Вы находитесь на странице: 1из 348

Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ
ИМЕНИ О. Е. КУТАФИНА (МГЮА)

ЖИЛИЩНОЕ
ПРАВО
Учебник
для бакалавров

Ответственные редакторы
доктор юридических наук,
профессор Е. Е. Богданова,
кандидат юридических наук
К. Р. Файзрахманов

Москва
2018
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»

УДК 347.245(075.8) Электронные версии книг


ББК 67.404.2я73 на сайте www.prospekt.org
Ж72
Авторы:
Аюшеева И. З., кандидат юридических наук, доцент — гл. 3;
Бадулина Е. В., кандидат юридических наук, старший преподаватель — § 7.3 гл. 7, гл. 9;
Красавчикова Л. И., кандидат юридических наук, старший преподаватель — гл. 4
(в соавт. с К. Р. Файзрахмановым);
Ксенофонтова Д. С., кандидат юридических наук, преподаватель — гл. 1, § 7.1, 7.2,
задачи гл. 7;
Подузова Е. Б., кандидат юридических наук, доцент — гл. 8;
Файзрахманов К. Р., кандидат юридических наук, старший преподаватель — гл. 2, 4
(в соавт. с Л. И. Красавчиковой), 5, 6;
Рецензенты:
Беляева О. А., доктор юридических наук, ведущий научный сотрудник, заведующая
кафедрой частноправовых дисциплин Института законодательства и сравнительного
правоведения при Правительстве РФ;
Егорова М. А., доктор юридических наук, профессор кафедры конкурентного права
Университета им. О. Е. Кутафина.
Ответственные редакторы: доктор юридических наук, профессор кафедры граждан-
ского права Университета имени О. Е. Кутафина (МГЮА) Е. Е. Богданова; кандидат
юридических наук, старший преподаватель кафедры гражданского права Универси-
тета имени О. Е. Кутафина (МГЮА) К. Р. Файзрахманов.
Учебник подготовлен преподавателями кафедры гражданского права Университета
имени О. Е. Кутафина (МГЮА).

Ж72 Жилищное право : учебник для бакалавров / отв. ред. Е. Е. Богданова,


К. Р. Файзрахманов. – Москва : Проспект, 2018. — 352 с.
ISBN 978-5-392-27829-9
DOI 10.31085/9785392278299-2018-352
В предлагаемом учебнике излагается курс жилищного права по учебной програм-
ме, разработанной в соответствии с ФГОС ВО по направлению подготовки 40.03.01
«Юриспруденция» (уровень бакалавриата). На основе действующего жилищного
законодательства РФ анализируются базовые институты жилищного права и акту-
альные проблемы правоприменения. Для закрепления полученных теоретических
знаний в учебник включены практические задания.
Законодательство приведено по состоянию на 3 апреля 2018 г.
Настоящее издание предназначено для студентов юридических вузов, аспирантов,
преподавателей, практических работников, а также всех интересующихся вопросами
жилищного права.
УДК 347.245(075.8)
ББК 67.404.2я73
Учебное издание
ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО
Учебник для бакалавров
Подписано в печать 10.07.2018. Формат 60×90 1/16.
Печать цифровая. Печ. л. 22,0. Тираж 1000 (1-й завод 200) экз. Заказ №
ООО «Проспект»
111020, г. Москва, ул. Боровая, д. 7, стр. 4.

ISBN 978-5-392-27829-9 © Коллектив авторов, 2018


DOI 10.31085/9785392278299-2018-352 © ООО «Проспект», 2018
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»

MINISTRY OF EDUCATION AND SCIENCE OF THE RUSSIAN FEDERATION


KUTAFIN MOSCOW STATE LAW UNIVERSITY (MSAL)

HOUSING
LAW
Textbook
for Bachelors

Executive Editors
Doctor of Law, Professor E. E. Bogdanova,
PhD in Law K. R. Faizrakhmanov

Moscow
2018
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»

Authors:
Ayusheeva I. Z., PhD in Law;
Bodulina E. V., PhD in Law;
Krasavchikova L. I., PhD in Law;
Ksenofontova D. S., PhD in Law;
Poduzova E. B.,PhD in Law;
Faizrakhmanov K. R., PhD in Law.
Executive Editors:
Bogdanova E. E., Doctor of Law. Professor;
Faizrakhmanov K. R., PhD in Law.

ISBN 978-5-392-27829-9
DOI 10.31085/9785392278299-2018-352
The Textbook focuses on the course of Housing Law included intothe Curriculum
elaborated in compliance with the Federal State Standard of Higher Education in the field
of training 40.03.01 “Jurisprudence” (Bachelor’s level). On the grounds of the effective
legislation in the field of Housing Law, the textbook analyzes the fundamental institutions of
Housing Law and current problems of law enforcement. The textbook provides for practical
tasks in order to consolidate theoretical knowledge and practice.
The legislation is as of April 03, 2018.
The current edition is intended for the students of law schools, postgraduate students,
professors, counsellors, and all persons concerned with the Housing Law issues.

ISBN 978-5-392-27829-9 © Collective of authors, 2018


DOI 10.31085/9785392278299-2018-352 © Prospect Ltd Publishers, 2018
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»

КРАТКОЕ ОГЛАВЛЕНИЕ

Глава 1. Общая характеристика жилищного права .............................................6


Глава 2. Основные направления государственной жилищной
политики и их реализация......................................................................65
Глава 3. Жилое помещение как объект вещных прав .....................................95
Глава 4. Система договоров о предоставлении жилых помещений
в пользование ........................................................................................... 140
Глава 5. Социальный наем. Договор найма жилого помещения
фонда социального использования ..................................................157
Глава 6. Пользование специализированными жилыми
помещениями ........................................................................................... 198
Глава 7. Понятие и правовой режим общего имущества
в многоквартирном доме ..................................................................... 231
Глава 8. Управление многоквартирным домом............................................... 279
Глава 9. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги.................. 308
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»

Глава 1
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ЖИЛИЩНОГО ПРАВА
Жилищное право и жилищное законодательство. Жилищные
правоотношения. Принципы жилищного права. Право граждан на
жилище. Защита жилищных прав.

1.1. Жилищное право и жилищное законодательство


Понятие жилищного права является многозначным и используется
в объективном и субъективном смыслах, для обозначения одного из
направлений юридической науки, а также учебной дисциплины.
Жилищное право в объективном смысле представляет собой сово-
купность правовых норм, регулирующих жилищные отношения. Жи-
лищное право в объективном смысле следует отличать от жилищного
законодательства, под которым понимается система (совокупность)
нормативных правовых актов, регулирующих жилищные отношения.
Данные понятия соотносятся между собой как форма и содержание,
поскольку жилищное законодательство, будучи одним из источников
жилищного права, служит внешней формой выражения жилищно-
правовых норм.
Доктрина. Определение жилищного права в объективном смысле пред-
полагает определение его места в системе российского права. В науке
по данному вопросу сложились три основные точки зрения, согласно
которым жилищное право рассматривается в качестве подотрасли граж-
данского права, самостоятельной отрасли права либо комплексной от-
расли права. При этом последний подход в значительной степени преоб-
ладает. Так, по мнению С.М. Корнеева, жилищное право следует считать
комплексной отраслью права, базирующейся на комплексной отрасли
законодательства1.
Б.М. Гонгало полагает, что жилищное право не только сформировалось
в рамках гражданского права, но и тяготеет к нему, несмотря на то, что
вобрало в себя нормы различной отраслевой природы и стало комплекс-

1
Корнеев С.М. Основные тенденции развития жилищного права в условиях ры-
ночной экономики // Гражданское право при переходе к рынку. Памяти профессора
В.П. Грибанова / отв. ред. Е.А. Суханов. М.: Де-Юре, 1995. С. 149.
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»

1.1. Жилищное право и жилищное законодательство  7

ной отраслью права. По его мнению, причина тому вовсе не сводится


лишь к преобладанию в жилищном праве гражданско-правовых норм,
а заключается в том, что большинство жилищных отношений отвечает
всем признакам отношений, составляющих предмет именно гражданско-
го права1, то есть основывается на равенстве, автономии воли и имуще-
ственной самостоятельности участников (ст. 2 ГК РФ2).
Вместе с тем практически не вызывает сомнений наличие в системе
российского законодательства самостоятельной отрасли жилищного за-
конодательства. По мнению В.Н. Литовкина, жилищное законодательство
сформировано законодателем инициативно и целеустремленно в ка-
честве функционального, межотраслевого, многоотраслевого3. Иными
словами, в отношении отрасли жилищного законодательства вновь под-
черкивается ее комплексный характер.
Судебная практика. Для целей разграничения отраслей гражданского
и жилищного законодательства в абз. 2 п. 4 постановления Пленума ВС
РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной
практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»4
(далее – постановление Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14) подчерки-
вается, что жилое помещение может выступать объектом как граж-
данских, так и жилищных правоотношений. В связи с этим судам следует
иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищ-
ного законодательства регулирует отношения, связанные с владением,
пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом эконо-
мического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая
передачу в коммерческий наем жилых помещений).
Кроме того, в постановлении Европейского Суда по правам челове-
ка от 06.12.2012 по делу «Гладышева (Gladycheva) против РФ» (жалоба
№ 7097/10)5 отмечается, что предоставление жилья по социальному
найму относится к сфере публичных благ, подлежащих регулированию
не гражданским, но жилищным законодательством.

1
Гонгало Б.М. Гражданское право. Жилищное право. Семейное право: Избран-
ное. М.: Статут, 2011. С. 141–142.
2
Гражданский кодекс Российской Федерации: часть первая от 30.10.1994
№ 51-ФЗ // СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.
3
Литовкин В.Н. Концепции развития жилищного законодательства // Концеп-
ции развития российского законодательства / под ред. Т.Я. Хабриевой, Ю.А. Тихо-
мирова. М.: Эксмо, 2010. С. 419.
4
Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009
№ 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жи-
лищного кодекса Российской Федерации» // Бюллетень Верховного Суда Россий-
ской Федерации. 2009. № 9.
5
Постановление Европейского Суда по правам человека от 06.12.2012 по делу
«Гладышева (Gladycheva) против Российской Федерации» (жалоба № 7097/10) //
Бюллетень Европейского Суда по правам человека. 2012. № 6.
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»

8  Глава 1. Общая характеристика жилищного права

Важно! Разграничение отраслей гражданского и жилищного за-


конодательства преимущественно базируется на таком критерии,
как цель правового регулирования: если целью гражданско-правово-
го регулирования служит обеспечение стабильности и устойчивости
гражданского (экономического) оборота, то для жилищного законода-
тельства характерна целевая направленность на обеспечение условий
для осуществления гражданами социально ориентированного консти-
туционного права на жилище.

Жилищное право в субъективном смысле являет собой меру возмож-


ного (дозволенного1) поведения управомоченного лица, связанного
с приобретением жилого помещения и пользованием им.
Для целей гарантированности и реальности субъективного пра-
ва граждан на жилище органы государственной власти и органы
местного самоуправления предпринимают меры, направленные
на обеспечение условий для его осуществления, к коим относятся,
в частности, содействие развитию рынка недвижимости в жилищ-
ной сфере, предоставление в установленном порядке гражданам
жилых помещений по договорам, стимулирование жилищного
строительства, обеспечение контроля за использованием и со-
хранностью жилищного фонда (ст. 2 ЖК РФ2).
Жилищное право как направление юридической науки представляет
собой систему научных знаний (понятий, взглядов, конструкций,
выводов, идей, концепций и др.) о правовом регулировании жи-
лищных отношений, а также практике применения норм жилищ-
ного законодательства.
Жилищное право как учебная дисциплина есть учебный курс, задачей
которого выступает обучение жилищному праву как отрасли права
и юридической науки.
Предмет отрасли жилищного права составляют жилищные отно-
шения, то есть общественные отношения, складывающиеся между
гражданами, юридическими лицами и публично-правовыми образо-
ваниями (РФ, субъектами РФ, муниципальными образованиями) по
поводу удовлетворения потребностей граждан в жилье. Анализ пере-
численных в ст. 4 ЖК РФ отношений, входящих в предмет жилищного

1
В научной литературе высказывается мнение о том, что в семейном, жилищ-
ном, трудовом, земельном и иных отраслях права, для которых характерно действие
как частноправовых, так и публично-правовых методов регулирования, субъективное
право представляет собой меру дозволенного (допустимого) поведения управомочен-
ного лица. См.: Вавилин Е.В. Осуществление и защита гражданских прав. М.: Волтерс
Клувер, 2009. С. 9.
2
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ // СЗ РФ.
2005. № 1 (ч. 1). Ст. 14.
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»

1.1. Жилищное право и жилищное законодательство  9

права, позволяет резюмировать, что жилищное право регулирует раз-


личные по своей природе отношения. В предмете жилищного права
можно выделить две группы отношений:
1) частные жилищные отношения, в целом отвечающие признакам
отношений, составляющих предмет гражданского права, к которым
относятся отношения по поводу возникновения, осуществления,
изменения, прекращения права владения, пользования, распоря-
жения жилыми помещениями государственного и муниципального
жилищных фондов; пользования жилыми помещениями частного
жилищного фонда; пользования общим имуществом собственников
помещений; создания и деятельности жилищных и жилищно-стро-
ительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав
и обязанностей их членов; предоставления коммунальных услуг;
внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, в том
числе уплаты взноса на капитальный ремонт общего имущества
в многоквартирном доме;
2) публичные жилищные отношения, которые составляют отно-
шения по поводу отнесения помещений к числу жилых помещений
и исключения их из жилищного фонда; учета жилищного фонда;
содержания и ремонта жилых помещений; переустройства и пере-
планировки жилых помещений; управления многоквартирными до-
мами; формирования и использования фонда капитального ремонта
общего имущества в многоквартирном доме; контроля за исполь-
зованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых
помещений установленным санитарным и техническим правилам
и нормам, иным требованиям законодательства; осуществления го-
сударственного жилищного надзора и муниципального жилищного
контроля; ограничения повышения размера вносимой гражданами
платы за коммунальные услуги. К таким жилищным отношениям
подлежит применению также иное, преимущественно администра-
тивное, законодательство (ст. 8 ЖК РФ).
Доктрина. В литературе обращается внимание на то, что жилищные от-
ношения являются неоднородными. Между тем в качестве объективного
критерия самостоятельности отрасли права выступает специфика регули-
руемых ею общественных отношений, характеризующихся качественным
своеобразием и однородностью. Ввиду этого возникает закономерный
вопрос: какими факторами – объективными либо субъективными –
предопределяется включение тех или иных общественных отношений
в предмет жилищного права?
По мнению В.Н. Литовкина, жилищное законодательство есть «искус-
ственное образование законодателя, комбинация разноотраслевых норм
в форме нормативных правовых актов (или их частей), подчиненных
его прикладным целям и задачам. Предмет регулирования образован
функционально под эти цели и задачи, а не возник органически. Еди-
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»

10  Глава 1. Общая характеристика жилищного права

ного метода воздействия на разнородные общественные отношения,


объединяемые целями и задачами, вообще не может быть, а это ведет
в неопределенности границ интеграции, установлению их концептуально
в силу закона, правотворчеством»1.
Напротив, Б.М. Гонгало подчеркивает, что включение тех или иных от-
ношений в предмет жилищного права обусловлено «не только и не
столько волей законодателя, сколько тем, что они образуют объективно
существующую систему взаимосвязанных и взаимообусловленных обще-
ственных отношений»2.
Метод правового регулирования являет собой совокупность средств
и способов воздействия на общественные отношения, составляющие
предмет отрасли права. Метод правового регулирования жилищных
отношений является комплексным, что предопределяется различной
правовой природой регулируемых отношений. Некоторые авторы
стараются подчеркнуть превалирование императивного метода над
диспозитивным, объясняя это, в частности, появлением в жилищном
законодательстве правил о капитальном ремонте общего имущества
многоквартирного дома, лицензировании деятельности в жилищ-
ной сфере3. Однако вряд ли целесообразным является установление
преобладания императивных либо диспозитивных начал в правовом
регулировании жилищных отношений: представляется однозначным
приоритет диспозитивных начал в регулировании частных жилищных
отношений и, напротив, императивных начал в регулировании пу-
бличных жилищных отношений. Вместе с тем следует констатировать,
что, по сравнению с гражданско-правовым регулированием, наличие
публичного интереса и социально ориентированный характер консти-
туционного права на жилище в значительной степени ограничивают
действие диспозитивных начал и в части регулирования частных жи-
лищных отношений.
Представляя собой систему нормативных правовых актов, регули-
рующих жилищные отношения, жилищное законодательство обладает
определенной спецификой.

Важно! Жилищное законодательство находится в совместном веде-


нии РФ и субъектов РФ (п. «к» ч. 1 ст. 72 Конституции РФ4, ст. 5 ЖК
РФ), что также свидетельствует о его самостоятельности.

1
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ // СЗ РФ.
2005. № 1 (ч. 1). Ст. 14.
2
Гонгало Б.М. Гражданское право. Жилищное право. Семейное право: Избран-
ное. М.: Статут, 2011. С. 133.
3
Формакидов Д.А. Жилищное право: учебник. М.: Проспект, 2017. С. 6.
4
Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием
12 декабря 1993 г.) // СЗ РФ. 2014. № 31. Ст. 4398.
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»

1.1. Жилищное право и жилищное законодательство  11

Жилищное законодательство включает в себя: ЖК РФ; другие фе-


деральные законы; указы Президента РФ; постановления Правитель-
ства РФ; нормативные правовые акты федеральных органов исполни-
тельной власти; законы и иные нормативные правовые акты субъектов
РФ; нормативные правовые акты органов местного самоуправления.
Нормы жилищного законодательства, содержащиеся в федеральных
законах и иных нормативных правовых актах РФ, законах и иных
нормативных правовых актов субъектов РФ, нормативных правовых
актах органов местного самоуправления должны соответствовать по-
ложениям ЖК РФ, в противном случае применению будут подлежать
исключительно нормы ЖК РФ.
Доктрина. Б.М. Гонгало находит любопытным тот факт, что понятие «жи-
лищное законодательство» охватывает гораздо большее число источ-
ников, нежели понятие «гражданское законодательство»: последнее со-
стоит исключительно из ГК РФ и принятых в соответствии с ним иных
федеральных законов (п. 2 ст. 3 ГК РФ)1.
Действующий ЖК РФ четко определяет границы ведения РФ,
субъектов РФ, а также муниципальных образований в регулирова-
нии жилищных отношений (ст. 12, 13, 14 ЖК РФ). При этом следует
акцентировать внимание на том, что жилищные отношения, отвеча-
ющие признакам отношений, составляющих предмет гражданского
права, могут быть урегулированы только федеральными норматив-
ными правовыми актами, поскольку гражданское законодательство
находится в исключительном ведении РФ (п. «о» ст. 71 Конституции
РФ, ст. 3 ГК РФ). Так, в п. 15 ст. 12 ЖК РФ правовое регулирование
отдельных видов сделок с жилыми помещениями прямо относится
к полномочиям органов государственной власти РФ в области жи-
лищных отношений.
Вследствие выявления в предмете жилищного права частных от-
ношений, отвечающих признакам отношений, составляющих предмет
гражданского права, становится очевидным взаимодействие между
нормами гражданского и жилищного законодательства, которое может
быть проиллюстрировано рядом примеров.
Во-первых, ГК РФ содержит положения о праве собственности
и иных вещных правах на жилые помещения, договоре найма жилого
помещения и иных договорах, предметом которых выступает жилое
помещение, особенностях наследования жилых помещений и др.
Во-вторых, ЖК РФ допускает прямое применение гражданско-
правовых норм к отношениям, не урегулированным жилищным за-
конодательством (ч. 1 ст. 7 ЖК РФ), а также предусматривает, что

1
Гонгало Б.М. Гражданское право. Жилищное право. Семейное право: Избран-
ное. М.: Статут, 2011. С. 142–143.
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»

12  Глава 1. Общая характеристика жилищного права

основания возникновения жилищных прав и обязанностей, способы


защиты жилищных прав могут быть установлены не только в нормах
ЖК РФ, но и других федеральных законах, в том числе ГК РФ (ст. 10,
ч. 3 ст. 11 ЖК РФ) и т.д.
В-третьих, нормы гражданского законодательства применяются
к жилищным отношениям по аналогии, тогда как нормы жилищ-
ного законодательства не подлежат применению по аналогии к от-
ношениям, составляющим предмет гражданского права (ст. 6 ГК
РФ, ст. 7 ЖК РФ).
Судебная практика. Если застройщик по договору долевого участия
в строительстве здания, состоящего из нежилых помещений, одновре-
менно является собственником земельного участка, на котором осущест-
влялось строительство, с переходом права собственности на нежилое
помещение к участнику долевого строительства переходит также право
долевой собственности на земельный участок. Суд указал, что при раз-
решении соответствующего спора применение по аналогии ст. 36 ЖК РФ
является ошибочным, поскольку основанием приобретения доли в праве
общей собственности на земельный участок является договор участия
в долевом строительстве, но не ст. 36 ЖК РФ, применяемая к возникно-
вению прав на земельный участок, расположенный под многоквартирным
жилым домом (Обзор судебной практики ВС РФ № 2 (2016)1.
Семейное законодательство также содержит нормы, регулирующие
жилищные отношения. Например, согласно ч. 4 ст. 31 ЖК РФ суд
вправе по требованию бывшего члена семьи собственника жилого по-
мещения возложить на собственника жилого помещения обязанность
по обеспечению другим жилым помещением бывшего члена его семьи,
в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства,
притом что субъекты алиментирования, а также основания возникно-
вения алиментных обязательств определены в Семейном кодексе РФ2.
Более того, согласно п. 4 ст. 60 СК РФ дети и родители, проживающие
совместно, могут владеть и пользоваться жилыми помещениями друг
друга по взаимному согласию. Субъекты алиментных обязательств
(их законные представители) вправе заключить соглашение об упла-
те алиментов путем предоставления жилого помещения в собствен-
ность или пользование (п. 2 ст. 104 СК РФ), схожее по содержанию
решение может вынести суд в случае выезда лица, обязанного уплачи-
вать алименты, в иностранное государство на постоянное жительство
(п. 2 ст. 118 СК РФ).

1
Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016),
утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016 // Бюллетень
Верховного Суда Российской Федерации. 2017. № 3–4.
2
Семейный кодекс Российской Федерации от 29.12.1995 № 223-ФЗ // СЗ РФ.
1996. № 1. Ст. 16.
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»

1.1. Жилищное право и жилищное законодательство  13

Судебная практика. В соответствии со ст. 86 СК РФ родители могут


быть привлечены судом к участию в несении дополнительных расходов,
вызванных исключительными обстоятельствами, на несовершеннолет-
них или нетрудоспособных совершеннолетних детей. Аналогичная обя-
занность совершеннолетних детей в отношении их нетрудоспособных
родителей закреплена в ст. 88 СК РФ. К исключительным обстоятель-
ствам закон относит тяжелую болезнь, увечья, необходимость оплаты
постороннего ухода, оставляя данный перечень открытым. Между тем
анализ судебной практики позволяет резюмировать, что к таким ис-
ключительным обстоятельствам не может быть отнесено отсутствие
жилья (Кассационное определение Верховного Суда Удмуртской Респу-
блики от 09.11.2009 по делу № 33-29141).
В ч. 1 ст. 6 ЖК РФ закрепляется общеправовой принцип, в со-
ответствии с которым акты жилищного законодательства не имеют
обратной силы и применяются лишь к тем отношениям, которые воз-
никли после введения их в действие.
В виде исключения ч. 2 ст. 6 ЖК РФ допускает распространение
действия акта жилищного законодательства на жилищные отношения,
возникшие до введения его в действие, но только в случаях, прямо
предусмотренных таким актом. Например, в соответствии со ст. 9 Фе-
дерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жи-
лищного кодекса РФ»2 действие раздела VIII ЖК РФ, посвященного
управлению многоквартирными домами, распространяется также на
отношения, возникшие из ранее заключенных договоров управления
многоквартирными домами.
Жилищные отношения носят длящийся характер. Ввиду этого
в жилищных отношениях, возникших до введения в действие акта
жилищного законодательства, данный акт применяется к жилищным
правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие
(ч. 3 ст. 6 ЖК РФ, ст. 5 Вводного закона).
Судебная практика. Согласно абз. 3 п. 5 постановления Пленума ВС
РФ № 14 нормы ч. 4 ст. 31 ЖК РФ о правах собственника жилого по-
мещения в отношении бывшего члена его семьи подлежат применению
и к тем жилищным правоотношениям, которые возникли до вступления
в силу ЖК РФ. В связи с этим судам при рассмотрении конкретных дел
необходимо определить, когда возникли спорные жилищные правоотно-
шения между сторонами; если будет установлено, что таковые носят
длящийся характер, то ЖК РФ может применяться только к тем пра-

1
Кассационное определение Верховного Суда Удмуртской Республики от
09.11.2009 по делу № 33-2914 // Документ опубликован не был. Доступ из СПС «Кон-
сультантПлюс: версия проф.».
2
Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищно-
го кодекса Российской Федерации» // СЗ РФ. 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 15.
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»

14  Глава 1. Общая характеристика жилищного права

вам и обязанностям, которые возникли после введения его в действие,


то есть после 01.03.2005 (абз. 3, п. 5 постановления Пленума ВС РФ
от 02.07.2009 № 14).
Нормы жилищного законодательства могут применяться по анало-
гии закона при соблюдении следующих условий: жилищные отношения
не урегулированы жилищным законодательством или соглашением
участников таких отношений; отсутствуют нормы гражданского или
иного законодательства, прямо регулирующие такие отношения; при-
менение аналогии не противоречит существу жилищных отношений;
наличествуют нормы жилищного законодательства, регулирующие
сходные отношения, которые и подлежат применению (ч. 1 ст. 7 ЖК
РФ). При невозможности аналогии закона подлежат применению об-
щие начала и смысл жилищного законодательства (аналогия права),
а также принципы добросовестности, гуманности, разумности и спра-
ведливости (ч. 2 ст. 7 ЖК РФ).
Судебная практика. По мнению Конституционного Суда РФ,
ч. 1 ст. 7 ЖК РФ о применении жилищного законодательства по анало-
гии закона направлена на исключение пробелов в правовом регулировании
и, в конечно счете, – на защиту интересов участников соответствую-
щих отношений (Определение Конституционного Суда РФ от 15.11.2007
№ 815-О-О1).
ЖК РФ не установлены правовые последствия признания в уста-
новленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции
многоквартирного дома, в котором проживают не только собственники
жилых помещений, но и наниматели жилых помещений по договору со-
циального найма. При рассмотрении споров, связанных с обеспечением
жилищных прав собственников жилых помещений в таком многоквар-
тирном доме, суд вправе применить по аналогии к названным отношениям
положения ч. 10 ст. 32 ЖК РФ об изъятии жилого помещения у собствен-
ника путем выкупа либо о предоставлении ему другого жилого помещения
с зачетом его стоимости в выкупную цену (абз. 3 п. 22 постановления
Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14).
Правовые последствия отсутствия бывших членов семьи собствен-
ника жилого помещения в жилом помещении по причине выезда из него
ЖК РФ не регламентирует. Исходя из аналогии закона (ст. 7 ЖК РФ)
к ситуации, связанной с выездом из жилого помещения бывших членов
семьи собственника, подлежат применению положения ч. 3 ст. 83 ЖК

1
Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 15.11.2007
№ 815-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Митрофано-
вой Натальи Анатольевны на нарушение ее конституционных прав пунктом 2 ста-
тьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации, частью 1 статьи 7 и частью 4
статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации» // Документ опубликован не
был. Доступ из СПС «КонсультантПлюс: версия проф.».
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»

1.2. Жилищные правоотношения  15

РФ, согласно которым в случае выезда нанимателя и членов его семьи


в другое место жительства договор социального найма жилого помеще-
ния считается расторгнутым со дня выезда, если иное не предусмотрено
федеральным законом (Определение Судебной коллегии по гражданским-
делам ВС РФ от 26.07.2016 № 35-КГ16-141).
Вывод. Понятие «жилищное право» является многозначным: оно
употребляется в объективном и субъективном смыслах, для обозна-
чения одного из направлений юридической науки и учебной дисци-
плины. Жилищное право в объективном смысле как совокупность
правовых норм, регулирующих жилищные отношения, следует отли-
чать от жилищного законодательства, представляющего собой систему
нормативных правовых актов, регулирующих жилищные отношения.
В науке не сложилось единое мнение относительно того, является ли
жилищное право самостоятельной, в том числе комплексной, отрас-
лью права. Вместе с тем не вызывает сомнений самостоятельность
комплексной отрасли жилищного законодательства.

1.2. Жилищные правоотношения


Жилищное правоотношение – это юридическое отношение, суще-
ствующее в виде связи субъектов урегулированного нормами жилищ-
ного права общественного отношения, выражающееся в наличии у них
взаимно корреспондирующих субъективных жилищных прав и обя-
занностей.
Доктрина. Вопрос о том, что есть правоотношение, является одним из
наиболее дискуссионных вопросов юридической науки.
Представленная дефиниция понятия жилищного правоотношения бази-
руется на понимании правоотношения в качестве особого идеологическо-
го отношения, возникающего при наличии предусмотренных нормами
права юридических фактов в целях урегулирования реального (фак-
тического) отношения2. Отсюда, идеологическое отношение существует
наряду с реальным отношением.
Вместе с тем в цивилистической доктрине присутствует иное понимание
правоотношения в качестве особого общественного отношения, урегули-
рованного нормами права, участники которого наделены взаимно корре-
спондирующими субъективными правами и юридическими обязанностя-
ми3. Ввиду этого общественное отношение приобретает правовую форму
и становится правоотношением в результате урегулирования нормами

1
Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Рос-
сийской Федерации от 26.07.2016 № 35-КГ16-14 // Документ опубликован не был.
Доступ из СПС «КонсультантПлюс: версия проф.».
2
Толстой Ю.К. К теории правоотношения. Л.: Изд-во ЛГУ, 1959. С. 20.
3
Иоффе О.С. Правоотношение по советскому гражданскому праву. Л.: Изд-во
ЛГУ, 1949. С. 43.
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»

16  Глава 1. Общая характеристика жилищного права

права. В соответствии с данным подходом жилищное правоотношение


есть отношение, урегулированное нормами жилищного права, участни-
ки которого наделены взаимно корреспондирующими субъективными
правами и юридическими обязанностями.
Жилищное правоотношение являет собой разновидность правоот-
ношения, а потому ему присущи как общие признаки правоотношения
в целом, так и следующие специфические черты.
Жилищные правоотношения опосредуют осуществление граж-
данами принадлежащего им конституционного права на жилище, что
направлено на достижение общественной социально-значимой цели
и удовлетворение жизненно важной потребности любого человека. Из
этого следует придание существенного значения не только частному,
но и публичному интересу в жилищном правоотношении.
Жилищные правоотношения являются неоднородными, разноотрас-
левыми, поскольку включают в себя частноправовые (гражданско-пра-
вовые) и публично-правовые (административно-правовые) отношения.
Ввиду этого для первой группы жилищных правоотношений харак-
терны признаки гражданских правоотношений, тогда как для второй
группы – признаки административных правоотношений.
Так, частные жилищные отношения характеризуются равенством,
автономией воли и имущественной самостоятельностью их участников
(ст. 2 ГК РФ) и являются отношениями координации. В свою очередь,
публичные жилищные отношения данными признаками не обладают
и представляют собой отношения субординации (власти и подчинения).
Доктрина. Характеризуя жилищные правоотношения, В.Н. Литовкин вы-
делял не только гражданские и административные правоотношения, но
также небольшие сопутствующие им группы земельных правоотноше-
ний, связанных с земельными участками, на которых находятся жилые
помещения, и семейных правоотношений, связанных с пользованием
жилым помещением, осуществлением вещных прав на него лицами, со-
вместно проживающих с титулодержателем. При этом конституционные
правоотношения, связанные с правами и свободами на жилище, его не-
прикосновенность и свободу передвижения и выбора места жительства,
стоят над группой жилищных правоотношений1.
Жилищные правоотношения в ряде случаев обладают длящимся
характером. Так, право собственности на жилое помещение носит
бессрочный характер; согласно ч. 2 ст. 60 ЖК РФ договор социального
найма жилого помещения заключается без установления срока его
действия. Напротив, жилые помещения в общежитиях предназначены

1
Литовкин В.Н. Концепции развития жилищного законодательства // Концеп-
ции развития российского законодательства / под ред. Т.Я. Хабриевой, Ю.А. Тихо-
мирова. М.: Эксмо, 2010. С. 433–434.
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»

1.2. Жилищные правоотношения  17

для временного проживания граждан в период их работы, службы или


обучения (ч. 1 ст. 94 ЖК РФ). Право пользования жилым помещением
в силу завещательного отказа может существовать в течение всей жиз-
ни отказополучателя; последующий переход права собственности на
такое жилое помещение не влечет прекращение его права пользования
(п. 2 ст. 1137 ГК РФ).
Судебная практика. Если правоотношения по пользованию жилыми
помещениями носят длящийся характер, то положения ч. 4 ст. 31 ЖК
РФ в силу ст. 5 Вводного закона могут применяться и в том случае, если
семейные отношения между собственником жилого помещения и членом
его семьи, проживающим совместно с собственником в принадлежащем
ему жилом помещении, были прекращены до введения в действие ЖК РФ.
К названным в ст. 19 Вводного закона бывшим членам семьи собственника
жилого помещения не может быть применен п. 2 ст. 292 ГК РФ, так как,
давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального
найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна, они
исходили из того, что право пользования данным жилым помещением
для них будет носить бессрочный характер и, следовательно, оно должно
учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по
соответствующему основанию к другому лицу (например, купля-прода-
жа, мена, дарение, рента, наследование) (абз. 1, 3 п. 18 постановления
Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14).
Особенности жилищного правоотношения проявляются при характе-
ристике его структуры, состоящей из трех элементов – субъектов, объ-
ектов и содержания (субъективных прав и юридических обязанностей).
Некоторой спецификой обладает субъектный состав жилищных
правоотношений.

Важно! Участниками жилищных отношений являются граждане,


юридические лица и публично-правовые образования (РФ, субъекты
РФ, муниципальные образования).

При этом положения ЖК РФ применяются к отношениям с уча-


стием иностранных граждан и лиц без гражданства, а также ино-
странным юридическим лицам, если иное не установлено ЖК РФ
или другим федеральным законом. Например, жилые помещения не
предоставляются по договорам найма жилых помещений жилищного
фонда социального использования иностранным гражданам и лицам
без гражданства, если международным договором РФ не предусмо-
трено иное (ч. 3 ст. 93.3 ЖК РФ). Жилые помещения фонда для вре-
менного поселения вынужденных переселенцев предназначены для
временного проживания граждан РФ, признанных в установленном
федеральным законом порядке вынужденными переселенцами; жи-
лые помещения фонда для временного поселения беженцев предна-
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»

18  Глава 1. Общая характеристика жилищного права

значены для временного проживания иностранных граждан или лиц


без гражданства, признанных в установленном федеральным законом
порядке беженцами (ст. 97 ЖК РФ).
Таким образом, перечень субъектов жилищных правоотношений
является наиболее широким, так как любой субъект права может стать
субъектом конкретного жилищного правоотношения. Вместе с тем
указанные субъекты могут находиться как в юридически равном поло-
жении, так и в отношениях власти и подчинения. Публично-правовые
образования выступают в жилищных отношениях частноправового
характера на равных началах с другими участниками этих отноше-
ний, а именно с гражданами и юридическими лицами. Если же речь
идет о жилищном отношении публично-правового характера, то РФ,
субъекты РФ, муниципальные образования здесь обладают публич-
но-властными полномочиями, что обусловлено осуществлением ими
функций государственного и муниципального управления.
В ряде случаев законодатель придает значение определенному пра-
вовому статусу субъекта жилищного правоотношения. В частности,
это относится к членам семьи собственника или нанимателя жилого
помещения. В свою очередь, семья в целом не обладает правосубъек-
тностью, а потому не является субъектом жилищных правоотношений.
Доктрина. Важно отметить, что понятие «семья», а также перечень членов
семьи в российском законодательстве не раскрываются. Обозначенные
понятия в рамках различных отраслей права с учетом целей их правово-
го регулирования получают совершенно нетождественное содержание1.
Буквальное толкование норм ст. 31 и 69 ЖК РФ позволяет констатировать
весьма широкое определение понятия членов семьи в жилищном праве,
которое абсолютно не соответствует перечню членов семьи, определя-
емому семейным законодательством (ст. 2 СК РФ).
Р.П. Мананковой предлагается закрепление универсальной для всех
отраслей права (законодательства) дефиниции понятия «член семьи»,
поскольку его содержание не может и не должно дифференцироваться:
членом семьи является «физическое лицо, связанное с семьей как малой
социальной группой браком, родством, усыновлением или иной формой
принятия детей на воспитание, общностью жизни, а также семейными
правами и обязанностями»2.
По мнению В.Н. Литовкина, противоречие жилищно-правовых и семей-
но-правовых норм в определении понятия члена семьи являет собой
традиционную естественную разницу, которую не следует устранять, так
как «в жилищном законодательстве фиксируется лишь та часть семей-
ной общности, которая связана именно местом жительства либо местом

1
Данилин В.И., Реутов С.И. Юридические факты в советском семейном праве.
Свердловск: Изд-во Уральского ун-та, 1989. С. 123–124.
2
Мананкова Р.П. Правовые проблемы членства в семье. Томск: Изд-во Томск.
ун-та, 1985. С. 23–25.
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»

1.2. Жилищные правоотношения  19

пребывания, сохранением либо прекращением семейных отношений,


что, естественно, оказывает решающее влияние на сохранение или пре-
кращение жилищных прав и обязанностей»1.
В качестве объекта жилищных правоотношений выступает жи-
лое помещение (более подробно о содержании и соотношении понятий
«жилищный фонд», «жилое помещение», «жилище» см. параграфы 3.1–
3.2 главы 3 настоящего учебника).
К жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома,
квартира, часть квартиры, комната. Все жилые помещения, находя-
щиеся на территории РФ, образуют жилищный фонд.
Доктрина. В науке объект правоотношения раскрывается с позиций трех
концепций. В соответствии с первой концепцией различаются юридиче-
ский, волевой и материальный объекты правоотношения. Под юриди-
ческим объектом правоотношения понимается поведение обязанного
лица, которое вправе требовать управомоченное лицо. Волевой объект
правоотношения есть «воля участников правоотношения, которая при
помощи предоставленных им прав и возложенных на них обязанностей
ставится в подчинение воле государства, выраженной в нормах объ-
ективного права». Материальный объект правоотношения являет собой
«вещь или иное благо, с которым связано закрепляемое правом обще-
ственное отношение и на которое направлено поведение участников
правоотношения»2. Согласно второй концепции под объектом правоот-
ношения следует понимать явления, предметы окружающего мира, на
которые направлены субъективные права и юридические обязанности,
а существование некоего «юридического объекта правоотношения» от-
рицается, поскольку волевое поведение людей включается в матери-
альное содержание правоотношения3. Сторонники третьей концепции
выступают за множественность объектов правоотношения4.
По поводу жилых помещений могут возникать правоотношения
различной отраслевой природы. Ранее обращалось внимание на то,
что гражданское законодательство регулирует отношения, связанные
с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением
как объектом экономического оборота, что отличает гражданские
и жилищные правоотношения. Вместе с тем проблема определения
демаркационной линии значительно осложняется тем, что по поводу

1
Литовкин В.Н. Концепции развития жилищного законодательства // Концеп-
ции развития российского законодательства / под ред. Т.Я. Хабриевой, Ю.А. Тихо-
мирова. М.: Эксмо, 2010. С. 434.
2
Иоффе О.С. Избранные труды: в 4 т. Т. II. Советское гражданское право. СПб.:
Юрид. центр Пресс, 2004. С. 233–239.
3
Данилин В.И., Реутов С.И. Юридические факты в советском семейном праве.
Свердловск: Изд-во Уральского ун-та, 1989. С. 123–124.
4
Правоотношения и их роль в реализации права / науч. ред. Ю.С. Решетов. Ка-
зань: Изд-во Казан. ун та, 1993. С. 15.
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»

20  Глава 1. Общая характеристика жилищного права

жилых помещений могут возникать и иные правоотношения. В каче-


стве яркого примера выступает приобретение жилого помещения за
счет средств материнского (семейного) капитала в целях улучшения
жилищных условий, вследствие чего между членами семьи возникают
отношения, подлежащие сложному межотраслевому регулированию
посредством норм права социального обеспечения, семейного, граж-
данского и жилищного права. Ввиду этого рассмотрение судом даже
спора об определении долей в праве общей долевой собственности на
жилое помещение превращается в решение сложной математической
задачи, притом что необходимые «формулы» устанавливаются в раз-
ноотраслевых нормативных правовых актах.
Судебная практика. Доли в праве собственности на жилое помещение,
приобретенное с использованием средств материнского (семейного) ка-
питала, определяются исходя из равенства долей родителей и детей на
средства материнского (семейного) капитала, а не на все средства, за
счет которых было приобретено жилое помещение (п. 13 Обзора судеб-
ной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский
(семейный) капитал1).
Содержание жилищных правоотношений составляют жилищные
права и обязанности.
Субъективное жилищное право есть мера возможного (дозволенно-
го) поведения управомоченного лица жилищного правоотношения.
Его содержание включает в себя триаду правомочий, к коим отно-
сятся: во-первых, правомочие на собственные действия, предполага-
ющее возможность субъекта самостоятельно совершать фактические
и юридически значимые действия; во-вторых, правомочие требования
от обязанного лица соответствующего поведения, выражающегося
в исполнении возложенных на него обязанностей; в-третьих, право-
мочие на защиту, представляющее собой возможность субъекта ис-
пользовать меры правоохранительного характера в случаях наруше-
ния его субъективного права.
Субъективные жилищные права могут быть классифицированы
на гражданские и административные права. В качестве гражданских
прав выступают, в частности, право на заключение договоров и иных
сделок по поводу жилых помещений; право пользования жилым по-
мещением; право на вселение других граждан в занимаемого жилое
помещение. К административным правам можно отнести, напри-
мер, право должностных лиц органов государственного жилищного
надзора и муниципального жилищного контроля с согласия соб-
ственников помещений в многоквартирном доме посещать жилые

1
Обзор судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материн-
ский (семейный) капитал, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации
22 июня 2016 г. // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2016. № 12.
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»

1.2. Жилищные правоотношения  21

помещения и проводить их обследование; право должностных лиц


органов государственного жилищного надзора и муниципального
жилищного контроля обращаться в суд с заявлением проверить со-
ответствие устава товарищества собственников жилья, жилищного,
жилищно-строительного или иного специализированного потре-
бительского кооператива, внесенных в устав такого товарищества
или такого кооператива изменений требованиям законодательства
РФ; право постановки на учет малоимущих граждан, нуждающихся
в улучшении жилищных условий. В свою очередь, права на жилище
и его неприкосновенность, свободу передвижения и выбора места
жительства являют собой конституционные права и свободы.
Субъективная жилищная обязанность – мера должного поведения
обязанного лица жилищного правоотношения. Исполнение обязан-
ности предполагает совершение обязанным лицом определенных
действий либо воздержание от совершения таковых (обязанности
активного и пассивного типа соответственно). Аналогично субъек-
тивным жилищным правам корреспондирующие им обязанности
делятся на гражданские и административные обязанности. К граж-
данским обязанностям следует отнести обязанность использования
жилого помещения по назначению; обязанность собственника под-
держивать жилое помещение в надлежащем состоянии, не допуская
бесхозяйственного обращения с ним; обязанность членов семьи соб-
ственника жилого помещения использовать данное помещение по
назначению и обеспечивать его сохранность. В качестве администра-
тивных обязанностей можно обозначить обязанность собственника
жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или)
перепланировано, либо нанимателя такого жилого помещения по до-
говору социального найма привести такое жилое помещение в преж-
нее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены
органом, осуществляющим согласование переустройства и перепла-
нировки жилых помещений; обязанность органов местного само-
управления предоставлять гражданам по их запросам информацию
об установленных ценах (тарифах) на услуги и работы по содержанию
и ремонту общего имущества в многоквартирных домах и жилых по-
мещений в них, о размерах оплаты в соответствии с установленными
ценами (тарифами), об объеме, о перечне и качестве оказываемых
услуг и (или) выполненных работ, о ценах (тарифах) на предоставля-
емые коммунальные услуги и размерах оплаты этих услуг, об участии
представителей органов местного самоуправления в годовых и во
внеочередных общих собраниях собственников помещений в много-
квартирных домах.
Одним из принципов жилищного законодательства является прин-
цип необходимости беспрепятственного осуществления жилищных
прав (ч. 1 ст. 1 ЖК РФ). Граждане по своему усмотрению и в своих ин-
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»

22  Глава 1. Общая характеристика жилищного права

тересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе


распоряжаются ими; они свободны в установлении и реализации своих
жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жи-
лищным законодательством оснований. Однако законом определяются
границы деятельности управомоченного лица по реализации возмож-
ностей, составляющих содержание принадлежащего ему субъективного
жилищного права, то есть пределы осуществления жилищных прав.
Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие
из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права,
свободы и законные интересы других граждан (ч. 2 ст. 1 ЖК РФ). Это
общее правило получает конкретизацию в нормах жилищного зако-
нодательства. Так, пользование жилым помещением осуществляет-
ся с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих
в этом жилом помещении граждан, а также соседей (ч. 4 ст. 17 ЖК
РФ). Использование жилого помещения для осуществления профес-
сиональной или индивидуальной предпринимательской деятельно-
сти проживающими в нем на законных основаниях гражданами до-
пускается, если это, помимо прочего, не нарушает права и законные
интересы других граждан (ч. 2 ст. 17 ЖК РФ). Собственник жилого
помещения обязан соблюдать права и законные интересы соседей
(ч. 4 ст. 30 ЖК РФ).
Пределом осуществления жилищных прав является также целевое
назначение жилого помещения, которое выражается в том, что жилое
помещение предназначено для проживания граждан (ч. 1 ст. 17 ЖК
РФ, п. 2 ст. 288 ГК РФ). В целях конкретизации в законодательстве
устанавливается, что собственник осуществляет права владения, поль-
зования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением
в соответствии с его назначением (ч. 1 ст. 30 ЖК РФ, п. 1 ст. 288 ГК
РФ). Гражданин-собственник жилого помещения может использо-
вать его для личного проживания и проживания членов его семьи
(п. 2 ст. 288 ГК РФ), при этом члены семьи собственника жилого по-
мещения обязаны использовать данное жилое помещение исключи-
тельно по назначению (ч. 2 ст. 31 ЖК РФ). Наниматель жилого по-
мещения по договору социального найма обязан использовать такое
помещение по назначению (ч. 3 ст. 67 ЖК РФ). Юридические лица,
владеющие жилыми помещениями, вправе использовать их только
для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК РФ).
Правила о недопустимости каких-либо способов осуществления
субъективны жилищных прав также служат пределами. Так, поль-
зование жилым помещением осуществляется с учетом требований
пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических
и иных требований законодательства, а также в соответствии с пра-
вилами пользования жилыми помещениями (ч. 4 ст. 17 ЖК РФ).
Собственник жилого помещения обязан не допускать бесхозяйного
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»

1.2. Жилищные правоотношения  23

обращения с жилым помещением, соблюдать правила пользования


им (ч. 4 ст. 30 ЖК РФ).
Законом устанавливаются сроки осуществления и защиты субъ-
ективных жилищных прав. Например, если у бывшего члена семьи
собственника жилого помещения отсутствуют основания приобре-
тения или осуществления права пользования иным жилым помеще-
нием, а также если его имущественное положение и другие заслужи-
вающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя
иным жилым помещением, право пользования жилым помещением,
принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за
бывшим членом семьи на определенный срок на основании решения
суда (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ).
Пределами осуществления жилищных прав публично-правовыми
образованиями служат полномочия органов государственной власти
РФ, субъектов РФ, а также органов местного самоуправления в обла-
сти жилищных прав, установленные в ст. 12–14 ЖК РФ. Кроме того,
несомненное влияние на определение пределов осуществления субъ-
ективных жилищных прав оказывают основы нравственности, а так-
же требования разумности и добросовестности поведения субъектов
жилищных правоотношений.
5. Специфика жилищных правоотношений проявляется в осно-
ваниях их возникновения, изменения и прекращения, то есть юриди-
ческих фактах.
Юридические факты – обстоятельства, с которыми правовые акты
связывают возникновение, изменение или прекращение жилищных
прав и обязанностей. Основания возникновения жилищных прав
и обязанностей устанавливаются ЖК РФ, другими федеральными за-
конами и иными правовыми актами. Кроме того, жилищные право-
отношения могут возникать из действий их участников, которые хотя
и не предусмотрены указанными правовыми актами, но в силу общих
начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные
права и обязанности. В соответствии со ст. 10 ЖК РФ жилищные права
и обязанности возникают:
– из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным за-
коном, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предус-
мотренных федеральным законом, но не противоречащим ему;
– из актов государственных органов и актов органов местного
самоуправления, которые предусмотрены жилищным законо-
дательством в качестве основания возникновения жилищных
прав и обязанностей;
– из судебных решений, установивших жилищные права и обя-
занности;
– в результате приобретение в собственность жилых помещений
по основаниям, допускаемым федеральным законом;
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»

24  Глава 1. Общая характеристика жилищного права

– из членства в жилищных и жилищно-строительных кооперативах;


– вследствие действий (бездействий) участников жилищных от-
ношений или наступления событий, с которыми федеральный
закон или иной нормативный правовой акт связывают возник-
новение жилищных прав и обязанностей. Представленный пе-
речень оснований возникновения жилищных правоотношений
является открытым.
Судебная практика. Согласно п. 5 ст. 15 Федерального закона от
27.05.1998 № 76-ФЗ «О статусе военнослужащих» в случае освобожде-
ния жилых помещений, занимаемых военнослужащими и совместно про-
живающими с ними членами их семей, за исключением жилых помещений,
находящихся в их собственности, указанные помещения предоставляются
другим военнослужащим и членам их семей. Ответчик является военнос-
лужащим и вселился в квартиру на основании решения жилищной инспек-
ции войсковой части о распределении ему жилого помещения; данный акт
в силу ст. 10 ЖК РФ является основанием возникновения жилищных прав
и обязанностей (Определение Судебной коллегии по гражданским делам
ВС РФ от 10.02.2009 № 64-В08-31).
Все юридические факты делятся на события и действия. События
есть обстоятельства, происходящие независимо от воли человека. Так,
утрата гражданином единственного жилого помещения в результате
чрезвычайного обстоятельства порождает у него право на обеспечение
жилым помещением маневренного фонда (ст. 95 ЖК РФ); смерть оди-
ноко проживающего нанимателя влечет прекращение договора найма
жилого помещения жилищного фонда социального использования
(ч. 4 ст. 91.10 ЖК РФ).
Действия совершаются по воле человека и подлежат классификации
на правомерные и неправомерные. В качестве примера неправомерно-
го, то есть противоречащего требованиям закона или иного правово-
го акта, действия можно назвать самовольные переустройство и (или)
перепланировку жилого помещения, которые влекут возникновение
обязанности у собственника такого помещения привести его в прежнее
состояние (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ). Правомерные действия, напротив, соот-
ветствуют требованиям закона или иного правового акта и делятся на
юридические поступки и юридические акты. Жилищные права и обязан-
ности преимущественно возникают из таких правомерных действий,
как юридические акты, к которым относятся административные акты
и сделки. На основании решения органа местного самоуправления о пре-
доставлении жилого помещения гражданину, состоящему на учете
в качестве нуждающегося в жилом помещении, возникает право на за-

1
Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Рос-
сийской Федерации от 10.02.2009 № 64-В08-3 // Документ опубликован не был. До-
ступ из СПС «КонсультантПлюс: версия проф.».
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»

1.3. Принципы жилищного права  25

ключение договора социального найма (ч. 3, 4 ст. 57 ЖК РФ). В силу


решения суда у бывшего члена семьи собственника жилого помещения
возникает право пользования таким жилым помещением (ч. 4 ст. 31
ЖК РФ). Значительное число жилищных правоотношений возникает,
изменяется и прекращается в результате заключения договоров и со-
вершения иных сделок. При этом важно обратить внимание на то, что
стороны праве заключать договоры как предусмотренные, так и непред-
усмотренные жилищным законодательством.
Зачастую возникновение, изменение или прекращение жилищных
правоотношений обусловлено совокупностью юридических фактов, об-
разующих юридический состав. Например, специализированное жилое
помещение предоставляется гражданину, не обеспеченному жилым по-
мещением в соответствующем населенном пункте, по договору специали-
зированного найма, заключаемому на основании решения собственника
такого жилого помещения (действующего от его имени уполномоченного
органа государственной власти или уполномоченного органа местного
самоуправления) либо уполномоченного им лица (ст. 99 ЖК РФ).
Вывод. Жилищное правоотношение – это юридическое отноше-
ние, существующее в виде связи субъектов урегулированного нормами
жилищного права общественного отношения, выражающееся в на-
личии у них взаимно корреспондирующих субъективных жилищных
прав и обязанностей. Участниками жилищных правоотношений явля-
ются граждане, юридические лица и публично-правовые образования.
Объектами жилищных прав являются жилые помещения. Содержание
жилищных правоотношений образуют субъективные жилищные права
и обязанности.

1.3. Принципы жилищного права


Принципы жилищного права – это основополагающие начала, руко-
водящие идеи, которые пронизывают жилищно-правовые нормы и тем
самым определяют правовое регулирование жилищных отношений.

Важно! Принципы жилищного права отражают сущность жилищ-


ного права, аккумулируют в себе его «дух». Значение принципов жи-
лищного права в целом проявляется в нескольких аспектах. Во-первых,
они оказывают непосредственное влияние на содержание жилищно-
правовых норм, которые должны в полной мере им соответствовать.
Во-вторых, принципы права подлежат непосредственному приме-
нению, в том числе в рамках аналогии права. В-третьих, принципы
права способствуют юридическому толкованию. Так, они позволяют
определить содержание понятий «существо жилищных отношений»
и «смысл жилищного законодательства», что необходимо для приме-
нения жилищного законодательства по аналогии (ст. 7 ЖК РФ).
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»

26  Глава 1. Общая характеристика жилищного права

Принципы жилищного права закреплены в ст. 1 ЖК РФ. К ним


относятся:
– принцип необходимости обеспечения органами государствен-
ной власти и органами местного самоуправления условий для
осуществления гражданами права на жилище;
– принцип необходимости обеспечения безопасности жилища;
– принцип неприкосновенности жилища;
– принцип недопустимости произвольного лишения жилища;
– принцип необходимости беспрепятственного осуществления
жилищных прав;
– принцип признания равенства участников жилищных отноше-
ний по владению, пользованию и распоряжению жилыми по-
мещениями;
– принцип необходимости обеспечения восстановления нарушен-
ных жилищных прав и их судебной защиты;
– принцип обеспечения сохранности жилищного фонда;
– принцип использования жилых помещений по назначению.
Принцип необходимости обеспечения органами государственной вла-
сти и органами местного самоуправления условий для осуществления
гражданами права на жилище. В ст. 7 Конституции РФ провозглашает-
ся, что Российская Федерации есть социальное государство, политика
которого направлена на создание условий, обеспечивающих достой-
ную жизнь и свободное развитие человека. В связи с этим в ст. 40
Конституции РФ закрепляется право каждого на жилище.
В целях гарантирования конституционного права граждан на жили-
ще органы государственной власти и органы местного самоуправления
предпринимают меры, направленные на обеспечение условий для его
осуществления, обозначенные в ст. 2 ЖК РФ. К таковым относятся,
например, содействие развитию рынка недвижимости в жилищной
сфере, использование бюджетных средств для предоставления суб-
сидий на приобретение и строительство жилых помещений, предо-
ставление гражданам жилых помещений по договорам социального
найма и договорам найма жилых помещений государственного или
муниципального жилищного фонда, стимулирование жилищного
строительства. Органы государственной власти и органы местного
самоуправления предпринимают меры по обеспечению условий для
осуществления гражданами права на жилище в пределах своих полно-
мочий, определенных в ст. 12–14 ЖК РФ.
Принцип необходимости обеспечения безопасности жилища. Одним
из признаков жилого помещения как объекта жилищных прав явля-
ется его пригодность для постоянного проживания граждан, которая
выражается в том, что жилое помещение должно отвечать санитар-
ным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям
законодательства (п. 2 ст. 15 ЖК РФ), которые устанавливаются для
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»

1.3. Принципы жилищного права  27

того, чтобы жилое помещение было безопасным для граждан и не


представляло угрозы для их жизни и здоровья. Ввиду этого постанов-
лением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 утверждено Положение
о признании помещения жилым помещением, жилого помещения
непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным
и подлежащим сносу или реконструкции1. В случае, если жилое по-
мещение признано непригодным для проживания, граждане высе-
ляются из жилых помещений с предоставлением других благоустро-
енных жилых помещений по договорам социального найма (ст. 85,
87 ЖК РФ). Гражданам, у которых единственные жилые помещения
стали непригодными для проживания в результате чрезвычайных об-
стоятельств, для временного проживания предоставляются жилые
помещения маневренного фонда (ст. 95 ЖК РФ).
В целях обеспечения безопасности жилища органы государствен-
ной власти и местного самоуправления обеспечивают контроль за ис-
пользованием и сохранностью жилищного фонда, организуют обе-
спечение своевременного проведения капитального ремонта общего
имущества в многоквартирных домах, осуществляют в соответствии
со своей компетенцией государственный контроль за соблюдением
установленных законодательством требований при осуществлении
жилищного строительства, обеспечивают инвалидам условия для бес-
препятственного доступа к общему имуществу в многоквартирных до-
мах (ст. 2 ЖК РФ).
Правилами обеспечения условий доступности для инвалидов жи-
лых помещений и общего имущества многоквартирного дома, утв.
постановлением Правительства РФ от 09.07.2016 № 6492, предусма-
тривается необходимость изменения и переоборудования жилого по-
мещения инвалида в зависимости от особенностей ограничения его
жизнедеятельности, а также общего имущества в многоквартирном
доме для обеспечения беспрепятственного доступа инвалида к жило-
му помещению, что в целом также направлено на создание условий,
обеспечивающих безопасность жилища, в котором проживают лица
с ограниченными возможностями.
Кроме того, принцип необходимости обеспечения безопасности
жилища находится в системной связи с принципом использования
жилых помещений по назначению, что выражается, во-первых, в не-

1
Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения
непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим
сносу или реконструкции, утв. Постановлением Правительства Российской Федера-
ции от 28.01.2006 № 47 // СЗ РФ. 2006. № 6. Ст. 702.
2
Правила обеспечения условий доступности для инвалидов жилых помещений
и общего имущества многоквартирного дома, утв. Постановлением Правительства
Российской Федерации от 09.07.2016 № 649 // СЗ РФ. 2016. № 30. Ст. 4914.
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»

28  Глава 1. Общая характеристика жилищного права

допустимости размещения в жилых помещениях промышленного про-


изводства, а во-вторых, в пользовании жилым помещением с учетом
требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, эко-
логических и иных требований законодательства (ст. 17 ЖК РФ).
Принцип неприкосновенности жилища закрепляется прежде всего
в ст. 25 Конституции РФ, согласно которой жилище неприкосновен-
но; никто не праве проникать в жилище против воли проживающих
в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом,
или на основании судебного решения. Вторит данным положениям
ст. 3 ЖК РФ.
Доктрина. Б.М. Гонгало обращает внимание на оригинальность положе-
ний ст. 3 ЖК РФ, обусловленной тем, что жилищно-правовые нормы ре-
гулируют в большей мере имущественные отношения, однако в данном
случае речь идет о личных неимущественных отношениях. Кроме того,
ученым подчеркивается несколько модифицированная формулировка
положений ст. 3 ЖК РФ по сравнению с положениями ст. 25 Конститу-
ции РФ. Так, в Конституции РФ говорится о недопустимости проникать
в жилище, во-первых, против воли, во-вторых, проживающих в нем лиц;
в-третьих, проникновение в жилище допускается в случаях, установлен-
ных федеральным законом, или на основании судебного решения. В ЖК
РФ указывается, что никто не вправе проникать в жилище, во-первых,
без согласия, а во-вторых, проживающих в нем на законных основаниях
граждан; в-третьих, проникновение в жилище допускается в случаях
и в порядке, которые предусмотрены федеральным законом, или на ос-
новании судебного решения и только в целях, установленных ЖК РФ1.
Проникновение в жилище без согласия проживающих в нем на за-
конных основаниях граждан допускается в случаях и в порядке, пред-
усмотренных федеральным законом, только в целях:
– спасения жизни граждан и (или) их имущества, обеспечения
их личной безопасности или общественной безопасности при
аварийных ситуациях, стихийных бедствиях, катастрофах, мас-
совых беспорядках либо иных обстоятельствах чрезвычайного
характера;
– задержания лиц, подозреваемых в совершении преступлений,
пресечения совершаемых преступлений или установления об-
стоятельств совершенного преступления либо произошедшего
несчастного случая.
Судебная практика. Конституционный Суд РФ указал, что право на
неприкосновенность жилища не является абсолютным и может быть
ограничено федеральным законом в той мере, в какой это необходимо
в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоро-

1
Гонгало Б.М. Гражданское право. Жилищное право. Семейное право: Избран-
ное. С. 147–148.
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»

1.3. Принципы жилищного права  29

вья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны


и безопасности государства (Определение Конституционного Суда РФ
от 22.01.2014 № 97-О1).
Суд указал, что поскольку полномочиями по согласованию переустрой-
ства и перепланировок жилых помещений наделены органы местного са-
моуправления, они фактически представляют общественные интересы,
а именно интересы граждан, проживающих в домах, в которых само-
вольно произведенные перепланировки могут повлечь за собой наруше-
ние прав и законных интересов граждан либо создать угрозу их жизни
и здоровью. При этом только посредством осмотра жилого помещения
органы местного самоуправления могут оценить состояние жилого по-
мещения и исполнить возложенные на него функции. Следовательно, ор-
ганы местного самоуправления вправе просить суд дать разрешение на
проникновение в жилище без согласия собственника с целью реализации
своих полномочий, предусмотренных ЖК РФ, для выполнения возложен-
ных на них обязанностей в целях пресечения нарушения прав и законных
интересов проживающих в жилом доме граждан, указывая на наличие
данных о самовольном переустройстве или перепланировке жилого по-
мещения (Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ
от 21.10.2014 № 56-КГ14-92).
Доктрина. Л.О. Красавчикова указывает, что право на неприкосновен-
ность жилища обладает особым содержанием, характеризующимся
внешней и внутренней сторонами. Внешняя сторона «выполняет охра-
нительную функцию, юридически обеспечивая ограждение гражданина
от вторжения в жилище (а тем самым и в личную жизнь) со стороны тре-
тьих лиц». Внутренняя сторона «определяет меру свободы гражданина
поступать в жилище по своему усмотрению», «закон не устанавливает,
как и какие действия лицо будет совершать в своем жилище; закон
лишь обеспечивает свободу тех действий, которые посчитает необходи-
мым совершить управомоченное лицо»3. Комментируя ст. 25 Конститу-
ции РФ, Г.Д. Садовникова развивает данную мысль и констатирует, что
принцип неприкосновенности жилища предполагает нахождение под
запретом каких-либо способов получения сведений о происходящем

1
Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 22.01.2014
№ 97-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Климовой Ири-
ны Юрьевны на нарушение ее конституционных прав частью 3 статьи 3 Жилищного
кодекса Российской Федерации» // Документ опубликован не был. Доступ из СПС
«КонсультантПлюс: версия проф.».
2
Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Рос-
сийской Федерации от 21.10.2014 № 56-КГ14-9 // Документ официально не опубли-
кован. СПС «КонсультантПлюс».
3
Красавчикова Л.О. Жилищное право и личные неимущественные права граж-
дан // Актуальные проблемы жилищного права: сборник памяти П.И. Седугина / отв.
ред. Е.С. Гетман, П.В. Крашенинников. М.: Статут, 2003. С. 56, 59.
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»

30  Глава 1. Общая характеристика жилищного права

в жилище посредством, например, установки видеокамер и звукоза-


писывающих устройств1.
Не разделяя данный вывод, Б.М. Гонгало полагает, что содержанию права
на неприкосновенность жилища присуща исключительно внешняя сторо-
на. Внутренняя сторона представляет собой содержание вещного права
на жилище, поскольку носитель данного права обладает правомочиями
владения, пользования и распоряжения жильем и может их реализовать
не иначе как собственными действиями2.
Принцип недопустимости произвольного лишения жилища находит
конституционное выражение: в ст. 40 Конституции РФ устанавли-
вается, что никто не может быть произвольно лишен жилища. Это по-
ложение конкретизируется в ч. 4 ст. 3 ЖК РФ, в соответствии с кото-
рой никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве
пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных
услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены
ЖК РФ, другими федеральными законами.
Судебная практика. Судам следует учитывать, что положения
ч. 4 ст. 3 ЖК РФ о недопустимости произвольного лишения жилища,
под которым понимается лишения жилища во внесудебном порядке и по
основаниям, не предусмотренным законом, действует в отношении любых
лиц, вселившихся в жилое помещение (п. 8 постановления Пленума ВС
РФ от 02.07.2009 № 14).
Действия ресурсоснабжающей организации по прекращению постав-
ки ресурсов организациям-потребителям, к сетям которых подключены
абоненты, своевременно оплачивающие использованные топливно-энер-
гетические ресурсы, при отсутствии соглашения о подаче топливно-
энергетических ресурсов таким абонентам, в том числе гражданам-
потребителям, ведут к нарушению их прав на получение коммунальных
услуг, а потому являются незаконными (п. 3 Обзора судебной практики
ВС РФ по отдельным вопросам судебной практики о применении зако-
нодательства о защите прав потребителей при рассмотрении граж-
данских дел3).
Важно обратить внимание, что данный принцип не следует абсо-
лютизировать, поскольку законом предусматривается немало случаев,
когда гражданин может быть лишен своего жилища.

1
Садовникова Г.Д. Комментарий к Конституции Российской Федерации: Поста-
тейный / отв. ред. И.А. Конюхова (Умнова). М.: Юрайт, 2007. С. 37.
2
Гонгало Б.М. Гражданское право. Жилищное право. Семейное право: Избран-
ное. М.: Статут, 2011. С. 149–151.
3
Обзор судебной практики Верховного суда Российской Федерации по отдель-
ным вопросам судебной практики о применении законодательства о защите прав по-
требителей при рассмотрении гражданских дел, утв. Президиумом Верховного Суда
Российской Федерации 01.02.2012 // Бюллетень Верховного Суда Российской Феде-
рации. 2012. № 4.
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»

1.3. Принципы жилищного права  31

Так, в ч. 2 ст. 35 ЖК РФ устанавливается следующее правило: если


гражданин, пользующийся жилым помещением на основании заве-
щательного отказа, использует его не по назначению, систематически
нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно
обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, соб-
ственник жилого помещения праве предупредить такого гражданина
о необходимости устранить нарушения, а если указанные нарушения
влекут за собой разрешение жилого помещения – также назначить
разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. Однако
если такой гражданин после предупреждения собственника жилого
помещений продолжает нарушать права и законные интересы соседей,
использовать жилое помещение не по назначению и без уважитель-
ных причин не проведет необходимый ремонт, то такой гражданин по
требованию собственника жилого помещения подлежит выселению
на основании решения суда.
В качестве примера служит также то, что обращение залогодержа-
телем взыскания на заложенные жилом дом или квартиру и реализа-
ция этого имущества являются основанием для прекращения права
пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих
в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом
или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке
в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, пре-
доставленных банком или иной кредитной организацией либо другим
юридическим лицом на приобретение или строительство таких или
иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное
неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных
кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома
или квартиры (ст. 78 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ
«Об ипотеке (залоге недвижимости)»1).
Принцип необходимости беспрепятственного осуществления жи-
лищных прав предполагает предупреждение и устранение любых по-
мех, которые могли бы помешать лицу в реализации принадлежащего
ему права. Данный принцип преимущественно обращен к обладате-
лю субъективного права, он определяет возможности и границы его
собственного поведения2.
Содержанием принципа необходимости беспрепятственного осу-
ществления жилищных прав служит возможность граждан по своему
усмотрению и в своих интересах осуществлять принадлежащие им жи-
лищные права, в том числе распоряжаться ими, свободно устанавли-

1
Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимо-
сти)» // СЗ РФ. 1998. № 29. Ст. 3400.
2
Кузнецова О.А. Нормы-принципы российского гражданского права. М.: Статут,
2006. С. 176.
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»

32  Глава 1. Общая характеристика жилищного права

вать и реализовывать свои жилищные права в силу договора и (или)


иных предусмотренных жилищным законодательством оснований.
При этом в качестве пределов такового выступают права, свободы
и законные интересы других граждан, которые не должны нарушать-
ся вследствие осуществления жилищных прав и исполнения обязан-
ностей граждан (ч. 2 ст. 1 ЖК РФ).
Кроме того, граждане, законно находящиеся на территории РФ,
вправе свободно выбирать жилые помещения для проживания в ка-
честве собственников, нанимателей или на иных основаниях, пред-
усмотренных законодательством; ограничение данного права граждан
допускается только на основании ЖК РФ, другого федерального закона
(ч. 4, 5 ст. 1 ЖК РФ). Обозначенное правило базируется на положениях
ст. 27 Конституции РФ, в соответствии с которыми каждый, кто нахо-
дится на территории РФ, имеет право свободно передвигаться, выбирать
место пребывания и жительства. В связи с этим в ст. 8 Закона РФ от
25.06.1993 № 5242-1 «О праве граждан РФ на свободу передвижения,
выбор места пребывания и жительства в пределах РФ»1 указывается, что
право граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания
и жительства в пределах РФ может быть ограничено в пограничной
зоне; закрытых военных городках; закрытых административно-террито-
риальных образованиях; зонах экологического бедствия; на отдельных
территориях и в населенных пунктах, где в случае опасности распро-
странения инфекционных и массовых неинфекционных заболеваний
и отравлений людей введены особые условия и режимы проживания
населения и хозяйственной деятельности; на территориях, где введено
чрезвычайное или военное положение.
Важно отметить, что жилищные права могут быть ограничены
на основании федерального закона только в той мере, в какой это
необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нрав-
ственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обе-
спечения обороны страны и безопасности государства (ч. 3 ст. 1 ЖК
РФ), что корреспондирует положениям ч. 3 ст. 55 Конституции РФ.
Например, установленный в ч. 3 ст. 17 ЖК РФ и п. 3 ст. 288 ГК РФ
запрет на размещение в жилых помещениях промышленного произ-
водства направлен на защиту здоровья, прав и законных интересов
других лиц. Граждане, лишенные родительских прав, могут быть вы-
селены из жилого помещения, занимаемого на основании договора
социального найма, без предоставления другого жилого помещения,
если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они
лишены родительских прав, признано судом невозможным (ч. 2 ст. 91

1
Закон Российской Федерации от 25.06.1993 № 5242-1 «О праве граждан Россий-
ской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в
пределах Российской Федерации» // Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. № 32. Ст. 1227.
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»

1.3. Принципы жилищного права  33

ЖК РФ), что направлено на защиту прав и законных интересов не-


совершеннолетних детей.
Судебная практика. Систематическое нарушение прав и законных
интересов соседей нанимателем и (или) проживающим совместно с ним
членом его семьи может повлечь выселение указанных лиц из жилого
помещения, занимаемого на основании договора социального найма, без
предоставления другого жилого помещения (ч. 1 ст. 91 ЖК РФ). К си-
стематическому нарушению прав и законных интересов соседей нани-
мателем и (или) членами его семьи следует отнести их неоднократные,
постоянно повторяющиеся действия по пользованию жилым помещением
без соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом
помещении или доме граждан, без соблюдения требований пожарной без-
опасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований
законодательства, правил пользования жилыми помещениями (например,
прослушивание музыки, использование телевизора, игра на музыкальных
инструментах в ночное время с превышением допустимой громкости;
производство ремонтных, строительных работ или иных действий, по-
влекших нарушение покоя граждан и тишины в ночное время; нарушение
правил содержания домашних животных; совершение в отношении со-
седей хулиганских действий и др.) (абз. 6 п. 39 постановления Пленума
ВС РФ от 02.07.2009 № 14).
Принцип признания равенства участников жилищных отношений по
владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями касается
лишь тех жилищных отношений, которые носят частноправовой ха-
рактер и отвечают всем признакам отношений, составляющих предмет
гражданского права. Ввиду этого следует резюмировать, что не всем жи-
лищным отношениям присуще равенство участников. Вместе с тем даже
в рамках обозначенной группы отношений допускаются определенные
изъятия, вытекающие из ЖК РФ, других федеральных законов, а также
существа жилищных отношений. Например, в соответствии с ч. 2 ст. 69
ЖК РФ члены семьи нанимателя жилого помещения по договору со-
циального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности.
Однако лишь дееспособные и ограниченные судом в дееспособности
члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального
найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязатель-
ствам, вытекающим из договора социального найма.
Доктрина. По мнению Б.М. Гонгало, если в гражданском праве под ра-
венством следует понимать отсутствие власти и подчинения, то в жи-
лищном праве под равенством необходимо иметь в виду равноправие
пользователей жилым помещением1.

1
Гонгало Б.М. Гражданское право. Жилищное право. Семейное право: Избран-
ное. М.: Статут, 2011. С. 155.
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»

34  Глава 1. Общая характеристика жилищного права

Принцип необходимости обеспечения восстановления нарушенных


жилищных прав и их судебной защиты. Нарушенные жилищные права
подлежат восстановлению и защите прежде всего в судебном порядке.
Участники жилищных отношений обладают возможностями приме-
нять меры правоохранительного характера для целей восстановления
нарушенного или оспоренного права. В связи с этим в ч. 3 ст. 11 ЖК
РФ закрепляются способы защиты жилищных прав, к коим относятся
признание жилищного права; восстановление положения, существо-
вавшего до нарушения жилищного права, и пресечение действий,
нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения; пре-
кращение или изменение жилищного правоотношения и др. В целом
способы защиты нарушенных жилищных прав могут быть установле-
ны и в иных нормах ЖК РФ, а также в других федеральных законах,
в том числе в ст. 12 ГК РФ.
Согласно ст. 18 Конституции РФ прав и свободы человека и граж-
данина обеспечиваются правосудием. Применительно к жилищным
правам в ч. 2 ст. 11 ЖК РФ закрепляется примат судебного порядка
их защиты: во-первых, защита жилищных прав в административном
порядке осуществляется только в случаях, прямо предусмотренных
законом; во-вторых, решение, принятое в административном порядке,
может быть обжаловано в судебном порядке. В свою очередь, судебная
защита нарушенных жилищных прав осуществляется судами общей
юрисдикции в соответствии с подведомственностью дел, установлен-
ной процессуальным законодательством, путем подачи заинтересо-
ванным лицом иска.
Принцип обеспечения сохранности жилищного фонда. Под жилищным
фондом понимается совокупность всех жилых помещений, находящих-
ся на территории РФ (ч. 1 ст. 19 ЖК РФ). В круг общественных отно-
шений, составляющих предмет жилищного права, входят отношения
по поводу контроля за использованием и сохранностью жилищного
фонда (п. 12 ч. 1 ст. 4 ЖК РФ).
Органы государственной власти и местного самоуправления в пре-
делах своих полномочий обеспечивают условия для осуществления
гражданами права на жилище, в том числе посредством осуществле-
ния контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда
(п. 6 ст. 2 ЖК РФ). Ввиду этого в круг полномочий органов государ-
ственной власти РФ входят осуществление мониторинга использо-
вания жилищного фонда и обеспечения его сохранности, а также
контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда РФ
(п. 16.4, 17 ст. 12 ЖК РФ), а органов государственной власти субъектов
РФ – осуществление контроля за использованием и сохранностью
жилищного фонда субъекта РФ (п. 8 ст. 13 ЖК РФ).
Мониторинг использования жилищного фонда и обеспечения его со-
хранности реализуется в соответствии с Положением об осуществле-
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»

1.3. Принципы жилищного права  35

нии мониторинга использования жилищного фонда и обеспечения его


сохранности, утв. Постановлением Правительства РФ от 29.10.2014
№ 11151, и представляет собой систематическое наблюдение за ис-
пользованием жилищного фонда и обеспечением его сохранности,
осуществляемое посредством сбора, систематизации и анализа ин-
формации в соответствии со специальным перечнем показателей.
Федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на
осуществление мониторинга, является Министерство строительства
и жилищно-коммунального хозяйства РФ (Постановление Правитель-
ства РФ от 14.06.2013 № 5052).
Обязанность по обеспечению сохранности жилищного фонда воз-
лагается законом не только на органы государственной власти и орга-
ны местного самоуправления. Так, собственник жилого помещения
несет бремя содержания данного помещения и обязан поддерживать
его в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обраще-
ния с ним (ч. 3, 4 ст. 30 ЖК РФ); члены семьи собственника жилого
помещения обязаны обеспечивать сохранность данного помещения
(ч. 2 ст. 31 ЖК РФ); наниматель жилого помещения по договору соци-
ального найма обязан обеспечивать сохранность данного помещения
(ч. 3 ст. 67 ЖК РФ).
Принцип использования жилых помещений по назначению. Целевое
назначение жилых помещений заключается в том, что они предна-
значены для проживания граждан (ч. 1 ст. 17 ЖК РФ, п. 2 ст. 288 ГК
РФ). Ввиду этого одним из признаков жилого помещения как объекта
жилищных прав прямо называется его пригодность для проживания
граждан (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ).
Назначение жилого помещения служит пределом осуществления
субъективных прав лица, проживающего в нем. Например, в законе
прямо указывается, что собственник осуществляет права владения,
пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помеще-
нием в соответствии с его назначением (ч. 1 ст. 30 ЖК РФ, п. 1 ст. 288
ГК РФ). Гражданин-собственник жилого помещения может исполь-
зовать его для личного проживания и проживания членов его семьи
(п. 2 ст. 288 ГК РФ), при этом члены семьи собственника жилого по-
мещения обязаны использовать данное жилое помещение исключи-
тельно по назначению (ч. 2 ст. 31 ЖК РФ). Наниматель жилого по-

1
Положение об осуществлении мониторинга использования жилищного фон-
да и обеспечения его сохранности, утв. Постановлением Правительства Российской
Федерации от 29.10.2014 № 1115 // СЗ РФ. 2014. № 45. Ст. 6216.
2
Постановление Правительства Российской Федерации от 14.06.2013 № 505
«О федеральном органе исполнительной власти, уполномоченном на осуществление
мониторинга использования жилищного фонда и обеспечения его сохранности» //
СЗ РФ. 2013. № 25. Ст. 3166.
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»

36  Глава 1. Общая характеристика жилищного права

мещения по договору социального найма обязан использовать такое


помещение по назначению (ч. 3 ст. 67 ЖК РФ).
В законе также прямо предусмотрен абсолютный запрет на раз-
мещение в жилых помещений промышленных производств (ч. 3 ст. 17
ЖК РФ, п. 3 ст. 288 ГК РФ). Вместе с тем допускается использование
жилого помещения для осуществления профессиональной и предпри-
нимательской деятельности проживающими в нем на законных осно-
ваниях гражданами (ч. 2 ст. 17 ЖК РФ). Однако для того установлены
определенные условия: осуществление обозначенных видов деятель-
ности не должно нарушать права и законные интересы других граж-
дан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение;
предпринимательская деятельность должна носить индивидуальный
характер, поскольку размещение в жилом помещении предприятий,
учреждений, организаций допускается только после перевода жило-
го помещения в нежилое помещение. Юридические лица тоже могут
владеть жилыми помещениями, но использовать их они вправе только
для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК РФ).
Судебная практика. Законом допускается использование жилого
помещения для осуществления профессиональной деятельности (на-
пример, научной, творческой, адвокатской и др.) или индивидуальной
предпринимательской деятельности без перевода его в нежилое граж-
данами, проживающими в нем на законных основаниях (в том числе
по договору социального найма), но при условии, что это не нарушает
права и законные интересы других граждан, а также требования, ко-
торым должно отвечать жилое помещение (пожарной безопасности,
санитарно-гигиенические и др.) (абз. 5 п. 39 постановления Пленума
ВС РФ от 02.07.2009 № 14).
Использование жилого помещения не по назначению влечет не-
благоприятные правовые последствия. Так, если собственник жило-
го помещения использует его не по назначению, то орган местного
самоуправления может предупредить собственника о необходимо-
сти устранения нарушения, а если они влекут разрушение помеще-
ния – назначить ему соразмерный срок для ремонта помещения;
если собственник после предупреждения продолжает использовать
жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин
не произведет необходимый ремонт, то суд по иску органа местного
самоуправления может принять решение о продаже с публичных тор-
гов такого помещения с оплатой собственнику вырученных от про-
дажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения
(ст. 293 ГК РФ).
Если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены
его семьи используют жилое помещение, занимаемое на основании
договора социального найма, не по назначению, наймодатель обязан
предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устра-
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»

1.4. Право граждан на жилище  37

нить нарушения, а если они влекут за собой разрушение жилого поме-


щения – вправе назначить разумный срок для устранения нарушений;
если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно
с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устра-
нят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя
или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке
без предоставления другого жилого помещения ч. 1 ст. 91 ЖК РФ).
Судебная практика. Под использованием жилого помещения не по
назначению следует понимать использование жилого помещения не для
проживания граждан, а для иных целей (например, использование его для
офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания
и разведения животных), то есть фактическое превращение жилого
помещения в нежилое (абз. 5 п. 39 постановления Пленума ВС РФ от
02.07.2009 № 14).
В свою очередь, дискуссионным остается вопрос о допустимости
применения к жилищным отношениям принципов гражданского за-
конодательства. В частности, исходя из п. 1 ст. 10 ЖК РФ жилищные
права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, пред-
усмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных
сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не
противоречащих ему. В связи с этим закономерно задуматься: харак-
терен ли жилищному праву принцип свободы договора? Вероятно,
следует ответить положительно, но с некоторыми оговорками. Данный
принцип, во-первых, если и распространяется на жилищные отноше-
ния, то только лишь на те, что обладают частноправовым характером,
а во-вторых, пределы его действия в значительной мере ограничены,
например, наличием публичного интереса.
Вывод. Жилищное право базируется на принципах необходимости
обеспечения органами государственной власти и органами местного
самоуправления условий для осуществления гражданами права на
жилище; необходимости обеспечения безопасности жилища; непри-
косновенности жилища; недопустимости произвольного лишения жи-
лища; необходимости беспрепятственного осуществления жилищных
прав; признания равенства участников жилищных отношений по вла-
дению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями; необ-
ходимости обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав
и их судебной защиты; обеспечения сохранности жилищного фонда;
использования жилых помещений по назначению.

1.4. Право граждан на жилище


Право на жилище представляет собой субъективное право гражда-
нина на приобретение жилого помещения и пользование им. Право
граждан на жилище обладает социально-экономическим характером.
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»

38  Глава 1. Общая характеристика жилищного права

Оно неразрывно связано с биосоциальной природой человека, необхо-


димостью удовлетворения его жизненно важных потребностей, к коим
относится и потребность в жилище.
В связи с этим в ст. 25 Всеобщей декларации прав человека1 за-
крепляется право каждого человека на такой уровень жизни, включая
пищу, одежду, жилище, медицинский уход и необходимое социальное
обслуживание, который необходим для поддержания здоровья и бла-
госостояния его самого и его семьи. Аналогичное положение содер-
жится в ст. 11 Международного пакта об экономических, социальных
и культурных правах2, согласно которому признается право каждого на
достаточный жизненный уровень для него и его семьи, включающий
достаточное питание, одежду и жилище.
Статья 31 Европейской социальной хартии3 посвящена праву на
жилье, в целях обеспечения эффективного осуществления которого
следует принимать меры, направленные на содействие доступу к жи-
лью, отвечающему должным требованиям, предотвращение бездомно-
сти и сокращение ее масштабов с целью ее постепенной ликвидации,
а также доступность цен на жилье для людей, не имеющих достаточных
средств.
Судебная практика. О важности и особой природе права граждан на
жилище свидетельствует практика международных трибуналов ad hoc,
где сложился подход, в соответствии с которым разрушение жилища
и изгнание из домой членов демографической группы выступает в качестве
примера «иного создания жизненных условий, рассчитанных на физическое
уничтожение членов этой группы», что является одним из проявлений
геноцида (Prosecutor v. Kayishema and Ruzindana. Case № ICTR-95-1.
21 May 1999. § 115–116; Prosecutor v. J.-P. Akayesu. Case № ICTR-96-4-T.
2 September 1998. § 505-506; Prosecutor v. G. Rutaganda. Case № ICTR-96-
13-T. 6 December 1999. § 51; Prosecutor v. A. Musema. Case № ICTR-96-
13-T. 27 January 2000. § 157)4.
В ст. 7 Конституции РФ устанавливается, что Российская Феде-
рации есть социальное государство, политика которого направлена
на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное
развитие человека. В целях конкретизации данных положений в ст. 40

1
Всеобщая декларация прав человека (принята Генеральной Ассамблеей ООН
10.12.1948) // Российская газета. 1995. № 67. 5 апреля.
2
Международный пакт об экономических, социальных и культурных правах
(Нью-Йорк, 19.12.1966) // Ведомости ВС СССР. 1976. № 17. Ст. 291.
3
Европейская социальная хартия (пересмотренная) (принята в г. Страсбурге
03.05.1996) // Бюллетень международных договоров. 2010. № 4.
4
Международное уголовное право: учебник для бакалавриата и магистратуры /
А.В. Наумов, А.Г. Кибальник, В.Н. Орлов, П.В. Волосюк; под ред. А.В. Наумова,
А.Г. Кибальника. М.: Юрайт, 2014. С. 220–221.
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»

1.4. Право граждан на жилище  39

Конституции РФ закрепляется право каждого на жилище, а также за-


прет на произвольное лишение жилища.
Судебная практика. Согласно Конституции РФ в России как соци-
альном государстве, политика которого направлена на создание условий,
обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека, каж-
дый имеет право на жилище, а органы государственной власти и органы
местного самоуправления создают условия для его осуществления. Соот-
ветственно, правовое регулирование отношений по владению, пользова-
нию и распоряжению объектами жилищного фонда – исходя из консти-
туционных целей социальной политики РФ, обусловленных признанием
высшей ценностью человека, его прав и свобод, которыми определяются
смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной
и исполнительной власти, местного самоуправления и которые обеспечи-
ваются правосудием, – должно осуществляться таким образом, чтобы
гарантировать соблюдение конституционного права граждан на жилище
(Постановление Конституционного Суда РФ от 24.03.2015 № 15-П1).
Конституционное право граждан на жилище заключается:
во-первых, в государственном обеспечении беспрепятственного,
постоянного пользования жилым помещением, занимаемым лицом
на законных основаниях (ч. 1 ст. 40 Конституции РФ);
во-вторых, в содействии в самостоятельном и инициативном
улучшении гражданами своих жилищных условий (ч. 2 ст. 40 Кон-
ституции РФ);
в-третьих, в предоставлении жилища из государственного, муни-
ципального и других жилищных фондов лицам, которые в силу соци-
ально-экономических причин не могут самостоятельно обеспечивать
себя жилищем (ч. 3 ст. 40 Конституции РФ)2.
В первую очередь обращает на себя внимание закрепленный в Кон-
ституции РФ обновленный подход к решению проблемы удовлетворения
потребностей граждан в жилье, который базируется на активности и ини-
циативности граждан в вопросах строительства и приобретения жилья,
а также на исключительности бесплатного или льготного предоставления
жилища из государственных, муниципальных и других жилищных фон-
дов. Для целей гарантирования реальности субъективного права граждан
на жилище органы государственной власти и органы местного самоуправ-
ления предпринимают меры, направленные на обеспечение условий для
его осуществления, к коим относятся, в частности:

1
Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 24.03.2015
№ 15-П «По делу о проверке конституционности статьи 19 Федерального закона
«О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в связи с жало-
бой гражданина А.М. Богатырева» // СЗ РФ. 2015. № 14. Ст. 2197.
2
Садовникова Г.Д. Комментарий к Конституции Российской Федерации: Поста-
тейный / отв. ред. И.А. Конюхова (Умнова). М.: Юрайт, 2007. С. 57.
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»

40  Глава 1. Общая характеристика жилищного права

– содействие развитию рынка недвижимости в жилищной сфере


в целях создания необходимых условий для удовлетворения по-
требностей граждан в жилище;
– использование бюджетных средств и иных не запрещенных за-
коном источников денежных средств для улучшения жилищных
условий граждан, в том числе путем предоставления в установ-
ленном порядке субсидий для приобретения или строительства
жилых помещений;
– предоставление гражданам в установленном порядке жилых по-
мещений по договорам социального найма или договорам най-
ма жилых помещений государственного или муниципального
жилищного фонда;
– стимулирование жилищного строительства;
– обеспечение защиты прав и законных интересов граждан, при-
обретающих жилые помещения и пользующихся ими на закон-
ных основаниях, потребителей коммунальных услуг, а также
услуг, касающихся обслуживания жилищного фонда;
– обеспечение инвалидам условия для беспрепятственного досту-
па к общему имуществу в многоквартирных домах;
– обеспечение контроля за использованием и сохранностью жи-
лищного фонда;
– организация обеспечения своевременного проведения капиталь-
ного ремонта общего имущества в многоквартирных домах за
счет взносов собственников помещений в таких домах на капи-
тальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах,
бюджетных средств и иных не запрещенных законом источников
финансирования;
– осуществление в соответствии со своей компетенцией государ-
ственного контроля за соблюдением установленных законода-
тельством требований при осуществлении жилищного строи-
тельства;
– осуществление в соответствии со своей компетенцией государ-
ственного жилищного надзора и муниципального жилищного
контроля;
– размещение в государственной информационной системе жи-
лищно-коммунального хозяйства информации в соответствии
с законодательством РФ.
Право граждан на жилище гарантируется осуществлением права на
неприкосновенность жилища (ст. 25 Конституции РФ, ч. 1 ст. 1 ЖК
РФ) и реализуется при условии свободы передвижении и выбора че-
ловеком места жительства (ст. 27 Конституции РФ, ч. 4 ст. 1 ЖК РФ).
Доктрина. Д.М. Чечот резюмировал, что осуществление одного субъек-
тивного права, как правило, зависит от осуществления других субъектив-
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»

1.4. Право граждан на жилище  41

ных прав: «реализация субъективного права, его защита … тесно связаны


с действием многих других субъективных прав, с взаимодействием прав,
возникающих в рамках правового института, отрасли права и, наконец,
системы всего права в целом»1.

Важно! Свобода передвижения и выбора места жительства, право


граждан на жилище и право на неприкосновенность жилища образуют
взаимосвязанную и во многом последовательно реализуемую триаду
субъективных прав гражданина.

Из наименования ст. 8 Конвенции о защите прав человека и основ-


ных свобод2 следует, что ее содержание посвящено праву на уважение
частной и семейной жизни, однако в ее положениях говорится также
о праве на уважение жилище, что позволяет сделать вывод об их вза-
имосвязанности.
Доктрина. В связи с этим справедливым видится вывод Л.О. Красавчи-
ковой о том, что неприкосновенность жилища означает неприкосновен-
ность не объекта прав, но одного из элементов личной жизни граждан,
а потому право на неприкосновенность жилища является неимуществен-
ным правом, неразрывно связанным с правом на жилище и недопусти-
мостью произвольного лишения жилища3.
Судебная практика. В практике Европейского Суда по правам чело-
века сложилось достаточно широкое понимание жилища, которое под-
лежит защите на основании п. 1 ст. 8 Конвенции о защите прав граждан
и основных свобод, что во многом обусловлено взаимосвязанностью права
на уважение жилища и права на уважение частной и семейной жизни.
Так, концепция жилища не ограничена жилищем, занимаемым на за-
конных основаниях; является ли то или иное место конкретного прожи-
вания жилищем, зависит от фактических обстоятельств дела, а именно
от наличия достаточных продолжающихся связей с конкретным местом
проживания (§ 36 постановления Европейского Суда по правам человека
от 18.11.2004 по делу «Прокопович (Prokopovich) против РФ» (жалоба
№ 58255/00)4).

1
Чечот Д.М. Субъективное право и формы его защиты. Л.: Изд-во ЛГУ, 1968.
С. 49–50.
2
Конвенция о защите прав человека и основных свобод (Заключена в Риме
04.11.1950) // СЗ РФ. 2001. № 2. Ст. 163.
3
Красавчикова Л.О. Жилищное право и личные неимущественные права граж-
дан // Актуальные проблемы жилищного права: сборник памяти П.И. Седугина / отв.
ред. Е.С. Гетман, П.В. Крашенинников. М.: Статут, 2003. С. 57–58.
4
Постановление Европейского Суда по правам человека от 18.11.2004 по делу
«Прокопович (Prokopovich) против Российской Федерации» (жалоба № 58255/00) //
Бюллетень Европейского Суда по правам человека. 2006. № 8.
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»

42  Глава 1. Общая характеристика жилищного права

Кроме того, понятие «жилище» распространяется как на жилище


частного лица, так и служебные помещения лиц, занятых в т.н. сво-
бодных профессиях (§ 36 постановления Европейского Суда по правам
человека от 07.06.2007 по делу «Смирнов (Smirnov) против РФ» (жалоба
№ 71362/01)1). В частности, в качестве аргументов изложенной интер-
претации понятия жилища указывается, что осуществлять профессио-
нальную или деловую деятельность лицо может в месте своего житель-
ства, как и заниматься делами, не относящимися к профессиональной
сфере, в служебном помещении (§ 30 постановления Европейского Суда
по правам человека от 16.12.1992 по делу «Нимитц (Niemietz) против
Германии» (жалоба № 13710/88)2).
В связи с этим любопытно отметить, что жилищное законодатель-
ство не содержит дефиницию понятия «жилище», что нельзя сказать
об уголовном законодательстве. Закрепляя в ст. 139 Уголовного ко-
декса РФ3 правовую гарантию обеспечения права на неприкосновен-
ность жилища в виде меры уголовно-правовой ответственности за ее
нарушение, законодатель легально определил анализируемое понятие
следующим образом: жилище есть индивидуальный дом с входящи-
ми в него жилыми и нежилыми помещениями, жилое помещение
независимо от формы собственности, входящее в жилищный фонд
и пригодное для постоянного или временного проживания, а равно
иное помещение или строение, не входящее в жилищный фонд, но
предназначенное для временного проживания . Вместе с тем вопрос
об универсальности данной дефиниции, ее применимости для целей
жилищно-правового регулирования остается открытым.
Доктрина. В научной литературе сложились два подхода по поводу соот-
ношения понятий «жилище» и «жилое помещение». Сторонники первого
подхода полагает, что понятие «жилище» шире по своему содержанию,
нежели понятие «жилое помещение», поскольку включает в себя не толь-
ко помещение, предназначенное для постоянного проживания граждан,
но и пристройки, чердаки, подвалы, комнаты в гостинице, санатории или
доме отдыха, садовые дома, транспортные средства, купе в поезде или
каюты в корабле4. В соответствии со вторым подходом содержание дан-
ных понятий является тождественным. По мнению П.И. Седугина, жили-

1
Постановление Европейского Суда по правам человека от 07.06.2007 по делу
«Смирнов (Smirnov) против Российской Федерации» (жалоба № 71362/01) // Пре-
цеденты Европейского Суда по правам человека. 2008. № 3.
2
Постановление Европейского Суда по правам человека от 16.12.1992 по делу
«Нимитц (Niemietz) против Германии» (жалоба № 13710/88) // Европейский Суд по
правам человека. Избранные решения. Т. 1. М., 2000. С. 768–773.
3
Уголовный кодекс Российской Федерации от 13.06.1996 № 63-ФЗ // СЗ РФ.
1996. № 25. Ст. 2954.
4
Конституция Российской Федерации. Комментарий / под общ. ред. Б.Н. Топор-
нина, Ю.М. Батурина, Р.Г. Орехова. М.: Юридическая литература, 1994. С. 161–162.
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»

1.4. Право граждан на жилище  43

ще есть особое сооружение или помещение, специально предназначен-


ное для проживания граждан (например, жилой дом, квартира, комната,
другое жилое помещение вместе с вспомогательной площадью)1.
Из п. 1 ст. 12 Международного пакта о гражданских и политических
правах2 следует, что право на жилище должно реализовываться при ус-
ловии свободы выбора человеком места жительства. В соответствии со
ст. 27 Конституции РФ каждый, кто законно находится на территории
РФ, имеет право свободно передвигаться, выбирать место пребывания
и жительства. Конкретизируя изложенное конституционно-правовое
положение, законодатель в ч. 4 ст. 1 ЖК РФ закрепляет право граждан,
законно находящихся на территории РФ, свободно выбирать жилые
помещения для проживания в качестве собственников, нанимателей
или на иных основаниях, предусмотренных законодательством; огра-
ничение этого права допускается исключительно на основании ЖК
РФ или другого федерального закона. При этом в ч. 3 ст. 55 Конститу-
ции РФ уточняется, что права и свободы человека и гражданина могут
быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой
это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нрав-
ственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспе-
чения обороны страны и безопасности государства. Тождественное
правило касательно жилищных прав содержится также в ч. 3 ст. 1 ЖК
РФ. Более того, право выбора места пребывания и жительства являет
собой нематериальное благо, а потому оно неотчуждаемо и непере-
даваемо, а также защищается законом (ст. 150 ГК РФ).
Правила об определении места жительства гражданина содержатся
в ст. 20 ГК РФ. Местом жительства гражданина признается место, где
он постоянно или преимущественно проживает. Закон не связывает
определение места жительства лица с местом жительства его супруга,
ибо каждый из супругов свободен в выборе мест пребывания и житель-
ства (п. 1 ст. 31 СК РФ). Специальные положения устанавливаются
лишь в отношении несовершеннолетних лиц, не достигших четырнад-
цатилетнего возраста, а также лиц, находящихся под опекой: местом
жительства указанных лиц признается место жительства их законных
представителей, а именно родителей, усыновителей или опекунов. Не-
совершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет,
а также граждане, чья дееспособность ограничена, вправе самостоя-
тельно выбирать место жительства с согласия родителей, усыновите-
лей, попечителя.

1
Седугин П.И. Жилищное право: учебник для вузов. М.: НОРМА; ИНФРА-М,
1998. С. 16.
2
Международный пакт о гражданских и политических правах (Нью-Йорк,
16.12.1966) // Ведомости ВС СССР. 1976. № 17. Ст. 291.
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»

44  Глава 1. Общая характеристика жилищного права

Важно обратить внимание на то, что в случае раздельного прожива-


ния родителей место жительства несовершеннолетнего ребенка уста-
навливается соглашением родителей, а при отсутствии такового спор
между родителями разрешается судом исходя из интересов и с учетом
мнения детей. При вынесении решения суд должен учитывать, в част-
ности, привязанность ребенка к каждому из родителей, братьям и се-
страм, его возраст, нравственные и иные личные качества родителей,
отношения, существующие между каждым из родителей и ребенком,
возможность создания ребенку условий для воспитания и развития,
обусловленную родом деятельности, режимом работы родителей, их
материальным и семейным положением (п. 3 ст. 65 СК РФ).
Судебная практика. В силу положений Семейного кодекса РФ об от-
ветственности родителей за воспитание и развитие своих детей, их
обязанности заботиться об их здоровье, физическом, психическом, ду-
ховном и нравственном развитии расторжение брака родителей, при-
знание его недействительным или раздельное проживание родителей не
влияют на права ребенка (п. 1 ст. 55, п. 1 ст. 63 СК РФ), в том числе
на жилищные права. Поэтому прекращение семейных отношений между
родителями несовершеннолетнего ребенка, проживающего в жилом по-
мещении, находящемся в собственности одного из родителей, не влечет
за собой утрату ребенком права пользования жилым помещением в кон-
тексте правил ч. 4 ст. 31 ЖК РФ (п. 14 постановления Пленума ВС РФ
от 02.07.2009 № 14).
Определение судом места жительства несовершеннолетнего ребен-
ка с одним из родителей не может являться основанием для признания
его утратившим право на пользование жилым помещением по прежнему
месту жительства у другого родителя (Бюллетень судебной практики
Московского областного суда за третий квартал 2011 г., утв. Президи-
умом Московского областного суда 21.12.20111).
В свою очередь, Законом РФ «О праве граждан РФ на свободу пере-
движения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ» уста-
навливаются правила осуществления регистрационного учета граждан
РФ по месту жительства и пребывания.
Под местом жительства понимается жилой дом, квартира, ком-
ната, жилое помещение специализированного жилищного фонда
либо иное жилое помещение, в которых гражданин постоянно или
преимущественно проживает в качестве собственника, по договору
найма (поднайма), договору найма специализированного жилого
помещения либо на иных основаниях, предусмотренных законода-
тельством РФ, и в которых он зарегистрирован по месту жительства;

1
Бюллетень судебной практики Московского областного суда за третий квартал
2011 г., утв. Президиумом Мособлсуда 21.12.2011 // Документ опубликован не был.
Доступ из СПС «КонсультантПлюс: версия проф.».
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»

1.4. Право граждан на жилище  45

местом жительства гражданина, относящегося к коренному мало-


численному народу РФ, ведущего кочевой и (или) полукочевой образ
жизни и не имеющего места, где он постоянно или преимущественно
проживает, может быть признано одно из поселений, находящихся
в муниципальном районе, в границах которого проходят маршруты
кочевий данного гражданина.
Под местом пребывания понимается гостиница, санаторий, дом
отдыха, пансионат, кемпинг, туристская база, медицинская органи-
зация или другое подобное учреждение, учреждение уголовно-испол-
нительной системы, исполняющее наказания в виде лишения свободы
или принудительных работ, либо не являющееся местом жительства
гражданина РФ жилое помещение, в которых он проживает временно.

Важно! Регистрация или отсутствие таковой не могут служить осно-


ванием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан,
предусмотренных Конституцией РФ, федеральными законами, кон-
ституциями (уставами) и законами субъектов РФ, в том числе права
граждан на жилище.

Судебная практика. В постановлении Конституционного Суда РФ


от 25.04.1995 № 3-П «По делу о проверке конституционности частей
первой и второй статьи 54 Жилищного кодекса РСФСР в связи с жалобой
гражданки Л.Н. Ситаловой»1 рассматривается вопрос о соответствии
Конституции РФ ранее действовавших положений ст. 54 Жилищного
кодекса РСФСР2 о том, что наниматель вправе вселить в занимаемое
им жилое помещение других лиц «в установленном порядке», подразуме-
вающем соблюдение правил прописки. В связи с этим Конституционный
Суд РФ указал, что, во-первых, неопределенность юридического содер-
жания положения «в установленном порядке» позволяет органам госу-
дарственной власти субъектов РФ устанавливать его по собственному
усмотрению, что может привести к нарушению конституционного пра-
ва граждан на жилище и произвольному лишению этого права.
Во-вторых, судебное толкование Жилищного кодекса РСФСР сложи-
лось так, что осуществление жилищных прав напрямую связано с про-
пиской, наличию или отсутствию которой придавалось правоустанав-
ливающее значение. Из Конституции РФ и Закона РФ «О праве граждан
РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства

1
Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 25.04.1995
№ 3-П «По делу о проверке конституционности частей первой и второй статьи 54
Жилищного кодекса РСФСР в связи с жалобой гражданки Л .Н. Ситаловой» // СЗ
РФ. 1995. № 18. Ст. 1708.
2
Жилищный кодекс РСФСР, утв. Верховным Советом РСФСР 24.06.1983 // Ве-
домости ВС РСФСР. 1983. № 26. Ст. 883.
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»

46  Глава 1. Общая характеристика жилищного права

в пределах РФ» следует, что регистрация, заменившая институт пропи-


ски, или отсутствие таковой не могут служить основанием ограничения
или условием реализации прав и свобод гражданина, в том числе права на
жилище. Таким образом, понимание в правоприменительной практике
«установленного порядка», определяющего процедуру вселения в жилое
помещение, исключительно в смысле соблюдения положений о прописке
противоречит Конституции РФ.
Положения ЖК РФ по общему правилу применяются к жилищ-
ным отношениям с участием, в том числе, иностранных граждан
и лиц без гражданства. Регулирование отношений, возникающих
при осуществлении учета перемещений иностранных граждан и лиц
без гражданства, связанных с их въездом в РФ, транзитным проездом
через территорию РФ, передвижением по территории РФ при выборе
и изменении места пребывания или жительства в пределах РФ либо
выездом из РФ осуществляется Федеральным законом от 18.07.2006
№ 109-ФЗ «О миграционном учете иностранных граждан и лиц без
гражданства в РФ»1.
Под местом жительства иностранного гражданина или лица без
гражданства в РФ понимается жилое помещение, по адресу которого
иностранный гражданин или лицо без гражданства зарегистрировано
в порядке, установленном законом.
Под местом пребывания иностранного гражданина или лица без
гражданства в РФ понимается жилое помещение, не являющееся
местом жительства, а также иное помещение, учреждение или орга-
низация, в которых иностранный гражданин или лицо без гражданства
находится и (или) по адресу которых иностранный гражданин или
лицо без гражданства подлежит постановке на учет по месту пребы-
вания в порядке, установленном законом.
Судебная практика. В постановлении Конституционного Суда РФ от
19.07.2017 № 22-П «По делу о проверке конституционности положений
части 1 и пункта 2 части 2 статьи 20 Федерального закона «О миграци-
онном учете иностранных граждан и лиц без гражданства в РФ» в связи
с жалобами граждан США Н.Д. Вордена и П.Д. Олдхэма»2 представлены
следующие выводы.
Во-первых, включение правил миграционного учета в режим пребы-
вания (проживания) иностранных граждан и лиц без гражданства в РФ,

1
Федеральный закон от 18.07.2006 № 109-ФЗ «О миграционном учете иностранных
граждан и лиц без гражданства в Российской Федерации» // СЗ РФ. 2006. № 30. Ст. 3285.
2
Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 19.07.2017
№ 22-П «По делу о проверке конституционности положений части 1 и пункта 2 ча-
сти 2 статьи 20 Федерального закона «О миграционном учете иностранных граждан
и лиц без гражданства в Российской Федерации» в связи с жалобами граждан США
Н.Д. Вордена и П.Д. Олдхэма» // Российская газета. 2017. № 175. 9 августа.
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»

1.4. Право граждан на жилище  47

обусловливающее возложение на них обязанности надлежащим образом


соблюдать эти правила, отступления от которых могут влечь неблаго-
приятные правовые последствия, не выходят за конституционно при-
емлемые рамки, а введение административной ответственности за
неисполнение соответствующих обязанностей, включая выдворение за
пределы РФ в качестве административного наказания, не лишено кон-
ституционных оснований.
Во-вторых, в условия миграционного учета не входит обязанность
иностранных граждан и лиц без гражданства находиться лишь в том
помещении, адрес которого был зафиксирован при подаче в орган мигра-
ционного учета соответствующих документов, поскольку в противном
случае следовало бы говорить о не отвечающем целям защиты консти-
туционных ценностей ограничении свободы передвижения.
В-третьих, в случаях, когда местом временного пребывания являет-
ся определенное принимающей стороной жилое помещение, нахождение
в нем иностранного гражданина или лица без гражданства не означает
приобретение им самостоятельного субъективного права пользования
этим жилым помещением.
В-четвертых, положения ч. 1 и п. 2 ч. 2 ст. 20 Федерального закона
«О миграционном учете иностранных граждан и лиц без гражданства
в РФ» не соответствуют Конституции РФ ввиду неопределенности со-
держания понятия «место пребывания» в вопросах о том:
– допустима ли и в каком случае в отношении иностранного граж-
данина или лица без гражданства, временно пребывающего в РФ,
постановка его на учет по месту пребывания по месту нахождения
(адресу) принимающей стороны;
– каким образом соотносятся обязанности в сфере миграционного
учета временно пребывающего в Российской Федерации иностран-
ного гражданина или лица без гражданства и принимающей сто-
роны в части обеспечения постановки его на учет именно по месту
(адресу), по которому он должен быть в соответствии с установ-
ленным порядком поставлен на учет по месту пребывания, притом
что нарушение установленного порядка может повлечь привлечение
иностранного гражданина или лица без гражданства к юридиче-
ской ответственности.
Правом свободного выбора места жительства на территории РФ об-
ладают вынужденные переселенцы и беженцы (о понятии вынужденных
переселенцев и беженцах см. параграф 6.6. гл. 6 настоящего учебника).
Вывод. Конституционное право граждан на жилище относится
к основным правам человека и заключается: в обеспечении государ-
ством стабильного, постоянного пользования жилым помещением ли-
цами, занимающими его на законных основаниях; в предоставлении
жилища из государственного, муниципального и других жилищных
фондов малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нужда-
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»

48  Глава 1. Общая характеристика жилищного права

ющимся в жилище; в оказании содействия гражданам в улучшении


своих жилищных условий; в гарантированности неприкосновенности
жилища и исключения произвольного лишения граждан жилища (пре-
амбула к постановлению Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14).

1.5. Защита жилищных прав


Одним из основополагающих принципов жилищного права являет-
ся принцип необходимости обеспечения восстановления нарушенных
жилищных прав и их судебной защиты (ч. 1 ст. 1 ЖК РФ).
Субъективное право на защиту представляет собой юридическую
возможность управомоченного лица применять меры правоохрани-
тельного характера в целях восстановления нарушенного или оспо-
ренного права.
Доктрина. В научной литературе присутствует дискуссии по поводу при-
роды права на защиту. Согласно первой концепции право на защиту
является элементом любого субъективного права. В рамках данной
концепции в содержании субъективного права выделяются правомочие
на собственные действия, правомочие требования определенного по-
ведения от обязанного лица, а также правомочие на защиту1. Кроме того,
некоторые исследователи обосновывают вывод о том, что гарантирован-
ность субъективного права есть имманентно присущее ему свойство,
а потому правомочие защиты существует не одновременно с другими
правомочиями, но свойственно им самим2. В соответствии со второй
концепцией право на защиту являет собой самостоятельное субъектив-
ное право, которое возникает в рамках охранительного правоотношения
ввиду нарушения или оспаривания регулятивного субъективного права3.
Согласно ч. 3 ст. 11 ЖК РФ к способам защиты жилищных прав
относятся:
– признание жилищного права;
– восстановление положения, существовавшего до нарушения жи-
лищного права, и пресечение действий, нарушающих это право
или создающих угрозу его нарушения;
– признание судом недействующим полностью или в части нор-
мативного правового акта государственного органа либо нор-
мативного правового акта органа местного самоуправления,
нарушающих жилищные права и противоречащих Жилищному
кодексу Российской Федерации или принятым в соответствии

1
Российское гражданское право: учебник: в 2 т. Т. 1 / отв. ред. Е.А. Суханов. М.:
Статут, 2011. С. 419. Автор главы – В.С. Ем.
2
Братусь С.Н. Юридическая ответственность и законность. М.: Юрид. лит.,
1976. С. 73–74.
3
Гражданское право: учебник: в 3 т. Т. 1 / отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой.
М.: ТК Велби; Проспект, 2007. С. 336. (автор главы – Н.Д. Егоров).
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»

1.5. Защита жилищных прав  49

с Жилищным кодексом Российской Федерации федеральному


закону, иному нормативному правовому акту, имеющим боль-
шую, чем указанные нормативный правовой акт государствен-
ного органа либо нормативный правовой акт органа местного
самоуправления, юридическую силу;
– неприменение судом нормативного правового акта государствен-
ного органа и нормативного правового акта органа местного са-
моуправления, противоречащих Жилищному кодексу Российской
Федерации или принятым в соответствии с Жилищным кодексом
Российской Федерации федеральному закону, иному норматив-
ному правовому акту, имеющим большую, чем указанные норма-
тивный правовой акт государственного органа либо нормативный
правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу;
– прекращение или изменение жилищного правоотношения.
Представленный перечень способов защиты жилищных прав явля-
ется открытым, однако иные способы могут быть установлены исклю-
чительно Жилищным кодексом Российской Федерации или другим
федеральным законом, то есть федеральным законодательством.

Важно! Способы, установленные в гражданском законодательстве


(прежде всего в ст. 12 ГК РФ), применимы для защиты нарушенных
жилищных прав.

В качестве примера иных способов защиты, установленных ЖК


РФ, можно назвать возмещение убытков, причиненных ненадлежащим
исполнением или неисполнением наймодателем жилого помещения
по договору социального найма обязанностей по своевременному про-
ведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения,
общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся
в жилом помещении и предназначенных для предоставления комму-
нальных услуг (ч. 2 ст. 66 ЖК РФ).
Судебная практика. Нарушение требований ЖК РФ при принятии
решения о предоставлении жилого помещения по договору социального
найма может служить основанием для предъявления требования о при-
знании этого решения, а также заключенного на его основании догово-
ра социального найма недействительными и выселении проживающих
в жилом помещении лиц. Требования о признании недействительными
решения о предоставлении гражданину жилого помещения по договору
социального найма и заключенного на его основании договора социального
найма подлежат разрешению исходя из аналогии закона (ч. 1 ст.7 ЖК
РФ) применительно к правилам, установленным ст. 168 ГК РФ (п. 23
постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14).
Права собственника жилого помещения в многоквартирном доме,
нарушенные в результате неправомерного использования одним из со-
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»

50  Глава 1. Общая характеристика жилищного права

собственников общего имущества жилого дома, могут быть защищены


путем обращения в суд с иском об устранении нарушений права собствен-
ности, не связанные с лишением владения (Обзор судебной практики ВС
РФ за четвертый квартал 2012 г.1).
Способы защиты жилищных прав могут быть классифицирова-
ны на меры защиты и меры ответственности, для разграничения
которых используются такие критерии, как функциональная на-
правленность, значение вины и правовые последствия. Так, меры
защиты направлены на восстановление нарушенного права, а мерам
ответственности помимо этого присуща карательная функция; вина
учитывается, как правило, при применении мер ответственности;
последние, в отличие от мер защиты, также влекут лишение, огра-
ничение, изменение прав нарушителя, возложение на него допол-
нительных обязанностей2.
Участники жилищных правоотношений в целом свободы в выборе
способов защиты нарушенных прав. При выборе способа защиты на-
рушенных прав лицу следует руководствоваться двумя критериями –
спецификой защищаемого права и характером правонарушения.
Доктрина. Рассматривая «конкуренцию» исков при защите вещных прав,
Е.А. Суханов резюмирует, что «реституция не исключает виндикацию
(и наоборот), поскольку они применяются в различных ситуациях, а спо-
соб защиты нарушенного права определяется не волей (усмотрением)
управомоченного лица, а юридической природой этого права»3.
Судебная практика. Если иное не предусмотрено законом, иными
правовыми актами и не следует из существа обязательства, выбор
способа защиты нарушенного права осуществляется лицом своей волей
и в своем интересе (п. 2 ст. 1 ГК РФ). Между тем избрание лицом
способа защиты нарушенного права не должно ущемлять права и за-
конные интересы других лиц. Таким образом, выбор способа защиты
нарушенного или оспариваемого права является субъективным правом
истца, который должен соответствовать характеру нарушения пра-
ва и достигать цели его восстановления (Обзор судебной практики
ВС РФ № 1 (2017)4).

1
Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за чет-
вертый квартал 2012 г., утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации
10.04.2013 // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2013. № 6.
2
Гражданское право: учебник: в 3 т. Т. 1 / отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой.
М.: ТК Велби; Проспект, 2007. С. 341 (Автор главы – А.П. Сергеев).
3
Суханов Е.А. Вещное право: научно-познавательный очерк. М.: Статут, 2017.
С. 280–281.
4
Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2017),
утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.02.2017 // Солидар-
ность. 2017. № 9.
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»

1.5. Защита жилищных прав  51

Однако если законом установлены специальные правила об ис-


пользовании конкретного способа защиты в случае нарушения какого-
либо субъективного права, то данные правила должны соблюдаться1.
Пример 1. В случае совершения одним из супругов сделки по от-
чуждению жилого помещения, находящегося в общей совместной
собственности, без получения нотариально удостоверенного согла-
сия другого супруга защита нарушенного права добросовестного су-
пруга подлежит посредством предъявления требования о признании
сделки недействительной (п. 3 ст. 35 СК РФ), но не виндикационного
требования.
Пример 2. В случае продажи доли в праве общей долевой собствен-
ности на жилое помещение с нарушением преимущественного права
покупки любой участник долевой вправе в течение трех месяцев тре-
бовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупа-
теля, но не признания сделки недействительной (п. 3 ст. 250 ГК РФ).
Вместе с тем избрание лицом, чье право нарушено, ненадлежащего
способа защиты не исключает возможность защиты нарушенного права.
Судебная практика. Если при принятии искового заявления суд при-
дет к выводу о том, что избранный истцом способ защиты права не
может обеспечить его восстановление, данное обстоятельство не яв-
ляется основанием для отказа в принятии искового заявления, его воз-
вращения либо оставления без движения. В соответствии со ст. 148
ГПК РФ или ст. 133 АПК РФ на стадии подготовки дела к судебному
разбирательству суд выносит на обсуждение вопрос о юридической ква-
лификации правоотношения для определения того, какие нормы права
подлежат применению при разрешении спора (п. 9 постановления Пле-
нума ВС РФ от 23.06.2015 № 252).
Защита нарушенных жилищных прав может осуществляться в двух
формах в зависимости от того, обращается ли лицо, чье право на-
рушено, к органам, осуществляющим публично-властные функции
государства, или действует самостоятельно. Таким образом, речь идет
о юрисдикционной и неюрисдикционной формах защиты нарушен-
ных жилищных прав соответственно.
Юрисдикционная форма защиты включает защиту в судебном или
административном порядках. Согласно ч. 2 ст. 11 ЖК РФ защита
жилищных прав в административном порядке осуществляется толь-
ко в случаях, прямо предусмотренных Жилищным кодексом Россий-

1
Кузнецова О.А. Нормы-принципы российского гражданского права. М.: Статут,
2006. С. 197.
2
Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015
№ 25 «О применении судами положений раздела I части первой Гражданского кодек-
са Российской Федерации» // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации.
2015. № 8.
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»

52  Глава 1. Общая характеристика жилищного права

ской Федерации, другим федеральным законом; решение, принятое


в административном порядке, может быть обжаловано в судебном по-
рядке. Судебная защита нарушенных жилищных прав осуществляется
судом общей юрисдикции в соответствии с подведомственностью дел,
установленной процессуальным законодательством, путем подачи за-
интересованным лицом иска.
Судебная практика. Ч. 1 ст. 11 ЖК РФ устанавливает приоритет
судебной защиты нарушенных жилищных прав. Защита жилищных прав
в административном порядке путем обращения с заявлением или жалобой
в государственный орган, орган местного самоуправления или к должност-
ному лицу, являющемуся вышестоящим по отношению к лицу, нарушившему
право, осуществляется только в случаях, предусмотренных Жилищным ко-
дексом Российской Федерации или другим федеральным законом. Право на
обращение в суд за защитой жилищных прав сохраняется за лицом и в том
случае, когда закон предусматривает административный порядок защиты
жилищных прав. В случае несогласия с принятым в административном по-
рядке решением заинтересованное лицо вправе обжаловать его в судебном
порядке (абз. 1–2 п. 1 постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14).
Так, согласно ст. 9 Закона Российской Федерации «О праве граж-
дан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места
пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» дей-
ствия (бездействие) государственных и иных органов, предприятий,
учреждений, организаций, должностных лиц и иных юридический
и физических лиц, затрагивающие право граждан Российской Федера-
ции на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства
в пределах Российской Федерации, могут быть обжалованы граждана-
ми в вышестоящем в порядке подчиненности органе, вышестоящему
в порядке подчиненности должностному лицу либо непосредствен-
но в суд. Отсюда, административный порядок защиты обозначенного
права допускается только в том случае, если оно нарушено государ-
ственным и иным органом или должностным лицом. В случае его на-
рушения другими лицами защита осуществляется в судебном порядке.
Неюрисдикционная форма включает самозащиту жилищных прав
и применение управомоченным лицом мер оперативного воздействия
к правонарушителю. Самозащита жилищных прав предполагает совер-
шение управомоченным лицом действий фактического порядка, соот-
ветствующих закону и направленных на защиту жилого помещений.
Например, в качестве самозащиты подлежат квалификации действия
по устройству различных охранных приспособлений для защиты жилого
помещения от нежелательного проникновения в него третьих лиц1. Не-
смотря на то, что в жилищном законодательстве отсутствует указание

1
Российское гражданское право: учебник: в 2 т. Т. 1 / отв. ред. Е.А. Суханов. М.:
Статут, 2011. С. 425. (автор главы – В.С. Ем).
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»

1.5. Защита жилищных прав  53

на самозащиту, очевидна допустимость применения положений граж-


данского законодательства о самозащите к жилищным отношениям.
Судебная практика. Лицо, право которого нарушено, может прибегнуть
к его самозащите, соответствующей способу и характеру нарушения (ст. 14
ГК РФ). Возможность самозащиты не исключает права такого лица вос-
пользоваться иными способами защиты, предусмотренными ст. 12 ГК РФ,
в том числе в судебном порядке. По смыслу ст. 1 и 14 ГК РФ самозащита
гражданских прав может выражаться, в том числе, в воздействии лица
на свое собственное или находящееся в его законном владении имущество.
Самозащита может заключаться также в воздействии на имущество
правонарушителя, в том числе если она обладает признаками необходимой
обороны (ст. 1066 ГК РФ) или совершена в состоянии крайней необходимости
(ст. 1067 ГК РФ) (п. 10 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25).
Меры оперативного воздействия – юридические средства правоохра-
нительного характера, применяемые управомоченным лицом, являю-
щимся стороной относительного правоотношения, к нарушителю его
права без обращения за защитой в компетентные органы государствен-
ной власти и местного самоуправления. Допустимость применения
мер оперативного воздействия для защиты жилищных прав вытекает,
в частности, из положения ст. 10 ЖК РФ, в соответствии с которым
жилищные права и обязанности возникают из договоров и иных сделок,
предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных
сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не проти-
воречащих ему. Например, в качестве меры оперативного воздействия
выступает требование ссудодателя досрочного расторжения договора
безвозмездного пользования жилым помещением, если ссудополуча-
тель использует жилое помещении не по назначению (ст. 698 ГК РФ).
Исковой давностью признается срок для защиты права по иску
лица, право которого нарушено (ст. 195 ГК РФ). Жилищное зако-
нодательство не содержит правила о применении исковой давности
в жилищных отношениях.
Доктрина. По справедливому мнению В.П. Грибанова, сроки защиты
субъективных прав не могут быть беспредельными, поскольку, во-первых,
в законе или договоре зачастую устанавливаются сроки существования
самого субъективного права; во-вторых, применение мер принудитель-
ного воздействия к стороне, совершившей неправомерные действия,
по истечении значительного времени может оказаться ненужным;
в-третьих, со временем затруднительным становится выяснение юри-
дически важных обстоятельств и фактов, необходимых для правильного
разрешения спора; в-четвертых, иное может привести к медлительности
и волоките при защите субъективных гражданских прав1.

1
Грибанов В.П. Осуществление и защита гражданских прав. М.: Статут, 2011.
С. 246–247.
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»

54  Глава 1. Общая характеристика жилищного права

Судебная практика. Если в ЖК РФ не установлены сроки исковой


давности для защиты нарушенных жилищных прав, то к спорным жи-
лищным отношениям применяются сроки исковой давности, предусмо-
тренные Гражданским кодексом Российской Федерации (ст. 196, 197
ГК РФ), и иные положения главы 12 ГК РФ об исковой давности (ч.
1 ст. 7 ЖК РФ). При этом к спорным жилищным отношениям, одним из
оснований возникновения которых является договор (например, договор
социального найма жилого помещения, договора найма специализирован-
ного жилого помещения, договор поднайма жилого помещения, договор
о вселении и пользовании жилым помещением члена семьи собственника
жилого помещения и др.), применяется общий трехлетний срок иско-
вой давности (ст. 196 ГК РФ) (п. 9 постановления Пленума ВС РФ от
02.07.2009 № 14).
В представленном разъяснении ВС РФ устанавливается примат
применения исковой давности в жилищных отношениях, из чего
следует, что в жилищном праве, как и в гражданском праве, непри-
менение исковой давности выступает в качестве исключения, нежели
правила (ст. 208 ГК РФ).
Судебная практика. Исковая давность не распространятся на тре-
бования, прямо предусмотренные ст. 208 ГК РФ. К их числу относятся
требования собственника или иного владельца об устранении всяких на-
рушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением
владения, в том числе требования о признании права (обременения) от-
сутствующим. Положения, предусмотренные абз. 5 ст. 208 ГК РФ, не
применяются к искам, не являющимся негаторными (например, искам
об истребовании имущества из чужого незаконного владения) (п. 7 по-
становления Пленума ВС РФ от 29.09.2015 № 431).
В п. 28 постановления Пленума ВС РФ № 14 содержится следующее
разъяснение: наймодатель, наниматель и (или) член семьи нанимателя,
чье письменное согласие на вселение лицо в жилое помещение, предостав-
ленное по договору социального найма, не было получено, праве предъявить
вселившемуся лицу требование об устранении нарушений их жилищных
прав и восстановлении положения, существовавшего до их нарушения,
на которое в силу аналогии закона (ч. 1 ст. 7 ЖК РФ) применительно
к правилам ст. 208 ГК РФ исковая давность не распространяется.
Вывод. Право на защиту представляет собой юридическую возмож-
ность управомоченного лица применять меры правоохранительно-
го характера в целях восстановления нарушенного или оспоренного
права. Способы защиты жилищных прав устанавливаются как в Жи-

1
Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015
№ 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса
Российской Федерации об исковой давности» // Бюллетень Верховного Суда Рос-
сийской Федерации. 2015. № 12.
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»

1.5. Защита жилищных прав  55

лищном кодексе Российской Федерации, так и иных федеральных


законах, в том числе в Гражданском кодексе Российской Федерации.
Защита жилищных прав осуществляется преимущественно в судеб-
ном порядке. Защита жилищных прав в административном порядке
имеет место лишь в случаях, установленных федеральным законом,
а принятое в таком порядке решение может быть обжаловано в суде.

Список рекомендуемых источников

Нормативные правовые акты:


1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосова-
нием 12.12.1993) // СЗ РФ. 2014. № 31. Ст. 4398.
2. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ //
СЗ РФ. 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 14.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации: часть первая от 30.10.1994
№ 51-ФЗ // СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.
4. Семейный кодекс Российской Федерации от 29.12.1995 № 223-ФЗ // СЗ
РФ. 1996. № 1. Ст. 16.
5. Федеральным законом от 18.07.2006 № 109-ФЗ «О миграционном уче-
те иностранных граждан и лиц без гражданства в Российской Федера-
ции» // СЗ РФ. 2006. № 30. Ст. 3285.
6. Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие
Жилищного кодекса Российской Федерации» // СЗ РФ. 2005. № 1 (ч. 1).
Ст. 15.
7. Закон Российской Федерации от 25.06.1993 № 5242-1 «О праве граж-
дан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места
пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» // Ведо-
мости СНД и ВС РФ. 1993. № 32. Ст. 1227.
Судебная практика:
1. Постановление Европейского Суда по правам человека от 06.12.2012 по
делу «Гладышева (Gladycheva) против Российской Федерации» (жалоба
№ 7097/10) // Бюллетень Европейского Суда по правам человека. 2012. № 6.
2. Постановление Европейского Суда по правам человека от 07.06.2007
по делу «Смирнов (Smirnov) против Российской Федерации» (жалоба
№  71362/01) // Прецеденты Европейского Суда по правам человека.
2008. № 3.
3. Постановление Европейского Суда по правам человека от 18.11.2004
по делу «Прокопович (Prokopovich) против Российской Федерации» (жа-
лоба № 58255/00) // Бюллетень Европейского Суда по правам человека.
2006. № 8.
4. Постановление Европейского Суда по правам человека от 16.12.1992
по делу «Нимитц (Niemietz) против Германии» (жалоба № 13710/88) //
Европейский Суд по правам человека. Избранные решения. Т. 1. М.,
2000. С. 768–773.
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»

56  Глава 1. Общая характеристика жилищного права

5. Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от


19.07.2017 № 22-П «По делу о проверке конституционности положений
части 1 и пункта 2 части 2 статьи 20 Федерального закона “О миграци-
онном учете иностранных граждан и лиц без гражданства в Российской
Федерации” в связи с жалобами граждан США Н.Д. Вордена и П.Д. Олд-
хэма» // Российская газета. 2017. № 175. 9 августа.
6. Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от
25.04.1995 № 3-П «По делу о проверке конституционности частей пер-
вой и второй статьи 54 Жилищного кодекса РСФСР в связи с жалобой
гражданки Л .Н. Ситаловой» // СЗ РФ. 1995. № 18. Ст. 1708.
7. Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от
02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной прак-
тике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» //
Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2009. № 9.
Литература:
1. Бакирова Е.Ю. Жилищное право как комплексная отрасль права // Со-
временное право. 2009. № 1. С. 70–73.
2. Беспалов Ю.Ф. Понятия «жилище» и «жилое помещение» по законода-
тельству Российской Федерации: сравнительно-правовой анализ // Се-
мейное и жилищное право. 2017. № 2. С. 26–28.
3. Богданов Е.В. Конституция и жилищное законодательство // Современ-
ное право. 2014. № 3. С. 59–64.
4. Гонгало Б.М. Основные начала российского жилищного законодатель-
ства // Цивилистическая практика. 2004. № 4. С. 26–29.
5. Литовкин В.Н. Концепции развития жилищного законодательства //
Концепции развития российского законодательства / под ред. Т.Я. Ха-
бриевой, Ю.А. Тихомирова. М.: Эксмо, 2010. С. 417–446.
6. Прасолов Б.В. Неприкосновенность жилища и невозможность его произ-
вольного лишения // Семейное и жилищное право. 2016. № 6. С. 42–45.
7. Толстой Ю.К. Новое советское жилищное законодательство. Л.: Знание,
1984. 32 с.

Контрольные вопросы
1. Что понимается под жилищным правом?
2. Что входит в предмет жилищного права? Какие отношения составляют
предмет жилищного права?
3. Что понимается под методом жилищного права? Представьте общую
характеристику метода жилищного права.
4. Что понимается под жилищным законодательством? Какие акты
включаются в состав жилищного законодательства?
5. По каким вопросам могут приниматься нормативные правовые акты
субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправ-
ления?
6. Распространяется ли действие норм Жилищного кодекса Российской
Федерации на отношения, возникшие до его введения в действие?
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»

1.5. Защита жилищных прав  57

7. Что такое аналогия закона и аналогия права? Допускается ли при-


менение жилищного законодательства по аналогии?
8. Что понимается под жилищными правоотношениями? Раскройте
структуру жилищного правоотношения.
9. Что понимается под принципами жилищного права? Раскройте их
практическое значение.
10. Раскройте содержание субъективного права на жилище.
11. Назовите формы и способы защиты жилищных прав.
12. В каком порядке применяются сроки исковой давности в жилищных
отношениях?

Задачи
Задача 1. Ресурсоснабжающая организация поставляла холодную
воду и оказывала услуги по водоотведению сточных бытовых вод жиль-
цам многоквартирных домов, которые не были оборудованы обще-
домовыми приборами учета сточных вод. Плата за услугу по водоот-
ведению на общедомовые нужды рассчитывалась на основе объема
водоотведения, равного объему водопотребления, определяемого по
нормативам потребления коммунальных услуг по водоснабжению,
утвержденным постановлением Правительства РФ.
По результатам проверки организации государственной жилищ-
ной инспекцией субъекта РФ были выданы предписания о необхо-
димости перерасчета размера платы за водоотведение и об исключе-
нии из нее платы за водоотведение, начисленной на общедомовые
нужды. Организация обратилась в суд с заявлением о признании
незаконными предписаний государственной жилищной инспекции
субъекта РФ.
Суд вынес решение об удовлетворении требований организации
и признании оспариваемых предписаний незаконными, так как в силу
п. 11 ст. 20 Федерального закона от 07.12.2011 № 416-ФЗ «О водоснаб-
жении и водоотведении» при отсутствии общедомового прибора учета
сточных вод допускается осуществление коммерческого учета расчет-
ным способом, в соответствии с которым объем отведенных абонен-
том сточных вод принимается равным объему воды, поданной этому
абоненту из всех источников централизованного водоснабжения. При
этом объем воды, поступившей в многоквартирные дома, определялся
по показаниям общедомовых приборов учета.
Вопросы:
1. Составляют ли отношения, возникшие между указанными субъек-
тами, предмет жилищного законодательства? Регулируются ли жилищ-
ным законодательством отношения по предоставлению коммунальных
услуг?
2. Что понимается под жилищным законодательством? Каково ме-
сто Жилищного кодекса РФ в системе жилищного законодательства?
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»

58  Глава 1. Общая характеристика жилищного права

3. Дайте оценку выводам суда. Подлежит ли применению к данному


спору Федеральный закон от 07.12.2011 № 416-ФЗ «О водоснабжении
и водоотведении»?
4. Рассмотрите дело по существу. Вправе ли ресурсоснабжающая
организация начислять плату за услугу по водоотведению в отношении
общедомовых нужд при отсутствии в многоквартирных домах общедо-
мовых приборов учета сточных вод?
Задача 2. 11.11.2013 управляющей организации передан в управ-
ление многоквартирный дом. 24.12.2013 управляющая организация
и сетевая организация, к сетям которой через трансформаторную
подстанцию присоединен многоквартирный дом, подписали акт
о разграничении балансовой принадлежности и эксплуатационной
ответственности. 24.02.2014 между управляющей и энергоснабжаю-
щей организациями заключен договор энергоснабжения, ввиду чего
14.04.2014 многоквартирный дом включен в число объектов энергос-
набжения.
24.04.2014 при осмотре электроустановок управляющей организа-
ции сетевой организацией составлен акт о потреблении электроэнер-
гии без заключенного договора энергоснабжения путем подключения
к трансформаторной подстанции в период с 11.11.2013 по 31.03.2014
Ссылаясь на отсутствие между управляющей и энергоснабжающей ор-
ганизациями договорных отношений, сетевая организация обратилась
в арбитражных суд с иском о взыскании с управляющей организации
стоимости бездоговорного потребления электрической энергии за со-
ответствующий период, рассчитав ее по правилам п. 84 постановления
Правительства РФ от 04.05.2012 № 442.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска, поскольку
период, за который взыскивается задолженность, не может считать-
ся бездоговорным ввиду наличия заключенного между управляющей
и энергоснабжающей организациями договора от 24.02.2014, обеспе-
чивающего подачу электроэнергии в многоквартирный дом, а сетевая
организация не является собственником электрической энергии, потре-
бленной управляющей организацией. Суд апелляционной инстанции
отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил иск, так как
договорные отношения между управляющей и энергоснабжающей ор-
ганизациями были оформлены 14.04.2014, а потому период с 11.11.2013
по 31.03.2014 отвечает признакам бездоговорного потребления.
Вопросы:
1. Подпадают ли спорные отношения по поставке электрической
энергии под действие жилищного законодательства?
2. Какие нормативные правовые акты подлежат применению для
разрешения данного спора? Устанавливается ли жилищным законода-
тельством ответственность за бездоговорное потребление гражданами
коммунальных ресурсов?
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»

1.5. Защита жилищных прав  59

3. Дайте оценку решениям судов первой и апелляционной инстан-


ций. Подлежит ли применению п. 84 постановления Правительства
РФ от 04.05.2012 № 442 к отношениям между управляющей и сетевой
организациями? Кому принадлежит право на взыскание с управляющей
организации стоимости коммунального ресурса, поставленного в много-
квартирный дом в отсутствие у нее договора энергоснабжения?
Задача 3. Наталья Пантелеева обратилась в суд с иском к Игорю
Пантелееву о признании его утратившим право пользования жилым
помещением и снятии с регистрационного учета. В обоснование тре-
бований истец указала, что она является собственником квартиры,
приобретенной на основании договора передачи жилого помещения
в собственность от 17.12.2012. В данной квартире зарегистрирован ее
сын Игорь Пантелеев, который отказался от участия в приватизации
квартиры, не проживает в ней с августа 2006 года и не оплачивает
коммунальные услуги. Ответчик вывез из квартиры все личные вещи.
Однако добровольно сняться с регистрационного учета он отказывает-
ся. Суд отказал в удовлетворении исковых требований Натальи Панте-
леевой, поскольку ответчик на момент приватизации спорного жилого
помещения имел равное с истцом право пользования им, ввиду чего
ему принадлежит бессрочное право пользования жилым помещением.
Вопросы:
1. Подготовьте нормативное обоснование выводам суда с учетом
сложившейся правоприменительной практики.
2. Регламентирует ли ЖК РФ правовые последствия отсутствия
бывших членов семьи собственника жилого помещения в таком помеще-
нии по причине выезда из него? Допускается ли применение жилищного
законодательства по аналогии?
3. Определите значимые обстоятельства и доказательства по делу.
4. Подлежат ли удовлетворению требования Натальи Пантелеевой?
Задача 4. Федеральное государственное автономное образова-
тельное учреждение высшего образования «Лучший государствен-
ный университет» обратилось в суд с иском к Марии Николаевне
Селивановой с требованиями о признании ее утратившей право
пользования жилым помещением и выселении из жилого помеще-
ния без предоставления другого жилого помещения. В обоснование
исковых требований истец пояснил, что ответчик проживает в жилом
помещении в общежитии; здание общежития находится в собствен-
ности Российской Федерации и принадлежит истцу на праве опера-
тивного управления. Истец не вселял ответчика в жилое помещение
и не заключал с ним договор специализированного найма. Между
истцом и ответчиком отсутствуют трудовые отношения, в Лучшем
государственной университете ответчик не обучается. По мнению
истца, ответчик занимает жилое помещение без законных оснований
и подлежит выселению.
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»

60  Глава 1. Общая характеристика жилищного права

В ходе рассмотрения исковых требований судом установлено, что


ответчик была вселена в общежитие по ходатайству администрации
профессионального училища на основании решения его профсоюзной
организации в 1989 году. Согласно копии трудовой книжки в период
с 15.07.1988 по 31.01.1996 Мария Николаевна работала в отделении
банка и была уволена по сокращению штата в связи с его реорганиза-
цией. С 12.02.1996 она состояла на учете в центре занятости населения.
Приказом Главного управления народного образования субъекта РФ
от 12.11.1993 здание общежития профессионального училища пере-
дано на праве оперативного управления сроком до пяти лет Центру
компьютерной подготовки, при этом помещения, занятые жильцами,
сохранялись за проживающими до момента получения ими постоян-
ного жилья. С 14.10.2002 ответчик состоит на учете в качестве граж-
данина, нуждающегося в жилом помещении.
На основании распоряжения Правительства РФ от 17.08.2009
здание общежития принадлежит на праве оперативного управления
ФГАОУ ВО «Лучший государственный университет». 27.11.2013 ис-
тец направил в адрес ответчика уведомление об освобождении жилого
помещения в срок до 15.12.2013, однако оно было оставлено ответчи-
ком без внимания. Возражая против исковых требований, ответчик
заявила, что требования истца не подлежат удовлетворению в связи
с истечением срока исковой давности.
Вопросы:
1. Назовите правила, определяющие действие жилищного законода-
тельства во времени. Подлежит ли применению в данной ситуации ЖК
РФ?
2. В каком порядке применяются сроки исковой давности в жилищных
отношениях? Распространяются ли сроки исковой давности на требо-
вания истца?
3. Рассмотрите дело по существу и подготовьте мотивировочную
часть судебного решения.
Задача 5. Прокурор, действуя в интересах неопределенного круга
лиц, обратился в суд с иском к индивидуальному предпринимателю
Анисимову об обязании устранить нарушения жилищного законо-
дательства и использовать жилое помещение по назначению, по-
скольку в ходе проверки, проведенной прокуратурой, установлено,
что в квартире, принадлежащей Анисимову на праве собственности,
организован хостел, притом что данное помещение общественного
назначения не имеет отдельного входа, изолированного от жилой
части дома. Ответчик, возражая против удовлетворения исковых
требований, заявил, что:
во-первых, прокурор подал иск в отсутствие условий, предоставля-
ющих ему право подавать такие иски, ибо в материалах дела не пред-
ставлены обращения граждан о нарушении их прав;
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»

1.5. Защита жилищных прав  61

во-вторых, не указано, в чем конкретно заключаются интересы не-


определенного круга лиц, какие их права нарушены, так как жильцы
многоквартирного дома против хостела не возражают;
в-третьих, вывод прокурора о том, что использование квартиры
в качестве хостела для проживания граждан, пусть и временного, яв-
ляется нецелевым использованием, противоречит здравому смыслу;
в-четвертых, жилищное законодательство позволяет осуществлять
в жилом помещении индивидуальную предпринимательскую деятель-
ность.
В ходе рассмотрения дела ответчик предоставил экспликацию
квартиры и сообщил, что она была перепланирована из четырехком-
натной в шестикомнатную, вследствие чего в ней могут быть разме-
щены восемнадцать человек.
Вопросы:
1. Назовите пределы осуществления жилищных прав и обязанностей.
2. Раскройте содержание принципа использования жилых помещений
по назначению. Каковы правовые последствия использования жилых по-
мещений не по назначению?
3. Определите значимые обстоятельства и доказательства, необхо-
димые для подтверждения факта использования жилого помещения для
организации деятельности по оказанию гостиничных услуг без соблюде-
ния требований законодательства, а также прав и законных интересов
жильцов многоквартирного дома.
4. Решите дело.
Задача 6. В городскую администрацию поступило заявление от об-
щества с ограниченной ответственностью «ЖЭК» с просьбой принять
меры в отношении гражданина Березнякова по факту самовольной
перепланировки принадлежащего ему на праве собственности жилого
помещения. Специалистами ООО «ЖЭК» неоднократно выносились
предписания о представлении разрешительных документов на пере-
планировку жилого помещения, составлялись акты проверки о не-
исполнении предписаний. Решение о согласовании перепланировки
жилого помещения уполномоченным органом не выносилось. Спе-
циалистами городской администрации приняты меры к организации
осмотра данного жилого помещения с целью установления фактов
нарушения жилищного законодательства. Гражданин Березняков не-
однократно извещался о предстоящей проверке жилого помещения,
однако доступ в жилое помещение он не предоставил.
Городская администрация обратилась в суд с иском, в котором про-
сила возложить на гражданина Березнякова обязанность предоставить
специалистам городской администрации доступ в жилое помещение,
принадлежащее ответчику на праве собственности, для организации
осмотра данного жилого помещения на предмет наличия или отсут-
ствия самовольной перепланировки.
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»

62  Глава 1. Общая характеристика жилищного права

Вопросы:
1. Возможно ли проникновение в жилище без согласия проживающих
в нем на законных основаниях граждан?
2. Какие органы наделены полномочиями в области жилищных отноше-
ний по согласованию переустройства и перепланировки жилых помещений?
3. Назовите пределы осуществления права собственности на жилые
помещения.
4. Подлежат ли удовлетворению требования городской администрации?
Задача 7. Комитет по управлению имуществом администрации му-
ниципального образования обратился в суд с иском к Смирнову о высе-
лении его из квартиры без предоставления другого жилого помещения.
В обоснование заявленного требования истец указал, что данная квар-
тира является муниципальной собственностью, ответчик, являющийся
военнослужащим, вселился в спорное жилое помещение без законных
оснований. Смирнов иск не признал и предъявил встречный иск о по-
нуждении заключить с ним договор социального найма жилого помеще-
ния, поскольку квартира была распределена ему решением жилищной
комиссии войсковой части в порядке, установленном п. 5 ст. 15 Феде-
рального закона от 27.05.1998 № 76-ФЗ «О статусе военнослужащих».
Решением суда иск удовлетворен, а в удовлетворении встречного
иска отказано по следующим доводам:
– спорное жилое помещение относится к муниципальному жи-
лищному фонду;
– Смирнов вселился в спорное жилое помещение без оснований,
предусмотренных ст. 10 ЖК РФ;
– действующее законодательство не возлагает на орган местного
самоуправления обязанность по предоставлению из муници-
пального жилищного фонда жилых помещений гражданам-во-
еннослужащим.
Ввиду этого, по мнению суда, истец в силу ст. 304 ГК РФ вправе тре-
бовать устранения всяких нарушений его прав, хотя бы эти нарушения
и не были соединены с лишением владения, а Смирнов подлежит вы-
селению из квартиры без предоставления другого жилого помещения.
Вопросы:
1. Назовите основания возникновения жилищных прав и обязанно-
стей. Является перечень таких оснований, содержащийся в ст. 10 ЖК
РФ, исчерпывающим? Порождает ли решение жилищной комиссии во-
йсковой части о распределении жилого помещения военнослужащему
жилищные права и обязанности?
2. Имеет ли значение для рассмотрения исковых требований принад-
лежность жилого помещения к муниципальному жилищному фонду?
3. Допускается ли выселения граждан из жилища? Указал ли суд при
принятии решения о выселении Смирнова из жилого помещения на пред-
усмотренное законом основание для такого выселения?
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»

1.5. Защита жилищных прав  63

4. Подлежат ли удовлетворению требования истца и встречные тре-


бования ответчика?
Задача 8. Сергей Морозов обратился в суд с иском к Комитету
имущественных отношений администрации города и своей бывшей
супруге Елизавете Морозовой, действующей в интересах их общей не-
совершеннолетней дочери Екатерины Морозовой, о внесении изме-
нений в договор социального найма, признании несовершеннолетней
Екатерины Морозовой утратившей право пользования жилым поме-
щением и снятии с регистрационного учета.
В обоснование заявленных требований истец пояснил, что его не-
совершеннолетняя дочь Екатерина ранее проживала с ним в комнате
общежития. После передачи общежития в муниципальную собствен-
ность с ним заключен договор социального найма, в котором дочь ука-
зана в качестве члена семьи нанимателя. В настоящее время в данной
комнате зарегистрированы истец и Екатерина. Решением суда место
жительства несовершеннолетней Екатерины определено с ее матерью
Елизаветой Морозовой. По мнению истца, поскольку Екатерина про-
живает со своей матерью и перестала быть членом его семьи, она утра-
тила право на проживание в спорном жилом помещении и должна
быть исключена из договора социального найма.
Елизавета Морозова исковые требования не признала и предъявила
встречный иск о вселении ее вместе с несовершеннолетней дочерью
в спорное жилое помещении и нечинении препятствий в пользовании
им, пояснив, что она не имеет на праве собственности или по договору
социального найма какого-либо жилого помещения. В квартире, в ко-
торой она проживает в настоящее время вместе с несовершеннолетней
дочерью, она зарегистрирована в качестве члена семьи собственника.
Вопросы:
1. Как определяется место жительства несовершеннолетнего ребен-
ка? Каким образом влияет на определение места жительства несовер-
шеннолетнего ребенка раздельное проживание его родителей?
2. Дайте оценку требования истца. Подлежат ли они удовлетворению?
3. Дайте оценку встречным требованиям ответчика. Подлежат ли
они удовлетворению?
Задача 9. Соловьев обратился в суд с иском к Никитину и Кова-
левскому о признании недействительным договора найма комнаты
в коммунальной квартире, заключенного между ответчиками без со-
гласия истца. Судом установлено, что Соловьеву и Никитину при-
надлежат на праве собственности по одной комнате в двухкомнатной
коммунальной квартире. Никитин предоставил принадлежащую ему
комнату для проживания Ковалевскому, заключив с ним договор най-
ма жилого помещения.
В обоснование своих требований Соловьев пояснил, что предостав-
ление собственником по договору найма во владение и пользование
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»

64  Глава 1. Общая характеристика жилищного права

принадлежащей ему комнаты в коммунальной квартире другим лицам


предполагает, что они обязательно будут пользоваться общим иму-
ществом в коммунальной квартире, ввиду чего в целях обеспечения
интересов соседей необходимо получение их согласия на заключение
такого договора. Возражая против требований истца, ответчики за-
явили, что действующим законодательством не предусмотрена обя-
занность собственника комнаты в коммунальной квартире получать
согласие других собственников комнат в коммунальной квартире на
распоряжение принадлежащим ему жилым помещением путем пере-
дачи его, в том числе, по договору найма.
Вопросы:
1. Какой режим общей собственности возникает на общее имущество
собственников комнат в коммунальной квартире?
2. Регулирует ли Жилищный кодекс РФ порядок пользования общим
имуществом в коммунальной квартире? Является ли избранный истцом
способ защиты жилищных прав надлежащим?
3. Дайте оценку доводам истца и ответчиков. Кто прав в данном
споре?
Задача 10. Писареву, Сухаревой и Першиной принадлежали на пра-
ве собственности по одной комнате в трехкомнатной коммунальной
квартире. Сухарева на основании договора купли-продажи передала
в собственность Першиной принадлежавшую ей комнату в комму-
нальной квартире. Узнав об этом, Писарев обратился в суд с иском
к Сухаревой и Першиной о переводе на него прав и обязанностей по-
купателя по договору купли-продажи комнаты в коммунальной квар-
тире, поскольку было нарушено его преимущественное право покупки
отчуждаемой комнаты.
В рамках судебного разбирательства было установлено, что истец
пропустил трехмесячный срок, в течение которого лицо, чье преиму-
щественное право покупки нарушено, вправе требовать в судебном
порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Ввиду этого
истец ходатайствовал о восстановлении данного срока, поскольку его
пропуск был вызван уважительными причинами, а именно тяжелой
болезнью Писарева.
Вопросы:
1. Подготовьте нормативное обоснование требований истца. Явля-
ется ли избранный им способ защиты надлежащим? Возможно ли в дан-
ном случае предъявление требования о признании договора купли-продажи
недействительным?
2. Какова природа трехмесячного срока, в течение которого лицо, чье
преимущественное право покупки нарушено, вправе требовать в судебном
порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя? Может ли
быть восстановлен данный срок?
3. Подлежат ли удовлетворению требования истца?
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»

Глава 2
ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ
ЖИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКИ.. И ИХ РЕАЛИЗАЦИЯ
Цели и задачи государственной жилищной политики. Программ-
но-целевой метод как инструмент жилищной политики. Система
социальных программ улучшения жилищных условий граждан. Осо-
бенности ипотечного жилищного кредитования. Развитие рынка
ипотечного жилищного кредитования и арендного жилья. Понятия
и условия приватизации жилищного фонда в РФ.

2.1. Понятие государственной жилищной политики: правовые..


и экономические основы ее осуществления
Реализация конституционного права на жилище невозможна без
проведения сбалансированной государственной жилищной политики,
направленной на обеспечение доступности жилья для всех категорий
граждан, а также соответствие объема комфортного жилищного фонда
потребностям населения. Соответствующая цель закреплена в Кон-
цепции долгосрочного социально-экономического развития РФ на
период до 2020 года1, базового документа, на основе которого выстра-
ивается система социальных программ государства.
Жилищная политика – достижение социального государства, кото-
рое не просто гарантирует неприкосновенность жилища, но и создает
условия для осуществления права на жилище, в том числе, предостав-
ляя жилье бесплатно или за доступную плату малоимущим и иным
категориям граждан.
Потребность в жилищной политике назревает на рубеже XIX –
начала XX века, сопровождаемая массовой урбанизацией населения.
В дореволюционной России, несмотря на низкий уровень качества
жилья, большая часть населения проживала в сельской местности,
поэтому до некоторой поры государство позволяло себе устраняться

1
Распоряжение Правительства РФ от 17.11.2008 № 1662-р «О Концепции долго-
срочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до
2020 года» // СЗ РФ. 2008. № 47. Ст. 5489.
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»

66  Глава 2. Основные направления государственной жилищной политики...

от решения жилищных вопросов. После революции ситуация в корне


меняется, большевики фактически монополизируют жилищное стро-
ительство, начинается крупнейший в отечественной истории жилищ-
ный передел. 30 октября 1917 года постановлением НКВД1 городским
самоуправлениям предоставляется право секвестровать все пустующие
помещения, пригодные для жилья, вселять в имеющиеся жилые по-
мещения граждан, нуждающихся в помещении, или живущих в пере-
населенных или опасных для здоровья квартирах.
Указанный документ имеет принципиальное значение, поскольку
практически с первых дней советское государство провозглашает, что
отныне любые жилищные вопросы будут решаться при его участии.
Как показали последующие события, государство будет контроли-
ровать минимальные и максимальные размеры жилых помещений,
стандарты проектирования и строительства, обеспечение граждан
коммунальными услугами и многие другие вопросы, возникающие
в жилищной сфере.
Можно по-разному оценивать советскую жилищную политику, но
исторический факт заключается в том, что именно большевики по-
ставили жилищную проблему на государственный уровень и достигли
значительных успехов в ее решении. В период «хрущевской» оттепе-
ли темпы жилищного строительства опережали капиталистические
страны, а население было массово обеспечено базовыми бытовыми
удобствами. Более того, сама отрасль жилищного законодательства
была сформирована в конце 70-х годов как итог многолетней работы
по внедрению и реализации жилищной политики.
Доктрина. Некоторые специалисты отмечают, что несмотря на все по-
ложительные стороны советской жилищной политики, ее общим недо-
статком служило то, что, с одной стороны, государство, выполняя основ-
ную роль по обеспечению граждан жильем, лишало людей возможности
самостоятельно удовлетворять свои жилищные потребности, а с дру-
гой – не могло обеспечить в полной мере гарантированную реализацию
конституционного права на жилище всем нуждающимся2.
Указанные факты необходимо учитывать при оценке целей и задач
современной жилищной политики. Рыночная экономика не способ-
на самостоятельно решить жилищную проблему. В обществе всегда
есть незащищенные группы населения, нуждающиеся в поддержке со
стороны государства.

1
Постановление НКВД РСФСР от 30.10.1917 «О правах городских самоуправ-
лений в деле регулирования жилищного вопроса» // Газета Временного Рабочего и
Крестьянского Правительства. 1917. № 2.
2
Алексикова О.Е. Конституционное право на жилище в современной России: со-
держание, обеспечение и защита: автореф. дис. … канд. юрид. наук: 12.00.02. Орел,
2013. С. 37.
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»

2.1. Понятие государственной жилищной политики: правовые...  67

В 90-х Россия столкнулась с колоссальными вызовами в этой сфе-


ре, государство, которое ранее единолично осуществляло жилищное
строительство более не могло себе это позволить, при этом рыночные
механизмы еще не функционировали. Отсутствие финансирования
привело к сворачиванию жилищных программ, состояние ЖКХ тре-
бовало реформирования.
Принятый закон об основах федеральной жилищной политики1, ныне
утративший силу с принятием ЖК РФ, определял следующие основные
направления деятельности государства по созданию условий для осу-
ществления права на жилище: жилищное строительство за счет бюджетов
субъектов РФ и местных бюджетов для предоставления жилья гражданам
на условиях социального найма, найма, аренды, купли-продажи; предо-
ставление жилья отдельным категориям граждан за счет бюджета; содер-
жание и развитие объектов инженерной, социальной, транспортной ин-
фраструктуры, обслуживающих жилищную сферу; создание условий для
развития ипотеки; бронирование нанятого или арендованного жилища,
а также сохранение права пользования жилищем, неприкосновенность
жилища в порядке и на условиях, установленных законодательством;
контроль за исполнением законодательства в жилищной сфере.
Доктрина. Л.Ю. Грудцына отмечает, что с переходом к рыночной эконо-
мике основная ставка сделана на то, чтобы потребность в жилье удовлет-
ворялась за счет не общественных фондов потребления, а собственных
средств граждан. Государство должно поощрять жилищное строительство
и создавать условия для осуществления права граждан на жилище2.
В 1993 году Правительство РФ утверждает одну из первых жилищ-
ных программ3, направленную на проведение реформы, призванной
создать адекватную правовую базу, преодолеть сокращение объемов
строительства, изменить структуру жилищного фонда, демонополи-
зировать жилищное строительство и перевести жилищную сферу на
безубыточное функционирование.
Необходимость изменения структуры жилищного фонда осознава-
лась еще в 1988 году, когда был принят один из первых нормативных
актов4, позволявших гражданам приобрести в собственность квартиры,
занимаемые в государственном и общественном жилищном фонде.

1
Закон РФ от 24.12.1992 № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной полити-
ки» [утратил силу] // Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. № 3. Ст. 99.
2
Грудцына Л.Ю. Жилищная политика в России: прошлое и будущее // Законода-
тельство и экономика. 2005. № 6.
3
Постановление Правительства РФ от 20.06.1993 № 595 «О Государственной
целевой программе «Жилище» // Первоначальный текст документа опубликован не
был. Доступ из СПС «КонсультантПлюс: версия проф.».
4
Постановление Совмина СССР от 02.12.1988 № 1400 «О продаже гражданам в
личную собственность квартир в домах государственного и общественного жилищ-
ного фонда» // СП СССР. 1989. № 1. Ст. 4.
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»

68  Глава 2. Основные направления государственной жилищной политики...

Тем не менее, массовый характер приватизации приобрела лишь после


принятия действующего Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О при-
ватизации жилищного фонда в Российской федерации»1.
В настоящее время Правительство РФ по-прежнему использует,
так называемый, программно-целевой метод при осуществлении жи-
лищной политики.

Важно! Программно-целевой метод представляет собой один из


способов управления жилищной политикой государства, юридически
опосредуемый утверждением государственных программ ограничен-
ного срока реализации, закрепляющих систему правовых средств удов-
летворения потребности граждан в жилье при помощи государства2.

Координатором жилищных программ выступает Министерство


строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ, в полно-
мочия которого входит осуществление функций по выработке и ре-
ализации государственной политики и нормативно-правовому регу-
лированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства,
жилищной политики и жилищно-коммунального хозяйства3.
Не менее значимая роль принадлежит Единому институту развития
в жилищной сфере, заменившему ранее функционировавший Феде-
ральный фонд содействия развитию жилищного строительства.

Важно! Единый институт развития в жилищной сфере – это акци-


онерное общество, учрежденное РФ в соответствии с постановлением
Правительства РФ об Агентстве ипотечного жилищного кредитования,
осуществляющий свою деятельность в целях содействия проведению го-
сударственной жилищной политики, развитию жилищной сферы, в том
числе за счет привлечения в нее инвестиций, повышению доступности
жилья и созданию комфортных условий для проживания граждан РФ, фор-
мированию благоприятной среды жизнедеятельности человека и общества,
а также повышению эффективности управления в жилищной сфере4.

1
Закон РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Рос-
сийской Федерации» // Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1991. № 28. Ст. 959.
2
Файзрахманов К.Р. Программно-целевой метод в жилищном праве // Семейное
и жилищное право. 2016. № 5. С. 45–48.
3
Постановление Правительства РФ от 18.11.2013 № 1038 «О Министерстве стро-
ительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации» (вместе с
«Положением о Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства
Российской Федерации») // СЗ РФ. 2013. № 47. Ст. 6117.
4
Федеральный закон от 13.07.2015 № 225-ФЗ «О содействии развитию и повы-
шению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в от-
дельные законодательные акты Российской Федерации» // СЗ РФ. 2015. № 29 (ч. I).
Ст. 4351.
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»

2.1. Понятие государственной жилищной политики: правовые...  69

С учетом ранее обозначенной стратегической цели государствен-


ной жилищной политики, в Концепции долгосрочного социально-
экономического развития РФ на период до 2020 года определены
следующие приоритеты:
Первая задача – создание условий для роста предложений на рынке
жилья, соответствующих потребностям различных групп населения,
в том числе:
поддержка платежеспособного спроса на жилье молодых семей,
молодых ученых и семей, имеющих 3 и более детей;
формирование эффективных рынков земельных участков, обеспе-
ченных градостроительной документацией;
обеспечение участков массового жилищного строительства инже-
нерной, коммуникационной и социальной инфраструктурой, вовлече-
ние в проекты жилищного строительства неиспользуемых или исполь-
зуемых неэффективно государственных и муниципальных земельных
участков, в том числе с помощью акционерного общества «Агентство
ипотечного жилищного кредитования»;
развитие строительного комплекса и производства строительных
материалов, изделий и конструкций с применением инновационных,
в том числе энергосберегающих, технологий;
развитие конкуренции между частными коммерческими и неком-
мерческими застройщиками и подрядчиками, в том числе путем при-
менения антимонопольных мер;
совершенствование стандартизации и технического регулирования
в сфере строительства и эксплуатации зданий, сооружений жилого
фонда и осуществление государственного надзора за соблюдением
требований технических регламентов;
содействие внедрению инновационных технологий в сфере жилищ-
ного строительства и коммунального хозяйства, развитию отечествен-
ного производства строительных материалов, изделий и конструкций;
содействие реализации проектов комплексной реконструкции
исторических центров городов в целях улучшения жилой застройки;
стимулирование малоэтажной застройки.
Вторая задача – создание условий для повышения доступности жи-
лья для всех категорий граждан Российской Федерации, в том числе:
разработка новых и совершенствование действующих институтов
жилищного рынка, обеспечивающих повышение доступности жилья,
а именно: жилищной ипотеки, земельной ипотеки, развитие рынка
ипотечных ценных бумаг;
повышение доступности ипотечных кредитов для граждан, сниже-
ние и эффективное распределение рисков кредитования между всеми
участниками рынка;
создание жилищного фонда социального использования для предо-
ставления жилых помещений по договорам социального найма;
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»

70  Глава 2. Основные направления государственной жилищной политики...

разработка и внедрение института найма жилья;


развитие специализированного государственного и муниципально-
го жилищного фонда, включая служебный фонд для предоставления
жилых помещений военнослужащим и членам их семей;
развитие и совершенствование механизмов адресной поддержки
населения для приобретения собственного (частного) жилья.
Третья задача – обеспечение соответствия объема комфортного
жилищного фонда потребностям населения и формирование ком-
фортной городской среды и среды сельских поселений, в том числе:
создание условий, обеспечивающих снижение износа жилищного
фонда, в том числе ликвидацию в среднесрочной перспективе аварий-
ного и ветхого жилья;
содействие самоорганизации населения на жилищном рынке, со-
вершенствование нормативной правовой и методической базы и со-
действие в организации товариществ собственников жилья, совершен-
ствование налогового законодательства для эффективного управления
многоквартирными домами;
внедрение ресурсосберегающих технологий и создание условий для
более широкого использования малой энергетики и возобновляемых
видов топливно-энергетических ресурсов;
модернизация жилищно-коммунальной сферы и обеспечение
доступности расходов на эксплуатацию жилья и оплаты жилищно-
коммунальных услуг для всего населения через развитие конкуренции
в управлении жилищным фондом и его обслуживании, привлечение
субъектов частного предпринимательства к управлению и инвестиро-
ванию в жилищно-коммунальную инфраструктуру, совершенствова-
ние тарифной политики и развитие механизмов частно-государствен-
ного партнерства в сфере предоставления коммунальных услуг;
формирование комфортной городской среды и среды сельских по-
селений, включая развитие городского транспорта, обеспечение воз-
можности полноценной жизнедеятельности маломобильных групп
населения и безопасности мест пребывания детей с родителями.
Конкретизация указанных приоритетов отражена в стратегии раз-
вития жилищной сферы РФ до 2025 года, размещенной на официаль-
ном сайте Министерства строительства и жилищно-коммунального
хозяйства РФ1. Хотя указанный документ не является нормативным,
стратегия наиболее точно отражает современные тенденции жилищ-
ной политики государства. Так, в числе основных направлений реа-
лизации стратегии выделены:
рост доступности жилья через снижение ставок и рост доли ипо-
теки в сделках с жильем;
развитие рынка ипотечных ценных бумаг;

1
URL: http://www.minstroyrf.ru/upload/iblock/ec7/Strategiya-zhilishchnoi_-sfery.pdf
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»

2.2. Система социальных программ обеспечения граждан жильем в России  71

переход от «серого» рынка аренды к цивилизованному;


создание доходных домов, в том числе с привлечением коллектив-
ных инвестиций;
переход от предоставления жилья в собственность к некоммерче-
ской аренде;
реализация проектов, строительство некоммерческого арендного
фонда;
переход от строительства квадратных метров
к жилью в комфортной городской среде;
переход от дефицита обеспеченности жильем к достижению стан-
дарта покомнатного расселения в жилых помещениях;
переход от проблем дольщиков к созданию эффективного меха-
низма гарантий прав граждан – участников долевого строительства
и перехода на систему проектного финансирования с привлечением
средств граждан через банковские инструменты;
создание механизмов стимулирования внедрения новых технологий
и поэтапный отказ от устаревших методов строительства;
переход от расширения городов к эффективному использованию за-
строенных территорий и пустующих участков внутри городских границ.
Анализ указанных приоритетов свидетельствует о существенных
изменениях, происходящих в жилищной политики государства, когда
значение приобретает не столько увеличение объема строительства
жилья, сколько создание качественной и комфортной среды обита-
ния человека. Государство все в большей мере стремится использовать
гибкие рыночные механизмы в борьбе с жилищной проблемой. В этих
условиях, очевидно, что предоставление жилья по социальному найму,
адресное субсидирование граждан, постепенно должны сокращаться
в сравнении с таким способами улучшения жилищных условий как
ипотечное кредитование, арендное жилье и т.д.
Вывод. Жилищная политика – представляет собой деятельность го-
сударства, направленную на обеспечение реализации конституционного
права граждан на жилище. В зависимости от социально-экономических
условий развития общества, цели и задачи жилищной политики меня-
ются. Одним из способов осуществления государственной жилищной
политики является программно-целевой метод, юридически опосреду-
емый утверждением государственных программ ограниченного срока
реализации, закрепляющих систему правовых средств удовлетворения
потребности граждан в жилье при помощи государства.

2.2. Система социальных программ обеспечения граждан


жильем в России
Одним из инструментов государственной жилищной полити-
ки является разработка и принятие системы социальных программ,
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»

72  Глава 2. Основные направления государственной жилищной политики...

обеспечивающих реализацию конституционного права на жилище.


Программы утверждаются на определённые периоды, что позволяет
гибким образом корректировать жилищную политику в зависимости
от условий социально-экономического развития государства.
В их системе важное значение приобретает упомянутая ранее Кон-
цепция долгосрочного социально-экономического развития РФ на
период до 2020 года, на основе которой разрабатываются конкретные
социальные программы, направленные на достижение целевых инди-
каторов, отраженных в Концепции.
Жилищные программы подразделяются на федеральные, региональ-
ные и муниципальные. На федеральном уровне системообразующее
значение приобретает государственная программа «Обеспечение до-
ступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан
РФ»1, реализация которой запланирована на 2018–2025 годы.
Структура государственной программы включает в себя три под-
программы:
создание условий для обеспечения доступным и комфортным жи-
льем граждан России;
создание условий для обеспечения качественными услугами ЖКХ
граждан России;
обеспечение реализации государственной программы.
В свою очередь, подпрограммы содержат в себе проекты (програм-
мы) и основные мероприятия. Так, в базовую подпрограмму «Создание
условий для обеспечения доступным и комфортным жильем граждан
России» включены:
приоритетный проект «Ипотека и арендное жилье»;
основное мероприятие «Переселение граждан из многоквартирных
домов, признанных аварийными и подлежащими сносу и не входящих
в действующие программы переселения»;
основное мероприятие «Обеспечение жильем отдельных категорий
граждан», в рамках которого реализуются мероприятия по обеспечению
жильем отдельных категорий граждан, установленных федеральным за-
коном «О ветеранах»2, Указом Президента РФ от 07.05.2008 № 714 «Об
обеспечении жильем ветеранов Великой Отечественной войны 1941–
1945 годов»3; федеральными законами «О ветеранах» и «О социальной

1
Постановление Правительства РФ от 30.12.2017 № 1710 «Об утверждении го-
сударственной программы Российской Федерации “Обеспечение доступным и ком-
фортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации”» //
СЗ РФ. 2018. № 3. Ст. 546.
2
Федеральный закон от 12.01.1995 № 5-ФЗ «О ветеранах» // СЗ РФ. 1995. № 3.
Ст. 168.
3
Указ Президента РФ от 07.05.2008 № 714 «Об обеспечении жильем ветеранов
Великой Отечественной войны 1941–1945 годов» // СЗ РФ. 2008. № 19. Ст. 2116.
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»

2.2. Система социальных программ обеспечения граждан жильем в России  73

защите инвалидов в Российской Федерации»1; обеспечению жильем


федеральных государственных гражданских служащих, молодых уче-
ных, прокуроров, сотрудников Следственного комитета РФ, отдельных
категорий граждан Управлением делами Президента РФ; переселению
граждан из непригодных для проживания жилых помещений в зоне
Байкало-Амурской магистрали; приведению объектов г. Волгодонска
в состояние, обеспечивающее безопасное проживание его жителей;
основное мероприятие «Повышение привлекательности инвести-
ций в строительство жилья для граждан РФ за счет повышения уровня
государственных гарантий в долевом строительстве»;
основное мероприятие «Восстановление и (или) проведение капи-
тального ремонта жилищного фонда (переселение граждан из жилищ-
ного фонда), поврежденного (признанного непригодным для прожи-
вания) вследствие чрезвычайных ситуаций природного и техногенного
характера»;
основное мероприятие «Обеспечение жильем молодых семей»
основное мероприятие «Выполнение государственных обязательств
по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федераль-
ным законодательством», включающее мероприятия по обеспечению
жильем военнослужащих, сотрудников органов внутренних дел, подле-
жащих увольнению с военной службы (службы), и приравненных к ним
лиц; граждан, подвергшихся радиационному воздействию вследствие
катастрофы на Чернобыльской АЭС, аварии на производственном объе-
динении «Маяк», и приравненных к ним лиц; вынужденных переселен-
цев; граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравнен-
ных к ним местностей; граждан, подлежащих переселению из закрытых
административно-территориальных образований; отдельных категорий
граждан РФ, проживающих на территориях Республики Крым и города
федерального значения Севастополя.
Ранее действующая редакция государственной программы важ-
ное значение отводила федеральной целевой программе «Жилище»
на 2015–2020 годы2, которая содержала конкретные правила предо-
ставления различных форм государственной поддержки.
С 01.01.2018 реализация указанной целевой программы досроч-
но прекращена3, ее мероприятия интегрированы в состав указанной
выше государственной программы «Обеспечение доступным и ком-

1
Федеральный закон от 24.11.1995 № 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов
в Российской Федерации» // СЗ РФ. 1995. № 48. Ст. 4563.
2
Постановление Правительства РФ от 17.12.2010 № 1050 «О федеральной целевой
программе “Жилище” на 2015–2020 годы» [утратило силу] // СЗ РФ. 2011. № 5. Ст. 739.
3
Постановление Правительства РФ от 12.10.2017 № 1243 «О реализации меро-
приятий федеральных целевых программ, интегрируемых в отдельные государствен-
ные программы Российской Федерации» // СЗ РФ. 2017. № 43 (ч. II). Ст. 6324.
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»

74  Глава 2. Основные направления государственной жилищной политики...

фортным жильем и коммунальными услугами граждан РФ». Поста-


новление Правительства РФ № 1050, которым ранее была утверждена
федеральная целевая программа «Жилище», переименовано и теперь
называется – «О реализации отдельных мероприятий государствен-
ной программы РФ «Обеспечение доступным и комфортным жильем
и коммунальными услугами граждан РФ»1.
Указанное постановление Правительства РФ № 1050 в действую-
щей редакции содержит порядок реализации:
основного мероприятия «Обеспечение жильем молодых семей», ко-
торое направлено на решение жилищной проблемы молодых семей,
признанных в установленном порядке нуждающимися в улучшении
жилищных условий путем предоставления социальных выплат на при-
обретение жилого помещения или создание объекта индивидуального
жилищного строительства
Социальная выплата предоставляется в размере 30 процентов рас-
четной (средней) стоимости жилья для молодых семей, не имеющих
детей, и 35 процентов для семей, имеющих одного ребенка или более.
Данный размер социальной выплаты предопределен тем, что мо-
лодые семьи не могут получить ипотечный жилищный кредит, по-
скольку у них отсутствуют достаточные накопленные средства для
первоначального взноса. Соответственно наиболее активный класс
населения фактически лишается доступа на рынок жилья. Для реше-
ния данной проблемы государство оказывает поддержку, покрывая
часть первоначальных затрат молодой семьи, хотя социальная выплата
может быть направлена не только на оплату первоначального взноса
при получении жилищного кредита. Социальная выплата может быть
использована, в том числе, для оплаты цены договора купли-продажи
жилого помещения, договора строительного подряда на строительство
жилого дома, для осуществления последнего платежа в счет уплаты
паевого взноса молодой семьи как члена жилищного кооператива,
а равно на погашения основной суммы долга и уплаты процентов по
жилищным кредитам.
Молодой семьей признается семья, имеющая одного ребенка
и более, где один из супругов не является гражданином РФ, а также
неполная молодая семья, состоящая из одного молодого родителя,
являющегося гражданином РФ, и одного ребенка и более, соответ-
ствующие следующим требованиям:
возраст каждого из супругов либо одного родителя в неполной се-
мье на день принятия органом исполнительной власти субъекта РФ

1
Постановление Правительства РФ от 17.12.2010 № 1050 «О реализации отдель-
ных мероприятий государственной программы Российской Федерации “Обеспече-
ние доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Россий-
ской Федерации”» // СЗ РФ. 2011. № 5. Ст. 739.
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»

2.2. Система социальных программ обеспечения граждан жильем в России  75

решения о включении молодой семьи – участницы подпрограммы


в список претендентов на получение социальной выплаты в плани-
руемом году не превышает 35 лет;
Судебная практика. Конституционный Суд РФ неоднократно про-
верял конституционность нормы, устанавливающей в качестве без-
условного основания для исключения семьи из участия в подпрограмме
факт превышения возраста 35 лет одним из супругов либо одним роди-
телем в неполной семье. По мнению суда, само по себе включение орга-
ном местного самоуправления и (или) органом исполнительной власти
молодой семьи в список (сводный список) молодых семей – участников
подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей», изъявивших же-
лание получить социальную выплату в планируемом году, не означает,
что такие молодые семьи обладают субъективным правом на получение
социальной выплаты для приобретения (строительства) жилья. Прави-
тельство РФ вправе, учитывая финансовые возможности государства
и иные факторы, предусмотреть специальные условия для получения
выплаты (Определение Конституционного Суда РФ от 29.03.2016
№ 699-О)1.
молодая семья признана нуждающейся в жилом помещении;
наличие у семьи доходов, позволяющих получить кредит, либо
иных денежных средств, достаточных для оплаты расчетной (средней)
стоимости жилья в части, превышающей размер предоставляемой со-
циальной выплаты.
Государственная поддержка оказывается путем выдачи органом
местного самоуправления свидетельства о праве на получение соци-
альной выплаты, которое сдается в установленный банк, в котором
на имя члена молодой семьи открывается банковский счет, предна-
значенный для зачисления социальной выплаты.
основного мероприятия «Выполнение государственных обязательств
по обеспечению жильем категория граждан, установленных федеральных
законодательством».
Данное мероприятие предполагает выдачу государственных жи-
лищных сертификатов, представляющих собой именное свидетель-
ство, удостоверяющее право гражданина на получение за счет средств
федерального бюджета социальной выплаты (жилищной субсидии,
субсидии) для приобретения жилого помещения. Сертификат не явля-
ется ценной бумагой. Постановлением Правительства РФ от 21.03.2006

1
Определение Конституционного Суда РФ от 29.03.2016 № 699-О «Об отказе в
принятии к рассмотрению жалобы гражданки Дурягиной Елены Александровны на
нарушение ее конституционных прав подпунктом “а” пункта 6 Правил предоставле-
ния молодым семьям социальных выплат на приобретение (строительство) жилья и
их использования» // Документ опубликован не был. Доступ из СПС «Консультант-
Плюс: версия проф.».
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»

76  Глава 2. Основные направления государственной жилищной политики...

№ 153 установлены Правилами выпуска и реализации государствен-


ных жилищных сертификатов1.
Срок действия сертификата ограничен, владелец сертификата дол-
жен представить его в кредитную организацию в течение 3 месяцев
с даты выдачи. Жилищный сертификат выдается только один раз. Раз-
мер социальной выплаты рассчитывается уполномоченным органом
в размере расчетной стоимости жилого помещения, определяемой
исходя из:
норматива общей площади жилого помещения, установленного
для семей разной численности;
норматива стоимости 1 кв. метра общей площади жилого поме-
щения по РФ, определяемого 1 раз в полугодие уполномоченным
Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти.
Улучшить жилищные условия в рамках данного основного меро-
приятия вправе следующие категории граждан:
граждане, уволенные с военной службы, и приравненные к ним
лица, которые до 1 января 2005 года были приняты органами местного
самоуправления на учет в качестве нуждающихся в жилых помещени-
ях, полномочия РФ по обеспечению которых были переданы полно-
мочия Российской Федерации по обеспечению жилыми помещениями
которых органам государственной власти субъектов РФ;
военнослужащие, содержащиеся за счет средств федерального бюд-
жета, сотрудники органов внутренних дел, подлежащие увольнению
с военной службы по достижении ими предельного возраста пребы-
вания на службе, по состоянию здоровья или в связи с организаци-
онно-штатными мероприятиями, общая продолжительность службы
которых в календарном исчислении составляет 10 лет и более, и при-
равненные к ним лица, а также граждане, подлежащие переселению
из закрытых военных городков и поселков учреждений с особыми
условиями хозяйственной деятельности, и военные пенсионеры, ко-
торые были поставлены на учет для переселения из закрытых военных
городков посредством предоставления сертификатов, но по независя-
щим от них причинам не были обеспечены сертификатами до момента
исключения указанных городков из перечня закрытых;
граждане, подвергшиеся радиационному воздействию вследствие
катастрофы на Чернобыльской АЭС и аварии на производственном
объединении «Маяк», и приравненные к ним лица, вставшие на учет

1
Постановление Правительства РФ от 21.03.2006 № 153 «О некоторых вопро-
сах реализации основного мероприятия “Выполнение государственных обязательств
по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законода-
тельством” государственной программы Российской Федерации “Обеспечение до-
ступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской
Федерации”» // СЗ РФ. 2006. № 13. Ст. 1405.
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»

2.2. Система социальных программ обеспечения граждан жильем в России  77

в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий в установ-


ленном порядке;
граждане, признанные в установленном порядке вынужденными
переселенцами и в сводные списки вынужденных переселенцев, со-
стоящих на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях;
граждане, выезжающие (выехавшие) из районов Крайнего Севера
и приравненных к ним местностей;
граждане, подлежащие переселению из закрытых административ-
но-территориальных образований и территорий, ранее входивших
в границы закрытых административно-территориальных образований.
основного мероприятия «Обеспечение жильем отдельных категорий
граждан». В рамках данного основного мероприятия планируется:
строительство и приобретение в федеральную собственность спе-
циализированных жилых помещений, жилых помещений жилищ-
ного фонда социального использования и иных жилых помещений,
предназначенных для: прокуроров органов прокуратуры, сотрудни-
ков Следственного комитета РФ, спасателей аварийно-спасательных
служб и аварийно-спасательных формирований Министерства РФ по
делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации
последствий стихийных бедствий, сотрудников научных организаций
Федерального агентства научных организаций и Российской академии
наук, а также отдельных категорий граждан, обеспечиваемых Управ-
лением делами Президента РФ;
предоставление социальных выплат на приобретение жилья феде-
ральным государственным гражданским служащим и молодым ученым;
Помимо указанного постановления Правительства РФ № 1050,
во исполнение целей государственной программы, на федеральном
уровне приняты и другие не менее значимые документы. Так, в рамках
государственной программы в 2014–2017 годах реализовывалась про-
грамма «Жилье для российской семьи», утвержденная постановлением
Правительства РФ1 и направленная на стимулирование строительства
жилья экономического класса. На 2017–2020 годы президиумом Со-
вета при Президенте РФ утвержден приоритетный проект «Ипотека
и арендное жилье»2, направленный на обеспечение высоких темпов
ввода жилья и стимулирование спроса. В сфере ЖКХ в 2017–2021 годах
осуществляется реализация приоритетных проектов «Обеспечение ка-

1
Постановление Правительства РФ от 05.05.2014 № 404 «О некоторых вопросах реа-
лизации программы “Жилье для российской семьи” в рамках государственной програм-
мы Российской Федерации “Обеспечение доступным и комфортным жильем и комму-
нальными услугами граждан Российской Федерации”» // СЗ РФ. 2014. № 19. Ст. 2438.
2
Паспорт приоритетного проекта «Ипотека и арендное жилье» (утв. президиу-
мом Совета при Президенте РФ по стратегическому развитию и приоритетным про-
ектам, протокол от 19.10.2016 № 8) // Документ опубликован не был. Доступ из СПС
«КонсультантПлюс: версия проф.».
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»

78  Глава 2. Основные направления государственной жилищной политики...

чества жилищно-коммунальных услуг»1 и «Формирование комфорт-


ной городской среды»2.
Вероятно, что в ближайшее время будут приняты и другие акты фе-
дерального уровня, касающиеся реализации приоритетных проектов
(программ) и основных мероприятий, включенных в государственную
программу.
Тем не менее, важно понимать, что с учетом гибкого финансиро-
вания жилищных программ и региональных особенностей, основной
нормативный массив по-прежнему сосредоточен на уровне субъектов
РФ. Субъекты РФ не ограничены в разработке собственных жилищных
программ, поэтому их объем в конкретном регионе коррелирует в за-
висимости от местных социально-экономических условий. Так, в рам-
ках утвержденной Правительством г. Москвы программы «Жилище»3
на 2012–2018 годы обеспечивается улучшение жилищных условий не
только категорий граждан, предусмотренных в государственной про-
грамме, но и, например, тех, кто признан нуждающимися в содействии
г. Москвы в приобретении жилых помещений в рамках городских
жилищных программ. В связи с запущенных процессом реновации
в Москве предусмотрены дополнительных гарантии прав физических
и юридических лиц при осуществлении реновации жилищного фон-
да4. Вместе с тем, г. Москва, в свое время, не являлась участником
программы «Жилье для российской семьи», в Москве установлены
дополнительные критерии для признания граждан, нуждающимися
в улучшении жилищных условий, понятие молодой семьи несколько
уже, нежели это предусмотрено в федеральной программе.
Вывод. Жилищные программы представляют собой систему право-
вых средств, обеспечивающих реализацию целей и задач государствен-
ной жилищной политики. В основе системы – Концепция долгосроч-
ного социально-экономического развития РФ на период до 2020 года

1
Паспорт приоритетного проекта «Обеспечение качества жилищно-коммуналь-
ных услуг» (утв. президиумом Совета при Президенте РФ по стратегическому разви-
тию и приоритетным проектам, протокол от 18.04.2017 № 5) // Документ опублико-
ван не был. Доступ из СПС «КонсультантПлюс: версия проф.».
2
«Паспорт приоритетного проекта «Формирование комфортной городской сре-
ды» (утв. президиумом Совета при Президенте РФ по стратегическому развитию и
приоритетным проектам, протокол от 18.04.2017 № 5) // Документ опубликован не
был. Доступ из СПС «КонсультантПлюс: версия проф.».
3
Постановление Правительства Москвы от 27.09.2011 № 454-ПП «Об утвержде-
нии Государственной программы города Москвы “Жилище” на 2012–2018 годы» //
Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2011. № 57.
4
Закон г. Москвы от 17.05.2017 № 14 «О дополнительных гарантиях жилищных
и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении рено-
вации жилищного фонда в городе Москве» // Ведомости Московской городской
Думы. 2017. № 6.
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»

2.3. Ипотечное жилищное кредитование и арендное жилье  79

и государственная программа «Обеспечение доступным и комфортным


жильем и коммунальными услугами граждан РФ», которая включает
в себя подпрограммы, приоритетные проекты (программы) и основ-
ные мероприятия. Субъекты РФ и органы местного самоуправления
реализуют федеральные жилищные программы, а также разрабатыва-
ют собственные с учетом особенностей социально-экономического
развития соответствующего региона.

2.3. Ипотечное жилищное кредитование и арендное жилье


В числе приоритетных направлений государственной жилищной
политики – развитие ипотечного жилищного кредитования как ин-
струмента обеспечения высоких темпов строительства и стимулиро-
вания спроса, а также реализация проектов по строительству спе-
циализированного арендного жилья, в том числе с использованием
механизмов коллективных инвестиций.
В условиях высокой стоимости жилья и отсутствия существовав-
шей ранее обязанности государства обеспечивать граждан жильем,
использование заменого капитала становится наиболее распростра-
нённым способом улучшения жилищных условий.

Важно! По своей природе ипотечное жилищное кредитование пред-


ставляет собой гражданско-правовое обязательство, по которому банк
или иная уполномоченная организация предоставляет денежные сред-
ства (кредит) заемщику на приобретение, строительство или рекон-
струкцию жилья при условии обеспечения обязательств заемщика
залогом недвижимого имущества.

Правовое регулирование ипотечного жилищного кредитова-


ния основано на положениях параграфа 2 гл. 42 ГК РФ и гл. XIII
Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге
недвижимости)»1.
Доктрина. Как отмечает В.А. Белов, ипотечное право – это частный случай
права залогового, а именно залоговое право на недвижимые вещи2. В про-
екте внесения изменений в ГК РФ3 ипотека отнесена к группе обеспе-

1
Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимо-
сти)» // СЗ РФ. 1998. № 29. Ст. 3400.
2
Белов В.А. Очерки вещного права. Научно-полемические заметки: учеб. посо-
бие для бакалавриата и магистратуры. М.: Юрайт, 2015. С. 222.
3
Проект Федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части пер-
вую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а
также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (ред., принятая
ГД ФС РФ в I чтении 27.04.2012) // Документ опубликован не был. Доступ из СПС
«КонсультантПлюс: версия проф.».
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»

80  Глава 2. Основные направления государственной жилищной политики...

чительных вещных прав, позволяющих залогодержателю распорядиться


заложенной недвижимой вещью в счет удовлетворения своих требований
в порядке и на условиях, определенных законом и договором ипотеки.
Ипотека обеспечивает исполнение обязательств должника по жи-
лищному кредиту. В случае его неисправности залогодержатель может
преимущественно перед другими кредиторами удовлетворить свои
требования, обратив взыскание на заложенный дом или квартиру, что
является основанием для прекращения права пользования жилым по-
мещением. Обращение взыскания на жилое помещение осуществляется
путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или
конкурса. При наличии уважительных причин суд может отсрочить об-
ращение взыскания на заложенное имущество на срок до одного года.
При этом необходимо учитывать, что закрепленный в ст. 446
ГПК РФ иммунитет на обращение взыскания на единственное при-
годное для проживания жилье не распространяется на случаи, когда
единственное жилье выступает предметом ипотеки. Данная норма
неоднократно проверялась Конституционным Судом РФ, который
подтвердил, что данное правило направлено на достижение баланса
прав и законных интересов взыскателей и должников, в связи с чем,
не противоречит Конституции РФ1.
Судебная практика. Долгое время в правоприменительной практи-
ке шли споры относительно того, возможно ли обращать взыскание на
единственное жилье, переданное в обеспечение исполнение обязательств,
не связанных с приобретением или строительством квартиры, ее капи-
тальным ремонтом или производством иных неотделимых улучшений.
По этому поводу в 2013 годы высказался Президиум ВАС РФ, указавший,
что залогодержатель вправе обратить взыскание на квартиру, заложен-
ную по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этой квартиры
требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением
обеспеченного ипотекой обязательства, причем независимо от того,
на какие цели предоставлен заем (кредит); сам по себе факт наличия
у гражданина-должника жилого помещения, являющегося для него и чле-
нов его семьи единственным пригодным для постоянного проживания, не
препятствует обращению взыскания на него, если оно обременено ипо-
текой (постановление Президиума ВАС РФ от 26.11.2013 № 6283/132.

1
Определение Конституционного Суда РФ от 17.01.2012 № 13-О-О «По запросу
Советского районного суда города Челябинска о проверке конституционности абза-
ца второго части первой статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Россий-
ской Федерации и пункта 1 статьи 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге не-
движимости)» // Документ опубликован не был. Доступ из СПС «КонсультантПлюс:
версия проф.».
2
Постановление Президиума ВАС РФ от 26.11.2013 № 6283/13 по делу № А65-
15362/2009 // Вестник ВАС РФ. 2014. № 4.
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»

2.3. Ипотечное жилищное кредитование и арендное жилье  81

Ипотека может возникать в силу закона, то есть независимо от воли


сторон, либо в силу договора об ипотеке. При приобретении жилого
помещения с использованием кредитных средств ипотека возникает
в силу закона с момента государственной регистрации ипотеки в Еди-
ном государственном реестре недвижимости. К соответствующим от-
ношениям применяются правила о залоге, возникающем в силу до-
говора об ипотеке, если иное не установлено законом.
Некоторые особенности установлены для ипотеки жилых помеще-
ний, приобретенных с использованием накоплений для жилищного
обеспечения военнослужащих1. Поскольку накопительно-ипотечная
система финансируется за счет средств федерального бюджета, жилое
помещение, приобретаемое по программе военной ипотеки, находится
в залоге у Банка или иной организации, выдавшей кредит, а также у РФ.
Существенными условиями договора об ипотеке являются предмет
ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязатель-
ства, обеспечиваемого ипотекой. Для договора установлена письмен-
ная форма и обязательная государственная регистрации. Права зало-
годержателя могут удостоверяться закладной, представляющей собой
именную ценную бумагу, удостоверяющую: право на получение ис-
полнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без
представления других доказательств существования этих обязательств;
право залога на имущество, обремененное ипотекой.
Важной гарантией защиты прав должников выступает невозмож-
ность обращения взыскания на жилое помещение во внесудебном по-
рядке. Кроме того, залогодержатель не вправе требовать обращения
взыскания, если нарушение обязательств должником носит незначи-
тельных характер. В частности, если сумма неисполненного обяза-
тельства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета
ипотеки или период просрочки исполнения обязательства, обеспечен-
ного залогом, составляет менее трех месяцев.
За последние десятилетия государство сделало очень многое для
развития инструментов ипотечного кредитования. В Концепции раз-
вития системы ипотечного жилищного кредитования РФ2 отмечается,
что задача государства в новых условиях заключается в поддержании
платежеспособного спроса различных слоев населения на рынке жи-
лья за счет создания условий для развития рыночных механизмов

1
Федеральный закон от 20.08.2004 № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной си-
стеме жилищного обеспечения военнослужащих» // СЗ РФ. 2004. № 34. Ст. 3532.
2
Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 № 28 «О мерах по развитию
системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» (вместе с
«Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской
Федерации», «Планом подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспе-
чивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Российской
Федерации») // СЗ РФ. 2000. № 3. Ст. 278.
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»

82  Глава 2. Основные направления государственной жилищной политики...

мобилизации внебюджетных ресурсов общества и направления их


в кредитно-финансовую сферу посредством развития системы долго-
срочного жилищного ипотечного кредитования.
В числе направлений по созданию эффективного рыночного ме-
ханизма жилищного финансирования выделены:
долгосрочное ипотечное жилищное кредитование населения. По
данному направлению государство выполняет регулирующую роль по-
средством создания правовой основы, обеспечивающей эффективное
взаимодействие всех участников процесса жилищного кредитования,
а также при необходимости прямым или косвенным образом оказы-
вает воздействие на привлечение дополнительных частных инвести-
ций в жилищную сферу и содействие различным категориям граждан
в приобретении жилья;
кредитование жилищного строительства. В рамках этого важней-
шего блока в системе жилищного финансирования предлагается сти-
мулировать инвестиции в строительство на основе предоставления
застройщикам банковских кредитов на строительство жилья (строи-
тельных кредитов).
государственная бюджетная поддержка приобретения жилья на-
селением (система целевых адресных субсидий). Государство стре-
мится обеспечить доступность ипотечных кредитов для населения не
только с высокими, но прежде всего со средними доходами. Для этого
создана система предоставления безвозмездных субсидий для оплаты
первоначального взноса при получении ипотечного кредита (напри-
мер, через государственные жилищные сертификаты), что сократит
необходимый размер кредита. Указанные субсидии предоставляются
в соответствии с бюджетными возможностями в размере от 5 до 70
процентов рыночной стоимости жилья по социальной норме в зави-
симости от категории граждан, уровня дохода и времени ожидания
после постановки на учет по улучшению жилищных условий.
Для совершенствования финансово-кредитных механизмов в рам-
ках федеральной целевой программы «Свой дом»1 еще в 1996 году было
учреждено АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»2
с сохранением за государством контрольного пакета акций, функци-
онирующее до настоящего времени.

Важно! Одним из направлений деятельности Агентства по ипотеч-


ному жилищному кредитованию – содействие развитию ипотечного
жилищного кредитования и развитию рынка ипотечных ценных бумаг,

1
Постановление Правительства РФ от 27.06.1996 № 753 «О Федеральной целе-
вой программе “Свой дом”» // СЗ РФ. 1996. № 27. Ст. 3280.
2
Постановление Правительства РФ от 26.08.1996 № 1010 «Об Агентстве по ипо-
течному жилищному кредитованию» // СЗ РФ. 1996. № 37. Ст. 4312.
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»

2.3. Ипотечное жилищное кредитование и арендное жилье  83

иных финансовых инструментов, повышению их ликвидности, а так-


же снижению рисков на рынке ипотечного жилищного кредитования
и ипотечных ценных бумаг.

Так, в рамках программы помощи отдельным категориям заем-


щиков, оказавшихся в сложной финансовой ситуации1, Агентство
участвует в реструктуризации проблемных ипотечных жилищных
кредитов. Должнику может быть изменена валюта кредита, снижена
процентная ставка, уменьшен объем обязательств, предоставлено ос-
вобождение от уплаты штрафных санкций.
Приоритетный проект «Ипотека и арендное жилье» предусматри-
вает создание так называемой «Фабрики ИЦБ»2 – инновационного ме-
ханизма выпуска ипотечных ценных бумаг с поручительством Агент-
ства, позволяющего обеспечить банкам равный доступ к источникам
долгосрочного финансирования ипотечных кредитов и инструментам
управления кредитным риском. В результате граждане получат более
низкие процентные ставки и надежный финансовый инструмент со-
хранения и инвестирования сбережений.
На основе опыта зарубежных стран3 в числе мер по развитию рынка
ипотечного кредитования планируется также внедрение электронной
закладной, что снизит затраты на выдачу и рефинансирование ипотеки.
Ипотечное жилищное кредитование используется также как ме-
ханизм улучшения жилищных условий малоимущих и нуждающихся
граждан. Во многих регионах реализуются различные программы со-
циальной ипотеки. Так, в Москве могут приобрести жилье с исполь-
зованием механизма социального ипотечного кредитования:
жители города Москвы, принятые по месту жительства в городе
Москве на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных ус-
ловий до 1 марта 2005 года;
жители города Москвы, признанные по месту жительства в городе
Москве нуждающимися в содействии города Москвы в приобретении
жилых помещений в рамках городских жилищных программ;
молодые семьи, состоящие в городе Москве на учете нуждающихся
в улучшении жилищных условий или на учете нуждающихся в содей-
ствии города Москвы в приобретении жилых помещений в рамках
городских жилищных программ.

1
Постановление Правительства РФ от 11.08.2017 № 961 «О дальнейшей реали-
зации программы помощи отдельным категориям заемщиков по ипотечным жилищ-
ным кредитам (займам), оказавшихся в сложной финансовой ситуации» // Россий-
ская газета. 2017. № 182.
2
URL: https://xn--d1aqf.xn--p1ai/partners/factory-mbs/.
3
URL: https://xn--d1aqf.xn--p1ai/wp-content/uploads/2016/11/Elektronnaya-
ipoteka_opyt-SSHA.pdf.
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»

84  Глава 2. Основные направления государственной жилищной политики...

Другим приоритетным и новым направлением государственной


жилищной политики является создание рынка арендного жилья. По
данным Правительства РФ, по состоянию на 01.01.2017 63 субъек-
та разработали и приняли региональные программы развития рынка
арендного жилья1.

Важно! Создать рынок арендного жилья планируется в крупных


городах через механизмы паевых инвестиционных фондов (коллек-
тивные инвестиции). Агентство по ипотечному жилищному креди-
тованию выступит в качестве якорного инвестора (пайщика), создаст
дочернюю управляющую компанию – организацию Единого инсти-
тута развития для управления паевыми инвестиционными фондами.
Оплата паев ЗПИФН будет осуществляться денежным средствами
и позволит инвестировать в строительство или приобретение жилья.

Длительное время государство стимулировало приобретение жи-


лья в собственность, вместе с тем цивилизованный рынок арендного
жилья часто позволяет гораздо более гибким образом улучшать жи-
лищные условия граждан.
Рынок арендного жилья во многом должен стать альтернативой
частным наемным обязательствам, сопровождаемым массой не-
удобств. За основу был взят опыт зарубежных стран, в которых доля
социального найма значительно ниже в сравнении с коммерческим
наймом. Предполагается, что развитие арендного жилья позволит лю-
дям стать более мобильными, свободно распоряжаться своим бюдже-
том, перебираясь в более дешевое жилье в трудные времена и в более
комфортное – при увеличении дохода. Также среди преимуществ –
прозрачность налогообложения, более эффективная защита прав на-
нимателя и качество самого жилья.
Доктрина. Как отмечает Н.Н. Рогожина, практика зарубежных стран под-
тверждает значительную роль арендного сектора в обеспечении насе-
ления жильем. Так, в странах Западной Европы доля арендного секто-
ра в жилищном фонде составляет 30–50 процентов. Арендное жилье
позволяет решать жилищные проблемы различных категорий граждан,
создает условия для эффективной межтерриториальной миграции на-
селения, способствует привлечению граждан, имеющих специальности,
необходимые для социально-экономического развития территории2.
В качестве потенциального источника финансирования коллек-
тивных инвестиций Агентство по ипотечному жилищному кредитова-
нию, в том числе рассматривает вклады физических лиц в суммах, не

1
URL: http://government.ru/info/27238/.
2
Рогожина Н.Н. Международный опыт развития арендного жилищного фонда //
Имущественные отношения в Российской Федерации. 2013. № 8. С. 72–82.
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»

2.4. Основания и условия приватизации жилых помещений  85

покрытых системой страхования вкладов. Данный вариант позволит


гражданам получать доход из роста стоимости активов и арендных
платежей, кроме того инвестиции будут обеспечены диверсифици-
рованным портфелем недвижимости.
Вывод. Ипотечное жилищное кредитование – правовое средство,
позволяющее гражданам улучшить жилищные условия за счет при-
влечения заемного капитала, обеспеченного залогом недвижимости.
Развитие рынка ипотечного кредитования осуществляет Агентство
по ипотечному жилищному кредитованию, использующее в качестве
инструментов – различные варианты реструктуризации долгов, при-
влечение инвестиций и диверсификацию рисков за счет выпуска ипо-
течных ценных бумаг, разработку ипотечных продуктов.
Создание рынка арендного жилья – новое приоритетное направ-
ление государственной жилищной политики, представляющее собой
альтернативу ипотечному кредитованию и направленное на строи-
тельство комфортабельного арендного жилья за счет привлечения
коллективных инвестиций.

2.4. Основания и условия приватизации жилых помещений


С переходом к рыночной экономике приватизация жилья стала ча-
стью масштабных экономических процессов, направленных на изме-
нение соотношения государственной собственности в отечественной
экономике. Приватизация позволяет осуществить передачу прав на
имущество из публичной собственности в частную. Обратный процесс
именуют национализацией, которая также в ряде случае может быть
востребована для решения социально-значимых задач в экономике.
Механизм приватизации используется в коммерческом секторе,
земельных отношениях, характеризуясь своими особенностями пра-
вового регулирования. Так, приватизация публичных предприятий
строится на принципах возмездности, равенства покупателей, откры-
тости деятельности публичных органов1, что существенно отличается
от жилищной приватизации.
Полноценная реформа структуры жилищного фонда стала возмож-
ной после принятия Закона РСФСР «О собственности в РСФСР»2,
предоставившего нанимателям право приобрести в частную собствен-
ность государственное или муниципальное жилье и действующего За-
кона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда
в Российской Федерации».

1
Федеральный закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственно-
го и муниципального имущества» // СЗ РФ. 2002. № 4. Ст. 251.
2
Закон РСФСР от 24.12.1990 № 443-1 «О собственности в РСФСР» [утратил си-
лу] // Ведомости СНД РСФСР и ВС РСФСР. 1990. № 30. Ст. 416.
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»

86  Глава 2. Основные направления государственной жилищной политики...

Доктрина. Как отмечает П.В. Крашенинников, приватизация жилья из-


менила не только структуру рынка недвижимости и не только эконо-
мический оборот. Приватизация меняет людей, изменяет отношение
к жизни и (как это ни пафосно звучит) даже к смерти. Сегодня много
говорится о построении гражданского общества, так вот стабильность
и эволюционность в обществе возможны только при наличии у граждан
в собственности имущества, необходимого для достойной жизни, которое
можно передать следующим поколениям1.
При оценке значения приватизации государственного и муници-
пального жилищного фонда необходимо учитывать, что данный про-
цесс был вызван не только необходимостью распространения частной
собственности, но и во многом обусловлен невозможностью содержать
тот колоссальный массив жилищного фонда, сосредоточенный в руках
государства. Поэтому приватизация была также направлена на сокра-
щение издержек государства.
Вокруг понятия приватизации иногда ведутся споры, тем не менее,
можно воспользоваться тем понятийным аппаратом, который закре-
плен в действующем законодательстве.

Важно! Приватизация жилых помещений – бесплатная передача


в собственность граждан РФ на добровольной основе занимаемых ими
жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном
фонде, а для граждан РФ, забронировавших занимаемые жилые по-
мещения, – по месту бронирования жилых помещений.

Приватизацию традиционно характеризовали как процесс прод-


леваемый, но все-таки ограниченный во времени, однако после
22 февраля 2017 года2 бесплатная приватизация стала бессрочной.

Важно! К числу принципов приватизации жилых помещений от-


носят: добровольность, бесплатность, и одноразовость.

Добровольность подразумевает, что граждане самостоятельно реали-


зуют право на приватизацию занимаемого жилого помещения и никто
не может быть принужден к совершению приватизационной сделки.
При этом для приватизации необходимо, чтобы свою волю выразили
все члены семьи нанимателя, тогда жилое помещение переходит в их
общую собственность или в собственность одного лица с согласия
остальных. Данное правило часто становится причиной конфликтов,

1
Крашенинников П.В. Жилищное право. 9-е изд., перераб. и доп. М.: Статут,
2016. С. 223.
2
Федеральный закон от 22.02.2017 № 14-ФЗ «О признании утратившими силу
отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» // СЗ РФ.
№ 9. Ст. 1274.
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»

2.4. Основания и условия приватизации жилых помещений  87

поскольку граждане не всегда могут договориться о совместном уча-


стии в приватизации. Тем не менее, принцип добровольности под-
разумевает, что даже в судебном порядке нельзя обязать кого-либо
участвовать в приватизации.
Судебная практика. По мнению суда, молчание ответчика на пред-
ложение истца о приватизации квартиры не может быть расценено как
выражение воли на отказ от приватизации. Понуждение к выражению
воли на приватизацию или отказ от нее в судебном порядке недопустимо
(Апелляционное определение Московского городского суда от 14.03.2014
по делу № 33-7649)1.
Право на бесплатную приватизацию можно реализовать лишь один
раз, исключение составляют несовершеннолетние, участвовавшие
в приватизации, но сохраняющие данное право после достижения
ими совершеннолетия. Данное правило оправданно, учитывая, что
за детей их волю формируют законные представители, поэтому было
бы несправедливо лишать их права на приватизацию в совершенно-
летнем возрасте. За прошедшие годы ряд значимых разъяснений был
выработан в судебной практике.
Судебная практика. За гражданами, выразившими согласие на приоб-
ретение другими проживающими с ними лицами занимаемого помещения,
сохраняется право на бесплатное приобретение в собственность в поряд-
ке приватизации другого впоследствии полученного жилого помещения,
поскольку возможность приватизировать бесплатно занимаемое жилое
помещение только один раз не была реализована при даче согласия на
приватизацию жилья другими лицами (п. 5 постановления Пленума ВС
РФ от 24.08.1993 № 8)2.
Судебная практика. Иным образом квалифицируются действия мало-
имущих граждан, передающих обратно в государственную или муници-
пальную собственность ранее приватизированные квартиры. По мнению
суда, в этом случае граждане совершают действия по распоряжению
жилым помещением по своему усмотрению. При таких обстоятельствах
права на повторную приватизацию жилья не возникает, поскольку закон
предоставляет гражданину право на приобретение жилого помещения
в собственность бесплатно, в порядке приватизации, только один раз
(Обзор судебной практики ВС РФ от 01.03.2006)3.

1
Апелляционное определение Московского городского суда от 14.03.2014 по де-
лу № 33-7649 // Документ опубликован не был. Доступ из СПС «КонсультантПлюс:
версия проф.».
2
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 № 8 «О некоторых во-
просах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищно-
го фонда в Российской Федерации» // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1993. № 11.
3
Обзор судебной практики Верховного Суда РФ от 01.03.2006 «Обзор судебной
практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2005 го-
да» // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2006. № 5.
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»

88  Глава 2. Основные направления государственной жилищной политики...

Приватизация осуществляется на основании договора о передаче


жилого помещения в собственность, заключаемого между граждани-
ном РФ, занимающим жилое помещение по договору социального
найма, и собственником жилого помещения в лице органа государ-
ственной власти или органа местного самоуправления. Приватизация
также возможна в отношении жилищного фонда, закрепленного на
праве хозяйственного ведения или оперативного управления. В этом
случае от имени собственника договор будут заключать соответству-
ющие государственные или муниципальные унитарные предприятия,
учреждения или казенные предприятия.
Форма соответствующего договора – письменная, право собствен-
ности возникает с момента государственной регистрации в едином
государственном реестре недвижимости. Само же решение о прива-
тизации должно быть принято уполномоченным органом в течение
двух месяцев со дня подачи документов.
Судебная практика. Если гражданин, подавший заявление о привати-
зации и необходимые для этого документы, умер до оформления договора
на передачу жилого помещения в собственность или до государственной
регистрации права собственности, то в случае возникновения спора по
поводу включения этого жилого помещения или его части в наследствен-
ную массу необходимо иметь в виду, что указанное обстоятельство само
по себе не может служить основанием к отказу в удовлетворении требо-
вания наследника, если наследодатель, выразив при жизни волю на при-
ватизацию занимаемого жилого помещения, не отозвал свое заявление,
поскольку по не зависящим от него причинам был лишен возможности
соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в ко-
торой ему не могло быть отказано (абз. 3, п. 8 постановления Пленума
ВС РФ от 24.08.1993 № 8).

Важно! Не подлежат приватизации жилые помещения, находящие-


ся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных
городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жи-
лищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий,
к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищ-
ный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.

Долгое время в судебной практике возникали споры относитель-


но возможности приватизации комнат в коммунальных квартирах,
во-первых, было не ясно может ли комната быть объектом привати-
зации, во-вторых, нужно ли получать на это согласие всех жителей
коммунальной квартиры.
Судебная практика. По мнению Конституционного Суда РФ, жилые
помещения в коммунальных квартирах и в отдельных квартирах, не-
смотря на определенные объективные отличия, по сущностным право-
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»

2.4. Основания и условия приватизации жилых помещений  89

вым признакам не различаются, поскольку в отношении них действуют


единые основания предоставления жилья и они имеют общий правовой
режим. Следовательно, применительно к этим жилым помещениям от-
сутствуют и объективные основания для установления различий в праве
на их приватизацию. Граждане, проживающие в коммунальных квар-
тирах, имеют право на приватизацию жилых помещений без каких-
либо предварительных условий, в частности независимо как от воли
собственника коммунальной квартиры и других нанимателей, так и от
того, приватизируются ли другие жилые помещения в той же квартире
(постановление Конституционного Суда РФ от 03.11.1998 № 25-П)1.
Кроме того, необходимо учитывать, что некоторые общежития так-
же могут быть объектом приватизации. Речь идет о жилых помеще-
ниях, которые находились в жилых домах, принадлежавших государ-
ственным или муниципальным предприятиям либо государственным
или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве
общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления.
К соответствующим жилым помещениям применяются правила о до-
говоре социального найма.
Для защиты прав несовершеннолетних приватизационное законо-
дательство закрепляет ряд гарантий. В частности, жилое помещение
передается в собственность несовершеннолетних наравне с другими
членами семьи, начиная с возраста 14 лет, несовершеннолетние дают
согласие на приватизацию, кроме того любое распоряжение привати-
зированным жильем, а равно отказ несовершеннолетнего от привати-
зации, возможны только с разрешения органа опеки и попечительства.
Обратный по отношению к приватизации механизм называют де-
приватизация, когда гражданин возвращает государству ранее при-
ватизированное жилое помещение и вновь приобретает статус на-
нимателя. Потребность в этом может быть обусловлена, например,
возрастающими расходами на содержание жилого помещения.
Условиями деприватизации являются:
жилое помещение является единственным местом постоянного
проживания;
жилое помещение не обременено правами третьих лиц.
Вывод. Приватизация является одним из безвозмездных оснований
возникновения права собственности граждан на жилые помещения.
При приватизации государство безвозмездно передает в собственность
занимаемые гражданами по договору социального найма жилые по-

1
Постановление Конституционного Суда РФ от 03.11.1998 № 25-П «По делу о
проверке конституционности отдельных положений статьи 4 Закона Российской Фе-
дерации “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации” в связи с за-
просами Волгоградской областной Думы, Дмитровского районного суда Московской
области и жалобой гражданина В .А. Мостипанова» // СЗ РФ. 1998. № 45. Ст. 5603.
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»

90  Глава 2. Основные направления государственной жилищной политики...

мещения. Принципами приватизации являются добровольность, бес-


платность, и одноразовость.

Список рекомендуемых источников

Нормативные правовые акты:


1. Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 № 188-ФЗ // СЗ РФ. 2005. № 1 (ч. 1).
Ст. 14.
2. Закон РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда
в Российской Федерации» // Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1991. № 28.
Ст. 959.
3. Распоряжение Правительства РФ от 17.11.2008 № 1662-р «О Концепции
долгосрочного социально-экономического развития Российской Феде-
рации на период до 2020 года» // СЗ РФ. 2008. № 47. Ст. 5489.
4. Постановление Правительства РФ от 30.12.2017 № 1710 «Об утвержде-
нии государственной программы Российской Федерации “Обеспечение
доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан
Российской Федерации”» // СЗ РФ. 2018. № 3. Ст. 546.
5. Постановление Правительства РФ от 17.12.2010 № 1050 «О феде-
ральной целевой программе “Жилище” на 2015–2020 годы» [утратило
силу] // СЗ РФ. 2011. № 5. Ст. 739.
6. Постановление Правительства РФ от 17.12.2010 № 1050 «О реализации
отдельных мероприятий государственной программы Российской Феде-
рации “Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными
услугами граждан Российской Федерации”» // СЗ РФ. 2011. № 5. Ст. 739.
Литература:
1. Головичев Ю.И. Юридический аспект проблемы доступного и комфорт-
ного жилья в России // Социальное и пенсионное право. 2015. № 2.
С. 42–47.
2. Грудцына Л.Ю. Жилищная политика в России: прошлое и будущее // За-
конодательство и экономика. 2005. № 6.
3. Жилищное право: учебник / И.В. Балтутите, В.Р. Витвицкая, А.И. Гончаров
и др. М.: Юриспруденция, 2016. 528 с.
4. Крашенинников П.В. Приватизация жилья. Права граждан до и после
приватизации. М.: Статут, 2006. 160 с.
5. Литовкин В.Н. Жилищное законодательство: Вчера, сегодня, завтра //
Жилищное право. 2010. № 6. С. 71–113.
6. Свит Ю.П. Особенности залога жилого помещения // Законы России:
опыт, анализ, практика. 2012. № 5. С. 50–58.
7. Файзрахманов К.Р. Программно-целевой метод в жилищном праве // Се-
мейное и жилищное право. 2016. № 5. С. 45–48.
8. Шелудякова Т.В., Соломаха Д.В. Право на жилище и государственная жилищ-
ная политика в Российской Федерации и зарубежных странах: конституци-
онно-правовой аспект // Семейное и жилищное право. 2012. № 6. С. 43–47.
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»

2.4. Основания и условия приватизации жилых помещений  91

Контрольные вопросы
1. Какие основные отличия между советской и российской государствен-
ной жилищной политикой?
2. Как менялись задачи и цели российской государственной жилищной
политики?
3. Охарактеризуйте основные государственные жилищные программы.
Какие категории граждан обладают правом на получение субсидий на
улучшение жилищных условий?
4. Приведите примеры жилищных программ, действующих в г. Москве.
В чем их отличия по сравнению с федеральными программами?
5. Какие цели преследует приоритетный проект «Ипотека и арендное
жилье»?
6. Какими нормативными актами регулируется ипотечное жилищное
кредитование?
7. Какие гарантии предусмотрены в законе для защиты прав заемщиков?
8. Что следует понимать под категорией «Фабрика ИЦБ»?
9. Охарактеризуйте принципы приватизации жилых помещений. Какие
жилые помещения не могут быть объектом приватизационной сделки?

Задачи
Задача 1. Решением региональной жилищно-бытовой комиссии
МВД Илье Ростову в 2014 году был предоставлен жилищный серти-
фикат на семью из шести человек как ветерану МВД, состоящему на
учете нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Ростов использовал полученную социальную выплату на покупку
жилого дома своей семье. На новоселье Ростов разговорился со своим
другом, который стал расспрашивать его о порядке расчета размера
социальной выплаты.
Илья рассказал, что сертификат был предоставлен его семье в рам-
ках подпрограммы «Выполнение обязательств по обеспечению жильем
категорий граждан, установленных федеральным законодательством»
из расчета 18 кв. м на шесть человек.
Узнав о порядке расчета социальной выплаты, друг поинтересо-
вался – почему расчет производился на шесть человек, если у Вас
с супругой на иждивении живет племянница Соня?
На следующей день друзья обратились к юристу, который разъ-
яснил им, что к членам семьи нанимателя относятся не только су-
пруг, дети и родители, но и другие родственники, нетрудоспособные
иждивенцы, а в исключительных случаях иные лица. Поэтому расчет
субсидии должен был производиться на семью в составе семи человек.
Вопросы:
1. Как рассчитывается размер социальной выплаты в рамках под-
программы «Выполнение государственных обязательств по обеспечению
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»

92  Глава 2. Основные направления государственной жилищной политики...

жильем категорий граждан, установленных федеральным законодатель-


ством»?
2. Были ли нарушены права семьи Ростова при расчете размера со-
циальной выплаты?
3. Если права Ростовых были нарушены, каким образом возможна
защита их прав? Подготовьте правовое заключение.
Задача 2. Максиму Исаеву и его супруге в начале 90-х была пре-
доставлена трехкомнатная служебная квартира в закрытом военном
городке. 01.03.2002 приказом командующего войсками округа Исаев
был уволен с военной службы в связи с истечением срока контракта.
Выслуга лет Исаева – более 20 лет.
09.11.2014 Исаев обратился в учреждение регионального управле-
ния жилищного обеспечения Министерства обороны РФ с заявлением
о включении его в состав участников подпрограммы «Выполнение го-
сударственных обязательств по обеспечению жильем категорий граж-
дан, установленных федеральным законодательством» федеральной
целевой программы «Жилище» на 2011–2015 годы.
Уведомлением учреждения от 23.12.2014 Исаеву было отказано
в признании его участников подпрограммы со ссылкой на то, что он
не относится к категории граждан, которым предоставляются госу-
дарственные жилищные сертификаты.
Не согласившись с решением уполномоченного органа, Исаев
обратился в районный суд с требованием о признании незаконным
данного решения. В обоснование указал, что проживает в военном
городке с выслугой более 20 лет, что служит самостоятельным осно-
ванием для выдачи ему государственного жилищного сертификата.
Уполномоченный орган возражал против удовлетворения требова-
ний, указав следующее: Исаев утратил связь с военным ведомством,
по истечению контракта не был признан нуждающимся в жилых по-
мещениях, само по себе проживание в военном городке не является
основанием для включения его в список участников подпрограммы.
Вопросы:
1. Какими нормативными актами регулируются отношения по обе-
спечению жильем военнослужащих? Какие способы улучшения жилищных
условий предусмотрены для данной категории граждан?
2. Кто вправе претендовать на получение государственных жилищ-
ных сертификатов в рамках подпрограммы?
3. Правомерны ли действия уполномоченного органа? Какое решение
должен принять суд?
Задача 3. Семья Переспеловых пять лет ждала получения субсидии
по программе обеспечения жильем молодых семей.
Как им сообщили в администрации, их очередь в списке молодых
семей – претендентов на получение социальной выплаты – должна
подойти в 2016 году.
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»

2.4. Основания и условия приватизации жилых помещений  93

В начале 2016 года руководство администрации полностью смени-


лось, когда супруги обратились за разъяснением сроков получения со-
циальной выплаты, представитель администрации выдал им решение,
согласно которому их семья была исключена из списка участников
программы, поскольку один из супругов достиг возраста 36 лет.
Не согласившись с решением администрации, супруги обратились
к юристу за правовой консультацией.
Вопросы:
1. Определите подлежащие применению нормы материального права.
2. Подготовьте письменное правовое заключение по вопросу предо-
ставления субсидии семье Переспеловых.
Задача 4. Между АКБ «Плутос Кэпитал» и Макаром Девушкиным
был заключен договор на открытие кредитной линии, по которому
банк предоставил кредит на учреждение литературного издательства
им. Девушкина.
В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору
сторонами был заключен договор об ипотеке, предметом которого
являлась квартира, принадлежащая Девушкину.
В связи с тем, что издательский бизнес не приносил достаточную
прибыль, у Девушкина образовалась задолженность перед банком
и банк обратился в суд с иском о взыскании долга и об обращении
взыскания на квартиру.
Возражая против удовлетворения иска, Девушкин заявил, что это
его единственная квартира и на нее нельзя обращать взыскание. Кре-
дит был получен для предпринимательских целей, поэтому положения
ст. 78 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (за-
логе недвижимости)» не подлежат применению.
Вопросы:
1. На какое имущество не может быть обращено взыскание по ис-
полнительным документам?
2. В каком порядке осуществляется обращение взыскания на зало-
женные жилые дома и квартиры?
3. Подлежат ли удовлетворению требования банка?
Задача 5. Жанна Обижалкина съехала с квартиры, которую ей и ее
супругу предоставили по договору социального найма, жить к своей
маме. Более одного года она не проживала со своим мужем по причине
личных неприязненных с ним отношений. Как говорили ее подруги,
она окончательно разочаровалась в браке с Геннадием, который вел
иждивенческий образ жизни.
В июле 2017 года Геннадий обратился в органы местного само-
управления с заявлением о приватизации занимаемого жилого поме-
щения, однако получил отказ, поскольку не было получено согласие
или отказ от участия в приватизации со стороны супруги.
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»

94  Глава 2. Основные направления государственной жилищной политики...

Геннадий попытался связаться с Жанной, однако та в оскорбитель-


ной форме отказалась общаться с ним. В связи с этим он обратился
за помощью к юристу, которому сообщил, что его супруга с ним не
проживает более года, не платит за квартиру. Ему необходимо участво-
вать в приватизации, поскольку он хочет продать квартиру и переехать
жить в другой город.
Вопросы:
1. Правомерно ли органы местного самоуправления отказали Генна-
дию в приватизации жилого помещения?
2. Возможно ли в судебном порядке понудить Жанну к даче согласия
или отказа от участия в приватизации?
3. Каким образом Геннадий может защитить свои права? Продумай-
те возражения, которые может заявить Жанна?
Задача 6. Сергей Утомилин с 1988 года занимает комнату № 7, квар-
тиры № 21, жилой площадью 11,4 кв. м, по адресу: ул. Вымышленная,
д. 4 (общежитие коридорного типа). Комнату ему предоставили как
сотруднику завода «Красный закат».
01.12.2008 распоряжением префекта вымышленного района обще-
житие переведено в специализированный городской жилищный фонд.
07.08.2009 Сергей обратился в администрацию с заявлением о при-
ватизации жилого помещения, однако ему было отказано, поскольку
помещения в общежитиях не подлежат приватизации.
Проконсультировавшись с юристами, Сергей обратился в Вы-
мышленный районный суд с требованием о признании незаконным
Распоряжения префекта от 01.12.2008 в части включения комнаты
№ 7, квартиры № 21, жилой площадью 11,4 кв. м, по адресу: ул. Вы-
мышленная, д. 4 в состав специализированного жилищного фонда.
Решением Вымышленного районного суда требования Сергея удов-
летворены, суд обязал администрацию заключить с ним договор со-
циального найма.
09.10.2010 с Сергеем был заключен договор социального найма,
после чего он вновь обратился в администрацию с заявлением о при-
ватизации комнаты.
Тем не менее, Сергею также отказали в приватизации, указав, что
занимаемая им комната не поставлена на кадастровый учет, соответ-
ственно отсутствует объект приватизационной сделки.
Вопросы:
1. Какие жилые помещения не могут быть приватизированы?
2. Почему Вымышленный районный суд признал незаконным распоря-
жение префекта?
3. Может ли Сергей самостоятельно поставить объект на када-
стровый учет?
4. Каким образом Сергею можно защитить свои права? Подготовьте
правовое заключение.
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»

Глава 3
ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ КАК ОБЪЕКТ ВЕЩНЫХ ПРАВ
Жилищный фонд. Понятие и признаки жилого помещения. Пе-
ревод жилого помещения в нежилое, нежилого помещения в жилое.
Переустройство и перепланировка жилого помещения. Право соб-
ственности граждан на жилые помещения, основания его приобрете-
ния и прекращения. Строительство жилых домов как основание при-
обретения права собственности на жилое помещение. Ограниченные
вещные права на жилые помещения.

3.1. Понятие жилищного фонда. Виды жилищных фондов


В действующем жилищном законодательстве закреплено легальное
определение жилищного фонда в п. 1 ст. 19 ЖК РФ.

Важно! Жилищный фонд – это совокупность всех жилых помеще-


ний, находящихся на территории РФ.

Доктрина. Ю.К. Толстой предлагал определение жилищного фонда как


совокупности жилых помещений, пригодных для постоянного прожива-
ния, расположенных в жилых или иных строениях; помещений, которые
в зависимости от формы собственности, характера использования, дру-
гих факторов подчиняются особому правовому режиму и удовлетворяют
потребности граждан в жилье постоянно или временно1.
П.В. Крашенинников отмечает, что в жилищный фонд не входят нахо-
дящиеся в жилых домах нежилые помещения, предназначенные для
торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера2.
Существуют различные классификации жилищного фонда.
Во-первых, жилищный фонд подразделяется в зависимости от при-
надлежности к той или иной форме собственности на:

1
Гражданское право: учебник: Т. 2 / под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.:
Проспект, 2001. С. 220.
2
Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации /
под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2005. С. 116–117.
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»

96  Глава 3. Жилое помещение как объект вещных прав

частный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, нахо-


дящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;
государственный жилищный фонд – совокупность жилых помеще-
ний, принадлежащих на праве собственности РФ (жилищный фонд
РФ), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности
субъектам РФ (жилищный фонд субъектов РФ);
муниципальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений,
принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.
Во-вторых, в зависимости от целей использования жилищный
фонд подразделяется на:
жилищный фонд социального использования – совокупность предо-
ставляемых гражданам по договорам социального найма жилых по-
мещений государственного и муниципального жилищных фондов,
а также предоставляемых гражданам по договорам найма жилищного
фонда социального использования жилых помещений государствен-
ного, муниципального и частного жилищных фондов;
специализированный жилищный фонд – совокупность предназначен-
ных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых
по правилам раздела IV ЖК РФ жилых помещений государственного
и муниципального жилищных фондов (к этой категории относятся
служебные жилые помещения, общежития, помещения маневренного
фонда, помещения в домах системы социального обслуживания граж-
дан, жилые помещения фондов для временного поселения вынужден-
ных переселенцев и лиц, признанных беженцами, жилые помещения
для социальной защиты отдельных категорий граждан, жилые помеще-
ния для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц
из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей);
индивидуальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений
частного жилищного фонда, которые используются гражданами – соб-
ственниками таких помещений для своего проживания, проживания
членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях
безвозмездного пользования, а также юридическими лицами – соб-
ственниками таких помещений для проживания граждан на указанных
условиях пользования;
жилищный фонд коммерческого использования – совокупность жилых
помещений, которые используются собственниками таких помещений
для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предо-
ставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственни-
ками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование, за
исключением жилых помещений, входящих в состав жилищного фонда
социального использования и специализированного жилищного фонда.
Жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, уста-
новленном уполномоченным Правительством РФ федеральным органом
исполнительной власти. Порядок учета жилищного фонда регулируется
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»

3.1. Понятие жилищного фонда. Виды жилищных фондов  97

постановлением Правительства РФ от 13.10.1997 № 13011, которым ут-


верждено Положение о государственном учете жилищного фонда в РФ.
Государственный учет жилищного фонда независимо от его принадлеж-
ности осуществляется по единой для РФ системе учета. Основной задачей
учета является получение информации о местоположении, количествен-
ном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благо-
устройства, стоимости объектов фонда и изменении этих показателей.
Государственный учет жилищного фонда включает в себя технический
учет, официальный статистический учет и бухгалтерский учет.
Технический учет жилищного фонда возлагается на специализиро-
ванные государственные и муниципальные организации технической
инвентаризации – унитарные предприятия, службы, управления, цен-
тры, бюро технической инвентаризации.
Официальный статистический учет жилищного фонда осущест-
вляется Федеральной службой государственной статистики и ее тер-
риториальными органами на основе обобщения форм федерального
государственного статистического наблюдения за жилищным фондом,
представленных БТИ.
Бухгалтерский учет жилищного фонда производится в соответ-
ствии с Федеральным законом «О бухгалтерском учете»2 и иными
нормативными правовыми актами.
В целях государственного учета жилищного фонда БТИ осущест-
вляют техническую инвентаризацию жилищного фонда; оценку
и переоценку жилых строений и жилых помещений, в том числе для
целей налогообложения; информационное и консультационное обслу-
живание и иную деятельность, связанную с государственным учетом
жилищного фонда.
Государственный учет жилищного фонда наряду с иными формами
его учета должен предусматривать проведение технического учета жи-
лищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и тех-
ническую паспортизацию (с оформлением технических паспортов
жилых помещений3 – документов, содержащих техническую и иную
информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соот-
ветствия жилых помещений установленным требованиям).
Мониторинг использования жилищного фонда и обеспечения его
сохранности осуществляется уполномоченным федеральным орга-

1
Постановление Правительства РФ от 13.10.1997 № 1301 «О государственном
учете жилищного фонда в Российской Федерации» // СЗ РФ. 1997. № 42. Ст. 4787.
2
Федеральный закон от 06.12.2011 № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете» // СЗ РФ.
2011. № 50. Ст. 7344.
3
Приказ Минземстроя РФ от 04.08.1998 № 37 «Об утверждении Инструкции о
проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации» // Документ опубли-
кован не был. Доступ из СПС «КонсультантПлюс: версия проф.».
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»

98  Глава 3. Жилое помещение как объект вещных прав

ном исполнительной власти в порядке, установленном Правитель-


ством РФ1.
Необходимо также учитывать, что поскольку жилые помещения
как объекты вещных прав являются недвижимым имуществом, они
подлежат также кадастровому учету2.
Вывод. Жилищный фонд представляет собой совокупность всех
жилых помещений, находящихся на территории РФ, классифици-
руемых в зависимости от принадлежности к той или иной форме
собственности и целей использования жилищного фонда. Учет жи-
лищного фонда включает в себя технический учет, официальный ста-
тистический учет и бухгалтерский учет.

3.2. Особенности правового режима жилого помещения...


Переустройство и перепланировка жилых помещений
Согласно ст. 15 ЖК РФ объектами жилищных правоотношений
являются жилые помещения.

Важно! Жилое помещение – это изолированное помещение, кото-


рое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного
проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техни-
ческим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
Жилое помещение имеет целевое назначение – по общему правилу
оно может быть использовано только для проживания граждан.

Доктрина. Б.М. Гонгало отмечает, что признание здания (в том числе


жилого дома) недвижимым имуществом по природе не вызывает со-
мнений. При характеристике других помещений (части здания, квартиры,
части квартиры) в литературе высказываются различные точки зрения3:
Концепция фикции – законодательное объявление квартир и иных жилых
помещений в жилых домах и иных строениях, т.е. по сути – составных
(несамостоятельных) частей недвижимых объектов – в действитель-
ности представляет собой юридическую фикцию, вызванную к жизни

1
Приказ Минстроя России от 24.02.2016 № 108/пр «О мониторинге состоя-
ния жилищной сферы» // СПС «КонсультантПлюс»; Приказ Минстроя России от
16.04.2015 № 285/пр «Об утверждении перечня показателей мониторинга использо-
вания жилищного фонда и обеспечения его сохранности, а также порядка и формы
предоставления информации» (вместе с «Порядком предоставления информации
для осуществления мониторинга использования жилищного фонда и обеспечения
его сохранности») (Зарегистрировано в Минюсте России 28.05.2015 № 37414) // До-
кумент опубликован не был. Доступ из СПС «КонсультантПлюс: версия проф.».
2
Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации
недвижимости» // СЗ РФ. 2015. № 29 (ч. I). Ст. 4344.
3
Гонгало Б.М. Жилые и нежилые помещения – объекты недвижимости // Рос-
сийское право: образование, практика, наука. № 9 (62). 2009. С. 26–30.
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»

3.2. Особенности правового режима жилого помещения...  99

остротой жилищной проблемы и определенными недостатками зако-


нодательства1;
Концепция пространства – помещение есть пространство, ограниченное
трехмерным замкнутым контуром, который имеет вход2;
Концепция материального объекта – согласно которой жилое помеще-
ние является вещью недвижимой по природе3.
Существуют следующие виды жилых помещений: жилой дом, часть
жилого дома; квартира, часть квартиры; комната.
Жилой дом – это индивидуально-определенное здание, которое
состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использо-
вания, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых
и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Квартира – это структурно обособленное помещение в многоквар-
тирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к поме-
щениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или
нескольких комнат, а также помещений вспомогательного исполь-
зования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых
и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном
помещении.
Комната – это часть жилого дома или квартиры, предназначенная
для использования в качестве места непосредственного проживания
граждан в жилом доме или квартире.
Жилое помещение обладает следующими признаками:
Жилое помещение является недвижимым имуществом, в связи
с этим право собственности и иные вещные права на него подлежат
государственной регистрации в случаях, предусмотренных ГК РФ,
ЖК РФ и другими федеральными законами. В настоящее время име-
ет юридическое значение именно общая площадь помещения, а не
жилая площадь (например, для расчета платы за жилье, определения
учетной нормы и нормы предоставления). Общая площадь жилого по-
мещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения,
включая площадь помещений вспомогательного использования, пред-
назначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд,
связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением
балконов, лоджий, веранд и террас. Жилым помещением не может
быть признано движимое имущество (например, вагончик, палатка
и т.п.), отношения по использованию для проживания такого иму-

1
Гражданское право: в 4 т. Т. 1 / отв. ред. Е.А. Суханов. М., 2004. С. 405.
2
Дроздов И.А. Тенденции развития жилищного законодательства // Труды по
гражданскому праву / под ред. А. А. Иванова. М., 2003. С. 133.
3
Красавчиков О.А. Основы жилищного законодательства: предмет регулирова-
ния и юридическая природа // Основы советского жилищного законодательства.
Свердловск, 1981. С. 19–20.
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»

100  Глава 3. Жилое помещение как объект вещных прав

щества, не имеющего неразрывной связи с землей, не регулируются


жилищным законодательством.
Доктрина. С.А. Степанов указывает, что помещения как недвижимые
вещи в «физическом» составе иной недвижимой вещи являются, по су-
ществу, производными объектами1.
Жилым может быть признано только изолированное помещение, то
есть такое помещение, которое отделено от других помещений стена-
ми и имеет автономный выход в места общего пользования (на улицу,
в подъезд, в коридор и т.п.). В связи с этим, очевидно, часть жилого
дома или квартиры может быть признана отдельным объектом, если
удовлетворяет этому признаку, то есть частью жилого дома или квар-
тиры являются изолированные комнаты. Часть комнаты отдельным
самостоятельным объектом не признается. При этом, в некоторых
случаях (например, в отношениях поднайма, при вселении времен-
ных жильцов) возникают жилищные права на неизолированные (не
выделенные) части жилого помещения.
Жилое помещение должно быть пригодно для постоянного прожи-
вания граждан. Жилое помещение может быть признано непригод-
ным для проживания. Основания и порядок признания жилого по-
мещения непригодным для проживания установлены постановлением
Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения
о признании помещения жилым помещением, жилого помещения
непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным
и подлежащим сносу или реконструкции»2. Согласно п. 33 данного
Положения основанием для признания жилого помещения непригод-
ным для проживания является наличие выявленных вредных факторов
среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопас-
ность жизни и здоровья граждан вследствие:
– ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуа-
тации здания в целом или отдельными его частями эксплуата-
ционных характеристик, приводящего к снижению до недопу-
стимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости
строительных конструкций и оснований;
– изменения окружающей среды и параметров микроклимата
жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение
необходимых санитарно-эпидемиологических требований
и гигиенических нормативов в части содержания потенциаль-

1
Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М.: Статут, 2004
[электронный ресурс] // Доступ из СПС «КонсультантПлюс: версия проф.».
2
Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Поло-
жения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригод-
ным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или
реконструкции» // СЗ РФ. 2006. № 6. Ст. 702.
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»

3.2. Особенности правового режима жилого помещения...  101

но опасных для человека химических и биологических веществ,


качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона
и физических факторов наличия источников шума, вибрации,
электромагнитных полей.
Оценка соответствия помещения установленным требованиям
осуществляется межведомственной комиссией в порядке, предусмо-
тренном в разделе IV указанного Положения. В случае признания дома
аварийным и подлежащим сносу или реконструкции должен быть
решен вопрос о сроках расселения или о признании необходимости
проведения ремонтно-восстановительных работ.
Жилое помещение должно отвечать установленным санитарным
и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.
Указанный признак неразрывно связан с третьим признаком, поскольку
предполагается, что помещение пригодно для постоянного прожива-
ния граждан только в случае, если оно удовлетворяет всем санитарным,
техническим и иным правилам и нормам, установленным в законо-
дательстве для жилых помещений. Требования, которым должно от-
вечать жилое помещение, в частности, содержатся в разделе II указан-
ного выше Положения о признании помещения жилым помещением,
жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного
дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.
Жилое помещение имеет строго целевое назначение и должно быть
признано именно жилым. Порядок признания помещения жилым по-
мещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение,
в том числе по его приспособлению с учетом потребностей инвалидов,
устанавливаются в упомянутом постановлением Правительства Рос-
сийской Федерации от 28.01.2006 № 47.
Законодатель, определяя объект жилищных правоотношений,
употребляет понятие жилого помещения, которое зачастую отождест-
вляют с понятием жилища. Однако данные понятия нельзя назвать
полностью равнозначными, поскольку жилые помещения есть своео-
бразные виды жилища, которые признаны объектами жилищных прав
и отношения по поводу которых регулируются жилищным законо-
дательством. При этом проживать гражданин может не только в жи-
лом помещении, реализуя свое право на жилище, гарантированное
ст. 40 Конституции РФ. Например, в настоящее время существуют
помещения, используемые в том числе для проживания (их называют
апартаментами), удовлетворяющие большинству признаков жилого
помещения, указанных в законе (недвижимое имущество, пригодное
для проживания). Однако данные помещения не признаются жилыми,
поскольку не во всех случаях соответствуют всем техническим и сани-
тарным требованиям (например, они часто располагаются в нежилых
зданиях, помещения в которых в основном используются в качестве
офисных), в связи с чем отношения по поводу их использования не
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»

102  Глава 3. Жилое помещение как объект вещных прав

регулируются жилищным законодательством, оно не предусматривает


такого понятия, в связи с чем данный вид недвижимого имущества
можно отнести к нежилым помещениям. Нежилые помещения не
предназначены для постоянного проживания граждан, поэтому мо-
гут быть только местом их временного пребывания (как, например,
гостиницы). Таким образом, апартаменты – это нежилые помещения,
относящиеся к местам временного размещения (пребывания) граждан,
не предназначенные для их постоянного проживания. В связи с тем,
что апартаменты относятся к категории нежилых помещений, в них,
в отличие от квартиры, нельзя оформить постоянную регистрацию
по месту жительства, нельзя получить налоговый вычет за их приоб-
ретение, оплата коммунальных услуг производится собственниками
апартаментов по тарифам, установленным для коммерческих нежи-
лых помещений в соответствии с договорами, заключенными управ-
ляющей компанией. В среднем коммунальные услуги в апартаментах
выше, чем в квартирах, на 15%1.

Важно! В ст. 139 УК РФ, ст. 5 УПК РФ содержится определение


жилища, под которым понимаются индивидуальный жилой дом с вхо-
дящими в него жилыми и нежилыми помещениями, жилое помещение
независимо от формы собственности, входящее в жилищный фонд
и пригодное для постоянного или временного проживания, а равно
иное помещение или строение, не входящие в жилищный фонд, но пред-
назначенные для временного проживания.

Доктрина. В науке жилище определяется как система пространственно-


организационной (средствами архитектуры и строительства) непроиз-
водственной жизнедеятельности индивида, социальной группы и обще-
ства в целом во взаимодействии с предметным миром и климатической
средой2.
Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое
допускается с учетом соблюдения требований ЖК РФ и законодатель-
ства о градостроительной деятельности.
Условия перевода жилого помещения в нежилое:
в переводимом помещении должен быть оборудован отдельный вход,
то есть доступ к нему возможен без использования помещений, обе-
спечивающих доступ к жилым помещениям, или имеется техническая
возможность оборудовать отдельный доступ к данному помещению;
переводимое помещение не является частью жилого помещения;

1
Решение Свердловского УФАС России от 13.03.2017 по делу № 143 // Документ
опубликован не был. Доступ из СПС «КонсультантПлюс: версия проф.».
2
Васильев И.М. Жилище в технике. М., 1983. С. 12.
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»

3.2. Особенности правового режима жилого помещения...  103

переводимое помещение не используется собственником данного


помещения или иным гражданином в качестве места постоянного про-
живания;
право собственности на переводимое помещение не обременено
правами каких-либо иных лиц;
перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение
допускается только в случаях, если такая квартира расположена на
первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения,
расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое
помещение, не являются жилыми.
Запрещен перевод жилого помещения в нежилое в наемном доме
социального использования, а также в целях осуществления религи-
озной деятельности.
Судебная практика. По мнению суда, несмотря на отсутствие
в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ указания о праве органа местного самоуправления
потребовать от заявителя представления согласия всех собственников
многоквартирного дома на стадии решения вопроса о переводе жилого
помещения в нежилое, если такой перевод связан с необходимостью про-
ведения работ по реконструкции дома либо с предоставлением заявителю
в этих целях части общего земельного участка, при условии, что этот зе-
мельный участок передан в общую долевую собственность собственников
помещений многоквартирного дома, то в указанных случаях положения
ч. 2 и 3 ст. 23 ЖК РФ необходимо применять в совокупности с норма-
ми, которые предусматривают необходимость получения согласия всех
собственников либо решения общего собрания собственников помещений
в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).
Учитывая, что истцом предполагается обустройство входной груп-
пы – крыльца с металлическими ограждениями, которое должно рас-
полагаться за пределами здания на прилегающем земельном участке,
необходимо согласие всех собственников помещений в многоквартирном
доме, поскольку в результате проводимых работ произойдет уменьшение
размера общего имущества в многоквартирном доме (определение ВС РФ
от 04.07.2017 № 18-КГ17-82)1.
Перевод нежилого помещения в жилое по общему правилу не до-
пускается, это возможно только при соблюдении следующих условий:
нежилое помещение отвечает установленным санитарным, техни-
ческим и иным требованиям, предъявляемым к жилым помещениям,
или имеется возможность обеспечить соответствие такого помещения
установленным требованиям;
право собственности на такое помещение не обременено правами
каких-либо иных лиц.

1
Определение Верховного Суда РФ от 04.07.2017 № 18-КГ17-82 // Документ
опубликован не был. Доступ из СПС «КонсультантПлюс: версия проф.».
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»

104  Глава 3. Жилое помещение как объект вещных прав

Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения


в жилое осуществляется органом местного самоуправления по за-
явлению собственника или уполномоченного им лица. К заявлению
по общему правилу прилагаются правоустанавливающие докумен-
ты на переводимое помещение; план помещения с его техническим
описанием (в случае, если помещение является жилым, технический
паспорт такого помещения); поэтажный план дома, в котором нахо-
дится помещение; подготовленный и оформленный в установленном
порядке проект переустройства и (или) перепланировки помещения
(в случае, если это требуется для обеспечения использования такого
помещения в качестве жилого или нежилого). При этом правоуста-
навливающие документы, план переводимого помещения с его тех-
ническим описанием или технический паспорт, а также поэтажный
план дома, в котором находится переводимое помещение могут быть
получены в порядке межведомственного взаимодействия.
Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно
быть принято не позднее, чем через сорок пять дней со дня представ-
ления документов. О принятом решении не позднее, чем через три
рабочих дня, уведомляется заявитель1.
В случае необходимости проведения переустройства и (или) перепла-
нировки для обеспечения использования такого помещения в качестве
жилого или нежилого уведомление должно содержать требование об их
проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо. За-
вершение указанных работ подтверждается актом приемочной комиссии,
сформированной органом, осуществляющим перевод помещений.
При использовании помещения после его перевода в качестве
жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования
пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические
и иные требования, в том числе требования к использованию нежилых
помещений в многоквартирных домах.
Отказ в переводе жилого помещения в нежилое или нежилого поме-
щения в жилое допускается в случае:
непредставления необходимых документов;
поступления в орган, осуществляющий перевод помещений, ответа
на межведомственный запрос, свидетельствующего об отсутствии до-
кумента и (или) информации, необходимых для перевода. Отказ по
указанному основанию допускается в случае, если орган, осуществля-
ющий перевод помещений, уведомил заявителя и предложил ему са-
мостоятельно представить недостающий документ или информацию;
представления документов в ненадлежащий орган;

1
Постановление Правительства РФ от 10.08.2005 № 502 «Об утверждении фор-
мы уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в не-
жилое (жилое) помещение» // СЗ РФ. 2005. № 33. Ст. 3430.
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»

3.2. Особенности правового режима жилого помещения...  105

несоблюдения условий перевода помещения;


несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки
жилого помещения требованиям законодательства.
Судебная практика. По мнению суда, учитывая, что первоначальная
государственная регистрация спорного строения происходила по упрощен-
ной форме на основании Декларации, заполненной самим заявителем, при
этом статус объекта недвижимости – жилое строение или нежилое,
указывался самим заявителем и не менялся регистратором при регистра-
ции, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении иска о признании
помещения жилым и регистрации по месту жительства, поскольку от-
носимых и допустимых доказательств, подтверждающих факт того, что
принадлежащее истцу строение является жилым и пригодным для посто-
янного проживания, в материалы дела не представлено, доводы о том, что
строение является жилым и пригодным для постоянного проживания ввиду
наличия в нем электричества, автономной канализации (септика) и водо-
провода (скважины) и о фактическом проживании в нем истца, таковыми
не являются. Напротив, согласно свидетельству о регистрации права соб-
ственности, назначение принадлежащего истцу земельного участка – для
ведения садоводства, а не для индивидуального жилищного строительства.
Истцом не заявлялось ходатайство о назначении судебной строительно-
технической экспертизы с целью установления пригодности спорного объ-
екта для постоянного проживания и не был соблюден досудебный порядок
обращения в суд, так как вопрос о признании помещения жилым помещени-
ем, жилого помещения пригодным (непригодным) для постоянного прожи-
вания рассматривается межведомственной комиссией по использованию
жилищного и нежилого фонда. Кроме того, спорное строение находится
в залоге у банка, существует ограничение права – ипотека в силу закона,
в связи с чем удовлетворение заявленных исковых требований прямо про-
тиворечило бы положениям ч. 4 ст. 22 ЖК РФ (Апелляционное определение
Московского городского суда от 30.11.2016 по делу № 33-48450/2016)1.
Изменение характеристик жилого помещения возможно путем его
переустройства или перепланировки.

Важно! Переустройство жилого помещения – это установка, замена


или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электри-
ческого или другого оборудования, требующие внесения изменения
в технический паспорт жилого помещения.
Перепланировка жилого помещения – это изменение его конфигура-
ции, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого
помещения.

1
Апелляционное определение Московского городского суда от 30.11.2016 по де-
лу № 33-48450/2016 // Документ опубликован не был. Доступ из СПС «Консультант-
Плюс: версия проф.».
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»

106  Глава 3. Жилое помещение как объект вещных прав

Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения про-


водятся с соблюдением требований законодательства по согласова-
нию с органом местного самоуправления на основании принятого
им решения по заявлению собственника или уполномоченного им
лица1. К заявлению прилагаются правоустанавливающие документы;
подготовленный и оформленный в установленном порядке проект
переустройства и (или) перепланировки; технический паспорт; согла-
сие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе
временно отсутствующих), занимающих данное жилое помещение на
основании договора социального найма (в случае, если заявителем
является уполномоченный наймодателем наниматель); заключение
органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о до-
пустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жи-
лого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно
находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть
принято не позднее чем через сорок пять дней со дня представления
в данный орган документов. Не позднее чем через три рабочих дня
со дня принятия решения о согласовании выдается или направляется
документ, подтверждающий принятие такого решения2.
Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого
помещения допускается в случае:
непредставления необходимых документов;
поступления в орган, осуществляющий согласование, ответа на
межведомственный запрос, свидетельствующего об отсутствии доку-
мента или информации, необходимых для проведения переустройства
или перепланировки. Отказ по указанному основанию допускается
в случае, если заявитель был уведомлен об этом и ему было предло-
жено самостоятельно представить документ или информацию.
представления документов в ненадлежащий орган;
несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки
жилого помещения требованиям законодательства.
Завершение переустройства, перепланировки жилого помещения
подтверждается актом приемочной комиссии, который направляется
в орган регистрации прав.

1
Постановление Правительства РФ от 28.04.2005 № 266 «Об утверждении фор-
мы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы
документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и
(или) перепланировки жилого помещения» // СЗ РФ. 2005. № 19. Ст. 1812.
2
Постановление Правительства РФ от 28.04.2005 № 266 «Об утверждении фор-
мы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы
документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и
(или) перепланировки жилого помещения» // СЗ РФ. 2005. № 19. Ст. 1812.
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»

3.2. Особенности правового режима жилого помещения...  107

Статья 29 ЖК РФ предусматривает последствия самовольного пере-


устройства и перепланировки, проведенных при отсутствии согласова-
ния или с нарушением проекта переустройства или перепланировки.
Собственник или наниматель по договору социального найма
такого жилого помещения обязан привести его в прежнее состоя-
ние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом,
осуществляющим согласование. Если соответствующее жилое по-
мещение не будет приведено в прежнее состояние, суд по иску упол-
номоченного органа при условии непринятия решения о сохранении
жилого помещения в переустроенном или перепланированном виде,
принимает решение:
в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого
жилого помещения с выплатой вырученных от продажи такого жило-
го помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного
решения с возложением на нового собственника такого жилого по-
мещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;
в отношении нанимателя жилого помещения по договору соци-
ального найма о расторжении данного договора с возложением на
собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем
по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого
помещения в прежнее состояние.
Судебная практика. Моментом возникновения прав нового собствен-
ника на имущество является государственная регистрация соответ-
ствующих прав. До момента государственной регистрации прав на
жилое помещение нового собственника, в том числе и на момент про-
ведения публичных торгов, предыдущий собственник обладает правом
собственности на указанное жилое помещение и не может быть выселен
из него (Ответы на вопросы о практике применения судами Кодекса
РФ об административных правонарушениях, жилищного и земельного
законодательства, иных Федеральных законов (утв. постановлением
Президиума ВС РФ от 23.11.2005)1.
На основании решения суда жилое помещение может быть сохра-
нено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если
этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не
создает угрозу их жизни или здоровью.
Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника
жилого помещения или для собственника такого жилого помещения,
являвшегося наймодателем по расторгнутому договору, устанавливает
новый срок для приведения жилого помещения в прежнее состояние.

1
Ответы на вопросы о практике применения судами Кодекса РФ об админи-
стративных правонарушениях, жилищного и земельного законодательства, иных
Федеральных законов (утв. постановлением Президиума Верховного Суда РФ от
23.11.2005) // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2006. № 3.
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»

108  Глава 3. Жилое помещение как объект вещных прав

Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние


жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов.

Важно! Положения ст. 29 ЖК РФ, устанавливающие специальный


механизм публично-правового контроля за соблюдением порядка
перепланировки и (или) переустройства жилого помещения, не ис-
ключают возможности использования собственниками помещений
в многоквартирном доме или их объединениями (например, ТСЖ)
в интересах собственников гражданско-правовых способов защиты,
в частности способа, предусмотренного ст. 304 ГК РФ (негаторного
иска). Такая позиция обозначена и в судебной практике1.

Вывод. Жилое помещение обладает следующими признаками:


является недвижимым имуществом; должно быть изолированным;
пригодным для постоянного проживания граждан; отвечать уста-
новленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным
требованиям законодательства, использоваться в строго целевом
назначении.
Необходимо различать понятия «жилое помещение» и «жили-
ще», под которым следует понимать не только жилые помещения, но
и иные помещения или строения, не входящие в жилищный фонд, но
предназначенные для временного проживания.
Перевод жилого помещения в нежилое, а равно осуществление
переустройства и перепланировки возможны исключительно при со-
блюдении условий, предусмотренных в жилищном законодательстве,
на основании разрешения уполномоченного органа.

3.3. Право собственности граждан на жилые помещения..


и особенности его возникновения и осуществления
Отношения собственности по поводу жилого помещения регулиру-
ются, в основном, нормами гражданского законодательства (глава 18
ГК РФ), однако особенности пользования им определяются жилищ-
ным законодательством.
Доктрина. По мнению некоторых авторов, гражданское законодатель-
ство регулирует вопросы, связанные с владением, пользованием и рас-

1
Определение Конституционного Суда РФ от 16.12.2010 № 1581-О-О «Об от-
казе в принятии к рассмотрению жалобы жилищно-строительного кооператива
“Волжский” на нарушение конституционных прав и свобод статьей 29 Жилищного
кодекса Российской Федерации» // Документ опубликован не был. Доступ из СПС
«КонсультантПлюс: версия проф.»; Обзор судебной практики Верховного Суда РФ
«Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый
квартал 2011 года» // Доступ из СПС «КонсультантПлюс: версия проф.»
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»

3.3. Право собственности граждан на жилые помещения...  109

поряжением жилыми помещениями лишь тогда, когда жилье является


предметом экономического оборота. Отношения, связанные с использо-
ванием жилища, и целый ряд других вопросов, регулируются жилищным
законодательством1.
В советский период в регулировании отношений по поводу жилья жи-
лищное законодательство занимало господствующее положение. В на-
стоящее время, с увеличением числа квартир и иных жилых помещений,
находящихся в частной собственности, возрастает по значению и стано-
вится ведущим законодательство гражданское2.
Собственник жилого помещения осуществляет права владения,
пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собствен-
ности жилым помещением в соответствии с его назначением и преде-
лами его использования, которые установлены законом3. Особенно-
стью жилого помещения как недвижимой вещи является его строгое
целевое назначение.

Важно! Жилое помещение предназначено для проживания граждан.


Использование жилого помещения для иных целей возможно только
с учетом пределов, установленных законом.

Так, п. 2 ст. 17 ЖК РФ предусмотрена возможность использования


жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности
или индивидуальной предпринимательской деятельности при одновре-
менном соблюдении следующих условий: во-первых, помещение будет
использоваться только проживающими в нем на законных основани-
ях гражданами; во-вторых, такое использование не нарушает права
и законные интересы других граждан, а также требования, которым
должно отвечать жилое помещение.
Запрещено размещать в жилых помещениях промышленные про-
изводства, а также осуществлять в них миссионерскую деятельность.
Понятие и особенности осуществления миссионерской деятельности
закреплены в Федеральном законе от 26.09.1997 № 125-ФЗ «О свободе
совести и о религиозных объединениях»4.
Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблю-
дения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помеще-

1
Андрейченко Р.А. Понятие «право на жилое помещение» в российском консти-
туционном, гражданском, жилищном, уголовном законодательстве // Пробелы в
российском законодательстве. 2014. № 2. С. 164.
2
Гражданское право: учебник в 3 т. Т. 1 / под общ. ред. С.А. Степанова. М.: Про-
спект; Екатеринбург: Институт частного права, 2010. С. 453.
3
Крашенинников П.В. Право собственности и иные вещные права на жилые по-
мещения. М.: Статут, 2000. С. 9–21.
4
Федеральный закон от 26.09.1997 № 125-ФЗ «О свободе совести и о религиоз-
ных объединениях» // СЗ РФ. 1997. № 39. Ст. 4465.
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»

110  Глава 3. Жилое помещение как объект вещных прав

нии граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-


гигиенических, экологических и иных требований законодательства,
в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утверж-
денными постановлением Правительства РФ1, а также правилами содер-
жания общего имущества собственников помещений в многоквартирном
доме2. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное
помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного
обращения с ним. Собственник жилого дома или части жилого дома
помимо указанного обязан обеспечивать сбор, транспортирование,
обезвреживание, захоронение твердых коммунальных отходов путем
заключения договора с региональным оператором.
Собственник вправе распоряжаться жилым помещением путем
предоставления его во владение и (или) в пользование физическому
лицу на основании договора найма, договора безвозмездного пользо-
вания или на ином законном основании, а также юридическому лицу
на основании договора аренды или на ином законном основании.
Собственник несет бремя содержания жилого помещения и, если
данное помещение является квартирой, общего имущества в соответ-
ствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в комму-
нальной квартире несет также бремя содержания общего имущества
собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено
законом или договором. Согласно ст. 153 ЖК РФ граждане и орга-
низации, являющиеся собственниками жилых помещений, обязаны
своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и ком-
мунальные услуги. Необходимо отметить, что в силу указания закона
такую же обязанность несут лица, принявшие от застройщика (лица,
обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после вы-
дачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию
помещения в данном доме по передаточному акту или иному докумен-
ту о передаче, с момента такой передачи, таким образом, обязанность
по содержанию жилого помещения может возникнуть до регистрации
права собственности на него. До передачи жилого помещения обязан-
ность по его содержанию возлагается на застройщика с момента вы-
дачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.
До заселения жилых помещений государственного и муниципального

1
Постановление Правительства РФ от 21.01.2006 г. № 25 «Об утверждении Пра-
вил пользования жилыми помещениями» // СЗ РФ. 2006. № 5. Ст. 546.
2
Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Пра-
вил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения
размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выпол-
нения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквар-
тирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими уста-
новленную продолжительность» // СЗ РФ. 2006. № 34. Ст. 3680.
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»

3.3. Право собственности граждан на жилые помещения...  111

жилищных фондов расходы на их содержание и коммунальные услуги


несут соответственно органы государственной власти и органы мест-
ного самоуправления или управомоченные ими лица.
Судебная практика. Ненадлежащее исполнение обязанности по оплате
коммунальной услуги может служить основанием для приостановления
или ограничения предоставления этой коммунальной услуги. Предостав-
ление коммунальной услуги может быть приостановлено или ограничено
только после письменного предупреждения (уведомления) потребителя-
должника, в сроки и в порядке, которые установлены Правительством
РФ. Само по себе наличие задолженности не может служить безуслов-
ным основанием для приостановления или ограничения предоставления
такой коммунальной услуги. Действия исполнителя коммунальной ус-
луги должны быть соразмерны допущенному нарушению, не выходить за
пределы действий, необходимых для его пресечения, не нарушать прав
и законных интересов других лиц и не создавать угрозу жизни и здоровью
окружающих (постановление Пленума ВС РФ от 27.06.2017 № 22)1.
Вопрос о плате за жилое помещение и коммунальные услуги под-
робнее рассматривается в главе 9 настоящего учебника.
Право собственности на жилые помещения может быть при-
обретено и прекращено по общим основаниям, предусмотренным
гражданским законодательством для недвижимых вещей с учетом
особенностей, которые предусмотрены законом для приобретения
и прекращения права собственности на жилые помещения.
Основаниями для приобретения права собственности на жилые по-
мещения могут стать как первоначальные способы (например, создание
новой вещи, приобретательная давность, добросовестное приобретение
имущества от неуправомоченного отчуждателя), так и производные спо-
собы (например, на основании сделки: договора купли-продажи, мены,
дарения и т.п., в порядке наследования, в результате приватизации).
Значительными особенностями обладает такой способ приобре-
тения права собственности на жилые помещения, как строительство
жилых домов, в связи с чем его специфика будет раскрыта в отдельном
параграфе.
Существуют особенности купли-продажи жилых помещений, пред-
усмотренные ст. 558 ГК РФ. Помимо условий о предмете и цене, суще-
ственным условием договора продажи жилого помещения, в которых
проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право поль-
зования этим жилым помещением после его приобретения покупате-
лем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование

1
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 № 22 «О некоторых
вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помеще-
ния, занимаемого гражданином в многоквартирном доме по договору социального най-
ма или принадлежащего им на праве собственности» // Российская газета. 2017. № 144.
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»

112  Глава 3. Жилое помещение как объект вещных прав

продаваемым жилым помещением. В случае отчуждения жилого по-


мещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечи-
тельством члены семьи собственника данного жилого помещения либо
оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены
семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства),
если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы
указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
Судебная практика. Отчуждение родителями жилого помещения,
собственниками которого они являются и в котором проживают их не-
совершеннолетние дети, во всех случаях только с согласия органов опеки
и попечительства, как того требовал п. 4 ст. 292 ГК РФ в предыдущей
редакции, по сути, означало проверку обоснованности такого отчужде-
ния в каждом конкретном случае, в том числе при отсутствии данных
о том, что родители фактически не осуществляют попечение или дей-
ствуют с нарушением прав и охраняемых законом интересов детей. Тем
самым допускалось не всегда оправданное вмешательство со стороны
органов опеки и попечительства в процесс отчуждения жилых помеще-
ний в гражданско-правовом обороте, в реализацию имущественных прав
и законных интересов собственников, равно как и в осуществление прав
и обязанностей родителей по отношению к детям.
Следует учитывать то, что отсутствие согласия органа опеки и по-
печительства в указанных случаях может являться основанием для при-
знания сделки недействительной только тогда, когда нарушены жилищ-
ные права ребенка. Если сделка не нарушает права несовершеннолетнего,
такое согласие не требуется (постановление Конституционного Суда
РФ от 08.06.2010 № 13-П)1.
Имеет свои особенности приватизация жилых помещений, отноше-
ния по поводу которой были рассмотрены в параграфе 2.4 главы 2 на-
стоящего учебника.
Помимо общих оснований в действующем законодательстве пред-
усмотрены особенности некоторых оснований прекращения права соб-
ственности на жилые помещения.
Во-первых, жилое помещение может быть изъято у собственника
в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое
жилое помещение или многоквартирный дом, в котором оно находит-
ся, для государственных или муниципальных нужд по правилам изъятия
земельного участка (ст. 239.2 ГК РФ, ст. 32 ЖК РФ).
Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, на-
правляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного
участка для государственных или муниципальных нужд, а также про-

1
Постановление Конституционного Суда РФ от 08.06.2010 № 13-П «По делу о
проверке конституционности пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской
Федерации в связи с жалобой гражданки В .В. Чадаевой» // СЗ РФ. 2010. № 25. Ст. 3246.
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»

3.3. Право собственности граждан на жилые помещения...  113

ект соглашения об изъятии недвижимости. Собственник до заклю-


чения соглашения либо вступления в законную силу решения суда
о принудительном изъятии земельного участка и расположенных на
нем объектов недвижимого имущества может владеть, пользоваться
и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необхо-
димые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения
в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения
на него при определении размера возмещения за жилое помещение
затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период
вложениями, увеличивающими стоимость изымаемого жилого по-
мещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основа-
нии решения суда возможно только при условии предварительного
и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего соб-
ственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования
жилым помещением, если у него не имеется в собственности иного
жилья, не более чем на шесть месяцев после предоставления возме-
щения, если соглашением не установлено иное. В размер возмещения
за жилое помещение включаются рыночная стоимость жилого поме-
щения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном
доме с учетом его доли в праве общей собственности, а также все убыт-
ки, причиненные собственнику, включая убытки, которые он несет
в связи с изменением места проживания, временным пользованием
иным жилым помещением до приобретения в собственность другого
жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения
для приобретения права собственности на него, оформлением права
собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением
своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную
выгоду. По соглашению с собственником жилого помещения ему мо-
жет быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое
жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера
возмещения за изымаемое жилое помещение.
Если собственник жилого помещения не заключил соглашение об
изъятии недвижимого имущества для государственных или муници-
пальных нужд, в том числе по причине несогласия с принятым ре-
шением, допускается принудительное изъятие жилого помещения на
основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъяв-
лен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка.
При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения
трех месяцев со дня получения собственником проекта соглашения об
изъятии недвижимого имущества.
Признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу
или реконструкции является основанием предъявления к собственни-
кам помещений в указанном доме требования о его сносе или рекон-
струкции в разумный срок. В случае, если собственники в установлен-
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»

114  Глава 3. Жилое помещение как объект вещных прав

ный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома,


земельный участок под ним подлежит изъятию для муниципальных
нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение
в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежа-
щих на праве собственности муниципальному образованию.
Судебная практика. Решение вопроса о выкупе жилого помещения либо
предоставлении взамен изымаемого жилого помещения другого жилого
помещения требует соблюдения предварительной процедуры, как по на-
правлению органом местного самоуправления собственникам жилых по-
мещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции,
так и последующему принятию органом местного самоуправления реше-
ния об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный
дом, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили
требование о его сносе или реконструкции.
Бездействие органа местного самоуправления по принятию соответ-
ствующих решений, необходимых для соблюдения процедур, перечисленных
в ч. 10 ст. 32 ЖК РФ, является основанием для его обжалования граж-
данами в порядке, предусмотренном гл. 25 ГПК РФ (Обзор законода-
тельства и судебной практики ВС РФ за третий квартал 2009 года)1.
В случае, если в отношении территории, на которой расположен
многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу
или реконструкции, принято решение о развитии застроенной терри-
тории, орган, принявший решение о признании такого дома аварий-
ным, обязан предъявить к собственникам требование о его сносе или
реконструкции и установить срок не менее шести месяцев для подачи
заявления на получение разрешения на строительство, снос или ре-
конструкцию указанного дома. В случае, если собственником в тече-
ние установленного срока не будет подано заявление на получение
разрешения на строительство, снос или реконструкцию такого дома,
земельный участок, на котором расположен указанный дом, и жилые
помещения в нем также подлежат изъятию для муниципальных нужд.
Судебная практика. В силу п. 3 ст. 2, ст. 16 Федерального закона от
21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-
коммунального хозяйства», если жилой дом, признанный аварийным и под-
лежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению
граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помеще-
ния в таком доме имеет право на предоставление другого жилого помещения
либо его выкуп. Региональная программа расселения должна содержать сро-
ки расселения. При этом в первоочередном порядке подлежат переселению

1
Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской
Федерации за третий квартал 2009 года (утв. постановлением Президиума Верхов-
ного Суда РФ от 25.11.2009) // Документ опубликован не был. Доступ из СПС «Кон-
сультантПлюс: версия проф.».
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»

3.3. Право собственности граждан на жилые помещения...  115

граждане из многоквартирных домов, которые расположены на территории


муниципального образования и год признания которых аварийными и подле-
жащими сносу или реконструкции предшествует годам признания аварийны-
ми и подлежащими сносу других многоквартирных домов, расположенных на
территории этого муниципального образования, а также из многоквартир-
ных домов при наличии угрозы их обрушения или при переселении граждан на
основании вступившего в силу решения суда. Собственник жилого помеще-
ния в признанном аварийным и подлежащем сносу многоквартирном доме,
если такой дом включен в региональную адресную программу по переселению
граждан из аварийного жилищного фонда, вправе требовать либо выплаты
выкупной цены за изымаемое жилое помещение, либо предоставления другого
благоустроенного жилого помещения на праве собственности (Определение
ВС РФ от 13.06.2017 № 74-КГ17-9; Обзор судебной практики по делам, свя-
занным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого
дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Президиумом
ВС РФ 29.04.2014)1.
Законом могут быть предусмотрены иные специальные основания
прекращения права собственности на жилые помещения. Например,
Федеральным законом от 01.07.2017 № 141-ФЗ «О внесении измене-
ний в Закон РФ “О статусе столицы РФ” и отдельные законодательные
акты РФ в части установления особенностей регулирования отдельных
правоотношений в целях реновации жилищного фонда в субъекте РФ –
городе федерального значения Москве» (далее – Закон о реновации)2
было введено понятие реновации жилищного фонда в городе Москве,
под которой понимается совокупность мероприятий, выполняемых
в соответствии с программой реновации жилищного фонда в городе
Москве, направленных на обновление среды жизнедеятельности и соз-
дание благоприятных условий проживания граждан, общественного
пространства в целях предотвращения роста аварийного жилищного
фонда в городе Москве, обеспечения развития жилых территорий и их
благоустройства. Программа реновации устанавливает очередность
сноса многоквартирных домов, включенных в программу реновации.
Очередность сноса определяется с учетом их технического состояния.

1
Определение Верховного Суда РФ от 13.06.2017 № 74-КГ17-9; Обзор судебной
практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае
признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв.
Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014) // Доступ из СПС «Консультант-
Плюс: версия проф.».
2
Федеральный закон от 01.07.2017 № 141-ФЗ «О внесении изменений в Закон
Российской Федерации “О статусе столицы Российской Федерации” и отдельные
законодательные акты Российской Федерации в части установления особенностей
регулирования отдельных правоотношений в целях реновации жилищного фонда в
субъекте Российской Федерации — городе федерального значения Москве» // СЗ
РФ. 2017. № 27. Ст. 3938.
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»

116  Глава 3. Жилое помещение как объект вещных прав

В перечень многоквартирных домов, в отношении которых осу-


ществляется реновация могут быть включены многоквартирные дома
первого периода индустриального домостроения, аналогичные им
по характеристикам конструктивных элементов многоквартирные
дома, в которых собственники жилых помещений и граждане, име-
ющие право пользования жилыми помещениями государственного
или муниципального жилищного фонда на условиях социального
найма (далее – наниматели жилых помещений), в соответствии со
статьей 7.1 Закона о реновации проголосовали за включение данных
многоквартирных домов в проект программы реновации. При этом
к многоквартирным домам первого периода индустриального до-
мостроения относятся многоквартирные дома с количеством этажей
не более девяти, возведенные по типовым проектам, разработанным
в период с 1957 по 1968 год, с использованием типовых изделий стен
и (или) перекрытий. При этом в проект программы реновации могут
быть включены только такие дома, в которых собственники жилых
помещений и наниматели жилых помещений не менее двух третей
жилых помещений проголосовали за включение соответствующего
многоквартирного дома в проект программы реновации.
Собственникам и нанимателям жилых помещений в многоквар-
тирных домах, включенных в программу реновации, в целях обеспе-
чения их жилищных прав взамен указанных жилых помещений предо-
ставляются равнозначные жилые помещения. Собственник жилого
помещения на основании письменного заявления вместо предостав-
ляемого в собственность равнозначного жилого помещения вправе
получить за освобождаемое жилое помещение равноценное возме-
щение в денежной форме или путем предоставления равноценного
жилого помещения. Основанием для предоставления равнозначного
или равноценного жилого помещения или равноценного возмещения
является соответствующий договор. При этом в случае предоставления
взамен равнозначного или равноценного жилого помещения к такому
договору применяются положения о договоре мены, в случае предо-
ставления взамен равноценного возмещения к такому договору при-
меняются положения о договоре купли-продажи.
Во-вторых, нарушение пределов осуществления права собственно-
сти на жилое помещение также может явиться основанием для пре-
кращения права собственности на него. Согласно ст. 293 ГК РФ,
если собственник жилого помещения использует его не по назна-
чению, систематически нарушает права и интересы соседей либо
бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение,
орган местного самоуправления может предупредить собственника
о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разруше-
ние помещения – также назначить собственнику соразмерный срок
для его ремонта.
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»

3.3. Право собственности граждан на жилые помещения...  117

Если собственник после предупреждения продолжает нарушать


права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по
назначению либо без уважительных причин не произведет необхо-
димый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может
принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого по-
мещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств
за вычетом расходов на исполнение судебного решения.
Например, такое последствие может наступить в связи с осущест-
вленными самовольно переустройством или перепланировкой жилого
помещения, если собственник не выполняет решение уполномоченно-
го органа о приведении помещения в прежнее состояние в разумный
срок (ст. 29 ЖК РФ). Такое помещение по решению суда подлежит
продаже с публичных торгов.
Судебная практика. По мнению Конституционного Суда РФ, несоблю-
дение требований ГК РФ о целевом использовании жилого помещения, об-
условленном необходимостью защиты интересов других лиц, влекущее за
собой прекращение права собственности того или иного лица в судебном
порядке, не может рассматриваться как нарушающее конституционные
права и свободы, закрепленные в ст. 34, 35 Конституции РФ, в связи
с чем жалоба гражданина не была признана допустимой. Как следует из
представленных материалов, суд удовлетворил иск органа местного само-
управления к собственнику о прекращении его права собственности на
три трёхкомнатные квартиры, использовавшиеся для размещения офисов
общественных объединений, и постановил продать их с публичных торгов
с выплатой гражданину вырученных от продажи средств за вычетом рас-
ходов на исполнение судебного решения (Определение Конституционного
Суда РФ от 15.07.2003 № 295-О)1.
Вывод. Собственнику жилого помещения принадлежат право-
мочия владения, пользования и распоряжения жилым помещением.
Осуществлять данные правомочия необходимо с учетом соблюдения
прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении
граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-
гигиенических, экологических и иных требований законодательства.
Собственник несет бремя содержания жилого помещения и общего
имущества в многоквартирном доме.
Право собственности на жилые помещения может быть приоб-
ретено и прекращено по общим основаниям с учетом особенностей,
которые предусмотрены законом для приобретения и прекращения
права собственности на жилые помещения.

1
Определение Конституционного Суда РФ от 15.07.2003 № 295-О «Об отказе в
принятии к рассмотрению жалобы гражданина Беляева С . И. на нарушение его кон-
ституционных прав ст. 293 ГК РФ» // Доступ из СПС «КонсультантПлюс: версия
проф.».
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»

118  Глава 3. Жилое помещение как объект вещных прав

3.4. Строительство жилых домов как основание.. возникновения


права собственности
Строительство жилых домов как основание возникновения права
собственности относится к такому способу, как создание новой вещи
и обладает значительными особенностями. Жилищное строительство
является наиболее действенным инструментом решения жилищной
проблемы и способствует решению вопроса обеспечения граждан жи-
льем, что признается на государственном уровне. В настоящее время
существует специальное законодательство, регулирующее отношения
в этой сфере1.
Существуют особенности строительства индивидуального жилого
дома, а также участия в строительстве многоквартирного жилого дома
и последующего приобретения в собственность квартиры в нем. За-
частую решение жилищного вопроса гражданами осуществляется не
путем приобретения уже готовой квартиры на вторичном рынке не-
движимости, а путем вложения денежных средств в строящийся объ-
ект, не завершенный строительством и не сданный в эксплуатацию,
что, как правило, оказывается выгоднее, чем приобретение готово-
го жилья. В связи с многочисленными нарушениями прав граждан
в этой сфере, риском невыполнения своих обязательств застройщи-
ком, существенной стоимостью приобретаемого объекта, а также его
значимостью для решения жилищного вопроса, законодателем пред-
усмотрен целый ряд гарантий защиты прав граждан, участвующих
в строительстве многоквартирных домов. Отношения в указанной
сфере регулируются специальным законодательством. В соответствии
с п. 2 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии
в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов
недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодатель-
ные акты Российской Федерации»2 (далее – Закон об участии в доле-
вом строительстве) привлечение денежных средств граждан, связанное
с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения
в многоквартирных домах, которые не введены в эксплуатацию в поряд-
ке, установленном законодательством о градостроительной деятель-
ности, допускается только:
на основании договора участия в долевом строительстве;
путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве
аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в уста-

1
Федеральный закон от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищ-
ного строительства» // СЗ РФ. 2008. № 30 (ч. 2). Ст. 3617.
2
Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строи-
тельстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении из-
менений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // СЗ РФ. 2005.
№ 1 (ч. 1). Ст. 40.
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»

3.4. Строительство жилых домов как основание...  119

новленном порядке разрешение на строительство на этом земельном


участке многоквартирного дома, облигаций особого вида – жилищных
сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от
эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством РФ
о ценных бумагах;
жилищно-строительными и жилищными накопительными коопера-
тивами в соответствии с федеральными законами, регулирующими
деятельность таких кооперативов.

Важно! Иные сделки по привлечению денежных средств граждан


для строительства могут быть признаны судом недействительными
только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

Судебная практика. Положения Закона о долевом участии в строитель-


стве являются специальными по отношению к положениям ГК РФ о купле-
продаже будущей вещи. Разъяснения, содержащиеся в постановлении Пле-
нума Высшего Арбитражного Суда РФ «О некоторых вопросах разрешения
споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет
создана или приобретена в будущем» (за исключением его абз. 2 п. 4), не
подлежат применению при рассмотрении споров, связанных с созданием не-
движимого имущества по Закону о долевом участии в строительстве. Судам
следует учитывать, что привлечение средств граждан для строительства
многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости возможно
только способами, указанными в п. 2 ст. 1 данного закона (постановление
Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 № 54)1.
Необходимо рассмотреть особенности каждого из способов при-
обретения права собственности на жилое помещение путем его стро-
ительства или участия в строительстве.
Строительство индивидуального жилого дома. При строительстве
индивидуального жилого дома должны учитываться требования гра-
достроительного и земельного законодательства, а также нормы СНиП
для индивидуальных жилых домов.
Объект индивидуального жилищного строительства – это отдельно
стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предна-
значенный для проживания одной семьи (ч. 3 ст. 48 Градостроительного
кодекса РФ). Осуществление подготовки проектной документации не
требуется при его строительстве, реконструкции, капитальном ремонте.
Для получения разрешения на строительство индивидуального жи-
лого дома в уполномоченный орган (комитет строительного надзора,

1
Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 № 54
«О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу
недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» // Вестник Выс-
шего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2011. № 9.
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»

120  Глава 3. Жилое помещение как объект вещных прав

отдел архитектуры и градостроительства и т.п.) по месту нахождения


земельного участка, относящегося к категории земель для индивиду-
ального жилищного строительства1, необходимо представить:
– заявление на выдачу разрешения;
– правоустанавливающие документы на земельный участок;
– градостроительный план земельного участка, выданный не ранее
чем за три года до дня представления заявления на получение
разрешения на строительство;
– схема планировочной организации земельного участка с обо-
значением места размещения объекта ИЖС;
– описание внешнего облика объекта ИЖС в случае, если строи-
тельство или реконструкция объекта ИЖС планируется в гра-
ницах территории исторического поселения федерального или
регионального значения, за исключением случая использования
типового архитектурного решения.
В течение семи дней принимается решение о выдаче или отказе
в выдаче разрешения (ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). Срок
действия разрешения составляет десять лет.
Судебная практика. Судебная коллегия областного суда указала, что
в результате произведенного истцом (после пожара, в результате кото-
рого ранее принадлежавший истцу дом частично сгорел) строительства
жилого дома на земельном участке, правообладателем которого он явля-
ется, фактически создан новый объект недвижимости, который в силу
ч. 1 ст. 222 ГК РФ является самовол