Вестник Омского университета. Серия «Право». 2007. № 3 (12). С. 62–65.

© С.Э. Маслей, 2007 УДК 347

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ПЕРЕВОДА

ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В НЕЖИЛЫЕ
И НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В ЖИЛЫЕ
С.Э. МАСЛЕЙ (S.E. MASLEY)

Анализируются нормативные правовые акты органов местного самоуправления, регулирующие

вопросы перевода жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые.

Local government legal acts which regulate questions of transfer of living premises to non-living and vice
versa are analysed.

Жилищный кодекс Российской Феде- городской администрации. Срок полномочий

рации (далее – ЖК РФ) [1] впервые на уров-
не федерального закона закрепил единые
условия и порядок перевода жилых поме-
щений (ст. 22–24 ЖК РФ) [2]. Осуществля-
ют перевод жилого помещения в нежилое и
нежилого помещения в жилое органы мест-
ного самоуправления. Пункт 6 ч. 1 ст. 14
ЖК РФ определяет компетенцию органов
местного самоуправления по принятию в
установленном порядке решений о переводе
жилых помещений в нежилые помещения и
нежилых помещений в жилые. Действуя в
рамках установленной компетенции, органы
местного самоуправления осуществляют
следующие полномочия, реализуемые при
переводе помещений.
1. Определяют тот орган, который
осуществляет перевод жилого помещения в
нежилое и нежилого помещения в жилое.
Например, в Улан-Удэ таким уполномо-
ченным органом является Комитет городского
хозяйства и строительства администрации
города [3], в Ростове-на-Дону – Управление
координации строительства [4], в Волгодон-
ске эти полномочия осуществляет жилищный
отдел администрации города [5]. В Брян-
ске [6], Томске [7] (создаются приемочные
комиссии в каждом районе города), Чите [8]
формируются межведомственные комиссии и
утверждается их персональный состав. Меж-
ведомственные комиссии являются постоянно
действующим коллегиальным органом при
комиссии составляет четыре года со дня ут-
верждения ее персонального состава. Комис-
сия создается в составе 12–18 человек и со-
стоит из председателя, заместителя председа-
теля, ответственного секретаря, юриста и
иных членов. В состав комиссии включаются
представители администрации городского
округа, Думы городского округа, государст-
венной жилищной инспекции, архитектуры и
градостроительства, государственной сани-
тарно-эпидемиологической службы, государ-
ственной противопожарной службы, органи-
зации технической инвентаризации. Заседа-
ния комиссии проводятся по мере необходи-
мости, но не реже двух раз в месяц.
Представляется, что решение вопросов
по переводу помещений комиссионно, по-
стоянно действующей комиссией, является
положительным примером правового регу-
лирования. Это обусловлено профессиональ-
ным составом комиссий, решением однород-
ных вопросов, четким разграничением функ-
ций между членами комиссии, последова-
тельностью и регламентированностью осу-
ществляемых комиссией действий.
2. Принимают заявления собственников
помещений или уполномоченных ими лиц о
переводе и предусмотренные ст. 23 ЖК РФ
документы.
Уполномоченный орган или секретарь
межведомственной комиссии принимает до-
кументы от заявителей по вопросам перевода

62
 Правовое регулирование перевода жилых помещений в нежилые…
жилых помещений в нежилые и нежилых
помещений в жилые; проверяет поступившие
документы на их соответствие требованиям
жилищного и градостроительного законода-
тельства.
Форма заявления и требования к его со-
держанию могут быть определены органом
местного самоуправления, как, например, это
сделано в Томске [9].
3. Выдают расписку в получении доку-
ментов с указанием перечня документов и
даты их получения.
4. Определяют процедуру рассмотрения
документов и принятия решения о переводе
или отказе в переводе. Форма и содержание
решения определена Правительством Рос-
сийской Федерации [10].
Представленные документы рассматри-
ваются, и решение принимается на заседании
комиссии. Решения комиссии принимаются
большинством голосов от числа присутст-
вующих и оформляются протоколом. Мне-
ние членов комиссии, несогласных с приня-
тым решением, оформляется отдельным до-
кументом и прилагается к протоколу заседа-
ния в виде приложения.
В Чите заявление и иные представленные
документы подлежат рассмотрению в комис-
сии в течение 14 календарных дней со дня их
представления. Решение о переводе или об
отказе в переводе помещения по результатам
рассмотрения принимается председателем
комиссии в течение 5 календарных дней со
дня их рассмотрения в комиссии. В Брянске
заявление и иные представленные документы
подлежат рассмотрению в комиссии в течение
30 календарных дней со дня их представле-
ния. Решение о переводе помещения оформ-
ляется соответствующим постановлением
Брянской городской администрации, которое
принимается в течение 10 календарных дней
со дня их рассмотрения в комиссии. В Росто-
ве-на-Дону Управление координации строи-
тельства города в течение 10 дней со дня при-
нятия документов осуществляет их рассмот-
рение на предмет возможности перевода по-
мещений. После рассмотрения документов
Управление в 7-дневный срок готовит проект
постановления мэра города о переводе или
отказе в переводе помещений.
В некоторых муниципальных норматив-
ных правовых актах содержатся примерные
формы извещений о переводе или отказе в
переводе помещения, например в Курске [11].
Утверждение таких форм вряд ли можно
признать целесообразным, так как форма
уведомления, в соответствии с положениями
ч. 5. ст. 23 ЖК РФ, утверждается Правитель-
ством Российской Федерации и органы мест-
ного самоуправления не наделены полномо-
чиями по утверждению таких документов. К
тому же указанные формы, содержащиеся в
муниципальных актах, по содержанию сов-
падают с документом, утвержденным прави-
тельством, а форма (оформление) документа
несколько иная. ЖК РФ устанавливает обя-
занность органов местного самоуправления
оформлять решения только такого содержа-
ния и в такой форме, как это установлено на
федеральном уровне.
5. Информируют собственника поме-
щения о принятом решении.
Не позднее чем через три рабочих дня
со дня подписания постановления о переводе
помещения секретарь комиссии выдает или
направляет его копию заявителю.
6. Информируют о принятом решении
собственников помещений, примыкающих к
переведенному помещению.
Не позднее чем через три рабочих дня
со дня подписания постановления о переводе
помещения секретарь комиссии информиру-
ет о принятии указанного решения собствен-
ников помещений, примыкающих к помеще-
нию, в отношении которого принято указан-
ное решение. В постановлении, действую-
щем в Ростове-на-Дону, установлено, что
расходы по получению указанной информа-
ции несет заявитель.
Постановление о переводе помещения
является основанием использования этого
помещения в качестве жилого или нежилого,
если для такого использования не требуется
проведение его переоборудования и (или)
перепланировки или иных работ. В случае
необходимости проведения переустройства и
(или) перепланировки переводимого поме-
щения или иных работ для обеспечения ис-
пользования такого помещения в качестве
жилого или нежилого, постановление о пере-
63
С.Э. Маслей
воде должно содержать требование об их
проведении и перечень иных работ. В дан-
ном случае постановление одновременно яв-
ляется основанием проведения соответст-
вующих переустройств и (или) переплани-
ровки с учетом проекта, который представ-
ляется заявителем.
При использовании помещения после
его перевода в качестве жилого или нежило-
го помещения должны соблюдаться требова-
ния пожарной безопасности, санитарно-
гигиенические, экологические и иные уста-
новленные законодательством требования, в
том числе требования к использованию не-
жилых помещений в многоквартирных жи-
лых домах. Поэтому в нормативных право-
вых актах, действующих в Брянске и Чите, в
соответствии с санитарными правилами и
нормами дан перечень объектов, которые
запрещено размещать в многоквартирных
жилых домах. К ним, в частности, относятся:
специализированные рыбные магазины, об-
щественные уборные, похоронные бюро,
встроенные и пристроенные трансформатор-
ные подстанции и пр.
Анализ нормативных правовых актов
органов местного самоуправления, регули-
рующих вопросы осуществления перевода
жилых помещений в нежилые и нежилых в
жилые, позволяет выделить их достоинства и
недостатки.
Достоинства: создание межведомствен-
ных комиссий по решению вопросов перево-
да жилых помещений, действующих на по-
стоянной основе, с четким разделением пол-
номочий членов комиссий и регламентом
работы; установление строго определенных
сроков рассмотрения документов, принятия
решений, доведения решений до заявителей;
установление в нормативном правовом акте
ограничений по размещению объектов, дея-
тельность которых может оказывать нега-
тивное влияние на здоровье граждан и окру-
жающую среду.
Недостатки: отсутствие в большинстве
случаев унифицированных форм документов,
сопровождающих процесс перевода жилых
помещений (заявление о переводе, расписка
в получении документов, уведомление соб-
ственников помещений, примыкающих к пе-
64
реводимому, о состоявшемся переводе); оп-
ределенная «корректировка» норм федераль-
ного законодательства, например при на-
правлении отказа в переводе; установление
непродолжительных сроков для принятия
решения [12], например 10 дней (Ростов-на-
Дону [13]), при отсутствии санкций за нару-
шение этих сроков.
___________________
1. Федеральный закон Российской Федерации
от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (с изм. и доп.
от 29 декабря 2006 г.) // Собрание законода-
тельства РФ. – 2005. – № 1. (Часть 1). –
Ст. 14.
2. До принятия ЖК РФ вопросы перевода жилых
помещений в нежилые и нежилых помещений
в жилые регулировались в основном актами
органов местного самоуправления, несмотря
на то, что Жилищный кодекс РСФСР (ст. 9)
предусматривал, что перевод может осущест-
вляться только по решению органов исполни-
тельной власти субъекта Российской Федера-
ции (см., напр.: Куринов А.Б. Актуальные про-
блемы перевода жилых помещений в нежилой
фонд // Жилищное право. – 2002. – № 3. –
С. 47).
3. Постановление администрации г. Улан-Удэ
от 18 марта 2005 г. № 123 «О переводе жило-
го помещения в нежилое помещение и нежи-
лого помещения в жилое помещение; пере-
устройстве и перепланировке жилого поме-
щения» // Справочно-правовая система «Кон-
сультант Плюс, Версия Регион».
4. Порядок принятия решений о переводе жилых
помещений в нежилые и нежилых помещений
в жилые помещения. Утв. Постановлением мэ-
ра города Ростова-на-Дону от 15 июня 2005 г.
№ 830 // Справочно-правовая система «Кон-
сультант Плюс, Версия Регион».
5. Положение о переводе жилого помещения в
нежилое помещение и нежилого помещения в
жилое помещение. Утв. Решением Волгодон-
ской городской Думы от 6 июля 2005 г. № 93
(с изм. и доп. от 07 сентября 2005 г.) // Спра-
вочно-правовая система «Консультант Плюс,
Версия Регион».
6. Состав межведомственной комиссии по пере-
воду жилых помещений в нежилые, нежилых
помещений в жилые и муниципальных обще-
житий в статус жилых домов на территории
города Брянска; Положение о межведомствен-
ной комиссии по переводу жилых помещений
в нежилые, нежилых помещений в жилые и
муниципальных общежитий в статус жилых
домов и согласовании переустройства и пере-
планировки помещений в многоквартирных
жилых домах на территории города Брянска.
Утв. Постановлением Брянской городской ад-
 Правовое регулирование перевода жилых помещений в нежилые…
министрации от 15 сентября 2005 г. № 3145-П
(с изм. и доп. от 11 ноября 2005 г.) // Справоч-
но-правовая система «Консультант Плюс, Вер-
сия Регион».
7. Постановление мэра города Томска от 6 фев-
раля 2006 г. № 45 «О предоставлении полно-
мочий органам администрации г. Томска по
осуществлению перевода жилых помещений
в нежилые помещения и нежилых помещений
в жилые помещения и принятию решений о
согласовании переустройства и (или) пере-
планировки жилых помещений» // Справоч-
но-правовая система «Консультант Плюс,
Версия Регион».
8. Положение о межведомственной комиссии по
рассмотрению вопросов о переводе жилых
помещений в нежилые и нежилых помеще-
ний в жилые и согласовании переустройства
и перепланировки помещений в многоквар-
тирных жилых домах на территории город-
ского округа «Город Чита», признанию жи-
лых помещений жилищного фонда городско-
го округа непригодными для проживания.
Утв. Решением Думы городского округа «Го-
род Чита» от 28 апреля 2005 г. № 84 (с изм. и
доп. от 08 сентября 2005 г.) // Справочно-
правовая система «Консультант Плюс, Вер-
сия Регион».
9. Приложение 5 к Постановлению мэра города
Томска от 6 февраля 2006 г. № 45 «О предос-
тавлении полномочий органам администра-
ции г. Томска по осуществлению перевода
жилых помещений в нежилые помещения и
нежилых помещений в жилые помещения и
принятию решений о согласовании переуст-
ройства и (или) перепланировки жилых по-
мещений» // Справочно-правовая система
«Консультант Плюс, Версия Регион».
10. Постановление Правительства Российской
Федерации от 10 августа 2005 г. № 502 «Об
утверждении формы уведомления о переводе
(отказе в переводе) жилого (нежилого) поме-
щения в нежилое (жилое) помещение» // Со-
брание законодательства РФ. – 2005. – № 33.
– Ст. 3430.
11. Типовая форма извещения о принятии реше-
ния: Приложение 2 к Порядку перевода жи-
лых помещений в нежилые помещения, не-
жилых помещений в жилые помещения, со-
гласования переустройства и перепланировки
жилых и нежилых помещений на территории
города Курска. Утв. Постановлением адми-
нистрации города Курска от 24 мая 2005 г.
№ 1369 // Справочно-правовая система «Кон-
сультант Плюс, Версия Регион».
12. Жилищный кодекс РФ на принятие решения
о переводе отводит не более 45 дней.
13. Следует также учесть, что в Ростове-на-Дону
вопросы перевода помещений решает Управ-
ление координации строительства города, а
не специально созданная комиссия. При этом
деятельность Управления не сводится к при-
нятию решений о переводе помещений, по-
этому установление столь непродолжитель-
ных сроков на принятие решения вряд ли
можно признать обоснованным.
65