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SECTOR DE AVALÚOS

SUBDIRECCION DE FISCALIZACION

15 de noviembre de 1996

Señores
Administradores Tributarios Regionales
Presente

La Subdirección de Fiscalización en uso de las facultades otorgadas por el artículo 12 del Decreto Nº 21427-
H, publicado en La Gaceta Nº 151 del 7 de agosto de 1992 y con la aprobación de la Directora General de
Tributación Directa le envía , para su ejecución, Manual de Procedimientos Para el Avalúo Administrativo.

El presente documento rige a partir del 18 de noviembre de 1996.

________________________________ __________________________
ING. HERNAN LOPEZ R. GERARDO DURAN ORTIZ
SECTOR AVALÚOS SUBDIRECTOR DE FISCALIZACION

____________________________
LIC. JENNY PHILLIPS AGUILAR
DIRECTORA GENERAL TRIBUTACIÓN DIRECTA

cc: Directora Adjunta Tributación Directa


Control Gerencial
Archivo

MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA AVALÚOS ADMINISTRATIVOS


SECTOR DE AVALÚOS

SUBDIRECCION DE FISCALIZACION

MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA EL


AVALUÓ ADMINISTRATIVO

SAN JOSE- COSTA RICA


NOVIEMBRE 1996

COLABORADORES

Este trabajo fue realizado por el Sector de Avalúos de la Subdirección de Fiscalización, con la
colaboración del Ing. José A. Salas González, Jefe del Departamento de Avalúos de la Administración
Regional Tributaria de San José.

MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA AVALÚOS ADMINISTRATIVOS


CONTENIDO

INTRODUCCIÓN..................................................................................................................5
ANTECEDENTES.................................................................................................................5
OBJETIVO.............................................................................................................................5
OBJETIVOS ESPECÍFICOS..........................................................................................................5
DESARROLLO......................................................................................................................6
CONFECCION Y TRAMITE DE EXPEDIENTES......................................................................6
LUGAR DE PRESENTACIÓN.....................................................................................................7
REQUISITOS.................................................................................................................................7
TRÁMITE INTERNO.....................................................................................................................8
ESTUDIO Y ANÁLISIS DEL EXPEDIENTE...........................................................................11
IDENTIFICACIÓN DEL MOTIVO.............................................................................................................11
REVISIÓN DE LA INFORMACIÓN SUMINISTRADA ..........................................................................11
INSPECCIÓN DE CAMPO.........................................................................................................12
INSPECCIÓN DEL TERRENO.................................................................................................................12
INSPECCIÓN DE CONSTRUCCIONES E INSTALACIONES.................................................................13
INSPECCIÓN DE BIENES MUEBLES......................................................................................................15
INSPECCIÓN DE CULTIVOS.....................................................................................................................16
DETECCIÓN DE ERRORES EN LA SOLICITUD, AL REALIZAR LA INSPECCIÓN DE
CAMPO...........................................................................................................................................17
INVESTIGACIÓN DE VALORES...............................................................................................17
INVESTIGACIÓN DE VALORES PARA TERRENOS.............................................................................18
INVESTIGACIÓN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES E INSTALACIONES.........................21
INVESTIGACIÓN DEL VALOR DE MAQUINARIA...............................................................................22
INVESTIGACIÓN DEL VALOR DE LOS CULTIVOS.............................................................................22
PREPARACION DEL INFORME...............................................................................................22
FORMATO....................................................................................................................................................24
TIPOS DE INFORME...................................................................................................................................33
OTROS INFORMES ESPECIALES............................................................................................................34
RESPONSABILIDADES...............................................................................................................36
SUPERVISIÓN...............................................................................................................................37
SUPERVISIÓN DESDE LA OFICINA........................................................................................................38
SUPERVISIÓN DE CAMPO.......................................................................................................................38
ANEXO ................................................................................................................................40
MÉTODOS DE VALORACIÓN.........................................................................................41

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MÉTODO COMPARATIVO O DE MERCADO........................................................................42
ANÁLISIS FINAL Y DETERMINACIÓN DEL VALOR DEL PREDIO..................................................45
APLICACIÓN DEL MÉTODO COMPARATIVO EN LA VALORACIÓN DE PREDIOS......................45
APLICACIÓN DEL MÉTODO COMPARATIVO EN LA VALORACIÓN DE CONSTRUCCIONES E
INSTALACIONES........................................................................................................................................49
APLICACIÓN DEL MÉTODO COMPARATIVO EN LA VALORACIÓN DE MAQUINARIA, EQUIPO
Y OTROS BIENES MUEBLES....................................................................................................................50
APLICACIÓN DEL MÉTODO COMPARATIVO PARA VALORAR CULTIVOS.................................50
MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE LA RENTA................................................................50
APLICACIÓN DEL MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE LA RENTA PARA DETERMINAR EL
VALOR DEL TERRENO Y SUS MEJORAS..............................................................................................51
MÉTODO DE REPOSICIÓN......................................................................................................53
COSTO DE PRODUCCIÓN COMO NUEVO.............................................................................................54
DEPRECIACIÓN..........................................................................................................................................55
MÉTODOS PARA MEDIR DEPRECIACIÓN FÍSICA...............................................................................57
MÉTODO DE " ANTES Y DESPUÉS "......................................................................................65
MÉTODO DEL VALOR EN VERDE..........................................................................................68
EVALUACIÓN DEL RENDIMIENTO..............................................................................72
BIBLIOGRAFÍA..................................................................................................................74
VALOR DE MERCADO COMO BASE DE VALUACIÓN.....................................................113

MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA AVALÚOS ADMINISTRATIVOS


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SECTOR DE AVALÚOS

INTRODUCCIÓN

Acorde con los cambios técnologicos ocurridos en los últimos tiempos, la Dirección General de la Tributación
Directa se ha visto en la necesidad de adoptar técnicas y métodos recientes que proporcionen un mejor fundamento a
los avalúos practicados por dicha oficina.

Una circunstancia que se debe tomar muy en cuenta, en el trabajo técnico que realizan los diferentes oficinas de
avalúos de las distintas administraciones regionales que han surgido a raíz del proceso de reestructuración que
experimenta la Tributación Directa, es que se reciben solicitudes de avalúos de muy diversa índole: compra y venta
de propiedades muebles e inmuebles por parte del estado, para fijar el alquiler de algún edificio u oficina, para el
pago de servidumbres, etc. Estos avalúos son solicitados, asímismo, por diversas instituciones públicas (ministerios,
entes descentralizados, municipalidades, etc.).

Todo lo anterior requiere del empleo de las nuevas técnicas en tasación, aunado a una sólida preparación de los
peritos en el manejo de estas.

Este documento ofrece métodos apropiados para cumplir, de manera eficiente, las tareas descritas las cuales, por
imperativo de leyes específicas, deben cumplir las oficinas de avalúos de las administraciones regionales. Asímismo,
establece responsabilidades en la ejecución del trabajo, los tipos de supervisión y control que se ejercerán y el
seguimiento para evaluar los rendimientos y la calidad de las labores que se ejecuten.

ANTECEDENTES
Como consecuencia de la nueva reestructuración de la Tributación Directa y del programa de regionalización, el
Sector de Avalúos de la Sub-Dirección de Fiscalización, se ha dado a la tarea de estudiar la forma que permita al
Departamento y secciones de avalúos de las diferentes regionales, utilizar las nuevas técnicas y recursos en una
forma óptima.

Por lo anteriormente indicado, el Sector de Avalúos presentó e impartió un programa de adiestramiento por medio
del Departamento de Capacitación a todos los peritos que ingresaban a la Tributación Directa, en el que se cubrían
los tópicos plasmados en este manual; además, fue acompañado de una capacitación práctica en cada una de las
regionales que iniciaban la labor de avalúos.

Cabe hacer mención, además, de las directrices emitidas por el Sector de Avalúos, las cuales son refrendadas por la
Dirección General de la Tributación Directa y vinculantes para aquellos a quienes van dirigidas.

OBJETIVO

Establecer los procedimientos administrativos y técnicos para el manejo de la información y la realización de los
avalúos administrativos de bienes muebles e inmuebles

OBJETIVOS ESPECÍFICOS

• Uniformar los criterios de valuación de la Tributación Directa a nivel nacional.


• Usar los nuevos métodos para la realización de los diferentes avalúos.
• Asentar responsabilidades en los diferentes procesos de las valoraciones
• Usar las bases de datos y aplicar los diferentes estudios, técnicas y procedimientos, para determinar valores y
emitir criterios.

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• Evaluar los rendimientos en concordancia con la complejidad, dificultad y cantidad de la información generada
por el estudio para realizar un avalúo.
• Orientar a los profesionales en valuación sobre los métodos a seguir en los trabajos de campo.

DESARROLLO

Para lograr ese objetivo, es necesario dictar la metodología, los procedimientos y normas a ejecutar en los siguientes
puntos:

4.1.Confección y trámite de expedientes


4.2. Lugar de Presentación
4.3. Requisitos
4.4. Trámite Interno
4.5. Estudio y Análisis del Expediente
4.6. Inspección de Campo
4.7. Detección de Errores en la Solicitud
4.8. Investigación de Valores.
4.9. Preparación del Informe.
4.10. Responsabilidades.
4.11. Supervisión.

CONFECCION Y TRAMITE DE EXPEDIENTES

Toda solicitud de avalúo administrativo solo puede ser solicitada por un ente público, autónomo o semiautónomo,
ante la Dirección General de la Tributación Directa. Los cuerpos legales en los cuales se fundamenta esta
institución para realizar este tipo de avalúos son los siguientes:

Ley Nº 7404 Ley general de Concesión de Obra Pública. Remite la compra directa a la ley de Contratación
Administrativa.

Ley Nº 6653 de Expropiación de inmuebles para los fines de la U.C.R.

Ley Nº 7399 Ley de Hidrocarburos.

Ley Nº 7495 Ley de Expropiaciones.

Ley Nº 7494. Ley de Contratación Administrativa. Reformando Nº 7612.

Ley Nº 6735 Ley del Instituto de Desarrollo Agrario.

Ley Nº 2825 Ley de Tierras y Colonización.

Ley Nº 6797 Código de Minería.

Ley Nº 6758. Ley Reguladora del Proyecto Turístico Papagayo.

Ley Nº 7317. Ley de Conservación de la Vida Silvestre.

Ley Nº 6172 Ley Indígena.

Ley Nº 1788. Ley orgánica del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo. (INVU).

Ley Nº 2710 Ley de Erradicación de Tugurios y Defensa de sus Arrendamientos y el Decreto Ejecutivo Nº 17270-P.

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Ley Nº 7092 Ley y Reglamento del Impuesto sobre la Renta y sus Reformas.

Acuerdo Nº 218 del 13 de noviembre de 1987 de la Autoridad Presupuestaría, ratificada por el Consejo de Gobierno,
en acuerdo Nº 130 del 22 enero de 1988.

Decreto Nº 40 “ Reglamento del Tribunal Fiscal Administrativo “.

Las solicitudes que se presentan originan un expediente administrativo, conformado por todos los documentos que
contienen información indispensable. Lo anterior se hace con el propósito de fundamentar el trabajo y anexar todos
los documentos relativos al avalúo.

Para regular su trámite deben seguirse las siguientes disposiciones administrativas:

LUGAR DE PRESENTACIÓN
REQUISITOS
TRÁMITE INTERNO

LUGAR DE PRESENTACIÓN

Toda solicitud que ingresa y que corresponda tramitar al departamento de avalúos o unidades de avalúos, debe ser
presentada en las oficinas de recepción de documentos de la administración regional correspondiente, para ponerles
el sello y la fecha de ingreso.

Estas son las únicas oficinas autorizadas para realizar este trámite.

REQUISITOS

Toda solicitud debe ser suscrita por el ministro, presidente ejecutivo o la persona que estos designen, o bien, por el
representante legal de instituciones públicas, asociaciones y corporaciones.

Esta debe contener, además de la nota, todos los documentos necesarios para su tramitación e indicar el fin del
avalúo y lo que se requiere evaluar.

En caso de bienes inmuebles, es necesario aportar lo siguiente:

• Citas de inscripción
• Planos de agrimensura
• Planos constructivos (si existen)
• Certificación del Registro Nacional de la Propiedad.
• Si la solicitud es para efecto de expropiación, aportar la declaratoria de interés público.

Si se trata de bienes muebles, incluir:

• Inventario detallado de los bienes.


• Para efectos de valorar vehículos, aportar certificación de inscripción del Registro de la
Propiedad.

Si la solicitud es para determinar el Derecho de Llave por desalojo forzoso, suministrar fotocopia de los siguientes
documentos:

• Declaraciones juradas del impuesto sobre la renta de los periodos anteriores (cinco como máximo).

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• Cédula y personería jurídica en caso de empresas


• Cédula de identidad en caso de personas físicas.
• Patente del negocio
• Contrato de arrendamiento y del último recibo cancelado en caso de que el local no sea propio.
• Última planilla de la Caja Costarricense del Seguro Social.
• Balance de situación y resultados de los periodos anteriores (cinco como máximo ) los cuales
deben ser firmados por el propietario o representante legal en caso de empresas y , además, deben ser
certificados por un contador público autorizado.
• Especificar equipo, mobiliario y mercadería que procede del negocio.
• Detallar las mejoras removibles y fijas que el inquilino haya realizado para poder desarrollar su
actividad a futuro.
• Indicar la papelería y propaganda que, como producto del desalojo, no será utilizada a futuro.

TRÁMITE INTERNO

En este procedimiento se contempla todo el trámite administrativo de la documentación en las diferentes etapas del
proceso, como son en forma general:

• - Asignación del avalúo al perito valuador


• -Trámite de la solicitud de avalúo
• - Comunicación del avalúo al interesado

Una vez que la solicitud ingresa al departamento o sección de avalúos correspondiente, se procede a confeccionar el
expediente mediante el uso del formulario F.50.01, con la siguiente información:

• Numeración.

Se realiza en forma consecutiva e incluye todas las solicitudes de carácter fiscal.

• Fecha de ingreso
• Institución solicitante
• Propietario del bien

La solicitud que no cumpla con los requisitos indicados en el punto 4.3. (REQUISITOS) anteriormente citado, se le
envía una nota de requerimiento, en la cual se da un plazo perentorio de 10 días hábiles para suministrar la
información faltante. Si vencido tal período no se ha suministrado la información faltante, se archiva por caducidad (
artículo número 264 de la Ley General de la Administración Pública.)

Todas las hojas que conforman el expediente deben estar debidamente foliadas. Debe adicionarse toda aquella
información que se recabe para su tramitación, así como el borrador del avalúo y la investigación de campo. En la
carátula del expediente debe indicarse el número de folios.

Es de suma importancia que el perito elabore una memoria de cálculo, la cual se deberá adjuntar al expediente,
conjuntamente con la investigación de valores y el borrador del informe pericial, y deberá contener un detalle del
procedimiento de valoración empleado en cuanto a terreno, construcción, maquinaria, cultivos, etc, indicando:

• Método de valoración
• Factores de corrección
• Índices (cambiario, inflación, etc.)
• Tasas de interés (pasiva, activa, etc.)
• Operaciones de cálculo efectuadas

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Esta deberá ser firmada por el perito valuador y presentada en forma clara y ordenada, de manera tal que pueda ser
fácilmente interpretada.

Paralelamente, se debe incluir en el sistema de información de Tributación Directa, un módulo que permita
determinar en cualquier momento el grado de avance y obtener una base de datos de fácil acceso, que sirva a los
peritos o personas autorizadas para consultar los valores asignados por la Tributación Directa, mediante el avalúo
administrativo, así como crear un historial de características y valor asignado por zonas.

Con este mecanismo se lograrán fácil acceso a la información por medio de : número de expediente, fecha de ingreso
al departamento o sección de avalúos, nombre del propietario, nombre de la institución solicitante, ubicación , etc.

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FLUJO DEL EXPEDIENTE

RECEPCIÓN

DEPARTAMENTO
O SECCION 1

SÍ NO
INFORMACIÓN COMUNICAR
COMPLETA INTERESADO

PREVENC ION

SÍ NO

ASIGNAR PERITO > DE 6 MESES


SIN CONF.INF

REALIZAR INSPECCIÓN

SÍ NO
FALTA
INFORM.

AVALÚO

ARCHIVO
APROBACIÓN

COMUNICA
SOLICITANTE

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ESTUDIO Y ANÁLISIS DEL EXPEDIENTE

Consiste en un proceso preliminar de oficina, en donde el perito revisa y analiza la información que contiene el
expediente, con el fin de considerar los alcances de la investigación y recopilación de todos los elementos necesarios
para lograr una mejor inspección de campo, lo cual redundará en una mejor realización del avalúo.
El procedimiento a seguir es el siguiente:

IDENTIFICACIÓN DEL MOTIVO

Esta identificación es sumamente importante, ya que ayuda a formar criterio al tasador en relación con la clase de
valor a usar y en especial con la metodología a emplear.

REVISIÓN DE LA INFORMACIÓN SUMINISTRADA

En el caso de bienes inmuebles, la información que proporcionan los estudios del Registro Nacional de la Propiedad,
así como los planos de agrimensura son de gran relevancia para el tasador, ya que suministran la condición legal del
inmueble (propietario, ubicación, citas de inscripción, superficie o cabida, linderos, naturaleza, etc.).

Los planos dan información concerniente a ciertas características propias de los inmuebles como son: forma, frente,
ubicación, linderos , así como ayudan a ubicar la finca en las hojas del Instituto Geográfico Nacional, en las de la
Oficina de Planificación Sectorial Agropecuaria y en el Plan Regional Metropolitano de Desarrollo Urbano para el
Gran Área Metropolitana (G.A.M.); de esta manera es posible completar la información referente a las características
extrínsecas e intrínsecas del terreno.

Hojas del Instituto Geográfico Nacional


Al ubicar la finca en las hojas del Instituto Geográfico Nacional en forma anticipada, se logra que el funcionario
localice con mayor facilidad el inmueble en el campo, además de que tales hojas le brindan al perito información
adicional como es: tipo de zona en la cual se encuentra el inmueble (urbano o rural ), distancia de la propiedad a
centros urbanos de importancia, vías de comunicación, hidrografía (ríos, quebradas, etc.), topografía de la zona ( por
observación de las curvas de nivel)

Hojas De la Oficina de Planificación Sectorial Agropecuaria


El empleo de estas hojas, cuando se trata de una finca rural es importante, ya que suministran al perito una gran
cantidad de información tanto del inmueble como de la zona. La información es la siguiente:

• Categoría de pendientes
• Asociación de sub grupos de suelos
• Mapa geomorfológico
• Capacidad de uso del suelo

Plan Regional Metropolitano de Desarrollo Urbano


Mediante este plan, el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo regula el desarrollo urbano del gran área
metropolitana determinando áreas de restricción y mejoramiento; esto le permitirá al perito en caso de que el
inmueble a valorar se encuentre dentro de esta zona, determinar si existe algún tipo de restricción que el plan
contempla. Para su uso pueden consultarse cuatro planos elaborados por la Dirección de Urbanismo.

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• Áreas de restricción y mejoramiento


• Infraestructura primaria
• Uso del suelo
• Densidades urbanas y cultivos agrícolas.

Con este análisis preliminar del expediente, se cumple con el proceso de identificación y clasificación del bien a
valorar, restando únicamente la etapa valuatoria que se inicia con la inspección de campo

INSPECCIÓN DE CAMPO

La inspección de campo es la etapa más importante en la determinación del justo precio, por cuanto el tasador
observa, investiga y analiza todos aquellos elementos valorizantes y desvalorizantes conducentes a formular un
juicio razonado sobre el valor del bien inmueble o mueble.

INSPECCIÓN DEL TERRENO

El objeto de la inspección es lograr analizar todas las características extrínsecas e intrínsecas inherentes al bien y, a
su vez, evaluar el mercado inmobiliario (ventas comparables ) con base en las variables predominantes ( frente,
fondo, topografía, área, etc).

Para lo anterior es necesario diferenciar entre las características de la zona y del inmueble en sí.

Inspección de la zona
Se debe hacer un recorrido en un radio no menor de cinco kilómetros cuando se trate de fincas rurales, y no menor de
quinientos metros cuando se trate de un inmueble urbano. Lo anterior, con el objeto de considerar los factores
externos ( vías de comunicación, servicios públicos, comunales y municipales, infraestructura, etc.) que influyen en
el valor del inmueble, así como recabar la información de ventas comparables en ese sector.

Inspección de la Finca
Es necesario hacer la diferencia entre inspeccionar una finca urbana y una rural, por cuanto esta última amerita un
recorrido diferente.

Inspección de una Finca Urbana

Si se trata de un lote vacante, debe hacerse un recorrido por su perímetro, con el fin de observar el frente, forma ,
topografía, pendiente, evacuación de aguas y nivel, o cualquier otra particularidad que presente el inmueble.

Si en el lote existen construcciones, el perito, previo a la valoración de la construcción, debe observar las áreas no
construidas para determinar las características anteriormente señaladas.

Inspección de una finca rural

Siempre que se trate de fincas pequeñas, debe recorrerse primero su perímetro, y después, atravesarlas en dos y si
fuera posible en tres direcciones, lo que será suficiente para formarse una idea de la calidad de la tierra, de la
regularidad o irregularidad del contorno, de la forma y estado en que encuentran los cultivos y, en general, observar
de todas las condiciones hidrológicas y agronómicas de la finca.

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En los casos de fincas de mucha extensión y de terrenos que presenten lomas o cerros que oculten parte de ellas,
debe situarse el perito en el punto o puntos más elevados desde los que, a criterio de él, se domine la mayor
extensión y se tenga la mayor visibilidad, con el fin de tener una mayor apreciación global de la finca.

Veamos a continuación en el siguiente dibujo, cómo debe realizarse el recorrido de la finca durante la inspección de
campo.

RECORRIDO DE LA FINCA

VÍA PÚBLICA

INSPECCIÓN DE CONSTRUCCIONES E INSTALACIONES

Toda obra que se realice en terrenos o predios, sean estos urbanos o rurales, pueden ser consideradas como mejoras.
De acuerdo con el concepto anterior, una simple cerca de alambre, un tanque de agua, un pequeño muro, una pared,
una construcción secundaria, un galpón, así como los trabajos de infraestructura como calles, movimientos de tierra
para caminos o terrazas, etc, o bien construcciones mayores como residencias, edificios de apartamentos u oficinas,
construcciones industriales, centros comerciales, cines, etc., pueden consdierarse como mejoras. Su valoración
constituye una actividad y una atribución exclusiva del profesional capacitado (perito valuador), ya que son
necesarios conocimientos básicos en esta materia como son: diseño arquitectónico, construcción civil, etapas de
obra, materiales constructivos, detalles de ejecución , etc.

Con el objeto de facilitar su estudio, las mejoras se clasifican en construcciones e instalaciones.


Las primeras son edificaciones que pueden destinarse a diferentes funciones, como por ejemplo: habitación,
oficinas, comercio, hotelería, fabricas, etc.

Las instalaciones están conformadas por obras menores, necesarias e indispensables para la explotación de una
determinada actividad.

Antes de iniciar cualquier inspección de campo, el perito, en caso de que existan planos constructivos, debe realizar
un estudio detallado, de tal manera que le permita obtener, previamente, un detalle pormenorizado sobre cimientos,
estructura, mampostería, pisos, cielos, techos, etc.

El procedimiento a seguir para llevar a cabo la inspección de mejoras es el siguiente:


• -Verificar el tipo de la construcción
• -Su estado de conservación y vida probable

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• - Calidad de los materiales


• -Adaptabilidad a diversos destinos
• - Acabados

En ciertos casos es conveniente fotografiar los detalles más importantes, siempre que sea posible.

Debe prestarse atención particular a:

Estructura
Observar y determinar si se trata de una estructura integral o de marcos rígidos (vigas y columnas),o con muros
estructurales incorporados (muros de corte), así como obtener sus dimensiones.

Paredes
Observar y anotar en forma detallada el tipo y el estado de la mampostería, sea esta integral o confinada. Si las
paredes son de bloques de cemento, debe indicarse si están o no repelladas y si poseen algún tipo de revestimiento.
Si por el contrario, son de madera, debe indicarse el tipo ( aglomerada, tabla, tablilla, etc.), las medidas y el tipo de
revestimiento que poseen.

Pisos
Se debe observar qué tipos de pisos (madera, baldosas de cemento, etc.) posee la edificación y anotar todos los
detalles al respecto. Cuando existan diferentes clases de materiales deben anotarse los porcentajes de ellos.

Cielos
Es necesario observar si es artesonado, suspendido o corriente, y detallar todos los aspectos importantes. En caso de
que posea emplantillado, es necesario indicar y mencionar todos los aspectos relevantes .

Techos
Es importante inspeccionar tanto la armadura (cerchas), como la cubierta de techos, e indicar en detalle las medidas,
tipo de materiales, etc. También debe observarse si el techo es a una o más aguas, e indicar y describir el tipo de
canoas y bajantes.

Instalaciones eléctricas y artefactos de iluminación


Es necesario observar si la instalación eléctrica es monofásica, trifásica, en 110 o 220 voltios, y si existen
transformadores o algún otro elemento importante que deba ser anotado. También debe observarse si la iluminación
es expuesta o empotrada y si consta de bombillos, lámparas o fluorescentes.

Instalaciones sanitarias
Debe advertirse si las instalaciones sanitarias son sencillas, o si se trata de baterías de baños como en edificios e
instalaciones industriales. Debe tomar nota de todos los elementos existentes como son: lavatorios, inodoros,

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mingitorios, tinas, duchas; así como los revestimientos de las paredes y del piso. También es importante apreciar el
tipo y el diámetro de las tuberías sanitarias.

Departamentos o aposentos
Durante la inspección conviene tomar nota del número de departamentos o aposentos que posea el edificio, ya que
esto permite dar una idea de la densidad de sus paredes, aspecto sumamente importante en la determinación del
valor.

Herrajes, acabados y equipos especiales


Es necesario que se observen todos los detalles en cuanto a estos elementos, ya que esto permitirá una mejor
descripción y clasificación de la edificación.

Funcionalidad:
Uno de los aspectos fundamentales para la determinación del valor, es la obsolescencia de un inmueble, la cual va
íntimamente ligada con la funcionalidad, ventilación e iluminación de las construcciones, así como las dimensiones
de los elementos de acceso de personas y de condiciones naturales (luz y ventilación).

Edad y estado
La determinación de la edad y el estado son dos aspectos sumamente importantes, ya que esto permite al tasador
aplicar adecuadamente cualquier método de depreciación.

Para concluir, es de vital importancia que el perito valuador realice una minuciosa inspección tanto de las
construcciones como de las instalaciones existentes, y anote todos los detalles que considere necesarios para una
buena descripción y valoración de ellas. Es conveniente que se confeccione un croquis en donde se indiquen las
medidas que faciliten determinar el área constructiva.

Además, deben tomarse en cuenta las diferencias de niveles con respecto a la calle y los internos, así como el
levantamiento de la información de cada uno de los pisos de una edificación por separado con todas sus
características.

INSPECCIÓN DE BIENES MUEBLES

Como bienes muebles se incluyen el mobiliario y equipo, maquinaria, vehículos, etc. La inspección se realiza con el
fin de obtener información respecto de las características y estado físico de los bienes a valorar.

Es necesario observar todas las particularidades que identifican al bien, como son, por ejemplo, las especificaciones
del fabricante, para lo cual se puede hacer uso de las placas adheridas al bien; además, conviene consultar folletos de
fabricación o facturas de compra si existen modelos similares; así como las características constructivas, con el afán
de individualizar el bien.

En conclusión, debe anotarse el nombre del equipo e indicar la marca, modelo, serie, capacidad y demás
características que describan con la mayor claridad posible el equipo a valorar.

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Debe inspeccionarse muy bien la condición del equipo, para lo cual es necesario conversar con los operadores sobre
el mantenimiento que se les da.
Siendo este campo tan amplio, se indicarán algunos casos en particular:

a.) Muebles, enseres y equipo de oficina.

Deben observarse las características principales y su estado de conservación, además de cualquier otro detalle que se
considere importante.

b.) Equipo de transporte.

Se trata de vehículos automotores, equipo especial, aeronaves y embarcaciones.


La inspección física debe realizarse tratando de determinar el estado en que se encuentra cada una de sus partes
principales, así como su condición general; a la vez, es necesario observar el tipo de vehículo, marca, modelo,
número de serie, principales características y equipo opcional extra.

Conviene hacer aquí la salvedad, de que en el caso de vehículos automotores, si el avalúo es para efectos de permuta,
deben cumplirse las disposiciones establecidas por la Autoridad Presupuestaria, y además de lo usual en tasación, el
perito debe verificar que el número de placa, chasis y motor coincidan con lo indicado en el Registro
Nacional. De no coincidir estas características, no se realiza el avalúo.

Si es para efectos de la Ley de la Administración Financiera, debe realizarse el avalúo, pero indicando los factores
discordantes.

c.) Chatarra

Generalmente son equipos dañados o abandonados, así como elementos de diferentes máquinas o estructuras que se
venden para reciclar, para lo cual hay que ver la calidad del material y su pureza.

INSPECCIÓN DE CULTIVOS

Dentro del ámbito de la valoración de todo inmueble y principalmente en el campo de las mejoras en la valoración
rural, se encuentra la valoración de mejoras por cultivos, por ello es fundamental que durante la inspección de
campo el perito observe y anote todo lo referente a este punto.
El perito debe considerar en detalle los siguientes puntos:
a. Tipos de cultivos existentes

Deben observarse y anotarse todos los tipos y variedades de cultivos existentes cuando no se encuentren en una
plantación técnicamente desarrollada, e indicar si son cultivos anuales, bianuales o permanentes.

b. Densidad de Siembra

En el caso de cultivos como el café, caña de azúcar, frutales, etc., deben observarse las distancias de siembra entre
plantas y entre calles, así como determinar la densidad de población por hectárea; si se tratara de una siembra de caña
de azúcar, determinar el número de corte en que se encuentra, lo cual es un aspecto importante para estimar la
producción.

c. Estado, Mantenimiento y Producción

Estos aspectos están muy relacionados, por lo que el perito debe observar cuidadosamente el estado del cultivo, qué
tipo de podas se realizan, cómo y con qué frecuencia se lleva a cabo el control de malezas, número de fertilizaciones
por año, etc.

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En términos generales, se puede decir que un cultivo en buen estado es sinónimo de buen mantenimiento y, en
general, de buenas cosechas.

d. Edad o Etapa de Desarrollo

Se pueden establecer cuatro etapas en las cuales se debe clasificar el cultivo, a saber:
a. Establecimiento del cultivo.

Este período se extiende desde la siembra hasta que se inicia la producción.

b. Inicio de la producción.

Esta etapa se considera desde el momento en que el cultivo empieza a dar las primeras cosechas

c. Producción uniforme.

Aquí ubicamos todos aquellos cultivos en edad madura, donde los rendimientos son los máximos.

d. Producción decadente.

En esta etapa encontramos aquellas plantas con algún grado de enfermedad y con bajas producciones.

También es importante agregar que los cultivos pueden ser clasificados y valorados con base en su edad y estado.

Por todo lo anterior, el perito debe observar y estimar tanto la etapa de desarrollo en que se encuentre el cultivo,
como su edad y considerar, además, su estado y mantenimiento.

Es importante aclarar que todo lo anterior es aplicable tanto a plantaciones técnicamente establecidas como a cultivos
aislados.

DETECCIÓN DE ERRORES EN LA SOLICITUD, AL REALIZAR LA INSPECCIÓN DE CAMPO

En algunas ocasiones, a pesar de que se traslada el expediente a los peritos con toda la información requerida, al
llevarse a cabo la inspección de campo, se detectan anomalías o inconsistencias que no permiten que pueda
realizarse el avalúo.

Por ejemplo, se solicita el avalúo de un inmueble, pero al realizar la inspección, se detecta que se solicitó el avalúo
de un lote de terreno, pero no de todo el inmueble.

Otras veces, se solicita un avalúo de repuestos, se aporta el inventario, pero en la inspección el perito los encuentra
en un desorden tal que no se pueden inspeccionar.

Ante eso el perito debe, en un plazo no mayor de 2 días a partir del día en que realizó la inspección, devolver el
expediente al jefe inmediato mediante un oficio que explique las causas de la devolución, para que se haga las
indicaciones del caso al solicitante, según lo indicado en los requisitos del expediente (punto 4.3. REQUISITOS).

INVESTIGACIÓN DE VALORES

La valoración es básicamente un proceso objetivo y ordenado, relacionado con el propósito de determinar el valor de
un bien. Este proceso se fundamenta en observaciones directas y en la teoría económica aplicable al estudio en
cuestión.

Cada valuación es un trabajo de investigación; es una aplicación y combinación de economía de la tierra, análisis de
mercado y análisis de investigaciones.

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La investigación de cada uno de los bienes debe realizarse independientemente; tenemos así investigación de valores
para terrenos, construcciones e instalaciones, maquinaria, equipo, y cultivos.

INVESTIGACIÓN DE VALORES PARA TERRENOS

La investigación para la fijación del valor básico unitario de un terreno debe contener, preferiblemente, elementos de
la misma región geo-económica, de la misma zonificación y del mismo sector catastral.

Conviene evitar la selección de datos con más de 2 años anteriores a la fecha de la investigación; esto para
impedir que la inflación ( si existe ) tenga mucha influencia sobre los resultados finales, confundiéndolos o
distorsionándolos.

Debe desecharse la investigación de valores en zonas con otras características distintas a la región en donde se ubica
el inmueble objeto del avalúo. Mientras más cercanas en el tiempo y más próximas en el espacio, más comparables
serán las ventas con respecto al predio que se tasa, con lo cual se logrará más exactitud en la estimación del valor.

Cuando no hay ventas de propiedades en la zona, puede decirse, en el sentido amplio de la palabra, que la propiedad
no tiene “ Valor en Plaza”; esto implica la necesidad de que se llegue a establecer el valor sobre la base de la opinión
de personas entendidas respecto de las finalidades para las que puede servir la propiedad ( mejor uso ).

fuentes de investigación
Existen diversas fuentes a las cuales se puede acudir para la elaboración de una investigación de valores correcta.
• Operaciones de compraventa realizadas
• Ofertas de ventas en la zona
• Anuncios y ofertas en medios de comunicación
• Consulta con personas conocedoras de la zona
- Base de datos de la Tributación Directa.
- Corredores de bienes raíces
- Peritos públicos y privados
• Avalúos realizados por la Tributación Directa en la zona

Presentación de la investigación realizada


La investigación debe presentarse adjunta al informe pericial, con el siguiente formato:
Un croquis basado en las hojas cartográficas, en donde se indican las investigaciones obtenidas. Debe incluirse lo
siguiente:

a.- Si se trata de consultas, anotar el nombre de la persona consultada; en caso de ofertas en la zona debe anotarse el
número de teléfono.

b.- Ubicación de la muestra.

Debe darse la dirección exacta; esta puede ser por calles y avenidas o por puntos cardinales, de manera tal que
permitan una fácil localización a partir de un punto de referencia.

c.- Fecha de inspección.

d.- Condiciones de la finca consultada: área, frente, forma, topografía etc.

e.- Valor por metro cuadrado ( m2 ) o por hectárea ( ha ).

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f.- Condiciones especiales diferentes a la moda de la región (nacientes,bosque primario, desarrollos industriales,
comerciales, precarios, etc.

Veamos el siguiente ejemplo:

ESTUDIO DE VALORES ZONALES

Investigaciones de valores realizada en la zona:

1. - El señor X vende en calle 13, Av. 0-2, en octubre de 1995; teléfono 222-3344; área 250,00m2; valor por metro
cuadrado ¢ 125.000,00; frente 15,00m; con pendiente plana y a nivel.

2. -La persona Y compró en calle 13, Av. 2-4, en setiembre del 1995; área 825,35m2, a razón de ¢ 90.000,00 c/m2;
tiene 35,00m de frente; es de topografía plana y está a nivel de la vía.

3 -Avalúo Administrativo (Av.Adm.xxxx-95); calles 13-15; en abril de 1995; área 450,00m2; valor ¢ 100.000,00
c/m2; posee 25,13m de frente; es plano y está a nivel de la vía.

4.- El lote a valorar está situado en calle 15, av.4; tiene una área de 600,00m2; es esquinero y tiene en un frente de
20,00 m y otro de 30m.

5.- El señor Ing.A.B.C. opina que vale a razón de ¢ 150.000,00 c/m2 de terreno.
Lo anterior se realiza tanto en lo urbano como en lo rural.

Almacenamiento de la información

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La gran importancia que posee la información en la actualidad ha llevado al hombre a almacenarla para su posterior
utilización, por esta razón tanto la información del estudio de valores como el valor final del avalúo en lo que
respecta al terreno, se tienen que almacenar.

Este almacenamiento debe permitir que la información sea fácilmente accesada; para realizar esta actividad se debe
seguir el siguiente procedimiento:

• Para cada una de las referencias de valor ( investigaciones realizadas ), así como la información del avalúo
administrativo practicado, debe llenarse en el formulario F55-01 “Guía para la toma de datos de la parcela” .

• Los formularios deben ser digitados en la base de datos.

Para el llenado del formulario debe seguirse lo establecido en el manual de llenado del formulario “guía para la toma
de datos de la parcela”.

(ver formulario página siguiente).

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MINISTERIO DE HACIENDA
TRIBUTACIÓN DIRECTA
OFICINA DE AVALÚOS
F 55-01
GUÍA PARA LA TOMA DE DATOS DE LA PARCELA
(solo terreno)

MUNICIPALIDAD____________________

FECHA TIPO DE MUESTRA ZONA PLANO PARCELA ÁREA M²

VALOR/M² , , COEF. REG. . FRENTE PRINCIPAL , FONDO ,

+
TOPOGRAFIA NIVEL - . CAÑERÍA ELECTRICIDAD TELÉFONO ALUM. P.

ACERA CORDÓN CAÑO ALCANTARILLADO COMERCIO RESIDENCIAL

UBICACIÓN MZ. VÍA HIDROGRAFÍA CL. SUELO CONSTRUCCIÓN

LOCALIZACIÓN GEOGRÁFICA LATITUD LONGITUD

Nº DE MAPA DIRECCIÓN : AVENIDA Y CALLE Y

BARRIO O
CASERÍO

INVESTIGADO POR : CROQUIS DE UBICACIÓN

OBSERVACIONES :

INVESTIGACIÓN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES E


INSTALACIONES

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El perito tiene que estar familiarizado con la gama de materiales constructivos que existen en el comercio y debe
tener la capacidad de tipificar la construcción, su depreciación y caída en desuso.

La valoración debe realizarse con base en su costo de reproducción o reposición, por lo que la investigación se
orienta en ese sentido ( valor de nuevo).
Como fuentes de información existen: todas las empresas constructoras del país; la tabla de tipología del Colegio
Federado de Ingenieros y Arquitectos; la tabla de valores unitarios por tipología constructiva elaborada por la
Tributación Directa; los índices de la Cámara Costarricense de Construcción; el índice de edificios y viviendas
elaborado por la Sección de Índices de Precios de la Dirección General de Estadísticas y Censos del Ministerio de
Economía, Industria y Comercio; así como las ofertas de venta existentes.

INVESTIGACIÓN DEL VALOR DE MAQUINARIA

Al igual que en el caso de terrenos, la maquinaria, equipo, vehículos, etc., debe indicarse el período de investigación
de precios o cotizaciones de los bienes que se valoran.

Cuando en la investigación de estos bienes en el mercado no se cuenta con ninguna información de valor sobre
bienes nuevos o usados, el perito debe realizar un estudio del siguiente tipo de índices:

a- Diferencial cambiario dólar- colón, en la fecha de compra del bien y la fecha actual.

b- Diferencial cambiario dólar- moneda del país fabricante, a la fecha de compra del activo y la fecha actual.

c- Inflación interna del país fabricante desde la fecha de adquisición del bien a la fecha presente.

Estos tres conceptos se investigan en el Banco Central.

Por lo anterior, es de suma importancia investigar el año de adquisición del bien.


Fuentes de investigación:

Si se trata de un bien complejo, conviene investigar directamente con el fabricante; en caso contrario, con los
representantes en el país. Hay que indagar con personas que se dedican a la compraventa y refacción de equipo
usado, así como hacer uso de la publicidad en ventas.

INVESTIGACIÓN DEL VALOR DE LOS CULTIVOS

Es necesario realizar una investigación sobre el valor de los diferentes cultivos en los distintos estados vegetativos
y, en especial, cuando se encuentran en su condición óptima de producción.

Las fuentes de consulta, entre otras, pueden ser: Los Avíos del Sistema Bancario Nacional, información de LAICA,
ASBANA, OFICAFE, viveros, estudios económicos de las estaciones experimentales de la U.C.R. etc.

PREPARACION DEL INFORME

La preparación del informe escrito es un aspecto esencial de la tasación, por cuanto de nada sirve hacer una buena
inspección de campo y una buena investigación de valores, si lo que se plasma en el documento carece de elementos
técnicos y justificantes de la apreciación; es decir, este informe debe incluir todos los aspectos valorizantes y
desvalorizantes, tanto de la zona como del inmueble en sí.

Debe ser redactado en una forma muy descriptiva, por cuanto va dirigido a funcionarios o personas que no conocen
de tasación, de tal manera que su simple lectura presente una idea cabal de lo que se está valorando. Por minuciosa

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que haya sido la labor de campo, perderá importancia si el perito no alcanza a transmitir sus impresiones y juicios en
un informe pericial exacto, lógico y convincente.

La extensión y las características del informe dependerán, naturalmente, de la clase e importancia de la propiedad a
justipreciar.

Los solicitantes tienen el derecho a recibir una explicación razonable acerca de los datos considerados y de la manera
en que han sido estudiados por el tasador.

Al formular el informe, el perito debe ser conciso y lógico, evitando aspectos sin importancia y situaciones
contradictorias, pero sin convertirse en fuente de retórica. Para no salirse del tema con largas disgresiones, se
establecerá una subdivisión lógica del asunto, presentando únicamente los datos de importancia en forma lacónica;
su sintaxis debe ser correcta y conviene evitar palabras que él quizás entienda pero su lector tal vez no.
Al utilizar cifras, debe acatarse lo indicado en la LEY N° 5292 “Ley sobre Unidades de Medición”, utilizando
siempre el Sistema Métrico Decimal.
En el caso de superficies :

a) Si fueran terrenos, debe trabajarse, en el caso de lotes urbanos, usando metros cuadrados ( m2 ), con los decimales
que indica el plano de catastro.

241 25 16
, m2
m2 dm2 cm 2
Si fueran fincas con extensiones superiores a 10.000 metros cuadrados, la superficie se expresará en hectáreas ( ha ),
indicando las áreas, centiáreas y decímetros cuadrados.

325 14 16 28
, ha
ha areas centiareas dm2
b) En el caso de construcciones, la medida que determine el perito debe expresarse en metros
cuadrados, por lo que los decímetros cuadrados se deben redondear al entero superior (del metro cuadrado ).

Todos los valores unitarios tanto de terrenos como de construcciones deben expresarse en colones
( ¢).

El producto de las operaciones deben escribirse en colones y con dos decimales, redondeando de 5 en 5 , ya sea hacia
arriba o hacia abajo.

Ejemplo:
9,97 = 9,95
8,89 = 8,90
16,63 = 16,65
c) El valor del inmueble debe expresarse en cifras numéricas y entre paréntesis, en forma
deletreada.

Ejemplo:
¢1.325.425,30 ( UN MILLÓN TRESCIENTOS VEINTICINCO MIL CUATROCIENTOS VEINTICINCO
COLONES CON TREINTA CÉNTIMOS ).

d) Las distancias y fechas deben escribirse en cifras alfanuméricas.

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El informe se confeccionará en tres tantos: el original, que se enviará a la institución solicitante con una carta de
presentación emitida por la jefatura o sección de avalúos correspondiente; una copia que se anexará al expediente
que será remitido al archivo general de Tributación Directa, y la tercer copia quedará en un archivo, que para tal
efecto debe llevar cada unidad de avalúos y que servirá como fuente de consulta para tasaciones posteriores.

Dicho informe debe ser firmado únicamente por el perito que realizó el avalúo; no obstante, el borrador debe ser
revisado por el o los jefes superiores inmediatos con el fin de cumplir con las etapas del trámite administrativo. Sin
embargo, en aquellos casos en que el jefe lo haya revisado en el campo, el informe final debe ser firmado por ambos
(perito y jefe inmediato)

En resumen, el informe bien presentado requiere de:


I.- Portada
II.- Carta de presentación
III.- Avalúo de la finca ( poner número de inscripción).
a.- Propietario
b.- Motivo del avalúo.
c.- Fecha de inspección.
d.- Localización del inmueble
e.- Posesión del inmueble ante el Registro Nacional
f.- Linderos
g.- Superficie
h- Condiciones generales de la zona
i.- Detalles de la finca
j.- Justificación del valor unitario del terreno
k.- Avalúo del terreno.
IV.- Avalúo de las construcciones, instalaciones y otros
a.- Descripción general
b.- Justificación del valor
c.- Avalúo de la o las construcciones, instalaciones y otros.
d.- Valor total.
V.- Avalúo de cultivos.
a.- Descripción de ellos
b.- Justificación del valor
c.- Avalúo del cultivo o cultivos existentes
d.- Valor total
VI.- Avalúo de maquinaria y equipo, vehículos, repuestos, suministros, mobiliario y equipo de oficina.
a.- Descripción de ellos
b.- Justificación del valor unitario
c.- Avalúo individualizado
d.- Avalúo resumen.

Temas que se analizarán posteriormente.

Existen diferentes solicitudes, de acuerdo con la naturaleza de los bienes: únicamente terreno; lote y construcciones;
edificaciones, maquinaria y equipo; mobiliario y equipo; equipo de transporte; cultivos; o variaciones entre estos.
Todo lo anterior nos hace ver que deben confeccionarse diferentes tipos de informes, los cuales se analizarán en el
aparte 5.3 (TIPOS DE INFORMES), en donde se incluirán, además, casos especiales como son avalúos de
alquileres, servidumbres y derechos de llave.

FORMATO

El presente formato se hace con la intención de homogenizar la información mínima indispensable que deben
contener los informes de avalúos, mediante la interpretación que debe darse a cada uno de los conceptos que integran

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el formato, atendiendo a la normativa vigente en la materia e incorporando algunos rubros que se juzgan necesarios
incluir en los informes técnicos

Portada
Debe incluir

a. Ubicación del bien ( por provincia, cantón y distrito )que se indicará en el extremo superior de la hoja.

b. El número del avalúo administrativo y el número del expediente, que se anotará en el primer cuarto superior de la
hoja, en posición central.

c. Nombre del propietario que se ubicará en el segundo cuarto, en el centro.

d. Nombre de la institución solicitante, que se ubicará en el tercer cuarto, en posición central.

e. Nombre del funcionario responsable de la ejecución del trabajo y la fecha del avalúo, la cual es la fecha de
transcripción; estos se localizan en el último cuarto en posición central.

Ejemplo:

4-1-2
Av.ADM.# 274-95
EXPED. #1.252

PROPIEDAD DE
JUAN CARLOS GUZMAN ALPIZAR

INSTITUCIÓN SOLICITANTE
MINISTERIO DE HACIENDA

PERITO VALUADOR
ING. OCTAVIO CARDENAS PERAZA

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Carta de presentación
Debe ser dirigida a la persona que realizó la solicitud de avalúo, la cual debe incluir:
a. Datos del bien a valorar
b. Propietario
c. Ubicación
d. Fecha de inspección
e. Valor resultante
f. Nombre del perito

Avalúo de la finca
En cuanto al avalúo de la finca deben seguirse una serie de pasos que se detallan a continuación.

Propietario

Debe ponerse el nombre completo de la persona física o jurídica que al momento de realizarse el informe conste en
la certificación del Registro de la Propiedad, o el que indique el solicitante, mediante nota en caso de fincas sin
inscribir.

Motivo del avalúo


Como ya se ha mencionado, este punto es de gran importancia, por cuanto de él depende la metodología valuatoria a
desarrollar por parte del tasador.

El motivo debe incluir lo siguiente:


a. Nombre del solicitante
b. Número y fecha del oficio que dio origen a la solicitud
c. Identificación del bien a valorar
d. Nombre del propietario
e. Indicar para qué efecto se realiza el avalúo (motivo).
f. Fecha de inspección

Se anotará la fecha en que se practicó la visita de campo al inmueble

Localización del inmueble

Se debe ubicar con respecto a lo indicado en la División Territorial Administrativa, (provincia, cantón distrito,
caserío, etc.).
Si el inmueble tiene algún nombre en especial, anotarlo entre comillas. Además, localizarlo con respecto a un punto
de referencia que debe ser permanente y de fácil ubicación.

En el caso urbano, se puede ubicar por calles y avenidas, mientras que en lo rural o semi rural, con distancias a
puntos importantes de referencia, como pueden ser parques, iglesias, puentes, edificios públicos, etc.

Posesión del inmueble ante el Registro Público

Aquí se indica si la posesión es total o individual, colectiva o bien se trata de una copropiedad, señalando el
porcentaje de participación de cada condueño; además, si está bajo el régimen de propiedad horizontal, se menciona
la finca matriz y filiales, con el porcentaje de participación de cada condueño en las áreas comunes.

Además, apuntar cualquier nota marginal que conste en los tomos del Registro Nacional.

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Linderos
Indicar los linderos del plano de agrimensura; no obstante, si se toman de otra procedencia (Registro Nacional,
Escritura, campo), mencionar la fuente, así como anotar sus medidas en caso de vías públicas o linderos naturales.

Superficie.

En igual forma que el concepto anterior, manifestar la fuente de procedencia; de preferencia se trabaja con el área
que indican los planos catastrales, anotando su número, nombre y calidades del profesional responsable.

Sí la finca está compuesta por varios planos, mencionar el número de cada uno de ellos con su respectiva área. Sí se
trata de un plano sin catastrar, mencionar el nombre del profesional que lo levantó y su número de afiliación al
colegio.

En aquellos casos en que el solicitante requiere de un avalúo cuya información sea diferente a la anterior, aportar,
como mínimo, un croquis que muestre el área a valorar. El perito debe hacer referencia en su estudio al nombre del
funcionario y al número de oficio que dio origen a la solicitud.

En aquellos casos en que se suministre un plano ( catastrado o no ), pero lo que se solicita es el avalúo de un lote
parte del inmueble y el solicitante demarca en él el área a valorar, debe indicarse esa situación en el oficio, con las
calidades de la persona que lo firma.

Condiciones generales de la zona.


La determinación del valor de un inmueble está influenciado por condiciones extrínsecas e intrínsecas. Las
condiciones extrínsecas las determina la zona en que se encuentra, por lo que el perito en su informe debe hacer
referencia a ella, en forma tal que el lector del avalúo pueda tener una idea del desarrollo socioeconómico y
potencial del bien.

Para ello, como mínimo, debe hacer énfasis en los siguientes puntos:
Si la zona es urbana:

1. Tipo de desarrollo y tendencias.


2. Servicios públicos
-municipales
-comunales
3. Tipo de edificaciones
4. Tenencia de la tierra ( fraccionada o no)
5. Medios de transporte
6. Comodidades comerciales
7. Distancias a centros de importancia
8. Vías de comunicación

Si la zona es rural:
1. Tipo de desarrollo y potencial
2. Tipos de suelos
3. Condiciones agrológicas (laborabilidad y pedregocidad)
4. Condiciones agronómicas
5. Condiciones hidrológicas
6. Tenencia de la tierra
7. Servicios públicos
-comunales

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-municipales
8. Vías de comunicación
9. Topografía
10. Distancias a centros de acopio o poblaciones importantes.

Detalles de la finca
Esta parte del informe es muy importante y su enfoque debe ser tal que permita al lector tomarse una idea de todas
las características intrínsecas y adquiridas del bien a valorar, así como su uso potencial.

Cabe recordar que en determinados momentos estos informes podrán ser utilizados en los Tribunales de Justicia, por
lo cual tienen que presentar la información en forma explícita , de tal manera que puedan ser entendidos y sean de
fácil interpretación.

Es importante que dentro del documento todos los aspectos valorizantes o desvalorizantes del inmueble sean
mencionados y sean respaldados.

Como mínimo, debe incluirse:

Si el inmueble fuera de condición urbana:

1.- Ubicación dentro de la zona


2.- Frente, fondo, contrafrente
3.- Forma, superficie, naturaleza
4.- Servicios que posee
5.- Mejor uso a que se puede destinar
6.- Restricciones de zonificación que puedan existir
7.- Afecta a servidumbre
8.- Cualquier otro dato en particular.

Si fuere de condición rural:

1.- Ubicación dentro de la zona


2.- Frente, fondo, superficie, naturaleza
3.- Servicios que posee
4.- Mejor uso a que puede ser destinada
5.- Tipo de suelos, aguas, pedregocidad, topografía
6.- Afecta a servidumbres
7.- Restricciones de zonificación
8.- Cualquier otro dato en particular.

Justificación del valor unitario asignado al terreno.


Consiste en indicar todos aquellos conceptos por los cuales se determina el valor unitario, y señalar el procedimiento
de valorización seguido.

En este punto indicar aquellos aspectos relevantes tanto de la zona como de la finca que influyen directamente en la
determinación del valor.

Para justificar la fijación del valor unitario se tiene que considerar lo siguiente:

1.- Características del sector; describiendo qué factores se tomaron en cuenta.

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2.- Características del inmueble; indicando las condiciones más relevantes.


3.- Investigación de valores; indicando la fuente, según lo establecido en el aparte 3.- de este manual, haciendo
referencia al mejor uso a que puede ser destinado el inmueble.
4.- Criterio del perito en relación con los puntos anteriores.

Valor del terreno


Se asigna el valor o valores por metro cuadrado o por hectárea, que será el resultado del análisis proveniente de una
investigación exhaustiva del mercado inmobiliario, correlacionada con todas las características extrínsecas e
intrínsecas del bien inmueble.

La información se consignará de la siguiente manera

523,40m2 a ¢5.000,00c/m2 ¢2.617.000,00

Avalúo de construcciones e instalaciones


A continuación se procede a describir el formato que debe llevar el avalúo las construcciones e instalaciones
contenidas en una finca.

Descripción General

En este aparte se describen las construcciones en forma amplia y explícita , pero sin llegar al detalle de un
presupuesto.

Con los datos consignados en estos renglones, se tienen que justificar plenamente los valores que se asignen a los
diversos tipos de edificaciones que se evalúen.

Debe plasmarse en el informe un conocimiento completo de todas las particularidades de las construcciones e
instalaciones a evaluar, indicando en cada una su edad y estado en que se encuentra.

Por ejemplo : si se trata de una edificación de concreto debe describirse así:

a. Obra negra o gris


Fachada
Cimiento
Estructura (vigas y columnas)
Mampostería
Altura de paredes
Entrepisos
Techos
Azoteas
Número de aposentos
observaciones

b. Revestimientos y acabados interiores


Tipo de repellos y revestimientos
Tipo de pisos ( madera, paladiana terrazo, mosaico, etc)
Tipo de cielos ( con emplantillado o suspendido en madera , estereofón,
cartón, etc.)
Techos (armadura y cubierta)
observaciones

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SECTOR DE AVALÚOS

c. Carpintería
Puertas
Marcos (puertas y ventas)
Closet
d. Instalaciones hidroneumáticas y sanitarias
e. Instalaciones eléctricas
f. Instalaciones especiales
Elevadores o ascensores
Escaleras electromecánicas
Escaleras de emergencia
Equipo de aíre acondicionado
Sistemas hidroneumáticos
g. Obras complementarias
Son las que proporcionan confort, amenidades, beneficios, como son:
Verjas
Marquesinas
Fuentes
terrazas y balcones
portones eléctricos
Observaciones
Si se trata de una edificación que no sea de concreto, debe describirse de la siguiente forma.

Destino
Clase de Material predominante
Cimientos
Estructura de paredes
Paredes laterales
Paredes interiores
Altura de paredes
Pisos
Techos ( armadura y cubierta )
Número de aposentos
Edad
Estado
Instalaciones y obras complementarias
Observaciones generales

Justificación del valor


En este aparte deben darse las explicaciones o consideraciones que se analizan para la determinación del valor o los
valores unitarios, tales como: fuentes de consulta, investigaciones de mercado; así como todos aquellos datos o
aspectos que en alguna forma inciden en el valor.

Mencionar el método de valoración, así como el de depreciación aplicados.

Valor construcciones e instalaciones

Cada construcción e instalación se describirá y valorará en forma separada.

La información se consignará de la siguiente forma:

250,00M2 a ¢25.000,00 ¢6.250.000,00


d. Valor total

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PAG: 31
SECTOR DE AVALÚOS

En el caso de que existan varias construcciones o instalaciones, hacer un avalúo resumen, separando las
construcciones de las instalaciones y consignando inmediantamente el monto total resultante; además de la cifra
numérica deben indicarse en letras.

Avalúo de mejoras
Dentro de las mejores consideradas pueden ser cultivos y/o obras civiles. A continuación se describe el formato que
se debe seguir para realizar el avalúo de estas.

Descripción de cultivos

Hacer una descripción detallada de cada uno de los cultivos, indicando distancias de siembra, variedades, producción
total o promedio, edad y estado fitosanitario y general de cada uno de los cultivos existentes; además, deben
mencionarse todos aquellos aspectos que sean importantes y que a la postre influyan en el valor.

Justificación del valor

Esta se hará mencionando todos aquellas condiciones que han sido consideradas para la determinación del valor , así
como las fuentes consultadas.

Valor de mejoras

Cada cultivo se valora independientemente del terreno y por variedad. Si se trata de plantaciones, aun cuando sean
de menos de 10.000m2, el valor se indica por hectárea, y si se trata de árboles o cultivos aislados el valor se
especifica por unidad.

En el caso de que existan varias clases de cultivos, debe presentarse un resumen de valores, y el valor total tiene que
aparecer en número y en letras.

Avalúo bienes muebles


Este tipo de avalúo incluye estre otros maquinaria y equipo, vehículos, repuestos y suministros, mobiliario y equipo
de oficina, etc. A continuación se describe el formato del avalúo.

Descripción

Nombre del equipo indicando la marca, el modelo, la capacidad y las características tales que describan con la mayor
claridad posible el equipo a valuar; además, indicar el año de adquisición y cualquier reparación que se le haya
efectuado.

La descripción se realiza por tipos ( automóviles, camiones, pick ups, buses, motos etc.)

Vehículos.

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SECTOR DE AVALÚOS

Mencionar los siguientes datos:

a.- Identificación
Número de placa, número de patrimonio, marca, modelo, número de motor, número de chasis, capacidad, tonelaje y
kilometraje.

b.- Características del motor.


Combustible, número de cilindros, cilindrada, potencia, estado.

c.- Sistema de transmisión.


Tipo, caja de velocidades, estado.

d.- Estado mecánico


Dirección, suspensión, frenos, sistema eléctrico

e.- Estado de la carrocería.


Carrocería, tapicería, pintura, color, número de puertas, llantas.

f.- Tipo de extras que tenga.

g.- Descripción de repuestos y suministros.


Indicar la información que aparece en el inventario suministrado por el solicitante.

Mobiliario y Equipo de Oficina.

Describir por grupos de bienes de la misma especie, la fecha de adquisición y el estado.

Justificación del valor unitario

En todos los casos hacer referencia a las fuentes de investigación y los aspectos determinativos del valor,
mencionando la metodología empleada y el tipo de depreciación utilizada.

Valor bienes inmuebles

Se reportan valores individuales para cada uno de los bienes o activos antes mencionados. Sin embargo, cuando son
líneas de fabricación integradas por varios equipos o unidades se valoran como un todo.

Cuando se trata de varios bienes, se valoran individualmente, pero al final debe indicarse el valor en cifras.

Valor Total.

En el caso de existir varias maquinas, equipos etc., se presenta un resumen total en cifras y en letras.

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SECTOR DE AVALÚOS

TIPOS DE INFORME

El contenido de un informe depende de lo solicitado para valorar, razón por la cual este manual considera las
siguientes posibilidades:

Solicitud de avalúo de solamente el terreno.


Debe comprender:
1.- Portada
2.- Carta presentación
3.- Avalúo de la finca ver puntos del 4.9.1.3. al 4.9.1.7.
4.- Firmas y sellos correspondientes.

Solicitud de avalúo del terreno y construcciones.


Comprende:

1.- Portada
2.- Carta de presentación
3.- Avalúo del terreno, que comprende los puntos del 4.9.1.3. al 4.9.1.5.
4.- Avalúo de la construcción, que comprende puntos del 4.9.1.8.1. al 4.9.1.8.3.
5.- Avalúo resumen del terreno y las construcciones
6.- Firma y sellos correspondientes.

Avalúo de solamente las construcciones.


1.- Portada
2.- Carta de presentación
3.- Ver puntos del 4.9.1.3.1. al 4.9.1.3.3.
4.- Ver puntos del 4.9.1.8. al 4.9.1.8.3.
5.- Firma y sellos correspondientes.

Avalúo del terreno, construcciones y mejoras.


1.- Portada
2.- Carta de presentación
3.- Avalúo de la finca ver puntos del 4.9.1.3. al 4.9.1.5.
4.- Avalúo de construcciones ver puntos 4.9.1.8.1. al 4.9.1.8.3.
5.- Avalúo de mejora ver puntos del 4.9.1.9.1. al 4.9.1.9.3.
6.- Avalúo resumen, totalizado en números y letras.
7.- Firma y sellos correspondientes.

Avalúo de solo mejoras.


1.- Portada
2.- Carta presentación
3.- Del punto 4.9.1.3.1. al 4.9.1.3.3.
4.- Lo indicado en los puntos 4.9.1.9.1. al 4.9.1.9.3.
5.- Firmas y sellos correspondientes.

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SUBDIRECCIÓN DE FISCALIZACIÓN
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SECTOR DE AVALÚOS

Avalúo del terreno, construcciones, mejoras y maquinaria.


1.- Portada
2.- Carta de presentación
3.- Avalúo del terreno ver puntos 4.9.1.3. al 4.9.1.5.
4.- Avalúo de las construcciones ver puntos del 4.9.1.8.1. al 4.9.1.8.3.
5.- Avalúo de las mejoras ver puntos 4.9.1.9.1. al 4.9.1.9.3.
6.- Avalúo de la maquinaria Puntos 4.9.1.10.1. al 4.9.1.10.1.2.
7.- Avalúo resumen, con valores totales en números y letras.
8.- Firma y sellos correspondientes.

Avalúo de solamente maquinaria.


1.- Portada
2.- Carta de presentación
3.- Puntos del 4.9.1.3.1. al 4.9.1.3.3.
4.- Avalúo de maquinaria puntos del 4.9.1.10.1. al 4.9.1.10.1.2.
5.- Avalúo resumen, con valores totales en números y letras.
6.- Firma y sellos correspondientes.

Cualquier combinación de los antes mencionados.


En este caso se debe incluir:
1.- Portada
2.- Carta de presentación
3.- Cualquier combinación de los puntos anteriores
4.- Avalúo resumen, con valores totales en números y letras.
5.- Firma y sellos correspondientes.

OTROS INFORMES ESPECIALES

En algunas ocasiones, es necesario efectuar la tasación de propiedades para efectos distintos a los que se realizan
habitualmente. Tal es el caso de los avalúos para efectos de establecer servidumbres, diligencias de
arrendamientos, derechos de llave, etc.

Así como para la ejecución del trabajo se requiere de enfoques técnicos diferentes al usual, el informe
tiene que ser ampliado, de tal manera que contemple todos los aspectos que el tasador considere necesarios para
fundamentarlo.

Informe por establecimiento de servidumbres.


El informe contempla:
1. - Portada
2. - Carta de presentación
3. - Lo indicado en los puntos 4.9.1.3. al 4.9.1.5.

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SECTOR DE AVALÚOS

4. - Descripción del tipo de servidumbre con las limitaciones ( los derechos cedidos en la faja), así como
un detalle de la afectación de esta con respecto al inmueble, de tal manera que especifique los daños al
remanente si los hubiere.
5. - Determinación y justificación del valor asignado a la faja afectada y del porcentaje de los derechos
reales cedidos en ella.
6. - Avalúo de los derechos reales cedidos. Es el área de la faja, en m2 o ha, multiplicada por el valor
asignado en colones ya sea por metro cuadrado o por hectárea y multiplicado, a su vez, por el factor
de afectación. El monto total se da en números y letras.
7. - Determinación de la indemnización por daños al remanente ( si los hubiere)
8. Deben ser considerados en el caso de que el resto de la finca se vea afectada en su uso y disfrute por el
establecimiento de la servidumbre.
9. Describir en que consiste el daño, cuáles son los justificantes y cuál es el factor de daño al remanente.
10. - Avalúo de la indemnización por daños al remanente.
11. Consiste en multiplicar el área afectada por el valor asignado y por el factor de afectación. Cifra que se
totaliza en números y letras.
12. - Si existen mejoras dentro de la faja afectada, como son cultivos, construcciones etc., describir y
valorar como se indicó en el punto 4.9.2. (TIPOS DE INFORME).
- Avalúo resumen debe incluir un detalle de:
a.- Valor de los derechos cedidos en la faja.
b.- Valor de la indemnización por daños al remanente.
c.- Valor de las mejoras existentes.
Totalizando todo lo anterior en números y cifras.
11.- Firma y sellos correspondientes.

Informe para efectos de alquiler de bienes inmuebles.


Debe incluir.
1.- Portada
2.- Carta de presentación
3.- Avalúo de la finca, que comprende los puntos 4.9.1.3. al 4.9.1.5.
4.- Avalúo de la construcción, que comprende el punto 4.9.1.8.
5.- Avalúo resumen del terreno y construcciones.
6.- Determinación y justificación del alquiler mensual
7.- Avalúo del Alquiler mensual.
Debe indicarse el procedimiento utilizado o la fórmula empleada.
8.- Firma y sellos correspondientes.

Informe de un derecho de llave.


Debe incluir:
1.- Portada
2.- Carta de presentación
3.- Del punto 4.9.1.3.1. al 4.9.1.3.3.
4.- Descripción de la naturaleza y calidad del negocio
5.- Detalle descriptivo de los siguientes conceptos, en donde simultáneamente deben valorarse y
justificarse los montos determinados.
a.- Derecho de llave
b.- Lucro cesante
c.- Diferencia inquilinaria
d.- Mejoras no removibles
e.- Mejoras en el nuevo local
f.- Gastos por desmontaje y montaje
g.- Gastos y pérdidas por traslado

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SECTOR DE AVALÚOS

h.- Salarios caídos o prestaciones legales según sea el caso


i.- Papelería y propaganda
j.- Resumen de valores con totales en números y letras.
k.- Firma y sello correspondiente.

RESPONSABILIDADES.

Siendo el avalúo administrativo un acto de la administración que debe ser eficiente y oportuno, se señalan en las
diferentes etapas del proceso los responsables en la ejecución del trabajo.

Para todos los funcionarios existen deberes y responsabilidades emanadas del Reglamento Interno de Trabajo, del
Estatuto y Reglamento del Servicio Civil y de la Ley de la Administración Pública entre otros, todos conducentes a
que el trabajo se realice con esmero y cuidado, de modo que los resultados que se obtengan sean satisfactorios y de
buena calidad.

Se da como un hecho indiscutible que la responsabilidad del avalúo recae en el funcionario que ejecuta la tasación;
sin embargo, corresponde a las jefaturas lograr que los subalternos reconozcan la significación de esa
responsabilidad y actúen conforme a ella.

A los subalternos se les giran todas las instrucciones precisas correspondientes para actuar con base en su propio
criterio, a fin que adquieran su sentido de responsabilidad; no obstante, es obligación de las jefaturas brindar todo el
apoyo técnico posible.

Cuando se solicite una revisión de un avalúo o bien cuando se apele alguno y este resulte modificado, paralelamente
a la ejecución del nuevo avalúo, la jefatura inmediata realiza un informe en el que detalla las causales de
modificación, determinando si hubo o no responsabilidad del funcionario que realizó el primer avalúo, especialmente
por no haber acatado lo indicado en el presente manual de procedimientos de valoración

Con el objeto de obtener un mayor control tanto del trámite interno del expediente como de la realización del avalúo,
se presenta el siguientes cuadro, donde se incluye : actividades, oficinas y funcionarios responsables, así como las
observaciones y recomendaciones para cada actividad.

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SECTOR DE AVALÚOS

ACTIVIDAD OFICINA RESPONSABLE OBSERVACIONES RECOMENDACIONES

Recepción de Recepción de Relaciones Revisión preliminar de la Que la documentación se reciba solo en ese lugar
solicitudes documentos Públicas documentación

Traslado de la El traslado debe ser


solicitud diario

Confección del Departamento de Departamento o Llevar control tanto en libros Seguir lo establecido en este manual( 4.5 Estudio y
expediente avalúos Sección como en el computador análisis del expediente )

Traslado a la Departamento Jefe de Anotar fecha y firma de recepción Análisis por parte del Jefe y comunicar inconsistencias
unidad unidad por escrito

asignación del Unidad o Jefe de unidad o Anotar fecha y firma de recepción Realizar cronograma de actividades ( ver aparte 4.11
perito sección sección SUPERVISIÓN )

inspección de Unidad Perito y Con los recursos Llevar metodología definida y cumplir con los puntos:
campo jefe inmediato necesarios 4.6 Inspección de campo
4.8 Investigación de valores

Elaboración del Unidad Perito Adjuntar memoria de Cumplir con lo especificado en el punto
informe cálculo 4.9 Preparación del informe.

Revisión del Revisión de Investigación de Borrador debe tener un visto bueno del jefe inmediato,
informe Jefaturas Jefes valores. Justificación de valor. siguiendo lo estipulado en el punto 4.9 Preparación del
Consistencia del informe informe

Pasado en Unidad Unidad Revisión contra el borrador Firmas y sellos


limpio ( perito ) antes de firmar correspondientes

Expediente y Departamento Departamento Comunicar y enviar avalúo al solicitante.


avalúo sección sección Enviar copia de avalúo y expediente al archivo
y copia de avalúo a la unidad

En cuanto al expediente, todos los movimientos deben registrarse ya sea por medio de libros, o bien a través de la
computadora, siendo responsable de su integridad el último funcionario en recibirlo.

El perito debe confrontar con la secretaria el informe o el documento confeccionado, cuando ya está pasado en
limpio.

SUPERVISIÓN

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SECTOR DE AVALÚOS

El objetivo de esta función es la de evaluar y corregir el desempeño de las actividades de los subordinados, para
asegurar que lo consignado en este manual y la calidad del trabajo se están llevando a cabo de manera correcta.

Esta supervisión implica un control sobre los traspasos asignados, para lograr que estos se ajusten a las normas y los
planes trazados; más que retroalimentativo, debe ser prealimentativa, para que se perciban las posibles desviaciones
con respecto a los planes antes que ocurran y para tomar así con oportunidad la acción necesaria para prevenirlas.

Se trata, con este mecanismo de control, de asegurar la realización completa de todas las tareas en el orden
establecido, en el tiempo programado y con la calidad deseada.

Para que esta calidad sea buena, la asignación del tipo de avalúo debe estar acorde con la función profesional del
perito o peritos designados y con su vasta experiencia como tasadores.

El perito al que se le asigna el expediente hace un cronograma de trabajo en conjunto con el jefe inmediato, donde se
toman en cuenta todas las actividades necesarias para la inspección de campo, trabajo de oficina y elaboración del
informe; asignando fechas provisionales de inicio y entrega del trabajo, el cual estará acorde con la asignación de los
recursos, como son: vehículos, viáticos, servicios secretariales, etc.

Este cronograma le sirve al jefe para su seguimiento y control en la parte administrativa del proceso.

El cronograma debe incluir :

ACTIVIDAD DURACIÓN FECHA DE INICIO


(Días)
Estudios preliminares
Inspección de campo
Investigación de valores
Trabajo de oficina
Elaboración informe
Revisión informe
Transcripción informe
Revisión y firmado

Para mantener ese control de calidad, el jefe debe desplazarse a la zona, para cerciorarse de que los valores son
consistentes con el valor indicado por el perito, así como para constatar la información general del informe.

Esta supervisión se realiza tanto desde la oficina como por medio de inspecciones de campo.

SUPERVISIÓN DESDE LA OFICINA

Tal como se ha mencionado en este manual, el informe del perito debe dar un panorama claro del bien a valorar, y la
jefatura debe prestar atención de que tal informe cumpla con los requisitos establecidos en los puntos 4.8 (
Investigación de valores ), 1. ANEXO ( Metodología de valoración ) y 4.9 ( Presentación del informe ). El
responsable de esta supervisión es el jefe inmediato; sin embargo, en el caso de la Administración Tributaria de San
José, si el jefe del departamento lo considera conveniente, lo somete a revisión de la jefatura de sección, la que,
además, revisa los casos de gran cuantía, o los que sean especiales por cualquier motivo.

SUPERVISIÓN DE CAMPO.

Esta se realiza con la intención de corroborar que el perito cumpla a cabalidad con lo indicado en los puntos 4.6 (
Inspección de campo ),4.7 , 4.8 y 4.9 de este manual.

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SECTOR DE AVALÚOS

Esta supervisión es aleatoria en por lo menos un 20 % del trabajo realizado por la unidad, con la intención de
cuantificar la aplicación de los puntos citados anteriormente y buscando maximizar la calidad del trabajo, o bien
cuando existan divergencias entre el valor asignado, la investigación de valores y lo que se plasma en el informe.

No obstante, en el caso de la Administración Tributaria de San José, el jefe del departamento establece un programa
de control de calidad, mediante una revisión que oscile entre un 5 a un 10% del trabajo realizado ( mensual ), con el
objeto de dar cumplimiento a lo establecido en este manual.

Además, se realiza una inspección de campo cuando se den las siguientes situaciones:

1.- El Perito lo solicite al jefe por el grado de dificultad del trabajo


2.- El jefe lo considere conveniente
3.- En todos los casos en que el motivo del avalúo sea una revisión o un reclamo a un avalúo administrativo
practicado con anterioridad.

En el caso de la Administración Tributaria de San José, el jefe de sección realiza la inspección de campo cuando:

1.- Lo considere conveniente


2.- En todos los casos cuyo motivo se revisión o apelación de un avalúo.

Y la jefatura del departamento realiza tal inspección cuando :

1.- Lo considere conveniente


2.- Sea requerido por el jefe de sección
3.- Para dar cumplimiento al control de calidad.

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SECTOR DE AVALÚOS

ANEXO

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MÉTODOS DE VALORACIÓN

Antes de entrar a estudiar los métodos de valoración, es importante hacer referencia a algunos conceptos que nos
ayuden a comprender mejor el tema . Mc. Michael Stanley, por ejemplo, en su Tratado de Tasación ,afirma que:
“al tasar una propiedad con el objeto de determinar una medición de valor, el tasador debe estar
familiarizado con las diferentes clases de valor y con el método usado para fijarlo”.

Vemos, así, como hay diferentes clases de valor. Una determinada propiedad tiene diferentes valores, según la
finalidad que se persigue al efectuar una tasación.
Entre los distintos tipos de valor que existen, tenemos los siguientes: valor de mercado, valor de salvamento,
valor de reposición, valor de uso, valor potencial, valor de venta, valor contable, etc. Por consiguiente, es de gran
importancia conocer el motivo de la solicitud de avalúo, con el fin de aplicar el tipo de valor apropiado.

Una de las definiciones que más nos interesa, es el valor de compra-venta, el cual, como su nombre lo indica,
queda determinado por el precio en que se transfiere una propiedad.

La tasación de inmuebles tiene un único objetivo, perfectamente determinado, y es, medir el valor de una
propiedad en función de la unidad monetaria, para un mercado dado y en un tiempo determinado. Esto tiene su
origen en las distintas necesidades, diferentes destinos y realizado por varios métodos para determinar el valor
del bien.

Con el propósito de tener un conocimiento mejor del vasto campo profesional de un perito valuador y de las
diversas situaciones a que se puede ver enfrentado, se dan a continuación diversos tipos de tasaciones que
obedecen a propósitos específicos.

El avalúo puede ser solicitado u ordenado por organismos públicos, en razón de situaciones como las siguientes:

-Transferencia de dominio del bien raíz, sea para ayudar a un ente público en la fijación de un precio aceptable de
compraventa del predio, sea para conocimiento en cuanto al monto probable que deba pagar, o bien, para que se
fijen bases aceptables en caso de intercambio o permuta de predios.

-Expropiaciones y daños sobrevinientes. Esto para conocer el justo monto de la indemnización que debe
cancelarse al propietario afectado por una expropiación total o parcial .
-Para fines de fijar el Impuesto sobre Bienes Inmuebles o para la determinación de impuestos sucesoriales
aplicados por el gobierno central o local ,o para cumplir con la Ley de la Zona Marítimo Terrestre y la Ley de
Planificación Urbana.

-Estudios económico- financieros. Se realizan cuando la administración necesita conocer el valor de sus activos
(terreno, construcciones, etc.), con el objeto de determinar la eficiencia de una empresa; también estos estudios
son importantes para determinar el Derecho de Llave de una empresa.

-Estimación de alquileres. En este caso, estos avalúos son importantes para determinar cuál es el justo precio que
debe pagarse o cobrarse por el arrendamiento de un bien inmueble.

A pesar que las situaciones descritas anteriormente no comprenden más que los casos más comunes, sirven para
visualizar mejor la diversidad de circunstancias en que pueden ser requeridos los servicios profesionales de un
perito valuador.

Corroboran, además, que el técnico que se desempeña en esta especialidad debe dedicarse completamente a ella,
ya que el valor o confiabilidad de una valuación reside en la calidad de los datos, su metodología empleada y la
competencia e integridad del tasador.

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SUBDIRECCIÓN DE FISCALIZACIÓN
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SECTOR DE AVALÚOS

Existen varios procedimientos o métodos para determinar el valor de un bien. En este estudio se presentarán
algunos de los métodos más usados en tasación como son :

1.1. Comparativo o de mercado.


1.2 De capitalización.
1.3 Costo de reposición.

En términos generales, una valoración individual de un bien mueble o inmueble debe seguir el siguiente
esquema:

VALORACIÓN INDIVIDUAL

DEFINICIÓN

ESTUDIO PRELIMINAR

ELABORACIÓN DE UN PROGRAMA DE DATOS

OBTENCIÓN DE DATOS

CLASIFICACIÓN DE DATOS

MÉTODO DE MERCADO MÉTODO DE INGRESO MÉTODO DE COSTO

CORRELACIÓN DE INDICACIONES DE VALOR

VALOR FINAL

REPORTE

MÉTODO COMPARATIVO O DE MERCADO

Este es uno de los métodos más usados en tasación; también se le conoce con el nombre de Método de las Ventas
Comparables. Se fundamenta en el concepto de “valor de cambio” ; opera muy bien en áreas donde es corriente la

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SECTOR DE AVALÚOS

transferencia de propiedades y se basa en obtener el valor de mercado o valor de venta del predio, empleando la
información de venta de propiedades comparables o similares.

Lo señalado implica, obviamente, la necesidad de conocer la propiedad que se está tasando; asimismo, los
precios y las propiedades estimadas comparables que se hayan vendido recientemente en la vecindad.

Cuando el método se expone en forma tan sencilla, da la impresión de que se trata de un problema de fácil
solución y que basta presentar un informe con un listado de propiedades cercanas vendidas, sin tomar la
precaución que ellas tengan alguna relación con la propiedad que se está valorando, sin cuidar y establecer la
comparación de las ventas con el predio objeto de estudio, o sea que una mala interpretación o relación de la
información puede generar una opinión adversa a la realidad.

El método comparativo es eminentemente práctico; sin embargo, la calidad de la tasación depende de la


experiencia del tasador y de la profundidad de la investigación realizada. Entre más fuentes de información sean
obtenidas y mayor sea la fidelidad de los datos, el resultado del análisis tendrá un valor más preciso.

Este método involucra tres fases o etapas para utilizar las ventas comparables, a saber:
• - Selección de ventas de propiedades similares
• - Verificación de las ventas
• - Análisis de las ventas

En cuanto a la metodología que se emplea, puede resumirse en tres grandes pasos, que son;
1.- Recolección de la información, materiales y equipos.
2.- Inspección del bien .
3.- Análisis final y determinación del valor de mercado

Estimación del recargo y precio del contrato.

MÉTODO COMPARATIVO O DE MERCADO

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SECTOR DE AVALÚOS

VALUACIÓN

° COMPARACIÓN DIRECTA ° COMPARACIÓN DIRECTA


DE VENTAS DE VENTAS
ABSTRACCIÓN °FACTOR DE TIEMPO
°USO O DESARROLLO
ANTICIPADO

COMPARACIÓN CON COMPARACIÓN CON


OBSERVACIONES DE OBSERVACIONES DE
MERCADO MERCADO

VALOR INDICADO VALOR INDICADO

VALOR ESTIMADO

a. Recolección De Informaciones

Consiste en recopilar toda aquella información necesaria para realizar un buen avalúo, como por ejemplo:
Planos de agrimensura.
Certificaciones del Registro Nacional de la Propiedad.
Hojas del Instituto Nacional de la Propiedad y de la Oficina de Planificación Sectorial Agropecuaria.

Recolección de información de valores. Además de las informaciones de compra venta, se


recoge información a personas conocedoras como peritos bancarios, corredores de bienes
raíces, etc.

Información sobre restricciones en la zona que puedan afectar o beneficiar el valor del terreno.

b. Inspección Del Predio Y De Los Predios Estimados, Ventas Comparables Y De La Zona

La inspección de campo que realice el perito es fundamental , ya que esto le permitirá ponderar todos los factores
que afectan el valor de un predio dentro de la zona, como por ejemplo, el vecindario o comunidad dentro de la
cual se encuentra la propiedad, la disposición o ubicación de las construcciones e instalaciones, el paisaje que
posee, el tipo de vías de comunicación, el desarrollo y la actividad de la zona, distancia a centros de poblaciones
importantes, etc..

De igual manera, podrá observar y medir en detalle cada una de las características propias, tanto del lote a
valorar como de las fincas, ventas comparables, a saber: la superficie o extensión, la longitud de su frente, la

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SECTOR DE AVALÚOS

forma del terreno, la topografía del terreno (pendiente y nivel), su hidrografía (disponibilidad de aguas), el tipo de
suelos. Todo ello le permitirá al tasador realizar o determinar en forma justa y eficiente el valor del predio.

ANÁLISIS FINAL Y DETERMINACIÓN DEL VALOR DEL PREDIO

En esta fase es donde se aplican fórmulas matemáticas o modelos estadísticos que nos ayudan a establecer a
través del análisis de toda la información, cuál es el valor que debe darse al predio que nos interesa valorar .

Por ser este un método de valoración universal, aplicable tanto a bienes muebles como inmuebles, el presente
informe muestra la aplicación en el avalúo de terrenos, construcciones, instalaciones y maquinaria.

APLICACIÓN DEL MÉTODO COMPARATIVO EN LA VALORACIÓN DE


PREDIOS

A pesar de ser este es muy sencillo, requiere de mucho conocimiento en el campo de la valuación. Su aplicación
puede realizarse en dos planos, a saber:

• - En el plano espacial
• - En el plano temporal

Método Comparativo en el Plano Espacial


Este es uno de los procedimientos más empleados en valoración, ya que comúnmente el valor que se da a
determinada finca está relacionado directamente con el del valor de las fincas que se investigan en la zona . Para
tener un buen uso de este método, debemos hacer que la comparación que se realiza de la finca que necesitamos
valorar con las investigadas sea lo más objetiva posible, por lo que deben analizarse independientemente todas
las características propias (frente, fondo, área, pendiente, nivel, forma, etc.), tanto del predio a valorar como de
las fincas investigadas.

En la aplicación de este método debe cuidarse que el mercado de la tierra no esté estandarizado; el hecho de que
se haya efectuado una transacción y que de ella se derive que el terreno tiene un determinado valor por metro o
por hectárea, no indica que este sea necesariamente el valor de mercado de esta clase de tierra. Es por la razón
anterior que las ventas comparables se emplean como indicadores de valores, sobre los cuales el valuador aplica
su experiencia y conocimiento, tanto de la finca que está valorando como de las propiedades estimadas, ventas
comparables, para llegar a una estimación del valor de mercado de la finca objeto de la tasación.

Veamos un ejemplo.

Necesitamos valorar una finca para efectos de venta, la cual tiene las siguientes características:

• - Una superficie o área de 2.300,00 m2


• - Un frente de 25,00 m
• - Un factor de regularidad de 0,95
• - Presenta una pendiente plana y se encuentra a nivel de la vía.

Para realizar una valoración adecuada debemos seguir la metodología que se menciono anteriormente, por lo que
el primer paso es ordenar la investigación de valores.

De la investigación de valores de la zona se logró obtener la siguiente información en dos predios, estimando
ventas comparables de la zona,

FINCA A

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SUBDIRECCIÓN DE FISCALIZACIÓN
PAG: 46
SECTOR DE AVALÚOS

Se trata de un lote de terreno con las siguientes características :

• - Una superficie de 350,00 m2


• - Un frente de 12,00 m
• - Forma regular (factor de regularidad =1,00)
• - Pendiente plana y está a nivel de la vía
• - Un valor de venta de ¢6.000,00 c/m2

FINCA B

Corresponde a una finca que posee:

1.- Una superficie de 11.000,00 m2


2.- Un frente de 60,00 m
3.- Un factor de regularidad de 0,85
4.- Pendiente plana y está a nivel de la vía.
5.- Un valor de venta de ¢2750,00 por c/m2

Nota: Se asume que el resto de las características propias de cada finca, así como las características de la zona
( tipo de vía, servicios públicos, infraestructura ) son las mismas para todas las fincas.

Para determinar el valor de la finca, lo primero que debemos hacer es comparar el predio que necesitamos
evaluar con cada una de los predios investigados, siguiendo el procedimiento establecido, a saber: ( ver puntos
7:1 y 7:2 de la directriz FACTORES DE MODIFICACIÓN EN LA VALORACIÓN DE TERRENOS. )

1.- Determinación de los factores influyentes


2.- Determinación del valor de cada factor
3.- Determinación del valor unitario de la finca a valorar

El análisis comparativo de la finca a valorar con cada una de las fincas ventas comparables investigadas ( A y B )
debe realizarse en forma separada.

Análisis del Valor de la Finca a partir de la finca (a) Investigada

Siguiendo el procedimiento antes señalado, se obtiene que los factores que influyen directamente sobre el valor
de las fincas en nuestro ejemplo son:

a.- La regularidad
b.- El frente
c.- La extensión o superficie.

Las variables de pendiente y nivel no tienen influencia en el valor ya que ambas parcelas presentan la misma
condición.

Regularidad
Lo primero que debe hacerse es determinar el coeficiente de regularidad para cada una de las fincas, y luego
obtener el coeficiente de regularidad comparativo, aplicando las fórmulas que se mencionan en la directriz antes
mencionada.

Dado que los coeficientes de regularidad en cada finca ya están determinados en el ejemplo, lo que debemos
hacer es calcular el coeficiente de regularidad comparativo.

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SUBDIRECCIÓN DE FISCALIZACIÓN
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SECTOR DE AVALÚOS

Frv = Coeficiente de regularidad de la finca a valorar = 0,95


FriA = Coeficiente de regularidad de la finca A investigada = 1,00
Para determinar el coeficiente de regularidad comparativo ( Frc ), debe aplicarse la siguiente fórmula:

Frc = Frv friA


Sustituyendo tenemos:

Frc = 0,951
Frc = 0,95
De acuerdo con lo anterior, tenemos que el coeficiente de regularidad comparativo de la finca a valorar con la
finca A es de 0,9500

Frente
Para determinar la relación de comparación del frente entre ambas fincas, debemos aplicar la siguiente fórmula:

Ffc = 4 fv / frA
Donde :
Ffc = Factor de frente comparativo
fv = Frente de la finca a valorar =25,00m
frA = Frente de la finca A ( investigada) = 12,00m

Sustituyendo tenemos:

Ffc = 4 25 / 12
Ffc = 1,2014
De lo anterior tenemos que el factor de frente comparativo entre ambas parcelas es de 1,2014

Extensión o Superficie
La determinación de este factor puede efectuarse aplicando cualquiera de las fórmulas que se mencionan en la
directriz, antes citada; para la resolución de este ejemplo se aplica la siguiente fórmula.

0 , 31
Fec = ( AiA / Av)
Donde:
Fec = Factor de extensión comparativo
Av = Área de finca a valorar = 2300,00 m2
AiA = Área de finca investigada A = 350,00 m2

Sustituyendo en la fórmula tenemos:

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SUBDIRECCIÓN DE FISCALIZACIÓN
PAG: 48
SECTOR DE AVALÚOS
0 , 31
Fec = (350/ 2300)
Fec = 0,5579
Por consiguiente, el coeficiente del factor de extensión comparativo entre ambas fincas es de 0,5579.

Una vez establecidos los valores comparativos de cada uno de los factores que hemos considerado como
determinantes en el valor, se procede a aplicar el producto de esos factores al valor investigado en la finca A ( ¢
6.000,00c/m2 ), para obtener el valor unitario del inmueble a valorar (Vua1)

Vua1 = 6.000,00 * Frc * Ffc * Fec


Vua1 = 6.000,00 * 0,9500 * 1,2014 * 0,5579
Vua1 = 3820
. ,50
Resumiendo lo anterior, tenemos que ¢3.820,50 es el valor por cada metro cuadrado que se debe asignar al
predio a valorar después de ser comparada con la finca A investigada.

Análisis del Valor de la finca a partir de la finca ( b ) Investigada

Debe seguirse el mismo procedimiento y aplicar las mismas fórmulas que se emplearon en el ejemplo anterior
( finca A ); por consiguiente, los coeficientes de comparación para este ejemplo serán los siguientes:

• - El coeficiente de regularidad comparativo es de 1,1176.


• - El coeficiente del frente comparativo es de 0,8034.
• - El coeficiente de extensión comparativo es de 1,6244.

El valor unitario ajustado para el lote a valorar, comparado con el valor del lote B investigado ( venta
comparable ), siguiendo el mismo procedimiento, es de ¢4.010,90 c/m2.

En conclusión, los valores comparativos para la finca a valorar a partir de las fincas investigadas (ventas
comparables) A y B son: ¢3.820,50 y ¢4.010,90 por cada metro cuadrado de terreno.

Para obtener un solo valor a partir de los valores anteriores, el perito valuador puede aplicar su criterio
considerando algunos aspectos que no fueron valorados o analizados: Con el objeto de disminuir la subjetividad,
el perito puede hacer uso de algunos procedimientos estadísticos como son: la moda y el promedio.

En vista de que el promedio es sensible a la presencia de valores extremos, ocasionando que se puedan cometer
errores de sub o sobre estimación, se recomienda que cuando existan extremos, sean eliminados, o bien no se use
este estimador.

Método Comparativo en el Plano Espacial


El valor probable de mercado de una finca en el momento presente puede también ser deducido por comparación
con valores en la misma finca, en tiempo anteriores; para tal efecto se pueden emplear índices tales como:
inflación de precios al consumidor, plusvalía y diferencial cambiario.

Veamos un ejemplo:

MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA AVALÚOS ADMINISTRATIVOS


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Se desea actualizar el valor de un terreno que fue valorado en setiembre de 1990 en un valor total de ¢
2.500.000,00.

Para realizar la actualización del valor de la finca debe seguirse el siguiente procedimiento:

1.- Realizar un estudio de la zona con el objeto de determinar si ha tenido o no un nuevo desarrollo
( urbanístico, comercial, etc.).

2.- Realizar un estudio de algunos índices, tales como:


• - Inflación
• - Precios al consumidor
• - Diferencial cambiario

Un minucioso análisis de los datos obtenidos le permitirá al perito, de acuerdo con su experiencia, emplear el
índice que considere conveniente.
Para continuar con el ejemplo, consideremos que lo más conveniente aplicar en este caso es el de inflación.
Desde setiembre de 1990 a la fecha se tiene un índice acumulado de 1,80.

Para determinar el valor actual de la finca a revalorar, debe multiplicar el valor histórico de la finca por el índice
obtenido, como se aprecia a continuación:

VALOR HISTÓRICO X ÍNDICE = VALOR ACTUAL


¢ 2.500.000,00 * 1,80 = ¢ 4.500.000

De lo anterior se tiene que el valor actualizado de la finca luego del ajuste por inflación es de ¢ 4.500.000,00.
No obstante, esta metodología es poco empleada, pero se puede utilizar en aquellos casos en que se necesite
actualizar el valor de un inmueble y no contemos con suficiente información, o bien utilizarse como un criterio
más para revalorar un inmueble.

APLICACIÓN DEL MÉTODO COMPARATIVO EN LA VALORACIÓN


DE CONSTRUCCIONES E INSTALACIONES

En primera instancia, el perito valuador puede hacer uso de esta técnica al comparar la construcción que desea
evaluar, con los modelos constructivos que se utilizan en los manuales o tablas de valores por tipología
constructiva de valores actualizados.

Actualmente, los peritos valuadores de las diferentes administraciones regionales de la Dirección General de
Tributación Directa cuentan con “La Tabla de Valores por Tipología Constructiva” . Esta presenta una
descripción detallada para cada tipo constructivo en cuanto a paredes, pisos, cielos, techos, pluviales, baños, etc..
Muestra también una fotografía para ilustrar y facilitar la clasificación en cada tipo de construcción.

Es importante aclarar que los valores dados a cada tipo constructivo son valores de mercado de acuerdo con la
fecha de publicación o actualización de la tabla.

Una vez determinado el valor de nuevo por comparación en la tabla, se procede a aplicar el método de
depreciación que se estime conveniente para, finalmente, obtener el valor neto de la construcción ( valor
depreciado ).

NOTA: En el punto referente a depreciación por el método Ross Heidecke, se desarrolla un ejemplo completo de
valoración de construcciones, ya que esta considera, además de los factores de vida útil y la edad, el estado.

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APLICACIÓN DEL MÉTODO COMPARATIVO EN LA VALORACIÓN


DE MAQUINARIA, EQUIPO Y OTROS BIENES MUEBLES

El valor de mercado de un bien mueble usado puede ser determinado mediante el uso del método comparativo,
sobre la base de una adecuada investigación de valores de mercado.

Para emplear este sistema conviene que la investigación en el mercado se realice en máquinas o equipos con
características iguales o similares en cuanto a la vida probable, conservación y mantenimiento de los bienes y, de
ser posible, la misma capacidad de producción o servicio para que puedan ser comparadas.

APLICACIÓN DEL MÉTODO COMPARATIVO PARA VALORAR


CULTIVOS

Este puede emplearse en la valoración de cultivos siempre y cuando existan estudios de costos actualizados del
cultivo en referencia, o cuando puedan relacionarse estos con otros cultivos o variedades con características
similares.

Se debe tener muy en cuenta la edad y el estado del cultivo.

MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE LA RENTA

Es conocido como Método de Ingreso. El concepto de este es que “el valor de la riqueza presente depende de los
beneficios futuros derivados de la propiedad de un bien”; es decir, es un ejemplo típico del principio de
anticipación; se compra un inmueble que produce un ingreso, con el propósito de obtener, mediante la compra, el
derecho de recibir los beneficios que la propiedad genere en el futuro; este ingreso se estima en términos de
cantidad, calidad y duración; asímismo, se convierte, por intereses apropiados de capitalización, en un valor
presente de mercado.

Los tasadores lo emplean considerando que se ha comprobado que existe un alto grado de correlación entre los
precios de compra y la productividad de un bien raíz; en consecuencia, el ingreso es una buena herramienta para
medir el mercado .

Este método se puede aplicar con ventaja para propiedades agrícolas, sobre todo en zonas en donde el
arrendamiento es una práctica normal.

Es importante aclarar que este se basa en la capitalización del ingreso neto; a su vez, es determinado por la
diferencia entre el ingreso bruto esperado y los gastos estimados; cualquier variación de estos factores y sobre
todo en la Tasación de Capitalización, puede llevar al técnico a resultados muy distintos y a veces alejados de la
realidad, especialmente en la época actual, debido a la falta de estabilidad de los signos monetarios.

La renta efectiva es fácilmente calculable en tanto se disponga de datos precisos; no ocurre lo mismo con el
calculo de la tasa de interés, que resulta formada por la convergencia de complejos elementos y para cuya
determinación no hay más que el criterio y la propia experiencia.

Según Hicks John Richard, existen algunos factores que afectan las tasas de interés; estos son:

• - El tipo de interés local


• - La carga representada por la administración. Cuanto mayor sea el costo de administración necesario, mayor
será la tasa de interés indispensable.
• - Su facilidad de venta. Algunos bienes tienen un mercado limitado de venta.
• - Seguridad. Esta tiende a rebajar el tipo de interés, que aumenta con la falta de una seguridad adecuada..

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• - Probabilidades de valorización no ganada. Cuando mayor sea la expectativa de valorización, menor será la
tasa de interés y cuanto menor sea la expectativa de desvalorización, mayor será la tasa de interés.

El empleo de este método debe realizarse considerando tanto el terreno como las mejoras existentes en él :
George L. Schmutz, nos dice sobre esta materia lo siguiente: “ En aquellos predios donde existen
construcciones, no puede decirse que la renta provenga de la tierra o la mejora, por la sencilla razón de
que es resultado de la combinación de ambas, y todo ensayo para dividir la renta resulta arbitrario en
extremo.”

En conclusión, tenemos que el método de Capitalización de la Renta puede ser empleado para la valoración de
terrenos con las mejoras existentes en él, así como
para la valoración de maquinaria y equipo.

APLICACIÓN DEL MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE LA RENTA


PARA DETERMINAR EL VALOR DEL TERRENO Y SUS MEJORAS

Como se indicó anteriormente, la mejor manera de poner en evidencia el valor de propiedades de renta es
convertir la renta neta en capital .

El método comprende fundamentalmente los siguientes pasos:

• - Determinar el Ingreso bruto esperado


• - Determinar los gastos estimados
• - Cálculo de la renta neta
• - Determinación de la tasa de capitalización
• - Determinación del valor del bien

Para obtener el ingreso bruto esperado, debe buscarse el patrón típico de uso de la tierra para la propiedad que se
está evaluando, lo que se consigue apreciando el patrón de propiedades similares en la vecindad.

Lo anterior significa que debe buscarse el uso típico para el predio, o sea, el uso más común, y de acuerdo con
este, buscar informaciones de rendimientos típicos bajo manejo similar de la zona, para multiplicarlo luego por
las unidades de producción y posteriormente, por el precio corriente a nivel de productor.

Para poder determinar los gastos esperados, debe buscarse información sobre los gastos que son propios del
predio, dentro de los cuales pueden encontrarse impuestos a la propiedad y no a la renta del propietario, puesto
que esta incluye ingresos de otras actividades fuera de lo agrícola: semillas, fertilizantes, reparaciones de
maquinarias, mantenimiento de construcciones, gastos administrativos, pesticidas, costos de agua de riego, etc.

Una vez en posesión de las cifras de ingreso bruto y de gastos, el valuador está en condiciones de determinar la
renta neta, que al aplicársele la correspondiente tasa de capitalización, nos dará el valor del predio.

La tasa de capitalización debe determinarse con sumo cuidado, pues una diferencia en su apreciación, produce
resultados muy diversos. Se recomienda, para los fines de obtener el valor de mercado del predio, que esta tasa se
determine con base en la comparación de ingresos producidos por propiedades comparables y los precios de
venta de predios vendidos recientemente, lo que entraña una dificultad, precisamente por la falta de suficiente
información. Esto obliga a los tasadores a suplir esta deficiencia con base en su capacidad, experiencia y juicio.

En aquellas localidades donde el arrendamiento es normal, los tasadores prefieren emplear los precios de
arriendo. Luego de que se han verificado los contratos existentes y los que se ofrezcan, se habrá llegado a
establecer que son los típicos para la zona para las propiedades correspondientes. En este caso, la renta de

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arrendamiento se considera ingreso bruto, al que se le descuentan los gastos típicos con cargo al arrendador para
llegar a la cifra de ingreso neto.

Si bien es cierto que el método es aplicado generalmente con buenos resultados en predios agrícolas, no lo es
menos el hecho que puede incurrirse en numerosos errores en las diversas etapas que deben seguirse para llegar a
la determinación del valor del predio. Estos errores se pueden producir al estimar los rendimientos, los precios de
los productos, los gastos típicos y su cuantía y la tasa de capitalización y es por esta razón que es más confiable
cuando se procesa información con base en arrendamientos y no cuando se trate de fincas trabajadas por sus
dueños.

Debe evitarse el error frecuente de algunos tasadores de emplear este sistema con base en solo la información
contable del predio que se está tasando, ya que en tal caso lo que se estaría evaluando sería la capacidad
empresarial o productiva del propietario o el resultado del ejercicio financiero.

Debe tenerse conciencia de las limitaciones que presenta esta aplicación y que en algunas circunstancias, existe
la dificultad de poder medir los factores de agrado que, como se ha señalado, en determinadas propiedades son
muy importantes y representan la mayor parte de su valor .

Asimismo, no puede aplicarse en aquellos predios en que solo una pequeña parte del ingreso es aportado por el
suelo. Esta situación se presenta en el caso de granjas avícolas y porcinas y en fincas lecheras en donde la mayor
parte del alimento es comprado por no producirse en el predio. Como puede verse, en estos casos son las
construcciones, la ubicación y el manejo típico, los que influyen más en el valor del predio.

Ejemplo de aplicación.

Se tiene un bien inmueble que produce un ingreso bruto de ¢ 62.000,00 mensuales, con un gasto mensual de ¢
2.000,00. Se desea determinar el valor de ese inmueble, el cual tiene una tasa de capitalización del 10 %, de
acuerdo con la investigación realizada en la actividad de arrendamientos para bienes similares.
Con el procedimiento establecido en los párrafos anteriores, las actividades a realizar son:

• - El ingreso bruto esperado mensual es de ¢ 62.000,00; anual ¢744.000,00


• - Los gastos estimados mensuales son ¢ 2.000,00; anual ¢24.000,00
• - Por lo que el cálculo del ingreso neto anual es ¢ 720.000,00
• - Selección de la tasa de capitalización anual.

Debe investigarse la rentabilidad de algunos bienes inmuebles recientemente vendidos . Luego, se divide el
ingreso neto entre el precio de venta.

Para este ejemplo se determina un 10 % anual.

e.- Determinación del precio de capitalización.

INGRESO. NETO
VALOR. INMUEBLE =
TASA. DE. CAPITALIZCION
720.000
VALOR. INMUEBLE = = 7.200.000
0,1
De esta manera, mediante esta tasa total de rentabilidad se capitaliza el ingreso neto determinado anteriormente,
para obtener el valor del inmueble por el MÉTODO DEL INGRESO.

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SECTOR DE AVALÚOS

Dada la dificultad para la determinación de la tasa de capitalización, este método, para su aplicación, requiere de
mucha investigación y conocimientos de causa, así como una amplia experiencia en tasación

Resumiendo , este método presenta las siguientes limitaciones

1.- Se requiere información fidedigna de los movimientos económicos de la finca.


2.- Las cifras dependen de la eficiencia con que se explota la finca
3.- Determinar el valor del predio por medio del los alquileres, no es confiables, ya que pueden estar
influenciados por la mala distribución de la tierra en la zona, lo que provoca estimaciones erróneas.
4.- La tasa de interés es difícil de determinar y depende del mercado financiero.
5.- No existe un criterio definido sobre el número de años que debe capitalizarse la renta.

Este método puede aplicarse también en maquinaria, cultivos etc.

MÉTODO DE REPOSICIÓN

Esta se basa en el principio de sustitución, es decir, cuál es el costo de sustituir un bien nuevo, suponiendo que el
tiempo requerido para hacerlo no genere ningún gasto adicional.

Es especialmente útil en el caso de construcciones, maquinaria, equipo, cultivos, etc, siempre que se empleen
costos actuales y depreciaciones orientadas por el mercado. Además, ha sido aceptado en nuestro país en la
tasación tanto para fines contables como tributarios.

Por ejemplo, si se fuera a expropiar una edificación, hay que hacer un estudio minucioso de todos los gastos
necesarios para hacer una edificación igual a la que se va a destruir o expropiar. Naturalmente, una vez
establecido ese valor, debe aplicarse la depreciación, es decir, restarle el desgaste por uso. En el caso de
maquinaria y equipo, el valor de nuevo puede obtenerse a partir de los índices que se muestran en el punto 4.8.3
(INVESTIGACIÓN DE MAQUINARIA), referente a la investigación del valor de maquinaria, equipo,
vehículos y mobiliario y luego aplicarse , la depreciación correspondiente.

Las actividades de este método son:

a.- Se establece el costo de reposición o reproducción de todas las mejoras realizadas hasta la fecha del
avalúo.
Lo anterior corresponde al monto de la inversión necesaria para construir de nuevo el bien, utilizando los mismos
materiales, la misma superficie, las mismas especificaciones técnicas y todas las demás condiciones.

b.- Se deduce, del costo de todas las mejoras, la depreciación acumulada, obteniéndose de esta manera el
valor actual depreciado.

Por consiguiente:

VALOR ACTUAL = COSTO REPOSICIÓN - DEPRECIACIÓN

En la siguiente gráfica se muestra en forma esquematizada el Método de Costos.

MÉTODO DE COSTOS
VALUACIÓN

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SECTOR DE AVALÚOS

COSTO DE PRODUCCIÓN FACTORIAL


COMO NUEVO COSTO HISTÓRICO

DEPRECIACIÓN

° DETERIORO FÍSICO
° OBSOLESCENCIA FUNCIONAL
° OBSOLESCENCIA ECONÓMICA

VALOR DE LA MEJORA
DEPRECIADO

VALOR ESTIMADO

COSTO DE PRODUCCIÓN COMO NUEVO

Es el valor nuevo de un bien y puede obtenerse de dos maneras:


1.- Investigando en el mercado cuál es el valor actual de ese bien.
2.- Conociendo el valor en la fecha de compra y el país de fabricación.

Investigación de Valores Actuales de Mercado


En el caso de construcciones debe aplicarse el punto 4.8.2. (INVESTIGACIÓN DEL VALOR DE LAS
CONSTRUCCIONES) ; para maquinaria, mobiliario y equipo, el punto 4.8.3. (INVESTIGACIÓN DEL
VALOR DE MAQUINARIA)

Conociendo Valor De Fecha Compra Y Lugar De Fabricación


Para su empleo debe contarse con la siguiente información:
a.- Valor y fecha de compra.
b.- Lugar de fabricación.
c.- Conocer los índices de:
c.1- Diferencial cambiario entre fecha de compra y fecha actual.
c.2- Diferencial cambiario en ese mismo lapso, entre el dólar y el país
fabricante.
c.3- Índice de inflación interno del país fabricante.
Con la información anterior puede aplicarse la siguiente fórmula:

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Va = Vc( T 2 / T 1) * ( I 2 / I1) * ( M1 / M 2)
Donde:
Va = Valor actual
Vc = Valor de compra
T1 = Tipo de cambio ( dolar- colón ) al momento de la compro
T2 = Tipo de cambio actual ( dolar- colón )
I1 = Índice de inflación del país fabricante al momento de la compra
I2 = Índice de inflación actual del país fabricante
M1 = Tipo de cambio ( dólar moneda país fabricante ) al momento de la compra
M2 = Tipo de cambio actual ( dolar- moneda del país fabricante )

Veamos un ejemplo
Se necesita obtener el valor nuevo de una máquina de fabricación alemana, la cual fue comprada en ¢ 50.000,00,
en 1978.
Realizados los estudios correspondientes, se determinó:

T1= ¢ 8,60 por dólar


T2= ¢ 190,26 por dólar
I1= ¢ 75,30
I2= ¢ 144,30
M1= 1,828 Marcos por Dólar
M2= !,406 Marcos por Dólar

Los datos anteriores son tomados del anuario de Estadísticas Financieras Internacionales.
Con los datos anteriores procedemos a desarrollar la fórmula anterior:

Va = Vc( T 2 / T 1) * ( I 2 / I1) * ( M1 / M 2)

Sustituyendo tenemos:

Va = 5.000 * ( 190,26 / 8,60) * ( 144,3 / 75,3) * ( 1,828 / 1,406)

Va = 275.601,30Colones
De lo anterior tenemos que el valor actualizado por los índices anteriores es de ¢275.601,30

DEPRECIACIÓN

El término depreciación significa, disminución del valor o precio de un bien en relación con el precio que tenía
antes. En sentido amplio, la depreciación puede decirse que es la pérdida de la aptitud del bien para servir al fin
al que fue destinado.
La pérdida de valorar se da a pesar de los prudentes gasto de mantenimiento a lo largo del tiempo.

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Causas de depreciación.
Las causas de depreciación que se pueden observar en un bien son muchas y muy diversas; por ello, y con el fin
de seguir un procedimiento respecto del avalúo, estas causas se han dividido en tres categorías generales, que
son:

1. Deterioro físico
2. Obsolescencia física o funcional
Obsolescencia económica¡

1- Averías
FÍSICO 2- Accidentes
3- Desgaste constante

1- Inadecuación: falla en el
proyecto y ejecución
DEPRECIACIÓN FUNCIONAL 2- Superación: obsolescencia
(nuevas técnicas)
3- Anulación: inadaptabilidad
a otros fines

1- Vecindario no deseado
. ECONÓMICA 2- Cambio de utilización
3- Congelamiento

Deterioro físico.

Influye considerablemente sobre la depreciación y puede definirse como la disminución de la eficiencia de un


bien en comparación con uno nuevo.
La depreciación física está determinada principalmente por la edad, aunque el uso y el desgaste juegan un papel
muy importante . Esta es quizá la más evidente de las depreciaciones y se trata de una situación muy propia o
inherente del bien. Mediante el uso normal de un bien, la edad es el factor principal de depreciación; un uso
excesivo unido a un mal mantenimiento producen un desgaste acelerado y, por consiguiente, una mayor
depreciación.

El deterioro está determinado por los siguientes factores:

1.- Aumento del consumo de combustible y energía eléctrica como consecuencia de la disminución
de la eficiencia.
2.- Incremento de mantenimiento y reparaciones
3.- Mayor tiempo ocioso de la mano de obra debido a fallas mecánicas
4.- Mayor desperdicio de materiales
5.- Incremento del gasto de mano de obra
6.- Menores ingresos o pérdidas por devoluciones

Obsolescencia funcional o tecnológica

Se entiende por obsolescencia funcional o tecnológica, la pérdida de valor de un bien debido a cambios en estilos,
gustos, tecnología, necesidades y demandas. Este tipo es atribuible a la falta de capacidad funcional o deficiencia.

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Este tipo afecta el valor de la edificación al no cumplir con la función que supuestamente debería cumplir. Esta
clase de depreciación es más acelerada que el deterioro físico y se da por: cambio de uso del bien, nuevos
modelos, unidades poco eficientes, falta de repuestos, distribución inadecuada y, en general, por cualquier otro
factor que disminuya las características de utilización y destruya el goce y la productividad del bien, etc.

Obsolescencia económica

Este tipo de obsolescencia se presenta cuando la utilización del bien se ve disminuida por diversas fuerzas
económicas, como sucede con los cambios en la más alta y mejor utilización, con las medidas que restringen su
uso, con las modificaciones que sufre la relación oferta - demanda y con los cambios en la utilización del bien.

MÉTODOS PARA MEDIR DEPRECIACIÓN FÍSICA

Los métodos que usualmente se usan para medir la depreciación física son los siguientes:

• Línea Recta.
• Suma de los Dígitos de los Años.
• Doble Saldo Decreciente.
• Criterio de Ross - Heidecke.

Antes de analizarlos, es necesario definir los siguientes conceptos.

Vida económica: Es el período durante el cual el bien tiene un costo anual uniforme equivalente más bajo.

Vida útil: Período de tiempo durante el cual el bien rinde sus servicios.

Vida contable: Es el período seleccionado por el contador sobre el cual se deprecia el bien en los libros de la
empresa.

Vida física: Es la vida del bien en sí; es mayor que la vida útil y la vida contable.
Valor en libros: Está representado por el valor remanente; se calcula a partir de la inversión inicial en libros y la
depreciación aplicable.

Valor comercial: Es el valor en que puede venderse un bien en un mercado abierto en un tiempo definido y con
toda la información.

Valor de salvamento: Es el valor de un bien al final de su vida funcional; se puede expresar en porcentajes ( % ).

Método de la Línea Recta.


Línea Recta ( L.R.) ha sido siempre muy popular . Su nombre se desprende del hecho de que el valor en libros del
activo decrece linealmente con el tiempo, ya que cada año se tiene el mismo costo de depreciación. La
depreciación anual se calcula dividiendo el costo inicial o base del activo menos su valor de salvamento por la
vida útil del bien.

La ecuación es la siguiente:

P − VS
Dt =
n

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en donde:
t .= año (t=1,2,...,n)
Dt = depreciación anual
P = Costo inicial o base no reajustada
VS= Valor de salvamento
n = Vida depreciable esperada

Como el bien se deprecia en una misma cantidad cada año, el valor en libros después de un determinado número
de años ( t ) de servicio, será igual al costo inicial del activo menos la depreciación acumulada (depreciación
anual por la edad).

VLt = P − t ⋅ Dt
Donde:
Vlt = Valor en libros en un determinado número de años ( t )
p = Costo inicial
Dt= Depreciación total
t = año de depreciación
La tasa de depreciación (d) es constante y es la fracción en la cual la cantidad depreciable (P - VS) decrece
cada año.

1
d=
n
EJEMPLO:
Si un bien tiene un costo inicial de ¢ 50.000, con un valor de salvamento de ¢10.000, después de 5 años (a),
calcule la depreciación anual (b) y el valor en libros después de cada año. El cálculo se hace de la siguiente
manera:

(a)Depreciación anual

P − VS 50000 − 10000
Dt = Dt =
n 5
Dt = 8.000 colones , cada / año
(b) valor en libros después de cada año

VLt = P − t ⋅ Dt
t =1,2,3,4,5

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VL1 = 50.000 − 1(8.000) = 42.000

VL2 = 50.000 − 2(8.000) = 34.000

VL5 = 50.000 − 5 ⋅ (8.000) = 10.000 = VS

GRÁFICO DEL VALOR EN LIBROS PARA DEPRECIACIÓN


EN LÍNEA RECTA

Método de la Suma de los Dígitos de los Años

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Este se considera como una depreciación acelerada, ya que la cantidad que se deprecia es mayor durante los
primeros años de la vida del bien; aunque la cancelación total y los impuestos son los mismos, el valor del dinero
en el tiempo establece una ventaja para la cancelación rápida comparada con la lenta cuando se trata de
impuestos.

En este, el gasto anual por concepto de depreciación el primer año es mucho mayor que el segundo, y este a su
vez es mayor que el tercero, y así sucesivamente, por lo que la mayor parte del valor del activo o del bien se
amortiza en el primer tercio de su vida útil.

La mecánica de esta técnica consiste en calcular inicialmente la suma de los dígitos de los años, desde 1 hasta n
( vida útil del activo). El número obtenido de esta manera representa la suma de los dígitos de los años.

La fórmula para obtener la suma de los dígitos de los años es

N ( N + 1)
Digitos =
2
DÍGITOS = S
Por ejemplo, la suma de los dígitos de los años para una máquina que tiene una vida útil de 8 años será:

8(8 + 1)
s= = 36
2
La depreciación anual se calcula con la siguiente formula:

n − t +1
d1 = ( P − VS )
s
Donde :
d1 = Depreciación en el primer año
n =Vida total del bien
t = Edad del activo o año a que se desea determinar la depreciación.

Obsérvese que los años depreciables restantes deben incluir el año para el cual se desea el costo de depreciación.
Es esta la razón por la cual el 1 se ha incluido en el numerador de la ecuación anterior. Por ejemplo: para
determinar la depreciación para el cuarto año de un activo que tiene una vida útil de 8 años, el numerador de la
ecuación debe ser 8 - 4 + 1 = 5

De lo anterior tenemos que la depreciación de cada año es la siguiente.

t 1 2 3 4 5 6 7 8

dt 8/36 7/36 6/36 5/36 4/36 3/36 2/36 1/36

La depreciación acumulada (Dt) puede calcularse mediante el empleo de la siguiente fórmula:

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t (n − (t − 1) / 2
Dt = ( P − VS )
s
De lo anterior tenemos que la depreciación acumulada a los 5 años es:

30
Dt = ( P − VS )
36
Por lo tanto, el valor en libros para cualquier año dado puede calcularse sin necesidad de hacer los cálculos año a
año, mediante el uso de la siguiente ecuación:

t (n − (t − 1) / 2
VLt = ( P − ( P − VS ))
s
Ejemplo práctico.

El cálculo de la depreciación acumulada y el valor actual para un activo que tiene una edad de tres años, un costo
inicial de ¢ 25.000, un valor de salvamento de ¢ 4000 y una vida útil de 8 años, será.

1.- La suma de los dígitos de los años para ese activo es

8(8 + 1)
S= = 36
2
2.- La depreciación acumulada es:

3(8 − (3 − 1) / 2
Dt = (25.000 − 4.000)
36

Dt = 12250
3.- El valor en libros o actual del bien es:
( Puede calcularse deduciendo del valor total la depreciación acumulada )

VLt = 25.000 − 12.250 = 12.750


Método del Doble Saldo Decreciente
Es conocido como el de porcentaje fijo o uniforme; es otra técnica de amortización o depreciación acelerada. En
este, el gasto por depreciación, en cualquier año, es una proporción constante del valor contable al comienzo del
año. Es decir, el costo en que disminuye cada año se determina multiplicando un porcentaje uniforme por el

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valor en libros de dicho año. Por ejemplo, si el porcentaje uniforme de depreciación fuera 10%, entonces la
amortización por depreciación en cualquier año sería del 10 % del valor en libros de cada año. Obviamente el
costo de depreciación es mayor en el primer año y decrece sucesivamente cada año.

El valor del bien al final de cualquier año, se deduce como sigue

( 1−2/ N )
T
V=P

Donde :

V= Valor del bien al final del año t.


Con los datos del ejemplo anterior, se procede a determinar el valor actual del bien

( 1−2/ 8)
3
V = 25.000
V = 10.546,87
A diferencia de los métodos anteriormente expuestos, este no considera el valor de salvamento en la
ecuación, por lo que puede ser establecido como el límite inferior .

Es importante aclarar que los tres métodos anteriormente explicados se utilizan básicamente en la
valoración de maquinaria, mobiliario y equipo.

Método de Ross - Heideck


Es exclusivo para la valoración de construcciones e incluye dos aspectos fundamentales que son la depreciación
por edad y por estado.

Este método considera los siguientes principios básicos:


• La depreciación es pérdida de valor que no puede ser recuperada con gastos de mantenimiento.
• Las reparaciones pueden disminuir la durabilidad del bien
• Un bien regularmente conservado se deprecia de modo regular, en tanto que un bien mal conservado se
deprecia más rápidamente.

Su fórmula de depreciación (D) es la siguiente:

1   x   x  
2

D=   +  2   * Vd

2  n  
n
Donde :
x = edad de la construcción
n =vida útil probable de la construcción
vd = valor despreciable

Para determinar directamente el valor actual depreciado de una edificación debemos aplicar la siguiente fórmula:

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 1 x
x   * E
2

VA = Vn 1 −  +
 2  n 
n  
2

Donde:

VA = valor actual

Vn = valor de nuevo para la edificación


x = edad actual
n = vida probable
E = Depreciación por estado

Para la aplicación de esta técnica, ROSS HEIDECKE define 5 categorías de estados de conservación con cuatro
categorías intermedias, atribuyendo a cada una de ellas coeficientes propios; veamos la siguiente tabla:

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TABLA DE DEPRECIACIÓN

ESTADOS CONDICIONES FÍSICAS CLASIFICACIÓN COEFIC.


NORMAL DEPREC.

NUEVO
No ha sufrido ni necesita reparaciones Óptimo-O 0,000
Muy bueno-MB 0,032
REGULAR
2 Requiere o ha recibido reparaciones sin Bueno B 2,52
importancia

Intermedio-I 8,09

3 Requiere reparaciones Regular-R 18,10


simples
Deficiente-D 32,20

4 Requiere reparaciones importantes Malo-M 52,60

Muy Malo-MM 72,20


5
Sin Valor= Valor de Demolición-DM 100,00
Demolición

Para obtener el factor de depreciación por estado (E) de acuerdo con el coeficiente de depreciación de la tabla
anterior , debe restarse de 100 el coeficiente correspondiente y luego dividir por 100 el resultado para obtener el
porcentaje de bueno.

100 − Coef . Deprec


E=
100
Veamos un ejemplo:

Determinar el valor actual de un edificio de 15 años de edad, cuyo estado de conservación es BUENO, al cual se
le ha determinado una vida probable de 60 años y un valor de reposición nuevo de ¢ 70.000,00 .

Aplicando la fórmula anterior tenemos:

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 1 x
x   * E
2

VA = Vn 1 −  +
 2  n 
n  
2

De lo anterior tenemos:

Vn = ¢ 70.000,00
x = 15 años
n = 60 años
E = estado

De acuerdo con la tabla anterior, el coeficiente de depreciación por estado es de 2,52, por lo que tenemos que el
estado es

100 − 2,52
E= = 0,9748
100
Por consiguiente, tenemos:
 1  15 2


VA = 70.000 1 −  + 15   * 0,9748
 2  60 2 
  60  
VA = 57574,125Colones
Por tanto, el valor actual depreciado para el edificio que se evaluó es de ¢ 57.574 ,de acuerdo con la fórmula; sin
embargo, el perito puede redondear este valor y establecer, por ejemplo, ¢ 57.500 .
Además de los métodos anteriormente explicados, existen otros procedimientos de valuación, como son:

1.- El de antes y después.


2.- De terrenos para ser dedicados a urbanizaciones, o valor en verde.
3.- Para diligencias de alquiler.
4.- Para establecimiento de servidumbres.
5.- Para derechos de llave.
6.- Para propiedad horizontal.
etc.

Se analizan y explican seguidamente, los dos primeros, por cuanto los restantes son trabajos independientes que
el Sector de Avalúos ha realizado y que son directrices complementarias al presente trabajo, como lo es también
el de las técnicas de valuación para lotes individuales denominado "Factores de ,Modificación para terrenos
Urbanos y Semi-Urbanos."

MÉTODO DE " ANTES Y DESPUÉS "

Se utiliza cuando se expropia parte de un inmueble, puede ser un lote de este o una faja de terreno: Se emplea
también cuando se establece una servidumbre sobre un inmueble.

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Su fin es determinar el perjuicio económico que corresponde compensar al dueño de una propiedad cuando esta
es afectada parcialmente. Se establece entre la diferencia del valor del terreno antes y después de la expropiación
o del establecimiento de la servidumbre.

El fin primordial es determinar los posibles daños al remanente.


Los pasos a seguir son:

1.- Determinación del valor actual de la totalidad del inmueble con todas sus mejoras, antes de la expropiación.

2.- Determinación del valor actual del lote o faja a valorar con todas sus mejoras.

3.- Determinación del valor actual del remanente con todas sus mejoras.

4.- Con esta información, se establece la probable indemnización por daños al


remanente, de la siguiente forma:

Indemnización = Valor actual del inmueble-(Valor faja o lote+Valor del remanente)

Esta indemnización es proporcional al daño por fraccionamiento que tiene derecho el dueño del lote, si el valor
de la fracción expropiada o afectada no deja al propietario en idénticas condiciones económicas a las que tenía
antes de la afectación; es decir, el daño por fraccionamiento es la diferencia entre el valor de la fracción
remanente en sí y su valor como parte del todo.

Según Ayers J. Du Bois, se produce daño por fraccionamiento cuando la utilidad de la fracción remanente queda
disminuida por ciertas circunstancias tales como:

1.- Forma
Al segregar lotes quedan remanentes cuya forma pasa de regular a irregular y en muchos casos muy irregulares.

2.- Pérdida de frentes


La disminución del frente sobre calles reduce su valor comercial.

3.- Pérdida de fondo


Al reducirse el fondo del inmueble, en algunos casos, limita su probable uso.

4.- Superficie
Produce disminución del valor en plaza debido a los reparos del público comprador por el tamaño del lote de
terreno, en caso de originarse remanentes de superficie muy pequeña con respecto a la típica de la zona.

5.- Cargas al remanente


La necesidad de efectuar gastos tales como levantar muros, tapias etc., para asegurar al dueño que el remanente
continúe siendo útil.

6.- Topografía
Cuando un terreno residencial compuesto de una parte llana y de otra en ligera pendiente, si la fracción afectada o
expropiada dejara el lote con una topografía menos atrayente.

En conclusión, el método de " antes y después ", concede la justa compensación que la Constitución garantiza al
dueño de un inmueble, incluyendo no solo el valor en plaza de la parte efectivamente expropiada o afectada, sino
también el daño causado a la propiedad por fraccionamiento.

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Este daño se puede producir tanto en el terreno como en las mejoras existentes en él.

Ejemplo práctico ( Caso de terreno ).


Se requiere del avalúo, para efectos de expropiación, de un lote de terreno, parte de un inmueble, para efectos de
la construcción de una plaza de deportes.

1.- Condiciones y avalúo del inmueble.


El inmueble es de forma alargada, con un frente a calle pública de 172,31 m., el cual se encuentra
aproximadamente a 2 m. sobre el nivel de calle, con una sección en que el sobre nivel alcanza una altura de 0,50
m. Tiene una topografía ondulada, con algunas secciones quebradas, siendo su parte anterior ligeramente plana
con pequeñas ondulaciones. Tiene una superficie de 7,0000 hectáreas dedicadas en un 40 % a pasto kikuyo y el
resto es montañuela de segundo crecimiento.

Se valora por el método comparativo:


7,0000 has a ¢ 18.000,00 c/ha = ¢ 126.000,00

2.- Condiciones y avalúo del lote a segregar.

Constituye la parte anterior de la finca, con un frente a vía pública de 112,31 m. y un fondo promedio de 65 m.
Esta sección es la de topografía más favorable dentro del inmueble, ya que constituye la porción de condición
plana con ligeras ondulaciones y cuyo frente a vía pública está a nivel.
Según plano suministrado, tiene una cabida de 7.574,35 m2, cuya naturaleza es pasto kikuyo.
Por el método comparativo se valora:
0,757435 ha a ¢ 35.000,00 c/ha = ¢ 26.510,00

3.- Particularidades y avalúo del remanente.

Al segregar el lote anterior para la construcción de la plaza de deportes, la propiedad pierde mucho frente, ya que
este se reduce a 60 m., el cual quedará a 2m. sobre el nivel de calle; además, su topografía es ondulada con
pendientes de medias a fuertes, debido a que pierde la condición ligeramente plana, características muy escasas
en la zona, siendo este el motivo por el que se expropia este terreno. La superficie del mismo será de 6,242565
ha.

Por el método comparativo este remanente se valora de la siguiente forma:


6, 242565 ha a ¢ 14.000,00 c/ha = ¢ 87.396,00

4.- Daños al remanente por fraccionamiento del inmueble.

Nótese que al segregar el lote de terreno, el fundo pierde frente a vía pública, el cual se reduce de 172,31 m. a 60
m. En cuanto a topografía, pierde su sección más favorable; además, este frente quedará con sobrenivel en
relación con la calle.
Si originalmente se ubicaba a 150 m. de la escuela de la localidad, al perder frente quedará a 262 m.
Por lo tanto, se concluye que, en este caso en particular, la indemnización debe comprender no solo el valor
equitativo en plaza de la fracción a adquirir, sino también, una suma como daños por fraccionamiento causados al
remanente por la expropiación parcial del inmueble. Por consiguiente, el daño al remanente consiste en la
diferencia de valores de la propiedad antes y después de la segregación, menos el valor del lote segregado.

Valor finca completa = ¢ 126.000,00 -


Valor lote terreno = ¢ 26.510,00 +
Valor remanente terreno = ¢ 87.396,00 +
¢ 113.906,00

5 Daño por fraccionamiento :

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i) Condición económica del propietario antes de la expropiación = ¢126.000,00.


ii) Condición económica del propietario después de la expropiación.

Valor Remanente Terreno = ¢ 87.396,00 +


Dinero percibido por lote terreno = ¢ 26.510,00 =
= ¢ 113.906,00
iii) Daño por la técnica Antes y después,
¢ 126.000,00 -- ¢ 113.906,00 =¢ 12.094,00
que corresponde al dato por fraccionamiento, por lo tanto al dueño del inmueble expropiado se le debe cancelar.

Valor lote expropiado = ¢ 26.510,00 +


Daños por fraccionamiento = ¢ 12.094,00 =
Total a pagar ¢ 38.604,00

MÉTODO DEL VALOR EN VERDE

El rápido desarrollo y el vertiginoso crecimiento de los centros de población, conducen a la absorción de área
brutas no urbanizadas o utilizadas con fines agrícolas o pecuarios; por ende, la creciente demanda de nuevas áreas
constructivas amerita la revisión del uso de fincas en los alrededores de las zonas urbanas, cuyo aprovechamiento
puede ser mejorado en términos de renta producida.

Las fincas susceptibles de urbanización son aquellas situadas en las inmediaciones de los centros urbanos. Estas
propiedades, por sus características de situación y por sus condiciones físicas y legales ( restricciones ), ofrecen
buenas condiciones para su subdivisión en lotes; además, estos lotes puedan ser fácilmente vendidos.
Una de las técnicas para determinar el valor de los terrenos con susceptibilidad o potencialidad para ser
urbanizados es el MÉTODO DEL VALOR EN VERDE, que se basa en la aplicación de la siguiente ecuación.

 VTu 
CVv =  − CU  *% Ap
 K 
Donde :
Cvv = Costo del valor del terreno en verde
Vtu = Valor del terreno urbanizado por metro cuadrado
CU = Costo de urbanización
%Ap = Porcentaje de aprovechamiento
K = valor que se obtiene de la siguiente fórmula

1+ U + I
K=
1 − CV
Donde:
1 = constante
U = Utilidad del urbanizador
I = tasa pasiva de interés
CV= Costo de ventas

a. Costo del valor en verde ( Cvv )

Se trata de la incógnita de nuestro problema, el cual se obtiene con base en los demás términos de la ecuación
básica.

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b. Valor del terreno urbanizado por M2 ( Vtu )

Este dato es obtenido mediante la investigación de valores que se realiza en el sector en el cual se encuentra el
lote a valorar y que se considera con potencial urbanístico; para ello debe emplearse el Método Comparativo.

c. Costo de urbanización ( CU )

El costo de urbanización se obtiene dividiendo la suma de los Gastos Directos (GD ) y los Gastos Indirectos
(GI ), por el área de terreno aprovechable o vendible .

GD + GI
CU =
Ap
c.1. Gastos directos

Dentro de los costos de urbanización, los gastos directos son un rubro muy importante, e incluyen los siguientes
trabajos.
-Movimientos de tierra
-Alcantarillado pluvial
-Alcantarillado sanitario
-Red de agua potable
-Cordón, caño y acera
-Pavimento
-Distribución eléctrica y alumbrado público
-Sistema telefónico
-Equipamento de parque y juegos infantiles

c.2 Gastos indirectos

En términos generales, los gastos indirectos corresponden a un 20% de los gastos directos; estos gastos incluyen
lo siguiente:
-Planos constructivos
-Permisos de construcción
-Planos catastrales ( de cada lote segregado )
-Pruebas de laboratorio
-Tasas municipales y otras
-Topografía de construcción

d. Aprovechamiento del terreno

Un proyecto urbanístico involucra el fraccionamiento del terreno en lotes. Las calles, aceras y áreas verdes, se
consideran comunes; no pueden ser vendidas, sino que deben cederse a la municipalidad respectiva.
Por consiguiente, el área restante (los lotes segregados ) corresponde al área vendible o aprovechable.

e. Utilidad del urbanizador

Es la ganancia que le queda al urbanizador como resultado del riesgo de la inversión en la urbanización.
Actualmente se estima que esa utilidad es de aproximadamente un 15%; no obstante, esta puede variar según el
plazo de venta de los lotes y los riesgos del emprendimiento.

f. Tasa de interés

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La tasa de interés empleada en estos casos, es la tasa básica pasiva, ya que el urbanizador no puede obtener con
su inversión menos que dicha tasa.

g. Costo de venta

El costo de venta involucra dos aspectos que son: la comisión por la venta de los lotes y la administración del
costo de venta. La comisión corresponde al porcentaje que el urbanizador debe pagar a un vendedor o
comisionista por la venta de los lotes. Normalmente el costo de ventas corresponde entre un cinco (5) y un siete
(7)% .

Veamos un ejemplo.

Se necesita determinar el valor de un terreno de 30.000.00 metros cuadrados, que se encuentra colindante con
algunos desarrollos urbanísticos .
Para determinar el valor de la finca mediante este método, debe seguirse el siguiente procedimiento.

a. Determinar si el lote tiene potencial urbanístico, o sea, que el predio por sus características de situación,
condiciones físicas y legales ( no tiene restricciones ), puede ser urbanizado.
De acuerdo con los estudios realizados se determina que la finca que se desea valorar no tiene restricciones
legales y posee potencial urbanístico

b. Realizar una investigación de valores de lotes dentro de las urbanizaciones más cercanas, ya que estos valores
pueden estar influenciados por los desarrollos cercanos.

De conformidad con la investigación de valores realizada, se establece un valor de ¢10.000, 00 por metro
cuadrado de terreno para un lote urbanizado.

c. Determinar cuál es el porcentaje de aprovechamiento del terreno a valorar en caso de que fuese urbanizado.
Realizados los estudios correspondientes de frente, forma, topografía, etc, se establece para esta finca un
porcentaje de aprovechamiento del terreno de 65% (en caso de que fuese urbanizada ).

d. Realizar un estudio para establecer cuál es el costo de urbanización por metro cuadrado si la finca se fuese a
urbanizar con las mismas características de las urbanizaciones en que se encuentran los lotes investigados.

Del estudio se establece:


Costos directos ¢64.250.000,00
Costos indirectos ¢12.800.000,00

total ¢77.050.000,00

Aplicando la fórmula del punto (c), costo de urbanización

GD + GI
CU =
Ap
Sustituyendo tenemos:

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77.050.000
CU =
30.000 * 0,65

CU = 3.951,28Colones / m2
De lo anterior hallamos que el costo de urbanización para la finca a valorar es de ¢3.951,28 por metro cuadrado.

e. Determinar cuál es la tasa pasiva vigente en el sistema bancario, así como la posible utilidad del urbanizador
en caso de que se desarrollara el proyecto.
Realizada la investigación se obtuvo que la tasa básica pasiva es de 25%, y la utilidad del urbanizador es de 15%.

f. Fijar cuál es el costo de ventas para ese tipo de proyecto.


El costo de ventas se establece en un 5%

Resumiendo todo lo anterior tenemos :


VTu = Valor terreno urbanizado ¢10.000,00/m2
CU = Costo de urbanización ¢3951,28/m2
% Ap = % de aprovechamiento del terreno 65% =0,65
U = Utilidad del urbanizador 15% =0,15
I = tasa de interés 0,25
CV = costo de ventas 5% =0,05

De la información anterior tenemos que el valor de K es igual:


1 + 0,15 + 0,25
K=
1 − 0,05

K = 1,4736

Sustituyendo en la fórmula inicial de valor en verde :

 VTu 
CVv =  − CU  *% Ap
 K 

 10.000 
CVv =  − 3.951,28 * 0,65
 1,4736 

CVv = 1842
. ,63

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En resumen, tenemos que el valor del terreno aplicando el método del valor en verde es de ¢1.842,63 por cada
metro cuadrado.

Es importante aclarar que este método puede ser empleado como un criterio más determinar el valor, ya que se
puede usar también el método comparativo .

EVALUACIÓN DEL RENDIMIENTO

La evaluación del rendimiento es la valoración periódica del desempeño del funcionario en relación con las
pautas que se establecen en este manual.
El propósito fundamental de esta evaluación es maximizar la producción organizacional en una forma acorde con
el grado de dificultad y la ubicación de los bienes a valorar. Para ello es necesario tipificar las solicitudes por
complejidad, ubicación, calidad de la investigación y tipo de informe, asignando un puntaje a cada uno de estos
elementos, para, de acuerdo con ello, establecer las pautas de rendimiento por puntaje. Asimismo, es necesario
que la asignación del trabajo vaya acorde con el grado académico y la experiencia del tasador.
Queda a criterio del jefe inmediato la clasificación y puntuación a asignar a cada solicitud; labor que debe realizar
en el momento en que se haga el cronograma de actividades indicado en el punto 7 supervisión

Para esos efectos se establece la siguiente tabla:

PUNTAJES POR TIPO DE SOLICITUD


TIPOS DE SOLICITUD PUNTAJE

TIPO I 1A2
TIPO II 3A4
TIPO III 5A7
TIPO IV 8 A 15
TIPO V + DE 15

Nota : A criterio del jefe inmediato se podrán asignar medios puntos

El jefe de departamento o sección podrá, cuando lo estime conveniente, verificar la puntuación asignada a cada
expediente.

Tipo I Son aquellas solicitudes en donde los recursos de viáticos, transporte, trabajo de oficina, campo e
investigación son normales y cuyo estudio no demanda más de dos días de trabajo.

Tipo II Son aquellas solicitudes que demandan más tiempo que el tipo anterior, en el cual se necesita intensificar
la investigación e incrementar su trabajo tanto de campo como de oficina, sin sobrepasar 5 días consecutivos de
trabajo.

Tipo III Son aquellos casos que ameritan mayor tiempo de desplazamiento, una investigación más minuciosa, o
un intenso trabajo de campo y oficina, así como contar con gran experiencia en el tipo de trabajo asignado que los
tipos anteriores y cuya labor de campo y oficina demandan hasta 10 días consecutivos de trabajo.

Tipo IV Son solicitudes que presentan mayor dificultad o complejidad que el tipo anterior. En este caso, se
requiere de gran experiencia; demanda, además, mucho tiempo para la investigación y análisis de la
información, así como mayor trabajo de oficina y campo.

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SECTOR DE AVALÚOS

El trabajo se realiza entre 10 y 20 días consecutivos.

Tipo V Son aquellas solicitudes que presentan mayor complejidad que todos los tipos anteriores y se salen de lo
usual en cuanto al trabajo de oficina y campo. Estas solicitudes pueden requerir de varias inspecciones de campo,
así como de gran investigación; su duración es superior a los 20 días de trabajo.

Queda a criterio del jefe la clasificación y la puntuación, de manera tal que pueden asignarse hasta medios
puntos (ejemplo 3.5p.)

Esta clase de control es con el fin de incentivar y hacer más equitativa la asignación de los avalúos.

Cuando el jefe entrega los documentos del expediente al perito para la realización del avalúo, valora
inicialmente el tipo de solicitud; asignando en forma preliminar un puntaje, el cual se ratifica o corrige a la hora
del informe final, con la revisión del avalúo por el jefe de unidad.

Para la asignación de los avalúos, los tipos I, II y III, a criterio del jefe inmediato, los podrá realizar cualquier
perito ( Profesional Tributario Licenciado I, II, III, IV y V, y Profesional Tributario Bachiller 1,2 y3); mientras
que los tipos III, IV y V los deben realizar los Profesionales Tributarios Licenciados .

MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA AVALÚOS ADMINISTRATIVOS


BIBLIOGRAFÍA

1.- Adlai A La tasación de la Propiedad. Centro Regional


de Ayuda Técnica. 1970

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28.- Panamericana de El avalúo de activos Fijos en Instalaciones


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29.- Pellegrino Carlos J. Curso Internacional de valoración


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30.- Ramos John Principios de Supervisión

31.- Stanley L. Mc Michael Tratado de Tasación. 1949.

32.- Taylo George Ingeniería Económica

33.- Terry & Franklin Principios de Administración. 1985.

34.- Tributación Directa Manual de Avalúos 1965.

VALUACIÓN DE BIENES RURALES


1. Objetivo

1.1. Estos lineamientos tienen por objeto ilustrar a los avaluadores rurales en los
aspectos normativos más relevantes a considerar en sus estudios avalúa torios
rurales, y tienen por objeto:

a) Clasificar la naturaleza de los inmuebles rurales, de sus cosechas y de los


derechos a valuar,
b) Establecer la terminología y metodología que deban utilizarse en trabajos
valuatorios de este tipo,
c) Definir la metodología básica aplicable a este tipo de valuaciones,
d) Establecer los criterios a ser utilizados en los trabajos de valuación,
e) Establecer las directrices para la presentación de los informes técnicos.
.
2. Normas Complementarias

Son aplicables paralelamente a la presente todas las Normas Profesionales de


Valuación, en particular, por la SOITAVE y la USPAP y se tendrán en cuenta
también las disposiciones contenidas en el Código de Ética y Prácticas que
Regulan el Ejercicio de la Valuación a nivel mundial.

3. Definiciones

Para los efectos de estos lineamientos de carácter ilustrativo se adoptan las


siguientes definiciones:

1.1. Valuación - Determinación del valor en precio justo, en términos de dinero, de


un bien, de una cosecha o de un derecho específico, a una fecha determinada y
para un fin debidamente estipulado.
1.2. Aprovechamiento eficiente - Máximo aprovechamiento factible de lograr para
el lugar, en un momento dado, utilizando los recursos disponibles de la
tecnología adecuada, en congruencia con la tendencia económica y vocación de
uso del entorno inmediato.
1.3. Mejoras de Capital - Mejoras permanentes que se incorporan al suelo, cuya
remoción implica alteración, destrucción, pérdida total o parcial. Las más
comunes son los siguientes:

1.3.1. Sistemas de riego:

a) Pozos
b) Canales
c) Jagueyes o Aguadas
d) Presas
e) Sistemas subterráneos de distribución de agua.

3.3.2 Comunicaciones:

a) Asientos y Caminos
b) Líneas de electricidad
c) Líneas telefónicas.

3.3.3 Construcciones, edificaciones e instalaciones:

a) Vaqueras
b) Corrales
c) Casas
d) Mangas
e) Cercas
f) Bebedores y comederos
g) Silos
h) Otros
Estas mejoras, en su conjunto, contribuyen al valor total de una finca, su
valor se incrementa frecuentemente en el valor de la tierra. Cuando se
valúan por separado se utiliza el método de costo de reposición.

3.4. Mejoras reproductivas - Cultivos comerciales implantados en los suelos


agrícolas, cuya remoción implica pérdida total o parcial; comprende cultivos perennes,
bosques y pastos cultivados y que, aunque no pueden separarse del suelo, podrán tener
valor por separado en el mercado de propiedades rurales.

1.6. Mejoras al suelo - Obras y trabajos de conservación de eficiencias y de


corrección de deficiencias del suelo agrológico, con vista a su mejor
aprovechamiento y a la optimización de la capacidad de producción.

1.7. Maquinaria y equipo - Insumos destinados a la explotación de la tierra, al riego,


la defensa fitosanitaria, a la corrección y fertilización, al procesamiento de la
producción, a la circulación, a los transportes. Comprende máquinas industriales
fijas, máquinas agrícolas e implementos, equipos para riego, fertilización y de
drenaje, vehículos, animales y otros.

1.8. Recursos naturales - Recursos que se encuentran en el suelo y que son


explotables y constituyen bienes económicos. El dominio directo de los recursos
naturales corresponde a la Nación que, con el derecho que la Ley le otorga de
imponer a la propiedad privada modalidades que dicta el interés público, puede
concesionar y condicionar el aprovechamiento de los recursos naturales para
cuidar su conservación.

Se incluyen entre los más importantes:

a) Minerales o sustancias que constituyen depósitos cuya naturaleza sea distinta de


los componentes de los suelos,
b) Yacimientos minerales u orgánicos de materias susceptibles de utilizadas como
fertilizantes,
c) Las aguas de los mares territoriales y aguas marinas interiores,
d) Las salinas formadas directamente por las aguas marinas,
e) Las lagunas o esteros,
f) Los lagos interiores,
g) Los ríos y sus afluentes,
h) Los manantiales,
i) La fauna silvestre que exista en la propiedad,
j) La pesca existente en las corrientes o depósitos naturales que existan en la
propiedad
k) La cacería de ejemplares deseables según la Ley,

1.9. Inmueble rural - Predio rústico, cualquier predio que se encuentre localizado
fuera de un área definida como urbana por cualquier disposición legal o jurídica,
que se destina a la explotación extractiva, o a la producción agrícola, pecuaria o
agroindustrial, sea a través de dependencias públicas, empresas u organismos del
sector público o de la iniciativa privada.
1.10. Pequeña propiedad - La que cumple con los requisitos que al efecto establece la
“Ley de Tierras y Desarrollo Agrícola” y está amparada con títulos legalmente
expedidos.
Empresa rural - Actividad de persona natural o jurídica, pública o privada, que
explota económica y racionalmente un inmueble rural.

4. Clasificación con relación a la naturaleza.

4.1 Inmueble.
4.1.1. Patrimonio familiar,
4.1.2. Pequeña propiedad,
4.1.3. Parcela,
4.1.4. Parcela Comunal,
4.1.5. Sociedades Cooperativas,
4.1.6. Empresa rural.

4.2. Componentes:

4.2.1. Tierras:

a) Aptas para cultivos de ciclo corto, anuales, semi-permanentes


b) Aptas para cultivos perennes y de aptitud restringida para cultivos anuales.
c) Aptas para pastos y bosques y de aptitud limitada para algunos cultivos
perennes.
d) No aptas para cultivos productivos.

4.2.2. Mejoras:

a) Construcciones:
- edificios
- canales, presas, modificaciones a las condiciones naturales del terreno
- instalaciones
b) Cultivos:
- semi-permanentes
- anuales
- ciclo corto

4.2.3. Obras y trabajos de mejora a las tierras

a) Deforestación
b) Protección (cercas)
c) Corrección (Nivelación, curvas nivel)
d) Mantenimiento (Control malezas, fertilización)
e) Sistematización

4.2.4. Equipos:

a) Máquinas industriales fijas,


a) Máquinas agrícolas e implementos,
b) Vehículos,
c) Semovientes (de trabajo y de transporte),
d) Otros

4.2.5. Recursos naturales:

a) Forestales
b) Hídricos
c) Minerales

4.3. Rentas:

a) Rentas de explotación directa,


b) Alquileres,
c) Arrendamiento y aparcerías.

4.4. Derechos

a) Servidumbres,
b) Usufructos,
c) Concesiones,
d) Comodatos,
e) Derechos sucesorios,
f) Derechos de posesión,
g) Otros.

5. Notaciones, Simbología y Convenciones

Para los efectos de los presentes lineamientos se adoptan las notaciones,


símbolos, gráficos y convenciones que, han sido normalizadas conforme a las
previsiones normativas de la SOITAVE
6. Metodología Básica Aplicable

1.1. Son aplicables en la valuación de bienes rurales los métodos directos, como los
indirectos.

6.1.1. Los métodos directos son:

a) Método Comparativo o de Mercado,


b) Método de Costo o de Reproducción,
c) Método de Costo de Producción o de Valor Agregado

6.1.2. Los métodos indirectos son:

a) Método de Ingreso o de Renta, (Método de capitalización de rentas),


b) Método Analítico o de Productividad,
c) Método Residual.

7. Precisión Requerida

7.1 Toda valuación es un trabajo de investigación que tiene como propósito


determinar la expresión de valor requerida conforme a las estipulaciones del
cliente, las disposiciones legales y las Normas de práctica profesional aplicables.
El Valuador deberá cuidar que su trabajo responda a estas condicionantes.
7.2 Para producir una valuación con el máximo grado de confiabilidad, el Valuador
deberá cerciorarse de cada uno de los elementos que contribuyen para formar la
convicción de valor y:

a) Verificar la confiabilidad de cada uno de los elementos y datos utilizados en


cuanto a:
- la idoneidad y completa identificación de las fuentes de información,
- actualidad
- detalle de la descripción de sus características,
- su semejanza o grado de comparabilidad con el inmueble objeto de la
valuación, en lo que concierne a su ubicación, uso, forma, grado de
aprovechamiento, características físicas y adaptación a su entorno,
debidamente verificada.

b) Verificar la confiabilidad de los elementos y datos a que se refiere, en cuanto a:

- uniformidad de los elementos entre sí,


- contemporaneidad de los mismos,
- que el número de datos de la misma naturaleza efectivamente utilizados
sea igual o mayor de tres.

c) Que el tratamiento que se dé a los elementos para homogeneizarlos permita


obtener:

- equivalencia financiera, en los casos de valor a plazo mediante la


transformación en valor a la vista por el descuento compuesto de los
intereses de mercado, incrementados por la previsión de inflación
inferida de los doce meses anteriores,
- equivalencia temporal mediante la transposición de los valores de los
elementos, considerando la variación de valor de la moneda y la
valorización efectiva de los inmuebles inferida, justificando tal
inferencia mediante estudio de regresión, equivalencia de ubicación por
la transposición de los elementos, obedeciendo a criterios técnicamente
consagrados que sean verificables por herramientas matemáticas,
- equivalencia de características, utilizándose criterios técnicamente
aceptados, coeficientes, índices, factores, gráficas o tablas, dando el
debido crédito a las fuentes y a los supuestos teóricos utilizados en su
elaboración, que deberán ser específicos para el tipo de inmueble objeto
de la valuación.

d) Las tasas de capitalización, cuando se apliquen métodos indirectos, deberán


justificarse y comprobarse con información de mercado o estadística.
e) Cuando no existan datos de mercado suficientes relacionados con operaciones
recientes, en conjunto con ellos podrán utilizarse datos de fechas anteriores
actualizados (corregidos monetariamente), tomando en cuenta la apreciación real
mediante tratamiento estadístico económico y fundamentando la aproximación
del modelo matemático con elementos contemporáneos en mercados
equivalentes. Además se determinará el valor por medio del método de
rentabilidad según la producción del inmueble, tomando en cuenta su óptima
utilización.
f) El valor ponderado por el valuador deberá quedar comprendido en un intervalo
de confianza del 80% en torno al valor más probable calculado mediante método
estadístico y, en los casos de regresión deberá verificarse la hipótesis de su
existencia en el análisis de la variación del nivel de confianza mínima de un
90%,
g) El valor final será el resultado del empleo de más de un método, siempre que
ello sea posible y necesario, atendiendo a los requisitos de precisión exigidos en
los incisos anteriores. En la imposibilidad de usar más de un método o en el caso
de adoptarse el resultado obtenido de uno solo de ellos, se deberá justificar la
razón para utilizar un solo métodos y el valor resultante.
8. Condiciones Especiales

8.1 Desarrollo del Proceso de Valuación

8.1.1 Supuestos.

Los requisitos que se señalan desde 8.1.1.1 hasta 8.1.1.2. deben preceder al
proceso de valuación.

8.1.1.1. La definición del objeto del avalúo permitirá al valuador


establecer el grado de detalle de las actividades básicas, el nivel de precisión compatible
y las demás circunstancias que pueden influir en el valor del bien a valuar.

8.1.1.2. La identificación del inmueble a valuar deberá ser proporcionada


por quien solicite el avalúo e incluirá planos, memorias descriptivas y documentación
fotográfica con el grado de detalle que justifiquen los fines del avalúo, debiendo
proporcionarse todos los elementos que influyen en la fijación del valor y comprender la
totalidad del inmueble y la caracterización de los productos y derechos, cuando sea
necesario.

8.2 Actividades Básicas

8.2.1 Inspección

Permitirá la clasificación del bien por valuar con relación al universo al que
pertenece, además de la verificación y complementación de los elementos referentes a
los supuestos y deberá suministrar:

8.2.1.1 Características de la región, comprendiendo:

a) características físicas determinantes, en gran medida, para efectos de valuación.


Deben considerarse, primordialmente:

• Calidad del suelo


• Uso potencial
• Cultivos existentes o uso actual
• Disponibilidad de agua, para uso doméstico, irrigación,
• aguadas, etc.
• Topografía del terreno,
• Grado de erosión
• Acceso al predio,
• Calidad y condiciones de las mejoras,
• Condiciones climáticas y ambientales de la región.

b) infraestructura existente:

Energía eléctrica, teléfono, red vial, otras;

c) equipamiento y servicios comunitarios:

Transporte colectivo y de la producción, recreación,


enseñanza y cultura, red bancaria, comercio, mercado, seguridad, salud y asistencia
pública;

d) potencial de utilización:

Situación económica de la zona; restricciones de uso o


factores limitantes que afectan el uso potencial del suelo agrícola. Para fines de
valuación son significativos, entre otros, los siguientes;
• Deficiencia en la disponibilidad de agua,
• Pendiente del terreno,
• Erosión,
• Salinidad,
• Susceptibilidad de inundación,
• Frecuencia de sequías y otros factores climatológicos
adversos como vientos violentos, y otros.
* Invasiones. Situaciones de inseguridad fronteriza

Son de considerar igualmente las condiciones especiales y


ventajas no explotadas, así como, posibilidades de
comercialización y disponibilidad de mano de obra;

e) clasificación de la región:

Fundamentada en sus características (agrícola, frutícola,


ganadera, sea que se trate de tierras de secano o de riego;

8.2.1.2 Definición del bien en estudio, incluyendo:

a) denominación;
b) situación geográfica, legal y económica;
c) uso actual o potencial del inmueble;
d) ubicación y localización;

- Clasificación según las condiciones del sistema de vías y la


facilidad de circulación, teniendo en cuenta los aspectos regionales, así como, las
características y explotación del inmueble.

e) plano del uso actual;


f) identificación agrológica y clasificación de las tierras según
la capacidad de uso y producción( Ley de Tierras)
g) descripción de las explotaciones (cultivos u otros tipos de
actividades);
h) descripción, clasificación y discusión de la adecuación de
las mejoras, instalaciones, cultivos, obras y trabajos de
mejora de las tierras, equipos, recursos naturales, animales
de trabajo y de producción.

8.2.2 Análisis de Valores

8.2.2.1 De acuerdo con la naturaleza de la valuación, tomando en cuenta el


grado de precisión y la disponibilidad de datos, deberá consultarse:

a) avalúos o estimaciones anteriores,


b) valores fiscales y registrales,
c) transacciones y ofertas,
d) valor de los frutos y cosechas,
e) costos de producción,
f) productividad de las explotaciones
g) formas de arrendamiento o aparcería,
h) informaciones (bancos, cooperativas y similares, órganos oficiales y
de asistencia técnica)

8.2.3. Selección y justificación de los métodos y criterios de valuación.

8.2.4. Tratamiento de los elementos de acuerdo a los criterios seleccionados y al nivel


de precisión del avalúo.

8.2.5. Cálculo de los valores basándose en los elementos investigados y en los criterios
establecidos.

8.2.6. Análisis final y determinación del valor.

9. Condiciones que deben observarse.

Los métodos de valuación a emplear deberán adecuarse a las condiciones de los


inmuebles, terrenos, mejoras y demás factores que influyen en el valor de acuerdo a la
región y a los métodos más usuales que definan con mayor precisión el valor de un
inmueble, tomando en cuenta las costumbres de comercialización y valoración de las
propiedades.

9.1 Inmuebles

9.1.1 En la valuación de propiedades que constituyan el patrimonio familiar, de


pequeñas propiedades y de empresas rurales que comprendan parcelas, tierras rústicas
urbanizables, granjas y haciendas, según clasificación definida, se podrán utilizar los
métodos directos o indirectos, estos últimos exclusivamente cuando sea posible realizar
en la región una investigación significativa y confiable de rentas, alquileres o
arrendamientos, amén de la información estadística disponible

9.1.2. En la valuación de predios y granjas recreacionales, se deberá utilizar la


metodología indicada en 6, incluyendo el método de capitalización de la renta.

9.1.3. En la valuación de cualquier propiedad, cuando se utilicen los métodos


directos, el valor se determinará por el total de los sumandos de los diversos
componentes o por comparación directa.

9.1.4. Cuando las mejoras, las obras y trabajos de mejoramiento aprovechen


eficientemente a las tierras, se agregará un sumando que corresponda a la ventaja de uso
o funcionamiento o renta del conjunto o, de manera alterna, equivalente a los gastos
financieros, compensación de riesgos de la actividad, remuneración y ganancias de los
propietarios, en ambos casos durante el plazo necesario para su reproducción.

9.2 Componentes.

9.2.1 Tierras
Para la valuación de tierras sin vegetación, cultivadas o utilizadas, se
emplearán preferentemente los métodos directos. La utilización de métodos indirectos
deberá respetar las condicionantes impuestas anteriormente

9.2.2 Bienhechurías

9.2.2.1. La valuación de las construcciones. edificios e instalaciones se


hará a través de presupuestos cualitativos y cuantitativos o mediante la utilización de
costos unitarios provenientes de tablas de valores fidedignas, de uso y conocimiento
general, a las cuales se deberá dar el debido crédito en el informe.

9.2.2.1. La depreciación de las construcciones, edificios e instalaciones


tomará en cuenta lo previsto en las normativas fiscales nacionales, en cuanto sean
pertinentes, y aplicables. Siempre se deberá dar debida consideración a los aspectos
físicos y funcionales, a la vida útil aparente y probable, así como, al estado de
conservación y mantenimiento. (Técnica de Ross-Heidecke)
9.2.2.3 En la valuación de cultivos permanentes deberá utilizarse el
método de costo de reposición, computándose el costo de trasplante y los gastos
relativos a la siembra y mantenimiento hasta la época en que se iniciaría la producción,
incrementando con el valor líquido de las cosechas no obtenidas en ese periodo, siempre
que este dato pueda obtenerse en la región.

9.2.2.4 En el caso de cultivos permanentes y comerciales en producción,


se utilizará el método de costo de reposición, incrementado con el valor económico de
la plantación. Este deberá equipararse con el valor presente de los rendimientos líquidos
de las cosechas correspondientes al número de años, menos uno, necesarios para que la
plantación alcance la época de producción de la especie, multiplicado por un coeficiente
de riesgo, añadiéndose, cuando sea el caso el rendimiento líquido de las cosechas
pendientes, de hecho, al momento de la valuación, reduciendo los costos por cubrir de la
misma.

9.2.2.5 En la valuación de especies forestales homogéneas se considerará


el valor económico de la plantación que, en el caso, puede equipararse al valor presente
del rendimiento líquido de los cortes periódicos por vencer y el corte final.

9.2.2.6 Cuando se conozcan los ciclos y la vida de cada especie en


cultivo, se podrán aplicar los métodos y técnicas de valuación, de manera indistinta.

9.2.2.7 Para la valuación de cultivos permanentes y comerciales y de


especies forestales, puede utilizarse también el método residual cuando sea posible
obtener, en la región, datos de mercado comparables confiables
9.2.2.8 La valuación de cultivos anuales comerciales deberá hacerse
mediante la determinación del costo de reposición, incrementado con el valor
económico de la siembra. Este valor se equipara al rendimiento líquido de la cosecha
pendiente al momento de la valuación, del que se deducirán los gastos por hacer, y
multiplicado por un coeficiente de riesgo.

9.2.3 Obras y trabajos para el mejoramiento de los suelos.


Deberán valuarse por el método de costo, considerándose la amortización
y depreciación. Deberán mencionarse siempre las fuentes consultadas.

9.2.4 Equipos

La valuación de equipos se estimará dependiendo de si se trata de activos


arraigados al inmueble o de aquellos que deben tratarse como plantas y maquinarias
móviles. Deberán citarse las fuentes de consulta utilizadas. La depreciación tomará en
cuenta, lo establecido en los manuales respectivos, acerca de su vida económica y útil
aplicable, la eventual obsolescencia, las condiciones de mantenimiento y las de
funcionamiento y operación del equipo.

9.2.5 Recursos Naturales

La valuación de los recursos naturales podrá hacerse por métodos directos


o indirectos, teniendo en cuenta las respectivas particularidades y disposiciones legales.

En la valuación de recursos no renovables deberá tomarse en cuenta el


valor de reservas probadas y sólo de manera marginal la de las probables.

9.3 Cosechas

La valuación de las cosechas deberá hacerse por comparación directa o por


determinación del valor presente de su rendimiento neto probable.

9.4 Derechos

9.4.1 Servidumbres

Se valuarán en función de las restricciones que imponen al inmueble


considerado como un todo y a lo definido en la Ley de Expropiaciones por Causa de
Utilidad Pública o Social...

9.4.2 Usufructos

Se valuarán en función de la renta real o estimada que habrían de


producir durante el plazo establecido o previsto de su duración.

9.4.3 Concesiones y comodatos

La valuación tomará en cuenta el valor presente de los rendimientos


futuros que se habrían de obtener a lo largo del plazo de la concesión o del comodato,
tomando en cuenta todos los gastos que la operación de una u otro implique a cargo del
inmueble.

9.4.4 Derechos de Sucesión y Posesión

La valuación deberá determinar el valor del inmueble en el supuesto de


que haya quedado regularizada la situación, deduciendo los gastos y el tiempo que
habría de requerirse para lograrla.
10. Informe de Valuación.

10.1 El Informe de Valuación se sujetará a las disposiciones generales publicadas por


la SOITAVE que establecen los contenidos mínimos requeridos para el informe técnico
de Avalúo.

10.2 El Informe de Valuación deberá contener, de manera obligada, la siguiente


información:

10.2.1. Solicitante

Persona natural o jurídica que solicitó el trabajo avalúa torio

10.2.2. Propietario

Persona natural o jurídica que, conforme a la información


proporcionada al valuador por el solicitante, figura como tal. Es obligación del
valuador verificar la veracidad de esta aseveración. Siempre que tenga duda sobre ello
lo hará constar así en el Informe.

10.2.3. Propósito de la valuación

Deberá consignar el que, conforme a las instrucciones - preferentemente escritas- del


solicitante, se estipule.

10.2.4. Suposiciones, consideraciones y limitaciones.

Se hará referencia a cualquier suposición que haya debido hacerse y se


consignarán, debidamente explicadas las consideraciones que el valuador haya hecho en
cualquier parte del trabajo que modifiquen o afecten el resultado final, y se expresarán
claramente cualesquiera condiciones limitantes en cuanto a los trabajos desarrollados
por el valuador y a la aplicación, interpretación del valor y uso que pueda darse al
Informe.

10.2.5. Inspección

Descripción total con la información disponible.

10.2.6. Análisis de valores

Descripción completa de la forma en que se llega a cada una de las


expresiones de valor determinada. Justificación del procedimiento seguido y del
razonamiento que lleva a la conclusión final de valor.

10.2.7. Métodos y criterios utilizados.

10.2.8. Homogeneización de los bienes comparables utilizados para establecer


valores de mercado.
Se seguirán las estipulaciones a que se han hecho referencia.

10.2.9. Determinación de la conclusión de valor.

10.2.10. Conclusiones.

10.2.11. Fechas de referencia

Se consignarán en todo caso la fecha o fechas de inspección, la del


Informe, cualquier fecha de referencia a que haya de referirse algún o algunos valores.

10.2.12. Firmas

Deberá asentarse la firma del valuador y, en su caso, de otros


valuadores que hayan participado en el trabajo como asesores, la de otros especialistas o
profesionales si su participación, contribución e información condiciona el resultado
final, acompañadas de los datos necesarios referentes a registros o autorizaciones para
ejercer.

10.2.13. Certificación

Se incluirá la certificación del valuador responsable en los términos


acordados por la SOITAVE.

10.2.14. Anexos

Planos, fotografías, documentos complementarios necesarios para la


mejor interpretación del trabajo y otros que se estimen útiles para el objeto del avalúo.
VALUACIÓN DE ACTIVOS INCORPÓREOS

Por Julio E. Torres Coto M.

1. Introducción

Dependiendo de que disciplina los estudie, los bienes a que hemos de referirnos en
este trabajo se clasifican como inmateriales, incorpóreos, incorporales o intangibles.
Aceptaremos que se trata en esencia de derechos, no de bienes materiales o con sustancia
corporal. Puede decirse que en el contexto que los tratamos son activos de dos dimensiones
que por su propia naturaleza carecen de existencia y presencia física. Pero, en efecto son
bienes, para las empresas y también para las personas físicas, implican la esperanza de
beneficios por su posesión. Esos beneficios esperados representan, en el lenguaje de la
valuación, un valor económico y por tanto el estudio de ese tipo de bienes interesa al
profesional de la valuación y su valoración constituye un problema más que se le plantea.

La valuación de bienes o activos inmateriales, incorpóreos, incorporales o intangibles


usualmente se asocia a la valuación de negocios. Para algunos autores es sólo una rama de
esta, en tanto que para otros se le entiende como diversa a aquella, aún cuando en algunas
encomiendas pueda complementarla. De hecho existen problemas específicos de valuación de
bienes inmateriales, incorpóreos, incorporales o intangibles, independientes de la valoración de
empresas o negocios. Es importante, entonces, reconocer que el valuador se enfrentará en el
estudio del valor de este tipo de activos o bienes a problemas derivados de y directamente
asociados a la valoración de empresas, cuanto a encomiendas en que se trate de valuar los
derechos específicos que corresponden a ese bien específico, disociándolo de la empresa o
negocios.

Indudablemente se trata de dos problemas diversos que ameritan estudio


independiente si se pretende entrar en el detalle de cada uno de ellos. Tienen, sin embargo,
suficientes aspectos comunes para permitir, en un primer ensayo, considerarlos en conjunto.

2. Definición

Para centrar el tema es necesario definir el concepto que nos ocupa. Ya dijimos que se
denomina de diferente manera según lo trate el Derecho, las disciplinas contables o la
Economía.

Para el Derecho, como para la Academia, son inmateriales, incorporales o incorpóreos.


Los contadores, por una clara influencia sajona, suelen denominarlos intangibles, en tanto que
la ciencia económica los conoce como inmateriales.
Comparación de la terminología

DERECHO CONTABILIDAD ECONOMIA


Incorporales, Incorpóreos Intangibles* Inmateriales
Son aquellos que no son 1. Cualquier activo de “dos Econ. Bienes carentes de
susceptibles de ser percibidos dimensiones” o “incorpóreo”; materia, que no tienen
sensorialmente.[1] cualquier partida de activo que presencia física. Propiedad
no sea dinero en efectivo o intelectual. Propiedad industrial.
Tradicionalmente se ha bienes raíces; en este sentido lo [4]
establecido una gran división usan algunas autoridades
entre los bienes; unos son fiscales.
cosas y se les denomina
bienes corporales; los otros 2. Activo de Capital que no tiene
son derechos y se les llama una existencia física,
bienes incorporales.[2] limitándose su valor a los
derechos y beneficios
esperados que su posesión
confiere al propietario.[3]

Toda vez que la Academia establece que intangible es aquello que “no se puede o no
se debe tocar, y aún a pesar de que la profesión contable emplea de manera casi universal en
el mundo de habla hispana ese término, en este trabajo se ha preferido el empleo de los
vocablos usuales en el Derecho y la Economía, por considerar que lo que no se debe tocar, por
su naturaleza misma no es susceptible de apropiación y menos aún de valoración. Quede
claro, sin embargo, que cuanto aquí se diga sobre valuación de bienes o activos incorpóreos,
incorporales o inmateriales, es aplicable a lo que los contadores –y también muchos colegas
valuadores – llaman intangibles.

3. Categorías

Una muy amplia división de los activos incorpóreos, de origen estadounidense,


distingue entre aquellos cuya existencia es limitada, sea por su naturaleza, por previsión de ley
o contractual y los que por las mismas razones gozan de una existencia cuyo término se
entiende ilimitado.
Categorización de los activos inmateriales

En términos también muy amplios es común agrupar los activos intangibles para
efectos de identificación y clasificación, generalmente contable. Los grupos son mas o menos
los siguientes:

• Relativos a cuestiones de carácter técnico (v.g., planos de ingeniería y documentación


técnica).
• Relativos a clientes (v.g., listas de clientes y de relaciones con ellos).
• Relativos a contratos (contratos favorables de proveedores y otros de productos y
servicios).
• Relativos a procesamiento de datos (vg., software, bases de datos automatizadas).
• Relativas al capital humano (v.g., convenios de empleo, una fuerza de trabajo
entrenada y en operación.
• Relativos a comercialización (v.g., marcas de fábrica y nombres comerciales).
• Relativos a la ubicación (derechos de arrendamiento de largo plazo, certificados, etc.).
• Relativos al Fondo de Comercio (v.g., valor de negocio en funcionamiento).
• Relativos a ingeniería ( v.g., patentes, secretos del oficio).
• Relativos a cuestiones literarias (v.g., derechos de autor literarios o de composición
musical).

Una clasificación muy especial de activos incorpóreos es la denominada propiedad


intelectual. La propiedad intelectual engloba la existencia legal y atributos de valor económico
de otros tipos de activos incorpóreos. Pero, debido a su situación especial disfruta de
reconocimiento y protección legal especiales.

A diferencia de otros tipos de activos incorpóreos que llegan a crearse en el curso


cotidiano de las actividades mercantiles, la propiedad intelectual es producto de la actividad
intelectual o inspirada humana. Esa actividad es específica y consciente, aun cuando no
siempre sea planificada. Es atribuible a la actividad de individuos específicos. Debido a este
proceso singular de creación, la propiedad intelectual generalmente goza de registros y
protección especial conforme a la ley.

La propiedad intelectual suele clasificarse en:

• Creativa (v.g., derechos de autor, copyrights).


• Innovadora (v.g., patentes).

Sin pretender agotar el espectro de los activos incorpóreos, en el apéndice se presenta


un listado activos de este tipo que frecuentemente se analizan en los medios industrial y
comercial.

4. Valuación de Activos Incorpóreos

Como en la valuación de otros tipos de activos, en la de los incorpóreos se emplean los


enfoques de mercado, ingreso, y costo. Por supuesto que en cada uno de ellos se emplean
métodos y procedimientos diferentes para la valoración de activos incorporales diferentes.
Es claro que para el análisis de cada activo o conjunto de activos inmateriales cada uno
de esos enfoques clásicos al valor serán más o menos aplicables. Por esta razón es
conveniente que el Valuador tome en cuenta y en tanto sea posible aplique los tres enfoques
en el análisis de valuación de este tipo de activos.

No viene al caso entrar en la discusión, aún que sea preliminar de los enfoques
clásicos al valor, toda vez que en este medio son ampliamente conocidos. Lo importante ahora
será ocuparnos de la descripción de métodos específicos dentro de cada uno de ellos, para
concluir con algunas advertencias que el Valuador debe tener presentes al llegar a la síntesis y
conclusión de valor.

4.1 Enfoque de Mercado

En este enfoque se establece un marco sistemático para estimar el valor de un activo


intangible con el apoyo del análisis de una operación real de venta o concesión de licencia de
activos inmateriales razonablemente comparables con el que se estudia.

Los factores que deben considerarse en la selección de los activos inmateriales para
comparación sujetos a operaciones reales de venta o concesión son:

• La capacidad económica de generación de ingresos del activo incorpóreo de


comparación.
• Los mercados a que sirve el activo incorpóreo de comparación.
• El rendimiento histórico y potencial esperado sobre la inversión que ha obtenido el
activo incorpóreo de comparación.
• El tiempo de la operación de venta o concesión.
• El grado de – y riesgo futuro de – obsolescencia del activo incorpóreo de
comparación (incluyendo obsolescencia física, funcional, tecnológica y económica).
• Términos y condiciones especiales de la venta/concesión (tales como financiamiento
por el vendedor, algún acuerdo de participación, acuerdo ce no competir, etc.).

Como en cualquier otro tipo de valuación, estos elementos de comparación se analizan


individualmente contra los correspondientes del activo en estudio. De este análisis pueden
surgir diferencias que el Valuador deberá ajustar apropiadamente.

Dada la naturaleza de los activos de que se trata, su valuación por este enfoque
generalmente es difícil. Primeramente porque es poco común la venta individual de activos
incorporales discretos. Esto es, generalmente se venden como parte de un conjunto o
ensamble de activos mercantiles generadores de ingresos, corpóreos e incorpóreos. Un
segundo factor es que aún más que en el caso de bienes raíces y activos corpóreos, las partes
suelen ser muy herméticas en cuanto a los números generados en este tipo de operaciones.

La Nota de Orientación 8, que forma parte de las Normas Europeas de Valuación[5],


señala que las dos fuentes más comunes de datos empleadas en el enfoque de mercado son
los mercados en lo que de manera usual se comercializan los derechos de propiedad de
activos inmateriales similares y los de derivados (futuros y opciones). Y precisa que debe
existir una base razonable de comparación, debiendo apoyarse en activos incorpóreos
comparables del mismo sector industrial o negocio del activo en cuestión o en uno que
responda a las mismas variables económicas.

Si se utilizan como indicador u orientación transacciones anteriores hechas sobre el


mismo activo en estudio, será necesario hacer ajustes que tomen en cuenta el paso del tiempo
y también los cambios en las condiciones económicas.

Los elementos básicos de comparación que se deben considerar al analizar ventas de


este tipo de activos son:

• Los derechos legales de propiedad incorpórea que se transmiten en la transacción.


• La existencia de cualesquiera términos, arreglos o condiciones especiales de
financiamiento.
• Si existen los elementos para considerar la venta como impersonal.
• Las condiciones económicas que existieron en el mercado secundario a la fecha de la
operación de venta.
• El sector industrial o el negocio en el que se usaba o se usará el activo inmaterial.
• Las características físicas de los activos.
• Las características funcionales de los activos.
• Las características tecnológicas de los activos.
• Las características económicas de los activos.
• La inclusión de otro tipo de activos (corpóreos) en la operación.

Resulta interesante considerar qué clase de activos inmateriales podemos considerar,


en el entorno mexicano actual, como posibles sujetos de valoración mediante este enfoque.
Esto atendiendo a que en efecto se comercialicen en el mercado nacional o sean susceptibles
de tal comercialización y que pueda suponerse que existe un mercado activo de tal tipo de
bienes. Este ejercicio resulta conveniente porque si es cierto que la literatura extranjera
contiene largos listados de ese tipo de bienes, la verdad es que en nuestro País aún no existen
los mercados secundarios en que suelen moverse esos activos. Sin embargo, si hay una serie
de derechos que ya son o en breve podrán ser objeto de comercio.

De manera muy concreta citamos los siguientes dentro del sector inmobiliario:
contratos de arrendamiento, contratos fiduciarios, derechos de posesión, derechos aéreos y
derechos de agua, concesiones mineras, servidumbres, derechos de uso de suelo. Todos ellos
pueden, de hecho y de derecho venderse sin necesidad de que se transfiera la propiedad de
otros activos y en particular la de los bienes inmuebles que subyacen esos derechos.

Otros tipos de activos inmateriales que pueden tener mercado activo los encontraremos
en un futuro próximo en los puertos aéreos ya operados por empresas particulares. Entre ellos
están los derechos de aterrizaje (en el argot se les llama “slots”). De manera similar los
derechos de puerto en las terminales de cruceros. También, sin que hasta hoy sea frecuente,
las rutas aéreas y de otro tipo de transporte están en esta categoría.

Hay otras categorías de este tipo de activos que suelen traspasarse


independientemente del negocio o de otros activos del mismo: licencias y permisos, franquicias
y también permisos de fraccionamiento.
4.2 Enfoque de Ingresos

Este enfoque proporciona un marco sistemático para estimar el valor de una activo
incorpóreo con base en la capitalización del ingreso o en el valor presente del “ingreso
económico” futuro que habrá de derivarse del uso, dominio, licencia o renta de ese activo
inmaterial.

Dentro de este enfoque al análisis del valor de activos incorpóreos el ingreso


económico puede definirse, entre otras formas, como sigue:

• Ingreso neto antes de impuestos.


• Ingreso neto después de impuestos.
• Ingreso neto de operación.
• Ingreso bruto o neto de renta.
• Ingreso bruto o neto de regalías o licencias.
• Flujo de efectivo de operación.
• Flujo neto de efectivo.

Las formas alternas de llevar a cabo el procedimiento de capitalización son, entre otras:

• Capitalizando el ingreso económico del año corriente.


• Capitalizando el ingreso económico promedio de varios años.
• Capitalizando el ingreso económico de un periodo estabilizado o normalizado.
• Proyectando el ingreso económico prospectivo a lo largo de un periodo de tiempo
discreto y determinando un valor presente.

El proceso de definición de la tasa directa de capitalización o de la tasa de descuento


para determinar el valor presente es una componente esencial de este proceso de valuación.
Esta tasa debe reflejar un rendimiento justo sobre la inversión de los accionistas en el activo en
cuestión y habrá de tomar en cuenta:

• El costo de oportunidad del capital. (v. g., el rendimiento esperado sobre inversiones
alternas)
• El valor del dinero en el tiempo (que incluirá la consideración de una tasa real de
rendimiento y la tasa de inflación esperada a lo largo del horizonte de tiempo de la
inversión).
• El periodo de la inversión (tomando en cuenta también la vida útil remanente esperada
del activo intangible en cuestión)
• El riesgo de la inversión.

Destaca por su importancia dentro del proceso de estimar la tasa apropiada de


capitalización el hecho de que la tasa que se selecciones debe ser consistente con la medida
de ingreso económico utilizada. Si se la medida es antes de impuestos, la tasa debe estimarse
igualmente antes de impuestos; se usará una tasa después de impuestos en el caso de que el
ingreso económico se mida en esas circunstancias. Si el flujo de ingreso económico utilizado
representa un rendimiento a todos los tenedores de interés en el negocio (esto es, tanto
acreedores como inversores) la capitalización debe hacerse con base en una tasa que resulte
de una mezcla – o media pesada – de costo de deuda y capital propio.
El siguiente problema es el de asignar un flujo de ingreso a un activo incorpóreo
específico. Existen diversas formas de hacer tal cosa. Atendiendo a la cuestión que nos ocupa,
el análisis de los activos inmateriales, el ingreso económico puede originarse en fuentes de dos
categorías:

a) Incrementos a la renta.
b) Reducción de costos.

Cualquiera de estas fuentes de ingreso económico es igualmente válida desde la óptica


de la valuación.

Resulta claro que ciertos activos inmateriales facilitan a su propietario o concesionario


vender más productos (que en otro caso), vender productos a un precio medio de venta más
alto, lograr una mayor participación del mercado, disfrutar de una posición monopolista en el
mercado, asegurar un flujo de clientes recurrentes relativamente seguro, desarrollar nuevos
mercados, introducir nuevos productos, etc.

Desde el punto de vista de la reducción de costos, algunos activos intangibles pueden


permitir al propietario o concesionario bajar el costo de mano de obra o de materiales, generar
costos más bajos por desperdicio u otros desechos, disfrutar gastos menores de renta o de
servicios públicos, o de publicidad o promoción, diferir el costo de reclutar y entrenar
empleados, evitar costos de arranque, reducir o evitar intereses en periodo de construcción, o
por cobranza o inventario, evitar o diferir los costos de diseño o desarrollo de productos y otros
similares.

Así como hay activos de este orden que se prestan fácilmente al análisis mediante el
enfoque de mercado, los hay que cómodamente se estudian por el enfoque de capitalización.
Los activos relacionados con contratos o con clientes, como arrendamientos favorables,
contratos de suministro favorables, contratos laborales favorables, relaciones de clientes y
contratos con clientes son susceptibles de análisis en atención al ingreso. De igual manera,
aquellos activos que guardan relación con la tecnología, la ingeniería y la comercialización o
mercadeo, son viables candidatos para la aplicación del enfoque de ingreso. Entre estos
activos contamos patentes, tecnología o procesos propios, marcas registradas, derechos de
autor y demás.

Al aplicar el enfoque de ingresos a la valuación, el analista debe tener muy presente la


vida útil remanente esperada del activo inmaterial de que se trata. Es evidente que la
proyección de ingreso económico asociado con el activo que se estudia no puede extenderse
más allá del término de la vida útil remanente esperada del mismo.

Otra precaución que debe tener el valuador es cuidar de contabilizar el ingreso


económico que se asigna al activo –sea como incremente de renta o reducción de costos – una
sola vez. Debe asegurarse que el mismo flujo de ingreso se asigna únicamente a un activo. No
puede considerarse el mismo flujo de ingreso económico para las patentes y para las marcas
de fábrica de la empresa. Es claro que uno solo de estos activos contribuye a la generación se
ese flujo discreto y sólo a él se debe asignar. Es posible que aún cuando el otro activo
incorpóreo existe legalmente, no contribuya en la misma manera a la generación de rentas para
la empresa. Esta separación de flujos es una de las tareas complejas del valuador que se
ocupa en este tipo de problemas.

También debe cuidar el valuador de asegurarse de tomar en cuenta solamente el flujo


de ingreso económico asociado con el activo inmaterial que estudia. A este respecto debe
tener cuidado de asignar un rendimiento justo sobre el o los activos materiales usados o
consumidos en la producción del ingreso relacionado con el activo incorpóreo en cuestión. Este
rendimiento justo sobre los activos corporales debe deducirse del flujo de ingreso económico
que se asigna la activo inmaterial a fin de evitar doble contabilización de los valores de los
activos durante el proceso de valoración.

4.3 Enfoque de Costo.

Este enfoque proporciona el marco conceptual y sistemático para estimar el valor de un


activo incorpóreo basándose en el principio de sustitución. Esto es, un inversionista prudente
no pagaría más por un activo inmaterial que el costo en que habría de incurrir para
reemplazarlo con un activo inmaterial sustituto de utilidad o funcionalidad comparable.
4.3.1 Costo de Reposición Nuevo.

El costo de reposición nuevo (CRN) establece el monto máximo que un inversionista


prudente pagaría por un activo inmaterial fungible. Tomando en cuenta el grado en que un
activo inmaterial es menos útil que un activo sustituto ideal, habrá que ajustar el valor del activo
incorpóreo en cuestión proporcionalmente.

El costo nuevo del activo inmaterial en cuestión se ajusta por pérdidas en valor
económico debidas a las siguientes causas:

• Deterioro físico (que no es usual en el caso de activos incorpóreos).


• Obsolescencia funcional.
• Obsolescencia tecnológica (una forma específica de obsolescencia funcional).
• Obsolescencia económica (una forma específica de obsolescencia externa).

Atendiendo a la naturaleza misma de los activos inmateriales, su esencia es que


carezcan de presencia física, es evidente que la reducción de valor que se asocia al desgaste
debido al uso continuo, importante en bienes y activos corporales, si no imposible si resulta
sumamente raro en el caso de los activos del tipo que venimos estudiando.

La obsolescencia funcional es la pérdida de valor de un activo incorpóreo debido a su


incapacidad para realizar la función (o tener la utilidad periódica) para la que originalmente se
concibió o diseño.

La obsolescencia tecnológica es la disminución de valor de una activo incorpóreo


debida al mejoras en la tecnología que hacen que un activo resulte menos que el reemplazo
ideal del mismo. La obsolescencia tecnológica se presenta cuando, por mejoras en el diseño,
ingeniería o tecnología, un activo inmaterial nuevo produce una medida normalizada de
producción útil mayor que la del activo inmaterial en cuestión.

La obsolescencia económica es una reducción en el valor del activo inmaterial en


estudio debida a efectos, eventos o condiciones de carácter externo a – no controladas por – el
uso o condición actual del activo incorpóreo. El impacto de la obsolescencia económica
generalmente queda fuera del control de dueño del activo en cuestión. Por esta razón la
obsolescencia económica por lo general se considera irremediable.

Al estimar las cantidades de deterioro físico, obsolescencia funcional, tecnológica y


económica – si la hubiere – relacionadas con el activo inmaterial de que se trata, es
importante tomar en cuenta la edad real del activo – y la esperanza de vida económica remante
– para la aplicación apropiada del enfoque de costo.
Conforme al enfoque de costo, la fórmula típica para cuantificar el costo de reposición
de un activo inmaterial es como sigue:

Costo de reproducción nuevo


– Obsolescencia funcional y tecnológica irremediable
= Costo de reposición nuevo.

Para estimar el valor del activo inmaterial, se usa la siguiente fórmula:

Costo de reposición nuevo


– Deterioro físico
– Obsolescencia económica
– Obsolescencia funcional y tecnológica remediable
= Valor

4. 3.2 Obsolescencia remediable contra irremediable

Las deficiencias de un activo inmaterial se consideran remediables cuando el beneficio


económico potencial de acrecentar o modificarlo supera el costo corriente (materiales, mano de
obra y tiempo) de cambiarlo.

Las deficiencias de un activo inmaterial se consideran irremediables cuando el costo


corriente (materiales, mano de obra y tiempo) de cambiarlo supera lo beneficios económicos
futuros esperados por acrecentar o modificarlo.

4.3.3 Costo de reproducción

Por definición, el costo de reproducción de un activo es el costo de reconstruir, a


precios actuales, un duplicado exacto o una réplica del activo en cuestión. Tal duplicado se
crearía utilizando los mismos materiales, normas, diseño, trazo y calidad de mano de obra
empleados en la creación del activo original.

Queda implícito que el costo de reproducción del activo involucra todas las deficiencias,
sobre adecuaciones y obsolescencia que existen en el activo inmaterial en cuestión. Muchas de
estas condiciones y características son inherentes al activo que se estudia y por lo tanto, son
irremediables.

Aparentemente resulta ilógico discutir cuestiones de índole material o corporal cuando


se trata de activos incorporales. Su naturaleza misma señala que carecen de esencia física. No
obstante, en la generación de muchos de ellos habrá sido necesario el empleo de elementos
físicos. Patentes, procesos, ingeniería y tecnología, por señalar algunos, solamente se logran
mediante el empleo de mano de obra, materiales, instalaciones más o menos complejas y
especializadas y, desde luego, ingenio y talento, ahí está el costo. Todo ello tiene cuerpo y
presencia física, es pues cuantificable en términos contables, de ingeniería de costos y por
cualquier método o técnica similar. El resultado, hoy, puede ser sólo papel, que es el activo que
nos ocupa, pero su producción habrá implicado un proceso físico, susceptible de reproducir y
de ser analizado en los términos que quedan expuestos. Lo dicho, pues, es cierto aún para
estos activos.

Así, si repetimos exactamente, con los mismos conocimientos que se tuvieron al


desarrollar el proceso, la tecnología, etc., en el mismo taller o laboratorio, con la misma calidad
de mano de obra y con materiales de la época, pero con los costos de hoy, habremos
reproducido aquella patente, método, proceso, que nos ocupa. Y, como queda dicho, tendrá las
mismas ventajas y defectos que el original. Frente a la “moderno”, contemporáneo o actual será
menos eficiente o funcional, que es el análisis por hacer.

4.3.4 Costo de reposición

El costo de reposición de un activo inmaterial es el costo de crear, a precios corrientes,


un activo que tenga la misma utilidad del incorpóreo en cuestión que se valúa. Sin embargo el
activo de reposición o de reemplazo, se crearía con métodos modernos, sujeto a normas
actuales, con diseño y trazo de punta y con la misma calidad de mano de obra.

La diferencia entre el costo de reproducción del activo incorpóreo y su costo de


reposición o reemplazo constituye la cuantificación típica de la obsolescencia funcional y
tecnológica irremediable. Esto es, en el activo inmaterial de reemplazo ideal todos los
elementos de obsolescencia funcional y tecnológica incurables han sido retirados del activo o
sido objeto de “re ingeniería”.

Es frecuente usar un enfoque de papel limpio al cuantificar el costo de reposición de un


activo inmaterial. Esto quiere decir que el costo de reposición de un activo incorpóreo es el
costo de rediseñar y someter a “re ingeniería”, en el restirador, a un activo inmaterial ideal de
reemplazo – esto es en un papel en blanco.

Hay cuatro elementos que deben considerarse en el análisis con respecto tanto a los
costos de reproducción como a los de reposición:

1. Costos directos (que incluirá materiales, mano de obra y costos generales).


2. Costos indirectos (que debe incluir los costos legales, de registro, de ingeniería,
administrativos, etc., asociados).
3. Utilidad del desarrollador (un rendimiento justo para el tiempo y esfuerzo del creador
del activo inmaterial).
4. Incentivo empresarial (el beneficio económico que se requiere para motivar el proceso
de desarrollo del activo en cuestión).

Como en los otros enfoques, hay bienes inmateriales que se prestan de manera
especial a la aplicación de éste. Estos activos incorpóreos por lo general se usan – o
consumen – en la generación de ingresos para pequeños negocios o despachos profesionales.
Pueden citarse como ejemplos de activos inmateriales para los que puede aplicarse el enfoque
de costo, los programas de cómputo (software), así como las bases de datos automatizadas,
dibujos y documentación técnica, planos y dibujos de ingeniería, bitácoras de laboratorio,
bibliotecas técnicas, formulaciones químicas, recetas para comidas y otros productos, y demás.

5. Análisis de la vida útil remanente de activos incorpóreos

A lo largo de las discusiones precedentes sobre los tres enfoques de valuación se ha


mencionado repetidamente el tema de la estimación de la vida útil remanente. Esta estimación
obviamente es importante en el enfoque de mercado, porque el analista querrá seleccionar
transacciones de venta o concesión en las que la vida útil remanente del activo vendido o
concesionado sea similar al la del activo en estudio. Es igualmente obvia la importancia de esta
estimación en el enfoque de ingresos, debido a que el valuador tendrá necesidad de estimar el
periodo de tiempo a lo largo del cual debe proyectar y capitalizar el ingreso económico
asociado con el activo incorpóreo en cuestión. También es importante en el enfoque de costo,
puesto que se requerirá una evaluación de la funcionalidad o utilidad remanente del activo
inmaterial que se valúa a fin de identificar y cuantificar los elementos de depreciación física y
obsolescencia funcional, tecnológica y económica.

Para este efecto se cuenta con diferentes elementos de medición:

1. Vida legal (o protección) remanente (v. g., el término que resta a la protección de
la marca registrada).
2. Vida contractual restante ( v. g., término que resta a un arrendamiento)
3. Vida judicial o reglamentaria (v. g., determinada por un fallo judicial, como sucede
en algunos casos con los derechos propietarios sobre “software”).
4. Vida física remanente (v. g., algunos activos incorpóreos se desgastan con el uso,
puede ser el caso de planos)
5. Vida funcional remanente (v. g., el paso del tiempo puede hacer que el activo deje
de ser funcional, como sucede con algunos elementos o formulaciones químicas).
6. Vida tecnológica remanente (v. g., el periodo que resta para que la tecnología
actual pase a ser obsoleta, válido para patentes, procesos propios, etc.)
7. Vida económica remanente (v. g., periodo después del cual el activo ya no
generará ingresos, como sucede con los derechos de autor de un libro que ya no
se publica).
8. Vida actuarial analítica ( v. g., estimación de la vida remanente de un grupo de
activos atendiendo a la rotación o mortalidad de los elementos que lo integran –
caso de listas o cuentas de clientes).

En términos generales el valuador debe considerar todos estos elementos de medición


de la vida útil remanente en el análisis de un activo incorpóreo. Regirá para el análisis el que
implique el periodo más corto de vida remanente.

6. Resumen

Un importante número de activos inmateriales, incorpóreos o intangibles de negocios


grandes, pequeños y de despachos profesionales, pueden llegar a ser sujeto de análisis de
valoración. Hay, desde luego, múltiples razones para llevar a cabo la valuación de activos
inmateriales relacionados con negocios y entidades profesionales.

El valuador debe tener un claro entendimiento del propósito del avalúo antes de iniciar
la tarea de valuar un activo incorpóreo. Es importante describir los términos de la encomienda y
especificar detalladamente:

1. el activo incorpóreo que ha de valuarse, y


2. el paquete de derechos que se está valorando.

El propósito de la valuación fijará, en buena medida;

1. la definición adecuada (o norma) de valor que habrá de usarse, y


2. la premisa de valor apropiada que deberá emplearse.

Dependiendo de a) la definición de valor especificada y b) de la premisa de valor


empleada, el valuador podrá aplicar un enfoque de mercado, de ingreso o de costo para valuar
el activo inmaterial en cuestión. Los métodos relacionados con el enfoque de ingreso
generalmente parten de la premisa de la capacidad del activo para generar una tasa de retorno
justa (y en ocasiones excesiva). Los enfoques de mercado y costo reconocen el valor
independiente de una activo individual – esto es, un valor que no depende de una tasa de
retorno a un negocio en operación.

La siguiente tabla puede ser útil en la toma de decisión de él o los enfoques apropiados
al caso concreto de valuación, tomando en cuenta la base de valor del correspondiente activo.

Base o evidencia de valor de los bienes inmateriales[6]


Base o evidencia de valor
Concepto Costo (original , de Precios de bienes Valor presente de las
sustitución o correcto) similares en mercado ganancias derivadas
únicamente del uso del
elemento inmaterial
Organización *
Financiación *
Favor público *
Valor activo *
Contratos *
Arrendamiento *
Opción *
(sólo en caso de estar
bien asegurados)
Servidumbre * * *
Exclusiva * *
(servicios públicos) (otros)
Derechos de aguas * * *
(si son recientes) (sólo en caso de estar (si no es especulativo)
bien asegurados)
Derechos minerales * * *
Patentes *
Activas *
Inactiva *
Secretos *
industriales
Marcas *
Derechos de autor *

Al seleccionar cual o cuales enfoques de valuación emplear, el valuador también


considerará, 1) la cantidad y calidad de la información disponible y 2) la naturaleza y
características singulares del activo inmaterial en cuestión. Algunos activos incorpóreos se
prestan más a un enfoque de valuación que a otro.

Independientemente de que enfoque se utiliza, el valuador deberá considerar no


solamente la existencia legal y física del activo inmaterial en cuestión, sino su validez
económica. También, independientemente de que enfoque se use, la evaluación de la vida útil
remanente es un paso importante en la valoración de activos incorpóreos.

Lo ideal es que el valuador pueda llegar a una síntesis y conclusión de valor habiendo
aplicado dos o más enfoques de valuación. En su síntesis y conclusión, el valuador ponderará
los resultados de los diversos enfoques de valuación basándose en el grado de confianza de la
aplicabilidad y validez de cada enfoque con relación al activo incorpóreo que se estudia.

7. Caso práctico

Dicho esto conviene pasar de la teoría muy general, a la aplicación concreta.


Consideramos en este caso la posibilidad de valuación activos inmateriales que puede darse
en el medio mexicano generalizado. En el medio mexicano en que se mueve el valuador
promedio.

Los activos de esta naturaleza para cuya valuación es viable que sea llamado
cualquiera de nosotros hoy serían del tipo de: a) costos de investigación y desarrollo; b)
concesiones, patentes, licencias, copyrights, derechos de autor, marcas de fábrica y otros
similares; c) reputación, favor público, fondo de comercio (goodwill) y pagos a cuenta de activos
incorpóreos.

En términos generales se trata de bienes o activos cuya característica común es que


no tienen cuerpo ni forma física. Si bien algunos de ellos pueden entenderse como resultado de
un proceso que los llevó a fruición, en el cual se invirtió dinero, posiblemente material y mano
de obra y definitivamente ingenio y creatividad, resulta en cierta forma difícil imaginar que ese
mismo proceso se susceptible de repetición con igual resultado, es decir, reproducible. Es
imposible desconocer la existencia de innumerables factores aleatorios en cualquier proceso
creativo – o de inspiración – que pueden llevarlo al éxito o al más rotundo fracaso.
Para aplicar en nuestro país algunos de los procedimientos de uso general o universal
se presentan, además, complicaciones de índole estructura. Hoy no se puede hablar de “un
mercado activo” para este tipo de bienes. Si un “nombre comercial” o una “marca de fábrica” e
incluso una patente, cambia de manos en México, lo más probable es que sea en virtud de que
la empresa que lo lleva o la que detenta los derechos sobre él o ella, cambió de dueño. Así ha
sucedido con nombres como “Herdez”, “Clemente Jaques y Cia.”, “Tía Rosa” y los
mexicanísimos “Jarritos”. Nadie compró las marcas, sino las empresas.

En igual forma, la contabilidad usual de las entidades mercantiles de este país pocas
veces discrimina con claridad el costo, por una parte y por la otra la productividad que para ella
implican los activos intangibles de manera global y menos aún en forma discreta. Esto desde
luego es tanto más cierto conforme menor es la empresa. Y también es cierto que cuanto
menor es la empresa mayor suele ser el impacto que sobre el valor global llegan a tener
algunos de los activos incorpóreos. Considérese el caso de algunas empresas constructoras en
donde el principal activo es el nombre del socio fundador o, de hecho, el propio socio fundador.
Es él o su nombre y prestigio quien o lo que, logra que fluyan a la entidad los contratos que la
hacen fuerte y le generan utilidades y riqueza. Cosa similar sucede en muchos despachos o
empresas de servicios profesionales. ¿Qué sería del despacho Burgoa y Asociados, sin el
Maestro Burgoa? O, dicho en otras palabras, ¿cuánto vale para esa empresa “Ignacio Burgoa?
¿Aparece ese concepto o partida en los libros? Lo más probable es que no. Pero de que
representa un componente importante del valor de la entidad, no cabe duda alguna.

En estas circunstancias, que son las que en la práctica enfrenta el profesional


mexicano de la valuación de empresas y de los activos inmateriales de las mismas, ¿cómo
conciliar la teoría con la praxis?

Si en general estamos tratando con “bienes” cuyo costo de producción es difícilmente


cuantificable y muy posiblemente no reproducible, por una parte y si, por la otra, no es viable
obtener información confiable y comprobable sobre bienes comparables que hayan sido
efectivamente comercializados en un mercado más o menos abierto y transparente, resulta
poco o nada recomendable la aplicación de métodos de valuación que sigan los enfoques de
mercado o de costo. Existe, para nuestra tranquilidad, con fuerte fundamente teórico y técnico,
el enfoque de ingresos que permite estimar el valor de este tipo de activos atendiendo al valor
presente de los beneficios previstos o anticipados que habría de generar el activo en cuestión
para la empresa que detenta derechos sobre él. Los dos métodos más comunes en la
aplicación de este enfoque son el de capitalización del ingreso y el de flujo de caja descontado.

Pensemos, para concretar, en el caso de valuación de la marca o nombre comercial de


una entidad mercantil cualquiera.
El primer paso que se debe dar es determinar el ingreso o beneficio que la marca o
nombre comercial genera a la empresa o al producto, discriminando éste, que podríamos
llamar un súperbeneficio, de los demás ingresos que genera el producto, incluida la utilidad
normal. Esta separación es necesaria, pues solamente resulta capitalizable para efecto de
determinar el valor de la marca o nombre, el ingreso adicional generado por ella.

En otras palabras, se debe llegar a definir el valor actual de las ganancias derivadas
únicamente del uso del elemento incorpóreo.

El ingreso o beneficios esperados se convierten en valor usando cálculos que


consideren el crecimiento esperado y la oportunidad de tales ganancias o beneficios, el riesgo
asociado con el flujo de beneficios y el valor del dinero en el tiempo. Esto es, se capitalizan.
Como la propiedad sobre la marca o nombre comercial no se extingue ni disminuye con el
tiempo, la capitalización resulta sencilla, toda vez que se trata de capitalización a perpetuidad.
El problema, sin embargo estriba en la definición de la tasa aplicable.

Para aplicar este procedimiento es necesario que el valuador consiga y procese la


siguiente información:

1. la probable vida futura del elemento incorpóreo


2. el rendimiento medio anual previsto y,
3. la tasa justa de rendimiento.

Este es el método más aceptado en la comunidad mundial de la valuación para


determinar el valor de activos inmateriales como contratos, favor público (goodwill), secretos
comerciales o industriales, marcas y otros similares.

Atendiendo al caso práctico que nos ocupa, se sugiere la aplicación del siguiente
procedimiento, que se basa en la capitalización del ingreso que corresponde a las ganancias
derivadas únicamente del uso del elemento incorpóreo en estudio.

Una expresión matemática que expresa la relación es:

En donde:

VAi = Valor del activo en estudio


Bam = Beneficios anuales medios (de años anteriores)
i = tasa de rendimiento justa
Ii = inversión en las instalaciones
n = número de años a lo largo de los cuales se considera debe reflejarse el estudio.
Esta expresión permite la valuación de un activo inmaterial con base en lo que su
tenencia, propiedad o derecho de uso representa para los ingresos de la empresa (única razón
de valor para cualquier activo) y se fundamenta en la determinación o cálculo de la proporción
de los beneficios medios de la empresa que puede atribuirse a la posesión del activo en
estudio.

Si partimos de las razones por las que una empresa cualquiera es capaz de registrar
en conjunto rendimiento positivo, encontramos que esto se debe a todos sus elementos
constitutivos:

a) instalaciones físicas,
b) administración,
c) procedimientos,
d) capital,
e) fuerza de trabajo,
f) derechos sobre patentes, marcas, etc.

Con la debida organización esta empresa produce y acredita sus productos en el


mercado. Habiendo satisfecho las expectativas de sus clientes logra que estos repitan sus
adquisiciones. Este conjunto de demanda da por resultado beneficios para la empresa. Sus
propietarios, que han organizado el negocio e invertido su dinero en él, esperan recibir tales
beneficios. Esto es, confían o esperan que cada máquina y cada operario, ejecutivo y
funcionario rindan lo suyo y que todo esto produzca una utilidad justa sobre el capital que está
empleando la empresa. Además confían en que se les resarcirá por el dinero o ingresos que no
se tuvieron (o perdieron) durante los días o años de puesta en marcha del negocio.

En su investigación el Valuador encontrará, sin lugar a dudas, que los beneficios netos
que genera el negocio por sobre lo que se entiende para todo ese sector industrial un
rendimiento justo o los beneficios netos por encima de un interés justo, corresponden al
rendimiento que cabe atribuir a los bienes incorpóreos que, siendo parte de la inversión en la
empresa, se están valuando.

Es necesario que se discrimine claramente en la valuación la contribución del activo


particular de que se trata, separándola de la que puedan hacer o haber hecho otros.

Para determinar esta contribución se sugiere el empleo de la siguiente expresión:

En donde:
RAn = rendimiento anual atribuido al activo que se valúa
RAm= rendimiento anual medio de la empresa
i = tasa de rendimiento justa
Ie = inversión en la empresa
RAni = rendimiento anual neto atribuible a otros activos incorpóreos determinados.

Explicando:

La inversión en la empresa equivale a la suma del costo correcto ajustado por


depreciación de los activos materiales o activos físicos en capital fijo, el capital activo, la
organización, financiación, el valor activo y todos los activos incorpóreos adquiridos mediante
inversión.

Los otros activos incorpóreos determinados son aquellos para los que puede estimarse
un rendimiento anual específico. Incluiríamos aquí contratos, patentes activas, secretos
industriales, etc.

Problema aparte plantea la definición o determinación del rendimiento anual.


Dependiendo de la industria o sector industrial del que se trate este puede tomarse como el
promedio de los últimos tres (3) a cinco (5) años de rendimientos pasados y actuales. Los
números correspondientes deberán corregirse siempre por variación en la capacidad
adquisitiva de la moneda (inflación), para trabajar con cifras congruentes.

La tasa justa de rendimiento es la que corresponde a la industria o sector industrial. Se


toma, cuando hay información aceptable y accesible, del mercado.

Podemos resumir el procedimiento de cálculo en los siguientes pasos:

1. Estimar el costo, ajustado por depreciación de los bienes físicos de la empresa.


Agregar el costo justo de los activos incorpóreos como organización,
financiamiento, y el valor activo.
2. Estimar el rendimiento medio del conjunto de la empresa tomando como base el
promedio de tres (3) a cinco (5) años de operaciones normales anteriores y
actuales. Ajustados por inflación.
3. Determinar el exceso de rendimiento que cabe atribuir a la posesión del activo
incorpóreo que se estudia, aplicando la fórmula 2.
4. Estimar una tasa de capitalización adecuada para emplearla en la valuación del
activo de que se trata (en este caso marca o nombre comercial), considerando los
riesgos que pueden resultar de la confianza o creencia en la indefinida
prolongación de los rendimientos en exceso o superbeneficios.
5. Capitalizar los rendimientos atribuidos al activo de acuerdo con esa tasa.

También se puede seguir:

4ª) estimar el número de años que se presume continuarán los superbeneficios.


5ª) calcular el valor actualizado de estos rendimientos o beneficios a una tasa
apropiada.

8. Método directo o anglosajón


Otra forma de razonar el procedimiento la proporciona Caballer[7]. Considerando que el
valor global de la empresa VG se integra por la suma del valor patrimonial o sustancial[8] VS y el
fondo de comercio FC.

VG= VS + Fc (3)

Es evidente que con la inclusión del fondo de comercio como elemento complementario
se incorpora al cálculo un componente indispensable en la valuación de empresas, que es el
reconocimiento del hecho que el valor total del conjunto es superior a la suma de los valores de
sus partes. El valor de la empresa en su conjunto será mayor que la suma de los activos
necesarios para desarrollar su actividad empresarial. Estamos hablando, obviamente de un
valor de capitalización y es claro que dos empresas con igual valor sustantivo o patrimonial
tienen valor de capitalización distinto si las expectativas de beneficio son diferentes. El fondo de
comercio (goodwill en la literatura sajona) recoge esta circunstancia. Hay que tener presente
que éste puede ser positivo o negativo atendiendo la organización de la empresa y la calidad
de su administración, entre otros factores.

Para la estimación del fondo de comercio, que es un incorpóreo o conjunto de


incorpóreos, siguiendo el llamado método directo, partimos de la aceptación de que el
rendimiento total de la empresa, RT , se divide en dos componentes. Un rendimiento ordinario,
R1 y un rendimiento extraordinario o superbeneficio, R2 .

RT = R1 + R2 (4)

Aceptando que tanto el valor sustantivo, como el fondo de comercio son funciones de
los respectivos rendimientos, tenemos:

VS = f (R1) (5)
Fc = f (R2 ) (6)

De donde resulta que el cálculo del fondo de comercio se logra aplicando la siguiente
expresión:

(7)

La literatura discrepa entre si la duración de las dos componentes del rendimiento


puede considerarse limitada o ilimitada en el tiempo. Sin embargo tiende a aceptarse de
manera más general que el beneficio o rendimiento extraordinario o superbeneficio ha de tener
una duración menor (generalmente del orden de cinco años como máximo), en tanto la
duración de los rendimientos ordinarios puede considerarse con ambas opciones, limitada o sin
límites.
El otro problema es el de la o las tasas de capitalización del valor sustancial y el fondo
de comercio. En tanto que hay coincidencia en considerar el costo de oportunidad o tasa de
retribución del valor sustancial como el tipo de interés normal (el que corresponde a las
inversiones sin riesgo), no existe un solo criterio con respecto a la tasa de capitalización del
fondo de comercio como un múltiplo de la tasa de interés normal.

En Europa se contempla la posibilidad de calcular el costo de oportunidad sobre el


valor global de la empresa y no sobre el valor sustancial.

Algebraicamente se tiene lo siguiente, según la interpretación que se haya de aplicar.

1. Duración ilimitada

Partiendo de (4).

RT = R1 + R2

Despejando R2 ,

R2 = RT - R1

Retribuyendo el valor sustancial, Vs, a un tipo de interés ii normal

R2 = RT - iVS

El beneficio o rendimiento total en relación con el valor sustancial a través de la


rentabilidad real de la empresa, r1, está dado por la expresión:

(8)

o lo que es lo mismo:

RT = VS * r1

luego

R2 = VS r1 - iVs = (r1 – i ) VS (9)

El cálculo del fondo de comercio se logra capitalizando el rendimiento extraordinario a


la tasa r.

(10)

En caso de que hubiéramos preferido capitalizar el rendimiento extraordinario con una


tasa diferente (digamos r1 = 2i), se tendría:
(11)

2. Duración limitada a n años.

Para este caso la fórmula (10) se convierte en:

Si tomamos en cuenta la retribución del valor global en lugar de la retribución del valor
sustancial, el fondo de comercio se calcularía como:

FC = R – iVG

como

VG = VS + FC

Sustituyendo y despejando

FC = R – i(VS + FC)

FC (1 + i) = R – iVS

luego

(12)

9. Ejemplos de aplicación

Proponemos los siguientes casos prácticos para ejemplificar la aplicación de los


procedimientos atrás enunciados.

9.2
Consideremos una empresa ubicada en el sector de comunicaciones cuyo valor
patrimonial determinado por análisis contable o mediante valuación es $ 7,000,000.00 y que ha
venido generando una renta o beneficio anual de $ 1,000,000.00, que espera mantener durante
los años venideros.

La tasa de interés normal aplicable es el 9%, que corresponde al rendimiento de los


bonos del Tesoro en el momento de la valuación.

Estimemos el fondo de comercio aplicando los diferentes supuestos que se señalaron.


1. Duración ilimitada y tasa de rendimiento real:

miles de pesos

2. Duración ilimitada y r = 2i :

miles de pesos

3. Duración limitada a cinco años y tasa de rendimiento real:

miles de pesos

4. Duración limitada a cinco años y r = 2i :

miles de pesos

En resumen:

Duración Ilimitada Ilimitada Limitada Limitada


Tasa de real r = 2i real r = 2i
rendimiento
Valor del Fondo de
Comercio (Fc) $ 2,591,040. $ 2,055,560. $ 2,587,440. $ 2,053,130.

Tijuana, B. Cfa., Julio de 2001

[8]
Definido como “...el valor de los recursos propios cuando el activo y, en su caso, el pasivo se valúan a
precios corrientes de mercado.” La expresión aritmética correspondiente es Vs = Ap - Pp, en donde, Vs:
valor sustantivo, Ap: activo valuado a precios de mercado y Pp: pasivo valuado a precios de mercado.
VALOR DE MERCADO COMO BASE DE VALUACIÓN

1. Valor de Mercado

1.1 Valor de Mercado es el precio más probable que podría obtenerse por
un bien en el mercado suponiendo:

a) Una operación directa en la que cada parte actúa de manera


racional y sin motivación especial,

b) Hay voluntad en las dos partes (vendedor y comprador


dispuestos),

c) Que las partes conocen todas las circunstancias existentes que


afectan el valor,

d) Que las partes actúan sin presión alguna,

e) Que transcurre tanto el tiempo necesario para exponer el bien en


el mercado con publicidad apropiada, como el requerido para negociar la venta,
teniendo en cuenta la naturaleza del bien y las condiciones del mercado.

(Nota: Esta definición se basa en y tiene la intención de ser congruente con la


definición de valor de mercado adoptada por el IVSC (antes TIAVSC) v.g. “.....la
cantidad estimada por la cual debería cambiarse un activo entre un comprador
dispuesto y un vendedor dispuesto en una transacción directa después de
apropiada comercialización en la cual las partes hayan actuado cada una con
conocimiento, prudentemente y sin presiones”).
1.2 El Valor de Mercado se determina en el proceso de Valuación. El
Valuador deberá considerar que el bien se vende en la fecha de Valuación
conforme a los anteriores supuestos.

1.3 La Valuación deberá reflejar las condiciones de mercado en la


fecha a que se refiere la Valuación y corresponder al precio al que se llegaría al
formalizar el contrato de venta. Deberá suponer que durante el periodo de
exposición del bien en el mercado y en el curso de la negociación del contrato,
los precios han permanecido sin cambio.

1.4 El valuador deberá señalar en su informe de Valuación la fecha del


avalúo. Esta puede ser la fecha del informe o una fecha anterior. Esta
disposición no se aplica a los casos del párrafo 7 adelante.

1.5 El valuador deberá suponer que el bien ha sido ofrecido en venta


en el mercado abierto por un periodo de tiempo suficiente para investigar el
mercado, con apropiada comercialización y la negociación del precio de venta.

1.6 El valor de mercado deberá reflejar el valor del bien para un uso
diverso del que tiene a la fecha a que se refiere la Valuación, solamente si
pueden anticiparse en mercado ofertas para dar un uso alterno al bien.

1.7 El Valor de Mercado no deberá incrementarse por suma alguna que


refleje el pago de impuestos o derechos que deban correr a cargo de un
comprador potencial, en particular el IVA. Esto deberá consignarse con
suficiente claridad en el informe de Valuación.

2. Categorías de Valor de Mercado


2.1 Esta Norma identifica las siguientes categorías de valor de
mercado conforme a la definición dada arriba:

· Valor de mercado para el uso existente,

· Valor de mercado para un uso alterno,

· Valor de mercado para uso óptimo (Uso mejor y más productivo),

· Valor de mercado para venta forzosa,

· Valor de mercado para venta futura,

Las categorías de valor de mercado aplicables en cada caso dependerán de:

a) Los términos del contrato para el trabajo de Valuación,

b) El objeto del avalúo,

c) El estado del mercado y las características específicas


relacionadas con el bien en cuestión,

2.2. El valuador debe estipular y justificar en el informe de avalúo la


categoría de valor de mercado que ha adoptado.
2.3. El valuador deberá aconsejar a su cliente de las consecuencias de
adoptar una categoría de valor de mercado y los posibles resultados de adoptar
una distinta.

3. Valor de Mercado para Uso Existente

3.1. El Valor de Mercado para el uso existente se entiende que es el


valor de mercado definido en 1.1, sujeto al supuesto adicional de que el bien
continuará en su uso actual.

3.2. El valor de mercado para uso existente excluye cualquier valor


anticipado para un uso alterno o incremento de valor conectado con cualquier
proceso de inversión especial. Sin embargo, el valor de uso existente deberá
tomar en cuenta los cambios de valor conectados con la ampliación o
restricción de las edificaciones y el desarrollo potencial de tierras excedentes
(en consonancia con el uso actual), suponiendo que tales trabajos no
afectarían ni interrumpirían el uso actual del bien.

3.3. El valor de mercado para uso existente, se tasa bajo el supuesto de


que el bien está en concordancia con lo previsto en el PDUCP. Si el uso del
bien en ese plan se define como de naturaleza temporal el valuador deberá
considerar el valor de mercado para el uso actual así como el valor de mercado
tomando en cuenta las restricciones del PDUCP. En estas circunstancias el
valor de mercado puede ser mayor o menor que el valor para uso existente.

3.4. El uso existente de la tierra no tiene porqué ser la actividad


efectivamente desarrollada en el bien en estudio. Es suficiente tomar en cuenta
la naturaleza general de la actividad actual. Así, por ejemplo (excluyendo
restricciones especiales) edificios industriales similares, tendrán valores
similares independientemente de sus actividades productivas específicas y los
locales comerciales en una misma zona, tendrán valores similares
independientemente de la naturaleza de los bienes que en ellos se expendan.

3.5. La base de Valuación para uso existente puede aplicarse


especialmente a bienes ocupados por una negociación para su propio uso,
suponiendo que el negocio habrá de continuar operando en el futuro previsible.
Se aplica en particular a bienes comprados o vendidos como negocios en
marcha completamente equipados.

4. Valor de Mercado para Uso Alterno.

4.1 El valor de Mercado para uso alterno refleja el uso potencial posible
de un bien para propósitos distintos del uso actual. Si el valor para uso alterno
difiere substancialmente del valor para su uso actual, ésto deberá explicarlo
claramente el valuador en su informe de avalúo.

4.2 Si un bien ocupado por un negocio para su propio uso es objeto de


Valuación, entonces suponiendo que el negocio continuará sus operaciones,
cualquier valor para uso alterno al que se llegue bajo el supuesto de
liquidación, cierre o traslado del negocio a otro sitio, debe excluirse. Sin
embargo tal valor podría ser importante para determinar el valor de todos los
activos de un negocio, del cual el bien valuado es tan solo uno de los
componentes.

4.3 La tierra, edificios y demás mejoras, tratados como fuente de


ingresos o previstos para desarrollo futuro, deberán valuarse tomando en
cuenta cualquier uso alterno potencial.

4.4 En todos los casos el valor para uso alterno deberá basarse en
información y datos concretos que respalden el potencial para uso alterno. El
valuador no deberá hacer suposiciones infundadas o irreales a este respecto.

5. Valor de Mercado para Uso Óptimo (Uso Mejor y Más Productivo)

5.1 El valor de mercado para uso óptimo es una variante específica del
valor de mercado para uso alterno. Esta expresión de valor se fija sobre la base
del supuesto adicional de que la propiedad habrá de usarse de la manera más
eficiente (uso mejor y más productivo).

5.2 El valor de mercado para uso óptimo refleja el uso más eficiente y
mejor del bien entendido como legal, físicamente posible, financieramente
viable y que resulta en el valor más alto.

5.3 Se llega al valor de mercado para uso óptimo con sujeción a los
supuestos arriba señalados y conforme a los principios para establecer el valor
de mercado para uso alterno. Debería aplicarse particularmente a la Valuación
de tierra para desarrollar. La Valuación deberá hacer caso omiso del uso actual
o anticipado del bien si tal destino impide el uso mejor y más productivo del
inmueble.

5.4 Al adoptar el supuesto anterior para llegar al valor de mercado para


uso óptimo, el valuador deberá valuar el bien independientemente de que el
comprador dispuesto tenga los medios, la necesidad o la posibilidad de usar el
inmueble en tal forma, pero sujeto a las provisiones del párrafo 5.2

5.5 El valor de mercado para uso óptimo deberá basarse en


información y datos concretos que respalden el potencial para tal uso. El
valuador no deberá hacer suposiciones infundadas o irreales a este respecto.

6. Valor de Mercado Para Venta Forzada

6.1. El valor de mercado para venta forzada es el que se obtendría bajo el


supuesto de que hay restricciones de tiempo o de otro tipo para la venta de la
propiedad que normalmente no se considerarían satisfactorias o razonables en
términos del tiempo apropiado que se requeriría para la comercialización y
formalización de una venta.

6.2. Para llegar al valor de mercado para venta forzosa el valuador deberá
describir y substanciar en su informe de avalúo las restricciones supuestas que
ha considerado necesarias, o aquellas que derivan de las instrucciones del
cliente.
7. Valor de Mercado para Venta Futura

7.1. El valor de mercado para venta futura es el valor de mercado que


puede anticiparse tendría el bien a la fecha de venta.

7.2. El valor de mercado para venta futura deberá determinarse sólo en


el caso que el cliente, recién haya decidido vender su propiedad o en el caso
de que el cliente deseara saber el valor de mercado del bien pasado el periodo
de tiempo que se requiera para las actividades que se especifican en 1.5.

En tales casos el valuador deberá:

a) Formular una opinión del tiempo que se requiere para el


desarrollo de las actividades especificadas en el aparte 1.1 e, conforme al tipo
de bien objeto del avalúo.

b) Indicar en su informe de avalúo que se ha separado de la


definición de valor de mercado citada en el párrafo 1 y hará referencia más
específicamente al incumplimiento de condiciones estipuladas en el párrafo 1.1
e.

c) Analizar el mercado del inmueble a la fecha en que terminaría el


periodo de tiempo que se ha indicado.

d) Toda vez que se trata de una deducción a futuro y que el


Valuador está sujeto al análisis de contingencias de origen externo, que por lo
general son imposibles de predecir y cuantificar con precisión, podrá incluir en
su informe de Valuación una cláusula de limitación de responsabilidad que
exprese con toda claridad que:

“Se han tomado en consideración todos los datos disponibles a la fecha para
emitir una opinión sobre un resultado posible que, por el solo hecho de
manejarse a futuro puede quedar sujeta a variaciones importantes. Por tal
razón el Valuador de ninguna manera garantiza o asume responsabilidad por
su cumplimiento.”

7.3. Al determinar el valor de mercado para venta futura, el valuador deberá


tomar en cuenta todas las circunstancias existentes o que pudiera ser capaz de
anticipar al momento de hacer su Valuación.