Отчет Выхино От 23.12.2020

ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ
№ А-34620/20
100% доли в уставном капитале ООО «ТПУ Выхино» (полное

наименование – ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ
ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ТПУ ВЫХИНО». ОГРН 1197746603988.
Место нахождения: 129110, г. Москва, Щепкина, д. 51/4, стр. 2,
комната 9)
Дата оценки – 14.12.2020

Дата составления отчета об оценке – 21.12.2020
ИСПОЛНИТЕЛЬ: ЗАКАЗЧИК:
OOO «ЛАИР» ООО «МОСКОВСКИЕ
ТРАНСПОРТНЫЕ УЗЛЫ»
Санкт‐Петербург
2020
Группа Компаний Лаир (далее – ГК Лаир) образована в 1997 году. В настоящее время
объединяет в своем составе несколько юридических лиц. Основной офис ГК Лаир
находится в Санкт‐Петербурге, филиалы и представительства созданы в Москве,
Череповце, Мурманске, Курске и Самаре.
В настоящее время в ГК Лаир работают более 140 квалифицированных сотрудников,
часть из которых имеет ученые степени, являются действующими
сертифицированными членами RICS (Королевского института сертифицированных
специалистов в области недвижимости, строительства и землепользования), более 40
специалистов имеют сертификацию высшей категории на соответствие требованиям
Евразийских профессиональных стандартов ЕОЭС, прошли единый квалификационный
экзамен на звание эксперта в соответствии с требованиями Минэкономразвития России
и являются членами семи саморегулируемых организаций (СРО) России.
Компания сертифицирована по международной системе менеджмента качества ISO
9001:2009, имеет лицензию на право работ с использованием сведений, составляющих
государственную тайну, а также лицензию на право работы с объектами атомной
энергетики.
Компания с начала проведения рейтинга оценочной и консалтинговой деятельности
входит в десятку крупнейших компаний России по данным агентства «Эксперт РА».
По итогам рейтинга за 2014 и 2015 года Компания заняла 1 место в России по уровню
делового потенциала российских оценочных компаний («Российская газета» №6717 от
07.07.2015 и № 7014 от 06.07.2016), является двукратным лауреатом Национальной
Премии в области аудита, оценки, экспертизы и консалтинга, присуждаемой
«Всероссийским профессиональным союзом работников аудиторских, оценочных,
экспертных и консалтинговых организаций». В 2015 году Компания стала лауреатом
Премии «Большой консалтинг» в номинации «Лидер рынка оценки».
Мы активно сотрудничаем с государственными корпорациями, промышленными
группами, при которых аккредитованы: Росимущество, Государственная корпорация
развития «ВЭБ.РФ», ПАО «ГАЗПРОМ», АО «ОСК», ПАО «НК «Роснефть», ПАО «ЛУКОЙЛ»,
ПАО «Россети», ПАО «Русгидро», Объединенная компания «РУСАЛ», ПАО «Интер РАО»,
ПАО АК «АЛРОСА», ОАО «РЖД», ГК «Ростех», АО «РОСНАНО», ГК «Росатом», АО «Концерн
ВКО «Алмаз‐Антей», ГК «Росавтодор», ПАО «Аэрофлот», ПАО «МОЭСК», ПАО «МОЭК», ГК
«Стройгазконсалтинг», ГК «Роскосмос», ООО «Север Групп», АО «Росгеология», а также с
ведущими кредитно‐финансовыми учреждениями: ПАО Сбербанк, АБ «Россия», Банк ВТБ
(ПАО), АО «Россельхозбанк», АО «Райффайзенбанк», АО «Альфа‐Банк» и другими
крупными банками.
Специалистами ГК Лаир выполнено более 30 тысяч отчетов об оценке бизнеса,
имущественных комплексов и других активов, а также по оспариванию кадастровой
стоимости (как земельных участков, так и объектов капитального строительства).
Россия, 197342, г. Санкт‐Петербург, ул. Сердобольская, д. 64, корпус 1, лит. А,

тел. / факс: + 7 (812) 317‐77‐60, e‐mail: mail@kglair.ru
2
Генеральному директору
ООО «МОСКОВСКИЕ ТРАНСПОРТНЫЕ УЗЛЫ»
Г-ну Егорову А. В.
Уважаемый Александр Владимирович!
Согласно Договору от 27.11.2020 №124118, сотрудниками ООО «ЛАИР» выполнена оценка
рыночной стоимости 100% доли в уставном капитале ООО «ТПУ Выхино» (далее – Объект
оценки). ООО «ТПУ Выхино» расположено по адресу: 129110, г. Москва, Щепкина, д. 51/4, стр. 2,
комната 9.
Оценка проведена в соответствии с действующими нормативно‐правовыми актами
и стандартами оценочной деятельности:
 Федеральным законом от 29.07.1998 №135‐ФЗ «Об оценочной деятельности
в Российской Федерации» (в действующей на датусоставленияОтчетаредакции);
 Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к
проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденным Приказом Минэкономразвития
России от 20.05.2015 № 297;
 Федеральным стандартом оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)»,
утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 298;
 Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)»,
утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299;
 Федеральным стандартом оценки «Оценка бизнеса (ФСО № 8)», утвержденным
Приказом Минэкономразвития России от 01.06.2015 № 326;
 стандартами и правилами оценочной деятельности Ассоциации
 «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» (в действующей на
дату составления Отчета редакции);
 стандартами и правилами оценочной деятельности Саморегулируемой организации
Ассоциации оценщиков «Сообщество профессионалов оценки» (в действующей на
дату составления Отчета редакции).
Проведенный анализ и расчеты позволяют сделать вывод, что рыночная стоимость1 100%
доли в уставном капитале ООО «ТПУ Выхино» по состоянию на 14.12.2020 с учетом
округления составляет:
27 444 000 (Двадцать семь миллионов четыреста сорок четыре тысячи) рублей.
Характеристика Объекта оценки, анализ рынка, описание расчетов и необходимые
обоснования представлены в соответствующих разделах отчета об оценке (далее – Отчет),
отдельные части которого не могут трактоваться обособленно, а только с учетом полного
текста Отчета и всех принятых в нем допущений и ограничений.
В случае необходимости нами могут быть даны дополнительные разъяснения и
комментарии.
Благодарим за возможность оказать Вам услуги.

С уважением,
Директор ООО «ЛАИР» /Смирнов А. П./
1Согласно п. 2 ст. 149 Налогового кодекса Российской Федерации, реализация (а также передача, выполнение,
оказание для собственных нужд) долей в уставном (складочном) капитале организаций, паев в паевых фондах
кооперативов и паевых инвестиционных фондах, ценных бумаг и инструментов срочных сделок (включая
форвардные, фьючерсные контракты, опционы) не подлежит налогообложению НДС (освобождается от
налогообложения НДС) на территории Российской Федерации.
Россия, 197342, г. Санкт‐Петербург, ул. Сердобольская, д. 64, корпус 1, лит. А,

тел. / факс: + 7 (812) 317‐77‐60, e‐mail: mail@kglair.ru
3
Оглавление
1. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ................................................................................................................... 6
2. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ ............................................................................................................................................ 8
3. СВЕДЕНИЯ О СОБСТВЕННИКЕ (ПРАВООБЛАДАТЕЛЕ) ОБЪЕКТА.................................................12
3.1. СВЕДЕНИЯ О СОБСТВЕННИКЕ (ПРАВООБЛАДАТЕЛЕ) ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ...................12
3.2. СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ.....................................................................................................12
3.3. СВЕДЕНИЯ ОБ ОЦЕНЩИКАХ ...................................................................................................................12
3.4. СВЕДЕНИЯ О НЕЗАВИМОСТИ ОЦЕНЩИКОВ...................................................................................13
3.5. СВЕДЕНИЯ ОБ ИСПОЛНИТЕЛЕ (ЮРИДИЧЕСКОМ ЛИЦЕ, С КОТОРЫМ ОЦЕНЩИКИ
ЗАКЛЮЧИЛИ ТРУДОВОЙ ДОГОВОР).................................................................................................................13
3.6. СВЕДЕНИЯ О НЕЗАВИСИМОСТИ ЮРИДИЧЕСКОГО ЛИЦА, С КОТОРЫМ ОЦЕНЩИКИ
ЗАКЛЮЧИЛИ ТРУДОВОЙ ДОГОВОР ..................................................................................................................14
4. ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ ......................................................................................................15
5. ПРИНЯТЫЕ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ........................................................16
5.1. ОСНОВНЫЕ ДОПУЩЕНИЯ .........................................................................................................................16
6. ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНОСТЬ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТОИМОСТИ ....................................................................18
7. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ И ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ОРГАНИЗАЦИИ, ..........................................19
7.1. ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ, ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ОЦЕНЩИКОМ И УСТАНАВЛИВАЮЩИХ
КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ....................19
7.2. ДАННЫЕ ОБ ОБЪЕКТЕ ОЦЕНКИ............................................................................................................19
7.3. ДАННЫЕ ОБ ОРГАНИЗАЦИИ, ВЕДУЩЕЙ БИЗНЕС ........................................................................19
7.4. ИНФОРМАЦИЯ О СОЗДАНИИ И РАЗВИТИИ БИЗНЕСА, УСЛОВИЯХ
ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ ОРГАНИЗАЦИИ, ВЕДУЩЕЙ БИЗНЕС ..............................................................19
7.5. ИНФОРМАЦИЯ О ВЫПУСКАЕМОЙ ПРОДУКЦИИ И/ИЛИ ВЫПОЛНЯЕМЫХ РАБОТАХ,
ОКАЗЫВАЕМЫХ УСЛУГАХ ......................................................................................................................................23
7.6. ПРОГНОЗНЫЕ ДАННЫЕ ОРГАНИЗАЦИИ ..........................................................................................23
7.7. СТРУКТУРА УСТАВНОГО КАПИТАЛА .................................................................................................24
7.8. ОРГАНИЗАЦИОННАЯ СТРУКТУРА ОБЩЕСТВА..............................................................................24
7.9. ПРАВА УЧАСТНИКОВ ОБЩЕСТВА ........................................................................................................24
7.10. РАСПРЕДЕЛЕНИЕ ПРИБЫЛИ .............................................................................................................24
7.11. СВЕДЕНИЯ О НАЛИЧИИ И УСЛОВИЯХ КОРПОРАТИВНОГО ДОГОВОРА ......................24
7.12. СТРУКТУРА СОБСТВЕННОСТИ ОРГАНИЗАЦИИ .......................................................................24
7.13. КОРПОРАТИВНАЯ СТРУКТУРА .........................................................................................................25
7.14. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕЩНЫХ (ИМУЩЕСТВЕННЫХ) ПРАВ .........................................................25
8. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ, ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ, А ТАКЖЕ
ВНЕШНИХ ФАКТОРОВ, ВЛИЯЮЩИХ НА СТОИМОСТЬ ..................................................................................26
8.1. ОСНОВНЫЕ ТЕНЦЕНЦИИ И ИТОГИ СОЦИАЛЬНО‐ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ
РОССИИ ЗА НОЯБРЬ 2020 Г. ...................................................................................................................................26
8.2. ПРОГНОЗ МАКРОЭКОНОМИЧЕСКИХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ ................................................................29
8.3. ТЕНДЕНЦИИ И ПРОГНОЗЫ ЭКСПЕРТОВ РЫНКА .........................................................................30
8.4. СОСТОЯНИЕ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ОТРАСЛИ, ДРУГИЕ РЫНОЧНЫЕ ДАННЫЕ
.................................................................................................................................................................................31
4
8.5. ОБЗОР РЫНКА ТОРГОВЫХ ПОМЕЩЕНИЙ МОСКВЫ В III КВАРТАЛЕ 2020 ГОДА........31
8.6. ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ОТРАСЛИ................................................................................................34
9. ФИНАНСОВАЯ ИНФОРМАЦИЯ, ИНФОРМАЦИЯ О РЕЗУЛЬТАТАХ .................................................36
9.1. МЕТОДОЛОГИЯ ФИНАНСОВОГО АНАЛИЗА ..........................................................................................36
9.2. ФОРМУЛЫ РАСЧЕТА АНАЛИТИЧЕСКИХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ ..............................................................37
9.3. ПОКАЗАТЕЛИ ФИНАНСОВОЙ УСТОЙЧИВОСТИ ..................................................................................38
9.4. ПОКАЗАТЕЛИ РЕНТАБЕЛЬНОСТИ .............................................................................................................39
9.5. ПОКАЗАТЕЛИ ЭФФЕКТИВНОСТИ БИЗНЕСА .........................................................................................40
9.6. ПОКАЗАТЕЛИ ДЕЛОВОЙ АКТИВНОСТИ ..................................................................................................40
9.7. ПОДГОТОВКА ФИНАНСОВОЙ ОТЧЕТНОСТИ ........................................................................................42
9.7.1. Порядок подготовки финансовой отчетности для анализа ...................................................42
9.7.2. Скорректированная финансовая отчетность .................................................................................42
9.7.3. Трансформированная финансовая отчетность .............................................................................42
10. ОБОСНОВАНИЕ ВЫБОРА ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ................................................45
10.1. АНАЛИЗ ВОЗМОЖНОСТИ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ ...................................45
10.2. ПРОЦЕДУРА СОГЛАСОВАНИЯ ПОЛУЧЕННЫХ РЕЗУЛЬТАТОВ..........................................47
10.3. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ОБ ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ПОДХОДАХ .....................................................................49
11. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В ЧАСТИ..................................................52
11.1. ВЫБОР ДЕНЕЖНОГО ПОТОКА...........................................................................................................52
11.2. ГОРИЗОНТ ПРОГНОЗИРОВАНИЯ .....................................................................................................53
11.3. РАСЧЕТ ДЕНЕЖНОГО ПОТОКА НА ИНВЕСТИРОВАННЫЙ КАПИТАЛ ...........................53
11.4. ПРОГНОЗ ПОСЛЕНАЛОГОВОЙ ОПЕРАЦИОННОЙ ПРИБЫЛИ (NOPAT) ДОХОДЫ ....54
11.5. РАСХОДЫ ......................................................................................................................................................54
11.6. АМОРТИЗАЦИОННЫЕ ОТЧИСЛЕНИЯ И КАПИТАЛОВЛОЖЕНИЯ ...................................55
11.7. ПРОЧИЕ ДОХОДЫ И РАСХОДЫ ..........................................................................................................55
11.8. ИЗМЕНЕНИЕ СОБСТВЕННОГО ОБОРОТНОГО КАПИТАЛА ..................................................80
11.9. СТАВКА ДИСКОНТИРОВАНИЯ ..........................................................................................................80
11.10. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ СОБСТВЕННОГО КАПИТАЛА ...............................................................81
11.11. РАСЧЕТ СРЕДНЕВЗВЕШЕННОЙ СТОИМОСТИ КАПИТАЛА (WACC) ................................81
11.12. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ КОМПАНИИ ..................................................................................................81
11.13. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ............................................................................................................................................83
12. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ И ЗАКЛЮЧЕНИЕ ОБ ................................................84
14. СЕРТИФИКАТ СТОИМОСТИ .................................................................................................................................85
15. ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ, ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ И
УСТАНАВЛИВАЮЩИХ КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И ...................................................................................................86
16. ПЕРЕЧЕНЬ ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ ..........................................................87
16.1. НОРМАТИВНЫЕ ДОКУМЕНТЫ ..........................................................................................................87
16.2. МЕТОДИЧЕСКИЕ МАТЕРИАЛЫ .........................................................................................................87
16.3. ИСТОЧНИКИ РЫНОЧНОЙ И ОБЩЕЙ ИНФОРМАЦИИ ............................................................88
17. ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ...............................................................................................................................89
ПРИЛОЖЕНИЕ 1................................................................................................................................................................91
5
1. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ
Таблица 1. Основные факты и выводы

I. ОСНОВАНИЕ ДЛЯ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНЩИКАМИ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
Оценка проводится по Договору от 27.11.2020
Основание для проведения Оценщиками
№124118, заключенному между Заказчиком и ООО «ЛАИР»
оценки Объекта оценки
II. ОБЩАЯ ИНФОРМАЦИЯ, ИДЕНТИФИЦИРУЮЩАЯ ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ
Наименование объекта: 100% доля в уставном капитале
ООО «ТПУ Выхино» (ООО «ТПУ ВЫХИНО», ОГРН
1197746603988 от 08.10.2019,
место нахождения: 129110, г. Москва, Щепкина, д. 51/4,
стр. 2, комната 9)
Объект оценки
Полное и сокращенное фирменное Полное фирменное наименование организации –
наименование организации (включая Общество с ограниченной ответственностью «ТПУ
организационно‐правовую форму), доля в Выхино», сокращенное наименование – ООО «ТПУ
уставном (складочном) капитале которой ВЫХИНО».
оценивается, а также ее место нахождения, ОГРН: 1197746603988.
основной государственный регистрационный Дата присвоения ОГРН: 08.10.2019.
номер (ОГРН) Место нахождения: 129110, г. Москва, Щепкина, д. 51/4, стр. 2,
комната 9
На момент проведения оценки полномочия на

Собственник (правообладатель) Объекта распоряжение долями в уставном капитале
оценки ООО «ТПУ ВЫХИНО» в размере 100 %
принадлежат:
- Обществу с ограниченной ответственностью

«Московские транспортные узлы» принадлежит
доля в уставном капитале Общества в размере
99,99% номинальной стоимостью 299 970
(двести девяносто девять тысяч девятьсот
семьдесят) рублей 00 копеек;
- Егорову Александру Владимировичу (ИНН

772152612968) принадлежит доля в уставном
капитале Общества в размере 0,01%
номинальной стоимостью 30 (тридцать) рублей
00 копеек.
Право собственности
Оцениваемые права на объект оценки и Ограничения (обременения) прав, учитываемых при
имеющиеся обременения (ограничения) прав проведении оценки, не выявлено
Балансовая (остаточная) стоимость Объекта
137 000 руб.
оценки на дату оценки, руб.
III. РЕЗУЛЬТАТЫ ОЦЕНКИ, ПОЛУЧЕННЫЕ ПРИ ПРИМЕНЕНИИ РАЗЛИЧНЫХ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ
Результаты оценки, полученные с применением
Подход Вес при согласовании
подходов, руб.
Затратный обоснован отказ х
Сравнительный обоснован отказ х
Доходный 27 444 000 1,0
IV. ИТОГОВАЯ ВЕЛИЧИНА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
Рыночная стоимость Объекта оценки, с учетом округления, руб. 27 444 000
V. ОГРАНИЧЕНИЯ И ПРЕДЕЛЫ ПРИМЕНЕНИЯ ПОЛУЧЕННОЙ ИТОГОВОЙ СТОИМОСТИ
6
Согласно п. 3 ФСО № 3 и ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135‐ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации», итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в
отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом от
29.07.1998 № 135‐ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», признается достоверной и
рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном
законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135‐ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации», рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения
сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных
законодательством Российской Федерации.
Полученная итоговая величина стоимости Объекта оценки может быть использована только в соответствии с
предполагаемым использованием результатов оценки, установленным Заданием на оценку.
7
2. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ
8
9
10
11
3. СВЕДЕНИЯ О СОБСТВЕННИКЕ (ПРАВООБЛАДАТЕЛЕ) ОБЪЕКТА
ОЦЕНКИ, ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ, ОЦЕНЩИКАХ И ИСПОЛНИТЕЛЕ
3.1. СВЕДЕНИЯ О СОБСТВЕННИКЕ (ПРАВООБЛАДАТЕЛЕ) ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
Собственником (правообладателем) Объекта оценки является:

 Общество с ограниченной ответственностью «Московские транспортные
узлы», сокращенное наименование – ООО «МТУ» – 99,99% доля;
 Егоров Александр Владимирович (ИНН 772152612968) – 0,01%.
Реквизиты юридического лица:
Юридический адрес
(место нахождения): 129110, г. Москва, Щепкина, д. 51/4, стр. 2, комната 5
ОГРН: 1197746528550.
Дата присвоения ОГРН: 27.08.2019.
3.2. СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ
Общество с ограниченной ответственностью «Московские транспортные узлы»

(сокращенное наименование – ООО «МТУ») (далее – Заказчик).
Юридический адрес (место нахождения): 129110, г. Москва, Щепкина, д. 51/4, стр. 2,
комната 5
ОГРН: 1197746528550.
3.3. СВЕДЕНИЯ ОБ ОЦЕНЩИКАХ
Информация об оценщиках, подписавших отчет об оценке (далее – Оценщики),

представлена в таблице далее.
Таблица 2. Сведения об Оценщике
Фамилия, имя, отчество оценщика Городецкая Татьяна Александровна
Место нахождения и почтовый адрес:

195009, Санкт‐Петербург, ул. Комсомола, д. 41, лит. А
Место нахождения, почтовый адрес,
тел.: (812) 337‐66‐30,
телефон, электронный адрес оценщика
электронный адрес: T.Gorodetskaya@kglair.ru
Сведения о членстве в оценщик является членом Ассоциации «Саморегулируемая

саморегулируемой организации организация оценщиков «Экспертный совет»
оценщиков (рег. № в реестре 2457 от 30.06.2017)
Диплом о профессиональной переподготовке ПП №557330,

выданный Межотраслевым институтом повышения
Документы, подтверждающие квалификации Санкт‐Петербургского государственного
получение профессиональных знаний в политехнического университета, 10.07.2003, Свидетельство
области оценочной деятельности о повышении квалификации №0083/2012, выданное НОУ
ДПО Институт профессионального образования 25.05.2012
Страховой полис № СПФ/18/ГОоц№100898 с 29.06.2018 по

Сведения о страховании гражданской 31.12.2020 на сумму 50 000 000 (Пятьдесят миллионов) руб.,
ответственности оценщика выданный ООО РСО «ЕВРОИНС»
12
Квалификационный аттестат в области оценочной
деятельности по направлению оценочной деятельности
«Оценка бизнеса» №001542‐3 выдан 22.12.2017, срок
действия до 21.12.2020.
Сведения о наличии деятельности по направлению оценочной деятельности
квалификационного аттестата «Оценка недвижимости» №000248‐1 выдан 03.10.2017, срок
действия до 03.10.2020
деятельности по направлению оценочной деятельности
«Оценка движимого имущества» №006972‐2 выдан
26.03.2018, срок действия до 26.03.2021
Стаж работы в оценочной
деятельности 23 года
Прочие организации, специалисты к проведению оценки и подготовке Отчета об оценке

не привлекались.
3.4. СВЕДЕНИЯ О НЕЗАВИМОСТИ ОЦЕНЩИКОВ
Настоящим Оценщики подтверждают полное соблюдение принципов независимости,

установленных ст. 16 Федерального закона от 29.07.1998 №135‐ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации», при осуществлении оценочной деятельности и
составлении настоящего Отчета об оценке. Более того, нормы о соблюдении принципа
независимости оценщиками при осуществлении оценочной деятельности установлены
Типовыми правилами профессиональной этики оценщиков, утвержденных приказом
Минэкономразвития России от 30.09.2015 № 708.
Оценщики не являются учредителем, собственником, акционером, должностным лицом
или работником юридического лица – заказчика, лицами, имеющими имущественный
интерес в Объекте оценки. Оценщики не состоят с указанными лицами в близком
родстве или свойстве.
Оценщики не имеют в отношении Объекта оценки вещных или обязательственных прав
вне договора и не являются участниками (членами) или кредиторами юридического
лица – заказчика, равно как и заказчик не является кредитором или страховщиком
Оценщиков.
Размер оплаты Оценщикам за проведение оценки объекта оценки не зависит от
итоговой величины стоимости объекта оценки, указанной в настоящем Отчете об
оценке.
3.5. СВЕДЕНИЯ ОБ ИСПОЛНИТЕЛЕ (ЮРИДИЧЕСКОМ ЛИЦЕ, С КОТОРЫМ

ОЦЕНЩИКИ ЗАКЛЮЧИЛИ ТРУДОВОЙ ДОГОВОР)
Общество с ограниченной ответственностью «ЛАИР» (сокращенное наименование –

ООО «ЛАИР») (далее – Исполнитель).
Юридический адрес
(место нахождения): 197342, г. Санкт‐Петербург, ул. Сердобольская, д. 64,
корпус 1, литера А.
Почтовый адрес: 195009, Россия, г. Санкт‐Петербург, ул. Комсомола, д. 41,
лит. А, БЦ «Финляндский».
ОГРН: 1027807581141.
Гражданская ответственность Исполнителя при осуществлении оценочной
деятельности застрахована в соответствии с правилами страхования ответственности
юридического лица по договору страхования гражданской ответственности оценщиков
(ООО РСО «ЕВРОИНС», Договор СПФ/18/ГОоц№100971 от 21.08.2018 с учетом ДС № 1
13
от 21.08.2018, ДС №2 от 19.12.2018, ДС №3 от 14.10.2019, выдан на срок с 01.01.2019
по 31.12.2020, страховая сумма 1 100 000 100 (Один миллиард сто миллионов сто) руб.
3.6. СВЕДЕНИЯ О НЕЗАВИСИМОСТИ ЮРИДИЧЕСКОГО ЛИЦА, С КОТОРЫМ

ОЦЕНЩИКИ ЗАКЛЮЧИЛИ ТРУДОВОЙ ДОГОВОР
Настоящим ООО «ЛАИР» подтверждает полное соблюдение принципов независимости,

установленных ст. 16 Федерального закона от 29.07.1998 № 135‐ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации».
ООО «ЛАИР» подтверждает, что не имеет имущественного интереса в объекте оценки и
(или) не является аффилированным лицом заказчика.
Размер денежного вознаграждения за проведение оценки Объекта оценки не зависит от
итоговой величины стоимости Объекта оценки, указанной в настоящем Отчете об
оценке.
14
4. ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ
Настоящий Отчет выполнен в соответствии с Федеральными стандартами оценки,

являющимися обязательными к применению при осуществлении оценочной
деятельности:
 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО
№ 1)», утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015
№ 297, – стандарт определяет общие понятия оценки, подходы к оценке и
требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении
оценочной деятельности,
 «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержден Приказом
Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 298, – стандарт раскрывает
цель оценки, предполагаемое использование результата оценки, а также
определение рыночной стоимости и видов стоимости, отличных от
рыночной стоимости,
 «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержден Приказом
Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299, – стандарт устанавливает
требования к составлению и содержанию отчета об оценке, информации,
используемой в отчете об оценке, а также к описанию в отчете об оценке
применяемой методологии и расчетам,
 «Оценка бизнеса (ФСО № 8)», утвержден Приказом Минэкономразвития
России 01.06.2015 № 326, – стандарт разработан с учетом международных
стандартов оценки и федеральных стандартов оценки, утвержденных
Минэкономразвития России, и содержит требования к проведению оценки:
акций, паев в паевых фондах производственных кооперативов, долей в
уставном (складочном) капитале,
а также в соответствии со стандартами и правилами оценочной деятельности
саморегулируемой организации, членом которой являются Оценщики:
 стандартами и правилами оценочной деятельности Ассоциации
«Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» (в
действующей редакции);
 стандартами и правилами оценочной деятельности Саморегулируемой
организации Ассоциации оценщиков «Сообщество профессионалов оценки»
(в действующей редакции).
В рамках проведения расчетов в настоящем Отчете были использованы отечественные и
зарубежные методические разработки, не противоречащие принципам оценки,
установленным в указанных стандартах.
В случае расхождений между требованиями ФСО №8 и требованиями ФСО №1, ФСО №2,
ФСО №3 и других федеральных стандартов оценки, регулирующих оценку отдельных
видов объектов оценки, утвержденных Минэкономразвития России, приоритет имеет
ФСО №8.
15
5. ПРИНЯТЫЕ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
ДОПУЩЕНИЯ
Согласно п. 4 ФСО № 3 отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на

оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно
стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и
проведенных расчетов, с учетом допущений.
Согласно п. 9 ФСО № 1 допущение – предположение, принимаемое как верное и
касающееся фактов, условий или обстоятельств, связанных с объектом оценки или
подходами к оценке, которые не требуют проверки оценщиком в процессе оценки.
Согласно п. 24 ФСО № 1 при проведении оценки возможно установление
дополнительных к указанным в задании на оценку допущений, связанных с
предполагаемым использованием результатов оценки и спецификой объекта оценки.
5.1. ОСНОВНЫЕ ДОПУЩЕНИЯ
1. Настоящий Отчет достоверен исключительно в полном объеме, включая все

Приложения и учитывая все принятые в Отчете основные и особые
допущения, а также ограничения и пределы применения полученного
результата. Отдельные части Отчета не могут являться самостоятельными
документами.
2. Обоснованное профессиональное суждение Оценщиков относительно
рыночной стоимости Объекта оценки действительно только на дату оценки,
указанную в Отчете, и лишь для целей и функций, указанных в Отчете.
Оценщики не принимают на себя никакой ответственности за изменение
политических, экономических, юридических и иных факторов, которые
могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, и,
как следствие, на рыночную стоимость Объекта оценки.
3. Отчет содержит обоснованное профессиональное суждение Оценщиков
относительно рыночной стоимости Объекта оценки и не является
гарантией того, что Объект оценки будет продан на свободном рынке по
цене, равной стоимости Объекта оценки, которая указана в Отчете.
4. Заказчик гарантирует, что любая информация, суждения, аналитические
разработки Оценщиков и другие материалы Отчета будут использованы им
исключительно в соответствии с целями и функциями, указанными в
Отчете.
5. Оценщики и Заказчик гарантируют конфиденциальность информации,
полученной ими в процессе оценки, за исключением случаев, которые
предусмотрены законодательством Российской Федерации.
6. При проведении анализа и расчетов Оценщики используют исходную
информацию об Объекте оценки, переданную Заказчиком. Оценщики не
принимают на себя ответственность за достоверность переданной ему
Заказчиком исходной информации.
7. Информация, показатели, характеристики и т.д., использованные
Оценщиками и содержащиеся в Отчете, берутся Оценщиками из источников,
которые, по мнению Оценщиков, являются достоверными. Тем не менее,
Оценщики не предоставляют гарантии или иные формы подтверждения их
полной достоверности. Все использованные Оценщиками в Отчете данные,
снабженные ссылками на источники информации, не могут
рассматриваться как его собственные утверждения.
8. Оценщики не несут ответственности за юридическое описание прав на
Объект оценки или за вопросы, связанные с рассмотрением данных прав.
16
9. Оценщики предполагают отсутствие каких‐либо скрытых (т.е. таких,
которые невозможно обнаружить при визуальном освидетельствовании
объектов) фактов, влияющих на оценку. Оценщики не несут
ответственности ни за наличие таких скрытых фактов, ни за необходимость
выявления таковых.
10. Отчет представляет собой профессиональное суждение Оценщиков без
каких‐либо гарантий с его стороны в отношении условий последующей
реализации Объекта оценки.
11. Оценка проводилась в соответствии с федеральными стандартами оценки,
стандартами и правилами оценочной деятельности саморегулируемой
организации Оценщиков. В случаях, когда в указанных стандартах
отсутствует база для объяснения каких‐либо терминов, используемых в
настоящем Отчете, для определения этих терминов используются
Международные стандарты оценки (МСО‐2020).
12. Настоящий Отчет может быть применим только в части конечного
результата: итоговой величины стоимости и иных расчетных величин,
предусмотренных в Задании на оценку. Никакая отдельно взятая часть
Отчета не может служить основанием для принятия решения, ссылка на
любую промежуточную величину, вычисленную или приведенную, не
является правомочной.
13. Все расчеты в рамках настоящей оценки выполнены с помощью Microsoft
Excel. В связи с более точным вычислением десятичных знаков, результаты
расчетов могут отличаться от результатов, выполненных с помощью
калькулятора.
14. Настоящий Отчет не может быть полностью или частично распространен,
тиражирован или опубликован без разрешения Исполнителя.
15. В рамках настоящего Отчета Оценщиками было учтено влияние на

итоговую рыночную стоимость Объекта оценки внешнеэкономических
факторов, возникших в результате вспышки во всем мире коронавирусной
инфекции (COVID‐19), исходя из той информации, которая существовала на
момент проведения оценки Объекта оценки. Оценщики не принимают на
себя ответственность за возможные существенные изменения
экономической ситуации, связанные с пандемией, которые не поддавались
прогнозированию во время проведения работ по оценке.
Указанные в настоящем разделе допущения считаются согласованными всеми
сторонами договора на оценку. Прочие особые допущения представлены по тексту
данного Отчета об оценке.
17
6. ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНОСТЬ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТОИМОСТИ
ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
Согласно п. 23 ФСО №1, проведение оценки включает в себя следующие этапы:

 заключение договора на проведение оценки, включающего задание на
оценку;
 сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;
 применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и
осуществление необходимых расчетов;
 согласование (в случае необходимости) результатов и определение
итоговой величины стоимости Объекта оценки;
 составление Отчета об оценке.
18
7. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ И ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ОРГАНИЗАЦИИ,
ВЕДУЩЕЙ БИЗНЕС
7.1. ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ, ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ОЦЕНЩИКОМ

И УСТАНАВЛИВАЮЩИХ КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ
ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
Оценщику были предоставлены копии следующих документов:
 Бухгалтерская отчетность на 30.09.2020 г.;
 Пояснения к бухгалтерскому балансу и отчету о финансовых результатах;
 Бизнес-план ООО «ТПУ Выхино»;
 Финансовая модель ООО «ТПУ Выхино»;
 Устав ООО «ТПУ Выхино»;
 Свидетельство о постановке на учет;
 Выписка из ЕГРЮЛ;
 Учетная политика;
 Общие корпоративные данные.
Полученная от администрации ООО "ТПУ Выхино" информация подписана
руководством компании и признана Оценщиком достоверной. Копии документов
представлены в Приложении к Отчету.
7.2. ДАННЫЕ ОБ ОБЪЕКТЕ ОЦЕНКИ
Объектом оценки в рамках настоящего Отчета является 100% доля в уставном капитале
ООО «ТПУ Выхино».
Эмитент: ООО «ТПУ Выхино» (ООО «ТПУ ВЫХИНО», ОГРН 1197746603988 от 08.10.2019,
место нахождения: 129110, г. Москва, Щепкина, д. 51/4, стр. 2, комната 9).
7.3. ДАННЫЕ ОБ ОРГАНИЗАЦИИ, ВЕДУЩЕЙ БИЗНЕС
Полное наименование организации – Общество с ограниченной ответственностью

«ТПУ Выхино», сокращенное наименование организации – ООО «ТПУ ВЫХИНО» (далее –
Общество).
Место нахождения Общества: 129110, г. Москва, Щепкина, д. 51/4, стр. 2, комната 9.
Телефон: +7 (4236) 620‐560.
Данные о регистрации юридического лица:
ОГРН: 1197746603988.
Общество зарегистрировано в инспекции Федеральной налоговой службы № 2
по г. Москве, свидетельство №7702 от 08.10.2019.
7.4. ИНФОРМАЦИЯ О СОЗДАНИИ И РАЗВИТИИ БИЗНЕСА, УСЛОВИЯХ

ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ ОРГАНИЗАЦИИ, ВЕДУЩЕЙ БИЗНЕС
В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 06.09.2011 №413-ПП «О

формировании транспортно-пересадочных узлов в городе Москве» ГУП «Московский
метрополитен» является ответственным за формирование 37 транспортно-
пересадочных узлов (далее – ТПУ), в т.ч. ТПУ «Выхино».
19
Для целей реализации проектов транспортно-пересадочных узлов Московским
метрополитеном создано ООО «Московские транспортные узлы» (ООО «МТУ»).
Общество с ограниченной ответственностью «ТПУ Выхино» (далее – Общество) создано
решением №1 от 01.10.2019 «О создании общества с ограниченной ответственностью
«ТПУ Выхино» и является 99,99% дочерним зависимым обществом ООО «МТУ».
Основной целью создания и функционирования Общества является реализация проекта
планировки территории транспортно-пересадочного узла «Выхино»1, включающего в
себя, в частности, строительство здания обслуживания пассажиров с размещением
коммерческих объектов общей площадью 75 950 кв. м (в габаритах наружных стен;
далее – Конкорс), а также Многоуровневого паркинга на 680 машино-мест с зоной
погрузки-выгрузки коммерческих объектов общей площадью 30 000 кв. м (в
габаритах наружных стен; далее – Паркинг).
Основная функция Конкорса – обеспечить быструю и комфортную пересадку
пассажиров между метро, Московскими центральными диаметрами,
пригородными электричками, автобусами, а также сформировать пешеходную
связь районов Вешняки и Выхино-Жулебино через Северо-Восточную хорду,
сократив при этом расстояние, которое необходимо преодолеть пассажирам.
Для инвестора такая конфигурация объекта обеспечивает стабильный поток
потенциальных покупателей.
Рисунок 1. Структура собственности ООО «ТПУ Выхино»
Источник: данные Заказчика

До начала реализации проекта 100% долей в Обществе будут проданы на торгах
заинтересованным инвесторам, в число которых, главным образом, будут входить
девелоперские структуры, осуществляющие деятельность в области развития
многофункциональных комплексов, торговых и общественных центров.
Продажу Общества будет осуществлять ООО «МТУ». Проведение торгов запланировано
на 1 кв. 2021 г.
20
Рисунок 2. Проведение аукциона силами ООО «МТУ»

После определения победителя торгов между Обществом и Победителем торгов будет
подписан предварительный договор купли-продажи долей. Победитель торгов
предоставит Обществу заем для осуществления компенсации правообладателям
земельных участков и объектов капитального строительства, а также владельцам
гаражей. Компенсацию планируется произвести в 2 кв. 2021 г.
По завершении компенсации правообладателям ОКС и гаражей Обществом будет
произведено оформление земельно-правовых отношений (подписаны договоры
аренды земельных участков с Департаментом городского имущества города Москвы; 2
кв. 2021 г.). Проектно-изыскательские и строительно-монтажные работы по объектам
ТПУ общей площадью 105 950 кв. м в габаритах наружных стен запланированы в 1 кв.
2021 г. – 3 кв. 2023 г. По завершении строительства Общество осуществит передачу
технологических помещений общей площадью 23 950 кв. м городу Москве с
последующим закреплением в хозяйственное ведение метрополитена.
После осуществления ввода объектов в эксплуатацию основной деятельностью
общества будет являться сдача помещений, расположенных в Здании обслуживания
пассажиров, в аренду, а также реализация прочих мероприятий, связанных с
эксплуатацией коммерческих площадей (техническое обслуживание и др.). Схематично
развитие Общества представлено на рисунке 3.
21
Рисунок 3. Основные этапы развития ООО «ТПУ Выхино» и проекта ППТ ТПУ «Выхино»

7.5. ИНФОРМАЦИЯ О ВЫПУСКАЕМОЙ ПРОДУКЦИИ И/ИЛИ ВЫПОЛНЯЕМЫХ
РАБОТАХ, ОКАЗЫВАЕМЫХ УСЛУГАХ
По завершении строительства Общество будет оказывать услуги по сдаче в аренду
помещений, расположенных на территории Конкорса.
Информация о фактической загрузке
2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032
Заполняемость, % предполагаемая для формирования денежного потока согласно финансовой
модели
75% 87% 93% 96% 96% 96% 96% 96% 96%
Основные клиенты и рынки сбыта продукции / работ / услуг, конкурентное

окружение Общества
Основными оказываемыми услугами Общества будут являться предоставление
помещений в аренду.
Основными клиентами Общества после ввода объектов в эксплуатацию будут
являться арендаторы, включая продуктовые супермаркеты, магазины одежды,
товары для дома, аптеки, салоны связи и др. Также Общество будет
взаимодействовать с управляющими и эксплуатирующими организациями,
предоставляющими профессиональные услуги в области эксплуатации помещений
Конкорса, коммунальные услуги и др.
Оказание услуг будет осуществляться в рамках помещения Конкорса. Общая площадь
помещений, находящихся в собственности Инвестора, составляет 52 000 кв. м.
Арендопригодная площадь (GLA) – 35 000 кв. м.
Конкурентное окружение Общества представлено торгово-развлекательными
центрами, включая современный торговый центр «Вешняки». Прочие объекты
торговой недвижимости включают в себя ТЦ «Сормовский», «Вишняковский пассаж»,
«Рязанский», «Скарабей», «Маяк».
7.6. ПРОГНОЗНЫЕ ДАННЫЕ ОРГАНИЗАЦИИ
Прогнозные данные по инвестиционным затратам Общества представлены в бизнес-

плане.
Таблица 1. Прогноз инвестиционных затрат Общества, млн руб. (вкл. НДС)
Инвестиционные затраты 2020 2021 2022 2023 2024 Итого
Выкуп объектов - 693 - - - 693
Выкуп гаражей - 18 - - - 18
Снос ОКС - - 5 - - 5
Аренда земельных участков - 9 9 17 - 35
ПИР - 186 - - - 186
СМР - - 3 340 3 340 - 6 680
Сети - - 334 334 - 668
Оплата труда персонала - 17 35 36 - 87
Итого - 921 3 723 3 727 - 8 372
Таблица 2. Прогноз выручки, млн руб. (без НДС)
млн руб. (без НДС) 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Конкорс 1 534 1 851 2 057 2 209 2 297 2 389 2 485
Паркинг 12 13 13 14 15 15 16
Итого выручка, млн 1 547 1 864 2 071 2 223 2 312 2 404 2 500
руб.
23
7.7. СТРУКТУРА УСТАВНОГО КАПИТАЛА
Согласно данным Заказчика, уставный капитал Общества составляет 300 000 руб., в
т.ч.:
 ООО «Московские транспортные узлы» – 299 970 руб. (99,99% доли);
 Егоров Александр Владимирович – 30 руб. (0,01% доли).
7.8. ОРГАНИЗАЦИОННАЯ СТРУКТУРА ОБЩЕСТВА

Утвержденная организационная структура Общества отсутствует.
7.9. ПРАВА УЧАСТНИКОВ ОБЩЕСТВА
Согласно Уставу, участники Общества вправе:

 Участвовать в управлении делами Общества в порядке, установленном
Федеральным законом и Уставом;
 Получать информацию о деятельности Общества и знакомиться с его
бухгалтерскими книгами и иной документацией в установленном Уставом
и законодательством Российской Федерации порядке;
 Принимать участие в распределении прибыли;
 Продать или осуществить отчуждение иным образом своей доли или части
доли в уставном капитале Общества в порядке, предусмотренном
Федеральным законом и Уставом;
 Получить в случае ликвидации Общества часть имущества, оставшегося
после расчетов с кредиторами, или его стоимость;
 Обжаловать решения органов Общества, влекущие гражданско-правовые
последствия, в случаях и в порядке, которые предусмотрены
законодательством Российской Федерации.
Участники также имеют другие права, предусмотренные законодательством
Российской Федерации.
7.10. РАСПРЕДЕЛЕНИЕ ПРИБЫЛИ
Согласно данным Заказчика, в 2019 г. начисление и выплата дивидендов не

производились.
7.11. СВЕДЕНИЯ О НАЛИЧИИ И УСЛОВИЯХ КОРПОРАТИВНОГО ДОГОВОРА
Корпоративный договор – это соглашение между определенной группой участников,

представляющее их интересы. Его можно трактовать как особый инструмент права.
В этом документе можно указать гораздо более обширные и подробные толкования,
чем в Уставе Общества.
Корпоративный договор отсутствует.
7.12. СТРУКТУРА СОБСТВЕННОСТИ ОРГАНИЗАЦИИ
Балансовая стоимость собственного капитала ООО «ТПУ ВЫХИНО» по состоянию

на дату оценки составляет 137 тыс. руб.
24
Таблица 3. Балансовая стоимость чистых активов ООО «ТПУ ВЫХИНО» по
состоянию на дату оценки
Балансовая
Наименование показателя Номер строки стоимость, тыс.
руб.
АКТИВЫ
Основные средства 1150 -
Финансовые вложения 1170 -
Прочие внеоборотные активы 1190 -
Запасы 1210 -
Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям 1220 -
Дебиторская задолженность 1230 -
Финансовые вложения 1240 -
Денежные средства и денежные эквиваленты 1250 121
Прочие оборотные активы 1260 16
ИТОГО АКТИВЫ, ПРИНИМАЕМЫЕ К РАСЧЕТУ 137
ОБЯЗАТЕЛЬСТВА
Кредиторская задолженность 1520 -
Оценочные обязательства 1430+1540 -
Прочие краткосрочные обязательства 1550 -
ИТОГО ОБЯЗАТЕЛЬСТВА, ПРИНИМАЕМЫЕ К РАСЧЕТУ -
СТОИМОСТЬ СОБСТВЕННОГО КАПИТАЛЛА 137
Источник информации: данные Заказчика
7.13. КОРПОРАТИВНАЯ СТРУКТУРА
Органами управления Общества являются:

 Единоличный исполнительный орган (генеральный директор).
Персонал
Согласно данным Заказчика, численность персонала на дату оценки составляет 1 чел.
7.14. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕЩНЫХ (ИМУЩЕСТВЕННЫХ) ПРАВ
В настоящем Отчете Оценщики рассматривают право собственности на Объект оценки.

Под правом собственности в соответствии со ст. 209 ГК РФ понимается следующее:
 собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения
своим имуществом;
 собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении
принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие
закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые
законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в
собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником,
права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать
имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им
иным образом;
 собственник может передать свое имущество в доверительное управление
другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в
доверительное управление не влечет перехода права собственности к
доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление
имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.
Право собственности считается достоверным, то есть полностью
соответствующим требованиям законодательства РФ.
25
8. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ,
ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ, А ТАКЖЕ ВНЕШНИХ
ФАКТОРОВ, ВЛИЯЮЩИХ НА СТОИМОСТЬ
8.1. ОСНОВНЫЕ ТЕНЦЕНЦИИ И ИТОГИ СОЦИАЛЬНО‐ЭКОНОМИЧЕСКОГО

РАЗВИТИЯ РОССИИ ЗА НОЯБРЬ 2020 Г.2
Итоговые выводы о социально‐экономическом развитии РФ сделаны на основании

данных Министерства экономического развития РФ, которые опубликованы на момент
проведения оценки.
Экономическая активность
По оценке Минэкономразвития России, в ноябре 2020 г. падение ВВП замедлилось
до -3,7% г/г по сравнению с -4,5% г/г в октябре и -3,4% г/г в 3кв20. Снижение ВВП по
итогам 11 месяцев 2020 г. оценивается на уровне -3,5% г/г.
Основной вклад в улучшение динамики ВВП в ноябре внесли обрабатывающая
промышленность и сельское хозяйство.
Обрабатывающая промышленность в ноябре вновь показала положительную динамику
(+1,1% г/г после снижения на -3,7% г/г в октябре). Продолжается уверенный рост в
химическом комплексе (включая фармацевтику), деревообработке, легкой
промышленности. Улучшились показатели в отраслях машиностроения и
металлургическом комплексе, а также в нефтепереработке.
В сельском хозяйстве падение в ноябре замедлилось до -2,1% г/г после -6,6% г/г в
октябре. Показатели сбора зерновых и производства мяса и молока превышают уровни
прошлого года. Вместе с тем отрицательный вклад в динамику отрасли по-прежнему
вносит сокращение сбора сахарной свеклы, подсолнечника, картофеля и других овощей,
что также стало одним из факторов снижения выпуска в пищевом комплексе (-0,5% г/г
в ноябре). Кроме того, в ноябре сократилось производство куриных яиц (-2,7% г/г после
околонулевой динамики месяцем ранее).
Объем строительных работ в ноябре, как и в предыдущие месяцы, находился вблизи
уровней прошлого года (0,0% г/г после -0,1% г/г в сентябре и октябре).
2 https://www.economy.gov.ru/material/file/c544582597a1787a404147b5411f3ab2/201218.pdf,
26
Рисунок 4. Показатели деловой активности
Источник: Минэкономразвития РФ
Инфляция
В ноябре 2020 г. годовая инфляция ускорилась до 4,4% г/г (4,0% г/г в октябре). По
отношению к предыдущему месяцу темпы инфляции увеличились до 0,71% м/м
(после 0,43% м/м в октябре), с исключением сезонного фактора – до 0,57% м/м SA
(0,50% м/м SA месяцем ранее).
Основной вклад в увеличение темпов инфляции в ноябре внесли продовольственные
товары: рост цен в данном сегменте ускорился до 1,3% м/м после 0,6% м/м в октябре (с
исключением сезонного фактора – до 0,9% м/м SA против 0,6% м/м SA в прошлом
месяце).
Рисунок 5. Индикаторы инфляции
27
Динамика промышленного производства
В октябре темпы падения промышленного производства составили -5,9% г/г после
-3,6% г/г в сентябре.
Основной отрицательный вклад в годовую динамику промышленного
производства, как и в предыдущие месяцы, вносит добыча полезных ископаемых,
где сдерживающим фактором остается действие соглашения ОПЕК+ об
ограничении добычи нефти, направленного на поддержку ценовой конъюнктуры
мирового рынка. Вместе с тем в добывающей промышленности в октябре
наблюдалось улучшение динамики (-8,8% г/г после -9,4% г/г в сентябре). Так,
вышли в положительную область годовые темпы роста добычи естественного
природного газа (+2,7% г/г) и металлических руд (+1,1% г/г).
Вместе с тем в обрабатывающей промышленности после нескольких месяцев
устойчивого восстановления в октябре наблюдалось ухудшение годовой динамики
(до -4,4% г/г после роста на 0,5% г/г в сентябре).
Значимый отрицательный вклад в годовые темпы роста обрабатывающей
промышленности в октябре внесла нефтепереработка (-10,6% г/г), что
обусловлено проведением капитального ремонта на ряде крупных
нефтеперерабатывающих заводов, а также статистическим эффектом высокой
базы предыдущего года (в октябре 2019 г. темпы роста производства кокса и
нефтепродуктов составили +6,5% г/г после +0,9% г/г месяцем ранее).
Ухудшение ситуации также наблюдалось в отраслях, ориентированных на
инвестиционный спрос, – машиностроении, металлургии, производстве
строительных материалов и прочей неметаллической минеральной продукции.
Вместе с тем поддержку динамике обрабатывающих отраслей, как и в предыдущие
месяцы, оказывал рост производства в химическом и пищевом комплексе (+5,9%
г/г и +1,2% г/г соответственно), а также деревообработке и легкой
промышленности.
Рисунок 6. Показатели промышленного производства
28
8.2. ПРОГНОЗ МАКРОЭКОНОМИЧЕСКИХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ
КОНСЕНСУС‐ПРОГНОЗ ДО 2026 ГОДА3

6–12 мая 2020 г. Институт «Центр развития» НИУ ВШЭ провел очередной квартальный
Опрос профессиональных прогнозистов относительно их видения перспектив
российской экономики в 2020–2021 гг. (с разбивкой по кварталам) и далее до 2026 г.
В опросе приняли участие 28 экспертов из России и других стран.
Пандемия коронавируса нарушила инерционный ход экономических процессов и
радикально изменила и продолжает менять представления экспертного сообщества о
ближайших перспективах российской экономики. Всего за один месяц, прошедший со
времени предыдущего (внеочередного) опроса, консенсус‐прогноз спада ВВП в 2020 г.
вырос с ‐2 до ‐4,3%. Ожидаемый восстановительный рост в 2021 г. также увеличился с
2,3% до 3,0%, но не трудно подсчитать, что раньше консенсус‐прогноз предполагал, что
по итогам 2021 г. ВВП России вновь достигнет уровня 2019 г., тогда как теперь
восстановление докризисного уровня переносится на середину 2022 г. При этом
консенсус‐прогнозы роста на более отдаленную перспективу практически не
изменились. Это означает, что эксперты продолжают верить в то, что в долгосрочной
перспективе Россия вряд ли может рассчитывать на темпы роста выше 2% в год.
Рисунок 7. Прогнозные показатели
Источник: данные Институт «Центр развития» НИУ ВШЭ

(https://dcenter.hse.ru/data/2020/05/18/1548809003/Cf‐2020‐Q2.pdf)
Прогнозы по росту потребительских цен тоже изменились мало; только прогноз на
текущий год снизился с 5,3 до 4,7%. Оценка инфляционных последствий
разворачивающегося кризиса стала более умеренной. Более того, консенсус‐прогноз
предполагает, что до конца 2020 г. Банк России снизит ключевую ставку еще на 0,50%–
0,75%; это означает, что ускорение инфляции вообще не рассматривается экспертами в
качестве существенного риска.
Оптимизм экспертов проявляется еще и в том, что, несмотря на резкое падение
нефтяных цен и текущий низкий спрос на нефть, консенсус‐прогноз предполагает, что
к 2022 г. цена на нефть Urals вновь достигнет 50 долл./барр. и останется на этом, более
или менее комфортном для России, уровне в последующие годы. Курс рубля
ожидается фактически стабильным: 72–73 руб./долл., что близко к текущему
уровню.
3 https://dcenter.hse.ru/data/2020/05/18/1548809003/Cf‐2020‐Q2.pdf
29
Квартальные консенсус‐прогнозы, рассчитанные на основе оценок 19 экспертов,
указывают на то, что самый глубокий спад будет наблюдаться во втором квартале
2020 г. (‐10,7% к соответствующему кварталу предыдущего года); при этом диапазон
оценок довольно широк – от ‐6,0% до ‐16,9%. Дальше темпы спада будут постепенно
уменьшаться, однако первым кварталом заметного роста, согласно консенсус‐прогнозу,
станет второй квартал следующего года, когда решающую роль сыграет эффект базы.
Большинство прогнозистов полагают, что падение экономики продлится три‐четыре
квартала; однако два эксперта считают, что оно ограничится всего лишь одним
кварталом.
Рисунок 8. Прогнозные показатели
Источник: данные Институт «Центр развития» НИУ ВШЭ

(https://dcenter.hse.ru/data/2020/05/18/1548809003/Cf‐2020‐Q2.pdf)
8.3. ТЕНДЕНЦИИ И ПРОГНОЗЫ ЭКСПЕРТОВ РЫНКА

Согласно обзору консалтинговой компании McKinsey & Company «Влияние COVID‐19 на
российскую экономику», при негативном сценарии развития ситуации с коронавирусом
нового типа аналитики прогнозируют уменьшение экономики России на 10,2% в 2020
году, при этом возвращение на докризисный уровень после окончания пандемии
затянется до середины 2023 года. При базовом сценарии экономика страны снизится
на 3,8% в 2020 году и будет восстановлена в середине 2021 года4.
По оценкам РАН, за время пандемии отрасли экономики пострадали в разной степени.
Так, в большей степени негативные последствия отразились на сфере услуг.
Последствия текущего кризиса, по данным экспертов РАН, будут преодолены к концу
2022 года, максимум 2023 года5.
Всемирный банк пересмотрел прогноз по российской экономике на 2020 год и теперь
ожидает спада ВВП страны на 1% вместо предполагавшегося в январе роста на 1,6%.
Однако уже в 2021 году банком прогнозируется возобновление роста (на 1,6%) и его
ускорение до 1,8% в 2022 году.
В Центре стратегических разработок заявили, что падение ВВП России в 2020 году
может составить от 1,18% до 5,6%, при этом динамика будет зависеть от мер
государственной поддержки. Аналитики из Bank of America ожидают спада ВВП РФ в
2020 году на уровне 5,6%, вместо снижения на 1% ранее, на фоне распространения
коронавируса6.
По прогнозам ЦБ РФ, в 2020 году российская экономика упадет на 4‐6%, при этом еще
зимой регулятор рассчитывал на рост экономики на 1,5‐2%. В Счетной палате ранее
давали похожий прогноз. По оценкам ее экспертов, снижение ВВП России может
составить 3‐5% «в умеренном варианте», но не исключено и возможное падение на 8%,
как это было в 2009 году7.
4 https://www.gazeta.ru/business/news/2020/04/10/n 14273233.shtml
5 https://www.kp.ru/online/news/3885736/
6 https://www.rosbalt.ru/business/2020/04/10/1837550.html
7 https://www.vedomosti.ru/economics/news/2020/04/28/829232‐rost‐vvp‐rossii
30
8.4. СОСТОЯНИЕ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ОТРАСЛИ,
ДРУГИЕ РЫНОЧНЫЕ ДАННЫЕ
Основными оказываемыми услугами Общества будут являться предоставление

помещений в аренду.
Основными клиентами Общества после ввода объектов в эксплуатацию будут
являться арендаторы, включая продуктовые супермаркеты, магазины одежды,
товары для дома, аптеки, салоны связи и др. Также Общество будет
взаимодействовать с управляющими и эксплуатирующими организациями,
предоставляющими профессиональные услуги в области эксплуатации помещений
Конкорса, коммунальные услуги и др.
Конкурентное окружение Общества представлено торгово-развлекательными
центрами, включая современный торговый центр «Вешняки». Прочие объекты
торговой недвижимости включают в себя ТЦ «Сормовский», «Вишняковский пассаж»,
«Рязанский», «Скарабей», «Маяк».
Таким образом, Оценщики сочли целесообразным анализировать рынок аренды
коммерческой недвижимости.
8.5. ОБЗОР РЫНКА ТОРГОВЫХ ПОМЕЩЕНИЙ МОСКВЫ

В III КВАРТАЛЕ 2020 ГОДА8
На этот год был заявлен рекордный за последние пять лет ввод торговых центров
(около 950 тыс. кв. м), однако порядка половины из них (49%) уже перенесено на
следующий год. Показатель вакантных площадей в ТЦ столицы, работающих более
двух лет, увеличился на 1,8% (относительно 2019 года) и составил 5,3%. Уровень
вакансии в новых объектах – 11%, по прогнозу аналитиков он сохранится до конца
года. Общий уровень вакансии достиг 9,5%, что на 2,9 п.п. больше значения
III квартала 2019 года.
В III квартале 2020 года уровень арендных ставок на торговые помещения в ТЦ
остался в прежнем ценовом диапазоне. По сравнению с аналогичным периодом
прошлого года ставки аренды снизились под влиянием мер по предотвращению
пандемии и экономического кризиса. Во II квартале 2020 года они сократились на 25%
(по сравнению с I кварталом 2020 года и показателем 2019 года) относительно границ
диапазонов базовой арендной ставки для якорных арендаторов и операторов
торговой галереи с небольшой площадью помещений. Максимальные базовые ставки
аренды, несмотря на снижение от 5% до 20%, также приходятся на помещения в зоне
фуд-корта и для «островной» торговли в действующих проектах с высоким трафиком
и могут достигать 120 тыс. руб./кв. м/год. Минимальные ставки аренды
устанавливаются на помещения площадью более 2 000 кв. м для якорных
арендаторов.
По итогам III квартала 2020 года общее предложение торговых площадей по сравнению
с I полугодием 2020 года увеличилось на 14,4 тыс. м2: были открыты два районных
торговых центра ADG Group – «Эльбрус» (GLA 4,7 тыс. м2) и «Будапешт» (GLA 9,7 тыс.
м2). Таким образом, общий объем предложения рынка торговой недвижимости Москвы
по итогам III квартала составляет 13,58 млн м2 (GLA – 6,75 млн м2).
Всего за 2020 год было введено 166,9 тыс. м2, что на 12% больше, чем За
соответствующий период 2019 года, когда было введено 149 тыс. м2 арендопригодных
площадей. Прирост нового предложения состоялся за счет открытия в первом
полугодии ТЦ в составе МФК «Квартал West», ТЦ «Остров Мечты», аутлет-центра The
Outlet Moscow и ТЦ «Столица». Кроме того, за I–III кварталы 2020 года было перенесено
49% от заявленного годового ввода, что составляет 467,7 тыс. м2 арендуемых торговых
8 https://kf.expert/news/vvod-poloviny-torgovykh-tsentrov-moskvy-perenesen-na-2021-god
31
площадей.
КОММЕРЧЕСКИЕ УСЛОВИЯ9
В III квартале 2020 года уровень арендных ставок на торговые помещения в ТЦ остался
в прежнем ценовом диапазоне. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года
ставки аренды снизились под влиянием мер по предотвращению пандемии и
экономического кризиса. Во II квартале 2020 года они сократились на 25%
относительно границ диапазонов базовой арендной ставки для якорных арендаторов и
операторов торговой галереи с небольшой площадью помещений по сравнению с
прошлым годом и I кварталом текущего года. Максимальные базовые ставки аренды,
несмотря на определенное снижение, также приходятся на помещения в зоне фуд-корта
и для «островной» торговли в действующих проектах с высоким трафиком и могут
достигать 120 тыс. руб./м2/год. Минимальные ставки аренды устанавливаются на
помещения площадью более 2 000 м2 для якорных арендаторов.
Рисунок 9. Условия аренды в торговых центрах Москвы
Источник: https://media.kf.expert/lenta_analytics/0/276/report.pdf
ПРОГНОЗ10
Существует вероятность корректировки даты ввода 30–40% новых торговых центров,
анонсированных к открытию в 2020–2021 гг. Однако сокращение объемов ввода не
будет существенным, так как часть объектов уже находится в высокой степени
9 https://media.kf.expert/lenta_analytics/0/276/report.pdf
10 https://media.kf.expert/lenta_analytics/0/276/report.pdf
32
готовности и девелоперам невыгодно переносить дату ввода на финальной стадии
реализации проекта. Существует вероятность корректировки даты ввода части
объектов, но в любом случае в ближайшие пять лет все заявленные торговые центры
выйдут на рынок.
Рисунок 10. Перечень торговых объектов, планируемых к открытию
Источник: https://media.kf.expert/lenta_analytics/0/276/report.pdf
Помимо community-центров, новое предложение столицы в ближайшие годы будет
сформировано в том числе за счет торговых площадей, реализуемых на базе ТПУ.
Для части проектов город привлекает инвесторов через торги, часть – готов брать в
самостоятельную работу. На сегодняшний день инвесторы вошли в проекты 15
транспортно-пересадочных узлов, в большинстве которых заложена торговая
функция. Анонсировано строительство торговых центров в составе проектов ТПУ
«Выхино» (GLA – 70 тыс. м2), «Селигерская» (GBA – 145 тыс. м2) и «Парк Победы»
(GBA – 237 тыс. м2) девелопером «Ташир», ТПУ «Щелковская» девелопером
«Киевская площадь», ТЦ «Ботаника Молл» в ТПУ «Ботанический сад» (GLA – 27 тыс.
м2), ТЦ «Дискавери» в ТПУ «Ховрино» (GBA 25 тыс. м2). Также аффилированной
структурой компании «Киевская площадь» подана заявка на инвестиционный пакет
по ТПУ «Нагатинская», компания 3S Development приобрела права на 99% ТПУ
«Некрасовка», ТПУ «Кленовый бульвар», в составе которых планируется
строительство МФК.
Зафиксированное в I полугодии 2020 года снижение арендных ставок является
временным и с восстановлением рынка торговой недвижимости в ближайшие 1,5–2
года вернется на прежний уровень.
Дальнейшее развитие рынка торговой недвижимости будет формироваться с
учетом следующих факторов:
 Замедление темпов нового строительства.
 Дальнейшее изменение площадей и форматов торговых объектов.
 Рост доли социальных, культурно-образовательных, спортивных и
33
оздоровительных функций в составе ТЦ.
 Еще большая интеграция online и offline-торговли. Использование новых
технологий и каналов продаж и продвижения.
 Сокращение размера торговых пространств.
 Расширение предложения по услугам и новым сервисам для клиентов.
 Изменение поведения потребителей.
8.6. ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ОТРАСЛИ11

Транспортно-пересадочные узлы - элемент планировочной структуры города, для
осуществления безопасных и комфортных пересадок пассажиров между различными
видами транспорта или между различными линиями одного вида транспорта,
интегрированный в общественно деловые зоны города с целью обслуживания
пассажиров, в т.ч. сервисами социальной инфраструктуры.
Рисунок 11. Стандартный состав ТПУ
Источник: http://tpu.mosmetro.ru/
Градостроительная политика Москвы направлена на формирование и развитие
полицентричной структуры мегаполиса. Это подразумевает создание новых точек
деловой и общественной активности за пределами исторического центра российской
столицы.
Москва заработает от реализации первых 16 проектов транспортных-пересадочных
узлов (ТПУ) около 23 млрд рублей
В столице до 2020 года построят более 250 ТПУ. Среди них будут плоскостные – в виде
перехватывающих парковок, на которых можно оставить автомобиль и пересесть на
метро, и капитальные. Последние предполагают строительство многофункциональных
центров, гостиниц, спортивных комплексов и других объектов, необходимых жителям
конкретного района.
11http://tpu.mosmetro.ru/, https://stroi.mos.ru/news/proiekty-tpu-priniesut-moskvie-23-mlrd-rub-v-
vidie-ariendy-za-ziemliu
34
Рисунок 12. Карта расположения ТПУ
Источник: https://stroi.mos.ru/tpu
Капитальный транспортно-пересадочный узел предусматривает попутное
предоставление пассажирам каких-либо услуг, создание объектов инфраструктуры.
Речь идет не только о магазинах, кафе или ресторанах - в ТПУ будут открываться
медицинские и спортивные центры, отделения банков или почты, центры оказания
госуслуг, химчистки и др.
Эта так называемая коммерческая составляющая проекта ТПУ позволит городу
привлечь деньги частного бизнеса в строительство.
Любой инвестор, приняв решение вложиться в ТПУ, получает от города технические
требования к технологической части. Конечно, это делает финансовую модель проекта
менее интересной для потенциального девелопера. Однако проекты ТПУ все же будут
интересны с точки зрения вложения и окупаемости инвестиций.
Массовый пассажиропоток гарантирует инвестору хорошую окупаемость затрат.
Например, супермаркет в составе ТПУ будет востребован у пассажиров по простой
причине - экономия времени. Раньше пассажиру, приехавшему на метро, приходилось
добираться до супермаркета (или другого пункта обслуживания) на наземном
транспорте, а затем снова на автобусе или троллейбусе ехать к дому. С помощью ТПУ
транспортная цепочка сокращается до метро+ТПУ+пункты обслуживания, далее на
общественном транспорте пассажир добирается до дома.
35
9. ФИНАНСОВАЯ ИНФОРМАЦИЯ, ИНФОРМАЦИЯ О РЕЗУЛЬТАТАХ
ФИНАНСОВО‐ХОЗЯЙСТВЕННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
Анализ финансового состояния компании включает в себя анализ бухгалтерских

балансов и отчетов о финансовых результатах оцениваемой компании за прошедшие
периоды в целях выявления тенденций ее развития и определения основных
финансовых показателей. Финансовый анализ проводится на основании данных
промежуточной и годовой бухгалтерской и финансовой отчетности. При этом сведения,
изложенные в бухгалтерской отчетности, считаются достоверными.
9.1. МЕТОДОЛОГИЯ ФИНАНСОВОГО АНАЛИЗА

Определение набора аналитических показателей
При проведении финансового анализа требуется определить набор аналитических
показателей. В различных источниках встречаются различные рекомендации по
данному вопросу. Однако можно выделить ряд групп аналитических показателей,
которые необходимо проанализировать. Все аналитические показатели, используемые
при проведении финансового анализа, разделены на следующие группы:
 показатели ликвидности;
 показатели финансовой устойчивости;
 показатели рентабельности;
 показатели эффективности бизнеса;
 показатели деловой активности.
Структура набора показателей для каждой из указанных выше групп показателей может
также существенно варьироваться. Оценщик использует для анализа набор
аналитических показателей, близкий к тому, что публикует агентство Reuters на своем
интернет-сайте при анализе компаний, имеющих котировки на мировых биржах
(http://www.reuters.com/finance/stocks).
Применение единой терминологии и определений
При изучении различных источников можно столкнуться с тем, что финансовые
показатели, применяемые для проведения финансового анализа, могут называться в
разных источниках по-разному. Либо одно и то же название может подразумевать
разные формулы расчета. Поэтому ниже в отдельном разделе приведены все
наименования и расчетные формулы для аналитических показателей, применяемых
Оценщиком в работе.
При подготовке методологии финансового анализа рассматривалась следующая
литература:
 White, Sondhi, Fried "The Analysis and Use of Financial Statements";
 Proctor "Building Financial Models with Microsoft Excel";
 Брейли, Майерс "Принципы корпоративных финансов";
 Дамодаран "Инвестиционная оценка".
В случаях конфликтов терминологии между различными источниками в качестве
"арбитра" использовалось пособие CFA Institute "Financial Reporting and Analysis",
принятый там вариант обозначения/терминологии считался наиболее правильным.
Применение расчетных формул
Во всех формулах расчета аналитических показателей, если прямо не указано иное,
предполагается, что данные для расчета формируются следующим образом:
 если и в числителе, и в знаменателе используются данные балансового
отчета, то они берутся по состоянию на конец отчетного периода;
36
 если в числителе используются данные из отчета о прибылях и убытках,
 а в знаменателе – из балансового отчета (или наоборот), то данные
балансового отчета берутся средние за отчетный период;
 данные из отчета о прибылях и убытках берутся за год (или приводятся к
годовому выражению), т.е. если для анализа используется, например,
квартальная отчетность, то взятые значения доходов/расходов
соответствующим образом корректируются.
В качестве способа расчета среднегодовых значений в балансе обычно достаточно взять
среднее между величиной на начало и на конец отчетного года. Если будет использован
более точный метод (поквартальное усреднение), то это не будет ошибкой, но
необходимости в такой детализации, как правило, не возникает.
9.2. ФОРМУЛЫ РАСЧЕТА АНАЛИТИЧЕСКИХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ
Показатели ликвидности
Показатели ликвидности основаны на анализе соотношения различных категорий
текущих активов и текущих обязательств. Более высокие значения коэффициентов
ликвидности означают более высокую текущую платежеспособность фирмы.
Показатели ликвидности, как правило, рассчитываются на основе данных баланса
компании. Наиболее распространены следующие показатели:
 коэффициент текущей ликвидности (Current Ratio – CR);
 коэффициент быстрой ликвидности (Quick Ratio – QR);
 коэффициент абсолютной ликвидности (Cash Ratio – CashR);
 чистый оборотный капитал (Net Working Capital – NWC).
Коэффициент текущей ликвидности (Current Ratio – CR)
Формула расчета показателя:
CR=(Текущие активы)/(Краткосрочные обязательства)
Показатель отражает то, насколько краткосрочные обязательства компании
покрываются текущими активами, т.е. характеризует устойчивость компании к
краткосрочным колебаниям на рынке. Интерпретация этого показателя связана с
важной гипотезой о правильной организации финансирования – компании не следует
использовать краткосрочные источники финансирования для приобретения
долгосрочных активов. Соответственно, обычное рекомендуемое значение CR больше 1.
В зависимости от отрасли и других особенностей бизнеса эта рекомендация может
существенно меняться.
Коэффициент быстрой ликвидности (Quick Ratio – CR)
QR=(Денежные средства+Краткосрочные финансовые вложения+Дебиторская
задолженность)/(Краткосрочные обязательства)
Показатель отражает то, насколько краткосрочные обязательства компании могут быть
оплачены из активов, которые либо уже являются деньгами, либо могут превратиться в
деньги в ближайшее время. В отличие от CR, данный показатель не считает, что запасы
могут быть использованы для погашения обязательств, т.к. запасы далеко не всегда
обладают ликвидностью и могут быть быстро превращены в деньги.
Следует обратить внимание на то, что в этом показателе учитываются не любые
краткосрочные финансовые вложения, а только рыночные (ликвидные). Это означает,
что, например, рыночные акции или облигации, торгующиеся на бирже, будут
учитываться в показателе. Но если вложения не могут быть за разумный срок
37
конвертированы в деньги, то они не должны учитываться. Чем выше этот показатель,
тем стабильнее деятельность компании. Однако слишком высокое его значение может
указывать на то, что компания располагает избыточными ресурсами, которые
используются недостаточно эффективно.
Коэффициент абсолютной ликвидности (Cash Ratio – CashR)
CashR=(Денежные средства+Краткосрочные финансовые вложения)/(Краткосрочные
обязательства)
Показатель показывает, какая доля краткосрочных обязательств компании может быть
покрыта за счет денежных средств и их эквивалентов в виде рыночных ценных бумаг и
депозитов (т.е. за счет практически абсолютно ликвидных активов). Следует обратить
внимание на то, что в этом показателе учитываются не любые краткосрочные
финансовые вложения, а только рыночные (ликвидные). Это означает, что, например,
рыночные акции или облигации, торгующиеся на бирже, будут учитываться в
показателе. Но если вложения не могут быть за разумный срок конвертированы в
деньги, то они не должны учитываться.
Чистый оборотный капитал (Net Working Capital – NWC)
NWC=Текущие активы -Краткосрочные обязательства
Чистый оборотный капитал необходим для поддержания финансовой устойчивости
предприятия, поскольку превышение оборотных средств над краткосрочными
обязательствами означает, что предприятие не только может погасить свои
краткосрочные обязательства, но и имеет резервы для расширения деятельности.
Оптимальная сумма чистого оборотного капитала зависит от особенностей
деятельности компании, в частности от ее масштабов, объемов реализации, скорости
оборачиваемости материальных запасов и дебиторской задолженности. Недостаток
оборотного капитала может свидетельствовать о неспособности предприятия
своевременно погасить краткосрочные обязательства. Как правило, нормальным
считается положительное значение оборотного капитала, однако в зависимости от
отрасли и других особенностей бизнеса эта рекомендация может быть иной. Как
правило, анализируется отношение данного показателя к выручке компании
(NWC/Sales) или к активам компании (NWC/Total Assets).
9.3. ПОКАЗАТЕЛИ ФИНАНСОВОЙ УСТОЙЧИВОСТИ

Насколько финансово устойчиво либо неустойчиво предприятие можно сказать, зная
какова зависимость предприятия от процентных заемных средств, насколько свободно
оно может маневрировать собственным капиталом, без риска выплаты лишних
процентов и пени за неуплату либо неполную выплату кредитов вовремя.
Наиболее распространены следующие показатели:
 коэффициент финансового рычага (Financial Leverage Ratio – FLR);
 отношение долга к EBITDA (Debt/EBITDA Ratio).
Коэффициент финансового рычага (Financial Leverage Ratio – FLR)
FLR=(Процентный долг)/(Собственный капитал)
Показатель характеризует зависимость фирмы от внешних займов. Чем выше значение
коэффициента, тем больше займов у компании, тем выше риск неплатежеспособности.
Высокое значение коэффициента отражает также потенциальную опасность
возникновения у предприятия дефицита денежных средств. Интерпретация этого
показателя зависит от многих факторов: средний уровень этого коэффициента в
38
отрасли, доступ компании к дополнительным долговым источникам финансирования,
особенности текущей производственной деятельности.
Отношение долга к EBITDA (Debt/EBITDA Ratio)
Debt/EBITDA=(Процентные заемные средства)/EBITDA
Показатель показывает платежеспособность компании и часто используется как
менеджментом, так и инвесторами, в том числе при оценке котирующихся на бирже
публичных компаний. При нормальном финансовом состоянии организации значение
данного коэффициента не должно превышать 3. Если значение коэффициента
превышает 4-5, это говорит о слишком большой долговой нагрузке на предприятие и
вероятных проблемах с погашением своих долгов. Для предприятий с таким высоким
значением коэффициента проблематично привлечь дополнительные заемные средства.
Как и другие подобные коэффициенты, показатель отношения долга к EBITDA зависит
от отраслевых особенностей, поэтому его чаще сравнивают со значениями других
предприятий в рамках данной отрасли.
9.4. ПОКАЗАТЕЛИ РЕНТАБЕЛЬНОСТИ

 рентабельность по EBITDA (EBITDA Margin);
 рентабельность по EBIT (EBIT Margin);
 рентабельность по прибыли до налогообложения (Before Tax Profit Margin);
 рентабельность по чистой прибыли (Net Profit Margin – ROS).
Рентабельность по EBITDA (EBITDA Margin)
EBITDA Margin=EBITDA/Выручка
Показатель отражает прибыльность продаж компании без учета затрат на проценты по
кредитам, выплату налога на прибыль и амортизацию.
Рентабельность по EBIT (EBIT Margin)
EBIT Margin=EBIT/Выручка
Показатель отражает прибыльность продаж компании без учета затрат на проценты по
кредитам и выплату налога на прибыль.
Рентабельность по прибыли до налогообложения (Before Tax Profit Margin)
Before Tax Profit Margin=(Прибыль до налогообложения)/Выручка
Показатель отражает прибыльность продаж компании без учета затрат на выплату
налога на прибыль.
Рентабельность по чистой прибыли (Net Profit Margin – ROS)
ROS=(Чистая прибыль)/Выручка
Все показатели прибыли компании анализируются в динамике и сравниваются со
среднеотраслевыми значениями.
39
9.5. ПОКАЗАТЕЛИ ЭФФЕКТИВНОСТИ БИЗНЕСА
 рентабельность активов (Return on Assets – ROA);
 рентабельность собственного капитала (Return on Equity – ROE);
 рентабельность инвестиций (Return on Invested Capital – ROIC).
Рентабельность активов (Return on Assets – ROA)
ROA=(Чистая прибыль+Проценты по кредитам*(1-Ставка налога на прибыль))/(Средние
суммарные активы)=(EBIT*(1-ставка налога на прибыль))/(Средние суммарные активы)
Показатель отражает общую эффективность использования активов компании.
Проценты по кредитам прибавляются к чистой прибыли компании для того, чтобы
исключить их учет из коэффициента. Это позволяет сделать его расчет независимым от
способа финансирования деятельности и облегчает сравнение показателей
рентабельности разных компаний.
Рентабельность собственного капитала (Return on Equity – ROE)
ROE=(Чистая прибыль)/(Средний собственный капитал)
Показатель показывает прибыльность использования капитала собственников
компании, то есть рентабельность компании с точки зрения акционера.
Рентабельность инвестиций (Return on Invested Capital – ROIC)
ROIC=(Чистая прибыль+Проценты по кредитам*(1-Ставка налога на
прибыль))/(Средний инвестированный капитал)=(EBIT*(1-ставка налога на
прибыль))/(Средний инвестированный капитал)
Отражает рентабельность деятельности компании с точки зрения вложенного в нее
долгосрочного капитала. Этот показатель рассчитывается не на основе чистой прибыли,
используемая в нем прибыль EBIT*(1-t) исключает влияние процентов по кредитам на
налоговые платежи. Инвестированный капитал рассчитывается как сумма собственного
капитала и долгосрочного процентного долга.
9.6. ПОКАЗАТЕЛИ ДЕЛОВОЙ АКТИВНОСТИ

Коэффициенты оборачиваемости – группа финансовых показателей, характеризующих
уровень деловой активности компании. Все коэффициенты оборачиваемости строятся
на анализе соотношения объема продаж компании и тех или иных задействованных в
производстве ресурсов. Чем выше показатели оборачиваемости, тем более эффективно
используются ресурсы компании и тем меньше ресурсов требуется для ее работы.
Тенденции в изменении показателей оборачиваемости в сравнении с аналогичными
тенденциями других компаний отрасли могут использоваться для выявления
потенциальных проблем в организации производства.
 оборачиваемость активов (Total Assets Turnover (Ratio) – TAT(R));
 оборачиваемость постоянных активов (Fixed Assets Turnover (Ratio) –
FAT(R));
 оборачиваемость запасов (Inventory Turnover (Ratio) – IT(R));
 оборачиваемость дебиторской задолженности (Receivables Turnover (Ratio)
– RT(R));
40
 оборачиваемость кредиторской задолженности (Payables Turnover (Ratio) –
PT(R)).
Оборачиваемость активов (Total Assets Turnover (Ratio) – TAT(R))
Формулы расчета показателя – коэффициент оборачиваемости:
TATR=Выручка/(Средние суммарные активы)
Формулы расчета показателя – оборачиваемость в днях:
TAT=365/TATR
Показатель характеризует эффективность использования компанией всех имеющихся в
распоряжении ресурсов, независимо от источников их привлечения. Данный
коэффициент показывает сколько раз за год (или за сколько дней) совершается полный
цикл производства и обращения. Значения показателя сильно варьируются в
зависимости от отрасли.
Оборачиваемость постоянных активов (Fixed Assets Turnover (Ratio) – FAT(R))
FATR=Выручка/(Средние постоянные активы)
FAT=365/FATR
Показатель также известен как фондоотдача. Он характеризует эффективность
использования предприятием имеющихся в распоряжении основных средств. Чем выше
значение коэффициента, тем более эффективно предприятие использует основные
средства. Низкий уровень коэффициента фондоотдачи свидетельствует о
недостаточном объеме продаж или о слишком высоком уровне капитальных вложений.
Значения показателя сильно варьируются в зависимости от отрасли. Также значение
данного коэффициента сильно зависит от способов начисления амортизации и практики
переоценки стоимости активов. Таким образом, может сложиться ситуация, что
показатель оборачиваемости основных средств будет выше на предприятии, которое
имеет изношенные основные средства.
Оборачиваемость запасов (Inventory Turnover (Ratio) – IT(R))
ITR=Себестоимость/(Средние запасы)
IT=365/ITR
Коэффициент отражает скорость реализации запасов. С одной стороны, чем выше
коэффициент оборачиваемости, тем эффективнее используются ресурсы компании. С
другой стороны, высокая оборачиваемость запасов повышает требования к
стабильности поставок сырья, материалов и товаров, что может отразиться на
устойчивости бизнеса. Значения показателя сильно варьируются в зависимости от
отрасли.
Оборачиваемость дебиторской задолженности (Receivables Turnover (Ratio) –
RT(R))
RTR=Выручка/(Средняя дебиторская задолженность)
RT=365/RTR
Показатель показывает среднее время, требуемое для взыскания дебиторской
задолженности. Чем больше коэффициент оборачиваемости, тем быстрее дебиторская
задолженность обращается в денежные средства, то есть повышается ликвидность
41
оборотных средств компании. Низкое значение коэффициента оборачиваемости может
свидетельствовать о трудностях с взысканием средств по счетам дебиторов.
Оборачиваемость кредиторской задолженности (Payables Turnover (Ratio) – PT(R))
PTR=Себестоимость/(Средняя кредиторская задолженность)
PT=365/PTR
Показатель показывает среднее время, требуемое для погашения кредиторской
задолженности. Чем больше коэффициент оборачиваемости, тем быстрее компании
требуется погашать долги перед контрагентами.
Чистый операционный цикл (Net Operating Cycle – NOC)
Формулы расчета показателя:
Net Operating Cycle=RT+IT-PT,
где RT – период оборачиваемости дебиторской задолженности (в днях);
IT – период оборачиваемости запасов (в днях);
PT – период оборачиваемости кредиторской задолженности (в днях).
Показатель отражает тот период в днях, на который финансируется оборотный капитал.
Чем больше этот период, тем больше риски ликвидности в деятельности компании.
9.7. ПОДГОТОВКА ФИНАНСОВОЙ ОТЧЕТНОСТИ
9.7.1. Порядок подготовки финансовой отчетности для анализа

В целом порядок подготовки финансовой отчетности перед проведением финансового
анализа следующий.
 Исходная финансовая отчетность: в качестве исходных данных принята
финансовая отчетность компаний по РСБУ.
 Скорректированная финансовая отчетность: корректировок в отчетность
не вносилось.
 Трансформированная финансовая отчетность: статьи полученной
отчетности агрегируются, суммовые показатели, отраженные в исходной
отчетности, не корректируются; порядок агрегирования отчетности описан
ниже по тексту данного раздела настоящего Отчета.
9.7.2. Скорректированная финансовая отчетность

Балансовый отчет компании – необходимость корректировок
Прямых корректировок в балансовый отчет компании не вносилось.
Отчет о доходах компании – необходимость корректировок
Прямых корректировок в отчет о доходах компании не вносилось.
9.7.3. Трансформированная финансовая отчетность

В качестве формата трансформированной отчетности Оценщик использует
универсальный формат отчетности, публикуемый агентством Reuters
(http://www.reuters.com/finance/stocks).
Трансформированная отчетность, используемая для расчета аналитических показателей
в рамках финансового анализа, приведена в единицах измерения – тыс. руб.
42
Порядок трансформации отчетности
В части баланса предприятия:
 Займы выданные отнесены к строке Краткосрочные инвестиции;
 Инвестиции в ассоциированные и совместно контролируемые компании
отнесены к строке Долгосрочные инвестиции;
 объединение Обязательств по налогам и Краткосрочные обязательств по
финансовой аренде по строке Прочие текущие обязательства;
В части отчета о доходах и убытках:
 объединение Коммерческих и Управленческих расходов;
 объединение Прочих доходов и расходов, а также Доходов от инвестиций в
ассоциированные и совместные компании по строке сальдо прочих
операций.
Таблица 4. Балансовый отчет, тыс. руб.
Показатели код 31.12.2019 30.09.2020
АКТИВ
1. Внеоборотные активы:
Нематериальные активы 1110 - -
Результаты исследований и разработок 1120 - -
Нематериальные поисковые активы 1130 - -
Материальные поисковые активы 1140 - -
Основные средства 1150 - -
Доходные вложения в материальные ценности 1160 - -
Финансовые вложения 1170 - -
Отложенные налоговые активы 1180 - -
Прочие внеоборотные активы 1190 - -
ИТОГО по разделу I 1100 - -
2. Оборотные активы:
Запасы 1210 - -
Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям 1220 - -
Дебиторская задолженность 1230 - -
Финансовые вложения (за исключением денежных эквивалентов) 1240 - -
Денежные средства и денежные эквиваленты 1250 - 121
Прочие оборотные активы 1260 - 16
ИТОГО по разделу II 1200 - 137
БАЛАНС 1600 - 137
ПАССИВ
3. Капитал и резервы
Уставный капитал 1310 - 300
Собственные акции, выкупленные у акционеров 1320 - -
Переоценка внеоборотных активов 1340 - -
Добавочный капитал (без переоценки) 1350 - -
Резервный капитал 1360 - -
Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток) 1370 - (163)
ИТОГО по разделу III 1300 - 137
4. Долгосрочные обязательства
Заемные средства 1410 - -
Отложенные налоговые обязательства 1420 - -
Оценочные обязательства 1430 - -
Прочие долгосрочные обязательства 1450 - -
ИТОГО по разделу IV 1400 - -
5. Краткосрочные обязательства
Заемные средства 1510 - -
Кредиторская задолженность 1520 - -
Доходы будущих периодов 1530 - -
Оценочные обязательства 1540 - -
Прочие краткосрочные обязательства 1550 - -
ИТОГО по разделу V 1500 - -
БАЛАНС 1700 - -

Оценщик не проводит детальный финансовый анализ деятельности оцениваемой
компании, так как дата регистрации ООО «ТПУ Выхино» 08.10.2019 г., т.е. компания
на дату оценки находится в стадии зарождения, а показатели, отражающие
эффективность деятельности, такие как коэффициенты ликвидности,
43
рентабельности и деловой активности в результате не продемонстрируют
адекватные значения. Также отчет о финансовых результатах представлен только
управленческими и прочими расходами с чистым убытком в 163 000 руб., выручка
отсутствует, т.к. компания создана для реализации инвестиционного проекта.
44
10. ОБОСНОВАНИЕ ВЫБОРА ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ
10.1. АНАЛИЗ ВОЗМОЖНОСТИ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ
Согласно п. 7 ФСО №1 подход к оценке – это совокупность методов оценки,

объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки – это
последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного
метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов
к оценке.
Согласно п. 11 ФСО №1 основными подходами, используемыми при проведении оценки,
являются сравнительный, доходный и затратный подходы.
Согласно п. 24 ФСО №1 Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость
применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках
применения каждого из подходов.
ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД
Согласно п. 18 ФСО №1 затратный подход – совокупность методов оценки стоимости
объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения,
воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.
Согласно п. 11 ФСО №8 в рамках затратного подхода определяется стоимость объекта
оценки на основе стоимости принадлежащих организации, ведущей бизнес, активов и
принятых обязательств. Применение затратного подхода носит ограниченный характер,
и данный подход, как правило, применяется, когда прибыль и (или) денежный поток не
могут быть достоверно определены, но при этом доступна достоверная информация об
активах и обязательствах организации, ведущей бизнес.
При использовании затратного подхода конкретный метод проведения оценки Объекта
оценки применяется с учетом ожиданий относительно перспектив деятельности
организации (как действующая или как ликвидируемая). Согласно распространенной
оценочной практике, в первом случае – это метод чистых активов, во втором – метод
ликвидационной стоимости.
В случае наличия предпосылки ликвидации организации, ведущей бизнес, стоимость
Объекта оценки определяется как чистая выручка, получаемая после реализации
активов такой организации с учетом погашения имеющейся задолженности и затрат,
связанных с реализацией активов и прекращением деятельности организации, ведущей
бизнес.
При определении стоимости Объекта оценки с использованием методов затратного
подхода следует произвести поэтапный анализ и расчеты согласно методологии оценки,
в том числе:
 изучить и представить в Отчете состав активов и обязательств организации,
ведущей бизнес;
 выявить специализированные и неспециализированные активы
организации, ведущей бизнес. Оценщику необходимо проанализировать
специализированные активы на предмет наличия у них признаков
экономического устаревания;
 рассчитать стоимость активов и обязательств, а также, в случае
необходимости, дополнительные корректировки в соответствии с принятой
методологией их расчета;
 провести расчет стоимости Объекта оценки.
45
СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД
Согласно пп. 12, 13 ФСО №1 сравнительный подход – совокупность методов оценки,
основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого
объекта с объектами‐аналогами.
Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и
достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов‐аналогов.
При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.
Согласно п. 10 ФСО №8 в рамках сравнительного подхода определяется стоимость
компании на основе информации о ценах сделок с учетом сравнения финансовых и
производственных показателей деятельности организаций‐аналогов и
соответствующих показателей организации, ведущей бизнес, а также на основе ценовой
информации о предыдущих сделках организации, ведущей бизнес.
При применении сравнительного подхода возможно использовать математические и
иные методы моделирования стоимости.
ДОХОДНЫЙ ПОДХОД
Согласно пп. 15, 16 ФСО №1 доходный подход – совокупность методов оценки,
основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.
Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная
информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки
способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.
Согласно п. 9 ФСО №8 в рамках доходного подхода определяется стоимость объекта
оценки на основе ожидаемых будущих денежных потоков или иных прогнозных
финансовых показателей деятельности организации, ведущей бизнес (в частности,
прибыли).
При определении стоимости Объекта оценки с использованием методов доходного
подхода следует произвести поэтапный анализ и расчеты согласно методологии оценки,
в частности:
 выбрать метод (методы) проведения оценки Объекта оценки, связывающий
(связывающие) стоимость Объекта оценки и величины будущих денежных
потоков или иных прогнозных финансовых показателей деятельности
организации, ведущей бизнес. Расчет может осуществляться через
прогнозируемые денежные потоки или иные показатели деятельности,
ожидающиеся в расчете на вложения собственников (собственный
капитал). Расчет может осуществляться через прогнозируемые денежные
потоки или иные показатели деятельности в расчете на вложения всех
инвесторов, связанных на дату проведения оценки с организацией, ведущей
бизнес (инвестированный капитал), стоимость собственного капитала
определяется далее путем вычитания из полученной стоимости величины
обязательств такой организации (не учтенных ранее при формировании
денежных потоков или иных прогнозных финансовых показателей
деятельности организации, ведущей бизнес);
 определить продолжительность периода, на который будет построен
прогноз денежных потоков или иных финансовых показателей
деятельности организации, ведущей бизнес (прогнозный период).
Продолжительность прогнозного периода зависит от ожидаемого времени
достижения организацией, ведущей бизнес, стабилизации результатов
деятельности или ее прекращения. В отчете об оценке должно содержаться
обоснование продолжительности периода прогнозирования;
 на основе анализа информации о деятельности организации, ведущей
бизнес, которая велась ранее в течение репрезентативного периода,
рассмотреть макроэкономические и отраслевые тенденции и провести
46
прогнозирование денежных потоков или иных прогнозных финансовых
показателей деятельности такой организации, используемых в расчете
согласно выбранному методу проведения оценки объекта оценки;
 определить ставку дисконтирования и (или) ставку капитализации,
соответствующую выбранному методу проведения оценки объекта оценки;
 если был выбран один из методов проведения оценки объекта оценки, при
которых используется дисконтирование, определить постпрогнозную
(терминальную) стоимость;
 провести расчет стоимости собственного или инвестированного капитала
организации, ведущей бизнес, с учетом рыночной стоимости
неоперационных активов и обязательств, не использованных ранее при
формировании денежных потоков, или иных финансовых показателей
деятельности организации, ведущей бизнес, выбранных в рамках
применения доходного подхода;
 провести расчет стоимости объекта оценки.
10.2. ПРОЦЕДУРА СОГЛАСОВАНИЯ ПОЛУЧЕННЫХ РЕЗУЛЬТАТОВ
Согласно п. 25. ФСО №1 в случае использования нескольких подходов к оценке, а также

использования в рамках какого‐либо из подходов к оценке нескольких методов оценки
выполняется предварительное согласование их результатов с целью получения
промежуточного результата оценки объекта оценки данным подходом.
В случае определения стоимости частичного интереса (не 100%‐ного пакета, доли),
становится необходимо определить степень влияния на стоимость этой доли (пакета)
факта контрольности или неконтрольности последней, уровня концентрации контроля
у других акционеров, а также воздействия на эту стоимость степени.
Для получения итоговой величины стоимости в процессе оценки предприятия в
зависимости от размера оцениваемой доли учитываются:
 премия за контроль;
 скидка за недостаточность контроля;
 скидка за недостаточную ликвидность .
ПОПРАВКА НА УРОВЕНЬ КОНТРОЛЯ
Премия за контроль представляет собой надбавку к стоимости, которую готов заплатить
потенциальный инвестор для получения права участвовать в управлении компанией –
определять направления его социально‐экономического развития, решать вопросы о
назначении высшего менеджмента, внесения изменений в уставные документы,
распределении чистой прибыли, выборе поставщиков и иных контрагентов и т.д.
Права собственника контрольного пакета (доли участия), наличие которых приводит к
тому, что стоимость распоряжения/владения контрольным пакетом (долей) всегда
выше стоимости распоряжения/владения миноритарным пакетом (долей) приведены
ниже:
 выборы Совета директоров и назначение менеджеров;
 определение вознаграждения менеджеров и их привилегий;
 определение политики предприятия, изменение стратегии развития
бизнеса;
 принятие решений о поглощениях и слияниях с другими компаниями;
 принятие решений о ликвидации, распродаже имущества предприятия;
 изменение уставных документов;
47
 распределение прибыли по итогам деятельности предприятия и
установление размеров дивидендов;
 принятие решения о продаже или приобретении собственных акций (долей)
компании.
ПОПРАВКА НА УРОВЕНЬ ЛИКВИДНОСТИ

Ликвидность – способность актива быть быстро проданным и превращенным в
денежные средства без существенных потерь для держателей.
Понятие «Скидка на недостаточную ликвидность» определяется как «абсолютная или
процентная величина, вычитаемая из стоимости доли собственного капитала бизнеса,
которая отражает недостаточную ликвидность ее ценных бумаг». В нашей стране на
сегодняшний день отсутствует достоверная статистика относительно средних,
характерных величин скидки на недостаток ликвидности, поэтому аналитики рынка
часто вынуждены опираться на данные зарубежных исследований.
В обычной практике оценки скидки на недостаточную ликвидность варьируются в
диапазоне от 23% до 45%. Указанный диапазон приводится, в частности, в «Руководстве
по оценке стоимости бизнеса»12. Асват Дамодаран предлагает в качестве базового уровня
скидки величину 25%.
Также необходимо отметить, что учет фактора ликвидности «существенен лишь для
инвестора, который не приобретает контроля над предприятием»13. Оценивая крупный
пакет акций, обеспечивающий контроль над предприятием, фактором ликвидности
можно вообще пренебречь, так как контролирующий компанию инвестор приобретает
возможность по‐иному, в случае необходимости, извлечь свои средства.
Согласно данным работы к.т.н. Яскевича Е.Е. «Анализ факторов, обуславливающих
введение скидок и надбавок для оцениваемых пакетов акций (долей)» существует ряд
факторов, влияющих на величину скидки на ликвидность. Факторы делятся на две
группы: внешние и внутренние.
Внешние факторы:
 отраслевая принадлежность предприятия;
 позиционирование предприятия и конкурентоспособность;
 портфельная привлекательность;
 правовая форма предприятия (АО, ЗАО, ООО);
 законодательные ограничения и т.п.
Внутренние факторы:
 удельный вес пакета акций;
 эффект распределения собственности предприятия (т.е. значимость или
привлекательность оцениваемого пакета акций);
 режим голосования (т.е. ограничения на значимость или привлекательность
пакета акций);
 финансовые условия бизнеса (т.е. уровень левереджа);
 финансово‐экономическое положение предприятия;
 наличие пакетов привилегированных акций (пакетов неголосующих
акций);
 выплаты дивидендов по акциям и уровень дивидендов;
12Д. Фишмен, Ш. Пратт, К. Уилсон. Руководство по оценке стоимости бизнеса, М., Квинто‐Консалтинг, 2000 г.
13Валдайцев С.В. Оценка бизнеса: учеб. ‐ 2‐е издание, перераб. и доп. ‐ М.: ТК Велби, изд‐во Проспект, 2008 г., стр.
119
48
 котировки акций;
 потеря ключевой фигуры (например, наследство);
 наличие «золотой акции»;
 наличие государственных пакетов акций и т.п.
Учет влияния большинства из вышеуказанных факторов (отраслевая принадлежность,
позиционирование предприятия и его конкурентоспособность, финансовые условия
бизнеса, портфельная привлекательность, потеря ключевой фигуры) осуществляется не
путем прямого введения коэффициента на ликвидность, а косвенно при расчетах во
время применения подходов к оценке.
10.3. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ОБ ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ПОДХОДАХ
ПРИМЕНЯЕМЫЕ ПОДХОДЫ
ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД
Согласно п. 11 ФСО № 8 в рамках затратного подхода оценщик определяет стоимость
объекта оценки на основе стоимости принадлежащих организации, ведущей бизнес,
активов и принятых обязательств. Применение затратного подхода носит
ограниченный характер, и данный подход, как правило, применяется, когда прибыль и
(или) денежный поток не могут быть достоверно определены, но при этом доступна
достоверная информация об активах и обязательствах организации, ведущей бизнес.
При использовании затратного подхода конкретный метод проведения оценки объекта
оценки применяется с учетом ожиданий относительно перспектив деятельности
организации (как действующая или как ликвидируемая).
Таким образом, при оценке стоимости предприятия с позиции затратного подхода во
главу угла ставится стоимость имущества, совокупность материальных и
нематериальных активов предприятия.
В рамках данного Отчета объектом оценки является 100% доля в уставном капитале
ООО «ТПУ Выхино». Исследователи часто ставят под сомнение применимость
затратного подхода при оценке долей.
Известный специалист в области оценки бизнеса Шеннон П. Пратт подчеркивает: «Очень
важно рассеять широко распространенное заблуждение о том, что владение частью
акций компании означает обладание правом на пропорциональную долю ее активов. Это
просто неверно. Значение активов в процессе оценки определяется тем, в какой мере они
могут быть использованы для получения других выгод, таких как прибыль, денежный
поток или дивиденды, либо в ходе текущей деятельности компании, либо при ее
ликвидации (продаже)».
Стоимость доли, в первую очередь, определяется экономической и любой иной выгодой,
связанной с владением этой долей. Так стоимость доли в большей степени определяется
возможной величиной будущих доходов в виде дивидендов, нежели стоимостью
имущества, за исключением случаев ликвидации общества. Ликвидация ООО «ТПУ
ВЫХИНО» в будущем не предполагается. Из активов на дату оценки у компании только
денежные средства и прочие активы на сумму 137 000 руб.
С учетом вышеизложенного Оценщики приняли решение затратный подход при
определении рыночной стоимости Объекта оценки не применять.
ДОХОДНЫЙ ПОДХОД
Согласно пп. 15, 16 ФСО № 1, доходный подход – совокупность методов оценки,
основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.
Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная
информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки
49
способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.
Стоимость предприятия в первую очередь определяется экономической и любой иной
выгодой, связанной с владением Общества. Доходный подход является основным
подходом к оценке развивающихся компаний, обладающих существенным набором и
уровнем интеллектуальной собственности (контрактные НМА, человеческий капитал).
Учитывая тот факт, что компания ООО «ТПУ Выхино» создано ля реализации
инвестиционного проекта и заданием на оценку регламентировано использование при
оценке следующих пунктов:
Источник: задание на оценку

Возможна реализация методов доходного подхода, в частности, дисконтирования
денежных потоков. Источником информации при построении модели выступили
данные Заказчика, представленные в финансовой модели и бизнес-плане ООО «ТПУ
Выхино».
СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД
В соответствии с п. 10 ФСО № 8 в рамках сравнительного подхода оценщик определяет
стоимость акций, паев, долей в уставном (складочном) капитале, имущественного
комплекса на основе информации о ценах сделок с акциями, паями, долями в уставном
(складочном) капитале, имущественными комплексами организаций‐аналогов с учетом
сравнения финансовых и производственных показателей деятельности организаций‐
аналогов и соответствующих показателей организации, ведущей бизнес, а также на
основе ценовой информации о предыдущих сделках с акциями, паями, долями в
уставном (складочном) капитале, имущественным комплексом организации, ведущей
бизнес.
Сравнительный подход реализуется тремя методами:
 метод рынка капитала;
 метод отраслевых коэффициентов;
 метод сделок.
Согласно п. 12 ФСО №1 сравнительный подход – совокупность методов оценки,
основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого
объекта с объектами‐аналогами.
Согласно п. 13 ФСО №1 сравнительный подход рекомендуется применять, когда
доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и
характеристиках объектов‐аналогов. При этом могут применяться как цены
совершенных сделок, так и цены предложений.
Оценщиком был проведен анализ результатов проектов, аналогичных
рассматриваемому. Результаты приведены в таблице ниже.
Таблица 5. Перечень аукционов, аналогичных оцениваемому, за период 2016–2019
гг.
ТПУ Стоимость Стоимость Дата Ссылка на аукцион
начальная, руб. итоговая, руб.
Фонвизинская 70 792 920,00 150 000 000 30.09.2016 https://investmoscow.ru/tenders/tendercar
d/?TenderId=16959858
Парк Победы 77 798 124,00 100 057 468,00 30.09.2016 https://investmoscow.ru/tenders/tendercar
Селигерская 61 969 968,00 63 829 067,04 06.06.2016 https://investmoscow.ru/tenders/tendercar
Технопарк 38 581 380,00 330 000 000,00 30.09.2016 https://investmoscow.ru/tenders/tendercar
50
ТПУ Стоимость Стоимость Дата Ссылка на аукцион
начальная, руб. итоговая, руб.
Некрасовка 99 058 410,00 104 058 410,00 12.08.2019 https://investmoscow.ru/tenders/tendercar
Рассказовка 74 415 510,00 78 250 174,00 06.06.2016 https://investmoscow.ru/tenders/tendercar
Ховрино 24 882 660,00 50 000 000,00 30.09.2016 https://investmoscow.ru/tenders/tendercar
Павелецкая 29 217 870,00 315 000 000,00 30.09.2016 https://investmoscow.ru/tenders/tendercar
Люблино 39 959 370,00 200 000 000,00 08.11.2016 https://investmoscow.ru/tenders/tendercar
Дмитровская 74 598 480,00 100 000 000,00 30.09.2016 https://investmoscow.ru/tenders/tendercar
Тропарево 34 566 399,00 40 089 456,00 30.09.2016 https://investmoscow.ru/tenders/tendercar
Лефортово 31 788 900,00 100 000 000,00 06.06.2016 https://investmoscow.ru/tenders/tendercar
Нагатинская 74 077 740,00 74 177 740,00 15.03.2019 https://investmoscow.ru/tenders/tendercar
В результате было выявлено, что основная активность на рынке аналогичных

аукционов датирована 2016 г. За период 2017 по дату оценки произошло только 2
сделки. Данное количество не может быть достаточным для сопоставления, т.о.,
учитывая вышеизложенное, Оценщики приняли решение отказаться от применения
сравнительного подхода.
51
11. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В ЧАСТИ
ПРИМЕНЕНИЯ ДОХОДНОГО ПОДХОДА К ОЦЕНКЕ
Оценщики применяют метод дисконтирования денежных потоков. Выбор данной

методики расчета обусловлен неравномерностью денежных потоков в период после
даты определения стоимости.
Метод дисконтирования денежных потоков позволяет определить стоимость
предприятия приведением стоимости ожидаемых будущих доходов и расходов
предприятия к оценке их стоимости в настоящее время.
Методика расчета стоимости бизнеса методом дисконтирования денежных потоков
осуществляется в следующей последовательности:
 выбор типа денежного потока;
 анализ ретроспективных потоков доходов и их прогнозирование на
будущие периоды;
 анализ потока расходов и их прогноз;
 прогнозирование инвестиций (капитальных вложений) и собственного
оборотного капитала;
 расчет ставки дисконтирования;
 расчет терминальной стоимости (реверсии) предприятия в постпрогнозный
период (методом расчета ликвидационной стоимости чистых активов или
по модели Гордона);
 расчет текущей стоимости предприятия путем суммирования приведенных
денежных потоков по выбранной ставке прогнозного периода и стоимости
предприятия (реверсии) в постпрогнозном периоде;
 внесение итоговых корректировок.
11.1. ВЫБОР ДЕНЕЖНОГО ПОТОКА
В качестве дохода в расчетах могут быть использованы чистая или балансовая прибыль,
потенциальные или фактические дивиденды, денежный поток. Под денежным потоком
понимается разница между притоком и оттоком денежных средств на предприятии за
определенный период.
При использовании рассматриваемого метода следует определить, какой денежный
поток использовать. Выделяют следующие типы денежного потока:
 денежный поток для собственного капитала;
 бездолговой денежный поток (поток для инвестированного капитала).
На основе денежного потока для собственного капитала определяется стоимость
собственных средств компании. Расчет, в основе которого лежит денежный поток для
инвестированного капитала, позволяет определить суммарную стоимость собственного
и заемного капитала компании.
При расчете рыночной стоимости 100% доли в уставном капитале ООО «ТПУ ВЫХИНО»
был сформирован денежный поток на инвестированный капитал, так как структура
капитала предприятия данной отрасли предполагает использование заемных средств
для осуществления основной деятельности.
52
11.2. ГОРИЗОНТ ПРОГНОЗИРОВАНИЯ
В качестве прогнозного рассматривается период, в течение которого происходит

стабилизация темпов роста компании (предполагается, что в постпрогнозный период
должны иметь место стабильные долгосрочные темпы роста или бесконечный равный
поток доходов).
Оценщик принял прогнозный период с 2024 г. по 2032 г. включительно. Выбор
указанной длительности прогнозного периода обусловлен инвестиционным проектом, а
также при данном периоде выполняется условие стабилизации денежного потока.
11.3. РАСЧЕТ ДЕНЕЖНОГО ПОТОКА НА ИНВЕСТИРОВАННЫЙ КАПИТАЛ
Расчеты велись на основании прогноза чистого бездолгового (на инвестированный

капитал) номинального денежного потока, который рассчитывается по следующей
формуле:
Чистый денежный поток = Посленалоговая операционная прибыль (NOPAT) +
Амортизация – Капитальные вложения –(+) Увеличение (уменьшение) собственного
оборотного капитала
53
11.4. ПРОГНОЗ ПОСЛЕНАЛОГОВОЙ ОПЕРАЦИОННОЙ ПРИБЫЛИ (NOPAT) ДОХОДЫ
Прогноз выручки принимается на основании финансовой модели и представлен следующими данными:
Таблица 6. Прогноз выручки ООО «ТПУ ВЫХИНО», тыс. руб.

202 202 203 203
Год прогноза 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 8 9 0 1 2032
2 2 2 2 2
Выручка, млн. руб - - - - 1 534 1 851 2 057 2 209 297 389 485 584 687
Заполняемость, % - - - - 75% 87% 93% 96% 96% 96% 96% 96% 96%
57 59 62 64 67 70
Базовая арендная ставка, руб. / кв. м / год (без НДС) 43 775 45 526 47 347 49 241 51 211 53 259 55 389 605 909 305 798 390 085
5 5 6 6 6
Возмещение эксплуатации, руб. / кв. м / год (без НДС) 4 120 4 285 4 456 4 634 4 820 5 013 5 213 5 422 639 864 099 343 596
Возмещение коммунальных расходов, руб. / кв. м / год (без 2 2 3 3 3
НДС) 2 060 2 142 2 228 2 317 2 410 2 506 2 607 2 711 819 932 049 171 298
Выручка от паркинга - - - 12 13 13 14 15 15 16 - - -
96 96 96
Заполняемость, % - - - 75% 87% 93% 96% 96% % % 96% % -
Источник: данные Общества, расчеты Оценщика
11.5. РАСХОДЫ
Расходная часть проекта представлена следующими статьями
Год прогноза 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032
Операционные затраты - - - - -768 -784 -802 -820 -839 -858 -878 -899 -921
Заработная плата персонала - - - - -44 -46 -48 -50 -52 -54 -56 -58 -61
Аренда земельных участков - - - - -10 -11 -11 -12 -12 -13 -13 -14 -14
Расходы на маркетинг и рекламу - - - - -81 -97 -108 -116 -121 -126 -131 -136 -141
Страхование объектов - - - - -3,9 -4 -4 -4 -4 -4 -4 -4 -4
Непредвиденные расходы - - - - -79,4 -83 -85 -88 -90 -92 -95 -97 -100
Налог на имущество -135 -140 -145 -151 -157 -164 -170 -177 -184
Источник: данные Общества, расчеты Оценщика
11.6. АМОРТИЗАЦИОННЫЕ ОТЧИСЛЕНИЯ И КАПИТАЛОВЛОЖЕНИЯ
Прогнозный уровень амортизации рассчитывался исходя из существующих на дату оценки показателей финансовой модели Заказчика и
составляет -168 млн руб.
Величина капиталовложений прогнозируется по данным финансовой модели Заказчика.
Прогнозные значения амортизационных отчислений и капвложений представлены далее в таблице.
Таблица 7. Прогноз капиталовложений и амортизации, тыс. руб.

Показатель 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032
Амортизация 0 0 0 0 -168 -168 -168 -168 -168 -168 -168 -168 0
Капиталовложения представлены 0 -931 -3 723 -3 728 -1 826 0 0 0 0 0 0 0 0
инвестиционными затратами, в т.ч.
Выкуп объектов - 702 - - - - - - - - - - -
Выкуп гаражей - 18 - - - - - - - - - - -
Снос ОКС - - 5 - - - - - - - - - -
Аренда земельных участков - 9 9 17 - - - - - - - - -
ПИР - 186 - - - - - - - - - - -
СМР - - 3 340 3 340 - - - - - - - - -
Сети - - 334 334 - - - - - - - - -
Оплата труда персонала - 17 35 36 - - - - - - - - -
Итого Инвестиционные затраты - 931 3 723 3 728 - - - - - - - - -
Источник: данные ООО «ТПУ ВЫХИНО», расчеты Оценщиков
11.7. ПРОЧИЕ ДОХОДЫ И РАСХОДЫ
Прочие доходы отсутствую. Статья прочих расходов представлена передачей помещений городу в 2024 г. на сумму -1 826 млн.руб.
11.8. ИЗМЕНЕНИЕ СОБСТВЕННОГО ОБОРОТНОГО КАПИТАЛА
Прирост (уменьшение) потребности в финансировании оборотных средства обусловлен
увеличением (снижением) величины оборотных средств необходимых для производства
требуемого объема продукции, выполнения работ, оказания услуг. Собственный
оборотный капитал – разница между текущими активами и текущими пассивами.
Изменение оборотного капитала (прирост/уменьшение) приводит либо к потребности в
дополнительном финансировании при приросте оборотного капитала, что вызывает
отток денежных средств, либо к высвобождению ресурсов при уменьшении оборотного
капитала, что вызывает приток денежных средств.
Т.к. ООО «ТПУ Выхино» находится на стадии зарождения и не имеет ретроспективы СОК,
прогнозирование данного показателя основано на основании данных А. Дамодарана о
чистом оборотном капитале в отраслях «Homebuilding и Real Estate (Development)»,
показатель принимается в качестве среднего значения по двум отраслям наиболее
приближенным к инвестиционному проекту, который составляет на дату оценки
110,43% от выручки компании14.
Таблица 8. Расчет собственного оборотного капитала и прогноз его изменений ООО
«ТПУ ВЫХИНО», тыс. руб.
Показатель 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032
Выручка 1 546,52 1 863,65 2 070,93 2 222,79 2 311,70 2 404,17 2 500,34 2 600,35 2 704,37
Доля СОК % от 110.43 %
выручки
СОК (по Dam) 1 708 2 058 2 287 2 455 2 553 2 655 2 761 2 871 2 986
Изменения 0 350 229 168 98 102 106 110 115
оборотного капитала
Источник: расчеты Оценщика
11.9. СТАВКА ДИСКОНТИРОВАНИЯ
Величина ставки дисконтирования связана с ожидаемым инвестиционным риском.

Концепция риска предполагает, что все инвестиции находятся в промежутке между
полной уверенностью в окупаемости денежных средств (нулевой риск) и полной
неуверенностью в их окупаемости (бесконечный риск). При рассмотрении двух
инвестиционных возможностей, обещающих равную ожидаемую доходность в
денежном выражении, инвестор обычно предпочитает инвестиции с наименьшей
степенью риска или, напротив, рассчитывает на более высокую доходность по
инвестициям с более высокой степенью риска.
Для расчета ставки дисконтирования денежного потока на инвестированный капитал
необходимо рассчитать средневзвешенную стоимость капитала (WACC). При расчете
средневзвешенной стоимости капитала необходимо использовать целевую структуру
капитала для компаний аналогичного профиля. В данном случае целевая структура была
как 100 % заемного капитала. Такая структура капитала характерна для предприятий
отрасли «Real Estate (Development и Homebuilding)» и 15 на развивающихся рынках.
Средневзвешенная стоимость капитала учитывает в себе все риски, связанные с
финансированием инвестиций в бизнес предприятия, как из собственных источников
финансирования, так и за счет заемных средств. Стоимость финансирования инвестиций
в предприятие за счет собственного капитала (стоимость собственного капитала)
отражает все риски, присущие инвестициям в виде акционерного капитала, в то время
как стоимость финансирования за счет заемных средств выражается в процентной
ставке, по которой предприятию предоставляют кредитные ресурсы.
Средневзвешенная стоимость капитала (WACC) рассчитывается по формуле:
14 http://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/New_Home_Page/datacurrent.html
15 http://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/
80
WACC = (1 ‐ T) * Dd * Wd + De * We,
где WACC – средневзвешенная стоимость капитала;
T – ставка налога на прибыль;
Dd – стоимость привлечения заемных средств (% по займам);
Wd – доля заемных средств;
Dе – стоимость собственного капитала;
Wе – доля собственных средств.
11.10. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ СОБСТВЕННОГО КАПИТАЛА

При расчете стоимости собственного капитала для оценки стоимости бизнеса в
российских условиях рекомендуется использовать модифицированную модель оценки
капитальных активов (САРМ). Применение модифицированной модели оценки
капитальных активов для расчета стоимости собственного капитала можно представить
в виде следующего равенства:
Re = Rf + β* (Rm – Rf)+ S1 + S2 + S3,
где: Re – ожидаемая инвестором ставка дохода (на собственный капитал);
Rf – безрисковая ставка (США);
β – коэффициент бета;
Rm‐Rf – рыночная премия за риск акционерного капитала (США);
S1 – премия за страновой риск (Россия в сравнении с США);
S2 – премия за малую капитализацию;
S3 – премия за специфический риск оцениваемого
предприятия.
Безрисковая ставка
В качестве безрисковой ставки Оценщиками была использована доходность по 30‐ти
летним долгосрочным Казначейским облигациям Правительства США. Ее среднее
значение на 14.12.2020 г. составило 1,63% (http://www.economagic.com/em‐
cgi/data.exe/fedbog/day‐tcm30y). Выбор Казначейских обязательств Правительства США
обосновывается тем, что произведенные расчеты премии за риск акционерного
капитала базируются на показателях американского фондового рынка, как наиболее
развитого и представительного с точки зрения сравнимых активов.
Коэффициент β
В модели САРМ риск разделяется на две категории, систематический риск и
несистематический риск. Систематический риск представляет собой риск, связанный с
изменением ситуации на фондовых рынках в целом в связи с изменением таких
макроэкономических и политических факторов, как процентные ставки, инфляция,
изменение государственной политики и т.д. Данные факторы напрямую оказывают
влияние на все компании, поскольку они затрагивают экономические и рыночные
условия, в которых действуют все предприятия.
Систематический риск учитывается в модели САРМ с помощью коэффициента «бета».
Коэффициент «бета» отражает амплитуду колебаний цен на акции конкретной
компании по сравнению с изменением цен на акции по всем компаниям на данном
сегменте рынка.
Для оценки коэффициента «бета» оцениваемой компании с использованием
восходящего подхода Оценщики предприняли следующие шаги:
 приняли в качестве отправной точки расчета коэффициент бета без учета
финансового рычага, скорректированный на денежные средства, для
отраслей («Real Estate (Development) и Homebuilding») на развивающихся
рынках. По данным Damodaran Online, среднее значение указанного
коэффициента. (данные по состоянию на дату наиболее близкую к дате
81
оценки) составляет 0,692;
 определили коэффициент «бета» для гипотетической компании по
следующей формуле:
βrl = βmu (1 + (1 ‐ t)*(D/ E)),
где βrl – коэффициент «бета» с учетом рассчитанного финансового
рычага оцениваемой компании;
βmu – значение коэффициента «бета» без учета финансового рычага по
сопоставимым компаниям;
t – предельная налоговая ставка, используемая оцениваемой
компанией;
D/E – основано на отраслевой структуре капитала, рассчитанной на
основании значения коэффициента соотношения заемных и
собственных средств.
Таким образом, коэффициента «бета» для ООО «ТПУ ВЫХИНО» составит 1,045.
Рыночная премия за риск акционерного капитала (Rm ‐ Rf)
Премия за риск акционерного капитала (equity risk premium) отражает расхождение в
доходности, представленное превышением доходности корпоративных акций над
доходностью по казначейским обязательствам Правительства США. Рыночная премия
представляет собой дополнительный доход, который необходимо добавить к
безрисковой ставке, чтобы компенсировать инвестору дополнительный риск, связанный
с инвестированием в частный бизнес.
Величина премии была определена на основании данных сайта Damodaran Online о
статистике американского фондового рынка, как среднее геометрическое значение
премии за период 1928‐2019 гг., равное 4,83%.
Премия за страновой риск– S1
Премия за страновой риск отражает дополнительный доход, который потребует
инвестор за риск, связанный с вложениями в российские компании по сравнению с
компаниями, функционирующими в США. Для количественного измерения российского
странового риска рекомендуется использовать данные о величине спрэда,
обусловленного рисками странового дефолта (country default spread). Размер данной
премии определяется статистическими методами и зависит от инвестиционного
рейтинга национальной экономики и не зависит от конкретного эмитента. Чем лучше
рейтинг, тем ниже риски инвесторов, тем ниже размер требуемой инвесторами премии,
тем выше стоимость компании. По данным рейтингового агентства Moody’s риск
долгосрочных вложений в Россию находится на уровне Baa3.
На сайте Damodaran Online величина премии за страновой риск с учетом данных о
величине спрэда равна 3,23% (по данным на 14.12.2020).
Премия за малую капитализацию S2
Премия за риск инвестирования в компании с небольшой капитализацией
рассчитывается как разница между средней исторической доходностью по инвестициям
на фондовом рынке США и средней исторической доходностью по инвестициям в бизнес
таких компаний.
Результаты многочисленных исследований свидетельствуют о том, что у более мелких
компаний норма прибыли выше, чем у более крупных компаний. Результаты
исследований в этой области, опубликованные компанией Duff & Phelps в своем
ежегоднике, приведены в таблице далее.
Таблица 9. Премии за малую капитализацию (Size premium), 2018
Максимальная рыночная Премия
Десятичные группы
капитализация, млн долл. США за размер,%
Компании со средней капитализацией (3‐5 группы) 11 979 0,96%
82
Максимальная рыночная Премия
Десятичные группы
капитализация, млн долл. США за размер,%
Компании с малой капитализацией (6‐8 группы) 2 760 1,64%
Компании с микрокапитализацией (9‐10 группы) 657 3,48%
1‐Largest 790 050 0,00%
2 25 050 0,56%
3 11 979 0,87%
4 6 546 0,90%
5 4 092 1,38%
6 2 760 1,60%
7 1 815 1,58%
8 1 170 1,88%
9 657 2,50%
10‐Smallest 299 5,37%
Источник: данные Duff & Phelps
Оценщики определили премию за размер на основании метода итерации. Сначала
определялась стоимость компании без учета величины премии за размер, затем
проводились корректировки с учетом полученного результата до тех пор, пока
стоимость не вошла в указанный Duff&Phelps диапазон.
Для пересчетов использовался курс ЦБ РФ на дату оценки. В итоге капитализация попала
в диапазон сверхнизкой капитализации, что соответствует премии за размер 5,37%.
Премия за специфический риск оцениваемой компании
Премия за специфический риск отражает дополнительные риски, связанные с
инвестированием в оцениваемый бизнес, которые не были учтены в коэффициенте бета.
Размер премии устанавливается в диапазоне от 0% до 5% в зависимости от степени
влияния рассматриваемых негативных факторов: 0% – низкий уровень риска по всем
факторам, 5% – высокий уровень риска по всем факторам. Точный размер премии
рассчитывается математически.
Основными факторами, оказывающими влияние на специфический риск, являются:
 зависимость от ключевых сотрудников;
 корпоративное управление;
 зависимость от ключевых потребителей;
 зависимость от ключевых поставщиков.
Ниже в таблице приведен расчет размера специфического риска вложения в
рассматриваемый бизнес.
Таблица 10. Расчет размера специфического риска
Фактор риска Степень риска Результат
выбора
Низкая Средняя Высокая
Рентабельность деятельности 1 2 3 1
Зависимость от ключевых сотрудников 1 2 3 1
Корпоративное управление 1 2 3 1
Зависимость от ключевых потребителей 1 2 3 2
Зависимость от ключевых поставщиков 1 2 3 2
Конкурентная среда 1 2 3 1
Диверсификация деятельности 1 2 3 1
Наличие перспективы развития бизнеса 1 2 3 1
Состояние основных фондов 1 2 3 1
Финансовое состояние компании и возможность 1 2 3 2
привлечения средств
Сумма факторов риска 13
Рассчитанная степень риска (Б=А/10) 1,3
83
Источник: расчеты Оценщиков
Источник: https://cyberleninka.ru/article/n/otsenka-premii-za-spetsificheskie-riski-kompanii-pri-opredelenii-trebuemoy-
dohodnosti-na-sobstvennyy-kapital/viewer
Таким образом, размер премии за специфический риск составила 1,5%.

Коэффициент, отражающий соотношение ставок по вкладам в рублях и долларах США
Кроме того, необходимо учесть, что полученное нами значение ставки дисконтирования
рассчитано по данным американского рынка и применимо для дисконтирования
денежного потока, выраженного в долларах США. Чтобы использовать полученное
значение ставки для дисконтирования рублевого денежного потока в рамках
настоящего отчета, необходимо скорректировать его на коэффициент, отражающий
соотношение ставок по вкладам в рублях и долларах США. Перевод осуществляется по
следующей формуле:
rруб. = (1 + rusd) х (1 + СКруб.)/(1 + СКusd) – 1,
где rруб., rusd – ставки дисконтирования для денежных потоков в рублях и
долларах США;
СКруб. – Доходность ОФЗ-46020 на дату оценки принята к расчету на
уровне, равный 6,78%;
СКusd – Доходность RUSSIA 2042 на дату оценки принята к расчету
на уровне равном 4,69%.
84
Расчет стоимости заемного капитала
При расчете средневзвешенной стоимости капитала необходимо использовать стоимость банковских кредитов за минусом налогов. Стоимость
банковских кредитов за вычетом налогов на прибыль определяется путем умножения размера ставки процентов по банковским кредитам на
выражение (1 – ставка налога). Расчет стоимости заемных средств представлен далее в таблице.
Таблица 11. Расчет синтетического показателя средней стоимости кредитов
Показатель 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032
Стоимость кредитов в руб., % 12,00% 12,00% 12,00% 12,00% 8,00% 8,00% 8,00% 8,00% 8,00% 8,00% 8,00% 8,00% 8,00%
Ставка налога на прибыль, % 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 20,00% 20,00% 20,00% 20,00% 20,00%
Стоимость банковских кредитов (после 12,00% 12,00% 12,00% 12,00% 8,00% 8,00% 8,00% 8,00% 6,40% 6,40% 6,40% 6,40% 6,40%
налогов) в руб. - округленно, %
Источник: Данные Закачка, расчеты Оценщика
11.11. РАСЧЕТ СРЕДНЕВЗВЕШЕННОЙ СТОИМОСТИ КАПИТАЛА (WACC)
Средневзвешенная стоимость инвестированного капитала (WACC) определяется путем
умножения стоимости собственного капитала на удельный вес собственного капитала в
общей структуре капитала и стоимости банковских кредитов за минусом налогов на
удельный вес банковских кредитов в общей структуре капитала.
Сводный расчет WACC представлен в таблице далее.
Таблица 12. Расчет ставки дисконтирования
Показатель Ед. изм. Ставка
Стоимость собственного капитала
Безрисковая ставка (номинальная) % 1,63%
Рыночная премия за риск акционерного
% 4,83%
капитала
Рассчитанный коэф. Бета 1,045
Премия за малую капитализацию % 5,37%

Специфический риск оцениваемой
% 1,5%
компании
Страновой риск % 3,23%
Окончательная стоимость собственного 16,78%
%
капитала оцениваемой компании в долл.
Кредиты в долларах % 4,69%
Кредиты в рублях % 6,78%
Окончательная стоимость собственного 19,11%
капитала оцениваемой компании в руб.
Стоимость заемного капитала

Стоимость заемных средств (до налогов) % 8%
Ставка налога на прибыль % 20,0%
Структура капитала
Соотношение долга к собственному
% 100%
капиталу
Итого WACC % 13,56%

Источник: данные сайта Damodaran Online, данные Duff&Phelps, расчеты Оценщиков
Таким образом, на основе проведенного анализа всех фактов и обстоятельств можно
заключить, что ставка дисконтирования для денежного потока на инвестированный
капитал ООО «ТПУ ВЫХИНО» составит в прогнозный период 2024–2027 гг. 13,56% без
учета налога на прибыль, а в 2028–2032 гг. с учетом налога на прибыль– 12,76%.
11.12. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ КОМПАНИИ

Расчет стоимости компании складывается из следующих составляющих: суммы текущих
стоимостей денежного потока определенного прогнозного периода и терминальной стоимости.
Терминальная стоимость принята по данным финансовой модели Заказчика в размере 14 802
млн. руб. как прибыль от продажи объекта инвестирования в 2032 г.
Сальдо неоперационных активов и обязательств
Для получения окончательной величины рыночной стоимости собственного капитала
необходимо внести ряд корректировок на величину неоперационных активов и
обязательств.
Данная статья активов и обязательств, отсутствует.
81
Таблица 13. Определение рыночной стоимости Объекта оценки методом дисконтированных денежных потоков, тыс. руб.
Показатель 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032
Выручка 0 0 0 0 1 546,52 1 863,65 2 070,93 2 222,79 2 311,70 2 404,17 2 500,34 2 600,35 2 704,37
Операционные расходы с учетом оплаты труда 0 0 0 0 -1 120,82 -1 164,94 -1 203,75 -1 240,42 -1 274,57 -1 310,08 -1 347,02 -1 385,43 -1 425,37
Прибыль до налогообложения 425,70 698,70 867,18 982,37 1 037,14 1 094,09 1 153,32 1 214,93 1 278,99
налог на прибыль 0% 0% 0% 0% 20% 20% 20% 20% 20%
NOPAT 0,00 0,00 0,00 0,00 425,70 698,70 867,18 982,37 829,71 875,27 922,66 971,94 1 023,19
Амортизация 0 0 0 0 -168 -168 -168 -168 -168 -168 -168 -168 0
Капиталовложения (с учетом выкупа ОКС и гаражей ) 0 -931 -3 723 -3 728 -1 826 0 0 0 0 0 0 0 0
СОК (по Dam) 1 708 2 058 2 287 2 455 2 553 2 655 2 761 2 871 2 986
Изменения оборотного капитала 0 0 0 0 0 350 229 168 98 102 106 110 115
Погашение процентов 0 0 0 0 -402 -402 -358 -302 -239 -173 -103 -39 0
Денежный поток 0 -931 -3 723 -3 728 -1 232 516 806 982 899 941 984 1 029 908
Ставка дисконтирования 13,56% 13,56% 13,56% 13,56% 12,76% 12,76% 12,76% 12,76% 12,76%
Среднегодовой фактор (СФ) 1,000 1,000 1,000 1,000 0,500 1,500 2,500 3,500 4,500 5,500 6,500 7,500 7,500
Фактор дисконтирования (с учетом СФ) 1,000 1,000 1,000 1,000 0,923 0,813 0,716 0,631 0,559 0,496 0,440 0,390 0,390
Текущая стоимость денежных потоков 0 -931 -3 723 -3 728 -1 138 420 577 620 503 467 433 401 354
Общая сумма текущей стоимости 27,323
Денежные средства (строка 1250 ББ) 0,121
Стоимость, рассчитанная доходным подходом, 27,444
млн.руб.
Источник: расчеты Оценщиков
Согласно финансовой модели ООО «ТПУ Выхино», выплата налога на прибыль установлена с 2030-2032 гг.
Однако, проведя анализ денежного потока, Оценщик сделал вывод, что в период с 2024 г. по 2026 г. Общество может достичь так
называемой «точки безубыточности», окупая переданные городу помещения на сумму 1 826 млн.руб. 2027 год является пограничным,
когда финансовые потоки стабилизируются. И начиная с 2028 г. Общество может получать прибыль и стабильно оплачивать налоги.
Таким образом, ставка налога на прибыль для ООО «ТПУ ВЫХИНО» в расчете установлена с 2028 в размере 20%.
11.13. ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Таким образом, определено, что рыночная стоимость Объекта оценки – 100% доли в
уставном капитале ООО «ТПУ Выхино», рассчитанная в рамках доходного подхода по
состоянию на 14.12.2020 с учетом округления составляет:
83
12. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ И ЗАКЛЮЧЕНИЕ ОБ
ИТОГОВОЙ ВЕЛИЧИНЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
В настоящем Отчете рыночная стоимость Объекта оценки определялась в рамках одного

подхода к оценке – доходного, поэтому проведение процедуры согласования
результатов оценки, полученных различными подходами, не требуется, и в качестве
итоговой величины стоимости Объекта оценки принимается результат, определенный в
рамках данного использованного подхода.
Результаты сравнительного подхода представлены в виде диапазона возможной
рыночной стоимости объекта оценки, при этом результат доходного подхода находится
в границах данного диапазона.
Согласно п. 14 ФСО № 3, допускается округление итоговой величины стоимости Объекта
оценки по математическим правилам округления.
Таким образом, итоговая величина рыночной стоимости 100% доли в уставном
капитале ООО «ТПУ Выхино» по состоянию на 14.12.2020 составляет16:
84
14. СЕРТИФИКАТ СТОИМОСТИ
Я, нижеподписавшийся, настоящим подтверждаю:

 содержащиеся в Отчете мнения Оценщиков и полученные результаты
представляют собой основанные на собранной информации и проведенных
расчетах непредвзятые профессиональные суждения, ограниченные только
пределами оговоренных в настоящем Отчете допущений;
 вознаграждение Исполнителя и Оценщиков ни в коей степени не зависит от
итоговой величины стоимости Объекта оценки;
 оценка проведена и Отчет составлен в полном соответствии с действующим
на дату оценки законодательством Российской Федерации, Федеральными
стандартами оценки, а также стандартами и правилами оценочной
деятельности саморегулируемой организации оценщиков;
 в результате проведенного анализа и расчетов Оценщики установили, что
рыночная стоимость24 100% доли в уставном капитале ООО «ТПУ Выхино»
по состоянию на 14.12.2020 составляет17:
27 444 000 (Двадцать семь миллионов четыреста сорок четыре
тысячи) рублей.
Оценщик:
Городецкая
Татьяна Александровна
85
15. ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ, ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ
ОЦЕНКИ И УСТАНАВЛИВАЮЩИХ КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И
КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
1. Задание на оценку.
2. Устав ООО «ТПУ ВЫХИНО».
3. Бухгалтерская отчетность за 2019‐2020 гг. Пояснительные записки к
бухгалтерской отчетности.
4. Годовой отчет ООО «ТПУ ВЫХИНО» за 2019 год и 2019 год.
5. Ежеквартальный отчет ООО «ТПУ ВЫХИНО» за 2 квартал 2020 г.
6. Прочие документы юридического, экономического и описательного
характера.
В соответствии с п. 12 ФСО № 3, все документы, предоставленные Заказчиком,
перечисленные выше в перечне, подписаны уполномоченным на то лицом и заверены в
установленном порядке. Копии указанных документов представлены в Приложении 1 к
настоящему Отчету.
86
16. ПЕРЕЧЕНЬ ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ
ДАННЫХ С УКАЗАНИЕМ ИСТОЧНИКОВ ИХ ПОЛУЧЕНИЯ
16.1. НОРМАТИВНЫЕ ДОКУМЕНТЫ
1. Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30.11.1994 № 51‐ФЗ.

2. Гражданский кодекс РФ (часть вторая) от 26.01.1996 №14‐ФЗ.
3. Налоговый кодекс РФ (часть вторая) от 05.08.2000 №117‐ФЗ.
4. Федеральный закон от 29.07.1998 №135‐ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации».
5. Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 №297 «Об утверждении
федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и
требования к проведению оценки (ФСО №1)».
федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО
№2)».
федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО
№3)».
Федерального стандарта оценки «Оценка бизнеса (ФСО №8)».
9. Стандарты и правила оценочной деятельности Ассоциации
«Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» (в
действующей редакции);
10. Стандарты и правила оценочной деятельности Саморегулируемой
организации Ассоциации оценщиков «Сообщество профессионалов оценки»
(в действующей редакции).
11. Федеральный закон «Об акционерных обществах» №208‐ФЗ от 26.12.1995.
12. Федеральный закон РФ «Об обществах с ограниченной ответственностью»
№ 14‐ФЗ от 08.02.1998.
13. Федеральный закон «О рынке ценных бумаг» №39‐ФЗ от 22.04.1996.
14. Международные стандарты оценки (МСО–2017).
16.2. МЕТОДИЧЕСКИЕ МАТЕРИАЛЫ
1. Асват Дамодаран «Инвестиционная оценка. Инструменты и методы оценки

любых активов» – Москва.: «Альпина Бизнес Букс», 2018.
2. Фишмен Джей, Пратт Шеннон, Гриффит Клиффорд, Уилсон Кейт
«Руководство по оценке бизнеса» под редакцией д.э.н., профессора В.М.
Рутгайзера – Москва.: ЗАО «Квинто‐Консалтинг», 2000.
3. Г.М. Десмонд, Р.Э. Келли «Руководство по оценке бизнеса» – Москва,
Академия оценки, 1996.
4. «Оценка бизнеса» под ред. проф. М.А. Федотовой – Москва.: «Финансы и
Статистика», 1998.
5. С.В. Валдайцев. Оценка бизнеса: учеб. ‐ 2‐е издание, перераб. и доп. ‐ М.: ТК
Велби, изд‐во Проспект, 2008.
87
6. В.В. Григорьев, И.М. Островкин «Оценка предприятий. Имущественный
подход» – М.: «Дело», 1998.
7. А.Б. Идрисов, С.В. Картышев, А.В. Постников «Стратегическое планирование
и анализ эффективности инвестиций» – Москва.: «ФилинЪ»,1998.
16.3. ИСТОЧНИКИ РЫНОЧНОЙ И ОБЩЕЙ ИНФОРМАЦИИ
1. Материалы сайтов www.fira.ru, www.cbonds.ru, www.gks.ru, www.cbr.ru,

www.mergers.ru.
2. Официальный сайт Минэкономразвития России (www.economy.gov.ru).
3. Damodaran Online (http://pages.stern.nyu.edu/~adamodar).
4. Данные информационно‐телекоммуникационной сети «Интернет» (точные
ссылки на сайты представлены по тексту Отчета).
88
17. ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ
Рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой данный

объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда
стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на
величине цены сделки не отражаются какие‐либо чрезвычайные обстоятельства, то есть
когда:
 одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая
сторона не обязана принимать исполнение;
 стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в
своих интересах;
 объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной
оферты, типичной для аналогичных объектовоценки;
 цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки
и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей‐
либо стороны не было;
 платеж за объект оценки выражен в денежной форме (ст. 3 Федерального
закона № 135‐ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
Виды стоимости объекта оценки, отличные от рыночной стоимости (ФСО № 2, п.п. 5, 7, 8;
ст. 3 Федерального закона № 135‐ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации»):
 инвестиционная стоимость – это стоимость объекта для конкретного лица
или группы лиц при установленных данным лицом (лицами)
инвестиционных целях использования объекта оценки;
 ликвидационная стоимость – это расчетная величина, отражающая
наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть
отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока
экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден
совершить сделку по отчуждениюимущества;
 кадастровая стоимость – это стоимость, установленная в результате
проведения государственной кадастровой оценки или в результате
рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Объект оценки – объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством
Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте
(ФСО № 1, п. 3).
Цель оценки – определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в
задании на оценку с учетом предполагаемого использования результатов оценки (ФСО
№ 2, п. 3).
Подход к оценке – совокупность методов оценки, объединенных общей методологией
(ФСО № 1, п. 7).
Метод оценки – последовательность процедур, позволяющая на основе существенной
для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного
из подходов к оценке (ФСО № 1, п. 7).
Дата определения стоимости объекта оценки (дата проведения оценки, дата оценки) –
это дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки (ФСО № 1, п.
8).
Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются
89
сравнительный, доходный и затратный подходы (ФСО № 1, п. 11).
Цена – это денежная сумма, запрашиваемая, предлагаемая или уплачиваемая
участниками совершенной или предполагаемой сделки (ФСО № 1, п. 4).
Стоимость объекта оценки – это наиболее вероятная расчетная величина, определенная
на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости (ФСО № 1, п. 5.).
Итоговая величина стоимости – стоимость объекта оценки, рассчитанная при
использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования
(обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к
оценке (ФСО № 1, п. 6).
Допущение – предположение, принимаемое как верное и касающееся фактов, условий
или обстоятельств, связанных с объектом оценки или подходами к оценке, которые не
требуют проверки оценщиком в процессе оценки (ФСО № 1, п. 9).
Объект‐аналог объекта оценки – объект, сходный объекту оценки по основным
экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам,
определяющим его стоимость (ФСО № 1, п. 10).
Организацией‐аналогом признается:
 организация, осуществляющая деятельность в той же отрасли, что и
организация, ведущая бизнес;
 организация, сходная с организацией, бизнес которой оценивается, с точки
зрения количественных и качественных характеристик, влияющих на
стоимость объекта оценки (ФСО № 8, п. 10.1).
Мультипликаторы – коэффициенты, отражающие соотношение между ценой и
показателями деятельности организации (ФСО № 8, п. 10.2).
Бизнес – предпринимательская деятельность организации, направленная на
извлечение экономических выгод (ФСО № 8, п. 2).
Нематериальные активы – активы, которые не имеют материально‐вещественной
формы, проявляют себя своими экономическими свойствами, дают выгоды их
собственнику (правообладателю) и генерируют на него доходы (выгоды), в том числе:
 исключительные права на интеллектуальную собственность, а также иные
права (право следования, право доступа и другие), относящиеся к
интеллектуальной деятельности в производственной, научной,
литературной и художественной областях;
 права, составляющие содержание договорных обязательств (договоров,
соглашений);
 деловая репутация.
Ценная бумага – документ, удостоверяющий с соблюдением установленной формы и
обязательных реквизитов имущественные права, осуществление или передача которых
возможны только при его предъявлении («Гражданский кодекс РФ (часть первая)» от
30.11.1994 № 51‐ФЗ).
Акция – эмиссионная ценная бумага, закрепляющая права ее владельца (акционера) на
получение части прибыли акционерного общества в виде дивидендов, на участие в
управлении акционерным обществом и на часть имущества, остающегося после его
ликвидации (Федеральный закон от 22.04.1996 № 39‐ФЗ «О рынке ценных бумаг»).
Владелец ценной бумаги – лицо, которому ценные бумаги принадлежат на праве
собственности или ином вещном праве (Федеральный закон от 22.04.1996 № 39‐ФЗ
«О рынке ценных бумаг»).
90
ПРИЛОЖЕНИЕ 1.
КОПИИ ДОКУМЕНТОВ, ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ОЦЕНЩИКАМИ И
УСТАНАВЛИВАЮЩИХ КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ
ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
91
92

Отчет Выхино От 23.12.2020

Загружено:

Сведения о документе

Авторское право

Доступные форматы

Поделиться этим документом

Поделиться или встроить документ

Параметры публикации

Этот документ был вам полезен?

Это неприемлемый материал?

Авторское право:

Доступные форматы

Отчет Выхино От 23.12.2020

Загружено:

Авторское право:

Доступные форматы

ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ

100% доли в уставном капитале ООО «ТПУ Выхино» (полное

Дата оценки – 14.12.2020

Россия, 197342, г. Санкт‐Петербург, ул. Сердобольская, д. 64, корпус 1, лит. А,

Благодарим за возможность оказать Вам услуги.

Россия, 197342, г. Санкт‐Петербург, ул. Сердобольская, д. 64, корпус 1, лит. А,

Таблица 1. Основные факты и выводы

На момент проведения оценки полномочия на

- Обществу с ограниченной ответственностью

- Егорову Александру Владимировичу (ИНН

3.1. СВЕДЕНИЯ О СОБСТВЕННИКЕ (ПРАВООБЛАДАТЕЛЕ) ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Собственником (правообладателем) Объекта оценки является:

3.2. СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ

Общество с ограниченной ответственностью «Московские транспортные узлы»

3.3. СВЕДЕНИЯ ОБ ОЦЕНЩИКАХ

Информация об оценщиках, подписавших отчет об оценке (далее – Оценщики),

Фамилия, имя, отчество оценщика Городецкая Татьяна Александровна

Место нахождения и почтовый адрес:

Сведения о членстве в оценщик является членом Ассоциации «Саморегулируемая

Диплом о профессиональной переподготовке ПП №557330,

Страховой полис № СПФ/18/ГОоц№100898 с 29.06.2018 по

Прочие организации, специалисты к проведению оценки и подготовке Отчета об оценке

3.4. СВЕДЕНИЯ О НЕЗАВИМОСТИ ОЦЕНЩИКОВ

Настоящим Оценщики подтверждают полное соблюдение принципов независимости,

3.5. СВЕДЕНИЯ ОБ ИСПОЛНИТЕЛЕ (ЮРИДИЧЕСКОМ ЛИЦЕ, С КОТОРЫМ

Общество с ограниченной ответственностью «ЛАИР» (сокращенное наименование –

3.6. СВЕДЕНИЯ О НЕЗАВИСИМОСТИ ЮРИДИЧЕСКОГО ЛИЦА, С КОТОРЫМ

Настоящим ООО «ЛАИР» подтверждает полное соблюдение принципов независимости,

Настоящий Отчет выполнен в соответствии с Федеральными стандартами оценки,

Согласно п. 4 ФСО № 3 отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на

5.1. ОСНОВНЫЕ ДОПУЩЕНИЯ

1. Настоящий Отчет достоверен исключительно в полном объеме, включая все

15. В рамках настоящего Отчета Оценщиками было учтено влияние на

Согласно п. 23 ФСО №1, проведение оценки включает в себя следующие этапы:

7.1. ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ, ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ОЦЕНЩИКОМ

7.2. ДАННЫЕ ОБ ОБЪЕКТЕ ОЦЕНКИ

7.3. ДАННЫЕ ОБ ОРГАНИЗАЦИИ, ВЕДУЩЕЙ БИЗНЕС

Полное наименование организации – Общество с ограниченной ответственностью

7.4. ИНФОРМАЦИЯ О СОЗДАНИИ И РАЗВИТИИ БИЗНЕСА, УСЛОВИЯХ

В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 06.09.2011 №413-ПП «О

Источник: данные Заказчика

Источник: данные Заказчика

Источник: данные Заказчика

Основные клиенты и рынки сбыта продукции / работ / услуг, конкурентное

7.6. ПРОГНОЗНЫЕ ДАННЫЕ ОРГАНИЗАЦИИ

Прогнозные данные по инвестиционным затратам Общества представлены в бизнес-

7.8. ОРГАНИЗАЦИОННАЯ СТРУКТУРА ОБЩЕСТВА

7.9. ПРАВА УЧАСТНИКОВ ОБЩЕСТВА

Согласно Уставу, участники Общества вправе:

7.10. РАСПРЕДЕЛЕНИЕ ПРИБЫЛИ

Согласно данным Заказчика, в 2019 г. начисление и выплата дивидендов не

7.11. СВЕДЕНИЯ О НАЛИЧИИ И УСЛОВИЯХ КОРПОРАТИВНОГО ДОГОВОРА

Корпоративный договор – это соглашение между определенной группой участников,

7.12. СТРУКТУРА СОБСТВЕННОСТИ ОРГАНИЗАЦИИ

Балансовая стоимость собственного капитала ООО «ТПУ ВЫХИНО» по состоянию

7.13. КОРПОРАТИВНАЯ СТРУКТУРА

Органами управления Общества являются:

7.14. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕЩНЫХ (ИМУЩЕСТВЕННЫХ) ПРАВ

В настоящем Отчете Оценщики рассматривают право собственности на Объект оценки.

8.1. ОСНОВНЫЕ ТЕНЦЕНЦИИ И ИТОГИ СОЦИАЛЬНО‐ЭКОНОМИЧЕСКОГО

Итоговые выводы о социально‐экономическом развитии РФ сделаны на основании

КОНСЕНСУС‐ПРОГНОЗ ДО 2026 ГОДА3

Источник: данные Институт «Центр развития» НИУ ВШЭ

Источник: данные Институт «Центр развития» НИУ ВШЭ