Гаделия Д.Г.

Администрация Санкт-Петербурга
Cелютина Л.Г.
Санкт-Петербургский
государственный инженерно-
экономический университет

Методические основы определения структуры жилищного

строительства крупного города в современных условиях

Обеспеченность жильем относится к числу первоочередных

человеческих потребностей, значимость которой сознавалась обществом
испокон веков и в настоящее время она не уменьшилась, а скорее
увеличилась, т.к. происходит постоянное возрастание требований
населения к количеству и качеству жилья, причем дальнейшее развитие
рынка жилья способствует тому, что спрос на жилье все больше
определяется повышением требований к стандарту качества и
индивидуализацией этих требований. В связи с этим, проектные
предложения и предложения домов, построенных на продажу, должны
быть ориентированы преимущественно на конкретные запросы с учетом
семейных и возрастных структур населения, их платежеспособности.
В настоящее время структура строящегося жилья никак не связана с
динамикой образования новых семей. Из-за несовершенства учетной
статистики, фиксирующей только самый низкий уровень обеспеченности
квадратными метрами ( учетная норма), нет общей картины потребностей
в типах квартир.
Отсюда и общий недостаток всех разрабатываемых жилищных
программ – отсутствие в них социально-экономического обоснования
плановой потребности в общей площади жилищ, соответствующей
материальным возможностям государства и населения. Эти возможности
не безграничны, поэтому необходим прогноз роста общих материальных
возможностей и целесообразности их распределения по видам ресурсов.
Существующие жилищные программы многих городов России на
сегодняшний день устарели. Так, например, программа жилищно-
гражданского строительства Санкт-Петербурга не отвечает на вопросы –
для кого, на какие средства, с помощью какого финансового механизма,
какое жилище, с каким уровнем комфорта и кто будет строить? Сегодня не
ясно, какой тип жилой среды будет преобладающим : вернемся ли мы к
панельной модернизированной многоэтажной жилой застройке или это
будут блокированные, быстро монтируемые одноэтажные дома.
Необходимо также заметить, что в начале ХХI века на пороге своего
300-летия Петербург близок к проблемной жилищно-строительной
ситуации в районах массовой «хрущевской» застройки. Архитектурно
безликие, конструктивно и морально устаревшие типовые пятиэтажки
конца 50-х – начала 60-х годов, с тесными однообразными квартирами
занимают сегодня много дорогостоящей городской территории. Почти
одновременно могут придти в негодность и начать разрушаться массивы
жилищного фонда площадью свыше 13 млн.м2 на территории 2645 га .
В этих экстремальных условиях задачами на ближайшую
перспективу при формировании структуры жилищного строительства на
уровне города должны стать улучшение условий проживания, более
рациональное использование дефицитных городских территорий, поиск
резервных пятен для нового строительства в пределах существующих
районов.
В настоящей работе предлагается один из подходов к разработке
методики определения структуры жилищного строительства с учетом
существующего жилищного фонда, а также демографических и рыночных
факторов.
 Если рассматривать задачу определения структуры жилищного
строительства в регионе, то при выборе структуры нового строительства и
жилищного фонда необходимо учитывать региональные особенности
структуры населения, тенденции его изменения, особенности уклада
жизни населения региона. На уровне региона могут быть сформулированы
общие требования к жилищному строительству, выбрана общая типология
жилья. Но формирование конкретных структурных решений
целесообразно вести на уровне отдельного города.
Решение указанной проблемы требует, таким образом,
индивидуального подхода к каждому городу, что определяется еще и
следующими причинами:
1. Семейная структура населения каждого города имеет свои
специфические особенности, обусловленные историческими путями
развития и формирования населения города, его национальными
особенностями и традициями. Исследования этого вопроса , проведенные
еще в 70-х годах Н. Смирновым [1] по 100 городам нашей страны,
показали, что семейная структура их населения существенно различается
даже у рядом расположенных городов.
2. Жилищный фонд в каждом городе также имеет свою специфику,
обусловленную особенностями его развития и формирования. При этом
наиболее важно подчеркнуть, что семейная структура населения в каждом
конкретном случае отражает характер и масштабы несовпадения
демографической структуры семей и структуры жилищного фонда по
типам квартир и его физическому объему.
3. Совокупная производственная мощность предприятий
стройиндустрии и строительных организаций в каждом городе разная.
Различия проявляются также в сырьевой базе предприятий
стройиндустрии, в количественных и качественных характеристиках
продукции и основных производственных фондов строительного
комплекса, в количестве и квалификационном составе трудовых ресурсов,
используемых в рамках строительного комплекса, а также в возможностях
предприятий стройиндустрии города обеспечивать строительные
организации материально-техническими ресурсами, соответствующего
качества.
Уровень развития строительного комплекса необходим для
определения возможностей строительного комплекса города обеспечивать
достаточные объемы строительства.
Например, анализ рынка подрядных работ и строительных
материалов в Санкт-Петербурге показывает, что производственные
мощности строительного комплекса города достаточны для освоения
необходимых объемов строительно-монтажных работ по сооружению
жилья [2].
Однако качественные характеристики некоторых видов
строительных материалов и строительно-монтажных работ, предлагаемых
производителями Санкт-Петербурга, не в достаточной мере соответствуют
характеру спроса, что ведет к росту на рынке Санкт-Петербурга
количества иногородних производителей (в большинстве своем
иностранных). Такое положение объясняется значительным отставанием
экономики России в области разработки и внедрения высокоэффективных
технологий, применяемых в жилищном строительстве и стройиндустрии.
В настоящее время администрацией города ведется активная работа по
привлечению инвестиций в строительную индустрию Санкт-Петербурга,
что должно способствовать повышению уровня конкурентоспособности
отечественных производителей.
4. Уровень себестоимости строительства жилья в разных городах
существенно различается. Влияние этого показателя необходимо
учитывать для оценки возможностей снижения цены продукции,
выпускаемой в рамках строительного комплекса города. Например,
конкуренция между производителями строительно-монтажных работ и
между предприятиями по производству строительных материалов на
рынке Санкт-Петербурга достаточно высокая, поэтому возможности
снижения цен за счет уменьшения нормы прибыли по большинству видов
работ и материалов уже исчерпаны. В связи с этим при проведении
мероприятий в указанном направлении необходимо сконцентрировать
внимание на возможностях сокращения издержек производителей. При
этом снижать издержки следует при повышении качества жилья, главным
образом за счет повышения теплозащиты зданий.
5. В течение последних лет наблюдается сильная дифференциация
доходов по городам и социальным категориям населения. Уровень доходов
населения необходим для оценки возможностей финансирования
строительства жилья из различных источников. В настоящее время
основными источниками финансирования являются личные доходы семей.
Анализу зависимости уровня доходов населения от влияния различных
факторов посвящены работы многих российских ученых [3;4].
Исследования в этой области показали, что уровень доходов населения
зависит от эффективности функционирования экономики города.
6. Существуют разные условия финансирования строительства
жилья в каждом городе. В этой ситуации структура инвестиционных
источников жилищного сектора в каждом конкретном случае отражает
степень рационального сочетания социально-ориентированных методов и
рыночных инструментов по обеспечению населения города жильем.
Основными источниками финансирования жилья в настоящее время
являются доходы населения. Строительство большинства жилых домов в
городах финансируется будущими собственниками в течение периодов, не
превышающих сроки возведения жилых зданий. На рынке финансовых
услуг возможно получение кредита будущим собственником для
финансирования строительства жилья. Погашение этого кредита должно
осуществляться за счет будущих доходов указанного собственника.
Однако условия выдачи такого рода кредитов в связи с высокими ставками
рефинансирования ЦБ и трудностями юридического характера достаточно
обременительны для будущих собственников жилья, что значительно
сокращает привлекательность финансирования из этого источника.
Несмотря на эти объективные трудности, влияние именно этого фактора
будет играть доминирующую роль в решении вопроса, связанного с
обеспечением населения жильем.
7. Уровень жилищной обеспеченности в разных городах крайне
неравномерен. Например, в Бийске ( на 1.01.99г.) наблюдалась низкая
обеспеченность жильем, она была на 3,8 м2/чел. общей площади меньше,
чем среднероссийская норма, которая в это время достигала 18,9 м2/чел, а в
некоторых городах России по статистическим данным – на 6,6 м 2/чел. При
современном среднегодовом приросте жилищной обеспеченности 0,3
м2/чел. общей площади для ликвидации такого отставания потребуется
более 20 лет. Другие города, наоборот, приближаются или даже
превышают эти средние показатели [5].
Единая стратегия развития жилища в городе, определяя жилищную
политику органов местного управления на перспективу, должна быть
социально ориентирована на удовлетворение жилищных потребностей
очередников, малоимущих слоев населения.
Стратегия должна также четко определять объемы строительства,
формы и типы жилища, количество необходимых квартир для нового
строительства и число комнат в них, типы жилых домов и их этажность,
включая малоэтажное индивидуальное строительство, определять
направленность проектных разработок для реализации этой стратегии и
подготовленность строительной базы, пути ее развития, в частности,
диверсификацию строительного производства, предложение
разнообразного по стоимости, структуре и потребительским качествам
жилья, его размещение, стимулирующее повышение спроса на жилье, его
доступности, а также активное внедрение разнообразных финансово-
кредитных и бюджетно-налоговых инструментов: кредитования и
субсидирования населения; предоставления бюджетных гарантий;
налоговых льгот и снижения обязательных платежей для вовлечения
свободных средств предприятий и организаций в жилищное
строительство, и муниципальных очередников, занятых в них.
На рис.2 представлена, разработанная автором, комплексная
методика определения структуры жилищного строительства и жилищного
фонда города.
Комплексные разработки по всем указанным направлениям
методики позволяют дать обоснованные предложения развития жилища в
городе по следующим аспектам проблемы:
 расселение коммунальных квартир с учетом налоговых льгот,
предоставляемых инвестору, занимающемуся проблемами расселения;
формирование фонда домов с благоустроенными квартирами из бывших
общежитий переданных на баланс города;
 развитие типов, номенклатуры и этажности жилых домов,
применяемых в городе, включая малоэтажное строительство с учетом
социальной оценки домов современного массового строительства;
 решение проблем ремонта и реконструкции жилищного фонда
с учетом преобразования пятиэтажной застройки 60-х годов и центра
города на основе градостроительной оценки территорий за счет
бюджетных и внебюджетных финансовых средств;
 формирование структуры строительства и размещения
муниципального жилья с определением демографических характеристик,
очередности получения жилья, доходов семей и необходимой
номенклатуры квартир и блок-секций для нового строительства;
  развитие структуры жилищного фонда по типам квартир и
демографическим характеристикам с определением необходимой
номенклатуры квартир и блок-секций для нового строительства;
 1.Расселение коммунальных квартир и общежитий
Число коммунальных квар
тир и мест в общежитиях Модель строительства
Социальная оценка и расселения
Социально-демографичес
коммунальных коммунальных квартир
кий состав проживающих
квартир и и общежитий по
Архитектурно-планиро- общежитий этапам
вочные типы зданий
2. тип дома по планировочной схеме и этажности
Типы домов Предложения по стру-
Социальная оценка ктуре нового строите-

Общая концепция жилищной политики и ускорения решения жилищной проблемы в городе

Этажность домов типа дома льства по типам домов
Исходная информация

3.Реконструкция жилищного фонда

Число квартир в фонде
Уровень износа
жилищного фонда
Доля аварийного
жилищного фонда
Структура пяти- Рекомендации по
этажной застройки расселению аварийных
домов и
Структура жилищ-
совершенствованию
ного фонда центра
структуры жилищного
города
фонда
Уплотнение
кварталов

4. формирование фонда жилых зданий социального типа

Число квартир в фонде
Семейная структура
очередников
Уровень комфорта
Варианты заселе- Предложения по со-
ния в муниципаль- вершенствованию
ный фонд планировки и увели-
чению числа социаль-
Комплексное освое но необходимых типов
ние территории квартир и домов

5. квартиры, типы и планировочные варианты

Типы и планировочные Предложения по
варианты квартир в новом Социальная оценка номенклатуре блок-
жилищном фонде жилищного фонда секций для нового
нового строительства и
Семейная структура строительства формированию
населения города квартирной структуры
Уровень жилищной жилищного фонда
обеспеченности

6. домостроительная база
Мощность и Анализ Предложения по со-
номенклатура продукции продукции в вершенствованию но-
домостроительной сопоставлении со менклатуры продук-
базы спросом на жилье ции домостроительной
базы

7. система финансирования жилищного строительства

Уровень доходов Анализ вариантов Рекомендации по
населения финансирования стимулированию
жилищного привлечения средств
Платежеспособный спрос
строительства частных инвесторов
населения

Рис.2.Комплексная методика определения структуры жилищного

строительства и жилищного фонда города
  ориентация домостроительной базы и определение ее мощности,
включая диверсификацию строительного производства – предложение
разнообразного по стоимости и качеству жилья, внедрение экономичных
проектов доступного жилья;
 развитие современной системы финансирования жилищного
строительства, совершенствование финансово-кредитных и бюджетно-
налоговых процессов, стимулирующих рост платежеспособного спроса
населения.
Научно обоснованные предложения, которые опираются на
фактические данные, собранные в конкретном городе, позволят
осуществить поиск рационального сочетания социально-ориентированных
методов государственного регулирования и рыночных инструментов,
обеспечивающих рост совокупного инвестиционного потенциала
жилищного сектора города, гарантий и снижение рисков как для
инвесторов, так и застройщиков, а также обеспечат возможность
сформулировать для города единую стратегию решения жилищной
проблемы и определить пути ускорения ее решения и способы
повышения удовлетворенности населения жильем на основе оптимизации
структуры жилищного строительства и жилищного фонда крупного
города.
Библиографический список
1. ЖИЛИЩЕ 2000 / под ред. Е.П. Федорова. - м., 1988.
2. БУЗЫРЕВ В.В., МУРАТОВА Л.Г., КОТ А.Д. Анализ устойчивого
развития инвестиционно-строительного комплекса региона в современных
условиях // Пути повышения эффективности инвестиционной политики в
жилищном строительстве: Сб.науч.тр. –Иваново.: Изд-во ИГЭУ, 1999.
3. ГЕРАСИМОВА И.А. Денежные доходы населения в регионах
России. – М., 2000.
4. ТАПИЛИНА В.С. Кому жилье по карману // ЭКО. 1997. № 5.
5. СОЦИАЛЬНОЕ положение и уровень жизни населения России. –
М.,1999.