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Uma publicação
BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO
O corretor de imóveis e sua atuação em
processos judiciais. Carlos R. Tavarnaro (p. 3)
Patrimônio de afetação.
Fabrício P. V. Coutinho (p. 38)
ISSN 1982 - 4599
Anteriormente, o artigo 700 do Código de Processo Civil, com redação determinada pela Lei 6.851/1980, tratava da
figura do corretor de imóveis, estabelecendo que sem prejuízo da expedição de editais, poderia este profissional intermediar
a alienação de imóvel penhorado, correndo a comissão — não excedente a cinco por cento — sobre o valor da alienação.
Agora, com o vigorar da Lei nº 11.382/06, referida possibilidade de atuação restou valorizada.
A respeito, oportuno se faz conferir o inteiro teor do comentário veiculado em fevereiro de 2007, no BDI, do Diário das
Leis, de autoria do renomado jurista Geraldo Beire Simões, Presidente da ABAMI – Associação Brasileira dos Advogados
do Mercado Imobiliário, e advogado especializado em direito imobiliário, destacando que:
“1. Após o Novo Código Civil ter prestigiado o corretor, dispondo em regras específicas os seus direitos e deveres, a
Lei n. 11.382/2006, com vigência a partir do dia 20 de janeiro de 2007, apresenta novo campo de trabalho para os
corretores.
2. Com efeito, antes da vigência da mencionada Lei n. 11.382/2006, na execução por título extrajudicial, após toda a
longa tramitação do processo de conhecimento, vinham os embargos com efeito suspensivo e somente depois de toda
essa tramitação, acontecia o leilão do imóvel penhorado a ser promovido privativamente por leiloeiro, indicado pelo credor
e nomeado pelo juiz, podendo o credor no momento da realização do leilão pedir a adjudicação do imóvel.
3. De fato, antes de quaisquer outras providências “É lícito ao exequente, oferecendo preço não inferior ao da avalia-
ção, requerer lhe sejam adjudicados os bens penhorados” (art. 685-A).
4. Diz o art. 685-C que “Não realizada a adjudicação dos bens penhorados, o exequente poderá requerer sejam eles
alienados por sua própria iniciativa ou por intermédio de corretor credenciado perante a autoridade judiciária”, sendo certo
que “O juiz fixará o prazo em que a alienação deve ser efetivada, a forma de publicidade, o preço mínimo (art. 680), as
condições de pagamento e as garantias, bem como, se for o caso, a comissão de corretagem.” (p. 1 do art. 685-C).
A seguir, dispõe o parágrafo 3º do mencionado art. 685-C que “Os Tribunais poderão expedir provimentos detalhando
o procedimento da alienação prevista neste artigo, inclusive com o concurso de meios eletrônicos, e dispondo sobre o
credenciamento dos corretores, os quais deverão estar em exercício profissional por não menos de 5 (cinco) anos.”
5. Basta, agora, que os Presidentes dos CRECIs em cada Estado entendam-se com as Presidências de cada
Tribunal de Justiça na elaboração e expedição de provimento, detalhando o procedimento da alienação por intermédio dos
corretores de imóveis e dispondo sobre o credenciamento deles corretores.
Se essa providência não for tomada pelos Presidentes dos CRECIs, a lei “não vai pegar” e os corretores continuarão
a “ver navios” ...
(*) O autor é advogado, consultor, empresário e incorporador do setor imobiliário do Estado do Paraná - tavarnaro.com.br
REVITALIZAÇÃO URBANA,
“RETROFIT” IMOBILIÁRIO, E O DIREITO À ESTÉTICA
(Realização de obras no condomínio – Autorização da Assembleia)
A cidade de São Paulo, chamada desde os anos 70 de selva de pedra pela magnitude de suas construções, é
certamente uma das grandes áreas edificadas do planeta. Unida fisicamente às cidades no seu entorno, recebe o nome
de grande São Paulo, e relativamente ligada à cidade do Rio de Janeiro, faz merecer aprofundamento a análise da
transformação de seu parque edificado.
Tem-se discutido diuturnamente questões ambientais e novas possibilidades de edificações sustentáveis, tanto nos
aspectos de sua construção, como de sua manutenção.
O território está razoavelmente ocupado e muito do construído é antigo. Assim, emerge a necessidade de se operar
intervenções de adequabilidade ambiental e promoção de qualidade de vida aos habitantes, objetivo final das cidades -
meio ambiente humano.
A expressão “retrofit imobiliário” como referência de intervenção urbana para revitalização de áreas construídas,
ganha importante significado quando se refere à preservação do patrimônio construído através de obras que objetivam sua
modernização e a incorporação de modernas tecnologias e materiais avançados. Trata-se de ferramenta fundamental para
o desenvolvimento das cidades com sua renovação.
O termo “retrofit”, cunhado pela engenharia, é um neologismo com origem no latim, onde “retro”significa movimentar-
se para trás, e no inglês, onde “fit” significa adaptação, ajuste e pode também designar revitalização ou requalificação.
Fossemos mais respeitosos conosco mesmo, seria fácil perceber a maior necessidade da confecção de estudos de
impacto de vizinhança, importante instrumento de adequação às transformações urbanas que se fazem cada vez mais
necessárias neste território edificado. Muito está construído, e muito do construído é antigo, o que faz da manutenção,
reforma, atualização e modernização uma atividade crescente em progressões geométricas.
Quando o Código Civil trata das benfeitorias em edificações, no artigo 96 conceitua três tipos:
VOLUPTUÁRIAS: as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais
agradável ou sejam de elevado valor;
ÚTEIS: as que aumentam ou facilitam o uso do bem;
NECESSÁRIAS: as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore.
Quando fala da proporcionalidade dos quoruns para deliberação, no artigo 1341 o faz de forma crescente segundo sua
urgência e relevância. Quanto maiores, tanto mais simples e fácil sua aprovação; dependendo para obras voluptuárias, 2/
3 dos condôminos, e para obras úteis, maioria absoluta dos condôminos. Porém esta conta leva em consideração a
totalidade dos proprietários, não apenas os presentes à assembleia convocada para este fim.
A legislação privilegia a participação democrática em condomínio, este um verdadeiro desafio cultural e social.
No mesmo artigo, quando regula este conceito à luz da necessidade e urgência, as obras ou reparações necessárias
podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste,
por qualquer condômino. Mais, se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessi-
vas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa, delas dará ciência à assembleia, que
deverá ser convocada imediatamente. E, não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em
despesas excessivas, somente poderão ser realizados após autorização da assembleia, especialmente convocada pelo
síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.
Interessante notar que este dispositivo traz a única possibilidade na legislação de um condômino convocar a assembleia
- para todos os outros casos é necessário ao menos ¼ da comunidade do condomínio.
Neste caso recomenda a boa prática, que a hipótese seja utilizada se o síndico, instado a promover a obra, ou
mesmo convocar assembleia, não o faz, fruto de um “abuso de direito”, pela omissão.
Por último, o condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não
tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.
Também aqui é de se relevar que o que pode ser considerado meramente útil no momento presente, fatalmente se
não receber a atenção específica, tornar-se-á necessário em breve futuro; e algum tempo depois urgente, e regulado pelo
dispositivo citado.
A realidade em manutenção das edificações passa obrigatoriamente por estes momentos, e relembre-se, prédio bem
mantido vale mais, qualidade é valor, tanto econômico como cultural. Nisso que não se venha alegar leniência ou flexibi-
lidade; sim é importante a rigidez.
A despeito do pouco tempo de vigor do Código Civil, verifica-se alguns casos na jurisprudência:
a) a realização de obra necessária, não há que ser observado o quorum de aprovação de condôminos, podendo ser
realizada até mesmo independente de autorização (inteligência do art. 1.341 do CC)(TJMG 31/5/2005 2.0000.00.493172-
8/000)
b) obrigação do condômino de concorrer para as despesas ordinárias concernentes à manutenção do condomínio do
qual é parte integrante decorre da lei (art. 1.336, I, do CC/02 e art. 12 da Lei n. 4.591/64) e da convenção de condomínio,
sendo desnecessária a realização de assembleia para a realização de despesas ordinárias. Em se tratando de obras
necessárias para a manutenção do condomínio o art. 1.341 do Código Civil no §1º autoriza a sua realização independente
de autorização, pelo síndico ou por qualquer condômino. (24/4/2007 1.0024.05.890240-4/001)
c) caso dos autos, a prova produzida pelo autor permite a verificação de que os gastos autorizados pela ex-síndica,
em face de obra no edifício, foram superiores ao necessário, ocasionando gastos excessivos ao condomínio. Na ausência
de prova, cujo ônus é da parte ré (art. 333, II do CPC), impossível determinar se a obra efetuada no edifício era necessária
a ponto de autorizar sua realização sem a prévia anuência dos condôminos, sendo esta exigida para convalidar a despe-
sa. Art. 1.341, § 3º do Código Civil. APELAÇÃO DESPROVIDA. (Apelação Cível Nº 70010565570, TJRS, 22/02/2007)
d) De uma análise perfunctória, verifica-se que tais reformas servem em sua maioria para a melhoria estética do
imóvel. Portanto, são classificadas como benfeitorias voluptuárias. (...) Portanto, cuidando-se de benfeitorias voluptuárias,
imprescindível a aprovação de 2/3 dos condôminos para a realização das obras. (...) (todos os condôminos e não somente
os presentes no dia da assembleia). (AI 2005.030220-8, TJSC, 07/03/2006).
Deste último julgamento transcrito parcialmente, é importante não deixar que se generalize ser sempre voluptuária a
obra que tiver cunho apenas estético, o belo deve prevalecer. Não é necessariamente custoso, pois o belo pode ser
simples ou sofisticado, e há vezes em que a sofisticação está justamente na simplicidade bem aplicada, com qualidade.
Portanto, os conceitos se sobrepõem, tornando a questão subjetiva, e assim como quando se fala em dano moral, cada
caso deve ser individualmente analisado, também na conceituação do que é “estético voluptuário” e do que é “estético
necessário”, deve ser objeto de análise específica.
Sem a intenção de confundir o leitor, estética e beleza promovem melhor estima pela propriedade, e assim, o senso
utilitário desta discussão se dá inclusive à luz da realidade de que propriedade bem cuidada é propriedade valorizada. Não
é preciso ir muito longe na realidade para compreender e afirmar esta verdade.
(*) O autor é Membro do Conselho Jurídico da Vice-Presidência de Administração Imobiliária e de Condomínios do
SECOVI, Presidente da Comissão de Direito Imobiliário, Urbano e de Vizinhança da OAB – Seccional Pinheiros, e sócio-
fundador do escritório MRW Advogados. Site: www.mrwadvogados.adv.br.
plantas, mapas e outros elementos¹. O corretor deverá ser competente, trabalhando com conhecimento e informações.
Enquanto realça os benefícios que o imóvel proporciona, também, qualifica o cliente. Se o cliente estiver disposto a
preencher uma proposta de compra ali mesmo, ele é levado para uma área reservada para esta finalidade. Como a compra
de um imóvel que, além de ser um processo complexo de comunicação e tomada de decisão, ocorre no transcurso do
tempo e envolve diversas pessoas, muitos negócios são fechados após o período de realização do evento. Nesse caso, é
importante a existência de um formulário para o cadastramento de clientes em potencial e de material ilustrativo com as
principais informações do empreendimento ou do imóvel avulso. Caso não haja interesse, o corretor fornece um folheto
mais simples. Com esse procedimento, dá-se atenção a todas as pessoas que circulam pelo estande, controla-se a
distribuição do material promocional, subsidia o cliente-alvo com uma riqueza de informações que o habilita a transmiti-las
ao seu “comitê de compra” e permite, a cada visitante, receber um impresso que promove a fixação da imagem da
empresa, do empreendimento em lançamento ou do imóvel avulso apresentado.
Os corretores devem criar uma imagem de competência, honestidade e sinceridade. O treinamento ajuda-os a terem
um excelente desempenho e controle da mensagem. Assim, poderão apresentar o empreendimento ou o imóvel avulso
com informações previamente preparadas, ilustrando-as com os mais diversos recursos visuais e falando a “língua dos
benefícios”.
AVALIE O SEU DESEMPENHO
Imediatamente após o encerramento do evento, garanta a sequência do mesmo, avaliando e entrando em contato
com as pessoas que preencheram o formulário de prospecção. Faça, também uma reunião com a sua equipe. Tire as
primeiras conclusões e elabore uma lista de pontos positivos e negativos e um “checklist” da metodologia que será
aplicada em uma próxima participação.
Tópicos suplementares
Estabeleça os objetivos para a empresa participar de eventos do tipo salão do imóvel, feira, workshop e
show fotográfico de imóveis
– Atrair novos clientes para a empresa
– Medir a receptividade de um empreendimento imobiliário em lançamento
– Divulgar a empresa
– Avaliar as tendências do mercado
– Analisar a concorrência
– Marcar presença junto a potenciais clientes
– Estabelecer outros objetivos.
1. Pontos a serem avaliados antes da realização do evento
Para participar de eventos do tipo salão do imóvel, feira, workshop e show fotográfico de imóveis a empresa precisa
avaliar se deve ou não estar presente. No marketing imobiliário, esses eventos são idealizados com a finalidade de
aproximar a oferta com a demanda e gerar um esforço de vendas durante um período determinado. A característica
marcante desse tipo de promoção é que os clientes vão até o local do evento, que quanto mais divulgado maior será o
fluxo de pessoas.
– Programe-se com bastante antecedência.
– Quem são os organizadores e qual é a sua reputação?
– Há quantos anos o evento é realizado?
– Quantas pessoas visitaram o evento no ano passado?
– Qual o preço do espaço físico e que serviços estão incluídos? Os primeiros garantem os melhores espaços.
– Qual o custo de outros serviços, tais como: locação do estande, instalação, decoração, limpeza, segurança,
energia, etc.
– Qual a data limite para reserva de espaço?
– Que tipo de imóveis a empresa irá comercializar?
– Faça uma relação dos materiais de suporte (cartão de visitas, portfólio da empresa, folhetos / folder, formulários de
Uma observação importante para o tabelião: na constituição da hipoteca, deve-se declarar se esse bem já foi dado
em hipoteca anteriormente.
Se a certidão do registro mostra existência de uma hipoteca, é obrigação do notário dizer que se trata de hipoteca de
segundo grau.
Não pode ser omitida a existência de hipoteca anterior
No tocante ao devedor, vale notar que é crime de estelionato omitir a existência de hipoteca, no ato constitutivo de
uma segunda.
Imaginem a hipótese de duas hipotecas constituídas como de primeiro grau e ambas sem registro.
Assumirá o primeiro grau a que for registrada em primeiro lugar, porque em ambos os títulos a hipoteca estará
identificada como sendo de primeiro grau.
Supondo que tenha sido constituída hipoteca de segundo grau e a de primeiro grau ainda não tenha sido registrada.
A existência de uma hipoteca de primeiro grau constará da escritura.
O oficial registrador não pode registrar imediatamente a segunda; ele prenota o título e aguarda durante 30 dias que
seja apresentada a de primeiro grau.
Se ela não for apresentada, então a de segundo assume o primeiro grau. Quando for apresentada a de primeiro grau,
ficará com o segundo grau. Na hipótese, é a prenotação que assegura a prioridade.
Porque os graus são importantes?
Se houver insolvência do devedor, o credor da hipoteca de primeiro grau será pago antes do credor de segundo grau.
Levado o bem à praça, com o produto da arrematação o credor de primeiro grau se paga.
O que sobra vai para o de segundo grau, mesmo que sobre menos do que o valor da dívida.
Terceiro direito do devedor: de dar em penhora o imóvel hipotecado
O Código Civil não proíbe que um imóvel hipotecado seja penhorado e arrematado, na execução de uma dívida sem
garantia real.
Exige-se apenas que o credor hipotecário seja notificado para postular a separação, no produto da arrematação, do
suficiente para continuar garantindo o seu crédito, que ainda não pode ser exigido. O credor quirografário terá direito à
sobra.
Quarto direito do devedor hipotecário: proibição de pacto comissório
Vale lembrar, como característica dos direitos reais de garantia, a proibição do pacto comissório. O credor não pode
ficar com o bem em pagamento da dívida garantida.
OUTRAS CARACTERÍSTICAS DA HIPOTECA
Primeira característica: pode garantir obrigação de fazer
A hipoteca garante tanto obrigação de dar como obrigação de fazer.
É muito comum o loteador dar garantia da execução das obras de infraestrutura.
Como se sabe, quando o loteamento é registrado, não há necessidade de que esse parcelamento esteja totalmente
implantado, com toda a infraestrutura.
A lei permite que o loteador venda os lotes depois de registrado o loteamento e que, com o tempo, execute as obras
de infraestrutura.
Basta que, quando do registro, ele apresente um compromisso de que vai realizar aquelas obras num prazo de dois
anos. Como garantia, deve oferecer alguma coisa.
Então, o certo é oferecer bens em hipoteca, porque esse é o direito real de garantia.
10 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 1ª QUINZENA DE FEVEREIRO/2010 – Nº 3
LIÇÕES DE DIREITO IMOBILIÁRIO
Esses bens suportarão a execução em caso de não cumprimento da obrigação. O credor será a Prefeitura, porque,
na hipótese de não ser realizada a infraestrutura, poderá ela executar a dívida em função desses bens.
Segunda característica: responsabilidade do devedor pelo restante da dívida
O que acontecerá se, após excutida a hipoteca, o produto não bastar para o pagamento da dívida e das despesas
judiciais?
O devedor continuará obrigado pelo restante, até que se complete o pagamento ao credor. Mas, a dívida, agora, é de
caráter pessoal.
Veja-se o teor do art. 1.430 do Código Civil:
“Quando, excutido o penhor, ou executada a hipoteca, o produto não bastar para pagamento da dívida e despesas
judiciais, continuará o devedor obrigado pessoalmente pelo restante.”
Como preleciona WASHINGTON DE BARROS MONTEIRO (Direito Civil, Direito das Coisas, 21ª ed., p-360):
“A garantia real não exclui a pessoal. Esta é subsidiária daquela. Esgotada a primeira, a segunda continua a subsis-
tir, de modo a assegurar-se ao credor plena satisfação do que lhe é devido.
Mas, pelo remanescente, o credor converte-se em mero quirografário e poderá penhorar outros bens do devedor nos
próprios autos da execução pignoratícia ou hipotecária.”
Terceira característica: possibilidade de garantia por terceiro
Em regra, a garantia é dada por aquele que contrai a obrigação.
Mas, nada impede que terceiro, por qualquer motivo, amizade ou interesse, hipoteque coisa sua como garantia de
dívida de outrem.
Diz o art. 1.427 do Código Civil:
“Salvo cláusula expressa, o terceiro que presta garantia real por dívida alheia não fica obrigado a substituí-la, ou
reforçá-la, quando, sem culpa sua, se perca, deteriore ou desvalorize.”
O terceiro, que preste garantia real em favor do devedor, mantém-se estranho à obrigação. Não se transforma em co-
devedor, nem em fiador. Não assume perante o credor qualquer obrigação pessoal, a menos que o contrato reze o
contrário.
Precisamente porque o terceiro prestador de garantia não se transforma em codevedor ou fiador, não fica obrigado a
substituir, ou reforçar a garantia, se a coisa gravada se deteriora, ou se desvaloriza sem culpa sua.
Só a própria coisa responde pela obrigação. Essa responsabilidade não se amplia aos demais bens componentes do
patrimônio do terceiro. Somente aquele determinado bem permanece onerado. O terceiro, prestador da garantia, não
compromete o restante de seus haveres.
Nessas condições, excutida a dívida, se o produto não der para a integral satisfação do credor, desonerar-se-á o
terceiro, não respondendo pelo saldo devedor que acaso remanesce.
Se ele se transformasse em codevedor ou fiador, a situação seria diversa no caso de insuficiência da garantia; não só
o bem dado em segurança, como todo o seu patrimônio se vincularia à solução do débito.
Note-se que o terceiro, dono da coisa, não pode, culposamente, degradá-la ou depreciá-la, sob pena de responder
perante o credor.
Nota: Terminamos, com esta lição, o estudo dos direitos reais de garantia. A partir da próxima passaremos a abordar
o mais importante dos direitos reais, que é a propriedade.
(*) O autor é Advogado, Professor de Direito Imobiliário. Autor dos livros: Direito Imobiliário, Uma Abordagem Didática,
edição particular; Títulos de Crédito, Editora Plêiade; Contratos Mercantis, Editora Graph Press; Despesas Ordinárias e
Extraordinárias de Condomínio, Editora Juarez de Oliveira. Autor dos cursos de Avaliação de Imóveis e de Locação de
Imóveis, editados pela empresa Diário das Leis. E-mail: jorgetarcha@jorgetarcha.com.br.
1ª QUINZENA DE FEVEREIRO/2010 – Nº 3 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 11
PERGUNT
PERGUNTAS
GUNT RESPOSTAS
AS & RESPOSTAS
COMPRADOR INADIMPLENTE POR NÃO CONSEGUIR FINANCIAMEN-
TO IMOBILIÁRIO – RESCISÃO CONTRATUAL E ARBITRAMENTO DE
ALUGUEL PELO PERÍODO EM QUE MANTEVE A POSSE DO IMÓVEL
Pergunta: Construimos uma casa para fim de venda à vista ou com pagamento por carta de crédito. Logo após
o término da construção, um interessado disse que iria adquirí-la mediante o pagamento de um sinal e uma carta de
crédito de um banco, já aprovada. Conferimos a informação, a carta estava realmente à época aprovada. O paga-
mento do sinal foi feito, a compradora mudou-se para o imóvel, porém, no dia marcado para a aquisição da carta, por
ter sido constatado seu nome no SPC, a concessão foi cancelada. A moradora fez-nos um termo de compromisso de
adquirir a carta de crédito até um determinado dia, sob pena de entrarmos com a ação judicial competente. O termo
foi descumprido, estando fazendo moradia na casa até hoje, trazendo-nos prejuízo. Qual seria a ação competente?
Reintegração de posse? Rescisão de contrato c/c reintegração de posse? Reivindicatória? Como fazer para o ressar-
cimento do dano? Cominar pedido de aluguel pelo período usado indevidamente? (J.C. – Parnaíba, PI)
Resposta: Deverá ser proposta Ação de Rescisão contratual cumulada com Reintegração de Posse com perdas e
danos e lucros cessantes e arbitramento de alugueres pela permanência do compromissário no imóvel.
atestando a estabilidade da marquise no que diz respeito a sobrecarga, impermeabilização e estrutura, aten-
dendo o Código de Edificações de Brasília-DF. Pergunto: De quem é a responsabilidade pelo pagamento das
despesas do laudo, o proprietário ou o Inquilino? (O.V.F. – Brasília, DF)
Resposta: As despesas referentes ao laudo são de responsabilidade do locador, pois fazem parte das condições de
segurança e habitabilidade do imóvel alugado, sendo consideradas despesas extraordinárias a cargo do locador, pois não
se trata de um gasto rotineiro de manutenção do edifício, nos termos do art. 22, § único, da Lei 8.245/91.
Recorrente: Lynce´s Participações e Consultorias Ltda Aos embargos de declaração opostos, foi negado pro-
vimento (fl. 149/150).
Recorrido: Kathia Grassano Armas
Em suas razões, sustenta ter havido negativa de vi-
EMENTA gência ao artigo 130 do CTN, porquanto não cabe ao intér-
Locação. Execução. Hasta pública. Arrematação. prete fazer distinção onde a lei não o faz.
Imóvel com débitos relativos ao IPTU. Menção expres- Suscita divergência na interpretação do referido arti-
sa no edital de praça e no auto de arrematação. Res- go, apontando como paradigma o acórdão proferido no REsp
ponsabilidade do arrematante. n. 447.308/SP, da relatoria do Ministro Ruy Rosado de
1. O Superior Tribunal de Justiça possui entendi- Aguiar. Afirma que ambos cuidam de hipóteses idênticas,
mento no sentido de que o arrematante recebe o imó- pois tratam da exegese do artigo 130 do CTN e da
vel livre de quaisquer ônus, porquanto, havendo alie- arrematação de bem imóvel com dívida de IPTU.
nação em hasta pública, transfere-se ao credor o sal- Intimado, o recorrido ofereceu contrarrazões (fls. 177/
do após dedução dos impostos, no limite da 191).
arrematação.
É o relatório.
2. No caso de expressa menção da existência de
ônus sobre o bem levado à venda pública, em estrita VOTO
observância ao disposto no artigo 686, inciso V, da O Exmo Sr. Ministro Jorge Mussi (Relator): Presen-
Lei Adjetiva Civil, caberá ao arrematante a responsa- tes os pressupostos de admissibilidade, conheço do apelo
bilidade pela quitação dos impostos devidos. Prece- especial.
dentes. Trata-se de agravo de instrumento interposto em face
3. Recurso especial improvido. de decisão proferida em ação de execução por título
ACÓRDÃO extrajudicial, decorrente de contrato locativo, que deferiu o
pagamento do imposto predial com o produto da
Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam arrematação do bem penhorado, em razão do disposto no
os Ministros da Quinta Turma do Superior Tribunal de Jus- parágrafo único do artigo 130 do Código Tributário Nacio-
tiça, na conformidade dos votos e das notas taquigráficas nal.
a seguir, por unanimidade, conhecer do recurso, mas ne-
gar-lhe provimento. Os Srs. Ministros Laurita Vaz, Arnaldo Ao agravo de instrumento foi dado provimento, sob o
Esteves Lima e Napoleão Nunes Maia Filho votaram com o fundamento de que não se aplica o dispositivo citado às
Sr. Ministro Relator. execuções ordinárias, razão pela qual a obrigação de qui-
tar os ônus tributários gravados sobre o imóvel é da empre-
Ausente, justificadamente, o Sr. Ministro Felix Fischer.
sa-arrematante, por terem natureza propter rem.
Brasília (DF), 18 de agosto de 2009.
Portanto, a controvérsia está em aferir a quem incum-
Ministro Jorge Mussi, Relator be a responsabilidade pelo pagamento do Imposto sobre a
RELATÓRIO Propriedade Territorial Urbana , IPTU, de imóvel arremata-
O Exmo Sr. Ministro Jorge Mussi (Relator): Lynce do em hasta pública.
Participações e Consultorias Ltda, com fundamento no ar- O dispositivo legal tido por ofendido possui a seguinte
tigo 105, III, “a” e “c”, da Constituição Federal, interpôs redação:
recurso especial contra acórdão da Quarta Câmara Cível SEÇÃO II
do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro assim ementado:
Responsabilidade dos Sucessores
Agravo de Instrumento - arrematação - Imposto Predi-
al - Pagamento - Do arrematante é a obrigação de pagar o (...).
imposto predial incidente sobre o imóvel arrematado. En- Art. 130. Os créditos tributários relativos a impostos
cujo fato gerador seja a propriedade, o domínio útil ou a 25/11/2002, DJ 19/12/2002 p. 375).
posse de bens imóveis, e bem assim os relativos a taxas PROCESSO CIVIL. ARREMATAÇÃO. FALÊNCIA.
pela prestação de serviços referentes a tais bens, ou a TRIBUTO PREDIAL INCIDENTE SOBRE O IMÓVEL AR-
contribuições de melhoria, subrogam-se na pessoa dos REMATADO. MATÉRIA CONCERNENTE AO PROCESSO
respectivos adquirentes, salvo quando conste do título a FALIMENTAR. NEGATIVA DE VIGÊNCIA AO ART. 130
prova de sua quitação. PARÁGRAFO ÚNICO, CTN. PRECEDENTES DOUTRINA.
Parágrafo único. No caso de arrematação em hasta RECURSO ESPECIAL PROVIDO.
pública, a sub-rogação ocorre sobre o respectivo preço. I - Na hipótese de arrematação em hasta pública, dis-
A recorrente pretende a aplicação do parágrafo único, põe o parágrafo único do art.130 do Código Tributário Naci-
amparando-se em jurisprudência desta Corte. onal que a sub-rogação do crédito tributário, decorrente de
De fato, o Superior Tribunal de Justiça possui entendi- impostos cujo fato gerador seja a propriedade do imóvel,
mento no sentido de que o arrematante recebe o imóvel ocorre sobre o respectivo preço, que por eles responde.
livre de quaisquer ônus, porquanto, havendo alienação em Esses créditos, até então assegurados pelo bem, passam
hasta pública, transfere-se ao credor o saldo após dedu- a ser garantidos pelo referido preço da arrematação, rece-
ção dos impostos, no limite da arrematação. bendo o adquirente o imóvel desonerado dos ônus tributári-
os devidos até a data da realização da hasta.
Ilustram essa compreensão os seguintes arestos da
Primeira Turma: II - Se o preço alcançado na arrematação em hasta
pública não for suficiente para cobrir o débito tributário, não
CRÉDITOS TRIBUTÁRIOS - SUB-ROGAÇÃO - fica o arrematante responsável pelo eventual saldo deve-
ARREMATAÇÃO EM HASTA PUBLICA. OS CRÉDITOS dor. A arrematação tem o efeito de extinguir os ônus que
TRIBUTÁRIOS RELATIVOS A IMPOSTOS, CUJO FATO incidem sobre o bem imóvel arrematado, passando este
GERADOR SEJA A PROPRIEDADE, SUB-ROGAM-SE NA ao arrematante livre e desembaraçado dos encargos tribu-
PESSOA DOS RESPECTIVOS ADQUIRENTES (CTN, tários” (REsp 166975/SP, Rel. Ministro SÁLVIO DE
ARTIGO 130, “CAPUT”), MAS, EM SE TRATANDO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA, julgado em 24/8/1999, DJ 4/10/
ARREMATAÇÃO EM HASTA PUBLICA, A SUB-ROGAÇÃO 1999 p. 60).
OCORRE SOBRE O RESPECTIVO PREÇO.
Não obstante a citada jurisprudência sobre o tema, na
RECURSO IMPROVIDO (REsp 70756/SP, Rel. Minis- espécie, chama a atenção a circunstância de que os débi-
tro GARCIA VIEIRA, julgado em 19/2/1998, DJ 27/4/1998 tos relativos ao IPTU constaram do edital de praça do imó-
p. 72). vel e do próprio auto de arrematação, como se extrai do
PROCESSUAL CIVIL – EXECUÇÃO FISCAL – voto condutor do acórdão recorrido (fl. 130).
ARREMATAÇÃO – DESNECESSIDADE DE CERTIDÃO Não se trata, portanto, de transferência de bem sem a
NEGATIVA DE DÉBITO PARA REGISTRO DA CARTA DE prévia notificação aos interessados sobre os impostos pen-
ARREMATAÇÃO. dentes.
- O Artigo 130 do CTN manda que, em caso de Essa peculiaridade afasta a aplicação da regra defini-
arrematação em hasta pública, a sub-rogação ocorra so- da no parágrafo único do artigo 130 do CTN, como se ob-
bre o respectivo preço. serva do seguinte trecho do voto proferido pelo eminente
- Se, no momento da arrematação, apenas um crédito Ministro Sálvio de Figueiredo no REsp 166.975/SP, in verbis:
incide sobre o bem a ser leiloado, extraída a Carta de Releva destacar que, se do edital da alienação força-
Arrematação, encerra-se o processo executivo, com a ad- da tivesse constado expressamente que a arrematação
judicação do bem arrematado ao patrimônio do exeqüente seria feita sem exoneração dos ônus tributários, não pode-
(REsp 283.251/AC, Rel. Ministro HUMBERTO GOMES ria o arrematante invocar, em seu benefício, essa norma
DE BARROS, julgado em 21/8/2001, DJ 5/11/2001 p. 89). tributária, ficando adstrito aos termos pré-estabelecidos.
No mesmo diapasão encontram-se julgados da Quar- No caso concreto, todavia, não constou do edital tal res-
salva, menção alguma a débitos dessa natureza (...).
ta Turma:
A partir desse pressuposto, isto é, no caso de expres-
“ARREMATAÇÃO. Preço. IPTU.
sa menção da existência de ônus sobre o bem levado à
O preço apurado na arrematação serve ao pagamento venda pública, em estrita observância ao disposto no arti-
do IPTU incidente sobre o imóvel. Art. 130 do CTN. Prece- go 686, inciso V, da Lei Adjetiva Civil, caberá ao arrematante
dentes. a responsabilidade pela quitação dos impostos devidos.
Recurso conhecido e provido em parte (REsp 447.308/ Na esteira dessa concepção, cita-se acórdão infra,
SP, Rel. Ministro RUY ROSADO DE AGUIAR, julgado em mutatis mutandis:
não é permitido a um dos contratantes, alterar, unilateral- se a recorrente pela via do dissenso pretoriano.
mente, o índice de correção monetária previamente estipu- Todavia, malgrado a tese de dissídio jurisprudencial,
lado em contrato, sendo defeso sujeitar uma das partes ao verifica-se que o julgado do Superior Tribunal de Justiça
livre arbítrio da outra, forte no art. 115, parte final, do Códi- indicado como paradigma não guarda a devida similitude
go Civil. fática com a hipótese dos autos.
IV - Não sendo a relação jurídica enquadrada dentro Com efeito, o aresto impugnado reconhece a impossi-
das exceções legais, que possibilitam a prática de capita- bilidade de substituição do índice de correção monetária
lização de juros, deve-se aplicar súmula 121 do STF, se- contratualmente previsto - no caso, o INCC - por meio de
gundo a qual “é vedada a capitalização de juros, ainda que ato unilateral, em respeito ao princípio da obrigatoriedade
expressamente convencionada”. Detectada, portanto, a dos contratos.
natureza abusiva da cláusula contratual quanto à estipula-
ção de juros capitalizados, o que é ilegal e não está auto- A propósito, destaco o seguinte excerto do voto con-
rizado para contratos de compra e venda de imóvel em dutor do acórdão recorrido:
construção, possibilitado está o Judiciário de declarar a “Constatando-se, portanto, que os fatos deduzidos
sua ineficácia. pelos apelados ficaram sobejamente provados, resta ratifi-
V - Não há falar-se em repartição dos ônus car o acertado pronunciamento do juiz monocrático, quan-
sucumbenciais, quando inexiste a chamada sucumbência to à matéria de direito, no sentido de considerar flagrante
recíproca. ilegalidade a alteração unilateral de contrato procedida pela
recorrente, tudo em obediência ao princípio do “pacta sunt
VI - Para a fixação da verba honorária, deve-se levar servanda” e da força obrigatória dos contratos, que não
em conta o grau de zelo do profissional, o lugar da presta- permitem o arbítrio de uma das partes em detrimento da
ção do serviço, a natureza e importância da causa, traba- outra.” (fls. 188)
lho realizado pelo advogado e o tempo despendido para o
serviço.” (fls. 178) É oportuno salientar, ainda, a rejeição, por parte dos
ora recorridos, do instrumento de confissão de dívida e do
Sustenta a recorrente violação ao art. 21 do Código de aditivo contratual apresentados pela recorrente quando do
Processo Civil, bem como dissídio jurisprudencial. Pugna encerramento das obras, em que consta a correção mone-
pelo afastamento do INCC - índice de correção monetária tária pelo IGP-M.
que reflete o custo da construção - após finalizada a cons-
trução do imóvel objeto do contrato de promessa de com- O acórdão colacionado como paradigma, a seu turno,
pra e venda firmado entre as partes. Argúi, ainda, a ocor- menciona situação distinta, em que o indexador original-
rência de sucumbência recíproca, a ensejar a compensa- mente pactuado, à época da construção do imóvel, é a
ção dos honorários e despesas processuais. OTN, tendo sido, por ocasião do término das obras, firma-
do aditivo contratual (confissão de dívida) em que previsto
Contra-razões às fls. 225/232. o índice setorial da construção civil.
Admissão na origem (fls. 234/236). Colhe-se do mencionado julgado:
É o relatório. “No vertente, tem-se de avença, cláusula 4.2, que para
VOTO o caso de reajustamentos das parcelas, se extinta a OTN,
O Exmo Sr. Ministro Fernando Gonçalves (Relator): ou em qualquer hipótese e seu valor não acompanhar o
índice real de inflação, previu-se a aplicação do índice que
Noticiam os autos que a conclusão das obras remon- refletisse a realidade do mercado da construção civil, cor-
ta a dezembro de 1998, ocasião em que é apresentado respondente ao SINDUSCON.
aos ora recorridos instrumento particular de confissão de Das previsões, nenhuma delas, aqui, se verificou, pois
dívida, com 22 (vinte e duas) notas promissórias, assim o aditamento ao contrato, confissão de dívida, foi firmado,
como aditivo ao contrato originário. Nestes instrumentos, tão somente, porque finda a construção e, repassado o
consta a alteração do índice de atualização monetária para financiamento ao agente financeiro, houve saldo devedor,
o IGP-M. No entanto, os recorridos não os firmaram, rejei- suportado pela apelada, para pagamento, em parcelas, pelo
tando a substituição do indexador. apelante.
Não obstante, a partir de então a construtora passa a Assim, se considerada a confissão de dívida como
fazer incidir, unilateralmente, o IGP-M no cálculo das pres- parte integrante do contrato, o reajuste pelo índice do
tações mensais, quando o previsto era o INCC. SINDUSCON não o observou, desde que sem base em
A sentença, confirmada pelo Tribunal de origem, reco- qualquer dos casos ali previstes, e, se havida como um
nhece a ilegitimidade dessa alteração unilateral do índice pacto autônomo, indevida, outrossim, a incidência do
de correção monetária. Em face de tal disposição, insurge- parâmetro, ou porque a construção estava concluída, ou
1ª QUINZENA DE FEVEREIRO/2010 – Nº 3 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 17
JURISPRUDÊNCIA
porque não houve índice alternativo nenhum, mas, sim, sua to, quando todos os custos foram já apurados e repassa-
imposição, de forma potestativa, unilateralmente, com eivo dos, o parcelamento com atualização pelo Sinduscon não
de nulidade (...).” se justifica, representando uma forma, irregular, de a cons-
Da leitura do excerto acima transcrito, depreende-se trutora, provavelmente, desejar viabilizar capital de giro
que o paradigma, antes de dissentir da solução dada à para obras futuras, o que refoge, às inteiras, ao âmbito da
controvérsia ora em apreço, vai ao encontro desta, na me- contratação celebrada entre as partes, cingidas ao imó-
dida em que considera descabida a alteração do índice de vel em questão, só ele, não a outro empreendimento qual-
correção monetária originariamente avençado, uma vez não quer.
lastreada em qualquer das hipóteses de substituição pre- Ainda nesse sentido: AgRg no REsp 761.275/DF, Rel.
vistas no contrato. Ambos os julgados prestigiam, pois, o Min. LUIS FELIPE SALOMÃO, Quarta Turma, DJ de
postulado pacta sunt servanda. 26.02.2009; REsp 936.795/SC, Rel. Min. SIDNEI BENETI,
Além disso, a conclusão do acórdão paradigma, no Terceira Turma, DJ de 25.04.2008.
sentido da não incidência do índice setorial após o término A hipótese dos autos, como amplamente demonstra-
das obras, decorre de consideração da confissão de dívida do, é distinta, pois a pactuação do INCC remonta à época
como pacto autônomo, firmado quando já concluída a cons- da construção do imóvel, afigurando-se, pois, perfeitamen-
trução do imóvel. te possível.
Dessa forma, o dissídio pretoriano não está devida- Por fim, no que toca aos honorários de advogado, a
mente configurado nos moldes do art. 255 do RISTJ, ante pretensão de reconhecimento da sucumbência recíproca
a dessemelhança fática entre os julgados confrontados. esbarra em entendimento assente desta Corte no sentido
A propósito: da impossibilidade de se “aferir, em recurso especial,
percentuais e valores da condenação para concluir ou não
“AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO DE INSTRUMEN- pela sucumbência em parte mínima do pedido, tampouco
TO. MULTA POR LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. SÚMULA 07/STJ. há espaço para fixação minuciosa do quantum de custas e
DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO CONFIGURADO. de honorários advocatícios, pois são intentos que deman-
1. Omissis. dam inegável incursão na seara fático-probatória de cada
2. Malgrado a tese de dissídio jurisprudencial, para a demanda, vedada pela Súmula 7/STJ” (AgRg no Ag 984.817/
apreciação do recurso especial, no particular, impõe-se que SP, Rel. Min. FERNANDO GONÇALVES, Quarta Turma,
teses jurídicas antagônicas tenham incidência em situa- DJ de 09.06.2008).
ções concretas de absoluta similitude fática, evidenciada A propósito:
mediante o cotejo analítico estabelecido entre o aresto re- “TARIFA DE ÁGUA. COBRANÇA POR ESTIMATIVA.
corrido e o paradigma indicado, circunstância não verificada AUSÊNCIA DE HIDRÔMETRO POR OMISSÃO DA COM-
na espécie. PANHIA DE ÁGUA. REPETIÇÃO DE INDÉBITO. VIOLA-
3. Agravo regimental desprovido.” (AgRg no Ag 799.372/ ÇÃO AO ART. 535, II, DO CPC. ILEGITIMIDADE DO JUÍZO
SP, Rel. Min. FERNANDO GONÇALVES, Quarta Turma, E COBRANÇA POR ESTIMATIVA. NÃO-CONFIGURAÇÃO.
DJ de 26.02.2009) ALEGAÇÃO DE SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. SÚMULA
Ademais, esta Corte tem entendimento assente - 7/STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO-DEMONSTRA-
consubstanciado, inclusive, no aresto colacionado como DO.
paradigma - no sentido de que os índices setoriais de rea- I - Omissis.
juste pertinentes à construção civil, dos quais são exem-
II - Omissis.
plos o INCC e o Sinduscon, são inaplicáveis tão-somente
aos contratos firmados com a obra já finalizada, uma vez III - Quanto à violação ao art. 21 do Código de Proces-
que não há mais influência do preço dos insumos da cons- so Civil, o colegiado de origem, ancorado no substrato
trução civil. fático-probatório dos autos, entendeu pela inexistência de
sucumbência recíproca de uma parte para com a outra.
A propósito, trago à colação a pertinente dicção do
Rever tal entendimento é inviável na via restrita do recurso
Ministro Aldir Passarinho Junior, extraída do voto condutor
especial, ante a incidência do verbete sumular nº 7 deste
do acórdão proferido no REsp 43.765/SP, DJ de 23.05.2005:
STJ.
“(...) o Sinduscon reflete o custo da variação da cons-
IV - Agravo regimental improvido.” (AgRg no REsp
trução, de sorte que se justifica quando o imóvel se acha
em construção, pois, então, o custeio da edificação terá 1078899/RJ, Rel. Min. FRANCISCO FALCÃO, Primeira
de se compatibilizar com o aumento da mão-de-obra e Turma, DJ de 01/12/2008)
insumos utilizados. Porém, adquirido o apartamento já pron- Ainda que assim não fosse, a improcedência do pedi-
do de devolução em dobro dos pagamentos efetuados, se reclamar a incidência do art. 20, parágrafo único, do Códi-
cotejada com a procedência dos pedidos relativos à capi- go de Processo Civil.
talização dos juros e ao índice de correção monetária, re- Não conheço do recurso especial.
vela, de fato, a sucumbência em parte mínima do pedido, a Brasília, 20 de outubro de 2009
A elucidação do tema, nesse ponto, deve partir da Prosseguindo no julgamento, após o voto-vista do Sr.
constatação de que, na corretagem, o intermediador só Ministro Sidnei Beneti, dando provimento em parte, a Tur-
pode efetivamente aproximar as partes. Essa é, em suma, ma, por maioria, negou provimento ao recurso especial,
a sua prestação contratual, o seu trabalho e ofício. A partir nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora. Vencido o
de então, as partes passam a ponderar seus interesses na Sr. Ministro Sidnei Beneti. Os Srs. Ministros Massami
celebração do contrato e, por mais que o corretor deseje Uyeda e Paulo Furtado (Desembargador convocado do TJ/
colaborar, nenhuma das partes celebrará negócio que lhe BA) votaram com a Sra. Ministra Relatora.
seja desfavorável apenas em consideração ao esforço e Impedido o Sr. Ministro Vasco Della Giustina
boa-fé do intermediário. Assim, o corretor deve contar com (Desembargador convocado do TJ/RS).
seu esforço até certo ponto e, para além disso, com a álea.
Brasília, 15 de setembro de 2009
O CC/02, embora não aplicável à hipótese, captou a
essência desse negócio ao estipular, em seu art. 727, que VOTO-VISTA
se o negócio se realizar após a decorrência de prazo O Exmo. Sr. Ministro Sidnei Beneti:
contratual, mas por efeitos dos trabalhos do corretor, a 1.- Meu voto diverge, data vênia, do voto da E. Relatora,
corretagem ser-lhe-á devida. Min. NANCY ANDRIGHI, dando, meu voto, provimento em
Mas mesmo antes da regulação deste contrato pelo parte ao Recurso Especial, para restabelecer a sentença
CC/02, a jurisprudência dessa Corte já afirmava que “o que de 1º Grau, fixando a comissão de corretagem em 1% em
não se admite é que o mediador, sem concordância do vez de 6% em que está fixada pelo Acórdão ora recorrido.
comitente, arregimente pretendentes quando já expirado o 2.- Pelos fundamentos expostos pela E. Relatora, meu
lapso temporal ajustado. Se, porém, indicou interessados voto mantém a obrigatoriedade de pagamento de comis-
no prazo da opção, é-lhe devida a comissão, uma vez al- são também ao corretor ora recorrido, acolhendo os argu-
cançado o resultado útil como decorrência da atividade de mentos que constam do voto da E. Relatora, sem embargo
intermediação pelo mesmo desenvolvida” (REsp 29.286/RJ, de:
4a Turma, Rel. Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira, DJ 31/ a) não ser ele profissional inscrito no CRECI, visto que,
05/1993). como é matéria fática tranqüilizada na prova e entre as
A doutrina, por sua vez, reconhece que “lícito é às partes, participou ele, efetivamente, do negócio, indicando
partes estipularem prazo durante o qual a venda deve ser o comprador ao início das tratativas;
efetuada” mas “a cláusula de que a realização do negócio b) não ter sido o negócio fechado no prazo de 30 dias
nesse período, ainda sem a intervenção do corretor, não o assinado para a corretagem do recorrido, mas apenas ao
privará da remuneração ajustada” (Orlando Gomes. Con- cabo de cerca de 20 meses;
tratos. Coord. Edvaldo Brito. Atualizadores: Antônio
Junqueira de Azevedo e Francisco P. C. Marino. Rio de c) o negócio só haver se ultimado mediante a inter-
Janeiro: Forense, 2007, p. 476; no mesmo sentido: Caio venção de outro corretor, que recebeu efetivamente a co-
Mário da Silva Pereira. Instituições de Direito Civil. Contra- missão de 6% — não tendo o negócio, contudo, chegado a
tos. Atualizador: Regis Fichtner. Vol. III. Rio de Janeiro: termo no prazo de 30 dias, a que limitada a contratação de
Forense, 2009, p. 330; Washington de Barros Monteiro, corretagem, mas durando, as tratativas, cerca de 20 me-
Carlos Alberto D. Maluf e Regina B. Tavares da Silva. Cur- ses.
so de Direito Civil. Direito das Obrigações. 2a Parte. São 3.- Mas a comissão me parece excessiva, ante as
Paulo: Saraiva, 2009, p. 341). peculiaridades da prestação do serviço de corretagem,
Por tudo isso, não se pode aceitar a tese esposada peculiaridades essas constantes da enumeração acima (nº
no recurso especial. É potestativa a cláusula que condiciona 2, letras “a”, “b” e “c”, supra).
o pagamento de corretagem à celebração de negócio jurí- Houve trabalho de corretagem plúrima, realizada por
dico dentro de prazo cujo cumprimento, em grande propor- dois corretores. A atuação do corretor recorrido foi menor,
ção, depende da vontade do próprio comitente. tanto que se limitou aos inícios, só se realizando o negócio
Forte em tais razões, nego provimento ao recurso es- devido à decisiva atuação do corretor seguinte. Não é, o
pecial. recorrido, profissional regularizado da atividade, de manei-
ra que não arca com os custos e gastos típicos da profis-
Brasília, 25 de agosto de 2009 são, os quais norteiam a fixação mais elevada de correta-
CERTIDÃO gem. E o prazo, realmente, foi muito longo, desde a ativi-
Certifico que a egrégia Terceira Turma, ao apreciar o dade do recorrido, até a celebração do negócio, à atuação
processo em epígrafe na sessão realizada nesta data, pro- de outro corretor.
feriu a seguinte decisão: Aplica-se, como uma luva, ao caso, o precedente de
que Relator o E. Min. ALDIR PASSARINHO JÚNIOR (REsp elevado, dado o porte do negócio, a inexistência de contrato
331638/SP), no essencial (não influindo os fatos de, no escrito e a circunstância de não se ter como razoável que a
precedente, não ter havido contrato escrito e de o percentual prática profissional sem a inscrição no Conselho de classe,
ter sido de 2%, à luz do caso), precedentes esse lembrado submissão a fiscalização, pagamento de impostos e
pelos Recorrentes: anualidade respectivas, possa gerar direitos iguais aos da-
(...) queles que exercem a atividade regularmente. Redução”.
3.- Pelo exposto, reafirmado o enorme respeito pelo
“INCIDÊNCIA PERCENTUAL. CRITÉRIO. VOLUME DO voto da E. Relatora, meu voto dá provimento ao Recurso
NEGÓCIO. AUSÊNCIA DE CONTRATO ESCRITO. COR- Especial (cf. artr. 105, III, “c”), reduzindo o percentual da
RETOR NÃO INSCRITO EM ÓRGÃO DE CLASSE. RE- corretagem a 1%, com seus consectários, tudo nos ter-
DUÇÃO. (...) mos da sentença, que é totalmente restabelecida.
“III. Percentual da comissão, contudo, extremamente Ministro Sidnei Beneti
O recurso foi preparado, fls. 251/253, recebido, fl. 262, da, realizado em 24.06.98, fls. 20/21, que a pintura do imó-
processado e contra-arrazoado, fls. 265/272. vel encontrava-se apenas “conservada” nos dormitórios, e
O contrato de locação está às fls. 12/22 (prazo: constava “precisa pintar” na sala. Assim, não merece pros-
30.06.98 a 29.12.00); a substituição dos locatários pela perar o pedido da recorrente de execução de pintura nova
atual inquilina Morada da Esperança encontra-se às fls. em todas as dependências, pois a cláusula 3ª do contrato
23/25 (18/10/98); mais um adendo às fls. 26/27 (22.04.99); determina que, “ao restituir o imóvel, os LOCATÁRIOS,
a renovação do contrato por 12 meses às fls. 28/30 deverão fazer sua entrega nas mesmas condições em que
(28.12.00); outra renovação, agora por 24 meses, e a subs- ora o recebe...”, fl. 15.
tituição de dois fiadores estão às fls. 31/33 (prazo: 28.12.01 E não se vislumbra, no supramencionado parecer de
a 27.12.03); por fim, a última renovação contratual está vistoria, qualquer referência ao toldo (ou toldos?) cuja
juntada às fls. 34/36 (prazo: 28.12.03 a 27.12.05). recolocação está sendo pleiteada pela locadora, fls. 57 e
É o relatório, em complementação ao de fls. 235/236. 87.
Rejeito a preliminar de cerceamento de defesa argüi- O fato é que a autora não se desincumbiu do ônus de
da pela autora, ora apelante, mesmo porque a prova teste- provar os fatos constitutivos do seu direito, nos termos do
munhal pouco relevo teria, pois quanto aos alegados da- art. 333, inc. I, do CPC, nem quanto aos supostos danos e
nos a questão é técnica, e não foi feita perícia, nem mes- prejuízos causados, tampouco quanto ao cabimento da
mo vistoria de saída. cobrança da multa compensatória cuja isenção está pre-
vista pela cláusula III-A, do adendo contratual de fls. 28/30,
Conforme bem esclarecido pelo MM. Juiz a quo em se decorridos 10 meses de locação e desde que a comuni-
despacho de fl. 105, o rito observado nos presentes autos cação da entrega das chaves se faça com três meses de
foi o sumário (arts. 275 a 281, do CPC), que dispensa a antecedência.
apresentação de alegações finais pelas partes. Por outro
lado, realizou-se a audiência de tentativa de conciliação, A locatária providenciou a notificação da autora em
fls. 228/229, e a ação foi decidida pela digna magistrada, 14.12.04, por intermédio da administradora Directa Loja de
de acordo com a razoável prova documental constante dos Imóveis S/S Ltda., conforme se depreende do documento
autos, suficiente para o desate da lide, sendo desneces- de fl. 37.
sária, no caso, a produção da prova oral requerida pela Embora a senhoria afirme que a desocupação do imó-
acionante. vel tenha ocorrido em 08.03.05, não trouxe aos autos o
No mérito, também sem razão a recorrente, merecen- competente recibo da devolução das chaves, que compro-
do subsistir a r. sentença de improcedência da ação. varia adequadamente tal alegação.
O conjunto probatório é frágil, e a locação perdurou Ao contrário, indica que a vistoria no local deu-se no
por quase sete anos (de 30.06.98 a 08.03.05), com contra- dia 14.03.05 (vide petição inicial, fl. 04), o que corrobora as
to de locação não residencial escrito e sucessivos adendos informações trazidas pelos requeridos na contestação, fl.
e renovações contratuais. 122, e vai de encontro com o teor do comunicado de fl.
138, datado de 08.03.05, que informa que as chaves per-
A acionante muito alega referentemente aos supostos maneceriam em poder da locatária e somente viriam a ser
danos causados ao prédio, mas pouco prova, até porque devolvidas no dia da vistoria (inicialmente prevista para
as fotografias de fls. 38/79 não demonstram terem ocorrido 10.03.05, mas efetivamente realizada em 14.03.05).
estragos maiores ou além daqueles que sejam decorren-
tes do desgaste natural, pelo uso normal da casa e pelo Assim, os três meses de antecedência exigidos pela
transcorrer do tempo. cláusula III-A, do adendo de fls. 28/30, foram devidamente
respeitados, configurando-se o caso de isenção da multa
Não se pode olvidar que a construção já não foi entre- compensatória.
gue à locatária em perfeito estado, tendo sido por ela rea-
lizados vários “reparos e adaptações ao seu comércio”, Para melhor ilustrar a questão, veja-se os julgados
como afirmado na própria inicial pela demandante, que que seguem, com negritos nossos:
concedeu-lhe o desconto de R$ 500,00 nos primeiros qua- “PROVA - ÔNUS DO AUTOR QUANTO AOS FATOS
tro meses de aluguel, fl. 03. Reparos esses, aliás, que não CONSTITUTIVOS DE SEU DIREITO.
parecem ter sido suficientes, pois a inquilina continuou Cumpre à parte ativa provar o fato constitutivo do seu
enfrentando problemas com umidade, cupins e esgoto, direito.
como se verifica dos documentos de fls. 177, 178/179 e Não o fazendo, infringe o artigo 333, I, do Código de
181/182. Processo Civil e não pode ver acolhida a pretensão recursal”
Além disso, verifica-se do parecer de vistoria de entra- (Ap. c/ Rev. 517.879 - 3ª Câm. - Rel. Juiz MILTON
§ 1º do art. 475-J do CPC, para, querendo, oferecer sam porquanto alienou o imóvel à ré que restou revel.
impugnação. Não prospera o apelo.
O mesmo se aplica para o caso de a execução versar O apelante sustenta sua ilegitimidade passiva ad cau-
acerca da condenação em honorários advocatícios. sam em razão de ter alienado o imóvel à Maria Valdeci
Não havendo mais postulações das partes após o trân- Clezar de Moares, nos termos do contrato particular de
sito em julgado da sentença, recolhidas eventuais custas compra e venda, trazido à colação, na fl. 33, afirmando
pendentes, ao arquivo com baixa.” (fls. 53 a 55). que, ao tempo do contrato a adquirente assumiu a respon-
Em suas razões, reitera as alegações da peça defen- sabilidade pelo pagamento dos encargos do imóvel.
siva, arguindo sua ilegitimidade passiva ad causam, pois, Esta Câmara tem entendido que a obrigação
alienou o imóvel para a litisconsorte passiva MARIA condominial, por ter natureza propter rem, acompanha o ti-
VALDECI CLEZAR DE MORAES, que é a única responsá- tular do direito sobre a coisa, pois esta, inclusive, garante a
vel pela dívida junto ao condomínio, pois lhe foram transfe- dívida, possibilitando eventual penhora diante do proprietá-
rido todos os direitos e deveres pertinentes ao imóvel, con- rio, porquanto se trata de obrigação propter rem, pelo “fato
forme contrato de compra e venda. de ter como a obligatio in personam objeto, consistente em
Argumenta no sentido de que a falta de averbação no uma prestação específica; e como a obligatio in re, estar
registro de imóveis do contrato de compra e venda não pode sempre incrustada no direito real” o apartamento representa
isentar a adquirente do pagamento das taxas e ou encar- a certeza do pagamento das quotas condominiais.
gos que tenham como fato gerador o próprio imóvel. Postu- Nestes termos, sendo o apelante, ainda, o proprietá-
la o provimento do apelo, reconhecida sua ilegitimidade rio registral do imóvel, certa a sua legitimidade passiva ad
passiva ad causam(fls. 57 a 60). causam, legítima porquanto o detentor do domínio tem a
O recurso resta respondido. responsabilidade de arcar com tais ônus.
Consigno que foi atendido o disposto nos artigos 549, “AÇÃO DE COBRANÇA DE ENCARGOS
551 e 552, todos do CPC, tendo em vista a adoção do CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE PASSIVA. RESPONDE
sistema informatizado. PELA DÍVIDA O PROPRIETÁRIO ASSIM INDICADO NO
OFÍCIO IMOBILIÁRIO. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. Em
É o relatório. ação de cobrança de cotas condominiais, a garantia do
VOTOS condomínio está na possibilidade da execução recair so-
Desa. Bernadete Coutinho Friedrich (Relatora) bre o próprio imóvel que originou a dívida. Portanto, respon-
de pelo pagamento aquele em cujo nome está registrado o
Satisfeitos os pressupostos de admissibilidade imóvel junto ao Ofício Imobiliário. SENTENÇA
recursal, conheço do apelo. DESCONSTITUÍDA. APELO PROVIDO.” (Apelação Cível
Trata a espécie de ação de cobrança, onde o apelado Nº 70014122790, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal
pretende o pagamento das cotas condominiais vencidas e de Justiça do RS, Relator: Elaine Harzheim Macedo, Jul-
impagas referente à unidade condominial ocupada pela pri- gado em 30/03/2006).
meira ré. Em face do exposto, voto no sentido de negar provi-
O apelante argúi a sua ilegitimidade passiva ad cau- mento ao apelo.
Assim, percebe-se que há nítida disparidade entre os nor pertinência o argumento relacionado à questão do trân-
fundamentos da inicial e aqueles afirmados na entrevista. sito de veículos automotores pesados.
A tutela antecipada concedida, e ora restabelecida, A questão é singela: os agravados têm direito ao sos-
está a salvo de qualquer mácula, até porque apenas ratifi- sego noturno e o condomínio agravante não tem o direito
ca a obrigação por parte do réu de cumprir a lei municipal de apoquentar-lhes o sono e a paciência.
que disciplina a forma e manuseio de destinar resíduos da Enfim, a r. decisão agravada recomenda-se à confir-
construção civil, reparos e demolições (Lei 14.803/2008), mação, mesmo porque arrimada na lei e nos dados
bem como de igualmente observar a Lei Municipal do Si- probatórios até então coligidos.
lêncio e aos Direitos de Vizinhança (Lei nº 11.501/94).
Esta Colenda Câmara, em precedente relatado pelo ilus-
Da decisão agravada emanaram as seguintes ordens tre Desembargador FRANCISCO THOMAZ e de que partici-
ao condomínio, cujo descumprimento ensejaria a multa pou o também ilustre Desembargador FERRAZ FELISARDO
diária de R$ 1.500,00: e este magistrado, decidiram, indiscrepantemente, em caso
a) no prazo de 24 horas promover a remoção das ca- símile:
çambas que se encontram em frente ao prédio dos auto- DIREITO DE VIZINHANÇA - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO
res; - “Sossego não quer dizer ausência de barulho ou de ruído,
b) no mesmo prazo passar a manusear as caçambas mas sim condição relativa de tranqüilidade, cabendo ao
sob sua responsabilidade dentro de sua própria área ou, Poder Judiciário atuar no sentido de reprimir todo e qual-
na impossibilidade, ocupando apenas duas vagas da via quer comportamento afrontoso ao ordenamento jurídico, que
pública; ultrapasse os limites normais das obrigações ordinárias
c) o manuseio das caçambas deve ocorrer até as 23:00 de vizinhança” (aplicação no disposto no artigo 554 do
horas, de acordo com a Lei do Silêncio. Código Civil de 1916, incidente à época) RECURSO DO
Tal decisão foi, ao que consta, cumprida, ao menos AUTOR PARCIALMENTE PROVIDO (Apelação com Revi-
em um primeiro momento. Por isso, é de se concluir, ao são nº 1.086 640-00/7 - j. 10.12.2008. DJ 29.12.2008).
menos em juízo superficial e de verossimilhança, que, ao 5. Enfim, a r. decisão agravada deve ser prestigiada,
reverso do que se assinala no recurso, a caçamba estava pois bem valorou, ainda que em juízo de cognição sumária
em frente ao prédio do agravado; continha resíduos do con- e provisória, a verossimilhança do alegado e a possibilida-
domínio agravante e era operada a desoras. de de os autores, ora agravados sofrerem dano irreparável
Irrelevantes os demais argumentos do recurso: não ou de difícil reparação, caso o réu continuasse, até a
importa quem seja a empresa exploradora das caçambas prolação de sentença, a agir de forma nociva ao direito de
estacionárias, nem se a agravante tem ou não tem autori- vizinhança.
zação da Prefeitura de São Paulo para instalá-las, 6. Ante o exposto, por meu voto, nego provimento ao
manuseá-las ou removê-las. Da mesma forma, sem a me- recurso.
inadequados. Os fatores destacados por aquela Corte 6.- Não merece prosperar a irresignação.
permitem concluir, com efeito, que a apuração do valor 7.- Embora evidente o esforço da Agravante, não trou-
efetivamente devido a cada uma das partes só pode xe ela nenhum argumento capaz de alterar os fundamen-
ser obtido a partir de uma detida análise de fatos e tos da decisão agravada, a qual, frise-se, está absoluta-
provas. Incidência da Súmula 7 desta Corte. mente de acordo com a jurisprudência consolidada desta
Agravo Regimental a que se nega provimento. Corte, devendo, portanto, a decisão agravada, ser mantida
ACÓRDÃO por seus próprios fundamentos (fls. 1.407/1.410):
Vistos, relatados e discutidos os autos em que são 3.- Discute-se, nos autos, a rescisão de contrato de
partes as acima indicadas, acordam os Ministros da Ter- promessa de compra e venda de imóvel.
ceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, por unanimi- 4.- A Sociedade Recorrente alega que os Agravados
dade, negar provimento ao agravo regimental, nos termos foram investidos na posse direta do imóvel em jan/97 e, a
do voto do Sr. Ministro Relator. partir de nov/98, deixaram de pagar as prestações men-
Os Srs. Ministros Vasco Della Giustina sais devidas, permanecendo, porém, no imóvel até a pre-
(Desembargador convocado do TJ/RS), Paulo Furtado sente data.
(Desembargador convocado do TJ/BA), Nancy Andrighi e 5.- Nessa medida, o Tribunal de origem ao autorizar a
Massami Uyeda votaram com o Sr. Ministro Relator. retenção de apenas 66% dos valores pagos pelos Recorri-
Brasília, 27 de outubro de 2009(Data do Julgamento) dos e dos valores referentes a débitos condominiais e IPTU,
teria conferido, a título de indenização, um valor insuficien-
Ministro Sidnei Beneti, Relator te para cobrir os gastos de comercialização e os mais de
RELATÓRIO dez anos em que os Recorridos ficaram na posse do imó-
O Exmo. Sr. Ministro Sidnei Beneti (Relator): vel sem pagar nada. Além disso não teria contemplado a
circunstância de que foram os Recorridos quem deram
1.- ALFONS GEHLING E COMPANHIA LTDA interpõe causa à rescisão do contrato.
agravo interno contra decisão que negou provimento ao seu
Agravo de Instrumento, ao entendimento de que a preten- 6.- Caracterizado, assim, enriquecimento sem causa,
são formulada nas razões do Recurso Especial esbarraria desrespeito à função social do contrato e à boa-fé,
nas Súmulas 7 e 211 desta Corte e 284 do Supremo Tribu- desequilíbrio contratual e ofensa ao princípio da igualdade
nal Federal (fls. 700/703). entre as partes. Violados, em suma, os artigos 187, 402,
408, 421, 422, 475, 884 e 885 do Código Civil.
2.- Versam os autos sobre rescisão de contrato de
promessa de compra e venda de imóvel ensejada pelo 7.- Destaca que, considerando os custos de
promitente comprador. A empreiteira recorrente pede a re- comercialização do imóvel e os aluguéis devidos pelo perí-
forma da decisão hostilizada, sob a alegação de que o odo de ocupação (valor estipulado) chegaria-se a um total
percentual fixado pelo Tribunal de Justiça a título de indeni- aproximado de R$ 156.000,00 e que os valor da indeniza-
zação pelos custos administrativos do contrato e ocupa- ção estipulada (66% das prestações pagas) representaria
ção pelo recorrido seria insuficiente. apenas R$ 50.200,00.
No caso, o Tribunal de origem autorizou que a Recor- 8.- Suscita contrariedade ao 53 do Código de Defesa
rente retivesse 66% dos valores pagos pelos promissários do Consumidor, ao argumento de que o Tribunal de origem
compradores. A Recorrente alega que, mesmo que fosse não poderia ter considerado nula a cláusula que estabele-
retido 100% dos valores pagos, ainda assim, isso não se- cia multa compensatória.
ria suficiente para cobrir o valor devido a título de ocupação 9.- Apontam dissídio jurisprudencial, colecionado pre-
do imóvel. cedentes de outros Tribunais.
Ressalta que, de acordo com a jurisprudência desta É o relatório.
Corte, admite-se que, em casos como o presente, a 10.- O Tribunal de origem, a despeito dos embargos
promitente vendedora retenha 25% dos valores pagos a tí- de declaração opostos não se manifestou sobre os artigos
tulo de custos administrativos, devendo ser ainda indeni- 187, 402, 408, 421, 422, 475, 884 e 885 do Código Civil,
zada pela ocupação do bem, tudo a ser apurado em fase sendo certo que, nas razões do Recurso Especial apre-
de cumprimento de sentença, sem que isso implique sentado, não se aponta ofensa ao artigo 535 do Código de
reexame de fatos ou provas. Processo Civil. Os temas ressentem-se, por isso, do ne-
É o breve relatório. cessário prequestionamento, merecendo aplicação a
VOTO Súmula 211 desta Corte.
O Exmo. Sr. Ministro Sidnei Beneti (Relator): 11.- Quanto à alegação de contrariedade ao artigo 53
Alegou a autora que não seria correto o acolhimento Diante de tais fatos, nota-se que não foi cumprido o
da exceção de usucapião. A sentença seria nula por falta prazo de posse ad usucapionem.
de fundamentação. Invocou sua menoridade como causa Durante o período de convivência entre a ré e seu com-
impeditiva da fluência do prazo prescricional. Quando o panheiro, pai da autora, não correu nenhum prazo.
proprietário do imóvel faleceu, a autora, sua filha, tinha ape-
nas sete anos de idade. Requereu a reforma da sentença. Nesse período, a ré não tinha posse ad usucapionem,
pois lhe faltava o ânimo de dono, já que possuía a coisa
O recurso foi processado. Houve contra-razões. em composse com seu companheiro.
É o relatório, adotado, no mais, o da r. sentença. Ademais, não corre prescrição aquisitiva entre convi-
O recurso deve ser provido. ventes, na constância da união (artigo 168, inciso I, do
A autora ajuizou ação reivindicatória, tendo por objeto Código Civil Beviláqua, então em vigor, analogicamente).
o imóvel descrito na petição inicial. Por mais essa razão, o prazo somente poderia fluir
Alegou que seu título de domínio é o formal de partilha quando o companheiro da ré faleceu, em 1994.
que lhe adjudicou o bem, antes pertencente ao seu genitor, Quando ocorreu o falecimento, o domínio passou de
falecido em 22 de abril de 1994. imediato para a autora, única herdeira (artigo 1.572 do Có-
Na contestação, a ré invocou a exceção de usucapião. digo Civil Beviláqua, então em vigor).
Alegou que viveu em companhia do falecido por apro- Porém, em 1994 a autora tinha apenas oito anos de
ximadamente quinze anos. idade, sendo absolutamente incapaz (artigo 5º, inciso I, do
Código Civil Beviláqua).
Isso lhe garantiria o direito de usucapião.
E não corre prescrição contra o absolutamente inca-
A r. sentença acolheu a exceção de usucapião e jul- paz (artigo 169, inciso I, do Código Civil Beviláqua, então
gou improcedente o pedido reivindicatório. em vigor).
Porém, a r. sentença deve ser reformada. A autora completou dezesseis anos em setembro de
Antes, deve ser observado que a r. sentença não é 2002.
nula, pois atende a todos os requisitos do artigo 458 do Nessa data, cessou o impedimento e, em tese, a pres-
Código de Processo Civil. crição aquisitiva poderia fluir.
A exceção de usucapião é admissível na ação Por todas essas razões, nota-se que a fluência do
reivindicatória. prazo aquisitivo poderia se iniciar apenas quando cessou a
Prosseguindo, a ação deve ser julgada procedente. incapacidade absoluta da autora, em setembro de 2002.
A autora tem o domínio sobre a coisa. Porém, a partir dessa data, não se passaram nem
Seu título - formal de partilha, por meio do qual lhe foi mesmo cinco anos de posse mansa, já que esta ação
adjudicado o bem - foi registrado. reivindicatória foi ajuizada em 2004.
A autora era a herdeira de seu falecido genitor. Não houve decurso do prazo, pois. Nem mesmo dois
anos de posse mansa decorreram.
Portanto, em tese tem a autora o direita de reivindica-
ção, que decorre dos artigos 524 e 530, inciso I, todos do Com a rejeição da exceção de usucapião, é necessá-
Código Civil Beviláqua, em vigor na data dos fatos, bem rio deferir o pedido de reivindicação.
como do artigo 1.228, caput, do Código Civil em vigor. Isso porque a ré não tem título de domínio, e sua defe-
Resta analisar a defesa indireta da ré, consiste na sa consistiu apenas na exceção de usucapião.
exceção de usucapião. E, ante o deferimento da reivindicação, a ré deve inde-
A ré alegou, na contestação, que residiria no imóvel nizar a autora pela ocupação do bem, que é reconhecida
há quinze anos, como companheira do pai da autora. como indevida.
Os fatos seguintes devem ser observados. A esse respeito, é cabível impor à ré o pagamento de
um valor locativo por mês.
A ré invocou quinze anos de posse, em maio de 2004. O termo inicial é a constituição da ré em mora, ou
O proprietário anterior, pai da autora e companheiro seja, 21 de maio de 2001. O termo final é a efetiva restitui-
da ré, faleceu em abril de 1994. ção da coisa.
Nessa época, a autora era absolutamente incapaz, e Sobre tais verbas incidirão juros legais.
sua incapacidade absoluta cessou apenas em 2002. O valor do locativo mensal será apurado em liquida-
Esta ação foi ajuizada em 2004. ção por arbitramento.
4. Em verdade, revestida ou não a sanção do re- Ministro Mauro Campbell Marques, Relator
ferido atributo, a qualquer das partes (Poder Público RELATÓRIO
e particular) é dado recorrer à tutela jurisdicional, O Exmo. Sr. Ministro Mauro Campbell Marques
porque assim lhe garante a Constituição da Repúbli- (Relator): Trata-se de recurso especial interposto pelo Ins-
I - Verificando na instrução processual que a dívida zar a incidência da Lei n. 8.009/1990 no caso concreto.
tornou-se exigível antes da construção do imóvel residencial, Preliminarmente, afaste-se a análise da violação ao
não há que se pleitear a proteção do imóvel sob a alegação art. 6º da Constituição Federal, pois desborda da esfera de
de ser bem de família nos termos da Lei nº 8.009/90. cabimento do presente recurso, constituído para a salva-
II - Cabe ao devedor o ônus da prova do preenchimen- guarda da lei federal.
to dos requisitos necessários, para enquadramento do imó- Inicialmente, cabe frisar que o conceito de que terreno
vel penhora na proteção concedida pela Lei nº 8.009/90 ao não edificado não se enquadra na moldura de bem de famí-
bem de família, quando a sua configuração não se acha, lia, é delineado pelo art. 5º da Lei n. 8.009/1990, em razão
de pronto, plenamente caracterizada nos autos. de não servir como moradia familiar, como já reconhecido
III - Tendo o juiz, verificado o grau de zelo do profissio- por esta Corte no REsp n. 619.722/RS, Rel. Min. José
nal, o lugar da prestação do serviço, a natureza e impor- Delgado, DJU de 31.05.2004, assim ementado:
tância da causa, o trabalho realizado bem como o tempo “PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO FISCAL. PENHO-
de serviço despendido, requisitos indispensáveis para a fi- RA. TERRENO. BEM DE FAMÍLIA.
xação dos honorários com fulcro no § 4º do art. 20 do CPC,
deve o entendimento exposto pelo julgador ser prestigiado 1. Só deve ser considerado como bem de família o
pela Corte Superior, porém, deverá afastar apenas a aplica- único imóvel residencial pertencente ao casal (art. 5º da
ção do art. 21 caput, do CPC, para que o ônus sucumbencial Lei 8.009/90, vigente na época dos fatos).
recaia totalmente na ré/apelada, tendo em vista a proce- 2. Terreno sem qualquer benfeitoria, embora único bem
dência do Agravo Retido. do casal, não apresenta características exigidas para ser
AGRAVO RETIDO CONHECIDO E PROVIDO. tido como bem de família.
a mesma. Assim, dada a construção da moradia, a qual ção. Penhora. Imóvel destinado à residência do casal ou
poderia estar acobertada pelo manto da impenhorabilidade da entidade familiar ainda em construção. Impenhora-
do bem de família, ter se dado em momento posterior ao bilidade.
débito, tenho que não recai sobre o imóvel a proteção es- - O imóvel residencial próprio do casal ou da entidade
culpida na lei nº 8.009/90.” familiar destinado à moradia permanente é impenhorável.
Independentemente do registro da construção ter-se Dessa forma, o único imóvel residencial, ainda que em
dado somente em 2002, é racional imaginar-se que, antes construção, encontra-se protegido pelo benefício concedi-
disso, o imóvel já servia de única residência familiar, pois a do pela Lei 8.009/90, na medida em que o devedor e sua
certidão de fls. 280/281, dá conta do registro de constru- família pretendem nele residir permanentemente após a
ção iniciada a partir de outubro de 1999 pelo ex-proprietá- conclusão das obras. Precedente.”
rio. Ante o exposto, conheço do recurso especial e dou-
Assim, tenho que o imóvel em testilha encontra-se lhe provimento. Custas e verba honorária conforme senten-
sob a proteção da Lei n. 8.009/1990, como já reconhecido ça fl. 239.
nesta Corte no julgamento do REsp n. 507.048-MG, Rela.
Mina. Nancy Andrighi, DJU de 30.06.2003: É como voto.
“Processual civil. Recurso especial. Ação de execu- Brasília, 06 de outubro de 2009
primeiro grau, cuja r. decisão foi reformada pelo v. acórdão sócio retirante no pólo passivo da execução. -
copiado a fls. 125/127. Descabimento. - Decisão mantida. - A norma contida no
A controvérsia gira em torno da inclusão dos sócios art. 1.032 do Código Civil é clara ao imputar responsabili-
da Sociedade Hebraico-Brasileira de Educação e Cultura dade aos sócios pelas obrigações sociais, por um período
no pólo passivo da execução de aluguéis e encargos da de até 2 anos após seu desligamento, marco inicial esta-
locação. belecido pela averbação da respectiva alteração contratual
na JUCESP. O prazo de dois anos deve ser contado a par-
Com efeito, o v. acórdão reformando r. decisão de pri- tir do registro da exclusão na Junta, até o momento no
meiro grau, ante a não localização de ativos financeiros qual foi pedida a desconsideração. O prazo não pode, como
das Faculdades Integradas Tibiriçá e da transferência de pretende o agravante, ser contado entre o momento da
valores à Sociedade Hebraico-Brasileira, pertencente ao constituição da dívida e o momento da saída, até porque
mesmo grupo econômico, determinou a aplicação da teo- durante dois anos, o sócio retirante continua responsável
ria da desconsideração da personalidade jurídica dos seus por todas as dívidas existentes no momento de sua saída,
sócios, deixando claro que o conjunto do patrimônio deve inferiores ou superiores a dois anos. - Recurso não provido
responder pelo crédito reclamado pelo agravado. Pois, o - v.u”(1).
que se observou é que as Faculdades Tibiriçá e a Socieda-
de Hebraico-Brasileira, integram o mesmo grupo econômi- Deste modo, a r. decisão recorrida não comporta mo-
co, funcionando no mesmo endereço, tendo por represen- dificação, ficando mantida pelos seus próprios fundamen-
tante legal a mesma pessoa física, sendo dirigente da as- tos.
sociação, faculdade e cursos diversos, por isso, houve Ante o exposto, nego provimento ao recurso, revogan-
determinação para que os dirigentes/sócios de ambas res- do-se a liminar concedida a fls. 235.
pondessem pelo crédito executado. DECLARAÇÃO DE VOTO VENCIDO
No que diz respeito à exclusão do sócio Júlio André DO DES. CLÓVIS CASTELO
Kogut, tendo em vista a sua retirada da Sociedade Hebraico- Discordam os agravantes da inclusão no pólo passivo
Brasileira em 19.7.2006 (fls. 179), nos termos do parágrafo na ação de execução que o agravado promove em face da
único do art. 1.003 do Código Civil, o sócio cedente res- locatária “Associação Tibiriçá de Educação”, originária da
ponde solidariamente com o cessionário, perante a socie- procedência do pedido reconvencional formulado em ação
dade e terceiros, pelas obrigações que tinha como sócio, consignatória de alugueres, mencionando que o débito deve
até dois anos depois de averbada a alteração contratual. ser reclamado apenas dos sócios da locatária, uma vez
Nos termos do art. 1.032 do Código Civil, a exclusão do que os recorrentes são apenas sócios da “Sociedade
sócio não o exime da responsabilidade pelas obrigações Hebraico-Brasileira de Educação”, tendo o recorrente Júlio
sociais anteriores, até dois anos após averbada a exclu- André Kogut se retirado desta empresa em 19.7.06.
são da sociedade, e pelas posteriores em igual prazo, en-
quanto não for requerida a averbação. Extrai-se dos autos que não foram localizados ativos
financeiros em nome da locatária, por isso, foi decretada a
Com efeito, o marco inicial é estabelecido pela despersonalidade da pessoa jurídica da empresa, em grau
averbação da alteração contratual na JUCESP, assim o de recurso, posto que a Sociedade Hebraico-Brasileira, da
prazo legal de dois anos deve ser contado a partir da ex- qual os agravantes são sócios, integra o mesmo grupo
clusão na Junta Comercial, até o momento no qual foi de- econômico da Associação Tibiriçá, estando localizadas no
terminada a desconsideração da personalidade jurídica. mesmo endereço e são representados pelo mesmo repre-
Entretanto não há nestes autos notícia de que tal modifica- sentante legal.
ção contratual tenha sido averbada na Junta Comercial.
Ademais, pelo que se pode verificar, a modificação contratual Observa-se que os agravantes retiraram-se da socie-
que excluiu o sócio Júlio André Kogut ocorreu aos 19.7.2006 dade Hebraico-Brasileira em julho/2006.
e a r. decisão que desconsiderou a personalidade jurídica, Assim, na dicção dos artigos 1.032 e parágrafo único
responsabilizando os sócios pelo débito executado, foi pro- do art. 1.003, ambos do atual Código Civil, persiste a res-
ferida aos 19.5.2008, portanto antes de escoado o lapso ponsabilidade residual do antigo sócio que se retira da so-
legal de dois anos. Assim, impossível acolher o pedido de ciedade durante dois anos depois de averbada a modifica-
exclusão do citado sócio, não havendo que se falar, por- ção do contrato, respondendo o cedente, solidariamente
tanto, em equívoco na sua inclusão no pólo passivo da exe- com o cessionário, perante a sociedade e terceiros, pelas
cução. obrigações que tinha como sócio (art. 1.003, parágrafo
Neste sentido é a jurisprudência desta C. Corte: único).
“Execução de honorários profissionais - Tal responsabilidade - anota Marcelo Fortes Barbosa
Desconsideração da personalidade jurídica - Inclusão de Filho, em comentários aos dispositivos em referência (Códi-
go Civil Comentado - ed. Manole - pg. 861) - “abrange, num Como a declaração de despersonalidade jurídica foi
primeiro plano, as dívidas já constituídas quando da saída proclamada em maio/2008 e a retirada do sócio ocorreu
do sócio do quadro social e remanesce pelo prazo de dois em julho/2006, a responsabilidade do sócio retirante per-
anos, a partir do registro da alteração societária no registro siste por dois anos, contados da data da averbação na
civil de pessoa jurídica. Num segundo plano, para o antigo Junta Comercial. Assim, não há como afastar a responsa-
sócio surge uma responsabilidade residual agravada, ou seja, bilidade dos agravantes, como, aliás, esta Câmara já deci-
solidária, pelas dívidas constituídas após a sua saída”. No diu em caso parelho, como anotado pelo relator sorteado.
caso em exame, a situação de responsabilidade residual e Ante o exposto, meu voto acompanha a decisão da
solidária inicia-se na data do registro na JUCESP. maioria, para negar provimento ao recurso.
Artigos e Comentários
Patrimônio de afetação (Fabrício Petinelli Vieira Coutinho) ........................................................................................ 38
Dúvida Cartorária
É necessário fazer referência ao preço da cota do terreno e da construção nos compromissos de compra e venda
de unidades integrantes de incorporações imobiliárias? ......................................................................................... 40
É possível instituir usufruto vitalício sucessivo ou em fideicomisso? .......................................................................... 40
Qual a “mens legis” do § 8º, do art. 26, da Lei nº 9.514/1997? .................................................................................. 41
É necessário comprovar a declaração de primeira aquisição? ................................................................................... 41
Jurisprudência Cartorária
Instrumento particular não preserva validade de certidões apresentadas na data da assinatura do contrato (CSM/SP). 42
Instituição de sucursal de fundação estrangeira dispensa escritura pública (CSM/SP).............................................. 43
Transferência de imóvel para sociedade – A simples anuência do cônjuge do sócio não é suficiente (CSM/SP) ....... 45
ARTIGOS E COMENTÁRIOS
PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO
O direito de propriedade é historicamente reconhecido como uma das garantias de maior proteção do Estado e com
as transformações do mundo moderno há uma constante necessidade de adequação das normas jurídicas para acompa-
nhar tal processo de forma dinâmica. O atual boom do mercado imobiliário brasileiro verificado pelo maciço lançamento de
empreendimentos de construção civil e a consolidação deste setor como um dos que disponibilizam o maior número de
vagas no mercado de trabalho são reflexos deste processo de mudança. No entanto, esta aceleração também trouxe
consequências negativas, sendo o acontecimento mais marcante a falência da ENCOL na década de 90, até então, uma
das maiores construtoras do Brasil, que acabou com o sonho de milhares de famílias de constituir a casa própria.
A comercialização de unidades autônomas submetidas ao regime condominial, tais como apartamentos, lojas,
salas, vagas de garagem, entre outros, na planta ou em construção, está amparada pela Lei 4.591 de 1.964. Este
processo, denominado incorporação imobiliária, está definido no artigo 28, parágrafo único, do referido diploma legal,
como a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações
ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.
A veiculação do empreendimento imobiliário nos meios de imprensa e a venda das unidades autônomas dependem
de prévio registro do memorial de incorporação imobiliária no fólio real. Para tanto, a mencionada lei estabelece, em seu
artigo 32, uma série de exigências documentais, a fim de demonstrar não apenas a legitimidade do incorporador, pessoa
física ou jurídica, para execução do empreendimento, mas também, a sua saúde financeira e as características da futura
edificação. Contudo, para contornar os recentes episódios de quebra das incorporadoras, que criou um ambiente de
insegurança jurídica para os consumidores, houve a necessidade de concepção de novos instrumentos jurídicos. Neste
contexto, surgiu o patrimônio de afetação.
A primeira norma a versar sobre o patrimônio de afetação foi a Medida Provisória de nº. 2.221, de 04 de setembro de
2001. Posteriormente, a Lei Federal 10.931, publicada no dia 03 de agosto de 2004, introduziu o referido instituto na Lei
Federal 4.591/64. Por patrimônio de afetação, entende-se o regime pelo qual o terreno e as acessões objeto da incorpo-
ração imobiliária, bem como demais bens e direitos a ela vinculados, mantêm-se separados, apartados do patrimônio do
incorporador. Por consequência, o adquirente detém maior segurança jurídica no negócio, haja vista que o imóvel não se
comunica com as demais obrigações, bens e direitos do incorporador, inclusive na hipótese de falência deste. Em outros
termos, o imóvel ficará adstrito às dívidas e obrigações contraídas em razão da execução do empreendimento. Excepcionam-
se, os recursos financeiros que excederem à importância necessária à conclusão da obra e o valor referente ao preço de
alienação da fração ideal de terreno de cada unidade vendida, no caso de incorporação em que a construção seja contra-
tada sob o regime por empreitada ou por administração, que, neste caso, não integram o patrimônio de afetação, ficando
excluídos dele.
Os bens e direitos integrantes do patrimônio de afetação poderão ser objetos de garantias reais, como hipoteca ou
alienação fiduciária; todavia, o benefício deverá ser revertido integralmente em prol do respectivo empreendimento. Por
outro lado, os recursos necessários à execução do empreendimento objeto do patrimônio de afetação deverão ser manti-
dos em conta de depósito, a ser aberta especificamente para o referido empreendimento.
Outro importante detalhe é que o patrimônio de afetação não é uma exclusividade dos imóveis submetidos ao
processo de incorporação imobiliária. O autor Mario Pazutti Mezzari, em sua obra Condomínio e Incorporação no Registro
de Imóveis, disserta que “nos casos em que não há a exigibilidade de registro da incorporação imobiliária, como acontece
com os chamados grupos fechados, também se poderá instituir patrimônio de afetação, em qualquer fase da construção,
mediante o registro da instituição de condomínio”.
A constituição do regime de afetação sobre o imóvel objeto da incorporação imobiliária se dá mediante averbação, a
qualquer tempo, no Registro de Imóveis, de termo firmado pelo incorporador e, quando for o caso, também pelos titulares
de direitos reais de aquisição sobre o terreno. De tal modo, é importante observar que o patrimônio de afetação deve ser
lançado à margem da matrícula do imóvel em ato distinto e posterior ao que originou o registro da incorporação imobiliária.
O patrimônio de afetação também se constitui como um importante recurso de mídia, pois além de configurar uma
garantia jurídica ao adquirente da fração ideal correspondente à unidade autônoma futura, pode ser indício da nobre
intenção do incorporador em concretizar um negócio lícito e com garantias seguras para o seu público-alvo. Neste sentido,
a boa imagem do empreendimento estará em evidência no mercado imobiliário.
Por fim, a grande crítica ao legislador fica por conta da faculdade atribuída ao incorporador para instituição do
patrimônio de afetação. De acordo com a parte inicial do artigo 31-A da Lei 4.591/64, a submissão do imóvel objeto da
incorporação imobiliária ao regime de afetação fica a critério do incorporador. O direito do consumidor, seguramente,
estaria mais protegido diante da obrigatoriedade deste recurso, inexistindo argumento em contrário, senão a favor dos
construtores, para a opção do legislador. Entretanto, cabe ao potencial adquirente inteirar-se dos seus direitos e garantias
e, se possível, optar pelo empreendimento imobiliário que compreenda o patrimônio de afetação.
Referências bibliográficas
FIUZA, Ricardo. Novo Código Civil comentado. São Paulo: Saraiva, 2002.
MEZZARI, Mario Pazutti. Condomínio e Incorporação no Registro de Imóveis. 2. ed. Porto Alegre: Norton Editor,
2002.
PEREIRA, Caio Mário da Silva Pereira. Condomínio e Incorporações. Editora Forense. 10. ed. Rio de Janeiro - RJ,
1999.
(*) O autor é Bacharel em Direito pela Pontifícia Universidade Católica de Minas Gerais. Tutor do Curso de Pós-
Graduação \”lato sensu\” em Direito Registral Imobiliário ofertado pela PUC Minas Virtual, em convênio com o Instituto de
Registro Imobiliário do Brasil - IRIB; Escrevente cartorário.
DÚVIDAS CARTORÁRIAS
É NECESSÁRIO FAZER REFERÊNCIA AO PREÇO DA QUOTA DO TERRE-
NO E DA CONSTRUÇÃO NOS COMPROMISSOS DE COMPRA E VENDA
DE UNIDADES INTEGRANTES DE INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS?
Pergunta: Uma cliente adquiriu imóvel nosso em fase de construção, a preço fechado. Ao apresentar seu
contrato para registro, o cartório exigiu que fosse discriminado o valor do terreno e o valor das benfeitorias,
bem como a declaração de inexistência de ônus, sendo que essa declaração já consta do item 1.6 do contrato.
Está correta a exigência do cartório? Qual a diferença entre preço fechado e preço global? (A.S.L. – São
Paulo, SP)
Resposta: A rigor, a lei não faz referência expressa ao contrato a preço fechado, embora seja comum esse tipo de
nomenclatura em textos doutrinários, ora como sinônimo do contrato a preço global, ora como sinônimo do contrato de
empreitada a preço fixo. O uso do termo não é bom, pois acrescenta um complicador a um instituto em si mesmo
complexo, do qual é possível derivar inúmeras formas de contrato. O melhor critério é compreender o que está na lei das
incorporações (4.591/64) e, a partir daí, saber o que é exigido em cada caso. A lei faz referência ao preço global no art.
41, esclarecendo que essa modalidade de contrato ocorrerá quando o incorporador negociar unidades autônomas “com-
preendendo quota do terreno e construção”; ou seja: quando o negócio referir-se a compra e venda de coisa futura (art.
483, CC), pronta e acabada. Nesse tipo de negócio não existe contrato de construção entre o incorporador e o adquirente
da unidade autônoma. O objeto do negócio é a unidade autônoma, composta de quota do terreno e construção. Nesse
caso, o contrato deverá explicitar “o preço da quota do terreno e o da construção” (art. 41, parte final). Porém, o incorporador
poderá lançar a incorporação e ajustar com os adquirentes a construção do empreendimento mediante empreitada ou
administração, ou a construção poderá ser ajustada com um terceiro, construtor (art. 48). Na modalidade empreitada, o
contrato de construção poderá ser a preço fixo ou a preço reajustável (art. 55). Se o negócio da incorporação estiver
atrelado a contrato de construção por empreitada a preço reajustável, este deverá fazer menção “ao preço da fração ideal
do terreno e ao preço da construção, com indicação expressa da reajustabilidade” (art. 56). O mesmo é exigido na
hipótese de contrato de construção sob o regime de administração - “a preço de custo” - (art. 59). Porém, na hipótese de
construção por empreitada a preço fixo, a lei não impõe a obrigatoriedade de se mencionar o preço da quota do terreno e
o da construção, muito embora nos pareça desnecessária tal referência na lei, posto que se o negócio é de aquisição da
fração ideal do terreno e de construção da unidade por contrato de empreitada, haverá, necessariamente, dois contratos:
um de compra e venda e outro de construção, cada um desses contendo um valor particular para o objeto contratado.
Assim, da análise dos contratos típicos da Lei das Incorporações, parece-nos que o caso apresentado pelo consulente
seja o de compra e venda de unidade autônoma a preço global, envolvendo a quota do terreno e a construção, para o qual
a lei estabelece a obrigatoriedade de se mencionar o preço da quota do terreno e o da construção. Contudo, se a hipótese
for de venda da fração ideal atrelada a contrato de construção por empreitada a preço fixo, não obstante a lei não exigir
menção a cada um dos preços, não vislumbramos como esses poderiam ser omitidos do contrato.
favor do outro. Não havendo esse ajuste expresso na escritura, a regra comum é a extinção do usufruto por ocasião do
falecimento de cada um dos usufrutuários (art. 1.411, CC). Logo, desnecessárias maiores digressões acerca do instituto do
fideicomisso, visto que este somente se aplica quando possível ao titular do direito fazer disposições sobre o mesmo para após
a sua morte, o que não ocorre com o direito ao usufruto. Dessa sorte, ou os interessados retificam o título, ajustando-o ao que
é permitido na lei, ou o mesmo ficará impedido de ingressar no Registro de Imóveis por ferir o princípio da legalidade.
JURISPRUDÊNCIA CARTORÁRIA
INSTRUMENTO PARTICULAR NÃO PRESERVA VALIDADE DE CERTIDÕES
APRESENTADAS NA DATA DA ASSINATURA DO CONTRATO (CSM/SP)
ACÓRDÃO as certidões de débitos previdenciários e fiscais estavam
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apela- no prazo de validade, não se justificando, portanto, a repe-
ção Cível nº 1.031-6/0, da Comarca da Capital, em que é tição de sua exigência por ocasião do registro.
apelante Rodobens Administradora de Consórcios Ltda. e A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provi-
apelado o 4º Oficial de Registro de Imóveis da referida mento do recurso.
Comarca. É o relatório.
Acordam os Desembargadores do Conselho Superior A presente apelação não comporta provimento.
da Magistratura, por votação unânime, em negar provimen-
to ao recurso, de conformidade com o voto do Relator que Negou-se o registro do ‘instrumento particular de com-
fica fazendo parte integrante do presente julgado. pra e venda de bem imóvel, com caráter de escritura públi-
ca, com recursos advindos de fundo comum de grupo de
Participaram do julgamento, com votos vencedores, consórcio e pacto adjeto de constituição e alienação da
os Desembargadores Roberto Vallim Bellocchi, Presiden- propriedade fiduciária em garantia’ de fls 20/27 e do res-
te do Tribunal de Justiça e Munhoz Soares, Vice-Presiden- pectivo ‘instrumento particular de retificação e ratificação’
te do Tribunal de Justiça. de fls. 28/29 porque foi apresentada, fora do prazo de vali-
São Paulo, 02 de junho de 2009. dade, certidão conjunta positiva com efeitos de negativa,
Ruy Camilo, Corregedor Geral da Justiça e Relator emitida pela Secretaria da Receita Federal e pela Procura-
doria-Geral da Fazenda Nacional, em nome de Quattor Ar-
VOTO quitetura e Planejamento S/S Ltda., que figura em referido
Registro de imóveis – Dúvida julgada proceden- instrumento na condição de outorgada compradora e deve-
te – Instrumento Particular de Venda e Compra com dora fiduciante.
caráter de escritura pública – CNDs apresentadas quan- Embora a apelante tenha sustentado que não seria o
do firmado o instrumento, que devem ser revalidadas caso de se exigir a apresentação de nova certidão, posto
se já vencidas quando apresentado o título a registro que na data em que firmado o instrumento particular em
– Situação que não se confunde com a hipótese de exame a certidão ali apresentada encontrava-se dentro do
alienação materializada por escritura pública, posto prazo de validade, referida tese não prospera.
ter fé pública o tabelião que lavra o ato – Recurso
não provido. Com efeito, a Lei n° 8.212/91 estabelece em seu arti-
go 47, I, ‘b’, que:
Trata-se de apelação interposta por Rodobens Admi-
nistradora de Consórcios Ltda. contra sentença que julgou ‘É exigida Certidão Negativa de Débito - CND, fornecida
procedente dúvida suscitada pelo 4º Oficial de Registro de pelo órgão competente, nos seguintes casos: (“Caput” com
Imóveis da Comarca da Capital, mantendo a exigência de, redação dada pela Lei nº 9.032, de 28.04.95).
na forma do artigo 47, I, ‘b’, da Lei n° 8.212/91, apresentar I - da empresa:
nova certidão negativa de débito, porque expirada a valida- b) na alienação ou oneração, a qualquer título, de bem
de da que instruiu o título submetido à qualificação. imóvel ou direito a ele relativo;
A apelante alegou que, ao ser lavrado o instrumento O artigo 48 de referida lei complementa: ‘A prática de
particular de venda e compra, com caráter de escritura ato com inobservância do disposto no artigo anterior, ou o
pública, em exame, foram exigidas as certidões fiscais fe- seu registro, acarretará a responsabilidade solidária dos
derais, encontrando-se válidas em referida ocasião. Aduziu contratantes e do oficial que lavrar ou registrar o instru-
que embora não tenha fé pública possui um quadro de pro- mento, sendo o ato nulo para todos os efeitos.’
fissionais habilitados e especialistas em Direito Imobiliário
e Registral, que, como os tabeliães e oficiais registrado- E seu parágrafo terceiro prevê, ademais, que:
res, estão tecnicamente preparados para atuar preventiva- ‘O servidor, o serventuário da Justiça, o titular de
mente nos negócios imobiliários por ela operacionalizados. serventia extrajudicial e a autoridade ou órgão que infringi-
Acrescentou que o título em tela atende a todas as exigên- rem o disposto no artigo anterior incorrerão em multa apli-
cias legais, sendo certo que, na data de sua formalização, cada na forma estabelecida no artigo 92, sem prejuízo da
ao recurso, de conformidade com o voto do Relator que filiais ou agências suas no Brasil depende de serem os
fica fazendo parte integrante do presente julgado. atos constitutivos aprovados pelo governo brasileiro, resta
Participaram do julgamento, com votos vencedores, claro, portanto, que a abertura de sucursal de fundação
os Desembargadores Roberto Vallim Bellocchi, Presiden- estrangeira no território nacional não está sujeita à lavratura
te do Tribunal de Justiça e Munhoz Soares, Vice-Presiden- de escritura pública de sua criação, como exigido pelo
te do Tribunal de Justiça. Registrador, mas sim que os atos constitutivos da sede
sejam aprovados pelo governo brasileiro.
São Paulo, 16 de junho de 2009.
Entendimento diverso, como o adotado em primeiro
Ruy Camilo, Corregedor Geral da Justiça e Relator grau, implicaria exigir a instituição de nova fundação no
VOTO Brasil, ao invés de mera sucursal da matriz estrangeira, o
que não encontra respaldo na legislação pátria.
Registro Civil de Pessoa Jurídica – Recusado re-
gistro de abertura de sucursal de fundação estrangei- A ora apelante obteve autorização do Ministério da
ra – Exigência de escritura pública de instituição da Justiça para instalar-se no Brasil por meio de sucursal pró-
sucursal – Descabimento – Criação da fundação e pria, conforme comprova a portaria expedida por aquele
autorização do Poder Executivo para funcionamento órgão, publicada no Diário Oficial da União de 10 de outu-
da sucursal no Brasil devidamente comprovadas – bro de 2007 (fls. 15).
Recurso provido. A autorização concedida pelo Poder Executivo atende
Trata-se de apelação interposta por Fundación não só ao que dispõe o artigo 11 da LICC como também o
Santillana – Sucursal do Brasil contra sentença que, em que estabelecem os artigos 1.134 e seguintes do Código
procedimento de dúvida suscitada pelo 1º Oficial de Regis- Civil, aplicáveis ‘in casu’, por analogia, no que não conflitem
tro de Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da com o regramento próprio às fundações.
Comarca da Capital, manteve a exigência de escritura pú- Está igualmente provado a fls. 18/19 que a ora apelan-
blica de instituição da sucursal da fundação estrangeira te obteve parecer favorável da Promotoria de Justiça de
como requisito para se viabilizar o seu registro. Fundações da Capital quanto à inscrição pretendida.
A apelante sustentou, em suma, não se tratar da cria- Por fim, ressalte-se que também as disposições do
ção de uma fundação nacional, mas de registro de mera artigo 62 do Código Civil, invocadas pelo Oficial Registra-
sucursal de fundação estrangeira já existente, motivo pelo dor como fonte da exigência formulada, encontram-se aten-
qual não se mostra necessária a escritura pública exigida didas ‘in casu’.
pelo Oficial Registrador.
Com efeito, o artigo 62, ‘caput’, do Código Civil, esta-
Aduziu ter atendido aos requisitos legais para o funci- belece:
onamento de organizações estrangeiras destinadas a fins
de interesse coletivo no Brasil, nos termos dos artigos 1.134 Para criar uma fundação, o seu instituidor fará, por
e segs. do Código Civil, tanto que obteve a respectiva auto- escritura pública ou testamento, dotação especial de bens
rização do Ministério da Justiça. Aduziu que a Promotoria livres, especificando o fim a que se destina, e declarando,
de Justiça de Fundações da Capital autorizou a inscrição se quiser, a maneira de administrá-la.
pretendida. Acrescentou ter apresentado traslado original O parágrafo único de referido dispositivo acrescenta:
da escritura pública de instituição da fundação na Espanha, A fundação somente poderá constituir-se para fins re-
com a respectiva tradução juramentada, na expectativa de ligiosos, morais, culturais ou de assistência.
que assim estivesse atendida a exigência do Registrador,
já que não seria possível apresentar escritura de constitui- De acordo com a legislação civil, fica claro, pois, que
ção da fundação no Brasil. é a criação de fundação que se dá por meio de escritura
pública ou por testamento, e não a abertura de sucursal de
A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo provimen- fundação já criada, ainda que fora do território pátrio.
to do recurso.
Na medida em que a ora apelante apresentou a fls.39/
É o relatório.
73 o traslado original da escritura pública de criação da
A presente apelação merece provimento. Fundación Santillana, com fins culturais, na Espanha, de-
De acordo com o artigo 11 da Lei de Introdução ao vidamente legalizado pela autoridade consular competente
Código Civil, ‘as organizações destinadas a fins de interes- e acompanhado da respectiva tradução juramentada, com-
se coletivo, como as sociedades e as fundações, obede- provando sua criação regular, não poderia ter sido recusa-
cem à lei do Estado em que se constituírem.’ do o registro da abertura da sucursal em tela com funda-
O parágrafo 1º acrescenta: ‘Não poderão, entretanto, mento no artigo 62 do Código Civil, como ocorreu, já que
ter no Brasil filiais, agências ou estabelecimentos antes também o requisito ali fixado foi atendido pela interessada.
de serem os atos constitutivos aprovados pelo Governo Ante o exposto, pelo meu voto, dou provimento ao re-
brasileiro, ficando sujeitas à lei brasileira.’ curso, para o fim de julgar improcedente a dúvida suscita-
Ora, na medida que referido dispositivo estabelece que da, afastando a exigência formulada e autorizando o regis-
as fundações estrangeiras obedecem à lei do Estado em tro da sucursal brasileira da Fundación Santillana.
que se constituírem, bem como que o funcionamento de Ruy Camilo, Corregedor Geral da Justiça e Relator
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