ЗАНЯТИЕ 2.

ОГРАНИЧЕННЫЕ ВЕЩНЫЕ ПРАВА НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ

Некоторые факты к теме занятия

1. Земельные участки могут предоставляться их собственни- ками другим лицам во владение и пользование на условиях и в по- рядке,
которые предусмотрены гражданским и земельным законода- тельством. Лицо, не являющееся собственником земельного участка,
осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или до-
говором с собственником.

2. Земельные участки из состава федеральной собственно- сти, собственности субъектов Российской Федерации, муниципаль- ной
собственности могут принадлежать гражданам на праве пожиз- ненного наследуемого владения.

Предоставление земельных участков гражданам на праве по- жизненного наследуемого владения после введения в действие Зе-
мельного кодекса РФ не допускается. Право пожизненного наследу- емого владения земельным участком, находящимся в государствен-
ной или муниципальной собственности, приобретенное граждани- ном до введения в действие Земельного кодекса РФ, сохраняется.

Распоряжение земельным участком, находящимся на праве по- жизненного наследуемого владения, не допускается, за исключе- нием
перехода прав на земельный участок по наследству.

Оформление в собственность граждан земельных участков, ра- нее предоставленных им в пожизненное наследуемое владение сро- ком
не ограничивается. Гражданин, обладающим земельным участ- ком на праве пожизненного наследуемого владения, вправе зареги-
стрировать право собственности на такой земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законода-
тельством, такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность. Владелец земельного участка вправе возво-
дить на нем здания, сооружения, создавать иное недвижимое иму- щество, приобретая на него право собственности.

3. В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учре- ждениям,
казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих
полномочий, а также органам государственной власти и орга- нам местного самоуправления. Гражданам земельные участки в по-
стоянное (бессрочное) пользование не предоставляются. Право по- стоянного (бессрочного) пользования находящимися в государ-
ственной или муниципальной собственности земельными участ- ками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в дей-
ствие Земельного кодекса РФ, сохраняется.

4. Сервитут – право пользования чужим объектом недвижи- мого имущества в определенных пределах для прохода или проезда через
соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабже- ния и
мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления
сервитута.

5. Сервитут – это такое обременение земельного участка или другой недвижимости, которое может заключаться как в ограничен- ных
полномочиях по его использованию другим собственником (собственником соседнего земельного участка или другой недвижи- мости),
так и в ограничении собственных полномочий.

6. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) возникло в римском частном праве. Уже в те времена
содержание сервитута связывалось с правомочием пользо- вания, которое, однако, ограничивалось определенными пределами,
устанавливаемыми договором. Римские юристы допускали суще- ствование сервитутов активного и пассивного типов. Суть послед- них
заключалась в воздержании собственника земельного участка от совершения каких-либо действий. Классики юриспруденции обос-
новывали бессрочный и неделимый характер сервитутов, невозмож- ность установления условных сервитутов, а также необходимость
учитывать при установлении сервитутов потребности господствую- щего земельного участка. Сервитут обладает свойством следования.

7. Сервитут может возникнуть в результате соглашения, ад- министративного акта, судебного решения.

8. Гражданско-правовое регулирование отношений, связан- ных с необходимостью установления сервитута, должно строиться на
началах добрососедства, справедливости, уважительного отноше- ния друг к другу собственников смежных объектов недвижимости.

9. Нормы Гражданского кодекса РФ о сервитуте нуждаются в дополнении. В частности, Гражданский кодекс РФ следует допол- нить
положениями о договоре об установлении сервитута. По дого- вору на установление сервитута одна сторона (сервитутодатель) обя-
зуется предоставить возможность ограниченного использования зе- мельного участка или другой недвижимости, принадлежащей ему на
вещном праве, в определенном объеме правомочий субъекту вещ- ного права на соседний земельный участок (сервитуарию) или воз-
держиваться от действий определенного рода в интересах послед- него безвозмездно или за плату.

10. Эмфитевзис в римском частном праве представлял собой возникающее на основании особого эмфитевкарного договора по-
жизненное долгосрочное возмездное право пользование чужой зем- лей в целях ее эксплуатации, получения плодов, доходов и иных
при- ращений. В истории российского гражданского права эмфитевзис имел облик чиншевого права. Разработчики Проекта изменений
ГК РФ предлагают ввести в Гражданский кодекс РФ право постоянного землевладения, которое представляет собой право владения и
поль- зования чужим земельным участком, устанавливаемое бессрочно или на определенный срок для ведения сельскохозяйственного
про- изводства, лесного хозяйства, организации рыболовства, рыбовод- ства, охоты, создания особо охраняемых территорий и геологиче-
ских объектов, а также для иных предусмотренных законом целей, достижение которых связано с использованием природных свойств и
качеств земельного участка (эмфитевзис).
Темы для обсуждений

1. Право пожизненного наследуемого владения земельным участком.

2. Право постоянного бессрочного пользования земельным участком.
3. Сервитут: понятие, проблемы законодательной регламента- ции и судебной практики, перспективы правового регулирования.
4. Право застройки.
5. Эмфитевзис как ограниченное вещное право.

 Ограниченные вечные права на юр лиц

  
История становления
  
Права оперативного управления
  
И ВЫПИСАТЬ В ТЕТРАДЬ ВЕЩНЫЕ ПРАВА УЧРЕЖЕДНИЯ

3. Сервитут: понятие, проблемы законодательной регламента- ции и судебной практики, перспективы правового регулирования.

Понятие и виды прав на чужие вещи

В римском праве могли существовать права как на свои, так и на чужие вещи. Подразумевалось, что собственность
принадлежит определенному лицу, но другое лицо при этом имеет ряд прав, связанных с его вещью. Такие ограниченные
права возникали или по воле самих собственников (на основании договора), или на основании правовых актов, издаваемых
с целью улучшения экономического использования отдельных категорий вещей.

Права на чужие вещи были различными в связи с тем, что различными были и виды пользования чужими вещами.

Выделялось несколько видов прав на чужие вещи:

1)    сервитуты (servitutes) — имущественные права на чужие вещи:

 личные;

 вещные;

2)    залоги — вещь находилась у кредитора в обеспечение исполнения требования;

3)    эмфитевзис (emphiteusis) — отчуждаемое наследуемое право долгосрочного пользования чужой землей;

4)    суперфиций (superfisies) — это аналог эмфитевзиса: долгосрочное отчуждаемое и наследуемое право аренды
строительных участков с целью возведения строения и пользования этим строением.

Понятие сервитута

Появление сервитутов было связано с появлением частной собственности на землю. Существовали, например, земельные
участки, не имеющие водных источников или выхода к общей дороге. В этом случае возникала необходимость закрепить за
собственниками таких «ущербных» участков право пользоваться водой из источников на соседних участках, проходить через
соседние участки для выхода на общую дорогу. Так возникла потребность пользоваться чужой землей, или сервитута
(servitutes).

Сервитут (от servitus — рабство вещи, служение ее) представляет собой право пользоваться чужим имуществом в том или
ином отношении.

Собственник участка, на котором есть вода, ограничивался в правах, а сам земельный участок служил для пользы участка,
не имеющего водного источника. Право собственника пользоваться водой с соседнего участка является сервитутным
правом.

Следует отличать сервитутное право от обязательственного. Обязательственное право носило личный характер, его
предметом являлись действия определенных лиц. Например, собственник, не имеющий на земельном участке водного
источника, заключал договор о праве пользования водой с собственником другого земельного участка. Однако стоило
собственнику участка с источником воды продать свою землю, второй собственник уже не имел возможности пользоваться
водой, как прежде. Он должен был снова заключить договор о праве пользования водой, но уже с новым собственником
земельного участка.
В сервитутном праве предметом являлись не действия определенных лиц, а сама вещь. Сервитут — это обременение
вещи. Поэтому субъект сервитутного права сохранял свои права пользования вещью в том или ином отношении независимо
от смены собственника этой вещи. В нашем примере смена собственника земельного участка не прекращала действия
сервитутного права.

Личные сервитуты

Личными сервитутами считались пожизненные права пользования чужой вещью. Основными видами личных сервитутов
были: ususfructus, usus, habitatio, operae servorum vel animalium.

Узуфрукт (ususfructus) определялся как право пользования чужой вещью и ее плодами с сохранением в целости сущности
вещи. Предметом узуфрукта могла быть как движимая, так и недвижимая вещь (например, сад, пруд). Право пользования
вещью устанавливалось либо пожизненно, либо на определенный срок.

Узуфруктуарий имел право пользоваться вещью и извлекать плоды из нее. Право собственности на плоды у него возникало
с момента сбора. Допускалась передача узуфруктуарием предмета узуфрукта третьим лицам в пользование по договору
поднайма. В этом случае он оставался ответственным перед собственником за целостность вещи и правильность
пользования ею.

Узуфруктуарий обязан был возмещать все затраты на вещь, в том числе выплачивать подати и другие платежи; бережно
относиться к вещи; возмещать ущерб собственнику, если по его вине или вине поднанимателя вещь приходила в негодное
состояние либо собственник терпел ущерб ввиду превышения им своих прав.

Узуфрукт нельзя было отчуждать и передавать по наследству. Со смертью узуфруктуария он прекращался, и вещь
переходила собственнику.

Собственник вещи мог продать предмет узуфрукта, заложить вещь, обременить ее другим сервитутом, но при этом не
должны были ущемляться права узуфруктуария.

В отличие от других сервитутов узуфрукт был делим и мог принадлежать в долях нескольким лицам.

Узус (usus) представлял собой право пользования чужой вещью, но без права на плоды вещи. Как правило, узус
предоставлялся лицу пожизненно. Пользоваться предметом узуса могли близкие родственники узуария (например,
проживать с ним в доме). Однако он не мог передать свое право посторонним лицам, равно как и делить его с кем-либо.
Узус был неделим.

Что касается плодов, то узуарий мог пользоваться ими в объеме собственных потребностей (личных и потребностей членов
семьи, пользующихся совместно с ним предметом узуса).

Пользователь узуса нес расходы по содержанию вещи: выплачивал повинности, налоги, но в меньшем размере, нежели
узуфруктуарий. Во всем остальном обязанности пользователя совпадали с обязанностями узуфруктуария.

Узус мог принадлежать нескольким лицам, но не был делим. Обязанности пользователя также обеспечивались путем
документа, подтверждающего факт стипуляции. Подобно узуфруктуарию, пользователь должен был осуществлять свое
право, как полагается boni viri arbitratu, и возвратить вещь собственнику в надлежащем виде.

Пожизненное право на пользование чужими рабами или животными (operae servorum vel animalium) — это личный
сервитут, который был предметом спора римских юристов. Это право подчинялось тем же правилам, что и право
проживания в чужом доме. Разрешалось пользоваться трудом раба (животного) для себя или сдавать его в аренду за плату.
Возможность безвозмездной передачи этого права является спорной.

Вещные сервитуты

Вещные сервитуты (servitus rerum или servitus praediorum) относились к земле и поэтому назывались земельными. В
отличие от личных сервитутов устанавливались не в пользу определенного лица, а в пользу определенной вещи. Эти
вещные права предоставлялись лицу, являющемуся собственником другого участка, на использование чужой земли.

Вещные сервитуты были постоянными и существовали независимо от смены пользователей:

а) сельские земельные сервитуты (servitutes praediorum rusticorum) устанавливались для использования «служебного»

сельского имущества, на которое и дан сервитут, в пользу и для улучшения «господствующего» имущества. Сельские
сервитуты — одни из самых ранних в римском праве. Все они делились на следующие категории:

 дорожные сервитуты состояли в праве проходить (проезжать) через участок;

 водные сервитуты состояли в праве пользоваться водой с участка или проводить воду через этот
участок с целью орошения (aquaeductus);
 прочие права стали получать признание постепенно, на фоне двух предыдущих категорий:право
добывать песок с чужого участка, право хранить плоды на чужом участке и др.;

б) городские земельные сервитуты (servitutes praediorum urbanorum) устанавливались для использования «служебного»

городского участка в пользу и для улучшения «господствующего» имущества. Городские сервитуты подразделялись на
следующие категории:

 право на стены (опоры) (iura parietum) заключалось в том, что собственник господствующего участка
наделялся правом возвести строение на своем участке, опираясь на стену соседского дома;

 право на пространство сформировалось из права на стены (часто не выделяется в отдельную

категорию): право делать выступ, нависающий над чужим и др.;

 право на стоки (iura stillicidorium) состояло в праве собственника господствующего участка обеспечивать
сток воды с собственного участка через служебный участок;

 право на окна (вид) (iura luminutn) ограничивало собственника служебного участка в строительстве
зданий, которые портят вид или ухудшают освещенность дома на господствующем участке.

Возникновение сервитутов

Сервитуты могли возникнуть путем:

1. юридических сделок;

2. по давности;

3. в силу предписания закона;

4. посредством судебного решения.

Приобретение путем юридических сделок

По нормам цивильного права все сервитуты устанавливались путем уступки права в ходе процесса, а сельские сервитуты,
кроме того, — путем манципации. Собственник земельного участка при отчуждении земли мог приобрести для себя сервитут
на отчуждаемую землю путем дополнительного соглашения к договору купли-продажи.

В период империи сервитуты устанавливались уже путем традиции, т. е. передачи владения сервитутом. Сервитуты на
провинциальные земли устанавливались путем простого соглашения с применением стипуляции. Право Юстиниана
отменило древние формальные способы установления сервитутного права и оставило лишь преторские способы: путем
традиции и простого соглашения сторон.

Приобретать земельные сервитуты мог только собственник, эмфитевт или суперфициарий, а личные — любое физическое
лицо. Допускалось установление земельных сервитутов сообща с собственниками.

Приобретение по давности

До середины II в. до н. э. сельские сервитуты приобретались по давности (в течение двух лет). В 149 г. до н.э. законом
Скрибония был отменен этот способ приобретения. Однако в период империи преторским эдиктом вновь стало признаваться
давностное (10- и 20-летнее) владение сервитутом.

Приобретение в силу предписания закона

Приобретение в силу предписания закона могло иметь место, например, при разводе супругов. Известно, что семейное
право налагало на супруга, создавшего своим поведением основание для развода, штраф. Этот штраф при отсутствии
детей поступал невиновному супругу. В случае наличия у супругов детей последние получали собственность на имущество,
удержанное в виде штрафа, а невиновный супруг — узуфрукт на имущество.

Установление в силу судебного решения

Установление в силу судебного решения могло иметь, например, место при разделе общей собственности. Предоставив
одному из лиц больший по размеру земельный участок, суд обременял его сервитутом в пользу собственника меньшего
участка. В другом примере судья мог обязать собственника земельного участка предоставить другому лицу за плату право
прохода к месту погребения родных.
 Прекращение сервитутов

Сервитутное право могло быть прекращено в силу различных обстоятельств:

 природных событий;
 по воле правомочного лица;
 по стечению обстоятельств;
 по другим причинам.

С прекращением сервитута в полном объеме восстанавливалось право собственности, обремененное ранее сервитутом.
Сервитуты прекращались в случае утраты или гибели предмета сервитутного права или превращения его в такое состояние,
которое делало невозможным пользование установленным правом. Если существенное изменение предмета сервитута
произведено собственником вещи, он обязан был возместить субъекту сервитутного права причиненные этим изменением
убытки.

Личные сервитуты прекращались со смертью управомоченного лица, а также в случае утраты им правоспособности любой
степени. В законодательстве Юстиниана прекращение личных сервитутов могло иметь место лишь в максимальной и
средней степени утраты правоспобности. Сервитуты прекращались также в случаях:

 отказа пользователя сервитутного права от соответствующего права;

 истечения погасительной давности (в силу неиспользования предоставленных сервитутов в течение 10–
и 20-летнего срока в соответствии с законодательством Юстиниана);
 при приобретении собственником служащего участка права собственности на господствующий участок
(для личных сервитутов необходимо слияние права собственности на вещь и пожизненного пользования вещью
уполномоченным лицом).

Защита сервитутов

Первоначально носители сервитутного права защищались с помощью так называемого виндикационного сервитутного иска
(vindicatio servitutis). Он применялся как для возвращения утраченного сервитута, так и для устранения препятствий,
мешавших владельцу сервитута пользоваться своим правом.

Истец должен был доказать наличность сервитутного права и нарушение его ответчиком.

Сервитуты, установленные преторским правом, защищались иском по аналогии (actio confessoria utile). Он был подобен
публициановому иску, предоставляемому бонитарному обладателю вещи.

В законодательстве Юстиниана, когда исчезло различие между сервитутами, устанавливаемыми цивильным и преторским
правом, появился иск под названием конфессорный (actio confessoria). Этот иск не только восстанавливал нарушенные
права пользователя сервитутом, но и обеспечивал возмещение ему убытков, а также препятствовал нарушению прав истца
в будущем.

Некоторые сервитуты защищались с помощью интердиктов как поссессорных средств защиты, когда не требовалось
доказывать право лица на сервитут.

Владение узуфруктом защищалось интердиктами, аналогичными тем, которые использовались для защиты владения
вещами. По аналогии с владельческими интердиктами защищались земельные и другие личные сервитуты (водные,
дорожные и др.).

4. Право застройки.

Право застройки (суперфиций)

Правом застройки является право владения и пользования чужим земельным участком в целях возведения на

нем [одного или нескольких] зданий и [или] сооружений и его [их] последующей эксплуатации" (абз. 1 и 2 п. 1 ст. 300).
Опять-таки, воспоследовав этому определению и дополнив его характеристиками, содержащимися в других проектируемых
нормах ГК, мы сможем собрать следующий комплект признаков права застройки:
1) его объектом может быть чужой  (для его обладателя — застройщика) земельный участок (п. 1 ст. 300)вместе с
находящимися на нем зданиями и сооружениями (п. 1 ст. 300.1), т.е. индивидуально определенная, чужая  и
притом недвижимая вещь  (вследствие чего право застройки всегда подлежит государственной регистрации — см. абз. 2
п. 4 ст. 300);

2) его содержание составляют правомочия  владения  и пользования  объектом (п. 1 ст. 300) для определенных целей

—  целей застройки или строительства (там же), включающего в себя не только возведение новых зданий и
сооружений, но и реконструкцию, либо снос имеющихся зданий или сооружений (п. 1 ст. 300.1) с параллельной или
последующей эксплуатацией вновь возведенных или реконструированных объектов (абз. 2 п. 2 ст. 300.1); вдобавок ко всему
такое конкретно-целевое (строительно-эксплуатационное) пользование стесняется общецелевыми ограничениями, а
именно — целевым назначением и разрешенным использованием земельного участка, предоставленного под застройку
(абз. 2 п. 2 ст. 300.1);

3) застройщик способен распоряжаться правом застройки, в том числе в формах "...отчуждения этого права, передачи
его в залог или распоряжения им иным образом [например, путем внесения его в качестве вклада в уставный капитал или в
общее имущество простого товарищества], если иное не установлено законом" (абз. 1 п. 1 ст. 300.5), причем,
распоряжение зарегистрированным правом застройки возможно только при условии одновременного аналогичного
распоряжения зданием или сооружением, возведенным (реконструированным) застройщиком (абз. 2 п. 1 ст. 300.5)[2];

4) оно может быть установлено только на определенный срок не меньший 50, но и не больший 100 лет (ст. 300.3)[3], только
по воле собственника, т.е. по договору с ним (п. 4 ст. 300, ст. 300.2) и только за плату (абз. 3 н. 2 ст. 300.1, ст. 300.4)[4];

5) оно не прекращается в случае изменения собственника застраиваемого участка, в том числе вследствие реализации
собственником своего правомочия распоряжения этим участком (п. 5 ст. 300, ст. 300.6), т.е. обременяет свой объект,
следует за ним; исключения составляют случаи изъятия участка для государственных или муниципальных нужд и
его реквизиции (п. 6 ст. 300.6).

Как и в предыдущем случае признаки, выделенные полужирным курсивом, т.е. характеризующие объект,

содержание и пределы осуществления права застройки не оставляют никаких сомнений насчет его ограниченной вещной
природы. Иные качества — либо случайны, либо вовсе не признаки, а внешние проявления вещной природы исследуемого
права.

5. Эмфитевзис как ограниченное вещное право.

Эмфитевзис и суперфиций относились к числу прав на чужие вещи и представляли собой вещные, отчуждаемые,
передаваемые по наследству права долгосрочного пользования чужой землей. Оба эти права сходны с сервитутами в том
отношении, что как сервитуты, так и суперфиций и эмфитевсис являлись правами пользования чужой вещью. Однако
отличительным критерием суперфиция и эмфитевзиса от сервитутов служила широта содержания и долгосрочность их
действия.

Эмфитевзис (emphyteusis) (от слова «насаждать») — долгосрочная наследственная аренда земельного участка, право
пользования чужой сельскохозяйственной землей для ее обработки. Этот институт развился в период империи как форма
использования пустующих земель. От предиального сервитута эмфитевзис отличался широтой содержания, от личного —
наследственным характером.

Эмфитевта обязан платить оброк (vectigal, canon) без сбавки при случайном ухудшении объекта или недороде и подати,
содержать участок в надлежащем состоянии. Он имел право на владельческую защиту и петиторные иски (actio vectigalis),
приобретать плоды с момента их отделения (separatio), отчуждать и закладывать вещь с доведением этого до сведения
собственника, который имел право преимущественной покупки или получения 2 % от продажной цены или от стоимости
эмфитевзиса.
--------
Эмфитевзис – вещное право долгосрочного, отчуждаемого, наследственного пользования чужим сельскохозяйственным
участком за вознаграждение. Этот правовой институт был заимствован римлянами из древнегреческого права, применялся
для сдачи земли в аренду в римских провинциях. Эмфитевзис можно было передать по наследству, произвести его
отчуждение иным способом. Обладатель эмфитевзиса (эмфитевт) обладал владельческой защитой, обязан был следить за
плодородием почвы. Собственник такого земельного участка получал за него ежегодную плату (канон), имел возможность
возвратить указанный земельный участок себе во владение, но не произвольно, а только если эмфитевт нарушал условия
пользования земельным участком (ухудшал его или не платил канон) или сам отказывался от своего права. Эмфитевт при
продаже участка обязан был уведомить об этом собственника земли, который мог воспользоваться своим правом
преимущественной покупки в течение двух месяцев.
-------
Суперфиций – вещное право долгосрочного, отчуждаемого, наследственного пользования строением на чужом городском
земельном участке за вознаграждение. Это оригинальный древнеримский правовой институт, касающийся права застройки
городского земельного участка (прежде всего возведения на нем жилого дома). Обладатель суперфиция (суперфициарии) не
становился собственником построенного им на чужом земельном участке дома, однако он обладал правом владения,
пользования и ограниченного распоряжения (с разрешения собственника земельного участка) указанным домом. В целом
правовой статус суперфиция схож с правовым статусом эмфитевзиса (это касается, в частности, его возмездности).