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Evelyn Vanessa Juarez Valdes

Plan de Negocios de una Empresa Constructora de Viviendas en el Municipio de Mixco

--- universidad ---

FRA\C1SCO l\1ARROOUIN

---

FACULTAD DE CIENClAS ECONOMICAS

Guatemala, 2002

1~

Esta tesis fue elaborada por la autora para obtener et graclo acadernico de ucenciaoa en Acrrumstraoon de Ernpresas con Especiahzacion en Mercadeo.

ASESOR DE TcSIS Arquitecto Jose Antonio Davila Calderon R:::VISORA DE TcSIS Licenciada Carta Castillo de Hess

Los conceptos contenidos en este trabajo reflejan el punto de vista de la autora

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Guatemala 22 de julio de 2002

La Facultad de Ciencias Econ6micas de la Universidad Francisco Marroquin autoriza la publicaci6n del trabajo de tesis titulado "Plan de negoclo. de lJInA empresa ccnstructora do viviondas on 01 municipio do Mlxco", presentado par Evolyn Vaness Juarez Valtl8s previa a optar el yrado aeademlco de Licenciado en Administraci6n de empresas COli especializaci6n en Morcadeo.

Atentamente,

DEDICATORIA Y AGRADECIMIENTOS

ADios, por ser la luz que ilumina mi vida, por estar siempre a mi lado y por sus infinitas bendiciones.

A mis padres, por su inmenso amor y apoyo incondicional.

A mis hermanos, cunadas y muy especial mente a Sheny y Chaly, por haberme recibido con amor en su hogar.

A mis sobrinos.

A Mirna, Gaby, Lisday y Claudette, por haberme brindado su amistad.

A Mariela, mi mejor amiga.

A quienes de una u otra forma colaboraron en la realizaci6n de esta tesis.

A Carol, Zaret y a todos mis amigos.

INDICE

...

INTRODUCCION

I. RESUMEN EJECUTIVO

II. ENTORNO MACROECONOMICO

2.1 ECONOMiA MUNDIAL

2.2 ECONOMiA NACIONAL

III. ANAuSIS DE LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCION

3 5 5 6 8

3.1 INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCION EN GUATEMALA 8

3.1.1 Clasificacion de los Proyectos de Construccion 11

3.2 LEYES Y POLiTICAS 12

3.2.1 Leyes

3.2.2 Politicas Habitacionales

IV. DESCRIPCION DE LA EMPRESA

4.1 DESCRIPCION

4.2 MISION

4.3 DESARROLLO DE LA COMPANiA

4.4 SITUACION LEGAL

4.5 DESCRIPCION DE LAS VIVIENDAS 4.5.1 Vivienda tipo 1

4.5.2 Vivienda tipo 2

4.5.3 Materiales de construccion 4.5.4 Datos de la urbanaacton

4.6 ANAuSIS FODA 4.6.1 Fortalezas 4.6.2 Oportunidades 4.6.3 Debilidades 4.6.4 Amenazas

V. ANALISIS DE LA COMPETENCIA VI. INVESTIGACION DE MERCADO

12 13 15 15 15 15 16 16 16 17 17 17 18 18 19 19 20 21 28

.01' 6.1 ANAuSIS DE RESULTADOS 29
~.
6.2 CONCLUSIONES DE LA INVESTIGACION 38
.~ VI. PLAN DE MERCADEO 41
7.1 GRUPO OBJETIVO 41
7.2 POSICIONAMIENTO 41
7.3 FUERZA DE VENTAS 41
7.4 PUBLICIDAD 42
7.5 PROMOCIONES 43
VIII. OPERACIONES 44
8.1 PROCESO 45
8.2 LOGROS ALCANZADOS 46
8.3 PROBLi:.MAS i:.NFRENTADOS 47
IX. ORGANIZACION 48
9.1 Di:.SCRIPCION DE PUESTOS 49
9.1.1 Subcontratistas 51
9.2 ORGANIGRAMA ACTUAL 52
X. PLAN ESTRATEGICO 53
10.1 OBJETIVO Gi:.NERAL 53
10.2 OBJETIVOS ESPECiFICOS 53
10.2.1 Objetivos a mediano plazo 53
10.3 PLAN DE VENTAS 54
10.3.1 Ventas estimadas 55
10.4 FORMAS DE PAGO 55
10.4.1 Plan A: De contado 55
10.4.2 Plan B: Financiamiento via el F.H.A. 55
10.4.3 Descuento 56
XI. IMPACTO FINANCIERO 57
11.1 FLUJO DE EFECTIVO 57
11.1.1 Ingresos 58
11.1.2 Egresos 58
11.1.2.1 Costos de construcci6n 58 11.1.2.2 Gastos de operaci6n

59

CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES BIBLIOGRAFiA

65

67

ANEXOS

69

INTRODUCCION

La adrninistracion ha sido siempre una de las principales actividades humanas, ya que permite coordinar los esfuerzos de cada individuo en un grupo para alcanzar las metas de manera eficienle, y que no se pueden conseguir de forma individual.

Existen cinco funciones centro de la administraci6n, las cuales son:' planeaci6n, organizaci6n, integracion de personal, direcci6n y control. De estas cinco funciones la planeaoon es la mas basica de todas, Y su objetivo les asegurarse de que todas las personas comprendan los prop6sitos y metas del grupo y los rnetodos para alcanzarlos.

"La planeaci6n permite salvar la brecha que nos separa del saio adonde queremos ir".2

Toda empresa debe planear sus acciones, y es de mucha ayuda el tenerias escntas, ya que se puede comprobar si se estan cumpliendo con los objetivos establecidos, para ejercer control de una manera eficiente; porque controlar sin antes haber planeado carece de sentido, ya que no hay forma de saber si se va len la direccion correcta. Adernas se considera que un anafsis intemo de In empresa es siempre de mucha ayuda, pues permite saber en que se ha faUado para 110 volver a cometer los mismos errores.

I Harold Koontz y Heinz Wcihrich. Admini.<lracion. una perspectiva global. 10a. ed. (Mexico: McGr:aw HiII,1994)

: Ibid

3 EI nombre de la empresa se carnbic para mantener la conficlencialidad de la informacion.

.,

EI presente trabaio tiene por objetivo demostrar que es rentable para una empresa constructora realizar proyectos en el MunicipIo de Mixco. Para loqrano se ha desarrollado un plan de neqocos, para Galilea SA' cuyos capltulos incluyen: resumen ejecutivo, descopcion del entomo macroeconomlco. anahsis de la industria de la construcoon. descnpcion de la situacion actual de la empresa, analisis de la competencia, plan de mercadeo, oescnpclon de las operaoones de la cornpania, organizacion, plan estrateqico y anausls financiero.

Adernas se ha realizado un estudio de campo por medio de una encuesta al grupo objetivo de nuestro proyecto, cuyos resultados han servido para comprender mejor al consumidor, 10 cual es importante para poder dirigir de forma mas eficiente los esfuerzos rnercadoloqicos hacia el grupo objetivo y para I~I elaboracion de un analisis FODA. AI hacer un analisis FODA la cornpanla sabe que es 10 que puede esperar del futuro y prepararse para enfrentar cualquier contratiempo que pudiera negar a ocurrir.

2

I.

RESUMEN EJECUTIVO

Galilea SA es una empresa fund ada a principios de 1998, con la finaliclad de ser una constructora en pequena escala, ya que se construyen unicamente un promedio de ochO casas al ano. rocos los proyectos estan ubicados en el municipio de Mixco.

La rnision de la cornpania es construir viviendas con los mejores materiales posibles y una buena mana de obra, de forma que se garantice la calidad estructural de las mismas, las cuales se pueden adaptar a los requerimientos y necesidades individuales de los clientes. Esto es debido a que todas las residencias construidas tienen distintos toques arqultectorucos en sus tachaoas, y si el cliente 10 desea se pueden agregar aspectos como balc6n, cuarto de service. baric en el dormitorio principal, entre otros.

Las viviendas construidas por Galilea SA son de dos niveles, en lotes de 6 x 15 y de 10 x 12, con areas de construcoon de 90 mts2 y de 110 :Tlts2 respectivamente. En la planta baja ssta la sala, comedor, cocina-lavanderia, vestibulo, bane de visitas, gradas de acceso al segundo nivel, jardin y parqueo para dos vehiculos. En la planta alta hay tres dormitorios con su respectiva area para closet, bano general completo, vestibulo y balc6n. La diferencia entre ambas viviendas es que los ambientes son mas grandes en la que tiene un tamario mayor de lote.

La competencia es fuerte, sobretodo porque existen proyectos que son de un menor costo, pero Galilea SA tiene la ventaja, como ya se rnenciono, que las casas se pueden ajustar a los requerimientos de los clientes, 10 cual no se puede hacer en otros proyectos, en los cuales las casas son identicas entre si.

EI grupo objetivo al que se enfoca Galilea SA son las personas residentes en la ciudad capital, cuyas edades esten entre 21 y 60 arias, y que tengan un nivel

3

socioeconcmico medio y medio alto {C y 8).4 Lo cual se traduce en alrededor de 150,000 personas segun el ultimo censo poblacional.

"

Actualmente Galilea SA esta terminando la construcci6n de las ultimas viviendas de su primer proyecto, las cuales se planean entregar a finales de ario. Dicho proyecto se encuentra vendido en su totalidad, y ya esta siendo promocionando el segundo en un terreno contiguo al prtmero.

Galilea SA desea saber si Ie es factible realizar un segundo proyecto, para 10 cual se procedlo a realizar un Estado de Flujo de Efectivo, proyectado a la duraci6n del proyecto. EI resultado es que el proyecto si es rentable, dadas las condiciones impuestas por la empresa, ya que se obtuvo una tasa intema de retorno de 44.69%.

• 823.301 personas viven en el municipio de Guatemala segun el ultimo censo nacional de poblaciOn. reaizado en 1994 por el InstiMo Nacional de Estadfstica. INE. del cual el 18% (148.194) pertenece a las clases Bye

4

II. ENTORNO MACROECON6MICO

~.1 ECONOMiA MUNDIAL.

Segun el Fondo Monetario Intemacional, en el ano 2000 la economia rnundial -;gistr6 el mayor ritmo de crecimiento en mas de 15 aries apoyada en los buenos esultados economicos que siguieron registrando la mayona de los paises .vanzados y la notable reactivacion del crecimiento en otras regiones del mundo, obretodo en America, Oriente Medio y los paises en transicion. No obstante, a nes de 2000 y principios de 2001 se redujo el ritmo del crecimiento econornico nundtal debido a una desaceteracion en las economias avanzadas -sobre todo n Estados Unidos- y a un men or crecimiento en varios paises de mercado .rnerqente."

Para el 2001 el FMI pronostic6 que el crecimiento mundial ya no iba a ser tan worable, debido a la pronunciada desaceleracon economica de Estados Unidos, la vacilante recuperacion en Jap6n y a la mayor lentitUd del crecimiento en los aises de Europa y algunos paises de mercado emergente.

Para el2002 se espera un crecimiento econorrnco mundial de 2.8%,81a cual es Jeramente superior a la tasa obtenida en el 2001. las proyecciones del FIVII ugieren que la recuperaci6n en la rnayoria de las regiones comenzara en E!I nmer semestre del 2002, empezando por los Estados Unidos.

De los paises industrializados, se espera que sea a los Estados Urudos a uien mejor Ie vaya en esta recuperaci6n, mientras que en los paises europeos el .rno sera un poco mas lento, aunque tendra caracteristicas similares a las de orte America. Oentro de los mercados emergentes se espera que la .cuperacion sea mayor en Mexico y en Centroamenca, debido a su cercana

InformaciOn obtenida en Ia pagina Web del Banco de Guatemala: _.banguatgob.gt InformaciOn obtenida en Ia pagina Web del Fondo Monetario Intemaaonal: _jmf.org

5

relacion con los Estados Unidos Tarnbien se espera que el rttmo de crecimiento de los paises mas pobres se eleve a partir del 2003.

2.1 ECONOMiA NACIONAL

En los ultimos arios el pais ha gozado de una relativa estabilidad econornica y un crecimiento economico aceptable, aunque todavia insuficiente para combatir la pobreza. El mayor desafio al que se entrenta nuestro pais en materia econornica es el de elevar la produccion nacional? Solo el crecimiento economico rapido permite abrir expedativas de bienestar plausibles y crear las condiciones para la superacion gradual de Ia extrema pobreza, mediante la generacion de empleos estables y mejor remunerados. EI crecimiento, sin embargo, no viene solo, sino que requiere una serie de politicas congruenles para alcanzarlo.8 Solamenle con una politica monetaria disciplinada es factible contribuir al crecimiento economco soslenible del pais.

En el ario 2001 se acsntuo Ia desaceleracen econornica que se venia manifestando desde 1999. Calculos preliminares" indican que la adividad economica registro un crecimiento de 2.1 %. Entre los tactores de origen extemo que intluenciaron este resultado estan la baja en el precio de algunos de los principales produdos de exportaeon, como el cafe, cuyo precio promedio fue menor en 37.3% respecto al ario 2000; la baja en el precio del banano fue otro de los factores que influyo para dicha eesaceleracion, ya que su precio medio se redujo en 2.3%. Olro factor extemo de importancia que atedo la actividad econornica es la oesaceleracion de las economias de los principales socios comerciales, la cuat se vic agravada por los atentados terroristas ocurridos en los Estados Unidos en el 2001, ya que ssto provoc6 que la demanda de nuestros procuctos de exportaclcn disminuyera aun mas.

I Uneamientos de Polltica Econ6mica y Social 2000-2003. (Guatemala. Centro de Investigaciones Econ6mieas Nacionales, 1999)

8 Ibid

9 Informaci6n obtenida de la pagina Web del Banco de Guatemala: www.banguatgob.gt

6

Dentro de los factores de caracter intemo que influyeron negativamente en el desenvolvimiento de la econornia nacional estan Ia sequia de los meses de junio y julio del 2001 y otros factores de naturaleza extraeconornica que gene~an incertidumbre en Ia actividad econornica.

Durante el primer trimestrs del ario 2002 las tasas de interes activas y pasivas promedio ponderado del sistema bancario continuaron con tendencia hacia la baja,10 al pasar de 17.90% y 8.46%, el 27 de diciembre de 2001, a 17.22% y 8.01%, el28 de marzo de 2002, respectivamente.

En 10 que respecta a la inflacion, medida a traves del indice de Precios al Consumidor (IPC) que calcula el Instituto Nacional de Estadistica (INE), Ina mostrado a marzo de 20021' un crecimiento interanual de 9.13%, el cual '9S superior al nivel observado en similar periodo del ario anterior (5.83%). Algunos de los factores que han afectado esta variacion, son los efectos de la sequia que en los meses de junio y julio de 2001 atecto al pais, la cual genero escasez en la oferta de algunos productos agricolas, principalmente rnaiz y fojol, elevando sus precios; y tambien el alza en los precios que genero el aumento en la tasa del Impuesto al Valor Agregado -IVA- del 10% al 12% en los meses de junio, julio y agosto de 2001. Si se toma en cuenta que dichos efectos son impactos unicos que no se repefiran, y si se continua adoptando una politica monetaria disciplinada,se esperaria que el ritmo inflacionario se desacelere durante el resto del ano, 10 que permitiria que aste se ubique dentro del ran go previsto por la Junta Monetaria entre 4% y 6% para el 2002.

'0 Informaci6n obtenida en la pagina Web del Banco de Guatemala: www.banguat.gob.gt '1 Ibid

7

III. ANAuSIS DE LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCI6N

3.1 INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCI6N EN GUATEMALA.

EI sector de la construccion en Guatemala es uno de los mas importantes. ya que influye ampliamente en Ia economia nacional al ser fuente de empleo para miles de guatemaltecos. Su importancia tambien radica en que utiJiza mano de obra con poca 0 ninguna calificacion. quienes no tienen acceso a otros sectores productivos. y que de no ser en este se encontrarian desempleados.

Otro aspecto importante es que esta sector genera empleo indirecto al utilizar en gran medida insumos nacionales. 10 que hace que surjan empresas colaterales que se beneficien de este hecho. Ademas tiene uno de los indices mas bajos en inversion de actives fijos por trabajador.

La importancia de este sector es mucho mayor en paises como el nuestro que sufren de deficit de vivienda. Dicho deficit tiene dos componentes:12 el cuantitativo. que es el que corresponde a la cantidad de familias que no tienen habitaci6n de ningun tipo; y el cualitativo. el cual corresponde a las familias. que. teniendo alojamiento. no cuentan con las condiciones minimas para considerarse una vivienda adecuads.

Deficit Habitacional en Guatemala 13

Mo Deficit Habitacional Diftcit Cuantltativo Deficit cualitativo
1973 88,403 62,814 825,589
1981 992.549 49.591 942.958
1994 1.170.608 38,115 1,132.493 12 Uneamientos de Polltica Econ6mica y Social 2000-2003, foUeta Vrvienda. (Guatemala, Centro de Investigaciones Econ6micas Nacionales, 1999)

13 Ibid

8

Debido al pequeno tamano de la mayoria de las empresas de construcci6n, a su fragmentaci6n y a las caraderisticas del servicio que ofrecen. la industria de la construcoon no puede influir significativamente en la demand a de su produdo 0 controlar la oferta. La demanda se ve afedada por la estacionalidad y par los cidos econornicos, 10 cual la hace muy inestable. Este sector se ve afectado tambien par Ia falta de mov~idad de los recursos y par la dificultad para obtener financiamiento.

Existen dos factores basicos que estimulan Ia construecen." EI principal es eI ambiente econ6mico estable, ya que al existir, se dan las condiciones para que surjan nuevos proyectos cornerciales, industriales y habitacionales. EI segurn:lo factor es Ia disponibiliclad de financiamiento.

ORIGEN DEL PIS PARA EL ANO 2000

: .Ap:ieo* .... oilv_ ..... ! c:aza ~. pact

i .Explot.cion., min .. y cant_

O In_ria m ...... cunn

23%

o eon.11IOI:ion (1'»

• • Elcctriciclad Y ..

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I com .... icacionCi .Comcn:io al por m.yor y

malor

DBonca. ....... ybiao ..

inmucblcs

• Propiodad., vivien ..

1%

13%

\ '-2%

-4%

• Adminia...aOn p .... ica y def ....

25%

FUENTE: Camara Guatemalteca de la ConstrucciOn

14 Claudia Marla Fuentes Serrano, "Estructura Organizaeional Recomendada para Empresas de ConstrucciOn de Vtvienda en Selie· (Tesis de Ucenciatura, Universidad Francisco Malfoq~lln, Guatemala, 1990)

9

A pesar de ser uno de los sectores mas importantes en la economia de nuestro pais, el aporte del sector construccon al PIS na decaido en los ultimos arios, y tanto en el 2000 como en el 2001 tuvo tasas de crecmentc negativas. En 1999 el sector registro un crecimiento'5 de 11.34%, mientras que en el2000 fue de ." .55% Y en el 200' de ., 7.50%. Algunos de los tactores que pudieron afectar a este sector son: La inseguridad ciudadana, menores porcentajes de inversion ~' altas tasas de mteres.

CRECIMIENTO EN % DEL PIB Y EL SECTOR CONSTRUCCI6N

i"~·r ••• lr::,

1-20 ~ I Conslrucci6n

I· '88 '89 '90 '91 '92 '93 '94 '95 '96 '97 '98 '99 '00 '01

. Afios

APORTE DEL SECTOR CONSTRUCCION PLPIB EN%

3.00_ ........... 2.50~~!1f!: 2.00 1,50 1,00 0,50 0.00

'88 '89 '90 '91 '92 '93 '94 '95 '96 '97 '98 '99 '00 '01

Mos

FUENTE: Camara GuatermMteca de la Construccien

15 Camara Guatemalteca Illela Construcci6n.

10

3.1.2 Claslficaci6n de los Proyectos de Construcci6n.

Los proyectos de construccicn se clasifican en cuatro categorias 16

a) Construccion residencial 0 de vivienda, la cual Incluye casas particulares, ediflcios de apartamentos y condominios. La mayoria de estos proyectos son financiados por el sector privado, y se caracterizan por una gran cantidad de empresas pequenas, debido pnncipalmente a que los requerimientos de capital y tecnologia son bajos, ya que se puede trabajar por medio de subcontratos.

b) Construcci6n de edificios, Ia cual se refiere a la construcci6n de almacenes, fabricas, escuelas, universidades, hospitales, iglesias, edificios de oficinas, etc. La mayor parte de estos proyectos son financiados por el sector privado.

c) Construcci6n pesada, la cual incluye tuneles, puentes, aeropuertos, carreteras, lineas ferreas, puertos, etc.

d) Construcci6n industrial, esta se refiere a proyectos mas grandes, como minas, refinerias de petr6leo, grandes fabricas, etc.

16 Claudia Marla Fuentes Serrano, "Estructura Organizacional Recomendada para Empresas de Construcci6n de Vrvienda en Serle" (Tesis de Ucenciatura, Universidad Francisco Marroquin, Guatemala, 1990)

11

3.2 LEYES Y POUTICAS.

3.2.1 Leyes.

Existen varies reglamentos y acuerdos que hay que tener en cuenta a la nora de realizar un proyecto de ccnstrucoon de vivienoas. Hay que revisar los: reglamentos de caoa municipalidad, ya que suelen ser diferentes. Aun asi existen varies reglamentos que se aplican a cualquier proyecto de este tipo por igual, dentro de estos tenemos: 17

• EI Decreto No. 1427 "Ley de Parcelamientos Urbanos·, publicada el 20 de marzo de 1961 la cual tiene entre otras funciones Ia de regular las operaciones que comprenden parcelamientos y venta de parcelas.

• Se debe consultar con otras instituciones como Ia Empresa Elactrica de Guatemala, SA, y con TELGUA, para obtener 10 referente el alumbrado, publico y la canahzacion telefonica para la zona donde este ubicado ell terreno.

• Hay que tomar en cuenta, que por norma del Instituto Nacional de Reforestacion (INAFOR) el 10% del area total de la lotificaci5n debe ser destinado a areas verdes.

• En el articulo 85 de la "Ley Organica del Deporte" se establece el area a destinarse para la construcci6n de instalaciones y campos deportivos, Is cual sera como minimo del 5%18 del total de superficie destinada a la venta, si la lotiticacion bene un area total mayor a los 10,000 m2• Para parcelamientos comprendidos entre 5,000 y 10,000 metros cuadrados, sera el propietario del inmueble el que cedera el area de acuerdo a la densidad de la poblaoon que se estime ocupara el proyecto. Esta area debe ser cedida gratuitamente, y sera la Contederacion Deportiva Aut6noma la encargada de su conservaci6n y mantenimiento.

17 Alicia Marina Rios Bamaca, 'Planificacion de un Proyecto de viviendas en serie en la ciudad de Guatemala" (Tesis de Licenciatura, Universidad Francisco Marroquin, Guatemala, 1990),

18 Recopl7aci6n de Leyes, Reglamentos, Oroenanzas, Decretos e /nstructivos sobre RegulaciOn urbana de la Construcci6n. (Guatemala, Departamento de Control de la Construccion, DirecciOn de PlanificaciOn, Municipalidad de Guatemala, 1980), p. 32.

12

Para parcelamientos mayores a los 10,000 metos cuadrados hay que tomar en cuenta:

• Esta estipulado en "EI Proyecto de Reglamento para la Aplicaci6n de los Articulos 156 y 157 de la Ley orgimica de Educacion Nacional, Decreto Ley 317", que el Gobiemo Central de la Republica de Guatemala a traves del Ministerio de Educaci6n Publica, tiene por ley, derecho a un 6% 19 del area total de los lotes deslinados a la venta para la construcci6n de escuelas.

• Esta normado que el Instituto Nacional de Reforestaci6n (INAFOR) tiene derecho a un 10% del area total de la lotificaci6n para construir la reserva forestal.

3.2.2 Politicas Habitacionales.

Los gobiemos siempre se han esforzado por tratar de solucionar el deficit habitacional, pero sus politicas no han sido muy efectivas. En 1965 se cre6 el Instituto Nacional de la Vivienda -INVI-, que luego se convirtio en el Banco Nacional de la Vivienda -BANVI- actualmente en proceso de liquidacion. En 1992 se creo el Fondo Guatemalteco para la Vivienda -FOGUAVI-. EL 23 de diciernbre de 1996 el Congreso de la Republica emiliO el Decreto No. 120-96, que contiene la Ley de la Vivienda y Asentamientos Humanos. Esta ley creo el FOGUAVI como una institucion financiera de segundo piso, adscrita al Ministerio de Economia, con el objeto de otorgar subsidies directos y facilitar el acceso al credito a las familias en situacion de pobreza y extrema po breza, que carecen de una solucion habitacional adecuada. a traves de las entidades intermediarias aprobadas."

19 Recopl7aci6n de Leyes. Reglamentos. Ordenanzas, Decretos e Instructivos

sobre Regulaci6n Urbana de la Conslrucci6n. (Guatemala, Departamento de Control de la Construcci6n, DirecciOn de Planificaci6n, Municipalidad de Guatemala 1980), p. 35.

20 Uneamientos de Politica Econ6mica y Social 2000-2003, folleto Vrvienda. (Guatemala, Centro de Investigaciones Econ6micas Nacionales, 1999)

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En 1961 se cree el Fondo de Hipotecas Aseguradas (F.H.A.), por decreto del Congreso de la Republica 1448 como una institucion estatal descentralizada. SI) objetivo principal es facititar la adquisici6n de vivienda a familias guatemaltecas a traves de asegurar la inversiOn en financiamiento a largo plaz021

La principal actividad del FHA es promover la consnucoon de viviendas mediante el Seguro de Hipoteca, el cual garantiza al inversionista que otorqa prestarnos para Ia vivienda la recuperaoon de 5U capital en caso de que Ell deudor-a>mprador incumpla con al pago de Ia obligacion hipotecaria. EI FHA realiza Ires inspecciones reglamentarias a cada vivienda para garantizar SIJ construccicn. La primera inspecci6n se realiza a los cimientos, la segunda a laiS losas 0 tech os y Ia inspeccion final es a los acabados, cuando Ia vivienda ya esta concluida.

Como ventajas de este sistema se pueden mencionar las siguientes: S.! obtiene asesoria tecnica en la planficacion de los proyectos; recuperacion de la inversion a corto plazo para los promotores; financiamiento hasta del 100% para viviendas proyectadas sobre el avalao FHA y del 85% para viviendas existentes sobre el avaluo FHA. Se tiene un menor requerimiento de enganche, y un plazo de hasta 20 alios para cancelar el prestamo, adernas el pago del reclamo dEli seguro de hlpoteca por medio de bonos inmobiliarios cuenta con Ia garantj;~ ilimitada del estado.

Cualquier empresa de este tipo que desee operar bajo el sistema FHA, debe regirse por las normas establecidas por ellos, en 10 que respecta al diserio d.~ urbanizaciones y viviendas. Ademas en eI caso de querer construir en fi~ Municipio de Mixco, el conocimiento de estas nonnas es obligatorio, ya que eHoiS 59 basan en dicho reglamento para conceder las licencias de lotificaci6n.22

21 Instituto de FGmento de HipetBen Aseguruas, Memoria de labores 2001, (Guatemala, 2001.) 22 En el aMlIO 2 se em:uen1ra Ia 9IIla de pianos y doeumentos solicitados por el FHA para ser aeeptados dl!fltrG Gte .. sistema.mIn

14

IV. DESCRtPCtON DE LA EMPRESA

4.1 DESCRtPCtON.

Galilea S.A. es una empresa nacional que se constituyo para la construccion de vivienda en pequeJia escala, pues se construyen aproximadamente diez casas al ario.

4.2 MiStON.

Construir residencias con los mejores materiales posibles y una buena mane de obra, de forma que se garantice la calidad estructural de las mismas, adaptandose a las necesidades y requerimientos de los ciientes, quienes son los principales actives de Galilea SA

4.3 DESARROLLO DE LA COMPANiA.

La empresa se fundo en febrero de 1998 como una Sociedad Anonirna.

Oebido a que la limpieza del terreno donde se tenia planeado desarrollar el proyecto duro cerca de un ario, no fue sino hasta 1999 que se ernpezo a construir la primera casa.

Actualmente se cuenta con 40 casas terminadas, 30 de las cuales ya estan siendo habitadas. EI proyecto se encuentra vendido en su totalidad y se pretende entregar las ultimas casas a finales de ano, para empezar la construccion del segundo proyecto, el cual ya esta siendo promocionado. Este segundo proyecto esta siendo desarrollado en un terreno contiguo al del primer proyecto, siguiendo las mismas especificaciones para las viviendas tipo 1 y el cual consiste de veinte casas.

15

4.4 SITUACION LEGAL.

La empresa se fund6 como una Sodedad An6nima. los sodas de la compariia poseen porcentajes iguales de propiedad, de parncipacion y de poder en la toma de decisiones.

Para su conseeuci6n de fondos la empresa ha utilizado el flnanciarnento par deuda. Actualmente se ha terminado de pagar el prestamo, por 10 que no se tiene ninguna obligadon finaneiera en la aetualidad.

4.5 DESCRIPCION DE LAS VIVIENDAS.

Existen dos tipos de viviendas; una para lotes de 6 mts. de frente por 15 de fondo, y otra para Iotes de 10 mts. de frente por 12 de fondo; ambas son de dos niveles. EI aspecto de mayor importancia es que las viviendas que se eonstruyen son todas diferentes en aspectos como fachadas, ya que se pintan de diferente forma y se les dan diferentes toques arquitectonicos. Adernas se pueden hacer cambios a petieion de los elientes; si ellos desean por ejemplo ariadir un cuarto de servido, bario en el dormitorio principal a batccn, entre otras cosas se hace con un costo adicional, perc da la ventaja que es el cliente mismo quien adapta la vivienda a sus necesidades.

4.5.1 Vivtenda TIpo 1.

Tamario del late: 6 x 15. Consta de 90 mts2 de construccicn, la eual posee un area de estacionamiento para dos vehieulos en el frente. En la planta baja se encuentran la sala, cornedor, eocina-lavanderia, vestibula, bario de visitas, gradas de aeceso al segundo nivel y jardin. En la planta alta hay tres dormitories con su respectiva area para cl6set. barto general completo. vestibule y baleen.

16

~.5.2 Vivienda TIpo 2.

Tarnafio del Iote: 10 x 12. Tiene las mismas especificaciones que la .ivienda tipo 1, pero con ambientes mas grandes, ya que consta de 110 mts2 de ·onstrucci6n.

+.5.3 Materiales de Construccl6n.

Las viviendas de este complejo se elaboran en la forma tradicional antigua, orque tiene las ventajas adicionales de ser mas resistentes, y es un mejor .ietoco, a pesar de ser un poco mas tardado. Se construyen muros de narnposteria reforzada, block con column as y soleras de amarre; losas de :ntrepiso y final del sistema vigueta y bovedia. Acabados de cemidos plasncos. ISO ceramico, ventaneria 1000 Finish y vidrio ctaro. Ademas se realiza mezcl6n .ara deslizar mejor las aguas en la ultima losa.

Las casas cuentan con sus respectivos tomacornentes, apagadores, iafoneros y cajas f1iponeras; instalaci6n hidraulica PVC y CPVC. Sus artefactos anitarios son dos inadoros y dos lavamanos y un mezclador para ducha; una pila :e un lavadero y area para lavatrastos y lavadora. Se deja acometida para ·?Iefono y televisor.

,.5.4 Datos de la Urbanizaci6n.

Fue realizada por cornpariias privadas subcontratadas, haciendose primero i trazo de la misme, que consta de una calle principal y tres auxiliares; situandose " la primera 24 viviendas, en la segunda 17 y en la tercera 19, tadas con sus -spectivos drenajes de aguas separadas, 0 sea, drenaje de agua negra y drenaje 3 agua pluvial con su ingreso de agua potable, el cual es extraido de pozo propio. e tiene red de mstatacion electnca para suministro de 220 vollios para cada casa, +asica de 60.000 kva para las bornbas de extracoon del pozo de agua. Sus illes se encuentran debtdamente asfaltadas con sus bordillos y sus banquetas cdimzadas.

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Se bene 12% de area verde total mente jardiruzada, ubicada en la parte frontal de la lotificaclon. Se penso tener un porcentaje mayor de area verde que la requenoa. por los sigUientes motives:

• Como emcrfiquacion del sonido provocado por los traueres, camiones, camionetas, y todo transporte que pasa por la carretera enfrente del proyecto.

• Como reserva por si algun dia deciden hacer mas grande la carretera, y asi crear, como deberia de ser, un bulevar para ayudar al trafico local de Mixco.

• Para que de esta forma los arboles alii plantados se alimenten del dioxido de carbone que emanan los vehlcc.os y que 10 transformen en oxigeno para los usuarios de la lotificacion.

• Para que los pinos y cipreses que se sembraron ayuden a captar mas agua que sea absoroida por el pozo que surte diariamente a los usuarios.

• Tambien se sembraron flores de distintos tipos para que hicieran mas agradable el paseo cotidiano que algunos usuarios ya realizan en el proyecto.

Se tiene una garita de ingreso, la cual po see un bario completo para uso de los guardianes y sus instalaciones electricas e hidraulicas separadas. Se tiene muro perimetral en todo el complejo realizado con block de poma y su debida columna.

4.6 ANALISIS FODA.

4.6.1 Fortalezas.

• EI proyecto ofrece seguridad al estar circulado y tener una garita de control con guardian.

• EI contar con pozo de agua propio.

• EI que se puedan hacer cam bios estructurales a las viviendas, de modo que puedan adaptar a los requerimientos de cada c1iente.

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• EI pago del enganche se puede extender por un periodo de nasta qumce meses. 10 cual es mucho mayor que 10 que efrece la cornpetencia.

• EI enlomo natural donde esta situado el proyecto es hermoso, ya que se encuentra rodeado de bosques, por 10 que se puede respirar un are mas puro que en el centro de la ciudad, y a las personas les interesa esto.

• Se trabaja con el respaldo del FHA, 10 que garantiza a los clienles la calidad de las viviendas.

• Se encuentra ubicado cerca de la ciudad capital.

• EI trans porte colectivo pasa enfrente del proyecto.

4.6.2 Oportunldades.

• Es probable que se construya en unos anos otra entrada por la parte de atras del proyecto, 10 cual haria que se saliera directamente del proyecto a la Calzada Roosevelt, facilitando su acceso.

• Que se construya como se planea, un centro comercial en el sector, ya que esto elevaria la plusvalia. Hay que destacar que en la actualidad no existe un centro comercial en el casco de la villa de Mixco, por 10 que crearlo seria una buena idea.

2.6.3 Debilidades.

• EI acceso es probablemente IL mayor debilidad del proyecto, ya que para lIegar hasta al es necesario atravesar por vecindarios donee circulan muchos vehiculos, 10 cual puede provocar atrasos y lIegar a ser mcomodo.

• No se cuenta con casas listas para entregarse, por 10 que si a alguien Ie desea comprar una casa y la cancela de contado, debe esperar unos tres 0 cuatro meses para que Ie sea entregada.

• Las personas que viven en Mixco pertenecen principalmente a las clases media y media baja, por 10 que a pesar de que el crecimiento comercial en el sector se ha incrementado, 10 ha hecho a un nivel popular. Esto es una debilidad porque el mercado objetivo de nuestro proyecto es mas alto.

19

• No contar con estableamientos comerciales y de entretenimiento, ya que el centro comercial mas cercano con restaurante y cme se encuentra en la colonia Molino de las Flores. En el centro de Mixco solo se ubica una Oespensa Popular, Polio Campero, y algunos otros comercios como panaderias, y terrsterias, pero debido al transite, a las calles estrechas y a la falta de parqueos, es muy dificillograr estacionarse en esos lugares. Es una debHidad porque el tipo de comercios que existen, asi como sus mstatacones estan orientados hacia personas de un nivel mas bajo que las de nuestro grupo objetivo.

• EI no contar con cuarto de servicio incluido, ya que si la persona 10 de sea, tendria que pagar mas por a!.

4.6.4 Amenazas.

• Que se de una posible alza en las tasas de interes bancario.

• EI que sunan proyectos cercanos que ofrezcan sus viviendas a un precio

mas econcmico.

• Recesion econornica.

• La inestabilidad politica.

• EI incremento del trafico en el sector hara que se dificulte aun mas la salida hacia la Calzada Roosevelt.

20

v. ANAuSIS DE LA COMPETENCIA

En la ciudad de Guatemala existen muchos proyectos resioenciales que se podrian considerar competencia de nuestro proyecto, pero para este estudio en particular se investigaron residenciales que se encuentran cerca de la ubicaci6n del nuestro, por ser considerados una competencia mas directa.

Las visitas realizadas a estos proyectos fueron hechas a finales de abril y principios de mayo del 2002, por 10 que algunos datos pueden haber cambiado.

Paisajes de San Crist6bal: Actualmente se encuentran promocionando la tercera fase de este proyecto, el cual se encuentra ubicado cerca del Boulevaro principal San Crist6bal, y a s610 500 metros de la Calzada Roosevelt.

EI proyecto ofrece un unico tipo de casa, varian do un poco el area de jardin en cada una. Cada casa cuenta con 90 m2 de construcci6n, y el promedio del tarnafio de los lotes es de 7.66 x 17.22 mts. Son viviendas de dos niveles, las cuales por estar situadas en una colina tienen su entrada por el segundo nivel, en el cual se encuentra el parqueo para dos vehiculos, sala-comedor, cocma, barto de visitas, y area de lavanderia. En el piso inferior estan tres dormitorios, un bane completo, y el jardin, el cual es bastante amplio. S610 el dormitorio principal cuenta con area para closet.

EI acceso al complejo esta debidamente asfaltado, se cuenta con una garita de seguridad, seis policias de guardia, muro perimetral, paredes individuales y calles debidamente adoquinadas y jardinizadas. Mensualmente se debe pagar una cuota por seguridad y mantenimiento de 0150.00.

EI valor de la casa de contado es de 0335,000.00, pudiendoss recibir un descuento de cerca del 10% si se cancela en estricto contado. Tarnoien se puede financiar, con un enganche de 050,000.00, el cual se puede fraccionar dando

21

020,000.00 de reserva y el resto en 8 pagos de 03,750.00. EI saldo a financiar se hace en cuotas niveladas a 5, 10, 15 Y hasta 20 anos. Enos trabajan con la CorporaciOn G & T Continental, el cual a mediados de mayo ofrecia una tasa del 14%.

Residenciales Santa Barbara: Actualmente se encuentran promocionando Ia segunda fase de este proyecto, el cual se encuentra ubicado cerca del boulevard San Cristobal.

EI tipo de casa que ofrecen consta de dos niveles, y esta construida en un terreno de 7 x 15 mts. Siendo el area de construccion de 95 m~. En la planta baja cuenta con sala-comedor, cocina, lavanderia, bario de visitas, cuarto de servicio complete. parqueo para un carro, pudiendo utilizar el area de jardin como parqueo para un segundo carro. En el segundo nivel hay tres dormitorios y un batio, los cuartos cuentan con area para closets.

Cabe destacar que las casas cuentan con una entrada lateral de servicio, que da al jardin posterior, y que permite que las viviendas queden separadas una de la otra. EI proyecto cuenta adernas con garita de seguridad, muro perimetral, areas verdes y calles de concreto.

EI valor de contado de las casas es de 0 334,880.00. Pudiendo financiarse dando un enganche de Q 48,580.00. EI saldo a financiar se puede hacer en cuotas niveladas a 5, 10, 15020 aries. EI financiamiento 10 otorga Corporacion G & T Continental, a una tasa del 14%.

22

EI Roconal: Este proyecto esta ubicado en el centro de Mixco, a pocas cuadras del parque central

E1los ofrecen dos tipos de casas, una de un nivel, y la otra de dos niveles:

Casa de un nivel: Cuenta con 75 m2 de construcciOn en un lote de 9 x 16 rnts. Cuenta con parqueo para dos vehiculos, sala-comedor, cocina, area de lavanderia, entrada lateral de servicio con su debida puerta, la cual da al area de lavanderia, dormitorio principal con su bano, dos dormitorios adicionales, bano familiar, y tres jardines interiores.

Casa de dos niveles: Cuenta con 148 m2 de construcci6n en un terreno de 9 x 16 mts. En el primer nivel hay carport techado para dos vehiculos, sala-comedlor, cocina, bano de visitas, area de lavanderia, entrada lateral de servicio con su puerta, y un am plio jardin posterior. En el segundo nivel estan el dormitorio principal con su bano, otros dos dormitorios, bano familiar y balc6n.

Como aspectos importantes de este proyecto hay que mencionar que todos los dormitorios cuentan con area para closets, las paredes son individuales, hay garita de seguridad, muro perimetral y areas verdes. EI acceso esta totalmente asfaltado y se debe pagar una cuota mensual por mantenimiento y seguridad de 0120.00.

EI precio de contado de las viviendas de un nivel es de 0275,000.00, pudiendo financiarse a 5, 10, 15020 aries al dar un enganche de 027,500.00 y el resto en cuotas niveladas. EI precio de contado de las viviendas de dos niveles es de 0370,000.00, pudiendo ser financiado de igual forma al dar un enganche de 037,000.00

Alameda del Encinal: EI proyecto se encuentra ubicado en el camino al cementerio las Flores, en Mixco.

EI tipo de casas que ellos ofrecen son de dos niveles, con 136 m2 de construcoon en un lote de 7 x 15 mts. En el primer nivel las casas cuentan con

23

carport techado para oos vehiculos, jardin, sata. comedor, lavanderia, bano de visitas y cuarto completo de service. En el segundo nivel estan el dormitorio principal con su bane pnvaoo, dos dormitorios mas, un bano, y balc6n. Las paredes son independientes aun cuando las casas estan ubicadas una a la par de la otra.

Se cuenta con pozo propio, 10 que garantiza agua las 24 horas del dia. Hay muro perimetral, garita de seguridad, calles de concreto y amplias areas verdes y las vias de acceso estan asfaltadas. AI momenta de Ia visita, a mediados de mayo de 2002, solo se tenia terminada la casa modelo, y se planea tener terminadas las casas listas para entregarse a finales de ano.

EI precio de contado de las casas es de 0444,300.00, pudiendose financiar dando un enganche de 064,500.00 y el resto en cuotas a 5,10,15 Y 20 alios. Se trabaja con la Corpora cion G & T Continental, a una tasa del 14%.

Residencial Suiza: Este proyecto consta de cuatro fases. Actualmente se encuentran promocionando la cuarta, y ultima, la cual consta de 13 residencias. Dicho complejo se encuentra ubicado al final de la Calzada Roosevelt, cerca del Cementerio Las Flores, en Mixco.

Dicho proyecto tiene dos tipos de casas, ambas de oos niveles:

Vivienda lipo 1: Consta de 122 m2 de construccion, en un Iote de 7 x 18 mts. En la planta baja tiene parqueo para dos vehiculos, uno de los cuales se encuentra techado, sala comedor, cocina, lavanderia, bario de visitas y jardin posterior. En el segundo nivel estan el dormitorio principal con su bario, otros dos dormitorios, bario familiar, y cubo de gradas. Todos los dormitorios tienen espacio para closet. Vivienda tipo 2: Es igual a la vivienda tipo 1, con la diferencia que trae el sequndo parqueo techado, y encima de este se encuentra ubicado un cuarto dormitorio, lei cual eleva un poco el area de construcci6n.

24

Como opcional ofrecen el segundo parqueo tech ado, sala de estar y el cuarto y bane de servicio. Acernas cuenta con garita de control y seguridad, calles de concreto, pozo propio, con una paja de agua para cada casa, 10 que garanti;~a agua las 24 horas; area verde, muros perimetrales, drenajes separanvos, y canallzacion de cable. Las paredes son independientes a pesar de estar situadas una casa a Ia par de la otra. Otro aspecto de importancia es que se planea tener las casas terminadas a mediados del segundo semestre del ario 2002, y que ta carretera para acceoer a dicho proyecto esta totalmente asfaltada.

El precio de las viviendas tipo 1 se encuentra alrededor de los US $62,000.00. e incluye IVA, agua, gastos y escmuraoon. Los propietarios deben tramitar individualmente su luz y teletono. Ademas dan facilidades de pago, ya que el enganche de US $15,000.00 se puede fraccionar, dando como reserva US $3,000.00, y el resto en 7 pagos de $1,714.29. EI saldo a financiar 10 pueden hacer en cuotas niveladas a 5, 10 Y 15 anos, Ellos trabajan con el Banco Industrial, y a finales de abril del 2002 la tasa de mteres era del 14%.

Como promocion ofrecen dentro del precio de venta gabinetes de cocna, despensa, desayunador, 3 closets y domo para techar el area de lavanderia.

Villas Magnolia: Este es un proyecto de cinco fases; actualmente estan promocionando su quinta y ultima fase, la cual consta de 30 casas. Se encuentra ubicado cerca del Cementerio Las Flores, a pecos pasos de Residencial Suiza.

Las viviendas que ell os ofrecen se encuentran construidas en lotes de 15 mts. de frente x 26 mts. de largo y son de dos niveles. En el primer nivel se encuentra el carport tech ado para dos vehiculos, pudiendo estacionar dos mas, debido a que el area de banqueta es amplia; tambien esta la sala, comedor, cocina, lavanderia y patio de servicio, dormitorio de servicio, un bano completo para visitas y jardin posterior, el cual mide 56 m2• En el segundo nivel hay tres habitaciones y un bane

15

completo; tiene aoemas una terraza con capaodad suficiente para construir sobre ella. Las casas tienen un area de construcci6n de 143 m2.

Todas las viviendas son iguales, perc et bano en el donnitorio principal puecle sar opcional, 10 cual eleva al area de construcci6n a 148 m2 de consnuccion, yel precio a US $65,700.00.

EI precio de dichas residencias se encuentra alrededor de los US $63,200.00, ofreciando facilidades de pago. Tomando como base et precio de las residencies con bane en el dormitorio principal incluido, el enganche de $10,840.0 queda EIO $2,000.00 de reserva, y el resto en 8 pagos de $1,105.00. EI saldo a financiar se puede hacer en cuotas niveladas a un plazo de 5, 100 15 anos. Ellos trabaFIO con elBanco Industrial, el cual tenia una tasa del 14% a finales de abril del 2002.

Dicho precio incluye IVA, gastos de escrnuracion FHA y registro y media palja de agua. Como promocion estan dando dentro del precio los gabinetes de cocina, los cuales incluyen tarnbien un desayunador y una alacena, pudiendo el cliente escoger el color de los mismos. Hay que resaltar que por poseer pozo propio, se cuenta con agua las 24 horas del dia, adernas de poseer un area verde para juegos, garita de control y muro perimetral. Las vias de acceso no est-an asfaltadas en su totalidad, por 10 que para ingresar at proyecto es necesano pasar por un tramo de un os cien metros de camino de tierra.

26

Pa~a~sde iRes~nda~

San i Santa

Cr~t6bal I Barbara

Tamai'lo del ,7.66 x 1722 [7 x 15 mlS.

/ole ! mts.

a) 9 x 16 mlS. b) 9x 16 rnts

EI Roconal I Alameda i Residencaall Villus

I del Encinal I Suiza Magnolia

, I'

,7x15mlS. !7x18mts ,15x2!~

I ' !

I I mts.

I !

: Area de 90m2 195m2 a) 75 m2 136 m2 : 122 m2 i 148 m2 I
i construcciOn ! ~ b) 148 m2 ~_d _____ l
ID/stnbuci6ii-Tsegundo I Primer nivel: a) viYHinda Primer nive Primer nivel: I~.
i I mvel: sala-comedor, de un nivel: Carport I parqueo nivel:
Parqueo cocina, parqueo techado para dos carport
, para dos lavanderia, para dos para dos vehiculos techaclo
I vehiculos, baflode carros, sals- carros, (uno para dos
lsals- .itas, cuarto comedor, jardin, saia, techado), carros,
[eomedor, de servicio cocina, irea comedor, sala- sala,
I cocina, baflo completo, de lavanderia, comedor, comedor,
I de visitas y parqueo para lavanderia, baflode cocina, cocina,
irea de un carro. entrada .itasy lavanderia, lavancieria,
lavanderia. S~gundo nivel: lateral de cuarto bafiode balio
Primer nivel; tres servicio, completode ~sy completo
tres dormitorios,un dormitorio servicio. jardin de visitas,
dormitorios, baflo completo principal con Segundo posterior. patio de
un baflo baflo, dos Imt ~ servicio,
co mpleto , dormitorios dormitorio nivel: dormiurio
jardln. mas, baflo principal con dormitorio de servicio
familiar, tres baflo,dos princpalcon y jardin
jardines dormitorios balio,dos posterior.
interiores. secundarios, dormitorios Segundo
batiofamiliar adicionales, nivel:
b) Primer ybalc6n. ybano Dormitorio
nivel; familiar. principal
carport con bllno,
techado para dos
dos carros, dormitorios,
sala- batioy
comedor, terraza,
cocina, baflo
de visitas,
area de
lavanderla,
entrada
lateral de
servicio,
jardln
posterior.
~
nIYel:
dormitorio
principal con
bano,dos
dormitorios
mas,balio
familiary
balc6n.
Precio 0335,000.00 0334,880.00 a)275,ooO.00 0444,300.00 $62,000.00 $65,700.00
b)370,OOO.OO
Enganche 050,000.00 048,580.00 a) 27,500.00 064,500.00 $15,000.00 $10,840.00
b) 37,000.00 27

VI. INVESTIGACION DE MERCADO

Para lograr un mejor entendimiento de las personas que integran nuestro grupo objetivo, y a quienes queremos atraer, se ha realizado un estudio de campo a traves de encuestas person ales a personas que se considera estan dentro de dicho grupo. 2<

Para la realization de la encuesta se torno como universo el numero de personas que viven en el municipio de Guatemala y que pertenecen a las clases media y media alta,25 y debido a que ·superan los 100,000 habitantes, se ha tomado la formula para poblacionas infinitas. T eniendo un error muestral del 12.5%, y un coeficiente de confianza de 1.96 nos da una muestra aproximada de 60 personas.

n=~ E

n = tarnafio de la muestra

z = coeficiente de confianza = 1.96

P = probabilidad de que un evento ocurra = 0.50

q = probabilidad de que un evento no ocurra = 0.50 E = error muestral = 0.125

n = (1.96)2(0.5)~0.5) = 61.4 (0.125)

23 En el anexo 3 se incluye una descripcion de las clases sociales de nuestro pais. 2. En el anexo 4 se incluye el formata del cuestionario utilizado.

25 823,301 personas viven en el municipio de Guatemala segun el ultimo censo nacional dl~ poblaci6n, realizado en 1994 por el Instituto Nacional de Estadistica, INE, del cual el 18°" (148,194) pertenece a las clases B y c.

28

6.1 ANAuSIS DE RESULTADOS

A continuaci6n se presenta el anaiisis de las encuestas realizadas a 60 personas del grupo objetivo de Galilea S.A

Grilfica 1.

Sexo de los Entrevistados

I

I i

..-- __ .....,i

I· • Masculino I • Femenino

53%

Base 60

En esta gratica se puede observar que las personas entrevistadas fueron Em un 53% mujeres y en un 47% hombres.

Grilfica 2.

3%

• Soltero

• Casado o DiloOl"Ciado

EstadoCivii

Base 60

Aca podemos observar que el 67% de los entrevistados eran solteros, 30% casados y 3% divorciados.

29

Grifica 3.

Forma de posesi6n de la residencia.

Base 60

.Propia

, • Alquilacla

D De WI familiar I Detro I

En esta grafica se puede observar que el 90% de los entrevistados son duerios de sus casas. Un 10% vivia en casa de un familiar, y ninguno alquilaba.

Grifica 4.

Numero de personas por residencia

40.0% l~~~~!Jiil

30.0%

20.0% 10.0%

0.0%

I

Bas~6~ ~

Esta grafica demuestra que la mayoria de familias de nuestro grupo objetivo

se encuentran formadas por tres 0 cuatro personas, siendo cinco a seis una opci6n importante tarnbien.

30

Grafica 5.

----- .. __ .. _-_ .. _-------

Ubicaci6n de vivienda actual.

En esta grafica se muestra los lugares donde viven adualmente las personas que fueron encuestadas. Se observa que viven principalmente en la zona 11, siendo las zonas 10 y 15 tarnoien de importancia.

Gnifica 6.

Preferencia por lugar de vlvienda.

2O'It 0 carretera al Salvador

'0'11. OZona"

0'11. I.Zona'2

,,.. 2dI. :n. 411. SIa. !II I.Mxco

"---------'

Opclones

Base.SO

Esta gratica por ser de de tipo de orden de clasificacion no da un total de 100% en los resultados que se muestran. Las personas escogen en orden de importancia el lugar donde prefieren vivir. Luego se escoge el lugar con mayor puntuacion para cada opcion, 10 cuailleva a determinar que la zona 10 es la zona preterida para vivir, ya que 27% de los entrevistados la mencionaron como su primera opcion, par el contra rio, el municipio de Mixco, fue mencionado par 30% de los entrevistados como su ultima opcion para vivir. Existia una opcon abierta, para que los encuestados respondieran si ten ian otra peferencia, pero solo 2~i%

31

del total respondieron esta Dentro de las opciones que mencionaban en esta categoria estan las zonas 7,13,14, 16 Y San Lucas sacstepequez.

Grifica 7.

Preferencia por vivienda en el Municipio de MixeD

~~~~~~!!~ .. ~!!~~~~

0% ~--_.-

1R1. 2da. 3ra. 418. Sta. 6ta 7ma.

Opciones

Sase 60

Para comprender mejor la preferencia por vivir en el municipio de Mixco se incluye en esta gratica todos los resultados. De esta gratica se observa que las personas de nuestro grupo objetivo no escogen como primera opcon el vivir en dicho municipio, ya que la mayoria menoone Mixco entre su cuarta y sexta opoon.

Grifica 8.

Aspectos rnas importan1es en Ia compra de una easa.

Opc:iones

o 'u II>

0:.

0-

E til o~

~ !

.1111. Y 2da . • :n. Y <Ita. OSla. Y 6bI. 07ma. Y evl.

Base 60

Esta gratica, al igual que la nemero seis es de orden de clasificacion, por 10 que los resultados mostrados no dan 100%. De esta se puede apreciar que los aspectos que se consideran de mayor importancia cuando se compra una casa son en primer lugar la seguridad, ya Que un 77% de los encuestados la menoono como su primera 0 segunda opcicn, EI precio es el segundo aspecto a considerar por el grupo Objetivo, ya que 47% de los encuestados 10 califica entre su primera y

32

segunda opci6n. EI area de construcoon fue mayormente escogido como la tercera y cuarta opoon. yen el otro extremo esta el que exista transporte urnano cerca, quedando entre las ultimas opciones con un 77%.

Grafica 9.

tLe agr.darill vtvIr en Mbu;o? !

~i·-!.--· -.:- .... ----en----,Ii

~~;3Ii~i~11111 :.2 EndeMc-oo !

h:.:="·~

104 De IICUIldo

1.5. Tatanwrte de ! acuerClo

2

4

5

I Base 60

3

La gratica nueve corrobora los resultados de las graticas seis y siete, ya que al preguntar directamente si les agradaria vivir en el municipio de Mixco, un 50% mencion6 que no les agradaria y s610 27% mencion6 que sl.

Grafica 10.

EI municipio de Mixco Ie encuentra muy lejos..

03. N de acuerClo iii en de .. c-oo

04. De lICuerdo

Base 60

2

3

4

5

.5. Totalrrenle de acuerClo

Esta gratica muestra otra de las razones por las que vivir en el municipio de Mixco esta dentro de las ultimas opciones. La percepcion de la mayoria de los entrevistados es que Mixco se encuentra lejos del area donde se desenvuelven, ya que et 53% respondio afirmativamente a esta opciOn, y solo para 33% se encuentra situ ado a una distancia aceptabte.

33

Grafica 11.

l,Le .gradana vtvIr rode.do de bosques?

.1. TotalrT'el"ie en

W~r---~~~--~~~m. 50.~,.2 Endesaeuerao 4:l.C)% 30.~ 20~ 10.~ O.~

)Base 60

2

3

! 1 Ie 3 N de aeuerao III en I

I desaeuerao I

I040nc~ I

1.5. ToIalrT'el"iede I

i acuerao

4

5

Esta gritfica demuestra 10 que podria ser una de las mayores fortalezas de Galilea SA, ya que el 90% de los entrevistados responde que les gustaria vivir en un lugar donde hubiera bosques.

Grafica 12.

Preferencia portipos de proyectos.

r.=-P;:;'r--uy-ec-:-to-c--on-=--' casas iguales

• Pruyecto con casas a las que se puede hacer cambios

Base 60

De esta grilfica se puede demostrar que la mayoria de las personas encuestadas prefieren adquirir su residencia en proyectos donde puedan hacer cambios y que sean diferentes en sus fachadas, ya que un 73% eligio esta opcion.

34

Grafica 13.

l.Pagaria mas por vivir en un lugar donde pueda hacer1es carmios a las viviendas?

Base 50

91%

-, --,I

.Sii i ,\

i .No 'i '--I

I

Lo que demuestra esta graftCa es que es factible operar una empresa de la fonna en que 10 hace Galilea SA, ya que las personas si estan otspuestas a pagar mas per construir las viviendas con sus especiftCaciones. EI 91 % de las personas que dijeron que les gustaria vivir en un proyecto donde pudieran hacer cambios a las residencias manifesto que estaria dispuesto a pagar mas por ello.

Grafica 14.

Numero de habitaciones que tendria su casa ideal.

60.0% 40.0% 20.0%

0.0%

Dos

Tres Cuatro Cinco

Seis

Siete

Base 50

Los resuHados de la lnvestipacion demuestran que nuestro grupo objetivo desearia una casa con cuatro habitaciones. A Galilea SA Ie interesa ya que lias residencias que otrecen cuentan con tres habitaciones, cuya preferencia es de un 20% de los encuestados.

35

Grifica 15.

Numero de banos que tendria su casa ideal.

l!J" Base 60

EI numero de baJios que las personas de nuestro grupo objetivo desearian demuestra que las personas desearian bario de visitas, bafio familiar y bario en el dormitorio principal.

Grifica 16.

Numero de puestos de estacionamiento que tendria su casa ideal.

60.0% 40.0·'" 20.0%

0.0%

Dos

Tres

Cuatro Cinco

Seis

. Base 60

Podemos observar que las personas desean entre tres y cuatro puestos de estacionamiento, y no solamente dos como se ofrecen en la mayoria de los proyectos.

36

Grafica 17.

lSu casa tendria cuarto de serviclo?

10%

Base 60

i .Si ;

I .No I

Este es otro aspecto de mucha importancia, ya que el 90% de kis encuestades desearla que su casa tuviera cuarto de servicio.

Grafica 18.

Forma de pago de la vivlenda .

80'!10 Base 60

• Aleonlado .En pagos

De esta grafica se concluye que el 80% de las personas no tienen los recursos suficientes para cancelar su residencia de contade, per 10 que 10 harlem en pages.

Grafica 19.

Forma de pago del enganche.

Base 60

37

A pesar de que la mayoria de las personas utilizarian el financiamiento para comprar su casa, la rnayoria de ellos paqarian el enganche en su totalidad. Aun asi una buena porcion 10 haria fraccionado.

Grifica 20.

Tiel\1Xl para cancelar el enganche.

1·5 msses

6-10 mese&

11.15 mi& de 15

rneses

Base 60

De las personas que dijeron que paganan el enganche fraccionimdolo, a la mayor parte de las personas les gustaria pagarto en mas de 15 meses. A un gran porcentaje les gustaria pagarto en un plazo de once a quince meses.

6.2 CONCLUSIONES DE LA INVESTIGACI6N

• EI grupo objetivo tiene la suficiente capacidad econornica como para comprar su residencia.

• Las viviendas de Galilea SA si se adaptan al tamario de las familias del grupo objetivo, las cuales suelen ser de tres a seis miembros.

• Ellugar de residencia actual no siempre es el lugar deseado para vivir.

• La percepcion que tienen del municipio de Mixco los posibles clientes no es muy favorable, ya que preferirian vivir en otras zonas antes que alii, siendo las principales las zonas 10, 15 Y Carretera al Salvador.

• Cuando una persona del grupo objetivo desee comprar casa buscara en otras zonas, y Mixeo quedaria entre su cuarta y sexta opcion.

• Para la mayoria del grupo objetivo de Galilea SA el preeio no es 10 mas importante cuando se compra una casa, sino la seguridad, y corrobora el

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nivel socoeconomico al que esta enfocado. Aoernas debido a que poseen carros propios el que exista transporte urbano cerca no es de importancia.

• A Ia mayoria de las personas del grupo objetivo no les agradaria vivir len Mixco. Esto es una gran desventaja para los proyectos que construye Galilea SA, ya que aunque cumplan las expectativas de los clientes len todos los aspectos, e incluso pudiendo exceder algunos, Mixeo no representa para ellos una buena opoon. Esto se debe entre otros aspectos a que el nivel soooeconomico del municipio es mas bajo que el grupo al que se esta orientando, 10 que provoca que no existan los servieios que requiere el grupo objetivo de Galilea SA y que tengan que movilizarse a otras zonas para poder encontrar1os.

• La pereepcion que tiene Ia mayoria del grupo objetivo es que el municipio de Mixco se encuentra lejos del area donde se desenvuelven. Esta es una de las razones por las que las personas preferirian vivir en otra zona.

• A la mayoria de los posibles clientes de Galilea SA les gustaria vivir rodeado de bosques. Por esto, la empresa puede enfocarse en este aspecto para hacer publicidad, ya que los proyectos de dicha empresa se ubican en areas con abundancia de bosques.

• La mayoria de los integrantes del grupo objetivo prefieren adquirir su residencia en proyectos donde puedan hacer cambios y que sean diferentes en sus fachadas, 10 cual es una gran ventaja para Galilea SA, ya que ellos trabajan de esta forma.

• La mayor parte de las personas si estan dispuestas a pagar mas por construir las viviendas de acuerdo a sus especificaciones. Esto demuestra que la forma de operar de Galilea SA sl es factible.

• La mayoria de las personas del grupo objetivo desearian que su vivienda tuviera cuatro dormitorios. A pesar de que esto podria parecer una debilidad, ya que las viviendas de Galilea SA cuentan con s610 tres dormitorios, se puede convertir en oportunidad ya que si el cliente 10 desea se puede aJiadir un cuarto mas, con un ligero incremento en el costo.

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Aoernas la mayoria de proyectos habitacionales existentes cuentan umcamente con tres cuartos.

• La mayor parte del grupo objetivo desearia contar con tres banos en su residencia, 10 que significa bario de visnas, bario en el oormitorio principal y bane familiar. Esto es de importancia, ya que las casas que se promocionan unicamente incluyen bano de visitas y un bario general.

• La rnayoria de las personas integrantes del grupo objetivo desean entre tres y cuatro puestos de estacionamiento, y no solo cos como se ofrece nonnalmente. Esto es de mayor importancia si se observa la grilfica 8. en la cual se aprecia que el numero de puestos de estacionamiento ocupa un quinto y sexto lugar dentro de los aspectos mas importantes a la hora de comprar una casa.

• La gran mayoria de los posibles clientes de Galilea SA desean que su vivienda tenga cuarto de servicio. Esto comprueba el nivel soooeconomco al que esta dirigido el proyecto, ya que son familias que cuentan con los servicios de al men os una persona.

• Debido a que la mayoria del grupo objetivo adquiriria su vivienda por pagos. el financiamiento que se ofrece por medio del FHA es de suma importancia y constituye una gran ventaja el contar con su respaldo.

• A pesar que la mayor parte de las personas cornprarian su residencia en pagos, la rnayoria cancelaria el enganche de contado.

• A un gran porcentaje de las personas que cancelarian su enganche fraccionandolo les gustana pagarlo en un plazo de entre once y quince meses. Esto constituye otra ventaja para Galilea SA. ya que el enganche se puede extender, como ya se menciono anterionnente hasta un plazo de quince meses.

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VII. PLAN DE MERCADEO

7.1 GRUPO OBJETIVO.

EI grupo objetivo de Galilea SA esta formado par hombres y mujeres que residen en la ciudad capital, comprendidos entre las edades de 21 a 60 aries y oe nivel socioeconornico medio alto y medio (8 y C).23

7.2 POSICIONAMIENTO.

La empresa busca posicionarse como la mejor opcion para personas cle dase media y media alta que busquen encontrar en su casa de habitaci6n seguridad, contort y un lugar donde puedan descansar del ajetreo diane en lin hermoso entomo natural. Esto es debido a que los proyectos de Galilea SA scm construidos con los mejores materiales y mano de obra calificada en areas de enorme belleza natural y de forma que satisfagan las necesidades individuales de cada persona.

7.3 FUERZA DE VENTAS.

Para cualquier empresa es de sum a importancia el personal que labora on ventas, ya que son ellos quienes tienen el contacto directo con los clientes, y quienes en ultima instancia se encargan de mostrar una imagen favorable de la comoarua, adernas de ser 105 unicos que generan ingresos directos a la empresa, al concretar ventas. Par esto se debe tener mucho cuidado al escoger al personal que labora en esta area; es preferible escoger vendedores con experiencia en este ramo, y existen personas que trabajan unicamente en proyectos residenciales, con 10 que se asegura su profesionalismo y experiencia. Se les da una comision clel 3% del precio de venta.

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La fuerza de ventas de Galilea SA esta compuesta por una encargada de ventas. quien labora en la oficina, coordina a los vendedores cuando exrsten. y en periodos en los que no hay vendedores es ella la encargada de mostrar ell proyecto a los dientes. Estacionalmente se contratan a dos personas mas para conformar el grupo de vendedores. los cuales generalmente son de sexo femenino. Las vendedoras se contratan cuando se hace publicidad en prensa, porque es entonces cuando ocurre una mayor afluencia de personas interesadas en conocer el proyecto, y es necesario que la encargada de ventas permanezca en las oficinas atendiendo lIamadas de clientes, y concertando citascon ellos para mostrartes las residencias.

Se ha comprobado que es los fines de seman a cuando Ilegan mas personas a visitar complejos residenciales, por esto siempre debe haber por 10' menos una persona en el proyecto en esos dias.

7.4 PUBLICIDAD

Pautar publicidad en Siglo XXI, cada vez que se empiece la construcci6n de mas viviendas, de la forma en que se ha venido haciendo. De esta forma se piensa pautar publicidad en los meses de febrero, marzo, junio, julio, octubre y noviembre de los primeros dos alios, en el peri6dico mencionado. Se estima que los costos mensuales de publicidad seran de Q30,OOO.00 para el primer ano.

AI inicio, se hizo publicidad del proyecto cuando ya se tenian varias casas terminadas, listas para la venta. Se ha hecho publicidad en prensa unicamente, especificamente en Siglo XXI, debido a que es el peri6dico que Ie Ilega al gropo objetivo a un precio mas accesible para Ia empresa. AI principio se anunciaba en el suplemento Guia InmobiIiaria de dicho peri6dico, el cual sale los viemes. Debido a que el volumen de casas que se construyen por alio es pequefio, no se ha hecho pub~cidad por largos periodos de tiempo, se hace publicidad cuando se considera necesario, cuanoe van a empezar a construir nuevas casas, en

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promedio unos seis meses al ano, y los anuncios se pautan dos veces por semana cada quince dias, por espacio de oos meses aproximadarnente

En el primer semestre del 2002 se pautaron anuncios en paginas de relleno, y no en Guia Inmobiltaria, porque se ha comprobado que oicno suplemento ha decaido debido al poco nurnero de anunciantes que 10 utilizan. Tarnbien se pauto publicldad en las paginas de la edici6n especial de Siglo XXI ·Extra Mundialista", los dias que se considera que mas personas van a leerto de acuerdo a los particlos que ocurrieron por la madrugada. Dichos anuncios son para promocionar el segundo proyecto habitacional de la compariia, ya que el primer proyecto se encuentra vendido en su totalidad.

En el pasado se tenian vallas en la Calzada Roosevelt y en la entrada Clel proyecto. Actualmente solo existen pequerios rotulos en el interior del municipio que indican el camino hacia el proyecto y no se tiene planeado pautar anuncios en este medic,

Se han hecho bifoliares a color, con fotos e informacion sabre los tipos de casas que se ofrecen. Los mismos son entregados a las personas que Ilegan a visitar el proyecto y contienen espacio para que se haga el presupuesto de pracio sobre el modelo que se requiera.

7.5 PROMOCIONES

Algunas promociones que se han utilizado han side descuentos sobre el pracio, 0 dar adicionalmente baleen, bario en el dormitorio principal, y tipos diferentes de ventanas, entre otros. Actualmente se tiene planeado cartes a lias primeras cinco personas que compren su vivienda en el segundo proyecto 015,000.00 de descuento del precio. Este descuento sera aplicado al enqanche si las viviendas son compradas en pagos, y para que sea efectivo, se debe cancelar el enganche en un solo pago.

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VIII. OPERACIONES

Galilea S.A. es una empresa que se constituye a traves de una sociedad anonirna, y est a creada para operar de acuerdo a las decisiones de la Junta General de Accionistas, quienes las toman por medio de una asamblea ordinaria anual.

Galilea S.A. es quien construye los proyectos y quien los vende, por 10 que aoernas de ver aspectos constructivos, entre su personal se encuentran tambien personas encargadas de prornocion y ventas. Debido a que se tiene como meta hacer un promedio de diez casas al ario, los vendedores no se necesitan siempre, y son contratados unicamente para periodos cortos de tiempo, en los cuales se realizan medios masivos de publicidad.

No existen casas listas para la entrega al momenta de que lIegue aJguien interesado a comprar. Como se trabaja es que las casas se entregan al FHA cuando el cliente termina de pagar el enganche, el cual se puede extender hasta un plazo de quince meses. Si la venta es de contado las casas se pueden entregar en un promedio de cuatro meses.

Galilea S.A. no se encarga de realizar todas las funciones necesarias para completar el proyecto de con struccion , por motivos de eficiencia se subcontrata empresas que proveen ventaneria, puertas y revestimiento plastico. Las compariias que brindan estos servicios son las mismas desde que se cornenzo el proyecto, ya que son eficientes y responsables.

Debido a que el FHA es quien esnputa la calidad de los materiales, la lista de posibles proveedores se ve reducida, ya que no son muchos los que ofrecen el tipo de materiales requeridos. Desde que se inicio el proyecto se ha trabajado con los mismos proveedores, ya que son contiatnes, y ofrecen los materiales necesarios a los precios mas accesibles del mercado. Por ejemplo el block es de

la empresa Monolit y para Ia fundlci6n de cimientos y losas se trabaja con Rapi Concreto. Los pedidos de material se de ben hacer con catorce dias de anticipaciOn, y son las mismas empresas las encargadas de llevar los msurnos hasta el proyecto mismo.

8.1 PROCESO.

Para desarrollar un proyecto de vivienda es necesario realizar una sene de pasos, y de cumplir con ciertos requisitos. Podemos mencionar los siguienles como los mas importantes:

• Se debe elegir el terreno donde se planea realizar la urbanzaclon. Para esto se debe tomar en cuenta ubicacion, vias de acceso, topografia, suelo, condiciones generales para el proyecto, resistencias y fallas geologicas, c1ima, temperaturas, humedad y vientos; zonficacion, la cual define espacialmente los distintos usos del suelo; y accesibilidad de transporte.

• Se debe definir la forma que se utilizara para obtener los recursos econ6micos necesarios para desarrollar el proyecto. Esto puede ser con un financiamiento propio, bancario 0 estatal.

• Se deben definir las metas del proyecto, las cuales se refieren a la finalidad que el c1iente desea para el proyecto. Dichas metas pueden ser para su venta, para rentar 0 para uso propio.

• Despues de contar con los elementos descritos anteriormente, es positne desarrollar un programa de diserio que brinde las soluciones mas favorables al cliente. Dicho programa debe considerar las siguientes caracteristicas: espacio requerido, circulaciones y ambientacion.

• Hay que realizar un estudio de impacto ambiental, para obtener un permiso de parte del Ministerio de Medio Ambiente para poder efectuar la lotificaei6n.

• Se sotictta a la municipalidad correspondiente, la licencia de construccion y uroentzaclon, y se debe presentar ta papeleria que se solicite. En el caso del municipio de Mixeo, para obtener la Ii cenci a de construcci6n se debe

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sOlicitar en la DirecciOn de Construcci6n Privada de dicha municipalidad el formulano CP-Q1. el cual es gratuito. y describe los requisitos para obtener la licencia, Alii se detail a que se debe presentar el formulario CP-Q2, el cual se obtiene por un precio mOdico en la propia municipalidad, Ambos documentos se incluyen en el anexo 1 para su referencia.

• Se debe tener la aprobaci6n del FHA, para 10 que se deben presentar los pianos y documentos requeridos, los cuales estan detallados en el anexo 2.

• Ya que se tiene la licencia de construcci6n y urbanizaci6n, y la aprobaci6n del FHA, se puede empezar con la limpieza del proyecto, se trazan las calles y los terrenos, se instalan los drenajes, el sistema de distribuciOn de agua, se pavimenta, y se empieza la construcci6n de casas en si.

8.2 LOGROS ALCANZADOS.

Uno de los principales logros alcanzados por la empresa fue el poder reducir el tiernpo de construcci6n de una residencia de seis a tres 0 cuatro meses .. Esto se logro creando la obra fisica de infraestructura en verano, y los acaoados en inviemo, por 10 que los retrasos por causas dimaticas se redujeron significativamente. Adernas se organiz6 a los trabajadores creando subgrupos, )' organizandolos en parejas; de este modo cada pareja era mas responsable de su trabajo y se especializaron en sus tareas, reduciendo as! el tiempo de! construcci6n.

A la fecha se ha vendido la totalidad del primer proyecto, que constaba de 60 viviendas, 10 cual constituye un logro mas porque la empresa atraves6 por una crisis financiera que casi la lleva a la quiebra. Dicha crisis se superc al grado de! que ya se empez6 a trabajar en un segundo proyecto de veinte viviendas, el cuall sa espera tener vendido en al transcurso del proximo ario.

Otro 109ro que vale fa pens mencionar es que al principio el avalUo que se tenia lim la municipalidad de Mixco sobre el terreno donde sa encuentran ubicados

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los proyectos era de Q30.00 el metro cuadrado, y anora, unos cuatro anos despues, el avatuo que se bene es de $100.00 por vara cuadrada. Con 10 que se demuestra que la plus valia ha subido enormemente gracias al prestigio que se Ie ha dado a Ia zona con el proyecto.

8.3 PROBLEMAS ENFRENTAOOS.

Como toda empresa, Galilea SA na tenido que solucionar una infinidad de problemas desde que iniciO sus operaciones. EI primero que se puede mencionar es que al principia existia mucho desconocimiento por parte de los accionistas, quienes eran los que manejaban la empresa, y por consiguiente se cometieron algunas equivocaciones que condujeron a perdidas y atrasos.

Existieron algunos problemas en el area de contabilidad, porque las personas encargadas de esta area incurrieron en atrasos, 10 que provoco que se impusieran multas a la empresa. Actualmente estos problemas se solucionaron debido a que el nuevo personal contable es mas responsable.

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IX. ORGANIZACION

Galilea SA utiliza un tipo de departamentalizaciOn por funciones, la cual se caracteriza porque las actividades se agrupan de acuerdo con las funciones de la empresa. Dentro de sus principales ventajas esta el que es un metodo I6gico, permite la especializacion ocupacional y el ejercer un control estricto sobre las operaciones. Como desventajas se puede mencionar que algunas veces este tipo de departamentanzacion tiende a restar importancia a los objetivos globales de Ia empresa, ya que los empleados de cada departamento pueden tener dificultades para ver a la empresa como un conjunto, y por consiguiente para coordinarse entre ellos.

EI numero de empleados de Galilea SA varia, ya que solo el personal administrativo es fijo, y y los que la compafiia contrata para los trabajos de albafiileria y los vendedores son variables. Actualmente existen veintidos empleados, de los cuales hay nueve albafiiles, seis ayudantes y dos vendedoras. Esto es aparte de las empresas y personal que se subcontrata.

Los albaliiles que actual mente trabajan en el proyecto son personas muy experimentadas, ya que laboran desde los inicios de la compaliia y anteriormente trabajaban en proyectos similares que desarrollaban algunos de losaccionistas de Galilea SA Quienes varian en la actualidad dentro de este grupo son los ayudantes de albanil, ya que no se necesita que sean tan experimentados como los albaliiles.

EI personal administrativo labora de lunes a viemes de 8:00 am a 5:00 pm, teniendo una hora de descanso para poder almorzar. EI horario de trabajo del grupo de albaliileria as de lunes a viemes de 7:00 a.m. til 4:00 pm, teniendo una nora para pooer 3N'nOrzar, ios sBbadOs trabajan de 7:00 am a 11 :00 pm; su pago as semans!.

9.1 DESCRIPCI6N DE PUESTOS.

• Consejo Administrativo: Encargado de la toma de decisiones mas

importantes de Ia empresa, como los objetivos que se pretenden aicanzar. Se realiza una sesion mensual, en Ia cual se evaluan objetivos, logros alcanzados y se discuten los principales problemas que puedan estar afectando a Ia empresa.

• Gerente General: Encargado de supervisar y dirigir cualquier decision del Consejo Administrativo. Es quien tiene las funciones administrativas Ice planeacion, organizaciOn, direccion y control, quien toma las decisiones diarias y el que debe asegurar Ia maximizaci6n de las utilidades de la empresa. Por ser una empresa pequeria supervisa cada cierto tiempo los proyectos de construccton con ayuda del arquitecto y el supervisor de obra, elabora la planeacion de obras y controla su avance. Es el encargado ce elaborar los presupuestos y proqrarnas, contratar personal competente, elaborar la proqramaoon de tiempos de construccon, realizar las juntas de revision, contra tar asesores especificos del proyecto y quien debe ser encargado de la atencion a los dientes. Debe ser quien unifique los proyectos del cliente y el arquitecto, quien lIeve el control financiero y de calidad, quien fije objetivos y los evalue en base a resultados, debe definir las politicas a seguir para la optmzacion de los recursos y del personal de la empresa.

• Arquitecto: Encargado de la supervision tecnica, de estructurar, planificar y elaborar el diserio arquitectonico en todas las etapas del proyecto. Debe ejercer en los proyectos las funciones administrativas de planeaci6n, organizaciOn, direcci6n y control.

• Ingeniel'9: Encargado de planes de calculo de distribucion de agua potable, energiB electrica y drenajes y de la topografia.

• Secretaria de Gerencia: Es la encargada de los trabajos de secretaria en general, de cotizar los materiafes con los proveedores, y hacer los pedidos de mateFial cuanclo se Ie es requendo.

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• Encargada de ventas Debe coordmar a las vendedoras, quienes se turnan para estar en el proyecto En periodos en los cuales no se hace publicidad, es la unica vendedora con la que se cuenta. Es quien debe cotizar precios, y encargarse de todo 10 relacionado con la publicidad.

• Vendedoras: Actualmente hay cos vendedoras, quienes se mantienen en el proyecto y son quienes tienen el contacto directo con los dientes. Estas vendedoras no se encuentran laborando siempre, ya que debido al volumen de ventas de la empresa no es necesario. Se contratan solamente unos meses al ano, cuando se hace prornocion para vender nuevas casas.

• Con tad or. Es qui en debe proporcionar liquidez a la empresa, elaborar al presuspuesto global, supervisar la elaboracion de los presupuestos de la obra y establecer un sistema adecuado de cobros y pagos, ya que es al al ancargado de recibir y efectuar los pagos necesarios para al funcionamiento de la empresa. Debe manejar las cuentas bancarias, controlar los costos, efectuar el pago de planillas, celculo y manejo de salaries, prestaciones y prestamos al personal.

• Supervisor de Obra: Trabaja en el proyecto, supervisando la obra, es quien asigna tareas a los trabajadores y quien supervisa la calidad de los trabajos que realizan los albaniles. Es el encargado de lIevar el control de los materiales y herramientas y de elaborar los pedidos de material.

• Bodeguero: Forma parte del personal en la obra, y es el encargado de recibir los materiales que son lIevados por los proveedores, de lIevar el registro de las existencias de materiales y de informar al supervisor cuando se necesita hacer nuevos pedidos.

• Albaniles: Son los ancargados de la edificacion en si, Actualmente hay nueva albaliiles.

• Ayudantes de albariil: Son quienes asisten a los albariilas, realizando las tare as que requieren de un menor conocimiento y destreza. Se cuenta actualmente con seis ayudantes.

• Guardian: Es quien se ocupa de la seguridad y controla el ingreso de vehiculos al proyecto.

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9.1.1 Subcontratistas.

En el organigrama todos los puestos que son subcontrataoos se diferencian porque estan marcados con una linea punteada. Entre el personal y trabaios que se subcontrata esta: plomeros, electricista, cemido plastico, ventaneria, herreria, top6grafos, carpinteros y dibujantes. Asi mismo el ingeniero calculista, quien es el encargado de los calculos de la vivienda, como calculo de hierro, cimemaciones y agregados especiales no se cuenta con este puesto, ya que solo se necesito al inicio de Ia empresa, para empezar el proyecto. Sin embargo se tiene estipulado que se puede subcontratar en caso de considerarse necesario.

Trabajos como el de ventaneria es mejor realizartos con empresas subcontratadas debido al grado de especializacion que requieren.

Estos trabajos son de mucha importancia y requieren que se ejerza un estricto control sobre ellos, principalmente al inicio de la construccion, cuando aun no se conoce la eficiencia de las empresas 0 personas subcontratadas, ya que pueden haber retrasos si las cornpariias no son 10 suficientemenle responsables. Dichos atrasos se dan principalmente en los acabados, ventaneria y cemido plastico, y quien sea el encargado de supervisartos, que en el caso de Galilea SA es el arquitecto y el gerente general, debe ejercer un estricto control de sus operaciones.

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X. PLAN ESTRA TEGICO

Objetivos son los fines importantes hacia los que se dingen las activioades organizacionales e individuales.26 Los objetivos deben ser verificables y tener un plazo establecido, de modo que se pueda saber si la compariia va avanzando.

A continuaci6n se presentan los objetivos que Galilea SA espera cumplir, asi como su objetivo general, el cual sirve de base para los demas objetivos, y cuyo cumplimiento depende de la participaci6n de toda la organizaci6n.

10.1 OBJETIVO GENERAL.

EI objetivo general de Galilea SA es ser una empresa constructora de exito, que brinde a sus clientes la mejor opci6n para quienes quieren vivir rodeados de un bello entomo natural, en donde puedan encontrar seguridad y confort adaptandose siempre a sus necesidades.

10.2 OBJETNOS ESPECiFICOS.

10.2.1 Objetlvos a Mediano Plazo.

Debido al tiempo en que se espera tener terminado el proyecto, se considera un plazo de cuatro anos como el necesario para cumplir los siguientl~s objetivos:

• Iniciar la limpieza y urbanizacion del proyecto en Junio del 2002.

• Finalizar Ia urbanizacion en un periodo de seis meses.

• Vender una casa mensualmente, comenzando Ia venta en agosto clel presente ano.

,. Harold Koontz y Heinz Wcihrich, Administracion, una perspectiva global, 108. ed. (Mexico: McGmw Hill, 1994), p. 143.

53

• Vender antes de finalizado el ano 2002 cinco casas para ser entregadas en mayo del otro ano. Esto forma parte del segundo proyecto de la empresa. Para realizarlo se pautara publicidad en Siglo XXI de la forma descrita anteriormente.

• Vender las ultimas 3 casas del segundo proyecto a principios del 2004 de forma que se haya entregado Ia totalidad de las casas en los primeros meses del 2005.

10.3 PLAN DE VENTAS

Construcci6n Numero de viviendas

Precio de Venta por vivienda primer ana

Proyecto Dos 90m2

20 Q400,000.00

• Galilea SA espera vender de forma conservadora una casa mensual.

• De acuerdo con la encuesta realizada se estima que un 20% de las, personas de nuestro grupo objetivo comprarian su casa de contado, 10 que! representa que 4 de las viviendas del segundo proyecto sean adquiridas de! esta forma. Galilea SA, espera que solamente 3 viviendas sean adquiridas de esta forma. Se estima que se venda una casa de contado cada seis meses.

• Las casas que cancelen el enganche en un solo pago se entregaran cuatro meses despues de realizada la venta, al igual que las que paguen al contado.

• Se espera que las casas a las que se les aplique el descuento sean vendidas per medio de financiamiento.

• Se estima que Ia venta comience en agosto del ario 2002, ya que dos meses antes se empezara la limpieza y urbanizacon del terreno. Lei urbanizacion se espera que dure seis meses.

S4

• Las comisiones se dan 20% con el pago de reserva y el resta se recibe el descuento cedular, y se calculan por el valor completo de Ia casa. En el caso de las ventas de contado, se dan completas.

• Se tiene como politica de ventas incrementar el precio en un 9% anual.

• Se estima que los 9astos se incrementarim a raz6n de un 5% anual, de acuerda con la inflaci6n esperada.

• La tasa de ISR es de 31 %.

10.3.1 Ventas Estimadas

Numero de vlviendas vendidas anualmente

Ano 1 (2002) 5

Alia 2 (2003) 12

Ano 3 (2004) .a

Total de viviendas 20

10.4 FORMAS DE PAGO 10.4.1 Plan A: De contado

Se da un descuento del 10% sobre el prscio si la venta se realiza en estncto contado. Esto representa que la vivienda costaria Q360,000.00 si se vendiera el primer aria.

10.4.2 Plan B: Financiamiento via el F.H.A.

AJ\o 1 AJ\o 2 AI\o3
Prec:io de las viviendas Q 400 000.00 Q 436000.00 Q 475240.00
Enganehe 0.1 Q 40000.00 Q 43600.00 Q 47524.00
Reserva 02 Q 8000.00 Q 8720.00 Q 9,504.80
10 cuotasde 0.08 Q 3,200.00 Q 3,488.00 Q 3.801 .. 92

FHA 0.9 Q 360,000.00 Q 392,400.00 Q 427,71ELOO 55

EI 90% (0360,000.00 el primer ario) sera financiado via el FHA, y el descuento cedular es recibido Ires meses despues de entregada la casa, 0 sea en el mes catorce para las casas con este plan.

10.4.3 Descuento.

A las primeras cinco personas que lIeguen a comprar su casa se les nara un descuento especial de 015,000.00, el cual se aplicara al enganche si la vivienda es con el plan B. Para tener opcion a este descuento sera necesario que se cancele el enganche en un solo pago. EI descuento cedular es recibido en el mes siete para las casas que aprovechen el descuento.

56

XI. IMPACTO FINANCIERO

EI efectivo es un activo que no genera utilidades. EI administrador financiero tiene como meta mmrnizar Ia cantidad de efectivo que la empresa debe mantener para poder realizar sus actividades normales, y para aprovechar descuentos comerciales, mantener la reputacion crediticia y satisfacer las necesidades inesperadas de efectivo.

Galilea SA desea saber si Ie es rentable realizar el segundo proyecto, con las condiciones anteriormente de scritas , para ello se realzo un flujo de efectivo durante la duraoon estimada del proyecto.

11.1 FLUJO DE EFECnvO

EI flujo de efectivo es una de las herramientas mas utiles de planificacion financiera, pues proporciona la base para analizar la posicion de caja de Ia empresa con respecto a algun nurnsro de intervalos en un horizonte dado de planeacion. Mide la diferencia entre los ingresos y salidas de caja durante un periodo determinado de tiempo, para determinar el saldo final de efectivo, el cual es un factor muy importante para evaluar la liquidez de una empresa.

Un f1ujo de efectivo puede hacerse para cualquier periodo de tiempo, pero cuanto mas largo sea el periodo para el cual se esta pronosticando el flujo, el pronostico sera mas impreciso. Cuando se hace un f1ujo de efectivo a largo ptazo es probable que se omita una gran cantidad de informacion importante. EI plazo a utilizar depende del tipo de negocio, y de la decision del administrador. En el caso de una empresa constructora se debe tomar en cuenta la durabilidad del proyec:to.

Para una empresa constructora como Galilea SA, las variables a tomar en cuenta para la realizaci6n de un flujo de efectivo son las siguientes:

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11.1.1 Ingresos

Los ingresos estan conformados por las ventas de viviendas, tanto si son de contado como al credito. Los ingresos se proyectan con base en pronosucos. los cuales se basan en factores tanto intemos, 0 expectativas de venta de la empresa, como en factores extemos, los cuales son un ajuste de las expectativas de Ia empresa tomando en cuenta aspectos macroeconornicos del pais, como inflaci6n esperada.

Para la proysceon de las ventas es necesario tomar en cuenta factores como la duracion del proyecto, su precio de venta, el crecimiento anual en el precio, numero esperado de ventas, tiempo y forma de pago.

11.1.2 Egresos

Los egresos de efectivo que se realizan incluyen los costos de construccion, los gastos de operacion y los gastos financieros.

11.1.2.1 Costos de Construcci6n

a) Diserio y ptannlcaoon del proyecto, 10 cual incluye aspectos como distnoucion de lotes, calles, diserio de drenajes de aguas negras, pluviales, plantas de tratamiento, agua potable, electricidad, etc.

b) Licencias de construccion y de urbanizaci6n.

c) Terreno, el cual es ellote donde se construra la vivienda. Incluye el precio del terreno y las condiciones de pago. EI valor de un terrene depende de su ublcaclon, extension, plusvalia, acceso a servicios y deseabilidad.

d) Urbanizacion, la cual incluye todos los trabajos necesarios para que una vivienda sea habitable. Los trabajos son entre otros, vias de circulaci6n peatonal y vehicular, mstalacion de agua potable, instatacicn de drenajei sanitario, distribuoon de servicio electnco y teleforuco y plataformas del totes.

58

e) Construccion, los ouaes induyen el trazo y la excavacion del terrene donde se construira la residencia; cimientos, levantado de paredes, columnas, fundicion de lozas, acabados e instalaciones electncas. hidraulicas y sanitarias.

11.1.2.2 Gastos de Operacion

a) Gastos de Administracion. que induyen sueldos al personal administrativo de la empresa y gastos como asesorias, compra de equipo, pagos de alquileres, gastos legales, luz, y tetetono entire otros.

b) Gastos de Publicidad, los cuales induyen, como su nombre 10 indica es la inversion que hace la empresa en publicidad.

c) Comisiones sobre ventas, las cuales son variables, ya que dependen del nurnero de viviendas que se vendan. Galilea SA utiliza una politica del 3% de corruslon sobre el precio de venta.

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CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

• Un plan de negocios es una herramienta que sirve a Ia empresa para captar capital cuando Ie es necesario, pero tambien es Util para lIegar a conocer mejor a la empresa y al entomo en el que se desenvuelve, y de esta torma elaborar una mejor ruta que la lIeve at exito.

• EI segundo proyecto de la empresa es rentable, ya que se obtuvo una tasa intema de retorno de 44.69%, y un valor presente neto de Q1.8 millone~s, por 10 que se recomienda su ejecucion.

• Estaria bien que entre las opciones de Galilea SA se contemplara una diversificaci6n de servicios, para construir un centro comercial en el area, ya que se considera que seria un exlto y que eleva ria la plusvatia dellugar. Dicho centro comercial deberia inciuir principalmente un cine, una abarroteria, restaurantes, una farmacia y una panaderia, entre otros.

• Se deberia pautar publicidad en vallas. Deberia haber por 10 menos una len la Calzada Roosevelt, ya que este medio se adapta para promocionar viviendas, y de esta forma se lIegana a mas personas del grupo objetivo.

• Se recomienda que se tenga unicamente una encargada de ventas, debido a las pocas expectativas de venta, ya que se considera que una persona en esta area seria suficiente. De esta forma se reducirian costos, y la eficiencia no se veria disminuida.

• Se deberia establecer un mejor sistema de control, ya que se pudo comprobar que debido a que muchas veces no existe una planeaci6n adecuada, no se puede verificar si la empresa se encuentra avanzando de la forma deseada.

65

• Se oebena considerar incluir dentro del precio de las viviendas cuarto de servicio. ya que 90% de los encuestados dijeron que les gustaria que su casa tuviera cuarto de servicio. Esto es una debilidad para Galilea SA, ya que la mayor parte de los complejos visitados tienen cuarto de servicio, 10 que les da ventaja en este aspecto.

• Se deberia establecer un mejor servicio post-vema, de modo que el cliente se mantenga satisfecho incluso despues de haber adquirido su propiedad. Esto porque se ha observado que no se Ie presta la debida atenoon al cliente cuando ya compr6 la vivienda, y muchas veces crea disgusto entre ellos porque ya no se les es tratado como acostumbraban. Para esto sa recomienda que sea el propio gerente general quien entregue las lIaves directamente a los clientes, de modo que sepan que aun cuentan con ta atencion personalizada de siempre.

66

BtBUOGRAFIA

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Revistas:

Instituto de Fomento de Hipotecas Aseguradas, -FHA-. Memoria de tsbores 2001. Guatemala, 2001.

Enttevistas:

Gerente General de Galilea SA

Arquitecto de Galilea SA

Secreta ria General de Galilea SA

68

ANEXOS

69

ANEXO 1

FORMACP.o1

MUNICIPALIDAD DE MlXCO

DIU!CCIOII DE CONITRUCCDI PRIVADA

~ PARA 0IITeMI!R UCBICIA 01 CONI'1"RUCQQM PARA VlllDDA FAIlUAR EN EL IIUIIICIPIO DE IIDCCO

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\1l"CIr,\L10AD DE '11\('0 DlRfCCION Of CONS~UCCION PRIVAOlo.

ANEXO 1

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No COHTRO.

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~.IOI.MI~ v CA~CUl.O I$TllVCTUIIAl.

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72

ANEX02

GUIA DE DOCUMENT ACI6N Y PLANOS PARA APROBACI6N n:CNICA DEL FHA25

DESARROLLOS HABITACIONALES A NIVEL DE PROYECTOS

1. PLAN OS URBANisTICOS:

1.1 Plano de localizaci6n del proyecto, basado en pianos del Institute) Geogratico Nacional, destacando los lugares importantes de referencia y cercanos at proyecto.

1.2 Plano de la tinca donde se desarrolla el proyecto, con datos de area, perimetro y colindancias.

1.3 Plano del fraccionamiento ubicado sobre el plano topografico, con curvas de nivel a un metro maximo.

1.4 Plano de distribucion de calles, manzanas y lotes.

1.5 Cortes tipicos longitudinales y transversales de manzanas, COI1 niveles de pisos, jardines, patios, accesos, etc.

1.6 Plano de planta y perfil de Ia linea de abastecimiento de agua potable, desde la fuente del sistema, hasta su conexiOn con la red de distribucion.

1.7 Plano de la red de oistnbucion de agua potable.

1.8 Plano de curvas isobaras del sistema de agua potable y esquemas de distribucion de caudales para demanda maxima con inolcacion de los parametres dediserio.

1.9 Pianos detallados de las obras accesorias del sistema de agua

potable.

1.10 Plano de la red general de alcantarillado sanltano,

1.11 Pianos en planta y perfil del sistema de alcantarillado sanitario.

1.12 Pianos detallados de las obras accesorias del Sistema cle

alcantarillado sanitario.

1.13 Plano de la red general de alcantarillado pluvial.

1.14 Pianos en planta y perfil del sistema de alcantarillado pluvial.

1.15 Pianos detallados de las obras accesorias del sistema de alcantarillado pluvial.

1.16 Plano de la red de distribucion de energia electria realizado 0

aprobado por Ia Empresa Etectrica que corresponda a Ia localidad. 1.17 Plano de canalizacion telefonica, realizado 0 aprobado por TELGUA. 1.18 Plano de secciones esquernaticas de pavimentos de calles.

1.19 Plano de areas que seran pavimentadas.

1.20 Plano indice para el registro general de la republica, que contenga los datos del poliqono general, dimensiones de lotes, calles, con la planilla correspondiente de areas.

1.21 Pianos de oesmembracion de areas.

::s Normas de P1ani1icaci6n y Construcci6n para Casas Proyectados. (Guatemala, Oivisii6n

Tecnica del FHA, 1994).

73

2. PLANOS DEL INMUEBLE:

2.1 PLANOS DE LOCALlZACION Y EMPLAZAMIENTO

2.2 PLANOS DE ARQUITECTURA:

2.2.1 Planta arqunectonica 2.2.2 Fachadas y cortes 2.2.3 Planta de acabados 2.2.4 Plano de detalles 2.2.5 Plano de jardinizacion

2.3 PLAN OS DE ESTRUCTURAS:

2.3.1 Planta de cimentaci6n, columnas y muros 2.3.2 Planta de entrepiso ylo tecno final

2.4 PLANOS DE INSTALACIONES:

2.4.1 Planta de agua potable 2.4.2 Plano de drenajes

2.4.3 Plano de instalacion electrica

2.4.4 Pianos de instalaciones especiales

3. DOCUMENTOS PARA URBANIZACIONES:

3.1 Descripclon general del proyecto y localidad.

3.2 Descnpcion de las areas de uso publico del proyecto.

3.3 Descripcicn del tipo 0 tipos de viviendas a construirse con la informacion del precio de venta y de la integracion del mismo.

3.4 Informacion con respecto al valor unitario que se Ie asigna al terreno urbanizado.

3.5 Certificacion del Registro de la Propiedad Inmueble.

3.6 Copia del Contrato celebrado con la Municipalidad, en donee se autoriza el proyecto.

3.7 Informe municipal confirmando el abastecimiento de agua potable por parte de dicha insfitucion, 0 en su defecto informe detallado del sistema por medio del cual se ootara de agua a la urbanizacion, induyendo los atoros y anansts sanitarios respectivos y ta orqanaacion tutura del sistema.

3.8 Informe municipal confirmando Ia evacuacion de aguas negras y de lIuvia por medio de colectores, 0 en su defecto un informe detanaoo del sistema por medio del cual se llevara a cabo la misma.

3.9 Informe de la Empresa Electrica correspondiente confirmando eil abastecimiento de energia electrica por parte de esa Instituci6n, para las viviendas y el alumbrado publico, 0 en su defecto un informei detallado del sistema por medio del cual se lIevara a cabo el mismo.

74

3.10 Informe de Telgua indicando la posibilidad de dotar ala urbanizacion de service telefonico, 0 en su defecto elnurnero de telefonos publicos que sea posible mstalar,

3.11 Informe de las pruebas de suelos efeduadas.

4. ESPECIFICACIONES DE MATERIALES:

Descnpcion completa de todos los materiales que se empleen en ta edificacion propuesta, ltenando ta Forma FHA 3-1.

5, PRESUPUESTO:

Presupuesto de la obra, indicando costos unitarios, parciales y totates de canda renglon, asl como al gran total que debe incluir adrninistracion, honorarios y utilidad, lIenando ta Forma FHA 3-2,

Nota: Esta guia es unicamente un instructivo de tipo general para ta presentacion de documentos y pianos, el FHA se reserva el derecho de solicitar otra informacion que considere necesaria.

75

ANEX03

NIVELES SOCIOECON6MICOS EN GUATEMALA

A (2%)

• Personas ricas y cultas.

• Pueden obtener las comodidades y lujos.

• La rnayona son graduados universitarios, muchos de eUos con grados avanzaeos,

• Hombres de negocios, gerentes de compenias grandes, duenos de grandes establecimientos comercialies, industriales 0 fincas.

• Tienen casas propias y lujosas con un jardin amplio, ubicadas en zonas y

colonias residenciales.

• Duenos de vanes autos de marcas costosas y modelos reconocidos.

• La inflaci6n no les afeeta.

• Cuentan con los servicios de dos 0 mas personas.

• Viajan frecuentemente al exterior.

• Generalmente poseen casa de campo 0 tinca.

B (5%)

• Clase media alta.

• Todas las comodidades, no todos los lujos.

• Su nivel educacional supera los estudios secundarios completos y universitarios.

• Poseen uno 0 mas carros de marcas mas accesibles.

• Tienen casas propias, las cuales estan ubicadas en seetores residenciales o colonias.

• Generalmente euentan con los servicios de una persona.

• Cuando pueden via jan al exterior, y frecuentemente 10 haeen al interior del pais a lugares de descanso.

C (18%)

• Clase media.

• Cuentan con 10 necesario para satisfacer las necesidades de Ia vida, pueden darse algunas comodidades.

• Las casas son normalmente propias 0 alquiladas.

• Empleados, pequenos comerciantes 0 industriales, artesanos, obreros califiCados.

• Personas que suelen tener empleo f~o.

76

0(40%)

• Clase media inferior 0 trabajadora.

• Cubren sus necesidades elementales (techo pequeno, comida y vestimenta).

• Alcanzan un nivel maximo de estudios primarios.

• Obreros dependientes, operarios, mensajeros.

E (45%)

• Clase inferior.

• No logran cubrir sus necesidades elementales y se alimentan pobremente.

• Abandonan sus estudios primarios.

• Subempleados ylo mal remunerados por falta de edecacion,

77

ANEX04 ENCUESTA

Buenos dias/tardes. mi nombre es Evelyn Vanessa Juarez Valdes, soy estudiante de 18 Universidad Francisco Marroquin y estoy reatizando una investigacion sobre proyectos habitacionales en la ciudad de Guatemala, por 10 que me gustaria contar con su colaboracion contestando el siguiente cuestionario. Muchas gracias.

1. Favor responder las siguientes preguntas:

a) Sexo: M F

b) Estsdo Civil: Soltero Casado -Divorciado Otro

c) Edad:

e) ProfesiOn:

2. La vivienda que habita actualmente es:

a) Propia

b) Alquilada

c) De un familiar

d) Otro

3. Cuantas personas habitan en su cas a?

a) Una

b) Dos

c) Tres

d) Cuatro

e) Cinco

f) Seis

g) Siete 0 mas

4. En que colonia y/o zona 'live actualmente? _

Para las pregunfBs cinco y sels favor c/aslficar /as distinfBs opc/ones en orden de Importanc/a. Comience por e/egir la opci6n que Ie agrade mas y asigne/. a' numero 1; continue can su segunda e/eccl6n y asigne/e el numero 2, y IIS{ sucesivamente ham que haya claslficado tadas las opciones. (puede dejar ell blanco III opcl6n de "0tn:I").

5. En donde Ie gustaria mas vivir?

a) Zona 10

b) Zona 11

c) Zona 12

d) Zona 15

e) Mixco

f) Carretera al Salvador

g) Otro (especifique)

6. Que aspectos Ie parecen mas importantes a la hora de comprar una casa?

a) Seguridad

b) Precio

c) Area de construcci6n

d) Area de jardin

e) Area de parqueo

f) Transporte urbano cerca

g) Entomo Natural

h) Otro (especifique)

78

7. Favor indicar si esta de acuerdo 0 en desacuerdo con las siguietes afirrnaciones. marcando con una X su eleccion.

Por com-

pleto en En desa-

desacuerdo cuerdo

No estoy de

acuerdo ni en De desacuerdo acuerdo

Porcompleto de acuerdo

a) Me agradaria vivir

en el municipio de Mixco

b) EI municipio de Mixco se encuentra muy lejos

c) Me agradaria vivir rodeado de bosques

8. Donde preferiria villir?

a) En un proyecto donde todas las casas son iguales

b) En residenciales donde cada fachada es diferente y usted puede hacer cambios a los ambientes

51 marco I. segund. opeian en I. pregurrta anterior, conteste Is pregurrta nueva. 51 marc61. primera opei6n, continUe con I. pregunta die%.

9. Estaria dispuesto a pagar mas por vivir en un lugar donde us ted puecle cambiar aspectos de la casa como fachada, area de jardin y de los ambientes, etc?

a) Si

b) No_

10. Si usted disefiara su pro pia vivienda:

a) Cuantas habitaciones tendria

b) cuantcs banos _

c) cuantos puestos de estacionamiento _

d) Incluiria cuarto de servicio? Si No

11. Si fuera a comprar una casa, c6mo la cancelaria?

a) AI contado

b) En pagos

12. EI pago del encanche 10 haria:

a) completo

b) fraccionado _

51 contestO I. segund. opci6n en I. pregunta .nterior, conteste I. pregunta 13. 51 m.rc6 I. primers opel6n ha fermlnado la encuesta.

13. En cuanto tiempo Ie gustaria pagar su enganche?

a) Uno a cinco meses

b) Seis a diez meses

c) Once a quince meses =

d) Mas de quince meses _

Muchas gracias por su colaboraci6n.

79

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f ~ N 2 ANEX06

Dislribucl6n de Gaslos de Construcclon
<_:;asas vendidas de contado y Casas vendidas a plazos .•.. -
con enganche completo
Primermes 35% 1- 3 mas 14%
i--
Segundo mes 30% 14 - 6 mes 1_Q~
tercer mes 25% 7- 9 mes 0%
cuarto mes 10% ultimo mas 4-~~
100% 36% 81

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