Вы находитесь на странице: 1из 50

1.

Недвижимое имущество и недвижимая собственность


Согласно ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу) относят земельные участки, участки недр,
обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без
ущерба их значений невозможно, в том числе леса, многолетние леса.
К объектам недвижимости относят суда внутреннего плавания, космические, морские суда, а также здания и
сооружения.
Недвижимая собственность это: юридическое понятие, которое означает совокупность (пакет) прав собственн
ости на недвижимоеимущество, включая право владения, пользования, распоряжения, присвоения дохода от владен
ия, и доходаот распоряжения недвижимым имуществом; единство физического тела недвижимости и правасобствен
ности на него.
Введение понятия «недвижимая собственность» подчеркивает, что недвижимость как экономический актив
представляет собой сплав юридических и физических характеристик, а также требует особого внимания к
проблемам содержания права собственности. Экономические отношения собственности в современном обществе
реализуются в правовых формах — ими определяются отношения субъекта собственности к объекту собственности,
правовые нормы включают в себя права собственника, его имущественную ответственность и защищают его права:
право владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом. Только четкое правовое закрепление конкретных
объектов собственности за их субъектами, определение их правового статуса с определением соответствующего
«пучка прав», экономической и другой ответственности, невзирая на тип собственника (частное лицо или
государство), создают мощные экономические и другие стимулы для рациональной организации использования и
воспроизводства собственности.

1
2. Виды и формы собственности
Согласно ст. 8 Конституции и п. 1 ст. 212 ГК РФ в Российской Федерации признаются частная,
государственная, муниципальная и иные формы собственности.
В свою очередь, частная собственность подразделяется на собственность граждан и юридических лиц,
государственная — на федеральную собственность и собственность субъектов Российской Федерации,
муниципальная — на собственность городских, сельских поселений и собственность других муниципальных
образований.

2
3. Классификация имущества и имущественных прав для целей оценки
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и
все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению
невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда,
суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения
транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей
зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом
учете порядке.
2. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым
имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.
 имущество принято делить на движимое и недвижимое,но существует деление и по другому
классификационному признаку — на материальное и нематериальное.
Нематериальное  имущество (intangible property)       
— имущество, не имеющее материальноговоплощения, в том числе: интеллектуальная собственность (имущественн
ые авторские права, права наизобретения, полезные модели, промышленные образцы, на товарные знаки и т.д.); фра
ншизы; обязательства, возникающие из некоторых видов соглашений. 
ПРАВА
1) на. право собственности]
2) вещные права ограниченного содержания к которым относят: [1]
— право полного хозяйственного ведения имуществом (ст. 114, 294 ГК РФ), Собственник имущества,
находящегося в хозяйственном ведении, в соответствии с законом решает вопросы создания предприятия,
определения предмета и целей его деятельности, его реорганизации и ликвидации, назначает директора
(руководителя) предприятия, осуществляет контроль за использованием по назначению и сохранностью
принадлежащего предприятию имущества.
Собственник имеет право на получение части прибыли от использования имущества, находящегося в
хозяйственном ведении предприятия.
2. Предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое
имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал
хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия
собственника.
— право оперативного управления имуществом (ст. 115, 296 ГК
Учреждение и казенное предприятие, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления,
владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей
деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются этим имуществом
с согласия собственника этого имущества.
2. Собственник имущества вправе изъять излишнее, неиспользуемое или используемое не по назначению
имущество, закрепленное им за учреждением или казенным предприятием либо приобретенное учреждением или
казенным предприятием за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение этого имущества.
Имуществом, изъятым у учреждения или казенного предприятия, собственник этого имущества вправе
распорядиться по своему усмотрению.
3) вещные права лиц, не являющихся собственниками[2]'.
— право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 265—267 ГК РФ),
— право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 268—270 ГК РФ),
— сервитуты [3] (ст. 274—277 ГК РФ).
Обязательственные права — это вид имущественных прав, вытекающих из законов или договоров о переходе
прав (не обязательно по поводу вещей), имеющих государственную регистрацию.
Примерами обязательственных правоотношений являются: аренда (договор имущественного найма)
и залог как форма обеспечения обязательств. Несколько особняком стоит доверительное управление имуществом
собственника (российское подобие траста).

3
4. Регулирование оценочной деятельности. Основные формы регулирования
Регулирование оценочной деятельности – система мер и процедур, направленных на повышение качества
услуг оценщиков и соответствие их определенным критериям, устанавливаемым профессиональным сообществом
оценщиков (саморегулирование) или государственными органами (государственное регулирование) либо совместно.
Регулирование развивается в рамках следующих процедур:
· определение методических требований к процедурам оценки, которые традиционно формулируются
в стандартах оценки;
· определение требований к морально-этическим качествам оценщика, связанным с его независимостью
(данные требования формулируются в кодексах профессиональной этики);
· определение требований к уровню профессиональной подготовки и опыту практической работы оценщика,
которые отражаются в уровне профессиональных званий.
Государственное регулирование оценочной деятельности и деятельности саморегулируемых организаций
оценщиков осуществляется федеральным органом исполнительной власти - Национальным советом по оценочной
деятельности. Функциями Национального совета являются
- выработка государственной политики в области оценочной деятельности;
- нормативно-правовое регулирование в области оценочной деятельности (программы разработки федеральных
стандартов оценки, разработка и утверждение федеральных стандартов оценки);
- ведение единого государственного реестра саморегулируемых организаций оценщиков;
- осуществление надзора за выполнением саморегулируемыми организациями оценщиков требований настоящего
Федерального закона;
Одной из наиболее распространенных форм государственного регулирования профессиональной деятельности
(рис. 4.2) является лицензирование деятельности 
- Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ;
- Федеральным стандартом оценки “Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению
оценки (ФСО №1)”, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. №297;
- Федеральным стандартом оценки “Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)”, утвержденным
приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. №298;
- Федеральным стандартом оценки “Требования к отчету об оценки (ФСО №3)”, утвержденным
приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. №299.
Приказ Минэкономразвития России от 22.10.2010 N 508 (ред. от 22.06.2015) "Об утверждении
Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)"
Приказ Минэкономразвития России от 04.07.2011 N 328 (ред. от 20.02.2017) "Об утверждении
Федерального стандарта оценки "Порядок проведения экспертизы, требования к экспертному
заключению и порядку его утверждения (ФСО N 5)"
- Федеральным стандартом оценки “Оценка недвижимости (ФСО №7)”, утвержденным приказом
Минэкономразвития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. № 611.
Федеральный стандарт оценки 8 (ФСО 8) оценка бизнеса
- Федеральным стандартом оценки «Оценка для целей залога (ФСО № 9)», утвержденным приказами
Минэкономразвития России от 01 июня 2015 г. № 327;
Приказ Минэкономразвития России от 01.06.2015 N 328 "Об утверждении Федерального
стандарта оценки "Оценка стоимости машин и оборудования (ФСО N 10)"
Приказ Минэкономразвития России от 22.06.2015 N 385 "Об утверждении Федерального
стандарта оценки "Оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности (ФСО
N 11)"
- Федеральным стандартом оценки «Определение ликвидационной стоимости (ФСО № 12)»,
утвержденным приказом Минэкономразвития России от 17 ноября 2016 г. № 721.
- Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ;
- Федеральным стандартом оценки “Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению
оценки (ФСО №1)”, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. №297;
Саморегулируемой организацией оценщиков (СРОО) признается некоммерческая организация, созданная в
целях регулирования и контроля оценочной деятельности, включенная в единый государственный реестр
саморегулируемых организаций оценщиков и объединяющая на условиях членства оценщиков. 
Статус СРОО приобретается некоммерческой организацией с даты ее включения в единый государственный
реестр саморегулируемых организаций оценщиков. Основанием для включения некоммерческой организации в
единый государственный реестр СРОО является выполнение ею следующих требований
- объединение в составе такой организации в качестве ее членов не менее чем трехсот физических лиц; 
- наличие компенсационного фонда, который формируется за счет взносов ее членов в денежной форме в
размере; 

4
- наличие коллегиального органа управления (совета, наблюдательного совета), функционально
специализированных органов и структурных подразделений; 
- наличие стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных в соответствии с требованиями
Федерального закона;
- работники саморегулируемой организации оценщиков не вправе осуществлять оценочную деятельность;
- некоммерческая организация, имеющая статус саморегулируемой организации оценщиков, не может быть
реорганизована.
Функциями саморегулируемой организации оценщиков являются:
- разработка и утверждение стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой и
профессиональной этики;
- разработка и утверждение правил и условий приема в члены СРОО, дополнительных требований к порядку
обеспечения имущественной ответственности своих членов при осуществлении оценочной деятельности,
установление размера членских взносов и порядка их внесения;
- представление интересов своих членов в их отношениях с федеральными органами государственной власти,
органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, а также с
международными профессиональными организациями оценщиков;
- прием в члены и исключение из членов СРОО по основаниям, предусмотренным Федеральным законом и
внутренними документами СРОО;
- контроль за осуществлением своими членами оценочной деятельности в части соблюдения ими требований
федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральных стандартов
оценки, стандартов и правил оценочной деятельности, а также правил деловой и профессиональной этик
- ведение реестра членов СРОО и предоставление информации, содержащейся в этом реестре,
заинтересованным лицам;
- организация информационного и методического обеспечения своих членов;
- осуществление экспертизы отчетов.
Саморегулируемая организация оценщиков обязана:
- формировать компенсационный фонд для обеспечения ответственности своих членов перед потребителями
услуг в области оценочной деятельности и третьими лицами;
- применять меры дисциплинарного воздействия, предусмотренные федеральными законами и внутренними
документами СРОО, в отношении своих членов; 
- сообщать в уполномоченный федеральный орган, осуществляющий функции по надзору за деятельностью
СРОО, о возникновении своего несоответствия требованиям, предусмотренным Федерального закона, в течение
десяти дней с момента выявления такого несоответствия; 
- отказать в принятии в члены саморегулируемой организации оценщиков в случаях, установленных
Федеральным законом; 
- исключать из членов саморегулируемой организации оценщиков по основаниям, предусмотренным
Федеральным законом и внутренними документами СРОО;
- вести реестр членов саморегулируемой организации оценщиков и предоставлять информацию,
содержащуюся в этом реестре, заинтересованным лицам в установленном порядке;
- организовывать проведение профессиональной переподготовки оценщиков. 
Требования к членству в саморегулируемой организации оценщиков
Оценщик одновременно может быть членом только одной СРОО.Для вступления в члены СРОО физическое
лицо представляет:
- документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной
деятельности в соответствии с образовательными программами высшего профессионального образования,
дополнительного профессионального образования или программами профессиональной переподготовки
специалистов в области оценочной; 
- справку об отсутствии неснятой или непогашенной судимости за преступления в сфере экономики, а также
за преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие преступления. 
Профессиональное обучение оценщиков осуществляется государственными или частными учебными
заведениями, специально создаваемыми для этой цели, или на базе факультетов (отделений, кафедр)
государственных или частных учебных заведений, имеющих право осуществлять такое обучение в соответствии с
законодательством Российской Федерации

5
5. Базовые концепции оценки

6
6. Цели и принципы оценки предприятия Инв.стр.сферы
Оценка стоимости предприятия осуществляется:
·     с целью купли-продажи;
·     для оценки имущества должника при осуществлении процедуры банкротства;
·     в случаях кредитования под залог;
·     при передаче имущества организаций в аренду;
·     при определении арендных платежей исходя из стоимости имущества;
·     при проведении организациями переоценки объектов основных средств;
·     при страховании;
·     при реструктуризации деятельности;
·     при налогообложении;
·     в процессе подготовки планов развития бизнеса и т.д.
Можно выделить три группы взаимосвязанных принципов оценки:
- принципы, основанные на представлениях собственника;
- принципы, связанные с эксплуатацией собственности;
- принципы, обусловленные действием рыночной среды.
Рассмотрим первую группу принципов.
Принцип полезности заключается в том, что, чем больше предприятие способно удовлетворять потребность
собственника, тем выше его стоимость.
Можно выделить еще один методологический принцип оценки стоимости предприятия — это принцип замещения. Он
определяется следующим образом: максимальная стоимость предприятия определяется наименьшей ценой, по которой может
быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью.
Из принципа полезности вытекает еще один принцип оценки — принцип ожидания, или предвидения. Принцип
ожидания заключается в определении текущей стоимости дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем
от владения данным предприятием.
Вторая группа принципов оценки обусловлена эксплуатацией собственности и связана с представлением производителей.
Принцип вклада, который сводится к следующему: включение любого дополнительного актива в систему предприятия
экономически целесообразно, если получаемый прирост стоимости предприятия больше затрат на приобретение этого актива.
Принцип остаточной продуктивности. Например, предприятие будет оценено выше, если земельный участок способен
обеспечивать более высокий доход или если его расположение позволяет минимизировать затраты. Остаточная продуктивность
земельного участка определяется как чистый доход после того, как оплачены расходы на менеджмент, рабочую силу и
эксплуатацию капитала.
По мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистая отдача имеет тенденцию увеличиваться быстрее
темпа роста затрат, однако после достижения определенной точки общая отдача хотя и растет, однако уже замедляющимися
темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не станет меньше, чем затраты на добавленные
ресурсы. Этот принцип базируется на теории предельного дохода и называется принципом предельной производительности.
При оценке стоимости предприятия необходимо учитывать принцип сбалансированности пропорциональности),
согласно которому максимальный доход от предприятия можно получить при соблюдении оптимальных величин факторов
производства.
Третья группа принципов напрямую обусловлена действием рыночной среды.
Принцип соответствия, согласно которому предприятия, не соответствующие требованиям рынка по оснащенности
производства, технологии, уровню доходности и т. д., скорее всего будут оценены ниже среднего.
С принципом соответствия связаны принципы регрессии и прогрессии. Регрессия имеет место, когда предприятие
характеризуется излишними применительно к данным рыночным условиям улучшениями. Рыночная цена такого предприятия,
вероятно, не будет отражать его реальную стоимость и будет ниже реальных затрат на его формирование. Прогрессия имеет
место, когда в результате функционирования соседних объектов, например, объектов, обеспечивающих улучшенную
инфраструктуру, рыночная цена данного предприятия скорее всего окажется выше его стоимости.
Содержание принципа конкуренции сводится к следующему: если ожидается обострение конкурентной борьбы, то при
прогнозировании будущих прибылей данный фактор можно учесть либо за счет прямого уменьшения потока доходов, либо
путем увеличения фактора риска, что опять же снизит текущую стоимость будущих доходов.
Стоимость предприятия, его имущества в значительной мере зависит от состояния внешней среды, степени политической
и экономической стабильности в стране. Следовательно, при оценке предприятия необходимо учитывать принцип
зависимости от внешней среды.
Изменение политических, экономических и социальных сил влияет на конъюнктуру рынка и уровень цен. Стоимость
предприятия изменяется. Следовательно, оценка стоимости предприятия должна проводиться на определенную дату. В этом
заключается суть принципа изменения стоимости.
Принцип экономического разделения гласит, что имущественные права следует разделить и соединить таким образом,
чтобы увеличилась общая стоимость объекта.
Результатом анализа является определение наилучшего и наиболее эффективного использования собственности, иначе
говоря, определение направления использования собственности предприятия юридически, технически осуществимо и
обеспечивает собственнику максимальную стоимость оцениваемого имущества. В этом заключается принцип наилучшего и
наиболее эффективного использования.

7
7. Основные виды стоимости используемые при оценке
 Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть
отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей
необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
) стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в
рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки;
в) стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату
проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и
технологий, с учетом износа объекта оценки;
г) стоимость объекта оценки при существующем использовании - стоимость объекта оценки, определяемая
исходя из существующих условий и цели его использования;
д) инвестиционная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его
доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях;
е) стоимость объекта оценки для целей налогообложения - стоимость объекта оценки, определяемая для
исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том
числе инвентаризационная стоимость);
з) утилизационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости
материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;
и) специальная стоимость объекта оценки - стоимость, для определения которой в договоре об оценке или
нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости,
указанной в настоящих стандартах оценки.
Балансовая стоимость – затраты на строительство или приобретение объекта собственности. Балансовая
стоимость бывает первоначальной и восстановительной. Первоначальная стоимость отражается в бухгалтерских
документах на момент ввода в эксплуатацию.
Ликвидационная стоимость, или стоимость вынужденной продажи, денежная сумма, которая реально может
быть получена от продажи собственности в срок, слишком короткий для проведения адекватного маркетинга.
. Страховая стоимость – стоимость собственности, определяемая положениями страхового контракта или
полиса.
Кадастровая стоимость — стоимость объекта недвижимости, установленная в процессе
государственной кадастровой оценки, определённая методами массовой оценки, или, при невозможности, рыночная
стоимость, определённая индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с
законодательством об оценочной деятельности[1]. Для целей налогообложения

8
8. Информация в оценке предприятия и ее виды.

К внешней информации относятся:


1.         Макроэкономическая и геополитическая. Этот вид информации характеризуют следующие показатели:
уровень инфляции, темпы экономического развития страны, изменения процентных ставок, колебания курсов
валют, уровень политической стабильности, стратегические программы правительства и др.
2.         Рыночная. Рыночная информация может быть очень разной — от конкретной (как, например, анализ
структуры магазинов в узком сегменте розничного рынка) до самой общей (как анализ тенденций на мировом рынке
какого-нибудь товара).
3.         Информация о конкурентах.
4.         Информация о поставщиках. Обычно концентрируется на таких аспектах, как издержки, надежность,
качество и время доставки.
5.         Внешняя финансовая информация. Разнообразная информация по таким вопросам, как динамика
курсов акций, движение на рынке капитала и т. д.
6.         Информация о регулировании и налогообложении. Компаниям нужна информация об условиях
регулирования не только для соблюдения правовых норм, но и для определения необходимых затрат. Оценка
условий регулирования тоже нужная задача, предшествующая принятию любого решения о выходе на рынок.
Информация о налоговых системах важна не только для соблюдения правовых норм, но и для определения
эффективного с точки зрения налоговых выплат, способа ведения операций.
Внутренняя информация дает представление о деятельности оцениваемого предприятия.
1. Информация о производстве. Анализ данных о наличии производственных мощностей в соответствии
с данными о спросе на продукцию компании
. 2.        Информация о трудовых ресурсах. Обычно сфокусирована на таких моментах, как обучение персонала
и уровень квалификации, моральное состояние персонала и расходы на обеспечение кадрами. Кроме того, важна
информация об управляющем предприятием, поскольку тот зачастую может являться ключевой фигурой,
обеспечивающей эффективность, прибыльность и перспективы развития производства.
3.        Ретроспективные данные об истории компании и описание стратегии предприятия.
4.        Внутренняя финансовая информация. Она включает основную информацию из бухгалтерской
отчетности о прибыли и издержках, об имуществе и обязательствах, а также большой спектр финансовых
показателей (коэффициенты ликвидности, финансовой зависимости, оборачиваемости). Такая информация обычно
дает картину финансового благосостояния и рентабельности компании

9
9. Требования к отчету об оценке.

Утвержден приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ


"ТРЕБОВАНИЯ К ОТЧЕТУ ОБ ОЦЕНКЕ (ФСО N 3)"
Отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения,
составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе
настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального
органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также
стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков,
членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается
достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном
законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
4. Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное
профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе
собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.
5. При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:
 в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения
стоимости объекта оценки;
 информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта
оценки, должна быть подтверждена;
 содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных
заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного
толкования полученных результатов.
6. Отчет об оценке составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа
III. Требования к содержанию отчета об оценке
8. В отчете об оценке должны быть указаны дата составления отчета и его номер. Вне зависимости от вида
объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться следующие сведения:
а) задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки;
б) применяемые стандарты оценки;
в) принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;
г) сведения о заказчике оценки и об оценщике (оценщиках), подписавшем (подписавших) отчет об оценке (в
том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в
саморегулируемой организации оценщиков), а также о юридическом лице, с которым оценщик (оценщики)
заключил (заключили) трудовой договор;
д) информация обо всех привлеченных к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и
специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки;
е) основные факты и выводы. В разделе основных фактов и выводов должны содержаться:
основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;
общая информация, идентифицирующая объект оценки;
результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке;
итоговая величина стоимости объекта оценки;
ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости;
ж) описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих
количественные и качественные характеристики объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего
юридическому лицу, - также реквизиты юридического лица (в том числе полное и (в случае, если имеется)
сокращенное наименование, дата государственной регистрации, основной государственный регистрационный
номер) и балансовая стоимость данного объекта оценки (при наличии);
з) анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его
стоимость;
и) описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке. В отчете
должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из
применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта используемых подходов к
оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения
стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. При этом такое описание должно
позволять пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие
выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому
использованию результатов оценки;
к) описание процедуры согласования результатов оценки и выводы, полученные на основании проведенных
расчетов по различным подходам, а также при использовании разных методов в рамках применения каждого

10
подхода, с целью определения итоговой величины стоимости, либо признание в качестве итоговой величины
стоимости результата одного из подходов.
9. В отчет об оценке могут включаться расчетные величины и выводы по результатам дополнительных
исследований, предусмотренные заданием на оценку,
10. В приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и
устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе
правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, а также документы технической инвентаризации,
заключения экспертиз, а также другие документы по объекту оценки (при их наличии).
IV. Требования к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки
11. В тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии
материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения
соответствующей информации и дате ее подготовки.
12. Документы, предоставленные заказчиком (в том числе справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должны
быть подписаны уполномоченным на то лицом и заверены в установленном порядке, и к отчету прикладываются их
копии.
13. В случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта
оценки, используется значение, определяемое экспертным мнением, в отчете об оценке должен быть проведен
анализ данного значения на соответствие рыночным данным (при наличии рыночной информации).
14. Итоговая величина стоимости может быть представлена в виде конкретного числа с округлением по
математическим правилам округления либо в виде интервала значений, если такое представление предусмотрено
законодательством Российской Федерации или заданием на оценку.

11
11 Факторы, влияющие на величину оценочной стоимости
Спрос.Спрос определяется предпочтениями потребителей, которые зависят от того, какие доходы приносит
данный бизнес собственнику, в какое время, с какими рисками это сопряжено, каковы возможности контроля и
перепродажи данного бизнеса.
Доход (прибыль). Доход, который может получить собственник объекта, зависит от характера операционной
деятельности и возможности получить прибыль от продажи объекта после использования. Прибыль от
операционной деятельности, в свою очередь, определяется соотношением потоков доходов и расходов.
Время. Большое значение для формирования стоимости предприятия имеет время получения доходов. Одно
дело, если собственник приобретает активы и быстро начинает получать прибыль от их использования, и другое
дело, если инвестирование и возврат капитала отделены значительным промежутком времени.
Риск. На величине стоимости неизбежно сказывается и риск как вероятность Получения ожидаемых в
будущем доходов.
Контроль. Одним из важнейших факторов, влияющих на стоимость, является степень контроля, которую
получает новый собственник.
Если предприятие покупается в индивидуальную частную собственность или если приобретается
контрольный пакет акций, то новый собственник получает такие существенные права, как право назначать
управляющих, определять величину оплаты их труда, влиять на стратегию и тактику работы предприятия, продавать
или покупать его активы; реструктурировать и даже ликвидировать данное предприятие; принимать решение о
поглощении других предприятий; определять величину дивидендов и т.д. В силу того, что покупаются большие
права, стоимость и цена, как правило, будут выше, чем в случае покупки неконтрольного пакета акций.
Ликвидность. Одним из важнейших факторов, влияющих при оценке на стоимость предприятия и его
имущества, является степень ликвидности этой собственности. Рьшок готов выплатить премию за активы, которые
могут быть быстро обращены в деньги с минимальным риском потери части стоимости.
Отсюда стоимость закрытых акционерных обществ должна быть ниже стоимости аналогичных открытых
обществ.
Ограничения. Стоимость предприятия реагирует на любые ограничения, которые имеет бизнес. Например,
если государство ограничивает цены на продукцию предприятия, то стоимость такого бизнеса будет ниже, чем в
случае отсутствия ограничений.
Соотношение спроса и предложения. Спрос на предприятие наряду с полезностью зависит также от
платежеспособности потенциальных инвесторов, ценности денег, возможности привлечь дополнительный капитал
на финансовый рынок. Отношение инвестора к уровню доходности и степени риска зависит даже от его возраста.
Более молодые склонны идти на большой риск ради более высокой доходности в будущем.

12
12. Стандарты оценки, обязательные к применения оценочной деятельности
- Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ;
-ФЗ 157 от 2006 О внесении изменений в ФЗ рб оценочной деятельности
-Фз №315 от 2007 о СРО
- Федеральным стандартом оценки “Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки
(ФСО №1)”, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. №297;
- Федеральным стандартом оценки “Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)”, утвержденным приказом
Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. №298;
- Федеральным стандартом оценки “Требования к отчету об оценки (ФСО №3)”, утвержденным приказом
Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. №299.
Приказ Минэкономразвития России от 22.10.2010 N 508 (ред. от 22.06.2015) "Об утверждении
Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)"
Приказ Минэкономразвития России от 04.07.2011 N 328 (ред. от 20.02.2017) "Об утверждении
Федерального стандарта оценки "Порядок проведения экспертизы, требования к экспертному заключению и
порядку его утверждения (ФСО N 5)"
- Федеральным стандартом оценки “Оценка недвижимости (ФСО №7)”, утвержденным приказом
Минэкономразвития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. № 611.
Федеральный стандарт оценки 8 (ФСО 8) оценка бизнеса
- Федеральным стандартом оценки «Оценка для целей залога (ФСО № 9)», утвержденным приказами
Минэкономразвития России от 01 июня 2015 г. № 327;
Приказ Минэкономразвития России от 01.06.2015 N 328 "Об утверждении Федерального стандарта оценки
"Оценка стоимости машин и оборудования (ФСО N 10)"
Приказ Минэкономразвития России от 22.06.2015 N 385 "Об утверждении Федерального стандарта оценки
"Оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности (ФСО N 11)"
- Федеральным стандартом оценки «Определение ликвидационной стоимости (ФСО № 12)», утвержденным
приказом Минэкономразвития России от 17 ноября 2016 г. № 721.

13
14. процесс оценки предприятия. Основные этапы и содержание.
Оценка стоимости предприятия — сложный и трудоемкий процесс, состоящий из следующих стадий. 1)
Определение проблемы (идентификация предприятия, выявление предмета оценки, определение даты оценки,
формулировка целей и функций оценки
1. Постановка задачи. Включает в себя: предварительное ознакомление с объектом оценки, его
идентификация, выявление предмета оценки, согласование с заказчиком цели и назначения (функции) оценки, а
также даты оценки; составление календарного плана оценки; проведение калькуляции затрат, определяющей
вознаграждение Оценщика; подписание с Заказчиком договора на оценку.
2) Предварительный осмотр предприятия и заключение договора на оценку (предварительный осмотр
предприятия и знакомство с его администрацией, определение исходной информации и ее источников, определение
состава группы экспертов-оценщиков, составление задания на оценку и календарного плана, подготовка и
подписание договора на оценку).
3) Сбор и анализ информации (сбор и систематизация общих данных, сбор и систематизация специальных
данных, анализ наилучшего и наиболее эффективного использования).
4) Анализ конъюнктуры рынка (анализ следующих показателей: данные о промышленном производстве,
динамика капиталовложений, сведения о заказах, показатели по труду, внутренний товарооборот, внешняя торговля,
показатели кредитно-финансовой системы, цены).
5) Выбор методов оценки и их применение для оценки анализируемого объекта.
6) Согласование результатов, полученных с помощью различных подходов.
7) Подготовка отчета и заключения об оценке.
8) Доклад об оценке
Отчет по оценке бизнеса обычно состоит из следующих основных разделов.
1) Введение (задание на оценку, краткое описание предприятия, характеристика капитала, общее описание
используемого стандарта оценки, характеристика источников информации, обоснование выбранных методов
оценки).
2) Описание макроэкономических параметров (выявляются основные макроэкономические факторы,
влияющие на результаты функционирования предприятия, их тенденции и воздействие на перспективы бизнеса; в
зависимости от ситуации информация может анализироваться как за прошлый так и за будущий периоды).
3) Характеристика отрасли (особенности отрасли, ее текущее положение и перспективы; характеристика
рынков сбыта; факторы, влияющие на спрос; конкуренция; если предприятия выпускает продукцию ряда отраслей,
то анализируется состояние каждой отрасли).
4) Описание предприятия, его финансовое и технико-экономическое состояние (история предприятия;
перечень выпускаемых товаров и услуг; условия сбыта; наличие поставщиков, персонала, менеджмент; прошлые
сделки с акциями предприятия; имущество в собственности и аренде; текущая деятельность предприятия; анализ
финансового состояния предприятия и прогнозирование его будущих чистых доходов).
5) Исследование данных по сопоставимым предприятиям (приводится анализ критериев, по которым
отбираются аналоги; перечисляются источники информации;
6) Выбор и применение методов оценки (отражается обоснованный выбор применяемых методов оценки;
проводятся расчеты; заключение о величине стоимости предприятия
7) Заключение по оценке (приводится краткое описание отчета об оценке и результаты оценки предприятия).
8) Приложение (заявление об отсутствии личной заинтересованности оценщика; допущения и оговорки; копии
документов; табличная информация, обосновывающая использование в отчете тех или иных величин).

14
16. Виды отчетов об оценке. Структура и содержание
Отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения,
составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе
настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального
органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также
стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков,
членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
Отчет об оценке составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа
III. Требования к содержанию отчета об оценке
8. В отчете об оценке должны быть указаны дата составления отчета и его номер. Вне зависимости от вида
объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться следующие сведения:
Титульный лист, содержание
а) задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки;
б) применяемые стандарты оценки;
в) принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;
г) сведения о заказчике оценки и об оценщике (оценщиках), подписавшем (подписавших) отчет об оценке (в
том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в
саморегулируемой организации оценщиков), а также о юридическом лице, с которым оценщик (оценщики)
заключил (заключили) трудовой договор;
д) информация обо всех привлеченных к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и
специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки;
е) основные факты и выводы. В разделе основных фактов и выводов должны содержаться:
основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;
общая информация, идентифицирующая объект оценки;
результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке;
итоговая величина стоимости объекта оценки;
ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости;
ж) описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих
количественные и качественные характеристики объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего
юридическому лицу, - также реквизиты юридического лица (в том числе полное и (в случае, если имеется)
сокращенное наименование, дата государственной регистрации, основной государственный регистрационный
номер) и балансовая стоимость данного объекта оценки (при наличии);
з) анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его
стоимость;
и) описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке. В отчете
должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из
применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта используемых подходов к
оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения
стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. При этом такое описание должно
позволять пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие
выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому
использованию результатов оценки;
к) описание процедуры согласования результатов оценки и выводы, полученные на основании проведенных
расчетов по различным подходам, а также при использовании разных методов в рамках применения каждого
подхода, с целью определения итоговой величины стоимости, либо признание в качестве итоговой величины
стоимости результата одного из подходов.
9. В отчет об оценке могут включаться расчетные величины и выводы по результатам дополнительных
исследований, предусмотренные заданием на оценку,
10. В приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и
устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе
правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, а также документы технической инвентаризации,
заключения экспертиз, а также другие документы по объекту оценки (при их наличии).

15
17. оценка стоимости зданий и сооружений

16
18. Сбор и анализ информации для оценки
Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для определения стоимости объекта оценки
теми подходами и методами, которые, по мнению оценщика, должны быть применены при проведении оценки (разд.
IV ст. 18 ФСО № 1). Для этого выполняются слежующие мероприятия:
1) выезд оценщика на место, осмотр объекта и проведение других действий, неоходимых для выполнения
договорных обязательств (в зависимости от объекта оценки);
2) определение заказчиком лиц, ответственных за предоставление необходимой документации и информации;
3) предоставление заказчиком необходимой информации согласно перечню документов и оговоренных (и
согласованных) действий;
4) сбор внутренней информации.
Оценщик осуществляет сбор и обработку:
 правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц;
 информации о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных
характеристиках, износе и устареваниях, внешних условиях (место расположения, транспортные и иные
коммуникации, доступность ресурсов и т.д.);
 информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта
оценки, прошлых и ожидаемых доходов и затрат, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к
объекту оценки, а также другой информации, связанной с объектом оценки, необходимой для определения его
стоимости;
5) сбор внешней информации.
Оценщик осуществляет сбор и обработку:
 o макроэкономических данных, информацию о политических, экономических, социальных,
экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;
 o характеристик рынков, отраслевых, территориальных и т.д" на которых представлен объект оценки,
а также рынков, где это присутствие возможно и целесообразно, информацию о спросе и предложении на этих
рынках, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных
характеристиках данных факторов;
 o информации о других участниках рынка, отрасли, к которым относится оцениваемый объект.

17
19-20. Оценка стоимости на основе затрат
Полная восстановительная стоимость (ПВС) – восстановительная стоимость основных фондов с
учетом сопутствующих затрат, необходимых для начала эксплуатации активов и отражаемая в балансовой
стоимости.
Оценка полной восстановительной стоимости здания на дату оценки может проводиться по стоимости
воспроизводства либо по стоимости замещения.
Стоимость воспроизводства (стоимость замещения) оцениваемого объекта недвижимости
рассчитывается в текущих ценах как нового (без учета накопленного износа) и соотнесенная к дате
проведения оценки [14].
Стоимость восстановления – представляет собой сумму затрат в текущих ценах на дату оценки на
строительство точной копии оцениваемого здания как нового с учетом всех его недостатков и избыточных
элементов, с использованием тех же строительных материалов, стандартов, дизайна, проекта, качества работ и
т.д.
При определенных условиях альтернативой восстановительной стоимости может являться стоимость
замещения.
Стоимость замещения – это сумма затрат в текущих ценах на дату оценки на строительство нового
здания, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из современных
материалов и конструкций и в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой,
квалификацией рабочей силы и пр.
Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство копии
объекта, как если бы он был новым, а стоимость замещения – издержками на создание нового объекта –
функционального аналога для оцениваемого, как если бы он был новым [24].
Выбор расчета стоимости воспроизводства или стоимости замещения требует определенного
обоснования и зависит от многих факторов: цели оценки, количества и качества собранной информации об
объекте оценки, его физических характеристик и т.д.
В основе определения стоимости воспроизводства или стоимости замещения лежит расчет затрат,
связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику. В зависимости от порядка учета этих затрат в
себестоимости строительства принято выделять прямые и косвенные затраты (табл. 5.1).
Полные затраты застройщика
Прямые затраты Косвенные затраты
1. Стоимость строительных материалов, 1. Стоимость инвестиций в землю
изделий и инженерного оборудования 2. Гонорары проектно сметным и прочим
2. Заработная плата рабочих сопутствующим организациям: архитекторам,
3. Стоимость эксплуатации строительных инженерам, геодезистам, юристам, оценщикам и др.
машин и механизмов 3. Административные и накладные расходы
4. Стоимость временных зданий, сооружений, застройщика
инженерных сетей, коммунальных услуг в 4. Дополнительная заработная плата и пособия рабочим
период возведения объекта 5. Разрешение на строительство
5. Прибыль и накладные расходы подрядчика a. 6. Все виды страховок, налогов и обязательных
6. Стоимость мероприятий по контролю за отчислений
ходом строительства b. 7. Проценты по кредитам
c. 8. Расходы по продаже (комиссионные, реклама и т.д.)
d. 9. Текущие расходы от времени завершения
строительства до продажи или сдачи в аренду.
Затраты на строительство учитывают прибыль подрядчика – это только издержки застройщика, а
стоимость подразумевает наличие не только издержек, но и прибыли инвестора (застройщика,
предпринимателя).
Прибыль предпринимателя – это установленная рынком сумма, которую предприниматель
(застройщик) ожидает получить в виде премии за использование своего капитала, инвестированного в
строительный проект. Она является в основном функцией риска (учитывает безрисковую ставку дохода, а
также риск, связанный с реализацией подобного вида недвижимости на рынке), и зависит от конкретной
рыночной ситуации.
На величину прибыли предпринимателя необходимо в расчетах увеличить сметную стоимость
строительства. Таким образом, в структуре восстановительной стоимости отражаются затраты и интересы
всех участников процесса создания зданий и сооружений в современных рыночных условиях.
В зависимости от цели оценки и необходимой точности расчета существует несколько способов
определения стоимости воспроизводства (стоимости замещения):
• метод сравнительной единицы;
• метод разбивки по компонентам;
• метод аналогов;

18
• метод количественного обследования.
Рассмотрим методы расчета стоимости воспроизводства (стоимости замещения).
5.2.1. Метод сравнительной единицы
Этот метод предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы аналогичного
здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в
сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и т.д.).
Для расчета стоимости воспроизводства (стоимости замещения) оцениваемого объекта
скорректированная стоимость единицы сравнения умножается на количество единиц сравнения (площадь,
объем). Для определения величины затрат обычно используются различные справочные и нормативные
материалы: УПСС – укрупненные показатели стоимости строительства; УПВС – укрупненные показатели
стоимости восстановительной стоимости и т.д. [19].
Если в качестве сравнительной единицы выбран 1 кв. м, то формула расчета будет иметь следующий
вид:
Cвс  C м2  S он  К п  К н  К м  К в  К пз  К ндс
, (5.3)
где Свс – стоимость воспроизводства оцениваемого объекта, руб.;
См2 – стоимость 1 кв. м типичного сооружения на базовую дату, руб. за 1 кв. м;
Sон – площадь оцениваемого объекта (количество единиц сравнения), кв. м;
Кп – коэффициент, учитывающий выявленные отличия между оцениваемым объектом и выбранными
типичными сооружениями по площади, объему, прочим физическим параметрам;
Кн – коэффициент, учитывающий возможное несоответствие между оцениваемым объектом и
выбранным типичным сооружением;
Км – коэффициент, учитывающий местоположение объекта;
Кв – коэффициент, учитывающий изменение стоимости СМР между базовой датой и датой на момент
оценки;
Кпз – коэффициент, учитывающий прибыль застройщика;
Кндс – коэффициент, учитывающий НДС.
Важным этапом является выбор типичного объекта. При этом необходимо учитывать:
• единое функциональное назначение;
• близость физических характеристик;
• сопоставимый хронологический возраст объектов и т.д.

5.2.2. Метод разбивки по компонентам


Этот метод предполагает разбивку оцениваемого объекта на строительные компоненты – фундамент,
стены, перекрытия т.п. Стоимость каждого компонента получают исходя из суммы прямых и косвенных
затрат, необходимых для устройства единицы объема по формуле
Cвс  [ i 1Vi  Ci ]  K н  Cкз
n

, (5.4)
где Свс – стоимость воспроизводства здания в целом;
V – объем i-го компонента;
Сi – стоимость единицы объема;
Кн – коэффициент, учитывающий имеющиеся несоответствия между оцениваемым объектом и
выбранным типичным сооружением;
Скз – косвенные затраты застройщика;
n – количество выделенных компонентов здания.
Существует несколько вариантов использования метода разбивки по компонентам:
• субподряд – основан на том, что строитель-генподрядчик нанимает субподрядчиков для выполнения
части строительных работ, затем рассчитываются суммарные затраты по всем субподрядчикам;
• разбивка по профилю работ – профиль аналогичен предыдущему и основан на расчете затрат на наем
различных специалистов;
• выделение затрат – предполагает использование разных единиц сравнения для оценки разных
компонент здания, после чего эти оценки суммируются.
5.2.3. Метод аналогов
Метод аналогов основан на использовании данных о стоимости строительства конкретных объектов
(аналогов), которые были построены в период соответствующий периоду строительства объекта оценки с
корректировкой стоимости выбранных аналогов при наличии каких-либо расхождений
5.2.4. Метод количественного обследования
Метод количественного обследования основан на применении детального количественного расчета
затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания в целом. Кроме расчета
прямых затрат необходим учет накладных расходов и иных затрат, т.е. составляется полная смета воссоздания
оцениваемого объекта.

19
5.3. Расчет стоимости строительства
Стоимость строительства зданий и сооружений определяется величиной инвестиций, необходимых для
его осуществления. Стоимость строительства, как правило, определяется на стадии предпроектных
проработок (составление ТЭО строительства).
Сметная стоимость строительства зданий и сооружений – это сумма денежных средств, необходимых
для его осуществления в соответствии с проектной документацией.
На основе сметной стоимости производится расчет размера капитальных вложений, финансирования
строительства, а также формирования свободных (договорных) цен на строительную продукцию [13].
Сметная стоимость строительства включает следующие элементы:
• строительные работы;
• работы по монтажу оборудования (монтажные работы);
• затраты на приобретение (изготовление) оборудования, мебели и инвентаря;
• прочие затраты.

5.3.1. Методы расчета затрат


При составлении смет (расчетов) инвестора и подрядчика на альтернативной основе могут
применяться следующие методы расчета затрат.
Ресурсный метод – расчет в текущих (прогнозных) ценах и тарифах ресурсов (элементов затрат),
ведется исходя из потребности в материалах, изделиях, конструкциях (в том числе вспомогательных,
применяемых в процессе производства работ), а также данных о расстояниях и способах их доставки на место
строительства, расходе энергоносителей на технологические цели, времени эксплуатации строительных
машин и их составе, затратах труда рабочих. Это метод определения стоимости на основе оценки выделенных
ресурсов (затрат труда, потребности в строительных машинах, расхода материалов, изделий и конструкций).
Применение этого метода допускается на всех стадиях разработки технической документации для
строительства: технико-экономических обоснований (ТЭО) инвестиций, проектов детальной планировки
(ПДП) объектов жилищно-социального назначения, проектов (эскизных проектов) и рабочей документации.
Для определения сметной стоимости работ ресурсным методом рекомендуется применять формы
локальной ресурсной ведомости и локального сметного расчета, локальной сметы.
В качестве исходных данных для определения прямых затрат выделяются следующие ресурсные
показатели:
1) трудовые ресурсы:
• затраты труда рабочих-строителей – чел.-ч;
• затраты труда машинистов – чел.-ч;
2) строительные машины:
• данные о времени использования строительных машин – маш.-ч;
3) материальные ресурсы:
• данные о расходе материалов, изделий (деталей) и конструкций (в принятых физических
единицах: шт., кв. м, куб. м и др.).
Для определения указанных ресурсов используются следующие источники:
1) сметно-нормативная база – сборники ГЭСН-2001, ТСН, ПОСН, ФОН, ИСН;
2) проектные материалы: ведомости материалов (ВМ), сводные ведомости материалов (СВМ), таблицы
спецификаций, данные о затратах труда рабочих и времени использования машин и механизмов в ПОС
(проект организации строительства) или ППР (проект производства работ);
3) другие сборники нормативных показателей [10].
Цены на ресурсы принимаются либо средние территориальные (сборники сметных цен Российской
Федерации), либо исходя из реальных экономических условий работы подрядчика по согласованию с
заказчиком. Кроме того, справки о ценах на строительные ресурсы приводятся в различных информационных
изданиях и каталогах: «Стройка», «Строитель», «Строй-Маркет» и др.
Прямые затраты при применении ресурсного метода определяются следующим образом [10]:
DC  C зп  Т р   i 1 Cэммi  Т эммi   j 1 C матj  Tматj
n m

, (5.5)
где DС – прямые затраты по проекту;
Cзп – сметная цена одного чел.-ч трудозатрат, в базисном уровне – исходя из среднего нормативного
разряда; в текущем уровне – на основе фактически сложившейся средней заработной платы всех работников
подрядной организации, но не выше установленной нормируемой величины средств на оплату труда,
относимой на себестоимость работ (продукции, услуг);
Тр – трудозатраты в чел.-ч;
Cэммi – стоимость маш.-ч строительной машины (принимается в базисном уровне);
Тэммi – время эксплуатации строительной машины;
n – количество строительных машин, участвующих в строительстве;

20
Cматj – сметная цена на материалы, изделия и конструкции;
Тматj – физическая потребность сметного строительного материала, изделий и конструкций;
m – количество типов строительных материалов.
Ресурсно-индексный метод – это сочетание ресурсного метода с системой индексов на ресурсы
(материальные, технические, трудовые и пр.). В свете постановления Правительства РФ от 18 мая 2009 г.
№427 «О порядке проведения, проверки достоверности определения сметной стоимости объектов
капитального строительства, строительство которых финансируется с привлечением средств Федерального
бюджета» ресурсно-индексный метод следует считать основным наряду с ресурсным методом.
Индексы представляют собой отношение стоимости продукции, работ или ресурсов в текущем
(прогнозном периоде) уровне цен к стоимости в базисном уровне цен. Они выражаются в безразмерных
величинах, как правило, не более чем с двумя значащими цифрами после запятой.
Приведение сметной стоимости, определенной в базисном уровне цен, в уровень текущих
(прогнозных) цен производится путем перемножения ее по каждой строчке (разделу) на соответствующий
текущий (прогнозный) индекс с последующим суммированием общего итога по смете.
Применение ресурсного и ресурсно-индексного методов считается возможным на всех стадиях
разработки технической документации, как заказчиком, так и подрядчиком при обосновании своих
предложений по цене строящегося или реконструируемого объекта. Эти методы являются наиболее точными
при оценке объекта недвижимости риелторскими и сервейерскими фирмами.
Базисно-индексный метод основан на использовании системы текущих и прогнозных индексов по
отношению к стоимости, определенной в базисном уровне или в текущем уровне цен.
Приведение к уровню текущих (прогнозируемых) цен осуществляется путем перемножения базисной
стоимости на соответствующие индексы по видам работ, элементам затрат [10]:
BV  Cзп  И зп  Cэмм  И эмм  С мат  И мат  НР  СП
, (5.6)
где BV – стоимость нового строительства;
Cзп, Cэмм, Cмат – элементы сметой стоимости – материалы, заработная плата, эксплуатация машин и
механизмов в базисном уровне;
Изп, Иэмм, Имат – индексы удорожания по элементам затрат;
НР – накладные расходы;
СП – сметная прибыль.
Базисно-индексный метод представляется наиболее приемлемым для практического применения.
В настоящее время Министерством регионального развития РФ ежеквартально устанавливаются
укрупненные индексы изменения сметной стоимости строительно-монтажных и проектно-изыскательских
работ в субъектах Российской Федерации. Разработанные индексы предназначены для определения текущей
стоимости строительно-монтажных работ, рассчитанной в уровне федеральных (ФЕР-2001) или региональных
(ТЕР-2001) базовых цен на строительные ресурсы. Укрупненные индексы на СМР определены с учетом
укрупненных нормативов накладных расходов и сметной прибыли.
Наиболее широкое применение из-за высокой точности и правильности отражения структуры текущей
сметной стоимости получили «Индексы (коэффициенты) к элементам прямых затрат по видам СМР,
ремонтно-строительных, пусконаладочных, реставрационных и других видов работ». В настоящее время
региональные центры по ценообразованию в строительстве совместно с территориальными центрами
ежемесячно выпускают «Расчетные индексы пересчета стоимости строительно-монтажных работ». Они
разрабатываются по основной номенклатуре видов работ на основе ГЭСН-2001 и ТЕР-2001 [12].
Базисно-компенсационный метод – суммирование стоимости, исчисленной в базисном уровне
сметных цен, и определяемых расчетами дополнительных затрат, связанных с изменением цен и тарифов на
используемые ресурсы в процессе строительства. В своей основе использует метод расчета скользящей цены
(sliding-scale),предложенный Европейской экономической комиссией ООН. Этот метод предусматривает
использование так называемой формулы скольжения:
P0 M S T
P1   (a  b  1  c  1  d  1 )
100 M0 S0 T0 , (5.7)
где P1 – окончательная цена объекта строительства согласно счету-фактуре;
P0 – базисная (договорная) цена, установленная на день заключения контракта;
а – постоянная часть расходов (неизменная доля цены СМР, называемой коэффициентом
торможения);
b – доля расходов на сырье и материалы;
c – доля расходов на оплату заработной платы;
d – доля расходов на эксплуатацию машин и механизмов;
a + b+ c + d – выражают установленное в контракте процентное соотношение отдельных элементов
договорной цены (их сумма равна 100);

21
M1 – средняя арифметическая или средневзвешенная цена (средняя индексов цен) материальных
затрат (материалы, конструкции и изделия, сырье, энергетические ресурсы) на дату выполнения;
М0 – то же на дату подписания контракта;
S1 – средняя арифметическая или средневзвешенная зарплата (включая расходы и отчисления на
социальное обеспечение) на дату выполнения работ;
S0 – на дату подписания контракта;
T1 – средняя арифметическая или средневзвешенная цена (средняя индексов цен) транспортно-
эксплуатационных расходов на дату выполнения работ;
Т0 – то же на дату подписания контракта;
M 1 S1 T1
, ,
M 0 S0 T0 – доля стоимости в цене СМР и соотношение индексов цен соответственно на
материальные ресурсы, заработную плату, транспортно-эксплуатационные расходы.
Стоимость строительства при базисно-компенсационном методе формируется исходя из фактических
затрат и полностью может быть определена только после завершения строительства.
При этом методе стоимость определяется в два этапа:
• на первом этапе определяется базисная стоимость строительства (по сметным нормативам
базисного уровня: ФЕР-2001, ТЕР-2001). Одновременно делается фактический прогноз удорожания
базисной стоимости в связи с возможной инфляцией и ожидаемым ростом цен и тарифов на ресурсы;
• на втором этапе уже при оплате работ, услуг, оборудования и др. производится расчет
дополнительных затрат, вызванных реальным изменением цен и тарифов по отношению к определенным
на первом этапе базисным условиям.
Аналоговый метод используется при наличии банка данных о стоимости ранее построенных или
запроектированных объектов, аналогичных проектируемым или построенным в данный момент. Стоимость
строительства при аналоговом методе формируется по формуле
Свстц  Свсбц  И уд  К стр
, (5.8)
тц
С
где вс – стоимость строительства объекта в текущем уровне цен;
Свсбц – стоимость объекта-аналога в базовых ценах;
Свстц
И уд 
Свсбц – индекс удорожания, разрабатываемый ежемесячно по регионам РФ;
Кстр – корректировочный коэффициент на условия строительства, проект.
Как правило, данный метод используется на ранних стадиях осуществления проекта, когда возможно
применение удельных укрупненных показателей стоимости (1 кв. м общей площади, 1 пог. м трубопровода и
т.п.)
.3.2. Виды индексов цен в строительстве
Важным этапом определения стоимости строительства является переход от базового уровня цен, для
которого разработаны сметные нормативы, сметы или определена стоимость аналога, к стоимости на дату
оценки. Такой переход выполняется с помощью индексов цен.
Индексы цен представляют собой отношение стоимости строительной продукции, работ или ресурсов
в текущем уровне цен к стоимости в базовом уровне цен. При этом могут быть использованы следующие
виды индексов:
1) индексы к элементам прямых затрат по видам строительных и монтажных работ;
2) индексы к элементам прямых затрат на полный комплекс работ;
3) индексы к полной стоимости СМР по видам строительства и работ;
4) индексы к отдельным элементам сметной стоимости (СМР, оборудованию, прочим затратам).
Источниками регулярно обновляемой информации по текущим индексам, как правило, являются
ежемесячные бюллетени региональлых центров по ценообразованию в строительстве (РЦЦС). Информация
об индексах цен в строительстве ежеквартально публикуется также в бюллетенях фирмы КО-ИНВЕСТ
(Москва). Применение того или иного индекса зависит от характера имеющейся сметной документации и
структуры сметной стоимости строительства [24].

22
21.Определение физического, функционального и внешнего износа при расчете
стоимости затратным подходом.
Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской
привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем
стоимости (обесцениванием) под воздействием различных факторов. Износ (И) обычно измеряют в
процентах, а стоимостным выражением износа является обесценивание (Сизн) [13].
износ Признаки Измерение Причины
Необратимое старение
Непосредственно наблюдаемые Процент износа
элементов
или экспертно выявляемые элементов
конструкций,
признаки физического износа конструкций и
недостаточный уход,
конструкций, элементов оборудования,
Физический ошибки в процессе
оборудования, отделки зданий и оставшийся срок
износ эксплуатации,
помещений, истечение эксплуатации,
физические
гарантийных и нормативных потеря
повреждения от
сроков эксплуатации внешне первоначальной
непредвиденных
исправного оборудования стоимости
причин
Недостатки проекта
Потери от
здания, несоответствие
Экспертно выявляемые недоиспользования
планировочных
недостатки планировки здания, помещений в связи с
решений задачам
его конструкции и отделки, а их нерациональной
эксплуатации,
также несоответствие планировкой,
моральное устаревание
требованиям рынка качества затраты на замену
Функциональное оборудования и
технического оборудования, или модернизацию
устаревание техники
несоответствующего целям морально
(несоответствие
эксплуатации объекта и устаревшего
современным
приводящего к экономическим оборудования, или
требованиям
потерям установку
эффективности и
недостающего
экономичности)
Потери доходности
Экспертно выявляемые внешние
от эксплуатации
факторы физического,
объекта или
экономического или Изменение физической,
снижение его
политического характера, социальной или
стоимости, или
которые независимо от правовой среды в месте
Внешнее увеличение затрат
физического состояния объекта расположения объекта,
устаревание на его содержание,
изменили его привлекательность приведшее к
выявляемые
для пользователей и, в конечном изменению стоимости
методом сравнений
итоге, изменили его рыночную объекта
(то же в случае
стоимость по сравнению с
повышения
аналогичными объектами
стоимости)

23
Физический износ и функциональное устаревание подразделяются на устранимый и неустранимый. Внешнее
устаревание, как правило, считается неустранимым.
Устранимый износ – это износ, устранение которого физически возможно и экономически
целесообразно, т.е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению
стоимости объекта в целом.
Выявление всех возможных видов износа - это накопленный износ объекта недвижимости. В
стоимостном выражении он представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной
ценой оцениваемого объекта [14].
Совокупный накопленный износ является функцией времени жизни объекта. Рассмотрим основные
оценочные понятия, характеризующие этот показатель (рис. 5.2).

Рис. 5.2. Периоды жизни здания и характеризующие их оценочные показатели


Физическая жизнь здания (ФЖ) – период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих
конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность,
физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит
от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.
Хронологический возраст (ХВ) – период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до
даты оценки.
Экономическая жизнь (ЭЖ) определяется временем эксплуатации, в течение которого объект
приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая
жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный
соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом
проводимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.
Эффективный возраст (ЭФ) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его
технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость
оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может
отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной)
эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.
Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания - период времени от даты оценки до
окончания его экономической жизни.
5.4.1. Физический износ
Методы расчета физического износа зданий следующие:
• нормативный (для жилых зданий);
• стоимостной;
• срока жизни.
Нормативный метод расчета физического износа предполагает использование различных
нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В указанных правилах даны
характеристика физического износа различных конструктивных элементов зданий и их оценка.
Физический износ здания следует определять по формуле
И  [ i 1 И i  Li ]  100
n

, (5.9)
где И – физический износ здания, %;
Иi – физический износ i-го конструктивного элемента, %;
Li – коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-го конструктивного
элемента в общей восстановительной стоимости здания;
п – количество конструктивных элементов в здании.

24
Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей
восстановительной стоимости здания (в процентах) обычно принимают по укрупненным показателям
восстановительной стоимости жилых зданий, утвержденных в установленном порядке, а для конструкций,
элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей, по их сметной стоимости.
В основе стоимостного метода определения физического износа лежит физический износ,
выраженный на момент его оценки соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных
мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы или здания в целом, и их
восстановительной стоимости. Суть стоимостного метода определения физического износа заключается в
определении затрат на воссоздание элементов здания. Данный метод позволяет сразу рассчитать износ
элементов и здания в целом в стоимостном выражении. Поскольку расчет обесценивания производится на
основе разумных фактических затрат на доведение изношенных элементов до «практически нового
состояния», результат по данному подходу можно считать достаточно точным. Недостатки метода –
обязательная детализация и точность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания.
Определение физического износа зданий методом срока жизни. Показатели физического износа,
эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое можно
выразить формулой
ЭФ ЭФ
И  100  100
ФЖ ЭФ  ОСФЖ , (5.10)
где И – износ;
ЭФ – эффективный возраст;
ФЖ – типичный срок физической жизни;
ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни.
Физический износ можно рассчитать как для отдельных элементов здания с последующим
суммированием рассчитанных обесцениваний, так и для здания в целом. Для приближенных расчетов износа
возможно использовать упрощенную формулу:
ХВ
И  100
ФЖ , (5.11)
где ХВ – хронологический возраст;
ФЖ – типичный срок физической жизни.
Применение данной формулы также актуально при расчете процентных поправок на износ в
сравниваемых объектах (метод сравнительных продаж), когда оценщику не представляется возможным
произвести осмотр выбранных аналогов. Рассчитанный таким образом процент износа элементов или здания в
целом может быть переведен в стоимостное выражение (обесценивание):
И
Сизн  Свс 
100 . (5.12)
На практике элементы сооружения, имеющие устранимый и неустранимый физический износ, делят на
«долгоживущие» и «короткоживущие».
«Короткоживущие элементы» – элементы, имеющие меньший срок жизни, чем здание в целом
(кровля, сантехническое оборудование и т.п.).
«Долгоживущие элементы» – элементы, у которых ожидаемый срок жизни сопоставим со сроком
жизни здания (фундамент, несущие стены).
Устранимый физический износ «короткоживущих элементов» возникает вследствие естественного
изнашивания элементов здания со временем, а также небрежной эксплуатации.
В этом случае цена продажи здания снижена на соответствующее обесценивание, поскольку будущему
собственнику необходимо будет произвести «ранее отложенный ремонт», чтобы восстановить нормальные
эксплуатационные характеристики здания или сооружения (текущий ремонт внутренних помещений,
восстановление участков протекающей кровли и т.д.). При этом предполагается, что элементы
восстанавливаются до «практически нового» состояния. Устранимый физический износ в денежном
выражении определен как «стоимость отложенного ремонта», т.е. затрат по доведению объекта до состояния,
«эквивалентного» первоначальному.
Неустранимый физический износ компонентов с коротким сроком жизни – это затраты на
восстановление быстроизнашивающихся компонентов, определяются разницей между восстановительной
стоимостью и величиной устранимого износа, умноженной на соотношение хронологического возраста и
срока физической жизни этих элементов.
Устранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни определяется разумными затратами
на его устранение, подобно устранимому физическому износу элементов с коротким сроком жизни.

25
Неустранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни рассчитывается как разница
между восстановительной стоимостью всего здания и суммой устранимого и неустранимого износа,
умноженной на соотношение хронологического возраста и срока физической жизни здания [13].
5.4.2. Функциональное устаревание
Признаки функционального устаревания в оцениваемом здании - несоответствие объемно-
планировочного и/или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование,
необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или предполагаемым
использованием.
Функциональное устаревание подразделяют на устранимое и неустранимое. Стоимостным
выражением функционального устаревания является разница между стоимостью воспроизводства и
стоимостью замещения, которая исключает из рассмотрения функциональное устаревание.
Устранимое функциональное устаревание определяется затратами на необходимую реконструкцию,
способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости.
Причины функционального устаревания:
• недостатки, требующие добавления элементов, – элементы здания и оборудования, которых нет в
существующем окружении и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным
стандартам. Устаревание за счет данных позиций измеряется стоимостью добавления этих элементов, включая
их монтаж;
• недостатки, требующие замены или модернизации элементов, – позиции, которые еще выполняют
свои функции, но уже не соответствуют современным стандартам. Устаревание по этим позициям измеряется
как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата
материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов.
Стоимость возврата материалов рассчитывается как стоимость демонтированных материалов и оборудования
при использовании их на других объектах [13];
• сверхулучшения – позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно
современным требованиям рыночных стандартов. Устранимое функциональное устаревание в данном случае
измеряется как текущая восстановительная стоимость позиций «сверхулучшений» минус физический износ,
плюс стоимость демонтажа и минус ликвидационная стоимость демонтированных элементов.
Неустранимое функциональное устаревание вызывается устаревшими объемно-планировочными
и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов
строительства. Признаком неустранимого функционального устаревания является экономическая
нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков. Кроме того, необходим учет
сложившихся на дату оценки рыночных условий для адекватного архитектурного соответствия здания своему
назначению.
В зависимости от конкретной ситуации стоимость неустранимого функционального устаревания
может определяться двумя способами:
• капитализацией потерь в арендной плате;
• капитализацией избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для содержания здания в
надлежащем порядке.
Для определения необходимых расчетных показателей используют скорректированные данные по
сопоставимым аналогам. При этом отобранные аналоги не должны иметь признаков выявленного у объекта
оценки неустранимого функционального устаревания.
Определение обесценивания, вызванного неустранимым функциональным устареванием по причине
устаревшего объемно-планировочного решения, осуществляется методом капитализации потерь в арендной
плате.
Расчет неустранимого функционального устаревания методом капитализации избыточных
эксплуатационных затрат, необходимых для поддержания здания в надлежащем состоянии, предпочтителен
для оценки неустранимого функционального устаревания зданий, отличающихся нестандартными
архитектурными решениями и в которых, тем не менее, размер арендной платы сопоставим с арендной платой
по современным объектам-аналогам в отличие от величины эксплуатационных затрат.
5.4.3. Внешнее устаревание
Внешнее устаревание – обесценивание объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту
оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное
использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в
области налогообложения и т.п. Внешнее устаревание недвижимости в зависимости от вызвавших его причин
в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев
может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.
Для оценки внешнего устаревания могут применяться следующие методы:
• капитализации потерь в арендной плате;
• сравнительных продаж (парных продаж);

26
• срока экономической жизни.

27
25. Понятие риска. Виды рисков.
Риск — это возможность возникновения неблагоприятной ситуации или неудачного исхода производственно-
хозяйственной или какой-либо другой деятельности.
Виды рисков по роду опасности:
 Техногенные риски — это риски, связанные с хозяйственной деятельностью человека (например,
загрязнение окружающей среды).
 Природные риски — это риски, не зависящие от деятельности человека (например, землетрясение).
 Смешанные риски — это риски, представляющие собой события природного характера, но связанные с
хозяйственной деятельностью человека (например, оползень, связанный со строительными работами).
Виды рисков по сферам проявления:
 Политические риски — это риски прямых убытков и потерь или недополучения прибыли из-за
неблагоприятных изменений политической ситуации в государстве или действий местной власти.
 Социальные риски — это риски, связанные с социальными кризисами.
 Экологические риски — это риски, связанные с вероятностью наступления гражданской ответственности
за нанесение ущерба окружающей среде, а также жизни и здоровью третьих лиц.
 Коммерческие риски — это риски экономических потерь, возникающие в любой коммерческой,
производственно- хозяйственной деятельности. В состав коммерческих рисков включают финансовые риски
(связанные с осуществлением финансовых операций) и производственные риски (связанные с производством
продукции (работ, услуг), осуществлением любых видов производственной деятельности).
 Профессиональные риски — это риски, связанные с выполнением профессиональных обязанностей
(например, риски, связанные с профессиональной деятельностью врачей, нотариусов и т.д.).
Виды рисков по возможности предвидения:
 Прогнозируемые риски — это риски, которые связаны с циклическим развитием экономики, сменой стадий
конъюнктуры финансового рынка, предсказуемым развитием конкуренции и т.п. Предсказуемость рисков носит
относительный характер, так как прогнозирование со 100%-ным результатом исключает рассматриваемое
явление из категории рисков. Например, инфляционный риск, процентный риск и некоторые другие их виды.
 Непрогнозируемые риски — это риски, отличающиеся полной непредсказуемостью проявления. Например,
форс- мажорные риски, налоговый риск и др.
Виды рисков по источникам возникновения:
 Внешний (систематический или рыночный) риск — это риск, не зависящий от деятельности
предприятия. Этот риск возникает при смене отдельных стадий экономического цикла, изменении
конъюнктуры финансового рынка и в ряде других случаев, на которые предприятие в своей деятельности
повлиять не может. К этой группе рисков могут быть отнесены инфляционный риск, процентный риск,
валютный риск, налоговый риск.
 Внутренний (несистематический или специфический) риск — это риск, зависящий от деятельности
конкретного предприятия. Он может быть связан с неквалифицированным финансовым менеджментом,
неэффективной структурой активов и капитала, чрезмерной приверженностью к рисковым (агрессивным)
операциям с высокой нормой прибыли, недооценкой хозяйственных партнёров и другими факторами,
отрицательные последствия которых в значительной мере можно предотвратить за счёт эффективного
управления рисками.
Виды рисков по размеру возможного ущерба:
 Допустимый риск — это риск, потери по которому не превышают расчётной суммы прибыли по
осуществляемой операции.
 Критический риск — это риск, потери по которому не превышают расчётной суммы валового дохода по
осуществляемой операции.
 Катастрофический риск — это риск, потери по которому определяются частичной или полной утратой
собственного капитала (может сопровождаться утратой заёмного капитала).
Виды рисков по финансовым последствиям:
 Риск, влекущий только экономические потери, несёт только отрицательные последствия (потеря дохода
или капитала).
 Риск, влекущий упущенную выгоду, характеризует ситуацию, когда предприятие в силу сложившихся
объективных и субъективных причин не может осуществить запланированную операцию (например, при
снижении кредитного рейтинга предприятие не может получить необходимый кредит).
 Риск, влекущий как экономические потери, так и дополнительные доходы («спекулятивный
финансовый риск»), присущ, как правило, спекулятивным финансовым операциям (например, риск
реализации реального инвестиционного проекта, доходность которого в эксплуатационной стадии может быть
ниже или выше расчётного уровня).
Виды рисков по характеру проявления во времени:
 Постоянный риск характерен для всего периода осуществления операции и связан с действием постоянных
факторов. Например, процентный риск, валютный риск и т. п.

28
 Временный риск характеризует риск, носящий перманентный характер, возникающий лишь на отдельных
этапах осуществления финансовой операции. Например, риск неплатёжеспособности предприятия.
Виды рисков по возможности страхования:
 Страхуемые риски — это риски, которые могут быть переданы в порядке внешнего страхования
соответствующим страховым организациям.
 Нестрахуемые риски — это риски, по которым отсутствует предложение соответствующих страховых
продуктов на страховом рынке.
Виды рисков по частоте реализации:
 Высокие риски — это риски, для которых характерна высокая частота наступления ущерба.
 Средние риски — это риски, для которых характерна средняя частота нанесения ущерба.
 Малые риски — это риски, для которых характерна малая вероятность наступления ущерба.

 Инвестиционный риск. Он характеризует возможность возникновения финансовых потерь в процессе


осуществления инвестиционной деятельности предприятия. В соответствии с видами этой деятельности
разделяются и виды инвестиционного риска - риск реального инвестирования и риск финансового
инвестирования.

 Инфляционный риск. В условиях инфляционной экономики он выделяется в самостоятельный вид


финансовых рисков. Этот вид риска характеризуется возможностью обесценения реальной стоимости капитала (в
форме финансовых активов предприятия), а также ожидаемых доходов от осуществления финансовых операций в
условиях инфляции.

 Процентный риск. Он состоит в непредвиденном изменении процентной ставки на финансовом рынке (как
депозитной, так и кредитной).

 Валютный риск. Этот вид риска присущ предприятиям, ведущим внешнеэкономическую деятельность
(импортирующим сырье, материалы и полуфабрикаты и экспортирующим готовую продукцию).

 Депозитный риск. Этот риск отражает возможность не возврата депозитных вкладов (непогашения
депозитных сертификатов). Он встречается относительно редко и связан с неправильной оценкой и неудачным
выбором коммерческого банка.

 Кредитный риск. Он имеет место в финансовой деятельности предприятия при предоставлении им


товарного (коммерческого) или потребительского кредита покупателям. Формой его проявления является риск
неплатежа или несвоевременного расчета за отпущенную предприятием в кредит готовую продукцию.

 Налоговый риск. Этот вид финансового риска имеет ряд проявлений: вероятность введения новых видов
налогов и сборов на осуществление отдельных аспектов хозяйственной деятельности; возможность увеличения
уровня ставок действующих налогов и сборов; изменение сроков и условий осуществления отдельных налоговых
платежей; вероятность отмены действующих налоговых льгот в сфере хозяйственной деятельности предприятия.
Являясь для предприятия непредсказуемым (об этом свидетельствует современная отечественная фискальная
политика), он оказывает существенное воздействие на результаты его финансовой деятельности.

 Инновационный финансовый риск. Этот вид риска связан с внедрением новых финансовых технологий,
использованием новых финансовых инструментов и т.п.

29
26. методы учета и меры по снижению рисков
процесс управления риском сложный и многоступенчатый. Он включает такие этапы как:
 анализ риска
 выбор методов воздействия на риск при оценке их сравнительной эффективности
 принятие решения
 непосредственное воздействие на риск
 контроль и корректировка результатов процессов управления
Последовательность этих этапов показана на рис.2

Анализ риска

Выявление и классификация Оценка (количественная и качественная)

Выбор методов воздействия на риск при сравнении их эффективности

Принятие решения

Избежание Удержание Передача риска

Рис.2. Общая схема процесса управления риском.

Рассмотрим содержание перечисленных этапов.


Анализ риска - начальный этап, цель которого получение необходимой информации о структуре, свойства
объекта и возможных рисках. Собранной информации должно быть достаточно для принятия адекватных
решений на последующих этапах.
Последовательность проведения анализа следующая:
 выявление внутренних и внешних факторов, увеличивающих или уменьшающих конкретный вид
риска
 анализ и оценка выявленных факторов риска
 оценка конкретного вида риска с финансовой стороны и использованием двух подходов:
определение финансовой состоятельности (ликвидности) и экономической целесообразности проекта
 определение допустимого уровня риска
 анализ отдельных операций по выбранному уровню риска
 разработка мероприятий по снижению риска
В процессе анализа не только выявляются отдельные виды рисков, но и определяется вероятность их
появления, а также дается количественная и качественная оценка их влияния. В процессе оценки
рассчитывается возможный ущерб и формируется набор сценариев развития неблагоприятных ситуаций.
Для различных рисков могут быть построены функции распределения вероятности наступления ущерба в
зависимости от его размера.
Методы оценки рисков

30
Наиболее распространенными методами оценки рисков являются:
 статистический
 метод экспертных оценок
 метод анализа чувствительности;
 метод анализа сценариев;
 точка безубыточности
Суть статистического метода заключается в том, что изучается статистика от потерь и прибылей, имевших место в
данном или аналогичном производстве, устанавливаются величина и вероятность получения той или иной
экономической отдачи и составляется наиболее вероятный прогноз на будущее
Величина риска, или степень риска, измеряется двумя критериями: среднеожидаемыми значением и колеблимостью
(изменчивостью) возможного результата.
Среднеожидаемое значение - это значение величины события, которое связано с неопределенной ситуацией.
Рассчитывается оно как средневзвешенное для всех возможных результатов, где вероятность каждого из них
используется в качестве частоты или веса соответствующего значения. Среднее ожидаемое значение измеряет
результат, который мы ожидаем в среднем.
Мерой количественной оценки в этом случае является среднее (математическое) ожидаемое значение событий
(результата). Этот показатель рассчитывается по формуле
n
Xср=∑ P(i)∗X (i)
i=1 (1)
где Хср - среднее ожидаемое значение
X(i)-абсолютное значение i-го результата
P(i)-вероятность наступления i-го результата
n- Число вариантов исхода события
Однако данная средняя величина является обобщенной количественной характеристикой и не позволяет принять
решение в пользу какого-либо варианта. Для окончательного принятия решения необходимо измерить колеблимость
показателей, т. е определить степень отклонения ожидаемого значения от средней величины. Для этого на практике
применяют два критерия: дисперсию и среднее квадратичное отклонение действительных результатов от среднего
ожидаемого значения.
Дисперсия - это среднее взвешенное из квадратов отклонений действительных результатов от средних ожидаемых:
∑ ( X−Хср )2 n
2
δ=
∑n (2)
где õ2-дисперсия
Х - ожидаемое значение для каждого случая наблюдения
Хср - среднее ожидаемое значение
n- Число случаев наблюдения
Среднее квадратичное отклонение определяется по формуле:
∑ ( X −Хср )2 n
δ=

где
2

√ ∑n (3)
õ- среднее квадратичное отклонение
Дисперсия и среднее квадратичное отклонение характеризуют абсолютную колеблимость возможных финансовых
результатов.
Для сравнительной оценки наиболее пригодны показатели относительной колеблимости: коэффициент вариации.
Коэффициент вариации - это отношение среднего квадратического отклонения к среднему ожидаемому значению.
разброс возможных результатов операции относительно ожидаемого значения (математического ожидания).
G
V= ∗100
Xср (4)
где V- коэффициент вариации
G-среднее квадратическое отклонение
Хср - среднее ожидаемое значение
Коэффициент вариации - относительная величина. С его помощью можно сравнивать колеблимость признаков,
выраженных и разных величинах измерения. Коэффициент вариации может изменяться от 0 до 100. Установлена
следующая качественная оценка различных значений коэффициента вариации:
до 10%-слабая колеблимость
10-25%-умеренная
свыше 25%-высокая.

31
Метод экспертные оценки рисков
Этот метод предполагает анализ экспертами двух групп факторов - количественных и качественных. Экспертные
оценки - это логическое изложение и выводы специалистов относительно того или иного экономического явления
или процесса. 
Рейтинговый метод. Метод рейтинговой оценки направлен на учет индивидуальности конкретной ситуации, где
выбор решения связан с риском.
Метод рейтинговой оценки предполагает наличие следующих элементов:
- Системы оценочных коэффициентов и, если необходимо, шкалы весов этих коэффициентов;
- Шкалы оценки значений полученных показателей;
- Методики расчета окончательного рейтинга.
Анализ чувствительности 
Под анализом чувствительности понимают динамику изменений результата в зависимости от изменений ключевых
параметров. То есть что мы получим на выходе модели, меняя переменные на входе.
Проведение анализа предполагает следующие этапы:
 1. Выбирают основной показатель проекта, например чистый приведенный доход, внутреннюю
норму доходности и Т.Д.
 2. Выбирают факторы, наиболее существенно влияющие на чувствительность, например, цена
реализации, объем продаж, плата за кредит, стоимость привлекаемого капитала.
 3. Рассчитывают значение основного показателя для заданных диапазонов факторов.
4. Определяют факторы, к которым проект наиболее чувствителен, и принимают решение о реализации
проекта или о доработке технико-экономического обоснования
Метод анализа сценариев
Суть данного метода состоит в том, что для исследования выбирается несколько вариантов (от трех до
пяти) реализации проекта. Как правило, используется три возможных сценария – «оптимистический»,
«реалистический» и «пессимистический». Для каждого из сценариев определяется степень вероятности его
реализации. Общая сумма заданных вероятностей по сценариям должна составлять 100%.
На основе возможных сценариев рассчитывается значение выбранного показателя эффективности (как
правило, это NPV). Затем производится расчет средневзвешенного показателя эффективности:
n
П Эi∗¿ Pi❑
П Э  = ∑
i=1 , (5)
¿
100
где:  П Э  – средневзвешенный показатель эффективности;
П Э i – значение показателя эффективности, соответствующее i-му сценарию;
Pi – вероятность получения i-го сценария;
n – количество рассматриваемых сценариев.
Таким образом, можно считать, что сценарный анализ позволяет более полно учесть риск отдельного
проекта, так как наряду с анализом чувствительности учитывает вероятность наступления событий. 
Точка безубыточности
Это объём производства и реализации продукции, при котором расходы будут компенсированы доходами,
а при производстве и реализации каждой последующей единицы продукции предприятие начинает
получать прибыль.
Формула для расчёта :
ТБн = Зпост / (Ц - ЗСпер) (6)
Зпост—постоянные затраты.
Ц — цена за единицу продукции.
ЗСпер— средние переменные затраты на единицу продукции.
ТБн — точка безубыточности в натуральном выражении.

32
Ограничения концентрации риска

Избежаниериска Хеджирование

Механизмы нейтрализации рисков


Самострахование Диверсификация

Лимитирование

Разделение риска

Рис.5. Механизмы нейтрализации финансовых рисков

33
27. Понятие имущества и имущественного комплекса
Имущество - понятие, применяемое для обозначения: 1) совокупности вещей и материальных ценностей,
находящихся в собственности, оперативном управлении или хозяйственном ведении; 2) совокупности вещей и
имущественных прав на получение вещей или иного имущественного удовлетворения от других лиц (актив); 3)
совокупности вещей, имущественных прав и обязанностей, которые характеризуют имущественное положение их
носителя (актив и пассив)
Статьей 130 ГК РФ определены следующие критерии отнесения объектов гражданских прав к недвижимому
имуществу, по которым все недвижимые объекты могут быть разделены на три группы.
1) К первой группе отнесены объекты, являющиеся недвижимостью по своей природе - земельные участки, участки
недр, обособленные водные объекты.
2) Критерием отнесения объектов ко второй группе является прочная связь с землей, невозможность перемещения
без несоразмерного ущерба их назначению.
3) Если вещи по своей физической природе являются движимыми вещами, но в силу указания закона
(недвижимость по закону) отнесены к недвижимым вещам, то с правовой точки зрения они являются недвижимым
имуществом (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты).
Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления
предпринимательской деятельности.
Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.
Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных
с установлением, изменением и прекращением вещных прав.
В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его
деятельности. Виды имущества, входящего в состав предприятия как имущественного комплекса, указаны в пункте
2 статьи 132 ГК РФ.
Материальные и нематериальные объекты, входящие в состав предприятия как имущественного комплекса в
зависимости от правового режима могут быть условно разделены на:
— недвижимое имущество — земельные участки, здания, сооружения или права на них;
— движимые вещи (оборудование, инвентарь, сырье, продукция);
— права требования и долги по обязательствам, связанным с деятельностью предприятия;
— исключительные права (права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и
услуги (такие как коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), если иное не предусмотрено
законом или договором)
Основной особенностью предприятия является возможность включения в его состав земельных участков и других
объектов недвижимости,  а так же возможность исключения недвижимого имущества из состава предприятия.
Находиться эти объекты недвижимости могут на территории различных субъектов Российской Федерации.
Предприятие признается недвижимостью даже тогда, когда в его состав вовсе не входят какие-либо объекты
недвижимости.
В собственности субъекта предпринимательской деятельности может находиться как одно, так и несколько
предприятий, самодостаточных для постоянного использования в целях извлечения прибыли. Причем,
наименование и адрес места нахождения предприятий будут совпадать, а отличаться будут только их условные
номера и состав.

34
28. Доходный подход к оценке предприятия (бизнеса)
Доходный подход — это определение текущей стоимости будущих доходов, которые, как ожидается, принесут ис-
пользование и возможная дальнейшая продажа собственности. В данном случае применяется оценочный принцип
ожидания.
Определение стоимости предприятия доходным подходом основано на предположении, что потенциальный
инвестор не заплатит за предприятие больше, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса. (принцип
ожидания). В результате своего взаимодействия стороны придут к соглашению о рыночной цене, равной текущей
стоимости будущих доходов. Инвестор вкладывает деньги в действующее предприятие и в конечном счете покупает
не набор активов,  а поток будущих доходов, позволяющий ему окупить вложенные средства получить прибыль и
повысить свое благосостояние.
Рыночная стоимость предприятия (бизнеса) зависит от того, каковы его перспективы. Используются два
метода:
1. Метод капитализации дохода используется в случае, если ожидается, что будущие чистые доходы
приблизительно будут равны текущим или темпы их роста будут умеренными и предсказуемыми. Причем доходы
являются достаточно значительными положительными величинами, т.е. бизнес будет стабильно развиваться.
Согласно методу капитализации дохода рыночная стоимость бизнеса определяется по формуле:
V = D/R, где D — чистый доход бизнеса за год; R — коэффициент капитализации.
2. Метод дисконтированных будущих денежных потоков используется, когда ожидается, что
будущие уровни денежных потоков существенно отличаются от текущих, можно обоснованно определить будущие
денежные потоки, прогнозируемые будущие денежные потоки являются положительными величинами для
большинства прогнозных лет, ожидается, что денежный поток в последний год прогнозного периода будет
значительной положительной величиной. Метод дисконтирования денежных потоков основан на прогнозировании
потоков от данного бизнеса, которые затем дисконтируются по ставке дисконта, соответствующей требуемой
инвестором ставке дохода.

35
29. Метод дисконтированных денежных потоков
Оценка стоимости бизнеса предприятия методом дисконтированных денежных потоков основано на
предположении о том, что потенциальный покупатель не заплатит за данное предприятие сумму, большую, чем
текущая стоимость будущих доходов от бизнеса этого предприятия. Собственник, скорее всего, не продаст свой
бизнес дешевле текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. В результате взаимодействия, стороны
придут к соглашению о цене, равной текущей стоимости будущих доходов предприятия.
Оценка предприятия методом дисконтированных денежных потоков состоит из следующих этапов:
 1. выбор модели денежного потока;
 2. определение длительности прогнозного периода;
 3. ретроспективный анализ и прогноз валовой выручки;
 4. прогноз и анализ расходов;
 5. прогноз и анализ инвестиций;
 6. расчет денежного потока для каждого прогнозного года;
 7. определение ставки дисконта;
 8. расчет величины стоимости в постпрогнозный период.
 9. расчет текущих стоимостей будущих денежных потоков и стоимости в постпрогнозный период;
 10. внесение итоговых поправок.
Выбор модели денежного потока зависит от того, необходимо различать собственный и заемный капитал или
нет. Разница состоит в том, что проценты на обслуживание заемного капитала могут выделяться как расходы (в
модели денежного потока для собственного капитала) или учитываться в составе потока доходов (в модели для
всего инвестированного капитала), соответственно меняется величина чистой прибыли.
Длительность прогнозного периода в странах с развитой рыночной экономикой обычно составляет 5 - 10 лет, а
в странах с переходной экономикой, в условиях нестабильности, допустимо сокращение прогнозного периода до 3 -
5 лет. Как правило, в качестве прогнозного берется период, продолжающийся до тех пор, пока темпы роста
предприятия не стабилизируются (предполагается, что в постпрогнозный период имеет место стабильный темп
роста).
Ретроспективный анализ и прогноз валовой выручки требует рассмотрения и учета целого ряда факторов,
основные среди которых - это объемы производства и цены на продукцию, спрос на продукцию, ретроспективные
темпы роста, темпы инфляции, перспективы капвложений, ситуация в отрасли, доля предприятия на рынке и общая
ситуация в экономике. Прогноз валовой выручки должен быть логически совместим с ретроспективными
показателями бизнеса предприятия.
Прогноз и анализ расходов. На данном этапе оценщик должен изучить структуру расходов предприятия, в
особенности соотношение постоянных и переменных издержек, оценить инфляционные ожидания, исключить
единовременные статьи расходов, которые не встретятся в будущем, определить амортизационные отчисления,
рассчитать затраты на выплату процентов по заемным средствам, сравнить прогнозируемые расходы с
соответствующими показателями у конкурентов или среднеотраслевыми.
Прогноз и анализ инвестиций включает три основных компонента: собственные оборотные средства ("рабочий
капитал"), капвложения, потребности в финансировании и осуществляется, соответственно, на основе прогноза
отдельных компонентов собственных оборотных средств, на основе оцененного остающегося срока службы активов,
на основе потребностей в финансировании существующих уровней задолженности и графиков погашения долгов.
Расчет денежного потока для каждого прогнозного года может производится двумя методами - косвенным и
прямым. Косвенный метод анализирует движение денежных средств по направлениям деятельности. Прямой метод
основан на анализе движения денежных средств по статьям прихода и расхода, т.е. по бухгалтерским счетам.
Определение ставки дисконта (процентной ставки для пересчета будущих доходов в текущую стоимость)
зависит от того, какой тип денежного потока используется в качестве базы. Для денежного потока для собственного
капитала применяется ставка дисконта, равная требуемой собственником ставке отдачи на собственный капитал; для
денежного потока для всего инвестированного капитала применяется ставка дисконта, равная сумме взвешенных
ставок отдачи на собственный капитал и заемные средства, где в качестве весов выступают доли заемных и
собственных средств в структуре капитала.
Для денежного потока для собственного капитала наиболее распространенными методами определения ставки
дисконта являются метод кумулятивного построения и модель оценки капитальных активов. Для денежного потока
для всего инвестированного капитала обычно используют модель средневзвешенной стоимости капитала.
При определении ставки дисконта кумулятивным методом за базу расчетов берется ставка дохода по
безрисковым ценным бумагам, к которой прибавляется дополнительный доход, связанный с риском инвестирования
в данный вид ценных бумаг. Затем вносятся поправки (в сторону увеличения или уменьшения) на действие
количественных и качественных факторов риска, связанных со спецификой данной компании.
В соответствии с моделью оценки капитальных активов ставка дисконта определяется по формуле:
R = Rf + в(Rm - Rf) + S1 + S2 + C
где:
R - требуемая инвестором ставка дохода на собственный капитал;

36
Rf - безрисковая ставка дохода;
Rm - общая доходность рынка в целом (среднерыночного портфеля ценных бумаг);
в - коэффициент бета (мера систематического риска, связанного с макроэкономическими и политическими
процессами, происходящими в стране);
S1 - премия для малых предприятий;
S2 - премия за риск, характерный для отдельной компании;
С - страновой риск.
Согласно модели средневзвешенной стоимости капитала, ставка дисконта определяется следующим образом:
WACC = kd x (1 - tc) x wd + kpwp + ksws ,
где:
kd - стоимость привлеченного заемного капитала;
tc - ставка налога на прибыль;
wd - доля заемного капитала в структуре капитала предприятия;
kp - стоимость привлечения акционерного капитала (привилегированные акции);
wp - доля привилегированных акций в структуре капитала предприятия;
ks - стоимость привлечения акционерного капитала(обыкновенные акции);
ws - доля обыкновенных акций в структуре капитала предприятия.
Расчет величины стоимости в постпрогнозный период производится в зависимости от перспектив развития
бизнеса в постпрогнозный период, при этом используются следующие методы:
 - метод расчета по ликвидационной стоимости (если в постпрогнозный период ожидается банкротство
компании с последующей продажей активов);
 - метод расчета по стоимости чистых активов (для стабильного бизнеса со значительными материальными
активами);
 - метод предполагаемой продажи (пересчет прогнозируемого денежного потока от продажи в текущую
стоимость);
 - метод Гордона (доход первого постпрогнозного года капитализируется в показатели стоимости с помощью
коэффициента капитализациии, рассчитанного как разница между ставкой дисконта и долгосрочнными
темпами роста).
Расчет текущих стоимостей будущих денежных потоков и стоимости в постпрогнозный период производится
суммированием текущих стоимостей доходов, которые приносит объект в прогнозный период и текущей стоимости
объекта в постпрогнозный период.
Внесение итоговых поправок - обычно, это поправки на нефункциональные активы (активы, которые не
принимают участия в извлечении дохода) и на фактическую величину собственного оборотного капитала. Если
оценивается неконтрольный пакет акций, то необходимо сделать скидку на отсутствие контроля.
Метод дисконтированных будущих денежных потоков используется, когда ожидается, что будущие уровни
денежных потоков предприятия существенно отличаются от текущих, когда можно обоснованно определить
будущие денежные потоки, прогнозируемые будущие денежные потоки являются положительными величинами для
большинства прогнозных лет, и, ожидается, что денежный поток в последний год прогнозного периода будет
значительной положительной величиной. Другими словами, этот метод более применим к приносящим доход
предприятиям, имеющим определенную историю хозяйственной деятельности, с нестабильными потоками доходов
и расходов.
Метод дисконтированных денежных потоков в меньшей степени применим к оценке бизнеса предприятий,
терпящих систематические убытки (хотя и отрицательная величина стоимости бизнеса может быть аргументом для
принятия того или иного решения). Следует также соблюдать определенную осторожность в применении этого
метода при оценке бизнеса новых предприятий, т.к. отсутствие ретроспективы прибылей затрудняет объективное
прогнозирование будущих денежных потоков.
Метод дисконтированных денежных потоков - весьма сложный и трудоемкий процесс, однако во всем мире он
признан как наиболее теоретически обоснованный метод оценки бизнеса действующих предприятий. В странах с
развитой рыночной экономикой при оценке крупных и средних предприятий, этот метод применяется в 80 - 90%
случаев. Главное достоинство метода заключается в том, что он единственный из известных методов оценки,
который основан на перспективах развития рынка в целом и предприятия в частности, а это в наибольшей степени
отвечает интересам инвесторов.

37
http://khabroo.ru/d/357920/d/ocenka-stoimosti-predpriyatiya-(biznesa).pdf
30. Метод капитализации прибыли (п. 5.9 стр. 137)
Метод капитализации прибыли является одним из вариантов доходного подхода к оценке
бизнеса действующего предприятия. Как и другие варианты доходного подхода, он основан на базовой
посылке, в соответствии с которой стоимость доли собственности в предприятии равна текущей стоимости
будущих доходов, которые принесет эта собственность.
Следует отметить, что, в отличие от оценки недвижимости, в оценке бизнеса данный метод применяется
довольно редко из-за значительных колебаний величин прибылей или денежных потоков по годам,
характерных для большинства оцениваемых предприятий.
Метод капитализации прибыли в наибольшей степени подходит для ситуаций, в которых ожидается, что
предприятие в течение длительного срока будет получать примерно одинаковые величины прибыли (или
темпы ее роста будут постоянными).
Практическое применение метода капитализации прибыли предусматривает следующие основные этапы 
Основные этапы применения метода
Практическое применение метода капитализации прибыли обычно предусматривает следующие
основные этапы:

1. Анализ финансовой отчетности, ее нормализация и трансформация (при необходимости).


2. Выбор величины прибыли, которая будет капитализирована.
3. Расчет адекватной ставки капитализации.
4. Определение предварительной величины стоимости.
5. Проведение поправок на наличие нефункционирующих активов (если таковые имеются).
6. Проведение поправок на контрольный или неконтрольный характер оцениваемой доли, а также на
недостаток ликвидности (если они необходимы).
(1) Основными документами для анализа финансовой отчетности предприятия в целях оценки его
активов являются балансовый отчет и отчет о финансовых результатах и их использовании. Для целей оценки
активов паевых инвестиционных фондов желательно наличие этих документов за последние три года.
Оценщик также должен указать в отчете, прошли ли указанные финансовые отчеты аудиторскую проверку.
При анализе финансовых отчетов предприятия оценщик должен в обязательном порядке провести их
нормализацию, то есть сделать поправки на различные чрезвычайные и единовременные статьи, как баланса,
так и отчета о финансовых результатах и их использовании, которые не носили регулярного характера в
прошлой деятельности предприятия и вряд ли будут повторяться в будущем.
(2) Выбор величины прибыли, которая будет капитализирована
Данный этап подразумевает фактически выбор периода текущей производственной деятельности,
результаты которого будут капитализированы.
Оценщик может выбирать между несколькими вариантами
прибыль последнего отчетного года; прибыль первого прогнозного года; средняя величина прибыли за
несколько последних отчетных лет (3—5 лет).
В качестве капитализируемой величины может выступать либо чистая прибыль после уплаты налогов,
либо прибыль до уплаты налогов, либо величина денежного потока.
В большинстве случаев на практике в качестве капитализируемой величины выбирается прибыль
последнего отчетного года.
(3) Ставка капитализации для предприятия обычно выводится из ставки дисконта путем вычета ожидаемых
среднегодовых темпов роста прибыли или денежного потока (в зависимости от того, какая величина
капитализируется). Соответственно, для одного и того же предприятия ставка капитализации обычно ниже, чем
ставка дисконта.
С математической точки зрения, ставка капитализации — это делитель, который применяется для
преобразования величины прибыли или денежного потока за один период времени в показатель стоимости.
Итак, чтобы определить адекватную ставку капитализации, нужно сначала рассчитать соответствующую
ставку дисконта, используя следующие возможные методики.
Существуют различные методики определения ставки дисконта, наиболее распространенными из которых
являются: модель оценки капитальных активов; метод кумулятивного построения; модель средневзвешенной
стоимости капитала.
При известной ставке дисконта ставка капитализации определяется в общем виде по следующей формуле:
R = d - g
где R — ставка капитализации,d — ставка дисконта, g — долгосрочные темпы роста прибыли или денежного
потока.
Последние этапы применения метода капитализации прибыли представляют собой достаточно несложные
операции.
Предварительная величина стоимости рассчитывается по уже приводившейся формуле:

38
Чистая прибыль / ставка капитализации = Оцененная стоимость
( I / R = V )
Для проведения поправок на нефункционирующие активы требуется оценка их рыночной стоимости в
соответствии с принятыми методами для конкретного вида активов (недвижимость, машины и оборудование и т. д.).
31. Сравнительный подход оценке предприятия (бизнеса) (глава 6. Стр 141)

Сравнительный подход предполагает, что ценность собственного капитала фирмы определяется той суммой,
за которую она может быть продана при наличии достаточно сформированного рынка. Другими словами, наиболее
вероятной ценой стоимости оцениваемого бизнеса может быть реальная цена продажи сходной фирмы,
зафиксированная рынком.
Сравнительный подход обладает рядом преимуществ и недостатков, которые должен учитывать
профессиональный оценщик.
Преимущества: 1) оценщик ориентируется на фактические цены купли-продажи сходных предприятий. В
данном случае цена определяется рынком, т.к. оценщик ограничивается только корректировками, обеспечивающими
сопоставимость аналога с оцениваемым объектом. При использовании других подходов оценщик определяет
стоимость предприятия на основе произведенных расчетов.
2) Сравнительный подход базируется на ретроинформации и, следовательно, отражает фактически
достигнутые предприятием результаты производственно-финансовой деятельности, в то время как до- ходный
подход ориентирован на прогнозы относительно будущих доходов.
3) Другим достоинством сравнительного подхода является реальное отражение спроса и предложения на
данный объект инвестирования, поскольку цена фактически совершенной сделки наиболее ин тегрально учитывает
ситуацию на рынке.
Недостатки: 1) базой для расчета являются достигнутые в прошлом финансовые результаты. Следовательно,
метод игнорирует перспективы развития предприятия в будущем.
2) сравнительный подход возможен только при наличии самой разносторонней финансовой информации не
только по оцениваемому предприятию, но и по большому числу сходных фирм, отобранных оценщиком в качестве
аналогов. Получение дополнительной информации от предприятий аналогов является достаточно сложным и
дорогостоящим процессом.
3) оценщик должен делать сложные корректировки, вносить поправки в итоговую величину и промежуточные
расчеты, требующие серьезного обоснования. Это связано с тем, что на практике не существует абсолютно
одинаковых предприятий. Поэтому оценщик обязан выявить эти различия и определить пути их нивелирования в
процессе определения итоговой величины стоимости.
Возможность применения сравнительного подхода в первую очередь зависит от наличия активного
финансового рынка, поскольку подход предполагает использование данных о фактически совершенных сделках.
Второе условие — это открытость рынка или доступность финансовой информации, необходимой оценщику.
Третьим необходимым условием является наличие специальных служб, накапливающих ценовую и финансовую
информацию. Формирование соответствующего банка данных облегчит работу оценщика, поскольку сравнительный
подход является достаточно трудоемким и дорогостоящим.
Сравнительный подход предполагает использование трех основных методов, выбор которых зависит от целей,
объекта и конкретных условий оценки.
1. Метод компании аналога. 2. Метод сделок. 3. Метод отраслевых коэффициентов.
Метод компании-аналога, или метод рынка капитала, основан на использовании цен, сформированных
открытым фондовым рынком.
Базой для сравнения служит цена одной акции акционерных обществ открытого типа. Следовательно, в
чистом виде данный метод используется для оценки миноритарного пакета акций.
Метод сделок, или метод продаж, ориентирован на цены приобретения предприятия в целом либо его
контрольного пакета акций. Это определяет наиболее оптимальную сферу применения данного метода — оценка
100%го капитала, либо контрольного пакета акций.
Метод отраслевых коэффициентов, или метод отраслевых соотношений, основан на использовании
рекомендуемых соотношений между ценой и определенными финансовыми параметрами. Отраслевые
коэффициенты обычно рассчитываются специальными аналитическими организациями на основе длительных
статистических наблюдений за соотношением между ценой собственного капитала предприятия и его важнейшими
производственно финансовыми показателями. На основе анализа накопленной информации и обобщения
результатов были разработаны достаточно простые формулы определения стоимости оцениваемого предприятия.
Технология применения метода компании-аналога и метода сделок практически совпадает, различие
заключается только в типе исходной ценовой информации: либо цена 1 акции, не дающей никаких элементов
контроля, либо цена контрольного пакета, включающая премию за элементы контроля.
Метод отраслевых коэффициентов пока не получил достаточного распространения в отечественной практике,
поскольку отсутствует необходимая информация, накопленная за период достаточно длительного наблюдения в
условиях относительно стабильного рынка.

39
Суть сравнительного подхода к определению стоимости компании заключается в следующем. Выбирается
предприятие, аналогичное оцениваемой фирме, которое было недавно продано. Затем рассчитывается соотношение
между рыночной ценой продажи предприятия-аналога и каким-либо его финансовым показателем. Данное
соотношение называется ценовым мультипликатором. Для получения рыночной стоимости собственного капитала
необходимо умножить аналогичный финансовый показатель оцениваемой компании на расчетную величину
ценового мультипликатора.
Например, необходимо оценить предприятие, получившее в последнем финансовом году чистую прибыль в
размере 100 млн. руб. Аналитик располагает достоверной информацией о том, что недавно была продана сходная
компания за 3000 млн. руб., ее чистая прибыль за аналогичный период составила 300 млн. руб.
1. Рассчитаем по компании-аналогу соотношение рыночной цены и чистой прибыли 3 000 : 300 = 10.
2. Определим стоимость оцениваемой компании: 100 х 10 = 1 000 млн руб.
Однако, несмотря на кажущуюся простоту, этот метод требует высокой квалификации и профессионализма
оценщика, т.к. предполагает внесение достаточно сложных корректировок для обеспечения максимальной
сопоставимости оцениваемой компании с аналогами.
Основные этапы оценки предприятия методом компании-аналога:
I этап. Сбор необходимой информации.
II этап. Сопоставление списка аналогичных предприятий.
III этап. Финансовый анализ.
IV этап. Расчет ценовых мультипликаторов.
V этап. Выбор величины мультипликатора, которую целесообразно применить к оцениваемой компании.
VI этап. Определение итоговой величины стоимости методом взвешивания промежуточных результатов.
VII этап. Внесение итоговых корректировок.
32. Характеристика ценовых мультипликаторов (стр. 152 книга)
Основным инструментом определения рыночной стоимости соб ственного капитала предприятия
сравнительным подходом являются ценовые мультипликаторы.
Ценовой мультипликатор отражает соотношение между рыноч ной ценой предприятия и какимлибо его
показателем, характери зующим результаты производственной и финансовой деятельности.
В качестве таких показателей можно использовать не только при быль, но и денежный поток, дивидендные
выплаты, выручку от ре ализации и некоторые другие.
Ценовой мультипликатор рассчитывается по всем аналогичным предприятиям.
Для оценки рыночной стоимости оцениваемой компании вы бранная аналитиком величина ценового
мультипликатора использу ется как множитель к ее аналогичному показателю.
Для расчета ценового мультипликатора необходимо:
1. Определить величину капитализации или рыночную стоимость собственного капитала компании аналога.
Для этого рыночная цена акции аналогичной компании умножается на число акций в обраще нии. Это даст нам
значение числителя в формуле. Цена акции берет ся на последнюю дату, предшествующую дате оценки, либо она
пред ставляет среднюю величину между максимальной и минимальной ценой за последний месяц.
2. Вычислить необходимые финансовые показатели: прибыль, выручку от реализации, стоимость чистых
активов и другие. Это даст нам величину знаменателя. В этом качестве может выступать показа тель финансовых
результатов либо за последний отчетный год, либо за последние 12 месяцев, либо средняя величина за несколько
лет, предшествующих дате оценки.
В оценочной практике используются два типа ценовых мульти пликаторов: интервальные и моментные.
К первому типу можно отнести мультипликаторы: 1. «Цена/прибыль».2. «Цена/денежный поток».3. «Цена/
дивидендные выплаты». 4. «Цена/выручка от реализации».
К моментным мультипликаторам относят: 1. «Цена/балансовая стоимость». 2. «Цена/ чистая стоимость
активов».
Деление ценовых мультипликаторов на интервальные и моментные важно с точки зрения используемого в
расчетах числа акций в обращении. Так при расчете интервальных ценовых мультипликато ров необходимо
рассчитать среднее число акций в обращении за та кой же период, какой использовался при определении
конкретного показателя. Например, если чистая прибыль рассчитывалась как средняя величина за три последних
года, то необходимо рассчитать среднее число акций в обращении за те же годы.
Мультипликаторы «цена/прибыль», «цена/денежный поток»
Данная группа мультипликаторов является самым распростра ненным способом оценки, т.к. информация о
прибыли оцениваемой компании и предприятийаналогов является наиболее доступной. Для расчета
мультипликатора может использоваться любой показа тель прибыли, который может быть получен аналитиком в
процессе ее распределения. Поэтому, кроме показателя чистой прибыли, мож но использовать прибыль до
налогообложения, прибыль до уплаты процентов и налогов и т.д. Основное требование — полная идентич ность
используемого показателя для аналога и оцениваемой фирмы, т.е. мультипликатор, исчисленный на основе прибыли
до уплаты на логов, нельзя применять к прибыли до уплаты процентов и налогов.

40
Мультипликатор «цена/прибыль» существенно зависит от мето дов ведения бухгалтерского учета, поэтому,
если в качестве аналога выступает зарубежная компания, необходимо привести систему рас пределения прибыли к
единым стандартам. Только после проведе ния всех необходимых корректировок можно достигнуть необходи мого
уровня сопоставимости, позволяющего использовать мульти пликатор.
В качестве базы для расчета мультипликатора можно использо вать не только сумму прибыли, полученную в
последний год перед датой оценки. Оценщик может использовать среднегодовую величи ну прибыли, исчисленную
за последние пять лет. Оценочный период может быть увеличен или уменьшен в зависимости от имеющейся
информации и наличия экстраординарных ситуаций, искажающих основную тенденцию в динамике прибыли.
Базой расчета мультипликатора «Цена/денежный поток» может служить любой показатель прибыли,
увеличенный на сумму начис ленной амортизации. Следовательно, аналитик может использовать несколько
вариантов данного мультипликатора.
В процессе оценки аналитик стремится исчислить максимальное число мультипликаторов, поскольку
применение их к финансовой базе оцениваемой компании приведет к появлению нескольких ва риантов стоимости,
существенно отличающихся друг от друга. Диа пазон полученных результатов может быть достаточно широким.
Поэтому большое число используемых мультипликаторов поможет оценщику выявить область наиболее
обоснованной величины. Данное суждение основано на математических методах. Однако сущест вуют
экономические критерии, обосновывающие степень надежнос ти и объективности того или иного мультипликатора.
Например, крупные предприятия лучше оценивать на основе чистой прибыли. Мелкие компании — на основе
прибыли до уплаты налогов, поскольку в этом случае устраняется влияние различий в налогообложении.
Ориентация на мультипликатор «Цена/денежный поток» предпочтительна при оценке предприятий, в активах
которых преобладает недвижимость. Если предприятие имеет достаточно вы сокий удельный вес активной части
основных фондов, более объек тивный результат даст использование мультипликатора «Цена/при быль».
Наиболее распространенной ситуацией применения мультипли катора «Цена/денежный поток» является
убыточность либо незначи тельная величина прибыли, а также несоответствие фактического полезного срока
службы основных фондов предприятия периоду амортизации, принятому в финансовом учете. Это возможно в слу
чае, когда стоимость активов будет незначительной, хотя прослужат они довольно долго.
Мультипликатор «Цена/дивиденды»
Данный мультипликатор может рассчитываться как на базе фак тически выплаченных дивидендов, так и на
основе потенциальных дивидендных выплат. Под потенциальными дивидендами понима ются типичные
дивидендные выплаты, рассчитанные по группе сходных предприятий на основе сравнения их фактических диви
дендных выплат и чистой прибыли.
Возможность применения того или иного мультипликатора дан ной группы зависит от целей оценки. Если
оценка проводится в це лях поглощения предприятия, то способность выплачивать дивиден ды не имеет значения,
т.к. она может прекратить свое существование в привычном режиме хозяйствования. При оценке контрольного па
кета оценщик ориентируется на потенциальные дивиденды, т.к. ин вестор получает право решения дивидендной
политики. Фактиче ские дивидендные выплаты важны при оценке миноритарного паке та акций, поскольку
инвестор не сможет заставить руководство компании увеличить дивиденды даже при наличии достаточного роста
прибыли.
Мультипликатор «Цена/дивиденды» на практике используется достаточно редко, несмотря на доступность
необходимой для расчета информации. Это связано с тем, что порядок выплаты дохода инвес торам в открытых и
закрытых компаниях существенно различается. В закрытых обществах собственники могут получать денежную вы
году в виде различных выплат, снижения арендной платы и т.д.
Мультипликатор «Цена/дивиденды» целесообразно использо вать, если дивиденды выплачиваются
достаточно стабильно как в аналогах, так и в оцениваемой компании, либо способность компа нии платить
дивиденды может быть обоснованно спрогнозирована. Оценщик должен удостовериться, что сумма дивидендов
рассчитана по годовой процентной ставке, даже если дивиденды выплачиваются ежеквартально.
Мультипликатор «Цена/выручка от реализации»; «Цена/физический объем»
Данный мультипликатор используется довольно редко, в основ ном для проверки объективности результатов,
получаемых другими способами. Хорошие результаты мультипликатор «Цена/выручка от реализа ции» дает при
оценке предприятий сферы услуг (реклама, страхова ние, ритуальные услуги и т.д.). Мультипликатор
«Цена/выручка от реализации» не зависит от методов ведения бухгалтерского учета. Несомненным достоинством
данного мультипликатора является его универсальность, которая избавляет оценщика от необходимости проведения
сложных корректировок, применяемых при расчете мультипликатора «Цена/прибыль».
Если целью оценки является поглощение компании, то лучше ориентироваться на мультипликатор
«Цена/выручка от реализации», так как он исключает возможность повышения цены за счет кратко временного
роста прибыли, обеспечиваемого усилиями финансово го менеджера. Однако в этом случае оценщик должен
тщательно изу чить стабильность объема выручки от реализации в будущем. По скольку поглощение компании
сопровождается, как правило, сменой управленческого аппарата, это может привести к полной за мене
производственного персонала и падению объемов реализации.

41
Особенность применения мультипликатора «Цена/выручка от ре ализации» заключается в том, что оценщик
должен обязательно учи тывать структуру капитала оцениваемой компании и аналогов. Если соотношение
собственных и заемных средств существенно отличает ся, то оценку лучше проводить на основе рыночной
стоимости ин вестированного капитала.
Мультипликатор «Цена/балансовая стоимость»
Для расчета мультипликатора «Цена/балансовая стоимость» в ка честве финансовой базы используется
балансовая стоимость либо всех, либо чистых активов аналогичных компаний на дату оценки или на последнюю
отчетную дату. Данный мультипликатор относит ся к так называемым моментным показателям, поскольку использу
ется информация о состоянии на конкретную дату, а не за опреде ленный отрезок времени.
Оптимальная сфера применения данного мультипликатора — оценка холдинговых компаний либо оценка в
случае необходимости срочной продажи крупного пакета акций, входящего в состав порт феля ценных бумаг
оцениваемой компании.
Финансовой базой для расчета является либо величина чистых активов, либо полная стоимость активов
оцениваемой компании и компанийаналогов. Причем за основу можно брать как информа цию официальных
балансовых отчетов компаний, так и скорректи рованную величину, полученную оценщиком расчетным путем.
Мультипликатор «Цена/чистая стоимость активов» можно при менять в том случае, если соблюдаются все
следующие условия:
а) оцениваемая компания имеет значительные вложения в собст венность: недвижимость, ценные бумаги,
газовое или нефтяное обо рудование;
б) основной деятельностью компании является хранение, покупка и продажа такой собственности.
Управленческий и рабочий персонал добавляет к продукции в этом случае незначительную стоимость.
Если применение мультипликатора «Цена/чистая стоимость ак тивов» возможно, то, оценивая
сопоставимость, оценщик должен дополнительно учитывать следующие факторы:
а) необходимо проанализировать по аналогам и оцениваемой компании долю прибыли в выручке от
реализации, так как решение о куплепродаже акций может привести к искусственному росту прибыли в последний
год;
б) оценщик должен изучить по всему списку сравниваемых ком паний структуру активов, используя
различные признаки классифи кации, такие как виды активов, местоположение и т.д.;
в) весьма важным представляется анализ чистых активов всех компаний, позволяющий определить наличие и
долю в них акций, представляющих контрольные пакеты дочерних фирм;
г) необходимо оценить ликвидность всех финансовых активов компании, так как соотношение долей акций,
принадлежащих от крытым и закрытым компаниям, является определяющим призна ком сопоставимости.
Процесс формирования итоговой величины стоимости состоит из трех основных этапов:
  Выбор величины мультипликатора ,которую целесообразно использовать для оцениваемой компании;
  согласование предварительных результатов рыночной стоимости, полученных в результате использования
различных видов ценовых мультипликаторов;
  Внесение итоговых корректировок.
33. Затратный подход к оценке предприятия (бизнеса). (с.191)
Метод стоимости чистых активов
Затратный подход в процессе оценки стоимости компании представлен двумя методами: метод
стоимости чистых активов и метод ликвидационной стоимости.
Метод стоимости чистых активов основан на анализе активов компании. Использование данного
метода дает лучшие результаты при оценке действующей компании, обладающей значительными
материальными и финансовыми активами. При этом в рамках
Метода стоимости чистых активов, используемого при оценке бизнеса компании в процессе
реструктуризации, отдельные объекты (нематериальные активы, долгосрочные финансовые вложения,
здания, машины, оборудование) могут оцениваться с использованием доходного и сравнительного
подхода.
Процедура оценки предусматривает следующую последовательность шагов: определение
рыночной стоимости всех активов компании; определение величины обязательств компании; расчет
разницы между рыночной стоимостью активов и обяза? тельств. К числу активов компании относятся
следующие группы активов: Нематериальные активы. Долгосрочные финансовые вложения. Здания,
сооружения. Машины оборудования. Запасы. Дебиторская задолженность. Прочее.
Метод ликвидационной стоимости
Расчет ликвидационной стоимости осуществляется следующим образом:
1. Анализируется ряд статистических и бухгалтерских документов, к которым относятся:
бухгалтерские отчеты на конец каждого квартала, статистические отчеты, промежуточный

42
ликвидационный баланс инвентарные карточки. На основании комплексного финансового анализа
делается экспертный вывод о достаточности средств на покрытие задолженности.
2. Формируется оцениваемая масса имущества. Отдельно рассматриваются следующие группы
активов: Наиболее ликвидные (оборотные активы). Менее ликвидные (необоротные активы).
3. Формируется сумма задолженности компании.
4. Разрабатывается календарный график ликвидации. При этом необходимо учитывать, что продажа
различных видов активов компании (недвижимого имущества, машин и оборудования, товар,
номатериальных запасов) требует различных временных периодов исходя из степени ликвидности и
требуемого уровня экспозиции на рынке.
5. Обосновываются размеры затрат. Выделяются: затраты, связанные с ликвидацией, и затраты,
связанные с владением активы до их реализации. К числу затрат, связанных с ликвидацией, в первую
очередь относятся комиссионные оценочным и юридическим фирмам, а также налоги и сборы, которые
платятся при продаже. К числу затрат, связанных с владением акти? вами до их продажи, относятся
расходы на охрану объектов, управленческие расходы по поддержанию работы компании до завершения
его ликвидации и т.п.
6. Оценивается реализуемое имущество. Оценка имущества, подлежащего реализации,
осуществляется с помощью использования всех Подходов оценки. В практике наиболее часто
используемым Подходом для оценки объектов недвижимости является Сравнительный подход.
7. Определяется ставка дисконтирования с учетом планируемого срока реализации. Причем ставка
дисконтирования может устанавливаться для каждого вида оцениваемого актива индивидуально с учетом
ликвидности (значительны скидки на низкую ликвидность) и риска возможной «непродажи».
8. Строится график реализации имущества, на основании которого определяется совокупная
выручка от реализации текущих, материальных и нематериальных активов.
9. По итогам реализации погашается накопленная сумма текущей задолженности за период
ликвидации (электроэнергия, отопление и т.п.) и осуществляются выплаты по обязательствам. При этом
требования кредиторов удовлетворяются в порядке очередности, установленной статьей 64 ГК РФ, в
соответствии с которой распределение имущества каждой следующей очереди осуществ? ляется после
полного распределения имущества предыдущей очереди.
10. Конечным действием является оценка ликвидационной стоимости, приходящейся на долю
собственников (акционеров). Федеральный закон от 26.12.95 г. № 208?ФЗ «Об акционерных обществах» (с
изменениями от 13.06.96 г.) предусматривает четкий порядок распределения оставшихся сумм.
34. Особенности определения рыночной стоимости недвижимого имущества предприятия.
Оценка недвижимого имущества необходима при:
операциях купли-продажи или сдаче в аренду;
акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;
привлечении новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;
кадастровой оценке для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков;
страховании объектов недвижимости;
кредитовании под залог объектов недвижимости;
внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;
разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;
ликвидации объектов недвижимости;
исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров;
других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.
С формированием рыночных отношений понятия «недвижимость» и «оценка различных объектов
недвижимости» стали широко использоваться на практике, однако их теоретическое обоснование применительно к
специфическим условиям рынка России находится в стадии становления и развития, а многие термины имеют
неоднозначное трактование. К сожалению, эта неоднозначность проявилась и в законодательных актах, принятых
Верховным Советом РФ и Государственной Думой по поводу процесса приватизации и акционирования
предприятий, регулирования земельных отношений, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
других.
Теоретической основой процесса оценки является система оценочных принципов. В мировой практике
принято выделять четыре группы оценочных принципов :
 1-я группа: принципы, основанные на представлениях потенциального собственника;
 2-я группа: принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости;
 3-я группа: принципы, обусловленные действием рыночной среды;
 4-я группа: принцип лучшего и наиболее эффективного использования.
Процесс оценки недвижимости включает следующие этапы:

43
 1-й этап. Определение задачи оценки Цель оценки. Вид определяемой стоимости Установление
оцениваемых имущественных прав. Дата оценки.
 2-й этап. Составление плана и договора на проведение оценки График работ по оценке Источники
информации Выбор методов оценки Затраты на проведение оценки Денежное вознаграждение за проведение оценки
Составление договора на оценку.
 3-й этап. Сбор и анализ информации Осмотр объекта и прилегающей территории Юридическое
описание объекта недвижимости Физические характеристики и местоположение Экономическая информация
Проверка достоверности собранной информации Анализ и обработка информации
 4-й этап. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования
Анализ земельного участка. Анализ земельного участка с улучшениями как условно свободного. Правовая
обоснованность выбранного варианта использования Физическая осуществимость Финансовая целесообразность
Наивысшая стоимость недвижимости
 5-й этап. Расчет оценочной стоимости объекта недвижимости; оценка стоимости на основе доходного
подхода; оценка стоимости на основе сравнительного подхода; оценка стоимости на основе затратного подхода.
 6-й этап. Согласование полученных результатов и выведение итоговой величины стоимости объекта
недвижимости. Проверка полученных данных о величине стоимости. Допущения и ограничивающие условия,
обусловленные полнотой и Достоверностью использованной информации Выведение итоговой величины стоимости
 7-й этап Составление отчета об оценке.
35. Оценка стоимости машин и оборудования
Оценку машин и оборудования, как и другого имущества, проводят в соответствии с общепринятыми
понятиями и принципами, содержащимися в международных и отечественных стандартах оценки,
рассматривающих интересы субъектов рынка в приобретении, продаже имущества как товара.
Вместе с тем в отличие от других видов активов машины и оборудование характеризуются следующими
отличительными чертами:
• являются активной частью основных фондов;
• могут быть перемещены в другое место без причинения невосполнимого физического ущерба, как
самим себе, так и той недвижимости, к которой они были временно привязаны;
• могут быть как функционально самостоятельными, так и образовывать технологические комплексы;
• отличаются высокой конструктивной сложностью и наличием множества ценобразующих
характеристик;
• оцениваются в основном сравнительным и затратным подходом; возможности доходного подхода для
оценки отдельных единиц оборудования ограничены;
• тесной методологической связью затратного и сравнительного подходов при оценивании;
• наличием специфических видов оценочных стоимостей и методов их расчета (полная
восстановительная стоимость, рыночная стоимость при продолжающемся использовании и др.);
• необходимостью учета в рассчитываемой стоимости приобретаемой полноты прав собственности;
• отсутствием общепринятой нормативно-информационной базы (за исключением некоторых
сегментов рынка машин и оборудования, например транспортных средств);
• сложностью измерения общего накопленного износа и его составляющих;
• тесной связью с оценкой производственного бизнеса в целом;
• отличиями в ценообразовании, обусловленными наличием многих видов производств, начиная с
экспериментального и заканчивая массовым, а также проводимой ценовой политикой предприятий-изготовителей.
В зависимости от целей и мотивов оценки объектом оценки могут выступать:
• одна отдельно взятая машина или единица оборудования (типичный случай — определение
страховой стоимости или рыночной стоимости при сделках купли-продажи);
• множество условно независимых друг от друга единиц машин и оборудования (типичный случай —
переоценка основных фондов);
• производственно-технологические системы: комплекс машин и оборудования с учетом имеющихся
производственно-технологических связей (типичный случай — при ликвидации предприятия, когда имущество
распродается так, чтобы на его основе потенциальный покупатель мог организовать собственное производство).
В первом случае говорят об оценке «россыпью», во втором — «потоком», а в третьем имеет место
«системная оценка». Системная оценка, в отличие от двух других случаев, наиболее близка к оценке
производственного бизнеса в целом.
Поскольку в большинстве случаев расчету подлежит рыночная стоимость, являющаяся базой для расчета
любого вида оценочной стоимости за исключением восстановительной, необходимо стремиться к использованию
всех трех вышеупомянутых подходов при проведении расчетных процедур. Однако основным методологическим
приемом оценки машин и оборудования является, безусловно, сравнительный подход.
Затратный подход в оценке машин и оборудования
Затратный метод в оценке машин и оборудования опирается в теоретическом плане на трудовую теорию
стоимости, а из оценочных принципов основывается на принципе замещения, который гласит, что осведомлённый

44
инвестор не заплатит за объект большую сумму, по сравнению с затратами на производство (приобретение)
аналогичного объекта одинаковой полезности с сопоставимыми технико-эксплуатационными показателями.
Затратный подход — подход к оценке, который определяет текущую стоимость оборудования путём расчета
восстановительной стоимости с последующим учетом в ней обесценения, вызванного выявленными элементами
накопленного износа:
физическим, функциональным, экономическим:
Соб.тек. = ВС - О;
где Соб.тек. — текущая стоимость оборудования (на дату оценки);
ВС — восстановительная стоимость, определение которой базируется на расчете стоимости воспроизводства
(Своспр.) или стоимости замещения (Сзам.);
О — обесценение, вызванное выявленными элементами совокупного износа: физическим, функциональным,
экономическим.
ВС — рассчитываемая в текущих ценах стоимость оцениваемого оборудования как нового, без учета износа
и соотнесенная к дате оценки. Восстановительная стоимость может рассчитываться на базе стоимости
воспроизводства или стоимости замещения. При этом перед оценщиком стоит проблема обоснованного выбора
расчета указанных стоимостей и, как следствие, соответствующих методик их определения.

Стоимость воспроизводства представляет собой текущие затраты на производство или приобретение нового
оборудования, полностью идентичного оцениваемому по функциональным, конструктивным и эксплуатационным
характеристикам.

Стоимость замещения — это минимальные текущие затраты по приобретению на рынке аналогичного


оборудования, максимально близкого по своим функциональным, конструктивным и эксплуатационным
характеристикам к оцениваемому.

Таким образом, в первом случае идет речь об идентичных объектах, а во втором — об аналогичных. Для
определения того, какие объекты могут быть отнесены к аналогичным, необходимо остановиться на
потребительских свойствах машин и оборудования и описывающих их показателях:
• функциональные показатели (производительность или мощность, грузоподъемность, тяговое усилие,
размеры рабочего пространства, класс точности, степень автоматизации);
• эксплуатационные показатели (безотказность, долговечность, ремонтопригодность, сохраняемость);
• конструктивные показатели (масса, вес, состав основных конструктивных материалов);
• показатели экономичности эксплуатации машин, характеризующие расходы различных ресурсов при
функционировании машин в единицу времени, на единицу продукции или работ;
• эстетические показатели;
• показатели эргономичности, характеризующие машину как элемент системы «человек- машина».
При установлении сходства машин и оборудования выделяют три уровня:
• функциональное сходство (по области применения, назначению);
• конструктивное сходство (по конструктивной схеме, составу и однородности элементов);
• параметрическое сходство (по значению главных ценобразующих параметров).
При полном достижении функционального, конструктивного и параметрического сходства принято говорить
об идентичности объектов, а при приблизительном и частичном сходстве — об аналогичности.

Основу расчета стоимости воспроизводства или стоимости замещения составляет расчет издержек
производства того или иного вида машинотехнической продукции, т. е. себестоимости.

Себестоимость — выраженные в денежной форме текущие затраты на производство и реализацию машинно-


технической продукции.

Себестоимость переходит в категорию восстановительной стоимости при учете следующих дополнительных


факторов:
• нормы прибыли производственной организации;
• торговой наценки;
• транспортных издержек по доставке оборудования к месту эксплуатации;
• сопутствующих затрат, необходимых для начала эксплуатации актива (монтаж, пуско-наладка
оборудования и др.).
Затем, из рассчитанной таким образом базы, вычитаются потери стоимости оборудования в результате
износа.

45
Исходя из ранее сказанного, можно сделать вывод о том, что наиболее определяющим моментом расчета
восстановительной стоимости является расчет себестоимости. В теории затратного подхода в оценке машин и
оборудования выделяют прямые и косвенные методы расчета себестоимости или ВС.

К прямым относят:
• метод прямой калькуляции;
• метод трендов;
• метод расчета по цене однородного объекта;
• метод поэлементного расчета.
К косвенным относят группу методов целостной оценки.
Метод прямой калькуляции достаточно сложен и требует обработки больших массивов информации, т. к. по
каждой конкретной отрасли необходимо знать множество норм различных экономических показателей. Однако этот
метод дает наиболее точный и достоверный результат. В практической оценке метод прямой калькуляции
оценщиками не применяется в силу указанных выше причин. Однако в частном случае может быть применен метод
трендов.
Метод трендов позволяет определить себестоимость или ВС оцениваемого оборудования на основании
имеющейся ретроспективной информации об изменении себестоимости или ВС на идентичное (аналогичное)
оборудование с последующим приведением ее к текущему уровню (на дату оценки) при помощи индексов
(трендов). Такое приведение может осуществляться как по отдельным статьям затрат, формирующих себестоимость,
так и по себестоимости в целом.
Метод расчета по цене однородного объекта полагает проведение следующих этапов:
1. Для оцениваемого объекта подбирается однородный объект, похожий на оцениваемый прежде всего по
технологии изготовления, используемым материалам, конструкции. Цена на однородный объект должна быть
известна.

2. Определяется полная себестоимость производства однородного объекта по формуле:

, где
Сп.од — полная себестоимость производства однородного объекта;
Цод — цена однородного объекта;
Ндс — ставка налога на добавленную стоимость;
Нпр — ставка налога на прибыль;
Кр — показатель рентабельности продукции.
Допустимо принять показатель рентабельности для пользующейся повышенным спросом продукции в
интервале 0,25—0,35, для продукции, имеющей средний спрос — 0,1—0,25, для низкорентабельной продукции —
0,05—0,1.

3. Рассчитывается полная себестоимость оцениваемого объекта. Для этого в себестоимость однородного


объекта вносятся корректировки, учитывающие различия, например, в массе объектов.

,где
Сп — полная себестоимость производства оцениваемого объекта
G0 / Gод — масса конструкции оцениваемого и однородного объектов соответственно.
4. Определяется восстановительная стоимость оцениваемого объекта по формуле:

, где
Sв — восстановительная стоимость оцениваемого объекта.

Если оцениваются машины и оборудование, спрос на которые низок, то их восстановительная стоимость


принимается обычно на уровне себестоимости.

46
При использовании метода поэлементного расчета осуществляют следующие этапы работы:

1. Составляется перечень комплектующих узлов и агрегатов оцениваемого объекта. Собирается ценовая


информация по комплектующим, но это становится возможным только при наличии развитого рынка
комплектующих изделий.

2. Определяется полная себестоимость объекта оценки по формуле:

, где
Сп — полная себестоимость объекта;
Цэ — стоимость комплектующего узла или агрегата;
В — собственные затраты изготовителя (например, стоимость сборки).

3. Рассчитывается восстановительная стоимость оцениваемого объекта (Sв).

Индексный метод оценки. При применении индексного метода оценки осуществляется приведение базовой
стоимости объекта оценки (первоначальной балансовой стоимости или восстановительной стоимости по
предыдущей переоценке) к современному уровню с помощью индекса (или цепочки индексов) изменения цен по
соответствующей группе машин или оборудования за соответствующий период.

, где
Sв — восстановительная стоимость объекта;
Sо — базовая стоимость объекта;
Y — индекс изменения цен.

Возможно осуществление индексирования затрат, из которых складывается себестоимость оцениваемого


объекта. При этом используются ценовые индексы ресурсов. Для определения остаточной стоимости машин и
оборудования из восстановительной стоимости вычитается суммарный износ: физический, функциональный и
внешний.

Физический износ машин и оборудования преимущественно измеряется:


• методом срока жизни;
• методом укрупненной оценки технического состояния.
Метод срока жизни. Процент физического износа при применении данного метода рассчитывается как
отношение эффективного возраста к сроку экономической жизни.
Функциональный износ. Он представляет собой потерю стоимости, вызванную либо появлением более
дешевых машин, оборудования, либо производством более экономичных и производительных аналогов.
Функциональный износ определяется либо экспертно, либо на основании модели:
Внешний износ определяется методом связанных пар продаж. Сравниваются два сопоставимых объекта,
один из которых имеет признаки внешнего износа, а другой — нет. Разница в ценах продаж трактуется как внешний
(экономический) износ.
Сравнительный (рыночный) подход к оценке стоимости машин и оборудования представлен прежде всего
методом прямого сравнения. Объект-аналог должен иметь то же функциональное назначение, полное
квалификационное подобие и частичное конструкторско-технологическое сходство.
Расчет методом прямого сравнения продаж осуществляется в несколько этапов.
1. Нахождение объекта-аналога.
2. Внесение корректировок в цену аналога. Корректировки бывают двух видов:
• коэффициентные, вносимые умножением на коэффициент;
• поправочные, вносымые прибавлением или вычитанием абсолютной поправки.
Таким образом, стоимость машины или единицы оборудования определяется по формуле:

где Vанал — цена объекта-аналога;


К1,К2,К3,Кm — корректирующие коэффициенты, учитывающие отличия в значениях параметров
оцениваемых объекта и аналога;
Vдоп — цена дополнительных устройств, наличием которых отличается сравниваемый объект.

47
При применении метода прямого сравнения следует соблюдать определенную последовательность при
внесении поправок: в первую очередь делаются дифференциальные корректировки, а потом — поправочные.
Доходный подход в оценке машин и оборудования. Для реализации доходного подхода необходимо
спрогнозировать ожидаемый доход от оцениваемого объекта. Применительно к машинам и оборудованию
напрямую решить эту задачу невозможно, так как доход создается всем производственно-имущественным
комплексом (ПИК).
При использовании доходного подхода предлагается поэтапное решение задачи:
1. Рассчитывается операционный доход от функционирования производственной системы (либо всего
предприятия, либо цеха или участка).
2. Методом остатка определяется та часть дохода, которую можно отнести к машинному парку этой
системы.
3. С помощью метода дисконтирования или метода капитализации определяется стоимость всего машинного
парка.
36. Оценка стоимости нематериальных активов.
Оценка стоимости нематериальных активов (intangible assets appraisal) – определение стоимости объема
прав предприятия на определенную группу объектов, не имеющих материально-вещественного содержания и
приносящих предприятию доход в течение периода, оговоренного национальным законодательством.
В соответствии с нормами международного права к объектам гражданских прав относится не только
движимое и недвижимое имущество (включая деньги, ценные бумаги и иное имущество, имеющее вещественно-
натуральную форму), но и права на результаты интеллектуальной деятельности (интеллектуальная собственность и
т.п.). Права на результаты интеллектуальной деятельности обеспечивают их владельцам некоторые привилегии и,
как правило, создают для них некоторую прибыль. В международной практике при использовании этих прав в
производственной деятельности предприятия употребляют понятие «нематериальные активы» (неосязаемые
активы).
По происхождению нематериальные активы могут быть квалифицированы как права, возникающие из
различных соглашений, заключенных для создания или приобретения конкретного вида нематериальных активов с
целью получения договаривающимися сторонами некоторых экономических выгод.
В отечественном законодательстве к нематериальным активам относят используемые в хозяйственной
деятельности в течение периода, превышающего 12 мес., и приносящие доход права, возникающие из:
 авторских и иных договоров на произведения науки, литературы и искусства, на объекты смежных
прав, программные продукты, базы данных и др.;
 патентов на изобретения, промышленные образцы, селекционные достижения;
 свидетельств на полезные модели, товарные знаки и знаки обслуживания или лицензионных
договоров на их использование;
 коммерческой или служебной тайны;
 прав на ноу-хау и др.
Кроме того, нематериальные активы включают:
 организационные расходы;
 результаты законченных НИОКР и проектно-изыскательских работ;
 гудвилл (деловую репутацию организации).
В зависимости от назначения и функций, выполняемых в производственной деятельности, выделяют
следующие виды нематериальных активов:
 интеллектуальную собственность;
 отложенные затраты;
 деловую репутацию (гудвилл).
Интеллектуальная собственность является специальной категорией нематериальных активов и
представляет собой права на результаты интеллектуальной деятельности. Обычно интеллектуальную
собственность подразделяют на промышленную собственность, авторское право и смежные с ним права.
К промышленной собственности относятся права на изобретения, полезные модели, промышленные
образцы, товарные знаки, знаки обслуживания, наименования мест происхождения товаров, права по пресечению
недобросовестной конкуренции.
Авторское право распространяется на произведения науки, литературы, искусства, аудио-видео-радио
записи, в т.ч. программные продукты и базы данных.
Смежные права включают права исполнителей, производителей фонограмм и организаций эфирного и
кабельного вещания.
Отложенные затраты охватывают организационные расходы, связанные с образованием юридического
лица, признанные в соответствии с учредительными документами вкладом участников (учредителей) в уставный
(складочный) капитал, а также затраты на осуществление и приобретение НИОКР с целью их использования в
собственном производстве.

48
Деловая репутация складывается в процессе осуществления хозяйственной (предпринимательской)
деятельности и представляет собой ряд положительных, присущих конкретному предприятию и неотделимых от
него обстоятельств (преимуществ):
 выгодное географическое расположение;
 отлаженная система сбыта и снабжения;
 качество производимых товаров;
 известность на рынке;
 деловые связи;
 высокотехнологическое производство;
 наличие «ноу-хау»;
 человеческие ресурсы, профессиональный уровень персонала и его высокие моральные качества и
т.д.
Нематериальный актив (гудвилл) возникает только в результате купли-продажи предприятия как единого
имущественно-финансового комплекса и отражается в балансе предприятия-покупателя.
Нематериальные активы могут создаваться на предприятии или приобретаться со стороны; вноситься
учредителями в счет их вкладов в уставный капитал предприятия; быть получены как вклад в совместную
деятельность или в порядке безвозмездной передачи.
Нематериальные активы могут быть использованы в качестве источника дополнительного дохода
предприятия (в свою очередь их можно продать, внести в качестве взноса при организации совместной
деятельности или в уставный капитал других предприятий).
Создание, использование, приобретение (продажа) и выбытие нематериальных активов осуществляются на
основании различных гражданско-правовых договоров. В зависимости от вида нематериальных активов это могут
быть:
 договор о создании и передаче научно-технической продукции;
 договор о выполнении НИОКР;
 авторский или лицензионный договор, учредительный договор;
 договор о передаче «ноу-хау» и т.д.
Стоимость нематериальных активов – сумма, в которой выражается ценность актива. Учетная
политика требует включения нематериальных активов в балансы предприятий любых организационно-правовых
форм собственности. В бухгалтерском учете и отчетности нематериальные активы отражаются по первоначальной и
остаточной стоимости.
В соответствии с действующими нормативными документами первоначальная стоимость
нематериальных активов складывается из затрат по их созданию или приобретению и расходов по доведению их
до состояния, пригодного к использованию, и зависит от форм поступления нематериальных активов:
 при покупке нематериальных активов их стоимость оценивают путем суммирования фактически
произведенных расходов на покупку;
 при безвозмездной передаче – по рыночной стоимости на дату ее оприходования;
 при внесении в счет вкладов (паев) в уставный (складочный) капитал – по договоренности сторон или
оценке независимого оценщика;
 при создании самим предприятием – путем суммирования фактических расходов на его
изготовление.
Ко всем расходам добавляют расходы, понесенные предприятием по доведению нематериальных активов до
состояния, пригодного к использованию в запланированных целях.
Остаточная стоимость для амортизируемых нематериальных активов представляет собой разницу
между первоначальной их стоимостью и накопленной на отчетную дату амортизацией.
Стоимость объектов нематериальных активов погашается начислением амортизации в течение
установленного срока их полезного использования. При этом амортизационные отчисления определяются или
линейным способом, исходя из норм, исчисляемых организацией на основе срока полезного использования
нематериальных активов, или списанием стоимости нематериальных активов, пропорциональной стоимости объема
продукции (работ, услуг).
Существует ряд объектов, которые не амортизируются в процессе их практического применения. К ним
относят:
 организационные расходы;
 товарные знаки и знаки обслуживания;
 нематериальные активы, полученные по договору дарения или безвозмездно в результате
приватизации;
 нематериальные активы, приобретенные за счет бюджетных средств;
 нематериальные активы бюджетных организаций.
В хозяйственной деятельности предприятий используются также рыночная, реализационная, договорная,
инвестиционная, ликвидационная и другие виды стоимости нематериальных активов.

49
Выбор вида стоимости зависит от целей оценки. Для оценки стоимости нематериальных активов применяют
принятые в международной практике подходы: затратный, сравнительный (рыночный) и доходный. Каждому из
подходов в связи с целями оценки, спецификой нематериальных активов и условиями их использования присущи
конкретные методы оценки.
В основе затратного подхода лежат методы учета стоимости (суммы) затрат предприятия, необходимых на
создание (метод стоимости создания или метод исходных затрат), восстановление (метод учета затрат на
восстановление стоимости) или замещение (метод учета стоимости затрат на замещение) оцениваемого
нематериального актива. Здесь оцениваются фактически произведенные затраты с учетом инфляции (в зависимости
от периода их осуществления по коэффициентам, приводящим расходы прошлых лет к стоимости на момент
оценки) и степени морального старения нематериального актива. Расчет размера экономии (снижения затрат) от
использования нематериального актива можно выполнить также методом выигрыша в себестоимости продукции.
При сравнительном подходе применяют метод прямого сравнения продаж, который предполагает
определение стоимости нематериального актива по цене сделок купли-продажи аналогичных нематериальных
активов с учетом поправок на различие характеристик активов-аналогов и оцениваемого актива, и метод роялти,
учитывающий широко используемые в международной лицензионной торговле ставки роялти по отдельным
отраслям промышленности и номенклатуре изделий.
При доходном подходе стоимость нематериального актива определяют как их способность приносить
покупателю или инвестору доход в будущем. Расчет чистого дохода от использования нематериального
актива можно провести:
 методом преимущества в прибыли (когда прибыль возрастает за счет роста качества и (или)
количества выпускаемой продукции);
 методом преимущества в расходах (включающим метод освобождения от роялти и метод выигрыша в
себестоимости);
 методом одновременного учета преимуществ в прибыли и в расходах.
В каждом из этих методов ежегодные будущие доходы суммируют с учетом их дисконтирования.
Деловая репутация предприятия оценивается с помощью бухгалтерского метода, при котором под
стоимостью гудвилла понимают избыточную стоимость предприятия в целом сверх совокупной стоимости
составляющих идентифицируемых активов или разницу между стоимостью фирмы как единого целостного
имущественно-финансового комплекса, имеющего определенную репутацию, и балансовой стоимостью имущества
этой фирмы.
В отечественном учете деловая репутация законодательно определена как превышение покупной цены
приватизируемого имущества над его оценочной стоимостью.
Оценка стоимости нематериальных активов необходима при:
 покупке (продаже) предприятий, их приватизации,
акционировании, реорганизации (слиянии, присоединении), реструктуризации, ликвидации или банкротстве,
инвестировании, внесении нематериальных активов в уставный капитал вновь создаваемого предприятия;
 заключении сделок купли-продажи нематериальных активов;
 определении ущерба от неправомерного использования нематериальных активов предприятия;
 минимизации налогов, выплачиваемых предприятием.
Кроме того, результаты оценки нематериальных активов нужны для анализа текущего состояния
предприятия, повышения эффективности применения его активов, для выработки общей стратегии развития
предприятия.

50