Вы находитесь на странице: 1из 8

Вестник Омского университета. Серия «Право». 2011. № 3 (28). С. 106–113.

УДК 347

СРАВНИТЕЛЬНЫЙ АНАЛИЗ ПРАВОВЫХ РЕЖИМОВ


САМОВОЛЬНОЙ ПОСТРОЙКИ И САМОВОЛЬНО ПЕРЕУСТРОЕННЫХ,
ПЕРЕПЛАНИРОВАННЫХ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

CONTRASTIVE ANALYSIS OF LEGAL REGIMES


OF UNAUTHORIZED CONSTRUCTION AND UNAUTHORIZED RECONSTRUCTED
AND REDESIGNED DWELLING SPACES
В. А. БЕТХЕР (V. A. BETKHER)

В статье освещаются некоторые проблемы, которые становятся очевидными при сравнении правовых
режимов самовольной постройки и самовольно переустроенных, перепланированных жилых помещений.
По результатам проведения анализа действующего законодательства предлагается внесение
соответствующих изменений в Жилищный кодекс РФ в целях совершенствования процедуры
переустройства и перепланировки жилых помещений.
Ключевые слова: самовольная постройка, жилое помещение, самовольно переустроенное жилое
помещение, самовольно перепланированное жилое помещение.

This article focuses upon some problems, which become evident by comparison of legal regimes of
unauthorized construction and unauthorized reconstructed and redesigned dwelling spaces. As a result analysis
of existing legislation the author offers to originate of appropriate changes into Housing code of Russian
Federation for improvement of procedure reconstruction and redesign of dwelling spaces.
Key words: unauthorized construction, dwelling space, unauthorized reconstructed dwelling space,
unauthorized redesigned dwelling space.

На сегодняшний день «миллионы рос- по переустройству (перепланировке) жилых


сиян проживают в квартирах и жилых домах, помещений в отсутствие решения о согласо-
сданных в эксплуатацию несколько десятков вании или с нарушением проекта как само-
лет назад» [1], в связи с чем стремление на- вольное, но и определяет правовые последст-
ших сограждан привести данные жилые по- вия осуществления таких действий. Собст-
мещения хоть в какое-то соответствие с со- венник жилого помещения, которое было
временными архитектурными и дизайнер- самовольно переустроено и (или) переплани-
скими тенденциями, да и просто с собствен- ровано, или наниматель такого жилого по-
ными пожеланиями (путём проведения «ев- мещения по договору социального найма
роремонта», сопровождающегося, как прави- обязан привести такое жилое помещение в
ло, переносом либо возведением стеновых прежнее состояние в разумный срок и в по-
перегородок, совмещением либо разъедине- рядке, которые установлены органом, осуще-
нием ванной и туалетной комнат, вырубкой ствляющим согласование. Самовольно пере-
арок всевозможных размеров и конфигура- устроившее и (или) перепланировавшее жи-
ций, установкой «джакузи», душевых кабин, лое помещение лицо несет предусмотренную
установкой окон ПВХ и т. д., и т. п.), вполне законодательством ответственность (п. 3, 2
понято, а вопрос о правовых последствиях ст. 29 ЖК РФ).
самовольности осуществления указанных Кроме того, ЖК РФ, казалось бы, импе-
действий не утратит актуальности ещё дол- ративно устанавливает дальнейшие послед-
гое время. ствия осуществления таких самовольных
Жилищный кодекс РФ (далее – ЖК РФ) действий в случае неприведения жилого по-
не только квалифицирует проведение работ мещения в прежнее состояние в разумный
_______________________________________
© Бетхер В. А., 2011
106
Сравнительный анализ правовых режимов самовольной постройки...

срок в порядке, установленном органом ме- существует два варианта развития событий.
стного самоуправления, осуществляющим Первый вариант: приведение переустроенно-
согласование, в виде принятия судом по иску го (перепланируемого) помещения в перво-
этого органа решения: начальное состояние – снос самовольной по-
1) в отношении собственника – о про- стройки, и второй: сохранение самовольно
даже с публичных торгов такого жилого по- переустроенного (перепланируемого) жилого
мещения с выплатой собственнику выручен- помещения в существующем виде – приоб-
ных от продажи такого жилого помещения ретение права собственности на самоволь-
средств за вычетом расходов на исполнение ную постройку. Причём в отношении само-
судебного решения с возложением на нового вольной постройки речь идёт именно об ус-
собственника такого жилого помещения обя- ловиях и порядке приобретения права собст-
занности по приведению его в прежнее со- венности («приобретение права собственно-
стояние; сти, – акцентирует внимание Е. А. Грызы-
2) в отношении нанимателя такого жило- хина, – а не возможность сохранения по-
го помещения по договору социального найма стройки как таковой» [2]). С позиций законо-
– о расторжении данного договора с возложе- дательно установленных оснований прекра-
нием на собственника такого жилого помеще- щения и приобретения права собственности
ния, являвшегося наймодателем по указанно- «механизм легализации самовольно перепла-
му договору, обязанности по приведению та- нированных, переустроенных помещений,
кого жилого помещения в прежнее состояние предусмотренный ЖК РФ, представляется
(п. 5 ст. 29 ЖК РФ). несовершенным в связи с отсутствием ясно-
Однако в этой же статье ЖК РФ преду- сти в вопросе приобретения права собствен-
смотрена возможность сохранения жилого ности» [3].
помещения в переустроенном и (или) пере- Действительно, формулировка стандарт-
планированном состоянии на основании всё ной резолютивной части судебного акта по
того же решения суда, если этим не наруша- подобной категории дел: «сохранить в пере-
ются права и законные интересы граждан устроенном (перепланируемом) виде жилое
либо это не создаёт угрозу их жизни или здо- помещение по адресу…», принятая в полном
ровью. соответствии с требованиями закона, на
Различия в дальнейшей судьбе переуст- практике не решает вопрос о том, а что же
роенного (перепланируемого) жилого поме- произошло с правом собственности на жилое
щения, проявляющиеся, с одной стороны, помещение, подвергшееся переустройству
казалось бы, в безапелляционной обязанно- (перепланировке), с юридической точки зре-
сти собственника (нанимателя) переустроен- ния: прекратилось право собственности на
ного (перепланируемого) жилого помещения жилое помещение с прежними характеристи-
привести последнее в прежнее состояние ками и возникло право собственности на по-
(с законодательным закреплением механизма мещение с новыми, измененными характери-
принудительной реализации данной обязан- стиками либо нет? Полагаем, ответ на дан-
ности, речь о котором шла выше), а с другой ный вопрос напрямую зависит от разрешения
– в возможности сохранения данного поме- другого: при переустройстве (перепланиров-
щения в переустроенном (перепланируемом) ке) создаётся новый объект недвижимости,
виде, делают первый вариант малоэффектив- соответственно, с возникновением на него
ным, фактически не встречающимся на прак- права собственности либо происходит изме-
тике. нение объекта без прекращения права собст-
Двойное правовое регулирование отно- венности на него? Игнорирование данных
сительно «судьбы» самовольно переустроен- вопросов допустимо на обывательском уров-
ного (перепланируемого) помещения, пред- не, но представляется недопустимым с пози-
лагаемое ст. 29 ЖК РФ, имеет также опреде- ций цивилистических воззрений на основа-
лённое сходство с конструкцией ст. 222 Гра- ния прекращения и возникновения права
жданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), ус- собственности.
танавливающей правовой режим самоволь- Гл. 14, 15 ГК РФ, устанавливающие ос-
ной постройки. И в том, и в другом случае нования приобретения и прекращения права
107
В. А. Бетхер

собственности, не содержат ответа на дан- ния или перехода права» Правил ведения
ный вопрос в отношении переустроенных Единого государственного реестр прав на
(перепланируемых) жилых помещений. недвижимое имущество и сделок с ним [6]
В юридической литературе также верно в качестве таковых: изменение объекта не-
отмечается, что и «в жилищном законода- движимого имущества в связи с реконструк-
тельстве отсутствуют критерии, позволяю- цией или перепланировкой (переустройст-
щие определить вид, характер и степень из- вом) без изменения внешних границ.
менения, приводящего к исчезновению пер- В соответствии с разделом III указанных
воначального объекта недвижимости и появ- Правил (краткое описание объекта недвижи-
лению нового» [4]. мого имущества), а также Приложением № 1
Вместе с тем, как уже отмечалось выше, к ним объект недвижимости, включая жилые
п. 5 ст. 29 ЖК РФ содержит самостоятельное помещения, индивидуализируется путём ука-
основание прекращения права собственности зания его адреса (местоположения), наиме-
в отношении собственника самовольно пере- нования, этажности, назначения, площади.
устроенного (перепланируемого) жилого по- В доктрине верно отмечается, что «ин-
мещения, не предусмотренное ГК РФ, – про- дивидуализация недвижимого имущества
дажа такого помещения с публичных торгов (кроме недвижимости «по закону») обеспе-
с возложением на нового собственника обя- чивается прежде всего за счёт фиксации его
занности по приведению такого помещения в пространственных границ» [7], в связи с чем
прежнее состояние. Заметим, акцент в дан- адрес (местоположение) объекта недвижимо-
ной норме сделан на субъекте того самого сти и выступает тем фактором, который в
права собственности, на которого возлагает- первую очередь позволяет отличить один
ся такая своеобразная санкция за его само- объект недвижимости от другого.
вольные действия, а не на самом объекте не- Таким образом, в случае преобразова-
движимости. Однако, полагаем, поскольку ния объекта недвижимости в связи с его пе-
речь-то идёт именно о прекращении права реустройством, перепланировкой в качестве
собственности в отношении преобразованно- критерия, идентифицирующего появление
го объекта недвижимости, сама постановка нового объекта, уместно избрать изменение
вопроса, сформулированная выше, является его пространственных границ, поскольку
верной, а вопрос требующим разрешения. указанное влечет утрату объектом как юри-
Норма п. 4 ст. 29 ЖК РФ о судебной возмож- дической, так и фактической идентичности
ности сохранения жилого помещения в пере- относительно самого себя. Утрата только
устроенном (перепланируемом) состоянии фактической идентичности объектом, кото-
является своего рода уходом от разрешения рая имеет место при любом переустройстве
данной проблемы. (перепланировке), влечет лишь изменение
Итак, до какой степени должны изме- характеристик объекта и не позволяет ут-
ниться параметры жилого помещения и ка- верждать о появлении нового объекта, как
кие именно, чтобы можно было вести речь об это происходит в случае утраты объектом
исчезновении первоначального объекта не- юридического тождества (например, отно-
движимости и возникновении нового. сительно данных о размере площади объек-
В отношении нежилых помещений та, содержащихся в Едином государствен-
Е. О. Трубачевым высказано мнение о том, ном реестре права на недвижимое имущест-
что «…перепланировка и иные действия, во и сделок с ним).
не влекущие изменение его пространствен- Схожий критерий предлагает С. А. Крас-
ных границ и не являющиеся реконструкци- нова в отношении реконструируемых объек-
ей строения, не могут повлиять на юридиче- тов недвижимости. Говоря об оценке воз-
ское тождество нежилого помещения самому можных последствий реконструкции, автор
себе и не приводят к созданию нового нежи- обоснованно приходит к выводу, что «они
лого помещения вместо прежнего…» [5]. могут выражаться как в утрате тождества
По этому пути, видимо, идёт и законо- первоначальным объектом недвижимости,
датель, указав в разделе VII «Записи об из- так и в изменении его характеристик, не
менениях, не влекущих за собой прекраще- влияющих на тождество» [8].
108
Сравнительный анализ правовых режимов самовольной постройки...

В литературе также встречается выска- фактических характеристик объекта, не по-


зывание, что «на практике после многочис- влекших появление новой недвижимости с
ленных реконструкций объект может изме- юридической точки зрения. Такие действия в
ниться до «утраты тождественности»» [9]. полной мере охватываются понятием «изме-
Согласно толковому словарю под ред. нения, не влекущие за собой прекращения или
Д. Н. Ушакова семантика слов «идентич- перехода права», предусмотренным Правила-
ность», «тождество» та же, что и у слова ми ведения Единого государственного реестра
«тожественность», которое в настоящее вре- прав на недвижимое имущество и сделок с
мя употребляется в форме «тождествен- ним, следовательно, в рассматриваемой си-
ность». Таким образом, все названные поня- туации допустимо вести речь о «сохранении
тия являются синонимами и обозначают «та- жилого помещения в переустроенном (пере-
кое состояние, когда два или несколько срав- планируемом) состоянии», закрепив такую
ниваемых предметов, явлений представляют возможность в первую очередь в администра-
собой то же самое, вполне совпадают, явля- тивном порядке, а затем уже в судебном, т. е.
ются совершенно одинаковыми» [10]. «перевернув» законодательную презумпцию
Следовательно, при изменении про- такого сохранения.
странственных границ жилого помещения В связи с чем п. 4 ст. 29 ЖК РФ нужда-
(например, при присоединении части меж- ется в корректировке и может быть изложен
квартирной площадки к одной из квартир в в следующей редакции: «В случае признания
качестве коридора, т. е. фактический перенос отказа органа местного самоуправления со-
входной двери и увеличение общей площади гласовать осуществленные переустройство и
квартиры [11]) объект утрачивает свою как (или) перепланировку жилого помещения
фактическую, так и юридическую идентич- незаконным на основании решения суда жи-
ность (тождество, тождественность); первона- лое помещение может быть сохранено в пе-
чальный объект исчезает и появляется новый. реустроенном и (или) перепланированном
На обывательском уровне ситуация вы- состоянии, если этим не нарушаются права и
глядит достаточно банально: появление «ста- законные интересы граждан и это не создаёт
рой» квартиры с «новой» жилплощадью свя- угрозу их жизни или здоровью.
зано с окончанием ремонтных работ и возве- Если осуществленные переустройство и
дением той самой входной двери. С юриди- (или) перепланировка повлекли изменение
ческой же точки зрения акт о завершении пространственных границ жилого помеще-
перепланировки, предусмотренный ст. 28 ния, суд может признать право собственно-
ЖК РФ, по сути, является основанием прове- сти на переустроенное и (или) переплани-
дения государственный регистрации права на руемое жилое помещение за заинтересован-
вновь возникший объект недвижимости. Ес- ным лицом при одновременном соблюдении
ли же право собственности на жилое поме- названных в предыдущем абзаце условий».
щение было зарегистрировано ранее, то он, Вопрос о праве собственности на само-
вдобавок, должен служить и основанием вольно переустроенное (перепланируемое)
прекращения права собственности на суще- жилое помещение не единственный, о кото-
ствовавший до проведения перепланировки ром ст. 29 ЖК РФ в действующей редакции
объект. не упоминает вовсе. В юридической литера-
Аналогичные функции должно выпол- туре встречается высказывание, что ЖК РФ
нять судебное решение в случае непрохож- не содержит, «как представляется, главного –
дения заинтересованным лицом администра- запрета на совершение сделок с самовольно
тивного порядка переустройства (переплани- перепланированными, самовольно переуст-
ровки) жилого помещения. роенными жилыми помещениями» [12], как
Соответственно, если осуществленное это имеет место в отношении самовольных
переустройство (перепланировка) жилого по- построек.
мещения не привело к изменению простран- Полагаем, что отсутствие такого запрета
ственных границ объекта недвижимости, т. е. не только не способствует проведению работ
сохраняется юридическая идентичность объ- по переустройству (перепланировке) жилых
екта самому себе, налицо лишь изменение помещений в соответствии с требованиями
109
В. А. Бетхер

закона, но и ещё более усугубляет ситуацию. рядке, право собственности должно быть ус-
Имеющийся в действительности огромный тановлено в судебном порядке, решение о
массив самовольно переустроенных (пере- признании права собственности должно быть
планированных) жилых помещений и его вынесено в отношении всего объекта, так как
собственники спокойно «живут» своей жиз- при переустройстве, возведении пристройки
нью, не обращаясь ни в органы местного са- изменился объект права собственности граж-
моуправления, ни в судебные органы по при- данина, отличающийся размерами, планиров-
чине отсутствия какой-либо необходимости в кой, площадью и т. д. [13].
этом, а последние зачастую и не знают о су- В доктрине также отмечалось, что «ЖК
ществовании первых. РФ (ст. 29) ужесточил, впрочем, и ранее су-
Практически единственным случаем ществующие последствия самовольного пе-
«выхода из тени» таких самовольно переуст- реустройства и самовольной перепланировки
роенных (перепланируемых) жилых помеще- жилого помещения: продать его теперь будет
ний является необходимость проведения в невозможно без предварительного получения
отношении них государственной регистра- решения суда о сохранении его в сущест-
ции права, что может иметь место при насле- вующем виде или без возвращения его в пер-
довании, осуществлении сделок купли-про- возданное состояние» [14].
дажи, мены, дарения таких помещений и др. К сожалению, на сегодняшний день та-
Ранее для проведения такой регистрации не- кая практика уже не встречается, в связи с
обходимо было предоставление техническо- чем и приведённое высказывание является
го паспорта жилого помещения, в котором, скорее моделированием идеального варианта
соответственно, фигурировала отметка о са- переустройства (перепланировки) жилых по-
мовольном переустройстве (перепланировке) мещений, провозглашенного ЖК РФ, чем
жилого помещения. Регистрирующие органы отражением реальной действительности.
могли отказать в проведении регистрации, Иной вариант решения данной пробле-
что, в свою очередь, стимулировало заявите- мы, преобладавший на территории РФ, со-
ля приводить в соответствие с требованиями стоял в следующем: регистрирующий орган
закона самовольно осуществленное переуст- осуществлял государственную регистрацию
ройство (перепланировку) своего жилья. Тем права собственности, не интересуясь само-
не менее такое основание для отказа в прове- вольностью действий по переустройству (пе-
дении государственной регистрации в Феде- репланировке) квартиры. Такая отметка в
ральном законе от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ техническом паспорте регистратором попро-
«О государственной регистрации прав на не- сту не принималась во внимание, заявителю
движимое имущество и сделок с ним» отсут- выдавалось свидетельство, в котором указы-
ствовало и отсутствует по сей день. Регист- вались прежние характеристики фактически
раторы в таких ситуациях пользовались аб- уже несуществующего объекта без каких-
зацем 4 п. 1 ст. 20 указанного закона, преду- либо отметок о наличии самовольных пере-
сматривающим универсальную возможность устройства, перепланировки, поскольку на-
отказа в случае, «если документы, представ- личие таких пометок в свидетельстве о госу-
ленные на государственную регистрацию дарственной регистрации права просто не
прав, по форме или содержанию не соответ- предусмотрено. В то же время, на соответст-
ствуют требованиям действующего законо- вующем листе Единого государственного
дательства». реестра прав на недвижимое имущество и
Такая практика была сформирована в ря- сделок с ним в отношении данного жилого
де регионов, где регистраторы Федеральной помещения производилась запись о само-
регистрационной службы отказывали в про- вольно осуществленных переустройстве, пе-
ведении государственной регистрации, исходя репланировке (запись об изменениях, не вле-
из того, что при самовольном переустройстве, кущих за собой прекращения или перехода
возведении пристройки к жилому дому, право права).
собственности на который у заявителя воз- За последнее время ситуация с регист-
никло ранее и зарегистрировано в установ- рацией прав на недвижимое имущество, в
ленном действующим законодательством по- том числе и жилые помещения, опять изме-
110
Сравнительный анализ правовых режимов самовольной постройки...

нилась по причине введения в Российской ного кредитования на рынке жилья составля-


Федерации с 2007 г. государственного када- ет до 80 %), продавцы квартир были вынуж-
стра всех объектов недвижимости [15] и пе- дены узаконивать свои «евроремонты», дабы
редачей в 2009 г. функций по организации увеличить свои шансы на продажу квартиры.
единой системы государственного кадастро- В дальнейшем, учитывая огромный мас-
вого учёта недвижимости Федеральной сив жилых помещений с таким «обременени-
службе государственной регистрации, када- ем» в техническом паспорте, банки стали от-
стра и картографии, сокращенно Росреестр казывать по данному основанию в выдаче
(прежнее наименование указанной структуры кредита лишь в случае «тяжелых» переуст-
– Федеральная регистрационная служба), ко- ройств, перепланировок (например, наличие
торая фактически включила в свой состав в капитальной стене арки шириной 1,5 м
Федеральное агентство геодезии и картогра- вместо положенных максимальных 1,3 м, из-
фии и Федеральное агентство кадастра объ- менение общей площади квартиры и т. п.),
ектов недвижимости по причине упраздне- достаточно распространенные виды ремонт-
ния последних [16]. ных работ (совмещение ванных и туалетных
В настоящее время, если в деле правоус- комнат, присоединение кладовки к жилой
танавливающих документов соответствующе- комнате и т. п.) перестали их «отпугивать».
го объекта имеется его технический паспорт Логика банков вполне понятна: просчитыва-
(кадастровый паспорт или иной документ, со- ются все риски, связанные с возможностью
держащий описание здания, сооружения, по- понесения затрат в связи с приведением жи-
мещения), то независимо от даты составления лого помещения в прежнее состояние. Дума-
данных документов и даты регистрации ново- ется, не последнюю роль здесь сыграла и из-
го права собственности орган, осуществляю- менившаяся практика регистрации права
щий государственную регистрацию прав, собственности в отношении таких жилых
не запрашивает у заявителя новый техниче- помещений, проводимая без истребования
ский (кадастровый) паспорт [17]. В совокуп- новых технических (кадастровых) паспортов.
ности с провозглашенной добровольностью Таким образом, получается, что сегодня
постановки на кадастровый учёт объектов не- узнать о реальном существовании самоволь-
движимости (п. 4 ст. 16 Федерального закона но переустроенных (перепланированных)
от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государст- жилых помещений административные орга-
венном кадастре недвижимости) это практи- ны могут лишь в случае обращения с соот-
чески полностью исключает осведомленность ветствующей жалобой предприимчивых со-
органов, осуществляющих государственную седей собственников таких объектов, что
регистрацию прав, о последующих самоволь- случается крайне и крайне редко. Иных «ка-
ных переустройствах (перепланировках) жи- налов» фактически не осталось, в связи с чем
лых помещений. встает вопрос: а нужна ли нам тогда вообще
Стоит также отметить, что до опреде- глава 4 ЖК РФ, регламентирующая основа-
лённого времени наведению порядка в дан- ния и порядок переустройства и переплани-
ной отрасли способствовали, как это ни ровки жилых помещений? Думается, ответ
странно, коммерческие банки, выдающие может быть только один, утвердительный. В
ипотечные кредиты. При проведении право- противном случае возможность безнадзорно-
вой экспертизы документов жилого помеще- го и беззаконного осуществления вырубки
ния, являющегося предметом сделки, банк, проемов в капитальных стенах, переноса не-
устанавливая наличие самовольной перепла- сущих конструкций, устройства дополни-
нировки (переустройства) по данным техни- тельных входов «через балкон» и т. п. до до-
ческого паспорта, отказывал в предоставле- бра не доведёт. Печальные события, связан-
нии кредита в связи с «порочностью» такого ные с обрушением подъездов в жилых домах
объекта. Поскольку покупателей с «живыми» в разных городах России, в том числе и в
деньгами не так-то много и большинство на- Омске, лучшее тому подтверждение.
ших сограждан улучшает свои жилищные Предлагаемое законодательное закреп-
условия именно с помощью ипотеки (по ление возможности легализации фактически
оценкам разных специалистов доля ипотеч- уже переустроенных (перепланированных)
111
В. А. Бетхер

жилых помещений путём обращения в орга- 10. Ушаков Д. Н. Большой толковый словарь со-
ны местного самоуправления в совокупности временного русского языка. – М. : Буколика ;
с запретом на совершение сделок с такими РООССА, 2008. – С. 297, 1056.
11. Речь идёт о конкретном распоряжении адми-
помещениями, а также возможностью судеб- нистрации Октябрьского административного
ного сохранения таких помещений в факти- округа города Омска № 275-р от 02.11.2005 г.
ческом состоянии (либо судебного призна- «О перепланировке жилого помещения (квар-
ния права собственности на такие объекты) в тиры)»: заявителю был разрешен перевод не-
случае отказа органа местного самоуправле- жилого помещения – части подъездного ко-
ния согласовать осуществленные переуст- ридора площадью 6,8 кв.м. в жилое помеще-
ние, а затем присоединение названного кори-
ройство, перепланировку, как представляет-
дора было согласовано в качестве переплани-
ся, должно способствовать стабилизации ровки квартиры // Архив Управления Феде-
правоприменительной практики, приведению ральной службы государственной регистра-
в соответствие целей государственной поли- ции, кадастра и картографии по Омской об-
тики в области кадастрового учёта объектов ласти. Отметим также, что в деле правоуста-
недвижимости (учёт объектов в соответствии навливающих документов на указанную
с их реальными характеристиками) целям квартиру отсутствует и согласие остальных
собственников помещений в многоквартир-
государственной политики в жилищной сфе- ном доме на уменьшение площади общего
ре (недопущение самовольного осуществле- имущества дома (ст. 40 ЖК РФ, уже действо-
ния переустройства и перепланировки жилых вавшего в рассматриваемый период).
помещений). Полагаем также, что в перспек- 12. Грызыхина Е. А. Указ. соч. – С. 78.
тиве указанные изменения позволят сделать 13. См.: Обзор судебной практики за 2001 год с
«работающей» процедуру переустройства и участием учреждения юстиции «Приморский
краевой регистрационной центр» // Регистра-
перепланировки жилых помещений, уста-
ция прав на недвижимость / под ред.
новленную ЖК РФ, что приведёт к сниже- А. Р. Кирсанова. – М. : Российская правовая
нию количества таких нарушений в жилищ- академия Министерства юстиции РФ, 2003. –
ной сфере. Вып. 9. – С. 98–99.
___________________ 14. См. об этом подробнее: Невзгодина Е. Л.
1. Карпухин Д. В. Проблемы правового регули- Сделки с недвижимостью : учебно-методиче-
рования переустройства и перепланировки ский комплекс. – Омск : Омск. гос. ун-т,
жилого помещения // Жилищное право. – 2006. – С. 152.
2009. – № 5. 15. См. об этом: Федеральный закон от
2. Грызыхина Е. А. Приобретение права собст- 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О государственном
венности на вновь возведенную недвижи- кадастре недвижимости». Указанный закон
мость : монография. – Омск : Изд-во Ом. гос. ввёл государственный кадастровый учёт всех
ун-та, 2008. – С. 78. объектов недвижимости, до его принятия та-
3. Грызыхина Е. А. Указ. соч. – С. 78. кой учёт фактически был предусмотрен Фе-
4. Краснова С. А. Влияние реконструкции, пе- деральным законом от 02.01.2000 г. № 28-ФЗ
репланировки и ремонтных работ на тожде- «О государственном земельном кадастре»
ство объекта недвижимости // Вестник Ом- только в отношении земельных участков.
ского университета. Серия «Право». – 2010. – 16. Руководствуясь ст. 3 Федерального закона от
№ 3 (24). – С. 122. 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О государственном
5. Трубачев Е. О. Нежилые помещения как объ- кадастре недвижимости» (в редакции Феде-
екты недвижимости (гражданско-правовой рального закона от 27.12.2009 г. № 343-ФЗ),
аспект) : автореф. дис. … канд. юрид. наук. – предусматривающей возможность передачи
Томск, 2009. – С. 9. полномочий органа кадастрового учёта на
6. Утверждены Постановлением Правительства основании решений данного органа подве-
РФ от 18.02.1998. № 219. домственным ему государственным бюджет-
7. См. об этом подробнее: Краснова С. А. Указ. ным учреждениям, Федеральная служба го-
соч. – С. 123. сударственной регистрации, кадастра и кар-
8. См. об этом подробнее: Краснова С. А. Указ. тографии издала приказ от 11.03.2010 г.
соч. – С. 123. № П/93, согласно которому с конца 2010 г.
9. См.: Пискунова М. Г., Киндеева Е. А. Рекон- наделила федеральные государственные уч-
струкция и перепланировка: особенности ре- реждения «Земельная кадастровая палата» по
гистрации и технического учёта // ЭЖ- субъектам Российской Федерации полномо-
Юрист. – 2006. – № 23 (подготовлено для чиями по ведению государственного кадастра
СПС «КонсультантПлюс»). недвижимости, государственному кадастро-

112
Сравнительный анализ правовых режимов самовольной постройки...

вому учёту недвижимого имущества, предос- имущество и сделок с ним», а также, напри-
тавлению сведений, внесенных в государст- мер, в Методические рекомендации об осо-
венный кадастр недвижимости. бенностях государственной регистрации прав
17. Соответствующие изменения были внесены в граждан на жилые помещения, приобретае-
ст. 17 (с 1 марта 2010 г. утратил силу абз. 10 мые на основании договоров передачи в соб-
п. 1 указанной статьи), ст. 33 Федерального ственность жилых помещений, утвержденные
закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государ- Приказом Федеральной регистрационной
ственной регистрации прав на недвижимое службы от 06.08.2007 г. № 176.

113