Академический Документы
Профессиональный Документы
Культура Документы
В первой части статьи шла речь о том, что каждый способен достичь финансовой
независимости, если не будет себе мешать, цепляясь за вредные стереотипы. Судя по отзывам
читателей моей первой книги «Как получать доход с недвижимости, или Отпуск на всю
жизнь» (Экономика, 2014), самые распространенные стереотипы звучат так:
• Пока у меня мало денег, но как только они появятся, я сразу же займусь
инвестированием;
• Те кто смог заработать деньги, достаточные для инвестирования в коммерческую
недвижимость, уже имеют хорошие навыки инвестирования.
Подробнее об этих заблуждениях можно прочесть в первой части статьи. Вывод же
состоял в том, что в не зависимости от количества имеющихся у вас денег, в первую очередь
необходимо составить реальный финансовый план, рассчитанный на будущие доходы.
Так как конкретно должен выглядеть финансовый план? Откладывать каждый день по
сто рублей, покупать паи какого-нибудь фонда и к концу жизни будет счастье? Согласитесь,
это полная ерунда. Финансовый план должен позволять достичь реальной жизненной цели.
Например, цель состоит в том, что бы в таком-то году начать получать 100 000
рублей в месяц пассивного дохода. Для начала, необходимо рассчитать желаемый годовой
пассивный доход:
Итак, сумма необходимая для инвестирования тем, у кого есть время и желание:
Цель:
• не имея в настоящее время свободных денег, к 2024 году создать пассивный доход в
размере 300 000 рублей в месяц.
Для этого:
1. К 2022 году, заработать для инвестирования:
300 000 х 12 / 0,2 = 18 000 000 рублей.
2. Для этого, в 2014 году создать собственный бизнес и к 2016 году добиться
среднегодовой чистой прибыли в размере не менее 350 000 рублей в месяц.
Ежемесячно откладывать в среднем 250 000 рублей:
18 000 000 / 6 лет / 12 месяцев = 250 000 рублей.
3. Отложенные деньги менять на (выберите валюту) и хранить в банковской
депозитарной ячейке. Не стоит обращать внимание на потери при валютном
обмене. Это крохи, по сравнению с периодическими падениями курса рубля.
4. При накоплении суммы, достаточной для покупки однокомнатной квартиры в
типовой новостройке на этапе строительства — покупать квартиру. Если хранить
деньги в наличных, то велика вероятность, что они будут потрачены.
5. В купленных квартирах делать бюджетный ремонт, сдавать в аренду. Уже на этом
этапе почувствуется прелесть пассивного дохода, который, кстати, тоже стоит
откладывать.
6. К 2022 году накопится несколько квартир, у кого-то две-три штуки, у кого-то все
десять. Кроме квартир будет некоторая сумма наличной валюты и особенно важно:
опыт в ведении собственного бизнеса и опыт покупки, ремонта и сдачи в аренду
своих квартир. С этого момента уже стоит целенаправленно искать объекты
коммерческой недвижимости для инвестирования. В 90-х годах, было выгодно
выкупать магазины у «умирающих» коллективов собственников и после
реконструкции сдавать в аренду небольшими отделами. В 2000-х было выгодно
ставить сети торговых павильонов. Сейчас пока еще актуальна покупка квартир на
первых этажах с дальнейшим переводом в нежилой фонд. Наверняка, к моменту
накопления запланированной суммы, появятся новые интересные доступные именно
вам возможности, обеспечивающие запланированную рентабельность. Вот их то и
нужно будет найти.
7. При нахождении подходящего объекта, для высвобождения денег, просто продайте
нужное количество своих квартир. Если к продаже квартиры подходить разумно,
пользуясь опытом собственного бизнеса, то квартиру легко продать за месяц. Не
нужно специально искать риелтора. Он придет вместе с покупателем и с большим
энтузиазмом (за комиссионные покупателя) поможет вам «дожать» сделку.
Обязательно изучите нюансы налогообложения при продаже жилой собственности,
а точнее способы минимизации налогов.
8. Переложив деньги из квартир и валюты в покупку или создание коммерческой
недвижимости с рентабельностью от 20%, вы получите желаемый пассивный
доход. Приятное дополнение: вложив деньги с рентабельностью 20% вы фактически
удвоите собственный капитал, т. к. продать эту недвижимость можно примерно
за 10 годовых доходов. Вложив 18 миллионов, вы будете иметь в активе примерно 36
миллионов. После такого открытия многие люди задумываются — тем ли бизнесом
они занимаются?
И еще: не стоит спешить с покупкой. Лучше несколько лет просидеть при
квартирах и валюте и найти таки вариант с 20% рентабельностью, чем вложить
сразу под 10%.
Описанный стратегический план можно усложнить всевозможными коэффициентами
и индексами, учесть инфляцию и пр. Но поверьте, большее количество цифр и букв не
приведет вас быстрее к цели, а лишь забьет голову ненужной информацией.