Вы находитесь на странице: 1из 104

Учебники и учебные пособия для студентов высших учебных заведений

А.П. Сизов
Мониторинг городских земель с элементами их охраны

Рекомендовано Министерством образования Российской Федерации в качестве


учебного пособия для студентов высших учебных заведений, обучающихся по
специальностям «Исследование природных ресурсов аэрокосмическими средствами»,
«Прикладная геодезия»

Москва 2000
Директор Российского института мониторинга земель и экосистем,
етчик-космонавт СССР, к.т.н.

ББК 20.1+85.118
С349 УДК 332.3; 502.654; 711.14

Рецензенты: кафедра географии почв МГУ им. М.В.Ломоносова (заведующий кафедрой —


д.б.н. Шоба С.А.);
кафедра кадастра и основ земельного права МИИГАиК (заведующий кафедрой — к.т.н.
Абросимов В.В.); доктор географических наук Клюев Н.Н. (Ин-т Географии РАН).
Научный редактор: проф. Максудова Л.Г. (МИИГАиК).

Сизов А.П.
С349 Мониторинг городских земель с элементами их охраны :Учебное
пособие для студентов высших учебных заведений, обучающихся по
специальностям «Исследование природных ресурсов аэрокосмическими
средствами», «Прикладная геодезия». - М. -2000. - 156 с.: ил. - (Учебники и учебные
пособия для студентов высших учебных заведений).
ISBN 5-86884-108-5
Рассматриваются вопросы анализа состояния земель городов, оценки их качества и контроля
за использованием и охраной. Обсуждаются главные понятия мониторинга земель как системы
регулярных наблюдений за состоянием земельного фонда. Излагаются основные принципы и
методы наблюдений за состоянием городских земель и негативными процессами на них,
важнейшие методы и методики оценки частных аспектов качества и комплексной оценки
функционального состояния городских земель, а также охраны земель, перспективные проблемы
городского землепользования, связанные с оценкой их качества.
Предложена классификация и дана характеристика конкретных негативных процессов на
городских землях (причины возникновения, возможные последствия, прогнозирование развития,
ликвидация отрицательных последствий, влияние на оценку качества и стоимостную оценку
земель). Показана взаимосвязь оценки качества городских земель, учета их количества и
экономической оценки.
Для студентов по специальностям «Исследование природных ресурсов аэрокосмическими
средствами», «Прикладная геодезия», а также аспирантов и практических работников сферы
городского землепользования и экологии.

ББК 20.1+85.118

ISBN 5-86884-108-5  Сичов А.П., 2000


ПРЕДИСЛОВИЕ

Отношение к земле в России всегда было показателем зрелости и граждан, и политиков, и


практических работников. Задача подготовки квалифицированных специалистов в земельной
сфере весьма актуальна и сегодня, в сложной экологической ситуации, благо интерес
абитуриентов к землеустройству, геодезии и картографии ныне довольно велик.
Специалистам по геодезии, кадастру, исследованию природных ресурсов, менеджерам и
правоведам в сфере управления территориями знания по мониторингу земель города, их оценке,
охране и контролю, безусловно, нужны, однако учебной литературы данного профиля пока явно
недостаточно.
Предлагаемое Вашему вниманию учебное пособие "Мониторинг городских земель с
элементами их охраны", на наш взгляд, закладывает фундамент для глубокого усвоения
студентами основ городского землепользования, обеспечивая знание принципов и методов оценки
качества городских земель, наблюдений за их состоянием, способов охраны. Кроме чисто
учебного, это пособие следует рассматривать и как методологическое новшество,
формулирующее концепцию мониторинга городских земель как системы наблюдений за
состоянием земельного фонда города. Ключевой проблемой является анализ негативных
процессов в городской среде, проецирующихся на состояние земель.
Важным представляется четкое выделение двух направлений в оценке городских земель
(оценка их качества и стоимости), вызванное двойственностью роли земель в городе: здесь они и
часть городской среды, и объект имущественных отношений. Подробная характеристика первого
из них представляется нам совершенно справедливой, так как в настоящее время при
практической оценке земель доминирует сугубо утилитарный подход. В нем роль земли сводится
к функции рядового товара, что характерно, в частности, для недостаточно компетентных и
квалифицированных неофитов и "романтиков" рынка. Это принципиально неверно, и такое
положение необходимо исправлять.

Надеемся, что внимательное изучение данной книги будет полезным - и не только для студентов,
но и для специалистов в области городского землепользования.
ВВЕДЕНИЕ
Земля - важнейший ресурс человечества; ее роль в жизни общества многогранна. В
условиях достаточно радикального изменения принципов земельных отношений и ухудшения
экологического состояния, что особенно характерно для городских условий, возрастает роль
мониторинга земель в информационном обеспечении управления землепользованием и
осуществления мероприятий по охране земель. Как следствие, существует потребность в
квалифицированных специалистах, готовых к такой работе в условиях рынка земли и
недвижимости.
К сожалению, в настоящее время, несмотря на наличие соответствующей научно-
методологической и нормативно-правовой базы, а также достаточно частые упоминания термина
"мониторинг земель" (М3) в специальной и популярной литературе, не сложилось
единообразного, устоявшегося понимания сущности этого явления. В базовом определении под
мониторингом земель подразумевается "система наблюдения за состоянием земельного фонда для
своевременного выявления изменений, их оценки, предупреждения и устранения последствий
негативных процессов" [20]. Однако многими специалистами, в том числе персоналом сферы
управления и, что весьма удручает, ЛПР ("лицами, принимающими решения"), М3 земель
рассматривается односторонне и отождествляется либо с дистанционным зондированием земель
(как земной коры или как планеты), либо с постоянно осуществляемым обновлением любых
сведений о землях. Естественно, эти процессы входят в понятие М3, но он ими не ограничивается.
Так, дистанционное зондирование - во многих случаях наиболее перспективный метод ведения
мониторинга, однако он как таковой не вскрывает его предметной сущности, да и не является
универсальным.
Это обстоятельство, как и неустановившаяся терминология, затрудняет освоение
материала. Представляется правильным рассматривать М3 как комплексное явление - это и
система научно-производственной деятельности по получению информационных ресурсов, и сама
информационная система по характеристике качества земель. М3 в совокупности с
государственным земельным кадастром является информационной основой для управления
земельными ресурсами, а сами управленческие решения готовит землеустроительная служба (в
городских условиях - землеустроительная служба совместно с органами архитектуры и
строительства при участии специалистов-экологов). Безопасность управленческих решений
обеспечивается учетом при их принятии требований по охране земель, необходимых для создания
удовлетворительной среды проживания человека в городе.
Таким образом, при изучении дисциплины следует учитывать неоднозначность в
понимании термина "мониторинг земель". В настоящем пособии рассматриваются теория и общие
принципы мониторинга земель, а также вопросы оценки состояния городских земель, важные для
осуществления их охраны. Основной упор делается на раскрытие предметной сущности феномена
М3 с учетом специфических особенностей городских земель. Важно, что земля в городе - и
важнейшая составная часть городской среды, и объект земельно-имущественных отношений.
Поэтому, кроме естественнонаучных и технических проблем мониторинга и охраны городских
земель, затрагиваются и экономические проблемы, возникающие в связи с необходимостью
оценки земель и подсчета ущербов от отрицательных последствий ряда процессов в городской
среде.
Определенное место отведено перспективным проблемам городского землепользования,
связанным с мониторингом и охраной земель населенных пунктов. При этом учитывалось, что в
условиях города земля является не столько средством производства, сколько пространственно-
операционным базисом для проживания населения и размещения разнообразных городских
объектов с вытекающими из этого последствиями. Предполагается, что специальные вопросы
методов ведения М3, связанные с дистанционным зондированием и обработкой космических и
аэрофотоматериалов, подробно рассматриваются в рамках соответствующих самостоятельных
дисциплин (геоинформационные системы, методы дистанционного зондирования,
фотограмметрия и т.д.).
Перечень рекомендуемых практических занятий по курсу мониторинга и охраны городских
земель приведен в прил. 1. Порядок их выполнения освещен в методических указаниях [68].
Автор признателен специалистам и руководителям Московского государственного
университета геодезии и картографии, Московского земельного комитета, а также специалистам,
участвовавшим в выполнении Программы мониторинга земель Москвы, принявшим участие в
обсуждении рукописи и высказавшим ряд ценных замечаний и пожеланий.

Глава 1. ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ ВЕДЕНИЯ МОНИТОРИНГА ГОРОДСКИХ ЗЕМЕЛЬ

1.1. История становления и нормативно-правовая база мониторинга городских земель


В широком смысле слова мониторинг - это процедура отслеживания изменений в самых
разнообразных процессах и явлениях. Происходит термин от латинского monito - напоминающий,
предупреждающий.
Мировое распространение термин "мониторинг" получил в результате работ над
программами ЮНЕСКО "М&В - Человек и биосфера" и ООН "Защита и сохранение окружающей
среды" для обозначения системы регулярных длительных наблюдений в пространстве и времени,
дающих информацию о состоянии окружающей среды. Обсуждение этих программ проходило на
конференциях ЮНЕСКО (Париж, 1968) и ООН (Стокгольм, 1972). Понятие мониторинга в
«чистом» виде не включает управленческих аспектов, однако часто его трактуют расширительно,
выделяя при ведении мониторинга, кроме трех его этапов (наблюдений, оценки и прогноза
состояния интересующего объекта), дополнительно и стадию воздействия на объект. Деление
мониторинга на разделы может проводиться с учетом объектов (сред) наблюдения -воздух, вода,
земля (почва), недра и т.д. Термин "мониторинг" - один из немногих среди множества
заимствованных терминов, существование которого в русском языке вполне оправдано ввиду
трудности подбора эквивалентного смыслу и объему понятия другого слова из русского языка. В
отечественную научную литературу он введен работами Б.В. Виноградова [8] и Ю.А. Израэля [22].
Архаичные прообразы систем мониторинга земель за рубежом фактически начали
создаваться (разумеется, без использования термина "мониторинг" и современной атрибутики) в
большинстве стран с развитым земельным рынком в части актуализации сведений о правовом
состоянии земель и их учета по мере формирования земельных кадастров (со средних веков), а в
части учета показателей экологического и санитарно-гигиенического состояния - по мере развития
систем экологического мониторинга (во второй половине XX века).
Отдельные мероприятия по мониторингу земель и в нашей стране осуществлялись в рамках
раздела "Учет земель" системы земельного кадастра (так же без применения термина
"мониторинг"). Земельно-кадастровые работы восходят к деятельности Поместного приказа,
учрежденного в царствование Ивана IV (Грозного) в XVI в. и ведшего писцовые книги,
содержавшие описание земель с точки зрения их количества и качества. Расцвета работы по
оценке качества земель (почв) достигли к рубежу Х1Х-ХХ веков усилиями В.В. Докучаева и его
школы. После революции создание земельного кадастра было предусмотрено вновь принятым
земельным законодательством [42] и начато в 1920-х годах, но вскоре прекратилось и
возобновилось лишь в 1960-70-х гг. Учет количества и качества земель как одного из видов
природных ресурсов законодательно был вменен в обязанности "министерств, ведомств и
совнархозов, занимающихся использованием и воспроизводством природных ресурсов ... путем
составления кадастра, бонитировок, специальных карт и т.п." [55]. Так как до 1991 г. земельная
служба СССР и РСФСР находилась в составе органов управления сельскохозяйственным
производством, то и основным объектом наблюдения, в связи с общей сельскохозяйственной
направленностью земельного кадастра и службы землеустройства, были земли
сельскохозяйственного назначения. Земли населенных пунктов земельной службой практически
не обследовались. В городах основные наблюдения за состоянием земель с точки зрения
пригодности к градостроительному освоению, в первую очередь - к застройке, проводились
службами архитектуры и градостроительства, а также:
-
санэпиднадзора - в части наблюдений по воздействию факторов среды обитания на
состояние здоровья населения;
- гидрометеорологии и контроля (мониторинга) природной среды и охраны природы - в
части наблюдений за состоянием атмосферы, поверхностных вод суши, почв,
комплексного мониторинга состояния окружающей природной среды;
- геологической службой - в части наблюдений за состоянием геологической среды,
развитием экзогенных и эндогенных процессов;
- ведомственными системами Минатома, Минтопэнерго, Роскоммаша,
Госкомоборонпрома, Роскомхимнефтепрома, Роскомметаллургии и их
предшественников - в части наблюдений за источниками отрицательных воздействия на
городскую среду.
Сам же термин "мониторинг земель" получил распространение в конце 1980-х лет
благодаря работам ГосНИИ земельных ресурсов, ВНИЦ "АИУС- агроресурсы" и возникшего на
его основе РосИМЗ (Российский институт мониторинга земель и экосистем). В них был
предложен вариант системного подхода к реализации важнейших функций государственного
земельного кадастра и мониторинга земель, предусматривающий систему функционально-
технологических блоков работ и "аспектно-иерархический" принцип формирования
информационных фондов, которые являются основной продукцией ГЗК и М3 [34, 63]. На рис. 1
показано единство этих функционально-технологических блоков в целостном процессе ведения
М3.
1. Общесистемные разработки (законодательные, правовые
акты, нормативные, проектные и другие документы, программы работ, подготовка
кадров и др.)

Рис. 1. Функционально-технологическая схема процесса ведения мониторинга земель [по


34, 63]
Как самостоятельное направление научно-производственной деятельности земельных
органов, М3 был впервые законодательно выделен из состава ГЗК в 1991 г. в связи с принятием
Земельного кодекса РСФСР. В статье 109 этого документа было дано определение М3, а также
говорилось, что структура, содержание и порядок осуществления мониторинга устанавливаются
Советом Министров РСФСР [20]. Это было сделано выпуском в 1992 г. постановления
Правительства РФ "О мониторинге земель" с приложением "Положения о мониторинге земель в
Российской Федерации" [44]; на таком же уровне была утверждена Государственная программа
мониторинга земель Российской федерации на 1993-95 г.г. [40]. В большинстве субъектов
Федерации выходили аналогичные регламентирующие документы регионального значения,
учитывающие местную специфику [45, 49]. Одновременно М3 выделен в 1993 г. в качестве
подсистемы в Единой государственной системе экологического мониторинга, координацию
создания которой осуществляет Министерство охраны окружающей среды и природных ресурсов
России [51].
В настоящее время существует единый орган управления земельными ресурсами страны -
Госкомзем России. Под его руководством создается федеральная система мониторинга земель
(головная организация - РосИМЗ), в которой мониторинг земель городов выступает в качестве
подсистемы, ориентированной на характеристику одной из семи категорий земель. Учет земель и
наблюдение за их состоянием в ней проводятся структурами Госкомзема с привлечением
информации от систем наблюдений других ведомств.
Разработана концепция создания системы мониторинга земель России и ряд нормативно-
технических документов [10, 35, 37, 64, 76-78], в которых детально излагаются цель, задачи и
содержание мониторинга земель, а также порядок его ведения. К сожалению, землям городов в
этих документах уделено недостаточное внимание, что связано со специфическими свойствами
этой категории земель и меньшей проработанностью вопросов их мониторинга.
Нормативно-технические документы по отдельным направлениям мониторинга земель
разрабатываются организациями соответствующих ведомств (Госкомзем, Минприроды РФ,
Роскомгидромет, Роскомнедра, Рослесхоз, Госкомсанэпиднадзор и др.) [76]. Отраслевые НТД по
мониторингу городских земель должны утверждаться соответствующими ведомствами по
согласованию с Госкомземом.

1.2. Общие сведения о мониторинге и охране земель


В общем случае мониторинг земель представляет собой систему наблюдения за состоянием
земельного фонда. Мониторинг городских земель (МГЗ) является системой регулярных,
непрерывных наблюдений за состоянием городского земельного фонда, осуществляемых в целях:
- обновления и поддержания достоверности данных о земле;
- своевременного выявления изменений в состоянии земель;
- оценки, предупреждения и устранения последствий негативных процессов на городских
землях.
Непрерывность мониторинга вызвана непрерывностью процессов функционирования и
развития города, отражающихся на состоянии его земель, а также периодической переоценкой
критериев качества земель и эффективности их использования.
Своим предметом МГЗ имеет получение и обработку комплексной информации о
покомпонентных изменениях состояния городского земельного фонда. Содержание этой
информации обеспечивается наблюдениями за:
 изменением состояния городской черты - границы города, административно-
территориальных образований, отдельных земельных участков (землепользования и
землевладения), охранных и технических зон;
 эффективностью использования земель всех категорий;
 динамикой урбанизации территорий сельскохозяйственного использования, земель
городских лесов и зеленых насаждений;
 динамикой изменения площадей жилой застройки и земель общего пользования;
 ландшафтно-экологическим районированием территории городов с выделением
ареалов развития негативных процессов;
 качественным состоянием отдельных земельных участков, почвенно-растительного
покрова и рядом других характеристик качественного состояния земель города.
Объектом мониторинга земель города является весь городской земельный фонд (с учетом
надземных и подземных территорий), независимо от форм собственности на землю, целевого
назначения и характера их использования. Объект мониторинга земель несколько шире, чем
объект регулирования земельных отношений в городе (к последнему не относят, например, земли
запаса или резерва).
Если земли города рассматривать как объект управления, то конечной целью мониторинга
земель является сбор и постоянная актуализация информации для принятия управленческого
решения. Такие решения могут иметь оперативный, тактический или стратегический характер.
Воздействие на объект управления осуществляется при помощи обратной связи, например,
посредством службы сбора земельных платежей или с помощью государственной земельной
инспекции города.
Отсюда вытекают основные функциональные задачи службы мониторинга:
- систематическое выявление изменений в состоянии земельного фонда,
- изучение, оценка и прогноз негативных процессов,
- обновление баз данных земельного кадастра, в частности, по учету качества и
количества земель;
- информационное обеспечение кадастровой оценки земель, анализ состояния земель с
т.з. отдельных его аспектов (социально-правового, архитектурно-градостроительного,
инженерно-строительного, экологического и санитарно-гигиенического) и прогноз
этого состояния;
- информационное обеспечение охраны и контроля за использованием и охраной земель.
Динамический аспект мониторинга как процесса выявления любых изменений,
происходящих с городскими землями, технологически отражается в пяти стадиях процесса
мониторинга:
1. Ведение эталона описания состояния городских земель (нормативные,
распорядительные и правоустанавливающие документы системы государственного
земельного кадастра, в т.ч. Поземельная книга города, базы данных, классификаторы и
справочники геоинформационных систем и др.);
2. Установление регламентов внесения изменений в эталоны;
3. Установление изменений состояния;
4. Внесение изменений состояния в эталоны;
5. 5. Распространение рабочих копий обновленных эталонов со внесенными изменениями.
Под охраной городских земель подразумевается система различных мероприятий,
направленных на обеспечение экологической безопасности использования городского
земельного фонда как важнейшего природно-хозяйственного ресурса города в условиях
рационального, высокоэффективного землепользования, а также на защиту земель от
отрицательных воздействий разнообразных негативных процессов.
Таким образом, ведение мониторинга и обеспечение охраны городских земель следует
рассматривать в качестве двух важных последовательных взаимосвязанных процессов,
реализуемых в практической деятельности городских организаций земельного,
градостроительного и природоохранного профиля. Ведение мониторинга земель осуществляется с
помощью периодических наземных обследований, регулярных наблюдений в рамках
специализированной сети службы мониторинга, включающей полигоны, стационарные участки и
пункты наблюдений, а также с помощью анализа материалов космических и аэросъемок.
Мероприятия по охране земель разрабатываются на стадиях предпроектной и проектной
подготовки строительства, а воплощаются в реальность при строительстве и эксплуатации
городских объектов.
Как уже упоминалось во введении, М3 следует рассматривать как комплексное явление. С
одной стороны, это активно развивающееся в современных условиях новое научное направление.
Оно представляет собой сложный синтез определенных разделов часто далеких друг от друга
дисциплин (архитектура и градостроительство, география, медицина, почвоведение, экология и
др.), опирающийся на оригинальные методы исследований. В этом качестве мониторинг
городских земель тесно переплетается с урболандшафтоведением. Междисциплинарный синтез
должен осуществляться в интересах повышения эффективности использования земель и
обеспечения безопасной жизнедеятельности населения.
С другой стороны, весьма важно то обстоятельство, что в качестве внешней среды
функционирования М3 как системы производственных мероприятий по наблюдению за
состоянием земель следует рассматривать действующее на текущий момент времени земельное,
градострои-тельное, природоохранное и гражданское законодательство.
Кроме того, анализ понятия М3 показывает, что, с одной стороны, это - система научно-
производственных мероприятий по любому обновлению сведений о состоянии земельного фонда,
т.е. один из видов научно-информационной и производственной деятельности, требующий для
выполнения своих целей и функций организационных, материально-технических и иных средств.
С этих позиций М3 является подсистемой, обслуживающей систему ГЗК в части актуализации
информации по учету качества земель, ее природных свойств и экологического состояния.
С другой стороны, М3 может рассматриваться и как система информационная, в которой
получаются, в структурированном виде накапливаются и обрабатываются знания,
характеризующие состояние земель. С этих позиций М3 близок одному из разделов
государственного земельного кадастра (ГЗК), а именно учету земель, в основном их качества.
Мониторинг земель - основной источник информации для характеристики качественного
состояния земель и их оценки. Узловой проблемой М3 как информационной системы является
анализ процессов, протекающих на землях - в первую очередь, ухудшающих их состояние.
Результаты анализа, в конечном итоге, реализуются при проектировании и осуществлении
мероприятий по охране земель.
И с той, и с другой позиций мониторинг земель является системой, если исходить из
определения ее как некоторого множества объектов, рассматриваемых как единое целое при
наличии системообразующих признаков [79]. В качестве последних могут выступать следующие
три условия:
- сформулирована цель, стоящая перед системой, и критерий качества ее
функционирования;
- в системе могут быть выделены части, тоже являющиеся системами и называемые
подсистемами данной системы;
- существует некоторая другая большая система, содержащая данную как подсистему.
В системе мониторинга земель города цель и критерий качества функционирования
сформулированы в определении понятия мониторинга земель. Подсистемы могут быть выделены
по различным классификационным признакам. Так, объектно-ориентированными подсистемами
в соответствии с объектами мониторинга - землями различного назначения - будут подсистемы
наблюдения за землями городской застройки, за землями общего пользования, за землями
сельскохозяйственного назначения и т.д. Предметно-ориентированные подсистемы выделяют по
типам информации об объектах - нормативно-правовая, топографо-геодезическая, экологическая и
др. подсистемы. К проблемно-ориентированным подсистемам относят подсистемы сбора,
хранения и анализа информации об объектах. Мониторинг городских земель, кроме того, является
объектно-ориентированной подсистемой системы мониторинга земель Российской Федерации, а
последняя, в свою очередь, является проблемно-ориентированной подсистемой по актуализации
государственного земельного кадастра; в то же время мониторинг земель может быть представлен
и как объектно-ориентированная подсистема экологического мониторинга.
В зависимости от размеров территориального охвата наблюдениями М3 осуществляется на
федеральном, региональном и локальном уровнях. В крупных и крупнейших городах выделяются
региональными (охватывающий наблюдениями площадь в пределах городской черты с
выделением земель, ограниченных границами административно-территориальных образований) и
локальным (ведущийся в границах административно-территориальных образований, на
территориях отдельных землепользований) уровни мониторинга земель. В последнем случае
можно выделять локальный местный (охватывающий площадь в границах административно-
территориальных образований) и локальный
детальный (в границах отдельных землепользований) уровни мониторинга земель. При этом
следует к городам различного ранга (по площади, по населению, по структуре производства)
подходить дифференцированно. Для больших, средних и малых городов следует выделять
локальный местный (охватывающий площадь в пределах городской черты) и локальный
детальный (в границах отдельных землепользований) уровни мониторинга земель без выделения
регионального уровня.
Мониторинг земель тесно связан с рядом тематических систем мониторинга: экологическим
мониторингом, мониторингом геологической среды (литомониторингом), рекреационным
мониторингом, гидромониторингом, и другими, являясь для них своего рода базовым
мониторингом, обеспечивающим пространственно-временную привязанность объектов
наблюдения и явлений. Проведение тематических мониторингов осуществляется на основании
собственной нормативно-правовой базы [46, 51].
Мониторинг земель, в соответствии со спецификой своего объекта, в организационном плане
привязан к административно- территориальному делению государства и его населенных пунктов.
Мониторинги других природных сфер и сред в силу особенностей объектов их наблюдения, в
отличие от земельного мониторинга, должны осуществляться на территориях, которые не могут
быть ограничены административно- территориальными границами. Таким образом,
вышеназванные виды мониторингов целесообразно проводить на территории не отдельно взятого
города, а агломерации или региона в целом.
Финансирование работ по мониторингу земель города осуществляется за счет бюджетных
средств: как федерального бюджета, так и бюджетов субъектов федерации, в рамках реализации
ежегодно утверждаемых программ работ по осуществлению земельной реформы (раздел
«Землеустройство, кадастр и мониторинг земель»). Объем средств на формирование этих
программ составляет в Москве до 10% целевых отчислений от суммы земельных платежей [49].

1.3. Методы ведения мониторинга земель и городская опорная сеть наблюдений

Ведение мониторинга городских земель должно осуществляться по единой методологии с


соблюдением принципа взаимной совместимости информации, основанной на применении единой
государственной системы координат, высот, картографических проекций, единых
классификаторов, кодов, системы единиц, входных и выходных форматов.
Для получения необходимой информации при осуществлении мониторинга городских земель
основными методами служат:
- наземные специальные съемки и наблюдения, в том числе и с применением
геодезических инструментов;
- дистанционное зондирование (аэрофотосъемка, космическая, телевизионная и тепловая
съемки и наблюдения).
Кроме того, условно в качестве самостоятельного метода выделяют современный и
ретроспективный анализ данных, получаемых в результате инвентаризации земель, проверок,
обследований, контрольно-ревизионной работы.
Характеристика методов дистанционного зондирования, используемых при ведении
мониторинга земель, излагается в главе 9.
Перечисленные методы относят к макрометодам собственно мониторинга земель. Кроме
того, при оценке отдельных аспектов состояния земель применяют специальные методы расчета
разнообразных показателей, характеризующих их. Это - микрометоды, используемые при
ведении мониторинга земель. Их много, в соответствии с числом пока-зателей. Подробно они
изучаются в курсах специальных дисциплин. В качестве примеров можно назвать весовой метод
определения влажности грунтов при анализе подтопления земель; метод бурения при анализе
формирования техногенных грунтов; атомно-абсорбционный, спектрофотометрический и
газохроматографический методы определения содержания химических загрязняющих веществ в
почве.
Разнообразные фиксируемые показатели мониторинга определяются с различной, зависящей
от характера конкретных наблюдений, периодичностью. Наблюдения при ведении мониторинга
земель могут быть, с этой позиции, базовыми (исходные наблюдения, фиксирующие состояние
объектов наблюдения на момент начала ведения мониторинга); оперативными, или дежурными
(систематические наблюдения, фиксирующие состояние объектов наблюдения на текущий
момент); периодическими (проводимыми через определенный промежуток времени - неделю,
месяц, год и т.д.); ретроспективными (проведенными до момента начала ведения мониторинга).
По территориальному охвату территории наблюдения подразделяются на ре-
инвентаризационные, режимные и специальные.
Ре-инвентаризационные наблюдения - это периодические наблюдения, охватывающие всю
наблюдаемую в процессе мониторинга территории, с целью инвентаризации земель на единой
методической основе. При этом используется стандартный перечень наиболее устойчивых,
консервативных характеристик земель. Такие наблюдения могут использоваться в качестве
базовых.

Рис. 2. Схемы пробоотбора при ведении мониторинга городских земель [по 37]
А - румбическая сеть
Б - линейная сеть
В - случайно упорядоченная сеть
Г - полностью упорядоченная

Ре-инвентаризационные наблюдения могут осуществляться в режиме повторного


картографирования. Суть повторного картографирования заключается в периодическом
обновлении каких-либо конкретных сведений и нанесении их на карту определенного масштаба
по определенной схеме пробоотбора.
В общем случае при ведении мониторинга земель применяют четыре основных схемы
пробоотбора (рис. 2). Первая из них - румбическая сеть - применяется в случае характеристики
негативных процессов, имеющих точечные источники возникновения (например, импактное
химическое загрязнение, радиозагрязнение). Линейная сеть применяется в случае характеристики
негативных процессов, имеющих протяженные источники возникновения (например, шумовое
загрязнение вдоль железнодорожных и автомагистралей). Упорядоченные сети применяются в
случае характеристики негативных процессов, имеющих распространение по всей территории
города или его крупных частей (подтопление, региональное химическое загрязнение).
К режимным наблюдениям относятся непрерывные стационарные наблюдения за
отдельными показателями, ведущиеся на репрезентативных (представительных) полигонах,
стационарных участках и пунктах наблюдений. При этом фиксируются наиболее динамичные,
высокоиз-менчивые, характерные для данного города (региона) показатели.
К специальным наблюдениям относят те, которые обеспечивают выбор наиболее
информативных показателей для обеспечения моделей оценки и прогноза состояния земель и
управления землепользованием. При этом применяются методы сплошного обследования,
основного массива, выборочного обследования и детального обследования ключевых, т.е.
типичных в определенных отношениях, участков.
Наблюдения в системе мониторинга городских земель осуществляются организациями ряда
министерств и ведомств (Госкомзема, Минприроды и Минстроя РФ, Росгидромета и др.)·
Координирующую роль берет на себя землеустроительная служба [49, 76]. Сеть наблюдательных
пунктов, полигонов и постов этих организаций, называемых организациями - держателями
мониторинговой информации, составляет опорную сеть наблюдений службы мониторинга.
Источники и содержание информации представлены в табл. 1.
Таблица 1
Источники и содержание информации по мониторингу городских земель
Распределен Городской Характеристика правового состояния и данные
ная база земельный государственной регистрации земель; земельный баланс;
данных по комитет топографо-геодезическое обеспечение на земли города:
мониторинг комплексная оценка качества земель
у городских
земель Комитет по Характеристика экологического состояния земель
охране природы

Стройкомитет Сведения о градостроительном регулировании территории


(отдел главного города; Характеристика состояния застройки; оценка
архитектора) эффективности использования и степени освоения земель

Центр Характеристика санитарно-гигиенического состояния


госсанэпиднадзо земель
ра

Бассейновое Характеристика состояния земель водного фонда (в т.ч.


водохозяйственн прибрежных полос, водо-охранных зон) и водных объектов
ое управление

Региональный Характеристика химического загрязнения земель


центр по
гидрометеологи
и и мониторингу
окружающей
среды
Региональный Характеристика геодинамических и других процессов
центр геологического плана
геологических
исследований

Служба Характеристика состояния озелененных земель и объектов


озеленения озеленения
города

Результаты мониторинга выражаются количественными и качественными показателями,


характеризующими изменения состояния земель и развитие негативных процессов. Эти
показатели ниже будут рассмотрены подробно, а пока в качестве примеров можно привести такие,
как плотность и этажность застройки; характеристики инженерных сётей; вероятность проявления
карстово-суффозионных процессов; степень загрязнения химическими веществами и заражения
биотоксикантами и т.д. [27]. Такие показатели используются для поаспектной оценки
качественного состояния земель и их экономической оценки. Результаты могут быть отображены
в виде текста, разнообразных таблиц, диаграмм, графиков, а также в виде схем, карт и планов. При
картографическом отображении результатов мониторинга городских земель основными могут
быть выбраны масштабы ряда 1 : 2 000 - 1 : 50 000, с достаточным разрешением описывающие
последствия негативных процессов на землях города.

Глава 2. ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТА МОНИТОРИНГА ГОРОДСКИХ ЗЕМЕЛЬ

2.1. Общие понятия городского землепользования и классификация земель

Объектом мониторинга земель является государственный земельный фонд, который


образуют все земли государства в совокупности.
Земля - это важнейшая часть окружающей природной среды, характеризующаяся
пространством, рельефом, климатом, почвами, растительностью, недрами, водами, являющаяся
местом расселения, главным средством производства в сельском и лесном хозяйстве, а также
пространственным базисом для размещения объектов материальной культуры, включая
предприятия и организации всех отраслей хозяйства [по 21].
Главной характеристикой земли в данном определении служит пространство, территория, на
которой человечество существует, развивается, и которую оно осваивает в своих целях. На земле
осуществляется большинство видов человеческой деятельности.
Пространство, по мнению философов и геополитиков, управляет человеческой историей.
Борьба за земли, освоение новых территорий, преобразование освоенных земель - важные
движущие силы развития человечества. Этому свидетельство, например, история стран и
государств, великих географических открытий, русского землепроходчества, а также история
градостроительства.
Земли, земельный фонд стран и государств - важнейшее достояние народов и наций,
материально-пространственный базис государственного строительства. Государственный
земельный фонд включает земли различных категорий.
Категория земель - это часть единого государственного земельного фонда, выделяемая по
основному целевому назначению и имеющая определенный правовой режим.
Целевое назначение земель - законодательно установленные порядок, условия, предел
эксплуатации (использования) земель для конкретных целей в соответствии с категорией земель.
Под правовым режимом понимается установленная законом система общественных
отношений по использованию земель, совокупность правил их использования, охраны, учета и
мониторинга.
Близкое к государственному земельному фонду, но более узкое понятие - земельные ресурсы.
Это земли, которые используют или которые могут быть использованы в различных отраслях
народного хозяйства.
Еще один термин - земельные угодья. Это земли, систематически используемые или
пригодные к использованию для конкретных хозяйственных целей и отличающиеся по природно-
историческим признакам.
Земельным кодексом 1991 г. в состав государственного земельного фонда были включены
следующие категории земель:
1. Земли сельскохозяйственного назначения;
2. Земли населенных пунктов (городов, поселков и сельских населенных пунктов);
3. Земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и
космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения;
4. Земли природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного и
историко-культурного назначения;
5. Земли лесного фонда;
6. Земли водного фонда;
7. Земли запаса.
Объектом МГЗ, как уже упоминалось, является городской земельный фонд, т.е. все земли,
составляющие территорию города. Рассмотрим важнейшие характеристики городских земель.
Земельным фондом города называется суммарная площадь земель в пределах границ города.
Все территории в пределах городской черты являются городскими землями. Это важнейшая
часть городской среды, характеризующаяся пространством, рельефом, климатом, почвами,
растительностью, недрами, водами, отграниченная от прочих земель и являющаяся базисом для
проживания, труда и отдыха населения и для размещения и функционирования производственных
предприятий, организаций и учреждений.
Из этого определения вытекают основные функции городских земель. Во-первых, земля в
городе должна обеспечивать расселение людей; во-вторых, на землях города должны быть
размещены производственные объекты; в-третьих, городские земли должны обеспечивать
устойчивость состояния среды, окружающей человека, и его отдых; и, в-четвертых, они являются
путями сообщения между отдельными частями города. Функциональные особенности городских
земель отражаются в их архитектурно-градостроительных классификациях, пример одной из
которых приведен ниже.
Городские земли - это динамическая подсистема для функционирования сложной геосистемы
"город", включающая множество взаимосвязанных элементов (горные породы, почвы, подземные
воды и др.), изменение свойств которых вызывает изменение состояния взаимодействующих с
землями техногенных, экологических и других подсистем. В свою очередь, эти подсистемы
оказывают обратное воздействие на городские земли, что влечет изменения количественных и
качественных характеристик земельных ресурсов. Единственно правильный путь систематизации
и учета многочисленных разрозненных данных о городских землях, позволяющий удовлетворить
все запросы - это систематическое ведение и своевременная актуализация Государственного
земельного кадастра города, т.е. осуществление мониторинга земель в целях обновления кадастра.
Городской чертой называется внешняя граница земель города, которая отделяет их от земель
других категорий. Эта черта устанавливается и изменяется органами, утверждающими
генеральные планы, проекты планировки и застройки городов, и является административной
границей города. Например, городская черта Москвы определена на основании Постановления
СМ РСФСР от 29.12.84 № 541 "Об установлении городской черты г. Москвы". Городская черта не
обладает свойством непрерывности. Кроме земель, расположенных внутри основного массива
городской территории, к городским землям в ряде случаев относятся и чересполосно-
расположенные земли - земли относительно небольших массивов-островков городской
территории, окруженных землями других категорий.
Городские земли обладают правовым режимом, отличным от режима иных категорий земель,
и должны использоваться в интересах города. Однако на практике так бывает не всегда: в США,
например, 30-40% городских земель используется не в интересах городов (17 млн. акров -
площадь городов, из них фактически используются под городские нужды лишь 11 млн. акров). В
СССР, по оценке В.В. Владимирова начала 1980" лет, в городских границах не использовалось до
50% земель [9].
Земли за пределами городской черты служат резервом для расширения территории города, а
также выполняют защитную и санитарно-гигиеническую роль, часто используясь и как место
отдыха населения. Эти территории могут выделяться в пригородную и зеленую зоны города,
подлежащие особой охране.
Согласно Земельному кодексу РСФСР (1991 г.), в состав городских земель входят:
1. Земли городской, поселковой и сельской застройки;
2. Земли общего пользования;
3. Земли сельскохозяйственного использования и другие угодья;
4. Земли природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного
назначения;
5. Земли, занятые городскими лесами;
6.Земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и
космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения.
На основе этого деления городских земель разработан ряд землеустроительных
классификаций городских земель. Один из примеров приведен в табл. 2 [по 25] и на рис. 3-4.
Также для удобства управления землями в городе возможно выделять их группы в соответствии с
особенностями, определяемыми ведомственной их принадлежностью:
- земли пользователей - физических лиц;
- земли дипломатического корпуса;
- земли специального назначения и обороны;
- земли железных дорог и метрополитена;
- земли жилых кварталов, находящиеся в собственности города и эксплуатируемые
жилищно-коммунальными организациями и т.п.

- Рис.3. Распределение земель Москвы по целевому назначению [по 54]

У архитекторов-градостроителей существуют свои классификации городских земель. Пример


архитектурно-градостроителъной классификации приведен в СНиП 2.07.01-89 [18]. Здесь
выделяются территории (в соответствии с функциональной организацией города) и, в пределах
указанных территорий, зоны различного функционального назначения (табл. 3, рис. 5).
В зависимости от наличия зданий, строений и сооружений городские земли делятся на
застроенные и незастроенные; по характеру покрытия поверхностного слоя выделяют
запечатанные, или замощенные (застроенные и покрытые асфальтом) и незапечатанные
(незамощенные) земли. Такое подразделение земель важно с точки зрения возможности
выполнения ими средозащитных и средовосстановительных функций.
Таблица 2
Схема землеустроительной классификации городских земель

1й уровень классификации - категория земель (земли населенных пунктов)


2й уровень –состав 3й уровень – род землепользования (по общности вида деятельности
земель (подкатегория, предприятий и учреждений или по характеру использования земель)
тип
землепользования) по
целевому назначению
Земли жилых зданий
Земли предприятий торговли и общественного питания
Земли предприятий бытового обслуживания
Земли учреждений народного образования, здравоохранения и
социального обеспечения
Земли учреждений физкультуры и спорта
Земли учреждений коммунального хозяйства
ЗЕМЛИ Земли учреждений культуры и искусства
ГОРОДСКОЙ
Земли религиозных объектов
ЗАСТРОЙКИ
Земли административно-управленческих учреждений
Земли промышленных предприятий, снабжения и сбыта
Земли учреждений науки
Земли финансовых и кредитных учреждений
Земли предприятий транспорта, связи и гаражей
Земли дач
Земли обороны
Земли городской инфраструктуры
ЗЕМЛИ ОБЩЕГО
Земли городской рекреации
ПОЛЬЗОВАНИЯ
Земли общекоммунальных нужд города
ЗЕМЛИ С.-Х. Земли сельхозучреждений и предприятий
ИСПОЛЬЗОВАНИЯ Земли подсобных хозяйств
ЗЕМЛИ С ОСОБЫМ Земли оздоровительного назначения
РЕЖИМОМ Земли рекреационного назначения
ИСПОЛЬЗОВАНИЯ Земли историко-культурного назначения
Земли природоохранного назначения
Земли природно-заповедного назначения
Земли под городскими лесами
Земли водного фонда
Земли под непромышленную застройку
ЗЕМЛИ РЕЗЕРВА Земли под промышленное строительство
Земли рекреационного назначения
й
4 уровень - вид землепользования по конкретному разрешенному использованию земель для
определенной цели
Рис. 4. Выделение городских земель по целевому назначению [по 54]
Таблица 3
Функциональная организация территории города
Территория города Градостроительные зоны
Жилой застройки (жилые районы и микрорайоны[кварталы])
Объектов дошкольного воспитания, образования и
здравоохранения
Общественных центров
Селитебная Исторической застройки
Отдельные общественные объекты
Отдельные промышленные и коммунальные объекты
Сады, скверы, бульвары
Кладбища
Промышленные
Производственная Научные и научно-производственные
Коммунально-складские
Ландшафтно-рекреационная Массового отдыха
Курортные
Охраняемых ландшафтов
Городские леса
Лесопарки
Лесозащитные
Водоемы
Сельскохозяйственные земли
Внешнего транспорта
Городская инфраструктура Пути внутригородского сообщения (улицы, площади, проезды)
Железнодорожного транспорта
Резервная

Рис. 5. Фрагмент функциональной организация земель (на примере Восточного округа


Москвы)

2.2. Земельный участок города и мониторинг его характеристик

Это краеугольное понятие городского землепользования и земельного права.


В разных странах понятие земельного участка существенно различно, будучи обусловленным
традициями этих стран. Так, в Великобритании, Швеции и США под земельным участком
понимается конус, простирающийся от центра Земли, секущий земную кору по границе
земельного участка и уходящий вверх, «до небес», в космическое пространство [82].
В традициях российского землеустройства под земельным участком в общем случае
подразумевать часть поверхности земной коры, имеющую фиксированные границы, площадь,
местоположение и правовой статус. Под земельным участком города следует рассматривать
часть земель города, имеющую строго определенные границы, правовой статус и целевое
назначение, и которая должна использоваться в интересах города.
Земельный участок в городской среде - понятие трехмерное, объемное, включающее
наземные, надземные и подземные территории. Имеются предложения о выделении над одной и
той же ограниченной частью земной поверхности нескольких земельных участков на разных
уровнях: наземного, надземных, подземных. Соответственно, может быть и несколько различных
землепользователей. Например, мосты, эстакады - надземные территории; подземные гаражи,
склады, хранилища, метро, коллекторы коммуникаций - подземные территории. Границы участка
могут быть закреплены в натуре на земной поверхности или могут определяться координатами
углов поворота линий по границе участка. Также могут быть зафиксированы границы надземных
и подземных территорий [33]. Из определенности границ вытекает фиксированность
местоположения участка.
Размер земельного участка характеризуется физической и геодезической площадями [33].
Размер площади также является прямым следствием зафиксированных в пространстве границ.
Физическая площадь земельного участка - это площадь земной поверхности в границах
участка с учетом неровностей физической поверхности земли (склонов, оврагов, обрывов и т.д.),
т.е. то, что можно обмерить в натуре. Ее также можно вычислить при помощи математической
модели местности.
Геодезическая площадь земельного участка определяется по координатам углов поворотов
границы. Геодезическая площадь участка – это площадь проекции границы участка на плоскость
проекции, в которой установлена геодезическая система координат. Земельный кадастр
составляется и мониторинг земель ведется в городской системе координат, так как в этой системе
минимальны поправки за переход на плоскость в длины измеренных линий.
К важным характеристикам земельного участка относятся его границы. Внешняя граница
участка отделяет его территорию от соседних участков или от городской территории, не
выделенной в качестве самостоятельных участков. Она не должна иметь разрывов. Так,
земельный участок промышленного предприятия не может состоять из двух частей,
расположенных через автомагистраль - землю общего пользования. В данном случае должны
быть выделены два участка, имеющие одинаковые целевое назначение и землепользователя.
Внутренняя граница участка возникает в случае, когда на нем имеются сторонние пользователи.
Допустимо наличие на одном и том же участке нескольких сторонних пользователей, однако
внешняя и внутренние границы не могут иметь общих точек. Мониторинг границ земельных
участков - важная составляющая мониторинга земель.
С течением времени возможны различные изменения правового состояния участка,
обязательно фиксируемые в процессе его мониторинга. Первое из них - изменение целевого
назначения. Оно должно быть санкционировано исполнительной властью города и
осуществляется в установленном земельным законодательством порядке в соответствии с
градостроительным зонированием. Это изменение обязательно подтверждается записью во вновь
выпускаемом или внесением дополнения к имеющемуся правоудостоверяющему документу.
Изменения целевого назначения участка должны отражаться в Поземельной книге города.
Там же фиксируются и происходящие в результате операции по переуступке прав на
земельный участок, изменения субъекта земельных отношений - пользователя или владельца
участка.
Изменение площадных характеристик участка вследствие изменения его границ также
должно получить юридически значимое подтверждение, будучи важной составной частью
мониторинга земель. Изменение границ участка без существенного изменения площади
называется мутацией; раздел одного участка на два или более - это его деление; соединение двух
или более участков в один - слияние (объединение).
Приобретение (установление) прав на земельный участок обычно, если иное не оговорено,
влечет за собой одновременное приобретение землепользователем прав на надземное (над
участком на высоту застройки) и подземное (под участком на глубину прокладки коммуникаций)
пространство. Ограничения по высоте и глубине определяются в каждом отдельном случае
сообразно конкретным обстоятельствам. При оформлении прав на земельный участок
устанавливаются и ограничения землепользования, и сервитуты (права третьих лиц и
ограничения, обусловленные этими правами).
Участками особого рода являются в городе неделимые земельные участки, или парцеллы. Это
уже сложившиеся земельные участки, внутри которых по градостроительным и социально-
экономическим показателям нельзя или нецелесообразно выделять границы отдельных
землепользователей. Как правило, к таким участкам относят исторически сложившиеся
домовладения, имёющие выход на проезжую часть. Их земли дробить не рекомендуется.
На участки в городе могут делиться все земли, кроме земель общего пользования. Последние,
как в ряде случаев земли лесного и водного фонда, обычно не подразделяются на участки и
являются городскими территориями в узком смысле слова. Между отдельными земельными
участками города могут быть разрывы.

2.3. Земельные отношения и вещные права на землю

Отношения, возникающие между людьми в процессе использования земель, называются


земельными отношениями. Их регулирование во все времена было одной из важнейших задач
государства; оно должно осуществляться в целях наилучшего использования земельных ресурсов,
обеспечения научно обоснованного, рационального, максимально эффективного использования и
охраны земель на основе соблюдения прав юридических и физических лиц, устанавливаемых
законодательным путем. Основы земельного права обычно излагаются в конституции
конкретного государства.
Земельные отношения являются, как правило, вытекающими из имущественных, а земельное
право - одним из разделов гражданского. Права собственности и другие вещные права на землю в
Российской Федерации установлены в настоящее время Гражданским кодексом РФ, глава 17
части 1 которого посвящена именно земельно-имущественным отношениям [19].
Согласно этому документу, земли, земельные участки являются важнейшей составной
частью недвижимости. Под ней понимается земельный участок и участок недр, водные объекты
и неразрывно связанные с ними объекты, строения, сооружения, здания и т.д., перемещение
которых невозможно без значительного ущерба для последних, ввиду чего дальнейшее
использование прочно связанных с участком объектов оказывается невозможным.
Право собственности на землю представляет собой урегулированные нормами
гражданского, земельного и иных отраслей права общественные отношения по владению,
пользованию и распоряжению землей со стороны граждан, организаций и государства
(физических и юридических лиц).
Согласно Конституции РФ, выделяются следующие виды собственности на землю, недра,
водные и другие природные ресурсы:
- государственная федеральная собственность,
- государственная собственность субъектов Федеративного договора,
- муниципальная собственность,
- частная собственность.
Недвижимую собственность, в отличие от движимой, необходимо регистрировать в
соответствующих государственных органах (нужно быть титульным собственником). Правовые
распоряжения недвижимостью осуществляются с ограничениями, в т.ч. и обусловленными
правами третьих лиц.
К важным понятиям в сфере земельных отношений относятся понятия землепользования и
землевладения, а также землепользователя и землевладельца. Последние являются субъектами
процесса регулирования земельных отношений в городе, и не только в городе.
Под землепользованием в широком смысле понимается процесс пользования землей в
установленном законом порядке; конкретные системы, виды и формы землепользования
изменяются в процессе исторического развития общества, в той или иной мере соответствуя
производственным отношениям общества.
Землепользование в узком смысле - это сам земельный участок, предоставленный в
установленном порядке в постоянное, временное пользование или на условиях аренды
юридическому или физическому лицу для ведения определенной деятельности. В этом случае под
землепользователем следует понимать то юридическое или физическое лицо, которому
предоставлен земельный участок.
Под землевладением в широком смысле понимается феномен обладания землей на
определенных правовых основаниях. Эти основания определяют соответствующие права и
обязанности владельца. Конкретные формы землевладения определяются господствующим
способом производства.
Землевладение в узком смысле слова - это земельный участок, предоставленный в
установленном порядке в частное (собственность) или пожизненное наследуемое владение
юридическим и физическим лицам для ведения определенной деятельности. Соответственно, под
землевладельцем следует понимать то юридическое или физическое лицо, которому предоставлен
земельный участок в собственность или пожизненное наследуемое владение.
В Российской Федерации в настоящее время установлены следующие основные правовые
формы пользования землей.
- собственность (для юридических и физических лиц),
- пожизненное наследуемое владение (для физических лиц),
- бессрочное (постоянное) пользование (для юридических и физических лиц),
- аренда (для юридических и физических лиц).
При пользовании землей на правах собственности ее собственник может осуществлять всю
полноту прав, вытекающую из определения собственности, т.е. владеть, пользоваться и
распоряжаться землей.
Пользование землей на правах пожизненного наследуемого владения позволяет осуществлять
те же права, исключая распорядительные сделки (например, куплю-продажу).
При пользовании землей на правах бессрочного (постоянного) пользования ее собственником
остается государство, субъект федерации или город, осуществляющие право распоряжения
землей. Землепользователь в этом случае ограничен в правах, осуществляя лишь право
пользования на определенных условиях, неограниченное во времени.
Широко распространенной формой пользования земельным участком является срочное
пользование, или аренда, при которой земля предоставляется арендатору арендодателем-
собственником (в определенных случаях - и арендодателем- землепользователем), владеющим и
распоряжающимся землей, во временное пользование за определенную плату, устанавливаемую
соглашением сторон. В зависимости от срока пользования различают долгосрочную и
краткосрочную аренду.
Статус землепользователя должен быть закреплен юридически и подтвержден
соответствующими распорядительными и правоустанавливающими документами.
Землевладельцы и землепользователи обязаны соблюдать при пользовании земельными
участками определенные требования в соответствии с документально зафиксированными целевым
назначением земель и их разрешенным использованием.
Разрешенное использование земель - это правила использования земель с учетом их целевого
назначения и установленных ограничений, обременений и сервитутов.
Ограничение в использовании участка - установленные законодательно или путем договора
специальные требования, приводящие к запрещению определенных видов деятельности на
участке, предусмотренных его целевым назначением.
Обременение - право иных лиц на земельный участок (в том числе право залога, аренды,
решение суда об аресте имущества и др., а также архитектурно-градостроительные требования -
наличие охранных и технических зон, требования функционального зонирования).
Сервитут - один из видов обременений. Это право ограниченного пользования соседними
земельными участками. Он может быть частным (установленным в отношении определенного
круга лиц) или публичным (для неопределенного круга лиц).
Целевое назначение отражается в землеустроительной классификации земель.
К основным видам разрешенного использования относятся следующие: строительство
зданий, подземных объектов, надземных объектов; реконструкция, реставрация, расширение,
эксплуатация тех же объектов; размещение вспомогательных объектов; развитие транспортного
обслуживания; охрана окружающей среды и др.

2.4. Земельные платежи и оценка земель

Земля в естественном, исконном состоянии не имеет стоимости, поскольку дана человечеству


природой, однако, как и прочие природные ресурсы, требует определенных затрат на освоение. В
свою очередь, пользование землей дает возможность получения прибавочного продукта. Земли
разного качества требуют различных затрат на освоение. Отдача от земель различного качества
также неодинакова. Чем более освоена земля, чем больше затрачено средств на ее улучшение, тем
выше возможность получения потенциального дохода от ее рационального использования.
Освоенные земли приобретают стоимость, величина которой зависит от количества и качества
произведенных улучшений. Эти причины определяют необходимость платного порядка
землепользования.
Нормативно-правовой основой для осуществления платного порядка землепользования в
Российской Федерации служат Земельный кодекс РСФСР 1991 г. и Закон РФ "О плате за землю"
1991 г. (в редакции 1994 г.) [20, 47].
Основными видами земельных платежей предусматриваются:
- земельный налог;
- арендная плата;
- нормативная цена земли.
Земельный налог - это плата за землю, находящуюся в собственности, пожизненном
наследуемом владении, бессрочном (постоянном) пользовании.
Арендная плата - оговоренная договором сторон плата за пользование землей.
Нормативная цена земли - показатель, характеризующий стоимость участка определенного
качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости.
Ежегодные платежи носят рентный характер. Их необходимость вытекает из социальной
ценности городских земель и отражает неоднородность участков по удобству для осуществления
строительства, концентрации мест приложения труда и насыщенности социально-культурными
объектами, транспортной доступности, природным факторам, престижности, привлекательности,
ценности исторической застройки и т.д.
Дифференциальная земельная рента изымается через арендную плату и налог на землю. Это
часть дополнительного дохода, возникающего у юридических и физических лиц не за счет
трудовых усилий, а за счет расположения занимаемых ими земельных участков на территориях
более высокой градостроительной ценности, обеспечивающей определенные социально-
экономические преимущества. Образно говоря, рентные платежи - не столько плата за землю,
сколько плата за привилегию пользования лучшими землями. Выделяют дифференциальную
земельную ренту 1 и дифференциальную земельную ренту 2. Первая обозначает величину дохода,
которую получает землепользователь на исходно лучших землях. Вторая - повышение дохода от
земли благодаря вложенным в землю дополнительным капиталам, идущим на повышение
качества («улучшения») земли.
Для практической реализации системы земельных платежей необходимо проводить оценку
земель. Она входит составной частью в понятие государственного земельного кадастра как
системы необходимых сведений и документов о правовом режиме земель, их распределении по
собственникам земли, землевладельцам, землепользователям и арендаторам, категориям земель,
о качественной характеристике и народно-хозяйственной ценности земель. Иными словами,
система ведения государственного земельного кадастра - это установленная государством
четырехзвенная система регистрации, учета и оценки земель, направленная на регулирование
земельных отношений и включающая сведения о правовом, хозяйственном и природном
состоянии земель (табл. 4).
Кадастр городских земель предназначен для информационного обеспечения процессов
оценки городских земель и принятия решений по их использованию. Многоцелевая
направленность кадастра определяет сложность его структуры, включающей блоки правовых,
природных, хозяйственных и социальных факторов.
Таблица 4

Разделы информационной системы государственного земельного кадастра

ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ЗЕМЕЛЬНЫЙ КАДАСТР


Регистрация Учет количества Учет качества земель Кадастровая земель
землепользований земель оценка

Кадастровая оценка земель - это оценка качества и местоположения земельного участка


по признакам, отвечающим его целевому назначению и хозяйственному использованию,
выраженная в системе стоимостных и натуральных показателей. Из определения следует, что
кадастровая оценка земель - мероприятие комплексное, включающее два основных направления:
оценку качественного состояния земель и экономическую их оценку [69].
В свою очередь, оценка качественного состояния земель состоит из оценки отдельных
аспектов, характеризующих некоторые конкретные показатели качества земель (поаспектная
оценка качества), и комплексной оценки функционального состояния земель. Под последней
будем подразумевать определение пригодности земель для каких-либо конкретных нужд, под
какие-либо предъявляемые конкретные требования, или функции (под строительство жилого
здания, под использование в целях рекреации, под выращивание сельскохозяйственных культур и
т.д.). При этом необходимо учитывать оценку отдельных аспектов состояния земель (наличия и
степени проявления подтопления, загрязнения, той или иной плотности застройки, озеленения
территории и т.п.)·
В процесс поаспектной оценки качества входит учет качества земель, т.е. непосредственная
фиксация показателей, характеризующих качество земель, без какой-либо их обработки, и
дифференцированная оценка качества, при которой численные показатели интерпретируются,
единицы измерения отдельных свойств получают смысловую или балльную оценку, причем во
внимание может приниматься характер фактического или предполагаемого землепользования,
целевое назначение земель. Земельный участок, предназначенный для многоэтажной жилой
застройки, будет оценен иначе, чем этот же участок, будучи предназначенным для застройки
производственной или, тем более, если бы он предназначался под использование в
сельскохозяйственных целях.
В большинстве из основных известных систем оценки качества земель - как в нашей стране,
так и за рубежом (США, Великобритания, Канада, Польша и др.) - в роли базовых показателей
выступают ее разнообразные свойства, выраженные в баллах [83-86].
Экономическая оценка земель предполагает расчет их стоимости т.е. определение
потенциальной ценности земель в денежном выражении. Структурная схема процесса
кадастровой оценки земель представлена в табл. 5.
Задача кадастровой оценки земель носит синтезирующий характер. Для оценки
качественного состояния земель необходимы сведения из различных областей научных знаний
(архитектуры и градостроительства, геологии и гидрогеологии, географии, землеустройства,
медицины, экологии и т.д.). для экономической оценки - в области экономики и права. В
настоящей работе будут обсуждены основные подходы и методы оценки качественного
состояния земель. тесно связанные с их мониторингом.
Несмотря на бесплатность землепользования, оценка качественного состояния земель
проводилась и в условиях плановой экономики при освоении территорий под строительство. для
сельскохозяйственного использования, при проведении мелиоративных работ и т.д. Процесс
такой оценки достаточно объективен, т.к. она опирается на естественноисторические и научно-
технические принципы. Экономическая же оценка земель во многом зависит от внешней среды
процесса оценки -действующего гражданского и земельного законодательства. В силу указанных
причин оценка качественного состояния земель более фундаментальна, а экономическая имеет
более субъективный характер и зависит от степени зрелости общества и конкретно-исторической
политической ситуации.
Таблица 5
Составные части процесса кадастровой оценки земель
КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ
Оценка качественного состояния
земель Экономическая оценка земель

Поаспектная оценка Комплексная оценка


качества земель функционального
состояния земель

Учет качества Дифференцированная оценка


земель качества земель

Кроме оценки земель, в практике городского землепользования бывает важно оценить и


ущербы, вызываемые негативными природными процессами, а также причиняемые городу
отрицательным влиянием в результате деятельности предприятий, организаций и отдельных лиц.
Принципы и методики таких расчетов также будут обсуждены ниже.

Глава З. ПРОЦЕССЫ В ГОРОДСКОЙ СРЕДЕ

3.1. Понятие города и процесс формирования городской среды

Город - это сложная природно-техногенная система. В научной литературе город


определяется как населенный пункт, характеризующийся, как правило, значительной
численностью населения, основную часть которого составляют рабочие, служащие и члены их
семей, занятые вне сельскохозяйственного производства. Главное отличие города от других
населенных пунктов - характер, род занятий проживающих в нем людей. Численность города не
всегда очень высока. Так, ряд северокавказских сел (станиц) по численности населения гораздо
крупнее многих городов Нечерноземья.
К середине 90-х годов в городах сконцентрировалось до 43% населения мира, часть которых
проживает в 56 городах с населением выше 3 млн. чел. В России доля городского населения
выше среднемировой - 74%. Это население - всего 108 млн. чел. - размещается в 1059 городов и
2066 поселках городского типа [17].
Города делятся по их общественной значимости на категории:
- субъекты федерации (исторические уникумы - Москва, Санкт-Петербург),
- федерального подчинения (наиболее крупные экономические, культурные и
административные центры),
- республиканского, краевого, областного подчинения (экономические и культурные центры
с развитой промышленностью; население, как правило, > 50 тыс.
чел.),
- районного подчинения (культурные и промышленные центры с населением, как правило, >
12 тыс. чел. и 85% жителей - рабочие, служащие и члены их семей).
Строительными нормативами и правилами города подразделяются в зависимости от
численности населения на крупнейшие (>1 млн. жит. на расчетный срок), крупные (250 тыс.-1
млн.), большие (100-250 тыс.), средние (50-100 тыс.), малые и поселки городского типа (<50 тыс.)
[18].
Характерным признаком современного города является более или менее компактная
регулярная застройка промышленными и гражданскими зданиями и сооружениями из прочных
материалов (камень, кирпич, бетон) с тенденцией к росту ее этажности.
Процесс формирования городской среды хорошо виден на примере Москвы, разраставшейся
параллельно с ростом государства Российского. В XII веке площадь городских территорий была
не более 0.3 кв. км; при Иване Калите - 5-10; в XVII веке, в границах Камер-коллежского вала -
около 50; к концу XX века Москва занимает уже 877 кв. км в пределах кольцевой автодороги и
194 - вне ее пределов (рис. 6).

Рис. 6 . Изменение границ г. Москвы [по 54]

В своем развитии Москва прошла ряд этапов:


- 1 этап (до XIV в.) - сельский ландшафт; множество мини-центров юрода;
- 2 этап (Х1У-ХУ вв.) - формирование слитой урбоструктуры с единым центром;
- 3 этап (XVI в.)- окончательное формирование городского облика; вокруг города всполья, а
внутри - местами болота и огороды;
- 4 этап (XVII в.) - наиболее жесткое противостояние города и окружения; кольцо
"городского выгона" шириной в две версты вокруг города по уложению 1649
г.;
- 5 этап (XVIII-нaч.XIX вв.) - относительно плавное развитие; нет резкой границы из
городских стен; поля удалены; внутри города появляются скверы;
- 6 этап (Х1Х-ХХ вв.) - современное градостроительство; освоение и зонирование новых
земель; формирование производственных территорий; массовая жилая застройка [4|.
Еще один характерный пример, на этот раз зарубежный - столица Мексики. В начале второго
тысячелетия, в период своего образования город Мехико (в то время Теночтитлан) с 3 тысячами
жителей занимал 2.7 кв. км; во время испанского завоевания на территории 15 кв. км в 1520-х
годах проживало 60 тысяч жителей; к началу 1940-х лет около 2 миллионов жителей занимали
1483 кв. км; к 1980-м годам население достигло 8 миллионов человек, а площадь города удвоилась
[13].
Причины роста городов коренятся в экономике. Способ производства в городских условиях
обеспечивает минимум затрат на получение единицы продукции. Энергетические и
экономические затраты на жизнеобеспечение каждого отдельного жителя в городе существенно
ниже, чем в населенных пунктах сельского типа и уменьшаются с ростом размера города.
Основным градообразующим фактором является промышленность. Важное значение в
функционировании городов имеет городское хозяйство как сложная совокупность организаций и
предприятий различных отраслей, призванная создавать соответствующие уровню развития
производительных сил и технических возможностей условия проживания на территории города. В
развитии ряда городов велика роль торговли, науки, выполнения административных функций; эта
роль с течением времени возрастет.
Общие направления градостроительной деятельности таковы:
1. Зонирование территории и комплексная территориальная организация производства и
расселения населения;
2. Планомерное преобразование сложившейся городской застройки в упорядоченную систему
расселения;
3. Дальнейшее развитие транспортных систем и улично-дорожной сети;
4. Повышение уровня инженерного оборудования, благоустройства и озеленения территории,
развитие инженерных коммуникаций и объектов;
5. Использование и обогащение природных ландшафтов;
6. Совершенствование архитектурно-художественного облика существующей и
перспективной застройки.

3.2. Зонирование городской территории

Территория города может быть подразделена на более однородные по каким-либо признакам


выделы в результате административно-территориального и кадастрового деления и различных
видов зонирования.
Административно-территориальное деление городов проводится в целях
совершенствования системы управления ими и предусматривает разграничение городской
территории на районы (округа), имеющие свои административные органы (рис. 7).
Кадастровое деление территории городов проводится в целях структурирования
имущественно-земельного комплекса города при регистрации недвижимости и управления ею.
Выделяют кадастровые зоны, массивы, кварталы и участки. Такое деление дает возможность
однозначной идентификации объектов недвижимости на территории всего государства.
Основным инструментом регулирования землепользования в городах при планировании
градостроительства является зонирование (правовое, градостроительное, территориально-
экономическое). Под зонированием подразумевается как сам процесс выделения зон по какому-
либо принципу в составе территории города, так и результат этого процесса, отображенный в виде
границ зон текстовым описанием или линиями на схемах, картах и планах различного масштаба.
Механизм зонирования направлен на уменьшение вероятности конфликта между
различными видами городской деятельности. По выделенным зонам устанавливается различный
правовой режим использования земель.
В условиях развитого рынка большое значение получает правовое зонирование территории
города, т.е. подразделение городской территории на зоны с определенными для всех находящихся
в них участков правилами использования и строительного изменения недвижимости. К основным
правилам относятся виды разрешенного использования объектов недвижимости, предельные
показатели площади и линейных размеров земельных участков, предельные параметры
разрешенного строительства (высота и этажность построек, плотность и интенсивность застройки
участка и т.п.).
В рыночной экономике зонирование земель - устойчивая форма контроля за использованием
территории, средство политической власти. Зональные установления могут изменить стоимость
земли, как, например, в США, на 100-1000%.

Рис. 7. Административно-территориальное деление Москвы (до уровня административного


округа)

В условиях плановой экономики и переходного к рынку периода аналогом правового


зонирования является зонирование градостроительное, входящее в состав генерального плана
развития города или разрабатываемое в качестве самостоятельного документа и определяющее
функциональное назначение территории города и ее отдельных частей, требования к застройке и
организации ландшафтов. Градостроительное зонирование включает в качестве составных частей
такие виды зонирования, как функциональное, строительное и ландшафтное.
При зонировании рассматриваются структуроформирующие и локальные территории
градостроительной системы, выделяемые с точки зрения следующих аспектов ее
функционирования:
- транспортно-функционального,
- визуально-пространственного,
- природно-экологического,
- историко-культурного,
- инженерно-технического.
Функциональное зонирование городских территорий - наиболее общая форма учета
разнообразных требований к рациональному землепользованию. Оно отражает распределение
территорий по функциональному назначению и учитывает комплекс нормативных параметров
(целевое назначение участка и его предельные размеры, условия сохранения историко-культурной
ценности и своеобразия городской среды, природоохранные и санитарно-гигиенические
требования и требования к повышению эффективности использования земель, и т.п.). Фактическое
осуществление на территории города тех или иных видов деятельности в соответствии с
функциональным назначением отражается на картах существующего функционального
использования территории; рекомендуемые обязательные требования и ограничения
функционального использования территории отражаются в виде документов перспективного
функционального зонирования территории.
Строительное и ландшафтное зонирование определяют более конкретные возможности
строительства и охраны земель на территории города (соотношение застроенных, озелененных и
открытых пространств, этажность и материал застройки, требования к сохранению и развитию
ценных ландшафтов и т.п.)·
Пример выделения территорий и зон в соответствии с функциональной организацией города
приведен в табл. 3 и на рис. 5.
Кроме выделения зон по выполняемым землями функциям, с позиций административного
управления могут быть выделены зоны общегородского значения, зоны районного значения, зоны
селитебных районов.
Дифференциация городской территории на оценочные зоны в соответствии с ее комплексной
экономической оценкой проводится в результате территориально-экономического зонирования.
При этом выделяются территориально-экономические оценочные зоны - части территории города,
ограниченные естественными или искусственными преградами и имеющие определенную
качественную, экономическую и социально-экономическую ценность и относительную
однотипность внутри себя. Административное деление города не всегда имеет решающее
значение.
Оценочные зоны могут различаться этапами застройки города, архитектурно-планировочной
структурой и системой основных магистралей, уровнем инженерного обустройства,
транспортного обеспечения, коммунального обслуживания, природными факторами.
Внутри оценочных зон пространственное варьирование показателей, влияющих на оценку
городских земель, незначительно. Оценочные зоны характеризуются едиными для всей
территории зоны базовыми ставками земельного налога и арендной платы. Пример
территориально-экономического оценочного зонирования (для Москвы) приведен на рис. 8.
Различные виды деления и зонирований городской территории -процессы непрерывные,
непрекращающиеся во времени. Изменения в состоянии городской среды приводят к
необходимости периодического обновления результатов того или иного вида зонирования. Исходя
из этого, необходимо осуществлять мониторинг процесса зонирования городской территории,
включающий три стадии:
1. Ведение эталона описания границ тех или иных зон;
2. Установление регламентов внесения изменений в эталоны;
3. Распространение рабочих копий обновленных эталонов со внесенными изменениями.

3.3. Процессы в городской среде, их анализ и мероприятия по охране земель

Большинство изменений в городской среде направленного, векторного характера можно


считать процессами. Они, протекая на земельных участках, влияют на изменение качества и
стоимости земли.
В конкретных условиях одни и те же процессы могут иметь как отрицательные, так и
положительные последствия. Так, рост плотности застройки помогает решению жилищной
проблемы в городе, но снижает качество, удобство проживания, уменьшая, к примеру,
озелененность территорий. Некоторые процессы имеют разнообразные отрицательные
последствия: подъем уровня грунтовых вод, с одной стороны, снижает устойчивость подземных
частей зданий и сооружений, а с другой стороны - увеличивает риск проявления карстово-
суффозионных процессов.

Приоритетное значение придается негативным процессам на городских землях,


рассматриваемым как комплекс устойчивых динамических природных и антропогенных явлений,
приводящих к отрицательным изменениям состояния городских земель, ухудшению
характеристик их качества, а также к несоответствию состояния городского земельного
фонда требованиям освоения, снижению эффективности использования городских земель и, в
конечном итоге, к снижению ценности земель. Оценка качества городских земель в значительной
мере является оценкой негативных процессов. Для каждой из категорий городских земель
характерно свое сочетание негативных процессов.

Рис. 8. Пример территориально-экономического (оценочного) зонирования городских


земель [по 54]
Оценка негативных процессов и их воздействия на состояние земель в городских условиях
происходят на фоне непрекращающейся социальной активности и деятельности в городе;
выявляются процессы, происходящие во всех городских средах, но проецирующиеся и
изменяющие состояние именно земельного фонда. При этом осуществляется масштабно и
территориально дифференцированный подход к оценке и выделению на картах различных
масштабов негативных процессов в зависимости от конкретных видов и степени проявления
процесса. В качестве основных единиц организации городской территории выступают уровни
административно-территориального (отдельный земельный участок - городской район - город в
целом) и природно-территориального (функциональная зона - ландшафтно-функциональный
комплекс) деления города.
В табл. 6 приведена классификация негативных процессов, протекающих на городских
землях.
Анализ негативных процессов осуществляется в процессе следующих оценок:
а) воздействий на городские земли и среды (выбросы в атмосферу, сбросы сточных вод,
строительные работы и т.п.),
б) изменений состояния городских земель и сред (уровень загрязнения атмосферы, водных
объектов, границ землепользований и т.п.),
в) последствий (деформация зданий и сооружений, суммарные затраты времени на
передвижение населения, состояние здоровья жителей и т.п.),
г) устойчивости природных компонентов и комплексов к антропогенным воздействиям
(самоочищающая способность атмосферы, почв, вод и т.п.).
Таблица 6
Классификация негативных процессов на городских землях
группы процессов (в зависимости от причины их развития)

Природно-
природные техногенные социальные
техногенные

НЕГАТИВНЫЕ ПРОЦЕССЫ НА ГОРОДСКИХ ЗЕМЛЯХ

Влияющие на Влияющие на Влияющие на Влияющие на


инженерно- экологическое и архитектурно- социально-
строительное санитарно- градостроитель правовое состояние
состояние земель гигиеническое ное состояние земель
состояние земель земель
классы процессов (в зависимости от характера их последствий)

На основе анализа негативных процессов разрабатываются контрмеры по предупреждению


и устранению последствий этих процессов.
Комплексная оценка негативных процессов интегрируется на основании детальных оценок с
трех точек зрения:
- экономической,
- социальной (антропоэкологической),
- экологической.
Мероприятия по охране земель от негативных процессов в целом достаточно разнообразны.
Их можно сгруппировать, учитывая различные уровни и сочетания средств управления
развитием города, следующим образом:
предупредительные (профилактические, превентивные) мероприятия (прогнозирование и
планирование градостроительной и промышленной деятельности с целью обеспечения охраны
геологической среды и рационального земле- и недропользования);
защитные мероприятия (обеспечение безопасности эксплуатации сооружений и
коммуникаций и соответствия потребления ресурсов установленным нормам);
реабилитационные мероприятия (устранение источников возникновения негативных
процессов и ликвидация их последствий [39].
Показатели анализа негативных процессов и оценки эффективности использования
городских земель следует использовать в практике правового (например, при проведении
государственной экспертизы негативных процессов, консервации земель при недопустимой
степени развития отдельных негативных процессов) и экономического регулирования
землепользования (для применения штрафных санкций за развитие и для экономического
стимулирования за недопущение негативных процессов).

3.4. Критерии для оценки качественного состояния городских земель

Под оценкой качественного состояния земель подразумевается определение соответствия


фактического состояния земель требованиям к их освоению, основывающееся на ряде сведений,
включающих градостроительные и иные характеристики степени пригодности земель для
использования в интересах города, сведения об инженерно-геологических условиях,
экологическом состоянии земель и городской среды, о природно-технологических свойствах
земельных участков, об улучшениях земель и др. Эти сведения продуцируются в результате
ведения мониторинга, осуществляемого в интересах повышения эффективности использования
земель и обеспечения безопасной жизнедеятельности населения. Особый интерес представляют
систематические, регулярные наблюдения в целях диагностики и оценки качественного состояния
земельного фонда и эффективности использования земель с учетом анализа процессов на
городских землях, осуществляемые в ходе целенаправленных измерений соответствующих
показателей. Главный принципиальный критерий оценки состояния городских земель -
соответствие их состояния интересам развития города. Основными требованиями к освоению
земельного фонда города являются сохранение нормативного качества окружающей среды
обитания человека и устойчивость ландшафтов и геологической среды при различных формах
освоения и эффективного использования. Соответствие земельного фонда требованиям
городского освоения служит исходной оценкой его состояния. В городе функции земель
изменчивы, поэтому возможен переход земель из одной подкатегории в другую. Требования к
земельному фонду города дифференцируются следующим образом:
- земли городской застройки: обеспечение комфортабельного, удобного проживания
населения, экологическая безопасность (допустимость), устойчивость к воздействиям, условия
для воспроизводства растительности и длительного существования материального и
исторического наследия;
- земли общего пользования: устойчивость к воздействиям и экологическая допустимость,
соответствие стандартным требованиям по параметрам;
- земли с особым режимом использования: сохранение условий для самовосстановления
биоценозов, экологическая безопасность, условия для длительного существования исторического
наследия, соответствие стандартным требованиям по размерам.
Для не основных подкатегорий рекомендуется рассматривать общегородские понятия -
экологическую допустимость.
В роли количественных, более частных, критериев служат критерии, изложенные в
нормативно-правовых документах различного юридического статуса. Это Законы РФ,
директивные постановления органов государственной власти, Государственные и отраслевые
стандарты -ГОСТы и ОСТы, "Строительные нормы и правила" - СНиПы, "Санитарные правила и
нормативы" - СанПиНы, ведомственные строительные нормы, инструкции, методические
указания, рекомендации, руководящие документы и др.
Оценка качества земель осуществляется на нескольких уровнях:
- земельного участка;
- части городской территории (район, функциональная зона или иная часть территории города);
- города в целом.
Такая трехуровенная иерархия дает возможность характеристики качества земель на
основании данных как детальных исследований состояния земель отдельных участков, так и
сплошных или выборочных обследований территории всего города меньшей детальности,
проводящимся по отдельным аспектам.
Информационное обеспечение на уровне земельного участка предназначено для
принятия оперативных решений и тактических решений по землеустройству в микрорайонах
города, введению определенных ограничений на вид использования земель, осуществлению
отдельных мероприятий по рационализации землеустройства.
Для решения вопросов стратегического направления для всего города или его районов в
качестве объекта мониторинга и оценки качества земель рассматриваются более крупные, чем
земельный участок, территориальные единицы. Решаемые на этом уровне задачи связаны с
характеристиками трансграничными, общегородскими. Здесь должны решаться практически все
экологические задачи и проблемы воздействия на городские земли техногенных объектов с
большим радиусом влияния.
Таким образом, при мониторинге городских земель каждая территориальная единица
описывается группой факторов. Каждая из групп содержит комплекс непосредственно или
косвенно измеряемых параметров с ранжированной количественной или качественной
характеристикой. Оценки территорий, как правило, являются многоцелевыми, поэтому
использовать в практических целях интегральную оценку едва ли целесообразно. Разнообразие
запросов пользователей кадастровой информации предполагает соответственно разнообразие
ответов, позволяющих ввести ограничения на вид использования территории, дать рекомендации
по рационализации использования наземного и подземного пространства, по введению тех или
иных инженерных усовершенствований на эксплуатируемых площадях и т.п.
По каждому информационному параметру мониторинга земель предъявляются определенные
требования к точности измерения, степени подробности характеристики и необходимому периоду
обновления информации.
В работах, проведенных под руководством Г.Л. Коффа, в качестве критериев оценки земель
принимаются затраты, необходимые для достижения нормативного уровня состояния земель[28-
30]. Авторским коллективом предложен подход, обеспечивающий комплексный учет влияния
отдельных факторов на итоговую, комплексную оценку земель. В общем виде процесс оценки
земель с учетом влияния отдельных факторов (О) выражается следующей формулой:
j q
O   ( K ij  K iq  Bi ) ,
i

где K ij , - коэффициент значимости i -го фактора в городе j-го типа, K iq - коэффициент


значимости i -го фактора для земель q -й подкатегории, Bi - оценочное значение i -го фактора.
Практически аналогичную по сути расчетную формулу для кадастровой оценки земель с учетом
влияния негативных природных процессов и ограничений в использовании приводят А.А.
Варламов с соавт. [5-6].
Г.Л. Коффом с соавторами разработана и детализированная система показателей,
используемых для оценки состояния городских земель различного функционального назначения
[28-30]. Согласно данным, приведенным в табл. 7, для оценки состояния городских земель важно
при характеристике микроклимата изучение практически всех пяти из упомянутых в таблице
параметров; среди показателей рельефа наиболее приоритетными являются степень
расчлененности и уклоны поверхности; для почв наиболее предпочтительны химические,
микробиологические и санитарные показатели; в случае характеристики грунтов основное
внимание необходимо уделять различным видам загрязнения; при характеристике грунтовых вод
- их глубине залегания и радиационному загрязнению; при характеристике геологических
процессов - оползням, карстово-суффозионным процессам и эрозии.
При комплексной характеристике условий городской среды для оценки земель различных
категорий необходимо оценить роль реальных и возможных в будущем ущербов от негативных
процессов, снижающих качество рельефа, грунтов, почв и других природных факторов. Г.Л.
Коффом с соавторами исследовалась ущербообразующая роль различных природных и
техногенных процессов[29-30]. Негативные процессы на землях могут сильно влиять на оценку
земель, существенно снижая стоимость последних. В табл. 8 приведены сведения по оценке
ущербо-образующей роли отдельных процессов (дифференцировано по актуальной роли и по
потенциальной роли - с упреждением 20-25 лет). Роль процессов оценивалась по трехбалльной
шкале: 1 - низкий вклад; 2 -средний; 3 - высокий. Анализ потенциальных оценок показывает, что к
числу процессов с наиболее высокой ущербообразующей ролью для территории центра
Европейской части России относятся подтопление, химическое загрязнение и коррозия;
минимальна роль вибрации и крипа.
Таблица 7
Значения весовых коэффициентов показателей, используемых для оценки городских земель
[по 30]
ПОКАЗАТЕЛИ
1 2 3 4 5 6 7
Климатические показатели
Солнечная радиация 0.20 0.09 0.08 0.09 0.20 0.20 0.10
Температура воздуха 0.20 0.20 0.23 0.27 0.20 0.20 0.20
Ветровые параметры 0.20 0.27 0.23 0.27 0.17 0.20 0.20
Влажность воздуха 0.20 0.27 0.23 0.27 0.20 0.17 0.20
Количество осадков 0.20 0.27 0.23 0.27 0.23 0.23 0.20
Показатели рельефа
Абсолютная высота 0.10 0.17 0.17 0.09 0.09 0.10 0.09
Относительная высота 0.17 0.10 0.10 0.10 0.10 0.10 0.10
Горизонтальное расчленение 0.23 0.23 0.23 0.27 0.27 0.23 0.27
Вертикальное расчленение 0.27 0.27 0.23 0.27 0.27 0.27 0.27
Уклон поверхности 0.23 0.23 0.27 0.27 0.27 0.30 0.27
Почвенные показатели
Морфологические показатели 0.09 0.17 0.10 0.12 0.12 0.10 0.14
Физические показатели 0.07 0,12 0.21 0.17 0.12 0.07 0.26
Химические показатели 0.19 0,14 0.12 0.12 0.24 0,26 0.17
Микробиологические показатели 0.17 0,26 0.29 0.26 0.12 0.17 0.26
Санитарные показатели 0.29 0,05 0.07 0.07 0.28 0.26 0.07
Показатели состояния растительн. покрова 0.19 0.26 0.21 0.26 0.12 0.14 0.10
Грунтовые показатели
Влажность грунта 0.11 0.09 0.12 0.12 0.11 0.14 0.20
Температура грунта 0.07 0.05 0.06 0.12 0.05 0.11 0.21
Коррозионная активность 0.09 0.12 0.16 0.20 0.07 0.06 0.11
Химическое загрязнение 0.18 0.20 0.21 0.20 0.20 0.21 0.11
Санитарное состояние 0.21 0.20 0.14 0.07 0.20 0.21 0.11
Радиационное загрязнение 0.25 0.25 0.25 0.25 0.25 0.21 0.21
Наличие вибрационного поля 0.09 0.09 0.06 0.04 0.12 0.06 0.05
Показатели грунтовых вод
Уровень грунтовых вод 0.21 0.21 0.24 0.21 0.10 0.14 0.28
Температура грунтовых вод 0.10 0.12 0.12 0.17 0.10 0.07 0.24
Агрессивность 0.12 0.17 0.16 0.17 0.10 0.07 0.10
Химическое загрязнение 0.12 0.10 0.10 0.10 0.21 0.24 0.10
Вирусное загрязнение 0.17 0.12 0.10 0.07 0.21 0.24 0.10
Радиационное загрязнение 0.28 0.28 0.28 0.28 0.28 0.24 0.18
Показатели геологических процессов
Плоскостной смыв 0.07 0.06 0.13 0.10 0.23 0.27 0.13
Эрозия 0.13 0.17 0.13 0.23 0.27 0.30 0.30
Оползни 0.30 0.30 0.30 0.27 0.30 0.23 0.20
Карстово-суффозионные процессы 0.30 0.30 0.30 0.27 0.13 0.10 0.30
Оседание земной поверхности 0.20 0.17 0.13 0.13 0.07 0.10 0.10
Функциональные зоны: 1 - селитебная: 2 - промышленная; 3 - коммунально-складская; 4 -
транспортная; 5 - рекреационная: 6 - сельскохозяйственная: 7 - общего пользования.
Таблица 8
Экспертная оценка ущербообразующей роли негативных процессов на городских землях центра Европейской
части России [по 30]

Актуальный ущерб Потенциальный ущерб


ПРОЦЕССЫ
X S V X S V
Суффозионно-карстовые 2.1 0.36 17 2.3 0.5 21
Эрозионные 1.8 0.46 26 2.3 0.96 42
Оползневые 1.5 0.63 43 1.6 0.67 42
Крип 1.1 0.32 29 1.7 0.48 28
Техногенного оседания поверхности 1.4 0.67 48 1.7 0.77 45
Заболачивание 2.2 0.57 26 2.2 0.57 26
Морозное пучение 2.3 0.87 38 2.3 0.87 38
Набухание и усадка 1.8 0.62 35 1.7 0.49 29
Подтопление 2.4 0.79 33 3.0 0.52 17
Осушение грунтов 1.8 0.46 25 2.3 0.72 31
Электро-коррозия 2.9 0.29 10 2.9 0.29 10
Вибрация 1.4 0.79 57 2.1 0.58 28
Химическое загрязнение 2.8 0.46 16 2.9 0.42 14
X - средняя оценка, баллы; 8 - среднее квадратическое отклонение оценки; V - коэффициент
вариации, %

Глава 4. НЕГАТИВНЫЕ ПРОЦЕССЫ, ВЛИЯЮЩИЕ НА ИНЖЕНЕРНО-СТРОИТЕЛЬНОЕ


СОСТОЯНИЕ ГОРОДСКИХ ЗЕМЕЛЬ

4.1. Общая характеристика процессов, влияющих на инженерно-строительное


состояние городских земель

Данный аспект важен для оценки земель городской застройки (селитебных и


производственных территорий), а также земель под отдельными объектами (например,
архитектурно-исторических памятников). При этом рассматривается «физическая» возможность
строительства на интересующем участке города отдельно взятого здания, сооружения или
коммуникации при современном уровне строительной техники. Правовые аспекты,
взаимодействие сооружений с городской средой в данном контексте не обсуждаются. Развитие
процессов, негативно сказывающихся на инженерно-строительном состоянии городских земель,
обусловлено природно-климатическими условиями территории, а также интенсивностью ее
использования. Рассматриваются состояние рельефа и геологической среды (недр) в пределах
города, а также конкретные факторы природно-техногенного воздействия (экзогенные и
эндогенные процессы и т.п.)·
Негативные последствия ряда процессов, протекающих в городских недрах, ведут к
повышению геологического риска проживания людей на территории городов. Нарушение
устойчивости геологической среды провоцирует преждевременные деформации зданий и
сооружений, ускоряет разрушение коммуникаций и наносит существенный материальный ущерб
городу.
Интенсивность опасных геологических процессов, влияющих на инженерно-строительное
состояние городских земель, во многом зависит от характера геологической среды. Эта среда, в
том числе и деформации земной коры, определяет вид возникающих процессов и многие
специфические черты их динамики. Обязательной является оценка качества грунтов, их
гранулометрического состава и несущей способности (по нормативному давлению на грунты
оснований, кг/кв.см).
На инженерно-строительное состояние городских земель оказывает влияние и освоение
подземного пространства на глубину до 200 м, и связанные с этим отрицательные процессы и
явления (уплотнение грунтов, активизация карстово-суффозионных процессов, нарушение
температурного режима пород), а также захламление городских земель промышленными и
бытовыми отходами (вплоть до возникновения мощного слоя техногенных отложений).
Недоучет конкретных инженерно-геологических условий на различных стадиях
проектирования и строительства приводит к значительным амортизационным издержкам при
эксплуатации зданий, сооружений и инженерных коммуникаций, обусловленных их
деформацией и разрушением. В связи с этим состояние геологической среды необходимо
учитывать уже на начальных стадиях градостроительного проектирования для обеспечения
эффективности инженерных защитных мероприятий.
К наиболее опасным геодинамическим процессам относятся оползневые и эрозионные,
карстово-суффозионные и подтопления [57-58,67, 72]. Рассмотрим отдельные процессы более
детально.

4.2. Карстово-суффозионные процессы


4.2.1. Общая характеристика карстово-суффозионных процессов
К карстово-суффозионным процессам относятся опускания участков дневной поверхности
вследствие уменьшения объема почвенно-грунтовой массы, вызванного выщелачиванием
растворимых солей или переупаковкой минеральных частиц под влиянием смачивания.
Карстовые процессы связаны с растворением карбонатных пород, карстово-суффозионные - с
вымыванием и выносом заполнителя из глинистой и суглинистой грунтовой толщи, процессы
механической суффозии - с выносом мелкозема подземными водами из песчаной толщи и
трещиноватых известняков. Они часто стимулируются нарушением геодинамического режима,
изменением уровня грунтовых вод в результате откачек и проявляются на поверхности в виде
западин, трещин, воронок т.п.; приводят к опаснейшим и труднопрогнозируемым явлениям на
территории города - образованию глубоких провалов, ям и неравномерному оседанию отдельных
участков поверхности земли [53].
В зависимости от причины развития, карстово-суффозионные процессы относятся к
группам природных и природно-техногенных процессов [71-73].
Схема строения одной из московских погребенных карстовых воронок показана на рис. 9.
Оседание грунта над разрыхленной карстовой погребенной полостью происходит как от
собственного веса, так и от веса зданий и сооружений. Суффозия развивается и в естественных
условиях (в местах выхода на поверхность подземных вод - на склонах берегов рек, в оврагах), и
в условиях техногенных. Так, суффозионные провалы могут быстро образовываться при
крупных авариях водопровода, при постоянных утечках малого объема из водопровода и
канализационной сети.
Провалы могут возникать и без участия карстово-суффозионных явлений, а за счет
гравитационного обрушения лежащих над искусственными подземными полостями (погреба,
подземные переходы и т.п.) грунтов. Такие явления характерны для городов, имеющих
длительную историю освоения городской среды, в том числе и подземной.
Основными методами, применяемыми при мониторинге карстово-суффозионных процессов,
являются дистанционное зондирование и повторное картографирование. Интенсивность
проявления карстово-суффозионных процессов принято оценивать количеством воронок,
приходящихся на единицу территории (табл. 9).

Таблица 9
Шкала оценки карстово-суффозионных процессов на городских землях
Количество воронок, ед Интенсивность проявления процессов
нет Отсутствует
1 Слабая
2-5 Опасная
>5 Чрезвычайная

Рис. 3. Древняя погребенная карстовая воронка на поверхности среднекаменноугольных пород


(Кожевникова В.Н., Кожевникова И.А, [39])
1- насыпной слой; 2-5- четвертичные отложения; 2 - аллювиальные. 3 – ледниковые; 4 –
флювиогляциальные; 5 – озерные; 6-7 - юрские отложения; 6 - глины келловея; 7 - бат-
келловейские песчано-глинистые; 8 -12 каменноугольные отложения; 8 - мергелистые глины
воскресенской толщи верхнего карбона, 9 - известняки трещиноватые; 10 – доломиты; 11 -
известняки разрушенные; 12 - известковистая мука; 13 - песок; 14 -переотложенные глины; 15 –
обломки известняков; 16-провал 6урового снаряда; 17-уровень грунтовых вод; 18 - напор
карстовых вод.

Кроме того, важно оценивать степень опасности потенциального возникновения карстово-


суффозионных процессов в городе. Карстовая опасность, обусловленная закарстованностью
растворимых пород, и карстово-суффозионная опасность, связанная с нарушением устойчивости
покрывающих песчано-глинистых толщ, оцениваются отдельно [39].
Основным критерием для оценки карстовой опасности является степень трещиноватости и
закарстованности карбонатных пород. По этим критериям выделены три категории карстовой
опасности (табл. 10).
В качестве критериев для оценки карстово-суффозионной опасности приняты мощность,
состав и условия залегания перекрывающей толщи, режим подземных вод и наличие провалов и
оседаний земной поверхности. Выделяют также три категории опасности (табл. 11).
За последние 25 лет в северо-западной части Москвы зарегистрированы 42 просадочных
воронки диаметром от нескольких метров до 40 м, глубиной от 1.5-2 м до 5-8 м. Здесь выделено
10 зон повышенных оседаний поверхности земли. Отдельные потенциально опасные в
отношении просадочных явлений участки имеются в Центральном, Южном и Юго-Восточном
округах. Общая их площадь составляет в городе до 15% территории, будучи приуроченной к
погребенным долинам рек Москвы и Яузы [52-53]. Схема развития карстово-суффозионных
процессов на землях Москвы показана на рис. 10.
Интенсивное развитие карстово-суффозионные процессы получили в левобережье нижнего
течения Оки. На рис. 11 приведены любительские снимки провалов, образовавшихся в
результате карстовых явлений на территории г. Дзержинска Нижегородской обл.
Таблица 10

Критерии выделения категорий карстовой опасности на городских землях [по 39]


Категории карстовой опасности Критерии выделения
существуют зоны повышенной трещиноватости
каменноугольной толще, к которым приурочены
днища в доюрской и доледниковых погребенных
весьма опасная
долин; карбонатные породы интенсивно трещиноваты
и неравномерно закарстованы: сильно разрушены,
содержат много открытых и закольматированных
(заиленных) полостей разного размера
карбонатные породы интенсивно и неравномерно
опасная закарстованы: сильно разрушены, содержат много
полостей разного размера
малоопасная карбонатные породы кавернозны и слаботрещиноваты

Таблица 11
Критерии выделения категорий карстово-суффозионной опасности на городских землях
[по39]

Категории карстово-
Критерии выделения
суффозионной опасности
закарстованная толща перекрыта песчаными породами, или в
основании перекрывающей толщи залегает слабопроницаемый
весьма опасная глинистый слой мощностью менее 10 м, и имеются критические
значения напоров подземных вод; на земной поверхности
встречаются провалы и оседания
закарстованная толща перекрыта песчаными породами, или в
основании перекрывающей толщи залегает слабопроницаемый
опасная глинистый слой мощностью менее 10 м; избыточные напоры
подземных вод имеют докритические значения; провалы и оседания
земной поверхности отсутствуют
мощность слабопроницаемых глинистых пород, перекрывающих
малоопасная закарстованную толщу, превышает 10 м; избыточные напоры
подземных вод имеют докритические значения

4.2.2. Охрана земель от проявлений карстово-суффозионных процессов

В практике градостроительства существует три основных способа борьбы с карстово-


суффозионными процессами:
1. Неосвоение под застройку опасных участков территорий;
2. Минимизация возможности образования провалов и просадок над подземными кавернами,
пустотами и полостями;
3. Инженерная подготовка зданий и сооружений к возможным провалам и просадкам [39].
Первый из этих способов заключается в архитектурно-планировочных решениях, в
результате которых здания и сооружения на потенциально опасных участках, где вероятны
просадки и провалы, не проектируются и не возводятся. Естественно, такой вариант борьбы с
карстово-суффозионными процессами применяется лишь для вновь осваиваемых земель
города и не пригоден для уже застроенных кварталов и микрорайонов. Кроме того,
реализация данного способа во многом зависит от уровня и качества инженерно-
геологического прогнозирования.

Рисунок 10. Схема развития оползневых и карстово-суффозионных явлений в г. Москве [по 52]

Провальная воронка у трамвайной линии Провал на стройбазе Дзержинской ТЭЦ


(08.56 г., диаметр 10 м) (3.03.70 г., диаметр 12 м)

Рис. 11. Поверхностные проявления карстово-суффозионных процессов на территории


Дзержинска Нижегородской обл. [любительские снимки]
Инженерные мероприятия, относящиеся ко второму способу, называются активными. К
ним относятся, в первую очередь, заполнение подземных пустот и полостей, а также трещин в
карбонатных породах, твердеющими материалами (цементным раствором или песчано-бетонной
смесью). Песчаные породы рекомендуется закреплять цементным раствором, жидким стеклом
или синтетической смолой (рис. 12А). Еще один способ, применяемый из-за высокой
ресурсоемкости лишь для защиты от возможных провалов особо ценных сооружений - полная
консервация гидрогеологического режима в суффозионно-неустойчивых породах путем
исключения водоотбора и устранения утечек из водо-несущих коммуникаций.
Третий способ борьбы с последствиями карстово-суффозионных процессов называется
пассивной инженерной защитой и состоит в создании особой конструкции фундаментов и самого
сооружения. Рекомендуются монолитные железобетонные фундаменты в виде либо сплошных
плит, либо перекрестных лент с выступающими консолями (рис. 12Б). Конструкции сооружений
должны иметь повышенную пространственную жесткость, препятствующую их разрушению при
появлении в любом месте под сооружением провала диаметром до 6 м. При неглубоком
залегании коренных скальных пород, не подверженных растворению, возможна установка свай-
стоек, на которые сооружения дополнительно опираются [39].

4.3. Подтопление территории


4.3.1. Общая характеристика процесса подтопления
Подтопление - это повышение уровня подземных вод сверх его критической глубины
залегания (как правило, 3 м), приводящее к нарушению хозяйственной деятельности на данной
территории. Ему подвержено до 70% российских городов (Астрахань, Волгоград, Нижний
Новгород, Хабаровск и др.).
В зависимости от причины развития, процесс подтопления относится к природно-
техногенным негативным процессам [71-73]. Основными методами, применяемыми при
мониторинге подтопления, являются дистанционное зондирование и повторное
картографирование.

Рис. 12. Мероприятия по охране земель от проявлений карстово-суффозионных процессов [по 39]
А - активная защита территории от провалов
А1 - заполнение песчано-бетонной смесью полостей в карбонатных породах
А2 - закрепление песков 1 - карстовая полость; 2 - материал обрушения кровли; 3 -
песчано-цементный заполнитель; 4 - скважина; 5 - закрепленные пески
Б - пассивная защита от провалов с помощью фундаментов
в виде сплошной плиты (Б1) и перекрестных лент (Б2) 1 - контур фундамента; 2 - контур
здания; 3 - консольные выпуски фундамента; 4 - сквозные отверстия в фундаментной плите
Технологию повторного картографирования для характеристики процесса подтопления
городских земель следует рассмотреть подробнее. Пробоотбор для анализа процесса
подтопления в масштабе 1 : 100 000 - 1 : 50 000 осуществляется по точкам полностью или
случайно упорядоченной километровой сети опробования, когда одна проба берется из квадрата
1*1 км. Такая сеть соответствует региональному уровню ведения мониторинга земель.
Локальному местному уровню ведения мониторинга земель соответствует 100-метровая сеть
опробования, а результаты отображаются на картографическом материале масштаба 1 : 25 000
-1:10 000. В точке опробования определяется степень подтопления городских земель. Это
делается по величине измеренного с точностью до дециметров уровня подземных вод на
основании шкалы (табл. 12). После того, как для каждой точки опробования определена степень
подтопления, проводится выделение зон с одинаковой степенью подтопления путем нанесения
изолиний с граничными величинами уровня грунтовых вод. Переход от одной зоны к другой
осуществляется последовательно, без пропусков промежуточных градаций (например, зона со
слабым подтоплением не может непосредственно граничить с зоной чрезвычайного
подтопления - между ними обязательно должна присутствовать зона опасного подтопления и
т.д.). При этом данные могут интерполироваться. При нанесении границ между зонами
необходимо учитывать наличие естественных геоморфологических границ (речных пойм и
надпойменных террас), близость гидрографических объектов, а границами административно-
территориальных образований следует пренебречь.
Таблица 12
Шкала оценки процесса подтопления городских земель
Уровень грунтовых вод, м Степень подтопления
>=3.1 Допустимое
2.1-3.0 Слабое
1.1-2.0 Опасное
<=1.0 Чрезвычайное
Под влиянием интенсивного водоотбора подземных вод происходит региональное
снижение уровня подземных вод, изменение гидрогеологических условий. Впоследствии
возможно оседание земной поверхности, развитие оползней, а при наличии карстующихся
пород -проявление карстово-суффозионных процессов. Этот процесс усиливает и проявление
эрозии. Одновременно под влиянием инженерно-хозяйственной деятельности повышается
уровень грунтовых вод, при этом на участках, сложенных водоупорными породами,
происходит подтопление территории, изменяется химический состав подземных и
поверхностных вод, увеличивается их агрессивность. В результате подвергаются коррозии и
последующей деформации коммуникации и фундаменты. Поэтому участки территории города,
на которых подтопление высоких степеней может привести к наиболее серьезным
отрицательным последствиям, окантуриваются и выделяются штриховкой в качестве ареалов
повышенной опасности. Это осуществляется путем сопряженного анализа двух карт -
подтопления и функционального зонирования городских земель - при их наложении друг на
друга.
Любое освоение территорий ведет к формированию природно-техногенных грунтовых
вод, вызывающих хозяйственно-бытовое загрязнение рекреационных зон. В том случае, когда
рекреационные и архитектурно-исторические объекты находятся вблизи промышленных
предприятий с водоемким производством, возникает возможность воздействия агрессивных
вод на бетон, грунты, металл, что ведет к коррозии зданий и подземных коммуникаций.
Подтопление территорий, на которых расположены архитектурно-исторические ансамбли,
способствует их деформации, тем самым нарушая статус данной категории земель.
В подтопленном состоянии в настоящее время находится более трети московских
территорий (табл. 13; рис. 13-14). За последние 20 лет идет непрерывное повышение уровня
грунтовых вод в Западном, Юго-Западном и Северо-Восточном округах. В Восточном округе
подтоплено до 80% всей территории.
Дальнейшее развитие города может вызвать активизацию процесса подтопления в
промышленных зонах Западного, Северо-3ападного, Южного и Юго-3ападного округов, а
также в районах перспективной застройки за границей МКАД [52,53; рис. 14].
4.3.2. Охрана земель от их подтопления

Охрана земель от подтопления сводится к предупредительным и защитным мероприятиям


[39].
Архитектурно-планировочные решения, относящиеся к мероприятиям первой группы,
направлены на то, чтобы улицы и иные магистрали, а также здания и сооружения располагались
вдоль линии тренда поверхностного и подземного стока. В заглубленных конструкциях
сооружений, расположенных иначе, необходимо предусматривать специальные проемы
(технологические «окна») для пропуска подземных потоков. Целесообразно при застройке
потенциально подтапливаемых территорий оставлять свободными коридоры для последующей
прокладки дрен.

Рисунок 13. Карта глубин залегания уровней грунтовых вод в Москве [по 53]

Таблица 13
Распределение площадей территорий, подверженных негативному воздействию
геологических процессов в Москве [по 52]
Площадь
Площадь Площадь зон
подтопления Прирост площади
Административный подтопления геологического
прогнозируемая подтопления
округ фактическая риска
(к 2010 г)
% от площади округа (города)
Центральный 22 22 0 83
Северо-Восточный 47 58 11 50
Восточный 80 89 9 77
Юго-Восточный 54 54 0 61
Южный 23 43 20 31
Юго-3ападный 17 32 15 21
Западный 37 50 13 43
Северо-3ападный 25 41 16 35
Северный 36 42 6 38
Всего по Москве 39 49 10 47
Также к предупредительным мероприятиям относятся:
•искусственное повышение планировочных отметок земной поверхности;
•организация и ускорение стока атмосферных осадков и поверхностных вод;
•регулирование рек;
•сооружение перехватывающих дренажей;
•предупреждение утечек из водо-несущих коммуникаций.
Защитные мероприятия делятся на строительные и эксплуатационные [39].

Строительные мероприятия носят временный характер, осуществляясь лишь в период


строительства. Они состоят из строительного водопонижения и искусственного замораживания
грунта. Водопонижение осуществляется либо методом открытого водоотлива (откачка воды с
последующим ее отводом), либо методом иглофильтрации, либо методами вакуумного или
электроосмотического осушения грунтов. Эксплуатационные мероприятия включают дренажи,
противофильтрационные завесы и защитную гидроизоляцию. Дренажи (устройства для удаления
воды) наиболее действенный способ защиты от подтопления; их подразделяют по характеру
отбора воды из грунта на гравитационные и специальные, а по устройству - на вентиляционные,
пневмонагнетательные, вакуумные, электроосмотические и биодренажные.
Противофильтрационные завесы - это вертикальная водонепроницаемая штора в грунте,
преграждающая путь подземных вод к изолируемому объекту. Гидроизоляция защищает от
агрессивного воздействия подземных вод конкретные части сооружений, их фундаменты и
коммуникации; основными материалами для ее применения служат асфальт, пластмассы,
металлы и разнообразные минеральные продукты.

4.4. Оползневые и эрозионные процессы


4.4.1. Общая характеристика оползневых и эрозионных процессов

Оползневые и эрозионные процессы - это процессы перемещения грунтов по склонам под


воздействием гравитации и процессы разрушения верхних горизонтов почв и подстилающих
пород талыми и дождевыми водами (водная эрозия) или ветром (ветровая эрозия). Они
приводят, в конечном итоге, к деформации и разрушению зданий и сооружений, находящихся в
ареалах их отрицательного воздействия.
В зависимости от причины развития, эти процессы относятся к группам природных и
природно-техногенных [71-73]. В городе они обычно приурочены к руслам рек, речным долинам
и овражно-балочной сети.
Оползневые процессы характеризуются площадью оползней и их глубиной, а также массой
перемещаемого материала за единицу времени. Выделяют глубокие (характеризующиеся
площадью до 1 кв. км и глубиной захвата пород до 100 м) и мелкие, или поверхностные
(площадью до 0.002 кв. км и глубиной не более 10 м) оползни. Первая группа из них
подразделяется на стабильные (несмещающиеся до момента изменения ситуации) и активные
(находящиеся на стадии подготовки основного смещения).
Процесс эрозии характеризуется количеством перемещаемого за год материала,
приходящегося на единицу площади (т/кв. км/год).

Рисунок 14 Схема подтопления территории Москвы 'грунтовыми водами [по52.]

Основными методами, применяемыми при мониторинге оползней и эрозии, являются


дистанционное зондирование, повторное картографирование, а также высокоточные
геодезические измерения. Мониторинг оползней, кроме того, включает:
- высокоточное нивелирование по системе грунтовых реперов от бровки склона до его
основания;
- упрощенные инструментальные наблюдения по системе марок и штырей за перемещением
быстросмещающихся частей тела оползня;
- инструментальные наблюдения по глубинным реперам;
- геофизические исследования;
- буровые работы и наблюдения за режимом подземных вод;
- лабораторные исследования свойств пород;
- физическое моделирование процесса [39].
На территории Москвы существует 15 крупных участков развития глубоких (до 100 м) и
около 200 участков поверхностных оползней. Глубокие оползни наблюдаются на 12%
протяженности долины Москвы-реки. Стабильными считаются оползневые участки Сходни,
Сабурово, Чагино, Капотни. В наихудшем состоянии находится правый склон долины Москва-
реки в районе Москворечья. Поверхностные оползни, число которых за последнее десятилетие
удвоилось, приурочены, в основном, к долинам притоков Москвы-реки [39, 52-53]. Схема
развития оползневых процессов на землях Москвы показана на рис. 10.
Оползанию могут быть подвержены значительные по площади территории. Так, практически
весь город Пущино Московской обл., расположенный на террасах правобережья среднего течения
Оки, перемещается в сторону ее русла со скоростью 1-5 мм/год.
4.4.2. Охрана земель от воздействия оползней

Противооползневые мероприятия дифференцируются в соответствии с характером самих


оползней. На участках развития глубоких оползней выдавливания осуществляются
поверхностный водоотвод и микропланировка склонов с посадкой кустарниковой растительности,
а также их неглубокое дренирование и срезка (уположение) с закреплением откосов на участках с
повышенной крутизной рельефа. Для оползней выдавливания, примыкающих к руслу реки,
требуется защита берега от речной эрозии и сооружений, находящихся в зоне развития оползня,
от их разрушения (с помощью специальных инженерных сооружений-контрбанкетов).
На территориях развития мелких вязкопластичных оползней главный способ защиты от них -
дренирование грунтовых вод и отвод поверхностного стока. Иногда применяют планировку
рельефа. Неустойчивые грунтовые массы могут удаляться и заменяться песчаным или щебнисто-
гравийным насыпным слоем.
В случае развития оползней чисто техногенного характера необходимо существенно изменять
рельеф (подрезать склоны, создавать искусственные выемки) и закреплять откосы выемок
удерживающими шпунтовыми конструкциями [39].

4.5. Формирование техногенных грунтов

Под процессом формирования техногенных грунтов подразумевается рост мощности


культурного слоя антропогенного происхождения, охватывающего значительные площади
территории города. Этот процесс относится к группе техногенных; его наличие характерно для
городов с вековой историей, происходя за счет захламления городских земель строительными,
промышленными и бытовыми отходами в течение длительного времени. На территории Москвы
мощность таких грунтов в исторической части составляет 6-10 м и более, на периферии 1-3 м,
увеличиваясь в отрицательных формах рельефа (оврагах и понижениях; рис. 15). Следствия
этого процесса весьма затрудняют строительство и существенно удорожают инженерную
подготовку территории к застройке, так как техногенные грунты дают значительные просадки
под влиянием статических и динамических нагрузок, особенно на подтопленных территориях.
По этой причине происходит деформация зданий и сооружений.
Степень развития процесса формирования техногенных грунтов возможно оценить по
средней мощности толщи техногенного грунтового слоя на площади, составляющей не менее
50% от оцениваемой территории (табл. 14). Для этого используется метод прямых измерений
при помощи бурения.
Мероприятия по охране земель от формирования техногенных грунтов направлены, прежде
всего, на упорядочение землепользования, повышение ответственности землепользователей за
состояние занимаемых ими участков, локализацию и ликвидацию в городской черте свалок,
захламленных территорий, прекращение завоза некачественных грунтов для строительства и
благоустройства.
Таблица 14
Шкала оценки процесса формирования техногенных грунтов
Развитие процесса формирования
Мощность техногенного слоя, м
техногенных грунтов
<1 Не выражен
1-3 Слабо выражен
>3 Сильно выражен
Рис. 15. Схема распространения техногенных отложений по территории Москвы

4.6. Роль процессов, влияющих на инженерно-строительное состояние городских


земель, при оценке их качества

В качестве критериев оценки инженерно-строительного состояния земель принимаются


показатели, характеризующие удобство территории для застройки. Оценка инженерно-
строительного состояния городских земель проводится на основании оценки соответствующих
негативных процессов. Последняя осуществляется в бальной системе, базируясь на анализе
отдельных качественных и количественных показателей. В зависимости от типа геологической
среды города приоритетными могут быть различные негативные процессы.
Повышение уровня грунтовых вод и связанные с ним явления подтопления, заболачивания,
усиления морозного пучения захватывают подчас большие пространства, будучи приуроченными
к типам геологической среды, характеризующимся плоским, слабохолмистым рельефом и
близким от поверхности залеганием водоупора.
Для участков, располагающихся на речных террасах, характерно проявление склоновых
процессов (эрозия, оползни, крип).
Тип геологической среды, характеризующийся близким к поверхности залеганием
карбонатных пород, неперекрытых мощной терригенной толщей, предполагает развитие карстово-
суффозионных процессов.
Влияние геологических процессов на состояние земель хорошо видно на примере Москвы.
На территории города за последние годы образовалось 42 карстово-суффозионных провала, 40%
территории города находится в подтопленном состоянии, в пределах города имеется 15
оползневых участков.
Геологический риск дальнейшего освоения земель Москвы, строительства и эксплуатации на
них зданий и сооружений, в силу сложности инженерно-геологической и гидрогеологической
ситуации в городе, достаточно велик. Зоны геологического риска присутствуют в каждом
административном округе столицы (табл. 13). Площадь потенциально опасных территорий с
возможным одновременным развитием нескольких процессов составляет до 12% территории
Москвы. Наибольшее распространение они имеют в Южном и Северо-3ападном округах, а также
на вновь присоединенных территориях. Большая часть районов со спокойной геологической
обстановкой расположена в Юго-3ападном и Западном округах.
Как установлено, около 70% всех деформаций, приводящих к аварийному состоянию
архитектурно-исторических памятников Московской области, связано с изменением инженерно-
строительного состояния городских земель. Развитие необратимых негативных природных и
природно-техногенных процессов и явлений может нарушать социально-правовой статус земель и
вынуждает переводить их в ряде случаев из одной категории в другую. Отрицательная роль
негативных процессов проявляется на состоянии земель городов выше в условиях системного
кризиса общества, ведущего к деградации всех его компонентов [7].

Глава 5. НЕГАТИВНЫЕ ПРОЦЕССЫ, ВЛИЯЮЩИЕ НА ЭКОЛОГИЧЕСКОЕ И


САНИТАРНО-ГИГИЕНИЧЕСКОЕ СОСТОЯНИЕ ГОРОДСКИХ ЗЕМЕЛЬ

5.1. Факторы, влияющие на экологическое и санитарно-гигиеническое состояние


городских земель

Экологическое и санитарно-гигиеническое состояние городских земель показывает степень


измененности, урбанизированности окружающей природной среды и ее пригодности для
человеческой жизнедеятельности. Оценка этих аспектов состояния земель характеризует его
соответствие требованиям, предъявляемым к нормально функционирующей окружающей
природной среде, не оказывающей отрицательного воздействия на здоровье человека. В качестве
частных критериев оценки экологического и санитарно-гигиенического состояния городских
земель принимаются разнообразные нормативы (ПДК - предельно допустимое количество, ОДК -
ориентировочно допустимое количество, ОБУВ - ориентировочно безопасный уровень
воздействия, ДУ - допустимый уровень содержания токсиканта). Возможна и балльная оценка для
отдельных аспектов.
На экологическое и санитарно-гигиеническое состояние земель в городе влияют в различной
степени практически все виды человеческой деятельности. К экологически опасным видам
хозяйственной деятельности в городе, в первую очередь, относят:
- атомную промышленность;
- энергетику;
- черную и цветную металлургию;
- химическую и нефтехимическую промышленность и размещение складов для хранения ее
продуктов;
- добыча и транспорт полезных ископаемых, в том числе нефти и газа;
- целлюлозо-бумажное производство;
- производство, складирование, утилизация и захоронение токсичных и ядовитых отходов,
боеприпасов, взрывчатых веществ и ракетного топлива;
- строительство авто- и железных дорог дальнего сообщения, аэропортов;
- размещение крупных сельскохозяйственных объектов;
- размещение крупных водохозяйственных объектов;
- вырубка лесов на больших площадях [23].
Большинство экологически опасных видов деятельности отрицательно влияет
непосредственно на состояние городских почв, что подробно описано в монографии [65].
Важный раздел оценки санитарно-гигиенического состояния земель - санитарное состояние
почв [59]. Это совокупность физико-химических, химических и биологических свойств, которые
определяют влияние или потенциальное влияние почвы на здоровье человека. Его мониторинг и
оценка осуществляется при помощи комплекса показателей санитарного состояния почв,
включающего санитарно-химические, санитарно-бактериологические, санитарно-
гельминтологические и санитарно-энтомологические данные.
Для улучшения санитарного состояния городских земель осуществляют санитарную охрану
почв. Это система законодательных, организационных и санитарно-технических мероприятий,
направленных на предупреждение загрязнения почв промышленными, сельскохозяйственными и
бытовыми выбросами и отходами, а также вредными веществами, применяемыми в практике
градостроительства целенаправленно.

5.2. Процесс захламления городских земель


5.2.1. Общая характеристика процесса захламления
Под захламлением понимается процесс накопления на городских землях коммунально-
бытовых отходов, отходов производственной деятельности предприятий и транспорта,
строительных материалов, оборудования и т.п. в непредусмотренных для этих целей местах.
Захламление относится к техногенным негативным процессам; влияющим на многие аспекты
состояния городских земель в результате ухудшения возможностей освоения последних.
Несанкционированное размещение отходов является грубым нарушением норм земельного
законодательства.
Особую экологическую опасность представляет крайний случай процесса захламления -
образование несанкционированных свалок, под которыми понимаются стихийно образовавшиеся
геологические тела из отходов бытовой и производственной сферы площадью не менее 0.5 га при
мощности техногенных отложений более 1 м (объем более 5000 куб.
м).
В табл. 15, в качестве примера, приведены сведения о распределении несанкционированных
свалок на землях Москвы [54].
Процесс захламления земель достаточно просто дешифрируется по аэрофотоснимкам.
Основной способ его профилактики, кроме архитектурно-планировочных решений, - это
недопущение захламления путем упорядочения землепользования и повышения ответственности
землепользователей за состояние занимаемых ими участков, а также прекращения завоза
некачественных грунтов для строительства и благоустройства.
Таблица 15
Распределение площадей несанкционированных свалок в Москве
Площадь Площадь под
Количество
Административный Количество свалок, под свалками, % от
свалок
округ единиц свалками, общей площади
% от суммы
га под свалками
Центральный 2 2.3 3.1 0.8
Северо-Восточный 12 13.6 23.4 6.1
Восточный 6 6.8 7.5 1.9
Юго-Восточный 6 6.8 57.5 14.8
Южный 19 21.6 66.6 17.2
Юго-3ападный 16 18.2 55.1 14.2
Западный 14 15.9 139.2 35.9
Северо-3ападный 8 9.1 16.2 4.2
Северный 5 5.7 19.1 4.9
Всего по Москве 88 100 387.7 100

К методам реабилитации земель относятся локализация и ликвидация в городской черте


свалок и захламленных территорий, в том числе рекультивация свалок как комплекс инженерных
и санитарно-гигиенических мероприятий, суть которых заключается в восстановлении
хозяйственной ценности нарушенных земель и снижении неблагоприятных экологических
воздействий на природную среду и население города [11]. Работы по рекультивации проводятся в
соответствии с рабочими проектами. При этом учитываются размеры и детальное местоположение
свалок, состав и морфология отходов, характер рельефа и грун-
товместности,потенциальнаяэкологическаяисанитарно-гигиеническая опасность. В результате
рекультивации свалок грунты могут быть при наличии показаний удалены на специализированные
полигоны или для использования при земляных работах. Если удаления не требуется, проводятся
мероприятия по дегазации, устройству гидроизоляционного и дренажного слоев, нанесению
почвенного покрова и озеленению территории. Из мер экономического регулирования
землепользования при наличии процесса захламления заслуживает внимания опыт Москвы. Так, в
соответствии с жестким решением городских властей, при захламлении предприятиями от 1 до 5%
территории своего земельного участка арендная плата увеличивается в два раза, при захламлении
от 5 до 10% -в пять раз, свыше 10% - в десять раз [50].
В Москве к 1996 г. определилось 15 крупных свалок, требующих срочного проведения
мероприятий по рекультивации, общей площадью 134.8га[54].

5.2.2. Расчет платы за ущерб от захламления городских земель свалками отходов

В основу расчета размера ущерба от захламления земель свалками отходов и платы за его
нанесение положена прямая зависимость между количеством размещенных отходов и величиной
нанесенного данным захламлением ущерба. В качестве базовой величины при расчете платы за
ущерб выбран норматив платы за захламление земель, зависящий от степени опасности
размещенных отходов. В случае возникновения сопутствующего захламлению загрязнения земель
в результате складирования токсичных отходов, величина платы за ущерб может быть
скорректирована с учетом факта загрязнения [64].
Средства, взыскиваемые с виновных юридических и физических лиц как плата за ущерб,
направляются для проведения мероприятий по удалению накопленных отходов, рекультивации
земель и их санитарной очистке, а также для возмещения убытков, понесенных
землепользователями ввиду захламления земель.
Расчет платы за ущерб от захламления земель свалками осуществляется по формуле:
П  К П  K Э   5 K В  H Пi  M i ) ,

где П - плата за ущерб, тыс. руб.; К П - коэффициент пересчета базовых нормативов H Пi в


текущие (на конкретную дату); K Э - коэффициент экологической ситуации; 5 - повышающий
коэффициент на сопутствующее захламлению загрязнение (применяется только в случае
складирования токсичных отходов); K B - коэффициент, учитывающий время ликвидации
сопутствующего захламлению загрязнения (в случае складирования токсичных отходов); H Пi -
норматив платы за захламление земель, тыс. руб./т или тыс. руб./куб. м; M i - масса (объем)
отхода i -го вида, m (куб. м); i - номер отхода ( i =1,..., n ); n - количество видов отходов.

Значения отдельных коэффициентов и нормативов приводятся в прил. 2.


5.3. Процесс химического загрязнения городских земель
5.3.1. Общая характеристика процесса химического загрязнения
Химическое загрязнение земель - это изменение их химического состава в результате
антропогенной деятельности, способное вызвать ухудшение качества земель. Оно относится, в
соответствии с причиной возникновения, к техногенным негативным процессам [71-73]. Бывает,
в зависимости от территориального охвата, глобальным, региональным и локальным
(импактным). Оценивается по загрязнению почв или снежного покрова, а в отдельных случаях -
и воздуха.
Этот процесс, в силу своего исключительно важного, хотя и негативного значения для
городской среды, имеет развитую нормативно-правовую базу для его оценки и анализа, в том
числе и самого высокого уровня - государственные стандарты [60-62].
Основным методом, применяемым при мониторинге химического загрязнения земель,
является повторное картографирование, но в последнее время получает распространение и
дистанционное зондирование.
Загрязненные земли и почвы содержат физические, химические и биологические агенты,
отрицательно влияющие на окружающую природную среду и здоровье населения. Количество
загрязняющих веществ находится в них выше фоновых или установленных нормативами (ПДК
или ОДК). Эти земли подлежат контролю загрязнения, т.е. для них проводятся периодические
проверки соответствия фактического содержания химических загрязняющих веществ в почве
установленным нормам и требованиям.
Величина Z i характеризующая степень изменения химического состава земель и почв по
отношению к нормативу, называется их загрязненностью единичным химическим веществом,
или кратностью превышения норматива:
Z i  Ci / CiПДК
где Ci - фактическое содержание i -го элемента в пробе, мг/кг`,
CiПДК - нормативное содержание i -го элемента, мг/кг.
Загрязняющее почву химическое вещество, которое подлежит контролю в первую очередь,
называется приоритетным. К таким относят для условий города соединения тяжелых металлов (
Pb , Hg ,Cd , Zn ,Cu ,Co , Ni ), мышьяка, некоторых углеводородов, бензапирен и др.
Комплексный анализ загрязнения земель в случае присутствия в почве ряда загрязняющих
веществ осуществляется на основании расчета суммарного показателя концентраций
химических элементов, находящихся в почве в аномальных количествах (СПК, или Z C ) [32, 36].
Известны его апробированные связи с показателями здоровья населения (табл. 16).
Таблща 16
Оценочная шкала опасности загрязнения городских земель химическими веществами [по
32,36]
Величина Оценка
Уровень Категория Изменение показателей
экологической
СПК ( Z C ) загрязнения загрязнения здоровья в очагах загрязнения
обстановки
Наиболее низкий уровень
Относительно заболеваемости детей и
Минимальный
<=16 Допустимая удовлетворител минимальная частота
(низкий)
ьная встречаемости
функциональных отклонений
Умеренно Напряженная, Увеличение общей
17-32 Средний
опасная критическая заболеваемости
33-128 Сильный Опасная Кризисная Увеличение общей
(высокий) заболеваемости, числа часто
болеющих детей, детей с
хроническими заболеваниями
и нарушениями
функционального состояния
сердечно-сосудистой системы
Увеличение заболеваемости
детского населения, нарушения
репродуктивных функций
Чрезвычайно Катастрофичес
>128 Максимальный женщин (увеличение токсикоза
опасная кая
беременности, числа
преждевременных родов,
гипотрофия новорожденных)

Пробоотбор для анализа процесса химического загрязнения земель осуществляется по


точкам полностью или случайно упорядоченной сети опробования. Масштабы выбираемой
сети аналогичны применяемым при анализе подтопления. В каждой точке опробования в
процессе оценки загрязнения характеризуется уровень ее загрязнения. Это делается путем
расчета СПК по формуле:
Z C   K Ki  ( n  1 ) ,

где K Ki - коэффициент концентрации i -го элемента относительно фона, K Ki  Ci / CФi


Ci - фактическое содержание i -го элемента в пробе. мг/'кг;
CФi - фоновое содержание i -го элемента, мг/кг\
i - номер загрязняющего вещества ( i =1,.... n );
n - количество загрязняющих веществ.
Фоновые содержания тяжелых металлов в почве, характерные для неосвоенных человеком
природных ландшафтов центра Европейской части России, приведены в прил. 2.7.
По величине Z C определяется уровень и категория загрязнения (табл. 16). После этого
проводится выделение зон с одинаковыми уровнями загрязнения путем нанесения границ между
ними. Переход от одной зоны к другой осуществляется последовательно, без пропусков
промежуточных градаций (например, зона с низким уровнем загрязнения не может
непосредственно граничить с зоной высокого уровня -между ними обязательно должна
присутствовать зона со средним уровнем и т.д.). При этом данные могут интерполироваться. При
нанесении границ между зонами необходимо учитывать наличие естественных природных и
природно-техногенных границ, влияющих на перемещение загрязняющих веществ (лесов, парков,
речных пойм и террас, промышленных зон и т.п.).
Для оценки загрязнения снежного покрова в населенных пунктах используют шкалу с
увеличенными вчетверо градациями для величины Z C (табл. 17).
Z C - пассивный показатель загрязнения земель. Загрязнение почв -показатель достаточно
консервативный, устойчивый, характеризующий многолетний итог процесса химического
загрязнения; загрязнение снежного покрова - более лабильный показатель, характеризующий
сезонное загрязнение земель.
Активный показатель, характеризующий интенсивность процесса загрязнения городских
земель - суммарный показатель нагрузки загрязняющих веществ ‰ [24]:
Z P   K PЭi  ( n  1 ) ;

где K PЭi - показатель нагрузки i -го загрязняющего вещества относительно фона;


K PЭi  PФАКТ / PФОН ; Р - фактическая или фоновая нагрузка выпадающего загрязняющего
вещества (в том числе пылевая) на единицу площади. кг/кв.м/сут; i - номер загрязняющего
вещества ( i =1. ..., n ); n - количество загрязняющих веществ.
Таблица 17
Оценочная шкала опасности загрязнения снежного покрова на городских землях
химическими веществами [по 32,36]
Величина СПК ( Z C ) Уровень загрязнения Категория загрязнения Оценка экологической
обстановки
<=64 Минимальный Допустимая Относительно
(низкий) удовлетворительная
64-128 Средний Умеренно опасная Напряженная,
критическая
128-512 Сильный (высокий) Опасная Кризисная
>512 Максимальный Чрезвычайно опасная Катастрофическая
По величине фактической нагрузки выделяют следующие уровни загрязнения городских земель (табл. 18):
Таблица 18
Оценочная шкала интенсивности загрязнения городских земель химическими веществами
[по24]
Величина PФАКТ , кг/кв.м/сут Интенсивность загрязнения
<=200 низкая
200-450 средняя
450-800 высокая
>800 очень высокая
Количество загрязняющих веществ, приходящееся в год на тысячу горожан, показывает
коэффщиент эмиссионной нагрузки E :
E  P/ N ;
где P - фактическая нагрузка выпадающих загрязняющих веществ на территорию
города за год, тыс.т/год; N - число жителей в
городе.
По величине показателя E земли российских городов делятся на 5 групп:
- < 0.1 - земли городов с малоразвитой промышленностью (или идеальным архитектурно-
планировочным решением);
- < 0.3 - земли городов с развитой машиностроительной промышленностью;
- 0.3-1 - земли городов с развитой нефтяной и химической промышленностью;
- 1-2 - земли городов с развитой металлургией;
- > 2 - земли уникальных центров промышленных агломераций (в России таких городов
всего 4 - Норильск и др.).
В Москве Е=0.12 тыс.т/год/чел. [24]. На рис. 16 показано распределение химических
элементов, накопление которых в почвах ведет к загрязнению земель, на территории столицы.
На примере загрязнения рассмотрим, какие выводы можно сделать в результате ведения
мониторинга негативных процессов. Повторные обследования одной и той же территории при
картографировании загрязнения почв осуществляются, ввиду достаточной инерционности этого
процесса, с относительно низкой периодичностью - раз в пять-десять лет. На рис. 17 представлена
динамика загрязнения почв Москвы за время, прошедшее между двумя циклами обследований по
постоянной сети точек опробования - с 1986 по 1993 гг. Результаты показывают, что произошли
изменения уровня техногенного пресса на различных участках города [52]. Земли северной части
города более стабильны в отношении загрязнения, чем южной части. Отмечен рост загрязнения в
западной и северо-западной частях столицы. На значительной части южных территорий
проявилась способность почв не только аккумулировать загрязняющие вещества, но и частично
самоочищаться. Это стало возможным исключительно на фоне значительного снижения выбросов
промышленными предприятиями, что обусловлено не столько изменением технологий
производства, сколько его общим спадом в первой половине 1990-х годов. Таким образом,
взаимосвязь между экологическим состоянием городской среды и положением дел в экономике
на примере загрязнения проявляется достаточно четко.
5.3.2. Дифференцированная оценка процесса химического загрязнения

Участки территории города, на которых химическое загрязнение высоких уровней может


привести к наиболее серьезных отрицательным последствиям, оконтуриваются и выделяются
штриховкой в качестве ареалов повышенной опасности. Это осуществляется путем сопряженного
анализа двух карт - загрязнения и функционального зонирования городских земель - при их
наложении друг на друга. На этом примере наглядно видна суть дифференцированной оценки
отдельных аспектов состояния земель с учетом их целевого назначения, заключающаяся в том, что
земли различного целевого назначения или различных функциональных зон города обладают
неодинаковой отзывчивостью на один и тот же фактический уровень негативного воздействия.
В качестве рабочей гипотезы при дифференцированной оценке загрязнения земель была
принята следующая: «городские земли, предназначенные для размещения производственных
объектов, расселения горожан и выполнения средовосстанавливающих и средовоспроизводящих
функций, имеют различную чувствительность (сенсорность) к загрязнению». Оценочную шкалу
опасности загрязнения по СПК аномальных химических элементов в почве, приведенную в табл.
16, рекомендуется применять в неизменном виде для оценки загрязнения селитебных территорий
города. Очевидно, что для производственных территорий данная шкала будет ввиду совершенно
иных требований к этим землям слишком строгой. Для территорий ландшафтно-рекреационных,
отличающихся высокими требованиями к своему экологическому состоянию, данная шкала
недостаточно жестка.
В обобщенном виде корректировку шкалы с учетом целевого назначения земель можно
осуществить, сдвинув количественные характеристики уровня загрязнения для земель
производственных территорий на одну градацию вверх по сравнению с аналогичными для земель
селитебных, а для земель ландшафтно-рекреационных территорий - на одну градацию вниз (табл.
19). Более строго учет целевого назначения городских земель при дифференцированной оценке их
загрязнения можно осуществить по специальной методике, используя детальную классификацию
земель [70,74].
Рисунок 17. Динамика загрязнения почв Москвы химическими элементами за период 1986-
1993 гг (в пределах МКАД) [по 52]
Таблица 19
Дифференцированная оценка загрязнения земель с учетом их целевого назначения
Величины СПК
Уровень загрязнения Ландшафтно-рекреационные
Производственные территории
территории
Минимальный < 32 на уровне фона
Средний 32-128 < 16
Сильный 128-256 16-32
Максимальный > 256 >32

Результаты дифференцированной оценки качества городских земель могут быть использованы


при земельно-оценочных работах и уточнении функционального зонирования территории города,
принятии различных управленческих решений, в том числе введении ограничений к
разрешенному использованию земель при заключении договоров аренды. Важным представляется
также выделение подзон земель повышенной ценности в экологическом отношении, у которых
отсутствуют нарушения установленных экологических нормативов. На рис. 18 представлен знак, с
помощью которого такие земли выделяют на местности в Москве. Земли этих подзон следует
использовать для размещения объектов с целевым назначением, предъявляющим повышенные
требования к окружающей среде (ландшафтно-рекреационное использование, размещение
детских, медицинских и педагогических учреждений). В случае размещения непрофильных для
данной подзоны объектов (производственного характера и др.) необходимо применять
повышающие коэффициенты к базовым ставкам земельных платежей.

Рис. 18. Знак для выделения на местности подзон повышенной экологической


ценности в Москве
Одновременно могут быть выделены и подзоны земель пониженной ценности в
экологическом отношении, где установлены существенные превышения нормативов (например,
на фоне сильного и максимального уровней загрязнения отмечены многократные превышения
ПДК или ОДК по ряду химических веществ). Здесь не рекомендуется размещать объекты с
целевым назначением, предъявляющим повышенные требования к окружающей среде. Такие
участки, оказавшиеся в подзоне земель пониженной ценности в экологическом отношении,
необходимо выводить на более чистые территории или же, в крайнем случае, следует применять
для них щадящий режим взимания земельных платежей.

5.3.3. Охрана земель от химического загрязнения

Главными источниками химического загрязнения земель являются выбросы промышленных


предприятий и продукты сгорания автомобильного топлива, поэтому существует тесная связь
между загрязнением земель, почв и воздуха [3, 75]. Химическое загрязнение земель часто бывает
и следствием их захламления. В силу сказанного ведущими профилактическими мерами борьбы с
загрязнением земель являются такие, как внедрение газо- и пылеочистных установок (ГОУ) и
модернизация технологии производств на стационарных источниках загрязнения, а также
уменьшение выбросов от автотранспорта.
К радикальным защитным могут быть отнесены мероприятия по реконструкции и
перепрофилированию вредных производств вплоть до их ликвидации или вывода за пределы
городской черты. Кроме того, важно вести постоянную локализацию и ликвидацию захламления
земель как потенциальных источников загрязнения.
К реабилитационным мероприятиям относится рекультивация земель с полной или частичной
заменой загрязненных почв и грунтов на кондиционные.
5.3.4. Расчет платы за ущерб от загрязнения городских земель химическими веществами
В основу расчета размера ущерба от загрязнения земель химическими веществами и платы за
его нанесение положена прямая зависимость между степенью загрязнения земель и величиной
нанесенного данным загрязнением ущерба. В качестве базовой величины при расчете платы за
ущерб выбран норматив стоимости освоения земель; в качестве корректировочных приняты
коэффициенты, учитывающие степень, глубину и другие характеристики загрязнения [64].
Средства, взыскиваемые с виновных юридических и физических лиц как плата за ущерб,
направляются для осуществления мероприятий по восстановлению качественного состояния
земель до рекомендуемого нормативами, а также для возмещения понесенных
землепользователями убытков.
Расчет платы за ущерб от химического загрязнения осуществляется по формуле:
П  Н CO  K Э  K B   ( S i  K Зi  K Гi ),
где П - плата за ущерб, тыс. руб.;
Н CO - норматив стоимости освоения, тыс. руб./га (для городских условий может быть
принят пропорциональным величине ставки земельного налога); K Э  K B   ( Si  K Зi  K Гi ), -
коэффициент экологической ситуации; K B - коэффициент, учитывающий время ликвидации
загрязнения; S i - площадь загрязненного i -м веществом контура, га; K Зi - коэффициент,
учитывающий степень загрязнения земель; определяется по величине C i ; K Гi - коэффициент,
учитывающий глубину загрязнения земель; C i - фактическое содержание i -го вещества в
почве, мг/кг; C ПДКi - предельно (ориентировочно) допустимое содержание i -го вещества в почве,
мг/кг; i - номер загрязняющего вещества ( i =1, …, n ); n - количество загрязняющих веществ.
Значения отдельных коэффициентов и нормативов приводятся в прил. 2.

5.4. Процесс радиационного загрязнения городских земель


Негативные радиационные процессы наблюдаются при интенсивности ионизирующего
излучения, превышающей нормативный уровень. В результате может происходить рост
заболеваемости и смертности населения, а также болезни, гибель и мутации живых организмов.
Различают естественные источники облучения (космическое излучение, атмосфера, почва,
вода, компоненты биосферы), антропогенные (жилье, асфальтовое покрытие дорог, медицинские
процедуры) и наиболее опасные - техногенные (промышленные и оборонные предприятия,
научно-исследовательские институты, медицинские учреждения; вторичными источниками
радиоактивного загрязнения выступают места захоронения отходов, приборов, побочных
продуктов).
Основные параметры радиационных процессов:
- мощность экспозиционной дозы (мкР/час);
- - поверхностная активность по отдельным радионуклидам (Ки/кв.км);
- - эффективная доза облучения (мЗв/год).
Международной комиссией по радиологической медицине рекомендована в качестве
предельной доза облучения населения, равная 1 мЗв/год(1.1 бэр/год).
По величине мощности экспозиционной дозы выделяют ряд последовательных ситуаций по
радиозагрязнению городских земель (табл. 20).
Таблица 20
Оценочная шкала опасности радиационного загрязнения городских земель [по 67]
Величина мощности Оценка экологической обстановки
экспозиционной дозы
мкР/час
<=20 относительно удовлетворительная для жизнедеятельности человека
20-100 пригодная для жизнедеятельности человека
100-300 неудовлетворительная для жизнедеятельности человека
300-400 чрезвычайная экологическая ситуация
>400 экологическое бедствие

Вопросы мониторинга радиационного загрязнения земель и ликвидации его последствий


достаточно специфичны и рассматриваются в специальных курсах. Основные методы борьбы -
дезактивация грунтов, их удаление и замена на соответствующие кондициям.

5.5. Процесс загрязнения земель микроорганизмами


Кроме загрязнения химическими и радиоактивными веществами, часто бывает важно
количественно оценить наличие в почвенном слое земель паразитарной и патогенной
микрофлоры и микрофауны, также определяющих санитарно-гигиеническое состояние земель.
Загрязнение земель паразитарными и патогенными микроорганизмами (биологическое
загрязнение) относится к группе природно-техногенных процессов.
Рассматривая зараженность земель патогенными и паразитарными микроорганизмами,
выделяют следующие категории загрязненности почв по эпидемической опасности:
- чистая (для зон повышенного риска и зоны санитарной охраны водоемов);
- чистая (для санитарно-защитных зон);
- загрязненная (для зон повышенного риска и зоны санитарной охраны водоемов);
- загрязненная (для санитарно-защитных зон) [36].
К основным мерам борьбы с данным негативным процессом относятся дезинфекция,
дезинсекция и дератизация земель и помещений, заключающиеся в подавлении
жизнедеятельности соответственно микроорганизмов, насекомых и грызунов.

5.6. Процесс шумового загрязнения городских земель


5.6.1. Общая характеристика процесса шумового загрязнения
Шум, создаваемый городскими источниками, вентиляционным и технологическим
оборудованием, а также вибрация относятся к физическим факторам, оказывающим вредное
воздействие на городскую среду. Под шумовым загрязнением (зашумлением) понимается процесс
роста уровня шума и вибрации выше установленных нормативов. Его относят к техногенным
негативным процессам, влияющим на санитарно-гигиеническое и, в случае вибрации, на
инженерно-строительное состояние городских земель.
Степень проявления шумового загрязнения земель оценивается по эквивалентному уровню
звука на обследуемой территории, измеренному в децибелах. Интенсивность процесса
дифференцируется следующим образом (табл. 21):
Таблица 21
Шкала оценки процесса шумового загрязнения городских земель [по67]
Уровень шума, дБА Степень шумового загрязнения
<=34 зашумление комфортное
35-50 нормальное
5 1 -60 среднее
61-70 сильное
>70 чрезвычайное

За точку отсчета наличия процесса зашумления принято критическое значение уровня звука в
помещениях выше 24 дБА, а на территории города - выше 34 дБА. Жилые помещения, уровень
звука в которых превышает 70 дБА в дневное время и .5·5 дБА - в ночное, считаются аварийными,
а их эксплуатация - недопустимой.
Для защиты от шумового воздействия рекомендуется проведение строительно-акустических
мероприятий, включающих градостроительные, архитектурно-планировочные и строительные
методы. Это озеленение территории, дополнительная звукоизоляция окон, устройство
шумозащитных и шумопоглощающих экранов (в том числе из древесной растительности, а также
в виде зданий особой конструкции, например, жилых домов серии П-46М), оптимизация
движения транспорта.

5.6.2. Расчет платы за ущерб от шумового загрязнения городских земель

Возможно осуществить экономическую оценку негативных последствий процесса шумового


загрязнения земель. В основу такого расчета размера ущерба и платы за его нанесение положена
прямая зависимость между эквивалентным уровнем звука (шума) в помещениях на обследуемой
территории и величиной нанесенного данным зашумлением ущерба. В качестве базовой
величины при расчете платы за ущерб выбраны нормативы платы за зашумление земель,
дифференцированные для дневного (от 7 до 23 часов) и ночного (от 23 до 7 часов) времени.
Величина платы за ущерб увеличивается прямо пропорционально количеству людей,
проживающих на обследуемой территории [23].
Средства, взыскиваемые с виновных юридических и физических лиц как плата за ущерб,
должны направляться, главным образом, на проведение строительно-акустических мероприятий,
а также на использование в компенсационных целях.
Расчет платы за ущерб от зашумления земель проводится за период времени, равный году, и
осуществляется по формуле:
П  K П  [  ( AL  N LH )   ( B L  N LД ) ] / 1000,

где П - плата за ущерб, тыс. руб.; K П - коэффициент пересчета базовых нормативов AL и


B L в текущие (на конкретную дату); AL - норматив платы за зашумление земель в расчете на
одного жителя при среднем эквивалентном ночном уровне звука, равном L руб./чел.; N LH -
количество жителей на обследуемой территории, подверженных эквивалентному ночному
уровню звука, равному L , чел; B L - норматив платы за зашумление земель в расчете на одного
жителя при среднем эквивалентном дневном уровне звука, равном L , руб./чел.; N LД -
количество жителей на обследуемой территории, подверженных эквивалентному дневному
уровню звука, равному L , чел. Значения нормативов приводятся в прил. 2.

5.7. Процесс деградации растительности

Экологическое и санитарно-гигиеническое состояние земель тесно связано со степенью их


озеленения, которую можно выражать двояко. Первый способ - это подсчет доли озелененной
площади от обследуемой территории. При этом результат выражается в долях от единицы или в
процентах и является пассивным показателем, характеризующим озелененность земель. Второй
способ - подсчет озелененной площади на обследуемой территории, приходящейся на одного
жителя данной территории. Здесь результат выражается в кв. м/чел. и является активным
показателем, учитывающим плотность населения на данной территории. Это важно, так как
благотворное влияние озеленения связано с продуцированием кислорода, потребляемого
населением пропорционально своему количеству. Под озелененными площадями, как правило,
подразумеваются земли, занятые древесно-кустарниковой растительностью или газонами.
Оценить степень озеленения земель по первому способу достаточно просто методом прямого
подсчета площадей по материалам дистанционного зондирования, так как озелененные
территории на космических и аэроснимках легко дешифрируются. Конечно,
средовосстанавливающие и средовоспроизводящие функции различных видов озелененных
территорий неравноценны, и поэтому при детальной оценке степени озеленения городских земель
этот видовой состав обязательно учитывается. Однако для ориентировочной оценки степени
озеленения земель города можно рекомендовать следующую шкалу (табл. 22). Здесь учитываются
озелененные территории общего и ограниченного пользования, без учета компактно
расположенных крупных лесных и лесопарковых массивов.
В процессе градостроительства степень озеленения меняется. С увеличением плотности
застройки, если не проводятся планомерные работы по озеленению территорий, этот показатель
имеет тенденцию к снижению. Такое положение дел свидетельствует о наличии процесса
деградации растительности, под которым понимается уменьшение степени озеленения земель и
снижение качественных показателей растительности. Характеристика интенсивности процесса,
оцениваемая по скорости уменьшения степени озеленения, представлена в табл. 23.
Таблица 22
Оценочная шкала степени озеленения городских земель [по67]
Степень озеленения городских земель, кв.м/чел Оценка экологической остановки
>16 хорошая
12-16 средняя
8-12 удовлетворительная
4-8 неудовлетворительная
<=4 крайне неудовлетворительная

Главный способ борьбы с процессом деградации растительности -своевременный учет


необходимости озеленения на стадии проектирования строительства, проведение систематических
мероприятий по озеленению открытых городских пространств, регулярное осуществление
государственного контроля за состоянием земель с этой позиции. Кроме того, при необходимости
проводят работы по защите растений от вредного воздействия болезней и вредителей.
Таблица 23
Оценочная шкала интенсивности процесса деградации растительности
Уменьшение степени озеленения земель, Интенсивность процесса
кв.м/чел./5 лет
>4 высокая
1-4 средняя
<1 низкая

Кроме вышеописанных оценок отдельных аспектов экологического и санитарно-


гигиенического состояния городских земель, в практике градостроительства приходится
наблюдать и оценивать отрицательное влияние производственных территорий на селитебные,
негативное воздействие электрических и электромагнитных полей на городскую среду и т.д. В
последнее время при оценке качества земель большое внимание уделяется наличию аномальных и
геопатогенных зон, присутствие которых, выявленное даже по субъективным признакам, резко
снижает ценность, привлекательность земель в глазах землепользователей и потенциальных
инвесторов.

Глава 6. НЕГАТИВНЫЕ ПРОЦЕССЫ, ВЛИЯЮЩИЕ НА СОЦИАЛЬНО-ПРАВОВОЕ И


АРХИТЕКТУРНО-ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЕ СОСТОЯНИЕ ГОРОДСКИХ ЗЕМЕЛЬ

6.1. Критерии оценки городских земель с точки зрения социально-правового аспекта

В широком смысле социально-правовые аспекты состояния земель - это соответствие


реальной ситуации на городских землях нормативам качества жизни, которые, однако, не имеют
однозначной трактовки. Сюда относится, например, продолжительность жизни как важнейший,
итоговый показатель. Часть социальных критериев рассматривается среди архитектурно-
градостроительных. В более узком смысле под оценкой социально-правового состояния земель
понимается соблюдение норм земельного законодательства, рассматриваемое ниже в
специальной главе.

6.2. Оценка городских земель с точки зрения архитектурно-градостроительного


аспекта
6.2.1. Общие архитектурно-градостроительные критерии оценки

В градостроительстве сложились и утверждены нормативные требования к использованию


городских территорий. Их соблюдение - важный критерий оценки состояния земель. Изложены
они в СНиПах, ВСНах, разнообразных постоянных и временных нормах и правилах планировки и
застройки отдельных городов.
Распространенные показатели оценки архитектурно-градостроительного состояния
городских земель - коэффициент плотности застройки K 1 и коэффициент интенсивности
(развернутой плотности) застройки K 2 . В некоторых источниках они именуются
соответственно процентом застроенности и плотностью застройки [12,15].
K 1 характеризуется отношением застроенной площади участка S заст. к его общей площади
S общ . .;измеряется в процентах или кв.м/га:

K 1  100%  S заст. / S общ .

K 2 характеризует минимально допустимое количество квадратных метров развернутой площади


зданий и сооружений (т.е. общей площади помещений в зданиях с учетом этажности; S разв .общ . ).
приходящееся на 1 га занимаемой ими территории:
K 2  S разв .общ . / S общ .

Для Москвы рекомендуемые значения K 2 , например, находятся в диапазоне 4200-19000


кв.м/га для производственных территорий. Этот показатель в принципе также может быть
выражен и в процентах.
Применяют и частные коэффициент плотности застройки и коэффициент интенсивности
застройки, где расчеты проводятся для отдельных видов застройки (производственная
застройка, жилая и др.).
Общая площадь, находящаяся на участке под застройкой ( S заст. )· легко рассчитывается по
дешифрированным аэрофотоматериалам.
Развернутая общая площадь помещений на участке S разв .заст. может быть точно
определена лишь в результате натурных обмеров. Ее приближенные значения вычисляются
путем умножения соответствующих площадей под застройкой отдельными зданиями и
сооружениями на этажность этих зданий и сооружений ( n ) с последующим суммированием, и
становится возможным расчет K 2 по формуле: K 2  K 1  n / 0.01%
Наиболее информативную оценку состояния застроенности земель города можно получить,
совместно анализируя количественные значения K 1 и K 2 · Это происходит в процессе анализа
интенсивности использования застроенных городских земель (табл. 24).
Таблица 24
Шкала для оценки интенсивности использования застроенных городских земель [по 12]
K 2 , кв.м/га
K 1 ,%
0.5-5 5.1-10 10.1-15 15.1-20 20.1-30 Более 30
очень очень
5-20 низкая низкая средняя высокая
низкая высокая
очень очень
21-50 низкая средняя средняя высокая
низкая высокая
очень
51-100 низкая низкая средняя высокая высокая
высокая
Разумеется, рекомендации по интенсивности использования земель дифференцируются для
различного их функционального назначения и для городов различного типа.
Так как величины K 1 , K 2 и средней этажности застройки n взаимосвязаны, то
справедливы предложения для оценки интенсивности использования застроенных городских
земель с помощью сопряженного анализа пар показателей « K 1 - n » и « K 2 - n ».
Величины, обратные общим и частным K 1 и K 2 являются коэффициентами
землеемкости для соответствующих видов застройки. Они показывают, какое количество
земель необходимо для строительства единицы площади зданий и сооружений различного
назначения (с учетом или без учета их этажности). Более широко применяют простой
коэффициент землеемкости. Это величина, обратная коэффициенту плотности застройки и
выражаемая в кв. м площади участка, необходимой для строительства 1 кв. м зданий и
сооружений:
Kземлеемк.  S общ. / S заст.

Степень существующей застроенности участка относительно планируемой по проекту в


определенной мере характеризует, насколько освоен участок с позиции его застройки. Она
вычисляется по величине отношения:
c n
Cзаст.  S заст . / S заст . ,

где верхними индексами отмечены соответственно существующие и проектируемые значения


застроенной площади участка.
Оценочная шкала для степени застроенности участка приведена в табл. 25.
Таблица 25
Шкала для оценки степени застроенности городских земель
Значение Cзаст. Степень застроенности
< 0.80 Низкая
0.80 - 0.89 Пониженная
0.90 - 1.10 Оптимальная
1.11 - 1.20 Повышенная
> 1.20 Высокая
Широко применяются удельные показатели оценки состояния городских земель. Они
выражаются двояко. Показатели плотности
характеризуются отношением количества размещаемых на участке земли функций, в том числе
населения, на единицу площади. Приведенные показатели описываются отношением количества
размещаемых функций, приходящимся на одного человека. При выполнении этих нормативов
должно обеспечиваться эффективное использование городских земель и достигаться минимум
затрат на строительство и эксплуатацию городской инфраструктуры.
К группе архитектурно-градостроительных показателей также относятся:
- нормы отвода земель под площадные и линейные объекты;
- планировочные разрывы;
- нормы продолжительности строительства;
- временная константа (город может расти до тех пор, пока среднее время на поездку в одном
направлении не превышает 35 мин.).
Наблюдение за изменениями вышеперечисленных показателей составляет сферу
деятельности градостроительного мониторинга, тесно связанного с мониторингом городских
земель. К негативным процессам архитектурно-градостроительного плана относят все
неслучайные несовпадения существующего состояния земель с позиций этих показателей
относительно утвержденного нормативами. Детально эти нормативы рассматриваются в курсах
планировки и застройки городских территорий.
6.2.2. Архитектурно-градостроительные критерии оценки селитебных территорий

Нормативные показатели для территорий, предназначенных под жилую застройку,


формулируются в виде удельных размеров участков общественных зданий и площадей общего
пользования, минимальных удельных показателей застроенной площади участков и количества
размещаемых площадей жилых и производственных зданий. Они включают также ряд
показателей ресурсопотребления и характеризуют развитие социальной инфраструктуры города.
Основными из них являются:
1. Количество населения (человек);
2. Площадь (кв. м, га. кв. им);
3. Плотность населения (чел./га или чел./кв.км)\
4. Обеспеченность жилым фондом (кв.м/чел.)\
5. Плотность жилого фонда для территории жилых районов (кв. м общей
площади жилых домов / I га территории);
6. Средняя норма водопотребления (л/сут.);
7. Мощность канализационной системы (куб.м/сут.);
8. Протяженность транспортных сетей (км или км/кв.хм);
9. Средняя норма теплопотребления (ккал/час на I кв. м площади здания);
10. Средняя норма газопотребления (куб. м/год на I чел, пользующегося
газом);
11. Удельная обеспеченность территории микрорайона на расчетный срок:
•объектами образования (мест/1000 чел.);
•объектами здравоохранения (коек/'1000 чел.; палатная площадь, кв.
м/копку, число посещений поликлиники за смену//000 чел.);
• детскими дошкольными учреждениями (мест/1000 чел.);
•торговли и обслуживания, в т.ч. в общественном питании (кв.м/1000
чел. и мест/1000 чел.);
12. Телефонная плотность (тел./100 чел.).
Все эти показатели существенно дифференцируются для земель различного целевого
назначения и для городов различного типа.
6.2.3. Архитектурно-градостроительные критерии оценки производственных
территорий

Производственные территории могут формироваться либо изолированно в виде


промышленных зон в составе производственной территории города, либо в виде отдельных
участков в составе селитебной или (реже) ландшафтно-рекреационной территорий.
Рациональное размещение промышленно-производственных объектов подразумевает:
- рациональное размещение мест приложения труда.
- создание санитарно-защитных зон от производственных территорий до селитебных,
- прогрессивный метод организации групп предприятий на основе блокирования,
кооперирования и укрупнения подсобно-производственных объектов и хозяйств, специализации
процессов,
- вывод (ликвидация) вредных производств,
- создание общественных центров на границе промышленных и селитебных зон.
Один из нормативных показателей для производственных территорий - коэффициент
использования производственной территории Kц , разработанный ЦНИИП
градостроительства:
K ц  [( T ПР  Tоб  Tк ) / T p ]  100%,

где TПР - площадь территории предприятий в промышленной зоне, кв.м, Tоб - площадь
территории общих сооружений, вспомогательных производств и хозяйств, кв.м, Tк - площадь
территории, занятой инженерными коммуникациями, кв.м, T p - общая площадь территории
промышленной зоны, кв.м.
Его величина колеблется в пределах 40-80%.
Близок по смыслу к нему следующий нормативный показатель -коэффициент плотности
застройки производственной территории ‰, рекомендуемый СНиП И-89-80 [ 15]:
K пл  [( TП  TПВ ) / TПР  TН )]  100%,

где T П - площадь предприятий в ограждении или в условных границах, кв.м,


T ПВ - площадь общеузловых объектов в ограждении или в условных границах, кв.м,
T ПР - площадь промышленной зоны в установленных границах, кв.м,
TH - суммарная площадь объектов непромышленного назначения, жилой застройки,
коммуникаций общегородского назначения и т.п., кв.м.
Данный коэффициент варьирует от 28 до 61%.
Может быть также рассчитан показатель интенсивности использования земельных ресурсов
промышленной зоны K н , учитывающий наличие скрытых резервов земель в производственных
территориях:
K н  {[  ( TПi  ni )  TПВ ] /( TПР  TH )}  100%
Он отличается от предыдущей, базовой формулы поправкой на корректирующий
коэффициент n :
ni  K 1i c / K 1i

где K1i c - коэффициент существующей, фактической плотности застройки 1-го предприятия в


ограждении или в условных границах, K 1i - нормативный коэффициент минимальной плотности
застройки 1-го предприятия (с учетом его отраслевой принадлежности).

6.2.4. Структурные критерии оценки состояния городских земель с точки зрения


архитектурно-градостроительного аспекта
Структурные критерии характеризуют рациональное соотношение площадей городских
земель, занятых под те или иные функции [1]. Рассчитываются на основе различий в
землеемкости разнообразных видов городского строительства; выражаются в оптимальном
балансе отдельных функциональных зон внутри городских территорий (табл. 26).

Таблица 26
Рекомендуемый баланс площадей отдельных градостроительных зон по городским
территориям

Территория города Градостроительные зоны Доля в общей площади, %


Жилой застройки (жилые 57-38
районы и микрорайоны)
Участки общественных 13-18
учреждений (кроме
микрорайонного значения)
Селитебная
Зеленые насаждения общего 12-24
пользования
Пути внутригородского 18-20
сообщения (улицы, площади,
проезды)
Производственная Отдельные промышленные и 60-80
коммунальные объекты
Пути внутригородского 5-8
сообщения (улицы, площади,
проезды)
Участки общественных 2-5
учреждений и отдыха
Прочие земли 33-7

При градостроительстве рекомендуется также выдерживать оптимальную долю открытых


пространств на уровне 30-35% от площади города. До 60% от открытых пространств следует
занимать в крупных городах зелеными насаждениями.
6.2.5. Деградация визуальной среды города

В городе, особенно крупном, негативное влияние на комфортность проживания оказывает,


помимо традиционных негативных факторов, и противоестественная визуальная среда.
Зависимость качества проживания на городских землях от характера визуальной среды исследует
новое научное направление - видеоэкология [81]. Агрессивная видимая среда в городе является
фактором риска. Она создается агрессивными полями - такими видимыми полями, на которых
сосредоточено большое число одних и тех же элементов. Такую среду создают многоэтажные
здания с большим числом окон на стене; стены, облицованные кафельной плиткой; двери,
обитые вагонкой; всевозможные решетки, сетки, дырчатые плиты и т.п. Часто в городских
условиях наличие одного агрессивного видимого поля усугубляется присутствием другого.
Кроме агрессивных полей, отрицательно сказывается на работе фундаментальных
механизмов зрения и наличие гомогенных видимых полей -поверхностей, на которых зрительные
элементы либо отсутствуют, либо число их минимально (глухие заборы, монолитное стекло,
панели большого размера). Есть основания полагать, что рост числа психических заболеваний у
горожан и их агрессивности в значительной степени вызван, кроме прочих причин,
противоестественной визуальной средой [81].
В силу сказанного целесообразно в рамках данного класса процессов выделить в качестве
самостоятельного негативный процесс деградация («загрязнение») визуальной среды города. Это
увеличение доли агрессивных и гомогенных видимых полей в составе визуальной среды города.
Строгих количественных критериев для оценки данного процесса, ввиду молодости
видеоэкологии, пока не существует. В качестве предварительной можно рекомендовать для
экспертной оценки загрязнения городской визуальной среды следующую шкалу (табл: 27):
Таблица 27
Оценочная шкала «загрязнения» визуальной среды города
Доля агрессивных и Уровень визуального
гомогенных видимых полей от «загрязнения»
общего визуального фона
города
<=10 Допустимый
10-25 Опасный
>25 Угрожающий

Для предотвращения негативных последствий и создания комфортной визуальной среды


необходимо осуществление следующих мероприятий по ее охране: картографирование
распространения данного процесса на землях города; экспертиза проектов нового строительства
на предмет их соответствия принципам видеоэкологии; совершенствование цветовой гаммы
городской среды (озеленение, окраска, подсветка); восстановление памятников архитектуры.
Глава 7. ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ГОРОДСКИХ ЗЕМЕЛЬ

7.1. Понятия эффективности использования и степени освоения городских земель


Эти показатели суть комплексные критерии оценки использования городских земель,
интегрирующие в себе ряд частных оценок с точки зрения отдельных аспектов
функционирования земель. Под эффективностью использования городских земель понимается
степень соответствия использования земель интересам города как сложной социальной системы.
Это не синоним максимальности, а рациональность, оптимальность размещения на городских
землях разнообразных объектов с учетом специфики положения и уровня развития различных
районов города, а также сочетания общегородских и местных интересов землепользования. Чем
выше эффективность использования городских земель, тем выше отдача от них в интересах
горожан.
Под степенью освоения городских земель подразумевается показатель, характеризующий
динамичность освоения и скорость застройки ранее свободных (либо освоенных применительно
к другим функциям) земель.
Эффективное использование земель предполагает опору на рентные отношения, которые
могут до определенной степени обеспечить справедливое выравнивание условий деятельности
землепользователей в городе.
Выделяют три главных аспекта, с позиций которых оценивается эффективность
использования городских земель:
• земельный,
• градостроительный,
• природоохранный.
С позиций первого аспекта эффективность выражается максимальной суммой собираемых
земельных платежей; с позиций второго -созданием пространственных условий максимального
развития материальной базы многоотраслевого комплекса города; с позиций третьего
-максимальным сохранением ценных природных ландшафтов и обеспечением экологического
равновесия, положительно сказывающегося, в конечном итоге, на здоровье населения.
В качестве интегрального показателя эффективности использования городских земель
можно было бы рассматривать величину суммарного дохода от производственной и
коммерческой деятельности на единицу площади при условии сохранения нормативного
качества окружающей среды обитания человека, однако этот показатель применим далеко не ко
всему составу городских земель. Кроме того, введение такого показателя явилось бы тормозом
для развития в городе многих совершенно необходимых, но малодоходных (иногда - и
убыточных) сфер деятельности. Поэтому необходим поиск таких количественных критериев,
которые бы максимально учитывали все многообразие интересов участников процесса освоения
и развития города.
Такие критерии оценки эффективности использования городских земель бывают
общесистемными (характеризуют соответствие использования земель интересам города) и
локальными (характеризуют степень соответствия использования конкретного участка его
целевому назначению).
Соблюдение сложившихся и утвержденных нормативных требований к использованию
городских земель можно считать одним из важных критериев эффективности использования
селитебных и производственных территорий. Для городских земель, занятых лесами,
лесопарками и предназначенных для с-х использования, критерием эффективности могут
выступать показатели выполнения ими средовосстанавливающих и средоформирующих
функций, а также хозяйственной деятельности на перечисленных землях.
В качестве одного из возможных вариантов количественного расчета системы показателей
эффективности использования городских земель рассмотрим методику, разработанную под рук.
О.А. Баевского в НИиПИ ГП Москвы [41, 43, 66]. В ней эффективность использования части
городских земель (от уровня города в целом и городского района до уровня земельного участка)
характеризуется отношением существующего уровня ресурсопотребления (в первую очередь -
земельных ресурсов) на участке к проектируемому.

7.2. Методика оценки эффективности использования земель


Комплексная оценка использования земель проводится здесь по уровням диспропорций
(расхождений) в потреблении наиболее значимых для города ресурсов при сохранении
нормативного качества окружающей среды обитания человека. За основной документ, с
которым сравниваются разнообразные реальные градо- и землеустроительные и
природоохранные параметры и показатели, принимается утвержденный проект детальной
планировки (функционального зонирования) конкретной территории. Оценка соответствия
фактического использования участка намечаемому в проекте становится критерием
эффективности использования городских земель (рис. 19).
Эффективность использования отдельного района или земельного участка города
характеризуется отношением существующего ресурсопотребления на данном земельном выделе
к проектируемому. Значения показателей с верхним индексом «п» характеризуют ситуацию на
проекте детальной планировки, с верхним индексом «с» - существующую на момент проведения
обследования.

Рис. 19. План земельного участка (существующее и проектируемое использование) с


информацией для оценки эффективности его использования

Показатель эффективности использования городских земель Е рассчитывается как


величина, обратная к показателю уровня диспропорций между существующим и проектируемым
использованием данного участка, и выражается в процентах:
1
E 100% .
D
Безразмерный комплексный показатель диспропорций (расхождений) между
существующим и проектируемым использованием данного участка O определяется таким
образом:
O  1  K S   ( Bi  Di ) ,
где K S -· коэффициент "жесткости" политики штрафных санкций за неэффективное
использование ресурсов города, Bi - весовой коэффициент дефицитности i -того вида
ресурсов, Di - показатель уровня диспропорций по i -тому виду ресурсов.
Чем меньше безразмерный комплексный показатель диспропорций, тем выше показатель
эффективности использования городских земель. Максимальное значение последнего (100%)
означает полное соответствие существующего ресурсопотребления проектируемому. При этом
все частные диспропорции отсутствуют.
K S - коэффициент "жесткости" политики штрафных санкций - определяет, во сколько раз
сумма дополнительных штрафных платежей за неэффективное использование земель может
превышать величину исходной арендной платы. При K S =1 максимальная величина штрафов не
сможет превысить исходной арендной платы; иначе говоря, наименее эффективное
использование земель удваивает плату за пользование землей; при K S =2 - утраивает и т.д.
Частные показатели Di уровня диспропорций по каждому ( i -му) виду ресурсов xi
рассчитываются так:
m
Di  xiП  xiC /[ 0.5( xiП  xiC )],
C
где xiП - проектируемый уровень удельного потребления i -го вида ресурсов; xi -
существующий уровень удельного потребления i -го вида ресурсов; m - калибровочный
коэффициент.
Фактически показатели уровня диспропорций - это нормированные величины отклонений
фактического ресурсопотребления по каждому из видов ресурсов от нормативного,
запроектированного. Как перерасход ресурса, так и его неполное использование отрицательно
сказываются на эффективности.
В калибровочном коэффициенте т отражается представление об относительной важности
малых и больших отклонений между существующим и перспективным уровнем
ресурсопотребления. Это - коэффициент масштабирования. Чем больше величина т, тем
большее значение придается большим расхождениям между существующим и проектируемым
состоянием потребления данного i -го вида ресурса, и меньшее значение придается малым
расхождениям. При m =1 шкала отклонений обычная, линейная.
При проведении расчетов частных диспропорций Di по каждому виду ресурсов
используются удельные показатели ресурсопотребления, приведенные к площади 1 га.
Значения весовых коэффициентов Bi , - весовых коэффициентов дефицитности i -того вида
ресурсов - определяются либо экспертно, либо следующим образом.
Вначале рассчитываются простые коэффициенты дефицитности i -того вида ресурсов Bi ,
^

определяемые отношением:
- проектируемого показателя потребления i -го вида ресурса в целом по городу к его
существующему значению (если ресурсопотребление по проекту должно возрастать)
^
Bi  xiП ГОР / xiC ГОР ;
- существующего показателя потребления i -го вида ресурса в целом по городу к его
проектируемому значению (если ресурсопотребление по проекту должно уменьшаться из-за
^
введения режима экономии) Bi  xiC ГОР / xiП ГОР .
Затем эти простые коэффициенты дефицитности ресурсов рассчитываются для каждого вида
ресурсов, а в дальнейшем, в зависимости от их числа, сумма коэффициентов приводится к
единице:
 Bi  1, Bi  a  Bi^ ,  ( a Bi^ )  1, a  1 /  Bi^  Bi  1 /  Bi^  Bi^ . Оценочные шкалы
для показателя эффективности использования земель города приведены в табл. 28.
Таблица 28
Шкала для оценки эффективности использования городских земель
Значение Е, % Характеристика эффективности
>90 Максимальная
81-90 Высокая
71-80 Средняя
61-70 Низкая
<=60 Минимальная

7.3. Расчет степени освоения городских земель


Расчет показателя степени освоения земель проводится для территорий, находящихся в
стадии освоения; возможен расчет такого показателя для отдельных земельных участков,
зарезервированных под строительство. Для них по истечении нормативного срока
продолжительности проектирования и строительства на основании утвержденной
градостроительной документации рассчитывается показатель степени освоения городских земель
C0 (в долях от 1):

C0  1  0.5   ( Bi  Di ).
Максимальное значение C0 , равное 1, характеризует полное соответствие достигнутого
существующего уровня использования земельного участка проектируемому.

7.4. Основные виды ресурсов, определяющие эффективность использования и степень


освоения земель
Вышеприведенные формулы расчета показателей оценки эффективности использования и
степени освоения земель городов универсальны и допускают любую степень предметной и
территориальной агрегации. Можно проводить оценку на уровне города в целом, отдельного
района, квартала или земельного участка. Существующее и проектируемое использование
городских земель характеризуется набором показателей, описывающих основные виды городских
ресурсов, потребляемых на данной площади:
1) Суммарная общая площадь производственной застройки, кв. м;
2) Суммарная общая площадь жилой застройки. кв. м;
3) Суммарная общая площадь объектов предприятий сферы обслуживания. кв. м;
4) Суммарная общая площадь под всеми видами застройки, кв. м;
5) Среднегодовой объем потребления электроэнергии, квт;
6) Среднегодовой объем теплопотребления, Гкал/час;
7) Среднегодовой объем водопотребления, куб. м/сут;
8) Среднегодовой объем канализования, куб. м/сут;
9)Уровень воздействия на состояние окружающей среды (радиус зоны сверхнормативного
загрязнения атмосферного воздуха, создаваемого объектом в процессе своего
функционирования), м.
Первые четыре из них называются земельными ресурсами, с пятого по восьмой -
инженерными, а последний - экологическим. Перечень рассматриваемых городских ресурсов
для более детальной оценки эффективности использования городских земель может быть
расширен или, для экспресс оценки, ограничен.
В Москве для массовых оценок эффективности использования земель принят способ ее
расчета по двум показателям: застроенной и производственной площадям [41, 43].
Безразмерный комплексный показатель диспропорций между существующим и
проектируемым использованием участка вычисляется по формуле:
D КОМПЛ .  1  0.58 D ПРОИЗВ.  0.42 DЗАСТ . . .· Этот показатель применяется как повышающий
коэффициент к базовым ставкам при расчете арендной платы за пользование участком. Здесь
весовые коэффициенты при D ПРОИЗВ . и DЗАСТ . . . характеризуют условия Москвы; для
ситуации в других городах их величины, как и сам набор частных показателей диспропорций,
могут быть иными. Доля земель с различными количественнымиоценками эффективности ее
использования в Москве приведена на рис.20.

Рис. 20. Доля районов с различной степенью эффективности использования территорий


[по 53]

Рис.21. Основные виды выявленных нарушений земельного законодательства [по 53]

Глава 8. ГОСУДАРСТВЕННЫЙ КОНТРОЛЬ ЗА ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ И ОХРАНОЙ


ГОРОДСКИХ ЗЕМЕЛЬ

8.1. Общие сведения о государственном контроле за использованием и охраной земель


Государственный контроль за использованием и охраной земель (госземконтроль)
рассматривается в качестве системы осуществляемых от имени государства мероприятий по
обеспечению соблюдения всеми юридическими и физическими лицами требований земельного
законодательства в целях эффективного использования и охраны земель. В городских условиях
наиболее существенное значение отводится мерам, направленным на обеспечение рационального
использования земель и предотвращение их нецелевого использования. В процессе гос-
земконтроля проводится выявление разнообразных нарушений земельного законодательства, под
которыми понимаются несоблюдение, невыполнение требований, предъявляемых при
использовании земель действующим земельным законодательством в виде нормативно-правовых
актов различного статуса, приводящие к отрицательным последствиям.
Госземконтроль носит межведомственный характер. Его нормативно-правовая база включает
два основных документа федерального уровня - Земельный кодекс РСФСР и Постановление
Правительства РФ от 23.12.93 № 1362 "Об утверждении Положения о порядке осуществления
государственного контроля за использованием и охраной земель в Российской Федерации".
Данное "Положение" устанавливает цель и задачи, главные принципы и порядок осуществления
госземконтроля в России, а также разграничивает функции органов, непосредственно его
осуществляющих. Это Госкомзем, которому по объему работ принадлежит ведущая роль в
осуществлении госземконтроля, Минприроды, Госкомсанэпиднадзор и Минстрой РФ. Все
перечисленные организации являются и участниками процесса ведения мониторинга земель.
Руководитель Госкомзема России и руководители его территориальных органов являются по
должности соответственно главным государственным инспектором по использованию и охране
земель России и государственными инспекторами по использованию и охране земель ее
конкретных административно-территориальных единиц. В составе названных организаций и в
структуре их территориальных органов, в том числе городских, предусмотрены подразделения,
выполняющие функции по осуществлению госземконтроля. В ряде случаев (в крупных городах)
они имеют статус государственных инспекций (государственная земельная инспекция) или
государственных органов (природоохранная инспекция, специализированные инспекции
аналитического контроля, органы государственного архитектурно-строительного и санитарно-
эпидемиологического надзора). Цель их функционирования - обеспечение контроля за
соблюдением норм земельного законодательства юридическими и физическими лицами на
соответствующей территории.

8.2. Виды нарушений земельного законодательства


Виды нарушений земельного законодательства в городских условиях и соответствующие им
штрафные санкции перечислены в табл. 29.
Таблица 29
Виды нарушений земельного законодательства и размеры штрафных санкций,
налагаемых в административном порядке [по 56]
Категории нарушителей
Виды нарушений граждане должностны юридически
е лица е лица
самовольное занятие земельных участков 5-15 - 100-200
самовольное строительство 3-7 - 6-20
захламление земель 2-5 - 6-20
загрязнение земель химическими и радиоактивными 5-15 - 500-1000
веществами, производственными отходами и
сточными водами, заражение бактериально-
паразитическими и карантинными вредными
организмами -
порча и уничтожение плодородного слоя 4-10 - 200-500
почвы - нарушение сроков возврата временно 3-7 - 200-50
занимаемых земель, невыполнение обязанностей по
приведению их в состояние, пригодное для
использования по целевому назначению
проектирование, размещение, строительство и ввод в 6-20 - 100-200
эксплуатацию объектов, отрицательно влияющих на
состояние земель
искажение сведений о состоянии и использовании 2-5 2-5 -
земель
нарушение сроков рассмотрения заявлений - 4-10 -
(ходатайств) юридических лиц и граждан о
предоставлении им земельных участков и сокрытие
информации о наличии свободного земельного фонда
уничтожение межевых знаков 1/3-1 - 2-5
задержка с выделением земли и имущественного пая - 3 месячн. -
оклада
нарушение утвержденной градостроительной 1-3 3-10 100-200
документации при отводе земель, противоправные
действия должностных и юридических лиц, повлекшие
за собой самовольное занятие земель
нарушение требований установленного режима 3-5 5-10 10-20
использования земель природоохранного, природно-
заповедного, оздоровительного, рекреационного,
историко-культурного назначения и других земель с
особыми условиями использования, а также земель,
подвергшихся радиоактивному загрязнению
бесхозяйственное или нерациональное использование 3-10 3-10 10-20
земель; невыполнение обязательных мероприятий по
улучшению земель и охране почв от ветровой, водной
эрозии и предотвращению других процессов,
ухудшающих состояние почв; использование
земельных участков не по целевому назначению, а
также способами, приводящими к порче земель;
систематическое невнесение платежей за землю
уклонение от исполнения или несвоевременное 5-10 10-20 20-30
исполнение предписаний, выданных должностными
лицами органов, осуществляющих государственный
контроль за использованием и охраной земель, по
вопросам устранения нарушений земельного
законодательства
Сумма штрафов пересчитана в минимальных размерах оплаты труда
Эти нарушения можно объединить по ряду причинно-следственных признаков в следующие
три группы:
1. Нарушения экологического характера, связанные с порядком и правилами
использования участков:
- захламление земель;
- загрязнение земель химическими и радиоактивными веществами, производственными
отходами и сточными водами, заражение бактериально-паразитическими и карантинными
вредными организмами;
- порча и уничтожение плодородного слоя почвы;
- проектирование, размещение, строительство и ввод в эксплуатацию объектов,
отрицательно влияющих на состояние земель;
- невыполнение обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв от
ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв.
2. Нарушения социально-правового характера, связанные с порядком и правилами
использования участков:
2.1. Связанные с недобросовестностью землепользователя, имеющего и оформившего в
установленном порядке права на земельный участок:
- самовольное строительство;
- нарушение сроков возврата временно занимаемых земель, невыполнение обязанностей по
приведению их в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;
- искажение сведений о состоянии и использовании земель;
- бесхозяйственное или нерациональное использование земель, использование земельных
участков не по целевому назначению, а также способами, приводящими к порче земель;
- систематическое невнесение платежей за землю;
2.2. Связанные с недобросовестностью юридических лиц и граждан, могущих как являться,
так и не являться землепользователями:
- самовольное занятие земельных участков;
- уничтожение межевых знаков;
- нарушение требований установленного режима использования земель природоохранного,
природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения и
других земель с особыми условиями использования, а также земель, подвергшихся
радиоактивному загрязнению;
- уклонение от исполнения или несвоевременное исполнение предписаний, выданных
должностными лицами органов, осуществляющих государственный контроль за использованием
и охраной земель, по вопросам устранения нарушений земельного законодательства.
3. Нарушения, связанные с недобросовестностью сотрудников административных органов:
- нарушение сроков рассмотрения заявлений (ходатайств) юридических лиц и граждан о
предоставлении им земельных участков и сокрытие информации о наличии свободного
земельного фонда;
- задержка с выделением земли и имущественного пая;
- нарушение утвержденной градостроительной документации при отводе земель,
противоправные действия должностных и юридических лиц, повлекшие за собой самовольное
занятие земель.
Все нарушения, относящиеся к первой группе, могут быть допущены как
землепользователями, оформившими свои права на участок, где совершено нарушение, так и
посторонними юридическими лицами и гражданами, не имеющими к конкретному участку
прямого отношения. Одни нарушения, относящиеся ко второй группе, могут быть допущены
лишь землепользователями, а другие - как землепользователями, так и юридическими лицами и
гражданами, землепользователями не являющимися. Нарушения, перечисленные в третьей
группе, происходят по вине сотрудников административных органов, участвующих в
регулировании земельных отношений в городе (процессе землеотвода). Соотношение между
основными видами допущенных нарушений земельного законодательства в Москве на период
середины 1990-х годов представлено на рис. 21.
Между нарушениями земельного законодательства и негативными процессами на городских
землях существует определенная взаимосвязь. При сколь либо массовых проявлениях
большинство нарушений земельного законодательства (кроме, пожалуй, относящихся к третьей
группе, не имеющих закономерного распределения по территории города и проявляющихся в
результате достаточно субъективных причин) можно рассматривать в качестве негативных
процессов на городских землях. Это особенно характерно для нарушений экологического
характера, связанных с порядком и правилами использования земель.
С другой стороны, многие конкретные негативные процессы, относящиеся к группам
природно-техногенных, техногенных и социальных, в случае установления виновных в их
допущении могут быть квалифицированы как нарушения земельного законодательства, в
частности, по видам «невыполнение обязательных мероприятий по улучшению земель и охране
почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние
почв» и «бесхозяйственное или нерациональное использование земель, использование земельных
участков не по целевому назначению, а также способами, приводящими к порче земель». Поэтому
одной из задач мониторинга земель является информационное обеспечение государственного
контроля за использованием и охраной земель. Таким образом, госземконтроль - это
заключительная стадия процесса регулирования земельных отношений, в частности, в городе, на
которой принимаются весьма мощные меры правового (в виде рекомендации к изъятию или
лишению права аренды земельного участка) и экономического (в виде штрафования нарушителей)
воздействия на субъект землепользования.
При установлении факта нарушения земельного законодательства необходимо его строгая
юридическая квалификация. Официальное толкование сути различных видов нарушений дано
Роскомземом в виде инструктивного письма [56]. Ниже это толкование приводится с учетом
специфики городских условий.
Захламление земель - это накопление (складирование) на земельных участках коммунально-
бытовых отходов, отходов производственной деятельности предприятий и транспорта,
строительных материалов, оборудования и т.п. в непредусмотренных для этих целей местах. В
городе весьма распространено.
Порча и уничтожение плодородного слоя почвы - частичное или полное разрушение
почвенного покрова, характеризующееся ухудшением его физического и биологического
состояния, а также снижением (потерей) плодородия почв, вследствие чего использование
земельного участка невозможно, либо требует введения специальных ограничений, включая
консервацию земель для проведения мероприятий по восстановлению плодородия почв. Порча и
уничтожение плодородного слоя почвы является результатом нарушения правил ведения
вскрышных работ при разработке месторождений полезных ископаемых, нарушения
установленного режима использования земель, хищения, невыполнения или некачественного
выполнения обязательных мероприятий, предусмотренных в соответствующих решениях и
проектных материалах по снятию и сохранению плодородного слоя почвы, предотвращению
ветровой и водной эрозии, опустынивания, подтопления, переувлажнения, заболачивания и
других процессов, ухудшающих состояние земель. В городе имеет ограниченное
распространение, в основном на землях с особым режимом использования.
Проектирование, размещение, строительство и ввод в эксплуатацию объектов,
отрицательно влияющих на состояние земель - это внедрение не прошедших соответствующую
экспертизу производственных объектов и технологий проведения различных видов работ,
проведение работ с нарушением утвержденной документации, норм и правил, что приводит к
ухудшению состояния земель на данном и прилегающих
участках, а также к необходимости установления ограничений по использованию земель.
Установление факта допущения данного нарушения в городе, тем более умышленного,
достаточно трудоемко и требует высокой квалификации специалистов службы госземконтроля.
Под невыполнением обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв от
ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв,
рекомендуется рассматривать необоснованное сокращение или невыполнение предусмотренных
соответствующими решениями и проектными материалами объемов соответствующих работ,
финансируемых за счет бюджета или внебюджетных фондов. Для городских условий
нехарактерно.
Самовольное строительство - это проведение строительных работ на участке, оформленном
в установленном порядке в собственность, владение, пользование или аренду, без оформления в
установленном порядке исходно-разрешительной и проектной документации. В период
осуществления земельной реформы - один из самых распространенных видов нарушений для
городских условий.
Нарушение сроков возврата временно занимаемых земель, невыполнение обязанностей по
приведению их в состояние, пригодное для использования по целевому назначению - несоблюдение
арендаторами условий договора аренды земельных участков в части своевременного возврата
земель арендодателям, невыполнение предусмотренного комплекса работ (рекультивации) на
временно занимаемых землях для приведения их в кондиционное состояние, предусмотренное
соответствующими нормативами и правилами.
Под искажением сведений о состоянии и использовании земель следует понимать приписки и
искажение сведений в статистической документации о наличии, состоянии и использовании
земельных угодий и объемов выполненных работ по рекультивации, мелиорации и иных
мероприятий.
Бесхозяйственное или нерациональное использование земель - это необеспечение выполнения
утвержденных в установленном порядке мероприятий по охране земель и использование
последних способами, ведущими к ухудшению свойств земли и экологической обстановки на ней.
Использование земельных участков не по целевому назначению, а также способами,
приводящими к порче земель - это фактическое использование земельных участков в целях, не
соответствующих целевому назначению, установленному при предоставлении земельного участка
землепользователю или землевладельцу, а также несоблюдение режима использования земель, в
случаях установления ограничений и обременений правами других лиц. Достаточно
распространено в условиях города.
Под систематическим невнесением платежей за землю понимается неуплата земельного
налога в течение двух лет и непогашение задолженности по его уплате в течение последующего
года; неуплата арендной платы в течение двух сроков подряд; неуплата потерь
сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства при изъятии земель
соответствующих категорий, причиненных убытков и нанесенного ущерба. Нарушение
достаточно распространено в связи со сложным экономическим положением многих российских
промышленных предприятий, являющихся основными плательщиками земельного налога и
арендной платы.
Самовольное занятие земельных участков - использование земельного участка физическим
или юридическим лицом до установления границ его в натуре (на местности) и получения в
установленном порядке правоудостоверяющих документов. В период осуществления земельной
реформы - один из самых распространенных, наряду с самовольным строительством, видов
нарушений земельного законодательства для городских условий.
Уничтожение межевых знаков - действия, приводящие к утрате в натуре (на местности)
границ земельных участков и необходимости проведения работ по их восстановлению. В связи с
отсутствием до настоящего времени в большинстве случаев в городах специальных межевых
знаков, этот вид нарушений для городов не характерен.
Уклонение от исполнении или несвоевременное исполнение предписаний, выданных
должностными лицами органов, осуществляющих государственный контроль за
использованием и охраной земель, по вопросам устранения нарушений земельного
законодательства - это непринятие мер по устранению нарушений земельного законодательства
в сроки, установленные госземинспекторами и их заместителями в Указаниях об устранении
нарушений земельного законодательства, Требованиях о приостановке работ, эксплуатации
объектов, Предписаний о прекращении финансирования (кредитования) строительства,
эксплуатации объектов, Решениях о приостановке неправомерных решений органов местного
самоуправления и т.п.
Нарушение сроков рассмотрения заявлений (ходатайств) юридических лиц и граждан о
предоставлении им земельных участков и сокрытие информации о наличии свободного
земельного фонда - это непринятие мер по своевременному рассмотрению заявлений граждан о
предоставлении им земельных участков, недоведение до граждан информации о ходе
формирования фонда перераспределения земель и месте нахождения включенных в него
земельных участков.
Нарушение утвержденной градостроительной документации при отводе земель,
противоправные действия должностных и юридических лиц, повлекшие за собой самовольное
занятие земель - принятие устного или письменного разрешающего указания (постановления,
распоряжения, решения) на занятие или использование земельного участка, предоставление
которого не оформлено в установленном порядке, а также принятие решения о предоставлении
земельного участка с превышением своих полномочий либо с отклонениями от требований,
зафиксированных в исходно-разрешительной и проектной градостроительной документации.

8.3. Направления деятельности органа госземконтроля в городе

Орган государственного контроля за использованием и охраной земель в городских условиях


сосредотачивает свою деятельность на следующих четырех основных направлениях:
1. Проведение проверок соблюдения земельного законодательства и вынесение
соответствующих решений по итогам проверок;
2. Обеспечение деятельности Земельной административной комиссии горкомзема (ЗАК);
3. Учет, контроль и проверка исполнения решений органа госземконтроля и ЗАК;
4. Анализ и отчетность по состоянию соблюдения земельного законодательства в городе.

8.3.1. Проведение проверок соблюдения земельного законодательства

Цель этого мероприятия - обеспечение контроля за соблюдением земельного


законодательства землепользователями в пределах городской черты.
Основными источниками при планировании проверок являются:
- материалы инвентаризации земель в административной единице города;
- поручения вышестоящих инстанций о проверке норм землепользования;
- письма организаций и граждан о имеющихся нарушениях земельного законодательства;
- документы горкомзема и органа госземконроля, отражающие результаты проведенных
проверок;
- Постановления ЗАК.
Проверки проводятся с обязательным выездом в натуру (на местность). Сотрудник органа
госземконтроля перед выездом на проверку выясняет следующие сведения о земельном участке:
- адрес участка;
- размеры участка;
- конфигурацию участка (кадастровый план, эскиз, чертеж с привязкой к местности);
- наименование юридического или фамилию физического лица - землепользователя, его
юридический и почтовый адрес;
- цель использования участка (разрешенное использование);
- документы на право пользования участком;
- размер арендной платы и сроки ее внесения;
- банковские реквизиты юридического лица.
При повторных проверках и проверках выполнения постановлений ЗАК сотрудник органа
госземконтроля должен располагать также информацией о характере зафиксированного
предыдущей проверкой нарушения и сроках его устранения, размере штрафа и сроке его
погашения или других санкциях, принятых ЗАК в отношении землепользователя.
Целью проверки соблюдения земельного законодательства на земельном участке является
выявление нарушений законодательства на проверяемом участке или установление факта их
отсутствия.
Для достижения этой цели сотрудник органа госземконтроля должен сопоставить
нормативное состояние участка с его фактическим состоянием, выехав на проверяемый участок.
На месте он рассматривает весь комплекс упомянутых выше нарушений, касающихся
деятельности землепользователя на участке. Он может проверить документы на право
пользования землей, произвести замеры его границ и площади, осмотреть территорию участка,
возведенные на нем здания и сооружения, проверить их фактическое назначение и использование
и т.д.
По результатам проверки сотрудником органа госземконтроля составляется один или
несколько из следующих документов:
- "Акт о результатах проверки соблюдения земельного законодательства", в котором
удостоверяется, что нарушения земельного законодательства отсутствуют;
- "Указание-предупреждение 06 устранении нарушений земельного законодательства по
результатам проверки", в котором землепользователю предписывается устранить выявленные
нарушения и назначается срок их устранения;
- "Протокол о нарушении земельного законодательства", в котором фиксируется
допущенное нарушение, указывается размер величины накладываемого штрафа или предлагается
рассмотреть данное нарушение на ЗАК и привлечь виновного в нарушении к административной
ответственности.
К "Протоколу", в необходимых случаях, могут прилагаться:
- «Требование о приостановке работ, эксплуатации объектов»;
- «Предписание о прекращении финансирования (кредитования) строительства,
эксплуатации объектов».
В тех случаях, когда нарушение влечет за собой привлечение землепользователя к
административной ответственности, сотрудником органа госземконтроля оформляется "Дело о
нарушении земельного законодательства", которое передается для рассмотрения в ЗАК
горкомзема.

8.3.2. Обеспечение деятельности Земельной административной комиссии горкомзема

Это направление работы имеет целью своевременную и качественную подготовку


документов на рассмотрение ЗАК, обеспечения сбора заинтересованных лиц и оформления
результатов работы ЗАК. Дело о нарушении земельного законодательства, поступившее на
рассмотрение ЗАК, регистрируется, направляется на экспертизу в юридическую службу
горкомзема, по результатам которой оно либо возвращается в орган госземконтроля на
дооформление, либо включается в повестку очередного заседания ЗАК.
В результате рассмотрения Дела о нарушении земельного законодательства ЗАК принимает
решение, которое оформляется в виде "Постановления Земельной административной комиссии"
установленной формы. Ход заседания ЗАК протоколируется. Постановление рассылается
нарушителю и заинтересованным лицам, а один экземпляр его с копиями основных документов
Дела остается в ЗАК. Затем Дело возвращается в орган госземконтроля для контроля выполнения
принятого решения.
В ряде случаев ЗАК может передавать дела следственным органам, в суд или арбитраж.
Контролем за выполнением решений суда и арбитража орган госземконтроля не занимается.

8.3.3. Учет, контроль и проверка исполнения решений органа госземконтроля и ЗАК

Целью учета является фиксация проверок земельных участков сотрудниками органа


госземконтроля и результатов этих проверок, решений, принятых ЗАК, сроков выполнения
поручений, рассмотрения писем государственных учреждений и граждан, сроков выполнения
землепользователями предъявленных к ним требований и примененных санкций, а также
поступающей в орган госземконтроля и ЗАК корреспонденции и движения документов.
Целью контроля и проверки исполнения является обеспечение своевременного выполнения
специалистами госземконтроля и землепользователями своих функциональных обязанностей,
указаний органа госземконтроля и принятых в отношении землепользователей санкций. По
установившейся практике, контроль осуществляется путем выборки сотрудниками органа
госземконтроля и ЗАК из планирующих и учетных документов мероприятий, срок исполнения
которых истекает, и оповещения об этих мероприятиях исполнителей и руководства.
Контрольная проверка участка проводится либо после уведомления органа госземконтроля
со стороны землепользователя об устранении нарушения и погашении штрафа, если он
налагался, либо по истечении установленных сроков устранения нарушения (погашения
штрафа). После внесения штрафа землепользователь представляет в орган госземконтроля
копию платежного поручения (квитанции). О штрафах, взысканных в безусловном порядке
(безакцептное снятие штрафов), орган госземконтроля информирует бухгалтерия горкомзема.
Если при контрольной проверке будет установлено, что нарушение устранено, сотрудником
органа гозземконтроля составляется "Акт о результатах проверки"; вопрос с данным участком
закрывается. Если постановлением ЗАК были приостановлены работы или их финансирование,
составляется "Уведомление о возобновлении работ" или "Уведомление о возобновлении
финансирования (кредитования) работ". Если при контрольной проверке будет зафиксировано,
что нарушение не устранено, а штраф не погашен, сотрудник органа гозземконтроля составляет
"Протокол о нарушении земельного законодательства". Цикл привлечения нарушителя к
ответственности повторяется заново. При этом, кроме выше упоминавшихся документов, в
качестве приложения к "Протоколу" может быть составлен "Акт о необходимости прекращения
права на земельный участок". Это весьма строгое наказание.
Выполнение поручений завершается представлением в соответствующую инстанцию
доклада, а рассмотрение писем - первичным уведомлением о принятии письма к рассмотрению и
письменным ответом о реализации изложенных в письме фактов.

8.3.4. Анализ и отчетность по состоянию соблюдения земельного законодательства в


городе

Целью отчетности является информирование вышестоящих органов о результатах работы


органа госземконтроля и ЗАК, анализ обстановки по соблюдению земельного законодательства в
городе и его административно-территориальных единицах, причин нарушений земельного
законодательства, подготовка предложений по совершенствованию государственного
земельного контроля. Процесс составления отчетов
сводится к сбору, обобщению статистических данных, их обработке и сведению в установленную
форму отчетного документа.
Целью анализа деятельности органа госземконтроля является оценка эффективности
контроля за соблюдением земельного законодательства в городе, работы специалистов по
госземконтролю, а также оценка обстановки в части соблюдения земельного законодательства,
прогноз ее развития и перспективы деятельности органа госземконтроля.
Анализ статистических данных позволяет также оценить:
- тенденции роста (снижения) количества нарушений земельного законодательства по видам
нарушений, субъектам нарушений в административно-территориальных единицах города и в
целом по городу, случаев неисполнительности юридических и физических лиц;
- приоритетные направления деятельности органов государственной земельной инспекции;
- приоритетные направления разработки нормативных и законодательных актов,
направленных на упорядочение использования земель и предупреждение нарушений земельного
законодательства.

Глава 9. ИСПОЛЬЗОВАНИЕ МАТЕРИАЛОВ ДИСТАНЦИОННОГО ЗОНДИРОВАНИЯ


ПРИ ОСУЩЕСТВЛЕНИИ МОНИТОРИНГА ЗЕМЕЛЬ

9.1. Перечень и классификация методов дистанционного зондирования

Материалы дистанционного зондирования Земли находят все более широкое применение при
ведении государственного земельного кадастра и мониторинга земель. Это обусловлено, во-
первых, относительной дешевизной обследования единицы площади дистанционными методами
по сравнению с наземными, особенно при обследовании значительных территорий. Во-вторых,
при дистанционном зондировании отсутствует непосредственный контакт между объектом
исследования и техническими средствами, производящими измерения различных характеристик
объекта, что обеспечивает неизменяемость объекта в процессе обследования. В-третьих, и это
главное, дистанционное зондирование в целом дает более информативные материалы,
характеризующие состояние объекта исследования: в результате зондирования получают
продукцию, характеризующую количественно без пробелов и разрывов целые обследуемые
площади как совокупность множества отдельных точек (естественно, с тем шагом, который
определяется масштабом съемки и ее разрешающей способностью). При наземных обследованиях
в большинстве случаев количественно фиксируется значение интересующего показателя лишь для
ряда отдельных точек пробоотбора, а значения его для промежуточных точек приходится
аппроксимировать.
Методы дистанционного зондирования земной поверхности подразделяются на аэрометоды
(съемка производится из атмосферы) и космические методы (съемка производится из космоса) [2,
14, 31, 63]. При дистанционном зондировании проводят три основных вида работ:
* получение материалов съемки,
* их обработку,
* создание карт и иных (не картографических) материалов по обработанным снимкам.
Аэрокосмические съемочные средства можно классифицировать:
~ по используемому при съемке диапазону спектра электромагнитного излучения;
~ по способу приема электромагнитного излучения;
~ по способу доставки результатов съемки потребителю.
По используемому при съемке диапазону спектра электромагнитного излучения выделяют
средства, работающие в оптическом диапазоне и работающие в радиодиапазоне. Классификация
по этому принципу
должна быть продолжена с постепенным разделением на более узкие спектральные интервалы.
По способу приема электромагнитного излучения выделяют следующие средства:
фотографические, в которых пространственное распределение яркостей непосредственно
записывается на светочувствительных материалах в виде двумерного непрерывного изображения;
оптико-электронные, в которых яркости дискретно измеряются с помощью
фотоэлектрических, термоэлектрических и других приемников через промежуточные
регистрирующие устройства;
радиофизические, в которых информация, получаемая через радиоволны, принимается
антеннами.
По способу доставки результатов съемки потребителю выделяют средства оперативные, в
которых информация о местности может быть передана по радиоканалам в реальном времени, и
неоперативные, продукция которых доставляется только транспортными средствами.

9.2. Сравнительные характеристики фотографической съемки

Фотосъемка - это регистрация видимой и ближней, инфракрасной, области спектра


электромагнитных излучений местности в диапазоне длин волн 0.4-1.1 мкм на
светочувствительных слоях. Именно на этот интервал приходятся максимум энергии солнечного
излучения и минимальная потеря ее за счет рассеяния и поглощения атмосферой. Съемка в этой
зоне позволяет получить наибольшее линейное и энергетическое разрешение. В настоящее время
фотосъемка является одним из основных методов дистанционного зондирования, так как дает
наибольший объем информации при ее геометрической определенности.
Использование материалов аэрофотосъемки при ведении мониторинга городских земель
носит в настоящее время традиционный характер и подробно рассмотрено в литературе;
возможности космической съемки исследованы меньше [2,14,31,63,76,78].
По назначению фотографические системы можно разделить на топографические,
снабженные ортоскопической оптикой, и дешифровочные (фотометрические), оптика которых
обеспечивает высокую точность регистрации энергетической информации. По принципу
построения изображения фотографические системы делят на кадровые, в которых вся плоскость
кадра экспонируется одновременно; панорамные, изображение в которых формируется
последовательно при поперечном угловом движении объектива или зеркала, и щелевые, в
которых изображение получают с помощью неподвижного объектива последовательно на
движущуюся фотопленку через узкую поперечную щель.
Полнота и достоверность создаваемых и обновляемых топографических и тематических
карт в значительной мере определяется качеством проведения работ по дешифрированию
снимков. Качество дешифрирования, в свою очередь, прямо зависит от свойств фотоснимка как
источника информации. Способность фотоснимка передавать в доступной для дешифрирования
и интерпретации форме подробности ландшафта, естественных и искусственных объектов в их
статическом и динамическом состоянии называется их информационными свойствами, к
которым относятся изобразительная способность, измерительная способность и информационная
емкость [2].
Изобразительная способность характеризует возможность получения по снимку сведений
качественного характера для дешифрируемых объектов различного вида. Это функция
геометрического размера объекта, разрешения снимка и коэффициента распознавания формы
объекта. Измерительная способность характеризует возможность определения по
фотоизображению требуемых геометрических характеристик объектов. Она определяется
относительно заданной точности измерений. Общий объем сведений о местности, изображенной
на снимке, оценивается его информационной емкостью. Она зависит от изобразительной и
измерительной способностей снимка, а также от количества сфотографированных объектов,
которое определяется их плотностью, форматом и масштабом снимка. Информационная емкость
- главный критерий при выборе оптимального масштаба снимков при картографировании в
заданном масштабе.
Таким образом, качество дешифрирования снимков определяется их информационными
свойствами. На основе анализа информационных свойств снимков, получаемых различной
съемочной аппаратурой, формулируются требования к аэро- и космической информации,
предназначенной для решения разнообразных задач мониторинга городских земель.

9.3. Сравнительные характеристики нефотографических съемок

Нефотографическая съемка - это регистрация большого диапазона (от нанометров до


метров) длин волн электромагнитных излучений в виде изображений на фотопленке или
магнитном носителе. Наибольшее значение имеют цифровые изображения, полученные из
космоса при регистрации видимой области спектра электромагнитных излучений; инфракрасные
(тепловые) изображения при регистрации излучений с длиной волн от 1 до 15 мкм;
радиолокационные изображения при регистрации радиоволн длиной от миллиметров до метров;
лазерные изображения; регистрирующие отраженные сигналы, излучаемые узким пучком лазера
в направлении подстилающей поверхности Земли.
Информационные и геометрические свойства нефотографических изображений уступают
фотоснимкам, но за пределами видимого света они дают дополнительную информацию,
отсутствующую на фотоснимках.
Многозональная съемка производится в узком спектральном диапазоне при использовании 4-
6 и более каналов, а изображения получаются в достаточно широком интервале спектра от 0.4 до
1.1 мкм. Многозональную съемку можно отнести к фотосъемке, если запись первичного
изображения осуществляется на фотопленку (многозональный космический фотоаппарат МКФ-6
и др.), и к нефотографической, если изображение местности получается непосредственно в
цифровом виде.
Радиолокационная съемка предназначена для распознавания объектов и измерения
расстояний до них по фотоизображениям, полученным с бортовых радиолокационных станций
(РЛС). По сравнению с фотографическими средствами радиолокационная аэрокосмическая
съемка имеет преимущества. Это независимость от метеорологических условий и времени суток;
независимость (принципиальная) разрешающей способности на местности от дальности до
объектов; сравнительно большая полоса захвата на местности; возможность обнаружения
объектов по радиолокационным контрастам; возможность передачи информации с борта
носителя по каналу связи на значительные расстояния.
Еще в недалеком прошлом изображения интерференционной картины отраженных и
опорных сигналов РЛС фотографировались на пленку и подвергались оптической обработке в
спектроанализаторе. Изображение местности вдоль полета получалось на вторичной пленке.
В последние годы в связи с бурным развитием средств вычислительной техники, средств
связи и спутниковых навигационных систем оптическая обработка уступила место цифровой
обработке сигналов РЛС, проводимой непосредственно на борту носителя и на наземных пунктах
приема информации.
Инфракрасная (тепловая) аэрокосмическая съемка (ИКА) занимает одно из главных мест
среди современных средств дистанционного зондирования. ИКА может быть использована
автономно, а также в комплексе с другими средствами.
В основу использования ИКА положена регистрация тепловых контрастов излучений
(отражений) различных тел. Инфракрасные системы преобразовывают тепловые контрасты в
тоновые и регистрируют их в виде фотографического изображения или путем передачи
цифровых данных с борта носителя по каналу связи на наземные пункты приема информации.
ИКА обладает следующими достоинствами: инфракрасные лучи невидимы и при
прохождении воздушной среды ослабляются меньше, чем видимые; аэросъемку местности
можно осуществлять круглосуточно и круглогодично, без подсветки, с некоторыми
ограничениями при наличии облачности, используя так называемые "окна прозрачности"
атмосферы. Им соответствуют следующие диапазоны волн: 0.95-1.05 мкм; 1.2-1.3 мкм; 1.6-1.75
мкм; 2-2.4 мкм; 3.5-4.0 мкм; 8-14 мкм. По этой причине инфракрасную область спектра принято
разделять на четыре части: ближнюю (с длиной волны 0.75-3 мкм), среднюю (3-6 мкм), дальнюю
(6-15 мкм) и очень далекую (15-1000 мкм).
Для получения инфракрасного изображения используется различная сканирующая
аппаратура. Поток лучистой энергии от снимаемой поверхности попадает в оптическую часть,
при этом объектив осуществляет пространственную и спектральную фильтрацию, а также
фокусирует пришедшие лучи на ИК-приемник. Он преобразует их в электрические сигналы,
усиливает, индицирует и регистрирует на фотопленку или магнитный носитель информации.
Существующая ИК-аппаратура позволяет получить информацию о местности с записью
последней как на борту носителя, так и с передачей ее на землю в реальном масштабе времени.
Известно несколько способов получения ИК-изображения и созданы приборы различных
конструкций, отличающиеся видом используемых приемников ИК излучения. К ним относятся
телевизионные устройства с видиконом, тепловизоры всевозможных конструкций и др.
Лазерная съемка. Развитие науки и техники позволило использовать лазерную (Л3)
аэросъемку с ее возможностью при подсвечивании подстилающей поверхности получать
изображение в ночное время. В основе Л3 аэросъемки лежит регистрация отраженного от
подстилающей поверхности излученного лазерного сигнала. Л3 аэросъемка может проводиться в
двух режимах: днем при использовании освещенности местности Солнцем; ночью при
использовании в качестве подсветки направленного излучения лазера.
Лазерная съемка получила применение, в основном в разведывательных (военных) целях.
Практического применения для целей картографирования она не нашла.
Применение материалов дистанционного зондирования в целях специальных разделов
мониторинга земель и тематического картографирования описано в литературе [26, 31, 38]. С
помощью этого метода возможно осуществление как элементарного слежения за появлением и
исчезновением на землях города разнообразных физических объектов и положением их границ,
так и анализ ряда достаточно сложных процессов в городской среде. На рис. 22 видны изменения
ситуации в городе (появление новых построек, изменение береговой линии пруда),
диагностируемые в результате анализа материалов двух аэрофотосъемок (1992 и 1995 г.)· Как
видим, даже три года - срок, достаточный для серьезных изменений в состоянии застройки
городских земель. На рис. 23-24 представлены фрагменты специальных съемок, позволяющих
диагностировать и оценивать некоторые распространенные на городских землях негативные
процессы, как, например, их тепловое, радиационное и химическое загрязнение.
Из космических средств получения данных дистанционного зондирования следует обратить
внимание на отечественную систему космических фотосъемок "Ресурс-Ф", поставляющую
фотоинформацию высокого разрешения, американскую систему "Landsat" и французскую "8РОТ".
Космические снимки, полученные с помощью системы "Ресурс-Ф", представляют собой
исходную многозональную фотоинформацию с высокими геометрическими и фотометрическими
характеристиками (разрешение на местности до 2-3 м) [2]. Ее широко применяют для анализа
динамики современного состояния природных ресурсов, а также для слежения за изменениями
показателей компонентов природно-ресурсного, экологического и социально-экономического
комплексов и объектов недвижимости.

Рис. 22. Анализ изменений границ сооружений и других физических объектов по


аэрофотоматериалам (выполнены ГП РосИМЗ)
Рис. 23. Фрагмент материалов тепловой (ИК) аэросъемки города (выполнены ГНПП
«Аэрогеофизика»)
Рис. 24. Фрагмент материалов радиометрической съемки земель города, проведенной в целях
диагностики процесса их химического загрязнения ураном (выполнены ГП РосИЗМ)

Глава 10. ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ДАННЫХ МОНИТОРИНГА ЗЕМЕЛЬ И ЕГО


ИНФОРМАЦИОННОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ В УСЛОВИЯХ ГОРОДА

10.1. Применение показателей анализа негативных процессов на городских землях и


оценки эффективности их использования при установлении земельных платежей

Важность мониторинга земель определяется как экологическими, так и экономическими


аспектами учета и оценки качества земель. Последний необходим при расчете нормативной цены
земли - показателя, характеризующего, согласно Закону РФ «О плате за землю», стоимость
участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за
расчетный срок окупаемости [47].
Органы законодательной власти субъектов федерации вправе принимать региональные
законодательные акты по порядку оплаты землепользования, которыми могут предусматриваться
поправочные коэффициенты к средним ставкам земельного налога. Так, для городов
Ленинградской области установлена корректировка нормативной цены земли в зависимости от
вида использования земель, их рекреационной ценности и экологического состояния,
обеспеченности инженерными коммуникациями и категории арендаторов [48].
В Москве некоторые показатели оценки качества земель, получаемые при осуществлении
мониторинга, использовались для расчета стартовой цены продажи права на долгосрочную
аренду земельных участков на конкурсной основе [80]. Такая методика позволяет получать
достаточно объективные и адекватные оценки рыночной стоимости отдельных участков, не
требуя сбора и длительного анализа больших объемов информации.
Прогнозируемая стартовая цена права долгосрочной аренды земельного участка 2
определяется как произведение арендной платы за определенный период времени, рассчитанной
по базовой ставке, на ряд поправочных коэффициентов:
  T  S  Ab  F1  ...  F8 ,

где T - срок аренды; S - площадь участка; Ab - базовая ставка арендной платы; Fi -


поправочные коэффициенты.
Здесь в качестве F2 фигурирует совокупный экологический фактор. В зависимости от
экологического состояния территории он колеблется в следующих пределах:
- при наличии высокого уровня шума, загазованности - от 0.8 до 0.9;
- при отсутствии шума и загазованности, хорошем озеленении участка и окружающей
территории - от 1.0 до 1.4.
F6 - фактор плотности застройки. Это не что иное, как знакомый нам по главе 6
коэффициент плотности застройки K 1 . Данный фактор характеризует долю застроенной
площади участка от общей и находится в следующих пределах:
- при плотности застройки в 50-70% - 1.5-2.0;
- при плотности застройки в 71-85% -1.2-1.5;
- при плотности застройки более 85% - 1.0.
Показатели оценки эффективности использования земель также возможно использовать в
практике экономического регулирования землепользования. Обычно их применяют в качестве
корректировочных коэффициентов при расчете арендной платы. Так, показатель D используется
в Москве в качестве поправочного коэффициента при определении величины арендной платы А
за пользование земельным участком [41, 43]:
A  D  S  Ab ,

где A - итоговый размер арендной платы; D - комплексный показатель диспропорций между


существующим и проектируемым использованием данного участка; S - площадь участка; Ab -
базовая ставка арендной платы.
Расчет степени освоения городских земель возможен для осуществления штрафных санкций
при длительном неосвоении земельных участков. Неосвоение земель ведет к амортизации затрат
на освоение новых или улучшение ранее используемых территорий. Это достаточно серьезные
суммы: для Москвы и крупных европейских городов "себестоимость" городских земель
(стоимость инженерного оборудования городской территории) колеблется от 1 до 2 млн. долл./га.
Далее возможно создание системы поправочных коэффициентов к базовым ставкам
платежей. Коэффициенты рассчитываются для территорий меньшего размера - отдельных
земельных участков дифференцированно для земель различных подкатегорий либо различных
функциональных зон. Учитываются лабильные, динамичные показатели, влияющие на оценку
городских земель и достаточно широко варьирующие либо внутри оценочных зон, либо
имеющие значительную временную динамику. Учет этих показателей в полной мере невозможен
при территориально-экономическом оценочном зонировании. Поправочные коэффициенты
должны влиять на итоговые размеры платежей - как налога, так и арендной платы, а также
учитываться при расчете стартовой цены при организации конкурсов, выкупе права аренды.
Примеры поправочных коэффициентов: расчет эффективности использования городских земель,
учет уровня загрязнения земель и воздуха, степени развития карстово-суффозионных явлений.

10.2. Земельная политика в городах

Городская земельная политика должна быть направлена на максимальное стимулирование


строительства и развития города при соблюдении требований рационального использования
городской территории. Реализована земельная политика может быть в рамках менеджмента
земель, под которым в городе следует понимать систему управленческих мероприятий по
организации рационального использования земель в рыночных условиях с учетом максимальной
эффективности при сохранении нормативного качества окружающей среды обитания человека.
Земли городов имеют свои специфические особенности по отношению к землям вообще. Это
вызвано многообразием целей, для которых используются городские земли (их
полифункциональностью), и заключается в меньшем размере городских землепользований -
минимальных объектов наблюдения и оценки, в большей насыщенности территории объектами
недвижимости (их пространственной концентрацией) и, как следствие, в более высоких
требованиях к точности определения их границ и площадей ввиду более высоких размеров
земельных платежей. В городе неизмеримо выше степень техногенного, антропогенного
воздействия на все категории земель. Земельные участки в городе имеют более жесткую
функциональную связь, они взаимозависимы друг от друга, являясь частью единой, целостной,
динамичной системы [16]. Поэтому права землепользователей, вынужденных действовать в
жестких рамках системы, объективно ограничены.
Очень важное отличие городских земель от других - их несельскохозяйственное
использование; здесь земля - пространственно-операционный базис для проживания населения и
размещения производства, разнообразных городских объектов - жилого, промышленного,
культурно-бытового и иного предназначения. Поэтому, в отличие от сельской местности, вопрос о
частной собственности на землю не является ключевым для решения городских проблем. В городе
чрезвычайно сложно обеспечить права граждан-собственников по владению и распоряжению
принадлежащими им земельными участками. Воля и намерения отдельных землепользователей не
должны противостоять общегородским интересам. Кроме того, в городе существуют и
федеральные, республиканские интересы, и интересы региональные, и интересы отдельных
микрорайонов, все из которых следует учитывать. В силу этого для крупных городов наиболее
оптимальным видом пользования землей представляется аренда; в небольших городах допустимо
наличие определенных земель в собственности юридических и физических лиц. Участки
отдельных категорий земель возможно передавать в пожизненное наследуемое владение и
бессрочное (постоянное) пользование.

10.3. Информационное обеспечение мониторинга и охраны городских земель.

Эта задача решается в рамках межведомственного взаимодействия городских организаций,


участвующих в осуществлении мониторинга земель.
Информация организаций - ее держателей находится в распределенной базе данных.
Ведущую роль в ведении мониторинга земель играют территориальные органы Госкомзема. В
структуре городских земельных комитетов предусмотрены подразделения, функцией которых
является осуществление мониторинга земель города. Эти подразделения обычно объединены с
земельно-кадастровыми. В Москве головным держателем банка земельно-кадастровых,
оценочных и мониторинговых данных является Москомзем, которому поручена координация
работ по созданию и развитию системы мониторинга земель [45, 49]. Москомприрода,
Москомархитектура, МосЦГМС, МЛТПО "Мослесопарк", МОБВХО, МГЦ ГСЭН, МНПЦ
"Геоцентр-Москва" предоставляют в головной банк данных и заинтересованным юридическим и
физическим лицам специализированную информацию по состоянию земель города. Их
взаимодействие друг с другом и с заинтересованными лицами изображено схематически на рис.
25, где также указаны и полные наименования организаций.
Организации - держатели соответствующей информации, предоставляющие мониторинговые
данные, а также предприятия и учреждения, выполняющие сбор, систематизацию, обработку и
тиражирование информации, несут ответственность за достоверность и полноту сведений.
Обмен информацией может осуществляться в ручном и автоматизированном режимах,
Предусматриваются каналы связи, обеспечивающие информацией федеральные и городские, в
том числе территориальные (районные, окружные) органы управления.

Рис. 25. схема основных информационных потоков в системе мониторинга земель (на примере
Москвы)
При ведении мониторинга городских земель приходится оперировать значительными
массивами постоянно обновляемой однотипно структурированной информации. Часть этой
информации необходимо архивировать для последующего ретроспективного анализа данных, что
затрудняет ручную обработку материалов мониторинга. Для этого необходимо создавать
геоинформационные системы мониторинга городских земель (ГИС МГЗ).
ГИС МГЗ должна обеспечивать:
- ведение семантической и графической баз данных, их взаимоувязку и объединение в
единую интегрированную среду;
- внесение изменений и дополнений в базу данных;
- статистическую обработку хранимой информации;
- подготовку выходных форм представления информации по соответствующим запросам;
- информационное взаимодействие с органами городского и государственного управления
(по модемной телефонной или оптическо-волоконной линиям связи).
Должна быть предусмотрена возможность интеграции городской ГИС МГЗ в федеральную
систему мониторинга земель, в федеральную и городскую системы экологического мониторинга,
в том числе и телекоммуникационно.
Должна быть обеспечена защита от несанкционированного доступа, в том числе при
передаче информации по каналам связи и на магнитных носителях.
Выбор технических средств при создании ГИС МГЗ определяется объемом создаваемого
банка данных, структурой и характером информационных потоков, требованиями к надежности
системы и сохранности информации.
Для функционирования ГИС МГЗ необходимы различные словари, классификаторы и
тезаурусы. Основные из них - "Классификатор земель города", "Классификатор негативных
процессов на городских землях" и "Классификатор показателей, регистрируемых при ведении
МГЗ".
Выходная информация ГИС МГЗ применяется при разработке рекомендаций по
рациональному землепользованию и охране земель для последующего проектирования, выводу
вредных производств, некоторых градообразующих отраслей.
Пользователями мониторинговых данных в соответствующих объемах могут быть любые
юридические и физические лица, включая иностранные и международные организации,
заинтересованные в их получении. В круг основных пользователей, помимо обладателей
соответствующих прав на земельные участки, включаются организации и лица-асессоры,
риэлторы и девелоперы, участвующие в процессе функционирования земельного рынка как
лицензированные оценщики земель, посредники и инвесторы.
Использование этих данных осуществляется в установленном порядке и по целевому
назначению. Информация специального, конфиденциального и режимного характера используется
в порядке, установленном для ведения секретного делопроизводства.
Органам законодательной (представительной), исполнительной и судебной власти данные
мониторинга предоставляются бесплатно в соответствующих объемах. Прочим юридическим и
физическим лицам интересующие данные предоставляются по их заявкам на хозрасчетной основе.

Заключение

Подводя итоги, отметим еще раз, что детальная характеристика состояния городских земель
совершенно необходима для принятия правильных решений в процессе управления земельными
ресурсами города. Исходя из этого, необходимость знаний по МОГЗ специалистам по управлению
территориями становится очевидной. Сфера их применения - в первую очередь, органы городской
администрации, землеустроительной, архитектурно-строительной и природоохранной служб, а
также научно-исследовательские и проектно-изыскательские учреждения данного профиля.
Мониторинг городских земель - явление развивающееся. Расширение возможностей
технических средств наблюдений за состоянием земель и геоинформационных систем будет
способствовать более широкому использованию результатов мониторинга в сфере управления
территориями.
Замечания и пожелания по содержанию и оформлению пособия прось6а направлять по
адресу: 103064, Москва, К-64, Гороховский пер., МосГУГК, кафедра кадастра и основ земельного
права.
Предметный указатель
Ареалы повышенной опасности 63, 81
Архитектурно-градостроительное состояние земель 9, 94
Безопасная жизнедеятельность 10, 46
Бонитировка 5
Вибрация 90
Визуальная среда города 100. 101
Геоинформационные системы 3. 9. 137
Геологический риск 71
Город 8. 11, 19. 20. 36
Городская среда 3. 19
Городская черта 8, 20
Государственный земельный кадастр 2. 5. 10. 11. 20. 32
Государственный контроль за использованием и охраной земель 110
Градостроительная деятельность 38
Граница города 8, 20
Граница земельного участка 26, 27
Грунты 49, 67, 69
Деградация визуальной среды города 100
Деградация растительности 92, 93
Дистанционное зондирование земель 2, 3, 13, 123
Загрязнение земель микроорганизмами (биологическое) 89
Загрязнение земель радиационное 49, 88
Загрязнение земель химическое 77, 81
Загрязнение земель шумовое 90, 91
Захламление земель 52, 74, 75
Земельные и земельно-имущественные отношения 2, 3, 28
Земельные платежи 31
Земельные ресурсы 18, 20
Земельные уголья 19
Земельный кадастр 4, 5, 9
Земельный кодекс 7, 19, 20
Земельный участок 26, 28, 33
Земельный участок города 26, 27, 28
Земельный фонд 2, 10
Земельный фонд городской 8, 9, 19, 46
Земельный фонд государственный 18
Землевладение 29
Землеемкость застройки 96
Землепользование 3, 9, 29, 33, 35
Земли городов (городские) 3, 7, 19, 20, 26, 28, 46
Земли населенных пунктов 3, 5,19
Земля 2, 4, 18
Зонирование городской территории 38, 39, 41
Инженерно-строительное состояние земель 9, 52, 71
Интенсивность застройки 94
Интенсивность использования земель 95
Информационная система 2, 10
Информационное обеспечение 9, 47, 135
Информационные ресурсы (фонды) 2, 5
Кадастровая оценка земель 9, 33, 34, 48
Карстово-суффозионные процессы 17, 49, 53, 55-57, 62, 71, 134
Категория земель 7, 8, 18, 19, 20, 32, 72
Качество земель 8, 10, 32, 33, 46
Классификация земель 18, 21
Контроль за использованием и охраной земель 9
Ландшафтно-рекреационная территория города 24, 85
Менеджмент земель 134
Мероприятия по охране земель 2, 10, 45
- защитные 46, 63
- инженерные 60
- предупредительные (профилактические, превентивные) 45, 63, 64, 87
- реабилитационные 46, 87
- строительные 64
- эксплуатационные 64
Методы ведения мониторинга земель 2, 12
Мониторинг земель 2-5, 7, 8, 9-13, 20, 46
Мониторинг городских земель 8, 10-12, 14, 17, 48
Мониторинги тематические 12
Наблюдения при ведении мониторинга земель 2, 4, 5, 8, 10-12, 13, 14, 15
Нарушения земельного законодательства 110, 111
Негативные процессы 2, 8, 9, 17, 44, 45, 46, 49
- влияющие на архитектурно-градостроительное состояние земель 45, 94
- влияющие на инженерно-строительное состояние земель 45, 52, 71
- влияющие на социально-правовое состояние земель 45, 94
- влияющие на экологическое и санитарно-гигиеническое состояние земель 45, 73
Недвижимость 2, 28
Недра 4, 18, 19, 52
Нормативная цена земли 31, 132
Нормативы оценки, нормативные требования к состоянию земель 46, 47, 73, 74, 94
Обременения 31
Ограничения землепользования 28, 30
Озелененность земель 92
Оползневые процессы 49. 53. 67. 68
Охрана земель 2. 3, 9, 10, 28, 57. 63. 68. 6«. 87
Оценка земель 3, 32. 48
Оценка состояния (качества) земель 3, 4, 10, 33, 46, 47
Оценка качества земель дифференцированная 33, 34, 81, 85
Периодичность наблюдений 14
Плотность застройки 94, 133
Подсистемы мониторинга земель 7, 10, 11
Подтопление земель 13, 53, 60, 62
Поземельная книга 9, 27
Почвы 4, 18, 19, 49
Правовой режим 18, 20, 31
Производственная территория города 24, 85, 98, 99
Процессы в городской среде 3, 42
Разрешенное использование земель 30, 31
Регулирование землепользования 75
Рекультивация земель 75, 87
Рельеф 18, 19, 49, 52, 68
Рента земельная 32
Ресурсы городские 107,108
Санитарно-гигиеническое состояние земель 4, 9, 73, 93
Селитебная территория города 24, 85, 97
Сеть службы мониторинга 15
Сервитуты 28,31
Система мониторинга земель 11, 14
Службы специализированные по ведению мониторинга земель:
- архитектурно-градостроительная 2, 5, 9, 14, 135
- водного хозяйства 135
- геологическая 5, 7, 135
- гидрометеорологии и контроля (мониторинга) природной среды 5, 7, 14, 135
- землеустройства (земельная) 2, 5, 7, 9, 14, 135
- лесного хозяйства и озеленения 7, 135
- мониторинга земель 5, 9, 10, 135
- охраны природы 7, 9, 14, 135
-санэпиднадзора 5, 7, 135
Состав городских земель 20
Состояние земель, земельного фонда 8-10, 17, 46
Социально-правовое состояние земель 9, 94
Степень освоения городских земель 102, 107
Съемки территории 12, 13, 124-126, 128, 131
- аэросъемка 13, 124
- инфракрасная (тепловая) 13, 126
- космическая 13, 124
-лазерная 127
- многозональная 127
- наземная 12
- нефотографическая 125
- радиолокационная 126
- радиометрическая 131
- специальные 128
- фотографическая 124
Управление землепользованием 2, 90
Уровни мониторинга земель 11, 12
Учет земель 4, 5, 7, 9, 10, 32, 34
Ущерб от негативных процессов 3, 49, 76, 87, 91
Функции городских земель 20
Функциональная организация территории города 22
Функциональное зонирование городских территорий 41
Целевое назначение земель 8, 18, 26, 27, 31, 33
Шум 90, 133
Экологическая безопасность (допустимость) 9, 47
Экологическое состояние земель 2, 4, 9, 10, 46, 73, 93
Экологический мониторинг 4, 7, 11, 12
Экономическая оценка земель 17, 34
Эрозионные процессы 49, 53, 67, 71
Эффективность использования земель 8, 10, 46, 102, 103, 104, 134
Литература

1. Авдоньин Л.Н.. Лежава И.Г.. Смоляр И.М. Градостроительное проектирование. - М. -


Стройиздат. - 1989. - 256 с.
2. Анализ отечественного и зарубежного опыта в области создания кадастровой картографической
информации с использованием материалов дистанционного зондирования : Обзорн. информ. /
ЦНИИГАиК. - М. - 1995. - 68 с.
3. Беккер А.А. Воздух Москвы // Природа. - 1993. - № 8. - С. 30-39.
4. Бойцов И.А.. Гунова В.С.. Кренке Н.А. Ландшафты средневековой Москвы // Изв. РАН. - Сер.
геогр. - 1993. - № 4. - С. 60-75.
5. Варламов А.А. Организация территории с.-х. землевладений и землепользований на эколого-
ландшафтной основе. - М. - 1993. - 190 с.
6. Варламов А.А.. Гальченко С.А.. Ломакин Г.В. Содержание и методы получения, сбора и
хранения земельно-кадастровой информации. - В кн.: Прикладная геоэкология, чрезвычайные
ситуации, земельный кадастр и мониторинг: Сб. трудов, вып. 1 / ГЭИ МАИ; Ин-т литосферы
РАН. - М. - 1995. - С. 81-93.
7. Вендина О.И. Кризис и реформы в Москве: социально-географический аспект // Изв. РАН. -
Сер. геогр. - 1994. - № 2. - С. 74-81.
8. Виноградов Б.В. Космические методы изучения природной среды. - М. - Мысль. -1976.-156 с.
9. Владимиров В.В. Расселение и окружающая среда. - М. - Стройиздат. - 1982. -288 с.
10. Временное методическое пособие по мониторингу мелиорированных земель в Российской
Федерации / Роскомзем; Минсельхоз России. - М. - 1993. - 43 с.
11. Временное положение о порядке работ по рекультивации несанкционированных свалок в г.
Москве: ТСН 11-301-97. - М. - Прима-М. - 1996. - 28 с.
12. Временные нормы и правила проектирования планировки и застройки Москвы : МГСН 1.01-97
/ Правительство Москвы; Москомархитектура. - М. - 1997. - 67 с.
13. Гарай Д.М. Процесс перемен и модернизации общественной безопасности в городе Мехико //
В кн.: Безопасность крупных городов: Мат-лы конф. (Москва, 2-4 апреля 1996 г.). / Науч. ред.
Норкин К.Б. - М. - Р/А "Аркс". - 1997. - С. 515-522.
14. Гарбук С.В.. Гершензон В.Е. Космические системы дистанционного зондирования Земли. - М.
- Скан-Экс - 1997. - 296 с.
15. Генеральные планы промышленных предприятий. Нормы проектирования : СНиП 11-89-80 /
Госстройкомитет СССР. - М. - 1980.
16. Гладкий В.И.. Спиридонов В.А. Городской кадастр и его картографо-геодезическое
обеспечение. - М. - Недра. - 1992. - 252 с.
17. Глазовский Н.Ф. Географические исследования проблемы экологической безопасности
крупных городов // В кн.: Безопасность крупных городов: Мат-лы конф. (Москва, 2-4 апреля
1996 г.). / Науч. ред. Норкин К.Б. - М. - Р/А "Аркс". -1997.-С. 271-274.
18. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений: СНиП 2.07.01-
89 / Госстройкомитет СССР. - М. - 1991. - 57 с.
19. Гражданский кодекс Российской Федерации. Чч. 1, 2. - Н. - НПК "Модус", ТОО "ЮКЭА". -
1996. - 528 с.
20. Земельный кодекс РСФСР / Утв. ВС РСФСР 25.04.91. // В кн.: Сб. законодат. актов по аграр.
реформе в РСФСР, вып. 2. - М. - Сов. Россия. - 1991. - С. 5-77.
21. Земли. Термины и определения: ГОСТ 26640-85; переиздание. - М. - Изд-во стандартов. - 1992.
- 8 с.
22. Израэль Ю.А. Мониторинг состояния и регулирования качества природной среды // В кн.:
Вопр. геогр., вып. 108. Природопользование (геогр. аспекты). - М. -Мысль. - 1978.-С. 64-74.
23. Инструкция по разработке раздела "Охрана окружающей среды" проектной документации на
стадиях ТЭО, проект (рабочий проект) для строительства в г. Москве / Москомприрода;
Мосгосэкспертиза. Под ред. А.Г.Ишкова, Н.В.Оболенского, В.В.Алексашиной. - М. - 1994. -
251 с.
24. Касимов Н.С.. Перельман А.И. Геохимические принципы эколого-географической
систематики городов // Вестн. Моск. ун.та, сер. 5. Геогр. 1993. -№3.-С. 16-21.
25. Классификатор земель города Москвы по цели использования / Госкомзем РФ; Москомзем. №
гос. рег. 03.9.70000502 от 11.03.97. - М. - 1996. - 20 с.
26. Книжников Ю.Ф.. Кравцова В.И.. Лабутина И.А.. Цыпина Э.М.. Январева Л.Ф.
Аэрокосмические методы в социально-экономической географии / Под ред. Ю.Ф.Книжникова.
- М. - Изд-во МГУ. - 1983. - 203 с.
27. Кофф Г.Л.. Котлов В.Ф.. Сизов А.П. Специфика мониторинга земель Москвы // Арх. и строит.
Москвы. - 1996. - № 5. - С. 33-36.
28. Кофф Г.Л.. Минакова Т.Б.. Хилимонюк В.3. Опыт экспертной оценки вклада
геоэкологических, социальных и техногенных факторов в формирование кадастровых оценок
городских земель // В кн.: Прикл. геоэкол., чрезвыч. ситуации, зем. кадастр и мониторинг : Сб.
трудов (вып. 1) / ГЭИ МАИ; ИЛСАН. - М. -1995.-С. 93-100.
29. Кофф Г.Л.. Чеснокова И.В.. Шахраманьян М.А. Оценка социально-экономического ущерба от
опасных процессов на территории России. - В кн.: Прикладная геоэкология, чрезвычайные
ситуации, земельный кадастр и мониторинг: Сб. трудов, вып. 2 / ГЭИ МАИ; Ин-т литосферы
РАН. - М. - 1997. - С. 6-
15.
30. Кофф Г.Л.. Петренко С.И.. Лихачева Э.А.. Котлов В.Ф. Очерки по геоэкологии и инженерной
геологии Московского столичного региона / Под ред. Н.А.Богданова и А.И.Шеко. Ин-т
литосферы РАН; ГЭИ МАИ. - М. - Изд-во РЭФИА.-1997.-185 с.
31. Кравцова В.И. Космические методы картографирования / Под ред. Ю.Ф.Книжникова. - М. -
Изд-во МГУ. - 1995. - 240 с.
32. Критерии оценки экологической обстановки территорий для выявления зон чрезвычайной
экологической ситуации и зон экологического бедствия / Минприроды РФ. - М. - 1992. - 58 с.
33. Крюков Ю.А.. Сизов А.П.. Дарский В.Б.. Берладир А.В. О новых понятиях городского
землепользования // Геодезия и картография. - 1994. - № 10. - С. 47-50.
34. Лойко П.Ф.. Бугера Б.И.. Скалабан В.Д. Разработка концепции формирования ОФЗКД/ГИЗР.-
М.-1988.
35. Методика определения размеров ущерба от деградации почв и земель // Роскомзем; Мин-во
охраны окр. среды и прир. рес-в РФ; Шептухов В.Н., Решетина Т.В., Платонов И.Г. и др. Утв.
11 июля 1994 г. - М. - 1994. - 16 с.
36. Методические указания по оценки степени опасности загрязнения почв химическими
веществами / Минздрав СССР. Гл. сан.-эпид. упр-ние. - М. - 1987. - 25 с.
37. Методические рекомендации по выявлению деградированных и загрязненных земель /
Минприроды РФ; Роскомзем. - М. - 1995. - 50 с.
38. Михайлов А.Е.. Корчуганова Н.И.. Баранов Ю.Б. Дистанционные методы в геологии : Учеб.
для вузов. - М. - Недра. - 1993. - 224 с.
39. Москва : геология и город / Гл. ред. В.И.Осипов, О.П.Медведев. - М. - АО «Московские
учебники и Картолитография». - 1997. - 400 с.
40. О государственной программе мониторинга земель Российской Федерации на 1993-95 г.г. :
Постановл. СМ - Правит. РФ от 5.02.93 № 100 // Рос. газета. -1993. -23 февраля. - № 36.
41. О дополнительных мерах по повышению эффективности использования земель в г. Москве :
Распор. мэра Москвы от 30.12.93 № 768-РМ // В кн.: Сб. нормат. актов по вопросам
землепользования в г. Москве. - М. - Москомзем. - 1996. - С.
215-222.
42. О мерах по улучшению землеустройства : Декрет СНК РСФСР от 09.10.25 // В кн.: Сб. док-тов
по земельному законодат. СССР и РСФСР (1917-1954 г.г.). - М. - 1954.-С. 243.
43. О мерах экономического регулирования использования земель Москвы: Рас-пор. мэра Москвы
от 01.10.96 № 347/1-РМ // В кн.: Сб. нормат. актов по вопросам землепользования в г. Москве. -
М. - Москомзем. - 1996. - С. 420-435.
44. О мониторинге земель : Постановление Правительства Российской Федерации от 15 июля 1992
г. № 491 // Рос. вести. - 1992. - № 37.
45. О мониторинге земель в г. Москве : Распор. мэра Москвы от 6.04.93 № 213-РМ // В кн.: Сб.
нормат. актов по вопросам землепользования в г. Москве. М. - Москомзем. - 1996.-С. 118-125.
46. О недрах : Закон Российской Федерации; утв. 21 февраля 1992 г. № 2395-1.
47. О плате за землю : Закон РФ / в ред. с учетом федерального закона «О внесении изменений и
дополнений в Закон РСФСР "О плате за землю"», принятого ГД РФ 8.07.94, подписанного
Президентом России 9.08.94 г. № 22-ФЗ. - Крестьянские ведомости, 1991, М° 39; Росс. газета,
1994, 13 августа.
48. О плате за землю в Ленинградской области : Закон Ленинградской обл. от 27 10.94 № 8-03.
49. О порядке взаимодействия, правовом статусе выдаваемой информации, обмене данными и
финансировании организаций, работающих в области мониторинга земель г. Москвы : Распор.
мэра Москвы от 6.02.97 X" 105-РМ.
50. О совершенствовании экономического регулирования землепользования промышленных и
иных предприятий в Москве: Распор. мэра Москвы от 8.01.98 № 6-РМ.
51. О создании Единой государственной системы экологического мониторинга : Постановл. СМ -
Правит.РФ от 24.11.93 № 1229 // Собр. актов Президента и Правительства РФ. - 1993. - № 48. -
Ст. 4661. - С. 5277-5278.
52. О состоянии окружающей природной среды Москвы в 1994 году : Гос. доклад /
Москомприрода. - М. - Изд-во РЭФИА. - 1996. - 211 с.
53. О состоянии окружающей природной среды Москвы в 1996 году : Гос. доклад /
Москомприрода. - М. - Изд-во «Прима-Пресс». - 1997. - 311 с.
54. О состоянии и использовании земель города Москвы в 1996 г. : Доклад / Правительство
Москвы; Москомзем; ФКЦ «3емля». - М. - 1997. - 112 с.
55. Об охране природы в РСФСР : Закон РСФСР от 27.10.60 // В кн.: Охрана природы: Сб. нормат.
актов. - М. - Юридич. лит-ра. - 1971. - С. 17.
56. Определение основных понятий видов нарушений земельного законодательства. Штрафные
санкции за нарушения земельного законодательства : Письмо Роскомзема от 29 марта 1994 г. //
В кн.: Гос. контроль за использованием и охраной земель : Нормат. мат-лы, вып. 1 / Роскомзем.
- М. - 1994. - С. 62-65; 364-365.
57. Осипов В.И. Зоны геологического риска на территории Москвы // Вестн. РАН. -1994.-Т. 64.-
№1.-С. 32-45.
58. Осипов В.И. Мегаполисы под угрозой природных катастроф // Вестн. РАН. -1996.-Т. 66. -№ 9.-
С. 771-782.
59. Охрана природы. Почвы. Номенклатура показателей санитарного состояния : ГОСТ 17.4.2.01-
81; переиздание с Изменением № 1 (ИУС 8-85). - М. - Изд-во стандартов. - 1992. - 4 с.
60. Охрана природы. Почвы. Общие требования к классификации почв по влиянию на них
химических загрязняющих веществ : ГОСТ 17.4.3.06-86. - М. - Изд-во стандартов. - 1987. - 5 с.
61. Охрана природы. Почвы. Общие требования к контролю и охране от загрязнения : ГОСТ
17.4.3.04-85. - М. - Изд-во стандартов. - 1986. - 4 с.
62. Охрана природы. Почвы. Термины и определения химического загрязнения : ГОСТ 17.4.1.03-
84. - М. - Изд-во стандартов. - 1984. - 6 с.
63. Попович П.Р.. Лойко П.Ф.. Скалабан В.Д. Мониторинг земель: опыт, проблемы, перспективы
развития / АИУС-агроресурсы. - М. - 1991.
64. Порядок определения размеров ущерба от загрязнения земель химическими веществами /
Минприроды РФ, Роскомзем. - М. - 1993. - 30 с.
65. Почва. город, экология / Под общ. ред. Г.В.Добровольского. - М. - Фонд «3а экономическую
грамотность». - 1997. - 320 с.
66. Разработка методики оценки эффективности использования городских земель всех категорий и
обоснование системы основных параметров и показателей, определяющих эффективность и
освоение городских земель : Отчет о НИР / Москомархитектура; НИиПИ генплана г. Москвы. -
М. - 1994. - 131 с.
67. Рекомендации по прогнозированию и устранению последствий негативных процессов на
городских землях Москвы / Москомзем; Москомприрода; РосИМЗ. № гос. рег. 03.9.70000503. -
М. - 1995. - 65 с.
68. Сизов А.П. Мониторинг и охрана городских земель : Метод. указ. по выполнению практич.
работ для студентов ф-та управления территориями, специальность - «городской кадастр». - М.
- Изд. МИИГАиК. - 1997. - 32 с.
69. Сизов А.П. Оценка городских земель : Учеб. пос. для студентов геодезического ф-та,
специальность - «менеджмент». - М. - Изд. МИИГАиК. - 1996. - 82 с.
70. Сизов А.П.. Антипов А.В.. Кругляк А.М. Оценка качественного состояния земель города
Москвы при ведении их мониторинга // В кн.: Тр. Международ. Форума по пробл. науки,
техники и образования. Вып. 1 / Под. ред. В.П.Савиных, В.В.Вишневского. - М. - Акад. наук о
Земле. - 1997. - С. 69-71.
71. Сизов А.П.. Берладир А.В.. Дарский В.Б. Для чего необходим мониторинг городских земель? //
Московский журнал. - 1994. - № 9. С. 16-18.
72. Сизов А.П.. Берладир А.В.. Дарский В.Б. Некоторые проблемы мониторинга городских земель
(на примере Москвы) // Геогр. и прир. ресурсы. - 1995. - № 4. - С. 108-112.
73. Сизов А.П.. Берладир А.В.. Дарский В.Б.. Голенко А.Н. Мониторинг московских земель //
Земля России. - 1994. - № 4-6. - С. 6-12.
74. Сизов А.П.. Самаев С.Б.. Соколов Л.С. Мониторинг земель и оценка экологической ситуации в
городе // Экология и жизнь. - 1997. - № 2-3 (весна-лето). -С. 59-64.
75. Соколов Л.С.. Астрахан Е.Д. Загрязнение территории Москвы металлами / Природа. - 1993. -№
7.- С. 68-73.
76. Технические предложения на создание системы мониторинга земель России : Проект /
Роскомзем; РосИМЗ. / Беликов А.Б., Беляева Н.В., Вандышева Н.М. и др.-М.-1994.-75с.
77. Технические предложения по оценке и картографированию состояния земельных ресурсов /
Роскомзем. / Беликов А.Б., Вольфсон А.Д., Жиров А.А. и др. - М. - 1994.-31 с.
78. Техническое задание на создание системы мониторинга земель России : Проект / Роскомзем;
РосИМЗ. / Артемов В.А., Беликов А.Б., Беляева Н.В. и др. - М. -1994.-75с.
79. Трахтенгеш Э.А. Программное обеспечение автоматизированных систем управления. -М. -
1974. -288с.
80. Участок участку рознь // Земельные вести. - 1995. - № 8. - С. 4.
81. Филин В.А. Визуальная среда города и безопасность // В кн.: Безопасность крупных городов :
Мат-лы конф. (Москва, 2-4 апреля 1996 г.). / Науч. ред. Норкин К.Б. - М. - Р/А "Аркс". - 1997. -
С. 492-495.
82. Харрисон Г.С. Оценка недвижимости: Учеб. пособ. / Пер. с англ. - М. - РИО МОУ
Полиграфиздата. - 1994. - 231 с.
83. Miller M.H. Soil limitations to crop productivity in Canada // Canadian Journal of Plant Scirnte. – V.
63. – N1. – P. 23-32.
84. Strezemski M. Glowne etapy w dziejach polskiej klasyfikacji bonitacyjnej gruntow // Rocznik
gleboznaweze. – 1985. – Z. 36. – N1. – S. 11-26.
85. Swain K. W. Appraches and methods for evaluating and increasing the crop potential of soils //
Developments in plant and Soil Sciences. – 1983. – N 10. – P. 221-230.
86. Wright Lloyd E. Agricultural land evaluation and site assessment (LESA) : a new agricultural land
protection tool in the U.S.A. // Soil Survey & Land Evaluation. – 1984. – V. 4. - № 2. – P. 25-38.
При подготовке данного пособия были также использованы, с разрешения авторов,
материалы отдельных научно-исследовательских работ, выполненных в рамках Программы
мониторинга земель Москвы.
ПРИЛОЖЕНИЯ

Приложение 1
Перечень рекомендуемых практических занятий

1.1. Функциональное зонирование городских земель и анализ негативных процессов на них.

Работы этого раздела может быть выполнена на бумажной картографической основе М 1:


10 000. Исходным материалом служит фрагмент крупномасштабной карты города на листе
формата А3, что соответствует размерам малого города, административного района крупного
города или 1-2 столичных муниципальных районов. Непосредственно на выдаваемом бланке
целесообразно провести выделение функциональных зон города. Затем на отдельных листах
кальки осуществляется объединение городских земель по их составу (в соответствии с
землеустроительной классификацией) и анализ отдельных негативных процессов: карстово-
суффозионных, подтопления, загрязнения химическими элементами, радиационного загрязнения
земель (на основании выдаваемых табличных данных).
Участки территории города, на которых конкретный негативный процесс может привести
к наиболее серьезным отрицательным последствиям, оконтуриваются и выделяются в качестве
ареалов повышенной опасности. Это осуществляется путем сопряженного анализа двух карт -
конкретного негативного процесса и функционального зонирования городских земель - при их
наложении друг на друга. При сдаче работ студент дает характеристику негативных процессов и
ареалов повышенной опасности, а также выявляет источники этих процессов для своего варианта
работы и предлагает мероприятия по предотвращению их отрицательных последствий.
Возможна реализация задания на цифровой векторной основе в среде Microstation.

1.2. Оценка эффективности использования городских земель

Работа этого раздела может быть выполнена на планово-картографической основе М 1: 2 000.


Исходными материалами служат фрагмент проекта детальной планировки промышленной зоны,
соответствующий территории земельного участка, отведенного для размещения
отдельного промышленного предприятия, и план существующего размещения объектов на этом
же участке, выполненные на листах формата А4. По результатам измерений рассчитываются
характеристики эффективности использования земельного участка.
При сдаче работы студент дает характеристику показателей застройки участка и
эффективности его использования для своего варианта работы и предлагает мероприятия по
повышению эффективности использования земель.
Возможна реализация задания на цифровой векторной основе в среде Microstation. Расчеты
целесообразно осуществлять с помощью программного средства Exel.

1.3. Расчет размеров ущерба от негативных процессов

Работы этого раздела представляют собой расчетные задачи, исходным материалом для
решения которых служат данные, характеризующие интенсивность проявлений негативных
процессов техногенной природы на участке городской территории. Расчеты целесообразно
осуществлять с помощью программного средства Exel.
Приложение 2

Примеры нормативов и корректировочных коэффициентов для расчета ущербов от


негативных процессов

2.1. Коэффициенты экологической ситуации и экологической значимости территории

Экономический район KЭ

Северо-западный 1,3
Центральный 1,6
Северо-Кавказский 1,9
Уральский 1,7
Дальневосточный 1,1

2.2. Коэффициенты учета времени ликвидации загрязнения

Время Время
ликвидации KB ликвидации KB
загрязнения, лет загрязнения, лет
1 0.9 4 3.2
2 1.7 5-10 4.5
3 2.5 Свыше 10 8.0

2.3. Характеристика токсичности некоторых видов отходов


Рекомендуемые методы
Вид отхода Консистенция Класс опасности
утилизации
Осмолы Термическое обезвреживание на
Паста 1
хлорсодержащие спецполигонах
Термическое обезвреживание и
Смесь инсектицидная Жидкая 1
захоронение на спецполигонах
Нефтеотходы Жидкая 2 Сжигание на спецполигонах
Полная утилизация
Катализаторы Твердая 3 хромсодержащие в
промышленности
Отходы мастичного Химическое обезвреживание на
Паста 3
производства спецполигонах
Кремнегель Паста 4 Полное использование
2.4. Нормативы платы за захламление земель
Токсичность Класс опасности (тип) Норматив платы H Пi за захламление земель
размещенных отходов отходов тыс.руб./т тыс.руб./куб.м
Добывающей
0,0025
промышленности
Нетоксичные Перерабатывающей
- 0,115
промышленности
Бытовые - 0,2
Токсичные 1 класс 14 -
2 класс 6 -
3 класс 4 -
4 класс 2 -
2.5. Средние ставки земельного налога в населенных пунктах Российской Федерации (тыс. руб/га;
по состоянию на 1996 г)
Экономический район Численность населения, тыс.чел.
500- 1000- Свыше
До 20 20-50 50-100 100-250 250-500
1000 3000 3000
Северо-западный 1350 2100 2400 2550 2850 - - 5250
Центральный 1500 2250 2550 2700 3000 3450 - 6750
Северо-Кавказский 1200 1950 2250 2400 2700 3150 3600 -
Уральский 1050 1800 2100 2250 2550 3000 3450 -
Дальневосточный - 900 1800 1950 2250 2400 2850 -

2.6. Коэффициенты, учитывающие степень загрязнения земель отдельными химическими


веществами
Степень загрязнения земель K Зi
Допустимая 0
Слабая 0,3
Средняя 0,6
Сильная 1,5
Очень сильная 2,0

2.7. Характеристики степени загрязнения земель отдельными химическими веществами.


Химическ CФi - C ПДКi - C i -фактическое содержание химического вещества в почве,
ое фоновое допустим мг/кг, соответствующее нижеуказанной степени загрязнения
вещество содержан ое валовое
(элемент) ие в содержан допустим очень
слабая средняя сильная
почве, ие, мг/кг ая сильная
мг/кг
Цинк 45 220 <= C ПДКi 221-500 501-1500 1501-3000 >3000
Кадмий 0,12 2,0 <= C ПДКi 2.1-3 3.1-5 5.1-20 >20
Свинец 15 32 <= C ПДКi 33-125 126-250 251-600 >600
Ртуть 0,1 2,1 <= C ПДКi 2.2-3 3.1-5 5.1-10 >10
Медь 15 132 <= C ПДКi 133-200 201-300 301-500 >50
Кобальт 10 - <= C ПДКi 10.1-50 51-150 151-300 >300
Никель 30 80 <= C ПДКi 81-150 151-300 301-500 >500
Мышьяк 2,2 2,0 <= C ПДКi 2.1-20 21-30 31-50 >50

2.8. Коэффициенты, учитывающие глубину загрязнения земель химическими веществами


Глубина загрязнения, K Гi Глубина загрязнения, K Гi
м м
0-0,2 1,0 0-1,5 1,7
0-0,5 1,3 глубже 1,5 2,0

2.9. Нормативы платы за зашумление земель в расчете на одного жителя при различных
эквивалентных уровнях звука (по состоянию на 1991 г.)
Средний эквивалентный Норматив платы за Норматив платы за
уровень звука L , дБА зашумление земель в ночное зашумление земель в дневное
A
время L , руб./чел. время B L , руб./чел.
25 2 1
30 14 7
35 34 16
40 67 28
45 124 45
50 219 69
55 379 104
60 - 153
65 - 222
70 - 316
75 - 452
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ....................................................................................................................................................................................1
Глава 1. ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ ВЕДЕНИЯ МОНИТОРИНГА ГОРОДСКИХ ЗЕМЕЛЬ...............................................2
1.1. История становления и нормативно-правовая база мониторинга городских земель..................................................2
1.2. Общие сведения о мониторинге и охране земель............................................................................................................4
1.3. Методы ведения мониторинга земель и городская опорная сеть наблюдений............................................................7
Глава 2. ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТА МОНИТОРИНГА ГОРОДСКИХ ЗЕМЕЛЬ.......................................................10
2.1. Общие понятия городского землепользования и классификация земель...................................................................10
2.2. Земельный участок города и мониторинг его характеристик......................................................................................15
2.3. Земельные отношения и вещные права на землю.........................................................................................................17
2.4. Земельные платежи и оценка земель..............................................................................................................................19
Глава З. ПРОЦЕССЫ В ГОРОДСКОЙ СРЕДЕ........................................................................................................................21
3.1. Понятие города и процесс формирования городской среды........................................................................................21
3.2. Зонирование городской территории...............................................................................................................................23
3.3. Процессы в городской среде, их анализ и мероприятия по охране земель................................................................25
3.4. Критерии для оценки качественного состояния городских земель.............................................................................28
Глава 4. НЕГАТИВНЫЕ ПРОЦЕССЫ, ВЛИЯЮЩИЕ НА ИНЖЕНЕРНО-СТРОИТЕЛЬНОЕ СОСТОЯНИЕ
ГОРОДСКИХ ЗЕМЕЛЬ...............................................................................................................................................................31
4.1. Общая характеристика процессов, влияющих на инженерно-строительное состояние городских земель............31
4.2. Карстово-суффозионные процессы.................................................................................................................................32
4.2.1. Общая характеристика карстово-суффозионных процессов.................................................................................32
4.2.2. Охрана земель от проявлений карстово-суффозионных процессов.....................................................................34
4.3. Подтопление территории.................................................................................................................................................36
4.3.1. Общая характеристика процесса подтопления.......................................................................................................36
4.3.2. Охрана земель от их подтопления............................................................................................................................38
4.4. Оползневые и эрозионные процессы..............................................................................................................................39
4.4.1. Общая характеристика оползневых и эрозионных процессов..............................................................................39
4.4.2. Охрана земель от воздействия оползней.................................................................................................................41
4.5. Формирование техногенных грунтов.............................................................................................................................41
4.6. Роль процессов, влияющих на инженерно-строительное состояние городских земель, при оценке их качества..42
Глава 5. НЕГАТИВНЫЕ ПРОЦЕССЫ, ВЛИЯЮЩИЕ НА ЭКОЛОГИЧЕСКОЕ И САНИТАРНО-ГИГИЕНИЧЕСКОЕ
СОСТОЯНИЕ ГОРОДСКИХ ЗЕМЕЛЬ.....................................................................................................................................42
5.1. Факторы, влияющие на экологическое и санитарно-гигиеническое состояние городских земель..........................42
5.2. Процесс захламления городских земель........................................................................................................................43
5.2.1. Общая характеристика процесса захламления.......................................................................................................43
5.2.2. Расчет платы за ущерб от захламления городских земель свалками отходов.....................................................44
5.3. Процесс химического загрязнения городских земель...................................................................................................45
5.3.1. Общая характеристика процесса химического загрязнения.................................................................................45
5.3.2. Дифференцированная оценка процесса химического загрязнения......................................................................48
5.3.3. Охрана земель от химического загрязнения...........................................................................................................52
5.3.4. Расчет платы за ущерб от загрязнения городских земель химическими веществами........................................53
5.4. Процесс радиационного загрязнения городских земель...............................................................................................53
5.5. Процесс загрязнения земель микроорганизмами..........................................................................................................54
5.6. Процесс шумового загрязнения городских земель..................................................................................................54
5.6.1. Общая характеристика процесса шумового загрязнения......................................................................................54
5.6.2. Расчет платы за ущерб от шумового загрязнения городских земель...................................................................55
5.7. Процесс деградации растительности..............................................................................................................................55
Глава 6. НЕГАТИВНЫЕ ПРОЦЕССЫ, ВЛИЯЮЩИЕ НА СОЦИАЛЬНО-ПРАВОВОЕ И АРХИТЕКТУРНО-
ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЕ СОСТОЯНИЕ ГОРОДСКИХ ЗЕМЕЛЬ........................................................................................56
6.1. Критерии оценки городских земель с точки зрения социально-правового аспекта..................................................56
6.2. Оценка городских земель с точки зрения архитектурно-градостроительного аспекта.............................................57
6.2.1. Общие архитектурно-градостроительные критерии оценки.................................................................................57
6.2.2. Архитектурно-градостроительные критерии оценки селитебных территорий...................................................59
6.2.3. Архитектурно-градостроительные критерии оценки производственных территорий.......................................59
6.2.4. Структурные критерии оценки состояния городских земель с точки зрения архитектурно-
градостроительного аспекта...............................................................................................................................................60
6.2.5. Деградация визуальной среды города.....................................................................................................................61
Глава 7. ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ГОРОДСКИХ ЗЕМЕЛЬ.....................................................62
7.1. Понятия эффективности использования и степени освоения городских земель.......................................................62
7.2. Методика оценки эффективности использования земель............................................................................................63
7.3. Расчет степени освоения городских земель...................................................................................................................65
7.4. Основные виды ресурсов, определяющие эффективность использования и степень освоения земель..................65
Глава 8. ГОСУДАРСТВЕННЫЙ КОНТРОЛЬ ЗА ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ И ОХРАНОЙ ГОРОДСКИХ ЗЕМЕЛЬ..........66
8.1. Общие сведения о государственном контроле за использованием и охраной земель...............................................66
8.2. Виды нарушений земельного законодательства............................................................................................................67
8.3. Направления деятельности органа госземконтроля в городе.....................................................................................71
8.3.1. Проведение проверок соблюдения земельного законодательства.......................................................................72
8.3.2. Обеспечение деятельности Земельной административной комиссии горкомзема.............................................73
8.3.3. Учет, контроль и проверка исполнения решений органа госземконтроля и ЗАК...............................................73
8.3.4. Анализ и отчетность по состоянию соблюдения земельного законодательства в городе.................................74
Глава 9. ИСПОЛЬЗОВАНИЕ МАТЕРИАЛОВ ДИСТАНЦИОННОГО ЗОНДИРОВАНИЯ ПРИ ОСУЩЕСТВЛЕНИИ
МОНИТОРИНГА ЗЕМЕЛЬ........................................................................................................................................................74
9.1. Перечень и классификация методов дистанционного зондирования..........................................................................74
9.2. Сравнительные характеристики фотографической съемки..........................................................................................75
9.3. Сравнительные характеристики нефотографических съемок......................................................................................76
Глава 10. ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ДАННЫХ МОНИТОРИНГА ЗЕМЕЛЬ И ЕГО ИНФОРМАЦИОННОЕ
ОБЕСПЕЧЕНИЕ В УСЛОВИЯХ ГОРОДА...............................................................................................................................79
10.1. Применение показателей анализа негативных процессов на городских землях и оценки эффективности их
использования при установлении земельных платежей......................................................................................................79
10.2. Земельная политика в городах.......................................................................................................................................81
10.3. Информационное обеспечение мониторинга и охраны городских земель...............................................................81
ПРИЛОЖЕНИЯ...........................................................................................................................................................................88
Приложение 1...........................................................................................................................................................................88
Приложение 2...........................................................................................................................................................................88