Академический Документы
Профессиональный Документы
Культура Документы
методического и информационного
обеспечения оценки
Справочник оценщика
недвижимости-2020
ПРОИЗВОДСТВЕННО-СКЛАДСКАЯ
НЕДВИЖИМОСТЬ И СХОДНЫЕ ТИПЫ
ОБЪЕКТОВ
Корректирующие коэффициенты и
скидки для сравнительного подхода
Авторы:
Лейфер Л.А. – разработка концепции, разработка
алгоритмов анализа данных, интерпретация результатов,
комментарии.
Крайникова Т.В. – исследование зависимости цен
объектов от ценообразующих факторов, разработка форм
анкет, обработка и представление обобщенных результатов
статистической обработки рыночных данных и ответов
экспертов, изложение текста и примеров.
2
Данный справочник, как и предыдущие издания,
содержит корректирующие и территориальные коэффициенты
(корректировки) для цен и арендных ставок, скидки на торг, а
также зависимости стоимости производственно-складской
недвижимости различных классов от характеристик населенного
пункта (численности и средней заработной платы). Указанные
параметры, необходимые оценщикам при выполнении работ по
оценке объектов недвижимости, рассчитаны на основании
статистической обработки рыночных данных и данных
экспертного опроса.
Справочник предназначается для использования
оценщиками в процессе оценки недвижимости, экспертами,
выполняющими стоимостную экспертизу отчетов об оценке
недвижимости, Заказчиками и другими лицами, пользующимися
отчетами. Он также может быть полезен специалистам,
занимающимся исследованиями рынка, студентам
экономических специальностей и специалистам, проходящим
профессиональную переподготовку по специальности «Оценка
имущества».
3
Предисловие научного редактора
Оставаясь убежденными сторонниками создания
единого методического и информационного пространства
в оценочной деятельности, мы в 2020 году продолжаем
подготовку и издание справочных материалов,
обеспечивающих единообразие и воспроизводимость
результатов оценки.
Серия справочников оценщика недвижимости,
издаваемых на протяжении нескольких лет (2011–2019
годы), является результатом реализации большого проекта
ООО «Информ-Оценка» 1 (ранее – ООО «ПЦФКО» 2) по
созданию информационного обеспечения работ по оценке
недвижимости. Справочники разрабатывались с целью
создания практической базы для анализа рынка, к
которому принадлежит оцениваемый объект, и
предназначены для того, чтобы в какой-то степени
обеспечить оценщика информацией, позволяющей ему
делать выводы о стоимости одних объектов, используя в
качестве исходных данных сведения о других (в некотором
смысле) подобных объектов. Разработка такой базы была
продиктована отсутствием единого информационного
пространства, которое является необходимым условием
для обеспечения единства и сопоставимости результатов
оценки, выполненной различными оценщиками.
С самого начала реализации проекта справочники
оценщика недвижимости позиционировались как
универсальный комплект справочной информации,
предназначенной для проведения оценки – настольная
книга оценщика, поэтому справочники разрабатывались с
1
Приволжский центр методического и информационного обеспечения
оценки (г. Нижний Новгород).
2
Приволжский центр финансового консалтинга и оценки (г. Нижний
Новгород).
учетом требований к информации, используемой при
проведении оценки, сформулированных в федеральных
стандартах оценки. Прежде всего это относится к
обеспечению обоснованности, достоверности и
открытости информации, которая может использоваться в
отчетах об оценке. Основной задачей создаваемого
информационно-справочного обеспечения оценочной
деятельности является обеспечение единства и
сопоставимости результатов оценки недвижимости,
выполняемых различными оценщиками в различных
городах Российской Федерации. В настоящее время
справочники получили широкое распространение среди
практикующих оценщиков, судебных экспертов и других
специалистов в области оценочной деятельности,
работающих на территории всей России. Проведенный
авторами выборочный анализ отчетов об оценке
недвижимости, выполненных с целью оспаривания
кадастровой стоимости, показал, что более 90 процентов из
них содержат ссылки на справочники этой серии. Это дает
основание утверждать, что в какой-то степени
поставленная задача выполнена. При этом
многочисленные обращения пользователей к авторам
справочников позволили устранить многие недостатки
первых справочников, включить новые коэффициенты и
параметры, которые вначале казались не очень нужными,
пересмотреть классификацию объектов недвижимости и
сформулировать новые принципы и подходы к
формированию справочника. Главное, что сохранено в
справочниках, – это нацеленность на единое
информационно-справочное обеспечение, которое должно
обеспечить сопоставимость результатов оценки объектов
недвижимости, где бы и кем бы она не выполнялась.
Однако со временем рынок меняется, происходят
изменения в сознании участников рынка относительно
6
приоритетов и ценностей, связанных с недвижимым
имуществом. Проявляются новые тренды, тенденции.
Меняются представления участников рынка относительно
будущего недвижимости. Это порождает необходимость
регулярного переиздания справочников, которые бы
учитывали новые реалии и новые тенденции на рынке.
Отвечая этой потребности, мы приступили к реализации
нового проекта, целью которого является издание
комплекта сборников: Справочники оценщика-2020.
Большая часть комплекта Справочников-2020,
представляет собой актуализированные и расширенные
издания справочников, близких по составу и структуре к
справочникам, изданным в 2016-2019 годах.
Однако существует ряд существенных
отличительных особенностей нового издания
Справочника оценщика недвижимости-2020.
11
Оглавление
1. ВВЕДЕНИЕ ................................................................................................... 15
2. КРАТКИЕ ИТОГИ ПРАКТИЧЕСКОГО ПРИМЕНЕНИЯ
СПРАВОЧНИКОВ ................................................................................................. 19
3. ИСТОЧНИКИ ИСХОДНОЙ ИНФОРМАЦИИ, ИСПОЛЬЗУЕМОЙ
ПРИ РАСЧЕТЕ КОРРЕКТИРУЮЩИХ КОЭФФИЦИЕНТОВ И ДРУГИХ
ХАРАКТЕРИСТИК РЫНКА ................................................................................ 22
3.1. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ ОБ ИСТОЧНИКАХ ИНФОРМАЦИИ ..................................... 22
3.2. КОЛЛЕКТИВНЫЕ ЭКСПЕРТНЫЕ ОЦЕНКИ КОРРЕКТИРУЮЩИХ
КОЭФФИЦИЕНТОВ. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ ОБ ЭКСПЕРТАХ ........................................... 24
3.3. СТАТИСТИЧЕСКИЕ ОЦЕНКИ КОРРЕКТИРУЮЩИХ КОЭФФИЦИЕНТОВ И
ХАРАКТЕРИСТИК РЫНКА. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ О РЫНОЧНОЙ ИНФОРМАЦИИ ............. 28
5. СЕГМЕНТАЦИЯ ПРОИЗВОДСТВЕННО-СКЛАДСКОЙ
НЕДВИЖИМОСТИ ............................................................................................... 44
5.1. ОБЪЕКТЫ ПРОИЗВОДСТВЕННО-СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ.
КЛАССИФИКАЦИЯ .................................................................................................. 44
5.2. СЕГМЕНТАЦИЯ РЫНКА ПРОИЗВОДСТВЕННО-СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
ПО МЕСТОРАСПОЛОЖЕНИЮ. ТИПОВЫЕ ТЕРРИТОРИАЛЬНЫЕ ЗОНЫ .......................... 46
5.2.1. Территориальные зоны в пределах региона .............................................. 47
5.2.2. Территориальные зоны в пределах города ................................................ 49
5.3. СЕГМЕНТАЦИЯ РЫНКА ПО УРОВНЮ АКТИВНОСТИ ПОКУПАТЕЛЕЙ.
ХАРАКТЕРНЫЕ ПРИЗНАКИ АКТИВНЫХ И НЕАКТИВНЫХ РЫНКОВ ............................. 54
5.3.1. Качественные признаки и индикаторы, указывающие на
принадлежность объекта оценки к активному/неактивному рынку....................... 56
12
8. АНАЛИЗ ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ, И
РАНЖИРОВАНИЕ ПО СТЕПЕНИ ИХ ВЛИЯНИЯ НА ЦЕНЫ
ОБЪЕКТОВ ПРОИЗВОДСТВЕННО-СКЛАДСКОГО НАЗНАЧЕНИЯ ....... 71
9. ХАРАКТЕРИСТИКИ НАСЕЛЕННОГО ПУНКТА, В КОТОРОМ
НАХОДИТСЯ ОБЪЕКТ ........................................................................................ 74
Предварительные замечания ....................................................................................... 74
9.1. ЭЛЕМЕНТ СРАВНЕНИЯ – СТАТУС НАСЕЛЕННОГО ПУНКТА............................. 77
9.2. ЭЛЕМЕНТ СРАВНЕНИЯ – ЧИСЛЕННОСТЬ НАСЕЛЕННОГО ПУНКТА .................. 95
9.3. ЭЛЕМЕНТ СРАВНЕНИЯ – СРЕДНЯЯ ЗАРАБОТНАЯ ПЛАТА В НАСЕЛЕННОМ
ПУНКТЕ ................................................................................................................ 117
13
12. ХАРАКТЕРИСТИКИ, ОТРАЖАЮЩИЕ ФУНКЦИОНАЛЬНОЕ
НАЗНАЧЕНИЕ ОБЪЕКТА И ЕГО ЧАСТЕЙ.................................................. 277
12.1. ЭЛЕМЕНТ СРАВНЕНИЯ – ФУНКЦИОНАЛЬНОЕ НАЗНАЧЕНИЕ ОБЪЕКТА.......... 277
12.2. ЭЛЕМЕНТ СРАВНЕНИЯ – НАЗНАЧЕНИЕ ЧАСТЕЙ ПРОМБАЗЫ ......................... 296
12.3. ЭЛЕМЕНТ СРАВНЕНИЯ – НАЗНАЧЕНИЕ ЧАСТЕЙ ПРОИЗВОДСТВЕННО-
СКЛАДСКОГО КОМПЛЕКСА ................................................................................... 299
14
1. Введение
Огромное число ситуаций, в которых оценщик
принимает решение относительно рыночной стоимости
оцениваемого объекта, характеризуется дефицитом прямой
информации, непосредственно определяющей стоимость
объекта. Поэтому для повышения точности и надежности
выводов необходимо как можно полнее пользоваться
априорной информацией о рынке объектов оценки, о
данных продаж подобных объектов, о различных
факторах, влияющих на их стоимость, и других факторах
рынка, сопровождающих процесс формирования цен на
конкурентном рынке. При этом, однако, оценщик
сталкивается с техническими трудностями, связанными с
отсутствием корректирующих коэффициентов, которые
обеспечивают переход от объектов-аналогов к объектам
оценки.
Предлагаемый справочник предназначен для того,
чтобы в какой-то степени обеспечить оценщика
информацией, позволяющей ему делать выводы о
стоимости одних объектов, используя в качестве исходных
данных сведения о других, в некотором смысле подобных
объектов. Это должно помочь оценщику компенсировать
отсутствие или недостаток информации о продаже таких
же объектов. Поэтому центральное место в справочнике
занимает раздел, содержащий так называемые
корректирующие (поправочные) коэффициенты,
обеспечивающие возможность приведения объектов –
аналогов к объекту оценки.
Основу предыдущих Справочников оценщика
недвижимости (2011-2019 гг.) составляли коллективные
экспертные оценки характеристик рынка, корректирующие
коэффициенты и различные параметры, а также другие
расчетные данные, которые вместе с индивидуальными
15
характеристиками объектов оценки представляют собой
исходные данные для определения рыночной стоимости.
Справочные данные были получены путем обработки
мнений достаточно большого количества
профессиональных оценщиков России, выступающих в
данном проекте в качестве экспертов. Важно понимать, что
мнения каждого из участвующих в опросе экспертов,
конечно, субъективны и опираются только на его личный
опыт, основанный на конкретных ситуациях, с которыми
ему приходилось встречаться в своей оценочной
деятельности. Однако, объединенные вместе, они содержат
некоторую объективную информацию, отражающую
общие характеристики рынка и тренды, которые уже
проявились и с большой долей вероятности сохранятся в
ближайшем будущем.
Наряду с результатами экспертных исследований в
данный том включены результаты статистического анализа
и обработки рыночных данных по ценам продаж
(предложений) объектов производственно-складской
недвижимости, опубликованных в открытых электронных
средствах массовой информации. Это позволило
рассчитать некоторые рыночные соотношения для
объектов производственно-складской недвижимости по
тем ценообразующим параметрам, которые, как правило,
указываются в объявлениях с предложениями к продаже.
Кроме этого, статистический анализ и обработка данных
по ценам продаж (предложений), получаемых
непосредственно с рынка недвижимости, позволяет во
многих случаях установить влияние параметров объектов
недвижимости на их рыночную стоимость, оценить
текущее состояние рынка и увидеть тенденции и
проявившиеся тренды, а также определить, насколько
экспертные оценки отражают реалии рынка. К сожалению,
таким образом удалось получить весьма ограниченный
16
круг коэффициентов. Это связано с тем, что объявления о
продаже объектов недвижимости, имеющиеся в открытом
доступе, обычно плохо структурированы, объекты
продажи недостаточно полно описаны по параметрам
сравнения и, кроме того, содержат много ошибок. Поэтому
в справочнике рассчитаны только те коэффициенты, для
которых имелись исходные данные, необходимые для их
определения. Корректирующие коэффициенты по
остальным элементам сравнения были рассчитаны по
результатам обработки экспертных оценок. Кроме этого,
некоторые из показателей были получены обоими
методами для того, чтобы подтвердить корректность и
адекватность их расчета.
Кроме того, в данном издании был проведен
дополнительный анализ открытых источников на предмет
расчета стоимостных поправок, а также сопоставимости с
полученными нами результатами обработок данных.
Естественно, как экспертные, так и статистические
коэффициенты отражают усредненные соотношения и
связи между объектом оценки и объектами – аналогами.
Каждый новый случай оценки имеет свои особенности.
Поэтому не следует жестко ограничивать оценщика в
использовании им тех или иных значений параметров. В
справочнике представлен диапазон значений и приведены
сведения о статистическом распределении значений
внутри этих диапазонов. При этом вопрос о выборе
конкретных значений мы оставляем за оценщиком,
изучившим конкретный объект в конкретной ситуации.
Следует отметить, что указанные коэффициенты
могут различаться для объектов недвижимости,
относящихся к различным сегментам рынка. Сегментация
рынка и связанное с ним разделение объектов на группы и
соответственно отдельный расчет коэффициентов для
каждой из сформированных групп оправдан только в том
17
случае, если анализ данных и здравый смысл
подсказывают, что коэффициенты, относящиеся к
различным сегментам, различаются между собой. В
противном случае такое разделение не оправдано. Более
того, оно может привести к увеличению погрешности для
каждого из рассчитанных коэффициентов.
18
2. Краткие итоги практического
применения справочников
За 8 лет существования проекта по формированию
коллективных экспертных оценок и изданию
соответствующих справочно-методических материалов из
серии справочников оценщика недвижимости, не смотря
на то, что авторы не предпринимали существенных мер по
продвижению изданий, справочники получили широкое
распространение и признание специалистов в оценочной
области. Приведем некоторую статистику их
использования.
Справочники оценщика недвижимости активно
применяется оценщиками, работающими на территории
всей Российской Федерации, их приобрели оценщики
более чем из 350 городов, представляющих все
федеральные округа нашей страны и все территориальные
направления: от Калининграда до Владивостока и от
Воркуты до Дербента. Справочником также пользуются
оценщики из стран ближайшего зарубежья – Казахстана и
Белоруссии, поэтому ООО «Информ-оценка» планируется
составление и издание специальных справочных пособий,
адаптированных для этих стран. Отметим, что
анкетирование экспертов в оценочной области уже
проводится как в Белоруссии, так и в Казахстане.
Постоянными пользователями справочников
являются как крупные оценочные организации, в том
числе международные оценочные компании, так и
индивидуальные предприниматели.
Также используют справочники судебные эксперты
для собственных расчетов и проверки отчетов об оценке.
Кроме того, эксперты стали часто обращаться к авторам
справочника с просьбой подтвердить правомерность
19
применения оценщиками тех или иных корректировок и
характеристик рынка, взятых из справочников оценщика
недвижимости.
Сотрудники банковского сектора применяют
справочники для работ по оценке залоговой массы и
верификации отчетов, выполненных оценщиками.
Справочники рассылаются всем филиалам ПАО
«Сбербанк». Отметим, что справочники приобрели более
50 организаций, представляющих филиалы различных
банков, в том числе АО «Газпромбанк», АО
«Россельхозбанк», ПАО «БИНБАНК», АО «Кредит Европа
Банк», АО «Народный банк Казахстана» и другие. По
нашим данным, сотрудники залоговых служб рекомендуют
оценщикам использовать корректирующие коэффициенты,
опубликованные в справочниках, для обеспечения
сопоставимости итоговых результатов.
В число пользователей справочников входят
бюджетные организации федерального и регионального
значения из 57 различных субъектов Российской
Федерации, в том числе:
• государственные бюджетные учреждения по оценке,
образованные недавно в связи с изменениями в
области оценки и оспаривания кадастровой
стоимости организации;
• бюджетные учреждения «Бюро технической
инвентаризации»;
• бюджетные учреждения – областные фонды
имущества;
• федеральные бюджетные учреждения – лаборатории
судебной экспертизы Министерства юстиции
Российской Федерации;
• комитеты по управлению имуществом
администраций городов.
Как следует из отзывов пользователей
20
справочников, отчеты, выполненные с использованием
материалов справочника, в большинстве случаев
признаются заказчиками оценки, экспертами,
выполняющими экспертизу отчетов, кредитными
службами банков, комиссиями по оспариванию
кадастровой стоимости, муниципальными органами и
судами.
21
3. Источники исходной информации,
используемой при расчете
корректирующих коэффициентов и
других характеристик рынка
23
Категории (группы) городов,
представленные в справочнике
Таблица 1
№ Категории (группы) городов, по которым
группы использовались статистические данные и
данные экспертного опроса
1 Москва
2 Санкт-Петербург
3 города с численностью более 1 млн. чел. (кроме
г. Москва и г. Санкт-Петербург)
4 города с населением 500-1000 тыс. чел.
5 города с населением до 500 тыс. чел
24
Профессиональные оценщики и судебные эксперты
Рис. 1
25
Сотрудники банковских структур
Список населенных пунктов, сотрудники банковских
структур из которых участвовали в опросе
Таблица 3
Наименование населенного пункта
Белгород Краснодар Рязань
Брянск Курган Самара
Владивосток Курск Санкт-Петербург
Волгоград Липецк Саратов
Волгодонск Москва Тамбов
Вологда Наро-Фоминск Тверь
Воронеж Одинцово Тольятти
Екатеринбург Омск Тула
Ижевск Пермь Тюмень
Калуга Петрозаводск Улан - Удэ
Кострома Псков Уфа
Красногорск Ростов-на-Дону Химки
Челябинск
Ниже приведена гистограмма, отображающая
распределение экспертов-оценщиков, принявших участие в
анкетировании, по стажу работы в оценочной
деятельности.
26
Рис. 2
Приведенные гистограммы (см. рисунки 1, 2)
позволяют увидеть общий уровень квалификации
экспертов. Из гистограмм видно, что более 98% экспертов
(т.е. практически все) имеют стаж более 5 лет. Причем
около 90% экспертов с оценочным стажем более 7 лет,
50% работают в оценке более 10 лет. Таким образом,
наличие достаточного оценочного стажа у экспертов,
принявших участие в исследовании, служит основанием
для признания должного уровня их квалификации.
27
К физическим характеристикам, полученным в
результате обработки мнений экспертов, относятся
следующие:
− тип объекта;
− наличие отопления;
− наличие грузоподъемных механизмов;
− наличие холодильных камер;
− физическое состояние объекта;
− состояние отделки.
Некоторые другие характеристики
производственно-складских объектов, в частности, скидки
на торг для активного и неактивного рынков,
определенные на основании экспертного опроса, также
приведены в данном издании.
32
4. Представление результатов
статистической обработки и их
интерпретация
В результате статистической обработки
информации, полученной из анкет (либо из статистики
рынка), были определены обобщенные параметры рынка,
ожидания его участников и усредненные соотношения
между ценами подобных объектов, различающихся
отдельными характеристиками.
В части представления результатов обработки
данных экспертного опроса и статистических данных
шестое издание справочника полностью повторяет
предыдущие издания. Помимо этого, по некоторым
параметрам рынка недвижимости вводятся
дополнительные варианты отображения, в частности,
матрицы коэффициентов и графики зависимости.
В справочнике используются различные формы
представления результатов обработки:
− в виде точечных оценок;
− в виде матриц коэффициентов;
− в виде расширенных интервалов;
− в виде гистограмм;
− в виде табличных данных по категориям
городов;
− в виде зависимостей.
Исходя из конкретной ситуации и дополнительной
информации, которой располагает Оценщик, можно
использовать ту или иную форму.
33
4.1. Точечная оценка и доверительный
интервал
В качестве точечной оценки математического
ожидания (центра рассеивания) данных чаще всего
используется среднее всех данных. Рассчитанные средние
значения приведены в соответствующих таблицах. Как
известно, в силу ограниченности объема выборки такая
оценка не может обеспечить точное совпадение с
оцениваемым параметром. Поэтому в той же таблице
приведен доверительный интервал, отвечающий высокой
доверительной вероятности (0,95). Приведем фрагмент
одной из таблиц:
3
Отметим, что в справочнике приводятся корректирующие
коэффициенты на материал стен, рассчитанные двумя методами: на
основании экспертного и опроса и на основании анализа ответов
экспертов.
35
развитой промышленностью, также к объектам из
областного центра равен 0,74.
Однако в практике оценки требуются и другие
корректировки, например, отношение цен двух объектов,
один из которых находится в населенном пункте в
ближайшей окрестности областного центра, а другой в
райцентре с развитой промышленностью. Очевидно, такой
коэффициент легко может быть рассчитан при
использовании указанных выше двух коэффициентов. В
этом случае корректирующий коэффициент для перехода
от удельной стоимости сходных объектов-аналогов,
расположенных в райцентрах с развитой
промышленностью к удельной цене оцениваемого объекта
расположенного в ближайшей окрестности областного
центра, получается делением выше приведенных
коэффициентов:
К= 0,83/0,74 = 1,12
Эта нехитрая процедура может быть всегда
выполнена оценщиком. Тем не менее, выполняя просьбы
многих оценщиков, мы посчитали целесообразным
провести все эти расчеты и представить результаты в виде
матрицы, отражающей соотношение между всеми
объектами, различающимися по одному элементу
сравнения. Значения из матриц упрощают выбор
требуемых коэффициентов. Однако следует учитывать, что
при приближении к границам приведенных диапазонов
параметров сравнения происходят скачки численных
значений коэффициентов. В таких случаях можно
использовать непрерывные зависимости, заданные в виде
расчетных формул.
Следует отметить, что все расчеты выполнялись с
помощью программного приложения MS Excel без
округлений на промежуточных этапах. При этом, однако,
36
для удобства восприятия промежуточные результаты в
Справочнике приведены после округления. В связи с этим
возможны незначительные (в пределах погрешности)
расхождения параметров, рассчитанных на основе этих
промежуточных значений, и параметров, приведенных в
итоговых таблицах справочника.
37
параметра, оставив возможность окончательного выбора за
оценщиком.
Этот интервал в соответствии с метрологической
терминологией будем называть расширенным. В отличие
от доверительного расширенный интервал показывает
диапазон, в котором с высокой вероятностью (более 0,8)
находится значение соответствующей характеристики
(поправки, коэффициента и т. п.). По смыслу он близок к
толерантному интервалу. Эти интервалы приведены в виде
таблицы, пример которой показан ниже.
38
расширенного интервала. Обычно при сравнительном
анализе объекта оценки и объекта – аналога можно указать
факторы, которые чаще всего не учитываются как
элементы сравнения, однако оказывают влияние на
стоимость объекта оценки и объекта-аналога, а значит, и
на соотношение между ними. Наличие этих факторов
может в большей или меньшей степени влиять на это
соотношение. Это может быть учтено качественным
анализом этого влияния и соответствующим сдвигом
значения этого коэффициента относительно среднего
значения в соответствующую сторону. Поэтому, если по
этим дополнительным факторам не отмечено различие
между сопоставляемыми объектами, то в качестве
корректирующего коэффициента принимается его среднее
значение. Если у оценщика, есть основания считать, что
наличие данных факторов должно привести к увеличению
корректирующего коэффициента, то его следует сдвигать в
большую сторону, но не более чем до границы
расширенного интервала. То же самое можно сказать о
сдвиге в другую сторону. Так же следует действовать и в
отношении других характеристик, заданных в виде
расширенного интервала.
По элементам сравнения в соответствующих
параграфах Справочника приведены дополнительные
факторы, влияющие на выбор конкретного значения
корректировки внутри расширенного интервала.
4.4. Гистограммы
Мы исходим из того, что корректное использование
любой релевантной информации относительно объекта
оценки и/или рынка, к которому принадлежит объект
оценки, во многих случаях может повысить точность и
надежность результата оценки. Наибольшую информацию
о данных несут гистограммы. По существу, гистограмма
39
показывает предпочтения оценочного сообщества при
выборе тех или иных характеристик. Количественное
описание этих предпочтений в виде гистограммы дает
оценщику возможность более полно и обстоятельно
обосновать выбор того или иного значения параметра,
используемого в процессе оценки и соответственно
влияющего на результат.
Гистограмма наглядно показывает величину и
характер разброса исследуемой характеристики.
Основываясь на них, оценщик может аргументированно
делать свой выбор. Поскольку построение гистограмм
имеет смысл только, если имеется достаточно много
данных (не менее 150 значений), в книге приведены
гистограммы только на основе полных выборок по России
в целом. Так как гистограммы построены по достаточно
большому количеству данных, они позволяют увидеть
характер плотности распределения исследуемой
характеристики, интерпретируемой как случайная
величина. Продвинутые оценщики, знакомые с техникой
байесовской методологии, могут использовать
представленные гистограммы в качестве основы для
построения априорных распределений.
43
5. Сегментация производственно-
складской недвижимости
5.1. Объекты производственно-складской
недвижимости. Классификация
В соответствии с концепцией проекта все объекты
недвижимости так же, как и в предыдущем издании, по
своему функциональному назначению и схожести
ценообразующих факторов, и их влияния на стоимость
этих объектов, разделены на 4 основные группы.
− Производственно-складская недвижимость и
сходные типы объектов.
− Офисно-торговая недвижимость и сходные
типы объектов.
− Земельные участки.
− Жилая недвижимость.
В свою очередь каждая группа разделена на
подгруппы, каждая из которых представляет более узкий
сегмент рынка, в пределах которого сохраняются
постоянными основные характеристики рынка.
Ниже приводится классификация объектов
производственно-складского назначения и сходных типов
объектов.
1. Универсальные производственно-складские
объекты – объекты производственно-складского
назначения различных классов конструктивных
систем. В группу включены как отдельно стоящие
здания, комплексы зданий, так и помещения,
расположенные в них. Объекты советской или более
поздней постройки, которые могут быть
перепрофилированы в объекты другого назначения
(и складские, и производственные, и смешенные). В
соответствии с классификацией Knight Frank к
44
универсальным производственно-складским
объектам можно отнести также склады классов C и
D.
2. Специализированные высококлассные
складские объекты – высококлассные складские
объекты отличаются новизной постройки здания.
Расположение, отделка и оборудование таких
объектов должны отвечать следующим
требованиям: близость основных транспортных
артерий, возможность адаптации под любые виды
товара, высокая скорость оборота и наличие
гарантий сохранности грузов. Высококлассные
складские площади могут быть полностью
реконструированными с применением современных
материалов и технологий. В соответствии с
классификацией Knight Frank к высококлассным
складским объектам можно отнести склады классов
А и В.
3. Объекты, предназначенные для пищевого
производства – помещения, предназначенные для
пищевого производства, формируют особую группу
среди объектов производственно-складского
назначения, поскольку отличаются повышенными
требованиями, предъявляемыми к отделке и
коммуникациям данных помещений. Главная
особенность пищевого производства - наличие
оснащения и отделки помещения в соответствии с
санитарными и пожарными нормами безопасности
(общая качественная отделка помещения,
отсутствие быстро загрязняющихся поверхностей,
отделка плиткой, наличие вытяжек, эффективной
системы пожаротушения, соблюдение прочих
норм).
45
4. Специализированные объекты сельско-
хозяйственного назначения –
сельскохозяйственные постройки, используемые
для производства, хранения и первичной обработки
сельскохозяйственной продукции, которые могут
быть перепрофилированы под универсальные
производственно-складские объекты.
5. Объекты придорожного сервиса,
обслуживающие транспортные средства –
объекты, расположенные на придорожной полосе и
предназначенные для обслуживания транспортных
средств (станции технического обслуживания,
шиномонтажа, автосервисы, мойки), которые могут
быть перепрофилированы под универсальные
производственно-складские объекты.
В Справочнике предусмотрены коэффициенты
перехода от одного подкласса производственно-складской
недвижимости к другому (см. раздел 11.8).
46
Однако, как следует из установившейся оценочной
практики, в рамках сравнительного подхода можно
«привести» данные по ценам, относящиеся к одной
территории, к данным другой территории. Для этого
нужно располагать соответствующими корректирующими
коэффициентами, отражающими цены по однотипным
объектам в разных зонах.
Формирование таких зон и определение
коэффициентов, характеризующих соотношение цен
между различными зонами по всей территории Российской
Федерации, совершенно непосильная задача, если учесть,
что количество таких зон очень велико. Однако на данном
этапе представляется возможным в некоторой степени
решить эту проблему, формируя ограниченный набор
типовых зон, относительно которых можно предположить,
что соотношение цен между объектами недвижимости в
этих зонах примерно одинаковые для сходных городов и
областей РФ.
Другими словами, согласно этому предположению,
в качестве примерно одинаковых рассматриваются не
абсолютные значения цен недвижимости в разных городах
и других населенных пунктах, а соотношения цен
идентичных объектов недвижимости, расположенных в
каком-то смысле на подобных территориях. Основой
такого допущения является примерно одинаковый
механизм формирования цен в условиях конкурентного
рынка и подтверждающие его правомерность результаты
экспертного опроса оценщиков, работающих в различных
городах Российской Федерации
49
Город – сложный комплекс жилых и общественных
зданий, промышленных предприятий, коммунальных
сооружений, улиц и площадей, транспортных устройств,
мест отдыха, зеленых насаждений и водных пространств.
Каждый город имеет свои особенности, которые
определяются его историей, особенностями размещения
основных учреждений, уровнем развития разного рода
функциональных связей между различными территориями
города, уровнем доходов населения, инвестиционным
климатом и т. п. Поэтому задача формирования единых
для различных городов коэффициентов, характеризующих
соотношение цен объектов недвижимости в различных
зонах города, на первый взгляд кажется неразрешимой.
Тем не менее, анализируя структуру различных городов
России, можно увидеть некоторые предпосылки,
позволяющие в какой-то степени преодолеть эти
затруднения.
В качестве признаков, по которым может быть
осуществлена классификация территорий города,
используется совокупность факторов, определяющих
функциональный профиль соответствующей территории.
При этом решающую роль играют различные сочетания
промышленно-производственных, организационно-
культурных, транспортных, оздоровительных, научно-
производственных и некоторых других функций. Эти
факторы оказывают наибольшее значение на цены
недвижимости территории. Поэтому основу для
формирования ценовых зон составляет сходство
территорий по функциональному профилю.
Можно выделить типовые территории, характерные
для большинства больших городов России.
Так, в большинстве городов можно выделить
культурный и политический центр, в котором
сосредоточены обычно здания, где размещаются основные
50
городские службы. Здесь же часто находятся театры,
концертные залы, небольшие, но дорогие магазины,
наиболее престижные бизнес – центры. В то же время
здесь обычно не размещаются производственные здания,
базы и складские объекты. Обычно в этих районах
наиболее высокие арендные ставки в торговых и офисных
центрах. Чаще всего, здесь наиболее дорогая земля и
соответственно дорогая недвижимость.
Близко к ним по функциональному назначению и
архитектурным планам – центры административных
районов. В каждом таком центре обычно располагается
администрация района. Часто здесь располагаются
торгово-развлекательные центры районного значения.
Сюда же можно отнести территории крупных торговых
центров и бизнес - центров, рядом с которыми также
обычно сосредоточены транспортные узлы и
соответствующая инфраструктура, определяющая
активную жизнь города. Здесь обычно также высокие
арендные ставки и цены на объекты офисно-торговой
недвижимости.
Отдельно следует выделить районы, которые можно
рассматривать как моногорода, концентрирующиеся
вокруг большого промышленного комплекса,
представляющего собой одно или несколько предприятий
одной отрасли, либо смежных отраслей, связанных единой
технологической цепочкой. На этих территориях, кроме
основных производств, обычно размещаются объекты
логистики, крупные складские комплексы, часто
образованные посредством реконструкции
невостребованных цехов крупных заводов советского
времени.
Жилые микрорайоны старой советской застройки с
домами, получившими название – «хрущевка», и
девятиэтажными стандартными зданиями унылого типа -
51
образуют другую группу территорий. Обычно эти
территории включают магазины шаговой доступности,
комбинат бытовых услуг и другие объекты внутренней
инфраструктуры, обеспечивающие сносную жизнь ее
обитателям.
Другую ценовую категорию образуют объекты
недвижимости, возведенные в новых спальных районах,
построенных в постперестроечный период (начиная с 90-
х), из современных материалов. Они обычно строятся
отдельными кварталами и сразу же обеспечиваются
современной инфраструктурой. Эти районы занимают
большие территории. Для них характерно то, что они
приобретались достаточно обеспеченными людьми по
ценам, существенно более высоким, чем в спальных
районах советского периода. Учитывая, что они
характеризуются примерно одинаковыми факторами
ценообразования, такие кварталы могут быть объединены
в отдельную группу.
Наконец, земли, расположенные вдоль
транспортных артерий, проходящих по центру города,
автомобильных магистралей, соединяющих центры
административных районов, могут быть объединены в
отдельную группу. Сюда также могут быть отнесены
магистрали, по которым автомобили следуют в
направлении основных транспортных узлов города
(аэропорт, железнодорожный вокзал и т. п.). Вдоль и
вблизи таких магистралей обычно располагаются
автосалоны, официальные дилеры крупных
автомобильных компаний, крупнейшие торгово-
развлекательные центры, крупные специализированные
магазины, молы и т. п. Эта группа характеризуется тем,
что объекты недвижимости такого типа и земли с
разрешенным использованием под такие объекты имеют
высокие цены.
52
Зонирование территорий больших городов,
основанное на подобном анализе, приведено в виде
таблицы 6.
Естественно предположить, что соотношения цен
между объектами недвижимости и землями, находящимися
в рамках каждой из указанных в таблице территорий,
несмотря на существенное различие по среднему уровню
цен городов, примерно одинаковые. Анализ ответов
экспертов из 84 различных населенных пунктов4
подтверждает правомерность такой модели. Это дает
основание создать единый пакет коэффициентов
(мультипликаторов), который может быть использован в
качестве корректирующих коэффициентов в рамках
сравнительного подхода.
Классификация типовых территориальных зон в
пределах города
Таблица 6
Типовые зоны в пределах города код
Культурный и исторический Самый дорогой район; может I
центр включать зоны, находящиеся
в разных административных
районах города
Центры административных Территории бизнес- центров и II
районов города, зоны крупных торговых центров
точечной застройки
Спальные микрорайоны Кварталы застройки после 90- III
современной высотной х годов современными
застройки, жилые кварталы высокоэтажными зданиями)
Спальные микрорайоны Кварталы застройки до 90х IV
среднеэтажной застройки годов среднеэтажными
зданиями (6-9 этажей)
4
Общее количество населенных пунктов, эксперты из которых
приняли участие в опросе, в том числе оценщики и сотрудники
банковских структур. Полный перечень населенных пунктов приведен
в разделе 1.2
53
Типовые зоны в пределах города код
Окраины городов, Окраины городов, районы V
промзоны вокруг крупных
промпредприятий, промзоны,
территории старой застройки
Районы крупных Земли, расположенные вдоль VI
автомагистралей города VI транспортных артерий,
проходящих по центру города,
автомобильных магистралей,
соединяющих центры
административных районов
54
объекты недвижимости, присутствием на рынке
достаточного количества продавцов и покупателей,
конкуренцией и достаточно большим объемом
совершаемых сделок. Активный рынок включает
ликвидные объекты, характеризующиеся большим
спросом, прежде всего, объекты жилой, офисной и
торговой недвижимости, расположенные в больших
городах, объекты производственной и складской
недвижимости, находящиеся в крупных промышленных
центрах, земельные участки в зонах отдыха и другие
объекты, пользующиеся большим спросом.
Под неактивным понимается рынок,
характеризующийся низким уровнем торговой активности,
большим разбросом цен на подобные объекты
недвижимости, ограниченным количеством продавцов и
редкими сделками. Неактивный рынок включает объекты,
не пользующиеся спросом, прежде всего, коммерческие
объекты, находящиеся в отдаленных районах и небольших
населенных пунктах. Сюда могут быть отнесены
крупнейшие и дорогостоящие имущественные комплексы,
а также объекты недвижимости, характеризующиеся
крайне ограниченным количеством потенциальных
покупателей.
Следует отметить, что разделение на активные и
неактивные рынки достаточно условное. Не существует
какой-либо четкой границы между рынком, который
является активным, и неактивным рынком. Однако
существуют качественные признаки и выраженные в виде
чисел индикаторы, которые позволяют отнести
соответствующий сегмент к активному или неактивному
рынку.
Для определения активности рынка, к которому
относится объект оценки, оценщик должен выполнить
анализ рынка и установить объемы спроса и предложения,
55
разброс цен на объекты недвижимости и т.д. Только после
адекватного анализа рыночной информации оценщик
может принять решение относительно того, к какому
рынку следует отнести оцениваемый объект.
56
− Отношение количества заявок на покупку объектов
данной группы в рассматриваемом сегменте к
количеству предложений на продажу таких же
объектов в этом же сегменте.
− Отношение количества заявок на аренду объектов
данной группы в рассматриваемом сегменте к
количеству объявлений о сдаче в аренду таких же
объектов в этом же сегменте.
Для расчета этих индикаторов достаточно
определить сегмент рынка. С помощью фильтра на
соответствующей доске объявлений выделить все
объявления на продажу объектов данной группы.
Рассчитать их количество (в некоторых источниках
количество объявлений приводится, и расчетов не
требуется). Таким же образом определяется количество
заявок на приобретение в заданном сегменте и
рассчитывается их отношение.
Эти индикаторы в некоторой степени отражают
реальную ситуацию со спросом на рынке. Очевидно, что,
если на доске объявлений размещено много предложений
на продажу и отсутствуют заявки на приобретение, следует
ожидать, что активность рынка снижена (Рынок
покупателя). В противоположном случае, когда много
заявок на покупку, можно оценивать как ситуацию
повышенного спроса (Рынок продавца). Однако
практическое определение и последующее использование
этих индикаторов осложняется некоторыми моментами,
характерными для процессов информирования участников
рынка. Во-первых, имеется несколько крупных досок
объявлений, где участники рынка (чаще всего риелторы)
публикуют свои объявления. Анализ всех досок
представляется достаточно сложным, а если
ограничиваться одним-двумя источниками, то можно
57
пропустить важную информацию. Во-вторых, в
соответствии с установившимися традициями, в отличие
от продавцов, которые всегда, планируя продажу, дают
соответствующие объявления (напрямую или через
риелторов), покупатели чаще всего ограничиваются
просмотром объявлений о продаже, не выставляя в
открытые источники свои требования к объектам. Поэтому
даже в условиях преобладания на рынке покупателей
соотношение между объявлениями на продажу и на
покупку всегда в пользу первых.
Тем не менее, если контроль за отношением
количества предложений к заявкам на покупку
осуществлять в относительном выражении и по одному и
тому же источнику, этот индикатор позволяет увидеть
общую картину изменения баланса между спросом и
предложением как во времени, так и между различными
сегментами.
Также полезными индикаторами являются:
− Отношение количества предложений на аренду к
количеству предложений на продажу.
− Отношение количества заявок на аренду к
количеству заявок на покупку.
Рост значения первого индикатора показывает, что
собственники придерживают объекты недвижимости в
ожидании лучших времен, когда повысится спрос и цены
вырастут. Снижение второго индикатора указывает на то,
что оживает бизнес, и инвесторы предпочитают
приобрести объект, чем платить деньги за его аренду.
Средние значения индикаторов в различных
сегментах недвижимости для 114 городов и небольших
населенных пунктов приведены в таблицах и отражены
на графиках, приведенных в Справочнике оценщика
58
недвижимости «Характеристики рынка недвижимости для
расчета ликвидационной стоимости» [14].
Сопоставляя результаты расчета этих индикаторов
для сегмента рынка, которому принадлежит объект
оценки, можно формировать суждение об уровне
активности рынка и в соответствии с этим принимать
решение относительно того, каким образом
идентифицировать рынок: активный/неактивный.
Как указывалось выше, количество заявок на
покупку и на аренду не позволяет увидеть полную картину
спроса в данном сегменте, поскольку требования к
объекту, который желает приобрести потенциальный
инвестор, чаще всего достаточно размытые, и инвестор
обычно не ограничивает возможности инвестирования
конкретными характеристиками требуемого объекта. Более
информативным является индикатор, показывающий
количество просмотров каждого объявления на продажу
(на аренду). Если считать, что каждый потенциальный
покупатель просматривает те объявления, которые в
какой-то степени отвечают его требованиям, то количество
запросов по каждому выставленному на продажу (аренду)
объекту недвижимости отражает реальной спрос на
объекты с такими характеристиками. Действительно, если
выставленный на продажу объект не привлек к себе
внимания достаточного количества покупателей, то вряд
ли стоит ожидать, что такой объект будет продан быстро.
Справедливо и обратное утверждение: большое
количество просмотров свидетельствует о повышенном
интересе к этому объекту со стороны покупателей. Для
такого объекта следует принять параметры, относящиеся к
активному рынку.
Поэтому при определении объема спроса
полезными являются следующие индикаторы:
59
− Абсолютное количество просмотров группы
объектов со сходными характеристиками.
− Отношение количества просмотров к
количеству предложений для объектов,
которые характеризуются сходными
параметрами.
Выполняя анализ количества просмотров объектов
данного типа, можно уточнить представления об
активности рынка и принять более правильное решение
относительно того, какой рынок имеет место: активный
или неактивный.
Важная информация. Для определения
активности рынка, к которому относится объект
оценки, оценщик должен выполнить анализ рынка и
установить объемы спроса и предложения, разброс цен на
объекты недвижимости и т.д. Только после адекватного
анализа рыночной информации оценщик может принять
решение относительно того, к какому рынку следует
отнести оцениваемый объект.
60
6. Требования Федеральных стандартов
к информации, используемой при
составлении отчета об оценке, и их
учет в Справочнике
Поскольку представленная в справочнике
информация используется оценщиками при подготовке
отчетов об оценке, она должна удовлетворять требованиям
к информации, используемой при проведении оценки,
сформулированным в Федеральных стандартах. Покажем,
что все требования ФСО в части, относящейся к
используемой информации, в справочнике удовлетворены.
65
7. Общие положения и правила расчета
и внесения корректировок при оценке
недвижимости
Определение рыночной стоимости объекта
недвижимости – это трудоемкий процесс, основанный на
анализе внутренних и внешних экономических
взаимосвязей объекта. При реализации любого из трех
классических подходов к оценке: затратного,
сравнительного и доходного - используется рыночная
информация в том или ином виде. В процессе оценки
необходимо проводить первичный анализ подобной
рыночной информации и учитывать тенденции рынка при
составлении отчета об оценке.
Сравнительный подход 5 из всех
вышеперечисленных, как правило, наиболее полно
отражает текущее состояние рынка (в частности, того
сегмента, к которому относится объект оценки), его
конъюнктуру. Сравнительный подход основывается на
принципах замещения, сбалансированности и спроса и
предложения.
Суть метода сводится к тому, чтобы найти из числа
недавно проданных или выставленных на продажу
объектов недвижимости достаточное количество
объектов, сопоставимых по ценообразующим
факторам с объектом оценки (ФСО №7 [5, п.22,б]).
5
«Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости
объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с
объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется
информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей
оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным
экономическим, материальным, техническим и другим
характеристикам, определяющим его стоимость», источник: ФСО №1,
п.14 [2]
66
Отметим, что применение данного подхода
возможно при условии, что оцениваемый
производственно-складской объект не является
уникальным и в распоряжении оценщика имеется
достаточно полная информация об объектах-аналогах, в
том числе и по всем ценообразующим параметрам, по
которым будет производиться сравнение. Объекты-аналоги
должны относиться к одному и тому же сегменту, и сделки
с ними должны осуществляться на типичных для данного
сегмента условиях.
67
− условия финансирования состоявшейся или
предполагаемой сделки (вид оплаты, условия
кредитования, иные условия);
− условия продажи (нетипичные для рынка
условия, сделка между аффилированными
лицами, иные условия);
− условия рынка (изменения цен за период между
датами сделки и оценки, скидки к ценам
предложений, иные условия);
− вид использования и (или) зонирование;
− местоположение объекта;
− физические характеристики объекта, в том
числе свойства земельного участка, состояние
объектов капитального строительства,
соотношение площади земельного участка и
площади его застройки, иные характеристики;
− экономические характеристики (уровень
операционных расходов, условия аренды,
состав арендаторов, иные характеристики);
− наличие движимого имущества, не связанного с
недвижимостью;
− другие характеристики (элементы), влияющие
на стоимость.
Далее каждый объект-аналог сравнивается с
производственно-складским объектом, являющимся
объектом оценки по ценообразующим факторам и
удельный показатель корректируется по выявленным
различиям с тем, чтобы приблизить объект-аналог по
своим характеристикам к объекту оценки.
69
Нетрудно показать, что при соотношении между
ценами объектов А и В, указанными в примере, цена
объекта В будет больше цены объекта А на 25%. Расчет
осуществляется следующим очевидным способом:
СВ = СА* (1/0,8) = СА*1,25
Таким образом, утверждение:
72
Важная информация. Следует обратить
внимание, что коэффициенты, характеризующие
значимость фактора, не предназначены для уточнения
или расчета корректировок. Приведенные значения
факторов значимости могут быть использованы для
выделения основных ценообразующих факторов в
исследуемом сегменте рынка, а также для
идентификации сегмента рынка, к которому может
быть отнесен объект оценки.
Следует учитывать, что данные коэффициенты
значимости рассчитывались как усредненные по всей
России мнения экспертов-оценщиков. Более точный учет
влияния каждого ценообразующего фактора может быть
обеспечен путем анализа рыночных данных
73
9. Характеристики населенного пункта, в
котором находится объект
Предварительные замечания
В данном издании Справочника (как и в прошлом)
приведены территориальные коэффициенты, которые
позволяют переносить информацию от объектов –
аналогов к оцениваемому объекту в случаях, когда они
находятся в различных населенных пунктах. Такие
коэффициенты актуальны для оценки объектов в условиях
дефицита информации. С такой ситуацией оценщик
сталкивается при оценке объектов производственно-
складской недвижимости в отдаленных районах, а также в
случаях, когда приходится иметь дело с объектами оценки
неактивных рынков. Основная информация о типовых
территориальных зонах приведена в разделе 5.2.
Конкретные территориальные коэффициенты приведены в
соответствующих разделах 9.1 и 10.1. данного издания
Справочника.
Следует особо отметить, что согласно ФСО №7,
п.11, б) «Если рынок недвижимости неразвит и данных,
позволяющих составить представление о ценах сделок и
(или) предложений с сопоставимыми объектами
недвижимости, недостаточно, допускается расширить
территорию исследования за счет территорий, схожих
по экономическим характеристикам с местоположением
оцениваемого объекта». Для реализации этого пункта в
Справочнике приведены результаты исследований влияния
на цены производственно-складских объектов
недвижимости экономических характеристик городов, в
том числе: статуса населенного пункта, численности
населения и среднего уровня заработной платы в
соответствующем населенном пункте.
74
Данные зависимости строились на основании
абсолютных ценовых значений на объекты недвижимости,
которые предоставляли составителям сборника участники
опроса относительно того города, в котором они работают.
При этом значения удельных цен и арендных ставок,
полученные от двух групп экспертов: оценщиков и
сотрудников банковских структур - были объединены в
одну выборку. На основании этих зависимостей были
составлены матрицы поправочных коэффициентов,
которыми можно пользоваться при корректировке цен и
арендных ставок объектов-аналогов, расположенных в
различных городах по отношению к городу объекта
оценки. При этом, однако, в случае значительного
различия между социально-экономическими
характеристиками городов приведенными матрицами
коэффициентов и зависимостями для целей корректировки
цен и ставок объектов-аналогов пользоваться не
рекомендуется.
75
исследования можно также использовать при подборе
аналогов, расширяя территорию возможных мест их
нахождения. При этом, однако, для использования данных
матриц в качестве корректирующих коэффициентов
следует проводить дополнительный анализ рынка. Не
рекомендуется использовать приведенные коэффициенты
и зависимости для приведения цен объектов-аналогов к
объектам оценки, если они расположены в городах,
которые существенно различаются между собой по
численности населения или по среднему уровню доходов
населения.
Авторы отмечают, что использование
корректирующего коэффициента, большего по значению,
чем ±30%, может говорить о таком существенном
различии между населенными пунктами. Использование
объектов-аналогов в этих населенных пунктах не
рекомендуется.
76
Важная информация. Авторы Справочника особо
отмечают, что результаты исследований зависимостей
цен от численности, средней заработной платы
позволяют производить корректировку по параметрам
сравнения, которые являются экономическими
характеристиками местоположения. Проведение
корректировки возможно и в том случае, когда в качестве
аналогов к объекту оценки используются объекты,
расположенные в одной и той же территориальной зоне
(в соответствии с элементом сравнения «статус
населенного пункта»), но в разных населенных пунктах.
Кроме того, возможно проведение совместно двух
корректировок: на статус населенного пункта и на
местоположение внутри одной территориальной зоны с
использованием зависимостей (по численности или
заработной плате). Все это позволит увеличить
точность расчетов. Это особенно важно, когда объект
оценки располагается в удаленном районе, и данных по
прямым объектам-аналогам крайне мало.
77
концепцией Справочника значения коэффициентов
приводятся в виде интервалов и гистограмм, отражающих
их распределение внутри интервалов, а также данные по
городам России. При выборе конкретного значения
корректировки для каждой типовой зоны следует
учитывать и другие факторы, которые также оказывают
влияние на соотношение цен. Данные факторы приводятся
после справочной информации.
Важная информация. При обработке по
конкретным городам, в случае, когда по городу данных
было недостаточно, соответствующие городу строки не
заполнены, однако для удобства пользования нумерация
городов не изменялась. При оценке объектов, находящихся
в городах, по которым отсутствуют конкретные данные,
мы рекомендуем пользоваться обобщенными данными по
РФ в целом.
78
Значения территориальных коэффициентов,
усредненные по городам России, и границы
доверительных интервалов
Таблица 8
Отношение цен Среднее Доверительный
производственно-складских значение интервал
объектов по районам области по
отношению к областному центру
Удельная цена
Областной центр 1,00 1,00 1,00
Населенные пункты в ближайшей 0,83 0,82 0,84
окрестности областного центра
Райцентры с развитой 0,74 0,72 0,75
промышленностью
Райцентры сельскохозяйственных 0,62 0,60 0,64
районов
Прочие населенные пункты 0,51 0,49 0,53
Удельная арендная ставка
Областной центр 1,00 1,00 1,00
Населенные пункты в ближайшей 0,83 0,81 0,84
окрестности областного центра
Райцентры с развитой 0,74 0,73 0,75
промышленностью
Райцентры сельскохозяйственных 0,62 0,60 0,64
районов
Прочие населенные пункты 0,51 0,49 0,53
79
Границы расширенного интервала значений
территориальных коэффициентов
Таблица 9
Отношение цен Среднее Расширенный
производственно-складских значение интервал
объектов по районам области по
отношению к областному центру
Удельная цена
Областной центр 1,00 1,00 1,00
Населенные пункты в ближайшей 0,83 0,77 0,89
окрестности областного центра
Райцентры с развитой 0,74 0,67 0,81
промышленностью
Райцентры сельскохозяйственных 0,62 0,55 0,69
районов
Прочие населенные пункты 0,51 0,42 0,59
Удельная арендная ставка
Областной центр 1,00 1,00 1,00
Населенные пункты в ближайшей 0,83 0,76 0,89
окрестности областного центра
Райцентры с развитой 0,74 0,67 0,81
промышленностью
Райцентры сельскохозяйственных 0,62 0,55 0,69
районов
Прочие населенные пункты 0,51 0,42 0,59
80
Матрицы коэффициентов
Таблица 10
цены аналог
I II III IV V
I 1,00 1,20 1,36 1,61 1,98
объект
оценки
Таблица 11
ставки аналог
I II III IV V
I 1,00 1,21 1,35 1,61 1,97
объект
оценки
81
Гистограммы
Территориальные коэффициенты для цен предложений.
Населенные пункты в ближайшей окрестности областного
центра по отношению к областному центру
50%
40%
Частота наблюдений, %
30%
20%
10%
0%
<0,8 0,8-0,85 0,85-0,9 0,9-0,95 >0,95
Корректирующий коэффициент
Рис. 3.
Территориальные коэффициенты для арендных ставок.
Населенные пункты в ближайшей окрестности областного
центра по отношению к областному центру
50%
40%
Частота наблюдений, %
30%
20%
10%
0%
<0,8 0,8-0,85 0,85-0,9 0,9-0,95 >0,95
Корректирующий коэффициент
Рис. 4.
82
Территориальные коэффициенты для цен предложений.
Райцентры с развитой промышленностью по отношению к
областному центру
50%
40%
Частота наблюдений, %
30%
20%
10%
0%
<0,7 0,7-0,75 0,75-0,8 0,8-0,85 >0,85
Корректирующий коэффициент
Рис. 5.
Территориальные коэффициенты для арендных ставок.
Райцентры с развитой промышленностью по отношению к
областному центру
40%
30%
Частота наблюдений, %
20%
10%
0%
<0,7 0,7-0,75 0,75-0,8 0,8-0,85 0,85-0,9 >0,9
Корректирующий коэффициент
Рис. 6.
83
Территориальные коэффициенты для цен предложений.
Райцентры сельскохозяйственных районов по отношению к
областному центру
40%
Частота наблюдений, %
30%
20%
10%
0%
<0,6 0,6-0,65 0,65-0,7 0,7-0,75 >0,75
Корректирующий коэффициент
Рис. 7.
Территориальные коэффициенты для арендных ставок.
Райцентры сельскохозяйственных районов по отношению к
областному центру
40%
Частота наблюдений, %
30%
20%
10%
0%
<0,6 0,6-0,65 0,65-0,7 0,7-0,75 >0,75
Корректирующий коэффициент
Рис. 8.
84
Территориальные коэффициенты для цен предложений.
Прочие населенные пункты по отношению к областному
центру
50%
40%
Частота наблюдений, %
30%
20%
10%
0%
<0,4 0,4-0,5 0,5-0,6 0,6-0,7 >0,7
Корректирующий коэффициент
Рис. 9.
Территориальные коэффициенты для арендных ставок.
Прочие населенные пункты по отношению к областному
центру
50%
40%
Частота наблюдений, %
30%
20%
10%
0%
<0,4 0,4-0,5 0,5-0,6 0,6-0,7 >0,7
Корректирующий коэффициент
Рис. 10.
85
Значения территориальных коэффициентов и границы
интервалов по отдельным городам 6
Таблица 12
Территориальные коэффициенты для цен предложений.
Населенные пункты в ближайшей окрестности областного центра
по отношению к областному центру
№ Категория городов Среднее Расширенный интервал
значение
1 Москва 0,83 0,78 0,88
2 Санкт-Петербург - - -
3 города с численностью 0,84 0,79 0,88
более 1 млн. чел. (кроме г.
Москва и г. Санкт-
Петербург)
4 города с населением 500- 0,83 0,78 0,88
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов выше среднего
5 города с населением 500- 0,83 0,78 0,87
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов ниже среднего
6 города с населением до 500 0,83 0,78 0,87
тыс. чел. и уровнем доходов
выше среднего
7 города с населением до 500 0,83 0,79 0,87
тыс. чел. и уровнем доходов
ниже среднего
8 Курортные регионы - - -
9 Дальневосточные регионы 0,81 0,76 0,87
6
В случае, когда по категории городов данных для обработки было
недостаточно, соответствующие строки не заполнены, однако, для
удобства пользования, нумерация категорий не изменялась. При
оценке объектов, находящихся в той категории городов, по которой
отсутствуют конкретные данные, мы рекомендуем пользоваться
обобщенными данными по РФ в целом.
86
Значения территориальных коэффициентов и границы
интервалов по отдельным городам
Таблица 13
Территориальные коэффициенты для арендных ставок.
Населенные пункты в ближайшей окрестности областного центра
по отношению к областному центру
№ Категория городов Среднее Расширенный интервал
значение
1 Москва 0,83 0,78 0,89
2 Санкт-Петербург - - -
3 города с численностью 0,84 0,79 0,88
более 1 млн. чел. (кроме г.
Москва и г. Санкт-
Петербург)
4 города с населением 500- 0,83 0,78 0,88
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов выше среднего
5 города с населением 500- 0,83 0,78 0,87
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов ниже среднего
6 города с населением до 500 0,82 0,77 0,87
тыс. чел. и уровнем доходов
выше среднего
7 города с населением до 500 0,83 0,79 0,87
тыс. чел. и уровнем доходов
ниже среднего
8 Курортные регионы - - -
9 Дальневосточные регионы 0,81 0,75 0,87
87
Значения территориальных коэффициентов и границы
интервалов по отдельным городам
Таблица 14
Территориальные коэффициенты для цен предложений.
Райцентры и поселки городского типа с развитой
промышленностью по отношению к областному центру
№ Категория городов Среднее Расширенный интервал
значение
1 Москва 0,75 0,69 0,81
2 Санкт-Петербург - - -
3 города с численностью 0,75 0,70 0,80
более 1 млн. чел. (кроме г.
Москва и г. Санкт-
Петербург)
4 города с населением 500- 0,75 0,70 0,80
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов выше среднего
5 города с населением 500- 0,75 0,69 0,80
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов ниже среднего
6 города с населением до 500 0,75 0,70 0,80
тыс. чел. и уровнем доходов
выше среднего
7 города с населением до 500 0,75 0,70 0,80
тыс. чел. и уровнем доходов
ниже среднего
8 Курортные регионы - - -
9 Дальневосточные регионы 0,74 0,69 0,80
88
Значения территориальных коэффициентов и границы
интервалов по отдельным городам
Таблица 15
Территориальные коэффициенты для арендных ставок.
Райцентры и поселки городского типа с развитой
промышленностью по отношению к областному центру
№ Категория городов Среднее Расширенный интервал
значение
1 Москва 0,75 0,69 0,81
2 Санкт-Петербург - - -
3 города с численностью 0,75 0,70 0,80
более 1 млн. чел. (кроме г.
Москва и г. Санкт-
Петербург)
4 города с населением 500- 0,74 0,69 0,79
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов выше среднего
5 города с населением 500- 0,75 0,69 0,80
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов ниже среднего
6 города с населением до 500 0,76 0,71 0,81
тыс. чел. и уровнем доходов
выше среднего
7 города с населением до 500 0,75 0,70 0,80
тыс. чел. и уровнем доходов
ниже среднего
8 Курортные регионы - - -
9 Дальневосточные регионы 0,74 0,69 0,80
89
Значения территориальных коэффициентов и границы
интервалов по отдельным городам
Таблица 16
Территориальные коэффициенты для цен предложений.
Райцентры поселки городского типа сельскохозяйственных
районов по отношению к областному центру
№ Категория городов Среднее Расширенный интервал
значение
1 Москва 0,62 0,56 0,68
2 Санкт-Петербург - - -
3 города с численностью 0,63 0,58 0,69
более 1 млн. чел. (кроме г.
Москва и г. Санкт-
Петербург)
4 города с населением 500- 0,63 0,57 0,68
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов выше среднего
5 города с населением 500- 0,62 0,57 0,68
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов ниже среднего
6 города с населением до 500 0,65 0,59 0,71
тыс. чел. и уровнем доходов
выше среднего
7 города с населением до 500 0,63 0,58 0,68
тыс. чел. и уровнем доходов
ниже среднего
8 Курортные регионы - - -
9 Дальневосточные регионы 0,63 0,57 0,69
90
Значения территориальных коэффициентов и границы
интервалов по отдельным городам
Таблица 17
Территориальные коэффициенты для арендных ставок.
Райцентры поселки городского типа сельскохозяйственных
районов по отношению к областному центру
№ Категория городов Среднее Расширенный интервал
значение
1 Москва 0,62 0,56 0,68
2 Санкт-Петербург - - -
3 города с численностью 0,63 0,58 0,69
более 1 млн. чел. (кроме г.
Москва и г. Санкт-
Петербург)
4 города с населением 500- 0,63 0,57 0,68
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов выше сред него
5 города с населением 500- 0,62 0,57 0,68
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов ниже среднего
6 города с населением до 500 0,64 0,59 0,70
тыс. чел. и уровнем доходов
выше среднего
7 города с населением до 500 0,63 0,58 0,68
тыс. чел. и уровнем доходов
ниже среднего
8 Курортные регионы - - -
9 Дальневосточные регионы 0,60 0,55 0,66
91
Значения территориальных коэффициентов и границы
интервалов по отдельным городам
Таблица 18
Территориальные коэффициенты для цен предложений.
Прочие населенные пункты по отношению к областному центру
№ Категория городов Среднее Расширенный интервал
значение
1 Москва 0,50 0,42 0,58
2 Санкт-Петербург - - -
3 города с численностью 0,50 0,44 0,56
более 1 млн. чел. (кроме г.
Москва и г. Санкт-
Петербург)
4 города с населением 500- 0,51 0,44 0,58
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов выше среднего
5 города с населением 500- 0,50 0,44 0,56
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов ниже среднего
6 города с населением до 500 0,52 0,45 0,58
тыс. чел. и уровнем доходов
выше среднего
7 города с населением до 500 0,50 0,44 0,56
тыс. чел. и уровнем доходов
ниже среднего
8 Курортные регионы - - -
9 Дальневосточные регионы 0,49 0,41 0,56
92
Значения территориальных коэффициентов и границы
интервалов по отдельным городам
Таблица 19
Территориальные коэффициенты для арендных ставок.
Прочие населенные пункты по отношению к областному центру
№ Категория городов Среднее Расширенный интервал
значение
1 Москва 0,50 0,42 0,58
2 Санкт-Петербург - - -
3 города с численностью 0,50 0,44 0,57
более 1 млн. чел. (кроме г.
Москва и г. Санкт-
Петербург)
4 города с населением 500- 0,51 0,43 0,58
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов выше среднего
5 города с населением 500- 0,50 0,44 0,56
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов ниже среднего
6 города с населением до 500 0,52 0,45 0,58
тыс. чел. и уровнем доходов
выше среднего
7 города с населением до 500 0,50 0,44 0,56
тыс. чел. и уровнем доходов
ниже среднего
8 Курортные регионы - - -
9 Дальневосточные регионы 0,50 0,43 0,57
93
Дополнительные факторы,
влияющие на выбор конкретного значения
корректировки внутри расширенного интервала
− спрос на подобные объекты в месте расположения
объекта;
− трафик в месте положения объекта;
− год постройки здания;
− конструктивные особенности здания;
− технические и инженерные системы здания;
− характеристики земельного участка и
благоустройство территории;
− прочие характеристики (наличие административно-
офисной части, наличие системы управления
здания, наличие дополнительных удобств на
территории комплекса).
94
9.2. Элемент сравнения – численность
населенного пункта
На основании данных об удельных ценах
предложений производственно-складских объектов в более
чем в 50 городах России были построены зависимости цен
предложений и арендных ставок на производственно-
складские объекты от численности населенного пункта,
которые послужили основой для расчета соответствующих
матриц поправочных коэффициентов. В качестве модели
использовалась степенная зависимость. Обработка данных
в качестве предварительного этапа включала процедуру
стратификации (группировку, расслоение) данных. Страты
формировались путем объединения данных в пределах
последовательно расположенных интервалов цен.
Интервалы цен рассчитывались, исходя из
логарифмического масштаба.
Ниже приведены зависимости цен предложений и
арендных ставок на объекты производственно-складской
недвижимости от численности населенного пункта,
построенные по результатам экспертного опроса, а также
матрицы корректирующих коэффициентов, рассчитанные
на основе этих зависимостей.
Для того чтобы данные для различных групп
объектов производственно-складского назначения были
сопоставимы между собой, для каждой группы выбран и
кратко описан типовой (базовый) объект.
95
Типовые (базовые) объекты
Таблица 20
№ Наименование группы Базовые объекты группы
1 Специализированные Одноэтажное складское здание из
высококлассные металлоконструкций и сэндвич-
складские объекты панелей прямоугольной формы
класса А 10000 к.м, отвечающие всем
требованиям складских объектов
класса "А", в хорошем состоянии,
отличающиеся новизной постройки.
Пол высокоточный бетонный
обеспыленный на отметке 1,2 м.
Спринклерная система
пожаротушения, пожарная
сигнализация. Плотность застройки
участка до 55%.
Асфальтированная
благоустроенная территория.
Площадки для маневра и стоянки
большегрузной техники. Наличие
подсобных и офисных помещений,
расположение в районе крупных
магистралей
2 Специализированные Современное каркасное
высококлассные одноэтажное здание общей
складские объекты площадью 5000 кв.м, отвечающие
класса В всем требованиям складских
объектов класса "B" в хорошем
состоянии. Полы антипыль, высота
потолков 9м. На территории
действующая ж/д ветка. Имеется
административно-бытовая часть.
Зем. участок 2,5 Га
96
Таблица 20 (продолжение)
№ Наименование группы Базовые объекты группы
3 Универсальные Отапливаемые производственно-
производственно- складские помещения класса "C",
складские объекты площадью до 1000 кв.м. в хорошем
состоянии, а также объекты
советской или более поздней
застройки
4 Объекты, Отапливаемые производственные
предназначенные для помещение площадью до 1000
пищевого производства. кв.м, удовлетворяющее всем
требованиям к пищевым
производствам, в хорошем
состоянии.
5 Специализированные Отапливаемые производственные
объекты помещения площадью до 1000
сельскохозяйственного кв.м, предназначенные для
назначения сельскохозяйственного
производства
6 Объекты придорожного Отапливаемые помещения
сервиса площадью до 500 кв.м,
находящиеся на станциях
технического обслуживания
автомобилей, в хорошем состоянии
97
В данном Справочнике приводятся только те
зависимости, переменные в которых, по мнению авторов,
показывают наибольшую корреляцию. В случае если
зависимости не были выявлены, то они, соответственно,
здесь не приводятся.
Важная информация. Не рекомендуется
использовать приведенные коэффициенты и зависимости
для приведения цен/арендных ставок объектов-аналогов к
объектам оценки, если они расположены в городах,
которые существенно различаются между собой по
численности населения. Выделенные в матрицах серым
цветом значения корректировок следует использовать в
крайних случаях и с особой осторожностью.
На графиках, приведенных ниже, (см. рис. 11-20)
по оси ординат (y) отображаются относительные удельные
цены предложений/удельные арендные ставки, а по оси
абсцисс (x) отображается численность населения в
населенном пункте (тыс. чел). При этом относительные
цены предложений/арендные ставки определялись как
отношение абсолютных значений цен
предложений/арендных ставок к среднему значению по
всей соответствующей выборке.
Матрицы коэффициентов, отражающие
зависимость удельной цены и удельной арендной ставки
на производственно-складские объекты от численности
населенного пункта, рассчитанные по данным опроса
экспертов-оценщиков и экспертов-сотрудников
банковских структур приводятся в таблицах 21-32.
98
1. Специализированные высококлассные складские
объекты класса А
1,10
1,00
0,90
0,80
y = 0,25x0,20
R² = 0,96
0,70
0,60
0,50
0,40
0,30
0 200 400 600 800 1000 1200
Численность населения, тыс. чел.
Рис. 11.
Зависимость удельной арендной ставки объекта из группы
1. Специализированные высококлассные складские
объекты класса А от численности населения
Относительная удельная арендная ставка
1,20
1,10
1,00
руб./кв.м
y = 0,41x0,13
0,90
R² = 0,92
0,80
0,70
0,60
0 200 400 600 800 1000 1200 1400
Численность населения, тыс. чел.
Рис. 12.
99
2. Специализированные высококлассные складские
объекты класса В
1,10
1,00
0,90
y = 0,49x0,11
R² = 0,82
0,80
0,70
0,60
0,50
0,40
0 200 400 600 800 1000 1200 1400
Численность населения, тыс. чел.
Рис. 13.
Зависимость удельной арендной ставки объекта из группы
2. Специализированные высококлассные складские
объекты класса B от численности населения
Относительная удельная арендная ставка
1,00
0,90
0,80
y = 0,34x0,14
R² = 0,97
руб./кв.м
0,70
0,60
0,50
0,40
0 200 400 600 800 1000 1200 1400
Численность населения, тыс. чел.
Рис. 14.
100
3. Универсальные производственно-складские объекты
1,10
1,00
0,90
y = 0,29x0,17
0,80
R² = 0,93
0,70
0,60
0,50
0,40
0 200 400 600 800 1 000 1 200 1 400
Численность населения, тыс. чел.
Рис. 15.
Зависимость удельной арендной ставки объекта из группы
3. Универсальные производственно-складские объекты от
численности населения
Относительная удельная арендная ставка
1,10
1,00
0,90
0,80 y = 0,30x0,17
руб./кв.м
0,70 R² = 0,97
0,60
0,50
0,40
0,30
0,20
0 200 400 600 800 1 000 1 200 1 400
Численность населения, тыс. чел.
Рис. 16.
101
4. Объекты, предназначенные для пищевого
производства
Зависимость удельной цены объекта из группы
4. Объекты, предназначенные для пищевого производства
от численности населения
1,10
Относительная удельная цена, руб./кв.м
1,00
0,90
y = 0,32x0,17
R² = 0,97
0,80
0,70
0,60
0 200 400 600 800 1000 1200 1400
Численность населения, тыс. чел.
Рис.17.
Зависимость удельной арендной ставки объекта из группы
4. Объекты, предназначенные для пищевого производства
от численности населения
Относительная удельная арендная ставка
1,10
1,00
y = 0,69x0,06
руб./кв.м
0,90
R² = 0,94
0,80
0,70
0 200 400 600 800 1000 1200 1400
Численность населения, тыс. чел.
Рис. 18.
102
5. Специализированные объекты сельскохозяйственного
назначения
Зависимость удельной цены объекта из группы
5. Специализированные объекты сельскохозяйственного
назначения от численности населения
1,30
Относительная удельная цена, руб./кв.м
1,20
1,10
1,00
0,90
y = 0,31x0,18
0,80
R² = 0,96
0,70
0,60
0,50
0,40
0 200 400 600 800 1000 1200 1400
Численность населения, тыс. чел.
Рис. 19.
Зависимость удельной арендной ставки объекта из группы
5. Специализированные объекты сельскохозяйственного
назначения от численности населения
Относительная удельная арендная ставка
1,20
1,10
1,00
0,90
y = 0,33x0,17
руб./кв.м
0,80
R² = 0,98
0,70
0,60
0,50
0,40
0,30
0 200 400 600 800 1000 1200 1400
Численность населения, тыс. чел.
Рис. 20.
103
6. Объекты придорожного сервиса, обслуживающие
транспортные средства
1,10
1,00
y = 0,55x0,10
0,90
R² = 0,91
0,80
0,70
0,60
0,50
0 200 400 600 800 1000 1200 1400
Численность населения, тыс. чел.
Рис. 21.
Зависимость удельной арендной ставки объекта из группы
6. Объекты придорожного сервиса от численности
населения
Относительная удельная арендная ставка
1,20
1,10
1,00
руб./кв.м
0,90
y = 0,47x0,12
R² = 0,89
0,80
0,70
0,60
0 200 400 600 800 1000 1200 1400
Численность населения, тыс. чел.
Рис. 22.
104
Корректирующие коэффициенты для удельной цены при различной численности населения в
городах расположения объекта оценки и объекта аналога.
1. Специализированные высококлассные складские объекты класса А
Таблица 21
Город расположения объекта аналога
Численность, 1400 -
15-25 25-40 40-60 60-90 90-135 135-200 200-280 280-420 420-630 630-950 950-1400
тыс. чел. 2100
15-25 1,00 0,92 0,85 0,78 0,72 0,67 0,61 0,57 0,52 0,48 0,44 0,41
Город расположения
25-40 1,08 1,00 0,92 0,85 0,78 0,72 0,67 0,61 0,57 0,52 0,48 0,44
объекта оценки
40-60 1,18 1,08 1,00 0,92 0,85 0,78 0,72 0,67 0,61 0,57 0,52 0,48
60-90 1,28 1,18 1,08 1,00 0,92 0,85 0,78 0,72 0,67 0,61 0,57 0,52
90-135 1,38 1,28 1,18 1,08 1,00 0,92 0,85 0,78 0,72 0,67 0,61 0,57
135-200 1,50 1,38 1,28 1,18 1,08 1,00 0,92 0,85 0,78 0,72 0,67 0,61
200-280 1,63 1,50 1,38 1,28 1,18 1,08 1,00 0,92 0,85 0,78 0,72 0,67
280-420 1,76 1,63 1,50 1,38 1,28 1,18 1,08 1,00 0,92 0,85 0,78 0,72
420-630 1,91 1,76 1,63 1,50 1,38 1,28 1,18 1,08 1,00 0,92 0,85 0,78
630-950 2,07 1,91 1,76 1,63 1,50 1,38 1,28 1,18 1,08 1,00 0,92 0,85
950-1400 2,25 2,07 1,91 1,76 1,63 1,50 1,38 1,28 1,18 1,08 1,00 0,92
1400-2100 2,44 2,25 2,07 1,91 1,76 1,63 1,50 1,38 1,28 1,18 1,08 1,00
105
Корректирующие коэффициенты для удельной арендной ставки при различной численности населения в
городах расположения объекта оценки и объекта аналога.
1. Специализированные высококлассные складские объекты класса А
Таблица 22
Город расположения объекта аналога
Численность, 1400 -
15-25 25-40 40-60 60-90 90-135 135-200 200-280 280-420 420-630 630-950 950-1400
тыс. чел. 2100
15-25 1,00 0,95 0,90 0,85 0,81 0,77 0,73 0,69 0,66 0,62 0,59 0,56
Город расположения
25-40 1,05 1,00 0,95 0,90 0,85 0,81 0,77 0,73 0,69 0,66 0,62 0,59
объекта оценки
40-60 1,11 1,05 1,00 0,95 0,90 0,85 0,81 0,77 0,73 0,69 0,66 0,62
60-90 1,17 1,11 1,05 1,00 0,95 0,90 0,85 0,81 0,77 0,73 0,69 0,66
90-135 1,23 1,17 1,11 1,05 1,00 0,95 0,90 0,85 0,81 0,77 0,73 0,69
135-200 1,30 1,23 1,17 1,11 1,05 1,00 0,95 0,90 0,85 0,81 0,77 0,73
200-280 1,37 1,30 1,23 1,17 1,11 1,05 1,00 0,95 0,90 0,85 0,81 0,77
280-420 1,45 1,37 1,30 1,23 1,17 1,11 1,05 1,00 0,95 0,90 0,85 0,81
420-630 1,52 1,45 1,37 1,30 1,23 1,17 1,11 1,05 1,00 0,95 0,90 0,85
630-950 1,61 1,52 1,45 1,37 1,30 1,23 1,17 1,11 1,05 1,00 0,95 0,90
950-1400 1,69 1,61 1,52 1,45 1,37 1,30 1,23 1,17 1,11 1,05 1,00 0,95
1400-2100 1,79 1,69 1,61 1,52 1,45 1,37 1,30 1,23 1,17 1,11 1,05 1,00
106
Корректирующие коэффициенты для удельной цены при различной численности населения в городах
расположения объекта оценки и объекта аналога.
2. Специализированные высококлассные складские объекты класса В
Таблица 23
Город расположения объекта аналога
Численность, 1400 -
15-25 25-40 40-60 60-90 90-135 135-200 200-280 280-420 420-630 630-950 950-1400
тыс. чел. 2100
15-25 1,00 0,96 0,91 0,87 0,84 0,80 0,77 0,73 0,70 0,67 0,64 0,61
Город расположения
25-40 1,05 1,00 0,96 0,91 0,87 0,84 0,80 0,77 0,73 0,70 0,67 0,64
объекта оценки
40-60 1,09 1,05 1,00 0,96 0,91 0,87 0,84 0,80 0,77 0,73 0,70 0,67
60-90 1,14 1,09 1,05 1,00 0,96 0,91 0,87 0,84 0,80 0,77 0,73 0,70
90-135 1,20 1,14 1,09 1,05 1,00 0,96 0,91 0,87 0,84 0,80 0,77 0,73
135-200 1,25 1,20 1,14 1,09 1,05 1,00 0,96 0,91 0,87 0,84 0,80 0,77
200-280 1,31 1,25 1,20 1,14 1,09 1,05 1,00 0,96 0,91 0,87 0,84 0,80
280-420 1,37 1,31 1,25 1,20 1,14 1,09 1,05 1,00 0,96 0,91 0,87 0,84
420-630 1,43 1,37 1,31 1,25 1,20 1,14 1,09 1,05 1,00 0,96 0,91 0,87
630-950 1,49 1,43 1,37 1,31 1,25 1,20 1,14 1,09 1,05 1,00 0,96 0,91
950-1400 1,56 1,49 1,43 1,37 1,31 1,25 1,20 1,14 1,09 1,05 1,00 0,96
1400-2100 1,63 1,56 1,49 1,43 1,37 1,31 1,25 1,20 1,14 1,09 1,05 1,00
107
Корректирующие коэффициенты для удельной арендной ставки при различной численности населения в
городах расположения объекта оценки и объекта аналога.
2. Специализированные высококлассные складские объекты класса В
Таблица 24
Город расположения объекта аналога
Численность, 1400 -
15-25 25-40 40-60 60-90 90-135 135-200 200-280 280-420 420-630 630-950 950-1400
тыс. чел. 2100
15-25 1,00 0,94 0,89 0,84 0,80 0,75 0,71 0,67 0,64 0,60 0,57 0,54
Город расположения
25-40 1,06 1,00 0,94 0,89 0,84 0,80 0,75 0,71 0,67 0,64 0,60 0,57
объекта оценки
40-60 1,12 1,06 1,00 0,94 0,89 0,84 0,80 0,75 0,71 0,67 0,64 0,60
60-90 1,19 1,12 1,06 1,00 0,94 0,89 0,84 0,80 0,75 0,71 0,67 0,64
90-135 1,25 1,19 1,12 1,06 1,00 0,94 0,89 0,84 0,80 0,75 0,71 0,67
135-200 1,33 1,25 1,19 1,12 1,06 1,00 0,94 0,89 0,84 0,80 0,75 0,71
200-280 1,41 1,33 1,25 1,19 1,12 1,06 1,00 0,94 0,89 0,84 0,80 0,75
280-420 1,49 1,41 1,33 1,25 1,19 1,12 1,06 1,00 0,94 0,89 0,84 0,80
420-630 1,57 1,49 1,41 1,33 1,25 1,19 1,12 1,06 1,00 0,94 0,89 0,84
630-950 1,67 1,57 1,49 1,41 1,33 1,25 1,19 1,12 1,06 1,00 0,94 0,89
950-1400 1,76 1,67 1,57 1,49 1,41 1,33 1,25 1,19 1,12 1,06 1,00 0,94
1400-2100 1,87 1,76 1,67 1,57 1,49 1,41 1,33 1,25 1,19 1,12 1,06 1,00
108
Корректирующие коэффициенты для удельной цены при различной численности населения в
городах расположения объекта оценки и объекта аналога.
3. Универсальные производственно-складские объекты
Таблица 25
Город расположения объекта аналога
Численность, 1400 -
15-25 25-40 40-60 60-90 90-135 135-200 200-280 280-420 420-630 630-950 950-1400
тыс. чел. 2100
15-25 1,00 0,93 0,87 0,81 0,76 0,71 0,66 0,62 0,58 0,54 0,50 0,47
Город расположения
25-40 1,07 1,00 0,93 0,87 0,81 0,76 0,71 0,66 0,62 0,58 0,54 0,50
объекта оценки
40-60 1,15 1,07 1,00 0,93 0,87 0,81 0,76 0,71 0,66 0,62 0,58 0,54
60-90 1,23 1,15 1,07 1,00 0,93 0,87 0,81 0,76 0,71 0,66 0,62 0,58
90-135 1,32 1,23 1,15 1,07 1,00 0,93 0,87 0,81 0,76 0,71 0,66 0,62
135-200 1,41 1,32 1,23 1,15 1,07 1,00 0,93 0,87 0,81 0,76 0,71 0,66
200-280 1,51 1,41 1,32 1,23 1,15 1,07 1,00 0,93 0,87 0,81 0,76 0,71
280-420 1,62 1,51 1,41 1,32 1,23 1,15 1,07 1,00 0,93 0,87 0,81 0,76
420-630 1,74 1,62 1,51 1,41 1,32 1,23 1,15 1,07 1,00 0,93 0,87 0,81
630-950 1,86 1,74 1,62 1,51 1,41 1,32 1,23 1,15 1,07 1,00 0,93 0,87
950-1400 1,99 1,86 1,74 1,62 1,51 1,41 1,32 1,23 1,15 1,07 1,00 0,93
1400-2100 2,13 1,99 1,86 1,74 1,62 1,51 1,41 1,32 1,23 1,15 1,07 1,00
109
Корректирующие коэффициенты для удельной арендной ставки при различной численности
населения в городах расположения объекта оценки и объекта аналога.
3. Универсальные производственно-складские объекты
Таблица 26
Город расположения объекта аналога
Численность, 1400 -
15-25 25-40 40-60 60-90 90-135 135-200 200-280 280-420 420-630 630-950 950-1400
тыс. чел. 2100
15-25 1,00 0,93 0,87 0,81 0,76 0,71 0,66 0,62 0,58 0,54 0,50 0,47
Город расположения
25-40 1,07 1,00 0,93 0,87 0,81 0,76 0,71 0,66 0,62 0,58 0,54 0,50
объекта оценки
40-60 1,15 1,07 1,00 0,93 0,87 0,81 0,76 0,71 0,66 0,62 0,58 0,54
60-90 1,23 1,15 1,07 1,00 0,93 0,87 0,81 0,76 0,71 0,66 0,62 0,58
90-135 1,32 1,23 1,15 1,07 1,00 0,93 0,87 0,81 0,76 0,71 0,66 0,62
135-200 1,41 1,32 1,23 1,15 1,07 1,00 0,93 0,87 0,81 0,76 0,71 0,66
200-280 1,51 1,41 1,32 1,23 1,15 1,07 1,00 0,93 0,87 0,81 0,76 0,71
280-420 1,62 1,51 1,41 1,32 1,23 1,15 1,07 1,00 0,93 0,87 0,81 0,76
420-630 1,74 1,62 1,51 1,41 1,32 1,23 1,15 1,07 1,00 0,93 0,87 0,81
630-950 1,86 1,74 1,62 1,51 1,41 1,32 1,23 1,15 1,07 1,00 0,93 0,87
950-1400 1,99 1,86 1,74 1,62 1,51 1,41 1,32 1,23 1,15 1,07 1,00 0,93
1400-2100 2,13 1,99 1,86 1,74 1,62 1,51 1,41 1,32 1,23 1,15 1,07 1,00
110
Корректирующие коэффициенты для удельной цены при различной численности населения в городах
расположения объекта оценки и объекта аналога.
4. Объекты, предназначенные для пищевого производства
Таблица 27
Город расположения объекта аналога
Численность, 1400 -
15-25 25-40 40-60 60-90 90-135 135-200 200-280 280-420 420-630 630-950 950-1400
тыс. чел. 2100
15-25 1,00 0,93 0,87 0,81 0,76 0,71 0,66 0,62 0,58 0,54 0,50 0,47
Город расположения
25-40 1,07 1,00 0,93 0,87 0,81 0,76 0,71 0,66 0,62 0,58 0,54 0,50
объекта оценки
40-60 1,15 1,07 1,00 0,93 0,87 0,81 0,76 0,71 0,66 0,62 0,58 0,54
60-90 1,23 1,15 1,07 1,00 0,93 0,87 0,81 0,76 0,71 0,66 0,62 0,58
90-135 1,32 1,23 1,15 1,07 1,00 0,93 0,87 0,81 0,76 0,71 0,66 0,62
135-200 1,41 1,32 1,23 1,15 1,07 1,00 0,93 0,87 0,81 0,76 0,71 0,66
200-280 1,51 1,41 1,32 1,23 1,15 1,07 1,00 0,93 0,87 0,81 0,76 0,71
280-420 1,62 1,51 1,41 1,32 1,23 1,15 1,07 1,00 0,93 0,87 0,81 0,76
420-630 1,74 1,62 1,51 1,41 1,32 1,23 1,15 1,07 1,00 0,93 0,87 0,81
630-950 1,86 1,74 1,62 1,51 1,41 1,32 1,23 1,15 1,07 1,00 0,93 0,87
950-1400 1,99 1,86 1,74 1,62 1,51 1,41 1,32 1,23 1,15 1,07 1,00 0,93
1400-2100 2,13 1,99 1,86 1,74 1,62 1,51 1,41 1,32 1,23 1,15 1,07 1,00
111
Корректирующие коэффициенты для удельной арендной ставки при различной численности населения в
городах расположения объекта оценки и объекта аналога.
4. Объекты, предназначенные для пищевого производства
Таблица 28
Город расположения объекта аналога
Численность, 1400 -
15-25 25-40 40-60 60-90 90-135 135-200 200-280 280-420 420-630 630-950 950-1400
тыс. чел. 2100
15-25 1,00 0,98 0,95 0,93 0,91 0,89 0,86 0,84 0,82 0,80 0,78 0,77
Город расположения
25-40 1,02 1,00 0,98 0,95 0,93 0,91 0,89 0,86 0,84 0,82 0,80 0,78
объекта оценки
40-60 1,05 1,02 1,00 0,98 0,95 0,93 0,91 0,89 0,86 0,84 0,82 0,80
60-90 1,08 1,05 1,02 1,00 0,98 0,95 0,93 0,91 0,89 0,86 0,84 0,82
90-135 1,10 1,08 1,05 1,02 1,00 0,98 0,95 0,93 0,91 0,89 0,86 0,84
135-200 1,13 1,10 1,08 1,05 1,02 1,00 0,98 0,95 0,93 0,91 0,89 0,86
200-280 1,16 1,13 1,10 1,08 1,05 1,02 1,00 0,98 0,95 0,93 0,91 0,89
280-420 1,19 1,16 1,13 1,10 1,08 1,05 1,02 1,00 0,98 0,95 0,93 0,91
420-630 1,21 1,19 1,16 1,13 1,10 1,08 1,05 1,02 1,00 0,98 0,95 0,93
630-950 1,24 1,21 1,19 1,16 1,13 1,10 1,08 1,05 1,02 1,00 0,98 0,95
950-1400 1,28 1,24 1,21 1,19 1,16 1,13 1,10 1,08 1,05 1,02 1,00 0,98
1400-2100 1,31 1,28 1,24 1,21 1,19 1,16 1,13 1,10 1,08 1,05 1,02 1,00
112
Корректирующие коэффициенты для удельной цены при различной численности населения в городах
расположения объекта оценки и объекта аналога.
5. Специализированные объекты сельскохозяйственного назначения
Таблица 29
Город расположения объекта аналога
Численность, 1400 -
15-25 25-40 40-60 60-90 90-135 135-200 200-280 280-420 420-630 630-950 950-1400
тыс. чел. 2100
15-25 1,00 0,93 0,86 0,80 0,75 0,69 0,65 0,60 0,56 0,52 0,48 0,45
Город расположения
25-40 1,08 1,00 0,93 0,86 0,80 0,75 0,69 0,65 0,60 0,56 0,52 0,48
объекта оценки
40-60 1,16 1,08 1,00 0,93 0,86 0,80 0,75 0,69 0,65 0,60 0,56 0,52
60-90 1,24 1,16 1,08 1,00 0,93 0,86 0,80 0,75 0,69 0,65 0,60 0,56
90-135 1,34 1,24 1,16 1,08 1,00 0,93 0,86 0,80 0,75 0,69 0,65 0,60
135-200 1,44 1,34 1,24 1,16 1,08 1,00 0,93 0,86 0,80 0,75 0,69 0,65
200-280 1,55 1,44 1,34 1,24 1,16 1,08 1,00 0,93 0,86 0,80 0,75 0,69
280-420 1,67 1,55 1,44 1,34 1,24 1,16 1,08 1,00 0,93 0,86 0,80 0,75
420-630 1,79 1,67 1,55 1,44 1,34 1,24 1,16 1,08 1,00 0,93 0,86 0,80
630-950 1,93 1,79 1,67 1,55 1,44 1,34 1,24 1,16 1,08 1,00 0,93 0,86
950-1400 2,07 1,93 1,79 1,67 1,55 1,44 1,34 1,24 1,16 1,08 1,00 0,93
1400-2100 2,23 2,07 1,93 1,79 1,67 1,55 1,44 1,34 1,24 1,16 1,08 1,00
113
Корректирующие коэффициенты для удельной арендной ставки при различной численности населения в
городах расположения объекта оценки и объекта аналога.
5. Специализированные объекты сельскохозяйственного назначения
Таблица 30
Город расположения объекта аналога
Численность, 1400 -
15-25 25-40 40-60 60-90 90-135 135-200 200-280 280-420 420-630 630-950 950-1400
тыс. чел. 2100
15-25 1,00 0,93 0,87 0,81 0,76 0,71 0,66 0,62 0,58 0,54 0,50 0,47
Город расположения
25-40 1,07 1,00 0,93 0,87 0,81 0,76 0,71 0,66 0,62 0,58 0,54 0,50
объекта оценки
40-60 1,15 1,07 1,00 0,93 0,87 0,81 0,76 0,71 0,66 0,62 0,58 0,54
60-90 1,23 1,15 1,07 1,00 0,93 0,87 0,81 0,76 0,71 0,66 0,62 0,58
90-135 1,32 1,23 1,15 1,07 1,00 0,93 0,87 0,81 0,76 0,71 0,66 0,62
135-200 1,41 1,32 1,23 1,15 1,07 1,00 0,93 0,87 0,81 0,76 0,71 0,66
200-280 1,51 1,41 1,32 1,23 1,15 1,07 1,00 0,93 0,87 0,81 0,76 0,71
280-420 1,62 1,51 1,41 1,32 1,23 1,15 1,07 1,00 0,93 0,87 0,81 0,76
420-630 1,74 1,62 1,51 1,41 1,32 1,23 1,15 1,07 1,00 0,93 0,87 0,81
630-950 1,86 1,74 1,62 1,51 1,41 1,32 1,23 1,15 1,07 1,00 0,93 0,87
950-1400 1,99 1,86 1,74 1,62 1,51 1,41 1,32 1,23 1,15 1,07 1,00 0,93
1400-2100 2,13 1,99 1,86 1,74 1,62 1,51 1,41 1,32 1,23 1,15 1,07 1,00
114
Корректирующие коэффициенты для удельной цены при различной численности населения в городах
расположения объекта оценки и объекта аналога.
6. Объекты придорожного сервиса, обслуживающие транспортные средства
Таблица 31
Город расположения объекта аналога
Численность, 1400 -
15-25 25-40 40-60 60-90 90-135 135-200 200-280 280-420 420-630 630-950 950-1400
тыс. чел. 2100
15-25 1,00 0,96 0,92 0,89 0,85 0,82 0,78 0,75 0,72 0,69 0,67 0,64
Город расположения
25-40 1,04 1,00 0,96 0,92 0,89 0,85 0,82 0,78 0,75 0,72 0,69 0,67
объекта оценки
40-60 1,08 1,04 1,00 0,96 0,92 0,89 0,85 0,82 0,78 0,75 0,72 0,69
60-90 1,13 1,08 1,04 1,00 0,96 0,92 0,89 0,85 0,82 0,78 0,75 0,72
90-135 1,18 1,13 1,08 1,04 1,00 0,96 0,92 0,89 0,85 0,82 0,78 0,75
135-200 1,22 1,18 1,13 1,08 1,04 1,00 0,96 0,92 0,89 0,85 0,82 0,78
200-280 1,28 1,22 1,18 1,13 1,08 1,04 1,00 0,96 0,92 0,89 0,85 0,82
280-420 1,33 1,28 1,22 1,18 1,13 1,08 1,04 1,00 0,96 0,92 0,89 0,85
420-630 1,38 1,33 1,28 1,22 1,18 1,13 1,08 1,04 1,00 0,96 0,92 0,89
630-950 1,44 1,38 1,33 1,28 1,22 1,18 1,13 1,08 1,04 1,00 0,96 0,92
950-1400 1,50 1,44 1,38 1,33 1,28 1,22 1,18 1,13 1,08 1,04 1,00 0,96
1400-2100 1,56 1,50 1,44 1,38 1,33 1,28 1,22 1,18 1,13 1,08 1,04 1,00
115
Корректирующие коэффициенты для удельной арендной ставки при различной численности населения в
городах расположения объекта оценки и объекта аналога. 6. Объекты придорожного сервиса,
обслуживающие транспортные средства
Таблица 32
Город расположения объекта аналога
Численность, 1400 -
15-25 25-40 40-60 60-90 90-135 135-200 200-280 280-420 420-630 630-950 950-1400
тыс. чел. 2100
15-25 1,00 0,95 0,91 0,86 0,82 0,78 0,75 0,71 0,68 0,65 0,61 0,59
Город расположения
25-40 1,05 1,00 0,95 0,91 0,86 0,82 0,78 0,75 0,71 0,68 0,65 0,61
объекта оценки
40-60 1,10 1,05 1,00 0,95 0,91 0,86 0,82 0,78 0,75 0,71 0,68 0,65
60-90 1,16 1,10 1,05 1,00 0,95 0,91 0,86 0,82 0,78 0,75 0,71 0,68
90-135 1,21 1,16 1,10 1,05 1,00 0,95 0,91 0,86 0,82 0,78 0,75 0,71
135-200 1,28 1,21 1,16 1,10 1,05 1,00 0,95 0,91 0,86 0,82 0,78 0,75
200-280 1,34 1,28 1,21 1,16 1,10 1,05 1,00 0,95 0,91 0,86 0,82 0,78
280-420 1,41 1,34 1,28 1,21 1,16 1,10 1,05 1,00 0,95 0,91 0,86 0,82
420-630 1,48 1,41 1,34 1,28 1,21 1,16 1,10 1,05 1,00 0,95 0,91 0,86
630-950 1,55 1,48 1,41 1,34 1,28 1,21 1,16 1,10 1,05 1,00 0,95 0,91
950-1400 1,63 1,55 1,48 1,41 1,34 1,28 1,21 1,16 1,10 1,05 1,00 0,95
1400-2100 1,71 1,63 1,55 1,48 1,41 1,34 1,28 1,21 1,16 1,10 1,05 1,00
116
9.3. Элемент сравнения – средняя заработная
плата в населенном пункте
118
1. Специализированные высококлассные складские
объекты класса А
1,40
1,20
1,00
y = 0,96x0,79
R² = 0,91
0,80
0,60
0,40
0,20
0,00
0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60
Относительная заработная плата, руб. в месяц
Рис. 23.
Зависимость удельной арендной ставки объекта из группы
1. Специализированные высококлассные складские
объекты класса А от заработной платы
Относительная удельная арендная ставка
1,40
1,20
1,00
y = 0,94x0,70
R² = 0,91
руб./кв.м
0,80
0,60
0,40
0,20
0,00
0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60
Относительная заработная плата, руб. в месяц
Рис. 24.
119
2. Специализированные высококлассные складские
объекты класса В
Зависимость удельной цены объекта из группы
2. Специализированные высококлассные складские
объекты класса B от заработной платы
Относительная удельная цена, руб./кв.м
1,60
1,40
1,20
1,00
y = 1,01x0,78
R² = 0,97
0,80
0,60
0,40
0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60
Относительная заработная плата, руб. в месяц
Рис. 25.
Зависимость удельной арендной ставки объекта из группы
2. Специализированные высококлассные складские
объекты класса B от заработной платы
Относительная удельная арендная ставка
1,40
1,20
y = 1,00x0,64
1,00
R² = 0,91
руб./кв.м
0,80
0,60
0,40
0,20
0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60
Относительная заработная плата, руб. в месяц
Рис. 26.
120
3. Универсальные производственно-складские объекты
Зависимость удельной цены объекта из группы
3. Универсальные производственно-складские объекты от
заработной платы
Относительная удельная цена, руб./кв.м
1,60
1,40
1,20
1,00 y = 1,01x0,76
0,80
R² = 0,96
0,60
0,40
0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60
Рис. 27.
Зависимость удельной арендной ставки объекта из группы
3. Универсальные производственно-складские объекты от
заработной платы
Относительная удельная арендная ставка
1,40
1,20
1,00 y = 1,03x0,60
руб./кв.м
0,80 R² = 0,85
0,60
0,40
0,20
0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60
Относительная заработная плата, руб. в месяц
Рис. 28.
121
4. Объекты, предназначенные для пищевого
производства
Зависимость удельной цены объекта из группы
4. Объекты, предназначенные для пищевого производства.
от заработной платы
Относительная удельная цена, руб./кв.м
1,40
1,30
1,20
1,10
1,00
y = 0,99x0,62
0,90 R² = 0,95
0,80
0,70
0,60
0,50
0,40
0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60
Относительная заработная плата, руб. в месяц
Рис. 29.
Зависимость удельной арендной ставки объекта из группы
4. Объекты, предназначенные для пищевого производства.
от заработной платы
Относительная удельная арендная ставка
1,40
1,30
1,20
1,10
y = 0,97x0,66
руб./кв.м
1,00
0,90 R² = 0,99
0,80
0,70
0,60
0,50
0,40
0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60
Относительная заработная плата, руб. в месяц
Рис. 30.
122
5. Специализированные объекты сельскохозяйственного
назначения
Зависимость удельной цены объекта из группы
5. Специализированные объекты сельхозяйственного
назначения от заработной платы
Относительная удельная цена, руб./кв.м
1,30
1,20
1,10
1,00
y = 0,97x0,68
0,90 R² = 0,92
0,80
0,70
0,60
0,50
0,40
0,60 0,70 0,80 0,90 1,00 1,10 1,20 1,30 1,40
Относительная заработная плата, руб. в месяц
Рис. 31.
Зависимость удельной арендной ставки объекта из группы
5. Специализированные объекты сельхозяйственного
назначения от заработной платы
Относительная удельная арендная ставка
1,30
1,20
1,10
1,00
y = 0,95x0,67
руб./кв.м
0,90
0,80
R² = 0,97
0,70
0,60
0,50
0,40
0,60 0,70 0,80 0,90 1,00 1,10 1,20 1,30 1,40
Относительная заработная плата, руб. в месяц
Рис. 32.
123
6. Объекты придорожного сервиса, обслуживающие
транспортные средства
Зависимость удельной цены объекта из группы
6. Объекты придорожного сервиса от заработной платы
Относительная удельная цена, руб./кв.м
1,60
1,40
y = 1,04x0,85
1,20
R² = 0,98
1,00
0,80
0,60
0,40
0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60
Относительная заработная плата, руб. в месяц
Рис. 33.
124
Корректирующие коэффициенты для удельной цены при различной средней заработной плате в городах
расположения объекта оценки и объекта аналога.
1. Специализированные высококлассные складские объекты класса А
Таблица 33
Город расположения объекта аналога
Ср. зарплата,
тыс. руб. в 16-18 18-20 20-22 22-24 24-26 26-28 28-30 30-32 32-34 34-36 36-38 38-40 40-42 42-44 44-46
месяц
Город расположение объекта оценки
16-18 1,00 0,91 0,84 0,78 0,73 0,68 0,64 0,61 0,58 0,55 0,53 0,50 0,48 0,47 0,45
18-20 1,10 1,00 0,92 0,85 0,80 0,75 0,71 0,67 0,63 0,61 0,58 0,55 0,53 0,51 0,49
20-22 1,19 1,09 1,00 0,93 0,87 0,81 0,77 0,73 0,69 0,66 0,63 0,60 0,58 0,56 0,54
22-24 1,29 1,17 1,08 1,00 0,93 0,88 0,83 0,78 0,74 0,71 0,68 0,65 0,62 0,60 0,58
24-26 1,38 1,26 1,15 1,07 1,00 0,94 0,89 0,84 0,80 0,76 0,73 0,70 0,67 0,64 0,62
26-28 1,47 1,34 1,23 1,14 1,07 1,00 0,94 0,89 0,85 0,81 0,77 0,74 0,71 0,68 0,66
28-30 1,56 1,42 1,30 1,21 1,13 1,06 1,00 0,95 0,90 0,86 0,82 0,79 0,75 0,73 0,70
30-32 1,64 1,50 1,38 1,28 1,19 1,12 1,06 1,00 0,95 0,91 0,87 0,83 0,80 0,77 0,74
32-34 1,73 1,58 1,45 1,34 1,26 1,18 1,11 1,05 1,00 0,95 0,91 0,87 0,84 0,81 0,78
34-36 1,81 1,65 1,52 1,41 1,32 1,24 1,17 1,10 1,05 1,00 0,96 0,92 0,88 0,85 0,82
36-38 1,90 1,73 1,59 1,48 1,38 1,29 1,22 1,15 1,10 1,05 1,00 0,96 0,92 0,89 0,85
38-40 1,98 1,80 1,66 1,54 1,44 1,35 1,27 1,21 1,15 1,09 1,04 1,00 0,96 0,92 0,89
40-42 2,06 1,88 1,73 1,60 1,50 1,41 1,33 1,26 1,19 1,14 1,09 1,04 1,00 0,96 0,93
42-44 2,14 1,95 1,80 1,67 1,56 1,46 1,38 1,30 1,24 1,18 1,13 1,08 1,04 1,00 0,96
44-46 2,22 2,03 1,86 1,73 1,61 1,52 1,43 1,35 1,29 1,23 1,17 1,12 1,08 1,04 1,00
125
Корректирующие коэффициенты для удельной арендной ставки при различной средней заработной
плате в городах расположения объекта оценки и объекта аналога.
1. Специализированные высококлассные складские объекты класса А
Таблица 34
Город расположения объекта аналога
Ср. зарплата,
тыс. руб. в 16-18 18-20 20-22 22-24 24-26 26-28 28-30 30-32 32-34 34-36 36-38 38-40 40-42 42-44 44-46
месяц
Город расположение объекта оценки
16-18 1,00 0,92 0,86 0,80 0,75 0,71 0,68 0,64 0,62 0,59 0,57 0,55 0,53 0,51 0,49
18-20 1,09 1,00 0,93 0,87 0,82 0,77 0,73 0,70 0,67 0,64 0,62 0,59 0,57 0,55 0,53
20-22 1,17 1,08 1,00 0,94 0,88 0,83 0,79 0,75 0,72 0,69 0,66 0,64 0,62 0,59 0,58
22-24 1,25 1,15 1,07 1,00 0,94 0,89 0,84 0,80 0,77 0,74 0,71 0,68 0,66 0,64 0,62
24-26 1,33 1,22 1,14 1,06 1,00 0,95 0,90 0,86 0,82 0,78 0,75 0,72 0,70 0,68 0,65
26-28 1,40 1,29 1,20 1,12 1,06 1,00 0,95 0,90 0,86 0,83 0,80 0,77 0,74 0,71 0,69
28-30 1,48 1,36 1,27 1,18 1,11 1,05 1,00 0,95 0,91 0,87 0,84 0,81 0,78 0,75 0,73
30-32 1,55 1,43 1,33 1,24 1,17 1,11 1,05 1,00 0,96 0,92 0,88 0,85 0,82 0,79 0,76
32-34 1,62 1,50 1,39 1,30 1,22 1,16 1,10 1,05 1,00 0,96 0,92 0,89 0,86 0,83 0,80
34-36 1,69 1,56 1,45 1,36 1,28 1,21 1,15 1,09 1,04 1,00 0,96 0,93 0,89 0,86 0,83
36-38 1,76 1,62 1,51 1,41 1,33 1,26 1,19 1,14 1,09 1,04 1,00 0,96 0,93 0,90 0,87
38-40 1,83 1,69 1,57 1,47 1,38 1,30 1,24 1,18 1,13 1,08 1,04 1,00 0,96 0,93 0,90
40-42 1,90 1,75 1,62 1,52 1,43 1,35 1,28 1,22 1,17 1,12 1,08 1,04 1,00 0,97 0,94
42-44 1,97 1,81 1,68 1,57 1,48 1,40 1,33 1,27 1,21 1,16 1,11 1,07 1,03 1,00 0,97
44-46 2,03 1,87 1,74 1,62 1,53 1,45 1,37 1,31 1,25 1,20 1,15 1,11 1,07 1,03 1,00
126
Корректирующие коэффициенты для удельной цены при различной средней заработной плате в городах
расположения объекта оценки и объекта аналога.
2. Специализированные высококлассные складские объекты класса В
Таблица 35
Город расположения объекта аналога
Ср. зарплата,
тыс. руб. в 16-18 18-20 20-22 22-24 24-26 26-28 28-30 30-32 32-34 34-36 36-38 38-40 40-42 42-44 44-46
месяц
Город расположение объекта оценки
16-18 1,00 0,91 0,84 0,78 0,73 0,68 0,65 0,61 0,58 0,56 0,53 0,51 0,49 0,47 0,45
18-20 1,10 1,00 0,92 0,86 0,80 0,75 0,71 0,67 0,64 0,61 0,58 0,56 0,54 0,52 0,50
20-22 1,19 1,09 1,00 0,93 0,87 0,81 0,77 0,73 0,69 0,66 0,63 0,61 0,58 0,56 0,54
22-24 1,28 1,17 1,08 1,00 0,93 0,88 0,83 0,79 0,75 0,71 0,68 0,65 0,63 0,60 0,58
24-26 1,37 1,25 1,15 1,07 1,00 0,94 0,89 0,84 0,80 0,76 0,73 0,70 0,67 0,65 0,62
26-28 1,46 1,33 1,23 1,14 1,06 1,00 0,94 0,89 0,85 0,81 0,78 0,74 0,71 0,69 0,66
28-30 1,55 1,41 1,30 1,21 1,13 1,06 1,00 0,95 0,90 0,86 0,82 0,79 0,76 0,73 0,70
30-32 1,63 1,49 1,37 1,27 1,19 1,12 1,06 1,00 0,95 0,91 0,87 0,83 0,80 0,77 0,74
32-34 1,72 1,57 1,44 1,34 1,25 1,18 1,11 1,05 1,00 0,95 0,91 0,87 0,84 0,81 0,78
34-36 1,80 1,64 1,51 1,40 1,31 1,23 1,16 1,10 1,05 1,00 0,96 0,92 0,88 0,85 0,82
36-38 1,88 1,72 1,58 1,47 1,37 1,29 1,22 1,15 1,10 1,05 1,00 0,96 0,92 0,89 0,86
38-40 1,96 1,79 1,65 1,53 1,43 1,34 1,27 1,20 1,14 1,09 1,04 1,00 0,96 0,92 0,89
40-42 2,04 1,86 1,72 1,59 1,49 1,40 1,32 1,25 1,19 1,14 1,09 1,04 1,00 0,96 0,93
42-44 2,12 1,94 1,78 1,66 1,55 1,45 1,37 1,30 1,24 1,18 1,13 1,08 1,04 1,00 0,96
44-46 2,20 2,01 1,85 1,72 1,60 1,51 1,42 1,35 1,28 1,22 1,17 1,12 1,08 1,04 1,00
127
Корректирующие коэффициенты для удельной арендной ставки при различной средней заработной
плате в городах расположения объекта оценки и объекта аналога.
2. Специализированные высококлассные складские объекты класса В
Таблица 36
Город расположения объекта аналога
Ср. зарплата,
тыс. руб. в 16-18 18-20 20-22 22-24 24-26 26-28 28-30 30-32 32-34 34-36 36-38 38-40 40-42 42-44 44-46
месяц
Город расположение объекта оценки
16-18 1,00 0,93 0,87 0,82 0,77 0,73 0,70 0,67 0,64 0,62 0,60 0,57 0,56 0,54 0,52
18-20 1,08 1,00 0,93 0,88 0,83 0,79 0,75 0,72 0,69 0,67 0,64 0,62 0,60 0,58 0,56
20-22 1,15 1,07 1,00 0,94 0,89 0,85 0,81 0,77 0,74 0,71 0,69 0,66 0,64 0,62 0,60
22-24 1,23 1,14 1,06 1,00 0,95 0,90 0,86 0,82 0,79 0,76 0,73 0,70 0,68 0,66 0,64
24-26 1,30 1,20 1,12 1,06 1,00 0,95 0,91 0,87 0,83 0,80 0,77 0,75 0,72 0,70 0,68
26-28 1,36 1,27 1,18 1,11 1,05 1,00 0,95 0,91 0,88 0,84 0,81 0,78 0,76 0,74 0,71
28-30 1,43 1,33 1,24 1,17 1,10 1,05 1,00 0,96 0,92 0,88 0,85 0,82 0,80 0,77 0,75
30-32 1,50 1,39 1,30 1,22 1,15 1,10 1,05 1,00 0,96 0,92 0,89 0,86 0,83 0,81 0,78
32-34 1,56 1,45 1,35 1,27 1,20 1,14 1,09 1,04 1,00 0,96 0,93 0,90 0,87 0,84 0,82
34-36 1,62 1,50 1,40 1,32 1,25 1,19 1,13 1,08 1,04 1,00 0,96 0,93 0,90 0,87 0,85
36-38 1,68 1,56 1,46 1,37 1,30 1,23 1,17 1,12 1,08 1,04 1,00 0,97 0,93 0,91 0,88
38-40 1,74 1,61 1,51 1,42 1,34 1,27 1,22 1,16 1,12 1,07 1,04 1,00 0,97 0,94 0,91
40-42 1,80 1,67 1,56 1,47 1,39 1,32 1,26 1,20 1,15 1,11 1,07 1,03 1,00 0,97 0,94
42-44 1,85 1,72 1,61 1,51 1,43 1,36 1,30 1,24 1,19 1,14 1,10 1,07 1,03 1,00 0,97
44-46 1,91 1,77 1,66 1,56 1,47 1,40 1,34 1,28 1,23 1,18 1,14 1,10 1,06 1,03 1,00
128
Корректирующие коэффициенты для удельной цены при различной средней заработной плате в городах
расположения объекта оценки и объекта аналога.
3. Универсальные производственно-складские объекты
Таблица 37
Город расположения объекта аналога
Ср. зарплата,
тыс. руб. в 16-18 18-20 20-22 22-24 24-26 26-28 28-30 30-32 32-34 34-36 36-38 38-40 40-42 42-44 44-46
месяц
Город расположение объекта оценки
16-18 1,00 0,91 0,84 0,79 0,73 0,69 0,65 0,62 0,59 0,56 0,54 0,52 0,50 0,48 0,46
18-20 1,09 1,00 0,92 0,86 0,80 0,76 0,71 0,68 0,65 0,62 0,59 0,57 0,55 0,53 0,51
20-22 1,18 1,08 1,00 0,93 0,87 0,82 0,77 0,73 0,70 0,67 0,64 0,61 0,59 0,57 0,55
22-24 1,27 1,16 1,08 1,00 0,94 0,88 0,83 0,79 0,75 0,72 0,69 0,66 0,63 0,61 0,59
24-26 1,36 1,24 1,15 1,07 1,00 0,94 0,89 0,84 0,80 0,77 0,73 0,71 0,68 0,65 0,63
26-28 1,45 1,32 1,22 1,14 1,06 1,00 0,95 0,90 0,85 0,82 0,78 0,75 0,72 0,69 0,67
28-30 1,53 1,40 1,29 1,20 1,12 1,06 1,00 0,95 0,90 0,86 0,83 0,79 0,76 0,73 0,71
30-32 1,61 1,47 1,36 1,27 1,18 1,11 1,05 1,00 0,95 0,91 0,87 0,84 0,80 0,77 0,75
32-34 1,69 1,55 1,43 1,33 1,24 1,17 1,11 1,05 1,00 0,95 0,91 0,88 0,84 0,81 0,79
34-36 1,77 1,62 1,50 1,39 1,30 1,23 1,16 1,10 1,05 1,00 0,96 0,92 0,88 0,85 0,82
36-38 1,85 1,69 1,56 1,45 1,36 1,28 1,21 1,15 1,09 1,04 1,00 0,96 0,92 0,89 0,86
38-40 1,93 1,76 1,63 1,51 1,42 1,33 1,26 1,20 1,14 1,09 1,04 1,00 0,96 0,93 0,89
40-42 2,01 1,83 1,69 1,58 1,47 1,39 1,31 1,24 1,18 1,13 1,08 1,04 1,00 0,96 0,93
42-44 2,08 1,90 1,76 1,63 1,53 1,44 1,36 1,29 1,23 1,17 1,12 1,08 1,04 1,00 0,97
44-46 2,16 1,97 1,82 1,69 1,59 1,49 1,41 1,34 1,27 1,22 1,16 1,12 1,08 1,04 1,00
129
Корректирующие коэффициенты для удельной арендной ставки при различной средней заработной
плате в городах расположения объекта оценки и объекта аналога.
3. Универсальные производственно-складские объекты
Таблица 38
Город расположения объекта аналога
Ср. зарплата,
тыс. руб. в 16-18 18-20 20-22 22-24 24-26 26-28 28-30 30-32 32-34 34-36 36-38 38-40 40-42 42-44 44-46
месяц
Город расположение объекта оценки
16-18 1,00 0,93 0,87 0,83 0,78 0,75 0,71 0,69 0,66 0,64 0,61 0,60 0,58 0,56 0,55
18-20 1,07 1,00 0,94 0,89 0,84 0,80 0,77 0,74 0,71 0,68 0,66 0,64 0,62 0,60 0,58
20-22 1,14 1,07 1,00 0,94 0,90 0,85 0,82 0,78 0,75 0,73 0,70 0,68 0,66 0,64 0,62
22-24 1,21 1,13 1,06 1,00 0,95 0,90 0,87 0,83 0,80 0,77 0,74 0,72 0,70 0,68 0,66
24-26 1,28 1,19 1,12 1,05 1,00 0,95 0,91 0,87 0,84 0,81 0,78 0,76 0,74 0,71 0,70
26-28 1,34 1,25 1,17 1,11 1,05 1,00 0,96 0,92 0,88 0,85 0,82 0,80 0,77 0,75 0,73
28-30 1,40 1,30 1,22 1,16 1,10 1,05 1,00 0,96 0,92 0,89 0,86 0,83 0,81 0,78 0,76
30-32 1,46 1,36 1,28 1,20 1,14 1,09 1,04 1,00 0,96 0,93 0,90 0,87 0,84 0,82 0,79
32-34 1,52 1,41 1,33 1,25 1,19 1,13 1,08 1,04 1,00 0,96 0,93 0,90 0,87 0,85 0,83
34-36 1,57 1,46 1,37 1,30 1,23 1,17 1,12 1,08 1,04 1,00 0,97 0,94 0,91 0,88 0,86
36-38 1,63 1,52 1,42 1,34 1,28 1,22 1,16 1,12 1,07 1,03 1,00 0,97 0,94 0,91 0,89
38-40 1,68 1,57 1,47 1,39 1,32 1,26 1,20 1,15 1,11 1,07 1,03 1,00 0,97 0,94 0,92
40-42 1,73 1,61 1,52 1,43 1,36 1,29 1,24 1,19 1,14 1,10 1,07 1,03 1,00 0,97 0,94
42-44 1,78 1,66 1,56 1,47 1,40 1,33 1,28 1,22 1,18 1,14 1,10 1,06 1,03 1,00 0,97
44-46 1,83 1,71 1,60 1,52 1,44 1,37 1,31 1,26 1,21 1,17 1,13 1,09 1,06 1,03 1,00
130
Корректирующие коэффициенты для удельной цены при различной средней заработной плате в городах
расположения объекта оценки и объекта аналога.
4. Объекты, предназначенные для пищевого производства
Таблица 39
Город расположения объекта аналога
Ср. зарплата,
тыс. руб. в 16-18 18-20 20-22 22-24 24-26 26-28 28-30 30-32 32-34 34-36 36-38 38-40 40-42 42-44 44-46
месяц
Город расположение объекта оценки
16-18 1,00 0,93 0,87 0,82 0,78 0,74 0,71 0,68 0,65 0,63 0,60 0,58 0,57 0,55 0,53
18-20 1,08 1,00 0,94 0,88 0,84 0,80 0,76 0,73 0,70 0,67 0,65 0,63 0,61 0,59 0,57
20-22 1,15 1,07 1,00 0,94 0,89 0,85 0,81 0,78 0,75 0,72 0,69 0,67 0,65 0,63 0,61
22-24 1,22 1,13 1,06 1,00 0,95 0,90 0,86 0,83 0,79 0,76 0,74 0,71 0,69 0,67 0,65
24-26 1,29 1,20 1,12 1,06 1,00 0,95 0,91 0,87 0,84 0,81 0,78 0,75 0,73 0,71 0,69
26-28 1,35 1,26 1,18 1,11 1,05 1,00 0,96 0,92 0,88 0,85 0,82 0,79 0,77 0,74 0,72
28-30 1,41 1,32 1,23 1,16 1,10 1,05 1,00 0,96 0,92 0,89 0,86 0,83 0,80 0,78 0,76
30-32 1,48 1,37 1,29 1,21 1,15 1,09 1,04 1,00 0,96 0,93 0,89 0,86 0,84 0,81 0,79
32-34 1,54 1,43 1,34 1,26 1,20 1,14 1,09 1,04 1,00 0,96 0,93 0,90 0,87 0,84 0,82
34-36 1,60 1,48 1,39 1,31 1,24 1,18 1,13 1,08 1,04 1,00 0,97 0,93 0,90 0,88 0,85
36-38 1,65 1,54 1,44 1,36 1,29 1,22 1,17 1,12 1,08 1,04 1,00 0,97 0,94 0,91 0,88
38-40 1,71 1,59 1,49 1,40 1,33 1,27 1,21 1,16 1,11 1,07 1,03 1,00 0,97 0,94 0,91
40-42 1,76 1,64 1,54 1,45 1,37 1,31 1,25 1,20 1,15 1,11 1,07 1,03 1,00 0,97 0,94
42-44 1,82 1,69 1,58 1,49 1,41 1,35 1,29 1,23 1,18 1,14 1,10 1,06 1,03 1,00 0,97
44-46 1,87 1,74 1,63 1,54 1,46 1,39 1,32 1,27 1,22 1,17 1,13 1,10 1,06 1,03 1,00
131
Корректирующие коэффициенты для удельной арендной ставки при различной средней заработной
плате в городах расположения объекта оценки и объекта аналога.
4. Объекты, предназначенные для пищевого производства
Таблица 40
Город расположения объекта аналога
Ср. зарплата,
тыс. руб. в 16-18 18-20 20-22 22-24 24-26 26-28 28-30 30-32 32-34 34-36 36-38 38-40 40-42 42-44 44-46
месяц
Город расположение объекта оценки
16-18 1,00 0,93 0,86 0,81 0,77 0,73 0,69 0,66 0,63 0,61 0,59 0,57 0,55 0,53 0,51
18-20 1,08 1,00 0,93 0,88 0,83 0,78 0,75 0,71 0,68 0,66 0,63 0,61 0,59 0,57 0,55
20-22 1,16 1,07 1,00 0,94 0,89 0,84 0,80 0,77 0,73 0,70 0,68 0,65 0,63 0,61 0,59
22-24 1,23 1,14 1,06 1,00 0,94 0,90 0,85 0,81 0,78 0,75 0,72 0,70 0,67 0,65 0,63
24-26 1,31 1,21 1,13 1,06 1,00 0,95 0,90 0,86 0,83 0,79 0,77 0,74 0,71 0,69 0,67
26-28 1,38 1,27 1,19 1,12 1,05 1,00 0,95 0,91 0,87 0,84 0,81 0,78 0,75 0,73 0,71
28-30 1,45 1,34 1,25 1,17 1,11 1,05 1,00 0,96 0,92 0,88 0,85 0,82 0,79 0,77 0,74
30-32 1,51 1,40 1,31 1,23 1,16 1,10 1,05 1,00 0,96 0,92 0,89 0,86 0,83 0,80 0,78
32-34 1,58 1,46 1,36 1,28 1,21 1,15 1,09 1,04 1,00 0,96 0,93 0,89 0,86 0,84 0,81
34-36 1,64 1,52 1,42 1,33 1,26 1,19 1,14 1,09 1,04 1,00 0,96 0,93 0,90 0,87 0,84
36-38 1,71 1,58 1,47 1,38 1,31 1,24 1,18 1,13 1,08 1,04 1,00 0,96 0,93 0,90 0,88
38-40 1,77 1,64 1,53 1,43 1,35 1,28 1,22 1,17 1,12 1,08 1,04 1,00 0,97 0,94 0,91
40-42 1,83 1,69 1,58 1,48 1,40 1,33 1,27 1,21 1,16 1,11 1,07 1,03 1,00 0,97 0,94
42-44 1,89 1,75 1,63 1,53 1,45 1,37 1,31 1,25 1,20 1,15 1,11 1,07 1,03 1,00 0,97
44-46 1,95 1,80 1,68 1,58 1,49 1,42 1,35 1,29 1,23 1,19 1,14 1,10 1,06 1,03 1,00
132
Корректирующие коэффициенты для удельной цены при различной средней заработной плате в городах
расположения объекта оценки и объекта аналога.
5. Специализированные объекты сельскохозяйственного назначения
Таблица 41
Город расположения объекта аналога
Ср. зарплата,
тыс. руб. в 16-18 18-20 20-22 22-24 24-26 26-28 28-30 30-32 32-34 34-36 36-38 38-40 40-42 42-44 44-46
месяц
Город расположение объекта оценки
16-18 1,00 0,92 0,86 0,81 0,76 0,72 0,68 0,65 0,62 0,60 0,58 0,56 0,54 0,52 0,50
18-20 1,08 1,00 0,93 0,87 0,82 0,78 0,74 0,71 0,68 0,65 0,62 0,60 0,58 0,56 0,54
20-22 1,16 1,07 1,00 0,94 0,88 0,84 0,80 0,76 0,73 0,70 0,67 0,65 0,62 0,60 0,58
22-24 1,24 1,15 1,07 1,00 0,94 0,89 0,85 0,81 0,78 0,74 0,72 0,69 0,67 0,64 0,62
24-26 1,32 1,22 1,13 1,06 1,00 0,95 0,90 0,86 0,82 0,79 0,76 0,73 0,71 0,68 0,66
26-28 1,39 1,28 1,20 1,12 1,06 1,00 0,95 0,91 0,87 0,83 0,80 0,77 0,75 0,72 0,70
28-30 1,46 1,35 1,26 1,18 1,11 1,05 1,00 0,95 0,91 0,88 0,84 0,81 0,78 0,76 0,74
30-32 1,53 1,42 1,32 1,23 1,16 1,10 1,05 1,00 0,96 0,92 0,88 0,85 0,82 0,80 0,77
32-34 1,60 1,48 1,38 1,29 1,22 1,15 1,10 1,04 1,00 0,96 0,92 0,89 0,86 0,83 0,81
34-36 1,67 1,54 1,43 1,34 1,27 1,20 1,14 1,09 1,04 1,00 0,96 0,93 0,90 0,87 0,84
36-38 1,74 1,60 1,49 1,40 1,32 1,25 1,19 1,13 1,08 1,04 1,00 0,96 0,93 0,90 0,87
38-40 1,80 1,66 1,55 1,45 1,37 1,29 1,23 1,17 1,12 1,08 1,04 1,00 0,97 0,93 0,91
40-42 1,86 1,72 1,60 1,50 1,42 1,34 1,27 1,22 1,16 1,12 1,07 1,04 1,00 0,97 0,94
42-44 1,93 1,78 1,66 1,55 1,46 1,39 1,32 1,26 1,20 1,15 1,11 1,07 1,03 1,00 0,97
44-46 1,99 1,84 1,71 1,60 1,51 1,43 1,36 1,30 1,24 1,19 1,15 1,10 1,07 1,03 1,00
133
Корректирующие коэффициенты для удельной арендной ставки при различной средней заработной
плате в городах расположения объекта оценки и объекта аналога.
5. Специализированные объекты сельскохозяйственного назначения
Таблица 42
Город расположения объекта аналога
Ср. зарплата,
тыс. руб. в 16-18 18-20 20-22 22-24 24-26 26-28 28-30 30-32 32-34 34-36 36-38 38-40 40-42 42-44 44-46
месяц
Город расположение объекта оценки
16-18 1,00 0,92 0,86 0,81 0,76 0,72 0,69 0,66 0,63 0,60 0,58 0,56 0,54 0,52 0,51
18-20 1,08 1,00 0,93 0,87 0,82 0,78 0,74 0,71 0,68 0,65 0,63 0,61 0,59 0,57 0,55
20-22 1,16 1,07 1,00 0,94 0,89 0,84 0,80 0,76 0,73 0,70 0,67 0,65 0,63 0,61 0,59
22-24 1,24 1,14 1,07 1,00 0,94 0,89 0,85 0,81 0,78 0,75 0,72 0,69 0,67 0,65 0,63
24-26 1,31 1,21 1,13 1,06 1,00 0,95 0,90 0,86 0,82 0,79 0,76 0,73 0,71 0,69 0,67
26-28 1,38 1,28 1,19 1,12 1,06 1,00 0,95 0,91 0,87 0,84 0,80 0,78 0,75 0,73 0,70
28-30 1,45 1,34 1,25 1,18 1,11 1,05 1,00 0,95 0,91 0,88 0,85 0,81 0,79 0,76 0,74
30-32 1,52 1,41 1,31 1,23 1,16 1,10 1,05 1,00 0,96 0,92 0,89 0,85 0,82 0,80 0,77
32-34 1,59 1,47 1,37 1,29 1,21 1,15 1,09 1,04 1,00 0,96 0,92 0,89 0,86 0,83 0,81
34-36 1,66 1,53 1,43 1,34 1,26 1,20 1,14 1,09 1,04 1,00 0,96 0,93 0,90 0,87 0,84
36-38 1,72 1,59 1,48 1,39 1,31 1,24 1,18 1,13 1,08 1,04 1,00 0,96 0,93 0,90 0,87
38-40 1,79 1,65 1,54 1,44 1,36 1,29 1,23 1,17 1,12 1,08 1,04 1,00 0,97 0,94 0,91
40-42 1,85 1,71 1,59 1,49 1,41 1,33 1,27 1,21 1,16 1,12 1,07 1,03 1,00 0,97 0,94
42-44 1,91 1,76 1,64 1,54 1,45 1,38 1,31 1,25 1,20 1,15 1,11 1,07 1,03 1,00 0,97
44-46 1,97 1,82 1,70 1,59 1,50 1,42 1,35 1,29 1,24 1,19 1,14 1,10 1,07 1,03 1,00
134
Корректирующие коэффициенты для удельной цены при различной средней заработной плате в городах
расположения объекта оценки и объекта аналога.
6. Объекты придорожного сервиса, обслуживающие транспортные средства
Таблица 43
Город расположения объекта аналога
Ср. зарплата,
тыс. руб. в 16-18 18-20 20-22 22-24 24-26 26-28 28-30 30-32 32-34 34-36 36-38 38-40 40-42 42-44 44-46
месяц
Город расположение объекта оценки
16-18 1,00 0,90 0,83 0,76 0,71 0,66 0,62 0,59 0,55 0,53 0,50 0,48 0,46 0,44 0,42
18-20 1,11 1,00 0,91 0,84 0,78 0,73 0,69 0,65 0,61 0,58 0,55 0,53 0,51 0,49 0,47
20-22 1,21 1,09 1,00 0,92 0,86 0,80 0,75 0,71 0,67 0,64 0,61 0,58 0,55 0,53 0,51
22-24 1,31 1,19 1,08 1,00 0,93 0,87 0,81 0,77 0,73 0,69 0,66 0,63 0,60 0,58 0,55
24-26 1,41 1,28 1,17 1,08 1,00 0,93 0,88 0,83 0,78 0,74 0,71 0,68 0,65 0,62 0,60
26-28 1,51 1,37 1,25 1,15 1,07 1,00 0,94 0,89 0,84 0,80 0,76 0,72 0,69 0,67 0,64
28-30 1,61 1,46 1,33 1,23 1,14 1,07 1,00 0,94 0,89 0,85 0,81 0,77 0,74 0,71 0,68
30-32 1,71 1,54 1,41 1,30 1,21 1,13 1,06 1,00 0,95 0,90 0,86 0,82 0,78 0,75 0,72
32-34 1,80 1,63 1,49 1,38 1,28 1,19 1,12 1,06 1,00 0,95 0,90 0,86 0,83 0,79 0,76
34-36 1,90 1,72 1,57 1,45 1,34 1,26 1,18 1,11 1,05 1,00 0,95 0,91 0,87 0,84 0,80
36-38 1,99 1,80 1,65 1,52 1,41 1,32 1,24 1,17 1,11 1,05 1,00 0,96 0,91 0,88 0,84
38-40 2,09 1,89 1,73 1,59 1,48 1,38 1,30 1,22 1,16 1,10 1,05 1,00 0,96 0,92 0,88
40-42 2,18 1,97 1,80 1,66 1,54 1,44 1,35 1,28 1,21 1,15 1,09 1,04 1,00 0,96 0,92
42-44 2,27 2,05 1,88 1,73 1,61 1,50 1,41 1,33 1,26 1,20 1,14 1,09 1,04 1,00 0,96
44-46 2,36 2,14 1,95 1,80 1,67 1,56 1,47 1,38 1,31 1,25 1,19 1,13 1,08 1,04 1,00
135
10. Локальные характеристики
местоположения объекта
Предварительные замечания
В данном разделе рассмотрены территориальные
коэффициенты, характеризующие соотношение цен между
различными типовыми зонами в городе, а также
корректирующие коэффициенты (корректировки),
касающиеся локальных особенностей местоположения:
наличие железнодорожной ветки, доступ к объекту,
наличие ограждения Наличие таких коэффициентов
позволяет использовать цены продаж объектов – аналогов,
сходных с объектом оценки по всем ценообразующим
параметрам, и отличающихся только по одной из
характеристик, связанной с его локальным
местоположением, для оценки объекта в рамках
сравнительного подхода. Такие характеристики могут
рассматриваться как элементы сравнения, а значения
ценовых соотношений, как корректирующие
коэффициенты.
136
10.1. Элемент сравнения – местонахождение в
пределах города
Как отмечалось выше, в каждом городе могут быть
свои критерии, по которым тот или иной район может
быть отнесен к дорогим или более дешевым. Однако в
большинстве городов можно выделить типовые зоны,
характеризующиеся подобными ценообразующими
факторами. Основная информация о типовых
территориальных зонах в пределах города приведена в
разделе 5.2.2, классификация типовых территориальных
зон содержится в таблице 6.
В данном разделе приводятся соответствующие
территориальные коэффициенты, рассчитанные на
основании данных экспертного опроса. В соответствии с
общей концепцией Справочника значения коэффициентов
приводятся в виде интервалов и гистограмм, отражающих
их распределение внутри интервалов, а также данные по
городам России. При выборе конкретного значения
корректировки для каждой типовой зоны следует
учитывать влияние других факторов, которые также
оказывают влияние на соотношение цен. Данные факторы
приводятся после справочной информации.
137
Значения территориальных коэффициентов,
усредненные по городам России, и границы
доверительных интервалов
Таблица 44
Отношение цен Среднее Доверительный
производственно-складских значение интервал
объектов по районам города по
отношению к самому дорогому
району
Удельная цена
Культурный и исторический центр 1,00 1,00 1,00
(может включать зоны,
находящиеся в разных
административных районах города)
Центры административных районов 0,89 0,88 0,90
города
Спальные микрорайоны высотной 0,83 0,83 0,84
застройки
Спальные микрорайоны 0,79 0,78 0,80
среднеэтажной застройки
Районы вокруг крупных 0,77 0,75 0,78
промпредприятий
Районы крупных автомагистралей 0,82 0,81 0,84
города
Удельная арендная ставка
Культурный и исторический центр 1,00 1,00 1,00
(может включать зоны,
находящиеся в разных
административных районах города)
Центры административных районов 0,89 0,88 0,90
города
Спальные микрорайоны высотной 0,83 0,82 0,85
застройки
Спальные микрорайоны 0,79 0,78 0,80
среднеэтажной застройки
Районы вокруг крупных 0,77 0,75 0,78
промпредприятий
Районы крупных автомагистралей 0,83 0,81 0,84
города
138
Границы расширенного интервала значений
территориальных коэффициентов
Таблица 45
Отношение цен Среднее Расширенный
производственно-складских значение интервал
объектов по районам города по
отношению к самому дорогому
району
Удельная цена
Культурный и исторический центр 1,00 1,00 1,00
(может включать зоны,
находящиеся в разных
административных районах города)
Центры административных районов 0,89 0,84 0,94
города
Спальные микрорайоны высотной 0,83 0,78 0,89
застройки
Спальные микрорайоны 0,79 0,73 0,85
среднеэтажной застройки
Районы вокруг крупных 0,77 0,70 0,84
промпредприятий
Районы крупных автомагистралей 0,82 0,76 0,88
города
Удельная арендная ставка
Культурный и исторический центр 1,00 1,00 1,00
(может включать зоны,
находящиеся в разных
административных районах города)
Центры административных районов 0,89 0,84 0,94
города
Спальные микрорайоны высотной 0,83 0,78 0,89
застройки
Спальные микрорайоны 0,79 0,73 0,85
среднеэтажной застройки
Районы вокруг крупных 0,77 0,70 0,84
промпредприятий
Районы крупных автомагистралей 0,83 0,77 0,89
города
139
Матрицы коэффициентов
Таблица 46
цены аналог
I II III IV V VI
объект оценки
Таблица 47
ставки аналог
I II III IV V VI
объект оценки
140
Гистограммы
Территориальные коэффициенты для цен предложений.
Центры административных районов города по отношению
к самому дорогому району (Культурный и исторический
центр)
60%
50%
Частота наблюдений, %
40%
30%
20%
10%
0%
<0,82 0,82-0,87 0,87-0,92 0,92-0,97 0,97-1
Корректирующий коэффициент
Рис. 34.
Территориальные коэффициенты для арендных ставок.
Центры административных районов города по отношению
к самому дорогому району (Культурный и исторический
центр)
50%
40%
Частота наблюдений, %
30%
20%
10%
0%
<0,8 0,8-0,85 0,85-0,9 0,9-0,95 >0,95
Корректирующий коэффициент
Рис. 35.
141
Территориальные коэффициенты для цен предложений.
Спальные микрорайоны высотной застройки по отношению
к самому дорогому району (Культурный и исторический
центр)
50%
40%
Частота наблюдений, %
30%
20%
10%
0%
<0,8 0,8-0,85 0,85-0,9 0,9-0,95 >0,95
Корректирующий коэффициент
Рис. 36.
Территориальные коэффициенты для арендных ставок.
Спальные микрорайоны высотной застройки по отношению
к самому дорогому району (Культурный и исторический
центр)
50%
Частота наблюдений, %
40%
30%
20%
10%
0%
<0,8 0,8-0,85 0,85-0,9 0,9-0,95 >0,95
Корректирующий коэффициент
Рис. 37.
142
Территориальные коэффициенты для цен предложений.
Спальные микрорайоны среднеэтажной застройки по
отношению к самому дорогому району (Культурный и
исторический центр)
60%
50%
Частота наблюдений, %
40%
30%
20%
10%
0%
<0,7 0,7-0,8 0,8-0,9 0,9-1 >1
Корректирующий коэффициент
Рис. 38.
Территориальные коэффициенты для арендных ставок.
Спальные микрорайоны среднеэтажной застройки по
отношению к самому дорогому району (Культурный и
исторический центр)
50%
Частота наблюдений, %
40%
30%
20%
10%
0%
<0,65 0,65-0,75 0,75-0,85 0,85-0,95 >0,95
Корректирующий коэффициент
Рис. 39.
143
Территориальные коэффициенты для цен предложений.
Районы вокруг крупных промпредприятий по отношению к
самому дорогому району (Культурный и исторический
60%
центр)
50%
Частота наблюдений, %
40%
30%
20%
10%
0%
<0,7 0,7-0,8 0,8-0,9 0,9-1 >1
Корректирующий коэффициент
Рис. 40.
Территориальные коэффициенты для арендных ставок.
Районы вокруг крупных промпредприятий по отношению к
самому дорогому району (Культурный и исторический
50%
центр)
40%
Частота наблюдений, %
30%
20%
10%
0%
<0,65 0,65-0,75 0,75-0,85 0,85-0,95 >0,95
Корректирующий коэффициент
Рис. 41.
144
Территориальные коэффициенты для цен предложений.
Районы крупных автомагистралей города по отношению к
самому дорогому району (Культурный и исторический
центр)
60%
50%
Частота наблюдений, %
40%
30%
20%
10%
0%
<0,7 0,7-0,8 0,8-0,9 0,9-1 >1
Корректирующий коэффициент
Рис. 42.
Территориальные коэффициенты для арендных ставок.
Районы крупных автомагистралей города по отношению к
самому дорогому району (Культурный и исторический
центр)
60%
50%
Частота наблюдений, %
40%
30%
20%
10%
0%
<0,7 0,7-0,8 0,8-0,9 0,9-1 >1
Корректирующий коэффициент
Рис. 43.
145
Значения территориальных коэффициентов и границы
интервалов по категориям городов
Таблица 48
Территориальные коэффициенты для цен предложений. Центры
административных районов города по отношению к самому
дорогому району (Культурный и исторический центр)
№ Категория городов Среднее Расширенный интервал
значение
1 Москва 0,89 0,85 0,92
2 Санкт-Петербург – – –
3 города с численностью 0,90 0,87 0,93
более 1 млн. чел. (кроме г.
Москва и г. Санкт-
Петербург)
4 города с населением 500- 0,90 0,86 0,94
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов выше среднего
5 города с населением 500- 0,90 0,87 0,93
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов ниже среднего
6 города с населением до 500 0,89 0,85 0,93
тыс. чел. и уровнем доходов
выше среднего
7 города с населением до 500 0,90 0,86 0,93
тыс. чел. и уровнем доходов
ниже среднего
8 Курортные регионы – – –
9 Дальневосточные регионы 0,89 0,86 0,93
146
Значения территориальных коэффициентов и границы
интервалов по категориям городов
Таблица 49
Территориальные коэффициенты для арендных ставок. Центры
административных районов города по отношению к самому
дорогому району (Культурный и исторический центр)
№ Категория городов Среднее Расширенный интервал
значение
1 Москва 0,89 0,85 0,92
2 Санкт-Петербург – – –
3 города с численностью 0,90 0,83 0,86
более 1 млн. чел. (кроме г.
Москва и г. Санкт-
Петербург)
4 города с населением 500- 0,90 0,60 0,86
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов выше среднего
5 города с населением 500- 0,90 0,65 0,87
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов ниже среднего
6 города с населением до 500 0,90 0,80 0,85
тыс. чел. и уровнем доходов
выше среднего
7 города с населением до 500 0,90 0,75 0,86
тыс. чел. и уровнем доходов
ниже среднего
8 Курортные регионы – – –
9 Дальневосточные регионы 0,90 0,85 0,86
147
Значения территориальных коэффициентов и границы
интервалов по категориям городов
Таблица 50
Территориальные коэффициенты для цен предложений. Спальные
микрорайоны высотной застройки по отношению к самому
дорогому району (Культурный и исторический центр)
№ Категория городов Среднее Расширенный интервал
значение
1 Москва 0,82 0,77 0,86
2 Санкт-Петербург – – –
3 города с численностью 0,83 0,78 0,87
более 1 млн. чел. (кроме г.
Москва и г. Санкт-
Петербург)
4 города с населением 500- 0,84 0,80 0,88
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов выше среднего
5 города с населением 500- 0,82 0,79 0,86
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов ниже среднего
6 города с населением до 500 0,83 0,78 0,87
тыс. чел. и уровнем доходов
выше среднего
7 города с населением до 500 0,83 0,79 0,86
тыс. чел. и уровнем доходов
ниже среднего
8 Курортные регионы – – –
9 Дальневосточные регионы 0,83 0,77 0,88
148
Значения территориальных коэффициентов и границы
интервалов по категориям городов
Таблица 51
Территориальные коэффициенты для арендных ставок. Спальные
микрорайоны высотной застройки по отношению к самому
дорогому району (Культурный и исторический центр)
№ Категория городов Среднее Расширенный интервал
значение
1 Москва 0,82 0,77 0,87
2 Санкт-Петербург – – –
3 города с численностью 0,83 0,79 0,87
более 1 млн. чел. (кроме г.
Москва и г. Санкт-
Петербург)
4 города с населением 500- 0,84 0,80 0,89
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов выше среднего
5 города с населением 500- 0,83 0,80 0,87
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов ниже среднего
6 города с населением до 500 0,83 0,78 0,88
тыс. чел. и уровнем доходов
выше среднего
7 города с населением до 500 0,83 0,79 0,87
тыс. чел. и уровнем доходов
ниже среднего
8 Курортные регионы – – –
9 Дальневосточные регионы 0,82 0,77 0,87
149
Значения территориальных коэффициентов и границы
интервалов по категориям городов
Таблица 52
Территориальные коэффициенты для цен предложений. Спальные
микрорайоны среднеэтажной застройки по отношению к самому
дорогому району (Культурный и исторический центр)
№ Категория городов Среднее Расширенный интервал
значение
1 Москва 0,76 0,74 0,79
2 Санкт-Петербург – – –
3 города с численностью 0,78 0,73 0,82
более 1 млн. чел. (кроме г.
Москва и г. Санкт-
Петербург)
4 города с населением 500- 0,79 0,75 0,84
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов выше среднего
5 города с населением 500- 0,78 0,74 0,82
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов ниже среднего
6 города с населением до 500 0,78 0,73 0,83
тыс. чел. и уровнем доходов
выше среднего
7 города с населением до 500 0,78 0,73 0,83
тыс. чел. и уровнем доходов
ниже среднего
8 Курортные регионы – – –
9 Дальневосточные регионы 0,78 0,73 0,82
150
Значения территориальных коэффициентов и границы
интервалов по категориям городов
Таблица 53
Территориальные коэффициенты для арендных ставок. Спальные
микрорайоны среднеэтажной застройки по отношению к самому
дорогому району (Культурный и исторический центр)
№ Категория городов Среднее Расширенный интервал
значение
1 Москва 0,77 0,74 0,81
2 Санкт-Петербург – – –
3 города с численностью 0,78 0,74 0,82
более 1 млн. чел. (кроме г.
Москва и г. Санкт-
Петербург)
4 города с населением 500- 0,80 0,75 0,84
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов выше среднего
5 города с населением 500- 0,79 0,75 0,83
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов ниже среднего
6 города с населением до 500 0,79 0,74 0,83
тыс. чел. и уровнем доходов
выше среднего
7 города с населением до 500 0,78 0,73 0,83
тыс. чел. и уровнем доходов
ниже среднего
8 Курортные регионы – – –
9 Дальневосточные регионы 0,78 0,74 0,83
151
Значения территориальных коэффициентов и границы
интервалов по категориям городов
Таблица 54
Территориальные коэффициенты для цен предложений. Районы
вокруг крупных промпредприятий по отношению к самому
дорогому району (Культурный и исторический центр)
№ Категория городов Среднее Расширенный интервал
значение
1 Москва 0,74 0,68 0,81
2 Санкт-Петербург – – –
3 города с численностью 0,75 0,70 0,80
более 1 млн. чел. (кроме г.
Москва и г. Санкт-
Петербург)
4 города с населением 500- 0,75 0,70 0,80
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов выше среднего
5 города с населением 500- 0,75 0,71 0,80
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов ниже среднего
6 города с населением до 500 0,75 0,69 0,80
тыс. чел. и уровнем доходов
выше среднего
7 города с населением до 500 0,75 0,70 0,80
тыс. чел. и уровнем доходов
ниже среднего
8 Курортные регионы – – –
9 Дальневосточные регионы 0,74 0,68 0,80
152
Значения территориальных коэффициентов и границы
интервалов по категориям городов
Таблица 55
Территориальные коэффициенты для арендных ставок. Районы
вокруг крупных промпредприятий по отношению к самому
дорогому району (Культурный и исторический центр)
№ Категория городов Среднее Расширенный интервал
значение
1 Москва 0,74 0,67 0,80
2 Санкт-Петербург – – –
3 города с численностью 0,75 0,70 0,80
более 1 млн. чел. (кроме г.
Москва и г. Санкт-
Петербург)
4 города с населением 500- 0,75 0,70 0,80
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов выше среднего
5 города с населением 500- 0,76 0,71 0,80
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов ниже среднего
6 города с населением до 500 0,74 0,69 0,80
тыс. чел. и уровнем доходов
выше среднего
7 города с населением до 500 0,75 0,70 0,80
тыс. чел. и уровнем доходов
ниже среднего
8 Курортные регионы – – –
9 Дальневосточные регионы 0,76 0,70 0,81
153
Значения территориальных коэффициентов и границы
интервалов по категориям городов
Таблица 56
Территориальные коэффициенты для цен предложений. Районы
крупных автомагистралей города по отношению к самому
дорогому району (Культурный и исторический центр)
№ Категория городов Среднее Расширенный интервал
значение
1 Москва 0,80 0,75 0,85
2 Санкт-Петербург – – –
3 города с численностью 0,82 0,78 0,87
более 1 млн. чел. (кроме г.
Москва и г. Санкт-
Петербург)
4 города с населением 500- 0,78 0,73 0,83
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов выше среднего
5 города с населением 500- 0,82 0,78 0,86
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов ниже среднего
6 города с населением до 500 0,82 0,77 0,87
тыс. чел. и уровнем доходов
выше среднего
7 города с населением до 500 0,82 0,78 0,86
тыс. чел. и уровнем доходов
ниже среднего
8 Курортные регионы – – –
9 Дальневосточные регионы 0,84 0,79 0,89
154
Значения территориальных коэффициентов и границы
интервалов по категориям городов
Таблица 57
Территориальные коэффициенты для арендных ставок. Районы
крупных автомагистралей города по отношению к самому
дорогому району (Культурный и исторический центр)
№ Категория городов Среднее Расширенный интервал
значение
1 Москва 0,80 0,75 0,86
2 Санкт-Петербург – – –
3 города с численностью 0,83 0,78 0,87
более 1 млн. чел. (кроме г.
Москва и г. Санкт-
Петербург)
4 города с населением 500- 0,79 0,74 0,84
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов выше среднего
5 города с населением 500- 0,83 0,79 0,87
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов ниже среднего
6 города с населением до 500 0,82 0,78 0,87
тыс. чел. и уровнем доходов
выше среднего
7 города с населением до 500 0,83 0,79 0,87
тыс. чел. и уровнем доходов
ниже среднего
8 Курортные регионы – – –
9 Дальневосточные регионы 0,84 0,79 0,89
155
Дополнительные факторы,
влияющие на выбор конкретного значения
корректировки внутри расширенного интервала
− уровень развития производственной
инфраструктуры, наличие транспортных путей,
удаленность от основных транспортных
магистралей;
− условия обеспечения трудовыми ресурсами и
удаленность от жилых массивов;
− градостроительные условия и ограничения,
обусловленные зонированием, разрешенным
использованием земельных участков и т.п.
156
Значения корректировок, усредненные по городам
России, и границы доверительных интервалов.
Таблица 58
Наименование коэффициента Среднее Доверительный
значение интервал
Удельная цена
Отношение удельной цены 1,15 1,14 1,16
объекта, оборудованного
железнодорожной веткой, к
удельной цене такого же объекта
без железнодорожной ветки
Удельная арендная ставка
Отношение удельной арендной 1,15 1,14 1,16
ставки объекта, оборудованного
железнодорожной веткой, к
удельной арендной ставке такого
же объекта без железнодорожной
ветки
157
Гистограммы
Отношение удельной цены объекта, оборудованного
железнодорожной веткой, к удельной цене такого же
объекта без железнодорожной ветки
60%
50%
Частота наблюдений, %
40%
30%
20%
10%
0%
1-1,1 1,1-1,14 1,14-1,18 1,18-1,22 >1,22
Корректирующий коэффициент
Рис. 44.
Отношение удельной арендной ставки объекта,
оборудованного железнодорожной веткой, к удельной
арендной ставке такого же объекта без железнодорожной
ветки
60%
Частота наблюдений, %
50%
40%
30%
20%
10%
0%
1-1,1 1,1-1,14 1,14-1,18 1,18-1,22 >1,22
Корректирующий коэффициент
Рис. 45.
158
Значения корректирующих коэффициентов и границы
интервалов по категориям городов
Таблица 60
Отношение удельной цены объекта, оборудованного
железнодорожной веткой, к удельной цене такого же объекта без
железнодорожной ветки
№ Категория городов Среднее Расширенный интервал
значение
1 Москва 1,17 1,11 1,22
2 Санкт-Петербург 1,15 1,10 1,20
3 города с численностью 1,15 1,10 1,19
более 1 млн. чел. (кроме г.
Москва и г. Санкт-
Петербург)
4 города с населением 500- 1,14 1,10 1,19
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов выше среднего
5 города с населением 500- 1,15 1,11 1,19
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов ниже среднего
6 города с населением до 500 1,15 1,11 1,19
тыс. чел. и уровнем доходов
выше среднего
7 города с населением до 500 1,15 1,11 1,20
тыс. чел. и уровнем доходов
ниже среднего
8 Курортные регионы - - -
9 Дальневосточные регионы 1,15 1,10 1,20
159
Значения корректирующих коэффициентов и границы
интервалов по категориям городов
Таблица 61
Отношение удельной арендной ставки объекта, оборудованного
железнодорожной веткой, к удельной арендной ставке такого же
объекта без железнодорожной ветки
№ Категория городов Среднее Расширенный интервал
значение
1 Москва 1,17 1,11 1,22
2 Санкт-Петербург 1,14 1,09 1,20
3 города с численностью 1,15 1,10 1,19
более 1 млн. чел. (кроме г.
Москва и г. Санкт-
Петербург)
4 города с населением 500- 1,14 1,09 1,19
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов выше среднего
5 города с населением 500- 1,15 1,11 1,19
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов ниже среднего
6 города с населением до 500 1,15 1,11 1,19
тыс. чел. и уровнем доходов
выше среднего
7 города с населением до 500 1,15 1,11 1,19
тыс. чел. и уровнем доходов
ниже среднего
8 Курортные регионы - - -
9 Дальневосточные регионы 1,15 1,10 1,20
Дополнительные факторы,
влияющие на выбор конкретного значения
корректировки внутри расширенного интервала
− важность и значимость наличия железнодорожной
ветки для эффективного использования объекта
недвижимости;
− влияние наличия железнодорожной ветки на спрос
на объекты недвижимости данного типа;
− характеристики и состояние железнодорожной
ветки.
160
10.3. Элемент сравнения – доступ к объекту
В данном разделе приводятся корректирующие
коэффициенты, полученные по данным экспертного
опроса, характеризующие влияние на стоимость
производственно-складских объектов расположения на
закрытой территории, доступ к которой ограничен.
161
Границы расширенного интервала значений
корректирующих коэффициентов
Таблица 63
Наименование коэффициента Среднее Расширенный
значение интервал
Удельная цена
Отношение удельной цены 0,88 0,82 0,93
объекта, расположенного на
закрытой территории, к удельной
цене такого же объекта со
свободным доступом
Удельная арендная ставка
Отношение удельной арендной 0,88 0,82 0,94
ставки объекта, расположенного на
закрытой территории, к удельной
арендной ставке такого же объекта
со свободным доступом
162
Гистограммы
Отношение удельной цены объекта с ограниченным
доступом, расположенного на закрытой территории, к
удельной цене такого же объекта со свободным доступом
60%
Частота наблюдений, %
50%
40%
30%
20%
10%
0%
<0,8 0,8-0,85 0,85-0,9 0,9-0,95 >0,95
Корректирующий коэффициент
Рис. 46.
Отношение удельной ставки объекта с ограниченным
доступом, расположенного на закрытой территории, к
удельной ставке такого же объекта со свободным доступом
40%
Частота наблюдений, %
30%
20%
10%
0%
<0,81 0,81-0,86 0,86-0,91 0,91-0,96 0,96-1
Корректирующий коэффициент
Рис. 47.
163
Значения корректирующих коэффициентов и границы
интервалов по по категориям городов
Таблица 64
Отношение удельной цены объекта с ограниченным доступом,
расположенного на закрытой территории, к удельной цене такого
же объекта со свободным доступом
№ Категория городов Среднее Расширенный интервал
значение
1 Москва 0,87 0,82 0,92
2 Санкт-Петербург - - -
3 города с численностью 0,88 0,84 0,92
более 1 млн. чел. (кроме г.
Москва и г. Санкт-
Петербург)
4 города с населением 500- 0,88 0,84 0,93
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов выше среднего
5 города с населением 500- 0,87 0,83 0,91
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов ниже среднего
6 города с населением до 500 0,88 0,83 0,92
тыс. чел. и уровнем доходов
выше среднего
7 города с населением до 500 0,87 0,83 0,91
тыс. чел. и уровнем доходов
ниже среднего
8 Курортные регионы - - -
9 Дальневосточные регионы 0,88 0,83 0,92
164
Значения корректирующих коэффициентов и границы
интервалов по по категориям городов
Таблица 65
Отношение удельной арендной ставки объекта с ограниченным
доступом, расположенного на закрытой территории, к удельной
арендной ставке такого же объекта со свободным доступом
№ Категория городов Среднее Расширенный интервал
значение
1 Москва 0,87 0,82 0,91
2 Санкт-Петербург - - -
3 города с численностью 0,88 0,84 0,92
более 1 млн. чел. (кроме г.
Москва и г. Санкт-
Петербург)
4 города с населением 500- 0,88 0,83 0,93
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов выше среднего
5 города с населением 500- 0,87 0,84 0,91
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов ниже среднего
6 города с населением до 500 0,87 0,83 0,92
тыс. чел. и уровнем доходов
выше среднего
7 города с населением до 500 0,87 0,83 0,91
тыс. чел. и уровнем доходов
ниже среднего
8 Курортные регионы - - -
9 Дальневосточные регионы 0,87 0,82 0,91
Дополнительные факторы,
влияющие на выбор конкретного значения
корректировки внутри расширенного интервала
− возможность свободного доступа в помещения;
− уровень охраны помещений;
− наличие ограничений по посещению объекта.
165
10.4. Элемент сравнения – наличие ограждения
Как правило, стоимость объектов производственно-
складского назначения зависит от расположения на
огороженной территории.
В данном разделе приводятся корректирующие
коэффициенты, полученные по данным экспертного
опроса, характеризующие влияние на стоимость
производственно-складских объектов расположения на
закрытой территории, доступ к которой ограничен.
166
Границы расширенного интервала значений
корректирующих коэффициентов
Таблица 67
Наименование коэффициента Среднее Расширенный
значение интервал
Удельная цена
Отношение удельной цены 1,07 1,03 1,11
объекта, имеющего ограждение
территории, к удельной цене такого
же объекта без ограждения
Удельная арендная ставка
Отношение удельной арендной 1,07 1,03 1,11
ставки объекта, имеющего
ограждение территории, к удельной
арендной ставке такого же объекта
без ограждения
167
Гистограммы
Отношение удельной цены объекта, имеющего ограждение
территории, к удельной цене такого же объекта без
ограждения
70%
60%
Частота наблюдений, %
50%
40%
30%
20%
10%
0%
1-1,05 1,05-1,1 1,1-1,15 >1,15
Корректирующий коэффициент
Рис. 48
Отношение удельной арендной ставки объекта, имеющего
ограждение территории, к удельной арендной ставке
такого же объекта без ограждения
60%
Частота наблюдений, %
50%
40%
30%
20%
10%
0%
1-1,05 1,05-1,1 1,1-1,15 >1,15
Корректирующий коэффициент
Рис. 49
168
Значения корректирующих коэффициентов и границы
интервалов по категориям городов
Таблица 68
Отношение удельной цены объекта, имеющего ограждение
территории, к удельной цене такого же объекта без ограждения
№ Категория городов Среднее Расширенный интервал
значение
1 Москва 1,07 1,04 1,10
2 Санкт-Петербург 1,06 1,03 1,09
3 города с численностью 1,07 1,04 1,09
более 1 млн. чел. (кроме г.
Москва и г. Санкт-
Петербург)
4 города с населением 500- 1,06 1,03 1,08
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов выше среднего
5 города с населением 500- 1,07 1,04 1,10
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов ниже среднего
6 города с населением до 500 1,07 1,04 1,10
тыс. чел. и уровнем доходов
выше среднего
7 города с населением до 500 1,07 1,04 1,09
тыс. чел. и уровнем доходов
ниже среднего
8 Курортные регионы - - -
9 Дальневосточные регионы 1,07 1,04 1,10
169
Значения корректирующих коэффициентов и границы
интервалов по по категориям городов
Таблица 69
Отношение удельной арендной ставки объекта, имеющего
ограждение территории, к удельной арендной ставке такого же
объекта без ограждения
№ Категория городов Среднее Расширенный интервал
значение
1 Москва 1,07 1,04 1,10
2 Санкт-Петербург 1,06 1,03 1,09
3 города с численностью 1,07 1,04 1,10
более 1 млн. чел. (кроме г.
Москва и г. Санкт-
Петербург)
4 города с населением 500- 1,06 1,04 1,09
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов выше среднего
5 города с населением 500- 1,07 1,04 1,10
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов ниже среднего
6 города с населением до 500 1,07 1,05 1,10
тыс. чел. и уровнем доходов
выше среднего
7 города с населением до 500 1,07 1,05 1,10
тыс. чел. и уровнем доходов
ниже среднего
8 Курортные регионы - - -
9 Дальневосточные регионы 1,07 1,04 1,10
170
Вниманию оценщиков и судебных экспертов!
С радостью сообщаем, что в 2020 году планируется проведение
XII Поволжской научно-практической
конференции!
• Какое место займет
оценка в экономике
ближайшего
будущего?
• Что ожидает
оценочный бизнес в
ближайшие годы?
Взлет или падение?
• Где следует ожидать
точки роста
оценочного бизнеса?
• Какие новые технологии доступны любому практикующему
оценщику? Что взять на вооружение?
• Могут ли современные технологии повысить точность оценки?
171
11. Физические характеристики
объекта
Предварительные замечания
В этом разделе приведены различные поправочные
коэффициенты (корректировки), связанные с физическими
характеристиками объектов и используемые:
− в рамках сравнительного подхода для
корректировки цен объектов-аналогов,
отличающихся от объекта-оценки по одному или
нескольким параметрам;
− в рамках доходного подхода для корректировки
арендных ставок, отличающихся от объекта-оценки
по одному или нескольким параметрам.
172
11.1. Элемент сравнения – общая площадь
(фактор масштаба)
В данном Сборнике приведены корректирующие
коэффициенты, отражающие соотношения цен для
сходных объектов, различающихся только по величине
площади. Эти коэффициенты позволяют увидеть, как
снижается цена одного квадратного метра, если
увеличивается площадь объекта недвижимости. Следует
отметить, что приведенные корректирующие
коэффициенты не были получены в результате опроса.
Они рассчитаны в результате обработки данных
статистики на основе степенной модели снижения цены
объекта недвижимости от его площади.
Данные модели приведены с указанием уравнения,
коэффициент торможения (показатель степенной функции)
которого можно использовать при корректировке цен
объектов аналогов (см. рис. 50-63).
Корректировку можно определить по следующей
формуле:
𝑆𝑆𝑂𝑂𝑂𝑂 𝑘𝑘
Кмасшт = � � (1)
𝑆𝑆𝑂𝑂𝑂𝑂
где:
SOO – площадь объекта оценки, кв. м.
SOA – площадь объекта аналога, кв.м.
k – коэффициент торможения.
173
Коэффициенты торможения (показатели степенной
функции) для расчета корректировки на общую
площадь по различным категориям городов
Таблица 70
Категории городов Среднее Доверительный
значение интервал
1. Москва -0,151 -0,155 -0,147
2. Санкт-Петербург -0,089 -0,092 -0,086
3. Города с численностью -0,173 -0,178 -0,168
более 1 млн. чел. (кроме г.
Москва и г. Санкт-
Петербург)
4 Города с численностью -0,117 -0,121 -0,113
менее 1 млн. чел.
5. Усредненные данные по -0,122 -0,126 -0,118
городам России
Категории городов Среднее Расширенный
значение интервал
1. Москва -0,151 -0,163 -0,121
2. Санкт-Петербург -0,089 -0,101 -0,068
3. Города с численностью -0,173 -0,185 -0,139
более 1 млн. чел. (кроме г.
Москва и г. Санкт-
Петербург)
4 Города с численностью -0,117 -0,129 -0,092
менее 1 млн. чел.
5. Усредненные данные по -0,122 -0,134 -0,097
городам России
174
Коэффициенты торможения (показатели степенной
функции) для расчета корректировки на общую
площадь для объектов различного класса качества
Таблица 71
Класс качества
Среднее Доверительный
производственно-
значение интервал
складских объектов
1.Высоколассная -0,121 -0,126 -0,116
производственно-складская
недвижимость (класса A,
A+, B, B+)
2.Низкоклассная -0,132 -0,137 -0,127
производственно-складская
недвижимость (класса С и
ниже)
Класс качества
Среднее Расширенный
производственно-
значение интервал
складских объектов
1.Высоколассная -0,121 -0,146 -0,085
производственно-складская
недвижимость (класса A,
A+, B, B+)
2.Низкоклассная -0,132 -0,155 -0,097
производственно-складская
недвижимость (класса С и
ниже)
175
При сравнении производственно-складских
объектов, расположенных в г. Москва, где объект оценки
имеет площадь 195 кв.м., а площадь аналога равна 378
кв.м., расчет поправочного коэффициента осуществляется
можно в соответствии с таблицей 70 по формуле (1):
195 −0,151
Кмасшт = �378� = 1,11 или 11% (3)
176
Зависимости
1,00
0,90
Поправочный коэффициент
0,80
0,70
0,60
y = 2,0972x-0,147
0,50
y = 2,131x-0,151
0,40
y= 2,167x-0,155
0,30
0,20
0 5 000 10 000 15 000 20 000
Площадь, кв.м.
среднее значение
минимальное значение доверительного интервала
максимальное значение доверительного интервала
Рис. 50 7
7
Максимальная площадь, которая ограничивается данной
моделью 200 000 кв.м
177
Зависимость удельной цены/арендной ставки от площади
объекта производственно-складского назначения в
г.Москва
Расширенный интервал
1,10
1,00
0,90
Поправочный коэффициент
0,80
0,70
y = 1,9144x-0,121
0,60
0,50 y = 2,131x-0,151
0,40
y = 2,157x-0,163
0,30
0,20
0 5 000 10 000 15 000 20 000
Площадь, кв.м.
среднее значение
минимальное значение расширенного интервала
максимальное значение расширенного интервала
Рис. 51 8
8
Максимальная площадь, которая ограничивается данной
моделью 200 000 кв.м
178
Зависимость удельной цены/арендной ставки от площади
объекта производственно-складского назначения в
г.Санкт-Петербург
Доверительный интервал
1,10
1,00
Поправочный коэффициент
0,90
0,80
0,70 y = 1,5486x-0,086
0,60 y = 1,562x-0,089
y= 1,576x-0,092
0,50
0,40
0 5 000 10 000 15 000 20 000
Площадь, кв.м.
среднее значение
минимальное значение доверительного интервала
максимальное значение доверительного интервала
Рис. 52 9
9
Максимальная площадь, которая ограничивается данной
моделью 35 000 кв.м
179
Зависимость удельной цены/арендной ставки от площади
объекта производственно-складского назначения в
г.Санкт-Петербург
Расширенный интервал
1,10
1,00
Поправочный коэффициент
0,90
0,80
y = 1,4723x-0,068
0,70
y = 1,562x-0,089
0,60
y = 1,581x-0,101
0,50
0,40
0 5 000 10 000 15 000 20 000
Площадь, кв.м.
среднее значение
минимальное значение расширенного интервала
максимальное значение расширенного интервала
Рис. 53 10
10
Максимальная площадь, которая ограничивается данной
моделью 35 000 кв.м
180
Зависимость удельной цены/арендной ставки от площади
объекта производственно-складского назначения в
городах с населением более 1 мл.чел. кроме Москвы и
Санкт-Петербурга
Доверительный интервал
1,05
0,95
Поправочный коэффициент
0,85
0,75
0,65
0,55
y = 2,3341x-0,168
0,45
y = 2,379x-0,173
0,35 y = 2,428x-0,178
0,25
0 5 000 10 000 15 000 20 000
Площадь, кв.м.
среднее значение
минимальное значение доверительного интервала
максимальное значение доверительного интервала
Рис. 54 11
11
Максимальная площадь, которая ограничивается данной
моделью 300 000 кв.м
181
Зависимость удельной цены/арендной ставки от площади
объекта производственно-складского назначения в
городах с населением более 1 мл.чел. кроме Москвы и
Санкт-Петербурга
1,10 Расширенный интервал
1,00
0,90
Поправочный коэффициент
0,80
0,70
0,60 y = 2,094x-0,139
0,50
y = 2,379x-0,173
0,40
y = 2,408x-0,185
0,30
0,20
0 5 000 10 000 15 000 20 000
Площадь, кв.м.
среднее значение
минимальное значение расширенного интервала
максимальное значение расширенного интервала
Рис. 55 12
12
Максимальная площадь, которая ограничивается данной
моделью 300 000 кв.м
182
Зависимость удельной цены/арендной ставки от площади
объекта производственно-складского назначения в
городах России с населением менее 1 млн.чел
Доверительный интервал
1,10
1,00
Поправочный коэффициент
0,90
0,80
0,70
y = 1,7764x-0,113
0,60
y = 1,797x-0,117
0,50
y = 1,819x-0,121
0,40
0 5 000 10 000 15 000 20 000
Площадь, кв.м.
среднее значение
минимальное значение доверительного интервала
максимальное значение доверительного интервала
Рис. 56 13
13
Максимальная площадь, которая ограничивается данной
моделью 100 000 кв.м
183
Зависимость удельной цены/арендной ставки от площади
объекта производственно-складского назначения в
городах России с населением менее 1 млн.чел
Расширенный интервал
1,10
1,00
Поправочный коэффициент
0,90
0,80
y = 1,6604x-0,092
0,70
0,60 y = 1,797x-0,117
0,50
y = 1,819x-0,129
0,40
0,30
0 5 000 10 000 15 000 20 000
Площадь, кв.м.
среднее значение
минимальное значение расширенного интервала
максимальное значение расширенного интервала
Рис. 57 14
14
Максимальная площадь, которая ограничивается данной
моделью 100 000 кв.м
184
Зависимость удельной цены/арендной ставки от площади
объекта производственно-складского назначения
усредненные по городам России
Доверительный интервал
1,10
1,00
Поправочный коэффициент
0,90
0,80
0,70
y = 1,8204x-0,118
0,60
0,50 y = 1,843x-0,122
y= 1,866x-0,126
0,40
0,30
0 5 000 10 000 15 000 20 000
Площадь, кв.м.
среднее значение
минимальное значение доверительного интервала
максимальное значение доверительного интервала
Рис. 58 15
15
Максимальная площадь, которая ограничивается данной
моделью 210 000 кв.м
185
Зависимость удельной цены/арендной ставки от площади
объекта производственно-складского назначения
усредненные по городам России
Расширенный интервал
1,10
1,00
Поправочный коэффициент
0,90
0,80
0,70 y = 1,696x-0,097
0,60
y = 1,843x-0,122
0,50
y = 1,865x-0,134
0,40
0,30
0 5 000 10 000 15 000 20 000
Площадь, кв.м.
среднее значение
минимальное значение расширенного интервала
максимальное значение расширенного интервала
Рис. 59 16
16
Максимальная площадь, которая ограничивается данной
моделью 210 000 кв.м м
186
Корректирующие коэффициенты на фактор масштаба
для цен и арендных ставок
для объектов производственно-складского назначения
различного класса качества
1,00
Поправочный коэффициент
0,90
0,80
y = 2,5475x-0,116
0,70
y = 2,635x-0,121
y= 2,727x-0,126
0,60
0,50
3 000 13 000 23 000 33 000 43 000
Площадь, кв.м.
среднее значение
минимальное значение доверительного интервала
максимальное значение доверительного интервала
Рис. 60 17
17
Минимальная площадь, которая ограничивается данной
моделью 3000 кв.м. Максимальная площадь, которая
ограничивается данной моделью 100 000 кв.м.
187
Зависимость удельной цены/арендной ставки от площади
высококлассного объекта производственно-складского
назначения усредненные по городам России
Расширенный интервал
1,10
1,00
Поправочный коэффициент
0,90
y = 2,047x-0,085
0,80
y = 2,635x-0,121
0,70
0,60 y = 3,069x-0,146
0,50
0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000
Площадь, кв.м.
среднее значение
минимальное значение расширенного интервала
максимальное значение расширенного интервала
Рис. 61 18
18
Минимальная площадь, которая ограничивается данной
моделью 3000 кв.м. Максимальная площадь, которая
ограничивается данной моделью 100 000 кв.м.
188
Зависимость удельной цены/арендной ставки от площади
низкококлассного объекта производственно-складского
назначения усредненные по городам России
Доверительный интервал
1,10
1,00
Поправочный коэффициент
0,90
0,80
y = 2,562x-0,137
0,70
y = 2,489x-0,132
0,60
y = 2,4198x-0,127
0,50
1 000 6 000 11 000 16 000 21 000
Площадь, кв.м.
среднее значение
минимальное значение доверительного интервала
максимальное значение доверительного интервала
Рис. 62 19
19
Минимальная площадь, которая ограничивается данной
моделью 1000 кв.м Максимальная площадь, которая
ограничивается данной моделью 100 000 кв.м.
189
Зависимость удельной цены/арендной ставки от площади
высококлассного объекта производственно-складского
назначения усредненные по городам России
Расширенный интервал
1,10
1,00
Поправочный коэффициент
0,90
y = 2,0255x-0,097
0,80
0,70 y = 2,489x-0,132
0,60
y = 2,784x-0,155
0,50
0,40
0,30
0 5 000 10 000 15 000 20 000
Площадь, кв.м.
среднее значение
минимальное значение расширенного интервала
максимальное значение расширенного интервала
Рис. 63 20
20
Минимальная площадь, которая ограничивается данной
моделью 1000 кв.м. Максимальная площадь, которая
ограничивается данной моделью 100 000 кв.м.
190
Корректировки, используемые для учета
масштабного фактора, кроме зависимостей, также заданы в
матричном виде, что, по мнению авторов, должно
существенно упростить работу оценщика с этими
коэффициентами. При этом следует обратить внимание на
то, что, если аналог имеет меньшую площадь, чем объект
оценки, значения корректировок меньше 1. В противном
случае, если аналог имеет большую площадь, чем объект
оценки, то значение корректировки больше 1.
191
Матрицы коэффициентов
Корректирующие коэффициенты на фактор масштаба
для цен и арендных ставок
для объектов производственно-складского назначения,
расположенных в городах с различной численностью
Таблица 72
г. Москва
аналог
Площадь, кв.м 1000- 5000- 10000- >20000
0-300 300-500 500-1000
5000 10000 20000
0-300 1,00 1,16 1,28 1,57 1,81 2,00 2,09
объект оценки
Таблица 73
г. Санкт-Петербург
аналог
Площадь, кв.м 1000- 5000- 10000- >20000
0-300 300-500 500-1000
5000 10000 20000
0-300 1,00 1,09 1,15 1,31 1,42 1,51 1,55
объект оценки
Таблица 74
192
Таблица 75
города с численностью менее 1 млн. чел.
аналог
Площадь, кв.м 1000- 5000- 10000- >20000
0-300 300-500 500-1000
5000 10000 20000
0-300 1,00 1,12 1,21 1,42 1,58 1,71 1,77
объект оценки
Таблица 76
усредненные данные по России
аналог
Площадь, кв.м 1000- 5000- 10000- >20000
0-300 300-500 500-1000
5000 10000 20000
0-300 1,00 1,13 1,22 1,44 1,61 1,75 1,82
объект оценки
193
Корректирующие коэффициенты на фактор масштаба
для цен и арендных ставок
для объектов производственно-складского назначения
различного класса качества
Таблица 77
высококлассные производственно-складские объекты
классов А, А+, В, В+
аналог
Площадь, кв.м 1000- 5000- 7500- 10000- 15000- 20000-
>50000
5000 7500 10000 15000 20000 50000
1000-5000 1,00 1,09 1,14 1,19 1,24 1,35 1,41
объект оценки
Дополнительные факторы,
влияющие на выбор конкретного значения
корректировки внутри расширенного интервала
194
11.2. Элемент сравнения – тип объекта
(встроенное помещение/отдельно
стоящее здание)
В данном разделе приводятся корректирующие
коэффициенты, полученные по данным экспертного
опроса, характеризующие влияние на стоимость
производственно-складских объектов типа объекта
(встроенное помещение/ отдельно стоящий объект с
земельным участком в пределах площади застройки).
195
Границы расширенного интервала значений
корректирующих коэффициентов
Таблица 80
Наименование коэффициента Среднее Расширенный
интервал
Удельная цена
Отношение удельной цены 0,90 0,85 0,95
встроенного помещения, к удельной
цене такого же отдельно стоящего
объекта с земельным участком в
пределах площади застройки
Удельная арендная ставка
Отношение удельной арендной 0,91 0,86 0,96
ставки встроенного помещения, к
удельной арендной ставке такого же
отдельно стоящего объекта с
земельным участком в пределах
площади застройки
196
Гистограммы
Отношение удельной цены встроенного помещения, к
удельной цене такого же отдельно стоящего объекта с
земельным участком в пределах площади застройки
50%
Частота наблюдений, %
40%
30%
20%
10%
0%
<0,8 0,8-0,85 0,85-0,9 0,9-0,95 0,95-1
Корректирующий коэффициент
Рис. 64
Отношение удельной арендной ставки встроенного
помещения, к удельной арендной ставке такого же
отдельно стоящего объекта с земельным участком в
пределах площади застройки
60%
Частота наблюдений, %
50%
40%
30%
20%
10%
0%
<0,85 0,85-0,9 0,9-0,95 0,95-1
Корректирующий коэффициент
Рис. 65
197
Значения корректирующих коэффициентов и границы
интервалов по отдельным категориям городов
Таблица 81
Отношение удельной цены встроенного помещения, к удельной
цене такого же отдельно стоящего объекта с земельным участком
в пределах площади застройки
№ Категория городов Среднее Расширенный интервал
значение
1 Москва 0,90 0,86 0,94
2 Санкт-Петербург - - -
3 города с численностью 0,90 0,86 0,94
более 1 млн. чел. (кроме г.
Москва и г. Санкт-
Петербург)
4 города с населением 500- 0,91 0,88 0,94
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов выше среднего
5 города с населением 500- 0,90 0,87 0,93
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов ниже среднего
6 города с населением до 500 0,89 0,85 0,93
тыс. чел. и уровнем доходов
выше среднего
7 города с населением до 500 0,90 0,86 0,94
тыс. чел. и уровнем доходов
ниже среднего
8 Курортные регионы - - -
9 Дальневосточные регионы 0,89 0,85 0,93
198
Значения корректирующих коэффициентов и границы
интервалов по отдельным категориям городов
Таблица 82
Отношение удельной арендной ставки встроенного помещения, к
удельной арендной ставке такого же отдельно стоящего объекта с
земельным участком в пределах площади застройки
№ Категория городов Среднее Расширенный интервал
значение
1 Москва 0,92 0,88 0,95
2 Санкт-Петербург - - -
3 города с численностью 0,91 0,88 0,95
более 1 млн. чел. (кроме г.
Москва и г. Санкт-
Петербург)
4 города с населением 500- 0,93 0,90 0,96
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов выше среднего
5 города с населением 500- 0,91 0,88 0,94
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов ниже среднего
6 города с населением до 500 0,91 0,87 0,95
тыс. чел. и уровнем доходов
выше среднего
7 города с населением до 500 0,91 0,88 0,95
тыс. чел. и уровнем доходов
ниже среднего
8 Курортные регионы - - -
9 Дальневосточные регионы 0,91 0,87 0,95
Дополнительные факторы
влияющие на выбор конкретного значения
корректировки внутри расширенного интервала
− масштаб объекта;
− площадь земельного участка, отнесенного к зданию;
− этажность здания;
− наличие обособленной территории;
− наличие свободного доступа
199
11.3. Элемент сравнения – наличие отопления
Обеспеченность инженерными коммуникациями
способствует диверсификации использования объекта.
Возможность использования здания для различного вида
производственных процессов значительно повышает
стоимость объекта. Наиболее сильно ценность объекта
повышает наличие таких коммуникаций, как
электроснабжение и отопление. В связи с этим наличие
отопления складских и производственных помещений
является одним из наиболее значимых ценообразующих
факторов.
В подразделе 11.3.1 приводятся поправочные
коэффициенты на наличие отопления, рассчитанные на
основании данных экспертного опроса.
После обработки ответов экспертов был проведен
анализ статистических данных о рыночных ценах
предложений и арендных ставках объектов
производственно-складского назначения обеспеченных и
необеспеченных отоплением и рассчитаны
соответствующие поправочные коэффициенты (см.
подраздел 11.3.2). При обработке по категориям городов
было выявлено, что корректирующие коэффициенты для
удельных цен/удельных арендных ставок объектов
производственно-складского назначения в зависимости от
наличия либо отсутствия отопления не одинаковы в
различных группах городов. Это говорит о том, что такой
ценообразующий фактор, как наличие отопления, не
является абсолютно инвариантным, то есть в какой-то
степени он зависит от территориальной принадлежности
оцениваемого объекта.
Это еще раз подтверждает то факт, что перед
применением того или иного поправочного коэффициента
необходимо самостоятельно проводить анализа рынка,
включая анализ фактических данных о ценах сделок и
200
(или) предложений с объектами недвижимости из
сегментов рынка, к которым может быть отнесен
оцениваемый объект.
В подразделе 11.3.2 мы приводим результаты
полученной обработки статистических данных в виде
значений корректирующих коэффициентов на наличие
отопления, усредненных по России и указанием
соответствующих интервалов, а также в виде матрицы
коэффициентов и табличных значений по исследуемым
категориям городов.
201
Значения корректирующих коэффициентов,
усредненные по городам России, и границы
доверительных интервалов
Таблица 83
Среднее Доверительный
Наименование коэффициента
значение интервал
Удельная цена
Отношение удельной цены 0,75 0,74 0,76
неотапливаемого производственно-
складского объекта к удельной цене
такого же отапливаемого объекта
Удельная арендная ставка
Отношение удельной арендной 0,74 0,72 0,75
ставки неотапливаемого
производственно-складского
объекта к арендной ставке такого
же отапливаемого объекта
Таблица 84
Среднее Расширенный
Наименование коэффициента
значение интервал
Удельная цена
Отношение удельной цены 0,75 0,67 0,84
неотапливаемого производственно-
складского объекта к удельной цене
такого же отапливаемого объекта
Удельная арендная ставка
Отношение удельной арендной 0,74 0,65 0,83
ставки неотапливаемого
производственно-складского
объекта к арендной ставке такого
же отапливаемого объекта
202
Гистограммы
Отношение удельной цены неотапливаемого
производственно-складского объекта к удельной цене
такого же отапливаемого объекта
50%
Частота наблюдений, %
40%
30%
20%
10%
0%
<0,65 0,65-0,7 0,7-0,75 0,75-0,8 0,8-0,85 >0,85
Корректирующий коэффициент
Рис. 1
Отношение удельной арендной ставки неотапливаемого
производственно-складского объекта к арендной ставке
такого же отапливаемого объекта
40%
Частота наблюдений, %
30%
20%
10%
0%
<0,65 0,65-0,7 0,7-0,75 0,75-0,8 0,8-0,85 >0,85
Корректирующий коэффициент
Рис. 2
203
Значения корректирующих коэффициентов и границы
интервалов по категориям городов21
Таблица 85
Отношение удельной цены неотапливаемого производственно-
складского объекта к удельной цене такого же отапливаемого
объекта
№ Категория городов Среднее Расширенный интервал
значение
1 Москва 0,75 0,68 0,82
2 Санкт-Петербург 0,71 0,63 0,78
3 города с численностью 0,75 0,69 0,81
более 1 млн. чел. (кроме г.
Москва и г. Санкт-
Петербург)
4 города с населением 500- 0,75 0,68 0,82
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов выше среднего
5 города с населением 500- 0,75 0,69 0,81
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов ниже среднего
6 города с населением до 500 0,75 0,68 0,81
тыс. чел. и уровнем доходов
выше среднего
7 города с населением до 500 0,75 0,69 0,81
тыс. чел. и уровнем доходов
ниже среднего
8 Курортные регионы - - -
9 Дальневосточные регионы 0,76 0,70 0,82
21
В случае, когда по категории городов данных для обработки
было недостаточно, соответствующие строки не заполнены,
однако, для удобства пользования, нумерация категорий не
изменялась. При оценке объектов, находящихся в той
категории городов, по которой отсутствуют конкретные
данные, мы рекомендуем пользоваться обобщенными
данными по РФ в целом.
204
Значения корректирующих коэффициентов и границы
интервалов по категориям городов
Таблица 86
Отношение удельной арендной ставки неотапливаемого
производственно-складского объекта к арендной ставке такого же
отапливаемого объекта
№ Категория городов Среднее Расширенный интервал
значение
1 Москва 0,75 0,68 0,82
2 Санкт-Петербург 0,74 0,66 0,81
3 города с численностью 0,75 0,68 0,82
более 1 млн. чел. (кроме г.
Москва и г. Санкт-
Петербург)
4 города с населением 500- 0,75 0,68 0,82
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов выше среднего
5 города с населением 500- 0,75 0,68 0,82
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов ниже среднего
6 города с населением до 500 0,75 0,68 0,81
тыс. чел. и уровнем доходов
выше среднего
7 города с населением до 500 0,75 0,68 0,81
тыс. чел. и уровнем доходов
ниже среднего
8 Курортные регионы - - -
9 Дальневосточные регионы 0,77 0,69 0,84
205
11.3.2. Данные статистики рынка
Все собранные статистические данные были
сгруппированы по двум принципам:
1). По группам объектов, расположенных в городах
с различной численностью населения 22:
1. г. Москва;
2. г. Санкт-Петербург;
3. города с численностью более 1 млн. чел.
(кроме г.Москва и г.Санкт-Петербург)
4. города с численностью до 1 млн. чел.
5. усредненные данные по всем городам
России.
22
В выборке участвовали объекты производственно-складского
назначения всех классов качества
23
В выборке участвовали объекты производственно-складского
назначения из городов с различной численностью
206
Значения корректирующих коэффициентов,
усредненные по городам России, и границы
доверительных интервалов
Таблица 87
Среднее Доверительный
Наименование коэффициента
значение интервал
Удельная цена
Отношение удельной цены 0,75 0,73 0,77
неотапливаемого производственно-
складского объекта к удельной цене
такого же отапливаемого объекта
Удельная арендная ставка
Отношение удельной арендной 0,73 0,71 0,75
ставки неотапливаемого
производственно-складского
объекта к удельной арендной ставке
такого же отапливаемого объекта
Таблица 88
Среднее Расширенный
Наименование коэффициента
значение интервал
Удельная цена
Отношение удельной цены 0,75 0,63 0,86
неотапливаемого производственно-
складского объекта к удельной цене
такого же отапливаемого объекта
Удельная арендная ставка
Отношение удельной арендной 0,73 0,62 0,84
ставки неотапливаемого
производственно-складского
объекта к удельной арендной ставке
такого же отапливаемого объекта
207
Матрицы коэффициентов
Таблица 90
г. Санкт-Петербург
Аналог
цены/арендные ставки
отопление есть отопление отсутствует
отопление
1,00 1,29
Объект есть
оценки отопление
0,77 1,00
отсутствует
Таблица 91
города с численностью более 1 млн. чел. (кроме г. Москва и г. Санкт-
Петербург)
Аналог
цены
отопление есть отопление отсутствует
отопление
1,00 1,18
Объект есть
оценки отопление
0,84 1,00
отсутствует
208
Таблица 92
города с численностью до 1 млн. чел.
Аналог
цены
отопление есть отопление отсутствует
отопление
1,00 1,34
Объект есть
оценки отопление
0,75 1,00
отсутствует
Таблица 93
города с численностью до 1 млн. чел.
Аналог
арендные ставки
отопление есть отопление отсутствует
отопление
1,00 1,45
Объект есть
оценки отопление
0,69 1,00
отсутствует
Таблица 94
усредненные данные по России
Аналог
цены
отопление есть отопление отсутствует
отопление
1,00 1,34
Объект есть
оценки отопление
0,75 1,00
отсутствует
Таблица 95
усредненные данные по России
Аналог
арендные ставки
отопление есть отопление отсутствует
отопление
1,00 1,37
Объект есть
оценки отопление
0,73 1,00
отсутствует
209
Корректирующие коэффициенты на наличие
отопления для цен и арендных ставок
для объектов производственно-складского назначения
различного класса качества
Таблица 96
высококлассные производственно-складские объекты
класса А, А+, B, B+
Аналог
цены/арендные ставки
отопление есть отопление отсутствует
отопление
1,00 1,27
Объект есть
оценки отопление
0,78 1,00
отсутствует
210
Сведения о величине корректировки на наличие
отопления по данным прочих аналитических
исследований, приведенных в открытых источниках 24
Таблица 97
Объект не
Источник:
отапливается
Справочник оценщика недвижимости-2019.
Производственно-складская недвижимость. 0,75
Данные экспертного опроса
Справочник оценщика недвижимости-2019.
Производственно-складская недвижимость. 0,75
Обработка статистических данных
Аналитические обзоры
Ассоциации «СтатРиелт»
https://statrielt.ru/statistika-rynka/statistika-na-01- 0,73
10-2019g/korrektirovki-kommercheskoj-
nedvizhimosti
24
Корректирующие коэффициенты в таблице 97 приводятся по
отношению к отапливаемому объекту
211
11.4. Элемент сравнения – материал стен
Материал стен объекта недвижимости является
одним из наиболее значимых ценообразующих факторов
для потенциальных покупателей. Этот фактор влияет на
долговечность службы объекта, экологичность, на его
тепло и шумоизоляционные характеристики.
В данном разделе приведены корректирующие
коэффициенты, рассчитанные по статистическим
данным, которые показывают различия в стоимости
производственно-складских объектов в зависимости от их
материала стен:
− К объектам в подгруппе «капитальные» относятся
объекты с кирпичными, железобетонными стенами,
− К объектам в подгруппе «сэндвич-панели»
относятся объекты со стенами из сэндвич-панелей 25,
− К объектам в подгруппе «металлические»
относятся объекты с металлическими стенами,
стенами из профлиста, объекты ангарного типа, в
том числе арочные.
Все собранные статистические данные с рынка
были сгруппированы по следующему принципу:
25
Сэндвич-панель (англ. sandwich) -строительный материал, имеющий
трёхслойную структуру, состоящую из двух листов жёсткого
материала (металл, ПВХ, ДВП, магнезитовая плита) и слоя утеплителя
между ними
26
В выборке участвовали объекты производственно-складского
назначения всех классов качества
212
3. города с численностью более 1 млн. чел.
(кроме г. Москва и г. Санкт-Петербург);
4. города с численностью от 500 тыс. чел. до 1
млн. чел.;
5. города с численностью до 500 тыс. чел.
6. усредненные данные по всем городам
России.
При этом в расчетах использовались только данные
по низкоклассным производственно-складским объектам
класса С и ниже.
В таблице 98 приведены значения корректирующих
коэффициентов, усреднённые по городам, а также границы
доверительных и расширенных интервалов.
213
Границы расширенного интервала значений
корректирующих коэффициентов
Таблица 99
Среднее Расширенный
Наименование коэффициента
значение интервал
Удельная цена/ Удельная арендная ставка
Отношение удельной цены 0,78 0,69 0,86
(арендной ставки) производственно-
складского объекта из сэндвич-
панелей к удельной цене (арендной
ставке) такого же
кирпичного/бетонного
(капитального) объекта
Отношение удельной цены 0,55 0,41 0,63
(арендной ставки) производственно-
складского объекта с
металлическими стенами к
удельной цене (арендной ставке)
такого же кирпичного/бетонного
(капитального) объекта
214
Матрицы коэффициентов
Таблица 100
г. Москва
Аналог
цены/арендные ставки сэндвич-
капитальные металлические
панели
капитальные 1,00 1,40 1,46
Объект
сэндвич-панели 0,71 1,00 1,04
оценки
металлические 0,69 0,96 1,00
Таблица 101
г. Санкт-Петербург
Аналог
цены/арендные ставки сэндвич-
капитальные металлические
панели
капитальные 1,00 1,17 1,88
Объект
сэндвич-панели 0,86 1,00 1,61
оценки
металлические 0,53 0,62 1,00
Таблица 102
города с численностью более 1 млн. чел.
(кроме г. Москва и г. Санкт-Петербург)
Аналог
цены/арендные ставки
капитальные металлические
Объект капитальные 1,00 1,49
оценки металлические 0,67 1,00
Таблица 103
города с численностью от 500 тыс. чел. до 1 млн. чел
Аналог
цены/арендные ставки
капитальные металлические
Объект капитальные 1,00 2,48
оценки металлические 0,40 1,00
215
Таблица 104
города с численностью до 500 тыс. чел.
Аналог
цены/арендные ставки сэндвич-
капитальные металлические
панели
капитальные 1,00 1,28 2,17
Объект
сэндвич-панели 0,78 1,00 1,70
оценки
металлические 0,46 0,59 1,00
Таблица 105
усредненные данные по России
Аналог
цены/арендные ставки сэндвич-
капитальные металлические
панели
капитальные 1,00 1,28 1,82
Объект
сэндвич-панели 0,78 1,00 1,43
оценки
металлические 0,55 0,70 1,00
216
Дополнительные факторы,
влияющие на выбор конкретного значения
корректировки внутри интервала
217
В таблицах 106-109 приведены значения
корректирующих коэффициентов, усреднённые по
городам, матрицы коэффициентов а также границы
доверительных и расширенных интервалов.
Таблица 107
Среднее Расширенный
Наименование коэффициента
значение интервал
Удельная цена/ Удельная арендная ставка
Отношение удельной цены 0,82 0,72 0,92
(арендной ставки) производственно-
складского объекта в подземной
части к удельной цене (арендной
ставке) такого же объекта на
наземном этаже
218
Матрицы коэффициентов
Таблица 109
усредненные данные по России
Аналог
цены/арендные ставки
наземная часть подземная часть
наземная
1,00 1,22
Объект часть
оценки подземная
0,82 1,00
часть
Дополнительные факторы,
влияющие на выбор конкретного значения
корректировки внутри интервала
219
11.6. Элемент сравнения – наличие
грузоподъемных механизмов
Наличие грузоподъемных механизмов в
производственно-складских объектах недвижимости
необходимо для погрузки тяжелого оборудования, сырья,
материалов и т.д., что важно для потенциального
покупателя объекта. Таким образом, наличие
грузоподъемных механизмов является одним из факторов,
влияющих на формирование стоимости производственно-
складской недвижимости.
220
Значения корректировок, усредненные по городам
России, и доверительный интервал
Таблица 110
Наименование коэффициента Среднее Доверительный
значение интервал
Удельная цена
Отношение удельной цены 0,89 0,88 0,91
объекта, не обеспеченного ГПМ, к
удельной цене такого же объекта,
обеспеченного ГПМ
Удельная арендная ставка
Отношение удельной арендной 0,89 0,88 0,91
ставки объекта, не обеспеченного
ГПМ, к удельной арендной ставке
такого же объекта, обеспеченного
ГПМ
Таблица 111
Наименование коэффициента Среднее Расширенный
значение интервал
Удельная цена
Отношение удельной цены 0,89 0,85 0,94
объекта, не обеспеченного ГПМ, к
удельной цене такого же объекта,
обеспеченного ГПМ
Удельная арендная ставка
Отношение удельной арендной 0,89 0,85 0,94
ставки объекта, не обеспеченного
ГПМ, к удельной арендной ставке
такого же объекта, обеспеченного
ГПМ
221
Гистограммы
Отношение удельной цены объекта, не обеспеченного ГПМ,
к удельной цене такого же объекта, обеспеченного ГПМ
50%
40%
Частота наблюдений, %
30%
20%
10%
0%
<0,8 0,8-0,85 0,85-0,9 0,9-0,95 0,95-1,00
Корректирующий коэффициент
Рис. 66.
Отношение удельной арендной ставки объекта, не
обеспеченного ГПМ, к удельной арендной ставке такого же
объекта, обеспеченного ГПМ
50%
Частота наблюдений, %
40%
30%
20%
10%
0%
<0,8 0,8-0,85 0,85-0,9 0,9-0,95 0,95-1,00
Корректирующий коэффициент
Рис. 67.
222
Значения корректирующих коэффициентов и границы
интервалов по категориям городов28
Таблица 112
Отношение удельной цены объекта, не обеспеченного ГПМ, к
удельной цене такого же объекта, обеспеченного ГПМ
№ Категория городов Среднее Расширенный интервал
значение
1 Москва 0,89 0,85 0,93
2 Санкт-Петербург 0,89 0,85 0,92
3 города с численностью
более 1 млн. чел. (кроме г.
0,90 0,87 0,94
Москва и г. Санкт-
Петербург)
4 города с населением 500-
1000 тыс. чел. и уровнем 0,92 0,88 0,95
доходов выше среднего
5 города с населением 500-
1000 тыс. чел. и уровнем 0,90 0,86 0,93
доходов ниже среднего
6 города с населением до 500
тыс. чел. и уровнем доходов 0,89 0,85 0,93
выше среднего
7 города с населением до 500
тыс. чел. и уровнем доходов 0,90 0,86 0,93
ниже среднего
8 Курортные регионы - - -
9 Дальневосточные регионы 0,91 0,87 0,95
28
В случае, когда по категории городов данных для обработки было
недостаточно, соответствующие строки не заполнены, однако, для
удобства пользования, нумерация категорий не изменялась. При
оценке объектов, находящихся в той категории городов, по которой
отсутствуют конкретные данные, мы рекомендуем пользоваться
обобщенными данными по РФ в целом.
223
Значения корректирующих коэффициентов и границы
интервалов по категориям городов
Таблица 113
Отношение удельной арендной ставки объекта, не обеспеченного
ГПМ, к удельной арендной ставке такого же объекта,
обеспеченного ГПМ
№ Категория городов Среднее Расширенный интервал
значение
1 Москва 0,89 0,86 0,93
2 Санкт-Петербург 0,89 0,85 0,93
3 города с численностью
более 1 млн. чел. (кроме г.
0,90 0,87 0,94
Москва и г. Санкт-
Петербург)
4 города с населением 500-
1000 тыс. чел. и уровнем 0,92 0,89 0,94
доходов выше среднего
5 города с населением 500-
1000 тыс. чел. и уровнем 0,90 0,86 0,93
доходов ниже среднего
6 города с населением до 500
тыс. чел. и уровнем доходов 0,88 0,84 0,92
выше среднего
7 города с населением до 500
тыс. чел. и уровнем доходов 0,90 0,86 0,93
ниже среднего
8 Курортные регионы - - -
9 Дальневосточные регионы 0,91 0,87 0,95
224
11.6.2. Данные статистики рынка
Все собранные статистические данные были
сгруппированы по двум принципам:
1). По группам объектов, расположенных в городах
с различной численностью населения 29:
1. г. Москва;
2. г. Санкт-Петербург;
3. города с численностью более 1 млн. чел.
(кроме г. Москва и г. Санкт-Петербург)
4. усредненные данные по всем городам
России.
29
В выборке участвовали объекты производственно-складского
назначения всех классов качества
30
В выборке участвовали объекты производственно-складского
назначения из городов с различной численностью
225
Далее в таблицах 114-120 приведены значения
корректирующих коэффициентов, усреднённые по
городам, границы расширенных интервалов, полученные в
результате обработки статистических данных, а также
матрицы коэффициентов.
Значения корректировок, усредненные по городам
России, и доверительный интервал
Таблица 114
Наименование коэффициента Среднее Доверительный
значение интервал
Удельная цена/арендная ставка
Отношение удельной цены 0,92 0,91 0,93
объекта, не обеспеченного ГПМ, к
удельной цене такого же объекта,
обеспеченного ГПМ
226
Значения корректирующих коэффициентов и границы
интервалов по отдельным категориям городов
Таблица 116
Отношение удельной цены/арендной ставки объекта, не
обеспеченного ГПМ, к удельной цене/арендной ставке такого же
объекта, обеспеченного ГПМ
№ Город Среднее Расширенный интервал
значение
1 Санкт-Петербург 0,90 0,85 0,96
города с населением более 0,89 0,86 0,93
1 миллиона человек (кроме
г. Москва и г. Санкт-
2 Петербург)
города с населением менее 0,94 0,89 1,00
3 1 млн человек
усредненные данные по 0,92 0,87 0,98
4 городам России
Матрицы коэффициентов
Значения корректирующих коэффициентов на наличие
грузоподъемных механизмов для цен и арендных
ставок для объектов производственно-складского
назначения по отдельным категориям городов
Таблица 117
г. Санкт-Петербург
Аналог
цены/арендные ставки
обеспечены ГПМ не обеспечены ГПМ
обеспечены
1,00 1,11
Объект ГПМ
оценки не обеспечены
0,90 1,00
ГПМ
Таблица 118
города с населением более 1 миллиона человек (кроме г. Москва и г. Санкт-
Петербург)
Аналог
цены/арендные ставки
обеспечены ГПМ не обеспечены ГПМ
обеспечены
1,00 1,12
Объект ГПМ
оценки не обеспечены
0,89 1,00
ГПМ
227
Таблица 119
города с населением менее 1 млн человек
Аналог
цены/арендные ставки
обеспечены ГПМ не обеспечены ГПМ
обеспечены
1,00 1,06
Объект ГПМ
оценки не обеспечены
0,91 1,00
ГПМ
Таблица 120
усредненные данные по городам России
Аналог
цены/арендные ставки
обеспечены ГПМ не обеспечены ГПМ
обеспечены
1,00 1,09
Объект ГПМ
оценки не обеспечены
0,92 1,00
ГПМ
228
Значения корректирующих коэффициентов и границы
интервалов объектов различного класса качества
Таблица 121
Отношение удельной цены/арендной ставки объекта, не
обеспеченного ГПМ, к удельной цене/арендной ставке такого же
объекта, обеспеченного ГПМ
№ Город Среднее Расширенный интервал
значение
1 объекты класса С и ниже 0,91 0,85 0,97
(низкоклассные
производственно-складские
объекты)
Матрицы коэффициентов
Значения корректирующих коэффициентов на наличие
грузоподъемных механизмов для цен и арендных
ставок для объектов производственно-складского
назначения различного класса качества
Таблица 122
объекты класса С и ниже
(низкоклассные производственно-складские объекты)
Аналог
цены/арендные ставки
обеспечены ГПМ не обеспечены ГПМ
обеспечены
1,00 1,10
Объект ГПМ
оценки не обеспечены
0,91 1,00
ГПМ
Дополнительные факторы,
влияющие на выбор конкретного значения
корректировки внутри расширенного интервала
− важность и значимость наличия грузоподъемных
механизмов для эффективного использования
объекта недвижимости;
− влияние наличия грузоподъемных механизмов на
спрос на объекты недвижимости данного типа;
− характеристики и состояние грузоподъемных
механизмов.
229
11.7. Элемент сравнения – наличие
холодильных камер
Наличие холодильных камер в производственно-
складских объектах расширяет их область применения
(например, для хранения скоропортящихся товаров) и
повышает стоимость при продаже и величину арендной
ставки. Поэтому, если в качестве объектов-аналогов
используется производственно-складской объект без таких
камер, требуется использование соответствующего
повышающего коэффициента.
230
Значения корректировок, усредненных по городам
России, и доверительный интервал
Таблица 123
Наименование коэффициента Среднее Доверительный
значение интервал
Удельная цена
Отношение удельной цены 1,22 1,20 1,23
объекта, оборудованного
холодильными камерами, к
удельной цене сходного объекта,
необорудованного холодильными
камерами
Удельная арендная ставка
Отношение удельной арендной 1,22 1,21 1,24
ставки объекта, оборудованного
холодильными камерами, к
удельной арендной ставке сходного
объекта, необорудованного
холодильными камерами
231
Гистограммы
Отношение удельной цены объекта, оборудованного
холодильными камерами, к удельной цене отапливаемого
складского объекта, необорудованного холодильными
камерами
0,5
Частота наблюдений, %
0,4
0,3
0,2
0,1
0
<1,13 1,13-1,18 1,18-1,23 1,23-1,28 ≥1,28
Корректирующий коэффициент
Рис. 68
Отношение удельной арендной ставки объекта,
оборудованного холодильными камерами, к удельной
арендной ставке отапливаемого складского объекта,
необорудованного холодильными камерами
0,5
Частота наблюдений, %
0,4
0,3
0,2
0,1
0
<1,13 1,13-1,18 1,18-1,23 1,23-1,28 ≥1,28
Корректирующий коэффициент
Рис. 69
232
Значения корректирующих коэффициентов и границы
интервалов по категориям городов
Таблица 125
Отношение удельной цены объекта, оборудованного
холодильными камерами, к удельной цене отапливаемого
складского объекта, необорудованного холодильными камерами
№ Категория городов Среднее Расширенный интервал
значение
1 Москва 1,22 1,17 1,27
2 Санкт-Петербург - - -
3 города с численностью 1,20 1,14 1,27
более 1 млн. чел. (кроме г.
Москва и г. Санкт-
Петербург)
4 города с населением 500- 1,19 1,13 1,24
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов выше среднего
5 города с населением 500- 1,21 1,16 1,26
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов ниже среднего
6 города с населением до 500 1,21 1,16 1,26
тыс. чел. и уровнем доходов
выше среднего
7 города с населением до 500 1,21 1,16 1,26
тыс. чел. и уровнем доходов
ниже среднего
8 Курортные регионы - - -
9 Дальневосточные регионы 1,21 1,14 1,28
233
Значения корректирующих коэффициентов и границы
интервалов по категориям городов
Таблица 126
Отношение удельной арендной ставки объекта, оборудованного
холодильными камерами, к удельной арендной ставке
отапливаемого складского объекта, необорудованного
холодильными камерами
№ Категория городов Среднее Расширенный интервал
значение
1 Москва 1,23 1,18 1,27
2 Санкт-Петербург - - -
3 города с численностью 1,22 1,16 1,28
более 1 млн. чел. (кроме г.
Москва и г. Санкт-
Петербург)
4 города с населением 500- 1,20 1,13 1,26
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов выше среднего
5 города с населением 500- 1,23 1,17 1,28
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов ниже среднего
6 города с населением до 500 1,23 1,17 1,29
тыс. чел. и уровнем доходов
выше среднего
7 города с населением до 500 1,23 1,17 1,28
тыс. чел. и уровнем доходов
ниже среднего
8 Курортные регионы - - -
9 Дальневосточные регионы 1,22 1,17 1,28
234
11.7.2. Данные статистики рынка
Далее в таблицах 127-129 приведены значения
корректирующих коэффициентов, усреднённые по
городам, границы расширенных интервалов, полученные в
результате обработки статистических данных, а также
матрицы коэффициентов.
235
Матрицы коэффициентов
Таблица 129
усредненные данные по России
Аналог
цены/арендные ставки холодильные
холодильные
камеры
камеры есть
отсутствуют
холодильные
1,00 1,18
камеры есть
Объект оценки
холодильные
0,85 1,00
камеры отсутствуют
Дополнительные факторы,
влияющие на выбор конкретного значения
корректировки внутри расширенного интервала:
− спрос на подобные объекты в месте расположения
объекта;
− важность и значимость наличия
холодильных/низкотемпературных камер для
236
эффективного использования объекта
недвижимости;
− влияние наличия холодильных/низкотемпературных
камер на спрос на объекты недвижимости данного
типа;
− технические характеристики холодильных/
низкотемпературных камер.
− физическое состояние холодильных/
низкотемпературных камер.
31
Источник: Классификация складских помещений
https://www.stroi-baza.ru/articles/one.php?id=667
237
Авторы справочника провели исследование
рыночных данных о продаже и аренде объектов
производственно-складского назначения различного
класса качества и его влияния на стоимость объектов. Сбор
данных осуществлялся на всей территории страны.
Отметим, что принадлежность объекта к тому или
иному классу определялась согласно информации,
представленной в объявлениях, которая, как уже было
сказано ранее, может содержать искажения и неточности.
Приведенные значения корректировок
представляют собой статистические оценки
соответствующих характеристик, и, как всякие
статистические оценки, полученные на основе
ограниченной выборки, они не могут рассматриваться как
точные значения соответствующих параметров. В связи с
этим, для усредненных характеристик мы приводим и
доверительные и расширенные интервалы (см. табл. 130-
131).
238
Значения корректирующих коэффициентов,
усреднённые по городам России, и границы
доверительных интервалов
Таблица 130
Среднее Доверительный
Наименование коэффициента
значение интервал
Удельная цена/ Удельная арендная ставка
Отношение удельной цены 0,73 0,72 0,74
низкоклассного производственно-
складского объекта (класса С и
ниже) к удельной цене такого же
объекта высококлассной
производственно-складской
недвижимости (классы А, A+, B, В+)
Отношение удельной арендной 0,71 0,70 0,72
ставки низкоклассного
производственно-складского
объекта (класса С и ниже) к
удельной арендной ставке такого же
объекта высококлассной
производственно-складской
недвижимости(классы А, A+, B, В+)
239
Границы расширенного интервала значений
корректирующих коэффициентов
Таблица 131
Среднее Расширенный
Наименование коэффициента
значение интервал
Удельная цена/ Удельная арендная ставка
Отношение удельной цены 0,73 0,66 0,81
низкоклассного производственно-
складского объекта (класса С и
ниже) к удельной цене такого же
объекта высококлассной
производственно-складской
недвижимости (классы А, A+, B, В+)
Отношение удельной арендной 0,71 0,64 0,78
ставки низкоклассного
производственно-складского
объекта (класса С и ниже) к
удельной арендной ставке такого же
объекта высококлассной
производственно-складской
недвижимости(классы А, A+, B, В+)
240
Матрицы коэффициентов
Таблица 132
г. Москва
Аналог
цены/арендные ставки
А, A+ B, В+ С и ниже
А, A+ 1,00 1,35 1,81
Объект
B, В+ 0,74 1,00 1,34
оценки
С и ниже 0,55 0,75 1,00
Таблица 133
города с численностью более 1 млн. чел. (кроме г. Москва и г.
Санкт-Петербург)
Аналог
цены
А, A+ B, В+ С и ниже
А, A+ 1,00 1,35 1,81
Объект
B, В+ 0,74 1,00 1,34
оценки
С и ниже 0,55 0,75 1,00
Таблица 134
города с численностью менее 1 млн. чел
Аналог
Высококлассная Низкоклассная
цены
недвижимость недвижимость
(А, A+, B, В+) (С и ниже)
Высококлассная
недвижимость 1,00 1,25
Объект (А, A+, B, В+)
оценки Низкоклассная
недвижимость 0,80 1,00
(С и ниже)
241
Таблица 135
усредненные данные по России
Аналог
Высококлассная Низкоклассная
цены
недвижимость недвижимость
(А, A+, B, В+) (С и ниже)
Высококлассная
недвижимость 1,00 1,37
Объект (А, A+, B, В+)
оценки Низкоклассная
недвижимость 0,73 1,00
(С и ниже)
Таблица 136
города с численностью менее 1 млн. чел
Аналог
арендные ставки
А, A+ B, В+ С и ниже
А, A+ 1,00 1,15 1,52
Объект
B, В+ 0,87 1,00 1,33
оценки
С и ниже 0,66 0,75 1,00
Таблица 137
усредненные данные по России
Аналог
арендные ставки
А, A+ B, В+ С и ниже
А, A+ 1,00 1,36 1,63
Объект
B, В+ 0,74 1,00 1,20
оценки
С и ниже 0,61 0,83 1,00
242
Дополнительные факторы,
влияющие на выбор конкретного значения
корректировки внутри интервала
Соответствие склада тому или иному классу носит
рекомендательный характер и зависит от многих факторов:
− месторасположение;
− этажность;
− высота потолков;
− пролет;
− наличие инженерного оборудования (вентиляция,
отопление и прочее оборудование, позволяющее
создавать определенные климатические условия);
− наличие охранных систем и систем пожаротушения,
видеонаблюдения;
− высота расположения полов и наличие
антипылевого покрытия;
− наличие определенного количества ворот докового
типа, погрузочно-разгрузочных площадок,
регулируемых по высоте;
− наличие площадок для маневрирования и стоянки
грузового и легкового автотранспорта;
− наличие офисных, вспомогательных помещений и
строений;
− наличие ограждения территории с круглосуточной
охраной и многое другое.
243
11.9. Элемент сравнения – физическое
состояние объекта
Критерием оценки физического (технического)
состояния здания в целом и его конструктивных элементов
и инженерного оборудования является физический износ.
Физический износ — это частичная или полная потеря
элементами здания своих первоначальных технических и
эксплуатационных качеств 32. Многие факторы влияют на
время достижения зданием предельно-допустимого
физического износа, при котором дальнейшая
эксплуатации здания практически невозможна. Основными
из них являются: качество применяемых строительных
материалов; периодичность и качество проводимых
ремонтных работ; качество технической эксплуатации;
качество конструктивных решений при капитальном
ремонте; период неиспользования здания.
Очевидно, что степень физического износа объекта
влияет на его стоимость с точки зрения потребительских
качеств. В данном разделе приводятся данные,
сформированные по результатам экспертного опроса,
относительно физического состояния производственно-
складского объекта недвижимости.
32
Источник: https://provse.news/remont-otdelka_793_795/iznos-
zdaniy-45960.html
244
Значения корректировок, усредненные по городам
России, и границы доверительных интервалов.
Таблица 138
Наименование коэффициента Среднее Доверительный
значение интервал
Удельная цена
Отношение удельной цены объекта в 1,23 1,22 1,25
хорошем состоянии (новом здании) к
удельной цене такого же объекта в
удовлетворительном состоянии
Отношение удельной цены объекта, 0,71 0,69 0,73
требующего капитального ремонта (в
неудовлетворительном состоянии) к
удельной цене такого же объекта в
удовлетворительном состоянии
Удельная арендная ставка
Отношение удельной арендной 1,21 1,20 1,22
ставки объекта в хорошем состоянии
(новом здании) к удельной арендной
ставке такого же объекта в
удовлетворительном состоянии
Отношение удельной арендной 0,72 0,70 0,74
ставки объекта, требующего
капитального ремонта (в
неудовлетворительном состоянии) к
удельной арендной ставке такого же
объекта в удовлетворительном
состоянии
245
Границы расширенного интервала значений
корректирующих коэффициентов
Таблица 139
Наименование коэффициента Среднее Расширенный
значение интервал
Удельная цена
Отношение удельной цены объекта 1,23 1,15 1,32
в хорошем состоянии (новом
здании) к удельной цене такого же
объекта в удовлетворительном
состоянии
Отношение удельной цены 0,71 0,62 0,79
объекта, требующего капитального
ремонта (в неудовлетворительном
состоянии) к удельной цене такого
же объекта в удовлетворительном
состоянии
Удельная арендная ставка
Отношение удельной арендной 1,21 1,14 1,29
ставки объекта в хорошем
состоянии (новом здании) к
удельной арендной ставке такого
же объекта в удовлетворительном
состоянии
Отношение удельной арендной 0,72 0,64 0,80
ставки объекта, требующего
капитального ремонта (в
неудовлетворительном состоянии)
к удельной арендной ставке такого
же объекта в удовлетворительном
состоянии
246
Матрицы коэффициентов
Таблица 140
цены производственно- аналог
складских объектов хорошее удовл. неудовл.
хорошее 1,00 1,23 1,75
объект
удовл. 0,81 1,00 1,41
оценки
неудовл. 0,57 0,71 1,00
Таблица 141
арендные ставки аналог
производственно-
хорошее удовл. неудовл.
складских объектов
хорошее 1,00 1,21 1,69
объект
удовл. 0,82 1,00 1,39
оценки
неудовл. 0,59 0,72 1,00
247
Гистограммы
Отношение удельной цены объекта в хорошем состоянии
(новом здании) к удельной цене такого же объекта в
удовлетворительном состоянии
50%
Частота наблюдений, %
40%
30%
20%
10%
0%
<1,15 1,15-1,2 1,2-1,25 1,25-1,3 1,3-1,35 >1,35
Корректирующий коэффициент
Рис. 70.
Отношение удельной арендной ставки объекта в хорошем
состоянии (новом здании) к удельной ставке такого же
объекта в удовлетворительном состоянии
50%
Частота наблюдений, %
40%
30%
20%
10%
0%
<1,15 1,15-1,2 1,2-1,25 1,25-1,3 >1,3
Корректирующий коэффициент
Рис. 71.
248
Отношение удельной цены объекта, требующего
капитального ремонта (в неудовлетворительном
состоянии) к удельной цене такого же объекта в
удовлетворительном состоянии
50%
Частота наблюдений, %
40%
30%
20%
10%
0%
<0,65 0,65-0,7 0,7-0,75 0,75-0,8 0,8-0,85 >0,85
Корректирующий коэффициент
Рис. 72.
Отношение удельной арендной ставки объекта,
требующего капитального ремонта (в
неудовлетворительном состоянии) к удельной ставке
такого же объекта в удовлетворительном состоянии
50%
Частота наблюдений, %
40%
30%
20%
10%
0%
<0,65 0,65-0,7 0,7-0,75 0,75-0,8 0,8-0,85 >0,85
Корректирующий коэффициент
Рис. 73.
249
Значения корректирующих коэффициентов и границы
интервалов по категориям городов33
Таблица 142
Отношение удельной цены объекта в хорошем состоянии (новом
здании) к удельной цене такого же объекта в удовлетворительном
состоянии
№ Категория городов Среднее Расширенный интервал
значение
1 Москва 1,20 1,13 1,27
2 Санкт-Петербург 1,21 1,14 1,29
3 города с численностью 1,23 1,16 1,29
более 1 млн. чел. (кроме г.
Москва и г. Санкт-
Петербург)
4 города с населением 500- 1,23 1,16 1,30
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов выше среднего
5 города с населением 500- 1,23 1,17 1,28
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов ниже среднего
6 города с населением до 500 1,22 1,16 1,29
тыс. чел. и уровнем доходов
выше среднего
7 города с населением до 500 1,23 1,17 1,30
тыс. чел. и уровнем доходов
ниже среднего
8 Курортные регионы - - -
9 Дальневосточные регионы 1,22 1,15 1,29
33
В случае, когда по категории городов данных для обработки было
недостаточно, соответствующие строки не заполнены, однако, для
удобства пользования, нумерация категорий не изменялась. При
оценке объектов, находящихся в той категории городов, по которой
отсутствуют конкретные данные, мы рекомендуем пользоваться
обобщенными данными по РФ в целом.
250
Значения корректирующих коэффициентов и границы
интервалов по категориям городов
Таблица 143
Отношение удельной арендной ставки объекта в хорошем
состоянии (новом здании) к удельной арендной ставке такого же
объекта в удовлетворительном состоянии
№ Категория городов Среднее Расширенный интервал
значение
1 Москва 1,20 1,14 1,27
2 Санкт-Петербург 1,21 1,14 1,28
3 города с численностью 1,22 1,16 1,27
более 1 млн. чел. (кроме г.
Москва и г. Санкт-
Петербург)
4 города с населением 500- 1,22 1,16 1,29
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов выше среднего
5 города с населением 500- 1,22 1,17 1,28
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов ниже среднего
6 города с населением до 500 1,22 1,16 1,28
тыс. чел. и уровнем доходов
выше среднего
7 города с населением до 500 1,22 1,17 1,28
тыс. чел. и уровнем доходов
ниже среднего
8 Курортные регионы - - -
9 Дальневосточные регионы 1,21 1,15 1,27
251
Значения корректирующих коэффициентов и границы
интервалов по категориям городов
Таблица 144
Отношение удельной цены объекта, требующего капитального
ремонта (в неудовлетворительном состоянии) к удельной цене
такого же объекта в удовлетворительном состоянии
№ Категория городов Среднее Расширенный интервал
значение
1 Москва 0,74 0,66 0,81
2 Санкт-Петербург 0,70 0,63 0,77
3 города с численностью 0,71 0,65 0,78
более 1 млн. чел. (кроме г.
Москва и г. Санкт-
Петербург)
4 города с населением 500- 0,73 0,66 0,80
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов выше среднего
5 города с населением 500- 0,72 0,66 0,78
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов ниже среднего
6 города с населением до 500 0,72 0,65 0,78
тыс. чел. и уровнем доходов
выше среднего
7 города с населением до 500 0,71 0,65 0,78
тыс. чел. и уровнем доходов
ниже среднего
8 Курортные регионы - - -
9 Дальневосточные регионы 0,74 0,67 0,81
252
Значения корректирующих коэффициентов и границы
интервалов по категориям городов
Таблица 145
Отношение удельной арендной ставки объекта, требующего
капитального ремонта (в неудовлетворительном состоянии) к
удельной арендной ставке такого же объекта в
удовлетворительном состоянии
№ Категория городов Среднее Расширенный интервал
значение
1 Москва 0,73 0,66 0,80
2 Санкт-Петербург - - -
3 города с численностью 0,72 0,66 0,78
более 1 млн. чел. (кроме г.
Москва и г. Санкт-
Петербург)
4 города с населением 500- 0,73 0,66 0,80
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов выше среднего
5 города с населением 500- 0,72 0,67 0,78
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов ниже среднего
6 города с населением до 500 0,71 0,65 0,78
тыс. чел. и уровнем доходов
выше среднего
7 города с населением до 500 0,71 0,65 0,77
тыс. чел. и уровнем доходов
ниже среднего
8 Курортные регионы - - -
9 Дальневосточные регионы 0,73 0,67 0,80
253
11.10. Элементы сравнения, относящиеся к
отделке внутренних помещений объектов
Влияние на стоимость объектов производственно-
складского назначения оказывает состояние отделки
внутренних помещений.
В рамках данного исследования состояние отделки
было проанализировано в двух аспектах:
- с точки зрения отношения цен и арендных ставок
объектов с отделкой в разном состоянии:
соотношение выражается в виде
мультипликативной поправки (см. раздел 11.10.1);
- а также с точки зрения стоимости ремонтных работ:
стоимость выражается в виде аддитивной поправки
(см. раздел 11.10.2).
254
Значения корректировок, усредненные по городам
России, и границы доверительных интервалов.
Таблица 146
Наименование коэффициента Среднее Доверительный
значение интервал
Удельная цена
Отношение цены объекта с 1,18 1,17 1,20
хорошей отделкой, к цене такого же
объекта с удовлетворительной
отделкой
Отношение цены объекта без 0,82 0,80 0,83
отделки либо требующего замены
отделки, к цене такого же объекта с
удовлетворительной отделкой
Удельная арендная ставка
Отношение арендной ставки 1,18 1,16 1,20
объекта с хорошей отделкой, к
арендной ставке такого же объекта
с удовлетворительной отделкой
Отношение арендной ставки 0,81 0,80 0,83
объекта без отделки либо
требующего замены отделки, к
арендной ставке такого же объекта
с удовлетворительной отделкой
255
Границы расширенного интервала значений
корректирующих коэффициентов
Таблица 147
Наименование коэффициента Среднее Расширенный
значение интервал
Удельная цена
Отношение цены объекта с 1,18 1,13 1,24
хорошей отделкой, к цене такого же
объекта с удовлетворительной
отделкой
Отношение цены объекта без 0,82 0,75 0,88
отделки либо требующего замены
отделки, к цене такого же объекта с
удовлетворительной отделкой
Удельная арендная ставка
Отношение арендной ставки 1,18 1,13 1,23
объекта с хорошей отделкой, к
арендной ставке такого же объекта
с удовлетворительной отделкой
Отношение арендной ставки 0,81 0,75 0,88
объекта без отделки либо
требующего замены отделки, к
арендной ставке такого же объекта
с удовлетворительной отделкой
Матрицы коэффициентов
Таблица 148
Цены (арендные ставки) аналог
производственно-
хорошая удовл. без отделки
складских объектов
хорошая 1,00 1,18 1,45
объект
удовл. 0,85 1,00 1,23
оценки
без отделки 0,69 0,82 1,00
256
Гистограммы
Отношение цены объекта с хорошей отделкой, к цене
такого же объекта с удовлетворительной отделкой
50%
40%
Частота наблюдений, %
30%
20%
10%
0%
1-1,07 1,07-1,14 1,14-1,21 1,21-1,28 1,28-1,35 1,35-1,5
Корректирующий коэффициент
Рис. 74
Отношение арендной ставки объекта с хорошей отделкой,
к ставке такого же объекта с удовлетворительной отделкой
50%
40%
Частота наблюдений, %
30%
20%
10%
0%
<1,07 1,07-1,14 1,14-1,21 1,21-1,28 1,28-1,35 1,35-1,5
Корректирующий коэффициент
Рис. 75
257
Отношение цены (арендной ставки) объекта без отделки
либо требующего замены отделки, к цене (ставке) такого
же объекта с удовлетворительной отделкой
50%
Частота наблюдений, %
40%
30%
20%
10%
0%
<0,75 0,75-0,82 0,82-0,89 0,89-0,96
Корректирующий коэффициент
Рис. 76
Отношение цены (арендной ставки) объекта без отделки
либо требующего замены отделки, к цене (ставке) такого
же объекта с удовлетворительной отделкой
50%
40%
Частота наблюдений, %
30%
20%
10%
0%
<0,71 0,71-0,77 0,77-0,83 0,83-0,89 >0,89
Корректирующий коэффициент
Рис. 77
258
Значения коэффициентов и границы интервалов в
отдельных категориях городов 34
Таблица 149
Отношение цены объекта с хорошей отделкой, к цене такого же
объекта с удовлетворительной отделкой
№ Категория городов Среднее Расширенный интервал
значение
1 Москва 1,17 1,10 1,23
2 Санкт-Петербург 1,15 1,09 1,21
3 города с численностью 1,18 1,12 1,24
более 1 млн. чел. (кроме г.
Москва и г. Санкт-
Петербург)
4 города с населением 500- 1,17 1,11 1,23
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов выше среднего
5 города с населением 500- 1,19 1,13 1,24
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов ниже среднего
6 города с населением до 500 1,18 1,11 1,25
тыс. чел. и уровнем доходов
выше среднего
7 города с населением до 500 1,18 1,12 1,24
тыс. чел. и уровнем доходов
ниже среднего
8 Курортные регионы
9 Дальневосточные регионы 1,19 1,12 1,26
34
В случае, когда по категории городов данных для обработки было
недостаточно, соответствующие строки не заполнены, однако, для
удобства пользования, нумерация категорий не изменялась. При
оценке объектов, находящихся в той категории городов, по которой
отсутствуют конкретные данные, мы рекомендуем пользоваться
обобщенными данными по РФ в целом.
259
Значения коэффициентов и границы интервалов в
отдельных категориях городов
Таблица 150
Отношение арендной ставки объекта с хорошей отделкой, к
арендной ставке такого же объекта с удовлетворительной
отделкой
№ Категория городов Среднее Расширенный интервал
значение
1 Москва 1,16 1,10 1,22
2 Санкт-Петербург 1,14 1,10 1,19
3 города с численностью 1,17 1,13 1,21
более 1 млн. чел. (кроме г.
Москва и г. Санкт-
Петербург)
4 города с населением 500- 1,16 1,12 1,20
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов выше среднего
5 города с населением 500- 1,18 1,14 1,21
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов ниже среднего
6 города с населением до 500 1,19 1,14 1,23
тыс. чел. и уровнем доходов
выше среднего
7 города с населением до 500 1,18 1,14 1,22
тыс. чел. и уровнем доходов
ниже среднего
8 Курортные регионы - - -
9 Дальневосточные регионы 1,18 1,13 1,22
260
Значения коэффициентов и границы интервалов в
отдельных категориях городов
Таблица 151
Отношение цены объекта без отделки либо требующего замены
отделки, к цене такого же объекта с удовлетворительной отделкой
№ Категория городов Среднее Расширенный интервал
значение
1 Москва 0,82 0,77 0,86
2 Санкт-Петербург 0,84 0,78 0,90
3 города с численностью 0,82 0,77 0,87
более 1 млн. чел. (кроме г.
Москва и г. Санкт-
Петербург)
4 города с населением 500- 0,83 0,78 0,88
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов выше среднего
5 города с населением 500- 0,82 0,77 0,87
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов ниже среднего
6 города с населением до 500 0,83 0,78 0,88
тыс. чел. и уровнем доходов
выше среднего
7 города с населением до 500 0,82 0,77 0,87
тыс. чел. и уровнем доходов
ниже среднего
8 Курортные регионы - - -
9 Дальневосточные регионы 0,83 0,77 0,88
261
Значения коэффициентов и границы интервалов в
отдельных категориях городов
Таблица 152
Отношение арендной ставки объекта без отделки либо требующего
замены отделки, к арендной ставке такого же объекта с
удовлетворительной отделкой
№ Категория городов Среднее Расширенный интервал
значение
1 Москва 0,81 0,76 0,86
2 Санкт-Петербург 0,83 0,77 0,89
3 города с численностью 0,81 0,76 0,86
более 1 млн. чел. (кроме г.
Москва и г. Санкт-
Петербург)
4 города с населением 500- 0,82 0,76 0,88
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов выше среднего
5 города с населением 500- 0,81 0,77 0,86
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов ниже среднего
6 города с населением до 500 0,82 0,77 0,87
тыс. чел. и уровнем доходов
выше среднего
7 города с населением до 500 0,81 0,77 0,86
тыс. чел. и уровнем доходов
ниже среднего
8 Курортные регионы - - -
9 Дальневосточные регионы 0,82 0,77 0,87
Дополнительные факторы,
влияющие на выбор конкретного значения
корректировки внутри расширенного интервала
− площадь;
− фактическое качество отделки;
− качество используемых для отделки материалов;
− уровень дизайна;
− степень соответствия отделки назначению объекта.
262
11.10.2. Информация о стоимости ремонтных
работ для определения стоимостных
поправок
Состояние отделки внутренних помещений
производственно-складского объекта оказывает влияние на
его стоимость. Объекты индустриальной недвижимости с
повышенным уровнем отделки стоят дороже, чем те
объекты, отделка которых выполнена из более дешевых
материалов. Поэтому при использовании в качестве
аналогов объектов, отличающихся по состоянию отделки,
следует использовать аддитивную поправку, равную
разнице в стоимости ремонта объекта оценки и объекта –
аналога. С другой стороны, при расчете аддитивной
корректировки следует учитывать, что отделка на дату
оценки может находиться в различном состоянии.
Например, ремонт во внутренних помещениях, возможно,
был произведен длительное время назад, или их, либо
чрезвычайных происшествий на производстве. Также
отделка производственных помещений может быть
повреждена ввиду условий эксплуатации (агрессивная
среда - загазованность, молекулы масел и кислот,
находящихся в воздухе, пыль и вибрация - постепенно
приводит к износу как несущих конструкций, так и
отделки в целом).
Составители справочника проведи исследование
стоимости ремонтных работ, публикуемых в открытых
источниках.
Существуют различные виды ремонта
производственно-складской недвижимости.
Проведенный анализ сети Интернет, в частности
сайтов строительных организаций, показал, что единой
градации и терминологии в отношении уровня и качества
ремонтно-строительных (отделочных) работ, не
существует. Каждая компания оперирует, характеризуя тот
263
или иной вариант отделочных работ, своими терминами,
зачастую даже не предоставляя их расшифровки.
В отличие от офисно-торговой недвижимости, где
представлены несколько видов отделки, для
производственно-складских помещений предлагается
меньший набор ремонтных работ. В целом, весь комплекс
работ по ремонту производственно-складских помещений
можно разбить на четыре основных категории в
зависимости от стоимости ремонтно-строительных и
отделочных работ.
− Косметический.
− Экономичный.
− Капитальный.
− Улучшенный.
В зависимости от масштабов проекта может быть
требоваться косметический или экономичный ремонт
внутренних помещений. Изменение функционального
назначения помещения чаще всего предполагает
капитальный ремонт. Улучшенный ремонт, как правило,
предполагается в объектах высокого класса.
Важно отметить, что ремонт производственно-
складских помещений имеет несколько важных
особенностей. Основную сложность представляет то, что в
большинстве случаев установленное технологическое
оборудование (или его часть) невозможно убрать. В связи
с этим возникает необходимость в применении
малогабаритной техники, могут возникнуть проблемы с
использованием подъёмников, работа на высоте может
потребовать привлечения промышленных альпинистов.
Выполняя расчет стоимости ремонта помещения,
особое внимание уделяется высокой надёжности как
используемых технологий, так и каждого из материалов,
их прочности, долговечности, стойкости к агрессивным
воздействиям и механическим нагрузкам.
264
В таблице 153 приводится краткая характеристика
типов ремонта
265
Стоимость ремонта складывается из общей
стоимости материалов и сметной стоимости отделочных
работ по установке и монтажу этих материалов.
В таблицах 154-156 приведены:
− удельная стоимость ремонта без стоимости
материалов (стоимость ремонтных работ);
− стоимость материалов (в процентах от стоимости
ремонтных работ);
− удельная стоимость ремонта, включая стоимость
материалов.
Значения удельной стоимости для каждого уровня
отделки, рассчитаны при условии, что до начала ремонта
отделка отсутствует.
В таблице 154 приведены данные о стоимости
ремонтных работ (без стоимости материалов), исходя из
расчета за 1 кв.м., которые определены на основе
материалов сайтов ремонтных компаний, расположенных в
различных городах страны (Москва, Санкт-Петербург,
Нижний Новгород, Новосибирск, Екатеринбург).
266
Данные о стоимости ремонтных работ, руб./кв. м
Таблица 154
Стоимость Источник Город Среднее
ремонтных значение 35
работ,
руб./ кв. м
Косметический ремонт
2 000 https://topstroy-remont.ru/remont- Москва 1 963
pomeshenij/raschet-stoimosti-remonta
2000 https://dl-stroi.ru/remont/nezhilye- Москва
pomesheniya/sklad/
2 500 https://mosremstroi24.ru/usluga/remont- Москва
sklada/
3 500 https://alptech.ru/otdelka- Москва
proizvodstvennyh-pomeshhenij.html
1 500 http://www.int-ext.ru/remont-skladov- Москва
proizvodstvennyh-pomeschenij.htm
1 500 https://tigris-stroy.ru/remont- Москва
pomeshheniy/proizvodstvennye/skladov/
1 200 https://remont-gm.ru/otdelka- Новосибирск
pomesheniy/remont-proizvodstvennyh-
pomeshhenij/
1 500 https://bexper.ru/remont/remont- Санкт-
pomeshenii/remont-sklada Петербург
Экономичный ремонт
3 900 https://topstroy-remont.ru/remont- Москва 3 353
pomeshenij/raschet-stoimosti-remonta
3 500 http://triumphsk.ru/ru/otdelochnye- Нижний
raboty/remont-proizvodstvennyh- Новгород
pomeshhenij/
3 015 http://construction-company.ru/remont-i- Москва
otdelka-proizvodstvenih-pomeshchenii
3 000 http://www.sovstroy.ru/remont/proizvodstv Москва
ennye-pomeshheniya/
4 600 https://idremont.ru/remont-sklada-pod- Москва
klyuch.html
2 680 http://stroygroupekt.ru/calculator/ Екатеринбург
2 680 https://ooo-promstroy.ru/remont- Москва
pomeschenij/remont-sklada.html
2 800 https://remont-gm.ru/otdelka- Новосибирск
pomesheniy/remont-proizvodstvennyh-
pomeshhenij/
4 000 https://remont.aograd.ru/remont-sklada/ Москва
35
В качестве расчетного значения корректировки от одного вида
ремонта к другому используется среднее полученного диапазона цен
267
Таблица 154 (продолжение)
Стоимост Источник Город Среднее
ь значение 36
ремонтны
х работ,
руб./ кв. м
Капитальный ремонт
5 700 https://topstroy-remont.ru/remont- Москва 6 231
pomeshenij/raschet-stoimosti-remonta
4 690 http://stroygroupekt.ru/calculator/ Екатеринбург
7 500 http://www.int-ext.ru/remont-skladov- Москва
proizvodstvennyh-pomeschenij.htm
4 154 http://construction-company.ru/remont-i- Москва
otdelka-proizvodstvenih-pomeshchenii
6 900 https://idremont.ru/remont-sklada-pod- Москва
klyuch.html
7 500 https://tigris-stroy.ru/remont- Москва
pomeshheniy/proizvodstvennye/skladov/
7 500 https://alptech.ru/otdelka-proizvodstvennyh- Москва
pomeshhenij.html
5 900 https://remont.aograd.ru/remont-sklada/ Москва
Улучшенный ремонт
10 100 https://topstroy-remont.ru/remont- Москва 9 785
pomeshenij/raschet-stoimosti-remonta
12 000 https://tigris-stroy.ru/remont- Москва
pomeshheniy/proizvodstvennye/skladov/
8 040 http://construction-company.ru/remont-i- Москва
otdelka-proizvodstvenih-pomeshchenii
9 000 https://alptech.ru/otdelka-proizvodstvennyh- Москва
pomeshhenij.html
36
В качестве расчетного значения корректировки от одного вида
ремонта к другому используется среднее полученного диапазона цен
268
Данные о стоимости материалов, руб./кв. м
Таблица 155
Источник Исходная Средняя стоимость
информация материалов (в % от
стоимости
ремонтных работ)
http://www.s- стоимость 65%
komf.ru/voprosi.htm материалов
составляет в среднем
50%-80% от
стоимости работ по
проведению
комплексного ремонта
https://bexper.ru/remont/re стоимость различных
mont-pomeshenii/remont- видов ремонта с 47%
sklada учетом стоимости
https://topstroy- материалов и без их
remont.ru/remont- учета
59%
pomeshenij/raschet-
stoimosti-remonta
https://topstroy-
remont.ru/remont-
67%
pomeshenij/raschet-
stoimosti-remonta
https://tigris-
stroy.ru/remont-
60%
pomeshheniy/proizvodstve
nnye/skladov/
Среднее значение 59%
(после округления):
269
Расчет стоимости проведения ремонта, руб./кв. м
Таблица 156
Вид ремонта Стоимость Стоимость Стоимость
работ, материалов, ремонта (работа+
руб./кв. м руб./кв. м материалы),
руб./ кв. м
Косметический 1 963 981 2 944
Экономичный 3 353 1 676 5 029
Капитальный 6 231 3 115 9 346
Улучшенный 9 785 4 893 14 678
270
Корректировка на тип ремонта, руб./кв. м
Таблица 157
аналог
Косметический
Экономичный
Капитальный
Улучшенный
Без отделки
Уровень отделки
Дополнительные факторы,
влияющие на выбор конкретного значения
корректировки внутри расширенного интервала
271
11.11. Элемент сравнения-наличие парковки
Наличие парковки на территории производственно-
складского объекта, а также ее тип оказывает влияние на
его стоимость. Стоимость производственно-складских
объектов, на территории которых есть организованная
парковка выше относительно объектов, не имеющих
подобной опции.
«Организованная парковка» это место стоянки
транспортных средств, представляющее собой участок
проезжей части автомобильной дороги, улицы и дороги
населенного пункта или прилегающей к ним территории,
организованной в соответствии с правилами дорожного
движения и другими ТНПА, утвержденными в
установленном порядке. Организованная парковка в случае
объектов производственно-складского назначения может
также располагаться напрямую на территории объекта.
При этом организованная парковка может быть как
открытой (транспортные средства располагаются на земле,
без каких-либо навесов, под открытым небом), так и
закрытой (навес, подземная парковка, многоуровневая и
т.п.).
Тип парковки также оказывает существенное
влияние на стоимость: объекты с крытой парковкой на
территории стоят дороже по сравнению с такими же
объектами с открытой парковкой.
Таким образом, наличие парковки, а также ее тип
является одним из факторов, влияющих на формирование
стоимости производственно-складской недвижимости.
В данном разделе приводятся корректирующие
коэффициенты, полученные статистическим данным,
которые показывают различия в стоимости
производственно-складских объектов в зависимости от
наличия парковки и ее типа.
272
Все собранные данные были сгруппированы по
двум принципам:
1). По группам объектов, расположенных в городах
с различной численностью населения 37:
1. города с численностью менее 1 млн. чел.
(кроме г. Москва и г. Санкт-Петербург)
2. усредненные данные по всем городам
России.
37
В выборке участвовали объекты производственно-складского
назначения всех классов качества
38
В выборке участвовали объекты производственно-складского
назначения из городов с различной численностью
273
Границы расширенного интервала значений
корректирующих коэффициентов
Таблица 159
Наименование коэффициента Среднее Расширенный
значение интервал
Удельная цена/арендная ставка
Отношение удельной цены 0,96 0,85 1,00
(арендной ставки)
производственно-складского
объекта, не имеющего
организованной парковки, к
удельной цене (арендной ставке)
такого же объекта с
организованной парковкой
Матрицы коэффициентов
Корректирующие коэффициенты на наличие и тип
парковки для цен и арендных ставок
для объектов производственно-складского назначения,
расположенных в городах с различной численностью
Таблица 160
города с численностью до 1 млн. чел.
Аналог
арендные ставки
парковка есть парковка отсутствует
парковка есть 1,00 1,04
Объект
парковка
оценки 0,96 1,00
отсутствует
274
В таблицах 161-163 приведены корректирующие
коэффициенты, отражающие влияние типа
организованной парковки на стоимость
производственно-складского объекта
275
Матрицы коэффициентов
Корректирующие коэффициенты на наличие и тип
парковки для цен и арендных ставок
для объектов производственно-складского назначения,
расположенных в городах с различной численностью
Таблица 163
усредненные данные по городам России
Аналог
цены/арендные ставки
закрытая парковка открытая парковка
закрытая
1,00 1,07
Объект парковка
оценки открытая
0,93 1,00
парковка
276
12. Характеристики, отражающие
функциональное назначение объекта
и его частей
12.1. Элемент сравнения – функциональное
назначение объекта
Зачастую ввиду ограниченности рынка
специализированных объектов оценщик вынужден
использовать в качестве аналогов универсальные объекты,
рынок которых, как правило, более развит. Ниже
приводятся поправочные коэффициенты, сформированные
по результатам экспертного опроса, которые позволяют
при оценке специализированных объектов расширить
количество объектов-аналогов за счет привлечения данных
цен или ставок по объектам общего (универсального)
назначения.
277
Значения корректировок, усредненные по городам
России, и доверительный интервал
Таблица 165
Наименование коэффициента Среднее Доверительный
значение интервал
Удельная цена
Отношение удельной цены 1,22 1,20 1,24
высококлассного
специализированного складского
объекта, к удельной цене
подобного универсального
производственно-складского
объекта 39
Отношение удельной цены объекта 1,21 1,20 1,23
под пищевое производство, к
удельной цене подобного
универсального производственно-
складского объекта
Отношение удельной цены 0,78 0,76 0,80
специализированных
сельскохозяйственных объектов, к
удельной цене подобного
универсального производственно-
складского объекта
Отношение удельной цены 1,21 1,17 1,25
специализированных объектов
придорожного сервиса, к удельной
цене подобного универсального
производственно-складского
объекта
39
Результаты обработки рыночных данных о продаже и аренде
объектов производственно-складского назначения различного класса
качества и его влияния на стоимость объектов приводится в разделе
10.8
278
Таблица 165 (продолжение)
Наименование коэффициента Среднее Доверительный
значение интервал
Удельная арендная ставка
Отношение удельной арендной 1,22 1,20 1,23
ставки высококлассного
специализированного складского
объекта, к удельной арендной
ставке подобного универсального
производственно-складского
объекта
Отношение удельной арендной 1,22 1,21 1,24
ставки объекта под пищевое
производство, к удельной арендной
ставке подобного универсального
производственно-складского
объекта
Отношение удельной арендной 0,77 0,75 0,79
ставки специализированных
сельскохозяйственных объектов, к
удельной арендной ставке
подобного универсального
производственно-складского
объекта
Отношение удельной арендной 1,21 1,17 1,25
ставки специализированных
объектов придорожного сервиса, к
удельной арендной ставке
подобного универсального
производственно-складского
объекта
279
Границы расширенного интервала значений
корректирующих коэффициентов
Таблица 166
Наименование коэффициента Среднее Расширенный
значение интервал
Удельная цена
Отношение удельной цены 1,22 1,13 1,30
высококлассного
специализированного складского
объекта, к удельной цене
подобного универсального
производственно-складского
объекта
Отношение удельной цены объекта 1,21 1,13 1,30
под пищевое производство, к
удельной цене подобного
универсального производственно-
складского объекта
Отношение удельной цены 0,78 0,69 0,87
специализированных
сельскохозяйственных объектов, к
удельной цене подобного
универсального производственно-
складского объекта
Отношение удельной цены 1,21 1,11 1,31
специализированных объектов
придорожного сервиса, к удельной
цене подобного универсального
производственно-складского
объекта
280
Таблица 166 (продолжение)
Наименование коэффициента Среднее Расширенный
значение интервал
Удельная арендная ставка
Отношение удельной арендной 1,22 1,13 1,30
ставки высококлассного
специализированного складского
объекта, к удельной арендной
ставке подобного универсального
производственно-складского
объекта
Отношение удельной арендной 1,22 1,13 1,32
ставки объекта под пищевое
производство, к удельной арендной
ставке подобного универсального
производственно-складского
объекта
Отношение удельной арендной 0,77 0,68 0,86
ставки специализированных
сельскохозяйственных объектов, к
удельной арендной ставке
подобного универсального
производственно-складского
объекта
Отношение удельной арендной 1,21 1,11 1,31
ставки специализированных
объектов придорожного сервиса, к
удельной арендной ставке
подобного универсального
производственно-складского
объекта
282
Матрицы коэффициентов
Таблица 167
объект оценки
высококлассный
универсальный
придорожный
производство
под пищевое
назначения
сельхоз
цены производственно-складских
объект
объект
сервис
объектов
универсальный
объект
1,00 1,22 1,21 0,78 1,21
Таблица 168
объект оценки
высококлассный
универсальный
придорожный
производство
под пищевое
назначения
сельхоз
арендные ставки
объект
объект
сервис
производственно-складских объектов
универсальный
объект
1,00 1,22 1,22 0,77 1,21
283
Гистограммы
Отношение удельной цены специализированного
высококлассного складского объекта, к удельной цене
подобного универсального производственно-складского
объекта
60%
50%
Частота наблюдений, %
40%
30%
20%
10%
0%
1-1,1 1,1-1,2 1,2-1,3 1,3-1,4 >1,4
Корректирующий коэффициент
Рис. 78.
Отношение удельной арендной ставки
специализированного высококлассного складского объекта,
к удельной арендной ставке подобного универсального
производственно-складского объекта
60%
Частота наблюдений, %
50%
40%
30%
20%
10%
0%
1-1,1 1,1-1,2 1,2-1,3 1,3-1,4 >1,4
Корректирующий коэффициент
Рис. 79.
284
Отношение удельной цены объекта, предназначенного для
пищевого производства, к удельной цене подобного
универсального производственно-складского объекта
60%
50%
Частота наблюдений, %
40%
30%
20%
10%
0%
1-1,1 1,1-1,2 1,2-1,3 1,3-1,4 >1,4
Корректирующий коэффициент
Рис. 80.
Отношение удельной арендной ставки объекта,
предназначенного для пищевого производства, к удельной
арендной ставке подобного универсального
производственно-складского объекта
60%
Частота наблюдений, %
50%
40%
30%
20%
10%
0%
1-1,1 1,1-1,2 1,2-1,3 1,3-1,4 >1,4
Корректирующий коэффициент
Рис. 81.
285
Отношение удельной цены специализированных объектов
сельскохозяйственного назначения к удельной цене
подобного универсального производственно-складского
объекта
60%
Частота наблюдений, %
50%
40%
30%
20%
10%
0%
<0,6 0,6-0,7 0,7-0,8 0,8-0,9 0,9-1
Корректирующий коэффициент
Рис. 82.
Отношение удельной арендной ставки
специализированных объектов сельскохозяйственного
назначения к удельной арендной ставке подобного
универсального производственно-складского объекта
50%
Частота наблюдений, %
40%
30%
20%
10%
0%
<0,6 0,6-0,7 0,7-0,8 0,8-0,9 0,9-1
Корректирующий коэффициент
Рис. 83.
286
Отношение удельной цены специализированных объектов
придорожного сервиса к удельной цене подобного
универсального производственно-складского объекта
50%
Частота наблюдений, %
40%
30%
20%
10%
0%
1-1,1 1,1-1,2 1,2-1,3 1,3-1,4 >1,4
Корректирующий коэффициент
Рис. 84.
Отношение удельной арендной ставки
специализированных объектов придорожного сервиса к
удельной арендной ставке подобного универсального
производственно-складского объекта
50%
Частота наблюдений, %
40%
30%
20%
10%
0%
1-1,1 1,1-1,2 1,2-1,3 1,3-1,4 >1,4
Корректирующий коэффициент
Рис. 85.
287
Значения корректирующих коэффициентов и границы
интервалов по отдельным городам 40
Таблица 169
Отношение удельной цены специализированного высококлассного
складского объекта, к удельной цене подобного универсального
производственно-складского объекта
№ Категория городов Среднее Расширенный интервал
значение
1 Москва 1,20 1,13 1,27
2 Санкт-Петербург - - -
3 города с численностью 1,20 1,13 1,27
более 1 млн. чел. (кроме г.
Москва и г. Санкт-
Петербург)
4 города с населением 500- 1,20 1,15 1,25
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов выше среднего
5 города с населением 500- 1,20 1,14 1,26
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов ниже среднего
6 города с населением до 500 1,20 1,14 1,27
тыс. чел. и уровнем доходов
выше среднего
7 города с населением до 500 1,20 1,15 1,25
тыс. чел. и уровнем доходов
ниже среднего
8 Курортные регионы - - -
9 Дальневосточные регионы 1,20 1,12 1,28
40
В случае, когда по категории городов данных для обработки было
недостаточно, соответствующие строки не заполнены, однако, для
удобства пользования, нумерация категорий не изменялась. При
оценке объектов, находящихся в той категории городов, по которой
отсутствуют конкретные данные, мы рекомендуем пользоваться
обобщенными данными по РФ в целом.
288
Значения корректирующих коэффициентов и границы
интервалов по отдельным городам
Таблица 170
Отношение удельной арендной ставки специализированного
высококлассного складского объекта, к удельной арендной ставке
подобного универсального производственно-складского объекта
№ Категория городов Среднее Расширенный интервал
значение
1 Москва 1,20 1,13 1,28
2 Санкт-Петербург - - -
3 города с численностью 1,21 1,14 1,27
более 1 млн. чел. (кроме г.
Москва и г. Санкт-
Петербург)
4 города с населением 500- 1,23 1,15 1,32
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов выше среднего
5 города с населением 500- 1,20 1,14 1,26
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов ниже среднего
6 города с населением до 500 1,21 1,15 1,27
тыс. чел. и уровнем доходов
выше среднего
7 города с населением до 500 1,20 1,15 1,26
тыс. чел. и уровнем доходов
ниже среднего
8 Курортные регионы - - -
9 Дальневосточные регионы 1,20 1,15 1,25
289
Значения территориальных коэффициентов и границы
интервалов по категориям городов
Таблица 171
Отношение удельной цены объекта, предназначенного для
пищевого производства, к удельной цене подобного
универсального производственно-складского объекта
№ Категория городов Среднее Расширенный интервал
значение
1 Москва 1,21 1,15 1,27
2 Санкт-Петербург 1,22 1,15 1,28
3 города с численностью 1,20 1,14 1,26
более 1 млн. чел. (кроме г.
Москва и г. Санкт-
Петербург)
4 города с населением 500- 1,20 1,14 1,27
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов выше среднего
5 города с населением 500- 1,20 1,14 1,27
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов ниже среднего
6 города с населением до 500 1,21 1,14 1,27
тыс. чел. и уровнем доходов
выше среднего
7 города с населением до 500 1,21 1,15 1,27
тыс. чел. и уровнем доходов
ниже среднего
8 Курортные регионы - - -
9 Дальневосточные регионы 1,21 1,15 1,28
290
Значения территориальных коэффициентов и границы
интервалов по категориям городов
Таблица 172
Отношение удельной арендной ставки объекта, предназначенного
для пищевого производства, к удельной арендной ставке
подобного универсального производственно-складского объекта
№ Категория городов Среднее Расширенный интервал
значение
1 Москва 1,22 1,16 1,29
2 Санкт-Петербург 1,23 1,16 1,30
3 города с численностью 1,22 1,15 1,28
более 1 млн. чел. (кроме г.
Москва и г. Санкт-
Петербург)
4 города с населением 500- 1,24 1,17 1,32
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов выше среднего
5 города с населением 500- 1,22 1,15 1,29
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов ниже среднего
6 города с населением до 500 1,22 1,15 1,28
тыс. чел. и уровнем доходов
выше среднего
7 города с населением до 500 1,22 1,16 1,28
тыс. чел. и уровнем доходов
ниже среднего
8 Курортные регионы - - -
9 Дальневосточные регионы 1,23 1,16 1,30
291
Значения территориальных коэффициентов и границы
интервалов по категориям городов
Таблица 173
Отношение удельной цены специализированных объектов
сельскохозяйственного назначения к удельной цене подобного
универсального производственно-складского объекта
№ Категория городов Среднее Расширенный интервал
значение
1 Москва 0,78 0,72 0,85
2 Санкт-Петербург - - -
3 города с численностью 0,78 0,71 0,84
более 1 млн. чел. (кроме г.
Москва и г. Санкт-
Петербург)
4 города с населением 500- 0,80 0,74 0,85
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов выше среднего
5 города с населением 500- 0,78 0,71 0,84
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов ниже среднего
6 города с населением до 500 0,78 0,70 0,85
тыс. чел. и уровнем доходов
выше среднего
7 города с населением до 500 0,78 0,71 0,84
тыс. чел. и уровнем доходов
ниже среднего
8 Курортные регионы - - -
9 Дальневосточные регионы 0,80 0,73 0,86
292
Значения территориальных коэффициентов и границы
интервалов по категориям городов
Таблица 174
Отношение удельной арендной ставки специализированных
объектов сельскохозяйственного назначения к удельной арендной
ставке подобного универсального производственно-складского
объекта
№ Категория городов Среднее Расширенный интервал
значение
1 Москва 0,78 0,71 0,86
2 Санкт-Петербург - - -
3 города с численностью 0,78 0,71 0,84
более 1 млн. чел. (кроме г.
Москва и г. Санкт-
Петербург)
4 города с населением 500- 0,80 0,74 0,86
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов выше среднего
5 города с населением 500- 0,78 0,71 0,84
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов ниже среднего
6 города с населением до 500 0,77 0,68 0,85
тыс. чел. и уровнем доходов
выше среднего
7 города с населением до 500 0,78 0,71 0,84
тыс. чел. и уровнем доходов
ниже среднего
8 Курортные регионы - - -
9 Дальневосточные регионы 0,80 0,73 0,86
293
Значения территориальных коэффициентов и границы
интервалов по категориям городов
Таблица 175
Отношение удельной цены специализированных объектов
придорожного сервиса к удельной цене подобного универсального
производственно-складского объекта
№ Категория городов Среднее Расширенный интервал
значение
1 Москва 1,20 1,13 1,27
2 Санкт-Петербург - - -
3 города с численностью 1,20 1,13 1,26
более 1 млн. чел. (кроме г.
Москва и г. Санкт-
Петербург)
4 города с населением 500- 1,19 1,12 1,25
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов выше среднего
5 города с населением 500- 1,20 1,14 1,27
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов ниже среднего
6 города с населением до 500 1,22 1,12 1,31
тыс. чел. и уровнем доходов
выше среднего
7 города с населением до 500 1,20 1,14 1,26
тыс. чел. и уровнем доходов
ниже среднего
8 Курортные регионы - - -
9 Дальневосточные регионы 1,19 1,11 1,26
294
Значения территориальных коэффициентов и границы
интервалов по категориям городов
Таблица 176
Отношение удельной арендной ставки специализированных
объектов придорожного сервиса к удельной арендной ставке
подобного универсального производственно-складского объекта
№ Категория городов Среднее Расширенный интервал
значение
1 Москва 1,20 1,13 1,27
2 Санкт-Петербург - - -
3 города с численностью 1,20 1,13 1,26
более 1 млн. чел. (кроме г.
Москва и г. Санкт-
Петербург)
4 города с населением 500- 1,18 1,11 1,25
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов выше среднего
5 города с населением 500- 1,20 1,14 1,27
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов ниже среднего
6 города с населением до 500 1,21 1,12 1,31
тыс. чел. и уровнем доходов
выше среднего
7 города с населением до 500 1,20 1,14 1,26
тыс. чел. и уровнем доходов
ниже среднего
8 Курортные регионы - - -
9 Дальневосточные регионы 1,18 1,11 1,25
295
12.2. Элемент сравнения – назначение частей
промбазы
При необходимости для расчета арендной платы за
открытую площадку (при отсутствии прямой
информации), можно использовать приведенный ниже
коэффициент перехода от арендной ставки за холодный
склад на той же промбазе.
В данном разделе приводятся соответствующие
корректирующие коэффициенты, полученные по данным
экспертного опроса.
296
Гистограммы
Отношение арендной ставки открытой площадки промбазы
к ставке холодных складов на этой же промбазе
50%
40%
Частота наблюдений, %
30%
20%
10%
0%
<0,42 0,42-0,54 0,54-0,66 0,66-0,78 0,78-0,9 0,9-1
Корректирующий коэффициент
Рис. 86.
297
Значения корректирующих коэффициентов и границы
интервалов по категориям городов41
Таблица 179
Отношение арендной ставки открытой площадки промбазы к
ставке холодных складов на этой же промбазе
№ Категория городов Среднее Расширенный интервал
значение
1 Москва 0,58 0,49 0,67
2 Санкт-Петербург 0,50 0,42 0,58
3 города с численностью 0,55 0,47 0,63
более 1 млн. чел. (кроме г.
Москва и г. Санкт-
Петербург)
4 города с населением 500- - - -
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов выше среднего
5 города с населением 500- 0,55 0,47 0,63
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов ниже среднего
6 города с населением до 500 0,55 0,46 0,64
тыс. чел. и уровнем доходов
выше среднего
7 города с населением до 500 0,55 0,49 0,60
тыс. чел. и уровнем доходов
ниже среднего
8 Курортные регионы - - -
9 Дальневосточные регионы 0,58 0,49 0,67
41
В случае, когда по категории городов данных для обработки было
недостаточно, соответствующие строки не заполнены, однако, для
удобства пользования, нумерация категорий не изменялась. При
оценке объектов, находящихся в той категории городов, по которой
отсутствуют конкретные данные, мы рекомендуем пользоваться
обобщенными данными по РФ в целом.
298
12.3. Элемент сравнения – назначение частей
производственно-складского комплекса
Объектами оценки довольно часто являются
объекты, в состав которых входят площади с различным
функциональным назначением. Так, например, на любой
производственно-складской базе имеются
административно-офисные и бытовые помещения или
здания вспомогательного назначения. При этом, доли
указанных площадей, как правило, у объекта оценки и
аналогов отличаются. Приведенные ниже корректирующие
коэффициенты, основанные на данных экспертного
опроса, служат для того, чтобы перейти от цены (арендной
ставки) производственно-складской части объекта к ценам
(арендным ставкам) его частей с прочим функциональным
назначением.
299
Значения корректировок, усредненные по городам
России, и доверительный интервал
Таблица 180
Наименование коэффициента Среднее Доверительный
значение интервал
Удельная цена
Отношение удельной цены 1,47 1,43 1,50
административно-офисной части
производственно-складского
комплекса к удельной цене
производственно-складской части
комплекса
Отношение удельной цены 1,22 1,20 1,23
бытовых помещений
производственно-складского
комплекса к удельной цене
производственно-складской части
комплекса
Удельная арендная ставка
Отношение удельной арендной 1,47 1,44 1,51
ставки административно-офисной
части производственно-складского
комплекса к удельной арендной
ставке производственно-складской
части комплекса
Отношение удельной арендной 1,22 1,20 1,24
ставки бытовых помещений
производственно-складского
комплекса к удельной арендной
ставке производственно-складской
части комплекса
300
Границы расширенного интервала значений
корректирующих коэффициентов
Таблица 181
Наименование коэффициента Среднее Расширенный
значение интервал
Удельная цена
Отношение удельной цены 1,47 1,32 1,61
административно-офисной части
производственно-складского
комплекса к удельной цене
производственно-складской части
комплекса
Отношение удельной цены 1,22 1,13 1,30
бытовых помещений
производственно-складского
комплекса к удельной цене
производственно-складской части
комплекса
Удельная арендная ставка
Отношение удельной арендной 1,47 1,32 1,63
ставки административно-офисной
части производственно-складского
комплекса к удельной арендной
ставке производственно-складской
части комплекса
Отношение удельной арендной 1,22 1,13 1,31
ставки бытовых помещений
производственно-складского
комплекса к удельной арендной
ставке производственно-складской
части комплекса
301
Матрицы коэффициентов
Таблица 182
Цены (арендные ставки) аналог
производственно- бытовая
ПС часть АО часть
складских объектов часть
ПС часть 1,00 0,68 0,82
объект АО часть 1,47 1,00 1,20
оценки
бытовая
1,22 0,83 1,00
часть
302
Гистограммы
Отношение удельной цены административно-офисной
части производственно-складского комплекса к удельной
цене производственно-складской части комплекса
70%
60%
Частота наблюдений, %
50%
40%
30%
20%
10%
0%
<1,15 1,15-1,3 1,3-1,45 1,45-1,6 >1,6
Корректирующий коэффициент
Рис. 87.
Отношение удельной арендной ставки административно-
офисной части производственно-складского комплекса к
удельной арендной ставке производственно-складской
части комплекса
70%
60%
Частота наблюдений, %
50%
40%
30%
20%
10%
0%
<1,15 1,15-1,3 1,3-1,45 1,45-1,6 >1,6
Корректирующий коэффициент
Рис. 88.
303
Отношение удельной цены бытовых помещений
производственно-складского комплекса к удельной цене
производственно-складской части комплекса
70%
60%
Частота наблюдений, %
50%
40%
30%
20%
10%
0%
<1,1 1,1-1,2 1,2-1,3 1,3-1,4 >1,4
Корректирующий коэффициент
Рис. 89.
Отношение удельной арендной ставки бытовых
помещений производственно-складского комплекса к
удельной арендной ставке производственно-складской
части комплекса
70%
Частота наблюдений, %
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
<1,05 1,05-1,15 1,15-1,25 1,25-1,35 >1,35
Корректирующий коэффициент
Рис. 90.
304
Значения корректирующих коэффициентов и границы
интервалов по отдельным городам 42
Таблица 183
Отношение удельной цены административно-офисной части
производственно-складского комплекса к удельной цене
производственно-складской части комплекса
№ Категория городов Среднее Расширенный интервал
значение
1 Москва 1,44 1,31 1,57
2 Санкт-Петербург 1,45 1,33 1,58
3 города с численностью 1,48 1,38 1,58
более 1 млн. чел. (кроме г.
Москва и г. Санкт-
Петербург)
4 города с населением 500- 1,48 1,37 1,59
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов выше среднего
5 города с населением 500- 1,48 1,38 1,58
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов ниже среднего
6 города с населением до 500 1,47 1,35 1,60
тыс. чел. и уровнем доходов
выше среднего
7 города с населением до 500 1,48 1,38 1,59
тыс. чел. и уровнем доходов
ниже среднего
8 Курортные регионы - - -
9 Дальневосточные регионы 1,51 1,39 1,64
42
В случае, когда по категории городов данных для обработки было
недостаточно, соответствующие строки не заполнены, однако, для
удобства пользования, нумерация категорий не изменялась. При
оценке объектов, находящихся в той категории городов, по которой
отсутствуют конкретные данные, мы рекомендуем пользоваться
обобщенными данными по РФ в целом.
305
Значения корректирующих коэффициентов и границы
интервалов по отдельным городам
Таблица 184
Отношение удельной арендной ставки административно-офисной
части производственно-складского комплекса к удельной
арендной ставке производственно-складской части комплекса
№ Категория городов Среднее Расширенный интервал
значение
1 Москва 1,46 1,32 1,59
2 Санкт-Петербург 1,47 1,34 1,60
3 города с численностью 1,50 1,38 1,62
более 1 млн. чел. (кроме г.
Москва и г. Санкт-
Петербург)
4 города с населением 500- 1,51 1,38 1,64
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов выше среднего
5 города с населением 500- 1,50 1,39 1,60
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов ниже среднего
6 города с населением до 500 1,49 1,36 1,62
тыс. чел. и уровнем доходов
выше среднего
7 города с населением до 500 1,50 1,39 1,61
тыс. чел. и уровнем доходов
ниже среднего
8 Курортные регионы - - -
9 Дальневосточные регионы 1,53 1,39 1,67
306
Значения территориальных коэффициентов и границы
интервалов по отдельным городам
Таблица 185
Отношение удельной цены бытовых помещений производственно-
складского комплекса к удельной цене производственно-
складской части комплекса
№ Категория городов Среднее Расширенный интервал
значение
1 Москва 1,21 1,13 1,28
2 Санкт-Петербург 1,23 1,16 1,29
3 города с численностью 1,23 1,16 1,29
более 1 млн. чел. (кроме г.
Москва и г. Санкт-
Петербург)
4 города с населением 500- 1,22 1,16 1,28
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов выше среднего
5 города с населением 500- 1,22 1,16 1,28
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов ниже среднего
6 города с населением до 500 1,23 1,16 1,29
тыс. чел. и уровнем доходов
выше среднего
7 города с населением до 500 1,23 1,17 1,28
тыс. чел. и уровнем доходов
ниже среднего
8 Курортные регионы - - -
9 Дальневосточные регионы 1,21 1,14 1,29
307
Значения территориальных коэффициентов и границы
интервалов по отдельным городам
Таблица 186
Отношение удельной арендной ставки бытовых помещений
производственно-складского комплекса к удельной арендной
ставке производственно-складской части комплекса
№ Категория городов Среднее Расширенный интервал
значение
1 Москва 1,21 1,13 1,28
2 Санкт-Петербург 1,23 1,16 1,29
3 города с численностью 1,23 1,15 1,30
более 1 млн. чел. (кроме г.
Москва и г. Санкт-
Петербург)
4 города с населением 500- 1,23 1,15 1,30
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов выше среднего
5 города с населением 500- 1,22 1,15 1,29
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов ниже среднего
6 города с населением до 500 1,23 1,16 1,29
тыс. чел. и уровнем доходов
выше среднего
7 города с населением до 500 1,22 1,16 1,27
тыс. чел. и уровнем доходов
ниже среднего
8 Курортные регионы - - -
9 Дальневосточные регионы 1,21 1,14 1,29
308
13. Влияние условий продажи на
цены сделок
13.1. Скидки на торг
Как известно, оценщик в рамках сравнительного
подхода в подавляющем большинстве случаев не имеет
возможности использовать данные по реальным сделкам, а
вынужден ограничиться информацией по предложениям,
которые обычно достаточно полно представлены в
соответствующих источниках. В этом случае, чтобы
устранить систематическую составляющую погрешности,
приводящую к искусственному завышению рыночной
стоимости, обычно используется понижающая процентная
поправка, которую по установившейся традиции мы
называем «скидка на торг»
Как и в прошлых изданиях справочников, в данном
издании предусмотрены отдельно поправки к ценам
предложений и к арендным ставкам, заявленным в
предложениях аренды. Кроме того, в рамках данного
проекта было учтено, что скидки могут существенно
различаться в условиях активного и пассивного рынков.
Поэтому в этом издании скидки на торг приведены
отдельно для активного и неактивного рынков. Ответы
экспертов-оценщиков – экспертов подтвердили, что это
различие действительно существенное.
Отличительной чертой данного тома является учет
специфики различных типов объектов оценки,
объединенных в рамках производственно-складского
сегмента. Так, например, скидка на цены/арендные ставки
для специализированных сельскохозяйственных объектов
будет существенно больше, чем скидка для
высококлассных специализированных складских объектов.
Раздельный анализ скидок по различным типам
309
недвижимости помогает учесть специфику рынков продаж
и аренды производственно-складских объектов
недвижимости принципиально различного
функционального назначения.
В дополнение к значениям скидки на торг,
рассчитанных на основе обработки мнений экспертов-
оценщиков, в том включены значения таких же скидок,
полученных на основе данных, представляющих мнение
сотрудников банковских структур. Как и следовало
ожидать, их экспертное мнение не столь оптимистично в
оценках, как мнение экспертов-оценщиков. В среднем
значения этих скидок существенно больше. Следуя общей
направленности ФСО №9 о недопустимости
использования исходных данных, приводящих к
максимизации расчетной величины стоимости, авторы
Справочника рекомендуют учитывать мнение сотрудников
банковских структур при оценке недвижимости,
предназначенной в качестве залога. Это позволит снизить
риски банков и упростит процедуру сдачи отчетов по
оценке для целей залога.
310
13.2. Значения скидок на торг на активном
рынке
Таблица 187
Класс объектов Активный рынок
Среднее Доверительный
интервал
Цены предложений объектов
1. Универсальные 11,9% 11,0% 12,9%
производственно-складские
объекты
2. Специализированные 11,0% 10,2% 11,8%
высококлассные складские
объекты
3. Объекты, 12,8% 11,8% 13,9%
предназначенные для
пищевого производства
4. Специализированные 15,6% 14,3% 16,8%
объекты
сельскохозяйственного
назначения
5. Объекты придорожного 11,6% 10,8% 12,4%
сервиса, обслуживающие
транспортные средства
311
Таблица 187 (продолжение)
Класс объектов Активный рынок
Среднее Доверительный
интервал
Арендные ставки объектов
1. Универсальные 10,1% 9,2% 11,0%
производственно-складские
объекты
2. Специализированные 9,6% 8,7% 10,4%
высококлассные складские
объекты
3. Объекты, 11,2% 10,2% 12,3%
предназначенные для
пищевого производства
4. Специализированные 14,0% 12,6% 15,4%
объекты
сельскохозяйственного
назначения
5. Объекты придорожного 10,4% 9,5% 11,2%
сервиса, обслуживающие
транспортные средства
312
Границы расширенного интервала значений скидки на
торг
Таблица 188
Класс объектов Активный рынок
Среднее Расширенный
интервал
Цены предложений объектов
1. Универсальные 11,9% 7,9% 16,0%
производственно-складские
объекты
2. Специализированные 11,0% 6,9% 15,1%
высококлассные складские
объекты
3. Объекты, 12,8% 8,6% 17,1%
предназначенные для
пищевого производства
4. Специализированные 15,6% 10,6% 20,5%
объекты
сельскохозяйственного
назначения
5. Объекты придорожного 11,6% 7,6% 15,6%
сервиса, обслуживающие
транспортные средства
313
Таблица 188 (продолжение)
Класс объектов Активный рынок
Среднее Расширенный
интервал
Арендные ставки объектов
1. Универсальные 10,1% 6,1% 14,0%
производственно-складские
объекты
2. Специализированные 9,6% 5,9% 13,3%
высококлассные складские
объекты
3. Объекты, 11,2% 7,2% 15,2%
предназначенные для
пищевого производства
4. Специализированные 14,0% 9,5% 18,5%
объекты
сельскохозяйственного
назначения
5. Объекты придорожного 10,4% 6,5% 14,2%
сервиса, обслуживающие
транспортные средства
314
Гистограммы
Скидки на цены предложений по мнению экспертов-
оценщиков на активном рынке 1. Универсальные
производственно-складские объекты
50%
40%
Частота наблюдений, %
30%
20%
10%
0%
<8% 8-11% 11-14% 14-17% 17-20% >=20%
Корректирующий коэффициент
Рис. 91.
Скидки на арендные ставки предложений по мнению
экспертов-оценщиков на активном рынке 1. Универсальные
производственно-складские объекты
60%
50%
Частота наблюдений, %
40%
30%
20%
10%
0%
5-8% 8-11% 11-14% 14-17% 17-20%
Корректирующий коэффициент
Рис. 92.
315
Скидки на цены предложений по мнению экспертов-
оценщиков на активном рынке 2. Специализированные
высококлассные складские объекты
60%
50%
Частота наблюдений, %
40%
30%
20%
10%
0%
6-8% 6-10% 10-12% 12-14% <=14%
Корректирующий коэффициент
Рис. 93.
Скидки на арендные ставки предложений по мнению
экспертов-оценщиков на активном рынке 2.
Специализированные высококлассные складские объекты
50%
40%
Частота наблюдений, %
30%
20%
10%
0%
6-7% 7-10% 10-13% 13-16%
Корректирующий коэффициент
Рис. 94.
316
Скидки на цены производственно-складской
недвижимости на активном рынке 3. Объекты,
предназначенные для пищевого производства
60%
50%
Частота наблюдений, %
40%
30%
20%
10%
0%
<10% 10%-13% 13%-16% 16%-19% >=19%
Скидка на торг, %
Рис. 95.
Скидки на арендные ставки предложений по мнению
экспертов-оценщиков на активном рынке 3. Объекты,
предназначенные для пищевого производства
40%
Частота наблюдений, %
30%
20%
10%
0%
6-7% 7-10% 10-13% 13-16%
Корректирующий коэффициент
Рис. 96.
317
Скидки на цены предложений по мнению экспертов-
оценщиков на активном рынке 4. Специализированные
объекты сельскохозяйственного назначения
50%
40%
Частота наблюдений, %
30%
20%
10%
0%
5-11% 11-15% 15-19% 19-23%
Корректирующий коэффициент
Рис. 97.
Скидки на арендные ставки предложений по мнению
экспертов-оценщиков на активном рынке 4.
Специализированные объекты сельскохозяйственного
назначения
50%
Частота наблюдений, %
40%
30%
20%
10%
0%
6-7% 7-10% 10-13% 13-16% 16-19%
Корректирующий коэффициент
Рис. 98.
318
Скидки на цены предложений по мнению экспертов-
оценщиков на активном рынке 5. Объекты придорожного
сервиса, обслуживающие транспортные средства
50%
40%
Частота наблюдений, %
30%
20%
10%
0%
<9% 9-12% 12-15% 15-18% 18-21%
Корректирующий коэффициент
Рис. 99.
Скидки на арендные ставки предложений по мнению
экспертов-оценщиков на активном рынке 5. Объекты
придорожного сервиса, обслуживающие транспортные
средства
60%
Частота наблюдений, %
50%
40%
30%
20%
10%
0%
6-7% 7-10% 10-13% 13-16%
Корректирующий коэффициент
Рис. 100.
319
Значения скидки на торг в конкретных городах и
границы интервалов 43
Таблица 189
Скидки на цены предложений на активном рынке.
1. Универсальные производственно-складские объекты
№ Категория городов Среднее Расширенный интервал
значение
1 Москва 11,5% 9,3% 13,6%
2 Санкт-Петербург - - -
3 города с численностью 11,2% 8,1% 14,2%
более 1 млн. чел. (кроме г.
Москва и г. Санкт-
Петербург)
4 города с населением 500- 10,6% 7,6% 13,5%
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов выше среднего
5 города с населением 500- 11,6% 8,3% 14,9%
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов ниже среднего
6 города с населением до 500 - - -
тыс. чел. и уровнем доходов
выше среднего
7 города с населением до 500 11,3% 8,8% 13,8%
тыс. чел. и уровнем доходов
ниже среднего
8 Курортные регионы - - -
9 Дальневосточные регионы 11,9% 8,6% 15,2%
43
В случае, когда по городу данных для обработки было недостаточно,
соответствующие строки будут не заполнены, однако, для удобства
пользования, нумерация городов не изменялась. При оценке объектов,
находящихся в городах, по которым отсутствуют конкретные данные,
мы рекомендуем пользоваться обобщенными данными по РФ в целом.
320
Значения скидки на торг в конкретных городах и
границы интервалов
Таблица 190
Скидки на арендные ставки на активном рынке.
1. Универсальные производственно-складские объекты
№ Категория городов Среднее Расширенный интервал
значение
1 Москва 10,0% 6,9% 13,1%
2 Санкт-Петербург - - -
3 города с численностью 10,0% 7,2% 12,8%
более 1 млн. чел. (кроме г.
Москва и г. Санкт-
Петербург)
4 города с населением 500- 9,7% 6,8% 12,6%
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов выше среднего
5 города с населением 500- 10,3% 7,0% 13,6%
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов ниже среднего
6 города с населением до 500 - - -
тыс. чел. и уровнем доходов
выше среднего
7 города с населением до 500 9,6% 7,1% 12,0%
тыс. чел. и уровнем доходов
ниже среднего
8 Курортные регионы - - -
9 Дальневосточные регионы 10,9% 7,6% 14,2%
321
Значения скидки на торг в конкретных городах и
границы интервалов
Таблица 191
Скидки на цены предложений на активном рынке.
2. Специализированные высококлассные складские объекты
№ Категория городов Среднее Расширенный интервал
значение
1 Москва 10,8% 8,6% 12,9%
2 Санкт-Петербург - - -
3 города с численностью 10,0% 6,9% 13,1%
более 1 млн. чел. (кроме г.
Москва и г. Санкт-
Петербург)
4 города с населением 500- 10,0% 7,5% 12,5%
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов выше среднего
5 города с населением 500- 10,3% 7,0% 13,6%
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов ниже среднего
6 города с населением до 500 - - -
тыс. чел. и уровнем доходов
выше среднего
7 города с населением до 500 10,3% 7,7% 12,9%
тыс. чел. и уровнем доходов
ниже среднего
8 Курортные регионы - - -
9 Дальневосточные регионы 10,3% 7,3% 13,3%
322
Значения скидки на торг в конкретных городах и
границы интервалов
Таблица 192
Скидки на арендные ставки на активном рынке.
2. Специализированные высококлассные складские объекты
№ Категория городов Среднее Расширенный интервал
значение
1 Москва 9,3% 6,3% 12,3%
2 Санкт-Петербург - - -
3 города с численностью 9,0% 6,3% 11,7%
более 1 млн. чел. (кроме г.
Москва и г. Санкт-
Петербург)
4 города с населением 500- 9,3% 6,9% 11,7%
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов выше среднего
5 города с населением 500- 9,0% 6,1% 11,9%
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов ниже среднего
6 города с населением до 500 - - -
тыс. чел. и уровнем доходов
выше среднего
7 города с населением до 500 8,9% 6,4% 11,3%
тыс. чел. и уровнем доходов
ниже среднего
8 Курортные регионы - - -
9 Дальневосточные регионы 9,6% 6,7% 12,5%
323
Значения скидки на торг в конкретных городах и
границы интервалов
Таблица 193
Скидки на цены предложений на активном рынке.
3. Объекты, предназначенные для пищевого производства
№ Категория городов Среднее Расширенный интервал
значение
1 Москва 12,6% 9,7% 15,5%
2 Санкт-Петербург - - -
3 города с численностью 12,0% 8,8% 15,2%
более 1 млн. чел. (кроме г.
Москва и г. Санкт-
Петербург)
4 города с населением 500- 11,9% 8,7% 15,0%
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов выше среднего
5 города с населением 500- 12,3% 8,9% 15,7%
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов ниже среднего
6 города с населением до 500 - - -
тыс. чел. и уровнем доходов
выше среднего
7 города с населением до 500 12,3% 9,5% 15,1%
тыс. чел. и уровнем доходов
ниже среднего
8 Курортные регионы - - -
9 Дальневосточные регионы 12,8% 9,4% 16,1%
324
Значения скидки на торг в конкретных городах и
границы интервалов
Таблица 194
Скидки на арендные ставки на активном рынке.
3. Объекты, предназначенные для пищевого производства
№ Категория городов Среднее Расширенный интервал
значение
1 Москва 10,3% 7,5% 13,1%
2 Санкт-Петербург - - -
3 города с численностью 10,0% 7,1% 12,9%
более 1 млн. чел. (кроме г.
Москва и г. Санкт-
Петербург)
4 города с населением 500- 10,0% 6,8% 13,2%
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов выше среднего
5 города с населением 500- 10,6% 7,3% 13,9%
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов ниже среднего
6 города с населением до 500 - - -
тыс. чел. и уровнем доходов
выше среднего
7 города с населением до 500 10,2% 7,3% 13,0%
тыс. чел. и уровнем доходов
ниже среднего
8 Курортные регионы - - -
9 Дальневосточные регионы 10,9% 7,6% 14,2%
325
Значения скидки на торг в конкретных городах и
границы интервалов
Таблица 195
Скидки на цены предложений на активном рынке.
4. Специализированные объекты сельскохозяйственного
назначения
№ Категория городов Среднее Расширенный интервал
значение
1 Москва 15,0% 11,5% 18,5%
2 Санкт-Петербург - - -
3 города с численностью 15,0% 11,4% 18,6%
более 1 млн. чел. (кроме г.
Москва и г. Санкт-
Петербург)
4 города с населением 500- 14,9% 11,4% 18,3%
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов выше среднего
5 города с населением 500- 15,3% 11,3% 19,3%
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов ниже среднего
6 города с населением до 500 - - -
тыс. чел. и уровнем доходов
выше среднего
7 города с населением до 500 14,9% 11,4% 18,3%
тыс. чел. и уровнем доходов
ниже среднего
8 Курортные регионы - - -
9 Дальневосточные регионы 14,9% 10,9% 18,8%
326
Значения скидки на торг в конкретных городах и
границы интервалов
Таблица 196
Скидки на арендные ставки на активном рынке.
4. Специализированные объекты сельскохозяйственного
назначения
№ Категория городов Среднее Расширенный интервал
значение
1 Москва 13,2% 10,0% 16,3%
2 Санкт-Петербург - - -
3 города с численностью 13,0% 9,8% 16,2%
более 1 млн. чел. (кроме г.
Москва и г. Санкт-
Петербург)
4 города с населением 500- 13,3% 10,0% 16,6%
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов выше среднего
5 города с населением 500- 13,6% 9,8% 17,4%
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов ниже среднего
6 города с населением до 500 - - -
тыс. чел. и уровнем доходов
выше среднего
7 города с населением до 500 13,0% 9,6% 16,4%
тыс. чел. и уровнем доходов
ниже среднего
8 Курортные регионы - - -
9 Дальневосточные регионы 13,0% 9,1% 16,9%
327
Значения скидки на торг в конкретных городах и
границы интервалов
Таблица 197
Скидки на цены предложений на активном рынке.
5. Объекты придорожного сервиса, обслуживающие транспортные
средства
№ Категория городов Среднее Расширенный интервал
значение
1 Москва 11,7% 8,9% 14,5%
2 Санкт-Петербург - - -
3 города с численностью 11,6% 8,5% 14,6%
более 1 млн. чел. (кроме г.
Москва и г. Санкт-
Петербург)
4 города с населением 500- 11,6% 8,3% 14,8%
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов выше среднего
5 города с населением 500- 12,3% 9,1% 15,5%
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов ниже среднего
6 города с населением до 500 - - -
тыс. чел. и уровнем доходов
выше среднего
7 города с населением до 500 12,0% 9,3% 14,7%
тыс. чел. и уровнем доходов
ниже среднего
8 Курортные регионы - - -
9 Дальневосточные регионы 12,0% 9,1% 14,9%
328
Значения скидки на торг в конкретных городах и
границы интервалов
Таблица 198
Скидки на арендные ставки на активном рынке.
5. Объекты придорожного сервиса, обслуживающие транспортные
средства
№ Категория городов Среднее Расширенный интервал
значение
1 Москва 10,0% 7,2% 12,8%
2 Санкт-Петербург - - -
3 города с численностью 10,0% 7,2% 12,8%
более 1 млн. чел. (кроме г.
Москва и г. Санкт-
Петербург)
4 города с населением 500- 10,3% 7,4% 13,2%
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов выше среднего
5 города с населением 500- 10,6% 7,5% 13,7%
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов ниже среднего
6 города с населением до 500 - - -
тыс. чел. и уровнем доходов
выше среднего
7 города с населением до 500 9,4% 6,8% 12,0%
тыс. чел. и уровнем доходов
ниже среднего
8 Курортные регионы - - -
9 Дальневосточные регионы 10,9% 8,1% 13,7%
329
13.2.2. Коллективное мнение экспертов-
сотрудников банков
Значения скидки на торг, усредненные по городам
России, и границы доверительных интервалов
Таблица 199
Класс объектов Активный рынок
Среднее Доверительный
интервал
Цены предложений объектов
1. Универсальные 11,2% 10,4% 12,0%
производственно-складские
объекты
2. Специализированные 10,7% 9,7% 11,6%
высококлассные складские
объекты
3. Объекты, 11,6% 10,7% 12,5%
предназначенные для
пищевого производства
4. Специализированные 15,1% 13,7% 16,5%
объекты
сельскохозяйственного
назначения
5. Объекты придорожного 11,9% 11,0% 12,8%
сервиса, обслуживающие
транспортные средства
Арендные ставки объектов
1. Универсальные 8,2% 7,4% 8,9%
производственно-складские
объекты
2. Специализированные 8,3% 7,3% 9,3%
высококлассные складские
объекты
3. Объекты, 8,6% 7,7% 9,5%
предназначенные для
пищевого производства
4. Специализированные 11,9% 10,4% 13,3%
объекты
сельскохозяйственного
назначения
5. Объекты придорожного 9,3% 8,5% 10,1%
сервиса, обслуживающие
транспортные средства
330
Границы расширенного интервала значений скидки на
торг
Таблица 200
Класс объектов Активный рынок
Среднее Расширенный
интервал
Цены предложений объектов
1. Универсальные 11,2% 6,8% 15,5%
производственно-складские
объекты
2. Специализированные 10,7% 6,6% 14,7%
высококлассные складские
объекты
3. Объекты, 11,6% 7,5% 15,6%
предназначенные для
пищевого производства
4. Специализированные 15,1% 10,1% 20,1%
объекты
сельскохозяйственного
назначения
5. Объекты придорожного 11,9% 7,6% 16,2%
сервиса, обслуживающие
транспортные средства
Арендные ставки объектов
1. Универсальные 8,2% 4,6% 11,8%
производственно-складские
объекты
2. Специализированные 8,3% 4,7% 11,9%
высококлассные складские
объекты
3. Объекты, 8,6% 5,2% 12,0%
предназначенные для
пищевого производства
4. Специализированные 11,9% 7,3% 16,4%
объекты
сельскохозяйственного
назначения
5. Объекты придорожного 9,3% 5,5% 13,2%
сервиса, обслуживающие
транспортные средства
331
Гистограммы
Скидки на цены предложений по мнению сотрудников
банковских структур на активном рынке 1. Универсальные
производственно-складские объекты
60%
50%
Частота наблюдений, %
40%
30%
20%
10%
0%
<7% 7-10% 10-13% 13-16% 16-19% 19-22%
Корректирующий коэффициент
Рис. 101.
Скидки на арендные ставки предложений по мнению
сотрудников банковских структур на активном рынке 1.
Универсальные производственно-складские объекты
50%
Частота наблюдений, %
40%
30%
20%
10%
0%
<5% 5-8% 8-11% 11-14% 14-17%
Корректирующий коэффициент
Рис. 102.
332
Скидки на цены предложений по мнению сотрудников
банковских структур на активном рынке 2.
Специализированные высококлассные складские объекты
50%
Частота наблюдений, %
40%
30%
20%
10%
0%
<7% 7-10% 10-13% 13-16% 16-19%
Корректирующий коэффициент
Рис. 103.
Скидки на арендные ставки предложений по
мнению сотрудников банковских структур на
активном рынке 2. Специализированные
высококлассные складские объекты
50%
Частота наблюдений, %
40%
30%
20%
10%
0%
<3% 3-7% 7-11% 11-15% 15-19%
Корректирующий коэффициент
Рис. 104.
333
Скидки на цены предложений по мнению сотрудников
банковских структур на активном рынке 3. Объекты,
предназначенные для пищевого производства
60%
50%
Частота наблюдений, %
40%
30%
20%
10%
0%
<7% 7-10% 10-13% 13-16% 16-19%
Корректирующий коэффициент
Рис. 105.
Скидки на арендные ставки предложений по мнению
сотрудников банковских структур на активном рынке 3.
Объекты, предназначенные для пищевого производства
60%
50%
Частота наблюдений, %
40%
30%
20%
10%
0%
<4% 4-8% 8-12% 12-16% 16-20%
Корректирующий коэффициент
Рис. 106.
334
Скидки на цены предложений по мнению сотрудников
банковских структур на активном рынке 4.
Специализированные объекты сельскохозяйственного
назначения
40%
Частота наблюдений, %
30%
20%
10%
0%
<7% 7-11% 11-15% 15-19% 19-23% 23-28%
Корректирующий коэффициент
Рис. 107.
Скидки на арендные ставки предложений по мнению
сотрудников банковских структур на активном рынке 4.
Специализированные объекты сельскохозяйственного
назначения
40%
Частота наблюдений, %
30%
20%
10%
0%
<5% 5%-9% 9%-13% 13%-17% 17%-21% 21%-25%
Корректирующий коэффициент
Рис. 108.
335
Скидки на цены предложений по мнению сотрудников
банковских структур на активном рынке 5. Объекты
придорожного сервиса, обслуживающие транспортные
средства
50%
Частота наблюдений, %
40%
30%
20%
10%
0%
<8% 8-11% 11-14% 14-17% 17-23%
Корректирующий коэффициент
Рис. 109.
Скидки на арендные ставки предложений по мнению
сотрудников банковских структур на активном рынке 5.
Объекты придорожного сервиса, обслуживающие
транспортные средства
60%
Частота наблюдений, %
50%
40%
30%
20%
10%
0%
<3% 3-7% 7-11% 11-15% 15-19%
Корректирующий коэффициент
Рис. 110.
336
Значения скидки на торг в конкретных городах и
границы интервалов 44
Таблица 201
Скидки на цены предложений по мнению сотрудников банков на
активном рынке.
1. Универсальные производственно-складские объекты
№ Категория городов Среднее Расширенный интервал
значение
1 Москва - - -
2 Санкт-Петербург 12,9% 9,1% 16,7%
3 города с численностью 11,4% 8,2% 14,6%
более 1 млн. чел. (кроме г.
Москва и г. Санкт-
Петербург)
4 города с населением 500- 11,8% 8,7% 14,8%
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов выше среднего
5 города с населением 500- 11,4% 8,2% 14,6%
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов ниже среднего
6 города с населением до 12,2% 8,8% 15,5%
500 тыс. чел. и уровнем
доходов выше среднего
7 города с населением до 11,7% 8,8% 14,6%
500 тыс. чел. и уровнем
доходов ниже среднего
8 Курортные регионы - - -
9 Дальневосточные регионы - - -
44
В случае, когда по категории городов данных для обработки было
недостаточно, соответствующие строки не заполнены, однако, для
удобства пользования, нумерация категорий не изменялась. При
оценке объектов, находящихся в той категории городов, по которой
отсутствуют конкретные данные, мы рекомендуем пользоваться
обобщенными данными по РФ в целом.
337
Значения скидки на торг в конкретных городах и
границы интервалов
Таблица 202
Скидки на арендные ставки по мнению сотрудников банков на
активном рынке.
1. Универсальные производственно-складские объекты
№ Категория городов Среднее Расширенный интервал
значение
1 Москва - - -
2 Санкт-Петербург 8,6% 5,4% 11,9%
3 города с численностью 7,5% 4,9% 10,1%
более 1 млн. чел. (кроме г.
Москва и г. Санкт-
Петербург)
4 города с населением 500- 7,1% 4,5% 9,6%
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов выше среднего
5 города с населением 500- 7,5% 4,9% 10,1%
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов ниже среднего
6 города с населением до 8,3% 5,3% 11,2%
500 тыс. чел. и уровнем
доходов выше среднего
7 города с населением до 8,1% 5,4% 10,8%
500 тыс. чел. и уровнем
доходов ниже среднего
8 Курортные регионы - - -
9 Дальневосточные регионы - - -
338
Значения скидки на торг в конкретных городах и
границы интервалов
Таблица 203
Скидки на цены предложений по мнению сотрудников банков на
активном рынке.
2. Специализированные высококлассные складские объекты
№ Категория городов Среднее Расширенный интервал
значение
1 Москва - - -
2 Санкт-Петербург 11,1% 7,4% 14,7%
3 города с численностью 11,5% 8,4% 14,6%
более 1 млн. чел. (кроме г.
Москва и г. Санкт-
Петербург)
4 города с населением 500- 10,8% 8,0% 13,5%
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов выше среднего
5 города с населением 500- 11,4% 8,5% 14,3%
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов ниже среднего
6 города с населением до 11,4% 8,2% 14,6%
500 тыс. чел. и уровнем
доходов выше среднего
7 города с населением до 11,6% 8,6% 14,6%
500 тыс. чел. и уровнем
доходов ниже среднего
8 Курортные регионы - - -
9 Дальневосточные регионы - - -
339
Значения скидки на торг в конкретных городах и
границы интервалов
Таблица 204
Скидки на арендные ставки по мнению сотрудников банков на
активном рынке.
2. Специализированные высококлассные складские объекты
№ Категория городов Среднее Расширенный интервал
значение
1 Москва - - -
2 Санкт-Петербург 7,9% 4,5% 11,3%
3 города с численностью 7,5% 4,8% 10,2%
более 1 млн. чел. (кроме г.
Москва и г. Санкт-
Петербург)
4 города с населением 500- 7,1% 4,6% 9,5%
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов выше среднего
5 города с населением 500- 7,4% 4,8% 10,0%
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов ниже среднего
6 города с населением до 8,3% 5,3% 11,2%
500 тыс. чел. и уровнем
доходов выше среднего
7 города с населением до 8,1% 5,3% 10,9%
500 тыс. чел. и уровнем
доходов ниже среднего
8 Курортные регионы - - -
9 Дальневосточные регионы - - -
340
Значения скидки на торг в конкретных городах и
границы интервалов
Таблица 205
Скидки на цены предложений по мнению сотрудников банков на
активном рынке.
3. Объекты, предназначенные для пищевого производства
№ Категория городов Среднее Расширенный интервал
значение
1 Москва - - -
2 Санкт-Петербург - - -
3 города с численностью 12,5% 9,5% 15,5%
более 1 млн. чел. (кроме г.
Москва и г. Санкт-
Петербург)
4 города с населением 500- 12,5% 9,7% 15,3%
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов выше среднего
5 города с населением 500- 12,4% 9,3% 15,5%
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов ниже среднего
6 города с населением до 12,1% 8,9% 15,4%
500 тыс. чел. и уровнем
доходов выше среднего
7 города с населением до 12,5% 9,6% 15,4%
500 тыс. чел. и уровнем
доходов ниже среднего
8 Курортные регионы - - -
9 Дальневосточные регионы - - -
341
Значения скидки на торг в конкретных городах и
границы интервалов
Таблица 206
Скидки на арендные ставки по мнению сотрудников банков на
активном рынке.
3. Объекты, предназначенные для пищевого производства
№ Категория городов Среднее Расширенный интервал
значение
1 Москва - - -
2 Санкт-Петербург - - -
3 города с численностью 7,5% 5,1% 9,9%
более 1 млн. чел. (кроме г.
Москва и г. Санкт-
Петербург)
4 города с населением 500- 7,3% 4,9% 9,6%
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов выше среднего
5 города с населением 500- 7,7% 5,1% 10,2%
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов ниже среднего
6 города с населением до 6,8% 4,2% 9,3%
500 тыс. чел. и уровнем
доходов выше среднего
7 города с населением до 8,6% 5,9% 11,2%
500 тыс. чел. и уровнем
доходов ниже среднего
8 Курортные регионы - - -
9 Дальневосточные регионы - - -
342
Значения скидки на торг в конкретных городах и
границы интервалов
Таблица 207
Скидки на цены предложений по мнению сотрудников банков на
активном рынке. 4. Специализированные объекты
сельскохозяйственного назначения
№ Категория городов Среднее Расширенный интервал
значение
1 Москва - - -
2 Санкт-Петербург - - -
3 города с численностью 15,0% 11,1% 18,9%
более 1 млн. чел. (кроме г.
Москва и г. Санкт-
Петербург)
4 города с населением 500- 15,8% 12,0% 19,5%
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов выше среднего
5 города с населением 500- 14,4% 11,1% 17,7%
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов ниже среднего
6 города с населением до 14,3% 10,5% 18,0%
500 тыс. чел. и уровнем
доходов выше среднего
7 города с населением до 14,9% 11,3% 18,4%
500 тыс. чел. и уровнем
доходов ниже среднего
8 Курортные регионы - - -
9 Дальневосточные регионы - - -
343
Значения скидки на торг в конкретных городах и
границы интервалов
Таблица 208
Скидки на арендные ставки по мнению сотрудников банков на
активном рынке. 4. Специализированные объекты
сельскохозяйственного назначения
№ Категория городов Среднее Расширенный интервал
значение
1 Москва - - -
2 Санкт-Петербург - - -
3 города с численностью 12,3% 8,8% 15,7%
более 1 млн. чел. (кроме г.
Москва и г. Санкт-
Петербург)
4 города с населением 500- 10,8% 7,3% 14,3%
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов выше среднего
5 города с населением 500- 12,2% 9,1% 15,3%
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов ниже среднего
6 города с населением до 12,1% 8,3% 15,9%
500 тыс. чел. и уровнем
доходов выше среднего
7 города с населением до 12,9% 9,3% 16,5%
500 тыс. чел. и уровнем
доходов ниже среднего
8 Курортные регионы - - -
9 Дальневосточные регионы - - -
344
Значения скидки на торг в конкретных городах и
границы интервалов
Таблица 209
Скидки на цены предложений по мнению сотрудников банков на
активном рынке. 5. Объекты придорожного сервиса,
обслуживающие транспортные средства
№ Категория городов Среднее Расширенный интервал
значение
1 Москва - - -
2 Санкт-Петербург 12,5% 8,8% 16,2%
3 города с численностью 12,4% 9,2% 15,6%
более 1 млн. чел. (кроме г.
Москва и г. Санкт-
Петербург)
4 города с населением 500- 12,1% 9,0% 15,3%
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов выше среднего
5 города с населением 500- 12,1% 8,8% 15,3%
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов ниже среднего
6 города с населением до 12,5% 9,2% 15,8%
500 тыс. чел. и уровнем
доходов выше среднего
7 города с населением до 12,5% 9,8% 15,2%
500 тыс. чел. и уровнем
доходов ниже среднего
8 Курортные регионы - - -
9 Дальневосточные регионы - - -
345
Значения скидки на торг в конкретных городах и
границы интервалов
Таблица 210
Скидки на арендные ставки по мнению сотрудников банков на
активном рынке. 5. Объекты придорожного сервиса,
обслуживающие транспортные средства
№ Категория городов Среднее Расширенный интервал
значение
1 Москва - - -
2 Санкт-Петербург 9,9% 6,4% 13,3%
3 города с численностью 9,3% 6,3% 12,2%
более 1 млн. чел. (кроме г.
Москва и г. Санкт-
Петербург)
4 города с населением 500- 8,3% 5,7% 10,8%
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов выше среднего
5 города с населением 500- 9,5% 6,7% 12,2%
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов ниже среднего
6 города с населением до 9,5% 6,4% 12,6%
500 тыс. чел. и уровнем
доходов выше среднего
7 города с населением до 9,9% 7,2% 12,7%
500 тыс. чел. и уровнем
доходов ниже среднего
8 Курортные регионы - - -
9 Дальневосточные регионы - - -
346
13.3. Значения скидок на торг на неактивном
рынке
347
Таблица 211 (продолжение)
Класс объектов Неактивный рынок
Среднее Доверительный
интервал
Арендные ставки объектов
1. Универсальные 15,3% 13,8% 16,7%
производственно-складские
объекты
2. Специализированные 14,9% 13,4% 16,3%
высококлассные складские
объекты
3. Объекты, 16,4% 15,0% 17,9%
предназначенные для
пищевого производства
4. Специализированные 19,5% 17,5% 21,5%
объекты
сельскохозяйственного
назначения
5. Объекты придорожного 15,1% 13,9% 16,4%
сервиса, обслуживающие
транспортные средства
348
Границы расширенного интервала значений скидки на
торг
Таблица 212
Класс объектов Неактивный рынок
Среднее Расширенный
интервал
Цены предложений объектов
1. Универсальные 17,4% 11,8% 23,0%
производственно-складские
объекты
2. Специализированные 16,7% 11,3% 22,1%
высококлассные складские
объекты
3. Объекты, 17,8% 12,5% 23,1%
предназначенные для
пищевого производства
4. Специализированные 21,2% 14,9% 27,4%
объекты
сельскохозяйственного
назначения
5. Объекты придорожного 16,6% 11,5% 21,7%
сервиса, обслуживающие
транспортные средства
Арендные ставки объектов
1. Универсальные 15,3% 10,1% 20,4%
производственно-складские
объекты
2. Специализированные 14,9% 9,6% 20,2%
высококлассные складские
объекты
3. Объекты, 16,4% 11,3% 21,6%
предназначенные для
пищевого производства
4. Специализированные 19,5% 13,3% 25,6%
объекты
сельскохозяйственного
назначения
5. Объекты придорожного 15,1% 10,0% 20,3%
сервиса, обслуживающие
транспортные средства
349
Гистограммы
Скидки на цены предложений по мнению экспертов-
оценщиков на неактивном рынке 1. Универсальные
производственно-складские объекты
60%
50%
Частота наблюдений, %
40%
30%
20%
10%
0%
<10% 10-15% 15-20% 20-25% 25-30% 30-35%
Корректирующий коэффициент
Рис. 111.
Скидки на арендные ставки предложений по мнению
экспертов-оценщиков на неактивном рынке 1.
Универсальные производственно-складские объекты
50%
Частота наблюдений, %
40%
30%
20%
10%
0%
4-9% 9-13% 13-17% 17-21% 21-25% 25-29%
Корректирующий коэффициент
Рис. 112.
350
Скидки на цены предложений по мнению экспертов-
оценщиков на неактивном рынке 2. Специализированные
высококлассные складские объекты
50%
Частота наблюдений, %
40%
30%
20%
10%
0%
<10% 10-14% 14-18% 18-22% 22-26%
Корректирующий коэффициент
Рис. 113.
Скидки на арендные ставки предложений по мнению
экспертов-оценщиков на неактивном рынке 2.
Специализированные высококлассные складские объекты
50%
Частота наблюдений, %
40%
30%
20%
10%
0%
4-9% 9-12% 12-15% 15-18% 18-21% 21-28%
Корректирующий коэффициент
Рис. 114.
351
Скидки на цены предложений по мнению экспертов-
оценщиков на неактивном рынке 3. Объекты,
предназначенные для пищевого производства
50%
Частота наблюдений, %
40%
30%
20%
10%
0%
8-12% 12-16% 16-20% 20-24% 24-28% 28-32%
Корректирующий коэффициент
Рис. 115.
Скидки на арендные ставки предложений по мнению
экспертов-оценщиков на неактивном рынке 3. Объекты,
предназначенные для пищевого производства
40%
Частота наблюдений, %
30%
20%
10%
0%
4-9% 9-12% 12-15% 15-18% 18-21% 21-28%
Корректирующий коэффициент
Рис. 116.
352
Скидки на цены предложений по мнению экспертов-
оценщиков на неактивном рынке 4. Специализированные
объекты сельскохозяйственного назначения
40%
Частота наблюдений, %
30%
20%
10%
0%
9-15% 15-20% 20-25% 25-30% 30-35%
Корректирующий коэффициент
Рис. 117.
Скидки на арендные ставки предложений по мнению
экспертов-оценщиков на неактивном рынке 4.
Специализированные объекты сельскохозяйственного
назначения
40%
Частота наблюдений, %
30%
20%
10%
0%
4-9% 9-12% 12-15% 15-18% 18-21% 21-28%
Корректирующий коэффициент
Рис. 118.
353
Скидки на цены предложений по мнению экспертов-
оценщиков на неактивном рынке 5. Объекты
придорожного сервиса, обслуживающие транспортные
50%
средства
Частота наблюдений, %
40%
30%
20%
10%
0%
<14% 14-17% 17-20% 20-23% 23-26%
Корректирующий коэффициент
Рис. 119.
Скидки на арендные ставки предложений по мнению
экспертов-оценщиков на неактивном рынке 5. Объекты
придорожного сервиса, обслуживающие транспортные
средства
50%
Частота наблюдений, %
40%
30%
20%
10%
0%
4-9% 9-12% 12-15% 15-18% 18-21%
Корректирующий коэффициент
Рис. 120.
354
Значения скидки на торг в конкретных городах и
границы интервалов 45
Таблица 213
Скидки на цены предложений на неактивном рынке.
1. Универсальные производственно-складские объекты
№ Категория городов Среднее Расширенный интервал
значение
1 Москва - - -
2 Санкт-Петербург - - -
3 города с численностью 17,2% 13,0% 21,3%
более 1 млн. чел. (кроме г.
Москва и г. Санкт-
Петербург)
4 города с населением 500- 16,1% 11,6% 20,6%
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов выше среднего
5 города с населением 500- 17,6% 13,2% 22,0%
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов ниже среднего
6 города с населением до 500 - - -
тыс. чел. и уровнем доходов
выше среднего
7 города с населением до 500 17,3% 13,7% 20,9%
тыс. чел. и уровнем доходов
ниже среднего
8 Курортные регионы - - -
9 Дальневосточные регионы 16,1% 11,4% 20,8%
45
В случае, когда по категории городов данных для обработки было
недостаточно, соответствующие строки не заполнены, однако, для
удобства пользования, нумерация категорий не изменялась. При
оценке объектов, находящихся в той категории городов, по которой
отсутствуют конкретные данные, мы рекомендуем пользоваться
обобщенными данными по РФ в целом.
355
Значения скидки на торг в конкретных городах и
границы интервалов
Таблица 214
Скидки на арендные ставки на неактивном рынке.
1. Универсальные производственно-складские объекты
№ Категория городов Среднее Расширенный интервал
значение
1 Москва - - -
2 Санкт-Петербург - - -
3 города с численностью 15,0% 11,1% 18,9%
более 1 млн. чел. (кроме г.
Москва и г. Санкт-
Петербург)
4 города с населением 500- 14,4% 10,2% 18,6%
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов выше среднего
5 города с населением 500- 15,3% 11,2% 19,4%
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов ниже среднего
6 города с населением до 500 - - -
тыс. чел. и уровнем доходов
выше среднего
7 города с населением до 500 14,7% 11,3% 18,1%
тыс. чел. и уровнем доходов
ниже среднего
8 Курортные регионы - - -
9 Дальневосточные регионы 15,3% 11,1% 19,5%
356
Значения скидки на торг в конкретных городах и
границы интервалов
Таблица 215
Скидки на цены предложений на неактивном рынке.
2. Специализированные высококлассные складские объекты
№ Категория городов Среднее Расширенный интервал
значение
1 Москва - - -
2 Санкт-Петербург - - -
3 города с численностью 15,7% 11,6% 19,8%
более 1 млн. чел. (кроме г.
Москва и г. Санкт-
Петербург)
4 города с населением 500- 15,7% 11,2% 20,2%
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов выше среднего
5 города с населением 500- 16,3% 12,4% 20,2%
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов ниже среднего
6 города с населением до 500 - - -
тыс. чел. и уровнем доходов
выше среднего
7 города с населением до 500 16,6% 13,0% 20,2%
тыс. чел. и уровнем доходов
ниже среднего
8 Курортные регионы - - -
9 Дальневосточные регионы 16,6% 12,4% 20,8%
357
Значения скидки на торг в конкретных городах и
границы интервалов
Таблица 216
Скидки на арендные ставки на неактивном рынке.
2. Специализированные высококлассные складские объекты
№ Категория городов Среднее Расширенный интервал
значение
1 Москва - - -
2 Санкт-Петербург - - -
3 города с численностью 14,7% 10,7% 18,7%
более 1 млн. чел. (кроме г.
Москва и г. Санкт-
Петербург)
4 города с населением 500- 15,2% 11,0% 19,3%
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов выше среднего
5 города с населением 500- 15,0% 11,3% 18,7%
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов ниже среднего
6 города с населением до 500 - - -
тыс. чел. и уровнем доходов
выше среднего
7 города с населением до 500 14,7% 10,9% 18,5%
тыс. чел. и уровнем доходов
ниже среднего
8 Курортные регионы - - -
9 Дальневосточные регионы 15,9% 11,4% 20,4%
358
Значения скидки на торг в конкретных городах и
границы интервалов
Таблица 217
Скидки на цены предложений на неактивном рынке.
3. Объекты, предназначенные для пищевого производства
№ Категория городов Среднее Расширенный интервал
значение
1 Москва - - -
2 Санкт-Петербург - - -
3 города с численностью 17,7% 13,8% 21,6%
более 1 млн. чел. (кроме г.
Москва и г. Санкт-
Петербург)
4 города с населением 500- 17,6% 13,3% 21,8%
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов выше среднего
5 города с населением 500- 18,2% 14,1% 22,2%
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов ниже среднего
6 города с населением до 500 - - -
тыс. чел. и уровнем доходов
выше среднего
7 города с населением до 500 18,0% 14,5% 21,5%
тыс. чел. и уровнем доходов
ниже среднего
8 Курортные регионы - - -
9 Дальневосточные регионы 18,0% 13,5% 22,5%
359
Значения скидки на торг в конкретных городах и
границы интервалов
Таблица 218
Скидки на арендные ставки на неактивном рынке.
3. Объекты, предназначенные для пищевого производства
№ Категория городов Среднее Расширенный интервал
значение
1 Москва - - -
2 Санкт-Петербург - - -
3 города с численностью 15,7% 12,0% 19,4%
более 1 млн. чел. (кроме г.
Москва и г. Санкт-
Петербург)
4 города с населением 500- 15,9% 11,8% 19,9%
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов выше среднего
5 города с населением 500- 16,6% 12,6% 20,6%
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов ниже среднего
6 города с населением до 500 - - -
тыс. чел. и уровнем доходов
выше среднего
7 города с населением до 500 16,3% 12,4% 20,2%
тыс. чел. и уровнем доходов
ниже среднего
8 Курортные регионы - - -
9 Дальневосточные регионы 16,9% 12,7% 21,1%
360
Значения скидки на торг в конкретных городах и
границы интервалов
Таблица 219
Скидки на цены предложений на неактивном рынке.
4. Специализированные объекты сельскохозяйственного
назначения
№ Категория городов Среднее Расширенный интервал
значение
1 Москва - - -
2 Санкт-Петербург - - -
3 города с численностью 22,3% 17,8% 26,8%
более 1 млн. чел. (кроме г.
Москва и г. Санкт-
Петербург)
4 города с населением 500- 21,1% 15,9% 26,3%
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов выше среднего
5 города с населением 500- 22,3% 17,1% 27,5%
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов ниже среднего
6 города с населением до 500 - - -
тыс. чел. и уровнем доходов
выше среднего
7 города с населением до 500 22,0% 17,7% 26,3%
тыс. чел. и уровнем доходов
ниже среднего
8 Курортные регионы - - -
9 Дальневосточные регионы 20,8% 15,5% 26,1%
361
Значения скидки на торг в конкретных городах и
границы интервалов
Таблица 220
Скидки на арендные ставки на неактивном рынке.
4. Специализированные объекты сельскохозяйственного
назначения
№ Категория городов Среднее Расширенный интервал
значение
1 Москва - - -
2 Санкт-Петербург - - -
3 города с численностью 18,4% 14,2% 22,6%
более 1 млн. чел. (кроме г.
Москва и г. Санкт-
Петербург)
4 города с населением 500- 19,0% 13,9% 24,1%
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов выше среднего
5 города с населением 500- 20,2% 15,2% 25,2%
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов ниже среднего
6 города с населением до 500 - - -
тыс. чел. и уровнем доходов
выше среднего
7 города с населением до 500 19,3% 14,7% 23,9%
тыс. чел. и уровнем доходов
ниже среднего
8 Курортные регионы - - -
9 Дальневосточные регионы 19,8% 14,3% 25,2%
362
Значения скидки на торг в конкретных городах и
границы интервалов
Таблица 221
Скидки на цены предложений на неактивном рынке.
5. Объекты придорожного сервиса, обслуживающие транспортные
средства
№ Категория городов Среднее Расширенный интервал
значение
1 Москва - - -
2 Санкт-Петербург - - -
3 города с численностью 16,9% 13,2% 20,5%
более 1 млн. чел. (кроме г.
Москва и г. Санкт-
Петербург)
4 города с населением 500- 16,3% 11,9% 20,6%
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов выше среднего
5 города с населением 500- 17,3% 13,3% 21,3%
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов ниже среднего
6 города с населением до 500 - - -
тыс. чел. и уровнем доходов
выше среднего
7 города с населением до 500 16,7% 13,1% 20,3%
тыс. чел. и уровнем доходов
ниже среднего
8 Курортные регионы - - -
9 Дальневосточные регионы 17,3% 13,2% 21,4%
363
Значения скидки на торг в конкретных городах и
границы интервалов
Таблица 222
Скидки на арендные ставки на неактивном рынке.
5. Объекты придорожного сервиса, обслуживающие транспортные
средства
№ Категория городов Среднее Расширенный интервал
значение
1 Москва - - -
2 Санкт-Петербург - - -
3 города с численностью 15,0% 11,3% 18,7%
более 1 млн. чел. (кроме г.
Москва и г. Санкт-
Петербург)
4 города с населением 500- 15,3% 11,1% 19,5%
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов выше среднего
5 города с населением 500- 15,6% 11,5% 19,7%
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов ниже среднего
6 города с населением до 500 - - -
тыс. чел. и уровнем доходов
выше среднего
7 города с населением до 500 14,4% 10,8% 18,0%
тыс. чел. и уровнем доходов
ниже среднего
8 Курортные регионы - - -
9 Дальневосточные регионы 15,5% 11,0% 19,9%
364
13.3.2. Коллективное мнение экспертов-
сотрудников банков
Значения скидки на торг, усредненные по городам
России, и границы доверительных интервалов
Таблица 223
Класс объектов Неактивный рынок
Среднее Доверительный
интервал
Цены предложений объектов
1. Универсальные 16,1% 15,3% 17,0%
производственно-складские
объекты
2. Специализированные 15,3% 13,6% 17,0%
высококлассные складские
объекты
3. Объекты, 16,3% 15,1% 17,4%
предназначенные для
пищевого производства
4. Специализированные 19,0% 17,7% 20,4%
объекты
сельскохозяйственного
назначения
5. Объекты придорожного 15,3% 14,4% 16,3%
сервиса, обслуживающие
транспортные средства
Арендные ставки объектов
1. Универсальные 12,4% 11,6% 13,1%
производственно-складские
объекты
2. Специализированные 11,7% 10,8% 12,5%
высококлассные складские
объекты
3. Объекты, 12,9% 12,0% 13,8%
предназначенные для
пищевого производства
4. Специализированные 15,2% 13,8% 16,5%
объекты
сельскохозяйственного
назначения
5. Объекты придорожного 12,8% 11,8% 13,7%
сервиса, обслуживающие
транспортные средства
365
Границы расширенного интервала значений скидки на
торг
Таблица 224
Класс объектов Неактивный рынок
Среднее Расширенный
интервал
Цены предложений объектов
1. Универсальные 16,1% 10,0% 22,3%
производственно-складские
объекты
2. Специализированные 15,3% 8,4% 22,2%
высококлассные складские
объекты
3. Объекты, 16,3% 10,1% 22,4%
предназначенные для
пищевого производства
4. Специализированные 19,0% 12,5% 25,5%
объекты
сельскохозяйственного
назначения
5. Объекты придорожного 15,3% 9,6% 21,1%
сервиса, обслуживающие
транспортные средства
Арендные ставки объектов
1. Универсальные 12,4% 7,7% 17,1%
производственно-складские
объекты
2. Специализированные 11,7% 7,2% 16,1%
высококлассные складские
объекты
3. Объекты, 12,9% 7,9% 17,9%
предназначенные для
пищевого производства
4. Специализированные 15,2% 9,7% 20,6%
объекты
сельскохозяйственного
назначения
5. Объекты придорожного 12,8% 7,9% 17,6%
сервиса, обслуживающие
транспортные средства
366
Гистограммы
Скидки на цены предложений по мнению сотрудников
банковских структур на неактивном рынке
1. Универсальные производственно-складские объекты
50%
40%
Частота наблюдений, %
30%
20%
10%
0%
<9% 9-13% 13-17% 17-21% 21-25% 25-29%
Корректирующий коэффициент
Рис. 121.
Скидки на арендные ставки предложений по мнению
сотрудников банковских структур на неактивном рынке
1. Универсальные производственно-складские объекты
50%
Частота наблюдений, %
40%
30%
20%
10%
0%
<7% 7-10% 10-13% 13-16% 16-19% >=19%
Корректирующий коэффициент
Рис. 122.
367
Скидки на цены предложений по мнению сотрудников
банковских структур на неактивном рынке
2. Специализированные высококлассные складские
40% объекты
Частота наблюдений, %
30%
20%
10%
0%
<9% 9-13% 13-17% 17-21% 21-25%
Корректирующий коэффициент
Рис. 123.
Скидки на арендные ставки предложений по мнению
сотрудников банковских структур на неактивном рынке 2.
Специализированные высококлассные складские объекты
40%
Частота наблюдений, %
30%
20%
10%
0%
<5% 5-9% 9-13% 13-17% 17-21% 21-25%
Корректирующий коэффициент
Рис. 124.
368
Скидки на цены предложений по мнению сотрудников
банковских структур на неактивном рынке
3. Объекты, предназначенные для пищевого производства
40%
Частота наблюдений, %
30%
20%
10%
0%
<9% 9-13% 13-17% 17-21% 21-25% 25-29%
Корректирующий коэффициент
Рис. 125.
Скидки на арендные ставки предложений по мнению
сотрудников банковских структур на неактивном рынке
3. Объекты, предназначенные для пищевого производства
40%
Частота наблюдений, %
30%
20%
10%
0%
<7% 7-10% 10-13% 13-16% 16-19% 19-22%
Корректирующий коэффициент
Рис. 126.
369
Скидки на цены предложений по мнению сотрудников
банковских структур на неактивном рынке
4. Специализированные объекты сельскохозяйственного
назначения
50%
Частота наблюдений, %
40%
30%
20%
10%
0%
<13% 13-18% 18-23% 23-28% >=28%
Корректирующий коэффициент
Рис. 127.
Скидки на арендные ставки предложений по мнению
сотрудников банковских структур на неактивном рынке
4. Специализированные объекты сельскохозяйственного
назначения
50%
Частота наблюдений, %
40%
30%
20%
10%
0%
<8% 8%-15% 15%-22% 22%-29% 29%-36%
Корректирующий коэффициент
Рис. 128.
370
Скидки на цены предложений по мнению сотрудников
банковских структур на неактивном рынке
5. Объекты придорожного сервиса, обслуживающие
транспортные средства
50%
Частота наблюдений, %
40%
30%
20%
10%
0%
<11% 11-14% 14-17% 17-20% 20-23% >=23%
Корректирующий коэффициент
Рис. 129.
Скидки на арендные ставки предложений по мнению
сотрудников банковских структур на неактивном рынке
5. Объекты придорожного сервиса, обслуживающие
транспортные средства
50%
40%
Частота наблюдений, %
30%
20%
10%
0%
<11% 11-16% 16-21% 21-26% 26-31%
Корректирующий коэффициент
Рис. 130.
371
Значения скидки на торг в конкретных городах и
границы интервалов 46
Таблица 225
Скидки на цены предложений по мнению сотрудников банков на
неактивном рынке.
1. Универсальные производственно-складские объекты
№ Категория городов Среднее Расширенный интервал
значение
1 Москва 16,7% 11,3% 22,1%
2 Санкт-Петербург 15,2% 11,2% 19,1%
3 города с численностью 15,3% 10,6% 19,9%
более 1 млн. чел. (кроме г.
Москва и г. Санкт-
Петербург)
4 города с населением 500- 15,2% 11,5% 18,8%
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов выше среднего
5 города с населением 500- 15,2% 10,5% 19,9%
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов ниже среднего
6 города с населением до 15,6% 10,5% 20,6%
500 тыс. чел. и уровнем
доходов выше среднего
7 города с населением до 15,2% 10,8% 19,5%
500 тыс. чел. и уровнем
доходов ниже среднего
8 Курортные регионы - - -
9 Дальневосточные регионы - - -
46
В случае, когда по категории городов данных для обработки было
недостаточно, соответствующие строки не заполнены, однако, для
удобства пользования, нумерация категорий не изменялась. При
оценке объектов, находящихся в той категории городов, по которой
отсутствуют конкретные данные, мы рекомендуем пользоваться
обобщенными данными по РФ в целом.
372
Значения скидки на торг в конкретных городах и
границы интервалов
Таблица 226
Скидки на арендные ставки по мнению сотрудников банков на
неактивном рынке.
1. Универсальные производственно-складские объекты
№ Категория городов Среднее Расширенный интервал
значение
1 Москва 11,8% 7,5% 16,0%
2 Санкт-Петербург 12,5% 8,2% 16,8%
3 города с численностью 12,5% 8,8% 16,2%
более 1 млн. чел. (кроме г.
Москва и г. Санкт-
Петербург)
4 города с населением 500- 12,5% 8,7% 16,3%
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов выше среднего
5 города с населением 500- 12,5% 8,7% 16,3%
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов ниже среднего
6 города с населением до 12,9% 8,6% 17,1%
500 тыс. чел. и уровнем
доходов выше среднего
7 города с населением до 12,5% 9,1% 15,9%
500 тыс. чел. и уровнем
доходов ниже среднего
8 Курортные регионы - - -
9 Дальневосточные регионы - - -
373
Значения скидки на торг в конкретных городах и
границы интервалов
Таблица 227
Скидки на цены предложений по мнению сотрудников банков на
неактивном рынке.
2. Специализированные высококлассные складские объекты
№ Категория городов Среднее Расширенный интервал
значение
1 Москва - - -
2 Санкт-Петербург 16,4% 11,5% 21,2%
3 города с численностью 17,5% 12,7% 22,3%
более 1 млн. чел. (кроме г.
Москва и г. Санкт-
Петербург)
4 города с населением 500- 16,8% 13,0% 20,5%
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов выше среднего
5 города с населением 500- 17,5% 12,5% 22,5%
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов ниже среднего
6 города с населением до 17,5% 12,6% 22,4%
500 тыс. чел. и уровнем
доходов выше среднего
7 города с населением до 16,2% 11,7% 20,6%
500 тыс. чел. и уровнем
доходов ниже среднего
8 Курортные регионы - - -
9 Дальневосточные регионы - - -
374
Значения скидки на торг в конкретных городах и
границы интервалов
Таблица 228
Скидки на арендные ставки по мнению сотрудников банков на
неактивном рынке.
2. Специализированные высококлассные складские объекты
№ Категория городов Среднее Расширенный интервал
значение
1 Москва - - -
2 Санкт-Петербург 12,1% 7,9% 16,4%
3 города с численностью 13,3% 9,4% 17,1%
более 1 млн. чел. (кроме г.
Москва и г. Санкт-
Петербург)
4 города с населением 500- 12,5% 8,7% 16,3%
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов выше среднего
5 города с населением 500- 12,5% 8,9% 16,1%
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов ниже среднего
6 города с населением до 12,9% 8,6% 17,1%
500 тыс. чел. и уровнем
доходов выше среднего
7 города с населением до 12,4% 8,3% 16,4%
500 тыс. чел. и уровнем
доходов ниже среднего
8 Курортные регионы - - -
9 Дальневосточные регионы - - -
375
Значения скидки на торг в конкретных городах и
границы интервалов
Таблица 229
Скидки на цены предложений по мнению сотрудников банков на
неактивном рынке.
3. Объекты, предназначенные для пищевого производства
№ Категория городов Среднее Расширенный интервал
значение
1 Москва - - -
2 Санкт-Петербург - - -
3 города с численностью 17,5% 12,9% 22,1%
более 1 млн. чел. (кроме г.
Москва и г. Санкт-
Петербург)
4 города с населением 500- 16,8% 13,4% 20,1%
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов выше среднего
5 города с населением 500- 17,5% 12,8% 22,2%
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов ниже среднего
6 города с населением до 17,1% 12,4% 21,8%
500 тыс. чел. и уровнем
доходов выше среднего
7 города с населением до 17,3% 12,7% 21,8%
500 тыс. чел. и уровнем
доходов ниже среднего
8 Курортные регионы - - -
9 Дальневосточные регионы - - -
376
Значения скидки на торг в конкретных городах и
границы интервалов
Таблица 230
Скидки на арендные ставки по мнению сотрудников банков на
неактивном рынке.
3. Объекты, предназначенные для пищевого производства
№ Категория городов Среднее Расширенный интервал
значение
1 Москва - - -
2 Санкт-Петербург - - -
3 города с численностью 13,3% 9,6% 16,9%
более 1 млн. чел. (кроме г.
Москва и г. Санкт-
Петербург)
4 города с населением 500- 12,5% 9,1% 15,9%
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов выше среднего
5 города с населением 500- 12,5% 9,1% 15,9%
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов ниже среднего
6 города с населением до 11,8% 7,8% 15,7%
500 тыс. чел. и уровнем
доходов выше среднего
7 города с населением до 13,3% 9,4% 17,1%
500 тыс. чел. и уровнем
доходов ниже среднего
8 Курортные регионы - - -
9 Дальневосточные регионы - - -
377
Значения скидки на торг в конкретных городах и
границы интервалов
Таблица 231
Скидки на цены предложений по мнению сотрудников банков на
неактивном рынке.
4. Специализированные объекты сельскохозяйственного
назначения
№ Категория городов Среднее Расширенный интервал
значение
1 Москва 20,4% 14,5% 26,3%
2 Санкт-Петербург - - -
3 города с численностью 20,0% 14,6% 25,4%
более 1 млн. чел. (кроме г.
Москва и г. Санкт-
Петербург)
4 города с населением 500- 21,1% 15,5% 26,6%
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов выше среднего
5 города с населением 500- 20,8% 15,4% 26,1%
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов ниже среднего
6 города с населением до 19,3% 14,0% 24,5%
500 тыс. чел. и уровнем
доходов выше среднего
7 города с населением до 19,6% 13,8% 25,4%
500 тыс. чел. и уровнем
доходов ниже среднего
8 Курортные регионы - - -
9 Дальневосточные регионы - - -
378
Значения скидки на торг в конкретных городах и
границы интервалов
Таблица 232
Скидки на арендные ставки по мнению сотрудников банков на
неактивном рынке.
4. Специализированные объекты сельскохозяйственного
назначения
№ Категория городов Среднее Расширенный интервал
значение
1 Москва 14,0% 8,6% 19,5%
2 Санкт-Петербург - - -
3 города с численностью 15,1% 10,2% 20,0%
более 1 млн. чел. (кроме г.
Москва и г. Санкт-
Петербург)
4 города с населением 500- 14,3% 9,4% 19,1%
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов выше среднего
5 города с населением 500- 16,1% 11,5% 20,6%
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов ниже среднего
6 города с населением до 14,3% 8,9% 19,6%
500 тыс. чел. и уровнем
доходов выше среднего
7 города с населением до 16,5% 11,2% 21,8%
500 тыс. чел. и уровнем
доходов ниже среднего
8 Курортные регионы - - -
9 Дальневосточные регионы - - -
379
Значения скидки на торг в конкретных городах и
границы интервалов
Таблица 233
Скидки на цены предложений по мнению сотрудников банков на
неактивном рынке.
5. Объекты придорожного сервиса, обслуживающие транспортные
средства
№ Категория городов Среднее Расширенный интервал
значение
1 Москва - - -
2 Санкт-Петербург 15,0% 11,0% 19,0%
3 города с численностью 15,4% 10,5% 20,2%
более 1 млн. чел. (кроме г.
Москва и г. Санкт-
Петербург)
4 города с населением 500- 14,9% 10,7% 19,1%
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов выше среднего
5 города с населением 500- 15,0% 10,7% 19,3%
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов ниже среднего
6 города с населением до 15,0% 10,3% 19,7%
500 тыс. чел. и уровнем
доходов выше среднего
7 города с населением до 15,8% 11,4% 20,1%
500 тыс. чел. и уровнем
доходов ниже среднего
8 Курортные регионы - - -
9 Дальневосточные регионы - - -
380
Значения скидки на торг в конкретных городах и
границы интервалов
Таблица 234
Скидки на арендные ставки по мнению сотрудников банков на
неактивном рынке.
5. Объекты придорожного сервиса, обслуживающие транспортные
средства
№ Категория городов Среднее Расширенный интервал
значение
1 Москва - - -
2 Санкт-Петербург 14,6% 10,9% 18,3%
3 города с численностью 15,0% 10,9% 19,1%
более 1 млн. чел. (кроме г.
Москва и г. Санкт-
Петербург)
4 города с населением 500- 14,3% 10,3% 18,2%
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов выше среднего
5 города с населением 500- 15,0% 11,3% 18,7%
1000 тыс. чел. и уровнем
доходов ниже среднего
6 города с населением до 14,3% 9,7% 18,8%
500 тыс. чел. и уровнем
доходов выше среднего
7 города с населением до 15,0% 10,9% 19,1%
500 тыс. чел. и уровнем
доходов ниже среднего
8 Курортные регионы - - -
9 Дальневосточные регионы - - -
381
Как и в случае других корректировок, скидка на
торг представлена точечной оценкой (средним значением),
расширенным интервалом, гистограммой, а также в
табличном виде со значениями по 6 из 9 категориям
городов. Вопрос выбора конкретного значения
корректировки согласно концепции справочника остается
за оценщиком. Выбор этой величины следует начинать с
анализа рынка объекта оценки на предмет отнесения его к
активному (развитому) или неактивному (неразвитому)
рынку.
Далее выбор конкретного значения внутри
интервала неопределенности осуществляется на основе
анализа объекта оценки по другим факторам, косвенно
влияющим на величину ожидаемых в процессе торга
скидок. К таким факторам относятся:
− степень активности/пассивности рынка
объектов недвижимости, к которому
принадлежит объект оценки;
− наличие конкурирующих предложений на
продажу подобных объектов недвижимости;
− состояние платежеспособного спроса на
объекты данного типа;
− общие тренды на рынке (рост/падение цен в
обозримом прошлом);
− ожидания рынка в отношении роста/падения
цен в ближайшей и долгосрочной перспективе.
Аналогичные факторы следует учитывать при
оценке арендной ставки, если в качестве информации по
объектам-аналогам используются данные объявлений о
сдаче в аренду, а не арендные ставки из заключенных
арендных договоров.
382
13.4. Динамика скидок на торг
Значения скидок на торг отражают общее
настроение, царящее на рынке. Снижение скидок
свидетельствует о преобладании спроса над предложением
(«рынок продавца»), повышение скидок показывает, что
спрос падает, продавцы готовы активнее уступать
покупателям, покупатели, осознавая, что их меньше,
требуют скидок («рынок покупателя»). Поэтому,
располагая соответствующей информацией от экспертов,
мы в справочнике привели сравнительные данные по
прошлому и текущему периоду (таблицы 235, 236). Как
видно из указанных таблиц, в среднем значения скидок на
торг для всех объектов производственно-складского
назначения в текущем периоде увеличились, но
незначительно, соответственно, рынок производственно-
складской недвижимости остается стабильным, однако в
некоторых подсегментах производственно-складской
недвижимости наблюдается тенденция к снижению
предложения (в отличие от предыдущих рассматриваемых
периодов 2015-2018 гг. (см. издание Справочника-2018).
383
Сравнительные данные по скидкам на торг текущего и
прошлого периодов экспертов-оценщиков.
Активный рынок
Таблица 235
Активный рынок
Класс объектов Среднее Среднее Отношение
значение по значение по средних
результатам результатам значений
опроса опроса экспертов-
экспертов- экспертов- оценщиков
оценщиков оценщиков 2019 года к
2019 г. 2018 г. [13] 2018 году
Цены предложений объектов
1.1 Универсальные 11,9% 11,5% 1,04
производственно-складские
объекты
1.2 Специализированные 11,0% 10,8% 1,02
высококлассные складские
объекты
1.3 Объекты, 12,8% 12,7% 1,01
предназначенные для
пищевого производства
1.4 Специализированные 15,6% 15,8% 0,99
объекты
сельскохозяйственного
назначения
1.5 Объекты придорожного 11,6% 11,4% 1,02
сервиса, обслуживающие
транспортные средства
Арендные ставки объектов
1.1 Универсальные 10,1% 9,3% 1,08
производственно-складские
объекты
1.2 Специализированные 9,6% 9,2% 1,05
высококлассные складские
объекты
1.3 Объекты, 11,2% 10,4% 1,08
предназначенные для
пищевого производства
1.4 Специализированные 14,0% 13,2% 1,06
объекты
сельскохозяйственного
назначения
1.5 Объекты придорожного 10,4% 9,7% 1,07
сервиса, обслуживающие
транспортные средства
384
Сравнительные данные по скидкам на торг текущего и
прошлого периодов экспертов оценщиков.
Неактивный рынок
Таблица 236
Неактивный рынок
Класс объектов Среднее Среднее Отношение
значение по значение по средних
результатам результатам значений
опроса опроса экспертов-
экспертов- экспертов- оценщиков
оценщиков оценщиков 2019 года к
2019 г. 2018 г. [13] 2018 году
Цены предложений объектов
1.1 Универсальные 17,4% 17,4% 1,00
производственно-складские
объекты
1.2 Специализированные 16,7% 16,6% 1,00
высококлассные складские
объекты
1.3 Объекты, 17,8% 18,2% 0,98
предназначенные для
пищевого производства
1.4 Специализированные 21,2% 22,0% 0,96
объекты
сельскохозяйственного
назначения
1.5 Объекты придорожного 16,6% 16,8% 0,99
сервиса, обслуживающие
транспортные средства
Арендные ставки объектов
1.1 Универсальные 15,3% 14,3% 1,07
производственно-складские
объекты
1.2 Специализированные 14,9% 14,8% 1,01
высококлассные складские
объекты
1.3 Объекты, 16,4% 15,7% 1,05
предназначенные для
пищевого производства
1.4 Специализированные 19,5% 19,3% 1,01
объекты
сельскохозяйственного
назначения
1.5 Объекты придорожного 15,1% 15,1% 1,00
сервиса, обслуживающие
транспортные средства
385
Сравнительные данные по скидкам на торг текущего и
прошлого периодов сотрудников банков.
Активный рынок
Таблица 237
Активный рынок
Класс объектов Среднее Среднее Отношение
значение по значение по средних
результатам результатам значений
опроса опроса сотрудников
сотрудников сотрудников банков 2019
банков 2019 банков 2018 года к 2018
г. г. [13] году
Цены предложений объектов
1.1 Универсальные 11,2% 11,0% 1,01
производственно-складские
объекты
1.2 Специализированные 10,7% 9,7% 1,09
высококлассные складские
объекты
1.3 Объекты, 11,6% 11,3% 1,03
предназначенные для
пищевого производства
1.4 Специализированные 15,1% 13,4% 1,13
объекты
сельскохозяйственного
назначения
1.5 Объекты придорожного 11,9% 10,7% 1,12
сервиса, обслуживающие
транспортные средства
Арендные ставки объектов
1.1 Универсальные 8,2% 7,7% 1,06
производственно-складские
объекты
1.2 Специализированные 8,3% 7,2% 1,16
высококлассные складские
объекты
1.3 Объекты, 8,6% 8,2% 1,05
предназначенные для
пищевого производства
1.4 Специализированные 11,9% 10,5% 1,14
объекты
сельскохозяйственного
назначения
1.5 Объекты придорожного 9,3% 7,9% 1,18
сервиса, обслуживающие
транспортные средства
386
Сравнительные данные по скидкам на торг текущего и
прошлого периодов сотрудников банков.
Неактивный рынок
Таблица 238
Неактивный рынок
Класс объектов Среднее Среднее Отношение
значение по значение по средних
результатам результатам значений
опроса опроса сотрудников
сотрудников сотрудников банков 2019
банков 2019 банков 2018 года к 2018
г. г. [13] году
Цены предложений объектов
1.1 Универсальные 16,4% 16,1% 1,01
производственно-складские
объекты
1.2 Специализированные 16,5% 15,3% 1,08
высококлассные складские
объекты
1.3 Объекты, 17,2% 16,3% 1,06
предназначенные для
пищевого производства
1.4 Специализированные 19,7% 19,0% 1,03
объекты
сельскохозяйственного
назначения
1.5 Объекты придорожного 17,0% 15,3% 1,11
сервиса, обслуживающие
транспортные средства
Арендные ставки объектов
1.1 Универсальные 13,0% 12,4% 1,05
производственно-складские
объекты
1.2 Специализированные 12,9% 11,7% 1,11
высококлассные складские
объекты
1.3 Объекты, 13,1% 12,9% 1,02
предназначенные для
пищевого производства
1.4 Специализированные 16,6% 15,2% 1,09
объекты
сельскохозяйственного
назначения
1.5 Объекты придорожного 14,0% 12,8% 1,10
сервиса, обслуживающие
транспортные средства
387
13.5. Анализ скидок на торг
Для оценщиков, занимающихся оценкой залогового
обеспечения, представляют интерес значения скидок на
торг, отражающие мнение кредитных организаций.
С этой целью данные экспертного опроса,
представленные сотрудниками банковского сектора, были
обработаны отдельно. Таблицы со средними значениями
скидок на торг по результатам опроса экспертов-
сотрудников банков и их отношение к скидкам, указанным
экспертами оценщиками, представлены ниже.
В настоящем опросе, ответы экспертов оценщиков
оказались выше (то есть скидки на торг больше), чем
ответы сотрудников банковских структур, причем данная
тенденция характерна практически для всех типов
производственно-складской недвижимости. Возможно, это
является следствием стабилизации рынка недвижимости;
увеличения спроса и повышения активности покупателей
коммерческой, в частности, производственно-складской
недвижимости.
Это следует учитывать при выполнении отчетов для
целей залога.
388
Сравнительные данные по скидкам на торг.
Активный рынок
Таблица 239
Активны й ры нок
Класс объектов Среднее Среднее Отношение
значение по значение по средних
резуль татам резуль татам значений
опроса опроса опроса
экспертов- сотрудников сотрудников
оценщиков банков банков к
значениям
опроса
экспертов-
оценщиков
Цены предложений объектов
1.1 Универсальные 11,9% 11,2% 0,94
производственно-
складские объекты
1.2 Специализированные 11,0% 10,7% 0,97
высококлассные складские
объекты
1.3 Объекты, 12,8% 11,6% 0,91
предназначенные для
пищевого производства
1.4 Специализированные 15,6% 15,1% 0,97
объекты
сельскохозяйственного
назначения
1.5 Объекты придорожного 11,6% 11,9% 1,03
сервиса, обслуживающие
транспортные средства
Арендные ставки объектов
1.1 Универсальные 10,1% 8,2% 0,81
производственно-
складские объекты
1.2 Специализированные 9,6% 8,3% 0,86
высококлассные складские
объекты
1.3 Объекты, 11,2% 8,6% 0,77
предназначенные для
пищевого производства
1.4 Специализированные 14,0% 11,9% 0,85
объекты
сельскохозяйственного
назначения
1.5 Объекты придорожного 10,4% 9,3% 0,89
сервиса, обслуживающие
транспортные средства
389
Сравнительные данные по скидкам на торг.
Неактивный рынок
Таблица 240
Неактивны й ры нок
Класс объектов Среднее Среднее Отношение
значение по значение по средних
резуль татам резуль татам значений
опроса опроса опроса
экспертов- сотрудников сотрудников
оценщиков банков банков к
значениям
опроса
экспертов-
оценщиков
Цены предложений объектов
1.1 Универсальные 17,4% 16,4% 0,94
производственно-
складские объекты
1.2 Специализированные 16,7% 16,5% 0,99
высококлассные складские
объекты
1.3 Объекты, 17,8% 17,2% 0,97
предназначенные для
пищевого производства
1.4 Специализированные 21,2% 19,7% 0,93
объекты
сельскохозяйственного
назначения
1.5 Объекты придорожного 16,6% 17,0% 1,02
сервиса, обслуживающие
транспортные средства
Арендные ставки объектов
1.1 Универсальные 15,3% 13,0% 0,85
производственно-
складские объекты
1.2 Специализированные 14,9% 12,9% 0,87
высококлассные складские
объекты
1.3 Объекты, 16,4% 13,1% 0,80
предназначенные для
пищевого производства
1.4 Специализированные 19,5% 16,6% 0,85
объекты
сельскохозяйственного
назначения
1.5 Объекты придорожного 15,1% 14,0% 0,93
сервиса, обслуживающие
транспортные средства
390
Заключение
Данный справочник предназначен для
использования в целях оценки производственно-складской
недвижимости и включает большое количество различных
корректирующих коэффициентов, предназначенных для
приведения цен и арендных ставок объектов-аналогов к
объектам оценки по элементам сравнения, обычно
используемых при оценке оценки производственно-
складской недвижимости. Приведенные параметры
рассчитаны на основании экспертного опроса и
статистической обработки рыночных данных.
Естественно, каждый новый случай оценки имеет
свои особенности. Поэтому, с нашей точки зрения, не
следует жестко ограничивать оценщика в использовании
им тех или иных значений параметров. В Справочнике
представлен диапазон значений, приведены сведения о
статистическом распределении этих значений внутри этих
диапазонов. Однако вопрос о выборе конкретных значений
мы оставляем за оценщиком, изучившим конкретный
объект в конкретной ситуации. Следует ясно понимать, что
Справочник не может и не должен заменить исследований
рынка объекта оценки, которые в соответствии с
Федеральными стандартами должен выполнить оценщик,
Справочник только может помочь ему, передав в какой –
то степени накопленный опыт других оценщиков. При
всем многообразии приведенных в новом издании
Справочника характеристик и параметров необходимо
всякий раз, в любом конкретном случае оценки, не
забывать, что приведенные данные получены на основе
мнений оценщиков, каждый из которых опирался на свой
опыт, а ситуация, относящаяся к конкретной оценке,
уникальна. Разумный скептицизм, сопоставление с другой
имеющейся в распоряжении оценщика информацией,
391
проведение собственных исследований рынка и факторов,
определяющих стоимость оцениваемого объекта, являются
неотъемлемой частью работы оценщика в каждом
конкретном случае оценки.
В заключении мы хотим еще раз поблагодарить
всех оценщиков, принявших участие в проекте, за
поддержку и заинтересованность в его результатах. Без их
участия реализация такого проекта была бы невозможна.
Особенно хотелось бы отметить оценщиков городов:
Воронеж, Нижний Новгород, Орел, Хабаровск, Барнаул,
активная помощь которых позволила сформировать
коллективное мнение по рынкам этих городов.
Нельзя не отметить большой вклад, который
сделали сотрудники банков, прежде всего, Сбербанка из
городов: Ростов-на-Дону, Тюмень, Краснодар, Саратов,
Санкт-Петербург, Пермь, Рязань, Волгоград, Курск,
которые представили экспертное мнение относительно
характеристик рынка и корректирующих коэффициентов,
отражающее взгляд на рынок недвижимости со стороны
банковского сектора.
Выражаем особую благодарность председателю
Комитета по залогам и оценке Ассоциации банков России
Рослову В.Ю. за поддержку и помощь в организации и
проведении работ по подготовке экспертных данных для
справочника.
Возможностью включения в справочник
результатов статистических исследований авторы обязаны
нашим коллегам: Кругу М.Н, который обеспечил нас
большим объемом статистических данных из
многочисленных источников, а также Дюбюк Д.В.
Тимуркаевой Л.М., которые участвовали в статистической
обработке собранных рыночных данных.
Также мы выражаем Горшковой А.Г. искреннюю
благодарность за участие в обработке ответов экспертов, а
392
также разработку макета обложки Справочника. Для ее
оформления была использована картина Джона Уилсона
Кармайкла (1800-1868) «Вид Мертонской шахты возле
Сихема, графство Дарем» (1843 год). Кроме этого, особо
благодарим Дюбюк Д.В. за участие в формировании
итоговой версии справочника.
Особая благодарность руководителям
информационных порталов: Костину А. В. (Labrate.ru),
Дерябину Ю. Ю. (Appraiser.ru), и главным редакторам
журналов: Новокрещенных В. Д. («Имущественные
отношения в Российской Федерации»), Бабенко Р. В.
(«Регистр оценщиков»), которые не только оказали
большую помощь в информационном обеспечении
проекта, но и предоставили свои ресурсы для публикации
и обсуждения основных положений проекта.
393
Литература
1. Федеральный закон «Об оценочной деятельности»
№135-ФЗ от 29.07.1998 г. (Собрание законодательства
Российской Федерации, 1998, N 31, ст. 3813; 2002, N 46,
ст. 4537; 2006, N 31, ст. 3456; 2010, N 30, ст. 3998; 2011,
N 1, ст. 43; 2014, N 30, ст. 4226; 2016, N 27, ст. 4293).
2. Федеральный стандарт оценки №1 «Общие понятия
оценки, подходы к оценке и требования к проведению
оценки» (ФСО №1). Приказ Минэкономразвития России
N297 от 20.05.15.
3. Федеральный стандарт оценки №2 «Цель оценки и виды
стоимости» (ФСО №2). Приказ Минэкономразвития
России N298 от 20.05.15.
4. Федеральный стандарт оценки №3 «Требования к
отчету об оценке» (ФСО №3). Приказ
Минэкономразвития России N299 от 20.05.15.
5. Федеральный стандарт оценки №7 «Оценка
недвижимости» (ФСО №7). Приказ Минэкономразвития
России N611 от 25.09.2014г.
6. Федеральный стандарт оценки №9 «Оценка для целей
залога (ФСО N 9)» (ФСО №9). Приказ
Минэкономразвития России N 327 от 01.06.2015 г.
7. Федеральный стандарт оценки №12 «Определение
ликвидационной стоимости (ФСО N 12)» (ФСО №12).
Приказ Минэкономразвития России N 721 от 17.11.2016
г.
8. Международные стандарты оценки 2017 (МСО 2017).
9. Свод стандартов оценки РОО, утверждены решением
Совета РОО от 23.12.2015 г. протокол №07-Р.
10. «Земельный Кодекс РФ» от 25.10.2001 N 136-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 28.09.2001) (в действующей
редакции).
394
11. Приказ Министерства экономического развития РФ от 1
сентября 2014 г. N 540 "Об утверждении
классификатора видов разрешенного использования
земельных участков" (с изменениями и дополнениями).
12. «Налоговый кодекс Российской Федерации», часть
первая от 31 июля 1998 г. N 146-ФЗ, и часть вторая от 5
августа 2000 г. N 117-ФЗ (в действующей редакции).
13. Лейфер Л.А., Т.В. Крайникова Справочник оценщика
недвижимости 2017 Производственно-складская
недвижимость и сходные типы объектов.
Корректирующие коэффициенты и скидки для
сравнительного подхода / Л.А. Лейфер, Т.В.
Крайникова. – Нижний Новгород: Растр-НН, 2017. – 363
с.
14. Лейфер Л.А., Т.В. Крайникова Справочник оценщика
недвижимости – 2017. «Характеристики рынка
недвижимости для расчета ликвидационной стоимости»
/ Л.А. Лейфер, Т.В. Крайникова. – Нижний Новгород:
Растр-НН, 2017. – 277 с.
15. Грибовский С.В. Оценка стоимости недвижимости:
учебное пособие. — М.: Маросейка, 2009. —432 с.
16. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости:
Учебник – М.: Финансы и статистика, 2002. – 496 с.
17. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей
доход недвижимости. Пер. с англ.. – М.: Дело, 1997. –
480 с.
18. Лейфер Л. А. Использование «справочника оценщика
недвижимости» в оценке. Регистр оценщиков № 5, 2012.
19. Лейфер Л. А. Информационное обеспечение работ по
оценке недвижимости. Коллективные экспертные
оценки характеристик рынка недвижимости. Труды
Конференции. г. Уфа, 2011
20. Лейфер Л. А. Возможности привлечения
дополнительной информации для повышения точности
395
оценок. Место коллективных экспертных оценок в
системе информационного обеспечения оценочной
деятельности. Обоснование возможности их
применения в оценочной деятельности. Материалы IV
Поволжской научно-практической конференции
оценщиков «Статистические методы массовой и
индивидуальной оценки. Проблемы точности и
неопределенности, апрель, 2011.
21. Крайникова Т.В. От субъективной к объективной
оценке объектов недвижимости. Пути и подводные
камни. Материалы конференции оценщиков «Детали-
2016», март, 2016 г. Ресурс Интернет:
https://www.youtube.com/watch?v=R3CgjOC7JWA&featur
e=youtu.be&t=3594
22. Лейфер Л. А., Крайникова Т.В. Корректирующие
коэффициенты и индикаторы рынка. Анализ опыта
применения справочников оценщика и новая стратегия
их развития. Материалы IX Поволжской научно-
практической конференции оценщиков
«Математические методы и модели в оценке.
Доходность инвестиций в недвижимость, прибыль
предпринимателя, ставка дисконтирования и
капитализации», июнь, 2016 г.
23. Лейфер Л. А., Крайникова Т.В. Анализ опыта
применения Справочника оценщика недвижимости.//
«Информационно-аналитический бюллетень рынка
недвижимости Rway» №256, 2016.
24. Крайникова Т.В. «Анализ опыта применения
справочников оценщика и новая стратегия их развития.
Рекомендации по применению справочника оценщиков.
Типичные сроки экспозиции и другие характеристики
ликвидности рынка. Методика расчета стоимости
объектов недвижимости с целью залога». Доклад на
семинаре «Актуальные вопросы оценочной
396
деятельности. Аттестация и квалификационный экзамен
для оценщиков», апрель, 2017 г. г. Казань.
25. Крайникова Т.В. «Анализ опыта применения
справочников оценщика и новая стратегия их развития.
Рекомендации по применению справочника
оценщиков». Доклад на форуме оценщиков «Цветущие
сады» - 2017, апрель, 2017 г., г. Сочи.
26. Лейфер Л. А., Крайникова Т.В. Информационно-
справочное обеспечение работ по оценке. Рекомендации
по использованию справочников оценщика. Материалы
Х Поволжской научно-практической конференции
«Математические методы и модели в Российской
оценке. Новые идеи, подходы и методы. 10 лет пути от
теории к практике», июнь 2017 г., г. Н.Новгород, Ресурс
Интернет: http://inform-ocenka.ru/x_сonference_materials/
27. Крайникова Т.В. «Текущее состояние справочного и
методического обеспечения оценки». Материалы II
Межрегионального форума Союза оценщиков
Черноземья.
28. Крайникова Т.В. «Справочники оценщика-2018.
Статистика рынка в дополнение к коллективным
экспертным оценкам». Материалы форума оценщиков и
экспертов республики Башкортостан. 8-9 ноября 2018 г.
29. Крайникова Т.В. «Информационно-справочное
обеспечение работ по оценке». Материалы II
Республиканского съезда организаций,
осуществляющих оценочную деятельность. г. Минск,
11-12 апреля 2019 г.
30. Лейфер Л.А., Крайникова Т.В. Новая концепция
информационно-справочного обеспечения оценочной
деятельности. Справочники оценщика недвижимости-
2019 / Т.В. Крайникова, Л.А. Лейфер// Имущественные
отношения в Российской Федерации. - 2019. - № 5(212).
- С. 34-44.
397
31. Аналитические обзоры Ассоциации «СтатРиелт»
Источник: https://statrielt.ru/statistika-rynka/statistika-na-
01-10-2019g/korrektirovki-kommercheskoj-nedvizhimosti
32. Исследование "ABN CONSULT" в 2019 году
Источник: https://www.abn-
consult.ru/files/Spravochnik.pdf
33. Аналитический отчет консалтинговой компаний Knight
Frank «Рынок складской недвижимости. Москва - III
квартал 2019 года». Источник:
https://content.knightfrank.com/research/596/documents/ru/r
ynok-skladskoy-nedvizhimosti-moskva-iii-kvartal-2019-
goda-6757.pdf
34. Аналитический отчет компании компании S.A. Ricci
«Обзор рынка складской и индустриальной
недвижимости за III квартал 2019». Источник:
http://www.ricci.ru/sites/default/files/analytics-
files/3q2019final_warehousereport_small.pdf
35. Численность населения Российской Федерации по
муниципальным образованиям на 1 января 2019
года.//Источник – ресурс интернет:
http://www.gks.ru/free_doc/doc_2019/bul_dr/mun_obr2019.
rar (ссылка доступна на 15.01.2020 г.)
36. Обзор статистики рынка труда в России
Источник – ресурс интернет:
https://russia.trud.com/salary/692.html (ссылка доступна
на 15.01.2020 г.)
37. Лейфер Л.А., Т.В. Крайникова. Справочник оценщика
недвижимости – 2018. Производственно-складская
недвижимость. Часть I / Л.А. Лейфер, Т.В. Крайникова.
– Нижний Новгород: Приволский центр методического
и информационного обеспечения оценки, 2018. – 368 с.
38. Лейфер Л.А., Т.В. Крайникова. Справочник оценщика
недвижимости – 2018. Производственно-складская
недвижимость. Часть II / Л.А. Лейфер, Т.В. Крайникова.
398
– Нижний Новгород: Приволский центр методического
и информационного обеспечения оценки, 2018. – 208 с.
399
Приложения
Приложение 1. Анкета для оценщиков -
экспертов
В данном Приложении приведен образец анкеты,
которой предлагалось заполнить экспертам для участия в
опросе.
400
относиться к городу, указанному Вами в
"Сведениях об оценщике - эксперте".
3. Важно! Не следует нарушать структуру анкеты:
каждый вопрос занимает определенную строку и
имеет определенный номер. Если строке с
конкретной информацией будет приписан другой
номер, это затруднит последующую обработку
анкет.
4. 4Перед тем как приступить к ответам на вопросы,
следует познакомиться с Классификацией объектов
недвижимости (Лист "Классификация").
Комментарии по каждому типу недвижимости
помогут более правильно отнести вопросы к своему
типу объектов
5. Отвечая на вопросы анкеты, следует учитывать
комментарии в примечаниях к отдельным вопросам.
Информация об эксперте
Фамилия, инициалы (например, Иванов А.А.)
Ваша профессиональная деятельность (только
оценка, только судебная экспертиза, оценка и
судебная экспертиза, специалист залоговой
службы, другое)
Субъект Федерации
Город (населенный пункт)
Наименование фирмы, в которой Вы работаете
Стаж работы в оценочной деятельности, лет
СРО, членом которой Вы являетесь (при наличии
членства)
e-mail
ВНИМАНИЕ! Указывайте действующий адрес
электронной почты
контактный телефон
Включать ли Ваши данные (ФИО, город, СРО) в
список экспертов в Справочник? (да/нет)
401
ВНИМАНИЕ! Мы сократили количество вопросов в анкете (которые планируем
взять из статистики рынка) для того, чтобы она была проще и быстрее в
заполнении для экспертов
ВНИМАНИЕ! В случае, если Вы затрудняетесь в заполнении данных по тому или
иному параметру или считаете экспертную оценку данного параметра
нецелесообразной, просьба оставлять соответствующие ячейки не заполненными.
402
3. Корректирующие коэффициенты, характеризующие соотношение
цен/арендных ставок, различающихся по соответствующему параметру
сравнения.
Внимание! Корректирующие коэффициенты определяются как соотношение удельных
цен сходных объектов группы "Производственно-складская недвижимость и сходные
типы объектов", различающихся только по соответствующему параметру сравнения
ВНИМАНИЕ! Значения коэффициентов указывать в виде положительных
безразмерных величин (коэффициентов), а не процентных поправок (например, 0,85, а
не 85%). Важно! Не менять местами min и max! Обратить внимние, что min всегда
меньше, чем max. Ошибки с переменой мест встречались в предыдущих анкетах.
Наименование коэффициента Цена Арендная
ставка
min max min max
Наличие отопления
Отношение удельной цены (ставки) неотапливаемого
объекта к удельной цене (ставке) такого же
отапливаемого объекта
Физическое состояние здания
Отношение удельной цены (ставки) объекта в хорошем
состоянии (новом здании) к удельной цене (ставке)
такого же объекта в удовлетворительном состоянии
Отношение удельной цены (ставки) объекта,
требующего капитального ремонта (в
неудовлетворительном состоянии) к удельной цене
(ставке) такого же объекта в удовлетворительном
состоянии
Состояние отделки
Отношение цены (арендной ставки) объекта без отделки
либо требующего замены отделки, к цене (ставке) такого
же объекта с удовлетворительной отделкой
Отношение цены (арендной ставки) объекта с
удовлетворительной отделкой, к цене (ставке) такого же
объекта с хорошей отделкой
Наличие в составе объекта холодильных/низкотемпературных камер
Отношение удельной цены (ставки) объекта,
оборудованного холодильными камерами, к удельной
цене (ставке) отапливаемого складского объекта,
необорудованного холодильными камерами
Наличие железнодорожной ветки
Отношение удельной цены (ставки) объекта,
оборудованного железнодорожной веткой, к удельной
цене (ставке) такого же объекта без железнодорожной
ветки
Наличие грузоподъемных механизмов
Отношение удельной цены (ставки) объекта, не
обеспеченного ГПМ, к удельной цене (ставке) такого же
объекта, обеспеченного ГПМ
Тип объекта (встроенное помещение, отдельно стоящее здание)
Отношение удельной цены (ставки) встроенного
помещения, к удельной цене (ставке) такого же
отдельно стоящего объекта с земельным участком в
пределах площади застройки
Доступ к объекту
Отношение удельной цены (ставки) объекта с
ограниченным доступом, расположенного на закрытой
территории, к удельной цене (ставке) такого же объекта
со свободным доступом
403
4. Соотношение цен и ставок объектов различного назначения со сходными
характеристиками
Дополнительно вводятся коэффициенты на различие в функциональном назначении,
позволяющие перейти от цены предложения (арендной ставки) универсальных
производственно-складских объектов к объектам специального назначения.
Наименование коэффициента Цена Арендная
ставка
min max min max
404
13. Прочие соотношения
ВНИМАНИЕ! Под плотностью застройки понимается отношение пятна застройки к общей
площади земельного участка (относящегося к объекту недвижимости)
Типичная плотность застройки в Вашем городе, в долях min max
1. Универсальные производственно-складские объекты
2. Специализированные высококлассные складские объекты
3. Объекты, предназначенные для пищевого производства
4. Специализированные объекты сельскохозяйственного
назначения
5. Объекты придорожного сервиса, обслуживающие
транспортные средства
Доля стоимости, приходящейся на улучшения в общей min max
стоимости единого объекта недвижимости
1. Универсальные производственно-складские объекты
2. Специализированные высококлассные складские объекты
3. Объекты, предназначенные для пищевого производства
4. Специализированные объекты сельскохозяйственного
назначения
5. Объекты придорожного сервиса, обслуживающие
транспортные средства
405
Удельные Цены предложений /арендные ставки в Цена, Арендная
Вашем городе руб/кв.м. ставка,
руб/кв.м.
в месяц
min max min
Отапливаемые производственно- Универсальные
складские помещения класса "C", производственно-
площадью до 1000 кв.м. в хорошем складские объекты
состоянии, а также объекты
советской или более поздней
застройки
Отапливаемые производственные Объекты,
помещение площадью до 1000 кв.м. предназначенные
, удовлетворяющее всем для пищевого
требованиям к пищевым производства.
производствам, в хорошем
состоянии.
Отапливаемые производственные Специализированны
помещения площадью до 1000 кв.м. е объекты
, предназначенные для сельскохозяйствен-
сельскохозяйственного ного назначения
производства
Отапливаемые помещения Объекты
площадью до 500 кв.м. , придорожного
находящиеся на станциях сервиса
технического обслуживания
автомобилей, в хорошем состоянии.
406
Неопределенность оценки рыночной стоимости
Класс объекта Сравнитель Доходный Затратный
ный подход подход подход
Активный рынок
Активный рынок
Неактивный
Неактивный
рынок
рынок
1. Универсальные производственно-
складские объекты
2. Специализированные
высококлассные складские объекты
3. Объекты, предназначенные для
пищевого производства
4. Специализированные объекты
сельскохозяйственного назначения
5. Объекты придорожного сервиса,
обслуживающие транспортные
средства
407
8. Процент недозагрузки в зависимости от типа производственно-складской
недвижимости
Процент недозагрузки при сдаче Активный рынок Неактивный рынок
в аренду, % min max min max
1. Универсальные
производственно-складские
объекты
2. Специализированные
высококлассные складские
объекты
3. Объекты, предназначенные для
пищевого производства
4. Специализированные объекты
сельскохозяйственного назначения
5. Объекты придорожного сервиса,
обслуживающие транспортные
средства
408
Ожидаемый среднегодовой рост (+) или Цены Арендные
падение (–) цен (ставок), % в год ставки
В последующие 5 лет (2020-2025 гг.), % в год min max min max
1. Универсальные производственно-складские
объекты
2. Специализированные высококлассные
складские объекты
3. Объекты, предназначенные для пищевого
производства
4. Специализированные объекты
сельскохозяйственного назначения
5. Объекты придорожного сервиса,
обслуживающие транспортные средства
ВНИМАНИЕ! Под ожидаемой годовой текущей доходностью понимается отношение
чистого ожидаемого годового дохода от сдачи объекта в аренду к его стоимости
Ожидаемая годовая текущая доходность Активный Неактивный рынок
недвижимости на ближайшие 5 лет, % в год рынок
mi max min max
n
1. Универсальные производственно-складские
объекты
2. Специализированные высококлассные
складские объекты
3. Объекты, предназначенные для пищевого
производства
4. Специализированные объекты
сельскохозяйственного назначения
5. Объекты придорожного сервиса,
обслуживающие транспортные средства
409
112. Параметры ликвидности
Класс объектов Типичный На сколько процентов На сколько
срок должна быть процентов должна
экспозиции, уменьшена цена быть увеличена
мес. продажи объекта по цена продажи
отношению к его объекта по
рыночной стоимости, отношению к его
чтобы объект рыночной
недвижимости с стоимости, чтобы
большой объект
вероятностью был недвижимости в
продан сразу же после принципе не мог
появления найти своего
объявления, % покупателя, %
Неактивный
Неактивный
Неактивный
Активный
Активный
Активный
рынок
рынок
рынок
рынок
рынок
рынок
1. Универсальные
производственно-
складские объекты
2.
Специализирован-
ные
высококлассные
складские объекты
3. Объекты,
предназначенные
для пищевого
производства
4.
Специализированн
ые объекты
сельскохозяйственн
ого назначения
5. Объекты
придорожного
сервиса,
обслуживающие
транспортные
средства
410
Приложение 2. Перечень экспертов, принявших
участие в опросе
411
№ Фамилия Город
п.п.
29 Покровский А.В. Тула
30 Пономарев А. М. Нижний Новгород
31 Прокофьева Я. В. Воронеж
32 Проскурин Д.С. ст-ца Полтавская
33 Ри Д.Ю. Хабаровск
34 Робская А.И. Краснодар
35 Ростовцев А.М. Тула
36 Свиридов Н.Н. Александров
37 Смирнова Р.В. Нижний Новгород
38 Соколов А.В. Киров
39 Тананушко Н.В. Барнаул
40 Торицын М.Ю. Архангельск
41 Торсуков С. С. Орёл
42 Торсукова Ю. В. Орёл
43 Челидзе А.В. Воронеж
44 Чурюканов С.Ю. Ростов-на-Дону
45 Шаханов И.А. Нижний Новгород
46 Шегурова Д. А. Нижний Новгород
47 Шишкин М.Н. Владимир
48 Шустер Е.А. Нижний Новгород
49 Щукина У. С. Воронеж
50 Ячный С.А. Белогорск
412
№ Фамилия Город
п.п.
9 Давыдова М.А. Санкт-Петербург
10 Дружинин А.И. Тюмень
11 Дюкарева А.В. Красногорск
12 Емельянова Е.Г. Одинцово
13 Иванов М.В. Ижевск
14 Клюнк А.А. Тюмень
15 Колесниченко Н.П. Тюмень
16 Конон А.М. Химки
17 Корнеева Г.В. Самара
18 Коршунов И.В. Челябинск
19 Крючков А.Е. Тольятти
20 Кузнецов А.А. Курск
21 Мосалев А.А. Тюмень
22 Павлов Р. В.
23 Панов И.М. Курган
24 Пензарь Л.А. Липецк
25 Померанцева И.Ю. Вологда
26 Поносова Е.С. Пермь
27 Поспелов А.М. Белгород
28 Романенко С.А. Краснодар
29 Сапрыкин В.И. Рязань
30 Седенкова Т.И. Воронеж
31 Сидоренко Ю.С. Тюмень
32 Ткаченко А.С. Краснодар
33 Ходаков А.В. Рязань
34 Шыхыева М.И. Пермь
35 Яковлев Д.П. Екатеринбург
36 Бархатова А.А. Улан - Удэ
37 Боева Т.В. Липецк
38 Жорняк Н.С. Владивосток
39 Калашников Д.Н. Курск
40 Пономарев Я.А. Саратов
41 Распопа В.А. Краснодар
42 Сагалаева М. П. Волгоград
43 Семерникова Е.А. Ростов-на-Дону
44 Цыбенов Н.А. Улан - Удэ
45 Чугунов А.С. Омск
413
Для заметок
414
Для заметок
415
Подписано в печать 17.01.2020 г. Формат 60×84 1/16
Бумага офсетная. Печать офсетная.
Усл.-печ. л.9,99.
416