432, суд кассационной инстанции обоснованно
посчитал, что отсутствие соответствующего
поручения Росимущества не является
препятствием для реализации права
собственника объекта недвижимости на
приватизацию земельного участка,
предоставленного ему федеральным
законодательством.

При таких обстоятельствах доводы,


приведенные в заявлении о пересмотре судебных
актов в порядке надзора, фактически сводятся к
переоценке и исследованию обстоятельств дела,
установленных в ходе рассмотрения дела по
существу. Однако проверка обоснованности
судебных актов в части установления
фактических обстоятельств и их оценки не входит
в компетенцию суда надзорной инстанции,
установленную статьями 292 и 304 Арбитражного
процессуального кодекса Российской
Федерации..."

Постановление Президиума ВАС РФ от


19.04.2011 N 15361/10 по делу N А57-11/2009

"...ОАО "Саратовский комбинат


хлебопродуктов" обращалось к Территориальному
управлению Росимущества с письмами от
17.04.2008 N 110юр и от 29.08.2008 N 201юр о
выкупе по рыночной стоимости упомянутого
объекта недвижимости со ссылкой на наличие у
него в силу закона исключительного права на
приобретение этого имущества.

Территориальное управление
Росимущества письмом от 12.09.2008 N 03-7545
отказало ОАО "Саратовский комбинат
хлебопродуктов" в заключении договора
купли-продажи названного объекта в связи с
отсутствием решения Росимущества о его
отчуждении из федеральной собственности.

Выводы судов о том, что ОАО "Саратовский


комбинат хлебопродуктов" по вопросу выкупа
недвижимого имущества обратилось к
неправомочному государственному органу -
Территориальному управлению Росимущества,
которое согласно пункту 9 Положения о
Территориальном управлении Федерального
агентства по управлению федеральным
имуществом по Саратовской области,
утвержденного приказом Федерального агентства
по управлению федеральным имуществом от
01.02.2005 N 37, осуществляет полномочия
собственника по приватизации федерального
имущества только по поручению Росимущества, а
такое поручение отсутствует, не могут быть
признаны обоснованными и соответствующими
законодательству, судебной арбитражной
практике.

Согласно пунктам 4, 5.6 Положения о


Федеральном агентстве по управлению
государственным имуществом, утвержденного
постановлением Правительства Российской
Федерации от 05.06.2008 N 432, Росимущество
заключает в установленном порядке договоры
купли-продажи федерального и иного имущества,
а также обеспечивает передачу прав
собственности на это имущество и осуществляет
свою деятельность непосредственно и через свои
территориальные органы.

ОАО "Саратовский комбинат


хлебопродуктов" по вопросу заключения договора
купли-продажи федерального имущества
обратилось к территориальному органу
Росимущества, на который возложена
обязанность заключить договор купли-продажи
федерального имущества от имени Российской
Федерации. Первоначальное обращение
названного акционерного общества от 17.04.2008
Территориальным управлением Росимущества
письмом от 15.05.2008 N 03-3843 было
направлено в Росимущество, однако им в
нарушение требований законодательства о
приватизации не было принято соответствующего
решения по данному обращению, о чем обществу
было сообщено в письме Территориального
управления Росимущества от 12.09.2008 N
03-7545, которым оно отказало в заключении
договора купли-продажи здания мельницы.

При наличии правовой неопределенности по


вопросу о том, с Росимуществом либо с его
территориальным управлением должен быть
заключен упомянутый договор, суду необходимо
было привлечь Росимущество к участию в деле в
качестве соответствующей стороны и по существу
рассмотреть заявленные требования.

Отсутствие поручения Росимущества на


заключение указанного договора не могло
служить основанием к отказу в удовлетворении
заявленных требований.

Таким образом, ОАО "Саратовский комбинат


хлебопродуктов" правомерно обратилось с
указанными требованиями в арбитражный суд,
который должен был установить орган,
уполномоченный от имени государства заключить
договор купли-продажи спорного объекта в
порядке, предусмотренном пунктом 16 статьи 43
Закона о приватизации.

При названных обстоятельствах


оспариваемые судебные акты нарушают
единообразие в толковании и применении
арбитражными судами норм права и в
соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 304
Арбитражного процессуального кодекса
Российской Федерации подлежат отмене..."

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа


от 25.07.2013 по делу N А39-4456/2012

"...Общество 06.06.2012 обратилось в


Управление с заявлением о предоставлении
данного участка в собственность.

Управление уведомило Общество о


невозможности принятия решения по обращению
в связи с отсутствием поручения Агентства
(письмо от 23.11.2012 N 3847).

Общество посчитало, что решение


Управления не соответствует действующему
законодательству и нарушает права и законные
интересы в сфере предпринимательской
деятельности, и обратилось в арбитражный суд с
настоящим заявлением.

Суды установили и материалами дела


подтверждено, что Общество является
собственником объектов недвижимости,
расположенных на спорном земельном участке, и
обладает исключительным правом на
предоставление данного земельного участка в
собственность. При обращении в Управление
Общество представило полный пакет документов,
необходимый для принятия решения о продаже
земельного участка.

Следовательно, Управление по заявлению


Общества в месячный срок должно было принять
решение о предоставлении земельного участка в
собственность.

Довод Управления об отсутствии у него


полномочий по принятию соответствующего
решения суды правомерно отклонили.

В соответствии с пунктами 1 и 4 Положения


N 432 Агентство от имени государства наделено
правом на распоряжение земельными участками,
находящимися в собственности Российской
Федерации. Агентство осуществляет свою
деятельность на территории субъектов
Российской Федерации непосредственно и через
свои территориальные органы и
подведомственные организации во
взаимодействии с другими федеральными
органами исполнительной власти, органами
исполнительной власти субъектов Российской
Федерации, органами местного самоуправления,
общественными объединениями и иными
организациями.

Согласно пункту 4.1 Положения Управление


осуществляет полномочия собственника в
отношении федерального имущества,
расположенного на территории Республики
Мордовия, в том числе по его передаче
юридическим и физическим лицам, приватизации
(отчуждению).

В силу пункта 4.6 Положения Управление


заключает в установленном порядке договоры
купли-продажи федерального и иного имущества,
обеспечивает передачу прав собственности на
это имущество.

Управление по поручению Агентства


осуществляет полномочия собственника по
приватизации (отчуждению) федерального
имущества, осуществляет в установленном
порядке продажу земельных участков,
находящихся в федеральной собственности (
подпункты "б" и "ж" пункта 4.8 Положения).

Таким образом, суды пришли к правильному


выводу, что вопрос о предоставлении в
собственность спорного земельного участка
находится в компетенции Управления, у которого
не имелось оснований для отказа в
предоставлении этого участка в собственность.
Необходимость соблюдения
внутриведомственной процедуры согласования
указанной сделки не может ограничивать
возможность реализации Обществом
исключительного права на приватизацию
земельного участка, предусмотренного статьей 36
Кодекса.

При таких обстоятельствах суды


обоснованно признали оспариваемое решение
Управления не соответствующим действующему
законодательству, нарушающим права и законные
интересы Общества и удовлетворили
заявленные требования..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа


от 18.05.2012 по делу N А43-11519/2011

"...Не согласившись с принятыми судебными


актами, Территориальное управление обратилось
в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского
округа с кассационной жалобой, в которой просит
отменить их.

Ссылаясь на статьи 7, 27, 28, 36 Земельного


кодекса Российской Федерации, заявитель
считает, что не допустил бездействия в
рассмотрении заявления Общества, так как
направил представленный последним пакет
документов для приобретения в собственность
испрашиваемого земельного участка в
Росимущество для согласования вопроса о
заключении договора купли-продажи этого
участка. По его мнению, в силу подпункта "е"
Положения о территориальном управлении
Федерального агентства по управлению
государственным имуществом в Нижегородской
области, утвержденного приказом Федерального
агентства по управлению государственным
имуществом от 27.02.2009 N 49, принятие
решений о продаже земельных участков,
находящихся в федеральной собственности,
Территориальное управление осуществляет
только по поручению Росимущества.
Территориальное управление также указывает,
что спорная территория используется ООО
"Автомобильный завод "ГАЗ" для обеспечения
обороны и безопасности.

Как следует из материалов дела, Обществу


на праве собственности принадлежат объекты
недвижимого имущества: отдельно стоящее
здание - производственный корпус площадью
8543,7 квадратного метра и отдельно стоящее
здание - открытый склад готовой продукции и
металла площадью 658,9 квадратного метра,
расположенные на земельном участке по адресу:
город Нижний Новгород, проспект Ленина, дом 88
(свидетельства о государственной регистрации
права от 10.03.2009 серии 52-АВ N 695683 и от
02.03.2005 серии 52-АБ N 225085).

ООО "Автомобильный завод "ГАЗ"


05.05.2011 обратилось одновременно в
Территориальное управление и в Росимущество с
заявлениями о приватизации спорного
земельного участка.

Следовательно, спорный земельный участок


подлежал переоформлению по правилам статьи
36 Кодекса.

Довод заявителя относительно отсутствия у


Территориального управления полномочий по
принятию решений о предоставлении земельных
участков в собственность несостоятелен в силу
следующего.

Статьей 29 Кодекса установлено, что


предоставление гражданам и юридическим лицам
земельных участков из земель, находящихся в
государственной или муниципальной
собственности, осуществляется на основании
решения исполнительных органов
государственной власти или органов местного
самоуправления, обладающих правом
предоставления соответствующих земельных
участков в пределах их компетенции.

Согласно пункту 1 Положения о


Федеральном агентстве по управлению
государственным имуществом, утвержденного
постановлением Правительства Российской
Федерации от 05.06.2008 N 432, правом на
распоряжение земельными участками,
находящимися в собственности Российской
Федерации, наделено от имени государства
Федеральное агентство по управлению
федеральным имуществом.

В пункте 4 названного положения указано,


что на территории субъектов Российской
Федерации Федеральное агентство по
управлению федеральным имуществом
осуществляет свою деятельность через
соответствующие территориальные управления и
заключает в установленном законом порядке
договоры купли-продажи федерального и иного
имущества, а также обеспечивает передачу прав
собственности на это имущество.

В силу пунктов 4.1, 4.6 Положения о


территориальном управлении Федерального
агентства по управлению государственным
имуществом в Нижегородской области,
утвержденного приказом Федерального агентства
по управлению государственным имуществом от
27.02.2009 N 49, территориальный орган
осуществляет полномочия собственника в
отношении федерального имущества,
расположенного на территории Нижегородской
области, а также полномочия собственника по
передаче федерального имущества юридическим
и физическим лицам; заключает в установленном
порядке договоры купли-продажи федерального и
иного имущества и обеспечивает передачу прав
собственности на это имущество.

Таким образом, Территориальное


управление как уполномоченный орган обязано
рассмотреть заявку Общества на приватизацию
находящегося в собственности Российской
Федерации земельного участка, принять
соответствующее решение, направив проект
договора Обществу..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского


округа от 22.09.2010 по делу N А74-4221/2009

"...Статьей 29 Земельного кодекса


Российской Федерации установлено, что
предоставление гражданам и юридическим лицам
земельных участков из земель, находящихся в
государственной или муниципальной
собственности, осуществляется на основании
решения исполнительных органов
государственной власти или органов местного
самоуправления, обладающих правом
предоставления соответствующих земельных
участков в пределах их компетенции.

В отношении земель, находящихся в


собственности Российской Федерации и не
ограниченных в обороте, таким исполнительным
органом государственной власти является
Федеральное агентство по управлению
государственным имуществом (Росимущество).

Согласно пунктам 4, 5.6, 5.36, 5.39


Положения о Росимуществе, утвержденного
постановлением Правительства Российской
Федерации от 05.06.2008 N 432, Росимущество
осуществляет свою деятельность
непосредственно и через свои территориальные
органы; заключает в установленном порядке
договоры купли-продажи федерального и иного
имущества, а также обеспечивает передачу прав
собственности на это имущество; осуществляет
полномочия собственника при продаже и
приватизации находящихся в федеральной
собственности земельных участков.

В соответствии с пунктами 4.1, 4.6


Положения о Территориальном управлении
Федерального агентства по управлению
государственным имуществом в Республике
Хакасия, утвержденного приказом Росимущества
от 05.03.2009 N 63, территориальный орган
Федерального агентства по управлению
государственным имуществом наделен
полномочиями собственника в отношении
федерального имущества, расположенного на
территории соответствующего субъекта
Российской Федерации, а также полномочиями
собственника по передаче федерального
имущества юридическим и физическим лицам,
приватизации (отчуждению) федерального
имущества в случаях, когда реализация
указанных полномочий непосредственно
территориальным органом прямо предусмотрена
нормативными правовыми актами Правительства
Российской Федерации; заключает в
установленном порядке договоры купли-продажи
федерального и иного имущества, а также
обеспечивает передачу прав собственности на
это имущество.

Правильно применяя вышеназванные


Положения о Федеральном агентстве по
управлению государственным имуществом и о
Территориальном управлении Росимущества, суд
апелляционной инстанции правомерно посчитал
основанным на неверном толковании норм
материального права вывод суда первой
инстанции о том, что Управление не является
уполномоченным органом по рассмотрению
заявления общества и принятию решения о
предоставлении спорного земельного участка..."
Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного


округа от 10.02.2014 N Ф03-6464/2013 по делу N
А51-31724/2012

"...Установлено, что в соответствии с


пунктом 4 Положения о Федеральном агентстве
по управлению государственным имуществом,
утвержденного Постановлением Правительства
Российской Федерации от 05.06.2008 N 432,
пунктами 4.1, 4.6, подпунктом "б" пункта 4.8
Положения о Территориальном управлении
Федерального агентства по управлению
государственным имуществом в Приморском
крае, утвержденного Приказом Росимущества от
27.02.2009 N 49, полномочия собственника по
приватизации (отчуждению) федерального
имущества ТУ Росимущества в Приморском крае
осуществляет по поручению Росимущества.

Действующее законодательство не
предусматривает обращение заинтересованного
лица с заявлением о предоставлении земельного
участка в собственность непосредственно в
Росимущество, сам факт отсутствия поручения
Росимущества на отчуждение федерального
имущества не может служить препятствием для
реализации предусмотренного пунктом 1 статьи
36 Земельного кодекса Российской Федерации
права собственника объектов недвижимого
имущества на приобретение права собственности
на земельный участок, занятый такими
объектами.

Довод Управления об отсутствии у него


полномочий по распоряжению спорным
земельным участком, находящимся в
федеральной собственности, не может быть
принят во внимание. В соответствии с
вышеизложенным и правовой позицией,
сформулированной в Постановлении Президиума
Высшего Арбитражного Суда Российской
Федерации от 19.04.2011 N 15361/10, управление
является уполномоченным органом по решению
вопроса о предоставлении в собственность
земельного участка. При этом суд учел наличие
письма Росимущества от 11.10.2012 N
ПП-10/45152.

Вместе с тем, установив отсутствие


надлежащих доказательств того, что на
испрашиваемом земельном участке находится
водный объект, на который имеется ссылка в
письме Росимущества от 11.10.2012 N
ПП-10/45152, обоснованно сделал вывод об
отсутствии препятствий к выкупу земельного
участка. В связи с чем, руководствуясь ст. ст. 27,
36 Земельного кодекса РФ, признал
оспариваемый отказ незаконным.

Поскольку доводы заявителя кассационной


жалобы не опровергают установленных по делу
обстоятельств, основания для отмены
обжалуемого судебного акта и удовлетворения
кассационной жалобы у суда кассационной
инстанции отсутствуют..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от


18.09.2012 по делу N А40-119920/11-147-1078

"...В обоснование своей кассационной


жалобы ТУ Росимущества указывает, что
решение о предоставлении земельного участка
может быть принято территориальным органом
только после получения поручения
Росимущества. Поручения на продажу спорного
земельного участка дано не было, в связи с чем
управление не вправе было принимать
самостоятельное решение по вопросу
предоставления участка.

Как видно из материалов дела, общество


обратилось с заявлением о предоставлении в
собственность земельного участка, занятого
объектом недвижимости общества.

Если иное не установлено федеральными


законами, исключительное право на
приватизацию земельных участков или
приобретение права аренды земельных участков
имеют граждане и юридические лица -
собственники зданий, строений, сооружений.
Указанное право осуществляется гражданами и
юридическими лицами в порядке и на условиях,
которые установлены настоящим Кодексом,
федеральными законами.

В силу принадлежности объекта


недвижимости заявителю на праве собственности,
он имел исключительное право на приобретение
расположенного под ним земельного участка,
правом на распоряжение которым обладало ТУ
Росимущества по МО (статьи 9, 29 ЗК РФ,
Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О
приватизации государственного и муниципального
имущества", Постановление Правительства
Российской Федерации от 07.08.2002 N 576 "О
порядке распоряжения земельными участками,
находящимися в государственной собственности,
до разграничения государственной собственности
на землю", Положение о Территориальном
управлении Федерального агентства по
управлению федеральным имуществом в
Московской области, утвержденное Приказом
Росимущества от 05.03.2009 N 66).

В свою очередь, праву общества


корреспондировала предусмотренная статьей 36
ЗК РФ обязанность управления в месячный срок
со дня представления истребованных документов
принять решение о предоставлении земельного
участка.

При этом наличие внутреннего порядка


передачи документов из управления в
Росимущество и обратно в целях принятия
решения, регламентированного подзаконными
актами, не может противоречить установленной
законом процедуре оформления земельных
участков в собственность и нарушать права
граждан и юридических лиц.

При таких обстоятельствах судами первой и


апелляционной инстанций сделан правильный
вывод о наличии незаконного бездействия со
стороны заинтересованных лиц и необходимости
восстановления нарушенного права общества на
приобретение земельного участка в
собственность..."

Постановление ФАС Московского округа от


04.06.2012 по делу N А40-108813/11-93-1005

"...Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного


кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ)
граждане и юридические лица, имеющие в
собственности, безвозмездном пользовании,
хозяйственном ведении или оперативном
управлении здания, строения, сооружения,
расположенные на земельных участках,
находящихся в государственной или
муниципальной собственности, приобретают
права на эти земельные участки в соответствии с
Земельным кодексом Российской Федерации.

Рассматривая спор, суд первой инстанции


установил, что испрашиваемый земельный
участок расположен под комплексом объектов
недвижимого имущества (зданий), находящихся в
собственности ЗАО "Орех". В связи с чем
правомерно указал на наличие у общества в силу
приведенных выше норм ЗК РФ права на
предоставление земельного участка в
собственность.

С учетом изложенных обстоятельств, а


также неуказания ТУ Росимущества в Московской
области каких-либо иных оснований для отказа в
предоставлении ЗАО "Орех" испрашиваемого
земельного участка, суд первой инстанции
пришел к правильному выводу о неправомерности
оспариваемого отказа Управления и, как
следствие, о наличии предусмотренной законом
совокупности обстоятельств для удовлетворения
заявленных обществом требований.

Довод жалобы о том, что решение о


продаже спорного земельного участка может быть
принято только после получения
соответствующего поручения Росимущества,
отклоняется как неосновательный. Распоряжение
земельными участками, находящимися в
федеральной собственности и занятыми
принадлежащими юридическим лицам объектами
недвижимости, осуществляется
территориальными управлениями Росимущества.
Необходимость проведения согласования с
вышестоящим органом не является надлежащим
основанием для отказа в приватизации
земельного участка..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от


21.01.2013 по делу N А55-15157/2012

"...Никем не оспаривается, что заявители


являются собственниками объектов
недвижимости, расположенных на
испрашиваемом земельном участке; при
обращении в теруправление были представлены
все необходимые документы, при этом суды
признали, что законные основания для отказа в
предоставлении в собственность земельных
участков отсутствуют.

Полномочия теруправления определены в


Положении о Территориальном управлении
Федерального агентства по управлению
государственным имуществом в Самарской
области, утвержденном Приказом Федерального
агентства по управлению государственным
имуществом от 29.09.2009 N 278.
В соответствии с пунктом 4.1 Положения
теруправление осуществляет полномочия
собственника по передаче федерального
имущества юридическим и физическим лицам.

При этом наличие или необходимость


"поручений" Росимущества в адрес
Территориального управления для рассмотрения
конкретных заявлений собственников объектов
недвижимого имущества о предоставлении в
собственность земельного участка, на котором
расположены объекты недвижимого имущества,
не предусмотрены положениями ЗК РФ.

При таких обстоятельствах оспариваемое


бездействие теруправления правомерно признано
судами не соответствующим положениям статьи
36 ЗК РФ и нарушает права и законные интересы
заявителей..."

Постановление ФАС Поволжского округа от


30.05.2011 по делу N А55-13214/2010

"...Установив, что земельный участок, на


котором находятся объекты недвижимости,
принадлежащие истцу на праве собственности,
состоит на кадастровом учете, заявление о его
выкупе подано ООО "Пластик" с соблюдением
требований, установленных пунктом 5 статьи 36
Земельного кодекса Российской Федерации, суды
правильно применили статью 445 Гражданского
кодекса Российской Федерации и удовлетворили
исковые требования.

Ссылку ТУ Росимущества в Самарской


области на отсутствие у него полномочий по
продаже земельных участков, находящихся в
федеральной собственности, без поручения
Росимущества суды первой и апелляционной
инстанций, проанализировав нормативные акты,
регулирующие деятельность Росимущества и его
территориальных органов, обоснованно признали
несостоятельной. Как правильно указали суды,
именно территориальное управление является
государственным органом, уполномоченным в
порядке статьи 36 Земельного кодекса
Российской Федерации принимать
соответствующие решения по заявлениям
собственников объектов недвижимого имущества
о предоставлении земельных участков.

Отсутствие разработанного и утвержденного


порядка продажи территориальными
управлениями Росимущества земельных
участков, находящихся в федеральной
собственности, не может служить препятствием
для реализации собственником объекта
недвижимости предусмотренного статьей 36
Земельного кодекса Российской Федерации права
на выкуп земельного участка, занятого таким
объектом.

Таким образом, обжалуемые судебные акты


соответствуют нормам материального права,
изложенные в них выводы - установленным по
делу фактическим обстоятельствам и имеющимся
в деле доказательствам..."

Постановление ФАС Поволжского округа от


01.11.2010 по делу N А72-2688/2010

"...Согласно пункту 1 статьи 36 ЗК РФ


граждане и юридические лица, имеющие в
собственности здания, строения, сооружения,
расположенные на земельных участках,
находящихся в государственной или
муниципальной собственности, имеют
исключительное право на приватизацию этих
земельных участков в порядке, установленном
Кодексом.

Пленум Высшего Арбитражного Суда


Российской Федерации в пункте 4 Постановления
от 24.03.2005 N 11 указал на то, что рассмотрение
заявлений собственников объектов
недвижимости о приобретении земельных
участков в собственность или в аренду для
исполнительных органов государственной власти
или органов местного самоуправления является
обязательным.

Согласно пункту 1 Постановления


Правительства Российской Федерации от
05.06.2008 N 432 "О Федеральном агентстве по
управлению государственным имуществом"
правом на распоряжение земельными участками,
находящимися в собственности Российской
Федерации, наделено от имени государства
Федеральное агентство по управлению
федеральным имуществом. В пункте 4 названного
Положения указано, что на территории субъектов
Российской Федерации Федеральное агентство
по управлению федеральным имуществом
осуществляет свою деятельность через
соответствующие территориальные управления.
На территории Ульяновской области таким
органом является Территориальное управление
Федерального агентства по управлению
государственным имуществом по Ульяновской
области.

Таким образом, отказ суда по мотиву


отсутствия у Территориального управления
поручения Росимущества на приватизацию
земельного участка не соответствует названным
нормам права и препятствует реализации
обществом предусмотренного пунктом 1 статьи 36
ЗК РФ исключительного права на приватизацию
земельного участка, на котором расположены
принадлежащие ему на праве собственности
объекты недвижимости. Судебная коллегия
полагает, что внутриведомственные
взаимоотношения Росимущества и его
территориальных органов не могут быть причиной
нарушения установленных статьей 36 ЗК РФ прав
общества..."
Постановление ФАС Поволжского округа от
06.10.2010 по делу N А55-38994/2009

"...Суд пришел к правильному выводу, что


обществом выполнены все требования
законодательства, представлены в
Теруправление все необходимые документы.

Довод кассационной жалобы о том, что


Теруправление является ненадлежащим
ответчиком по настоящему спору, так как в
соответствии с подпунктом "ж" пункта 4.8
Типового Положения о Территориальном
управлении Росимущества Теруправление
исключительно по поручению Росимущества
осуществляет в установленном порядке продажу
земельных участков, находящихся в федеральной
собственности, повторяет довод апелляционной
жалобы, который правомерно отклонен
апелляционным судом по следующим
основаниям.

В соответствии с Положением "О


Федеральном агентстве по управлению
государственным имуществом", утвержденным
Постановлением Правительства Российской
Федерации от 05.06.2008 N 432, Росимущество
является федеральным органом исполнительной
власти, осуществляющим функции по управлению
федеральным имуществом, функции по
организации продажи приватизируемого
федерального имущества (пункт 1); Федеральное
агентство осуществляет свою деятельность
непосредственно и через свои территориальные
органы (пункт 4).

Росимущество организует в установленном


порядке продажу приватизируемого
федерального имущества, а также иного
имущества, принадлежащего Российской
Федерации, включая обеспечение сохранности
указанного имущества и подготовку его к продаже;
заключает в установленном порядке договоры
купли-продажи федерального и иного имущества,
а также обеспечивает передачу прав
собственности на это имущество.

Полномочия Теруправления определены в


Положении о Территориальном управлении
Федерального агентства по управлению
государственным имуществом в Самарской
области, утвержденном Приказом Федерального
агентства по управлению государственным
имуществом от 29.09.2009 N 278.

В соответствии с пунктом 4.1 Положения о


Территориальном управлении Федерального
агентства по управлению государственным
имуществом в Самарской области,
Теруправление осуществляет полномочия
собственника по передаче федерального
имущества юридическим и физическим лицам.
С 07.05.2007 (дата обращения общества в
Теруправление за реализацией своего
преимущественного права) заинтересованное
лицо не исполняло возложенную на него законом (
статьей 36 ЗК РФ) обязанность.

Поскольку решение по заявлению ООО


"Пластик" не было принято, следовательно, имеет
место ущемление исключительных прав ООО
"Пластик" как собственника объектов недвижимого
имущества на приобретение данного земельного
участка.

Таким образом, Теруправлением допущено


незаконное бездействие, так как не выполнена
установленная законом обязанность в
определенном порядке и сроки рассмотреть
заявление общества. Суд правомерно
удовлетворил требования заявителя в части
признания незаконным бездействия
Теруправления..."

Северо-Западный округ

Постановление Арбитражного суда


Северо-Западного округа от 13.02.2018 N
Ф07-16805/2017 по делу N А66-14826/2016

"...Общество обратилось в Территориальное


управление с заявлением от 10.10.2016 о
предоставлении земельного участка с
кадастровым номером 69:15:0000014:341 в
собственность без проведения торгов на
основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3
Земельного кодекса Российской Федерации
(далее - ЗК РФ).

В ответном письме от 14.10.2016


Территориальное управление сообщило
заявителю, что в соответствии с Положением о
Территориальном управлении, утвержденным
приказом Росимущества от 29.09.2009 N 278, в
целях получения поручения на заключение
договора купли-продажи, поданное Обществом
заявление и прилагаемые к нему документы
направлены в Росимущество, о принятом
решении заявитель будет уведомлен
дополнительно.

Общество обратилось в суд с указанными


требованиями, ссылаясь на то, что в
установленный подпунктом 1 пункта 5 статьи
39.17 ЗК РФ тридцатидневный срок заявление не
рассмотрено, то есть Территориальным
управлением допущено незаконное бездействие,
нарушающее права заявителя на приобретение
земельного участка в собственность.

Апелляционный суд, рассмотрев дело по


правилам суда первой инстанции, признал
незаконным оспариваемое бездействие
Территориального управления и обязал
Территориальное управление направить в адрес
Общества проект договора купли-продажи
земельного участка.

Суд апелляционной инстанции обоснованно


указал, что действующее законодательство не
предусматривает необходимость обращения
заинтересованного лица с заявлением о
приобретении в собственность земельного
участка, являющегося федеральной
собственностью, непосредственно в
Росимущество, поэтому факт отсутствия
поручения Росимущества (в адрес
Территориального управления) на отчуждение
федерального имущества не может служить
препятствием для реализации прав на
приобретение земельного участка в порядке,
установленном подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3
ЗК РФ.

Разграничение полномочий между


центральным аппаратом и территориальными
подразделениями органа, представляющего
федерального собственника, не может выступать
препятствием для реализации прав заявителя на
оформление землепользования, а также
исключать обязанность своевременного
рассмотрения соответствующего заявления и
принятия по нему решения в порядке,
установленном законом.
Вопросы внутриведомственного характера,
связанные с порядком принятия решений о
предоставлении земельных участков в
собственность, не должны являться препятствием
реализации заинтересованным лицом своего
права на получение соответствующего решения в
установленный законом срок.

На основании изложенного доводы


Территориального управления о невозможности
принятия решения о предоставлении Обществу в
собственность испрашиваемого земельного
участка в связи с отсутствием соответствующего
поручения Росимущества обоснованно не
приняты во внимание.

Обжалуемое постановление
апелляционного суда основано на полном и
всестороннем исследовании имеющихся в деле
доказательств, принято с соблюдением норм
материального и процессуального права, в связи
с этим основания для его отмены отсутствуют..."

Постановление ФАС Северо-Западного


округа от 20.08.2012 по делу N А05-15042/2011

"...Суды установили, что ОАО


"Архангельский ЦБК", являясь собственником
объекта недвижимости, расположенного на
земельном участке, имеет право на выкуп этого
земельного участка и выполнило все требования,
указанные в пункте 5 статьи 36 ЗК РФ, представив
в Территориальное управление полный пакет
документов, необходимых для оформления
договора купли-продажи земельного участка, а
Территориальное управление в установленный в
пункте 6 указанной статьи срок не приняло
решение о предоставлении ОАО "Архангельский
ЦБК" земельного участка на праве собственности
и не направило в его адрес проект договора
купли-продажи земельного участка.

Суды правомерно отклонили довод


Территориального управления об отсутствии у
него полномочий по продаже земельных участков,
находящихся в федеральной собственности, без
поручения Росимущества, применив пункт 4
Положения о Федеральном агентстве,
утвержденного постановлением Правительства
Российской Федерации от 05.06.2008 N 432, и
пункты 4.1, 4.6 и 4.8 Положения о
Территориальном управлении Федерального
агентства по управлению государственным
имуществом в Архангельской области,
утвержденного приказом Росимущества от
27.02.2009 N 49.

Суды пришли к правильному выводу о том,


что необходимость получения Территориальным
управлением поручения Росимущества на
осуществление продажи земельного участка не
освобождает его от обязанности соблюдать
установленный статьей 36 ЗК РФ срок для
принятия решения о предоставлении земельного
участка в собственность заявителя. Суды
установили, что обстоятельств, подтверждающих
невозможность продажи спорного земельного
участка ОАО "Архангельский ЦБК",
Территориальное управление не привело.

Таким образом, оснований для отмены или


изменения решения и постановления не
имеется..."

Постановление ФАС Северо-Западного


округа от 14.08.2012 по делу N А05-15053/2011

"...Суды установили, что ОАО


"Архангельский ЦБК", являясь собственником
объекта недвижимости, расположенного на
земельном участке, имеет право на выкуп этого
земельного участка и выполнило все требования,
указанные в пункте 5 статьи 36 ЗК РФ, представив
в Территориальное управление полный пакет
документов, необходимых для оформления
договора купли-продажи земельного участка, а
Территориальное управление в установленный в
пункте 6 указанной статьи срок не приняло
решение о предоставлении ОАО "Архангельский
ЦБК" земельного участка на праве собственности
и не направило в его адрес проект договора
купли-продажи земельного участка.

Суды правомерно отклонили довод


Территориального управления об отсутствии у
него полномочий по продаже земельных участков,
находящихся в федеральной собственности, без
поручения Росимущества, применив пункт 4
Положения о Федеральном агентстве по
управлению государственным имуществом,
утвержденного постановлением Правительства
Российской Федерации от 05.06.2008 N 432, и
пункты 4.1, 4.6 и 4.8 Положения о
Территориальном управлении Федерального
агентства по управлению государственным
имуществом в Архангельской области,
утвержденного приказом Росимущества от
27.02.2009 N 49.

Суды сделали правильный вывод о том, что


необходимость получения Территориальным
управлением поручения Росимущества на
осуществление продажи земельного участка не
лишает его обязанности соблюдения
установленного статьей 36 ЗК РФ срока для
принятия решения о предоставлении земельного
участка в собственность заявителя. Суды
обоснованно сослались на то, что обстоятельств,
подтверждающих невозможность продажи
спорного земельного участка ОАО "Архангельский
ЦБК", Территориальное управление не привело.

При таких обстоятельствах оснований для


отмены или изменения решения и постановления
не имеется..."
Постановление ФАС Северо-Западного
округа от 27.07.2012 по делу N А05-10628/2011

"...Установили, что Общество, являясь


собственником объекта недвижимости,
расположенного на земельном участке, имеет
право на выкуп этого земельного участка и
выполнило все требования, указанные в пункте 5
статьи 36 ЗК РФ, представив в ТУ ФАУГИ полный
пакет документов, необходимых для оформления
договора купли-продажи земельного участка, а ТУ
ФАУГИ в установленный в пункте 6 этой же
статьи срок не приняло решение о
предоставлении Обществу земельного участка на
праве собственности и не направило в его адрес
проект договора купли-продажи земельного
участка.

Суды правомерно отклонили довод ТУ


ФАУГИ об отсутствии у него полномочий по
продаже земельных участков, находящихся в
федеральной собственности, без поручения
Росимущества, применив пункт 4 Положения о
Федеральном агентстве по управлению
государственным имуществом, утвержденного
постановлением Правительства Российской
Федерации от 05.06.2008 N 432, и пункты 4.1, 4.6 и
4.8 Положения о Территориальном управлении
Федерального агентства по управлению
государственным имуществом в Архангельской
области, утвержденного приказом Росимущества
от 27.02.2009 N 49. Суды пришли к правильному
выводу о том, что необходимость получение ТУ
ФАУГИ поручения Росимущества на
осуществление продажи земельного участка не
лишает его обязанности соблюдения срока для
принятия решения о предоставлении земельного
участка в собственность Обществу,
установленного статьей 36 ЗК РФ. Суды
установили, что обстоятельств, подтверждающих
невозможность продажи спорного земельного
участка Обществу, ТУ ФАУГИ не привело.

При таких обстоятельствах оснований для


отмены или изменения решения и постановления
не имеется..."

Постановление ФАС Северо-Западного


округа от 20.07.2012 по делу N А05-10629/2011

"...Как следует из материалов дела,


Обществу принадлежит на праве собственности
шесть объектов недвижимости.

Данные объекты расположены на


земельном участке общей площадью 16 515 кв. м
с кадастровым номером 29:22:080202:7,
местоположение которого установлено
относительно ориентира, расположенного в
границах участка по адресу: г. Архангельск,
Исакогорский территориальный округ, ул.
Дрейера, д. 10. Земельный участок относится к
землям населенных пунктов, находится в
собственности Российской Федерации и
предоставлен Обществу на праве постоянного
(бессрочного) пользования.

Общество, ссылаясь на то, что в нарушение


установленного срока до настоящего времени не
принято решение о приватизации земельного
участка, обратилось в арбитражный суд с
настоящими требованиями.

Пунктом 1 статьи 36 названного Кодекса


исключительное право на приватизацию
земельных участков, находящихся в
государственной или муниципальной
собственности, или приобретение права аренды
таких земельных участков предоставлено
гражданам и юридическим лицам - собственникам
зданий, строений, сооружений, расположенных на
данных земельных участках.

Довод Теруправления Росимущества об


отсутствии у него полномочий по продаже
земельных участков, находящихся в федеральной
собственности, без поручения Росимущества
суды, проанализировав нормативные акты,
регулирующие деятельность Росимущества и его
территориальных органов, обоснованно признали
несостоятельным, указав, что в любом случае
ответчиком был нарушен установленный для
принятия решения о предоставлении земельного
участка в собственность срок, который не может
превышать одного месяца со дня поступления
заявления заинтересованного лица независимо от
того, находится ли земельный участок в
собственности Российской Федерации, субъекта
Российской Федерации или в муниципальной
собственности.

Апелляционный суд также обоснованно


отметил, что внутриведомственные отношения
между Росимуществом и его территориальными
органами не могут служить препятствием для
реализации Обществом права на выкуп
земельного участка, занятого принадлежащими
ему объектами и находящегося у него в
постоянном (бессрочном) пользовании, и
обоснованием нарушения данного права..."

Постановление ФАС Северо-Западного


округа от 16.07.2012 по делу N А66-8775/2011

"...Согласно пункту 1 статьи 36 ЗК РФ


исключительное право на приватизацию
земельных участков или приобретение права
аренды земельных участков имеют граждане и
юридические лица - собственники зданий,
строений, сооружений, расположенных на
земельных участках, находящихся в
государственной или муниципальной
собственности.

Суды, исследовав представленные в


материалы дела доказательства и оценив доводы
сторон, пришли к выводу о том, что Воротилин
О.Н. как собственник объектов недвижимости,
имеющий исключительное право на выкуп
спорного земельного участка, выполнил
требования пункта 5 статьи 36 ЗК РФ и
представил в Управление полный пакет
документов, предусмотренный Перечнем;
Управление в нарушение пункта 6 статьи 36 ЗК
РФ в установленный названной нормой срок не
приняло решения о предоставлении
испрашиваемого участка в собственность по
заявлению Воротилина О.Н. и не направило в его
адрес проект договора купли-продажи участка.

Ссылку Управления на отсутствие у него


полномочий по продаже земельных участков,
находящихся в федеральной собственности, без
поручения Агентства суды, проанализировав
нормативные акты, регулирующие деятельность
Агентства и его территориальных органов,
обоснованно признали несостоятельной.

В соответствии с пунктами 4, 5.6 Положения


о Федеральном агентстве по управлению
государственным имуществом, утвержденного
постановлением Правительства Российской
Федерации от 05.06.2008 N 432 "О Федеральном
агентстве по управлению государственным
имуществом", Агентство заключает в
установленном порядке договоры купли-продажи
федерального и иного имущества, а также
обеспечивает передачу прав собственности на
это имущество; осуществляет свою деятельность
непосредственно и через свои территориальные
органы и подведомственные организации во
взаимодействии с другими федеральными
органами исполнительной власти, органами
исполнительной власти субъектов Российской
Федерации, органами местного самоуправления,
общественными объединениями и иными
организациями.

Отсутствие поручения Агентства не может


служить препятствием для реализации
Воротилиным О.Н. права собственника объектов
недвижимости, расположенных на
испрашиваемом земельном участке, на выкуп
данного участка. Управление как уполномоченный
орган обязано было рассмотреть заявление
Предпринимателя на приватизацию находящегося
в собственности Российской Федерации
земельного участка, принять соответствующее
решение, направив ему проект договора..."

Постановление ФАС Северо-Западного


округа от 27.06.2012 по делу N А05-10995/2011

"...Суды пришли к выводу о том, что


Общество, имеющее как собственник объекта
недвижимости исключительное право на выкуп
спорного земельного участка, выполнило
требования пункта 5 статьи 36 ЗК РФ, представив
в Управление полный пакет документов,
предусмотренных Перечнем, а Управление в
нарушение требований пункта 6 названной статьи
в установленный срок не приняло решение по
заявке Общества о предоставлении земельного
участка на праве собственности и не направило в
его адрес проект договора купли-продажи
земельного участка с предложением заключить
такой договор.

Суды правомерно отклонили ссылку


Управления на отсутствие у него полномочий по
продаже земельных участков, находящихся в
федеральной собственности, без поручения
Агентства. Проанализировав нормативные акты,
регулирующие деятельность Агентства и его
территориальных органов (Положение об
Агентстве и Типовое положение), суды
обоснованно посчитали, что направление такого
поручения относится к внутриведомственным
отношениям между Агентством и его
территориальными органами и отсутствие данного
поручения не может служить препятствием для
реализации права собственников объектов
недвижимости на приватизацию земельного
участка, предоставленного им федеральным
законодательством..."

Постановление ФАС Северо-Западного


округа от 27.06.2012 по делу N А05-10568/2011
"...Суды пришли к выводу о том, что
Общество, имеющее как собственник объекта
недвижимости исключительное право на выкуп
спорного земельного участка, выполнило
требования пункта 5 статьи 36 ЗК РФ, представив
в Управление полный пакет документов,
предусмотренных Перечнем, а Управление в
нарушение требований пункта 6 названной статьи
в установленный срок не приняло решение по
заявке Общества о предоставлении земельного
участка на праве собственности и не направило в
его адрес проект договора купли-продажи
земельного участка с предложением заключить
такой договор.

Суды правомерно отклонили ссылку


Управления на отсутствие у него полномочий по
продаже земельных участков, находящихся в
федеральной собственности, без поручения
Агентства. Проанализировав нормативные акты,
регулирующие деятельность Агентства и его
территориальных органов (Положение об
Агентстве и Типовое положение), суды
обоснованно посчитали, что направление такого
поручения относится к внутриведомственным
отношениям между Агентством и его
территориальными органами и отсутствие данного
поручения не может служить препятствием для
реализации права собственников объектов
недвижимости на приватизацию земельного
участка, предоставленного им федеральным
законодательством..."
Постановление ФАС Северо-Западного
округа от 27.06.2012 по делу N А05-9461/2011

"...Суды пришли к выводу о том, что


Общество, имеющее как собственник объекта
недвижимости исключительное право на выкуп
спорного земельного участка, выполнило
требования пункта 5 статьи 36 ЗК РФ, представив
в Управление полный пакет документов,
предусмотренных Перечнем, а Управление в
нарушение требований пункта 6 названной статьи
в установленный срок не приняло решение по
заявке Общества о предоставлении земельного
участка на праве собственности и не направило в
его адрес проект договора купли-продажи
земельного участка с предложением заключить
такой договор.

Суды правомерно отклонили ссылку


Управления на отсутствие у него полномочий по
продаже земельных участков, находящихся в
федеральной собственности, без поручения
Агентства. Проанализировав нормативные акты,
регулирующие деятельность Агентства и его
территориальных органов (Положение об
Агентстве и Типовое положение), суды
обоснованно посчитали, что направление такого
поручения относится к внутриведомственным
отношениям между Агентством и его
территориальными органами и отсутствие данного
поручения не может служить препятствием для
реализации права собственников объектов
недвижимости на приватизацию земельного
участка, предоставленного им федеральным
законодательством..."

Постановление ФАС Северо-Западного


округа от 26.06.2012 по делу N А05-10993/2011

"...Суды первой и апелляционной инстанций,


исследовав представленные в материалы дела
доказательства и доводы сторон, пришли к
правильным выводам о том, что ОАО
"Архангельский ЦБК", имеющее как собственник
объекта недвижимости исключительное право на
выкуп спорного земельного участка, выполнило
требования пункта 5 статьи 36 Земельного
кодекса Российской Федерации и представило в
ТУ Росимущества в Архангельской области
полный пакет документов, предусмотренных
Перечнем документов, прилагаемых к заявлению
о приобретении прав на земельный участок,
который находится в государственной или
муниципальной собственности и на котором
расположены здания, строения, сооружения,
утвержденным приказом Министерства
экономического развития Российской Федерации
от 30.10.2007 N 370, а ТУ Росимущества в
Архангельской области в установленный срок не
приняло решения о предоставлении ОАО
"Архангельский ЦБК" земельного участка в
собственность и в нарушение требований
названной статьи своевременно не направило в
его адрес проект договора купли-продажи этого
участка.

Ссылка ТУ Росимущества в Архангельской


области на отсутствие у него полномочий по
продаже земельных участков, находящихся в
федеральной собственности, без поручения
Росимущества правомерно отклонена судами.
Проанализировав нормативные акты,
регулирующие деятельность Росимущества и его
территориальных органов, суды обоснованно
посчитали, что направление такого поручения
относится к внутриведомственным отношениям
между Росимуществом и его территориальными
органами и отсутствие данного поручения не
может служить препятствием для реализации
собственником объекта недвижимости права на
выкуп земельного участка, занятого
принадлежащим ему объектом..."

Постановление ФАС Северо-Западного


округа от 26.06.2012 по делу N А05-10976/2011

"...Суды первой и апелляционной инстанций,


исследовав представленные в материалы дела
доказательства и доводы сторон, пришли к
правильным выводам о том, что ОАО
"Архангельский ЦБК", имеющее как собственник
объекта недвижимости исключительное право на
выкуп спорного земельного участка, выполнило
требования пункта 5 статьи 36 Земельного
кодекса Российской Федерации и представило в
ТУ Росимущества в Архангельской области
полный пакет документов, предусмотренных
Перечнем документов, прилагаемых к заявлению
о приобретении прав на земельный участок,
который находится в государственной или
муниципальной собственности и на котором
расположены здания, строения, сооружения,
утвержденным приказом Министерства
экономического развития Российской Федерации
от 30.10.2007 N 370, а ТУ Росимущества в
Архангельской области в установленный срок не
приняло решения о предоставлении ОАО
"Архангельский ЦБК" земельного участка в
собственность и в нарушение требований
названной статьи своевременно не направило в
его адрес проект договора купли-продажи этого
участка.

Ссылка ТУ Росимущества в Архангельской


области на отсутствие у него полномочий по
продаже земельных участков, находящихся в
федеральной собственности, без поручения
Росимущества правомерно отклонена судами.
Проанализировав нормативные акты,
регулирующие деятельность Росимущества и его
территориальных органов, суды обоснованно
посчитали, что направление такого поручения
относится к внутриведомственным отношениям
между Росимуществом и его территориальными
органами и отсутствие данного поручения не
может служить препятствием для реализации
собственником объекта недвижимости права на
выкуп земельного участка, занятого
принадлежащим ему объектом..."

Постановление ФАС Северо-Западного


округа от 21.06.2012 по делу N А05-2094/2011

"...Общество, считая, что Управление


Росимущества незаконно отказало ему в выкупе
указанного земельного участка в порядке статьи
36 ЗК РФ, обратилось с настоящим заявлением в
арбитражный суд.

Согласно части 1 статьи 36 ЗК РФ


исключительное право на приватизацию
земельных участков или приобретение права
аренды земельных участков имеют граждане и
юридические лица - собственники зданий,
строений, сооружений, расположенных на
земельных участках, находящихся в
государственной или муниципальной
собственности.

Суды установили следующее: Общество как


собственник объектов недвижимости,
расположенных на спорном земельном участке,
имеет исключительное право, предусмотренное
статьей 36 ЗК РФ, на выкуп этого участка;
Общество представило в Управление
Росимущества все необходимые документы,
предусмотренные действовавшим до октября
2011 года Перечнем документов, прилагаемых к
заявлению о приобретении прав на земельный
участок, который находится в государственной
или муниципальной собственности и на котором
расположены здания, строения, сооружения,
утвержденным приказом Министерства
экономического развития Российской Федерации
от 30.10.2007 N 370, поэтому у Управления
Росимущества не было законных оснований для
отказа в выкупе испрашиваемого земельного
участка.

Суды обеих инстанций, проанализировав


нормативные акты, регулирующие деятельность
Росимущества и его территориальных органов, в
том числе Типовое положение и Положение о
Росимуществе, утвержденное постановлением
Правительства Российской Федерации от
05.06.2008 N 432, правомерно отклонили ссылку
Управления Росимущества на отсутствие у него
полномочий по продаже земельных участков,
находящихся в федеральной собственности, без
поручения Росимущества. Суды обоснованно
посчитали, что направление такого поручения
относится к внутриведомственным отношениям
между Росимуществом и его территориальными
органами и отсутствие данного поручения не
может служить препятствием для реализации
собственником объекта недвижимости права на
выкуп земельного участка, занятого
принадлежащим ему объектом недвижимости..."
Постановление ФАС Северо-Западного
округа от 09.06.2012 по делу N А05-11855/2011

"...Суды установили следующее: Общество


как собственник объектов недвижимости,
расположенных на земельном участке, имеет
исключительное право, предусмотренное статьей
36 ЗК РФ, на выкуп этого участка; у Общества
имеются все необходимые документы,
предусмотренные Перечнем документов;
Управление, по сути, не оспаривает право
Общества на выкуп названного участка, занятого
принадлежащими заявителю объектами
недвижимости, а в отзыве на заявление
обосновало свой отказ в выкупе только
отсутствием поручения Росимущества на продажу
этого участка.

Суды первой и апелляционной инстанций,


проанализировав нормативные акты,
регулирующие деятельность Росимущества и его
территориальных органов, в том числе Типовое
положение и Положение о Росимуществе,
утвержденное постановлением Правительства
Российской Федерации от 05.06.2008 N 432,
правомерно отклонили ссылку Управления на
отсутствие у него полномочий по продаже
земельных участков, находящихся в федеральной
собственности, без поручения Росимущества.
Суды обоснованно посчитали, что направление
такого поручения относится к
внутриведомственным отношениям между
Росимуществом и его территориальными
органами и отсутствие данного поручения не
может служить препятствием для реализации
собственником объекта недвижимости права на
выкуп земельного участка, занятого
принадлежащим ему объектом.

В кассационной жалобе Управление не


привело никаких доводов, свидетельствующих об
отсутствии у Общества права на приватизацию
спорного участка, а сослалось только на
отсутствие поручения Росимущества на его
продажу..."

Постановление ФАС Северо-Западного


округа от 24.05.2012 по делу N А66-11315/2011

"...Суды первой и апелляционной инстанций,


исследовав представленные в материалы дела
доказательства и доводы сторон, пришли к
правильному выводу о том, что Общество как
собственник объекта недвижимости, имеющий
исключительное право на выкуп спорного
земельного участка, выполнило требования
пункта 5 статьи 36 ЗК РФ и представило в
Управление Росимущества полный пакет
документов, предусмотренный как приказом N
370, так и приказом N 475.

Между тем ни Росимущество, ни


Управление Росимущества не приняли решения о
приватизации испрашиваемого участка в срок,
указанный в статье 36 ЗК РФ, и не направили ему
проект договора купли-продажи этого участка.
Никаких доводов о том, что имеются
обстоятельства, препятствующие выкупу
земельного участка, названные лица не сообщили
ни Обществу, ни судам первой и апелляционной
инстанций при рассмотрении настоящего спора.

Суды правомерно отклонили ссылку


Управления Росимущества на отсутствие у него
полномочий по продаже земельных участков,
находящихся в федеральной собственности, без
поручения Росимущества. Проанализировав
нормативные акты, регулирующие деятельность
Росимущества и его территориальных органов, в
том числе Типовое положение и Положение о
Росимуществе, суды обоснованно посчитали, что
направление такого поручения относится к
внутриведомственным отношениям между
Росимуществом и его территориальными
органами и отсутствие данного поручения не
может служить препятствием для реализации
собственником объекта недвижимости права на
выкуп земельного участка, занятого
принадлежащим ему объектом недвижимости..."

Постановление ФАС Северо-Западного


округа от 28.04.2012 по делу N А05-9752/2011
"...Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного
кодекса Российской Федерации исключительное
право на приватизацию земельных участков,
находящихся в государственной или
муниципальной собственности, или приобретение
права аренды таких земельных участков имеют
граждане и юридические лица - собственники
зданий, строений, сооружений, расположенных на
данных земельных участках.

Согласно пункту 5 той же статьи (в


редакции, действовавшей на момент обращения
Общества в августе 2009 года) для приобретения
прав на земельный участок граждане или
юридические лица, указанные в этой статье,
обращаются в исполнительный орган
государственной власти или орган местного
самоуправления, предусмотренные статьей 29
Земельного кодекса Российской Федерации, с
заявлением о приобретении прав на земельный
участок с приложением его кадастрового
паспорта. Перечень документов, прилагаемых к
заявлению о приобретении прав на земельный
участок, устанавливается федеральным органом
исполнительной власти, осуществляющим
функции по выработке государственной политики
и нормативно-правовому регулированию в сфере
земельных отношений.

Суды, исследовав представленные в


материалы дела доказательства и доводы сторон,
пришли к правильному выводу, что Общество,
имеющее как собственник объекта недвижимости
право на выкуп спорного земельного участка,
выполнило требования пункта 5 статьи 36
Земельного кодекса Российской Федерации и
представило в Теруправление Росимущества
полный пакет документов, предусмотренных
Перечнем документов, а Теруправление
Росимущества в нарушение требований пункта 6
названной статьи в установленный срок не
приняло решение по заявке Общества о
предоставлении земельного участка на праве
собственности и не направило в его адрес проект
договора купли-продажи земельного участка с
предложением заключить такой договор.

Довод Теруправления Росимущества об


отсутствии у него полномочий по продаже
земельных участков, находящихся в федеральной
собственности, без поручения Росимущества
суды, проанализировав нормативные акты,
регулирующие деятельность Росимущества и его
территориальных органов, обоснованно признали
несостоятельным, указав, что
внутриведомственные отношения между
Росимуществом и его территориальными
органами не могут служить препятствием для
реализации собственником объекта
недвижимости права на выкуп земельного
участка, занятого таким объектом, и
обоснованием нарушения данного права. К тому
же Теруправление Росимущества не доказало,
что такое поручение не было получено по не
зависящим от него причинам..."

Постановление ФАС Северо-Западного


округа от 03.04.2012 по делу N А05-5389/2011

"...Индивидуальный предприниматель
Булыгина Ольга Николаевна обратилась в
Арбитражный суд Архангельской области с
заявлением о признании незаконным
бездействия, выразившегося в непринятии
Территориальным управлением Федерального
агентства по управлению государственным
имуществом в Архангельской области (далее - ТУ
Росимущества в Архангельской области) решения
о предоставлении в собственность земельного
участка, и обязании устранить допущенные
нарушения прав и законных интересов
предпринимателя путем подготовки и
направления проекта договора купли-продажи
земельного участка.

Решением от 09.09.2011, оставленным без


изменения постановлением от 07.12.2011,
требования заявителя удовлетворены.

Суды первой и апелляционной инстанций,


исследовав представленные в материалы дела
доказательства и доводы сторон, пришли к
правильным выводам о том, что
предприниматель, имеющий как собственник
объекта недвижимости исключительное право на
выкуп спорного земельного участка, выполнил
требования пункта 5 статьи 36 Земельного
кодекса Российской Федерации и представил в ТУ
Росимущества в Архангельской области полный
пакет документов, предусмотренных Перечнем
документов, прилагаемых к заявлению о
приобретении прав на земельный участок,
который находится в государственной или
муниципальной собственности и на котором
расположены здания, строения, сооружения,
утвержденным приказом Министерства
экономического развития Российской Федерации
от 30.10.2007 N 370, а ТУ Росимущества в
Архангельской области в установленный срок не
приняло решения о предоставлении
предпринимателю Булыгиной О.Н. земельного
участка в собственность и в нарушение
требований названной статьи своевременно не
направило в ее адрес проекта договора
купли-продажи этого участка.

Ссылка ТУ Росимущества в Архангельской


области на отсутствие у него полномочий по
продаже земельных участков, находящихся в
федеральной собственности, без поручения
Росимущества правомерно отклонена судами.
Проанализировав нормативные акты,
регулирующие деятельность Росимущества и его
территориальных органов, суды обоснованно
посчитали, что направление такого поручения
относится к внутриведомственным отношениям
между Росимуществом и его территориальными
органами и отсутствие данного поручения не
может служить препятствием для реализации
собственником объекта недвижимости права на
выкуп земельного участка, занятого
принадлежащим ему объектом..."

Постановление ФАС Северо-Западного


округа от 27.01.2012 по делу N А05-5378/2011

"...Суды установили следующее: Еремеева


М.В. как собственник объекта недвижимости,
расположенного на спорном земельном участке,
имеет исключительное право, предусмотренное
статьей 36 Земельного кодекса Российской
Федерации, на выкуп этого участка; у
предпринимателя имеются все необходимые
документы, предусмотренные действовавшим до
октября 2011 года Перечнем документов;
Управление Росимущества, по сути, не
оспаривает право предпринимателя на выкуп
названного участка, занятого принадлежащим ей
объектом недвижимости, а в отзыве на заявление
обосновало свой отказ в выкупе только
отсутствием поручения Росимущества на продажу
этого участка.

Суды обеих инстанций, проанализировав


нормативные акты, регулирующие деятельность
Росимущества и его территориальных органов, в
том числе Типовое положение и Положение о
Росимуществе, утвержденное постановлением
Правительства Российской Федерации от
05.06.2008 N 432, правомерно отклонили ссылку
Управления Росимущества на отсутствие у него
полномочий по продаже земельных участков,
находящихся в федеральной собственности, без
поручения Росимущества. Суды обоснованно
посчитали, что направление такого поручения
относится к внутриведомственным отношениям
между Росимуществом и его территориальными
органами и отсутствие данного поручения не
может служить препятствием для реализации
собственником объекта недвижимости права на
выкуп земельного участка, занятого
принадлежащим ему объектом недвижимости..."

Постановление ФАС Северо-Западного


округа от 16.01.2012 по делу N А66-5592/2011

"...В кассационной жалобе Управление


Росимущества не привело никаких доводов,
свидетельствующих об отсутствии у Общества
права на приватизацию спорного участка и о том,
что на этом участке расположены иные объекты
недвижимости.

Суды правомерно отклонили ссылку


Управления Росимущества на отсутствие у него
полномочий по продаже земельных участков,
находящихся в федеральной собственности, без
поручения Росимущества. Проанализировав
нормативные акты, регулирующие деятельность
Росимущества и его территориальных органов, в
том числе Типовое положение и Положение о
Росимуществе, суды обоснованно посчитали, что
направление такого поручения относится к
внутриведомственным отношениям между
Росимуществом и его территориальными
органами и отсутствие данного поручения не
может служить препятствием для реализации
собственником объекта недвижимости права на
выкуп земельного участка, занятого
принадлежащим ему объектом недвижимости.

Поскольку суды правильно применили


нормы материального и процессуального права,
не имеется оснований для отмены принятых по
делу решения и постановления и удовлетворения
жалобы..."

Постановление ФАС Северо-Западного


округа от 24.11.2011 по делу N А05-3806/2011

"...Кассационная инстанция считает


обоснованным вывод судов о нарушении
указанным бездействием прав и законных
интересов Общества, связанных с реализацией
им исключительного права на выкуп земельного
участка, занятого объектами недвижимости.

В кассационной жалобе Управление


Росимущества не привело никаких доводов,
свидетельствующих об отсутствии у Общества
права на приватизацию спорного участка.
Податель жалобы ссылается только на то, что у
него не имеется полномочий по продаже
федеральных земельных участков без поручения
Росимущества.

Данному доводу дана надлежащая оценка


судами первой и апелляционной инстанций.

В соответствии с пунктом 4 Положения о


Федеральном агентстве по управлению
государственным имуществом, утвержденного
постановлением Правительства Российской
Федерации от 05.06.2008 N 432 (далее -
Положение о Росимуществе) Росимущество
осуществляет свою деятельность
непосредственно и через свои территориальные
органы и подведомственные организации во
взаимодействии с другими федеральными
органами исполнительной власти, органами
исполнительной власти субъектов Российской
Федерации, органами местного самоуправления,
общественными объединениями и иными
организациями.

Росимущество организует в установленном


порядке продажу приватизируемого
федерального имущества, а также иного
имущества, принадлежащего Российской
Федерации, включая обеспечение сохранности
указанного имущества и подготовку его к продаже;
заключает в установленном порядке договоры
купли-продажи федерального и иного имущества,
а также обеспечивает передачу прав
собственности на это имущество.

Согласно пунктам 4.1, 4.6 Положения об


Управлении Росимущества, утвержденного
приказом Росимущества от 27.02.2009 N 49,
Управление Росимущества наделено
полномочиями собственника в отношении
федерального имущества, расположенного на
территории соответствующего субъекта
Российской Федерации, а также полномочиями
собственника по передаче федерального
имущества юридическим и физическим лицам,
приватизации (отчуждению) федерального
имущества в случаях, когда реализация
указанных полномочий непосредственно
территориальным органом прямо предусмотрена
нормативными правовыми актами Правительства
Российской Федерации; заключает в
установленном порядке договоры купли-продажи
федерального и иного имущества, а также
обеспечивает передачу прав собственности на
это имущество.

С учетом приведенных норм ссылка


Управления Росимущества на отсутствие
поручения Росимущества на приватизацию
федерального имущества не может служить
препятствием для реализации Обществом,
являющимся собственником объекта
недвижимости, расположенного на
испрашиваемом земельном участке, права на
выкуп данного участка в порядке и сроки,
предусмотренные статьей 36 Земельного кодекса
Российской Федерации..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского


округа от 09.09.2013 по делу N А32-22845/2012

"...Непринятие в установленный законом


срок решения о приватизации земельного участка
послужило основанием для обращения общества
в арбитражный суд.

Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного


кодекса граждане и юридические лица, имеющие
в собственности здания, строения, сооружения,
расположенные на земельных участках,
находящихся в государственной или
муниципальной собственности, имеют
исключительное право на приватизацию
земельных участков, на которых они
расположены.

Из пункта 6 статьи 36 Земельного кодекса


следует, что рассмотрение заявлений
собственников уполномоченными органами и
принятие по ним решений является
обязательным.

Согласно пунктам 4, 5.6 Положения о


Федеральном агентстве по управлению
государственным имуществом, утвержденного
Постановлением Правительства Российской
Федерации от 05.06.2008 N 432 (далее -
Положение), Росимущество заключает в
установленном порядке договоры купли-продажи
федерального и иного имущества, а также
обеспечивает передачу прав собственности на
это имущество и осуществляет свою
деятельность непосредственно и через свои
территориальные органы.

Отклоняя довод территориального


управления об отсутствии у него полномочий по
продаже земельных участков без поручения
Росимущества, суды, с учетом пункта 4
Положения, исходили из того, что отсутствие
такого поручения не может служить препятствием
для реализации права собственников объектов
недвижимости на приватизацию земельного
участка, предоставленного им федеральным
законодательством.

На основании изложенного суды обеих


инстанций признали территориальное управление
уполномоченным органом по решению вопроса о
предоставлении испрашиваемого заявителем
земельного участка.
Данный вывод судов в указанной части
соответствует правовой позиции,
сформулированной в Постановлении Президиума
Высшего Арбитражного Суда Российской
Федерации от 19.04.2011 N 15361/10.

Установив, что общество представило все


необходимые документы, суды, руководствуясь
пунктом 3 части 5 статьи 201 Кодекса, обязали
территориальное управление принять решение о
предоставлении в собственность земельного
участка и направить соответствующий проект
договора.

При указанных обстоятельствах основания


для отмены или изменения обжалуемых судебных
актов отсутствуют. Нормы права при
рассмотрении дела применены судебными
инстанциями правильно, нарушения
процессуальных норм, влекущие отмену решения
суда и постановления апелляционной инстанции (
статья 288 Кодекса), не установлены..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского


округа от 14.08.2013 по делу N А32-18008/2012

"...Доводы управления об отсутствии


полномочий принимать решение о
предоставлении земельных участков в
собственность отклоняются судом округа как
необоснованные.
В соответствии с Положением о
Федеральном агентстве по управлению
государственным имуществом, утвержденным
постановлением Правительства Российской
Федерации от 05.06.2008 N 432 Росимущество
является федеральным органом исполнительной
власти, осуществляющим функции по управлению
федеральным имуществом, функции по
организации продажи приватизируемого
федерального имущества (пункт 1); Федеральное
агентство осуществляет свою деятельность
непосредственно и через свои территориальные
органы (пункт 4).

Росимущество организует в установленном


порядке продажу приватизируемого
федерального имущества, а также иного
имущества, принадлежащего Российской
Федерации, включая обеспечение сохранности
указанного имущества и подготовку его к продаже;
заключает в установленном порядке договоры
купли-продажи федерального и иного имущества,
а также обеспечивает передачу прав
собственности на это имущество.

Полномочия отражены и в пунктах 4.1, 4.6


Типового положения, утвержденного приказом
Министерства экономического развития
Российской Федерации от 01.11.2008 N 374,
согласно которым территориальный орган
Росимущества наделен полномочиями
собственника в отношении федерального
имущества, расположенного на территории
соответствующего субъекта Российской
Федерации, а также полномочиями собственника
по передаче федерального имущества
юридическим и физическим лицам, приватизации
(отчуждению) федерального имущества в
случаях, когда реализация указанных полномочий
непосредственно территориальным органом
прямо предусмотрена нормативными правовыми
актами Правительства Российской Федерации;
заключает в установленном порядке договоры
купли-продажи федерального и иного имущества,
а также обеспечивает передачу прав
собственности на это имущество.

С учетом приведенных норм ссылка


заинтересованного лица на отсутствие поручения
Росимущества на приватизацию федерального
имущества не может служить препятствием для
реализации обществом, являющимся
собственником объектов недвижимости,
расположенных на испрашиваемом участке, права
на выкуп.

Основания для отмены либо изменения


обжалуемых судебных актов отсутствуют..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского


округа от 24.01.2011 по делу N А01-2091/2009

"...Общество, указывая, что предоставило


все необходимые для заключения договора
купли-продажи земельного участка документы, а
территориальное управление уклоняется от
заключения договора купли-продажи земельного
участка, что противоречит нормам Земельного
кодекса Российской Федерации и нарушает его
права и законные интересы, обратилось с
заявлением в арбитражный суд.

Суды первой и апелляционной инстанций,


исследовав представленные в материалы дела
доказательства и доводы сторон, пришли к
правильному выводу, что общество, имеющее как
собственник объектов недвижимости право на
выкуп спорных земельных участков, выполнило
требования пункта 5 статьи 36 Земельного
кодекса Российской Федерации и представило в
территориальное управление полный пакет
документов. Вместе с тем заинтересованное лицо
в установленный законом срок не приняло
решение о предоставлении обществу земельных
участков в собственность и не направило в его
адрес проект договоров купли-продажи.

Доводы территориального управления об


отсутствии полномочий принимать решение о
предоставлении земельных участков в
собственность отклоняются судом округа как
необоснованные.

Полномочия территориального управления


определены в Положении о Территориальном
управлении Федерального агентства по
управлению государственным имуществом в
Республике Адыгея, утвержденном приказом
Федерального агентства по управлению
государственным имуществом от 29.09.2009 N
278.

В соответствии с пунктом 4.1 Положения о


Территориальном управлении Федерального
агентства по управлению государственным
имуществом в Республике Адыгея теруправление
осуществляет полномочия собственника по
передаче федерального имущества юридическим
и физическим лицам.

С учетом приведенных норм ссылка


заинтересованного лица на отсутствие поручения
Росимущества на приватизацию федерального
имущества не может служить препятствием для
реализации обществом, являющимся
собственником объектов недвижимости,
расположенных на испрашиваемых земельных
участках, права на их выкуп..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от


14.03.2014 N Ф09-11134/13 по делу N
А50-2560/2013
"...Довод территориального управления об
отсутствии у него полномочий для
самостоятельного принятия решения о разделе
земельного участка и необходимости получения
соответствующего поручения Росимущества
рассмотрен и обоснованно отклонен судом
апелляционной инстанции.

Согласно п. 4 Положения о Федеральном


агентстве по управлению государственным
имуществом, утвержденного постановлением
Правительства Российской Федерации от
05.06.2008 N 432, Росимущество осуществляет
свою деятельность непосредственно и через свои
территориальные органы.

Как следует из п. 4.1, 4.6 Типового


положения о территориальном органе
Федерального агентства по управлению
государственным имуществом, утвержденного
приказом Минэкономразвития от 01.11.2008 N
374, территориальное управление осуществляет
полномочия собственника в отношении
федерального имущества, расположенного на
территории соответствующего субъекта
Российской Федерации, а также полномочия
собственника по передаче федерального
имущества юридическим и физическим лицам,
приватизации (отчуждению) федерального
имущества в случаях, когда реализация
указанных полномочий непосредственно
территориальным органом прямо предусмотрена
нормативными правовыми актами Правительства
Российской Федерации; заключает в
установленном порядке договоры купли-продажи
федерального и иного имущества, а также
обеспечивает передачу прав собственности на
это имущество.

Таким образом, территориальное


управление является органом, обладающим
полномочиями на совершение действий,
направленных на предоставление земельного
участка на основании заявления управомоченного
лица, в связи с чем судом апелляционной
инстанции обоснованно отказано в
удовлетворении требований к Росимуществу..."

Постановление ФАС Уральского округа от


23.12.2013 N Ф09-12705/13 по делу N
А76-22455/2012

"...Довод Управления Росимущества об


отсутствии у него полномочий по распоряжению
спорным земельным участком и предоставлению
его в собственность без поручения Росимущества
рассмотрен судами и обоснованно отклонен на
основании следующего.

Согласно п. 4.1, 4.6 Положения о


Территориальном управлении Федерального
агентства по управлению государственным
имуществом в Челябинской области,
утвержденного приказом Росимущества от
29.09.2009 N 278, Управление Росимущества
осуществляет полномочия собственника в
отношении имущества федеральных
государственных унитарных предприятий,
федеральных государственных учреждений,
зарегистрированных на территории
соответствующего субъекта Российской
Федерации, и иного федерального имущества,
расположенного на территории соответствующего
субъекта Российской Федерации, в том числе
составляющего государственную казну
Российской Федерации, а также полномочия
собственника по передаче федерального
имущества юридическим и физическим лицам,
приватизации (отчуждению) федерального
имущества в случаях, когда реализация
указанных полномочий непосредственно
Территориальным управлением прямо
предусмотрена нормативными правовыми актами
Правительства Российской Федерации, иные
полномочия собственника в отношении
имущества федеральных государственных
унитарных предприятий, федеральных
государственных учреждений,
зарегистрированных на территории
соответствующего субъекта Российской
Федерации; заключает в установленном порядке
договоры купли-продажи федерального и иного
имущества, а также обеспечивает передачу прав
собственности на это имущество.
Таким образом, как верно установлено
судами, Управление Росимущества является
органом, обладающим полномочиями на
совершение действий, направленных на
предоставление земельного участка на основании
заявления управомоченного лица, именно на него
возложены полномочия Российской Федерации
по распоряжению земельными участками,
относящимися к федеральной собственности в
силу ст. 9, 29 Земельного кодекса Российской
Федерации.

Судами правильно указано на то, что


отсутствие поручения Росимущества на
приватизацию федерального имущества не может
служить препятствием для реализации
обществом, являющимся собственником объекта
недвижимости, расположенного на
испрашиваемом земельном участке, права на
выкуп данного участка (постановление
Президиума Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации от 19.04.2011 N 15361/10).

С учетом изложенного обжалуемые


судебные акты подлежат оставлению без
изменения, кассационная жалоба - без
удовлетворения..."
Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от


28.06.2013 по делу N А54-7442/2012

"...Согласно материалам дела, Общество


как собственник объектов недвижимости,
имеющий исключительное право на выкуп
спорного земельного участка, выполнило
требования пункта 5 статьи 36 ЗК РФ и
представило Управлению полный пакет
документов, соответствующий Приказу
Министерства экономики и развития Российской
Федерации от 13.09.2011 N 475 "Об утверждении
Перечня документов, необходимых для
приобретения прав на земельный участок".

Между тем ТУ Росимущества в Рязанской


области не приняло решения о приватизации
испрашиваемого участка в срок, указанный в
статье 36 ЗК РФ, и не направило ОАО "Рязанский
шпалопропиточный завод" проект договора
купли-продажи этого участка.

Суды, исходя из установленных ими


обстоятельств дела, правомерно со ссылкой на
нормы действующего законодательства признали
незаконным бездействие Территориального
управления Федерального агентства по
управлению государственным имуществом в
Рязанской области, выразившееся в непринятии
решения по заявлению Общества о приватизации
земельного участка с кадастровым номером
2:29:0040009:379.

Довод ТУ Росимущества в Рязанской


области на отсутствие у него полномочий по
продаже земельных участков, находящихся в
федеральной собственности, без поручения
Росимущества, был рассмотрен судами и
обоснованно отклонен, поскольку
внутриведомственные взаимоотношения
Федерального агентства по управлению
государственным имуществом и его
территориальных органов не могут быть причиной
нарушения установленных статьей 36
Земельного кодекса Российской Федерации
сроков и прав заинтересованных лиц на
приватизацию земельных участков, на которых
расположены объекты недвижимости,
принадлежащие заинтересованным лицам на
праве собственности..."

Постановление ФАС Центрального округа от


16.09.2011 по делу N А48-3992/2010

"...Ссылку заявителя кассационной жалобы


на отсутствие у ТУ Росимущества в Орловской
области полномочий по продаже федеральных
земельных участков без поручения Росимущества
кассационная инстанция отклоняет как
несостоятельную ввиду следующего.
Согласно п. 4 Положения о Федеральном
агентстве по управлению государственным
имуществом, утвержденного Постановлением
Правительства Российской Федерации от
05.06.2008 N 432, Росимущество осуществляет
свою деятельность непосредственно и через свои
территориальные органы и подведомственные
организации во взаимодействии с другими
федеральными органами исполнительной власти,
органами исполнительной власти субъектов
Российской Федерации, органами местного
самоуправления, общественными объединениями
и иными организациями. Росимущество
организует в установленном порядке продажу
приватизируемого федерального имущества, а
также иного имущества, принадлежащего
Российской Федерации, включая обеспечение
сохранности указанного имущества и подготовку
его к продаже; заключает в установленном
порядке договоры купли-продажи федерального и
иного имущества, а также обеспечивает передачу
прав собственности на это имущество.

В силу п. п. 4.1, 4.6 Положения об


Управлении Росимущества данное управление
наделено полномочиями собственника в
отношении федерального имущества,
расположенного на территории соответствующего
субъекта Российской Федерации, а также
полномочиями собственника по передаче
федерального имущества юридическим и
физическим лицам, приватизации (отчуждению)
федерального имущества в случаях, когда
реализация указанных полномочий
непосредственно территориальным органом
прямо предусмотрена нормативными правовыми
актами Правительства Российской Федерации;
заключает в установленном порядке договоры
купли-продажи федерального и иного имущества,
а также обеспечивает передачу прав
собственности на это имущество.

С учетом приведенных норм ссылка ТУ


Росимущества в Орловской области на отсутствие
поручения Росимущества на приватизацию
федерального имущества не может служить
препятствием для реализации организацией,
являющейся собственником объекта
недвижимости, расположенного на
испрашиваемом земельном участке, права на его
выкуп..."

Постановление ФАС Центрального округа от


27.07.2011 по делу N А48-4256/2010

"...Ссылку подателя жалобы на отсутствие у


территориального Управления Росимущества в
Орловской области полномочий по продаже
федеральных земельных участков без поручения
Росимущества кассационная инстанция отклоняет
как несостоятельную ввиду следующего.

Согласно пункту 4 Положения о


Федеральном агентстве по управлению
государственным имуществом, утвержденного
Постановлением Правительства Российской
Федерации от 05.06.2008 N 432, Росимущество
осуществляет свою деятельность
непосредственно и через свои территориальные
органы и подведомственные организации во
взаимодействии с другими федеральными
органами исполнительной власти, органами
исполнительной власти субъектов Российской
Федерации, органами местного самоуправления,
общественными объединениями и иными
организациями. Росимущество организует в
установленном порядке продажу
приватизируемого федерального имущества, а
также иного имущества, принадлежащего
Российской Федерации, включая обеспечение
сохранности указанного имущества и подготовку
его к продаже; заключает в установленном
порядке договоры купли-продажи федерального и
иного имущества, а также обеспечивает передачу
прав собственности на это имущество.

В силу пунктов 4.1, 4.6 Положения об


Управлении Росимущества данное управление
наделено полномочиями собственника в
отношении федерального имущества,
расположенного на территории соответствующего
субъекта Российской Федерации, а также
полномочиями собственника по передаче
федерального имущества юридическим и
физическим лицам, приватизации (отчуждению)
федерального имущества в случаях, когда
реализация указанных полномочий
непосредственно территориальным органом
прямо предусмотрена нормативными правовыми
актами Правительства Российской Федерации;
заключает в установленном порядке договоры
купли-продажи федерального и иного имущества,
а также обеспечивает передачу прав
собственности на это имущество.

С учетом приведенных норм ссылка


Управления на отсутствие поручения
Росимущества на приватизацию федерального
имущества не может служить препятствием для
реализации организацией, являющейся
собственником объекта недвижимости,
расположенного на испрашиваемом земельном
участке, права на его выкуп..."

3.2. Вывод из судебной практики: Наличие


судебного решения, согласно которому бездействие
государственного органа признано незаконным и
указанный орган обязан направить покупателю,
осуществляющему куплю-продажу земельного участка в
порядке ст. 36 ЗК РФ, проект соответствующего
договора, не лишает последнего права обратиться в суд
с иском о понуждении к заключению данного договора.

Примечание: С 1 марта 2015 г. ст. 36 ЗК РФ


утратила силу в соответствии с Федеральным законом
от 23.06.2014 N 171-ФЗ. В настоящее время
предоставление земельных участков, находящихся в
государственной или муниципальной собственности, в
собственность, аренду, постоянное (бессрочное) и
безвозмездное пользование осуществляется в порядке,
предусмотренном гл. V.1 ЗК РФ, введенной
Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ.
Особенности предоставления земельных участков,
находящихся в государственной или муниципальной
собственности, лицам, которые являются
собственниками зданий, сооружений, расположенных на
данных земельных участках, регулируются ст. 39.20 ЗК
РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа


от 18.08.2011 по делу N А61-1784/2010

"...Не получив от территориального управления


(обязанной стороны) проект договора, общество
подписало и направило последнему проект договора
купли-продажи спорного земельного участка. Поскольку
извещение об акцепте (отказе от акцепта либо об
акцепте оферты на иных условиях) в установленный в
Кодексе срок (тридцать дней) от ответчика также не
получено, общество правомерно обратилось с иском о
понуждении к заключению договора в арбитражный суд.
При этом действующее законодательство не содержит
запрета на использование собственниками объектов
недвижимости любого из указанных способов защиты (
постановление Президиума Высшего Арбитражного
Суда Российской Федерации от 21.03.2006 N 14711/05).

Иной правовой подход, предполагающий, что при


наличии вступившего в законную силу решения об
обязании уполномоченного органа направить проект
договора купли-продажи земельного участка
(неисполненного в связи с уклонением этого органа),
заинтересованное лицо не может воспользоваться
способом защиты, закрепленным в статье 445 Кодекса,
ущемляет права собственников недвижимого
имущества на приобретение земельных участков. В
сложившейся ситуации вывод судов об избрании
обществом ненадлежащего способа защиты
нарушенного права исключает возможность
эффективной защиты закрепленного в пункте 1 статьи
36 Земельного кодекса Российской Федерации
исключительного права лиц, являющихся
собственниками зданий, строений, сооружений, на
приватизацию земельных участков под
соответствующими объектами недвижимости.

Таким образом, избранный заявителем способ


защиты нарушенного права (иск о понуждении
территориального управления к заключению договора
купли-продажи земельного участка) не противоречит
закону и является допустимым.

Сделав ошибочные выводы об отсутствии между


сторонами преддоговорного спора и избрании
обществом ненадлежащего способа защиты
нарушенного права, суды первой и апелляционной
инстанций не рассмотрели спор по существу. Судебные
инстанции не дали оценки представленному истцом
проекту договора, не проверили его условия на
соответствие требованиям закона (статьи 421, 422 и 432
Кодекса, статья 37 Земельного кодекса Российской
Федерации)..."

3.3. Вывод из судебной практики: Если при


заключении договора купли-продажи земельного
участка было нарушено предусмотренное п. 3 ст. 35 ЗК
РФ преимущественное право собственника объекта
недвижимости на покупку этого участка, то с учетом
того, что сделка не может быть признана
недействительной, собственник недвижимости вправе
предъявить требования по п. 3 ст. 250 ГК РФ.

Примечание: В настоящее время п. 20


Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8, на
который ссылался суд, утратил силу, но действует
аналогичный по смыслу п. 14 Постановления Пленума
Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от
29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в
судебной практике при разрешении споров, связанных с
защитой права собственности и других вещных прав".

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от


20.09.2007 N Ф09-7626/07-С6 по делу N А76-2455/07

"...Пунктом 3 ст. 35 Земельного кодекса


Российской Федерации, на который ссылался истец в
обоснование заявленных требований, предусмотрено,
что собственник здания, строения, сооружения,
находящихся на чужом земельном участке, имеет
преимущественное право покупки или аренды
земельного участка, которое осуществляется в порядке,
установленном гражданским законодательством для
случаев продажи доли в праве общей собственности
постороннему лицу.

В соответствии с п. 1 ст. 250 Гражданского


кодекса Российской Федерации при продаже доли в
праве общей собственности постороннему лицу
остальные участники долевой собственности имеют
преимущественное право покупки продаваемой доли по
цене, за которую она продается, и на прочих равных
условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Исследовав материалы дела, суд апелляционной
инстанции пришел к верному выводу о том, что при
заключении оспариваемого договора истец был лишен
возможности реализовать преимущественное право
покупки земельного участка под зданием, находящимся
в собственности Российской Федерации.

Между тем, как верно указал суд, при нарушении


установленного законом порядка реализации истцом
своего преимущественного права покупки предусмотрен
специальный порядок защиты такого права -
обращение в суд с требованием о переводе на себя
прав и обязанностей приобретателя. Из смысла ст. 250
Гражданского кодекса Российской Федерации не
следует, что договор, заключенный в нарушение данной
нормы, является ничтожным. Кроме того, п. 20
Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации от 25.02.1998 N 8
предусмотрено, что предъявленный в указанной
ситуации иск о признании сделки недействительной
удовлетворению не подлежит.

Учитывая, что возможность защиты своего права


установленным законом способом (п. 3 ст. 250
Гражданского кодекса Российской Федерации) истец не
реализовал, оснований для признания
недействительным оспариваемого договора не имеется,
суд апелляционной инстанции правомерно отказал в
удовлетворении исковых требований в данной части.

Выводы суда следует признать правильными,


соответствующими имеющимся в деле доказательствам
и положениям действующего законодательства..."

Аналогичная судебная практика:


Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от


21.04.2011 по делу N А57-15930/2009

"...Наличие на земельном участке


недвижимого имущества, собственником которого
является другое лицо, являющееся
пользователем земельного участка, в
соответствии с пунктом 3 статьи 35 Земельного
кодекса Российской Федерации образует
преимущественное право покупки земельного
участка собственником недвижимости. В данном
случае земельный участок продан гражданам
Рябовой Э.Р., Бестужевой Н.Н., Сулян И.Э.,
Церцвадзе З.Н. по договору от 20.10.2008 с
нарушением преимущественного права покупки,
однако это не является основанием для
признания сделки ничтожной, так как пункт 3
статьи 250 Гражданского кодекса Российской
Федерации предусматривает иные последствия
нарушения преимущественного права.

Следовательно, вывод суда апелляционной


инстанции о ничтожности договора купли-продажи
земельного участка от 20.10.2008 не основан на
нормах материального права..."

4. Расторжение договора купли-продажи


недвижимости
Существенное нарушение договорной
обязанности может являться основанием для
предъявления иска о расторжении договора продажи
недвижимости. Анализ судебной практики позволяет
выявить случаи, когда суды признают данное
требование правомерным.

4.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о


том, является ли неоплата (неполная оплата) стоимости
недвижимости существенным нарушением договора,
влекущим право продавца требовать его расторжения,
существует две позиции судов.

Позиция 1. Неоплата (неполная оплата)


стоимости недвижимости является существенным
нарушением договора, влекущим право продавца
требовать его расторжения.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда


Северо-Западного округа от 20.07.2018 N
Ф07-7055/2018 по делу N А66-6865/2016

"...Как следует из материалов дела и установлено


судами, между Товариществом (продавцом) в лице
управляющего Макеева Сергея Валерьевича и
Обществом (покупателем) в лице генерального
директора Куцака Вадима Викторовича заключен
договор от 10.10.2012 купли-продажи следующих
земельных участков, расположенных по адресу:
Тверская обл., Калязинский р-н, Алферовское сельское
поселение, вблизи дер. Глазково, СНТ "Барское":
площадью 3655 кв. м с кадастровым номером
69:11:0000010:823 и площадью 845 кв. м с кадастровым
номером 69:11:0000010:680, относящихся к категории
земель - "земли сельскохозяйственного назначения", с
видом разрешенного использования - "для садоводства,
огородничества и дачного строительства".

Товарищество, ссылаясь на неоплату Обществом


приобретенного по договору купли-продажи имущества,
обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций,


исследовав представленные в материалы дела
доказательства и установив факт неисполнения
ответчиком обязательства по оплате полученных по
сделке объектов недвижимого имущества, приняв во
внимание факты, установленные вступившими в
законную силу судебными актами по делу N
А66-6574/2015, и руководствуясь подпунктом 1 пункта 2
статьи 450 ГК РФ, статьями 69, 61 АПК РФ, расторгли
спорный договор купли-продажи от 10.10.2012 и
обязали ответчика возвратить истцу земельные участки
с кадастровыми номерами 69:11:0000010:823 и
69:11:0000010:680.

Кассационная инстанция, исследовав материалы


дела и изучив доводы, приведенные в кассационной
жалобе, не находит оснований для ее удовлетворения и
отмены обжалуемых судебных актов в связи со
следующим.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи


450 ГК РФ договор может быть расторгнут по решению
суда при существенном нарушении договора другой
стороной. Существенным признается такое нарушение
обязательств по договору одной из сторон, которое
влечет для другой стороны такой ущерб, что она в
значительной степени лишается того, на что она была
вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не
вправе требовать возвращения того, что было
исполнено ими по обязательству до момента изменения
или расторжения договора, если иное не установлено
законом или соглашением сторон. Вместе с тем
согласно статье 1103 ГК РФ положения о
неосновательном обогащении подлежат применению к
требованиям одной стороны в обязательстве к другой о
возврате исполненного в связи с этим обязательством.
Поэтому в случае расторжения договора продавец, не
получивший оплаты по нему, вправе требовать
возврата переданного покупателю имущества на
основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

С учетом приведенных положений является


верным вывод судов первой и апелляционной
инстанций о том, что истец как продавец недвижимого
имущества вправе требовать расторжения договора и
возврата от покупателя переданного имущества в
случае нарушения обязательства по его оплате, а сам
факт такой неоплаты свидетельствует о существенном
нарушении условий договора купли-продажи. Этот
договор может быть расторгнут по требованию
продавца с возвратом ему переданного покупателю
имущества.

При рассмотрении настоящего дела судами


установлено, что покупатель в нарушение статей 309,
310 и 486 ГК РФ и пункта 3 договора не исполнил своих
обязательств по оплате переданных ему земельных
участков, что является существенным нарушением
условий договора..."

Аналогичная судебная практика:


Акты высших судов

Определение Судебной коллегии по


гражданским делам Верховного Суда РФ от
15.05.2018 N 4-КГ18-27

"...Как установлено судом и следует из


материалов дела, 9 июля 2014 г. между Зайцевой
Т.В. (продавец) и Горгиняном А.Г. (покупатель)
заключен договор купли-продажи однокомнатной
квартиры с кадастровым номером <...> общей
площадью 37,9 кв. м, расположенной по адресу:
Московская область, <...>.

Ссылаясь на то, что задолженность


ответчика по оплате квартиры составляет 3 910
500 руб., Зайцева Т.В. обратилась в суд с
настоящим иском.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского


кодекса Российской Федерации по требованию
одной из сторон договор может быть изменен или
расторгнут по решению суда только при
существенном нарушении договора другой
стороной, а также в иных случаях,
предусмотренных указанным Кодексом, другими
законами или договором. Существенным
признается нарушение договора одной из сторон,
которое влечет для другой стороны такой ущерб,
что она в значительной степени лишается того, на
что была вправе рассчитывать при заключении
договора.

При таких обстоятельствах, по смыслу


приведенных норм права, недоплата покупателем
практически всей цены по договору с
очевидностью лишает продавца того, на что он
вправе был рассчитывать при заключении
договора купли-продажи квартиры.

Между тем суд апелляционной инстанции со


ссылкой на пункт 3 статьи 486 Гражданского
кодекса Российской Федерации указал, что
неисполнение обязанности по оплате проданного
товара не влечет возникновение у продавца права
на расторжение договора купли-продажи, а
порождает у него лишь право требовать оплаты
товара и уплаты процентов за пользование
чужими денежными средствами.

Однако из буквального толкования этой


правовой нормы не следует, что в случае
несвоевременной оплаты покупателем
переданного в соответствии с договором
купли-продажи товара продавец не имеет права
требовать расторжения такого договора на
основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450
Гражданского кодекса Российской Федерации.

Также судом апелляционной инстанции при


применении положений пункта 4 статьи 453
Гражданского кодекса Российской Федерации не
были учтены разъяснения, содержащиеся в
абзаце четвертом пункта 65 постановления
Пленума Верховного Суда Российской Федерации
и Пленума Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N
10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в
судебной практике при разрешении споров,
связанных с защитой права собственности и
других вещных прав", согласно которым в случае
расторжения договора продавец, не получивший
оплаты по нему, вправе требовать возврата
переданного покупателю имущества на основании
статей 1102, 1104 Гражданского кодекса
Российской Федерации.

Таким образом, в случае существенного


нарушения покупателем условий договора
купли-продажи, которым является неоплата
покупателем приобретенного имущества, этот
договор может быть расторгнут по требованию
продавца с возвратом ему переданного
покупателю имущества.

При новом рассмотрении дела суду


апелляционной инстанции следует учесть
изложенное и разрешить спор в соответствии с
требованиями закона..."

Определение ВАС РФ от 13.01.2011 N


ВАС-17785/10 по делу N А76-42246/2009
"...Как установлено судом, между обществом
"Октавия" (продавец) и обществом "СК-Магнит"
(покупатель) 28.03.2007 заключен договор
купли-продажи трех объектов недвижимости,
расположенных по адресу: г. Магнитогорск, ул.
Вокзальная, д. 11. По условиям названного
договора продавец обязался в тридцатидневный
срок с даты его заключения передать имущество
покупателю, а покупатель в 45 рабочих дней с той
же даты произвести оплату.

Проанализировав условия заключенного


между сторонами договора купли-продажи, суд
пришел к выводу о том, что он по своей правовой
природе является договором купли-продажи
товара в кредит, поскольку передача имущества
предшествует по срокам его оплате.

Исследовав и оценив представленные в


дело документы, суд признал недоказанным факт
исполнения ответчиком договорного
обязательства по оплате спорного имущества.
Поскольку неоплата имущества в установленный
договором срок в судебной практике признается
существенным нарушением договора, которое
может служить основанием для его расторжения в
порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 450
ГК РФ, по требованию одной из сторон, суд
пришел к выводу о наличии оснований для
удовлетворения заявленного иска.
Данный вывод суда соответствует
разъяснениям, содержащимся в пункте 65
совместного Постановления Пленума Верховного
Суда Российской Федерации и Высшего
Арбитражного Суда Российской Федерации от
29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах,
возникающих при разрешении споров, связанных
с защитой права собственности и других вещных
прав", согласно которым в случае расторжения
договора купли-продажи недвижимости продавец,
не получивший оплаты по нему, вправе требовать
возврата переданного покупателю имущества на
основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Остальные доводы, изложенные в


заявлении, в том числе о наличии оплаты за
спорное имущество, были предметом
исследования в судах апелляционной и
кассационной инстанций и получили их
соответствующую правовую оценку..."

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа


от 11.08.2011 по делу N А29-8095/2010

"...Как усматривается из документов и


установил суд, ООО "Переработка" (продавец) и
ЗАО "Комилесзаготпром" (покупатель) заключили
договор купли-продажи имущества от 16.06.2008,
по условиям которого покупатель приобрел
следующее имущество: одноэтажное кирпичное
здание компрессорной (корпус N 7) в составе
(резервуар производственно-противопожарного
назначения, емкость для очищения токов,
аккумулирующие емкости, градирня 2-секционная,
объект незавершенного строительства общей
площадью застройки 471 квадратный метр,
инвентарный N 1216); панельное здание
котельной (корпус N 6), в составе (очистные
сооружения замазученных дождевых сточных вод,
бетонная площадка, резервуары металлические,
дымовая труба, объект незавершенного
строительства общей площадью застройки
1339,52 квадратного метра, инвентарный N 1215);
земельный участок площадью 43 068 квадратных
метров с кадастровым номером 10:05:01 05
03:050, разрешенное использование - под
размещение производственной базы.

Посчитав, что неисполнение ответчиком


обязанности по оплате приобретенного
имущества является существенным нарушением
условий договора купли-продажи, ООО
"Переработка" обратилось в арбитражный суд с
настоящим иском.

Оценив представленные доказательства и


обстоятельства дела, суд обоснованно счел, что
неполучение до настоящего времени оплаты за
проданные объекты лишает продавца того, на что
он вправе был рассчитывать при заключении
договора, и пришел к правомерному выводу о
том, что допущенное ЗАО "Комилесзаготпром"
нарушение имеет существенный характер и
является основанием для расторжения договора
купли-продажи имущества от 16.06.2008 в
судебном порядке.

В пункте 65 совместного постановления


Пленума Верховного Суда Российской Федерации
и Высшего Арбитражного Суда Российской
Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых
вопросах, возникающих при разрешении споров,
связанных с защитой права собственности и
других вещных прав" разъяснено, что в случае
расторжения договора купли-продажи
недвижимости продавец, не получивший оплаты
по нему, вправе требовать возврата переданного
покупателю имущества на основании статей 1102,
1104 Гражданского кодекса Российской
Федерации.

Суд установил, что ЗАО "Комилесзаготпром"


не зарегистрировало переход права
собственности на спорное имущество, согласно
выпискам из Единого государственного реестра
прав на недвижимое имущество и сделок с ним от
19.11.2010 спорное имущество принадлежит на
праве собственности истцу, и правомерно на
основании статей 1102 и 1104 Гражданского
кодекса Российской Федерации обязал ответчика
возвратить истцу спорное имущество..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского


округа от 25.08.2011 по делу N А19-10958/09

"...Полагая, что ЗАО "Иртехком"


ненадлежащим образом исполнены
обязательства по договору купли-продажи от
26.10.2006 по оплате полученного по договору
имущества, ЗАО "Иркутский автоцентр "КАМАЗ"
обратилось в суд с настоящим иском.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского


кодекса Российской Федерации по требованию
одной из сторон договор может быть изменен или
расторгнут по решению суда при существенном
нарушении стороной условий договора.

Существенным признается нарушение


договора одной из сторон, которое влечет для
другой стороны такой ущерб, что она в
значительной степени лишается того, на что была
вправе рассчитывать при заключении договора.

Судебные инстанции, оценив в порядке


статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса
Российской Федерации представленные ЗАО
"Иркутский автоцентр "КАМАЗ" в материалы дела
доказательства, установили, что ЗАО "Иртехком"
ненадлежащим образом исполнило свои
обязательства по договору купли-продажи от
26.10.2006 и не оплатило товар (объекты
недвижимости), переданный последнему по
договору купли-продажи. ЗАО "Иртехком" не
представлены доказательства, подтверждающие
оплату по договору.

При таких обстоятельствах судебные


инстанции законно и обоснованно удовлетворили
требования ЗАО "Иркутский автоцентр "КАМАЗ" о
расторжении договора купли-продажи от
26.10.2006 и обязали ответчика возвратить
одноэтажное нежилое здание площадью 569,10
кв.м, кадастровый номер
38:36:000005:0086:25:401:001:020200720 и
одноэтажное нежилое здание площадью 1317,50
кв.м, кадастровый номер
38:36:000005:0086:25:401:001:020200730,
расположенные по адресу г. Иркутск, ул. Блюхера,
12а..."

Западно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда


Западно-Сибирского округа от 26.06.2017 N
Ф04-1940/2017 по делу N А81-4916/2016
"...В последующем между
предпринимателем (продавец) и обществом
(покупатель) заключен договор купли-продажи от
12.10.2015, в соответствии с которым продавец
обязался передать в собственность покупателя, а
покупатель принять и оплатить принадлежащую
продавцу 1/2 доли в праве общей долевой
собственности на объект незавершенного
строительства, площадью застройки 1 480 кв. м,
степень готовности 80%, адрес
(местонахождение): Ямало-Ненецкий автономный
округ, город Новый Уренгой, поселок
Тюменгазпром, кадастровый номер
89:11:020102:1520 (далее - объект).

Упомянутый объект передан продавцом


покупателю по акту приема-передачи от
12.10.2015, и за покупателем 21.04.2016
произведена государственная регистрация права
собственности на переданный ему объект
недвижимости, о чем в Единый государственный
реестр прав на недвижимое имущество и сделок с
ним внесена соответствующая запись.

Истец, ссылаясь на неисполнение


ответчиком принятых на себя обязательств по
оплате приобретенного спорного имущества,
обратился в суд с иском о расторжении договора
и о возврате имущества.

Удовлетворяя исковые требования, суд


первой инстанции пришел к выводу о наличии
предусмотренных пунктом 2 статьи 450
Гражданского кодекса Российской Федерации
(далее - ГК РФ) оснований для расторжения по
требованию продавца договора купли-продажи в
связи с существенным нарушением покупателем
его условий, выразившемся в неисполнении
обязательств по оплате недвижимого имущества,
а также о возврате переданного имущества.

Апелляционный суд поддержал выводы


суды первой инстанции.

По существу спор разрешен правильно.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК


РФ по требованию одной из сторон договор может
быть расторгнут по решению суда только в
случаях существенного нарушения договора
другой стороной или в иных случаях,
предусмотренных Гражданским кодексом
Российской Федерации.

Исследовав представленные в материалы


дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ
суды, установив, что покупатель не исполнил
обязательство по договору по оплате покупной
цены объекта недвижимости, пришли к
обоснованному выводу о том, что нарушение
условий договора купли-продажи со стороны
ответчика в виде неисполнения обязанности по
оплате имущества имеет существенный характер
и является основанием для расторжения договора
купли-продажи в порядке, предусмотренном
пунктом 2 статьи 450 ГК РФ, и возврата продавцу
переданного по договору имущества.

Суд кассационной инстанции считает, что


при принятии решения и постановления судами
не было допущено нарушений норм
материального и процессуального права, выводы
судов первой и апелляционной инстанций
соответствуют фактическим обстоятельствам
дела..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского


округа от 08.08.2011 по делу N А27-14116/2010

"...Из материалов дела следует, что в


соответствии с заключенным между ООО
"ПромПроект" (продавцом) и ООО "Сибирский
Сантехпроект" (покупателем) договором
купли-продажи N 29 от 01.10.2008 продавец
передал в собственность покупателя часть
отдельно стоящего нежилого производственного
здания общей площадью 824,40 м2, находящегося
по вышеуказанному адресу.

Поскольку реализованный истцом объект


недвижимости ответчиком был оплачен не
полностью, вследствие чего имеет место быть
существенное нарушение договора, ООО
"ПромПроект" предъявило настоящий иск.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского
кодекса Российской Федерации по требованию
одной из сторон договор может быть расторгнут
по решению суда при существенном нарушении
договора другой стороной.

При этом существенным признается


нарушение договора одной из сторон, которое
влечет для другой стороны такой ущерб, что она в
значительной степени лишается того, на что
была вправе рассчитывать при заключении
договора.

Удовлетворяя заявленные требования в


части расторжения договора купли-продажи, суды
исходили из отсутствия доказательств полной
оплаты ответчиком суммы по договору.

Таким образом, обжалуемые судебные акты


соответствуют нормам материального права,
изложенные в них выводы - установленным по
делу фактическим обстоятельствам и имеющимся
в деле доказательствам..."

Поволжский округ

Постановление Арбитражного суда


Поволжского округа от 24.05.2018 N
Ф06-32136/2018 по делу N А65-19500/2017
"...Как следует из материалов дела и
установлено судами, 25.07.2016 ЗАО "УК "ТФБ
Капитал" (продавец) и ООО "Ипотека Траст"
(покупатель) заключили договор купли-продажи
недвижимого имущества N ПИФ-Р-04/16, в
соответствии с которым продавец обязуется
передать в собственность, а покупатель принять и
оплатить в соответствии с условиями договора
земельные участки категории земель: земли
населенных пунктов, разрешенного
использования "размещение домов
индивидуальной жилой застройки", общей
площадью 38 760 кв. м, расположенные по
адресу: РТ, Лаишевский муниципальный район,
Никольское сельское поселение, с. Тарлаши, и
составляющие активы закрытого рентного паевого
инвестиционного фонда "ТФБ - Рентный
инвестиционный фонд" под управлением ЗАО "УК
"ТФБ Капитал" (далее - земельные участки):

- земельный участок общей площадью 10


000 кв. м, кадастровый (условный) номер:
16:24:050801:2179;

- земельный участок общей площадью 4690


кв. м, кадастровый (условный) номер:
16:24:050801:2424;

- земельный участок общей площадью 4690


кв. м, кадастровый (условный) номер:
16:24:050801:2425;
- земельный участок общей площадью 4690
кв. м, кадастровый (условный) номер:
16:24:050801:2426;

- земельный участок общей площадью 4690


кв. м, кадастровый (условный) номер:
16:24:050801:2427;

- земельный участок общей площадью 10


000 кв. м, кадастровый (условный) номер:
16:24:050801:2439.

25 апреля 2017 г. ЗАО "УК "ТФБ Капитал" в


адрес ООО "Ипотека Траст" направило претензию
(уведомление) N 0425/1 о расторжении договора
купли-продажи недвижимого имущества N
ПИФ-Р-04/16 от 25.07.2016 в связи с
невыполнением ответчиком обязательств по
оплате. Ответчик данную претензию не получил в
связи с истечением срока хранения почтовой
корреспонденции, и почтовая служба указанную
корреспонденцию отправила обратно в адрес
отправителя.

Удовлетворяя заявленные требования, суды


первой и апелляционной инстанций обоснованно
руководствовались следующим.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по


требованию одной из сторон договор может быть
расторгнут по решению суда при существенном
нарушении договора другой стороной.
Существенным признается нарушение договора
одной из сторон, которое влечет для другой
стороны такой ущерб, что она в значительной
степени лишается того, на что была вправе
рассчитывать при заключении договора.

Как указано в определении Высшего


Арбитражного Суда Российской Федерации от
04.12.2008 N 12545/08, неоплата имущества в
установленный договором срок в судебной
практике признается существенным нарушением
договора, которое может служить основанием для
расторжения договора в порядке,
предусмотренном пунктом 2 статьи 450 ГК РФ, по
требованию одной из сторон.

Согласно разъяснениям, содержащимся в


пункте 9 информационного письма Президиума
Высшего Арбитражного Суда Российской
Федерации от 13.11.1997 N 21 "Обзор практики
разрешения споров, возникающих по договорам
купли-продажи недвижимости", невыполнение
покупателем обязательств по оплате
недвижимости, предусмотренных договором
купли-продажи, может служить основанием к
расторжению этого договора..."

Постановление Арбитражного суда


Поволжского округа от 13.03.2017 N
Ф06-13214/2016 по делу N А65-5462/2016
"...Как следует из материалов дела,
02.10.2013 между ООО "Лидер-Авто" (продавец) и
ООО "Нурлат-Авто" (покупатель) был заключен
договор купли-продажи N 2/2, по условиям
которого продавец передал, а покупатель
приобрел земельный участок, общей площадью
4300 кв. м, с кадастровым номером 16:56:010123:2
и автостоянку, общей площадью 149,5 кв. м, инв.
N 1222, литера А, А1, а, с кадастровым номером
16:56:010123:175, расположенные по адресу: РТ,
Нурлатский муниципальный район, г. Нурлат, ул.
им. А.К. Самаренкина, д. 11А.

В соответствии с пунктом 3.1 договора


ответчик принял обязательство по оплате
выкупной стоимости имущества до 31.12.2014.

Имущество передано ответчику по акту


приема-передачи, право собственности
зарегистрировано в установленном законом
порядке.

Письмом от 20.11.2015 истец обратился к


ответчику с претензией о расторжении договора
купли продажи и возврате предмета договора,
которая оставлена ответчиком без ответа (л.д. 56
- 59).

Отсутствие полной оплаты по договору


купли-продажи явилось основанием для
обращения истца в суд с настоящим иском.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК
РФ по требованию одной из сторон договор может
быть расторгнут по решению суда только в
случаях существенного нарушения договора
другой стороной или в иных случаях,
предусмотренных Гражданским кодексом
Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по


договору купли-продажи одна сторона (продавец)
обязуется передать вещь (товар) в собственность
другой стороне (покупателю), а покупатель
обязуется принять этот товар и уплатить за него
определенную денежную сумму (цену). В случае,
когда договором купли-продажи предусмотрена
оплата товара через определенное время после
его передачи покупателю (продажа товара в
кредит), покупатель должен произвести оплату в
срок, предусмотренный договором (пункт 1 статьи
488 Кодекса).

Существенность нарушения договора


должна оцениваться судом с учетом всех
обстоятельств дела. В данном случае суды
установили, что покупатель не оплатил в срок до
31.12.2014 стоимость проданного имущества. На
момент рассмотрения спора срок нарушения
обязательства составил около 2 лет.

Исследовав представленные в материалы


дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ
суд первой инстанции, установив, что ответчик не
исполнил обязательство по договору по полной
оплате покупной цены объекта недвижимости
(ответчиком наличие и размер задолженности не
оспариваются), пришел к обоснованному выводу о
том, что нарушение договора купли-продажи со
стороны ответчика в виде неисполнения
обязанности по оплате имущества имеет
существенный характер (действия ответчика
носят заведомо недобросовестный характер) и
является основанием для расторжения договора
купли-продажи в порядке, предусмотренном
пунктом 2 статьи 450 ГК РФ и возврата продавцу
переданного по договору имущества.

С учетом вышеизложенного, суд первой


инстанции правильно определил юридически
значимые обстоятельства и правомерно признал
заявленные требования подлежащими
удовлетворению..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного


округа от 13.09.2011 по делу N А26-10005/2010

"...Как следует из материалов дела, ООО


"Профитек-плюс" (продавец) и ООО
"ВИП-консалтинг" (покупатель) 14.08.2009
заключили договор купли-продажи недвижимого
имущества: гидротехнических сооружений,
1-этажных (подземных этажей - 1), общей
площадью 159 кв.м, газопроводной сети,
назначение: газовые сооружения, протяженностью
180 м, расположенные по адресу: г.
Петрозаводск, ул. Онежской флотилии,
территория завода "Авангард".

В связи с нарушением ответчиком условий


договора об оплате имущества истец 03.11.2009
направил в адрес ответчика требование о
расторжении договора и возврате объектов.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского


кодекса Российской Федерации по требованию
одной из сторон договор может быть изменен или
расторгнут по решению суда только при
существенном нарушении договора другой
стороной, а также в иных случаях,
предусмотренных названным Кодексом, другими
законами или договором.

Существенным признается нарушение


договора одной из сторон, которое влечет для
другой стороны такой ущерб, что она в
значительной степени лишается того, на что была
вправе рассчитывать при заключении договора.

Исследовав и оценив имеющиеся в


материалах настоящего дела доказательства,
суды пришли к выводу о том, что ООО
"ВИП-консалтинг" не произвело оплату объектов
недвижимости, приобретенных по договору
купли-продажи от 14.08.2009.

Установив при рассмотрении данного спора,


что неполучение оплаты за проданные объекты
лишает продавца того, на что он был вправе
рассчитывать при заключении договора, суды
пришли к выводу о том, что допущенное
ответчиком нарушение имеет существенный
характер и является основанием для расторжения
договора купли-продажи от 14.08.2009 в
судебном порядке.

Кассационная инстанция считает, что суды


правильно применили нормы материального и
процессуального права; выводы, изложенные в
обжалуемых решении и постановлении,
соответствуют обстоятельствам дела и
имеющимся доказательствам, оснований для
отмены судебных актов и удовлетворения жалобы
не имеется..."

Северо-Кавказский округ

Постановление Арбитражного суда


Северо-Кавказского округа от 25.03.2016 N
Ф08-913/2016 по делу N А32-17310/2015

"...Из материалов дела видно и суды


установили, что 21.02.2013 ФГУАУ "Санаторий
имени Орджоникидзе" Управления делами
Президента Российской Федерации и общество
заключили договор купли-продажи недвижимости
N 27-П (далее - договор), утвержденный
Управлением делами Президента Российской
Федерации 11.03.2013.

30.04.2013 (06.05.2013) и 12.07.2013


покупатель осуществил частичные оплаты по
договору в размере 2 млн рублей и 1 млн рублей
соответственно. Задолженность по договору
купли-продажи составляет 16 996 280 рублей
(стороны не оспаривают).

В судебной практике сформирован правовой


подход по применению пункта 2 статьи 450
Кодекса в контексте разъяснений, содержащихся
в пункте 65 постановления Пленума Верховного
Суда Российской Федерации и Пленума Высшего
Арбитражного Суда Российской Федерации N
10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах,
возникающих в судебной практике при
разрешении споров, связанных с защитой права
собственности и других вещных прав". Суды
исходят из того, что неполучение продавцом
оплаты за отчужденное покупателю имущество,
лишает продавца того, на что он был вправе
рассчитывать при заключении договора. Такое
(допущенное покупателем) нарушение имеет
существенный характер и является основанием
для расторжения договора купли-продажи в
порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 450
Кодекса (определение Верховного Суда
Российской Федерации от 04.09.2015 N
307-ЭС15-7069 по делу N А56-46486/2014,
определения Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации от 12.07.2013 N
ВАС-8666/13, от 12.04.2012 N ВАС-3275/12, от
27.10.2011 N ВАС-14396/11 и от 13.01.2011 N
ВАС-17785/10).

Установив, что общество не представило


доказательств оплаты отчужденного ему
недвижимого имущества, суды правомерно
удовлетворили требования учреждения.

Довод заявителя жалобы о том, что


договором не предусмотрена возможность его
расторжения с возвращением продавцу предмета
договора, является несостоятельным, поскольку
установленные по делу обстоятельства,
свидетельствуют о наличии оснований для
расторжения договора в судебном порядке по
требованию одной из сторон договора в связи с
существенным нарушением условий договора
другой стороной, а удовлетворение требования о
возврате спорных объектов обусловлено
неполучением продавцом оплаты по договору..."

Постановление Арбитражного суда


Северо-Кавказского округа от 03.09.2015 N
Ф08-6141/2015 по делу N А32-19995/2014
"...ООО "Каравай" обратилось в
Арбитражный суд Краснодарского края с иском к
ООО "Бетоноград" о расторжении договора
купли-продажи недвижимого имущества от
14.06.2011.

Удовлетворяя исковые требования, суды


обеих инстанций обосновано руководствовались
отсутствием в деле доказательств надлежащего
исполнения ответчиком обязательств по договору
купли-продажи.

Следовательно, довод истца о


неисполнении ответчиком обязанности оплатить
переданные в собственность земельные участки и
комплекс вспомогательной деятельности
обоснован и подтвержден документально.

В соответствии со статьей 450 Гражданского


кодекса Российской Федерации изменение и
расторжение договора возможны по соглашению
сторон, если иное не предусмотрено настоящим
Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор


может быть изменен или расторгнут по решению
суда только:

1) при существенном нарушении договора


другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных


настоящим Кодексом, другими законами или
договором.

Существенным признается нарушение


договора одной из сторон, которое влечет для
другой стороны такой ущерб, что она в
значительной степени лишается того, на что была
вправе рассчитывать при заключении договора.

Оценивая допущенное ответчиком


нарушение, суд первой инстанции пришел к
обоснованному выводу о том, что оно носит
существенный характер, поскольку в результате
такого нарушения продавец не получил большую
часть платежа по договору, исполнив при этом
свои обязанности по передаче объектов и по
регистрации перехода права собственности на
покупателя.

Данное нарушение является достаточным


для расторжения договора по требованию
продавца объектов недвижимости.

Суды первой и апелляционной инстанций


полно и всесторонне исследовали и оценили
представленные доказательства, установили
имеющие значение для дела фактические
обстоятельства, правильно применили нормы
права..."

Постановление Арбитражного суда


Северо-Кавказского округа от 30.03.2015 N
Ф08-1394/2015 по делу N А32-14090/2014

"...ЗАО "Кубаньгазстрой" обратилось с иском


в суд к ООО "КубаньНефтеГазПромСтрой" о
расторжении договора от 01.02.2011 N 14/2011
купли-продажи земельного участка и объектов
недвижимости, расположенных на нем, и о
возврате истцу следующего недвижимого
имущества, расположенного по адресу:
Краснодарский край, Кущевский район, ст.
Кущевская, ул. Красногвардейская, 74:

- земельный участок общей площадью 22


900 кв. м с кадастровым номером 23:17:1403013:5;

- административное здание общей


площадью 517,7 кв. м;

- сооружение - топливозаправочный пункт


общей площадью 9,5 кв. м;

- помещение для водителей общей


площадью 14,6 кв. м.

01 февраля 2011 года ЗАО "Кубаньгазстрой"


(продавец) и ООО "КубаньНефтеГазПромСтрой"
(покупатель) заключили договор купли-продажи
земельного участка по адресу: Краснодарский
край, ст. Кущевская, ул. Красногвардейская, 74 и
находящихся на нем административного здания,
топливозаправочного пункта, помещения для
водителей. Имущество передано покупателю по
актам приема-передачи от 01.02.2011.

Стоимость спорных объектов недвижимости


- 33 149 513 рублей (пункт 2.1 договора).

Неоплата проданного имущества послужила


основанием для обращения с иском в суд.

В случае, когда покупатель, получивший


товар, не исполняет обязанность по его оплате в
установленный договором купли-продажи срок,
продавец вправе потребовать оплаты
переданного товара или возврата неоплаченных
товаров (пункт 3 статьи 488 Гражданского
кодекса).

По требованию одной из сторон договор


может быть изменен или расторгнут по решению
суда только при существенном нарушении
договора другой стороной или в иных случаях,
предусмотренных Гражданским кодексом, другими
законами или договором (пункт 2 статьи 450
названного Кодекса).

Существенным признается нарушение


договора одной из сторон, которое влечет для
другой стороны такой ущерб, что она в
значительной степени лишается того, на что была
вправе рассчитывать при заключении договора.

В судебной практике сформирован правовой


подход по применению пункта 2 статьи 450
Гражданского кодекса в контексте разъяснений,
содержащихся в пункте 65 постановления
Пленума Верховного Суда Российской Федерации
и Пленума Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О
некоторых вопросах, возникающих в судебной
практике при разрешении споров, связанных с
защитой права собственности и других вещных
прав" (далее - постановление от 29.04.2010 N
10/22) (в ситуации, когда покупатель
недвижимости зарегистрировал за собой право
собственности на него, однако не оплатил
имущество). Арбитражные суды исходят из того,
что неполучение продавцом оплаты за
отчужденное покупателю имущество лишает
продавца того, на что он был вправе
рассчитывать при заключении договора. Такое
(допущенное покупателем) нарушение имеет
существенный характер и является основанием
для расторжения договора купли-продажи в
порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 450
Гражданского кодекса (определения Высшего
Арбитражного Суда Российской Федерации от
13.01.2011 N ВАС-17785/10, от 27.10.2011 N
ВАС-14396/11, от 12.04.2012 N ВАС-3275/12 и от
12.07.2013 N ВАС-8666/13).

Поскольку ответчик не представил


доказательств оплаты отчужденного ему
недвижимого имущества, суды правомерно
удовлетворили требования истца..."
Постановление ФАС Северо-Кавказского
округа от 18.11.2013 по делу N А32-18799/2012

"...Как видно из материалов дела и


установили судебные инстанции, 19 мая 2009
года Суфан Ж.Т. (продавец) и Шора Ведат
(покупатель) заключили договор купли-продажи
земельного участка и нежилых помещений (т. 1,
л.д. 18-20). По условиям договора (пункты 1.1 -
1.3) покупатель приобрел в собственность
15067/21524 доли (соответствует 70%)
земельного участка с кадастровым номером
23:07:0809036:0005 площадью 21 524 кв. м,
расположенного по адресу: ст. Динская, ул.
Железнодорожная, 255, а также находящиеся на
участке нежилые здания склада (литера Е),
весовой с пристройкой (литеры Ж, Ж1),
служебно-бытового корпуса (литера В). Доля в
праве собственности на земельный участок
определена пропорционально площади участка,
необходимой для осуществления проезда и
эксплуатации отчуждаемых нежилых зданий, в
границах, указанных в прилагаемом к договору
кадастровом плане. Цена продажи имущества
согласована сторонами в пункте 2.1 в размере 300
тыс. рублей. Согласно пункту 2.2 указанная в
пункте 2.1 сумма внесена на расчетный счет
продавца до подписания договора. Расчет
произведен полностью.

22 мая 2012 года Суфан Ж.Т. направил


Шора Ведат претензию, в которой предложил
подписать соглашение о расторжении договора
купли-продажи в связи с неисполнением
покупателем обязанности оплатить имущество,
приобретенное по договору от 19.05.2009 (т. 1,
л.д. 57, 58).

Ссылаясь на существенное нарушение


покупателем условий договора (факт неоплаты
ответчиком переданного по договору имущества),
Суфан Ж.Т. обратился в арбитражный суд с
требованиями о расторжении договора
купли-продажи от 19.05.2009 и возврате
указанного в нем недвижимого имущества.

Вывод судов первой и апелляционной


инстанций о том, что неоплата имущества
покупателем не является существенным
нарушением договора купли-продажи от
19.05.2009 и не может служить основанием для
его расторжения в порядке, предусмотренном
пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса
(судом по требованию продавца), ошибочен.

В пункте 65 постановления от 29.04.2010 N


10/22 содержится разъяснение, касающееся
возможности расторжения договоров продажи
недвижимости, по которым осуществлена
государственная регистрация перехода к
покупателям права собственности. В нем указано
следующее. Если покупатель недвижимости
зарегистрировал переход права собственности,
однако не произвел оплаты имущества, продавец
на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского
кодекса вправе требовать оплаты по договору и
уплаты процентов в соответствии со статьей 395
Гражданского кодекса. Регистрация перехода
права собственности к покупателю на проданное
недвижимое имущество не является
препятствием для расторжения договора по
основаниям, предусмотренным статьей 450
Гражданского кодекса. В силу пункта 4 статьи 453
Гражданского кодекса стороны не вправе
требовать возвращения того, что было исполнено
ими по обязательству до момента изменения или
расторжения договора, если иное не установлено
законом или соглашением сторон. Вместе с тем
согласно статье 1103 Гражданского кодекса
положения о неосновательном обогащении
подлежат применению к требованиям одной
стороны в обязательстве к другой о возврате
исполненного в связи с этим обязательством.
Поэтому в случае расторжения договора
продавец, не получивший оплаты по нему, вправе
требовать возврата переданного покупателю
имущества на основании статей 1102, 1104
Гражданского кодекса. Судебный акт о возврате
недвижимого имущества продавцу является
основанием для государственной регистрации
прекращения права собственности покупателя и
государственной регистрации права
собственности на этот объект недвижимости
продавца.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450
Гражданского кодекса по требованию одной из
сторон договор может быть изменен или
расторгнут по решению суда только при
существенном нарушении договора другой
стороной, а также в иных случаях,
предусмотренных названным Кодексом, другими
законами или договором.

Существенным признается нарушение


договора одной из сторон, которое влечет для
другой стороны такой ущерб, что она в
значительной степени лишается того, на что была
вправе рассчитывать при заключении договора.

В судебной практике сформирован правовой


подход по применению пункта 2 статьи 450
Гражданского кодекса в контексте разъяснений,
содержащихся в пункте 65 постановления от
29.04.2010 N 10/22 (в ситуации, когда покупатель
недвижимости зарегистрировал за собой права
собственности на него, однако не оплатил
имущество). Арбитражные суды исходят из того,
что неполучение продавцом оплаты за
отчужденное покупателю имущество лишает
продавца того, на что он был вправе
рассчитывать при заключении договора. Такое
(допущенное покупателем) нарушение имеет
существенный характер и является основанием
для расторжения договора купли-продажи в
порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 450
Гражданского кодекса (определения Высшего
Арбитражного Суда Российской Федерации от
13.01.2011 N ВАС-17785/10, от 27.10.2011 N
ВАС-14396/11, от 12.04.2012 N ВАС-3275/12 и от
12.07.2013 N ВАС-8666/13)..."

Уральский округ

Постановление Арбитражного суда


Уральского округа от 22.04.2015 N Ф09-1740/15 по
делу N А76-11845/2013

"...Обществами "Сфера" (продавец) и "Завод


алкогольных напитков "Маяк" (покупатель) был
подписан договор купли-продажи недвижимого
имущества от 09.06.2011, в соответствии с
условиями которого продавец продает, а
покупатель приобретает недвижимое имущество -
нежилое здание - склад N 24 общей площадью
3390 кв. м, расположенное по адресу:
Челябинская область, г. Озерск, ул. Октябрьская,
д. 43.

Ссылаясь на то, что договор купли-продажи


недвижимости от 09.06.2011 подлежит
расторжению в связи с существенным
нарушением покупателем своего обязательства
по оплате нежилого здания - склада N 24 в связи с
признанием в судебном порядке
недействительными сделок, оформлявших оплату
по договору, истец обратился в арбитражный суд
с соответствующими требованиями по
настоящему делу.

Исходя из положений п. 1 ст. 421, 424, 485,


486 Гражданского кодекса Российской Федерации,
стороны свободны определять любой способ
исполнения обязательства по оплате товара,
приобретенного по договору купли-продажи, в том
числе путем совершения сделок,
предусмотренных главой 26 данного Кодекса,
направленных на прекращение обязательства.

Судами установлено, что расчет перед


обществом "Сфера" за приобретенное
недвижимое имущество по договору
купли-продажи от 09.06.2011 был осуществлен
обществом "Завод алкогольных напитков "Маяк"
на основании последовательно совершенных
сделок: договора об уступке права требования от
08.06.2011, соглашения о зачете взаимных
требований от 09.06.2011.

Таким образом, задолженность покупателя


перед продавцом по указанному договору
купли-продажи в сумме 27 000 000 руб. была
погашена взамен погашения задолженности
общества "Сфера" как заемщика по договору
займа от 25.12.2010 на аналогичную сумму.

В связи с тем что указанные сделки были


совершены до заключения и в дату заключения
договора купли-продажи, сторонами в пункте 3.2
договора признано исполненным обязательство
покупателя по оплате товара.

Как усматривается из материалов дела,


решением Арбитражного суда Курганской области
от 12.11.2013 по делу N А34-4863/2013,
вступившим в законную силу, договор уступки
права требования от 08.06.2010, заключенный
обществами "ЭлитАлко" и "Завод алкогольных
напитков "Маяк", признан недействительным.

При таких обстоятельствах, поскольку


вступившим в законную силу судебным актом
договор уступки права требования от 08.06.2010,
заключенный между обществами "ЭлитАлко" и
"Завод алкогольных напитков "Маяк", был признан
недействительным, судами первой и
апелляционной инстанций правомерно указано на
то, что последующая сделка - соглашение о
зачете взаимных требований от 09.06.2011 в силу
ст. 168 Гражданского кодекса Российской
Федерации также является недействительной.

Принимая во внимание изложенное, оценив


материалы дела в соответствии со ст. 71
Арбитражного процессуального кодекса
Российской Федерации, суды первой и
апелляционной инстанций с учетом
установленных по делу обстоятельств пришли к
выводу о том, что в данном случае оплата
спорного объекта недвижимости по договору
купли-продажи от 09.06.2011 покупателем не
была произведена.

Исследовав и оценив представленные в


материалы дела документы, установив, что с
момента заключения договора купли-продажи от
09.06.2011 и до обращения истца с
рассматриваемыми требованиями в арбитражный
суд ответчик не оплатил приобретенное им у
истца имущество, в связи с чем последний
лишился того, на что рассчитывал при
заключении договора, что является
существенным нарушением условий договора
купли-продажи, принимая во внимание
соблюдение истцом досудебного порядка
урегулирования спора путем направления
ответчику уведомления о расторжении договора
от 20.05.2013, суды первой и апелляционной
инстанций пришли к обоснованному выводу об
удовлетворении заявленных исковых требований
в части расторжения договора купли-продажи от
09.06.2011 недвижимого имущества,
заключенного обществами "Сфера" и "Завод
алкогольных напитков "Маяк"..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от


24.01.2011 по делу N А23-1477/10Г-16-79
"...Как следует из материалов дела и не
оспаривается сторонами, предметом сделки
купли-продажи являлось недвижимое имущество,
которое в ходе исполнения сделки было передано
покупателю, зарегистрировавшему свои права на
приобретенное имущество в установленном
законом порядке.

Вместе с тем в определенный сторонами


сделки срок оплата недвижимого имущества
покупателем не произведена.

Как разъяснено в п. 65 Постановления


Пленума Верховного Суда Российской Федерации
N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О
некоторых вопросах, возникающих в судебной
практике при разрешении споров, связанных с
защитой права собственности и других вещных
прав", при разрешении споров, связанных с
расторжением договоров продажи недвижимости,
по которым осуществлена государственная
регистрация перехода к покупателям права
собственности, судам необходимо учитывать
следующее.

Если покупатель недвижимости


зарегистрировал переход права собственности,
однако не произвел оплаты имущества, продавец
на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе
требовать оплаты по договору и уплаты
процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.
Регистрация перехода права собственности
к покупателю на проданное недвижимое
имущество не является препятствием для
расторжения договора по основаниям,
предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу требований п. 2 ст. 450 ГК РФ по


требованию одной из сторон договор может быть
изменен или расторгнут по решению суда только:
при существенном нарушении договора другой
стороной; иных случаях, предусмотренных
настоящим Кодексом, другими законами или
договором.

Существенным признается нарушение


договора одной из сторон, которое влечет для
другой стороны такой ущерб, что она в
значительной степени лишается того, на что была
вправе рассчитывать при заключении договора.

При заключении Договора от 05.06.2006


покупатель рассчитывал получить встречное
предоставление в виде денежных средств в
сумме 7 919 496 руб. (пункт 2.1 Договора).

Вместе с тем до настоящего времени оплата


недвижимого имущества не произведена.
Доказательств обратного в материалы дела не
представлено.

С учетом изложенного, суд обоснованно


посчитал неоплату полученного по сделке
недвижимого имущества существенным
нарушением ответчиком условий заключенного
договора купли-продажи и предусмотренным
статьей 450 Гражданского кодекса Российской
Федерации основанием для расторжения
договора..."

Позиция 2. Неоплата (неполная оплата)


стоимости недвижимости не является существенным
нарушением договора, влекущим право продавца
требовать его расторжения.

Судебная практика:

Определение Верховного Суда РФ от 21.10.2008


N 82-В08-11

"...В то же время в п. 3 ст. 486 ГК РФ (глава 30 ГК


РФ, § 1 "Общие положения о купле-продаже")
содержится специальная норма, определяющая
правовые последствия несвоевременной оплаты
покупателем переданного ему продавцом товара по
договору купли-продажи. Они заключаются в
следующем: продавец имеет право потребовать оплаты
товара и дополнительно уплаты процентов в
соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Между тем суд первой инстанции не применил к


отношениям сторон нормы п. 4 ст. 453, п. 3 ст. 486 ГК
РФ, а поэтому не выяснил, содержали ли заключенные
между Х. и С. 21 апреля 2005 г. договоры
купли-продажи недвижимого имущества условия,
предусматривающие возможность их расторжения по
требованию одной из сторон в судебном порядке по
основаниям, предусмотренным законом или договором,
с возвращением полученного сторонами по договору до
момента его расторжения, в частности и в том случае,
если покупатель, несмотря на зарегистрированный им
переход права собственности, своевременно не
произведет оплаты переданного ему имущества.

Что касается доводов суда первой инстанции и


суда кассационной инстанции о праве продавца в силу
п. 2 ст. 450 ГК РФ расторгнуть договор купли-продажи
при существенном нарушении договора покупателем, к
которому ими отнесено невыполнение покупателем в
срок принятых на себя обязательств по оплате
проданного ему имущества, стоимость которого на день
разрешения спора судом значительно возросла, то
Судебная коллегия считает их основанными на
неправильном толковании норм ГК РФ.

Из содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК РФ понятия


существенного нарушения договора одной из сторон
(существенным признается нарушение договора одной
из сторон, которое влечет для другой стороны такой
ущерб, что она в значительной степени лишается того,
на что была вправе рассчитывать при заключении
договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд
требование о расторжении договора по этому
основанию, должна представить доказательства,
подтверждающие именно такой характер нарушения.

Между тем истец не представил суду каких-либо


доказательств причинения ему значительного, по
смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ, ущерба, как того требует ст.
56 ГПК РФ, посчитав таковым сам факт неоплаты
ответчицей в предусмотренные договорами сроки
приобретенного имущества, стоимость которого, по
утверждению истца, значительно возросла. С подобным
суждением согласились и из него исходили суд первой и
суд кассационной инстанции, вследствие чего
неправомерно, т.е. без учета положений п. 2 ст. 450 ГК
РФ, признав существенным нарушением договоров
купли-продажи недвижимого имущества саму по себе
невыплату в срок покупателем денег продавцу за это
имущество, без установления наличия обязательных
признаков такого характера нарушения договоров.

Таким образом, судом первой и кассационной


инстанции при рассмотрении настоящего дела было
допущено существенное нарушение норм
материального права, выразившееся в неправильном
толковании п. п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ и неприменении норм
закона, подлежащих применению: п. 4 ст. 453, п. 3 ст.
486 ГК РФ.

При таких обстоятельствах вынесенные по делу


судебные постановления законными признаны быть не
могут, в связи с чем они подлежат отмене.

При новом рассмотрении дела суду следует


учесть изложенное и разрешить спор, исходя из данного
Судебной коллегией толкования норм материального
права, подлежащих применению к отношениям
сторон..."

Аналогичная судебная практика:

Акты высших судов

Определение Верховного Суда РФ от


03.06.2008 N 5-В08-8
"...Так, судом установлено и из материалов
дела усматривается, что Учреждением юстиции
по государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним на
территории г. Москвы (регистрационный округ N
01/15) произведена государственная регистрация
договора купли-продажи квартиры от 23 ноября
2004 г. между К. и С., в соответствии со ст. 551 ГК
РФ зарегистрирован 6 декабря 2004 г. переход
права собственности на недвижимое имущество к
С. и ей было выдано свидетельство о
государственной регистрации права
собственности на квартиру <...>.

Кроме того, судом кассационной инстанции


в судебном заседании 23 мая 2006 г. установлено,
что недвижимое имущество, являющееся
предметом договора купли-продажи от 23 ноября
2004 г., фактически передано истцом ответчице и
находится в ее владении, т.е. договор
купли-продажи квартиры истцом исполнен.

Основания и последствия расторжения


договора названы соответственно в ст. 450 и п. 4
ст. 453 ГК РФ. Из содержания названных статей
следует, что по требованию одной из сторон
договор может быть расторгнут по решению суда
только в случаях, предусмотренных законом или
договором. При этом возможность возвращения
сторонами исполненного по договору до момента
его расторжения также должна быть
предусмотрена законом или договором. В
противном случае все полученное каждой из
сторон по договору остается у нее и ни одна из
сторон не может требовать возвращения того, что
было исполнено по обязательству до момента,
когда состоялось расторжение договора.

Заключенный между К. и С. договор


купли-продажи квартиры условий, определяющих
случаи расторжения договора по требованию
одной из сторон в судебном порядке с
возвращением полученного сторонами по
договору до момента его расторжения, не
предусматривал. В ГК РФ (глава 30, § 7 "Продажа
недвижимости" - ст. ст. 549 - 558) также
отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть
договор купли-продажи и аннулировать возникшее
у покупателя право собственности на объект
недвижимости в связи с неуплатой им покупной
цены.

Вместе с тем в п. 3 ст. 486 ГК РФ (глава 30,


§ 1 "Общие положения о купле-продаже")
содержится специальная норма, определяющая
правовые последствия несвоевременной оплаты
покупателем переданного ему продавцом товара
по договору купли-продажи. Они заключаются в
следующем: продавец имеет право потребовать
оплаты товара и дополнительно уплаты
процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.
Руководствуясь вышеприведенными
положениями закона (ст. 450, п. 4 ст. 453, п. 3 ст.
486 ГК РФ), а также исходя из установленных по
делу обстоятельств и согласованных сторонами
условий договора купли-продажи квартиры, суд
кассационной инстанции от 23 мая 2006 г. пришел
к правильному выводу о том, что истцу (продавцу
квартиры) не было предоставлено ни законом, ни
договором купли-продажи право требовать от
ответчика (покупателя квартиры) возврата
переданной по договору квартиры даже в случае
нарушения ответчиком обязательств по оплате
стоимости квартиры.

Учитывая, что обстоятельства, имеющие


значение для дела, установлены на основании
имеющихся доказательств, однако судом первой
инстанции допущена ошибка в применении норм
материального права (не применен закон,
подлежащий применению, - п. 4 ст. 453, п. 3 ст.
486 ГК РФ, и неправильно истолкован закон - ст.
450 ГК РФ), суд кассационной инстанции
определением от 23 мая 2006 г. правомерно
отменил решение суда и, не передавая дело на
новое рассмотрение, вынес новое решение об
отказе в иске К. о расторжении договора
купли-продажи квартиры и возврате имущества.

При этом ссылка суда кассационной


инстанции в мотивировочной части указанного
определения в обоснование данного им
толкования норм ст. 450, п. 4 ст. 453, п. 3 ст. 486
ГК РФ на п. 15 Постановления Пленума Высшего
Арбитражного Суда Российской Федерации от 25
февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах,
связанных с защитой права собственности и
других вещных прав", по мнению Судебной
коллегии, не требовалась, а поэтому является
излишней..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского


округа от 14.02.2014 по делу N А67-2120/2013

"...Как установил суд первой инстанции и


следует из материалов дела, между ЗАО "Завод
ДСП-МДФ" (продавец) и ООО "Старт" (покупатель)
заключен договор купли-продажи недвижимого
имущества от 10.05.2011 N 4 (далее - договор от
10.05.2011 N 4), по условиям которого продавец
обязуется передать, а покупатель принять и
оплатить на условиях настоящего договора
недвижимое имущество: одноэтажное нежилое
здание общей площадью 863,75 кв. м (условный
номер 70-70-06/007/2005-751) и земельный
участок общей площадью 935 кв. м (кадастровый
(или условный) номер 70:12:0200038:0243),
расположенные по адресу: Томская область,
Первомайский район, деревня Петровск, дом 5.

По договору ответчик обязался уплатить


продавцу 143 500 рублей в срок до 01.11.2011
(пункты 2.1 и 3.2 договора от 10.05.2011 N 4).

Недвижимое имущество, указанное в


договоре, передано по акту приема-передачи от
завода обществу.

Следовательно, при рассмотрении споров,


связанных с расторжением договора
купли-продажи недвижимости в связи с
неисполнением покупателем условия об уплате
стоимости объекта недвижимости, юридически
значимыми являются обстоятельства того, имели
ли место передача продавцом и принятие
покупателем недвижимого имущества по договору
купли-продажи недвижимого имущества.

Поскольку данные обстоятельства


установлены, закон применен правильно.

По требованию одной из сторон договор


может быть изменен или расторгнут по решению
суда только: при существенном нарушении
договора другой стороной; в иных случаях,
предусмотренных настоящим Кодексом, другими
законами или договором.

Существенным признается нарушение


договора одной из сторон, которое влечет для
другой стороны такой ущерб, что она в
значительной степени лишается того, на что была
вправе рассчитывать при заключении договора
(пункт 2).

В договоре не предусмотрена возможность


его расторжения и возврата недвижимого
имущества продавцу как последствие нарушения
покупателем обязательства по своевременной
оплате переданного ему имущества.

С требованием о взыскании с общества


стоимости проданного имущества завод не
обращался. При этом отсутствуют доказательства
того, что завод в значительной степени лишается
того, на что был вправе рассчитывать при
заключении спорного договора с обществом.

С учетом изложенного, решение,


постановление арбитражного суда первой и
апелляционной инстанций приняты с правильным
применением норм материального права и
соблюдением норм процессуального права..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского


округа от 14.02.2014 по делу N А67-2121/2013

"...Как установил суд первой инстанции и


следует из материалов дела, между ЗАО "Завод
ДСП-МДФ" (продавец) и ООО "Старт" (покупатель)
заключен договор купли-продажи недвижимого
имущества от 10.05.2011 N 5 (далее - договор от
10.05.2011 N 5), по условиям которого продавец
обязуется передать, а покупатель принять и
оплатить на условиях настоящего договора
недвижимое имущество: одноэтажное нежилое
здание общей площадью 1 214,1 кв. м (условный
номер 70-70-06/007/2005-749) и земельный
участок общей площадью 1 411 кв. м
(кадастровый (или условный) номер
70:12:0200008:16), расположенные по адресу:
Томская область, Первомайский район, деревня
Заречное, 11а.

По договору ответчик обязался уплатить


продавцу 202 000 рублей в срок до 01.11.2011
(пункты 2.1 и 3.2 договора от 10.05.2011 N 5).

Ссылаясь на отсутствие оплаты


приобретенного имущества по договору от
10.05.2011 N 5, оставление претензии с
предложением расторгнуть договор оставлена без
ответа, ЗАО "Завод ДСП-МДФ" обратилось в
арбитражный суд с данным иском.

Поскольку недвижимое имущество по


спорному договору передано от продавца
покупателю по акту приема-передачи, факт
законности владения покупателем данным
имуществом установлен судом общей юрисдикции
и не подлежит доказыванию в силу части 3 статьи
69 Арбитражного процессуального кодекса
Российской Федерации, арбитражный суд
правомерно отказал в удовлетворении иска.

В Гражданском кодексе (глава 30, § 7


"Продажа недвижимости", статьи 549 - 558)
отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть
договор купли-продажи недвижимости в связи с
неуплатой покупателем покупной цены при том,
что продавец передал, а покупатель принял
недвижимое имущество, являющееся предметом
договора.

Следовательно, при рассмотрении споров,


связанных с расторжением договора
купли-продажи недвижимости в связи с
неисполнением покупателем условия об уплате
стоимости объекта недвижимости, юридически
значимыми являются обстоятельства того, имели
ли место передача продавцом и принятие
покупателем недвижимого имущества по договору
купли-продажи недвижимого имущества.

Поскольку данные обстоятельства


установлены, закон применен правильно.

В соответствии с нормами статьи 450


Гражданского кодекса изменение и расторжение
договора возможны по соглашению сторон, если
иное не предусмотрено настоящим Кодексом,
другими законами или договором (пункт 1).

По требованию одной из сторон договор


может быть изменен или расторгнут по решению
суда только: при существенном нарушении
договора другой стороной; в иных случаях,
предусмотренных настоящим Кодексом, другими
законами или договором.

Существенным признается нарушение


договора одной из сторон, которое влечет для
другой стороны такой ущерб, что она в
значительной степени лишается того, на что была
вправе рассчитывать при заключении договора
(пункт 2).

В договоре не предусмотрена возможность


его расторжения и возврата недвижимого
имущества продавцу как последствие нарушения
покупателем обязательства по своевременной
оплате переданного ему имущества.

С требованием о взыскании с общества


стоимости проданного имущества завод не
обращался. При этом отсутствуют доказательства
того, что завод в значительной степени лишается
того, на что был вправе рассчитывать при
заключении спорного договора с обществом.

С учетом изложенного, решение,


постановление арбитражного суда первой и
апелляционной инстанций приняты с правильным
применением норм материального права и
соблюдением норм процессуального права..."
Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного


округа от 15.07.2010 по делу N А56-3718/2009

"...Между ОАО "Труд" (продавец) и


Мусаевым Ш.В. (покупатель) заключен договор от
07.03.2008 купли-продажи, согласно которому
продавец обязуется передать в собственность
покупателю объекты недвижимости: сенной сарай
и четыре телятника в д. Черенковицы
Волосовского района Ленинградской области.

Судом установлено и не оспаривается ОАО


"Труд", что покупателем произведена частичная
оплата по договору.

Мусаев Ш.В. зарегистрировал переход


права собственности на имущество в
установленном законом порядке, что
подтверждается выписками из Единого
государственного реестра прав на недвижимое
имущество и сделок с ним от 05.06.2008 N
09/006/2008-235, 09/006/2008-236,
09/006/2008-237, 09/006/2008-238 и
09/006/2008-239.

ОАО "Труд", ссылаясь на нарушение


Мусаевым Ш.В. существенных условий договора,
ненадлежащее выполнение обязательства по
оплате объектов недвижимости, обратилось в
арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции правомерно отказал в
иске, ссылаясь на отсутствие оснований
расторжения договора. При этом суд указал в
решении, что пунктом 5.4.1 оспариваемого
договора не предусматривается его расторжение
в связи с неполной оплатой приобретенных по
договору объектов. Суд правильно применил
статьи 223, 551 и 450 Гражданского кодекса
Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского


кодекса Российской Федерации основанием для
расторжения договора по решению суда является
существенное нарушение договора одной из
сторон, которое влечет для другой стороны такой
ущерб, что она в значительной степени лишается
того, на что была вправе рассчитывать при
заключении договора.

Суд отказал в удовлетворении иска о


расторжении договора купли-продажи по
заявленному основанию, поскольку ни законом, ни
спорным договором не предусмотрена
возможность его расторжения с возвращением
полученного сторонами по договору по тому
основанию, что покупателем не полностью
произведена оплата по договору..."
Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского


округа от 11.03.2011 по делу N А63-3574/2010

"...ООО "АВТО-ГАЛАС" обратилось в


арбитражный суд с иском к ООО "Имени С.М.
Кирова" о расторжении договора купли-продажи
от 01.03.2009 объекта незавершенного
строительства...

ООО "АВТО-ГАЛАС", считая, что ООО


"Имени С.М. Кирова" не исполнило обязательство
по оплате недвижимого имущества, обратилось к
нему с претензиями от 11.03.2010 и от 12.04.2010
о расторжении договора купли-продажи (т. 1, л.д.
10 - 11).

ООО "АВТО-ГАЛАС", не получив ответа на


претензии, обратилось в арбитражный суд.

Как разъяснено в пункте 65 совместного


постановления Пленумов Верховного Суда
Российской Федерации и Высшего Арбитражного
Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N
10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в
судебной практике при разрешении споров,
связанных с защитой права собственности и
других вещных прав", при разрешении споров,
связанных с расторжением договоров продажи
недвижимости, по которым осуществлена
государственная регистрация перехода к
покупателям права собственности, судам
необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости


зарегистрировал переход права собственности,
однако не произвел оплаты имущества, продавец
на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского
кодекса Российской Федерации вправе требовать
оплаты по договору и уплаты процентов в
соответствии со статьей 395 Гражданского
кодекса Российской Федерации.

Из смысла названных норм следует, что


договор купли-продажи в случае неоплаты
покупателем приобретенного имущества может
быть расторгнут по требованию продавца при
наличии соответствующего условия в договоре
или законе.

В заключенном между сторонами договоре


отсутствуют условия, предоставляющие право
продавцу (истцу) расторгнуть договор при
неисполнении обязательств покупателем
(ответчиком) по оплате за переданные ему
объекты. Таким образом, неоплата имущества не
оговорена сторонами как существенное условие
договора. Кроме того, данным договором не
предусмотрена возможность его расторжения с
последующим возвращением продавцу
проданного объекта.

В случае если покупатель недвижимости


зарегистрировал переход права собственности на
эту недвижимость, однако не произвел ее оплату,
продавец в соответствии с пунктом 3 статьи 486
Гражданского кодекса Российской Федерации
вправе требовать оплаты этого имущества, а
также уплату процентов в соответствии со статьей
395 названного Кодекса.

В целях восстановления своих нарушенных


прав истец не лишен возможности требовать в
судебном порядке оплаты проданных по договору
купли-продажи объектов недвижимости в
соответствии с пунктом 3 статьи 486 Гражданского
кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного суды пришли к


обоснованному выводу о том, что оснований для
удовлетворения заявленных требований не
имеется..."

Уральский округ

Примечание: Как следует из приведенного


ниже Постановления, суд учел, что стороны не
согласовали условий о порядке и сроках внесения
выкупной цены и данные условия не были
определены судебным актом. Кроме того, в
течение длительного времени стороны вели
переписку относительно оформления договора
купли-продажи как единого документа и продавец
не предъявлял требований об оплате имущества.
Реквизиты для оплаты по договору сообщены
покупателю после уведомления о расторжении
договора. Значительная часть выкупной цены
была внесена.

Постановление ФАС Уральского округа от


23.08.2013 N Ф09-8454/13 по делу N
А07-13668/2012

"...Комитет, ссылаясь на ненадлежащее


исполнение обществом "Руслан и Людмила"
обязанности по оплате цены нежилого
помещения, обратился в суд с требованием о
расторжении договора купли-продажи.

При рассмотрении дел N А07-19040/2008,


А07-17473/2011 установлен факт заключения
между комитетом и обществом "Руслан и
Людмила" договора купли-продажи нежилого
помещения, расположенного по адресу: г. Уфа,
ул. Космонавтов, д. 9, с 02.02.2009, а также
нахождения указанного нежилого помещения во
владении общества "Руслан и Людмила" на
основании ранее заключенного договора аренды.

В силу ст. 549, п. 1 ст. 454, 485, 486


Гражданского кодекса Российской Федерации к
обязанностям покупателя по договору
купли-продажи относится оплата приобретенного
имущества по цене предусмотренной договором
купли-продажи.

По общему правилу, предусмотренному ст.


486 Гражданского кодекса Российской Федерации,
покупатель обязан оплатить товар
непосредственно до или после передачи ему
продавцом товара, если иное не предусмотрено
названным Кодексом, другим законом, иными
правовыми актами или договором купли-продажи
и не вытекает из существа обязательства. Если
покупатель своевременно не оплачивает
переданный в соответствии с договором
купли-продажи товар, продавец вправе
потребовать оплаты товара и уплаты процентов в
соответствии со ст. 395 того же Кодекса.

Отношения, связанные с выкупом


обществом нежилого помещения, урегулированы
Законом о приватизации. Статьей 35 указанного
Закона предусмотрено, что оплата
приобретаемого покупателем государственного
или муниципального имущества производится
единовременно или в рассрочку.

В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского


кодекса Российской Федерации по требованию
одной из сторон договор может быть расторгнут
по решению суда при существенном нарушении
договора другой стороной, а также в иных
случаях, предусмотренных Гражданским кодексом
Российской Федерации, другими законами или
договором. Существенным признается нарушение
договора одной из сторон, которое влечет для
другой стороны такой ущерб, что она в
значительной степени лишается того, на что была
вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу п. 1 ст. 404 Гражданского кодекса


Российской Федерации, если неисполнение или
ненадлежащее исполнение обязательства
произошло по вине обеих сторон, суд
соответственно уменьшает размер
ответственности должника. Правила пункта 1
данной статьи соответственно применяются и в
случаях, когда должник в силу закона или
договора несет ответственность за неисполнение
или ненадлежащее исполнение обязательства
независимо от своей вины (в том числе при
осуществлении предпринимательской
деятельности).

Судами установлено, что оплата


осуществлена покупателем частично. На момент
рассмотрения спора судами первой и
апелляционной инстанций доказательств полной
оплаты по договору обществом "Руслан и
Людмила" не представлено.

Апелляционный суд, исследовав и оценив


представленные в материалы дела
доказательства в соответствии со ст. 71
Арбитражного процессуального кодекса
Российской Федерации, пришел к выводу о том,
что в рассматриваемой ситуации оснований для
возложения на общество "Руслан и Людмила"
негативных последствий в виде расторжения
договора купли-продажи по причине нарушения
обязательства по оплате приобретенного
имущества не имеется, поскольку сторонами
условия о порядке и сроках внесения выкупной
цены не согласованы, данные условия не были
определены судебным актом по делу N
А07-19040/2008, сторонами в течение
длительного времени (с 2009 г. по 2011 г.)
осуществлялась переписка относительно
оформления договора купли-продажи как единого
документа, комитетом до июня 2012 г. требования
об оплате имущества к обществу "Руслан и
Людмила" не предъявлялись, реквизиты для
оплаты по договору сообщены покупателю
письмом от 08.08.2012.

С учетом изложенных обстоятельств, а


также приняв во внимание внесение обществом
"Руслан и Людмила" значительной части выкупной
стоимости имущества, суд апелляционной
инстанции обоснованно отказал в расторжении
договора купли-продажи..."

4.2. Вывод из судебной практики: По вопросу о


том, на каком основании при расторжении договора
купли-продажи продавец вправе истребовать у
покупателя недвижимость, стоимость которой не
оплачена, существует две позиции судов.

Позиция 1. При расторжении договора


купли-продажи продавец вправе истребовать у
покупателя недвижимость, стоимость которой не
оплачена, на основании норм о неосновательном
обогащении.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда


Северо-Западного округа от 20.07.2018 N
Ф07-7055/2018 по делу N А66-6865/2016

"...Товарищество, ссылаясь на неоплату


Обществом приобретенного по договору купли-продажи
имущества, обратилось в арбитражный суд с
настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций,


исследовав представленные в материалы дела
доказательства и установив факт неисполнения
ответчиком обязательства по оплате полученных по
сделке объектов недвижимого имущества, приняв во
внимание факты, установленные вступившими в
законную силу судебными актами по делу N
А66-6574/2015, и руководствуясь подпунктом 1 пункта 2
статьи 450 ГК РФ, статьями 69, 61 АПК РФ, расторгли
спорный договор купли-продажи от 10.10.2012 и
обязали ответчика возвратить истцу земельные участки
с кадастровыми номерами 69:11:0000010:823 и
69:11:0000010:680.

Кассационная инстанция, исследовав материалы


дела и изучив доводы, приведенные в кассационной
жалобе, не находит оснований для ее удовлетворения и
отмены обжалуемых судебных актов в связи со
следующим.

Статьями 309 и 310 ГК РФ предусмотрено, что


обязательства должны исполняться надлежащим
образом; односторонний отказ от исполнения
обязательства и одностороннее изменение его условий
не допускаются.

В соответствии с пунктом 1 статьи 486 ГК РФ


покупатель обязан оплатить товар непосредственно до
или после передачи ему продавцом товара, если иное
не предусмотрено данным Кодексом, другим законом,
иными правовыми актами или договором купли-продажи
и не вытекает из существа обязательства.

Согласно пункту 3 статьи 488 ГК РФ в случае,


когда покупатель, получивший товар, не исполняет
обязанность по его оплате в установленный договором
купли-продажи срок, продавец вправе потребовать
оплаты переданного товара или возврата неоплаченных
товаров.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи


450 ГК РФ договор может быть расторгнут по решению
суда при существенном нарушении договора другой
стороной. Существенным признается такое нарушение
обязательств по договору одной из сторон, которое
влечет для другой стороны такой ущерб, что она в
значительной степени лишается того, на что она была
вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно правовой позиции, сформулированной


в пункте 65 совместного постановления Пленума
Верховного Суда Российской Федерации и Пленума
Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от
29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах,
возникающих в судебной практике при разрешении
споров, связанных с защитой права собственности и
других вещных прав", при разрешении споров,
связанных с расторжением договоров продажи
недвижимости, судам необходимо учитывать, что, если
покупатель недвижимости зарегистрировал переход
права собственности, однако не произвел оплаты
имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486
ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты
процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не


вправе требовать возвращения того, что было
исполнено ими по обязательству до момента изменения
или расторжения договора, если иное не установлено
законом или соглашением сторон. Вместе с тем
согласно статье 1103 ГК РФ положения о
неосновательном обогащении подлежат применению к
требованиям одной стороны в обязательстве к другой о
возврате исполненного в связи с этим обязательством.
Поэтому в случае расторжения договора продавец, не
получивший оплаты по нему, вправе требовать
возврата переданного покупателю имущества на
основании статей 1102, 1104 ГК РФ..."

Аналогичная судебная практика:

Акты высших судов

Определение Судебной коллегии по


гражданским делам Верховного Суда РФ от
15.05.2018 N 4-КГ18-27

"...Зайцева Т.В. обратилась в суд с иском к


Горгиняну А.Г. о расторжении договора
купли-продажи квартиры, прекращении у
ответчика и признании за истцом права
собственности на квартиру, о взыскании расходов
на уплату государственной пошлины и
юридических услуг.

Как установлено судом и следует из


материалов дела, 9 июля 2014 г. между Зайцевой
Т.В. (продавец) и Горгиняном А.Г. (покупатель)
заключен договор купли-продажи однокомнатной
квартиры с кадастровым номером <...> общей
площадью 37,9 кв. м, расположенной по адресу:
Московская область <...>

Ссылаясь на то, что задолженность


ответчика по оплате квартиры составляет 3 910
500 руб., Зайцева Т.В. обратилась в суд с
настоящим иском.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского


кодекса Российской Федерации по требованию
одной из сторон договор может быть изменен или
расторгнут по решению суда только при
существенном нарушении договора другой
стороной, а также в иных случаях,
предусмотренных указанным Кодексом, другими
законами или договором. Существенным
признается нарушение договора одной из сторон,
которое влечет для другой стороны такой ущерб,
что она в значительной степени лишается того, на
что была вправе рассчитывать при заключении
договора.
Выводы суда апелляционной инстанции о
том, что неполучение истцом денежной суммы за
проданное имущество не является существенным
нарушением договора, не соответствуют смыслу,
придаваемому указанной выше нормой права
понятию существенного нарушения договора,
противоречат содержанию спорного договора и
установленным по делу обстоятельствам.

Между тем суд апелляционной инстанции со


ссылкой на пункт 3 статьи 486 Гражданского
кодекса Российской Федерации указал, что
неисполнение обязанности по оплате проданного
товара не влечет возникновение у продавца права
на расторжение договора купли-продажи, а
порождает у него лишь право требовать оплаты
товара и уплаты процентов за пользование
чужими денежными средствами.

Такой вывод основан на неправильном


толковании пункта 3 статьи 486 Гражданского
кодекса Российской Федерации.

Согласно данной правовой норме, если


покупатель своевременно не оплачивает
переданный в соответствии с договором
купли-продажи товар, продавец вправе
потребовать оплаты товара и уплаты процентов в
соответствии со статьей 395 Гражданского
кодекса Российской Федерации.
Однако из буквального толкования этой
правовой нормы не следует, что в случае
несвоевременной оплаты покупателем
переданного в соответствии с договором
купли-продажи товара продавец не имеет права
требовать расторжения такого договора на
основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450
Гражданского кодекса Российской Федерации.

Также судом апелляционной инстанции при


применении положений пункта 4 статьи 453
Гражданского кодекса Российской Федерации не
были учтены разъяснения, содержащиеся в
абзаце четвертом пункта 65 постановления
Пленума Верховного Суда Российской Федерации
и Пленума Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N
10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в
судебной практике при разрешении споров,
связанных с защитой права собственности и
других вещных прав", согласно которым в случае
расторжения договора продавец, не получивший
оплаты по нему, вправе требовать возврата
переданного покупателю имущества на основании
статей 1102, 1104 Гражданского кодекса
Российской Федерации.

Таким образом, в случае существенного


нарушения покупателем условий договора
купли-продажи, которым является неоплата
покупателем приобретенного имущества, этот
договор может быть расторгнут по требованию
продавца с возвратом ему переданного
покупателю имущества.

При новом рассмотрении дела суду


апелляционной инстанции следует учесть
изложенное и разрешить спор в соответствии с
требованиями закона..."

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа


от 11.08.2011 по делу N А29-8095/2010

"...Как усматривается из документов и


установил суд, ООО "Переработка" (продавец) и
ЗАО "Комилесзаготпром" (покупатель) заключили
договор купли-продажи имущества от 16.06.2008,
по условиям которого покупатель приобрел
следующее имущество: одноэтажное кирпичное
здание компрессорной (корпус N 7) в составе
(резервуар производственно-противопожарного
назначения, емкость для очищения токов,
аккумулирующие емкости, градирня 2-х
секционная, объект незавершенного
строительства общей площадью застройки 471
квадратный метр, инвентарный N 1216);
панельное здание котельной (корпус N 6), в
составе (очистные сооружения замазученных
дождевых сточных вод, бетонная площадка,
резервуары металлические, дымовая труба,
объект незавершенного строительства общей
площадью застройки 1339,52 квадратного метра,
инвентарный N 1215); земельный участок
площадью 43 068 квадратных метров с
кадастровым номером 10:05:01 05 03:050,
разрешенное использование - под размещение
производственной базы.

Посчитав, что неисполнение ответчиком


обязанности по оплате приобретенного
имущества является существенным нарушением
условий договора купли-продажи, ООО
"Переработка" обратилось в арбитражный суд с
настоящим иском.

Оценив представленные доказательства и


обстоятельства дела, суд обоснованно счел, что
неполучение до настоящего времени оплаты за
проданные объекты лишает продавца того, на что
он вправе был рассчитывать при заключении
договора, и пришел к правомерному выводу о
том, что допущенное ЗАО "Комилесзаготпром"
нарушение имеет существенный характер и
является основанием для расторжения договора
купли-продажи имущества от 16.06.2008 в
судебном порядке.

В пункте 65 совместного постановления


Пленума Верховного Суда Российской Федерации
и Высшего Арбитражного Суда Российской
Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых
вопросах, возникающих при разрешении споров,
связанных с защитой права собственности и
других вещных прав", разъяснено, что в случае
расторжения договора купли-продажи
недвижимости продавец, не получивший оплаты
по нему, вправе требовать возврата переданного
покупателю имущества на основании статей 1102,
1104 Гражданского кодекса Российской
Федерации.

Суд установил, что ЗАО "Комилесзаготпром"


не зарегистрировало переход права
собственности на спорное имущество, согласно
выпискам из Единого государственного реестра
прав на недвижимое имущество и сделок с ним от
19.11.2010 спорное имущество принадлежит на
праве собственности истцу, и правомерно на
основании статей 1102 и 1104 Гражданского
кодекса Российской Федерации обязал ответчика
возвратить истцу спорное имущество..."

Северо-Кавказский округ

Постановление Арбитражного суда


Северо-Кавказского округа от 03.09.2015 N
Ф08-6141/2015 по делу N А32-19995/2014
"...ООО "Каравай" обратилось в
Арбитражный суд Краснодарского края с иском к
ООО "Бетоноград" о расторжении договора
купли-продажи недвижимого имущества от
14.06.2011.

Удовлетворяя исковые требования, суды


обеих инстанций обосновано руководствовались
отсутствием в деле доказательств надлежащего
исполнения ответчиком обязательств по договору
купли-продажи.

Следовательно, довод истца о


неисполнении ответчиком обязанности оплатить
переданные в собственность земельные участки и
комплекс вспомогательной деятельности
обоснован и подтвержден документально.

В силу пункта 4 статьи 453 Гражданского


кодекса Российской Федерации стороны не
вправе требовать возвращения того, что было
исполнено ими по обязательству до момента
изменения или расторжения договора, если иное
не установлено законом или соглашением сторон.

Согласно статье 1103 Гражданского кодекса


Российской Федерации положения о
неосновательном обогащении подлежат
применению к требованиям одной стороны в
обязательстве к другой, о возврате исполненного
в связи с этим обязательством.
Поэтому в случае расторжения договора
продавец, не получивший оплаты по нему, вправе
требовать возврата переданного покупателю
имущества на основании статей 1102 и 1104
Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судебный акт о возврате недвижимого


имущества продавцу является основанием для
государственной регистрации прекращения права
собственности покупателя и государственной
регистрации права собственности на этот объект
недвижимости продавца.

Суды первой и апелляционной инстанций


полно и всесторонне исследовали и оценили
представленные доказательства, установили
имеющие значение для дела фактические
обстоятельства, правильно применили нормы
права..."

Позиция 2. При расторжении договора


купли-продажи продавец вправе истребовать у
покупателя недвижимость, стоимость которой не
оплачена, на основании норм об истребовании
имущества из чужого незаконного владения.

Примечание: О порядке истребования


имущества из чужого незаконного владения см. также п.
п. 32, 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ
N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых
вопросах, возникающих в судебной практике при
разрешении споров, связанных с защитой права
собственности и других вещных прав".

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от


16.09.2011 N Ф09-5767/11 по делу N А07-16532/2010

"...Согласно п. 2.1 договора комитет (продавец)


обязуется передать, а общество (покупатель) принять и
оплатить по цене и на условиях настоящего договора
недвижимое муниципальное имущество - встроенное
нежилое помещение в жилом здании, расположенном
по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават,
бульвар Космонавтов, д. 13, инвентарный номер
80:439:002:000001040:0000:20003, Литера А, общей
площадью 657,9 кв. м, этажность - 5/1 (далее - спорное
имущество). Описание и характеристики спорного
имущества, указанные в п. 2.1 договора, установлены в
соответствии с техническим паспортом N
80:439:002:000001040:0000:20003, составленным по
состоянию на 23.12.2009 (п. 2.3 договора).

На основании передаточного акта от 12.07.2010


приобретенное по договору купли-продажи от
01.07.2010 N 1 спорное имущество принято обществом.

Ввиду допущенной просрочки исполнения


обязательств по оплате переданного по договору
имущества, комитет обратился к обществу с претензией
от 23.08.2010 об оплате задолженности, а в случае
отказа от исполнения обязательства предупредил о
намерении расторгнуть договор в судебном порядке.

Судами установлено и материалами дела


подтверждено, что общество в нарушение графика
платежей и п. 3.4, 4.4.1 договора допустило просрочку
по оплате в 2010 году за июнь, август, сентябрь, ноябрь,
а также не внесло платежи за декабрь 2010 года, январь
2011 года. Из представленных истцом квитанций об
оплате по договору купли-продажи следует, что
ответчиком неоднократно допущены просрочки
исполнения обязательств по оплате, более чем на 30
дней.

Таким образом, требование комитета о


расторжении договора купли-продажи от 01.07.2010 N
11 недвижимого имущества обоснованно
удовлетворены судами.

В силу ст. 301 Гражданского кодекса Российской


Федерации собственник вправе истребовать свое
имущество из чужого незаконного владения.

В п. 32, 36 постановления Пленума Верховного


Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего
Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от
29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в
судебной практике при разрешении споров, связанных с
защитой права собственности и других вещных прав"
разъяснено, что, применяя ст. 301 Гражданского
кодекса Российской Федерации, судам следует иметь в
виду, что собственник вправе истребовать свое
имущество от лица, у которого оно фактически
находится в незаконном владении. При этом лицо,
обратившееся в суд с иском об истребовании своего
имущества из чужого незаконного владения, должно
доказать свое право собственности на имущество,
находящееся во владении ответчика.

Учитывая изложенное, а также то, что договор


купли-продажи от 01.07.2010 N 11 расторгнут, суды
обоснованно признали комитет лицом, имеющим право
на основании ст. 301 Гражданского кодекса Российской
Федерации истребовать свое имущество из незаконного
владения ответчика и удовлетворили заявленные
требования комитета о выселении общества из
спорного помещения.

Выводы судов и установленные фактические


обстоятельства переоценке судом кассационной
инстанции в силу ст. 286, ч. 2 ст. 287 Арбитражного
процессуального кодекса Российской Федерации не
подлежат..."

5. Обеспечение предварительного договора


купли-продажи недвижимости задатком

Стороны, заключая предварительный договор


купли-продажи недвижимого имущества,
предусматривают в нем условие о задатке. На практике
возникают споры о законности такого условия и
юридической квалификации подобного договора.

5.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о


том, можно ли обеспечить задатком предварительный
договор купли-продажи недвижимого имущества,
существует две позиции судов.

Позиция 1. Предварительный договор


купли-продажи недвижимого имущества может быть
обеспечен задатком.

Примечание: С 01.06.2015 п. 4 ст. 380 ГК РФ


прямо предусмотрено, что по соглашению сторон
задатком может быть обеспечено исполнение
обязательства заключить основной договор на
условиях, предусмотренных предварительным
договором. Данная норма применяется и к
правоотношениям, существовавшим до 01.06.2015, если
права и обязанности по ним возникли после этой даты.

Судебная практика:

Определение Судебной коллегии по гражданским


делам Верховного Суда РФ от 28.06.2016 N 37-КГ16-6

"...Судом установлено, что 6 апреля 2015 г. между


Иконниковой Л.А. и Бунаковой О.И. в простой
письменной форме заключено соглашение о задатке, из
которого следует, что истица передает ответчице
задаток в размере 30 000 рублей в счет дальнейших
платежей в доказательство заключения договора
купли-продажи квартиры, расположенной по адресу:
<...>, стоимость которой определена в размере 1 650
000 рублей, и в обеспечение его исполнения.

Кроме того, Бунакова О.И. обязалась подготовить


документы, необходимые для продажи квартиры, и
заключить с Иконниковой Л.А. указанный договор в срок
до 15 апреля 2015 г. Последняя в свою очередь также
обязалась заключить с ответчицей договор
купли-продажи квартиры и произвести по нему оплату в
установленный соглашением срок.

Основной договор купли-продажи в срок до 15


апреля 2015 г. сторонами заключен не был, денежные
средства в размере 30 000 рублей ответчица истице не
возвратила.

В соответствии с пунктом 1 статьи 380


Гражданского кодекса Российской Федерации задатком
признается денежная сумма, выдаваемая одной из
договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее
по договору платежей другой стороне, в доказательство
заключения договора и в обеспечение его исполнения.
В силу пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса
Российской Федерации, если за неисполнение договора
ответственна сторона, давшая задаток, он остается у
другой стороны. Если за неисполнение договора
ответственна сторона, получившая задаток, она
обязана уплатить другой стороне двойную сумму
задатка.

Задаток является согласно статье 329


Гражданского кодекса Российской Федерации одним из
способов обеспечения исполнения обязательств.
Основная цель задатка - предотвратить неисполнение
договора. Гражданский кодекс Российской Федерации в
редакции, действующей на момент возникновения
спорных правоотношений, не исключал возможности
обеспечения задатком предварительного договора (
статья 429 Гражданского кодекса Российской
Федерации), предусматривающего определенные
обязанности сторон, связанные с заключением в
будущем основного договора и применением при
наличии к тому оснований (уклонение стороны от
заключения основного договора) обеспечительной
функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381
Гражданского кодекса Российской Федерации: потеря
задатка или его уплата в двойном размере стороной,
ответственной за неисполнение договора.

Суд апелляционной инстанции, исследовав


соглашения о задатке от 6 апреля 2015 г., дав ему
правовую оценку, пришел к правильному выводу о том,
что заключенное между сторонами соглашение
содержит элементы предварительного договора и
включает все существенные условия договора
купли-продажи.

Так, из заключенного сторонами соглашения


следует, что Иконникова Л.А. и Бунакова О.И. обязались
заключить договор купли-продажи квартиры,
находящейся по указанному выше адресу, в срок до 15
апреля 2015 г. за общую стоимость 1 650 000 рублей, а
денежная сумма в размере 30 000 рублей передавалась
в счет дальнейших платежей в доказательство
заключения договора купли-продажи квартиры и в
обеспечение его исполнения.

Таким образом, задатком в настоящем случае


обеспечивалось возникшее из предварительного
договора обязательство сторон, то есть продавца
Бунаковой О.И. и покупателя Иконниковой Л.А.,
заключить основной договор купли-продажи конкретной
квартиры на согласованных условиях в определенный
срок..."

Аналогичная судебная практика:

Акты высших судов

Определение Верховного Суда РФ от


22.07.2008 N 53-В08-5

"...Как установлено судом первой инстанции


и следует из материалов дела 28 февраля 2007 г.
между С. и П. было заключено в письменной
форме соглашение о порядке заключения
договора купли-продажи принадлежащей П. на
праве собственности квартиры <...>. В
соответствии с п. 2 названного соглашения оно
имело силу предварительного договора. Этим же
соглашением определялись цена продаваемой
квартиры, ее характеристики, порядок расчета за
квартиру между покупателем и продавцом.
Договор купли-продажи указанной квартиры
(основной договор) стороны обязались заключить
не позднее 29 марта 2007 г. При этом одним из
условий его заключения являлась одновременная
продажа покупателем С. принадлежащей ей на
праве собственности квартиры <...>.

Кроме того, стороны в этот же день, т.е. 28


февраля 2007 г., заключили дополнительное
соглашение к предварительному договору.
Пунктом 1 дополнительного соглашения
предусмотрено, что покупатель С. передает
продавцу П. в качестве гарантии заключения
сделки задаток за продаваемую квартиру в сумме
50000 рублей.

Предварительный договор заключается в


форме, установленной для основного договора.
Предварительный договор должен содержать
условия, позволяющие установить предмет и
другие существенные условия основного
договора, а также срок, в который стороны
обязуются заключить основной договор (п. 2 - 4 ст.
429 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком


признается денежная сумма, выдаваемая одной
из договаривающихся сторон в счет
причитающихся с нее по договору платежей
другой стороне, в доказательство заключения
договора и в обеспечение его исполнения.

В силу п. 2 ст. 381 ГК РФ, если за


неисполнение договора ответственна сторона,
давшая задаток, он остается у другой стороны.
Если за неисполнение договора ответственна
сторона, получившая задаток, она обязана
уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Удовлетворяя иск С. о взыскании с П.


двойной суммы задатка, суд, руководствуясь
приведенными нормами ГК и исходя из
установленных по делу обстоятельств, а также
условий, заключенных между сторонами
предварительного договора и дополнительного
соглашения к нему, пришел к выводу о том, что
уплаченная истицей сумма в размере 50000
рублей является задатком, а не авансом. Таковой
она названа в самом письменном
дополнительном соглашении. В нем же указано,
что задаток обеспечивает исполнение
покупателем С. и продавцом П. их обязательств
по заключению основной сделки купли-продажи
квартиры и выдан в счет оплаты стоимости
квартиры.

Учитывая, что за неисполнение


предварительного договора купли-продажи
квартиры была ответственна сторона,
получившая задаток, т.е. продавец П., суд на
основании п. 2 ст. 381 ГК РФ возложил на нее
обязанность уплатить покупателю С. двойную
сумму задатка и соответственно взыскал с П. в
пользу С. с учетом ранее возвращенной
ответчицей суммы еще 50000 рублей.

Суд второй инстанции, ссылаясь на нормы


ст. 429, п. 1 ст. 380 и п. 2 ст. 381 ГК РФ, признал
выводы суда первой инстанции правильными и
обоснованными, а решение о взыскании двойной
суммы задатка за неисполнение стороной
предварительного договора - законным.

Судебная коллегия также находит эти


выводы и решение суда о взыскании двойной
суммы задатка правильными, основанными на тех
нормах материального права, которые
подлежали применению к сложившимся
отношениям сторон, и соответствующими
установленным судом обстоятельствам дела.

Задаток является согласно ст. 329 ГК РФ


одним из способов обеспечения исполнения
обязательств. Основная цель задатка -
предотвратить неисполнение договора. ГК РФ не
исключает возможности обеспечения задатком
предварительного договора (ст. 429 ГК РФ),
предусматривающего определенные обязанности
сторон по заключению в будущем основного
договора и применения при наличии к тому
оснований (уклонение стороны от заключения
основного договора) обеспечительной функции
задатка, установленной п. 2 ст. 381 ГК РФ: потеря
задатка или его уплата в двойном размере
стороной, ответственной за неисполнение
договора.

Доводы надзорной жалобы о том, что нормы


ГК РФ о задатке не могут быть применены к
обязательствам, вытекающим из
предварительного договора, так как договор
купли-продажи квартиры сторонами заключен не
был и основное обязательство денежного
характера отсутствует, Судебная коллегия
признает не основанными на законе..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского


округа от 17.12.2008 N
Ф04-7658/2008(17256-А27-44) по делу N
А27-3570/2008-1

"...Сторонами был определен срок


заключения основного договора - не позднее
20.01.2008, стоимость объекта - 16 146 000
рублей и порядок расчетов, согласно которому
сторона 2 перечисляет 1 600 000 рублей в
качестве задатка в течение 5 банковских дней с
момента подписания предварительного договора
от 02.11.2007.

Суд правомерно указал, что истец обязан


доказать факт незаконного приобретения
ответчиком денежных средств в размере 1 600
000 рублей, поскольку предварительный договор
купли-продажи от 02.11.2007 не оспорен его
сторонами в установленном законом порядке.

При повторном рассмотрении дела суд


апелляционной инстанции поддержал выводы
суда первой инстанции.

Суд кассационной инстанции считает


решение и постановление законными и
обоснованными.

В кассационной жалобе заявитель приводит


доводы, аналогичные доводам апелляционной
жалобы, которым судом апелляционной
инстанции дана надлежащая оценка.

Довод о невозможности использования


задатка в качестве обеспечения обязательств по
предварительному договору подлежит
отклонению, поскольку в нем стороны
согласовали условия о задатке в счет
причитающихся платежей по договору
купли-продажи недвижимости.

В соответствии со статьями 380, 381


Гражданского кодекса Российской Федерации
задатком признается денежная сумма,
выдаваемая одной из договаривающихся сторон в
счет причитающихся с нее по договору платежей
другой стороне, в доказательство заключения
договора и в обеспечение его исполнения; если за
неисполнение договора ответственна сторона,
давшая задаток, он остается у другой стороны.
Если за неисполнение договора ответственна
сторона, получившая задаток, она обязана
уплатить другой стороне двойную сумму
задатка..."

Московский округ

Постановление Арбитражного суда


Московского округа от 26.07.2017 N Ф05-2701/2015
по делу N А40-44017/14

"...Как установлено судами и следует из


представленных доказательств, 29.04.2013 между
ООО "Арго-Сити" (Продавец) и ООО
"ТехСтройМонтаж" (Покупатель) был заключен
предварительный договор купли-продажи доли в
уставном капитале ООО "Международный парк
развлечений и туризма", по условиям которого
покупатель и ответчик обязались не позднее
05.07.2013 г. заключить договор купли-продажи
доли в размере 100% уставного капитала ООО
"Международный парк развлечений и туризма",
номинальной стоимостью 48 000 руб., по цене 200
000 000 долларов США в рублях по курсу ЦБ РФ
на дату оплаты.

Согласно п. 5 договора часть стоимости


доли в сумме, эквивалентной 6 000 000 долларов
США в рублях по курсу ЦБ РФ на день оплаты,
должна быть уплачена покупателем в течение 6
рабочих дней с даты заключения
предварительного договора в качестве
обеспечения платежа.

Исследовав вопрос о правовой природе


денежной суммы в размере 222 602 400 руб.,
названной сторонами в предварительном
договоре как "обеспечительный платеж", суды
пришли к следующим выводам.

В силу п. 2 ст. 381 ГК РФ (в редакции,


действовавшей на момент заключения
предварительного договора), если за
неисполнение договора ответственна сторона,
давшая задаток, он остается у другой стороны.
Если за неисполнение договора ответственна
сторона, получившая задаток, она обязана
уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за
неисполнение договора, обязана возместить
другой стороне убытки с зачетом суммы задатка,
если в договоре не предусмотрено иное.
Как неоднократно указывал Верховный Суд
РФ, поскольку задаток является согласно ст. 329
ГК РФ одним из способов обеспечения
исполнения обязательств и его основная цель -
предотвратить неисполнение договора,
действующее законодательство не исключает
возможности обеспечения задатком
предварительного договора (ст. 429 ГК РФ),
предусматривающего определенные обязанности
сторон, связанные с заключением в будущем
основного договора и применением при наличии к
тому оснований (уклонение стороны от
заключения основного договора) обеспечительной
функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 ГК
РФ: потеря задатка или его уплата в двойном
размере стороной, ответственной за
неисполнение договора.

В соответствии с п. 4 ст. 380 ГК РФ по


соглашению сторон задатком может быть
обеспечено исполнение обязательства по
заключению основного договора на условиях,
предусмотренных предварительным договором;
при этом, как указал Верховный Суд РФ в своем
Определении Верховного Суда РФ от 08.09.2015
г. N 38-КГ15-7, правоотношения, связанные с
последствиями прекращения обязательства,
которое обеспечено задатком, регулируются ст.
381 ГК РФ, а положения ст. 1102 ГК РФ
применению не подлежат..."
Поволжский округ

Постановление Арбитражного суда


Поволжского округа от 28.02.2017 N
Ф06-18164/2017 по делу N А65-25432/2015

"...Общество с ограниченной
ответственностью "Форум-сервис" (далее - ООО
"Форум-сервис") обратилось в Арбитражный суд
Республики Татарстан с иском к открытому
акционерному обществу "Сантехприбор" (далее -
ОАО "Сантехприбор", ответчик) о взыскании 29
084 161 руб. неосновательного обогащения, 4 450
361 руб. процентов.

Как следует из материалов дела и


установлено судами, 06.09.2013 между ОАО
"Сантехприбор" и ЗАО "МДМ Эстейт" заключен
предварительный договор купли-продажи
недвижимого имущества - земельных участков и
объектов недвижимости, обозначенных в пункте
2.1.

Покупатель выплачивает в качестве задатка


денежную сумму в рублях, эквивалентную 500
000 долларов США, по курсу ЦБ РФ на день
платежа, не позднее 6 календарных дней с
момента подписания договора.

Во исполнение предварительного договора


ЗАО "МДМ Эстейт" платежными поручениями N 98
от 09 сентября 2013 года, N 99 от 11 сентября
2013 года, N 38 от 17 марта 2014 года
осуществило оплату ЗАО "Сантехприбор" в
размере 18 665 823 руб.

Между тем в установленные сроки основной


договор купли-продажи недвижимого имущества
заключен не был.

ЗАО "МДМ Эстейт" 21 сентября 2015 года


направило в адрес ОАО "Сантехприбор"
уведомление об уступке права требования по
предварительному договору в сумме 18 665 823
руб. и потребовало оплатить задолженность
новому кредитору - ООО "Форум-Сервис".

Признавая требования истца


обоснованными, суды исходили из того, что,
поскольку денежные средства по
предварительному договору ЗАО "МДМ Эстейт"
внесены, у ответчика возникло неосновательное
обогащение по причине незаключения основного
договора.

С таким выводом судов коллегия не может


согласиться в силу следующего.

В соответствии со статьей 329 Гражданского


кодекса Российской Федерации задаток является
одним из способов обеспечения исполнения
обязательств. Основная цель задатка -
предотвратить неисполнение договора. При этом
Гражданский кодекс не исключает возможности
обеспечения задатком предварительного
договора (статья 429), предусматривающего
определенные обязанности сторон по заключению
в будущем основного договора и применения при
наличии к тому оснований (уклонение стороны от
заключения основного договора) обеспечительной
функции задатка, установленной пунктом 2
статьи 381 названного Кодекса: потеря задатка
или его уплата в двойном размере стороной,
ответственной за неисполнение договора.

Соответствующие условия стороны


предусмотрели в пункте 5.2 договора, согласно
которым в случае если покупатель откажется от
заключения договора, то задаток не подлежит
возврату покупателю.

В пункте 4 статьи 380 Гражданского кодекса


Российской Федерации (в ред. Федерального
закона от 8 марта 2015 г. N 42-ФЗ) законодателем
предусмотрено, что по соглашению сторон
задатком может быть обеспечено исполнение
обязательства по заключению основного договора
на условиях, предусмотренных предварительным
договором (статья 429).

Уплаченная ЗАО "МДМ Эстейт" денежная


сумма в данном случае обеспечивала возникшее
из предварительного договора обязательство
покупателя перед продавцом ОАО
"Сантехприбор" заключить основной договор
купли-продажи конкретных объектов
недвижимости на согласованных условиях в
определенный срок. При этом денежным являлось
одно из обязательств покупателя по основному
договору купли-продажи, в зачет которого и
поступила бы внесенная им сумма (задаток) в
случае его заключения. Таким образом, задаток
выполнял и платежную функцию.

Таким образом, само по себе незаключение


основного договора не может свидетельствовать
о неосновательности обогащения продавца за
счет средств, внесенных в качестве задатка
покупателем по предварительному договору..."

Постановление ФАС Поволжского округа от


28.01.2010 по делу N А65-362/08

"...Судом установлено, что ЗАО "Сервис


бюро недвижимости" осуществило перечисление
денежных средств в размере 1 000 000 руб. на
счет ответчика, что подтверждается платежным
поручением от 10.08.2007 N 101 и последним не
оспаривается. В графе "назначение платежа"
указано: "оплата по предварительному договору о
купле-продаже нежилого помещения от
26.07.2007 б/н без налога (НДС)".

Иск мотивирован тем, что в согласованный


сторонами срок основной договор купли-продажи
нежилых помещений не заключен, один миллион
рублей ответчиком истцу не возвращен.
Ответчиком был заключен договор от
22.10.2007 N 11-16/07 купли-продажи
вышеуказанного недвижимого имущества с ООО
"Фирма "Трасса".

В связи с указанными обстоятельствами,


истец обратился в арбитражный суд за защитой
нарушенного права о взыскании суммы задатка в
двойном размере со ссылкой на статью 381
Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как следует из вышеперечисленных норм,


основная цель задатка - предотвратить
неисполнение договора (статья 329 Гражданского
кодекса Российской Федерации). Кроме того,
задаток служит доказательством заключения
договора, а также способом платежа. При этом
Гражданский кодекс Российской Федерации не
исключает возможности обеспечения задатком
предварительного договора (статья 429 Кодекса),
предусматривающего определенные обязанности
сторон по заключению в будущем основного
договора, и применения при наличии к тому
оснований (уклонение стороны от заключения
основного договора) обеспечительной функции
задатка, установленной пунктом 2 статьи 381
Гражданского кодекса Российской Федерации и
выражающейся в потере задатка или его уплате в
двойном размере стороной, ответственной за
неисполнение договора.

Удовлетворяя иск, суд исходил из того, что в


данном случае задатком обеспечивалось
возникшее из предварительного договора
обязательство сторон, то есть продавца и
покупателя, заключить основной договор -
договор купли-продажи нежилых помещений на
согласованных условиях в определенный срок.
Денежным являлось обязательство покупателя по
основному договору купли-продажи
недвижимости, в зачет которого и поступила
внесенная им сумма задатка.

Исходя из изложенного суд пришел к


выводу, что нормы Гражданского кодекса
Российской Федерации о задатке могут быть
применены к обязательствам, вытекающим из
спорного предварительного договора.

Поскольку доказательства наличия вины


ответчика в незаключении основного договора
подтверждаются материалами дела, он как
сторона, ответственная за неисполнение
договора, получившая задаток, обязан уплатить
другой стороне двойную сумму задатка,
доказательств возвращения которого ответчик не
представил.

Указанные выводы судом апелляционной


инстанции признаны правомерными.

Принятые судебные акты основаны на


нормах права и материалах дела. Оснований для
их отмены, установленных статьей 288
Арбитражного процессуального кодекса
Российской Федерации, судебная коллегия не
усматривает..."

Уральский округ

Постановление Арбитражного суда


Уральского округа от 31.07.2017 N Ф09-4101/17 по
делу N А47-2465/2016

"...Между тем, отменяя определение суда


первой инстанции в части включения в реестр
требований кредиторов должника 7 686 000 руб.
суммы задатка (финансовых санкций),
апелляционный суд признал, что уплаченный
обеспечительный платеж является авансом,
поскольку задатком не может быть обеспечено
исполнение обязательств по предварительному
договору.

Суд апелляционной инстанции, отказывая


во включении в реестр требований кредиторов
указанной суммы, исходил из того, что предметом
предварительного договора может быть только
заключение основного договора, в то время как
задатком может быть обеспечено только
исполнение денежного обязательства, должником
по которому будет сторона, передавшая задаток;
поскольку предварительный договор не
порождает имущественных (денежных)
обязательств, следовательно, в рамках данного
договора функции задатка, предусмотренные в ст.
380 Гражданского кодекса Российской
Федерации, реализованы быть не могут; согласно
правовой позиции, изложенной в постановлении
Президиума Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации от 19.01.2010 N 13331,
применение задатка в качестве способа
обеспечения исполнения обязательств по
предварительному договору невозможно и,
соответственно, невозможно применение к таким
отношениям положений п. 2 ст. 381 Гражданского
кодекса Российской Федерации; обеспечительный
взнос в сумме 7 686 800 руб. по
предварительному договору купли-продажи от
05.06.2015 является, по существу, способом
исполнения обязательств покупателя
(предоплата) и засчитывается в счет исполнения
обязательств покупателя по оплате имущества
при заключении основного договора, то есть
задатком в смысле ст. 380 Гражданского кодекса
Российской Федерации в части исполнения
обязательств по предварительному договору
указанная сумма не является; при таких
обстоятельствах, уплаченный обеспечительный
платеж является авансом, основания для вывода
о том, что кредитор праве получить двойной
задаток отсутствуют.

Вместе с тем суд кассационной инстанции


полагает данные выводы суда апелляционной
инстанции ошибочными, основанными на
правовой позиции Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации, утратившей на момент
возникновения спорного правоотношения свою
актуальность.

Согласно правовой позиции Верховного


Суда Российской Федерации, сформированной
еще до вступления в силу Федерального закона от
08.03.2015 N 42-ФЗ, которым в ст. 380
Гражданского кодекса Российской Федерации
введен пункт 4, задаток является согласно ст. 329
Гражданского кодекса Российской Федерации
одним из способов обеспечения исполнения
обязательств. Основная цель задатка -
предотвратить неисполнение договора.
Гражданский кодекс Российской Федерации не
исключает возможности обеспечения задатком
предварительного договора (ст. 429 ГК РФ),
предусматривающего определенные обязанности
сторон, связанные с заключением в будущем
основного договора и применением при наличии к
тому оснований (уклонение стороны от
заключения основного договора) обеспечительной
функции задатка, установленной п. 2 ст. 381
Гражданского кодекса Российской Федерации:
потеря задатка или его уплата в двойном размере
стороной, ответственной за неисполнение
договора.

Таким образом, вывод апелляционного суда


о том, что к рассматриваемым правоотношениям,
вытекающим из предварительного договора,
невозможно применение п. 2 ст. 381 Гражданского
кодекса Российской Федерации, так как договор
купли-продажи сторонами заключен не был и
основное обязательство денежного характера
отсутствует, нельзя признать правомерным.

Задатком в настоящем случае


обеспечивалось возникшее из предварительного
договора обязательство сторон, т.е. продавца и
покупателя заключить основной договор - договор
купли-продажи конкретного имущества на
согласованных условиях в определенный срок.
При этом денежным являлось одно из
обязательств покупателя по основному договору
купли-продажи квартиры, в зачет которого и
поступила бы внесенная сумма задатка в случае
его заключения (п. 2.3 предварительного договора
N 1 от 05.06.2015). Таким образом, задаток
выполнял и платежную функцию.

Задаток, выполняя триединую функцию в


обязательстве: платежную, удостоверяющую и
обеспечительную, не утрачивает своего
"родового" значения для конкретного
обязательства - предотвратить ненадлежащее
исполнение стороной обязательств по договору, а
при наличии такового - компенсировать другой
стороне возможные убытки.

При таких обстоятельствах с учетом


изложенного вывод суда первой инстанции о
включении в реестр требований кредиторов
должника двойной суммы задатка является
правильным, основанным на нормах права,
которые подлежали применению к сложившимся
отношениям сторон, и соответствующим
установленным судом обстоятельствам дела..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от


22.03.2007 по делу N А08-3473/06-12

"...Как установлено судами первой и


апелляционной инстанций, 18.06.2004 между ЗАО
"ВТФ ОАО "Белэнергомаш" и ПТ "Торин и
компания" было заключено соглашение о задатке,
согласно которому Покупатель (ЗАО "ВТФ ОАО
"Белэнергомаш") выдает Продавцу (ПТ "Торин и
компания") задаток в сумме 1000000 рублей в
счет причитающихся с покупателя 5000000 рублей
по договору купли-продажи объекта, не
завершенного строительством, расположенного
по ул. Фрунзе, поз. 36, г. Белгорода, и земельного
участка общей площадью 1994 кв. м земли
поселений для завершения строительства
склада-магазина оптово-розничной торговли и
последующей эксплуатации.

Ссылаясь на то, что соглашение о задатке


заключено с нарушением действующего
законодательства и нарушает их права и
законные интересы, предприниматели Коган А.С.
и Семченков С.А. обратились в арбитражный суд
с настоящим иском.

Суд апелляционной инстанции,


проанализировав собранные по делу
доказательства и содержание соглашения о
задатке, пришел к выводу, что в соответствии со
ст. ст. 549, 550, 555, 432 ГК РФ такой договор
следует квалифицировать как предварительный
договор купли-продажи объекта, не завершенного
строительством, и земельного участка.

Суд кассационной инстанции соглашается с


выводами суда первой и апелляционной
инстанций об отсутствии оснований для
признания соглашения о задатке
недействительным.

Согласно ст. 380 ГК РФ задатком признается


денежная сумма, выдаваемая одной из
договаривающихся сторон в счет причитающихся
с нее по договору платежей другой стороне, в
доказательство заключения договора и в
обеспечение его исполнения.

В обоснование исковых требований истцы


ссылались на отсутствие обязательства,
обеспеченного задатком.
Нарушений закона при заключении
соглашения сторонами не допущено. Каких-либо
специальных требований к соглашению о задатке,
помимо совершения его в письменной форме, § 7
гл. 23 ГК РФ не содержит.

При таких обстоятельствах суд


кассационной инстанции не находит оснований
для удовлетворения кассационной жалобы и
отмены принятых по делу судебных актов..."

Позиция 2. Предварительный договор


купли-продажи недвижимого имущества не может быть
обеспечен задатком.

Примечание: Позиция актуальна для


правоотношений, возникших до 01.06.2015 (до
вступления в силу Федерального закона от 08.03.2015 N
42-ФЗ).

Она соответствует позиции Президиума ВАС РФ,


изложенной в Постановлении от 19.01.2010 N 13331/09
по делу N А40-59414/08-7-583.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от


21.01.2008 по делу N А11-5927/2006-К1-1/148

"...Как установил суд и видно из документов,


Компания (покупатель) и Общество (продавец)
заключили предварительный договор от 08.06.2004 N
72, предметом которого стало обязательство сторон по
поводу заключения в будущем договора купли-продажи
нежилых помещений общей площадью 775,1
квадратного метра в здании, расположенном в городе
Владимир, улица Студеная гора, дом 44а. Момент
заключения основного договора поставлен под условие
осуществления продавцом регистрации права
собственности и оформления основного договора
потенциальными партнерами в течение пяти дней с
момента таковой.

В подтверждение серьезности намерений по


приобретению объекта недвижимости покупатель
перечисляет продавцу задаток в сумме 11 000 000
рублей единовременно в течение трех рабочих дней с
момента подписания данного договора, который
засчитывается в счет оплаты за приобретаемый объект
недвижимости (пункты 3.1, 3.2 и 3.3 договора).

По предварительному договору стороны


обязуются заключить в будущем договор о передаче
имущества, выполнении работ или оказании услуг
(основной договор) на условиях, предусмотренных
предварительным договором (пункт 1 статьи 429
Гражданского кодекса Российской Федерации).

Значение предварительного договора


заключается в добровольном установлении между
контрагентами юридической связи по передаче вещи в
будущем, в связи с чем они скрепляют свои
обязательства договором организационного характера.

По смыслу статьи 429 Гражданского кодекса


Российской Федерации, лица, заключившие
предварительный договор, имеют единственную
обязанность заключить в будущем основной договор и
право требовать от другой стороны заключения
основного договора. Правовая природа
предварительных договоренностей с точки зрения их
самостоятельного значения не предполагает
возникновения обязательственных отношений
имущественного характера, вытекающих из будущего
договора.

Исходя из буквального содержания условий


договора от 08.06.2004 N 72, несостоявшиеся
контрагенты посчитали платеж в сумме 11 000 000
рублей задатком в доказательство заключения
предварительного договора и в обеспечение его
исполнения (пункт 3.2).

Вместе с тем кассационная инстанция полагает,


что соглашение сторон о задатке в счет еще
несуществующих денежных обязательств противоречит
гражданскому законодательству.

Пункт 1 статьи 380 Гражданского кодекса


Российской Федерации гласит, что задатком признается
денежная сумма, выдаваемая одной из
договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее
по договору платежей другой стороне, в доказательство
заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Доказательственная, обеспечительная и
платежная функции задатка предопределяют
возможность его использования для обеспечения в счет
каких-либо денежных обязательств: предварительное
же обязательство к денежным не относится..."

Аналогичная судебная практика:


Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского


округа от 01.03.2007 N
Ф04-644/2007(32025-А70-17) по делу N
А70-5372/9-2006

"...Как видно из материалов дела, 26.04.2005


между сторонами заключен предварительный
договор о купле-продаже объектов недвижимости,
по условиям которого ответчик (продавец)
обязался продать, а покупатель (истец) обязался
купить принадлежащие продавцу объекты
недвижимости, состоящие из двух нежилых
помещений, расположенных по адресу: г. Тюмень,
ул. Красина, 7-А, в состоянии, не требующем
ремонта (с указанием месторасположения
помещений). Продавец обязался заключить
основной договор купли-продажи с покупателем в
срок до 01.06.2005. Пунктом 3 договора
установлен порядок расчетов, в соответствии с
которым покупатель перечисляет 300000 руб. в
качестве задатка в двухдневный срок после
подписания настоящего договора, 8500000 руб.
покупатель передает продавцу согласно графику,
оговоренному в основном договоре
купли-продажи. Также 26.04.2005 между
сторонами заключено соглашение о задатке, по
условиям которого покупатель платежным
поручением N 27 от 26.04.2005 перечислил
продавцу задаток в сумме 300000 руб. в счет
платежей по указанному выше предварительному
договору. Указанным соглашением установлена
ответственность каждой из сторон в случае
нарушения или неисполнения обязательств по
договору.

Апелляционная инстанция в достаточно


полной мере и всесторонне исследовала
материалы дела и доводы сторон, в том числе -
аналогичные изложенным в кассационных
жалобах, дала им правильную, соответствующую
обстоятельствам дела и закону, оценку.
Полностью соглашаясь с выводами суда первой
инстанции, обоснованно учла, что
правоотношения, возникшие между сторонами,
регулируются положениями статьи 429
Гражданского кодекса Российской Федерации, а
также тот факт, что ни одна из сторон в
соответствии с пунктом 8 предварительного
договора не обратилась с иском в суд о
понуждении к заключению основного договора
купли-продажи. Исходя из смысла пункта 3 статьи
380 Гражданского кодекса Российской Федерации,
правомерно указала, что уплаченная сумма
является авансом, если сторонами не доказано
иное. Пришла к правильному выводу о том, что
предварительный договор не порождает
денежных обязательств и функции задатка в
рамках указанного договора реализованы быть не
могут..."
Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от


28.05.2008 N КГ-А40/4456-08 по делу N
А40-23738/07-104-150

"...Судами установлено, что 19.09.2006 г.


между ЗАО "Профиль" (Продавец) и ЗАО "Пять
Солнц" (Покупатель) заключен предварительный
договор купли-продажи земельного участка, в
соответствии с условиями которого стороны
обязались заключить в будущем договор
купли-продажи земельного участка,
расположенного по адресу: Московская область,
Солнечногорский район, д. Юрлово, кадастровый
номер 50:09:0070423:0112, общей площадью
1243000 кв. м, принадлежащего истцу на праве
собственности.

Согласно п. п. 4, 5 названного выше


договора Покупатель с целью подтверждения
своих обязательств по покупке земельного
участка уплачивает Продавцу задаток в размере 2
500 000 руб., а Продавец в срок до 19 ноября
2006 г. при условии получения от Покупателя
задатка обязуется предоставить Покупателю
документы и сведения, необходимые для
заключения основного договора и для проведения
Покупателем юридической экспертизы оснований
приобретения Продавцом земельного участка, в
том числе - оригинал кадастрового плана
земельного участка (листы В1 - В6).

Соответствует закону и вывод судов первой


и апелляционной инстанций о том, что
договорные обязательства сторон по
предварительному договору не могли
обеспечиваться задатком.

Как установил суд первой инстанции,


согласно п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается
денежная сумма, выдаваемая одной из
договаривающихся сторон в счет причитающихся
с нее по договору платежей другой стороне, в
доказательство заключения договора и в
обеспечение его исполнения.

Задаток подтверждает заключение


обеспеченного договора и засчитывается в счет
платы, причитающейся по обеспеченному
договору.

Соглашение о задатке носит акцессорный


характер и не может существовать без
основанного обязательства. А поскольку основной
договор не заключен, то отсутствует и
обеспечиваемое обязательство. Обеспечение
задатком незаключенного договора действующим
законодательством не предусмотрено..."
Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского


округа от 05.03.2008 N Ф08-928/08 по делу N
А53-7522/2007-С2-28

"...Как видно из материалов дела, 11.07.03


Ц. (продавец) и Б. (покупатель) заключили
предварительный договор купли-продажи
нежилого помещения площадью 91,8 кв. м (литера
А), расположенного по адресу: г. Таганрог, ул.
Галицкого, 6. Стороны обязались заключить
основной договор не позднее 5 дней с момента
приобретения права собственности на это
нежилое помещение продавцом. Цена
недвижимого имущества определена сторонами в
размере 82 тыс. рублей. В обеспечение
исполнения договора Б. обязался передать Ц.
задаток в размере 82 тыс. рублей.

Ссылаясь на уклонение Ц. от заключения


основного договора купли-продажи недвижимого
имущества во исполнение предварительного
договора от 11.07.03, Б. обратился в арбитражный
суд с иском о взыскании с Ц. суммы двойного
задатка.

Согласно статье 380 Гражданского кодекса


Российской Федерации задатком признается
денежная сумма, выдаваемая одной из
договаривающихся сторон в счет причитающихся
с нее по договору платежей другой стороне, в
доказательство заключения договора и в
обеспечение его исполнения.

Таким образом, задаток включает в себя три


определяющих признака: платеж по договору,
доказательство заключения договора и
обеспечение его исполнения.

По смыслу пункта 1 статьи 429


Гражданского кодекса Российской Федерации
предварительный договор создает для сторон
обязанность заключить в будущем договор о
передаче имущества, выполнении работ или
оказании услуг (основной договор) на
определенных в нем условиях.

Поскольку предварительный договор не


порождает для сторон денежного обязательства,
то применительно к пункту 3 статьи 380 Кодекса
суд апелляционной инстанции правомерно указал,
что уплаченная истцом сумма не является
задатком..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от


07.04.2010 N Ф09-2179/10-С6 по делу N
А76-26142/2009-1-822

"...При рассмотрении спора судом


установлено, что предпринимателем
Верхотурцевой О.Ю. (продавец) и
предпринимателем Куличковой Н.Ф. (покупатель)
подписан предварительный договор
купли-продажи от 12.08.2004, в соответствии с
которым стороны договорились о подготовке и
заключении в последующем основного договора
купли-продажи нежилого здания - магазина общей
площадью 65,2 кв. м, расположенного по адресу:
Челябинская обл., г. Чебаркуль, ул. Каширина,
между жилым домом 47 по ул. Каширина и
гарнизонной баней на землях в/ч 86727.

В соответствии с п. 3.2.1 договора


предприниматель Куличкова Н.Ф. обязана
уплатить предпринимателю Верхотурцевой О.Ю.
задаток в размере 300 000 руб. Оставшаяся часть
стоимости объекта в размере 2 100 000 руб.
оплачивается предпринимателем Куличковой Н.Ф.
в день подписания основного договора.

В силу п. 1 ст. 380 Гражданского кодекса


Российской Федерации задатком признается
денежная сумма, выдаваемая одной из
договаривающихся сторон в счет причитающихся
с нее по договору платежей другой стороне, в
доказательство заключения договора и в
обеспечение его исполнения.

Из анализа нормы указанной статьи


следует, что задаток применяется как
обеспечение исполнения обязательств, по
содержанию являющихся денежными. Поскольку
предварительный договор не порождает
денежных обязательств, функции задатка в
рамках указанного договора реализованы быть не
могут. При этом суд верно отметил, что указание
в предварительном договоре на то, что задаток
засчитывается в счет оплаты стоимости объекта
по основному договору, правового значения не
имеет, поскольку основной договор не
заключен..."

6. Ограничение возможности заключения


договора купли-продажи земельного участка

По общему правилу граждане и юридические


лица свободны в заключении договора (п. 1 ст. 421 ГК
РФ).

Однако заключение договора продажи


недвижимости, в частности продажи земельных
участков, возможно не всегда. Это связано с
особенностями правового регулирования оборота
земельных участков, закрепленными в Земельном
кодексе РФ и иных нормативных правовых актах.

Анализ судебной практики выявляет случаи,


когда возможность заключения договора купли-продажи
земельного участка ограничена.

Примечание: С 1 марта 2015 г. ст. 36 ЗК РФ


утратила силу в соответствии с Федеральным законом
от 23.06.2014 N 171-ФЗ. В настоящее время
предоставление земельных участков, находящихся в
государственной или муниципальной собственности, в
собственность, аренду, постоянное (бессрочное) и
безвозмездное пользование осуществляется в порядке,
предусмотренном гл. V.1 ЗК РФ, введенной
Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ.

В соответствии с п. 1 ст. 39.3 ЗК РФ продажа


земельных участков, находящихся в государственной
или муниципальной собственности, осуществляется на
торгах, проводимых в форме аукционов, либо без
проведения торгов в случаях, указанных в п. 2 данной
статьи. В ст. 39.16 ЗК РФ предусмотрен перечень
оснований для отказа в предоставлении земельного
участка, находящегося в государственной или
муниципальной собственности, без проведения торгов.
При этом до 1 января 2020 г. исполнительные органы
государственной власти или органы местного
самоуправления, уполномоченные на распоряжение
земельными участками, которые находятся в
государственной или муниципальной собственности,
вправе принять решение об отказе в предварительном
согласовании предоставления земельного участка или в
предоставлении земельного участка без проведения
торгов по основаниям, предусмотренным законом
субъекта РФ наряду с основаниями, указанными в ст.
39.16 ЗК РФ (ч. 31 ст. 34 Федерального закона от
23.06.2014 N 171-ФЗ).

Особенности предоставления земельных


участков, находящихся в государственной или