Хотите финансовую независимость? Откажитесь от квартиры!

В юности меня убеждали, что для стабильной и защищенной жизни нужно иметь
«тылы» в виде собственной квартиры. На ее покупку и обустройство следует направить свои
силы с самого начала трудовой жизни. Но как показала практика, в своей квартире удается
прожить не дольше, чем в арендованной. Сначала покупается однокомнатная квартира. С
появлением детей семья переезжает в двухкомнатную квартиру, а с ростом дохода в
трехкомнатную. В активный период своей жизни приходится переезжать по несколько раз,
меняя районы, города, а то и страны. Наша жизнь полна перемен. В этих условиях «тылы»
приходится таскать за собой, тратя на доплаты, ремонты и мебель уйму денег и времени. Не
разумнее ли тем, кто чувствует в себе силы, с самого начала стремиться к финансовой
независимости? Как показано на примере это не так уж и дорого, а выгода весьма очевидна.
Идея, предложенная в настоящей статье, подойдет не всем. Универсальных советов не
бывает. Но могу заверить, что все написанное испытано жизнью и основано на опыте автора
и его знакомых.
Суть идеи состоит в следующем: вместо покупки квартиры для проживания, создать
коммерческую недвижимость и ежемесячно получать арендный доход. Полученных денег
хватит не только на аренду жилья, но еще и немало останется.
Цифры гораздо убедительнее слов. Поэтому, рассмотрим предложенную стратегию на
основе реальной недвижимости и цен 2014 года.
Давайте представим, что страстно хотим купить квартиру в Москве на Шоссе
Энтузиастов в «сталинском» доме в районе Измайловского парка. При площади 85 м.кв.
такая квартира стоит примерно 13 млн. руб. Что бы купить эту недвижимость придется
продать имеющееся жилье и/или потратить накопления. Предположим, что в итоге мы
собрали 5 млн. руб. из тринадцати. Недостающие 8 млн. руб. придется взять через «ипотеку
на выгодных условиях», например, в Сбербанке. Согласно ипотечному калькулятору на сайте
банка, при первоначальном взносе 5 млн. руб., ежемесячно, в течение 20 лет необходимо
платить 96 590 руб.

Первоначальный взнос: 5 000 000 руб.

Ипотечный кредит на покупку квартиры: 8 000 000 руб.
Ежемесячный платеж по кредиту: 96 590 руб.

Итого, потратив 5 млн. руб. ежемесячно имеем минус 96 590 руб.

Теперь, альтернативный сценарий. В одном из городов ближайшего Подмосковья за 5

млн. руб. покупаем квартиру площадью 66 м.кв. на первом этаже жилого дома. Берем
потребительский кредит в том же Сбербанке на сумму 1,8 млн. руб. Затем, переводим
квартиру в нежилой фонд и делаем реконструкцию. Получившееся коммерческое помещение
сдаем в аренду за 124 тыс. руб. в месяц. Потребительский кредит будем погашать в течение
трех лет, ежемесячно выплачивая банку 63 728 руб. При этом, как только помещение сдано в
аренду, сразу же арендуем квартиру на Шоссе Энтузиастов за 50 тыс. руб. в месяц.
Для сдачи коммерческого помещения в аренду откроем ИП и будем использовать
патентную систему налогообложения. Годовой налог составит 11 374,4 руб. (см. Закон
Московской области от 2 октября 2013 года №107/2013-ОЗ). Страховые взносы в ПФР и
ФФОМС составят 20 727,53 руб. в год. Налог на имущество не платим, т. к. находимся на
упрощенной системе налогообложения. Общая налоговая нагрузка составит: 11 374,4 + 20
727,53 = 32 101, 93 руб. в год. Это, кстати, всего 2,2% и совершенно законно.

Покупка квартиры для перевода в нежилой фонд: 5 000 000 руб.

Кредит на перевод квартиры в нежилой фонд и реконструкцию: 1 800 000 руб.
Ежемесячный платеж по кредиту: 63 728 руб. (в течение трех лет)
Ежемесячный платеж за аренду квартиры для проживания: 50 000 руб.
Налог и отчисления в фонды: 32 101,93 руб. в год или 2 675 руб. в месяц.

Итого, потратив 5 млн. руб., первые три года ежемесячно имеем:

124 000 — 63 728 — 50 000 — 2 675 = плюс 7 597 руб.;
с четвертого года и далее:
124 000 — 50 000 — 2675 = плюс 71 352 руб. в месяц!

В обоих рассмотренных случаях, потратив 5 млн. руб., мы будем жить в

полюбившейся квартире. Но, в случае покупки квартиры для проживания, мы имеем минус 96
590 руб. в месяц. А в случае создания коммерческого помещения и аренды квартиры для
проживания, мы имеем плюс 71 352 руб. в месяц. Разница между двумя вариантами 167 942
руб. ежемесячно в пользу съемной квартиры, которую действительно арендуют мои
знакомые. Что касается нежилого помещения в ближайшем Подмосковье, то оно недавно
создано и сдано в аренду.
Деньги, вложенные в нежилое помещение, с момента сдачи его в аренду выросли в
два раза:

Примерная цена коммерческого помещения: 124 000 х 100 = 12 400 000 руб.
Вложенные собственные средства: 5 000 000 руб.
Потребительский кредит: 1 800 000 руб.
Прибыль от потенциальной продажи: 12 400 000 — 5 000 000 — 1 800 000 = 5 600 000 руб.
Доход на вложенные средства: 5 600 000 / 5 000 000 = 112%

Деньги, вложенные в ипотечную квартиру, в случае резкого скачка цен можно вернуть.
Но вряд ли стоит надеяться на прибыль.
При создании коммерческого помещения: покупка квартиры, перевод в нежилой фонд
и строительные работы обошлись «дешевле рынка». Весь процесс занял всего несколько
месяцев. Нам удается создавать такие помещения уже не первый год. Но как ни странно,
другим, в тех же условиях, удается создавать себе только проблемы. Поэтому важно понять,
что для подобных инвестиций нужны знания и опыт. Приобрести их доступно любому
нормальному человеку. По крайней мере, это гораздо проще и быстрее двадцатилетней
ипотечной кабалы. Если вы не прочь поучиться на чужих ошибках, то прочтите мою книгу
«Как получать доход с недвижимости, или Отпуск на всю жизнь». В ней подробно описан
процесс создания коммерческого помещения из квартиры на первом этаже. Создав всего
один-два объекта вы обеспечите себе финансовую независимость. Доход от аренды легко
перекроет все ваши текущие ежемесячные затраты!
Но с чего начать тем, кто еще только готовится к покупке своей первой
недвижимости?
Во-первых, им можно посоветовать все таки арендовать квартиру, а разницу между
потенциальным ипотечным платежом и ценой аренды — откладывать на будущую
инвестицию.
Во-вторых, как только наберется достаточная сумма — купить собственную квартиру.
Да, именно так. Купить квартиру. Но не для проживания, а для сдачи в аренду. Через
некоторое время купить еще одну. Причем покупать стоит обязательно «однушки»: их легче
сдать в аренду, продать, а так же они сильнее повышаются в цене. Через некоторое время,
продав «инвестиционные» квартиры вы создадите коммерческое помещение. А многолетний
опыт сдачи квартир в аренду окажется серьезным подспорьем в новой деятельности.