Вы находитесь на странице: 1из 10

Предварительный финансовый расчет, "СитиВиллы Сокольники ".

Виллы всего 1 вилла общ. Площ. количество вилл


Площадь участка земли 1.5 Га площадь м.кв. в одной ви
Плотности застройки (надземн) 8,492 м2/Га надземная 330 8,250 440 25
Общая площадь здания с подземной 18,985 м2 подземная 110 2,750 308,000,000 ₽ 7,700,000,000 ₽
частью (по наружным стенам)
паркинг цена 1й виллы
СитиВилладж (продаваемая площадь) 11,000 м2 подземный 2975 руб, долл $3,850,000 $96,250,000
всего по м/м

Инфраструктура ЖК (надземн 1 этж) 3,000 м2 м/м - 1 уровень 1 этж 2этж 3 этж


Кол-во машиномест ВСЕГО 85 шт. 3 110 110 110 110
в том числе гостевые парковки 10 шт. 18% тех.площади -1 536 админ.площади -1 м2 400
поправочный коэф-т. внешн/внутр площ. длина пятно фронт-ярд площ.,
(стены, перегородки, шахты) 6% 106.0% застройки м 13 площ м2, 108 12
глубина м.п.
ширина пятна бэк-ярд площ м2,
Всего НАДземная площадь (строительн) 11925 м2 застройки м 9 глубина м.п.
36 4

участок разрывы по фронту в линии


Всего подземная площадь (строительн) 7060 м2 виллы м2 254 м2 домов м.п. 21

Площадь благоустройства 8650 м2 длина линии застройки м.п. 180

Доход от реализации проекта


Единица Цена Стоимость
№ Наименование Площадь измерения Курс $
Рубли $ Рубли $
2
1 Общая площадь строительства(Брутто) 18,985 м 80.00р. 0.00р. $0
2 СитиВилладж - продаваемая 11,000 м2 80.00р. 700,000 ₽ $8,750 7,700,000,000 ₽ $96,250,000
3 Инфраструктура ЖК (часть на продажу) 750 м2 80.00р. 250,000 ₽ $3,125 187,500,000 ₽ $2,343,750
4 Гараж, м/м (продажа негостевых м/мест) 75 м/м 80.00р. 2,500,000 ₽ $31,250 187,500,000 ₽ $2,343,750
*кол-во м/место входит в цену виллы 0 м/м
ИТОГО: 8,075,000,000 ₽ $100,937,500

Вход в проект
Единица
№ Наименование Кол-во измерения Курс $ Цена Стоимость
Рубли $ Рубли $
1 Приобретение проекта 1 80.00р. 400,000,000 ₽ $5,000,000 400,000,000 ₽ $5,000,000
2 Аренда земельного участка (3 года) 3 80.00р. 5,000,000 ₽ $62,500 15,000,000 ₽ $187,500
3 Аудит перед сделкой 80.00р. 1,000,000 ₽ $12,500
4 ДАЗУ ПЗЗ 1 % 80.00р. 35,000,000 ₽ $437,500 35,000,000 ₽ $437,500
5 Москомнаследие ПЗЗ-2 0 м2 80.00р. 50,000,000 ₽ $625,000 50,000,000 ₽ $625,000
6 ВРИапартаменты 11,925 80.00р. 20,000 ₽ $250 238,500,000 ₽ $2,981,250
7 Домик 80.00р. 120,000,000 ₽ $1,500,000 120,000,000 ₽ $1,500,000
8 линии УДС 1 Год 80.00р. 5,000,000 ₽ 5,000,000 ₽ $67,000
ИТОГО: 864,500,000 ₽ $10,810,750

Снос зданий и подготовка к строительству


Единица
№ Наименование Кол-во измерения Курс $ Цена Стоимость
Рубли $ Рубли $
1 ГПЗУ 11,000 м2 80.00р. 56,000,000 ₽ $700,000 56,000,000 ₽ $700,000
2 Первая концепция для ГПЗУ 19,934 м2 80.00р. 160 ₽ $2 3,189,502 ₽ $39,869
3 Публичные слушания 11,000 м2 80.00р. 0₽ $0 0₽ $0
4 Снос зданий 7,800 м3 80.00р. 900 ₽ $11 7,020,000 ₽ $87,750
5 Вывоз и утилизация старых зданий 7,800 м3 80.00р. 1,200 ₽ $15 9,360,000 ₽ $117,000
6 Геоподоснова 3 Га 80.00р. 160,000 ₽ $2,000 480,000 ₽ $6,000
7 Геология (на 1 Га - 6 скважин) 8 шт. 80.00р. 200,000 ₽ $2,500 1,600,000 ₽ $20,000
8 Гидрология 11,000 80.00р. 0₽ $0 0₽ $0
9 Радиология 11,000 80.00р. 10,000 ₽ $0 0₽ $0
10 Биохимия 11,000 80.00р. 0₽ $0 0₽ $0
11 Экология 11,000 м2 80.00р. 0₽ $0 0₽ $0
12 Археология 8,000 м2 80.00р. 800 ₽ $10 6,400,000 ₽ $80,000
13 Мониторинг 80.00р. 400,000 ₽ $5,000
14 Противодествие терроризму 11,000 м2 80.00р. 0₽ $0 0₽ $0
15 Экспертиза промыщленной безопасности 11,000 м2 80.00р. 0₽ $0 0₽ $0
16 Расчет на обрушение конструкции 11,000 м2 80.00р. 0₽ 0₽ $0
Отключение коммуникаций с выносом из
17 пятна застройки 80.00р.
2,000,000 ₽ $25,000
18 Компенсация
потерь при выносе
коммуникаций 80.00р.
7,000,000 ₽ $87,500
19 Котлован 0 м3
80.00р. 1,200 ₽ $15 0₽ $0
20 Стадии Кнцепт+Проект 18,985 м2 80.00р. 4,000 ₽ $50 75,940,520 ₽ $949,257
21 Стадия Раочая документация. 18,985 м2 80.00р. 4,000 ₽ $50 75,940,520 ₽ $949,257
Согласование, наружные сети (рабочей
22 документации) 80.00р.
18,985 м2 800 ₽ $10 15,188,104 ₽ $189,851
23 Наружные сети. 18,985 м2 80.00р. 800 ₽ $10 15,188,104 ₽ $189,851
24 ПОД 80.00р. 1,000,000 ₽ $12,500
ИТОГО: 276,706,750 ₽ $3,458,834

Строительство
Единица
№ Наименование Кол-во Курс $ Цена Стоимость
измерения
Рубли $ Рубли $
1 Жилые здания (СМР) 11,925 м2 80.00р. 120,000 ₽ $1,500 1,431,000,000 ₽ $17,887,500
2 Подземная часть (СМР) 7,060 80.00р. 40,000 ₽ $500 282,405,200 ₽ $3,530,065
3 Отделка площадей внутренних 1,150 80.00р. 25,000 ₽ $313 28,750,000 ₽ $359,375
4 Благоустройство 8,650 м2 80.00р. 12,000 ₽ $150 103,800,000 ₽ $1,297,500
5 Наружные сети 14,000 м2 80.00р. 4,000 ₽ $50 56,000,000 ₽ $700,000
6 ТП 2 шт. 80.00р. 8,000,000 ₽ $100,000 16,000,000 ₽ $200,000
7 ЦТП 1 шт. 80.00р. 20,000,000 ₽ $250,000 20,000,000 ₽ $250,000
8 РТП шт. 80.00р. $0 0₽ $0
ИТОГО: 1,937,955,200 ₽ $24,224,440
* справочно
Себестоимость строительства 1 м.кв. 116652.451 общей пл. СМР: 2,214,661,950 ₽ $27,683,274
по СМР 201332.905 продаваемой в т.ч. НДС 369,110,325 ₽ $4,613,879
УСЛУГИ
Единица
№ Наименование Кол-во измерения Курс $ Цена Стоимость
Рубли $ Рубли $
1 Договора на технологическое 2 80.00р.
присоединение: эл-во 10,000,000 ₽ 20,000,000 ₽ $310,000
Договора на технологическое 80.00р.
присоединение: вода, канализация 1 $0
Договора на технологическое 80.00р.
присоединение ГКл 0₽ $0 60,000,000 ₽ $750,000
Общие расходы на ТУ 80.00р. 0₽ $0
Управление проектом - 80.00р.
2 Страхование обманутых вкладчиков, % 80.00р.
от СМР 0 % 0₽ $0
3 Экспертиза 0.1 % 80.00р. 2,214,662 ₽ $27,683
4 Охрана объекта 36 месяц 80.00р. 300,000 ₽ $3,750 10,800,000 ₽ $135,000
5 Аренда земли 36 месяц 80.00р. 0₽ $0 0₽ $0
6 Временное эл. Снабжение 36 месяц 80.00р. 0₽ $0 0₽ $0
7 Временные здания, от СМР 1 % 80.00р. 0₽ $0
Сдача в эксплуатацию, от СМР
8 (тепловизирование, СЭС, радиология, 80.00р.
пуско-наладка) 1 % 5,000,000 ₽ $62,500
9 БТИ + Милицейский адрес, от СМР 0.1 % 80.00р. 2,214,662 ₽ $27,683
11 Непредвиденные расходы, 3% от СМР 3 % 80.00р. 66,439,858 ₽ $830,498
12 Накладные расходы, 3% от СМР 3 % 80.00р. 66,439,858 ₽ $830,498
13 Услуги управляющей компании + тех. 80.00р.
Заказчик, от СМР 5 % 110,733,097 ₽ $1,384,164
14 Эксплуатация до сдачи, от СМР 2 % 80.00р. 44,293,239 ₽ $553,665
16 Услуги риелтора, % от продажи 3 % 80.00р. 242,250,000 ₽ $3,028,125
17 Передача инженерныйх сетей и 80.00р.
коммуникации, от общих затрат в конце 1 % 26,075,973 ₽ $325,950
18 80.00р.

ИТОГО: 656,461,351 ₽ $8,265,767


НАЛОГ НДС ФИНАНСЫ
Дополнительно* Выручка 8,075,000,000 ₽ $100,937,500
1. Дополнительный доход, возврат НДС 20% расход без % и платежей банку Расход: 3,735,623,300 ₽ $46,759,791
2. 369,110,325 ₽ от СМР 1.1. до налогов Доход 4,339,376,700 ₽ $54,177,709
3. Доход с учетом возврата НДС от 4,703,327,024 ₽ $58,791,588
$4,613,879 ндс 1.1.2. СМР
Себестоимость строительства 1 м.кв. 196765.748 общей пл. Срок проекта лет 4 всего за период в год
*
без стоимости денег во времени
339602.118 продаваемой Доход на вложенный капитал 116.2% 29.0%
без парковок
Структура поэтажной площади обьекта
Этаж Прочие пом-я виллы лоджии паркинг ИТОГО
Жилой 3 2750 2750
0
Жилой 2 2750 2750
0
Стилобат 1 3000 2750 5750

Подвал -1 936 2750 2975 6661

ИТОГО 17911
Общестроительная 18985
кровля экспл.

3000
Расчёт показателей инвестиционного проекта

Ставка дисконтирования: 6.44%

Денежные потоки: 2020 2021


Поступления 0
Платежи 625,000,000 180,000,000
Денежный поток -625,000,000 -180,000,000
Денежный поток нарастающим итогом -625,000,000 -805,000,000
Номер года 0 1
Дисконтированный денежный поток -625,000,000 -180,000,000

Скорректированный денежный поток -625,000,000 -180,000,000

Срок окупаемости проекта, лет 3


Чистая приведённая стоимость (NPV), руб. 1,611,051,500
Внутренняя норма доходности (IRR), % 56%

Денежные потоки: 2020 2021


Поступления 0
Платежи 625,000,000 180,000,000
Денежный поток -625,000,000 -180,000,000
Денежный поток нарастающим итогом -625,000,000 -805,000,000
Номер года 0 1
Дисконтированный денежный поток -625,000,000 -180,000,000

Скорректированный денежный поток -625,000,000 -180,000,000

Срок окупаемости проекта, лет 3


Чистая приведённая стоимость (NPV), руб. -78,071,735
Внутренняя норма доходности (IRR), % 41%
Денежные потоки: 2020 2021
Поступления 0
Платежи 625,000,000 180,000,000
Денежный поток -625,000,000 -180,000,000
Денежный поток нарастающим итогом -625,000,000 -805,000,000
Номер года 0 1
Дисконтированный денежный поток -625,000,000 -180,000,000

Скорректированный денежный поток -625,000,000 -180,000,000

Срок окупаемости проекта, лет 3


Чистая приведённая стоимость (NPV), руб. -58,072,975
Внутренняя норма доходности (IRR), % 36%

Денежные потоки: 2020 2021


Поступления 0
Платежи 625,000,000 180,000,000
Денежный поток -625,000,000 -180,000,000
Денежный поток нарастающим итогом -625,000,000 -805,000,000
Номер года 0 1
Дисконтированный денежный поток -625,000,000 -180,000,000

Скорректированный денежный поток -625,000,000 -180,000,000

Срок окупаемости проекта, лет 3


Чистая приведённая стоимость (NPV), руб. 2,265,000,000
Внутренняя норма доходности (IRR), % 56%
2022 2023 2024 Всего
0 2,500,000,000 3,250,000,000 5,750,000,000
80,000,000 0 2,600,000,000 3,485,000,000
-80,000,000 2,500,000,000 650,000,000 2,265,000,000
-885,000,000 0 0
2 3 4 5
-80,000,000 2,500,000,000 650,000,000 2,265,000,000

-80,000,000 2,500,000,000 650,000,000

2022 2023 2024 Всего


1,500,000,000 0 0 1,500,000,000
0 0 0 805,000,000
1,500,000,000 0 0 695,000,000
695,000,000 0 0
2 3 4 5
1,500,000,000 0 0 695,000,000

1,500,000,000 0 0
2022 2023 2024 Всего
0 2,000,000,000 0 2,000,000,000
80,000,000 0 0 885,000,000
-80,000,000 2,000,000,000 0 1,115,000,000
-885,000,000 0 0
2 3 4 5
-80,000,000 2,000,000,000 0 1,115,000,000

-80,000,000 2,000,000,000 0

2022 2023 2024 Всего


0 2,500,000,000 3,250,000,000 5,750,000,000
80,000,000 0 2,600,000,000 3,485,000,000
-80,000,000 2,500,000,000 650,000,000 2,265,000,000
-885,000,000 0 0
2 3 4 5
-80,000,000 2,500,000,000 650,000,000 2,265,000,000

-80,000,000 2,500,000,000 650,000,000