На правах рукописи

Овчинников Павел Александрович

ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В КАЧЕСТВЕ

ИНВЕСТИЦИОННОГО РЕСУРСА ПРОМЫШЛЕННЫХ
ПРЕДПРИЯТИЙ

08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика,

организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами
(промышленность, строительство)

АВТОРЕФЕРАТ
диссертации на соискание ученой степени
кандидата экономических наук

Нижний Новгород - 2003

 Работа выполнена в Нижегородском государственном архитектурно-
строительном университете
Научный руководитель:
кандидат экономических наук, доцент Гутин Валерий Борисович
Научный консультант:
кандидат экономических наук, доцент Хавин Дмитрий Валерьевич

Официальные оппоненты:
заслуженный экономист РФ, доктор экономических наук
Кожин Владимир Александрович
кандидат экономических наук, доцент Лебедев Юрий Александрович

Ведущая организация:
Институт региональной экономики и конкурентоспособности
(г. Нижний Новгород)

Защита состоится «26» июня 2003 года в «14 3 0 » часов на заседании

диссертационного совета К 212.162.01 в Нижегородском государственном
архитектурно-строительном университете по адресу: 603950, г. Нижний Новгород,
ул. Ильинская, д. 65, корп. 4, ауд. 402.
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Нижегородского
государственного архитектурно-строительного университета.

Автореферат разослан «23» мая 2003 г.

Ученый секретарь
диссертационного совета А.Н. Крестьянинов
 1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

А к т у а л ь н о с т ь т е м ы . Современный этап трансформирования

экономики России характеризуется возрастающей ролью инвестиционной
активности. В этой связи важное значение приобретает использование
объектов недвижимости, в том числе земельных участков, в качестве
внутреннего инвестиционного ресурса промышленных предприятий.
Активное вовлечение земельных участков промышленных предприятий
в хозяйственный оборот позволит эффективно использовать недвижимое
имущество при разработке и реализации инвестиционной и экономической
стратегий развития предприятий. Вместе с тем анализ нормативно-
законодательной базы и научных публикаций показывает, что к настоящему
времени не сформированы методические подходы, регламентирующие
процессы вовлечения и использования земельных участков в хозяйственном
обороте предприятий.
Разработка организационно-экономических методов обеспечения
эффективного использования земельных участков в качестве
инвестиционного ресурса является актуальным научным направлением.
Необходимость практического разрешения указанной проблемы и ее
недостаточная разработанность определили выбор темы диссертационного
исследования.
Целью диссертации является развитие методологической
базы эффективного использования земельных участков промышленных
предприятий как инвестиционного ресурса.
Поставленная цель определила необходимость решения следующих
задач:
изучение динамики и тенденций процесса становления рыночных
отношений в сфере оборота земель промышленных предприятий;
 выявление взаимосвязи между внешними и внутренними факторами
и показателем, характеризующими доходность земельных участков
промышленных предприятий;
разработка методики оценки премии за риск при определении
рыночной стоимости земельных участков доходным методом;
формирование организационно-экономического механизма эффектив-
ного использования земельных участков в качестве инвестиционного ресурса
промышленных предприятий;
установление необходимых условий и направлений эффективной
реализации инвестиционной политики предприятий на основе использования
их земельных участков в хозяйственном обороте.

П р е д м е т о м и с с л е д о в а н и я являются процессы
использования земельных участков промышленных предприятий в
хозяйственном обороте.

Объектом исследования являются промышленные

предприятия Нижегородской области.

М е т о д о л о г и ч е с к о й основой диссертации служат

законы и нормативно-правовые документы Российской Федерации, регла-
ментирующие хозяйственный оборот земельных участков предприятий
промышленности, теоретические разработки российских и зарубежных
исследователей в области управления недвижимостью.
При разработке положений диссертации применялись следующие
м е т о д ы и с с л е д о в а н и я : системный анализ, экономико-
математическое и графическое моделирование, корреляционно-регрессионный
анализ, пошаговая оптимизация.
 Н а у ч н а я н о в и з н а работы состоит в выявлении и
формировании новых экономических отношений при использовании
земельных участков в качестве инвестиционного ресурса промышленных
предприятий.
В соответствии с этим:
раскрыта необходимость и показана возможность использования
земельных участков как инвестиционного ресурса при оценке, формировании
и реализации экономического потенциала промышленных предприятий;
проведен качественный и количественный анализ факторов,
позволивший установить наиболее значимые из них при формировании
доходности земель промышленных предприятий;
разработана методика оценки премии за риск при определении
величины коэффициента капитализации земельных участков;
предложены целевые направления формирования инвестиционной
политики предприятий на базе эффективного вовлечения их земельных
участков в хозяйственный оборот;
сформирован организационно-экономический механизм использо-
вания земельных участков в качестве инвестиционного ресурса
промышленных предприятий.
П р а к т и ч е с к а я з н а ч и м о с т ь диссертационного исследования
состоит в том, что его основные положения и результаты могут быть
использованы региональными законодательными и исполнительными
органами власти, органами местного самоуправления при разработке
нормативных документов, регламентирующих оборот земельных участков
промышленных предприятий.
Практическое применение предлагаемых разработок позволит
реализовывать инвестиционные и экономические стратегии развития
промышленных предприятий на основе включения земельных участков в
хозяйственный оборот.
 Отдельные положения диссертации могут быть включены в программы
обучения студентов по специальностям «Экономика и управление на
предприятии (в строительстве)», «Городской кадастр», «Менеджмент
организации», «Экспертиза и управление недвижимостью», а также при
подготовке и переподготовке специалистов.
А п р о б а ц и я р а б о т ы . Основные положения диссертационного
исследования докладывались на межрегиональной научно-практической
конференции «Прозрачность местных финансов и местные сообщества»
НП «Волго-Вятский потенциал» (г. Н.Новгород, 2001 г.) и на научно-
технической конференции профессорско-преподавательского состава
Нижегородского государственного архитектурно-строительного университета
(2002 г.).
П у б л и к а ц и и . Основные положения диссертации отражены в 10
научных публикациях объемом 2,1 печатных листа.
С т р у к т у р а и о б ъ е м д и с с е р т а ц и и . Диссертация состоит из
введения, трех глав, заключения и списка литературы.
На защиту выносятся:
необходимые условия эффективного использования земельных
участков как инвестиционного ресурса при оценке, формировании и
реализации экономического потенциала промышленных предприятий;
организационно-экономический механизм использования земельных
участков в качестве инвестиционного ресурса развития промышленных
предприятий;
методика расчета премии за риск при определении ставки
капитализации для оценки доходности земельных участков;
рекомендации по оценке экономической эффективности
предложенного механизма использования земельных участков в
хозяйственном обороте предприятий.
 2. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ

Во введении обосновывается актуальность выбранной темы,

формируются цель и задачи, предмет и объект исследования, показаны
научная новизна и практическая значимость полученных результатов.
В первой главе «Теория и практика развития рынка земельных
участков под промышленными предприятиями» изучены динамика и
тенденции развития рынка земли, проанализированы подходы к вовлечению
земельных участков в хозяйственную деятельность предприятий, установлена
необходимость и возможность использования их как инвестиционного
ресурса.
Главным условием модернизации производства, снижения его
издержек и обеспечения экономического роста является увеличение объема
инвестиций. Для повышения инвестиционной привлекательности предприятия
вынуждены опираться на свои собственные ресурсы, среди которых
значительную часть составляют земельные активы (рис. 1). Отечественная
практика оценки показывает, что более половины стоимости активов
предприятия составляет недвижимость (земля, здания и сооружения),
оставшаяся часть - оборудование, изношенное физически и морально, и
денежные средства. В силу сложившихся условий развития отечественной
экономики сформировалась диспропорция между суммой уставного капитала
и реальной стоимостью предприятий. Это можно объяснить, в частности, тем,
что земельные активы накоплены предприятиями в натуральной форме и не
вовлечены в хозяйственный оборот. Потенциал увеличения стоимости
предприятий может быть реализован при эффективном использовании
земельных участков, что приведет к оптимизации структуры активов и росту
инвестиционной привлекательности.
Вовлечение земельных участков в хозяйственный оборот предприятий
связано с необходимостью выкупа их в собственность. Цена выкупа для
приватизированных предприятий колебалась от 50-кратной величины
Категории земельных 1. Земельные участки
ресурсов РФ: с действующими
• Земли промышленности, промышленными
транспорта, связи, обороны и объектами
иного специального
назначения 2. Участки земли с
• Земли населенных пунктов объектами, находящи-
(поселений) промышленной мися на консервации
застройки 3. Незастроенные
• Земли иного целевого (свободные)
назначения земельные участки

Первичный рынок земли предприятий

Местные администрации могут
передавать земельные участки в
качестве взноса в уставный капитал
Взнос в уставный капитал

Местный бюджет - 37%

Областной бюджет - 40% Выкуп предприятием
Местные комитеты и фонды
имущества — 6%
земельного участка
Федеральный бюджет - 1 7%

Вторичный рынок земли предприятий

При залоге земельного участка право
залога не распространяется на
находящиеся на нем здания и Получение банковского
сооружения, если иное не займа под залог земельного
предусмотрено договором участка
(ст.340, п.4 ГК РФ)

Критерий эффективности Анализ наилучшего и

использования земельного участка -
увеличение остаточной стоимости
Арендодатель - собственник
земельного участка
Разовый сбор в местный
бюджет - 30 % от превышения цены
выкупа земельного участка
наиболее эффективного
использования
Сдача земельного участка в
аренду
Продажа неиспользуемых
земельных участков

Рис.1. Использование земельных участков промышленных предприятий как

объекта экономико-правовых отношений
земельного налога в 1992-1993 гг. до 200-кратной в 1994—1995 годах.
Впоследствии Указом Президента № 485 от 16.05.97 г. был установлен только
нижний предел выкупной цены, начиная от 5-кратной ставки земельного
налога, и не было оговорено предельного уровня. Согласно Постановлению
Правительства РФ № 319 от 15.03.97 г. «О порядке определения нормативной
цены земли» нормативная цена земли не должна превышать 75 % уровня
рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого
назначения.
В среднем по градостроительным нормативам 0,5 - 1 м 2 помещений
предприятий приходится на квадратный метр земли. Затраты на создание 1 м2
помещения составляют несколько тысяч рублей, а нормативная цена земли в
среднем 100 рублей. В зарубежной практике соотношение между
стоимостью земельного участка, на котором расположено предприятие, с
соответствующей площадью помещений составляет около 10% - в зависи-
мости от типа здания, его функций и т.д. В отечественной сфере земельных
отношений это соотношение составляет менее 1%. Если предприятия введут
земельные участки в состав своих активов, то получается, что дополнение
стоимости активов промышленных предприятий будет в несколько раз

меньше, чем их расходы на воспроизводство годового физического износа

своей недвижимости1. Таким образом, недооценка земельных активов может
существенно снизить экономический эффект от выкупа земельных участков
предприятиями.

Одним из важнейших критериев эффективного использования земель-

ных ресурсов является экономически обоснованное определение наиболее

Материалы профессиональной конференции «Потенциал роста стоимости российских

предприятий». Доклад Прорвич В.А., зав. каф. экономики городского землепользования

Московского государственного университета геодезии и картографии, г. Москва, 19 октября 2000 г.
вероятной цены V (рыночной стоимости) земельного участка промышленного
предприятия на основе моделирования некоторого множества факторов спроса
D = (dl...,d n ) и множества факторов предложения 5 = (s1,..., sn ):

Таким образом, оценка стоимости есть результат решения экономико-

математической задачи. Существующая экономическая теория для оценки

недвижимости предполагает использование трех классических подходов:

затратного, рыночного и доходного. В связи с влиянием особенностей

экономического развития России на эти подходы, они трансформируются, по

некоторым из них достаточно трудно получить адекватные результаты из-за

экономических и правовых рамок, в которых функционируют предприятия.

Реализация права собственности на земельные участки и включение их
рыночной стоимости в активы предприятия будут способствовать увеличению

спроса на акции приватизированных предприятий и повлияют на рост

инвестиционной активности потенциальных собственников.

Спектр проблем, выявленных в результате анализа процессов,
связанных с использованием земельных участков в качестве инвестиционного
ресурса промышленных предприятий, определил цель и основные задачи

диссертационного исследования и направление их решения.

Во второй главе «Разработка механизма эффективного использования

земельных участков предприятий как инвестиционного ресурса» проведен

анализ влияния внешних факторов на доходность земельных участков,

сформирован организационно-экономический механизм использования

земельных ресурсов в хозяйственном обороте и предложена методика

повышения инвестиционной привлекательности промышленных предприятий.
 Принятию управленческих решений по использованию земельных
участков в хозяйственном обороте предприятий предшествует процедура
оценки. При определении рыночной стоимости земельных активов

предприятий на основании доходного подхода важное значение имеет

обоснование применяемого в расчетах значения коэффициента

капитализации (дисконтирования). Расчетная формула рыночной стоимости

земельного участка выглядит следующим образом:

VЗЕМ. = NOIЗЕМ. / RЗЕМ, (1)

где NOIЗЕМ — чистый операционный доход, относящийся к земле;

RЗЕМ - коэффициент капитализации для земли.

Чистый операционный доход, относящийся к земельному участку, в

условиях недостаточности достоверной информации может рассчитываться с

использованием техники остатка для земли по формуле

NOIзем. = NOIНЕД - NOIулуч , (2)

где NOIНЕД - чистый операционный доход, относящийся к объекту

недвижимости в целом;

NOIулуч - чистый операционный доход, относящийся к улучшениям

(зданиям, сооружениям и т.п.).

Значение NOIНЕД предлагается определять как среднерыночную

годовую ставку арендной платы для аналогичных объектов недвижимости за

вычетом потерь на недоиспользование, несвоевременные платежи и

операционные расходы.

Значение NOIулуч предлагается определять как произведение

стоимости строительства улучшений на среднерыночную величину

доходности на вложенный капитал с учетом нормы возврата капитала.

 10

На основе динамики коэффициента капитализации (рис. 2) можно

сделать предположение о наличии его корреляции с экономическими
показателями. Исследования структуры коэффициента капитализации

подтвердили, что из всех его компонентов - безрисковая ставка, поправка

на ликвидность (плата за время), премии за управление и риск инвестиций-

только премия за риск инвестиций в недвижимость подвержена значительным

колебаниям и одновременно не может быть в достаточной мере обоснована и

подтверждена расчетами.

Коэффициент
капитализации для земли

Безрисковая ставка

Премия за риск

Премии за ликвидность и
у правление

Время, квартал

Рис. 2. Динамика коэффициента капитализации и его составляющих

Расчет степени влияния 15 экономических показателей (инфляция,

изменение ВВП, котировки ценных бумаг ведущих компаний, ставка

рефинансирования ЦБ РФ и т.д.) на премию за риск, выполненный

в системе «STATISTICA» с использованием корреляции Пирсона, показал,

что после исключения мультиколлинеарных переменных в корреляционной

матрице наибольшую степень влияния на премию за риск в структуре

коэффициента капитализации для земли оказывают: ставка доходности по

годовым рублевым депозитам по расчетам агентства «Росбизнесконсалтинг»

для банков категории надежности «В» по рейтингу ИЦ «Рейтинг»; индекс

цен строительно-монтажных работ; индекс акций промышленных

предприятий информационного агентства АК&М. Использование всех

финансово-экономических показателей в абсолютных величинах является

необоснованным в связи с их статичностью, в то время как для оценки

величины риска, отражающего состояние экономики, необходимо отразить их

динамику.

Для оценки влияния внешних факторов на премию за риск

используется динамика индекса строительно-монтажных работ и индекса

акций промышленных предприятий АК&М в виде темпов их роста по

отношению к предыдущему периоду:

(3)

Для моделирования уравнения Y = F (X1, Х2, ... Xi ), описывающего

влияние на результирующий показатель каждого из оставшихся внешних

факторов, применим метод регрессивного анализа, так как он позволяет

использовать показатели, имеющие различные метричные системы.

Динамика премии за риск за 1999-2002 гг. не позволяет однозначно

охарактеризовать тип регрессионной модели, описывающей установленные

взаимосвязи, поэтому рассчитаны три основные модели множественной

регрессии (см. таблицу):

линейная Y= а0 + а1 x Х1 + а2 х Х2 +...+ аi х Х i ;
степенная

экспоненциальная
 12

Таблица
Параметры регрессионных моделей
Параметр Регрессионные модели
линейная экспоненциальная степенная
aо -4,3701 3,4357 14,189
а1 1,3433 0,1345 0,1025
а2 3,2834 0,2174 0,1402
а3 0,0343 0,0117 0,0812
Среднеквадратичное 0,2806 0,2806 0,2806
отклонение
Коэффициент множест- 0,75 0,92 0,77
венной регрессии, r
Коэффициент 0,57 0,85 0,59
детерминации, r2

Анализ таблицы показывает, что наиболее полно описывает величину

премии за риск по отобранным показателям экспоненциальная модель
2
множественной регрессии (значение r равно 0,85, что характеризует
достаточно тесную зависимость между факторами и результирующей
функцией).
Смоделированное уравнение регрессии премии за риск для земельных
участков, находящихся под промышленными предприятиями, имеет вид:

(4)
где Y - премия за риск, %;
Х\ - темп роста индекса акций промышленных предприятий АК&М;
Х2 - темп роста индекса цен строительно-монтажных работ;
X3 - темп роста ставки по годовым рублевым депозитам.

Величина коэффициента капитализации для земельных участков под

промышленными предприятиями определяется как сумма следующих
показателей:
• безрисковая ставка (доходность по депозитам, рассчитываемая
агентством «Росбизнесконсалтинг» по выборке банков высшей категории
надежности);
 13

• премия за ликвидность и управление, которые принимаются согласно

общепринятым данным (соответственно 4% и 1%);
• премия за риск, рассчитанная по формуле (4).
На основании проведенных исследований предлагается алгоритм
вовлечения земельных участков в хозяйственный оборот промышленных
предприятий (рис.3).

1. Разработка инвестиционного проекта

2. Подготовка исходной информации для определения

премии за риск:
X1-темп роста индекса акций промышленных предприятий АК&М;
Х2 - темп роста индекса строительно-монтажных работ;
X3 - темп роста ставки по годовым рублевым депозитам

3. Расчет премии за риск:

4. Расчет коэффициента капитализации для земли:

RЗЕМ = [безрисковая ставка, %] + [премия за риск, У] +
+ [премия за ликвидность, 4%] + [премия за управление, 1%]

5. Расчет чистого операционного дохода методом остатка:

NOIЗЕМ. = NOIНEД - NOIулуч.

6. Определение рыночной стоимости земельного участка

согласно доходному подходу:
VЗЕМ.=NOIЗЕМ / RЗЕМ.

7. Эмиссия акций на сумму, равную рыночной стоимости

земельного участка,VЗЕМ.

. Вовлечение земельного участка в хозяйственный оборот

промышленного предприятия

Рис. 3. Блок-схема алгоритма вовлечения земельных участков в

хозяйственный оборот промышленных предприятий
 14

Включение земельных активов в хозяйственный оборот связано

с разработкой и реализацией инвестиционного проекта, направленного на
стабилизацию экономического положения предприятия и на создание
привлекательных условий для стратегического инвестора.
Для привлечения стратегического инвестора (акционера) автор
предлагает механизм использования земельных участков в качестве
инвестиционного ресурса предприятий (рис. 4). Основными участниками
предлагаемого механизма являются:

• промышленное предприятие, заинтересованное в привлечении

инвестиций;

• инвестор, располагающий свободными финансовыми ресурсами

и готовый вкладывать средства в реализацию привлекательного
бизнес-проекта;

• собственник земельного участка (КУГИ, КУМИ), на котором

располагается предприятие.
На первом этапе реализации механизма предполагается
осуществить процедуру реструктуризации предприятия. В состав
учредителей нового предприятия, наряду с собственником
реструктурируемого предприятия, входит собственник земли (КУГИ, КУМИ).
Следовательно, земельный участок не продается предприятию, а вносится в
уставный капитал. Новое предприятие выпускает акции на сумму уставного
капитала. Собственник земли (КУГИ, КУМИ) как учредитель
нового предприятия получает пакет акций на сумму, равную

рыночной стоимости земельного участка. Таким образом, земельные ресурсы

трансформируются из натурально-вещественной формы в кредитно-
финансовую (акции).
 15

Разработка инвестиционного проекта

СОЗДАНИЕ НОВОГО ПРЕДПРИЯТИЯ

Реструктуризация методом выделения
рентабельных производств

УЧРЕДИТЕЛИ

Собственник реструктурируемого Собственник земельного участка

предприятия (КУГИ, КУМИ)

Здания, сооружения, оборудование Земельный участок

Формирование уставного капитала

Эмиссия акций нового предприятия и их

распределение среди учредителей

Продажа собственником земли (КУГИ, КУМИ)

своего пакета акций инвестору

Изменение состава собственников нового

предприятия

Собственник реструктурируемого Инвестор (акционер)

предприятия

Реализация инвестиционного проекта

Рис. 4. Механизм использования земельных участков в качестве

инвестиционного ресурса предприятий
 16

Следующим этапом реализации механизма является изменение

состава собственников, созданного в результате реструктуризации

предприятия. На этой стадии собственник земли (КУГИ, КУМИ)

выходит из состава учредителей нового хозяйствующего субъекта,

продавая свой пакет акций инвестору. В результате инвестор,

приобретая этот пакет акций, выкупает долю, равную рыночной стоимости

земельного участка.

В этом случае бюджеты разных уровней получают денежные средства

не от продажи земельных участков предприятиям, а от продажи пакетов акций

инвесторам на сумму, равную рыночной стоимости внесенных в уставный

капитал нового хозяйствующего субъекта земельных участков. Тем самым

собственник земельного участка (КУГИ, КУМИ) выходит из состава

учредителей нового предприятия и никаких обязательств, связанных с

реализацией инвестиционного проекта, не несет.

Предлагаемый механизм, основой которого является достижение

максимальной эффективности использования земельных участков, направлен

на повышение инвестиционной привлекательности предприятий и

ориентирован на рост стоимости чистых активов предприятий, что является

основной целью собственников капитала (инвесторов, акционеров) и задачей

менеджеров предприятий в рыночной экономике.

Для снижения инвестиционных рисков, связанных с возможностью

расторжения арендных отношений, предусматривается получение

предприятиями земельных участков в собственность до начала капитальных

вложений. Использование земельных участков с целью роста инвестиционной

привлекательности предприятия может быть реализовано на основе:

 17

• увеличения стоимости чистых активов;

• дополнительной эмиссии акций и привлечения иностранного

капитала;

• создания совместных предприятий;

• организации принципиально иного бизнеса (процесс диверси-

фикации) на земельных участках, принадлежащих предприятиям;

• перемещения производства в целях оптимизации стоимостной

структуры активов;

• уменьшения инвестиционных рисков, связанных с расторжением

арендных отношений;

• получения банковского займа под залог земельных участков;

• роста оборотных средств за счет реализации неиспользуемых

земельных участков или сдачи их в аренду (рис. 5).

В третьей главе «Реализация механизма использования земельных

участков как инвестиционного ресурса» даны рекомендации по вовлечению

земельных участков в хозяйственный оборот в качестве инвестиционного

ресурса предприятий и по оценке экономической эффективности результатов

исследования, разработаны предложения по использованию основных

положений диссертации в учебном процессе.

Результаты проведенных исследований прошли практическую

апробацию при разработке и реализации инвестиционного проекта,

предусматривающего создание нового хозяйствующего субъекта на базе

опытного завода - одного из структурных подразделений НИИ «Химии и

технологии полимеров» им. акад. В.А. Каргина, в соответствии со

следующими принципами:
 Реструктурируемое Собственник земельного
Инвестор (акционер)
предприятие участка (КУГИ, КУМИ)

Реализация механизма использования земельных участков в качестве инвестиционного ресурса

Новое предприятие

Включение в уставный капитал нового предприятия земельных участков

Снижение налоговой
Пополнение Получение Пополнение
Снижение рисков расторжения нагрузки за счет
оборотных банковского оборотных
арендных отношений со стороны оптимизации
Дополнительная средств за счет займа под средств за
собственника земельного стоимостной
эмиссия акций сдачи в аренду залог счет продажи
участка структуры
земельных земельных земельных
(КУГИ, КУМИ) имущественного
участков участков участков
комплекса

Снижение ставки Реализация инвестиционных Увеличение стоимости

Увеличение денежного потока
дисконтирования проектов земельных участков

Рост величины дисконтированного денежного потока Рост стоимости чистых активов

Повышение инвестиционной привлекательности предприятия

Рис. 5. Организационно-экономическая модель повышения инвестиционной привлекательности

промышленных предприятий
 19

> расчет оптимальной стоимостной структуры капитала создаваемого

предприятия (уставный капитал, количество акций, их номинал, основные
акционеры, численность акционеров, выплаты дивидендов);
> определение предмета и экономических условий реализации
инвестиционного проекта за счет вовлечения земельных ресурсов в
хозяйственный оборот предприятий (состав имущественного комплекса,
создаваемого предприятия; права на земельный участок; степень
проработанности бизнес-проекта, объем требуемых инвестиций);
> формирование системы льгот для привлечения инвестора и
реализации инвестиционного проекта (предоставление налоговых льгот);
> согласование гарантий, санкций и арбитражных требований
(финансовые санкции и штрафы; принудительные санкции: передача под
временный контроль; разрешение споров).
В роли инвестора (акционера) выступает крупный химический
холдинг с долей иностранного участия, владеющий необходимыми
свободными денежными ресурсами и передовыми технологиями.
В результате внедрения современных технологий и выпуска
конкурентоспособного продукта получен экономический эффект от
реструктуризации промышленного предприятия на основе использования
земельных участков в качестве инвестиционного ресурса. При этом
предусматривается взаимодействие участников на основе организационно-
экономического механизма (см. рис. 4).
В соответствии с «Методическими рекомендациями по оценке
эффективности инвестиционных проектов» (вторая редакция, утверждена
Министерством экономики РФ, Министерством финансов РФ и Госстроем РФ
21 июня 1999 г.) рассчитана экономическая эффективность для участников
инвестиционного проекта:
 20

• инвестор (акционер) - 8,660 млн. руб.;

• предприятие - 16,280 млн. руб.;

• бюджеты разных уровней - 12,655 млн. руб.

В целях эффективного использования полученных результатов
исследований предложены методы обучения студентов, подготовки и
переподготовки специалистов.

Основные выводы:
В настоящее время недостаточно разработаны методические подходы
по вовлечению земельных участков предприятий в хозяйственный оборот и
использованию земельных активов в качестве инвестиционного ресурса
промышленных предприятий.
В диссертации проведены исследования и получены результаты,
раскрывающие взаимосвязь между основными экономическими факторами и
доходностью земельных активов. Разработана методика оценки премии за
риск, позволяющая достаточно адекватно определить рыночную стоимость
земельных участков.
Сформирован организационно-экономический механизм использования
земельных участков в качестве внутреннего инвестиционного ресурса
предприятий на основе реструктуризации предприятий способом выделения
хозяйствующих субъектов и привлечения стратегического инвестора.
Определены основные направления формирования и реализации
инвестиционной политики предприятий с учетом эффективного
использования их земельных участков в хозяйственном обороте.
Эффективность использования земельных участков оценивается увеличением
стоимости чистых активов предприятия.
 21

Отдельные положения диссертации могут быть применены при

обучении студентов по специальностям «Экономика и управление на
предприятии (в строительстве)», «Городской кадастр», «Менеджмент
организации», «Экспертиза и управление недвижимостью», а также при
подготовке специалистов.

Основные положения диссертации опубликованы

в с л е д у ю щ и х работах:
1. Овчинников, П.А. Влияние рынка земли на градостроительную
политику / Д.В. Хавин, П.А. Овчинников // Прозрачность местных финансов и
местные сообщества: Межрегион, науч.-практич. конф. — Н.Новгород: Изд-во
Некоммерческое партнерство «Волго-Вятский потенциал», 2001. - Ч.1. -
С. 89-91.
2. Овчинников, П.А. Влияние формирования рынка земель
промышленных предприятий на экономическое положение региона /
Д.В. Хавин, П.А. Овчинников // Прозрачность местных финансов и местные
сообщества: Межрегион, науч.-практич. конф. — Н.Новгород: Изд-во
Некоммерческое партнерство «Волго-Вятский потенциал», 2001. — Ч.1. -
С. 91-92.
3. Овчинников, П.А. Влияние формирования рынка земель на
экономическое положение промышленных предприятий / Д.В. Хавин,
П.А. Овчинников // Прозрачность местных финансов и местные
сообщества: Межрегион. науч.-практич. конф. - Н.Новгород: Изд-во
Некоммерческое партнерство «Волго-Вятский потенциал», 2001. - Ч.1. -
С. 92-94.
4. Овчинников, П.А. Классификация методов оценки земельных
участков / П.А. Овчинников // Вестник экономических реформ. - 2001. -
Вып. 3. - С. 59-66.
 22

5. Овчинников, П.А. К вопросу оценки земли на современном этапе /

П.А. Овчинников // Вестник экономических реформ. - 2001. - Вып. 12. -
С. 61-65.
6. Овчинников, П.А. Исследование коэффициента капитализации для
земель промышленных предприятий / Д.В. Хавин, П.А. Овчинников //
Проблемы функционирования строительного комплекса в условиях рынка.
Сб. тр. / Вып. 1. - Н.Новгород: Нижегород. гос. архит.-строит. ун-т, 2001. -
С. 67-71.
7. Овчинников, П.А. Оценка земли: Методические указания для
студентов специальности 060800 «Экономика и управление на предприятии
(в строительстве)» / Д.В. Хавин, П.А. Овчинников, В.В. Бобылев,
В.В. Ноздрин. - Н.Новгород: Нижегород. гос. архит.-строит. ун-т, 2001. - 33 с.
8. Овчинников, П.А. Выкуп земли как фактор, повышающий инвести-
ционные возможности предприятия / П.А. Овчинников // Сб. тр. аспирантов и
магистрантов. Архитектура. Геоэкология. Экономика — Н.Новгород:
Нижегород. гос. архит.-строит. ун-т, 2002. -С. 139-142.
9. Овчинников, П.А. Мониторинг и планирование стоимости земельных
участков как часть системы управления имущественным комплексом
промышленных предприятий / П.А. Овчинников // Проблемы
функционирования строительного комплекса в условиях рынка. Сб. тр. /
Вып. 2. - Н.Новгород: Нижегород. гос. архит.-строит. ун-т, 2002. - С. 35-40.
10. Овчинников, П.А. Оценка земли: Учебное пособие / Д.В. Хавин,
П.А. Овчинников, А.В. Башева, В.В. Бобылев, Е.Ю. Есин, А.Н. Никифоров,
В.В. Ноздрин; под общ. ред. Д.В. Хавина. - Н.Новгород: Нижегород. гос.
архит.-строит. ун-т, 2003. - 88 с.