В ПОМОЩЬ ОЦЕНЩИКУ

К ПРОБЛЕМЕ РАСЧЕТА
ВЫКУПНОЙ ЦЕНЫ
АВАРИЙНЫХ ЖИЛЫХ
ПОМЕЩЕНИЙ
12 октября 2019 г. в стенах Сибирского Федерального университе-
та (г. Красноярск) вице-президентом РОО, заведующим кафед-
рой оценки и управления собственностью Томского государ-
ственного университета, д-ром экон. наук Д.М. Хлопцовым был
проведен научно-практический семинар по проблемам оценки
выкупной цены аварийных жилых помещений. Тема вызвала
живой интерес коллег-оценщиков, многие из которых сегодня во-
влечены в данный процесс, в том числе в качестве судебных экс-
пертов. К сожалению, практика регионов России различна, что
показывает отсутствие единого подхода и методики оценки ава-
рийного жилья. Настоящая статья призвана восполнить данный
пробел и, возможно, задать основы единых методических реко-
мендаций по определению выкупной цены аварийных жилых по-
мещений.

Хлопцов Дмитрий Михайлович,

доктор экономических
наук, заведующий базовой
кафедрой оценки и управления
собственностью ТГУ в РОО,
вице-президент Российского
общества оценщиков,
председатель правления
Томского регионального
отделения РОО, директор
ООО «Бюро оценки «ТОККО»

30

Правительством Российской Федерации одним
из приоритетных национальных проектов на пери-
од 2019–2024 гг. назван проект «Жилье и городс-
кая среда», согласно которому основной задачей
является обеспечение устойчивого сокращения не-
пригодного для проживания жилищного фонда.
В соответствии с паспортом проекта, на решение про-
блем по расселению аварийного жилищного жилья
предусмотрено выделение в целом 507,2 млрд руб.
Количество квадратных метров расселенного не-
пригодного для проживания жилищного фонда за
6 лет должно составить 9,54 млн м2, а число рас-
селенных граждан — 530,9 тыс. чел. — практичес-
ки население большого города. Конечно, проблема
ветхого (аварийного) жилья существовала и ранее,
но все же реализация мероприятий региональных
программ в рамках единого федерального проекта
«Обеспечение устойчивого сокращения непригод-
ного для проживания жилищного фонда» предус-
матривает установление в том числе целевых по-
казателей расселения и оказание финансовой под-
держки субъектам РФ за счет средств федерального
бюджета в размере 432 млрд руб. за 6 лет (до конца
2024 г.). То есть в настоящее время бóльшая часть
средств выделяется не из бюджетов регионов и му-
ниципальных органов власти, а из федерального
бюджета, что повышает шансы на реализацию дан-
ной цели проекта.
В рамках реализации программы переселения из
аварийного жилфонда применяются Жилищный ко-
декс РФ, которым предусмотрен порядок выселения
граждан из помещений, непригодных для прожива-
ния; Федеральный закон № 185-ФЗ, которым предус-
мотрено создание Фонда содействия реформирова-
нию ЖКХ, разработка и реализация региональных
программ; национальный проект «Жилье и город-
ская среда», а также федеральный проект «Обеспе-
чение устойчивого сокращения непригодного для
проживания жилищного фонда». Однако практика
реализации программ в регионах России столкну-
лась с неочевидными, на первый взгляд, юридиче-
скими и экономическими вопросами. Согласно ст. 2
Закона № 185-ФЗ, в программе переселения прини-
мают участие жилые помещения в многоквартирных
домах (МКД), признанных аварийными и подлежа-
щими сносу или реконструкции до 1 января 2017 г.
Причиной аварийности является физический износ,
накопленный в процессе эксплуатации МКД. В слу-
чае признания дома аварийным право на рассе-
ление приобретают жильцы всех помещений МКД.
Поэтому получить другое жилье или компенсацию
могут наниматели, собственники, а также члены их
Информационный бюллетень «Российский оценщик»
В ПОМОЩЬ ОЦЕНЩИКУ
семей. Регионы могут предусматривать следующие
варианты расселения аварийных домов: предостав-
ление маневренного (временного) фонда, если дом
подлежит реконструкции и восстановлению; участие
в долевом строительстве, в том числе с участием
средств граждан, желающих приобрести жилье луч-
шего качества и/или большей площади; выкуп поме-
щений у застройщика и передача их в собственность
или социальный найм для переселения; приобре-
тение квартиры на вторичном рынке за счет регио-
нальных бюджетов; выкуп помещений в аварийном
доме у собственников по соглашению.
Казалось бы, с расселением аварийного жилья в
регионах России не должно быть никаких проблем
со стороны его собственников и проживающих в нем
лиц, стремящихся скорее переехать в новое ком-
фортное жилище. Однако уже в начале реализации
программы переселения возник ряд серьезных во-
просов. Даже если региональные власти обладают
готовым жильем или маневренным фондом, пере-
селение возможно с согласия собственника (прожи-
вающего) и только в пределах того же населенного
пункта. Переезд в пригород, очень часто тесно гра-
ничащий с городом, невозможен даже при согласии
собственника аварийного жилища. Местным вла-
стям порой сложно предоставить новое жилье в точ-
нейшем соответствии с официальными социальными
нормами просто из-за расхождения в доли ква-
дратных метров. Сам процесс приобретения нового
жилья местными властями для программ переселе-
ния должен соответствовать всем существующим
нормам законодательства Российской Федерации,
а следовательно, попадает под действие системы
государственных закупок со всеми присущими ей
проблемами. В результате попытки решения данных
и иных возникающих проблемных вопросов в регио-
нах России преимущественно укрепляется практика
выкупа (изъятия) аварийного жилья, в результате
чего его собственники получают сумму денег, кото-
рую могут потратить на самостоятельное приобрете-
ние иного подходящего жилья. Жильцы охотно идут
на выкуп своего аварийного жилья государством,
но не на переселение абы куда. Данная практика
позволяет обходить описанные ранее проблемы, од-
нако ставит новую — необходимость расчета выкуп-
ной цены выкупаемого аварийного жилья.
Практика реализации различных вариантов рас-
селения аварийных домов выявила множество во-
просов, затрагивающих оценочное и экспертное
сообщество. При определении выкупной цены необ-
ходимо, как правило, не только определить рыноч-
ную стоимость жилого помещения, но и разрешить
| № 3 [143] 2019 31
В ПОМОЩЬ ОЦЕНЩИКУ
ряд иных вопросов, а именно: определить размер
минимального земельного участка, необходимого
для эксплуатации многоквартирного жилого дома (в
случае отсутствия его на кадастровом учете); опре-
делить стоимость доли в предполагаемом праве на
земельный участок (право аренды и/или собствен-
ности); размер доли в компенсации за непроизве-
денный капитальный ремонт дома и размер убытков
собственника жилого помещения, связанных с изъ-
ятием квартиры.
Большинство подлежащих расселению МКД
представляют собою малоэтажные дома старой за-
стройки, расположенные преимущественно в исто-
рической части центральных районов городов. Как
правило, в таких домах зачастую отсутствуют эле-
менты коммунального благоустройства, что приво-
дит к необходимости использования надворных по-
строек (уборных, дровяных сараев, уличных колонок
водоснабжения), расположенных на одном участке
с домом и являющихся, по сути, общим имуществом
МКД. Даже в случае отсутствия данного имущества
на кадастровом учете и неоформлении прав на него
жильцы (собственники) расселяемого дома не име-
ют возможности эксплуатировать свои жилые по-
мещения без использования данных объектов. Со-
ответственно, в случае изъятия жилых помещений
для реконструкции или их выкупа либо для пере-
селения жильцов органами власти объектом при-
обретения будет все имущество. В соответствии с
ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, земельный участок, на котором
расположен многоквартирный дом, входит в со-
став общего имущества. Согласно ст. 37, 38 ЖК РФ,
ст. 289, 290 ГК РФ, доля в праве общей собствен-
ности на общее имущество в многоквартирном доме
собственника помещения в этом доме следует судь-
бе права собственности на указанное помещение.
Собственник помещения в многоквартирном доме
не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли
в праве общей собственности на общее имущество
в многоквартирном доме или отчуждать свою долю
в праве общей собственности на общее имущество
в многоквартирном доме, а также совершать иные
действия, влекущие за собой передачу этой доли
отдельно от права собственности на жилое помеще-
ние. При приобретении в собственность помещения в
многоквартирном доме к приобретателю переходит
доля в праве общей собственности на общее имуще-
ство в многоквартирном доме. Таким образом, доля
в праве общей собственности на общее имущество
в многоквартирном доме собственника помещения
не может являться самостоятельным объектом в
гражданском обороте и не подлежит отчуждению
32
отдельно от права собственности на жилое поме-
щение. Соответственно, рынок жилой недвижимо-
сти (покупатели и продавцы) воспринимает цены
на квартиры в многоквартирных домах с учетом в
стоимости квартиры стоимости доли в праве общей
собственности на общее имущество (в том числе и
стоимость земельного участка). Соответственно, при
определении рыночной стоимости жилого поме-
щения (квартиры) сравнительным подходом путем
подбора для сравнения цен предложений (сделок)
по аналогичным квартирам в итоговую стоимость
по результатам такого расчета стоимости уже бу-
дет включена стоимость доли в праве на земельный
участок под многоквартирным домом, принадлежа-
щая собственнику квартиры. В результате исследо-
вания данного фактора необходимо осознать, что
если при расчете стоимости квартиры сравнитель-
ным подходом цены предложений/сделок аналогов
не «очищаются» от стоимости земельного участка
(т. е. корректировки на наличие в составе квартиры
доли земельного участка не применяются) и затем
для получения итогового результата стоимости к
ним добавляется отдельно определенная рыночная
стоимость земельного участка, такой расчет приво-
дит к двойному учету стоимости доли в праве на зе-
мельный участок под многоквартирным домом, при-
надлежащей собственнику квартиры.
В случае отсутствия кадастрового учета земель-
ного участка под многоквартирным домом перед
оценщиком (экспертом) встает вопрос о необходи-
мости определения размера земельного участка, не-
обходимого для эксплуатации жилого дома. Конечно,
наиболее объективным и корректным вариантом бу-
дет определение размера земельного участка в соот-
ветствии с фактически используемым. В этом случае
подтверждающими документами могут выступить
данные технического паспорта на многоквартирный
дом, в котором зачастую показан периметр участка
и надворные постройки; данные из архивных поста-
новлений городской администрации. В ряде городов
Российской Федерации приняты правила землеполь-
зования и застройки, где содержатся уточнения от-
носительно минимального и максимального размера
участка, который может быть образован для эксплу-
атации жилых домов или Строительные нормы и пра-
вила СНиП 2.07.01–89 «Градостроительство. Плани-
ровка и застройка городских и сельских поселений»,
утвержденные постановлением Госстроя СССР от 16
мая 1989 г. № 78). Также довольно часто оценщи-
ки и эксперты используют Методические указания по
расчету нормативных размеров земельных участков
в кондоминиумах (Приказ Минземстроя РФ от 26 ав-
 В ПОМОЩЬ ОЦЕНЩИКУ

Информационный бюллетень «Российский оценщик» | № 3 [143] 2019 33

В ПОМОЩЬ ОЦЕНЩИКУ
густа 1998 г. № 59), которые позволяют определить
размер площади участка исходя из площади жилых
помещений дома. Однако в любом случае, на наш
взгляд, необходим контроль полученного размера
площади участка с помощью данных публичной када-
стровой карты, а также с учетом межевания соседних
участков. Типичной ошибкой является расчет вели-
чины участка по площади застройки дома, посколь-
ку собственники (жители) часто вынуждены исполь-
зовать свои надворные постройки для полноценной
эксплуатации дома.
Однако конечной целью определения размера
земельного участка, необходимого для эксплуата-
ции многоквартирного жилого дома, является сто-
имость доли в предполагаемом праве на земельный
участок, которая может быть образована и передана
собственнику жилого помещения. Поскольку оценка
рыночной стоимости квартиры в большинстве случа-
ев реализуется методом прямого сравнения продаж
(сравнительным подходом), стоимость доли в пра-
ве на земельный участок, как это было обосновано
выше, уже включена в стоимость жилого помеще-
ния. В случае исключения данного фактора оценщи-
ку необходимо выполнить анализ рынка земли для
определения стоимости незастроенного земельного
участка. При этом расчет должен быть проведен как
для права собственности, так и для права аренды
земельного участка, поскольку на рынке присут-
ствуют оба варианта. При определении стоимости
незастроенного земельного участка часто возника-
ет необходимость корректировок на наличие старых/
ветхих строений под снос, которые имеются у ана-
логов. Необходимо понимать, что это должна быть
положительная корректировка (+), так как предпо-
лагается, что участок незастроенный, а на аналогах
необходимо понести затраты на снос.
Довольно сложным правовым вопросом является
необходимость выплаты собственникам аварийного
жилья компенсации за непроизведенный капиталь-
ный ремонт дома. Статья 16 закона Российской Фе-
дерации от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О привати-
зации жилищного фонда в Российской Федерации»
предусматривает сохранение за бывшим наймодате-
лем обязанности производить капитальный ремонт
дома в соответствии с нормами содержания, экс-
плуатации и ремонта жилищного фонда, если он не
был произведен им до приватизации гражданином
жилого помещения в доме, требующем капитально-
го ремонта. Невыполнение обязанности по произ-
водству капитального ремонта дома, в результате
которого произошло снижение уровня надежности
здания, может служить основанием для предъявле-
34
ния собственником жилого помещения, приобрет-
шим право собственности в порядке приватизации
либо по иному основанию, требований о включении
компенсации за непроизведенный капитальный ре-
монт многоквартирного дома в выкупную цену жи-
лого помещения на основании ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.
Согласно проекту Федерального закона № 624376-5
«О внесении изменений в статью 32 Жилищного ко-
декса РФ и Федеральный закон “О введении в дей-
ствие Жилищного кодекса РФ”», предусматривается,
что в случае если на дату приватизации жилых по-
мещений в многоквартирном доме требовалось про-
ведение капитального ремонта общего имущества
в таком доме и на дату изъятия в соответствии с
Жилищным кодексом РФ жилого помещения такой
капитальный ремонт не проведен, в выкупную цену
включается сумма компенсации за непроизведенный
капитальный ремонт. Порядок расчета размера ком-
пенсации за непроизведенный капитальный ремонт
будет устанавливаться Правительством РФ. При
отсутствии единой методики расчета размера ком-
пенсации за непроизведенный капитальный ремонт
оценщики и эксперты используют самые различные
варианты расчета и обоснования данной величины.
Наиболее объективным (однако, и самым дорогосто-
ящим), несомненно, является вариант обследования
всех конструктивных элементов жилого дома и со-
ставление сметы на капитальный ремонт. Именно
вследствие своей высокой стоимости данный метод
редко используется, оценщики отдают приоритет
менее затратным вариантам поиска аналогов по ре-
конструкции и/или капитальному ремонту с публич-
но доступными данными смет или варианту расчета
потери стоимости вследствие накопления физиче-
ского износа согласно сборникам укрупненных по-
казателей восстановительной стоимости. Последний
метод расчета зачастую оказывается наиболее вос-
требованным в силу своей доступности.
Размер убытков собственника жилого помеще-
ния, связанных с изъятием (выкупом) квартиры,
редко вызывает споры из-за своего небольшого по
сравнению со стоимостью жилья значения. Однако
в его состав необходимо включать все возможные
затраты и потери, в том числе затраты по поиску и
приобретению другого жилья (проценты риелтер-
ским компаниям и возможные расходы на вынуж-
денный временный найм жилья); затраты по оформ-
лению прав на новое жилое помещение и земельный
участок (государственные пошлины); расходы на
организацию переезда, а также упущенную выгоду
(возможные издержки при расторжении существую-
щих договоров аренды и др.).