Fórum Central Civel João Mendes Júnior - Processo nº: 583.00.2007.

121337-2

parte(s) do processo local físico andamentos súmulas e sentenças

Processo CÍVEL
Comarca/Fórum Fórum Central Civel João Mendes Júnior
Processo Nº 583.00.2007.121337-2
Cartório/Vara 2ª. Vara Cível
Competência Cível
Nº de Ordem/Controle 287/2007
Grupo Cível
Ação Procedimento Ordinário (em geral)
Tipo de Distribuição Livre
Distribuído em 05/03/2007 às 11h 35m 00s
Moeda Real
Valor da Causa 5.457,60
Qtde. Autor(s) 2
Qtde. Réu(s) 1

Requerido BANCOOP - COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCARIOS DE SÃO PAULO

Requerente MARIA DE FATIMA SANTOS CHAVES

Advogado: 2035/AC Rosa Maria Stancey

Requerente WILSON CHAVES

Advogado: 120662/SP ALEXANDRE CESTARI RUOZZI
Advogado: 13492/SP GLEZIO ANTONIO ROCHA

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Processo n.2007.121337-2(287/07) 2a Vara Cível Central Vistos. WILSON CHAVES e sua mulher,
MARIA DE FÁTIMA SANTOS CHAVES ajuizaram a presente ação declaratória de inexigibilidade
de débito com pedido de antecipação de tutela contra COOPERATIVA HABITACIONAL DOS
BANCÁRIOS DE SÃO PAULO-BANCOOP, alegando, em síntese, que aderiram ao sistema
cooperativo habitacional gerido pela ré, em 01/03/2000, para a compra de apartamento
localizado no 5º andar do Bloco 1, Fundos, do Edifício Marlin, integrante do Conjunto
Residencial dos Bancários, situado na Rua Gago Coutinho, n. 265, no Sítio São Gonçalo, no
Município e Comarca de Praia Grande; que cumpriram todas as obrigações assumidas, sendo-
lhes outorgado o Termo de Quitação, bem como autorizada a lavratura da escritura definitiva
do imóvel, em seus nomes, em 17/03/2004 e 21/04/04, respectivamente; e que a ré vem
notificando os autores para pagarem a quantia de R$5.457,60(cinco mil quatrocentos e
cinqüenta e sete reais e sessenta centavos), sob pena de esbulho possessório.

Afirmaram a ilegalidade da referida cobrança, após a outorga do Termo de Quitação e da

escritura. Pediram a procedência da ação, com a declaração de nulidade da cobrança do valor
acima mencionado, pela ré, a título de apuração final do custo do empreendimento e de
inexistência da dívida, bem como a condenação da ré no pagamento das custas e dos
honorários advocatícios. Juntaram os documentos de fls.08/57. A requerida foi citada e
ofereceu contestação(fls.132/146), alegando, em resumo, que foi pactuada a construção a
preço de custo, onde o cooperado é o responsável pelo rateio do custo integral da obra; que a
cobrança pretendida encontra respaldo contratual, legal e jurisprudencial; que a cláusula 16ª
do contrato é válida e legal, sendo a apuração final do custo realizada quando do
encerramento do empreendimento; que a avaliação final do custo do empreendimento contou
com a anuência dos cooperados; e que a quitação outorgada aos autores é apenas parcial.
Requereu a improcedência dos pedidos, juntando os documentos de fls.147/258. Houve
réplica (fls.263/267). A audiência de tentativa de conciliação restou infrutífera(fls.299).
Noticiada, pela ré, a existência de Ação Civil Pública ajuizada pelo Ministério Público, os
autores manifestaram sua discordância na suspensão do processo, até o julgamento da
referida ação, pela qual poderiam, em tese, ser beneficiados, requerendo o julgamento
antecipado da lide(fls.332).

É o relatório. DECIDO.

Conheço diretamente do pedido, nos termos do art. 330, I, do Código de Processo Civil, eis que
a hipótese dos autos não demanda dilação probatória, por repousar a controvérsia em
questão exclusiva de direito. Não foram argüidas preliminares, razão pela qual passo ao
mérito. O pedido é procedente. Inicialmente, embora não discutida pelas partes, necessária
breve digressão sobre a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor à relação jurídica
dos autos. Não se olvida a dicção do artigo 3o do referido diploma legal, de que “fornecedor é
toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes
despersonalizados, que desenvolvem atividades de produção, montagem, criação, construção,
transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou
prestação de serviços”. A ré é cooperativa sem fins lucrativos, nos termos da Lei n° 5.764/71,
e, por isso mesmo, com sistema jurídico bem diverso de incorporadoras de imóveis. Não é uma
empresa privada cujo objetivo final é o lucro dos seus titulares, mas reunião de pessoas que se
associam com o fim de somar esforços e adquirir a casa própria. Há valiosa jurisprudência no
sentido de que o regime jurídico diferenciado, tal qual a forma de atuação da cooperativa,
afastam a relação de consumo e impedem a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.
Nessa linha de entendimento já decidiu o Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo,
afirmando taxativamente que não se aplica o Código de Defesa do Consumidor às cooperativas
habitacionais( Apelação Cível n° 237.276-2 – São Paulo - Rel. Des. Ruy Camilo - em 21.06.94 -
v.u.). Neste sentido: "Cooperativa habitacional. Entidade que não se sujeita ás normas que
regem os consórcios, nem as do Código de Defesa do Consumidor, porque não há relação de
consumo. Estatutos sociais que prevêem, a título de taxa de administração, a retenção de 30%
da contribuição feita pelo associado, e quando houver disponibilidade de caixa. Legalidade.
Recurso provido, para julgar improcedente a ação” ( Apelação Cível nº 95.852.4/2.00 – 2ª
Câmara - Rel. Des. Linneu Carvalho - em 13.02.01 - v.u ). A Promotoria da Justiça do
Consumidor, em inquérito civil público, já deixou assentada a posição de tal órgão sobre a não
aplicação do Código de Defesa ao Consumidor à relação entre a Cooperativa e os cooperados,
enfatizando que toda relação de consumo requer, perfeitamente delineado, o atributo da
bilateralidade estrita; tal não se vislumbra, segundo aquele órgão, nas relações existentes
entre a cooperativa e seus cooperados, eis que, conceitualmente, cooperativa é toda
associação de pessoas que, reciprocamente, obrigam-se a emprestar recursos e esforços
próprios para a consecução, sem fins lucrativos, de uma atividade de proveito comum. Esse o
sentido do artigo 3º, da Lei n. 5.764/71.

Não se olvida, contudo, os judiciosos entendimentos em sentido contrário, de que as regras

que disciplinam as relações de consumo não podem ser afastadas, em casos que tais, pelo só
fato de a cooperativa proclamar-se "associação sem fins lucrativos" e celebrar, com seus
"associados" termos de adesão ao "quadro associativo".

O raciocínio que os embasa é o seguinte: os adquirentes dos imóveis em construção não

resolvem, por vontade própria e autônoma, constituir uma associação para administrar a obra;
a cooperativa assume, por conta própria, a realização do empreendimento, atraindo a
coletividade de consumidores para adquirir unidades habitacionais; inegável, portanto,
independentemente do nomen iuris que se atribua ao contrato de adesão firmado entre as
partes, que a cooperativa obriga-se à prestação de serviços de construção dos imóveis do
empreendimento e, assim, deve ser equiparada ao fornecedor e observar as normas
estabelecidas para as relações de consumo.

Tal posicionamento fica mais nítido no que toca à matéria atinente ao inadimplemento e
rescisão do termo de compromisso de participação em empreendimento habitacional, para a
aquisição de casa própria. Nesse caso, prevalece o entendimento de que as restituições das
importâncias pagas pelo associado devem operar-se de imediato, sem necessidade de se
aguardar o final do plano, calcado na afirmação de que as relações jurídicas envolvendo
cooperativa habitacional e associado podem figurar na relação de consumo, sendo genérica e
não excludente as relações dos arts. 2° e 3°, da Lei 8.078/90.

Tratando-se de questão desta natureza, não basta, para justificar a não devolução de imediato,
o fato do estatuto social da cooperativa prever "a liquidação dos haveres do ex-associado no
final do plano ao qual estava vinculado", pois na restituição de prestações pagas aplica-se o
CDC, que amplia o conceito de consumidor para proteger quem é a ele equiparado.

Partilho do entendimento de que é aplicável à relação jurídica dos autos o Código de Defesa
do Consumidor.

Feitas tais considerações, a controvérsia cinge-se à análise da ilegalidade ou abusividade da

previsão contratual de apuração final do custo integral do empreendimento, após o
encerramento deste, com o rateio de valores apurados entre os cooperados, ainda que
quitadas todas as parcelas do custo estimado.

O Código de Defesa do Consumidor autoriza, sem sombra de dúvida, a declaração de nulidade

de cláusulas contratuais, desde que abusivas ou ilegais, ou desde que estabelecidas prestações
desproporcionais ou que causem excessiva onerosidade ao consumidor, em face de
acontecimentos supervenientes e hábeis a gerar o desequilíbrio contratual, a modo de
restabelecê-lo. Não é o caso dos autos. Não há falar, outrossim, em obscuridade daquela
cláusula 16ª, que assim dispõe: “Ao final do empreendimento, com a obra concluída e tendo
os cooperados cumprido seus compromissos para com a cooperativa, cada um deles deverá,
exceto no que se refere a multas ou encargos previstos no Estatuto, neste instrumento ou por
decisão de diretoria, ou de assembléia, ter pago custos conforme a unidade
escolhida/atribuída, considerados ainda os reajustes previstos no presente termo”(fls.323). A
cláusula 17ª dispõe, em complementação à anterior: “Cumpridas, pelo cooperado, todas as
suas obrigações com a cooperativa, e incluída a apuração final, terá ele o direito a receber da
cooperativa a escritura definitiva de compra e venda da unidade habitacional autônoma, cujo
uso provisório lhe tenha sido concedido e das respectivas frações ideais no terreno e das
partes de uso comum”(fls.323). Não se olvida que, na construção e incorporação pelo regime
de administração, também designado “a preço de custo” ou “a custo real”, os trabalhos da
construtora desenvolvem-se na medida e conformidade dos recursos fornecidos pelos
adquirentes, no caso os proprietários. A maior ou menor celeridade cai sob as decisões
adotadas pela Comissão de Representantes e pelas Assembléias Condominiais, sendo de
responsabilidade dos proprietários o pagamento do custo integral da obra, cabendo à
Comissão de Representantes a fiscalização geral, nos termos dos arts. 58 a 62 da Lei nº
4.591/64. Vale lembrar o ensinamento de Caio Mário da Silva Pereira: "A construção pode ser
por administração ou a preço de custo, na qual os adquirentes assumem a responsabilidade
pelo pagamento do custo integral da obra. Ainda que do contrato conste a estimativa de seu
preço, será meramente informativo. Pela própria natureza, a construção, sob este regime,
traduz o encargo de custeio total pelos adquirentes, na forma do que ficar previsto no
contrato, ou em proporção das frações ideais do terreno (art. 58)" ("Condomínio e
Incorporações", 5ª ed., Forense, pg. 318). E mais adiante: "Os atos da Comissão de
Representantes obrigam como em todo outro caso de representação. Mas, sendo do interesse
dos adquirentes o que ela resolve, cabe à Assembléia destes, pelo voto da maioria absoluta
dos contratantes, a faculdade de revogar qualquer decisão por ela tomada" (ob. cit., pg. 314).
A Lei nº. 4.380/64 estabeleceu o Sistema Financeiros da Habitação de interesse Social (art. 8°),
cujas aplicações objetivavam, fundamentalmente, a aquisição da casa para residência do
adquirente e sua família (art. 9°). Teve em mira “a política nacional de habitação e de
planejamento territorial (...) no sentido de estimular a construção de habitações de interesse
social e o financiamento da aquisição da casa própria, especialmente pelas classes de
população de menor renda(art. 1°)”. Visou o legislador, primordialmente, o interesse
habitacional, propiciando a aquisição de moradias, prontas e regularizadas, pelas camadas
populacionais de menor renda. A referida lei dispôs sobre as entidades federais de intervenção
no setor habitacional (art. 3°). E estabeleceu o rol dos órgãos componentes do Sistema
Financeiro da Habitação de Interesse Social, dentre os quais se encontram as cooperativas
para construção ou aquisição da casa própria, sem finalidade de lucro, a se constituírem de
acordo com as diretrizes da lei e normas do Banco Nacional da Habitação, que as fiscaliza (art.
8° -IV). As cooperativas, ou sociedades cooperativas, em seus aspectos gerais, têm sua
organização e funcionamento regulados pela Lei n. 5.764, de 1971, que define a Política
Nacional de Cooperativismo. E têm suas normas especiais estabelecidas pelo Conselho de
Administração do Banco Nacional de Habitação, precisamente, pela Resolução (RC) n.° 10/78
(Lex, Marginália, 1978/2.768; cf. fls. 43-86). São constituídas com o objetivo de proporcionar,
exclusivamente aos seus associados, a construção e aquisição de casa própria a preço de custo.
Na hipótese dos autos, inexiste qualquer irregularidade na construção a preço de custo e o
custeio total do empreendimento o será pelos cooperados, na forma prevista no termo de
adesão e compromisso de participação. Cabível e legítimo o rateio, entre os cooperados, dos
valores obtidos na apuração final do custo integral do empreendimento e de acordo com a
unidade adquirida(apartamentos de um, dois ou três dormitórios). Ao assinarem o contrato(
por preço de custo), os cooperados assumiram, de livre e espontânea vontade, o risco de ter
de pagar um preço maior do que supunham, ante a estimativa inicial. Forçoso reconhecer a
inexistência de abuso por parte da Cooperativa-ré, nas cláusulas referidas, anotando que
também não se vislumbra obscuridade na denominação “apuração final”, não jungida a prazo
certo e resolutivo, ainda que no contrato figure previsão sobre “a obra concluída e tendo
todos os cooperados cumprido seus compromissos para com a cooperativa”. Em face das
peculiaridades do sistema legal das cooperativas habitacionais e da construção a preço de
custo, não há se cogitar de ofensa à Lei nº 8.078/90 (Código de Defesa do Consumidor) na
cláusula 16ª, tampouco na cláusula 17ª. Ultrapassada tal questão, resta analisar aquela de
específico interesse, na hipótese em tela, da exigibilidade, ou não, dos valores cobrados pela
Cooperativa ré, após a denominada “apuração final” do custo do empreendimento, em face da
anterior outorga do Termo de Quitação e da escritura definitiva de compra e venda do imóvel,
aos autores, devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Os valores apontados
na apuração final revelam-se inexigíveis quanto aos cooperados que tenham, efetivamente,
obtido termo de quitação e autorização para a lavratura da escritura definitiva junto ao
Cartório competente. É o caso dos autores, que comprovaram a outorga do termo de
quitação(fls.10/12) e da escritura definitiva de compra e venda do imóvel(fls.15/23), registrada
no Cartório de Registro de Imóveis competente(fls.27/28v°). Inaceitável a tese da requerida de
que houve, tão somente, a quitação parcial dos valores devidos pelos autores, pois não há
qualquer ressalva, no Termo de Quitação de fls.12, que pudesse sugerir a parcialidade ora
afirmada. Aliás, constou, expressamente, do referido documento, que “a Cooperativa se
declara plenamente satisfeita em seu crédito, e por isso autoriza o Tabelião a lavrar a escritura
definitiva da unidade acima e das respectivas frações ideais no terreno e das partes de uso
comum para o associado acima...”. A correspondência enviada aos autores, para comunicá-los
do encerramento da seccional e outorga de escritura(fls.11), também não trouxe qualquer
ressalva quanto à cobrança de valores futuros, relativos à apuração final, que se presumem
quitados, quando da outorga do Termo de Quitação e da lavratura da escritura definitiva,
segundo o disposto na Cláusula 17ª do Contrato celebrado entre as partes, acima transcrita.
Desta forma, tratou-se da quitação integral de valores, daqueles relativos à apuração final,
inclusive. Assim, em relação aos autores, inexigível a cobrança de quaisquer outros valores, em
razão do termo de quitação que lhes foi outorgado, para a garantia da segurança jurídica da
relação entre as partes. Quanto aos demais argumentos expendidos pelas partes, a presente
decisão, por mais abrangente, os engloba e, implicitamente, os exclui. Além disso, o juiz não
está obrigado a responder a todas as alegações das partes, quando já tenha encontrado
motivo suficiente para fundar decisão, nem se obriga a ater-se aos fundamentos indicados por
elas e tampouco a responder um a um todos os seus argumentos. No mesmo diapasão, já se
decidiu, verbis: ‘É entendimento assente de nossa jurisprudência que o órgão judicial, para
expressar a sua convicção, não precisa aduzir comentários sobre todos os argumentos
levantados pelas partes. Sua fundamentação pode ser sucinta, pronunciando-se acerca do
motivo que, por si só, achou suficiente para a composição do litígio.
 Ante o exposto e o mais que dos autos consta, JULGO PROCEDENTE o pedido para declarar a
inexistência da dívida apontada pela ré, em nome dos autores; e, em conseqüência, a nulidade
da cobrança do valor mencionado na inicial, dos autores, em relação aos quais deve prevalecer
o Termo de Quitação e a escritura definitiva de compra e venda do imóvel que lhes foram
outorgados. Custas e honorários advocatícios, que fixo em 10% do valor dado à causa, pela ré.
P.R.I. São Paulo, 29 de agosto de 2008. GLAUCIA LACERDA MANSUTTI JUÍZA DE DIREITO