Вы находитесь на странице: 1из 2

ЖИЛОЙ ДОМ КАК ОБЪЕКТ ПРАВА ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ

Жилым домом считается строение, имеющее почтовый номер, вся полезная площадь или не менее половины площади
которого предназначено для постоянного проживания, расположенное на земельном участке со всеми находящимися
на нем вспомогательными строениями, сооружениями, элементами благоустройства в определенных границах. Жилой
дом может иметь пристройку, которой признается часть строения, расположенная вне контура его капитальных
наружных стен, являющаяся вспомогательной по отношению к строению и имеющая с ним одну капитальную стену.
Право собственности на жилой дом следует отличать от права собственности на квартиру в многоквартирном доме
индивидуальных застройщиков. В последнем случае застройщикам принадлежит только квартира, а фундамент,
крыша, лестничные площадки и другие части дома, которые обслуживают все квартиры, составляют общую
собственность участников строительства.
Собственник жилого дома осуществляет правомочия владения, пользования и распоряжения независимо от кого бы то
ни было. В случае нарушения своих прав собственник жилого дома может обратиться за защитой в судебные органы.
Правомочие пользования, принадлежащее собственнику, включает в себя также право использовать жилой дом для
занятия предпринимательской деятельностью. Однако при осуществлении такой деятельности не должны нарушаться
права других лиц и наноситься ущерб окружающей среде.
Одним из важных правомочий собственника жилого дома по осуществлению права собственности на этот дом
является возможность сдавать этот дом внаем. В этом случае между собственником жилого дома и нанимателем
должен заключаться договор найма жилого помещения.
Право собственности на жилой дом может возникнуть по различным основаниям. Это разнообразные гражданско-
правовые сделки. Однако право собственности на жилой дом может возникнуть в результате индивидуального
жилищного строительства при условии, что это строительство осуществлялось с соблюдением установленных правил.
Право на осуществление строительства, реконструкции и ремонта жилищного фонда предоставляется в порядке,
установленном законодательством, физическому (физическим) или юридическому лицу.
Строительство дома может осуществляться на участке ранее снесенного жилого дома.
По окончании строительства дома он подлежит приемке особой приемочной комиссией. Собственником
(собственниками) дома индивидуальный застройщик становится лишь после регистрации дома в местной
администрации.
В свое время Закон о собственности ввел принципиально новое основание возникновения права собственности на
жилой дом. Речь идет о так называемой приобретательской давности, о которой говорится в ст. 7. В соответствии с
данной статьей гражданин, не являющийся собственником недвижимого имущества, к которому относится и жилой
дом, но добросовестно, непрерывно и открыто владеющий им как собственник в течение 15 лет, приобретает право
собственности на дом. Поведение фактического владельца должно соответствовать поведению собственника. Это
значит, что он пользуется и распоряжается имуществом, как если бы обладал правом собственности.
Применительно к жилому дому приобретательная давность может возникнуть в результате приобретения жилого дома
без надлежащего оформления. По существу, право собственности у приобретателя из договора купли-продажи не
возникло. Однако он открыто и добросовестно владеет домом, платит необходимые налоги и т.д. В результате по
истечении 15 лет такого владения у него возникает право собственности.
Дом, построенный трудом и на средства двух семей, может быть признан их общей долевой собственностью. При
наличии спора гражданам следует обратиться в суд с иском о признании права собственности на часть. Совладельцы
дома могут заключить соглашение о порядке пользования обособленными помещениями дома и зарегистрировать в
местном органе власти. При судебном определении порядка пользования жилым домом каждому собственнику по
возможности передается конкретная часть строения, соответствующая его доле в праве собственности. Дом,
возведенный или приобретенный супругами во время брака, является их общим совместным имуществом независимо
от того, кому из них предоставлен земельный участок для строительства дома и на чье имя зарегистрирован дом.
Правила определения долей супругов в общем имуществе при его разделе и порядок такого раздела устанавливаются
гл. 7 Семейного кодекса РФ. Так, если в период строительства жилого дома супруги не поддерживали семейные
отношения, вели раздельное хозяйство, то у супруга, который ни трудом, ни средствами в строительстве не
участвовал, право собственности на часть жилого дома не возникает.
Важная сторона заключения и оформления договоров купли-продажи жилых домов — это взаимоотношения между
собственниками. В их отношениях между собой нет необходимости сохранять только право на идеальную долю: их
внутренние взаимоотношения могут быть без ущерба сохранности строения в целом построены на выделении в
пользование каждому из них определенной части строений.
При таком понимании с отчуждением доли в праве собственности на строение к приобретателю переходят идеальная
доля в праве собственности и реальная доля в праве пользования.
Продажа строений гражданам производится по ценам, установленным соглашением между покупателем и продавцом.
Каждому участнику общей долевой собственности принадлежит право на определенную долю в общей
собственности.
Одним из существенных пунктов договора является правильное определение отчуждаемой доли жилого дома.
Стороны определяют самостоятельно, какая именно доля дома отчуждается и как она исчисляется, а именно из
размера полезной или жилой площади или из инвентаризационной оценки.
Согласно ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением,
занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.
Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие
помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное
оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а
также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от прав собственности на квартиру. Члены
семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим
помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.
На практике довольно часто возникают споры о признании прав собственности на дом или долю дома в связи с
участием в его строительстве других лиц своими силами и средствами с целью создания общей собственности на дом.
Верховный Суд РФ по одному из таких дел обратил внимание судов на возникновение правообразующих факторов в
создании общей собственности на дом, которыми являются:
доказательства о наличии договоренности сторон о создании общей собственности на дом;
доказательства о понесенных затратах на его строительство: свидетельские показания об участии лица в
строительстве, документы о приобретении материалов, а также совместное ведение хозяйства.
При наследовании доли на жилой дом или квартиру в свидетельстве о праве на наследство указывается только
арифметическая доля, которую получает каждый из наследников.
Если право собственности на жилой дом или квартиру возникло во время брака, то такой дом или квартира является
совместной собственностью супругов и в случае смерти одного из них другой супруг вправе получить свидетельство о
праве собственности на долю в общем имуществе. Свидетельство пережившему супругу выдается по его заявлению
нотариальной конторой по месту открытия наследства.
Право собственности на жилой дом может прекратиться в результате определенных юридических фактов или
оснований. Эти основания могут зависеть от воли собственника.
К числу первых относятся прежде всего различные гражданско-правовые сделки: договоры мены, дарения, купли-
продажи. В этом случае прекращается право собственности одного субъекта и одновременно возникает у другого.
Право собственности может прекратиться также в результате умышленного уничтожения собственником
принадлежащего ему жилого дома.
Более разнообразны случаи, когда право собственности на жилой дом прекращается помимо воли его собственника.
Сюда относятся: принудительная продажа или изъятие дома в порядке обращения на него взыскания по
исполнительному листу; принятие законодательных актов, прекращающих право собственности.
Прекращение права собственности в связи с решением государственного органа, не направленным непосредственно
на изъятие имущества у собственника, в том числе решением об изъятии земельного участка, на котором находятся
принадлежащие собственнику дом, иные строения, сооружения или насаждения, допускается лишь в случаях и
порядке, установленных законодательными актами, с предоставлением собственнику равноценного имущества и
возмещением ему в полном объеме убытков, причиненных прекращением права собственности.
Особо рассматриваются вопросы обеспечения прав граждан, дома которых подлежат сносу в связи с изъятием
земельных участков для государственных или общественных нужд.
При отсутствии согласия собственника снос может проводиться лишь на основе решения суда или арбитражного суда.
В случае сноса жилого дома собственникам этого жилого дома либо предоставляется новое равноценное по жилой
площади жилье, либо возмещается стоимость сносимых строений. Между застройщиком и собственником сносимого
жилья подписывается договор, в котором указывается согласованная сторонами оценка потребительской стоимости
утрачиваемого собственником жилья, форма компенсации за сносимые постройки. Споры между гражданами и
застройщиком о размерах и формах компенсации за сносимые строения разрешаются только судом. Подписанный
сторонами договор о компенсации сносимых строений должен быть нотариально заверен и после этого
зарегистрирован в специально уполномоченных органах.
Статья подготовлена Информационным юридическим отделом ПС Юр. Центра при содействии А. И. Зырянова
Итак, юристы нашего Центра (адвокаты Москвы, Московской области) предлагают своим клиентам следующие
услуги:

— консультирование устное, письменное, письменные заключения (консультация юристов в офисе, адвокат с выездом
к клиенту, юрист on-line — бесплатные вопросы юристу на сайте, в форуме);
— юридическая консультация (VIP), в том числе VIP бесплатная юридическая консультация на сайте и
непосредственно по электронной почте постоянным клиентам и новым клиентам, пришедшим по рекомендации;
— проверка документов, договоров, исковых иных заявлений, жалоб по всем юридическим вопросам, связанных с
недвижимостью, строительством, по спорам юридических лиц;
— составление адвокатом, профессиональным юристом документов, договоров, исковых иных заявлений, жалоб;
— полное сопровождение сделки, включая страхование рисков, оценки имущества,
убытков, защита прав граждан при заключении договоров по приобретению имущества (в т.ч. недвижимости);
— представление адвокатом интересов в судах всех инстанций;
— юрисконсульт по обслуживанию юридических лиц (предприятий, организаций) — разовые юридические
консультации, постоянное юридическое обслуживание;
— исполнительное производство;
— другие юридические услуги по жилищному праву, жилищным спорам, гражданским делам, хозяйственным,
налоговым спорам.

Вам также может понравиться