Вы находитесь на странице: 1из 5

В ПОМОЩЬ ОЦЕНЩИКУ

К ПРОБЛЕМЕ РАСЧЕТА
ВЫКУПНОЙ ЦЕНЫ
АВАРИЙНЫХ ЖИЛЫХ
ПОМЕЩЕНИЙ
12 октября 2019 г. в стенах Сибирского Федерального университе-
та (г. Красноярск) вице-президентом РОО, заведующим кафед-
рой оценки и управления собственностью Томского государ-
ственного университета, д-ром экон. наук Д.М. Хлопцовым был
проведен научно-практический семинар по проблемам оценки
выкупной цены аварийных жилых помещений. Тема вызвала
живой интерес коллег-оценщиков, многие из которых сегодня во-
влечены в данный процесс, в том числе в качестве судебных экс-
пертов. К сожалению, практика регионов России различна, что
показывает отсутствие единого подхода и методики оценки ава-
рийного жилья. Настоящая статья призвана восполнить данный
пробел и, возможно, задать основы единых методических реко-
мендаций по определению выкупной цены аварийных жилых по-
мещений.

Хлопцов Дмитрий Михайлович,


доктор экономических
наук, заведующий базовой
кафедрой оценки и управления
собственностью ТГУ в РОО,
вице-президент Российского
общества оценщиков,
председатель правления
Томского регионального
отделения РОО, директор
ООО «Бюро оценки «ТОККО»

30
В ПОМОЩЬ ОЦЕНЩИКУ

Правительством Российской Федерации одним семей. Регионы могут предусматривать следующие


из приоритетных национальных проектов на пери- варианты расселения аварийных домов: предостав-
од 2019–2024 гг. назван проект «Жилье и городс- ление маневренного (временного) фонда, если дом
кая среда», согласно которому основной задачей подлежит реконструкции и восстановлению; участие
является обеспечение устойчивого сокращения не- в долевом строительстве, в том числе с участием
пригодного для проживания жилищного фонда. средств граждан, желающих приобрести жилье луч-
В соответствии с паспортом проекта, на решение про- шего качества и/или большей площади; выкуп поме-
блем по расселению аварийного жилищного жилья щений у застройщика и передача их в собственность
предусмотрено выделение в целом 507,2 млрд руб. или социальный найм для переселения; приобре-
Количество квадратных метров расселенного не- тение квартиры на вторичном рынке за счет регио-
пригодного для проживания жилищного фонда за нальных бюджетов; выкуп помещений в аварийном
6 лет должно составить 9,54 млн м2, а число рас- доме у собственников по соглашению.
селенных граждан — 530,9 тыс. чел. — практичес- Казалось бы, с расселением аварийного жилья в
ки население большого города. Конечно, проблема регионах России не должно быть никаких проблем
ветхого (аварийного) жилья существовала и ранее, со стороны его собственников и проживающих в нем
но все же реализация мероприятий региональных лиц, стремящихся скорее переехать в новое ком-
программ в рамках единого федерального проекта фортное жилище. Однако уже в начале реализации
«Обеспечение устойчивого сокращения непригод- программы переселения возник ряд серьезных во-
ного для проживания жилищного фонда» предус- просов. Даже если региональные власти обладают
матривает установление в том числе целевых по- готовым жильем или маневренным фондом, пере-
казателей расселения и оказание финансовой под- селение возможно с согласия собственника (прожи-
держки субъектам РФ за счет средств федерального вающего) и только в пределах того же населенного
бюджета в размере 432 млрд руб. за 6 лет (до конца пункта. Переезд в пригород, очень часто тесно гра-
2024 г.). То есть в настоящее время бóльшая часть ничащий с городом, невозможен даже при согласии
средств выделяется не из бюджетов регионов и му- собственника аварийного жилища. Местным вла-
ниципальных органов власти, а из федерального стям порой сложно предоставить новое жилье в точ-
бюджета, что повышает шансы на реализацию дан- нейшем соответствии с официальными социальными
ной цели проекта. нормами просто из-за расхождения в доли ква-
В рамках реализации программы переселения из дратных метров. Сам процесс приобретения нового
аварийного жилфонда применяются Жилищный ко- жилья местными властями для программ переселе-
декс РФ, которым предусмотрен порядок выселения ния должен соответствовать всем существующим
граждан из помещений, непригодных для прожива- нормам законодательства Российской Федерации,
ния; Федеральный закон № 185-ФЗ, которым предус- а следовательно, попадает под действие системы
мотрено создание Фонда содействия реформирова- государственных закупок со всеми присущими ей
нию ЖКХ, разработка и реализация региональных проблемами. В результате попытки решения данных
программ; национальный проект «Жилье и город- и иных возникающих проблемных вопросов в регио-
ская среда», а также федеральный проект «Обеспе- нах России преимущественно укрепляется практика
чение устойчивого сокращения непригодного для выкупа (изъятия) аварийного жилья, в результате
проживания жилищного фонда». Однако практика чего его собственники получают сумму денег, кото-
реализации программ в регионах России столкну- рую могут потратить на самостоятельное приобрете-
лась с неочевидными, на первый взгляд, юридиче- ние иного подходящего жилья. Жильцы охотно идут
скими и экономическими вопросами. Согласно ст. 2 на выкуп своего аварийного жилья государством,
Закона № 185-ФЗ, в программе переселения прини- но не на переселение абы куда. Данная практика
мают участие жилые помещения в многоквартирных позволяет обходить описанные ранее проблемы, од-
домах (МКД), признанных аварийными и подлежа- нако ставит новую — необходимость расчета выкуп-
щими сносу или реконструкции до 1 января 2017 г. ной цены выкупаемого аварийного жилья.
Причиной аварийности является физический износ, Практика реализации различных вариантов рас-
накопленный в процессе эксплуатации МКД. В слу- селения аварийных домов выявила множество во-
чае признания дома аварийным право на рассе- просов, затрагивающих оценочное и экспертное
ление приобретают жильцы всех помещений МКД. сообщество. При определении выкупной цены необ-
Поэтому получить другое жилье или компенсацию ходимо, как правило, не только определить рыноч-
могут наниматели, собственники, а также члены их ную стоимость жилого помещения, но и разрешить

Информационный бюллетень «Российский оценщик» | № 3 [143] 2019 31


В ПОМОЩЬ ОЦЕНЩИКУ

ряд иных вопросов, а именно: определить размер отдельно от права собственности на жилое поме-
минимального земельного участка, необходимого щение. Соответственно, рынок жилой недвижимо-
для эксплуатации многоквартирного жилого дома (в сти (покупатели и продавцы) воспринимает цены
случае отсутствия его на кадастровом учете); опре- на квартиры в многоквартирных домах с учетом в
делить стоимость доли в предполагаемом праве на стоимости квартиры стоимости доли в праве общей
земельный участок (право аренды и/или собствен- собственности на общее имущество (в том числе и
ности); размер доли в компенсации за непроизве- стоимость земельного участка). Соответственно, при
денный капитальный ремонт дома и размер убытков определении рыночной стоимости жилого поме-
собственника жилого помещения, связанных с изъ- щения (квартиры) сравнительным подходом путем
ятием квартиры. подбора для сравнения цен предложений (сделок)
Большинство подлежащих расселению МКД по аналогичным квартирам в итоговую стоимость
представляют собою малоэтажные дома старой за- по результатам такого расчета стоимости уже бу-
стройки, расположенные преимущественно в исто- дет включена стоимость доли в праве на земельный
рической части центральных районов городов. Как участок под многоквартирным домом, принадлежа-
правило, в таких домах зачастую отсутствуют эле- щая собственнику квартиры. В результате исследо-
менты коммунального благоустройства, что приво- вания данного фактора необходимо осознать, что
дит к необходимости использования надворных по- если при расчете стоимости квартиры сравнитель-
строек (уборных, дровяных сараев, уличных колонок ным подходом цены предложений/сделок аналогов
водоснабжения), расположенных на одном участке не «очищаются» от стоимости земельного участка
с домом и являющихся, по сути, общим имуществом (т. е. корректировки на наличие в составе квартиры
МКД. Даже в случае отсутствия данного имущества доли земельного участка не применяются) и затем
на кадастровом учете и неоформлении прав на него для получения итогового результата стоимости к
жильцы (собственники) расселяемого дома не име- ним добавляется отдельно определенная рыночная
ют возможности эксплуатировать свои жилые по- стоимость земельного участка, такой расчет приво-
мещения без использования данных объектов. Со- дит к двойному учету стоимости доли в праве на зе-
ответственно, в случае изъятия жилых помещений мельный участок под многоквартирным домом, при-
для реконструкции или их выкупа либо для пере- надлежащей собственнику квартиры.
селения жильцов органами власти объектом при- В случае отсутствия кадастрового учета земель-
обретения будет все имущество. В соответствии с ного участка под многоквартирным домом перед
ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, земельный участок, на котором оценщиком (экспертом) встает вопрос о необходи-
расположен многоквартирный дом, входит в со- мости определения размера земельного участка, не-
став общего имущества. Согласно ст. 37, 38 ЖК РФ, обходимого для эксплуатации жилого дома. Конечно,
ст. 289, 290 ГК РФ, доля в праве общей собствен- наиболее объективным и корректным вариантом бу-
ности на общее имущество в многоквартирном доме дет определение размера земельного участка в соот-
собственника помещения в этом доме следует судь- ветствии с фактически используемым. В этом случае
бе права собственности на указанное помещение. подтверждающими документами могут выступить
Собственник помещения в многоквартирном доме данные технического паспорта на многоквартирный
не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли дом, в котором зачастую показан периметр участка
в праве общей собственности на общее имущество и надворные постройки; данные из архивных поста-
в многоквартирном доме или отчуждать свою долю новлений городской администрации. В ряде городов
в праве общей собственности на общее имущество Российской Федерации приняты правила землеполь-
в многоквартирном доме, а также совершать иные зования и застройки, где содержатся уточнения от-
действия, влекущие за собой передачу этой доли носительно минимального и максимального размера
отдельно от права собственности на жилое помеще- участка, который может быть образован для эксплу-
ние. При приобретении в собственность помещения в атации жилых домов или Строительные нормы и пра-
многоквартирном доме к приобретателю переходит вила СНиП 2.07.01–89 «Градостроительство. Плани-
доля в праве общей собственности на общее имуще- ровка и застройка городских и сельских поселений»,
ство в многоквартирном доме. Таким образом, доля утвержденные постановлением Госстроя СССР от 16
в праве общей собственности на общее имущество мая 1989 г. № 78). Также довольно часто оценщи-
в многоквартирном доме собственника помещения ки и эксперты используют Методические указания по
не может являться самостоятельным объектом в расчету нормативных размеров земельных участков
гражданском обороте и не подлежит отчуждению в кондоминиумах (Приказ Минземстроя РФ от 26 ав-

32
В ПОМОЩЬ ОЦЕНЩИКУ

Информационный бюллетень «Российский оценщик» | № 3 [143] 2019 33


В ПОМОЩЬ ОЦЕНЩИКУ

густа 1998 г. № 59), которые позволяют определить ния собственником жилого помещения, приобрет-
размер площади участка исходя из площади жилых шим право собственности в порядке приватизации
помещений дома. Однако в любом случае, на наш либо по иному основанию, требований о включении
взгляд, необходим контроль полученного размера компенсации за непроизведенный капитальный ре-
площади участка с помощью данных публичной када- монт многоквартирного дома в выкупную цену жи-
стровой карты, а также с учетом межевания соседних лого помещения на основании ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.
участков. Типичной ошибкой является расчет вели- Согласно проекту Федерального закона № 624376-5
чины участка по площади застройки дома, посколь- «О внесении изменений в статью 32 Жилищного ко-
ку собственники (жители) часто вынуждены исполь- декса РФ и Федеральный закон “О введении в дей-
зовать свои надворные постройки для полноценной ствие Жилищного кодекса РФ”», предусматривается,
эксплуатации дома. что в случае если на дату приватизации жилых по-
Однако конечной целью определения размера мещений в многоквартирном доме требовалось про-
земельного участка, необходимого для эксплуата- ведение капитального ремонта общего имущества
ции многоквартирного жилого дома, является сто- в таком доме и на дату изъятия в соответствии с
имость доли в предполагаемом праве на земельный Жилищным кодексом РФ жилого помещения такой
участок, которая может быть образована и передана капитальный ремонт не проведен, в выкупную цену
собственнику жилого помещения. Поскольку оценка включается сумма компенсации за непроизведенный
рыночной стоимости квартиры в большинстве случа- капитальный ремонт. Порядок расчета размера ком-
ев реализуется методом прямого сравнения продаж пенсации за непроизведенный капитальный ремонт
(сравнительным подходом), стоимость доли в пра- будет устанавливаться Правительством РФ. При
ве на земельный участок, как это было обосновано отсутствии единой методики расчета размера ком-
выше, уже включена в стоимость жилого помеще- пенсации за непроизведенный капитальный ремонт
ния. В случае исключения данного фактора оценщи- оценщики и эксперты используют самые различные
ку необходимо выполнить анализ рынка земли для варианты расчета и обоснования данной величины.
определения стоимости незастроенного земельного Наиболее объективным (однако, и самым дорогосто-
участка. При этом расчет должен быть проведен как ящим), несомненно, является вариант обследования
для права собственности, так и для права аренды всех конструктивных элементов жилого дома и со-
земельного участка, поскольку на рынке присут- ставление сметы на капитальный ремонт. Именно
ствуют оба варианта. При определении стоимости вследствие своей высокой стоимости данный метод
незастроенного земельного участка часто возника- редко используется, оценщики отдают приоритет
ет необходимость корректировок на наличие старых/ менее затратным вариантам поиска аналогов по ре-
ветхих строений под снос, которые имеются у ана- конструкции и/или капитальному ремонту с публич-
логов. Необходимо понимать, что это должна быть но доступными данными смет или варианту расчета
положительная корректировка (+), так как предпо- потери стоимости вследствие накопления физиче-
лагается, что участок незастроенный, а на аналогах ского износа согласно сборникам укрупненных по-
необходимо понести затраты на снос. казателей восстановительной стоимости. Последний
Довольно сложным правовым вопросом является метод расчета зачастую оказывается наиболее вос-
необходимость выплаты собственникам аварийного требованным в силу своей доступности.
жилья компенсации за непроизведенный капиталь- Размер убытков собственника жилого помеще-
ный ремонт дома. Статья 16 закона Российской Фе- ния, связанных с изъятием (выкупом) квартиры,
дерации от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О привати- редко вызывает споры из-за своего небольшого по
зации жилищного фонда в Российской Федерации» сравнению со стоимостью жилья значения. Однако
предусматривает сохранение за бывшим наймодате- в его состав необходимо включать все возможные
лем обязанности производить капитальный ремонт затраты и потери, в том числе затраты по поиску и
дома в соответствии с нормами содержания, экс- приобретению другого жилья (проценты риелтер-
плуатации и ремонта жилищного фонда, если он не ским компаниям и возможные расходы на вынуж-
был произведен им до приватизации гражданином денный временный найм жилья); затраты по оформ-
жилого помещения в доме, требующем капитально- лению прав на новое жилое помещение и земельный
го ремонта. Невыполнение обязанности по произ- участок (государственные пошлины); расходы на
водству капитального ремонта дома, в результате организацию переезда, а также упущенную выгоду
которого произошло снижение уровня надежности (возможные издержки при расторжении существую-
здания, может служить основанием для предъявле- щих договоров аренды и др.).

34