Оценка экономической эффективности строительства жилого комплекса

3. Расчеты показателей эффективности строительного проекта на

примере ЖК «Ленинградка 58»

3.1. Описание комплекса ЖК ЛЕНИНГРАDКА 58

Жилой комплекс «ЛЕНИНГРАDКА 58» – новый проект бизнес-класса,
расположенный в престижном районе Москвы.
Расположение
Город - Москва
Городской округ - САО
Городской район - Головинский
Улица - Ленинградское шоссе, вл. 58
Метро – «Войковская», «Речной вокзал» и «Водный стадион» (500 м)
Характеристики ЖК «Ленинградка 58»
Класс жилья – Бизнес
Тип недвижимости – Жилая недвижимость
Срок сдачи - 2 кв. 2021
Внутренние работы (отделка) – Без отделки/С отделкой
Паркинг - Двухуровневый подземный
Балкон/Лоджия - Есть
Форма продажи - Договор долевого участия
Ипотека - Есть
Рассрочка - Предоставляется на индивидуальных условиях
Тип здания - Монолитное
Этажность – 29/14
Потолки - от 2.95 до 3.15
Квартир на этаже - 7-9
Количество квартир - 966
Количество лифтов - 3 (Корпус 1)
Общая площадь объекта - 94085 м2
Сумма общей площади всех жилых помещений - 51832,3 м2
Сумма общей площади всех нежилых помещений - 10408,4 м2
Сумма общей площади всех жилых и нежилых помещений - 62240,70 м2
Земельный участок, на котором расположен ЖК:
Площадь – 15 027 кв.м.
Кадастровый номер – 77:09:1020:2532
Кадастровая стоимость - 721 419 972.80 руб.
Территория - Не огорожена
Благоустройство территории:
Коммерческие помещения на первых этажах комплекса: магазины, кафе,
сервисные службы. В шаговой доступности находятся школы, детские сады,
магазины, кафе и рестораны, аптеки и медицинские учреждения,
многочисленные зеленые зоны
Банки – ВТБ, Газпромбанк, Банк Открытие

Рис.3.1. Месторасположение объекта

Новостройка «ЛЕНИНГРАDКА 58» представляет собой два монолитных

дома разной этажности – 14 и 29. Архитектура объекта разработана
известным бюро «Цимайло Ляшенко и партнеры». Первый корпус ЖК – это
29-этажная белая башня с интересным, напоминающим серые соты,
рисунком фасада. Второй – сложной формы краснокирпичное здание: одна
его часть – прямоугольник, стена другой части скошена и образует ряд
террас. Высота – 14-29 этажей. Помимо внешнего эффекта, такая сложная
архитектура дома способствует тому, что все квартиры получают
достаточное количество света, а большая их часть – ещё и великолепные
виды на Химкинское водохранилище.
Светлые, просторные входные группы, лаконичные линии, романтичные
французские балконы и облицовка кирпичом создают особую атмосферу
проекта.
Технология строительства не нова, зато проверена, и имеет немало
положительных качеств: это монолит-кирпич. Отделка простая – кирпич и
штукатурка. Внешний вид корпусов отличается лаконичностью: никаких
декоративных панелей или других ухищрений современного дизайна. Однако
те, кто приняли решение приобрести квартиры в «Ленинградке 58»,
довольны именно этим: отсутствием лишних деталей вкупе с
функциональными квартирами и технологической начинкой ЖК. Квартиры
сдаются, преимущественно, без внутренней отделки, даже без подоконников,
но с металлическими входными дверями и горизонтальной разводкой труб
отопления.
Количество квартир на этаже варьируется от 7 до 11.
Всего квартир в комплексе – 966. Есть одно-, двух-, трёхкомнатные и одна
четырёхкомнатная.
Кроме квартир, в комплексе предусмотрены 17 коммерческих помещений
общей площадью 1 917 кв.м. и двухуровневый подземный паркинг с машино-
местами в количестве 534 штук.
Характеристика квартир в соответствии с Проектной декларацией
представлена в таблице 3.1.
Таблица 3.1. – Характеристика квартир в ЖК «ЛЕНИНГРАDКА 58»
Тип квартир Количество Площади
однокомнатные 431 33,7 – 42,4
двухкомнатные 375 47,7 – 69,6
трехкомнатные 150 58,1 – 87,4
Четырехкомнатные 10 95,6 – 120,8

Цены на квартиры
Минимальная цена за квадратный метр в жилом комплексе
«ЛЕНИНГРАDКА 58» составляла от 165,4 тыс. руб. В жилом комплексе
«ЛЕНИНГРАDКА 58» можно купить квартиру с продуманной удобной
планировкой. Здесь представлены квартиры от 33,7 до 120,8 кв.м. с кухней-
гостиной или столовой и просторной кухней, квартиры с мастер-спальней, с
элегантными французскими балконами или просторной террасой. Также
можно выбрать квартиру без отделки и создать дом своей мечты с нуля, или
же купить квартиру с готовым ремонтом и отметить новоселье сразу при
получении ключей.
Цены на квартиры в жилом комплексе «ЛЕНИНГРАDКА 58» стартовали от
8,1 млн руб.
На дату расчета показателей эффективности проекта цены на непроданные
квартиры в ЖК «Ленинградка 58», по данным
https://novostroev.ru/novostroyki/moskva/sao/golovinskiy/leningradka-58/,
составляют:
Таблица 3.2. – Цены по непроданным квартирам в ЖК «Ленинградка 58»
Квартиры Площадь, м2 Цена за м2, руб. Цены на квартиры

2-комн. 63.6 - 69.6 296.7 - 350.6 тыс. 18.9 - 23.8 млн. руб.

3-комн. 80.9 - 86.7 265.7 - 344.4 тыс. 22.1 - 29.1 млн. руб.

Преимущества комплекса
Безусловным преимуществом ЖК «ЛЕНИНГРАDКА 58» являются квартиры
с просторными террасами, с которых открываются потрясающие виды на
Химкинское водохранилище и демократичные цены, несмотря на
статусность объекта.
 3.2. Определение эффективности проекта
Для расчета показателей, характеризующих эффективность строительства
ЖК «ЛЕНИНГРАDКА58», использованы данные компании о фактически
осуществленных инвестициях, о доходах от продажи, о ставке дисконта за
2018-2020 г.г, по данному жилому комплексу, а также об остатке
неосвоенных инвестиций и о непроданных жилых и нежилых помещениях
комплекса на конец 2020 г. Эта информация получена на сайте компании
ПАО «Группа ЛСР» в разделе «Отчеты и результаты» в отчетах об оценке
портфеля недвижимости (https://www.lsrgroup.ru/investors-and-
shareholders/portfel-investora/ocenka-portfelya-nedvijimosti).
Кроме того, для расчета были взяты данные из отчетов о финансовых
результатах ПАО «Группа ЛСР» о сумме процентов уплаченных.
На основании фактических данных компании были сделаны прогнозы
доходов от продажи квартир, офисов и машино-мест, прогнозы расходов по
проекту – земельного налога, отчислений застройщика в компенсационный
фонд, процентов уплаченных и амортизации на 2021 год. Затем проведены
расчеты денежных потоков проекта и необходимой ставки дохода по проекту
на 2021 год, и рассчитаны показатели эффективности проекта – чистый
дисконтированный доход, внутренняя норма дохода, индекс доходности, а
также сроки окупаемости – простой и дисконтированный.

Капитальные инвестиции
Согласно информации из отчетов об оценке портфеля недвижимости,
капитальные инвестиции по проекту «ЛЕНИНГРАDКА58», составили:
Таблица 3.3. – Капитальные инвестиции в проект
Сумма, тыс.руб.,
Год
с НДС без НДС
2018 1 775 382,370 1 479 485,308
2019 3 010 145,340 2 508 454,450
2020 5 276 238,058 4 396 865,049
2021 1 545 293,761 1 287 744,801
Общая сумма капитальных инвестиций 11 607 059,529 9 672 549,607
 Доходы от продажи квартир, нежилых помещений и машино-мест
Для расчета доходов от продажи квартир, офисов и машино-мест в
прогнозном 2021 году проведен анализ информации о продажах квартир и
машино-мест на дату проведения анализа эффективности проекта по данным
https://www.lsr.ru/msk/kvartiry-v-novostroikah/?type%5B8%5D=8&type
%5B9%5D=9&price%5Bmin%5D=&price%5Bmax%5D=&area%5Bmin
%5D=&area%5Bmax%5D=&floor%5Bmin%5D=&floor%5Bmax%5D=&obj
%5B%5D=97&last_delivery=26&flattype%5Bflat
%5D=on&mortgage_type=1&mortgage_payment=&mortgage_time=&ob
%5Bpage%5D=1&ob%5Bid%5D=97&ob%5Bsort%5D=price&ob%5Border
%5D=asc&load=true&object=97&showheader=1&group%5Bt
%5D=true&__s=&ot[id]=1347&ot[page]=1 и https://www.novostroy-
m.ru/carparking/novostroyka/jk_leningradka_58
По этим данным на дату проведения анализа эффективности проекта к
продаже представлены следующие квартиры:
Таблица 3.4. - непроданные квартиры (36 квартир)
Площадь, кв.м. Стоимость, руб. с НДС
1 69,2 20 614 680
2 68,5 20 645 900
3 67,5 23 760 000
4 69,6 20 942 640
5 68,9 20 959 380
6 67,9 24 131 660
7 64,7 21 745 670
8 83,3 22 715 910
9 83,3 23 107 420
10 82,1 23 111 150
11 81,8 25 464 340
12 81,6 25 720 320
13 81,6 25 777 440
14 81,8 25 816 080
15 81,1 25 846 570
16 84,6 29 796 120
17 81,6 25 924 320
18 80,9 25 944 630
19 81,8 25 955 140
20 81,1 25 960 110
21 81,1 26 081 760
22 81,1 26 300 730
23 86,7 24 171 960
24 84,8 26 432 160
 Таблица 3.4. - непроданные квартиры (36 квартир)
Площадь, кв.м. Стоимость, руб. с НДС
25 84,8 26 932 480
26 84,6 26 995 860
27 84,6 27 114 300
28 84,6 27 249 660
29 84,6 27 359 640
30 84,6 27 418 860
31 81,3 24 918 450
32 81,3 24 918 450
33 81,3 24 991 620
34 81,2 25 098 920
35 81,2 25 245 080
36 81,2 27 372 520
2871,9 902 541 930
Средняя стоимость 1 кв.м. непроданных квартир = 902 541 930 / 2871,9 =
= 314 266,5 руб. (с НДС).

Информация о представленных к продаже машино-мест в таблице 3.5

Таблица 3.5. – непроданные машино-места в ЖК «Ленинградка58» на дату
проведения анализа эффективности проекта
Непроданные машино-места
Площадь, кв.м. Стоимость, руб. (с НДС)
1 15,2 1 580 000
2 16,4 1 580 000
3 14,7 1 580 000
4 15,7 1 580 000
5 15,7 1 580 000
6 15,7 1 580 000
7 13,8 1 780 000
8 13,7 1 780 000
9 13,7 1 780 000
10 13,8 1 780 000
11 13,8 1 780 000
12 13,8 1 780 000
13 13,8 1 780 000
14 13,8 1 780 000
15 13,8 1 780 000
16 13,8 1 830 000
17 15,1 1 830 000
18 14,7 1 830 000
 Непроданные машино-места
Площадь, кв.м. Стоимость, руб. (с НДС)
19 14,7 1 830 000
20 14,7 1 830 000
21 14,7 1 830 000
22 14,7 1 830 000
23 14,7 1 830 000
24 15,2 1 830 000
25 14,6 1 880 000
26 14,6 1 880 000
27 14,6 1 880 000
28 14,6 1 880 000
29 15,2 1 880 000
30 15,4 1 880 000
31 15,2 1 880 000
32 15,2 1 880 000
33 15,2 1 880 000
34 15,2 1 880 000
35 15,2 1 880 000
36 15,2 1 880 000
37 14,7 1 880 000
38 14,7 1 880 000
39 14,7 1 880 000
40 14,7 1 880 000
41 14,7 1 880 000
42 14,7 1 880 000
43 14,7 1 880 000
44 14,7 1 880 000
45 16,0 1 880 000
46 14,6 1 880 000
47 14,6 1 880 000
48 15,2 1 880 000
49 14,6 1 880 000
50 14,7 1 930 000
51 13,3 1 930 000
52 16,7 2 000 000
53 16,4 2 000 000
54 16,2 2 000 000
55 16,2 2 000 000
56 16,1 2 000 000
57 14,3 2 000 000
58 16,1 2 000 000
59 15,4 2 050 000
 Непроданные машино-места
Площадь, кв.м. Стоимость, руб. (с НДС)
60 17,5 2 050 000
61 16,3 2 050 000
62 15,7 2 050 000
63 15,8 2 050 000
64 15,4 2 050 000
65 15,4 2 050 000
66 15,1 2 050 000
67 15,1 2 050 000
68 13,2 2 050 000
69 18,6 2 350 000
70 17,4 2 350 000
Средняя стоимость 1 машино-места равна 1 886 143 руб. (с НДС).

По данным отчета об оценке портфеля недвижимости на 31.12.2020 г.

площадь непроданных квартир и офисов составила:
Квартиры – 7 269,51 кв.м.
Офисы – 57,1 кв.м.
Также нереализованными на 31.12.2020 г. остались 144 машино-места.
Все помещения компания планирует продать в течение 2021 года.
Цены на коммерческую недвижимость возле м. Водный стадион составляют
от 234562 до 480000 руб. за 1 кв.м. по данным
https://msk.restate.ru/dist/moscow/234
Принимаем по стоимости кв.м. квартир, т.к. стоимость квартир попадает в
диапазон цен на коммерческую недвижимость. Кроме того, площадь
непроданных офисов очень мала по сравнению с площадью непроданных
квартир и незначительная погрешность в стоимости офисов не окажет
существенного влияния на достоверность результатов.
Прогнозируемые доходы от продажи в 2021 году нереализованных по
состоянию на 31.12.2020 г. помещений составит:
(7 269,51 + 57,1) * 314 266,5 + 144 * 1 886 143 = 2 592 056,929 тыс.руб.(с
НДС)
или 2 160 047,441 тыс.руб (без НДС).
 Расчет затрат по проекту
В состав расходов по проекту включены амортизационные отчисления,
земельный налог и уплата застройщиком обязательных отчислений (взносов)
в компенсационный фонд.

Расчет амортизационных отчислений

Годовая сумма амортизационных отчислений определяется исходя из
предположения, срок службы жилых зданий составляет 100 лет.
При этом используется метод линейной амортизации.
А = К−Л/ 𝑡сл ,
Где: К – объем инвестиций (9 672 549,607 тыс. руб.);
Л - ликвидационная стоимость (принимается на уровне 10% от
первоначальных инвестиций );
Л- ликвидационная стоимость, Л=0,1*К;
𝑡сл - срок службы ЖК (принято на уровне 100 лет).
А = 0,9*К/100 = 0,9 ∗ 9 672 549,607 / 100 = 87052,946 тыс.руб. в год.
С учетом того, что планируемый ввод в эксплуатацию жилого комплекса
«Ленинградка 58» - июнь 2021 года, то амортизационные отчисления
необходимо рассчитать только за 2-ю половину (6 месяцев) 2021 года.
Амортизация за 6 месяцев равна = 87052,946 / 2 = 43 526,473 тыс.руб.

Расчет земельного налога

Кадастровая стоимость земельного участка = 721 419 972.80 руб.
Земельный налог для земель под жилой застройкой = 0,3% от кадастровой
стоимости в соответствии с НК РФ.
ЗН = 721 419 972,80 * 0,3% = 2 164 260 руб. (или 2 164,26 тыс.руб.)

Уплата застройщиком обязательных отчислений (взносов) в

компенсационный фонд – 1,2 процента от согласованной сторонами цены
каждого договора участия в долевом строительстве, предусматривающего
передачу жилого помещения, машино-места, нежилого помещения (ст.10
Федерального закона "О публично-правовой компании по защите прав
граждан - участников долевого строительства при несостоятельности
(банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные
законодательные акты Российской Федерации" от 29.07.2017 N 218-ФЗ).
Размер этих затрат рассчитан как 1,2% от суммы доходов от продаж.

Проценты за пользование кредитными средствами

Рассчитано от суммы процентов уплаченных согласно отчетам о финансовых
результатах пропорционально доле инвестиций в ЖК «Ленинградка58» в
сумме общих инвестиций в портфель недвижимости.
В 2021 г. – пропорционально сумме инвестиций по объекту Ленинградка58
на основании данных об инвестициях за 2020 год и рассчитанной сумме % за
кредит в 2020 году.

Определение ставки дисконта и коэффициента дисконтирования

За 2018-2020 г.г. данные по ставке дисконтирования взяты из отчетов о
состоянии портфеля недвижимости за 2018-2020.
Согласно данным этих отчетов, ставка дисконтирования в 2018 году
составила 12,80%, в 2019 г. – 16,67%, в 2020 году – 13,01%.
Нам неизвестно, какими методами компанией производились расчеты
необходимой нормы доходности проекта (ставок дисконта), различные
ставки по годам можно объяснить как изменением стоимости собственного
капитала (изменением стоимости акций компании на ММВБ), так и
различной стоимостью заемного капитала по годам реализации проекта.
В 2021 году ставка дисконтирования была принята с учетом величины
безрисковой ставки (5%), средней ставки кредитования по схеме эскроу-
счетов (4%), инфляции (5,52%) и платы за риск (2%), и составила 16,52%.
Источниками информации по составляющим ставки дисконта в 2021 году
являются:
Безрисковая ставка – 5% (принята на уровне ключевой ставки ЦБ) - источник
информации –
https://www.cbr.ru/search/?text=%D0%BA%D0%BB%D1%8E
%D1%87%D0%B5%D0%B2%D0%B0%D1%8F+
%D1%81%D1%82%D0%B0%D0%B2%D0%BA%D0%B0
Средняя ставка кредитования по схеме эскроу-счетов - 4% - источник
информации - https://realty.interfax.ru/ru/news/articles/126893
Инфляция в 2021 году – 5,52% - источник информации – https://xn----
ctbjnaatncev9av3a8f8b.xn--p1ai
Плата за риск определена экспертным путем, исходя из предположения, что
существует риск изменения ключевой процентной ставки и риск
несвоевременного завершения строительства и недополучения доходов от
продаж квартир и машино-мест.

Коэффициент дисконтирования рассчитан по формуле:

Кд = 1/(1+r)n,
где r – коэффициент дисконтирования;
n – номер периода проекта.

Расчет денежных потоков по проекту и определение чистого

дисконтированного дохода
Денежные потоки проекта и ЧДД рассчитаны в таблице 3.6.
Пояснения к расчетам:
Прибыль (убыток) от продаж = Доходы от продаж без НДС – Амортизация –
Земельный налог – Взносы застройщика в компенсационный фонд
Прибыль до налогообложения = Прибыль (убыток) от продаж - Проценты по
кредитам
Налог на прибыль = Прибыль до налогообложения * Ставку налога
Ставка налога определена на уровне 20% в соответствии с НК РФ
Чистая прибыль = Прибыль до налогообложения - Налог на прибыль
Денежные потоки по годам = Чистая прибыль + Амортизация
Дисконтированный денежный поток = Денежный поток * Коэффициент
дисконтирования

Чистый дисконтированный доход (ЧДД, NPV, Net Present Value) – это

сумма дисконтированных при заданной процентной ставке разниц между
ожидаемыми поступлениями денежных средств и затратами на
осуществление проекта, относящимися к различным моментам времени.
Таким образом, NPV показывает стоимость будущих потоков денежных
средств, приведённую ко времени начала проекта, что позволяет объективно
оценить рентабельность инвестиционного плана.

Методика определения чистого дисконтированного дохода заключается в

суммировании дисконтированных потоков денежных средств за расчетный
период времени. Приток денежных средств дисконтируется с помощью
ставки дисконта r. Формула для вычисления чистой приведенной стоимости
(NPV) имеет следующий вид:

где:
IC0 – сумма начальных вложений;
n – количество периодов, за которые следует рассчитать интересующий
вас проект;
t – время, для которого нужно вычислить ЧДД;
r – коэффициент дисконтирования для необходимого вида вложения;
CFt – ожидаемый поток денег (чистый) за установленный период
времени.

Таблица 3.6. - Определение чистого дисконтированного дохода

в том числе по годам расчетного периода

Показатели
2018 2019 2020 2021

Инвестиции, тыс.₽., без НДС 1 479 485,308 2 508 454,450 4 396 865,049 1 287 744,801

Доходы от продаж с НДС, тыс.₽. 895 790,680 4 026 745,396 9 055 706,977 2 592 056,929
Доходы от продаж без НДС, тыс.₽. 746 492,233 3 355 621,163 7 546 422,481 2 160 047,441
Амортизация 0,000 0,000 0,000 43 526,473
Земельный налог 2 164,260 2 164,260 2 164,260 2 164,260
Уплата застройщиком
обязательных отчислений 108668,483
10749,48816 48320,94475 31104,68315
(взносов) в компенсационный 7
фонд
Прибыль (убыток) от продаж 733 578,485 3 305 135,958 7 435 589,737 2 083 252,025
Проценты по кредитам 21 909,242 70 171,656 93 648,992 27 427,724
Прибыль до налогообложения 711 669,243 3 234 964,302 7 341 940,745 2 055 824,300
Налог на прибыль 20% 142 333,849 646 992,860 1 468 388,149 411 164,860
Чистая прибыль 569 335,394 2 587 971,442 5 873 552,596 1 644 659,440
Амортизация 0,000 0,000 0,000 43 526,473
Денежный поток -910 149,914 79 516,992 1 476 687,547 400 441,113
 в том числе по годам расчетного периода
Показатели
2018 2019 2020 2021
Ставка дисконтирования 12,80% 16,67% 13,01% 16,52%
0,69293659
Коэффициент дисконтирования 0,886506111 0,734693878 0,542497943
7
Дисконтированный денежный
-806 853,460 58 420,647 1 023 250,844 217 238,480
поток, тыс.₽.
Дисконтированный денежный
поток нарастающим итогом, тыс. -806 853,460 -748 432,813 274 818,031 492 056,511
₽.

ЧДД = -806 853,460 + 58 420,647 + 1 023 250,844 + 217 238,480 = 492 056,511
тыс.руб. > 0
Таким образом, инвестиции в проект эффективны.

Определение внутренней нормы дохода (ВНД, IRR)

Внутренняя норма прибыли на вложенный капитал (ВНД, IRR)
определяется как значение норматива приведения (процентной ставки)
разновременных затрат и результатов, при которых величина суммарной
дисконтированной прибыли (ЧДД, NPV) от реализации проекта равна нулю.

Внутренняя норма прибыли (ВНД, IRR) определена с помощью встроенной в

Excel функции ВСД.

ВНД, IRR = 43%

Проверим полученные значения IRR, подставляя полученные значения в
формулу для определения NPV.
Получаем:
-910 149,914/(1+0,43)1 + 79 516,992/(1+0,43)2 + 1 476 687,547/(1+0,43)3 +
400441,113/(1+0,43)4 = -634957,9089 + 38701,15723 + 501400,3429 +
94856,40875 = 0
Вывод: ВНД=43%, т.е. больше требуемой нормы дохода на вложенный
капитал (ставки дисконтирования), поэтому проект рентабельный.
Срок окупаемости инвестиций (Payback Period, РР) – это период времени,
за который сумма чистого денежного потока (все деньги, которые пришли
минус, все деньги, которые мы вложили в проект и потратили на расходы) от
нового проекта покроет сумму вложенных в него средств. Может измеряться
в месяцах или годах.
Количественно срок окупаемости определяется по формуле:
PP = min n, при котором

где CFt – денежный поток, генерируемый проектом в году t (в

начальных периодах включаются инвестиции на реализацию проекта (как
затраты)).
Для расчета периода окупаемости инвестиционного проекта определим
денежные потоки нарастающим итогом:
Денежный поток, Денежный поток нарастающим
Период (год), T
CF, тыс. руб. итогом, тыс.руб.
1 -910 149,914 -910 149,914
2 79 516,992 -830 632,92
3 1 476 687,547 646 054,63
4 400 441,113 1 046 495,74
Из таблицы видно, что сумма доходов от вложенных инвестиций
превысит размер вложений в проект после двух лет.
Найдем точное значение срока окупаемости.
Для этого сначала вычисляем часть периода на третьем году периода
окупаемости до достижения нулевой окупаемости.
Ост. = 1 – 646 054,63/ 1 476 687,547= 0,56 (лет).
Прибавляем к остатку первые два года, также входящие в общий
период окупаемости.
Таким образом, срок окупаемости равен 2 + 0,56 = 2,56 года.
В месяцах срок окупаемости равен = 2,56 * 12 мес. = 31 месяц.
 Вывод: инвестиционный проект позволит окупить капитальные
инвестиции за 2,56 года или за 31 месяц.

Дисконтированный срок окупаемости (Discounted Payback Period, DPР) -

это период времени, необходимый для возмещения дисконтированной
стоимости инвестиций за счет настоящей стоимости будущих денежных
поступлений. Данный показатель определяется путем деления величины
инвестиций на дисконтированный чистый поток денежных средств.

где DDP – динамический (дисконтированный) срок окупаемости;

r - ставка дисконтирования;

Io - инвестиции в проект;

CF - денежные поступления в период t;

n - срок окупаемости.

Для расчета дисконтированного периода окупаемости инвестиционного

проекта определим дисконтированные денежные потоки нарастающим
итогом и результаты расчетов представим в таблице:
Период Дисконтированный Дисконтированный денежный
(год), T денежный поток поток нарастающим итогом
1 -806 853,460 -806 853,460
2 58 420,647 -748 432,813
3 1 023 250,844 274 818,031
4 217 238,480 492 056,511
Из полученных расчетов видно, что дисконтированный срок
окупаемости превышает 2 года.
Точное значение дисконтированного срока окупаемости равно:
2 + (1 - 274 818,031/1 023 250,844) = 2,73 года или 33 месяца (2,73*12)
Вывод: Дисконтированный срок окупаемости также, как и простой срок
окупаемости, превышает 2 года и равен 2,73 года или 33 месяца.

Индекс доходности
Индекс доходности ИД (Profitability index PI) – показатель эффективности
инвестиции, представляющий собой отношение дисконтированных доходов к
размеру инвестиционного капитала.
Индекс доходности определяется по зависимости:

Индекс доходности связан с чистым дисконтированным доходом, так как он

состоит из тех же элементов. Если ЧДД положителен, то ИД>1 и проект
эффективен. Если ИД<1, то проект экономически не эффективен.
ИД = (569 335,394*0,886506111 + 2 587 971,442 * 0,734693878 + 5 873
552,596 * 0,692936597 + 1 644 659,440 * 0,542497943) / (1 479
485,308*0,886506111 + 2 508 454,450 * 0,734693878 + 4 396 865,049 *
0,692936597 + 1 287 744,801 * 0,542497943) = 1,068 > 1, следовательно,
инвестиции в проект эффективны.
На 1 рубль вложенных средств приходится 0,068 рублей прибыли.

Таблица 3.7. – Основные показатели экономической эффективности

проекта
Показатель Значение
Ставка дисконтирования в 1-й год реализации проекта – 12,80%
во 2-й год реализации проекта – 16,67%
в 3-й год реализации проекта – 13,01%
в 4-й год реализации проекта – 16,52%
Чистый дисконтированный доход, 492 056,511
тыс.руб.
Индекс доходности 1,068
Внутренняя норма доходности 43%
Простой срок окупаемости, мес. 31
Дисконтированный срок 33
окупаемости, мес.
Вывод: Показатели оценки экономической эффективности, приведенные
в таблице 3.7, удовлетворяют всем условиям эффективности проекта и
свидетельствуют о его состоятельности и высоком уровне коммерческой
эффективности.
 Использованные источники информации:
https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9B%D0%A1%D0%A0
https://www.lsrgroup.ru/
https://sber.pro/publication/ustoichivyi-k-virusam-kak-pandemiia-povliiala-na-
investitsii
https://fbss.ru/gruppa-lsr-v-2020-godu-uvelichila-prodazhi-nedvizhimosti-do-95-
mlrd-rublej/statistika/
https://novostroev.ru/novostroyki/moskva/sao/golovinskiy/leningradka-58/
https://публичная-кадастровая-карта.рф
https://msk.restate.ru/dist/moscow/234